삼성증권 이경자

<SK리츠>
"최대 규모의 회사채 발행, 조달금리 하락 가속"
 
금일 SK리츠는 1,500억원 규모의 무보증 회사채 수요예측에서 4.5배 이상의 자금 모집에 성공했습니다. 동일민평등급 대비 4~8bp 낮은 수준에 금리가 형성됐으며 전일 3년물 개별민평 고려 시 예상되는 발행금리는 3.3%입니다. SK리츠는 2,800억원까지 증액발행을 고려하고 있어,  리츠업계 최대 규모의 공모회사채 발행을 경신할 전망입니다.
 
2024년 10월 1,500억원 규모의 증액발행 당시 금리는 3.4%였으며 이번 발행규모 증가에도 불구, 매력적인 금리의 회사채 발행에 성공했습니다. 회사채 등 효과적인 차입전략 활용으로 예상보다 SK리츠의 조달금리가 빠르게 하락하고 있습니다.

2025년 말 SK리츠의 가중평균 조달금리는 현재의 4.1%에서 3.5%까지 하락할 전망입니다.
 
SK리츠는 분기당 66원의 DPS 정책을 유지하고 있는데 작년 말 9개의 주유소 매각 계약을 체결하며 2025년 처분이익 배당 유입 및 자본전입 배당 규모를 줄일 수 있을 것으로 예상됩니다.

SK리츠는 대기업 스폰서리츠로 높은 신용등급을 보유하고 있어, 금리 하락기 조달금리 하락을 가장 빠르게 누리고 있음이 강력한 투자포인트입니다.
 
*컴플라이언스 승인을 득했습니다

<대체투자 위클리>
"전세대출 보증한도 축소, 전세의 월세화 가속"

정부는 전세대출 보증 한도를 기존의 100%에서 90%로 일괄 축소하고 나아가 하반기에는 소득 등, 세입자의 상환 능력에 따라 보증 한도에 차등을 두기로 했습니다. 그간 전세대출 한도에 소득이 고려되지 않아 과도한 전세대출을 받을 수 있었고 전세 및 매매가격 상승을 야기하는 요인으로 지적되었습니다.

전세대출 보증한도가 줄면 금융권은 대출 심사를 까다롭게 하고 대출금리가 상승하는 제약이 생깁니다. 여러 이유로 국내 주택시장은 전세의 월세화 가속이 예상됩니다.

최근 해외 기관들이 국내 임대주택 시장에 본격 진출하는 것도 이 같은 트렌드의 변화에 기인합니다

■ 전주 요약

- 글로벌 리츠지수는 1.5% 상승, S&P500을 1.8%p 상회

- 섹터별 최상위 성과는 데이터센터, 최하위는 산업용

- 국내 리츠는 0.1% 상승하며 코스피를 0.1%p 하회, 해외자산을 담은 리츠의 부진

■ 국내 뉴스

- SK리츠: 2024년 말 9개 주유소 매각계약, 추가 매각 추진

- 대신/신한/KB자산신탁: 금융계열 신탁사, 4분기 적자 기록

- 삼성물산: 한남4구역 재개발 시공사 선정

- 오피스: 강남NC타워 우선협상대상자는 퍼시픽/과기공

- 오피스: 크레센도빌딩 우협, 마스턴에서 코람코자산신탁으로 변경

■ 글로벌 리츠

“섹터별 실적 명암” 미국 리츠 실적 발표가 마무리인 가운데, 섹터별 편차가 두드러집니다. 턴어라운드 섹터는 물류센터와 오피스로 공급 축소와 팬데믹 이후 수요 반등이 동시에 나타났습니다. 2025년을 기점으로 공급이 조절되며 개선이 예상되는 섹터는 아파트이며 공급 축소까지 장시간이 소요될 섹터는 셀프스토리지입니다. 데이터센터는 DeepSeek의 충격에도 강력한 임차수요가 지속될 전망이나 변수는 밸류에이션입니다.

2025년 미 부동산 시장의 테마는 억눌렸던 수요 회복과 이보다 큰 공급 감소가 될 전망입니다.

■ 가상자산

“리플/솔라나/라이트코인 ETF 승인절차 개시” 이전 게리 겐슬러가 위원장으로 재임 당시, SEC는 솔라나 기반의 ETF 신청을 거부한 바 있으며 관련 서류도 철회하도록 요구한 바 있습니다.

최근 SEC는 리플 및 3개 코인 ETF의 승인 절차를 개시하기로 했습니다. 승인 여부는 2025년 10월 결정 예정이라 시간이 소요되겠으나 암호화폐 ETF시장의 확장 잠재력을 시사합니다.

리포트) https://bit.ly/3WU85cT

<사이먼프로퍼티>
"견고한 미국 소비를 업고 레벨업"

■ 2024년 신규 임대계약은 역대 최고

- 4분기 FFO는 전년 대비 4% 성장하며 컨센서스 상회

- 포트폴리오 전체에 임대 모멘텀 지속, 4분기에만 1,500건 이상 임대계약 체결, 연간 5,500건으로 역대 최고

- 4분기 말 점유율 96.5%로 전년 대비 70bp 증가. 8년간 가장 높은 수준

- 쇼핑몰 및 아울렛의 MRG(최소 보장 임대료)는 전년 대비 2.5% 증가, NOI마진은 전년 대비 100bp 증가하는 수익성 개선

■ 지속적인 포트폴리오 효율화

- 오클라호마에 100% 임대된 프리미엄 아울렛 오픈을 비롯, 16개 재개발 프로젝트 완료

- 배당을 지급하고도 남은 15억 달러의 현금흐름은 재개발 자금으로 활용해 포트폴리오 효율화를 꾀할 것

- 주거 부동산으로 확장 계획. 주거와 소비 사이 높은 연관성으로 리테일 역량을 보유한 사이먼프로퍼티의 강점을 발휘할 수 있기 때문

■ 이커머스 위협은 진부한 스토리

- Simon premium outlets을 ShopSimon.com으로 리브랜딩하는 등 단순 점유율 상승보다 수익성 개선에 초점

- 이 사이트는 미국 패션 및 의류 카테고리에서 151위, 월 방문자 390만명으로 성장

- 소득이 높은 지역에 집중된 양질의 포트폴리오로 이커머스 위협과 무관한 성장 입증

- 2023년 4분기부터 배당 인상 추세, 2020년 배당컷 이후 빠른 정상화, 코로나19 이전 수준의 배당 회귀. 배당수익률 4.9%로 리츠 평균 상회

*컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<STO>
"조각투자 수익증권 발행 플랫폼, 제도권 편입"
 
지난 3일, 금융위는 샌드박스로 운영되는 조각투자 수익증권 발행 플랫폼을 스몰 라이선스를 통해 제도화하는 시행령 개정안을 발표했습니다. 이제 조각투자 사업자는 신설되는 투자중개업 인가를 취득해야 합니다. 10억원 이상 자기자본과 증권사와 동일한 NCR 규제와 투자자 보호 등 엄격한 요건을 충족해야 하며 무분별한 확장을 막고 진입장벽을 높임으로써 장기적으로 초기 STO시장의 안정적 성장 기반을 마련하기 위함입니다. 

지연되었던 STO 입법화가 탄력을 받으며 다수의 발행 및 유통 경험을 축적한 뮤직카우, 루센트블록 등에게 유의미한 변화가 될 것입니다.
 
■ 조각투자 발행 플랫폼, 정식 제도화
 
- 현행법상 샌드박스 하에 신탁수익증권 형태로 발행하던 카사/루센트블록/펀블/뮤직카우/에이판다/갤럭시아머니트리 등은 시행령 개정으로 제도권 내에서 사업을 영위하게 됨

- 향후 이 형태의 사업을 하려는 사업자는 샌드박스 지정은 중단되며 신설되는 투자중개업 인가를 취득해야 함
 
■ 제도화의 시작은 긍정적
 
- STO의 의의는 1) 투자자산의 범위 확장, 2) 블록체인 기반의 토큰화로 기존 금융상품의 효율화

- 향후 한국형 STO에 남은 입법 절차는 수익증권의 유통플랫폼 제도화(9월 예정), 전자증권법 개정

- 현재 조각투자 수익증권은 전자증권으로 발행 중이나 블록체인 기반의 STO는 전자증권법 개정이 전제되어야 함

- 전자증권법 입법 시 블록체인 기반이라는 STO 고유의 속성에 근접하게 될 것
 
■ 진입장벽 형성 
 
- 2024년, 기대했던 STO 법제화가 지연되며 샌드박스 지정 기간이 만료되던 사업자가 생기던 상황

- 이번 개정안은 불확실성 해소와 함께 시장 육성의 정책적 의지를 드러냄

- 혁신서비스 사업자 지위로 사업을 영위하던 player들은 이제 제도권에 유입돼 사업을 확장할 수 있다는 점에 의미
 
리포트) https://bit.ly/3WMHA9o

<미국 리츠>

"2025년 전망: 전통 부동산, 성장의 시간"

■ 금리보다 리츠 본연의 성장에 초점

비록 금리 인하 기대감은 약화되었지만 금리 정상화의 방향은 분명합니다. 금리에만 의존했던 미국 리츠는 다시 성장성과 고유의 운영 역량에 초점을 맞춘 투자가 필요합니다. 특히 팬데믹과 고금리로 타격이 컸던 전통형 부동산은 견조한 미국 경기와 부동산 수급 조절로 거래와 가격 회복이 예상되며 리츠 시장을 견인할 것입니다.

■ 트럼프 2.0 영향

트럼프 행정부가 리츠에 미치는 영향은 섹터별 편차는 있지만 대체로 긍정적입니다. 법인세 감면, 리쇼어링, 효율적 정부(DOGE) 등은 모두 부동산 수요를 자극시키는 요인들입니다. 트럼프는 정부기관의 주5일 출근 명령을 내렸고 생산시설의 미국 회귀는 산업용 부동산을 비롯, 전반적인 임차 수요를 증대시킬 것입니다.

■ 상업용 부동산, 터널의 끝

무엇보다 미국 상업용 부동산이 터널의 끝에 위치한다는 점이 중요합니다. 주요인은 공급 감소입니다. 공급과잉이 극심했던 멀티패밀리와 물류센터의 공급 조절이 뚜렷합니다. 2023년부터 착공실적은 고점 대비 70% 감소하며 2026년부터 2015년 이후 최저 공급이 예상됩니다. 2025년 하반기 임대료 회복기에 접어들어 2026년 본격 상승이 예상됩니다.

물론 모든 부동산에 적용되는 것이 아닌, Flight to quality는 2025년에도 핵심 전략이 될 전망입니다.

■ 쏠림에서 분산. 물류/오피스/쇼핑몰/주거

금리, 경기, 부동산 수급 모두 미국 리츠에게 우호적 변수입니다. 2025년 유망 섹터는 금리 정상화로 성장이 재개되는 전통 부동산이 주류가 될 전망입니다.

DeepSeek로 야기된 데이터센터 리츠의 주가 하락은 AI투자비 진위 여부보다, 데이터센터 관련주의 밸류에이션 부담이 높아지던 차에 발생했다는 점이 중요합니다.

미국 리츠 평균 P/FFO는 17배이지만 데이터센터 리츠는 20~40배 사이이고, 팬데믹 이전으로 실적이 회귀하는 물류/오피스/쇼핑몰/주거 등은 10배 초반에 다수 포진합니다.

