삼성증권 이경자

<ETF의 재간접리츠 투자 허용>

ETF가 상장 재간접 리츠나 부동산·리츠 ETF에 투자할 수 있게 됩니다.

금일 금융위는 이를 담은 개정안을 입법예고했습니다. 업계 요청 이후 4년만의 일입니다

향후 절차는 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사, 차관회의·국무회의 의결을 거쳐 2025년 상반기 중으로 시행됩니다.

ETF의 상장재간접리츠 투자 불허의 이유는 이중보수 체계라는점이 컸지만 현재 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠는 동일 항목에 이중보수를 제거해 운용 중입니다. 금융당국은 편입조건에 이중보수 배제를 담았습니다.

현실적으로 ETF편입 조건이 시총 2천억 이상인만큼 개정시 편입 유력 종목은 이지스밸류리츠입니다.

현재 국내 리츠시장은 ETF 영향력이 큰 만큼 중요 이벤트가 될 것입니다.

☆컴플라이언스 승인을 득했습니다.

리포트)

https://www.samsungpop.com/streamdocs/mail/sd;streamdocsId=Qe4Efu4FI_4RrcS6L3MNfnLgMxWUHME7NkbqpsXnsMQ

<롯데리츠>
 
지난 14일, 롯데리츠는 업계 두번째로 기업가치 제고 계획을 발표했습니다. 리테일 편중 포트폴리오, 자산 매각 등 주주환원 방식 부재, 단순한 차입구조에서 야기된 배당컷 등을 주가 하락 요인으로 짚고 이에 대한 개선방안을 내놓았습니다.

2030년까지 AUM 4.5조원(현재 2.6조원)으로 확대 목표 하에, 롯데쇼핑 외에 다양한 계열사 자산을 편입하고 자산매각과 밸류애드가 용이한 외부 자산 역시 편입할 계획입니다. 

단기적으로는 조달금리가 120bp 이상 나타나며 2024년 배당을 저점으로 2028년까지 연평균 80~110bp씩 배당수익률 상승이 예상됩니다. 
 
■ 기업가치 제고 계획
 
- 2년간 이자비용 상승으로 배당컷 확대, 향후 차입만기 분산과 구조 다변화로 조달 안정성을 높일 계획

- 이번 유상증자 시기에 제시한 DPS 가이던스는 2023년 4분기 95원을 저점으로 2024년 4분기 112원, 2028년 2분기 164원으로 우상향 제시, 연평균 10%의 성장률

- 최근 회사채를 3%대에 발행하는 등 조달금리가 2023년 5.3%를 고점으로 2025년 120bp 이상 하락하는데 기인
 
■ 2030년 AUM 4.5조원 계획, 최저 LTV로 유상증자 부담 줄이며 성장
 
- 배당 방어에 취약한 리테일 편중 포트폴리오 해소 계획, 연평균 3천억원의 자산 편입은 매각과 밸류애드가 가능한 자산군으로 다각화

- 공격적 외형 목표는 유상증자 리스크를 불러일으킬 수 있음. 업계 최저 LTV(50%)로 차입 레버리지 활용도를 높일 전망

- 2024년 들어 DF빌딩 우선주 매입(외부자산), 최근 호텔롯데 자산(L7강남) 편입으로 변화 시작
 
■ 롯데쇼핑 스폰서리츠가 아닌, 롯데그룹 스폰서 리츠
 
- 최근 L7호텔 편입을 위한 유상증자 완료. 롯데쇼핑의 지분율은 50%에서 42%로 감소하고 롯데물산이 6%를 보유한 새로운 스폰서 중 하나로 등극

- 롯데물산은 잠실월드타워 100%를 소유한 주체로 그룹 부동산 개발을 전담

- 장기적으로 그룹이 보유한 부지 개발과 부동산 편입 과정에서 롯데리츠의 역할이 커질 전망

- 최근 정부가 발표한 리츠 활성화 방안의 일환으로 프로젝트리츠(개발형리츠)의 활용도가 높아진 것도 기