■ 관심 종목

- 프로로지스: 트럼프 2.0개막과 함께 실적 서프라이즈

- SL그린: 맨해튼 부동산을 가장 많이 보유한 리츠

- 사이먼프로퍼티: 이커머스 위협은 진부한 스토리

- 아발론베이: 고급 멀티패밀리 리츠

리포트) https://bit.ly/3WIB1o5

<맥쿼리인프라>
 
■ 4분기 실적- 자산 편입과 청산 배당으로 큰 폭 개선
 
- 4분기 운용수익은 전년 대비 23%, 운용 비용은 3% 증가하며 순이익 29% 증가

- 4분기 배당수익이 191억원이 유입. 씨엔씨티에너지(도시가스) 41억원, 백양터널 유동화회사 150억원. 백양터널의 청산에 따른 것

- 백양터널은 2004년 1,254억원을 지분 및 대출로 투자한 뒤 2008년 유동화회사에 대출채권 매각 형태로 원금 조기 회수와 매각차익 실현, 이후 유동화회사의 지분증권을 취득했으며 이번에 청산이익 수취

- 배당수익 증가로 유상증자(10%의 주식수 증가)에도 2024년 하반기 DPS는 상반기와 동일한 380원을 결의한 바 있음
 
■ 도로자산 통행량 증가
 
- 도로자산의 4분기 일평균 통행량은 전년대비 2% 증가

- 비엔씨티(항만)은 전년 대비 3% 증가, EBITDA는 5% 감소했으나 하락폭 축소세, 2024년 초 재구조화로 후순위채권 이자율 하향조정(12%에서 6~12%의 변동으로)으로 재무 개선 예상
 
■ 전망
 
- 유상증자 부담, 경기 민감자산인 비엔씨티 우려, 환율 상승에 따른 외국인 지분 이탈 등으로 저조한 주가 흐름

- 하남데이터센터, 동부간선도로 투자 효과는 2025년부터 점차 나타날 것

- 2025년 GTX 투자 가능성이 높지만 추가적인 유상증자 가능성은 매우 희박. 차입여력이 4천억원 이상으로 풍부

- 배당수익률 7% 육박. 환율의 추가적 변동 가능성이 낮다면 주가는 실적을 반영해 빠른 안정화 예상
 
*컴플라이언스 승인을 득했습니다

<대체투자>
"DeepSeek가 국내 데이터센터 개발에 미치는 영향"
 
DeepSeek가 뒤흔든 연휴였습니다. 딥시크의 실제 비용 추정을 놓고 논란이 여전하지만 막대한 투자를 계획하던 미국 빅테크들의 AI capex에 회의론도 제기되었습니다. 

한국의 데이터센터 시장은 아직 클라우드용만으로도 부족하고 일부 2027년 완공될 물량부터 AI용 데이터센터를 검토하는 사례가 점차 나타나던 차였기에 영향은 미미합니다. 합리적 비용으로도 AI시장 접근이 가능하다는 인식이 확산되면 국내에서도 AI용 데이터센터 투자 검토가 본격화될 가능성이 있다고 판단됩니다. 생각보다 빠른 기술 혁신과 이를 구현할 인프라는 중장기 투자 테마임에 분명합니다.
 
■ 전주 요약
 
- 글로벌 리츠지수는 0.1% 하락, S&P 500을 0.7%p 상회

- 섹터별로는 실적 서프라이즈를 발표한 산업용(프로로지스)이 가장 outperform, 딥시크 우려로 데이터센터 최하위 성과

- 국내 리츠는 0.1% 하락하며 코스피를 0.6%p 하회
 
■ 국내 뉴스
 
- 무궁화신탁: HDC그룹, 메리츠금융그룹, 태광그룹, 농협, 수협, BNK, iM뱅크 등이 인수 의향서 제출

- MGRV:  캐나다 CPPI와 VJ 설립으로 5천억원 투자 유치, 코리빙 개발에 활용될 것

- 코엔텍: 아이에스동서와 E&F, 코엔텍 상폐를 위한 공개매수

- PF: 금감원, 3.1조원 규모의 경공매 PF사업장 공개

- 주택: 임대차 계약에서 월세 비중 60% 육박

- 금융: 시중은행, 주담보 가산금리 다시 인하
 
■ 글로벌  
 
DeepSeek로 미국 데이터센터 리츠가 일제히 하락했습니다. 미국 내 건설 중인 데이터센터의 50% 이상이 이미 사전 임대됐기에 단기 영향은 미미하나 장기적으로 CSP의 AI capex 축소를 우려했기 때문입니다. 

딥시크의 실제 투자비에 논란이 있고 과도한 우려일 수 있지만 주가 조정의 요인은 데이터센터 관련주의 밸류에이션이 급등한 반작용이라고 판단됩니다. 이퀴닉스의 P/FFO는 32배, 디지털리얼티는 25배로 미국 리츠 평균인 17배를 크게 상회합니다. 이를 계기로 쏠림이 심했던 미국 리츠는 실적 개선이 뚜렷한 타 섹터로 분산이 예상됩니다. 특히 팬데믹 이전으로 정상화된 실적 발표에도 밸류에이션이 낮은 전통형 부동산의 반등으로 나타날 가능성이 큽니다.
 
■ 가상자산
 
트럼프는 취임 당일, 100여개의 행정 명령을 발표했으나 가상자산 관련 내용은 포함되지 않아 단기적인 업계 실망이 있었습니다. 그러나 23일 다보스 포럼에서 관련된 행정 명령을 발표하며 시장은 다시 기대감을 되찾는 모습입니다. 비트코인의 전략적 비축 등 대부분 기대했던 수준이나 암호화폐의 지지 입장을 공고히 했습니다.
 
리포트) https://bit.ly/42zSpiw 

대체투자 시리즈 2) 인프라:  데이터센터, 새로운 투자의 축
 
금리와 인플레이션 헤지, 예측 가능한 장기 현금흐름 창출이라는 특성으로 인프라는 꾸준히 성장해 온 자산군입니다. 인프라는 전통적으로 낮은 요구수익률과 저변동성의 속성을 보였으나 2023년부터 성장형 자산으로 인식되는 모습입니다.
 
인프라 투자자산의 두 가지 축이 재생에너지와 디지털자산으로 재편되었기 때문입니다. 재생에너지는 북미를 중심으로 투자가 급감하고 있으나 디지털자산은 장기적으로 인프라 시장을 관통할 핵심 주제입니다. 데이터센터는 AI혁명과 함께 가장 선호되는 자산군으로 부상했습니다. 글로벌 용량의 40%를 차지하는 북미에서 먼저 변화가 나타났는데 최저 공실, 역대 최고의 건설에도 80% 이상이 사전 임대되고 일부를 AI가 차지하기 시작하며 대전환을 예고했습니다.
 
미국의 AI시장은 이미 훈련에서 추론으로 발전 중이며 요구되는 데이터센터의 용량은 물론 스펙도 급변하고 있습니다. 한국 역시 이를 후행하며 데이터센터 수요와 개발이 증가하고 있습니다. 한국 기업의 클라우드 이용률은 30%에 불과해 잠재력이 높은데다 AI 영향이 나타나기 시작하며 하이퍼스케일부터 엣지 데이터센터까지 다양한 데이터센터가 필요합니다. 그러나 2024년에는 단 4개의 데이터센터만이 완공되었고 2025년 전력계통영향평가 시행으로 인허가 리스크가 커졌습니다. 2026년부터 대규모 공급을 예상했지만 계획한 물량의 절반만이 진행 중인 것으로 파악됩니다. 즉, 완공 물량은 이후로 분산되며 타이트한 수급이 이어질 전망입니다.
 
글로벌 거대 PEF과 연기금이 한국 시장에 진입하며 player들의 움직임이 빨라지고 있습니다. 데이터센터는 매크로 이슈를 이기며 PF 활성화가 예상되며 ‘이지스하남’을 시작으로 완공자산의 거래가 증가할 전망입니다. 필수 인프라 중심으로 정적이던 인프라 시장은 기술 혁신과 함께 과거와 다른 리스크와 수익성을 보일 전망입니다.
 
리포트) https://bit.ly/4h5xCbd

<프로로지스>
"트럼프 2.0 개막과 실적 개선"
 
전일 발표된 프로로지스의 실적은 오랫만에 FFO가 컨센서스를 크게 상회하는 양호한 수준이었습니다. 트럼프 2.0 개막을 앞두고 보호무역과 새로운 관세 도입을 우려하며 수입품에 대한 재고 축적이 시작되었기 때문입니다. 선거 이후, 10주간 미 전역에 강력한 물류센터 임대차 활동 붐이 있었던 것으로 파악됩니다. 더불어 미국의 물류센터 공급과잉도 정점을 지나고 있어 장기간 정체이던 프로로지스의 실적도 턴어라운드가 예상됩니다. 이는 국내 물류센터 시장에도 시사점이 있습니다.
 
■ 핵심FFO, 컨센서스 상회
 
- 4분기 평균 점유율은 95.8%, 연간 평균은 96.3%. 4분기 실질 임대료 변화율 66%(연간 69%)

- 4분기 3PL 대상 임대차 활동은 역대 최고 수준

- 4분기에만 9억 달러의 자산을 처분함과 동시에 4.5억 달러의 물류센터 인수로 포트폴리오 재편

- 2025년 순 흡수면적은 2024년 대비 20% 개선될 것이라는 가이던스
 
■ 시장 바닥 확인 중 
 
- 대선 이후 포트폴리오의 임대가 가속화되고 있음. 4분기, 6천만sf의 임대 계약 체결. 사측은 고객이 다양화되고 단위 임대규모가 커지며 시장이 다각화되고 있다고 밝힘

- 사측은 시장 공실률의 정점이 임박했으며 임대료는 2025년 하반기 반등할 것이라고 언급, 이는 미국뿐 아니라 글로벌 전체 포트폴리오에서 나타난 신호

- 2025년 시장 공급은 전년 대비 35% 하락할 것, 임대료 인상의 요건 충족

- 물류센터 개발금융 시장 역시 코로나19 이전으로 회귀하며 활성화
 
■ 밸류에이션, 역대 최저
 
- 글로벌 최대 물류리츠인 프로로지스의 배당수익률은 3.5%로 과거 평균 2%대에서 상승, 지난 3년간의 주가 하락 영향

- 2024년 시장금리 하락에 따른 리츠 전반의 랠리에도 소외되며 밸류에이션 매력 부각
 
※컴플라이언스 승인을 득했습니다

<대체투자 위클리>
"리츠 조달금리 하락 뚜렷"
 
미 금리인하 기대감이 약화되며 국내 리츠를 비롯, 인컴형 자산들의 주가가 하락했습니다. 그러나 리츠의 손익과 배당에 가장 중요한 조달금리는 하락세입니다. CD금리는 기준금리와 거의 맞붙었습니다. 리츠 대부분이 고금리를 거치며 변동금리 구조로 전환했기에 CD금리 하락은 즉각적인 비용 하락으로 나타납니다. 

회사채 시장의 연초 긍정적 효과가 예상되기에 대형 리츠들은 1분기 회사채 발행에 집중할 전망이고, 예년과 달리 2년물 이상의 안정적인 차입 구조 전환이 예상됩니다. 대외 불확실성이 클 때에는 눈으로 확인할 수 있는 배당 성장에 집중할 필요가 있습니다.
 
■ 국내 뉴스
 
- 맥쿼리인프라: GTX-B노선에 참여 예상, 이로 인한 유상증자 가능성 희박

- 데이터센터:
UAE의 DAMAC(부동산기업), 미 데이터센터에 200억달러 투자하기로

- 건설: 신동아건설(시공순위 58위)의 법정관리 신청

- 주택: 건설사의 2025년 분양 예정 아파트는 16만 가구 미만으로 역대 최저
 
■ 해외 뉴스
 
팬데믹 이후 가장 급진적인 침체를 보여준 오피스 시장은 뉴욕이었습니다. 과도한 하락률을 보였던 부실자산이 거래되기 시작하며 2024년 7월부터 거래량은 반등했습니다. 

실물 시장을 선행하는 오피스 리츠들의 2025년 가이던스는 오랫 만의 배당 인상을 보였습니다. 최근 SL그린은 2025년 배당을 이전 대비 3% 인상했으며 오랜 만의 투자 재개를 알렸습니다. 
 
■ 가상자산
 
호재와 악재가 반복되며 비트코인 가격은 10만 달러 내외 구간을 횡보하고 있습니다. 공교롭게도 가격 급등락을 야기하는 요인은 모두 비트코인의 전략적 비축 여부입니다. 

트럼프 대통령 취임일인 20일 이후에야 정책적 방향성이 나타날 것입니다. 미국 각 주에서 비트코인 전략 비축을 위한 법안 제출이 활발하지만 트럼프 1기 당시, 공약 이행률이 24%에 불과했다는 사실도 고려해야 할 변수입니다.
 
리포트) https://bit.ly/4hdBEOc
 

<리츠>
"해외자산을 담은 리츠의 환정산금 리스크 점검"
 
최근 해외자산을 담은 리츠들에게 환율 상승으로 인한 리스크가 제기되었습니다. 환헷지 계약은 계약시점의 환율 대비 만기 시점의 변동분에 따라 환헷지 계약을 맺은 은행에 추가 자금을 납입하거나 받환받는 구조입니다. 

최근 환율 급등으로 환계약 만기가 임박한 리츠들은 약 200~500억원의 자금 부담이 발생합니다. 최근 북미와 유럽에서 A급 오피스 중심으로 자산가치 회복과 거래량 반등이 나타나고 있으나 상장리츠들이 이를 누리기 위해서는 환헷지 대비를 포함, 주주 배당을 견고하게 유지할 수 있는 운용전략 점검이 필요하다고 판단됩니다.
 
■ 환율 급등으로 환정산금 부담
 
- 2021~2022년 상장한 리츠가 많은데 일반적으로 3년 주기의 환헷지 계약기간 고려 시 2024년부터 추가 납입 사례 증가

- 지난 12월부터 정치적 불확실성이 커지며 단기 환율 급등
 
■ 100% 환헷지 제도
 
- 국내 리츠는 제도적으로 원금의 100%에 환헷지를 하고 배당은 리츠별로 다르나, 대체로 50% 이상 헷지

- 국내 리츠는 배당수익률을 높이기 위해 유보 현금을 많이 두지 않아 환정산금 납입을 위한 차입 부담이 발생

- 국내 공제회 등 주요 기관투자자들은 해외자산 투자 시 환헷지 비중은 약 50% 내외

- 해외자산 투자 비중이 높은 싱가포르는 발행사가 두개의 통화로 주식을 상장 및 유통할 수 있는 옵션을 제공, 리츠들은 달러화, 유로화 등 자산이 위치한 곳의 통화로 상장 및 거래하기에 환헷지 불필요. 복수 국가의 자산을 담은 리츠도 환헷지 비중은 50% 내외이며 리츠별 재량에 맡김

- 상장리츠는 자산의 매각을 가정하기보다 영구히 가져갈 가능성이 높으므로 환헷지에 대한 효용성에 의문도 제기되고 있음
 
■ 리츠마다 200~500억원의 납입 리스크
 
- 현 시점 환율로 계약만기 환율 가정 시 리츠마다 200~500억원의 추가 납입 부담 발생

- 리츠마다 환정산금에 대한 대비 필요, 차입이 가장 합리적 방식이나 최근 금융기관들은 환정산금 납입 목적의 대출에 보수적 입장

- 2025년 환헷지 계약이 만료되는 리츠는 제이알글로벌리츠의 맨해튼498(2월), 신한글로벌액티브(7,8월), KB스타리츠(6,11월) 등
 
리포트) https://bit.ly/4fQYxpQ

<맥쿼리인프라>
"주가 하락 이유 점검"

맥쿼리인프라의 주가 하락폭이 커, 시장이 우려하는 내용 위주로 정리해 보았습니다. 2024년 DPS는 760원으로 전년 대비 2% 하락했는데 큰 폭의 하락은 아니지만 2017년 이후 처음으로 배당 정체라는 점에서 실망이 두드러졌던 것으로 판단됩니다.

2024년 5천억원의 유상증자는 역대 최대 규모였다는 점에서 부담이 되었습니다. 이와 함께 수급적 이슈가 겹치며 주가 하락폭이 확대되었습니다.

그러나 10%의 주식수 증가에도 불구, 2024년 하반기 DPS는 상반기와 동일하게 유지되었고 2025년 실시협약 만기인 '백양터널'의 청산 배당 유입 등으로 향후 DPS의 하방은 확보했다고 판단됩니다. 배당수익률은 금일 종가 기준 7.2%로 역대 최고 수준입니다.

■ 체크 포인트 1) 올해 유상증자 가능성은?

- 2024년 5천억원의 유상증자로 하남데이터센터와 동부간선도로 투자를 완료했고 현재 차입 가능한 금액이 5천억원(공모인프라펀드는 민투법에 의해 자본금의 30%까지 차입 가능)에 육박하는 만큼 올해 추가 투자 기회가 있더라도 차입을 활용할 가능성이 높다고 판단됩니다. 금리인하 국면이고 우량한 신용등급으로 차입 경쟁력이 높다는 점도 중요합니다.

■ 체크 포인트 2) 비엔씨티 영향은?

- 2024년 초 맥쿼리인프라는 비엔씨티의 후순위대출 이자율은 기존의 고정 12%에서 6~12%로 변경했습니다. 비엔씨티는 2023년 이후부터 실적이 둔화되며 후순위대출 미수금이 증가했기에 건전성을 높이고 궁극적으로 회수력을 높이기 위한 재구조화입니다.

다른 변수를 고정할 경우 비엔씨티로 인한 DPS 차질은 약 9%로 추정되지만 타 자산들이 상당한 성과를 내며 DPS 하락폭은 2%에 그쳤습니다. 선제적인 재구조화를 한 만큼 향후 비엔씨티의 부정적 영향은 점차 상쇄될 전망입니다.

■ 체크 포인트 3) 기투자한 자산의 수익 기여

- 최근 신규투자한 자산 중 일부는 기성률에 따라 후순위대출 출자금이 집행되는 구조라 아직 이자수익이 온전히 발생하지 않고 공백기입니다.

일례로 동부간선도로는 약 200억원이 집행되었고 향후 3~4년에 걸쳐 약 1천억원의 후순위대출 출자가 완료될 것으로 예상됩니다. 즉 시간이 지나며 맥쿼리인프라 포트폴리오에 수익 기여도가 높아질 전망입니다. 종합적으로 판단 시 2025년 배당은 최소 전년수준 이상을 유지할 가능성이 높고, 2026년부터 본격적인 상승을 예상합니다.

*컴플라이언스 승인을 득했습니다

안녕하세요 삼성증권 이경자입니다.
새해 복 많이 받으세요.

<이지스밸류리츠>

"삼성중공업 본사 건물 투자로 안정성 강화"

이지스밸류리츠는 판교의 삼성중공업 본사 건물에 투자한다고 공시했습니다. 연면적 1.7만평, 2014년 준공된 프라임오피스입니다. 취득가 4,365억원이며 보통주의 30%를 531억원에 투자하고 70%는 타 펀드가 투자하는 공동투자 형태입니다.

이를 통해 자금 부담을 줄이며 양질의 자산을 확보했습니다. 또한 2026년부터 CBD권역 중심으로 오피스 공급 증가, 기업실적 둔화 등으로 임차인이 중요해지는만큼 삼성중공업이 100% 책임임차하는 건물로 포트폴리오 안정성을 높였습니다.

최근 금리 하락으로 오피스의 cap rate가 대출금리를 상회하기 시작하며 투자에 유리한 시점으로 판단됩니다. 이번 투자로 2025년 DPS는 1% 내외 증가하지만 포트폴리오의 마스터리스와 WALE 비중이 상승하며 배당 안정성이 높아진다는 점에 의미가 있습니다

■ 금리 인하로 오피스 시장 역마진 해소 시기

- 삼성중공업 건물의 cap rate는 4.7%, 자산단 선순위 담보대출 금리 4.2%로 수익 창출

- 이지스밸류리츠는 이번 투자는 전액 브릿지론(주식담보대출)으로 조달, 이번 투자를 위한 유상증자는 계획한 바 없으나 향후 시장 상황을 보며 자본조달 방식을 모색하겠다고 밝힘

- 자산의 배당수익률은 6.2%, IRR 8.8%로 조달금리를 상회하는 배당수익률, 2025년 DPS 계획은 기존 계획대비 1% 인상

리포트) https://bit.ly/4gUgDYX

<맥쿼리인프라>
"유상증자에도 상반기 수준 배당 발표"
 
전일 맥쿼리인프라는 주당 380원의 하반기 분배금을 발표했습니다. 10월, 5천억원 규모의 유상증자(증자비율 10%)의 부담에도 상반기와 동일한 수준을 유지했습니다. 최근 맥쿼리인프라의 주가가 약세인 이유는 상반기 배당이 전년 대비 5원(2%) 하락해기 때문입니다. 큰 하락폭은 아니지만 2016년부터 배당이 상승해 왔기에 이례적으로 받아들여졌습니다. 지정학적 리스크 타격을 입은 비엔씨티(항만) 영향이 크지만 유료도로의 실적 개선과 신규 투자 영향이 발휘될 2025년 하반기부터 배당 성장이 재개될 전망입니다. 장기적으로 2024년 배당이 저점이 될 가능성이 높다고 판단됩니다.
 
■ 주당 380원의 분배금 발표, 배당수익률 6.8%
 
- 10월 말 유상증자에도 불구 견조한 배당 유지

- 증자 대금은 하남 데이터센터 매입과 동부간선도로 지하화 사업에 투자 예정
 
■ 비엔씨티 영향, 2030년을 전후로 축소 예상
 
- 2024년 배당이 소폭 하락한 이유는 비엔씨티 영향, 코로나19 특수가 지나고 지정학적 리스크로 물동량과 EBITDA 하락

- 비엔씨티 이자율을 기존의 12%에서 6%로 조정하더라도 타 자산들의 배당수익 증가 고려 시, 연간 DPS는 기존 추정치 대비 3% 하락한 수준

- 비엔씨티의 본격적인 실적 개선은 선순위 대출 상환이 시작되는 2030년부터 예상
 
■ 2025년 하반기부터 배당 성장 재개
 
- 최근 편입한 자산들의 완전한 가동 및 수익창출까지는 1~2년이 소요되기에 2025년 하반기부터 정체되었던 배당 성장 재개 예상

- 주요 유료도로의 통행량은 코로나19 이전 대비 20% 내외의 성장을 보이는 등 든든한 배당 재원

- 특히 천안논산고속도로, 신공항하이웨이는 자산 단에 1~3천억원의 유보현금을 보유하고 있음

- 최근 공모인프라펀드의 차입한도를 기존 대비 3배 증대시키는 제도를 추진하게 되며 잦은 유상증자의 리스크를 줄이고 레버리지 효과 극대화 가능
 
리포트) https://bit.ly/41oEn2O

<2025년 리츠 전망>
"배당 회복의 분기점"

1. 시행착오 후 교훈

2. 반성과 세 가지 변화
- 투명성, 주주 친화, 스폰서 시너지

3. 프로젝트리츠 활성화

4. 리츠, 배당 성장으로 반전 꾀해

- Top picks: 배당성장형) SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 이지스밸류리츠

턴어라운드형) 디앤디플랫폼리츠,
정부의 리츠 활용도 제고는 디벨로퍼 계열 리츠에게 우선적 수혜

리포트) bit.ly/49ug7hJ

<디앤디플랫폼리츠>

유상증자 구주주 청약율 105%로 완료

bit.ly/3ZALL8T

<SK리츠>

전일 SK리츠는 0.2조 규모의 SK-C타워(충무로 빌딩) 편입을 추진한다고 밝혔습니다. 최근 리모델링된 중형 오피스로 SKC와 SK C&C 등 계열사가 임차인이 됩니다. 편입 이후 SK리츠의 AUM은 장부가 기준 4.4조원, 공정가액 기준 4.9조원으로 증가하고 매입 cap rate는 5.7%로 포트폴리오 cap rate가 기존 대비 소폭 상승합니다. 따라서 2025년 하반기부터 연간 DPS는 약 9원 상승할 전망입니다. (CB 전량 전환 가정).

장기적으로 조달금리 하락이 예상돼 이후 DPS 상승폭이 확대될 전망이며 최근 과도한 유상증자 비율로 DPS가 하락한 일부 사례들과 대조적입니다.

■ 강화된 자금 조달력

- SK-C타워의 편입 재원은 6개 주유소 매각원본과 회사채가 될 것

- SK리츠의 신평등급은 AA-로 전단채와 회사채 모두 3%대 중반에 조달 가능

- 2025년 1분기, 자산재평가 이익을 배당가능이익에서 배제하는 세법 개정안 시행이 예상돼 SK-C타워 편입 이후에도 LTV는 60% 유지 가능

- 유상증자 없이 차입을 통한 자산 편입과 신평등급 유지가 가능함을 의미

■ DPS 상승, 주주가치 제고의 기본

- SK-C타워 편입 효과는 1) 낮은 밸류에이션에 자산 매입, 2) 연이은 저리 회사채 발행으로 가중평균 금리 하락(2024년 4.1%에서 2025년 3.7% 예상)으로 DPS 상승 전망

- 최근 국내 오피스 시장은 기업 실적 우려로 임차인 안정성이 최우선 요건. 스폰서 리츠의 속성으로 계열사 임차는 안정성을 높이는 요소

- 주유소 처분이익 배당은 2025년 상반기 내 유입(DPS 15원), 동시에 SK-C타워에서 배당 기여 시작

- 적기 포트폴리오 교체와 레버리지 활용으로 매년 우상향하는 DPS트렌드, 주주환원에 충실

리포트) https://bit.ly/3VbAiuV

<미국 BDC>
"사모대출 시장 성장으로 부각된 고배당 매력"
 
BDC는 중소기업에 대출/우선주 중심으로 투자하고 수익을 배당으로 환원하는 회사입니다. 자금의 70% 이상을 비상장 중견기업에 투자해야 하며 배당가능 이익의 90% 이상 배당 시 법인세가 감면되므로 8~11%의 높은 배당수익률을 보입니다. 전통 은행에 강화되는 규제로 사모대출 시장이 성장했고 이에 투자하는 상장BDC 역시 새로이 조명받고 있습니다. 사모대출 시장은 금융위기를 기점으로 성장해 이후 위기 시마다 레벨업의 기회가 되었습니다.
 
사모대출은 전통금융 대비 신속하고 유연한 대출의 장점으로 차주들의 수요는 꾸준히 증가할 전망이며, BDC는 대출시장 다양화에 기여할 것입니다. 미국의 상위 BDC 4개를 살펴보았습니다. 전통 대출이 아닌 만큼 투자기업의 부실 가능성이 리스크이기에 BDC 투자 시 최우선 기준은 1) 오랜 운용 역사와 트랙레코드, 2) 손실률, 3) 배당 지속성입니다. 높아지는 시장 불확실성과 고령화 트렌드 속 yield형 대체투자 상품에 대한 관심은 증가할 전망이며 BDC는 그중 하나입니다.
 
■ BDC, 잦은 주기의 배당과 고배당 속성
 
- 사모대출의 대표 섹터인 Direct lending(직접대출)에 투자. 신용등급이 낮거나 없는 비상장 중견기업이 차주이므로 높은 이자율

- 배당가능 이익의 90% 이상을 배당하고 법인세를 감면받기 때문에 배당성향 70%대에 불과한 미국 리츠 대비 오히려 배당주의 속성에 충실

- BDC의 배당주기는 일반적으로 분기지만 월배당 BDC도 있고 특별이익 발생 시 정규배당 외에 추가배당을 하므로 연 배당 회수가 월배당을 초과하기도
 
■ 리스크 고려 시 BDC의 트랙레코드 중요
 
- 비상장 중견기업에 투자하는 만큼 경기 침체 시 투자대상의 극단적 이벤트 리스크 잠재

- 따라서 BDC의 스크리닝과 포트폴리오 관리 능력이 중요

- AUM이 클수록 포트폴리오 분산, 자금조달 역량 제고, 우량한 딜 소싱 능력을 보임

- 경기 침체 시 투자리스크도 높아지지만 중견기업의 대출 수요도 늘어나기에 포트폴리오 관리만 적정하다면 경기 방어적 산업

- 트럼프 당선 이후 예상되는 감세 정책이 중소 기업에게 유리하다는 점, yield형 자산에 관심은 추세적이기에 미국 BDC의 매력은 점차 부각될 전망
 
■ 관련 종목
 
- 아레스캐피탈(ARCC): 1위 BDC, 잘 분산된 포트폴리오, 계열 PE와 협력해 우량딜 확보, 시총 142억 달러, 배당수익률 8.7%

- 블랙스톤 시큐어드랜딩펀드(BXSL): AUM의 99% 이상을 선순위 담보대출에 투자하는 보수적 운용 전략, 부실채권율 최저, 배당수익률 9.7%

- 블루아울 캐피탈(OBDC): 정규 배당 외에도 꾸준한 추가 배당, 2025년 1월 계열사인 OBDE와 합병 후 업계 2위로 부상 예정, 배당수익률 10.8%

- 메인스트리트 캐피탈(MAIN): 중소 기업과 개인대출에 집중해 리스크도 크지만 2009년 상장 이후 쉬지 않고 월배당 지급, 배당 삭감 사례 없음, 배당수익률 7.6%
 
리포트) https://bit.ly/3OnpCFB

<ESR켄달스퀘어리츠>
"어떤 상황이 와도 매년 배당 인상"
 
ESR켄달스퀘어리츠는 유상증자가 없었음에도 업계 증자 러시로 동반 하락한 리츠라 관심이 필요합니다. 한번에 대형 자산을 편입하기보다 중소 자산을 누적적으로 편입한 뒤 편입자산 규모를 증대시키는 점진적 성장 방식을 추구합니다. 

매크로 불안과 물류센터 공급 과잉 속에서도 적기 자산 매각과 높은 yield의 자산 편입, 비용 절감으로 2021년 IPO 이후 매년 배당을 인상했고 주주 신뢰로 이어졌습니다. 물류센터 시장의 바닥 가능성이 높아지며 A급 자산을 보유한 ESR켄달스퀘어리츠의 자산 가치 상승과 임대료 인상이 예상됩니다.
 
■ 스폰서- 리츠간 균형적 협상 추구
 
- 편입 가능한 파이프라인은 스폰서인 켄달스퀘어가 운영 중인 Development, Core, Income fund 등 3개 펀드 내 30여개 물류센터, 7조원 규모

- 펀드의 주요 LP인 CPPIB는 ESR켄달스퀘어리츠의 최대 주주이기도 한 만큼 펀드 자산을 리츠로 넘길 경우 균형적 협상 가능

- 스폰서 자산은 시장가 대비 매력적 조건으로 편입하는 것이 최우선 원칙
 
■ 어떤 상황에도 우상향한 DPS
 
- 2023년 말부터 시작된 리파이낸싱과 이로 인한 배당 하락을 막기 위해 2023년 선제적으로 이천1 매각, 처분이익을 활용해 배당 우상향 기조 유지

- 적기 자산 매각 외에도 비용 통제에 역점, 그 예로 보험료는 2년 전 대비 40억원 감소

- 2021년부터 DPS는 매년 2원씩 꾸준히 상승, 2025년 배당도 전년 대비 증가 예상, 증가율이 미미하더라도 고금리와 물류시황 악화에도 꾸준한 배당 인상
 
■ 물류센터 시장 바닥에 무게
 
- 최근 물류센터 시장은 NPL성 거래가 늘며 저점 근접

- 저온 물류센터의 상온 전환, 해외 펀드의 매입 사례 증가

- 불황 이후 회복기 초입에는 우수한 자산부터 대출 금리 하락, 임대료 회복이 나타남

- 2024년 연면적의 3%에서 재계약, 임대료 상승률 12%, 에스컬레이션 2%에 이름. 2025년 연면적의 17%, 2026년 25%에서 임대차 재계약 예정이며 시황 회복과 함께 유리한 재계약으로 NOI 상승 예상
 
리포트) https://bit.ly/49cT0rN

<ETF의 재간접리츠 투자 허용>

ETF가 상장 재간접 리츠나 부동산·리츠 ETF에 투자할 수 있게 됩니다.

금일 금융위는 이를 담은 개정안을 입법예고했습니다. 업계 요청 이후 4년만의 일입니다

향후 절차는 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사, 차관회의·국무회의 의결을 거쳐 2025년 상반기 중으로 시행됩니다.

ETF의 상장재간접리츠 투자 불허의 이유는 이중보수 체계라는점이 컸지만 현재 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠는 동일 항목에 이중보수를 제거해 운용 중입니다. 금융당국은 편입조건에 이중보수 배제를 담았습니다.

현실적으로 ETF편입 조건이 시총 2천억 이상인만큼 개정시 편입 유력 종목은 이지스밸류리츠입니다.

현재 국내 리츠시장은 ETF 영향력이 큰 만큼 중요 이벤트가 될 것입니다.

☆컴플라이언스 승인을 득했습니다.

리포트)

https://www.samsungpop.com/streamdocs/mail/sd;streamdocsId=Qe4Efu4FI_4RrcS6L3MNfnLgMxWUHME7NkbqpsXnsMQ

<롯데리츠>
 
지난 14일, 롯데리츠는 업계 두번째로 기업가치 제고 계획을 발표했습니다. 리테일 편중 포트폴리오, 자산 매각 등 주주환원 방식 부재, 단순한 차입구조에서 야기된 배당컷 등을 주가 하락 요인으로 짚고 이에 대한 개선방안을 내놓았습니다.

2030년까지 AUM 4.5조원(현재 2.6조원)으로 확대 목표 하에, 롯데쇼핑 외에 다양한 계열사 자산을 편입하고 자산매각과 밸류애드가 용이한 외부 자산 역시 편입할 계획입니다. 

단기적으로는 조달금리가 120bp 이상 나타나며 2024년 배당을 저점으로 2028년까지 연평균 80~110bp씩 배당수익률 상승이 예상됩니다. 
 
■ 기업가치 제고 계획
 
- 2년간 이자비용 상승으로 배당컷 확대, 향후 차입만기 분산과 구조 다변화로 조달 안정성을 높일 계획

- 이번 유상증자 시기에 제시한 DPS 가이던스는 2023년 4분기 95원을 저점으로 2024년 4분기 112원, 2028년 2분기 164원으로 우상향 제시, 연평균 10%의 성장률

- 최근 회사채를 3%대에 발행하는 등 조달금리가 2023년 5.3%를 고점으로 2025년 120bp 이상 하락하는데 기인
 
■ 2030년 AUM 4.5조원 계획, 최저 LTV로 유상증자 부담 줄이며 성장
 
- 배당 방어에 취약한 리테일 편중 포트폴리오 해소 계획, 연평균 3천억원의 자산 편입은 매각과 밸류애드가 가능한 자산군으로 다각화

- 공격적 외형 목표는 유상증자 리스크를 불러일으킬 수 있음. 업계 최저 LTV(50%)로 차입 레버리지 활용도를 높일 전망

- 2024년 들어 DF빌딩 우선주 매입(외부자산), 최근 호텔롯데 자산(L7강남) 편입으로 변화 시작
 
■ 롯데쇼핑 스폰서리츠가 아닌, 롯데그룹 스폰서 리츠
 
- 최근 L7호텔 편입을 위한 유상증자 완료. 롯데쇼핑의 지분율은 50%에서 42%로 감소하고 롯데물산이 6%를 보유한 새로운 스폰서 중 하나로 등극

- 롯데물산은 잠실월드타워 100%를 소유한 주체로 그룹 부동산 개발을 전담

- 장기적으로 그룹이 보유한 부지 개발과 부동산 편입 과정에서 롯데리츠의 역할이 커질 전망

- 최근 정부가 발표한 리츠 활성화 방안의 일환으로 프로젝트리츠(개발형리츠)의 활용도가 높아진 것도 기회
 
리포트) https://bit.ly/4fPbkct

한국자산신탁 3Q 리뷰:
실적은 부진하나 저점 근접,
정책 수혜 기대할 만

리포트) bit.ly/4exg7OX

<PF 개선방안 발표>

금일 정부는 반복되는 PF위기를 해결하기 위해 근본적 제도 개선 방안을 발표했습니다. 해외 대비 현저히 낮은 PF자본비율(5%내외)의 상향을 전제로 각종 인센티브와 규제를 동시 도입합니다

흥미로운 점은 그간 단순 차입에만 의존했던 PF 구조를 리츠, PFV, 개발신탁 등을 활용해 기관으로부터 에쿼티 투자 비율을 높이겠다는 것입니다. 차입 의존도를 낮추기 위한 방안으로 체계적인 vehicle을 활용하고 이를 통해 한국형 디벨로퍼 육성을 목표로 하고 있습니다.

이는 단기적으로 중소/영세 player들의 주력시장이던 중소/지방/비주거 부동산의 공급 축소로 이어지겠으나 장기적으로 부동산 금융 선진화와 PF 건전성 개선 차원에서 긍정적이라고 판단합니다. 더불어 최근 리츠 활성화 대책에서 강조하는 '프로젝트 리츠' 활성화와도 궤를 같이 합니다. 단기적인 PF, 펀드와 달리 리츠는 개발 및 운영을 통해 지속 가능한 사업을 추구할 수 있고 이를 위해 각종 인센티브를 부여합니다. 향후 리츠의 활용도는 추세적으로 확대될 것입니다.

리포트) bit.ly/3YFYSEY

<리츠 업계 유상증자 마무리>
"폭풍이 지나고"

하반기 금리 인하 기대로 양호하던 국내 리츠의 주가는 10월부터 급락했습니다. 하반기 총 8개 리츠에 1조원대 유상증자가 집중되었기 때문입니다. 아직 투자자 저변이 약한 와중에 대규모 공모로 센티멘트도 취약해졌습니다. 증자 규모가 비교적 적정하고 초기에 유상증자를 추진했던 삼성FN, 이지스레지던스, 코람코라이프인프라의 증자는 무리 없이 진행되었습니다.

그러나 이후 증자 규모가 1~4천억원대로 큰 롯데리츠, 신한알파리츠, 한화리츠가 증자 일정에 돌입하며 시장 변동성이 커졌습니다.

전일 한화리츠의 4천억원 규모의 구주주 청약이 완료되며 리츠 주가는 점차 안정화될 것으로 예상합니다.

이후 남은 일정은 700억원 규모의 디앤디플랫폼리츠의 증자인데 현재 신주인수권 거래 상황으로 판단 시, 미매각 가능성은 낮습니다. 디앤디플랫폼리츠는 스폰서인 SK디앤디의 유상증자 참여 계획과 함께 전일, SK디앤디의 임원이 디앤디플랫폼리츠 주식 매입을 공시하는 등 스폰서의 책임 경영 의지를 보였음이 의미가 있습니다.

역대 최대 규모의 유상증자가 마무리되며 AMC 역량이 검증된 리츠부터 회복이 예상됩니다. 비록 대규모 유상증자로 금리 인하기, 배당 상향과 대형화라는 본연의 투자포인트는 일시 퇴색되었으나 이를 계기로 대부분의 리츠가 적극적인 주주친화 정책을 수립하기 시작한 만큼, 우려보다 긍정적 관점으로 전환해야 할 시기입니다.

우수한 펀더멘털과 증자이슈가 없음에도 동반 급락한 SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 이지스밸류리츠에 우선 관심이 필요합니다.

* 컴플라이언스 승인을 득했습니다

<이지스밸류리츠>

"배당 서프라이즈"

인상된 가이던스 600원마저 상회한 612원 배당 결정

리포트) bit.ly/40Nbkp4

<2025년 주택시장 전망>
"上低下高"

금일 발간된 2025년 주택시장 전망 요약입니다.

9월 도입된 스트레스 DSR, 8.8 대책에 포함된 전방위적 주택공급 대책의 영향을 분석하고 고령화와 양극화라는 인구구조적 변화가 야기할 영향을 살펴보았습니다.

새로 도입된 DSR 규제로 2025년 상반기까지 주담대 증가율 둔화와 가격 조정이 예상되나 단계적 금리인하가 진행되며 DSR 영향력은 완화되고 중장기 트렌드를 반전시킬 요인은 아니라고 판단합니다. 점진적인 금리 하락과 전세가격 상승으로 2025년 주택가격은 수도권 중심으로 강세를 예상합니다.

■ 주택시장, 대출 규제보다 금리 방향성이 중요

- 연초부터 시장금리는 금리인하를 선반영해 하락했기에 10월 금리인하의 단기 효과는 크지 않음

- 그러나 단계적 금리인하에 따른 유동성 회복은 주택가격 강세 요인, 글로벌 타 자산군과 국내 아파트 시장은 동조화 현상이 강해짐

- 2~3단계 DSR 도입 시 대출가능액은 10% 하락하나 금리 100bp 인하 시 이를 상쇄

■ 공급정책 효과는 빠르면 2029년부터 발휘

- 2029년까지 수도권 42만호 주택 공급 목표로 12년만의 그린벨트 해제, 재건축 활성화 대책이 8.8 대책에 포함됨

- 2009년 그린벨트 해제 당시 32만가구의 보금자리 주택 공급으로 집값 안정, 그러나 당시 금융위기와 금리 상승기였다는 차이

- 공사비 급등, 인력 부족, PF 구조 개혁 등을 고려 시 과거와 같은 단기 공급 효과는 쉽지 않아 빠르면 2029년부터 공급 부족 완화 예상

- 3년간 PF침체로 분양이 줄며 2028년까지 전세가격 상승 예상, 서울에 국한되었던 주택가격 상승은 수도권으로 확산 전망

■ 고령화와 양극화, 서울 집중현상 심화

- 국내 주택시장 현안은 고령화와 양극화, 1인가구 증가. 이는 모두 서울 집중현상을 가속화시키는 변화

- 50대 이상 중장년층이 서울에서 전출속도 둔화, 서울에 진입하려는 2040세대의 대기수요 풍부

- 정부는 이에 대응하기 위해 시니어주택과 공유주택 등 신수요를 위한 공급 지원과 비 아파트 지원에 나섬

- 국내 주택시장은 아파트라는 획일적 상품에서 벗어나 다양한 주거 유형으로 수요와 투자 확대 전망

(금일 발간된 리포트를 참조하십시오)
bit.ly/4fjzqvU

<신한서부티엔디리츠>
"배당 업사이드 발생"

최근 신한서부티엔디리츠의 주가 급락 요인은 업계 전반의 유상증자 부담도 있지만 지난 6월(FY 8) 배당이 이례적으로 사측 계획치를 하회한 118원에 그쳤기 때문입니다. 현금흐름과 관련 없는 회계상 손실이 발생하며 배당가능이익이 축소되었습니다.

2024년 12월(FY 9)부터는 이 이슈가 해소되고 차입금의 80%가 변동금리 구조인만큼 평균조달금리는 현 수준에서 억제될 것입니다. 더불어 G타워 우선주 편입을 계획하고 있어, 2025년부터 DPS는 130원을 하단으로 상승 여력이 발생합니다.
 
■ G타워 우선주 편입과 변동금리 대출구조로 배당 여력 상승
 
- 2024년 말 그랜드머큐어 담보대출 리파이낸싱 예정, 기존 대비 140bp의 대출금리 상승

- CB 전환청구 기간도 2024년 9월부터 도래. 주식수 증가와 리파이낸싱 금리 상승에도 향후 DPS는 130원을 하단으로 우상향 가능성

- 1) 광화문G타워의 우선주 편입(배당수익률 7%대), 2) 차입금의 80%가 변동금리 구조인데 기준이 되는 CD금리는 40bp 이상 하락했기 때문 
 
■ 호텔 OCC 개선, 이제 ADR 상승 
 
- 용산 그랜드머큐어, G타워(신라스테이), 동대문 나인트리 호텔 모두 역대 최대의 OCC 시현 중

- 9월 들어 G타워는 기존대비 ADR을 10% 인상하기도
- 기초자산의 탄탄한 실적 개선, 6월 결산 배당의 실망으로 신저가에 근접한 현 밸류에이션은 과도
 
리포트) https://bit.ly/3UsUS9T
 

미국 전력설비/유틸리티
"통제할 수 없는 전력 수요 성장"

리포트) bit.ly/4eYGTk1

<대체투자 위클리>
"미 국채금리 상승과 유상증자의 피로감"
 
전주 국내 리츠 주가는 크게 하락했습니다. 8월까지 금리인하 기대와 시장금리 하락으로 리츠 주가는 우상향했으나 9월부터 리츠의 유상증자 집중, 금리인하 속도 조절론으로 부진한 흐름으로 전환했습니다. 

특히 미 대선이 임박한 가운데 트럼프의 당선 가능성에 배팅하며 미 국채금리 급등이 리츠의 센티멘트에 영향을 크게 미친 것으로 판단됩니다. 최근의 높은 주가 변동성은 대형 리츠의 유상증자 구주주 청약이 마무리되고, 미 대선이 끝나는 11월 중순부터 완화될 전망입니다. 
 
■ 국내 뉴스 
 
- 현대건설: PF관리체계 구축 계획 공시, 한도 관리 등

- 이리츠코크렙: 공모가 기준 7%의 배당수익률로 배당 지급 검토

- 신한알파리츠: 유상증자 확정발행가 5,660원으로 결정, 모집액 2천억원에서 1,860억원으로 감소

- 부동산: 국토부, 디딤돌 대출 규제 개선방안 발표 예정

- PF: 비수도권 PF대출 48조원, 최고 연체율 22%로 수도권 대비 구조조정 더뎌
 
■ 해외 뉴스
"트럼프 트레이드" 미 대선이 임박하며 미 리츠와 유틸리티 주식에서도 트럼프 당선 가능성에 배팅하는 움직임이 이미 뚜렷합니다. 리츠는 국고채 금리 상승을 반영해 부진했고 유틸리티 주식 내에서도 재생에너지보다 원전 비중이 높은 주식 중심의 강세가 나타났습니다. 

대선을 전후로 이 움직임은 더욱 강화되겠으나 장기적으로 대선 결과를 떠나 실적 개선에 집중하는 전략이 유효합니다. AI인프라로 실적 개선이 나타난 데이터센터 리츠, 상위 오피스 리츠, 인구구조 변화를 겨냥한 헬스케어 리츠, 전력난 대응이 가능한 유틸리티 주 등입니다.
 
■ 가상자산 
" 디지털자산 투자상품에 최대의 자금 유입" 25일 기준, 비트코인 고래(가상화폐 지갑에 1천개 이상 비트코인을 예치한 주체)들의 비트코인 보유량은 67만BTC로 사상 최대치를 기록했습니다. 비트코인 현물ETF에도 자금이 유입되는 가운데 미 대선이 임박하며 디지털 자산 투자상품에 최대의 자금 유입이 이뤄지는 것으로 보입니다. 

대선 이후 가상자산 규제 정책이 긍정적으로 변화할 것이라는 기대감이 반영된 결과입니다.
 
리포트)  https://bit.ly/3YCJN8z

<디지털 리얼티>
“AI광풍에 힘입어 역대 최대 수준의 실적”

디지털리얼티의 3분기 실적은 최근 높아진 컨센서스에 부합하는 호조였습니다. AI산업으로 충분한 데이터센터 용량을 확보하기 어려워지는 가운데, 하이퍼스케일 데이터센터에 집중해 온 디지털리얼티에게 기회가 커지고 있습니다. 디지털리얼티는 고객의 74% 이상이 1MW 이상의 대용량을 임대합니다. 이를 고려해 경영진은 2024년 가이던스를 상향했고 시간외 거래에서 주가는 급등했습니다.

3분기 신규 임대계약은 5.2억달러에 이르며 1분기 수치의 2배에 육박합니다. 1MW 이상 대용량과 0-1MW의 상호연결에서 역대 최대 수준을 기록했습니다. 현금 기준 임대료 인상률은 15.2%로 이 역시 2분기 대비 4% 증가한 최대 수준이었습니다.올 들어 분기별 임대율은 100bp 이상씩 상승세입니다.


데이터센터 광풍은 자본력 있는 거대 데이터센터 리츠 중심에게 레벨업의 기회를 제공할 전망입니다. 용량 중심의 투자로 한동안 저조한 임대율과 낮은 밸류에이션에 머물렀으나 본격적인 실적 개선으로 현재 24배에 불과한 P/FFO는 상향 여지가 높습니다. 참고로 미국의 주요 배당 성장주들의 P/FFO는 30배에 육박하고 있습니다.

☆ 컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<넥스트에라에너지>
"폐쇄 원전 재가동 검토"

전일 넥스트에라에너지의 실적은 컨센서스를 하회했으나 컨퍼런스 콜에서 폐쇄된 아이오와주의 원전 재가동을 검토하고 있다는 CEO의 언급이 시장의 관심을 끌었습니다.

미국 1위의 재생에너지 기업으로 잘 알려져 있지만 이례적인 전력난에 발전 믹스의 20%가 원전이라는 점이 재부각되고 있습니다. 대선 결과에 상관없이 높은 ROE를 누릴 유틸리티 기업입니다. 유틸리티 기업의 장점은 꾸준한 배당인데 전일 발표한 3분기 배당은 전년 대비 6% 증가한 것입니다.

플로리다 최대 유틸리티기업인 FPL의 순이익은 전년 대비 9% 증가했고 미국 전역 전기요금보다 40% 낮은 가격에 전력을 공급함으로써 지배력을 높이고 있습니다.

재생에너지 기업인 NEER은 12억 달러의 순이익을 시현하며 흑자전환에 성공했습니다. 3분기에만 3GW의 신규 재생에너지 프로젝트를 수주했으며 지난 4개 분기에 11GW의 수주잔고를 추가했습니다. Fortune 50기업 2곳과 전력 공급 계약을 체결했는데 이는 2030년까지 10.5GW에 달하는 규모입니다.

지난 달 Constellation energy가 펜실베이니아주에 있는 원전을 재가동해 MS의 데이터센터에 전력을 공급한다는 소식을 발표한데 이어, 넥스트에라 에너지도 현재 폐쇄된 아이오와주의 원전을 재가동을 검토할 계획입니다.

또한 최근 플로리다의 원전 4기도 운영 연장 승인을 취득함에 따라 최대 2050년까지 가동이 가능해졌습니다. 최대의 재생에너지 공급자이자 원전 기업으로 빅테크 기업들의 RE100 달성에 가장 효과적으로 대응할 수 있을 것입니다.

* 컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<프로로지스>
"물류센터에서 데이터센터로 확장 가속화"
 
글로벌 최대 물류리츠인 프로로지스는 시장 예상을 상회하는 실적을 발표하며 전일 주가가 급등했습니다. 2022년을 고점으로 공급과잉과 수요 저하로 고전했으나 올 들어 바닥을 확인하고 하반기로 갈수록 실적 회복이 뚜렷합니다. 국내외 물류센터 시장은 코로나19가 야기했던 공급과잉이 점차 해소되고 있으며 우량자산을 보유한 player부터 실적 개선이 시작되고 있습니다. 프로로지스는 이를 반영해 3개 분기 연속 가이던스를 상향했습니다.
 
한편 올 들어 프로로지스는 신규 진출한 데이터센터 개발을 늘리고 있는데 물류센터와 데이터센터의 개발 및 운영 속성이 비교적 유사하기 때문입니다. 프로로지스는 단순한 산업용 리츠를 넘어 AI인프라 디벨로퍼로 확장해 성장하고 있음을 시사합니다.
 
■ 3분기 실적 컨센서스 상회
 
- 매출은 전년대비 6%, FFO는 10% 증가하며 컨센서스 대폭 상회, EPS는 처분이익 발생으로 35% 증가

- 3분기 평균 임차율은 96.2%로 시장평균을 300bp 상회, 물류센터 시장 내 우량자산에 쏠리는 flight to quality 현상 가속화

- 동일매장 기준 NOI 상승률 7.2%, 순실효 임대료 상승률 67.8%를 기록하며 실적 개선폭 확대

- 2024년 실적 가이던스와 개발 및 인수 계획을 상향
 
■ 물류센터에서 디지털 및 에너지인프라로 확장
 
- 3분기 14억달러 규모의 물류센터를 인수하며 포트폴리오 강화

- 더불어 데이터센터 개발 가속화, 3분기 5억달러 규모의 하이퍼스케일 데이터센터 개발에 착수했으며 50억달러의 파이프라인 보유 

- 재생에너지 투자도 원활, 연말에 600MW, 2025년 말 1GW의 태양광 에너지 발전을 보유하게 될 것

♤컴플라이언스 승인을 득했습니다

<리츠>
"투자대상 확대로 리츠시장 육성 본격화"
 
전일 국토부는 리츠의 투자대상 확대 및 규제 합리화를 위한 부투법 시행령 개정안을 입법예고했습니다. 이는 지난 6월 발표된 '리츠 활성화 방안'의 후속조치입니다. 데이터센터, 산업단지 등 인프라에 가까운 자산 편입을 허용하고 MBS, ABS 등의 부동산 금융상품 투자를 허용합니다. 

상품성을 높이기 위해 엄격한 기준 하에 자산 편입이 진행되어야겠으나 장기적으로 투자자산 다변화는 다양한 계열사 자산 활용이 가능한 기업 스폰서형 리츠에게 수혜입니다. 이를 비롯해 리츠 활성화 방안이 순차적으로 실행되고 있음이 긍정적입니다.
 
■ 투자대상 확대와 부동산 금융상품 투자 허용
 
- 부투법 시행령 개정안 입법예고로 데이터센터, 산단 등 리츠 투자대상 확대. MBS, ABS 등 부동산 금융상품 투자 허용

- 미국 내 new economy 자산으로 불리는 통신탑, 물류센터, 데이터센터 리츠섹터는 2015년 태동해 현재 시가총액 비중이 전통형 부동산과 비등한 수준까지 성장

- 시대적 변화를 고려해 국내 리츠도 신성장 섹터로 편입자산 다변화 예상

- 일차적으로 사모리츠에게서 영향이 나타나고 상품성 검증이 이뤄진 뒤 공모상장 리츠로 효과가 파급될 것

- 다양한 계열사 자산 활용이 가능한 기업 스폰서 리츠에 관심 필요. SK리츠, 롯데리츠 등
 
■ 공급자 인센티브로 시장 육성
 
- 6월 발표되었던 리츠 활성화 대책 중 단기 영향력이 클 것으로 예상했던 방안은 '부동산 투자회사 배당가능이익 범위 합리화'. 자산재평가 시 발생하는 이익을 배당가능이익에서 배제하는 안

- 이는 2025년 초 입법예고를 거쳐 2월 경 국무회의 상정 후 통과 예상. 즉 빠르면 2025년 3월 결산부터 적용 가능할 전망

- 현재 SK리츠가 가장 먼저 정기적인 재평가를 도입해 재무 건전성 강화와 동시에 효율적 외적 성장을 보일 것으로 예상

- 리츠 활성화 방안의 순차적 실행과 함께 국내 리츠는 1조원대 유상증자로 레벨업 예상
 

<대체투자 위클리>
"금리인하, 장기적인 PF리스크 완화"

예상대로 금통위는 기준금리를 인하했습니다. 그러나 주담대 금리는 이미 연초부터 금리하락을 선반영하던 상황이라 주택시장에 미치는 단기적인 영향은 크지 않을 전망입니다.

PF부실이 잔존하는 비아파트 소형주거와 수익형 부동산의 리스크는 점진적으로 축소될 전망입니다. 금리하락에 따른 자산가치 회복, 금융비용 감소 등으로 사업성이 소폭이나마 개선될 수 있기 때문입니다. 금리인하의 속도조절론이 고개를 들고 있지만 향후 인하 사이클은 분명하기에 장기적으로 부동산 시장에는 긍정적입니다.
 
■ 전주 요약
 
- 글로벌 리츠지수는 0.2% 상승하며 S&P 500을 0.9%p 하회

- 섹터별 최상위 성과는 데이터센터, 최하위는 산업용

- 각국 리츠 중 유럽리츠가 0.7% 상승하며 가장 outperform

- 국내 리츠는 0.8% 상승하며 코스피를 0.3%p 하회 
 
■ 국내 뉴스
 
- 디앤디플랫폼리츠: 706억원 규모의 유상증자 결정

- SK리츠: 일산 주유소 등 6개 주유소 매각 공시

- 맥쿼리인프라, 코람코라이프, 이지스레지던스: 청약율 100% 초과 

- 대체투자: 국민연금, 6천억원 규모 대출펀드 숏리스트 선정

- 부동산: 금융당국, 전세와 정책대출에도 DSR 규제 여부 검토
 
■ 해외 뉴스
"미국 리츠 자금조달 개선" 9월 미국 리츠의 자금조달은 전월 대비 1.5%, 전년 대비 61% 급증한 71억 달러에 달합니다. 금리 인하 기조로 자금조달이 훨씬 수월해졌음을 시사합니다. 9월까지 누계로 자금조달은 전년 대비 18% 증가하며 성장을 위한 자금마련이 순조롭습니다.
 
■ 가상자산 
"SEC의 가상자산 규제" 전주 SEC는 가상자산 마켓메이커인 컴벌랜드DRW를 대상으로 소송을 제기하며 규제 리스크가 불거졌습니다. SEC는 컴벌랜드가 투자자 보호를 위한 등록 규칙을 지키지 않았다고 하며 바이낸스 기소 당시와 동일하게 폴리곤, 솔라나 등을 증권으로 규정했습니다. 가상자산 시장은 금융당국의 잇따른 소송으로 유동성이 감소했지만 그럼에도 가상자산의 법적 안정성 확보, 제도권 유입의 기반을 다지는 과정이기에 부정적인 것만은 아닙니다.
 
리포트) https://bit.ly/3Ub5IBc

삼성증권 이경자/이영훈
<대체투자: 사모대출시장, 금리 인하기에도 다양한 수익률 추구 가능>

- 사모대출은 은행권 규제 강화로 성장, 기업대출에서 ABF, 부동산 대출 등으로 확장

- 금리 인하기임에도 다양한 수익률 추구가 가능하고 리스크 분산의 장점

- 부실채권 증가는 기회이지만 리스크 관리 역시 필요, 운용사의 트랙레코드가 중요

- 사모대출 관련 ETF: VanEck BDC Income ETF, Putnam BDC Income ETF 등

리포트) bit.ly/4eY9a9Y

<SK리츠>

전일 SK리츠는 일산 등 6개 주유소 매각 계약을 공시했습니다. 이는 상반기 SK리츠가 제시했던 31개 주유소 매각 계획의 일환입니다. 처분이익 배당은 2025년 2분기에 반영될 전망입니다. 

비핵심 자산 처분을 통한 활발한 capital recycling으로 주주 환원과 함께 포트폴리오 질적 수준 상향이 예상됩니다.
 
최근 업계 유상증자 러시에 따른 포트폴리오 리밸런싱 과정에서 SK리츠의 수급상 매도가 증가했으나 펀더멘털 이슈와 무관한 주가 하락은 매수 기회입니다.
 
■ 260억원 규모의 주유소 매각 계약
 
- 매각액은 총 260억원, 매각차익은 관련 비용 감안 시 약 30억원으로 추정

- 연내 클로징 목표이나 주유소 처분은 자리츠에서 발생하므로 해당 처분이익 배당은 2025년 2분기에 인식될 전망, 이를 고려 시 2025년 2분기 DPS는 기존 전망치 대비 약 15% 상승 전망

- SK리츠는 2023년 하반기에도 주유소 매각으로 분기 DPS를 경상적 수준인 66원에서 91원으로 인상한 바 있음

- 향후 처분이익이 크게 발생할 경우 일회적인 특별배당 지급보다, 감가상각비 유보 등으로 분산함으로써 중장기적인 배당 보완에 활용할 것으로 판단. 미래 배당 재원을 축적함으로써 중장기적으로 안정적이고 예측 가능한 현금흐름 창출을 위함

- 잔여 25개 주유소 자산 매각 역시 추진 중이므로 중장기 배당 재원 증가
 
 * 컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<리츠 및 인프라펀드 유상증자 업데이트>

10/7-8 유상증자 구주주 청약 결과(청약율)

맥쿼리인프라:110.8%
이지스레지던스:111.52%
코람코라이프인프라:105.96%

리츠 및 인프라펀드 유상증자는 추진중 기업의 절반이상(4개)이 완료단계이며 청약율은 모두 기대를 상회합니다.

♤컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<리츠>
"리츠 유상증자 현황 점검"
 
지난 주 리츠 주가 하락이 두드러졌습니다. 총 1.5조원 규모의 리츠 및 인프라펀드의 유상증자 영향으로 판단됩니다. 역대 리츠의 유상증자 사례를 분석해보면 1차 발행가액 결정일까지 높은 주가 변동성을 보이고 이후 안정화되는 패턴을 보였습니다. 9월 말 모든 리츠의 1차 발행가액이 결정되었습니다.
 
유상증자를 추진하지 않음에도 주가 하락이 나타난 중대형 리츠도 있었는데 신주 청약 자금 마련 차원에서 타 리츠까지 매도하는 포트폴리오 조정이 급격히 일어났던 영향으로 추정됩니다. 또한 이러한 포트폴리오 조정은 일반적으로 1차 발행가액 확정 이후인 권리락일 전후에 집중되는 경향을 보입니다.
 
대체로 2차 발행가액 결정 이후에 주가는 빠르게 반등하는 경향을 보입니다. 유상증자를 추진 중인 7개 종목 중 증자 규모가 큰 신한알파리츠, 롯데리츠, 한화리츠의 2차 발행가액 결정일은 10월 28일부터 11월 12일입니다. 즉 10월에는 대형 리츠 중심으로 주가가 부진할 수 있겠으나 역으로 저가에 리츠 투자 비중을 높이기 좋은 시기입니다. 업계 유상증자 이후 업종 시가총액은 이전 대비 1.5조원 증가하며 약 6~12개월 뒤 코람코라이프인프라, 한화리츠 등은 FTSE EPRA Nareit 지수 등 글로벌 주요 지수의 편입요건에 부합할 가능성이 높습니다. 금리 인하기, 대형화의 이점을 더욱 누릴 수 있는 업종 전반의 레벨업이 예상됩니다.
 
한편 유상증자 기간 우선적으로 비중확대를 권유하는 종목은 수급상 주가 하락이 발생했던 SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 이지스밸류리츠 등 펀더멘털이 우수한 리츠들로 판단합니다.
 
리포트) https://bit.ly/483SCeD
 

<부동산>
"미국 오피스 점검: Return to office"
 
미 CRE리스크의 핵심이었던 오피스 시장을 점검했습니다. 폭락의 끝이 보이지 않던 미 오피스 시장도 현재 저점을 확인하는 단계로 판단됩니다. 7월 RCA의 CPPI지수 기준, 오피스 가격은 2년 만에 처음으로 하락세가 멎었습니다. 

높은 LTV와 금리 부담을 이기지 못한
매물 위주로 소화되며 거래가격이 급락했지만 이 역시 6월부터 반등세입니다. 이제 금리인하 기조와 거래량 증가가 수반되며 극단적인 가격 할인도 줄어들 전망입니다. 

더불어 지난 주, 아마존이 2025년 1월 2일까지 주5일 출근제도(RTO policy)를 도입한다고 밝히며 출근율도 서서히 회복할 것으로 예상됩니다.
 
후행적으로 올 4분기, 기관투자자의 해외 부동산 손실이 집중되겠지만 마지막 고통일 가능성이 높습니다. 당분간 높은 NAV 할인율을 추구하는 세컨더리 펀드와 대출펀드 중심의 신중한 투자 재개가 예상됩니다. 지난 4년간 공포심이 높았던 글로벌 오피스 시장의 리스크도 점차 완화되고 있다고 판단됩니다.
 
■ 미 오피스 시장 저점 확인 
 
- 오피스 가격 지수는 2년만에 처음으로 가격 하락이 멎음(2년간 하락률 24%)

- 거래량은 7월 처음으로 상승 반전

- 급매물 위주로 소화되며 거래 가격이 급락했으나 이 역시 6월부터 반등세
 
■ 부동산 시장에 유동성 귀환 조짐
 
- 최근 대규모 부동산 대출펀드가 클로징되는 등 2~3개월 전 대비 시장 분위기 급반전

- 연내 50bp의 추가 금리인하 가능성이 높아 현 시점 대출 실행은 매력적

- 기초자산인 오피스의 펀더멘털이 추가 악화될 가능성이 낮아졌기 때문

- 대출펀드 외에도 가격 매력을 고려해 opportunistic 펀드의 선호도도 높아지고 있음, 최근 Ares는 역대 최대 규모인 33억달러의 opportunistic 펀드 클로징

- 저금리에 실행되었던 오래된 대출은 매각 및 상각 후 새로운 유동성이 유입되고 있음
 
■ 오피스 복귀 정책
 
- 오피스의 수요 측면에서 회복 신호. 최근 아마존은 주3일 근무제도 폐기, 주5일 근무제도를 늦어도 2025년 1월 2일까지 준수해야 한다고 밝힘

- Kastle system에 따르면 미국 주요 10개 도시의 평균 출근율은 지난 주 52%, peak day는 61.2%로 꾸준히 상승

- 경기침체, AI로 인한 장기적 수요 하락 등은 리스크이나 팬데믹의 영향에서 벗어나고 있음은 분명함

- 2021년부터 오피스 재고의 1%에 해당하는 오피스가 멸실 및 용도전환되며 수급이 조절되기 시작
 
리포트) https://bit.ly/4gQJCxi

<인프라>
"상장 인프라펀드의 활성화 정책 발표"
 
금일 정부는 경제관계장관회의에서 '민간투자 활성화 방안'을 발표했습니다. 공모인프라 펀드의 차입한도 확대, 연금저축계좌 투자대상에 공모상장 인프라펀드 포함 등이 주목할 만한 내용입니다. 공모인프라펀드의 인센티브를 강화해 사모인프라펀드의 공모전환 및 상장 활성화를 위한 정책입니다. 현재 국내에는 맥쿼리인프라만이 공모상장 인프라펀드인데 연내 발해인프라펀드도 상장을 목표로 추진 중입니다.
 
인플레이션과 고금리를 겪으며 글로벌 인프라 시장의 기관 투자자들은 더욱 긴 기간동안 인프라에 투자하고자 상장 인프라주식에 익스포저를 늘리는 추세입니다. 국내 역시 공모상장 인프라펀드에 관심이 높아지고 있기에 적절한 제도적 지원이 지속된다면 시장 활성화의 가능성이 높습니다.
 
■ 민간투자 활성화 방안 발표, 2천억원 규모의 특별인프라펀드 신설
 
- 금일 기재부 장관 주재로 경제관계장관회의 개최, 인프라 시장 지원을 위한 민간투자 활성화 방안 발표

- 부담이 커진 공사비를 줄이기 위한 특례 마련, 공사비에 GDP와 CPI를 고려해 공사비 산출, 반영

- 인프라시장에 자금조달을 늘리기 위해 금융기관의 대체투자 자금이 24조원 이상 유입될 수 있는 여건 조성. 2천억원 규모의 출자전용 특별인프라펀드 신설 계획
 
■ 공모상장 인프라펀드의 인센티브
 
- 공모인프라펀드의 차입한도를 현행 자본금의 30%에서 100%로 확대. 그간 공모인프라펀드의 차입한도가 낮아 고금리 시기 방어적인 장점은 있었으나 잦은 유상증자가 불가피해던 단점을 해소

- SOC가 아닌 타 자산 투자도 AUM의 10% 내에서 허용. 인프라펀드의 수익률 제고에 기여할 것

- 연금저축계좌의 투자대상에 공모상장 인프라펀드 허용. 장기 자금 유입으로 긍정적

- 궁극적으로 사모인프라펀드의 공모 전환 및 상장을 유도하기 위함

- 현재 맥쿼리인프라가 유일한 상장인프라펀드이며 발해인프라펀드가 연내 상장 추진 중. 정부의 지원이 지속된다면 투자자 유입에 긍정적이며 장기적으로 인프라펀드 상장 활성화가 예상됨
 
* 컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<SK리츠>
"SK리츠, 연이은 회사채 언더발행 성공"
 
최근 SK리츠는 1천억원의 회사채 발행에서 6배의 자금을 모집하며 흥행했습니다. 회사채 금리가 개별민평 대비 -9~-13bp에 형성(최종 금리 3.4% 예상)되며 업계 최초의 언더발행 기록을 이어갔습니다.

1,200억원의 U타워 담보대출(4.4%~4.6%) 중도 상환 예정으로 100bp의 금리 하락 효과가 예상됩니다.
 
이로써 SK리츠의 가중평균 금리는 4.57%에서 4.5%로 하락하며 예상보다 빠른 금리 하락 중입니다. 연초 우리가 예상했던 리파이낸싱 금리는 5%였는데 무담보 회사채, 7월 리파이낸싱한 담보대출 모두 3~4%대에 결정되며 배당 여력이 확대되었습니다.
 
금리 인하기, 신용등급이 우량한  리츠부터 조달금리 하락 효과를 체감하고 있어, 대형 리츠부터 접근하는 전략이 유효합니다. 4년만의 금리 인하기에는 기업 스폰서리츠의 우수한 성과를 예상합니다.
 
■ 1천억원의 회사채 발행금리 3.4% 예상, 기존 대비 100bp 이상 하락
 
- 2년물 600억원, 3년물 400억원 모집에 6배 이상 자금 모집, 최대 1,500억원의 증액 발행 예정

- 개별민평 대비 9~13bp의 (-) 가산금리, 발행 금리 3.4% 예상

- U타워의 담보대출 중도 상환 목적이며 현재 금리는 4.4~4.6%, 100bp 이상 금리 하락 효과
 
■ 예상보다 빠른 조달금리 하락
 
- 연초 우리가 예상했던 리파이낸싱 금리는 5%

- 그러나 상반기 2차례 발행한 회사채와 7월 리파이낸싱한 담보대출 모두 3~4%대에 금리 결정, 배당여력 상승

- 총 차입금에서 회사채 비중은 17%로 상승, 2025년 말까지 25%로 확대할 계획. 차입구조 안정화와 금리 메리트 극대화

- 금리 인하기 대형 리츠부터 조달금리 하락 효과 뚜렷, top pick 유지
 
* 컴플라이언스 승인을 득했습니다

<롯데리츠>
"롯데물산, 유상증자 참여"
 
전일 롯데물산은 롯데리츠의 유상증자에 참여함으로써 새로운 스폰서가 될 것임을 알렸습니다. 롯데리츠는 현재 롯데쇼핑이 50%의 지분을 보유하고 있습니다. 이번 1,640억원 규모의 유상증자에 롯데물산이 670억원을 출자함으로써 유상증자 후 지분율은 6.4%가 됩니다.

이번 출자의 의미는 롯데쇼핑의 단일 스폰서에서 롯데그룹 주요 계열사가 스폰서가 되는 ‘롯데그룹의 리츠’로 더욱 다양한 그룹 자산을 담을 수 있게 됨을 시사합니다.
 
■ 롯데물산, 롯데리츠 유상증자에 670억원 참여
 
- 총 1,640억원의 유상증자에 롯데물산이 670억원 출자 결정

- 그간 롯데리츠의 스폰서는 50% 지분을 보유한 롯데쇼핑이었음  

- 이번 결정으로 롯데쇼핑의 지분율은 소폭 낮아지고 롯데물산이 새로운 스폰서로 등극
 
■ 롯데쇼핑 스폰서리츠가 아닌, 롯데그룹 스폰서리츠
 
- 그간 롯데쇼핑이 단일 스폰서로 인식되며 리츠의 편입자산이 리테일로 국한되는 제약

- 그러나 롯데물산의 참여로 향후 롯데그룹의 다양한 자산을 담을 수 있음을 시사

- 롯데물산은 그룹 내 디벨로퍼로 현재 롯데잠실타워를 소유하고 있으며 주요 매출은 해당 자산의 임대수입

- 지난 삼성증권 corporate day에서 롯데리츠는 향후 롯데물산과의 시너지를 강조한 바 있음

- 롯데그룹은 잠재력 높은 개발 가능부지와 자산을 보유하고 있으며 개발과정에서 롯데물산과 롯데리츠의 시너지 기대

*컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<리츠>
"M&A를 통한 해외리츠의 대형화 사례 분석"
 
코로나19를 전후로 전세계 리츠시장의 트렌드는 리츠간 M&A를 통한 대형화였습니다. 국내에서도 코람코라이프인프라리츠와 코람코더원리츠가 동일 AMC라는 점을 활용해 리츠간 합병 계획(포괄적 주식교환)을 공식화한 상태입니다. 

한국과 환경이 유사한 일본도 M&A가 활발했기에 이를 중심으로 사례를 리뷰해 보았습니다. 대형화의 장점은 포트폴리오 분산, 자산편입 여력 상승, 다양한 운용전략 구사로 배당 안정성 확보 등이 있으며 고금리를 거치며 대형화의 장점이 재확인되었습니다. 국내는 제도적 정비와 지원이 필요하나 일단 첫 성공사례가 나타난다면 M&A 시도는 더욱 늘어날 것으로 보입니다.
 
■ 일본 리츠의 M&A 사례로 본 합병 효과
 
- 일본에서는 크게 3차례 리츠간 M&A붐이 있었음. 1) 금융위기 이후인 2010년, 2) 아베노믹스 호황기던 2015~2018년, 3) 팬데믹을 겪은 2020년 이후

- 일본메트로폴리탄펀드: 최대의 리테일리츠인 Japan retail fund가 중형 오피스리츠인 MCUBS Midcity 합병, 이후 AUM 2위, 시총 5위의 대형 복합형 리츠로 전환하며 리테일 비중 하락, Mixed-use 부동산 전략 활용이 가능해짐

- 노무라부동산마스터펀드: 주력자산은 임대주택이었으나 성장속도가 느린 주택의 특성상 주주들은 합병을 찬성, 2차례 합병으로 시총 4위의 복합형 리츠로 전환, 자산편입 시 유상증자 충격을 줄이고 낮은 LTV(45%)를 유지하며 외적 성장

- 대체로 합병을 기점으로 주가는 상승
 
■ 리스크에도 효과적 성장 방식
 
- M&A로 인한 대형화는 필연적으로 복합화를 수반

- 투자자들이 복합형 리츠를 이해하기 어렵다는 약점은 있겠으나 사이클별 리츠의 대응력이 개선된다는 강점이 더욱 큼

- 다양한 자산을 보유한 복합형 리츠는 사이클별 투자 적기를 찾을 수 있고 용도 전환의 과정에서 공실에 따른 배당 충격 최소화

- 대형 리츠는 외적 성장뿐 아니라 저리의 자금조달이 가능해 금리 인하기에 수혜가 더욱 커짐

- 금리인하 시점, 인수비용 절감이 가능하다는 점도 M&A 추진에 긍정적 환경
 
■ 제도적 지원 필요
 
- 리츠간 합병에 있어 난제는 미비한 제도. 일본 리츠가 M&A를 통한 대형화에 성공했던 이유는 우호적인 제도적 기반

- 일본 정부는 2010년 조사특별조치법을 제정해 피인수회사를 NAV 대비 낮은 가격에 매입 시 발생하는 부의영업권을 배당가능이익에서 제외, 당해 7차례 리츠의 합병이 성사된 이유

- 현재 한국은 부의영업권을 배당가능이익으로 간주해 차입으로 배당해야 한다는 불리함을 안고 있음

- 주식과 마찬가지로 주식매수청구권 부담, 흡수합병의 경우 채권자 동의 의무까지 안고 있어 제도적 지원이 필요
 
리포트) https://bit.ly/3BnoheA
 

<미국 리츠>
"금리인하 효과를 최대로 누릴 넷리스 리츠"
 
금리인하 사이클에 진입하며 미국 리츠에 관심이 필요합니다. 투자포인트는 1) 인플레이션 압력 완화에 따른 비용 하락과 NOI 상승, 2) 차입금리 하락으로 인수비용 절감, 3) 부동산 공급 부족 현실화 등입니다. 

미국 리츠의 차입구조는 장기물과 고정금리 비중이 크기 때문에 리파이낸싱 시기마다 즉각적인 이자비용 절감이 나타나는 국내 리츠와 달리 느린 이자비용 하락이 예상되나, 외적 성장 재개와 임차인 안정성 측면에서 긍정적입니다.
 
최근 시장이 우려하는 리스크는 크게 1) 경기침체와 2) AI관련주 중심의 주식 밸류에이션 부담입니다. 

리츠는 대체로 경기 비탄력적인 임차인 구조인데다 역사적 저점 수준의 밸류에이션이라 상대적 매력이 부각될 것입니다. 

특히 금리인하의 효과를 최대로 누릴 넷리스 리츠에 주목하며 대표 종목은 월배당 리츠로 유명한 '리얼티 인컴'입니다.
 
■ 부동산 거래와 리츠의 M&A 활기
 
- 고금리로 거래가 경색되었던 부동산 시장은 거래 재개와 리츠의 자산 편입이 활발해지는 변화

- 장기간 부동산 시장 내 주요 player였던 블랙스톤은 2022년 말부터 사모리츠의 환매 요청에 부응하기 위해 상당 수의 자산 매각, 이를 대부분 리츠가 인수

- 이러한 대형 거래가 불과 4주 내에 완료되며 리츠의 빠른 자금조달 능력과 시장 대응력 입증, 시장금리 하락과 함께 리츠들의 자본조달도 다시 증가

- 넷리스 리츠는 1~2%의 임대료 에스컬레이션으로 organic growth가 제한적, M&A가 성장전략의 핵심이며 금리 하락기 외형 성장이 용이
 
■ 리얼티 인컴, 한국인이 사랑하는 월배당 리츠
 
- 글로벌 최대의 넷리스 리츠이자 월배당 리츠로 배당수익률 5% 이상을 유지해 온 '배당 귀족주'

- 108개 분기 연속 배당 인상의 트랙레코드, 연평균 4.3%의 배당 성장률 시현

- 지난 39년간 배당수익률 6%와 주당 AFFO 성장률 5%=연 11%의 total return을 꾸준히 달성해 옴
 
리포트) https://bit.ly/3BnoheA
 

삼성증권 이경자 pinned «<롯데리츠> "롯데그룹 스폰서리츠로 성장" 지난 주 롯데리츠는 1,674억원 규모의 유상증자 결정을 공시했습니다. 11월 4~5일 구주주 청약을 거쳐 22일 신주 상장 일정입니다. 이번 유상증자는 3,300억원 규모의 L7호텔 강남 편입 목적으로 롯데쇼핑의 리테일 자산에서 벗어나 호텔 등 타 계열사 자산으로 확장을 의미합니다. ■ L7호텔 강남 편입을 위한 유상증자 - 2019년 말 상장 이후 두번째 유상증자. 유상증자 비율 19%로 부담은 낮음 …»

<롯데리츠>
"롯데그룹 스폰서리츠로 성장"

지난 주 롯데리츠는 1,674억원 규모의 유상증자 결정을 공시했습니다. 11월 4~5일 구주주 청약을 거쳐 22일 신주 상장 일정입니다. 이번 유상증자는 3,300억원 규모의 L7호텔 강남 편입 목적으로 롯데쇼핑의 리테일 자산에서 벗어나 호텔 등 타 계열사 자산으로 확장을 의미합니다.

■ L7호텔 강남 편입을 위한 유상증자

- 2019년 말 상장 이후 두번째 유상증자. 유상증자 비율 19%로 부담은 낮음

- 최근 주가 상승으로 발행 주식수 부담 하락

■ 조달금리 하락 뚜렷

- 8월 발행한 담보부사채 금리가 3.45%에 결정되며 기존 대비 100bp 이상 하락

- 이어 9월 2,250억원의 회사채 발행으로 기존 차입금 차환 예정, 최소 150bp의 조달금리 하락 예상

- 예상보다 큰 리파이낸싱 금리 하락을 반영, 우리는 2024년 예상 가중평균 금리를 5.1%에서 4.7%,. 2025년 4.9%에서 4.2%로 하향 조정했고 2025년 배당 전망치를 11% 상향한 바 있음

■변화의 국면에 가장 높은 주가 수익률

- 기업의 변화가 뚜렷할 때 손익뿐 아니라 밸류에이션 멀티플도 함께 상향되며 기간 수익률이 극대화됨

- 수동적인 리테일 리츠에서 호텔, 물산 등 다양한 계열사의 우량 자산을 편입함으로써 롯데그룹 스폰서리츠로 포지셔닝 예상

- 롯데그룹은 핵심 권역에 시장성 높은 부동산뿐 아니라 잠재가치 높은 개발 프로젝트도 풍부하다는 장점, 롯데리츠의 역할 예상

리포트) https://bit.ly/3ZBovsC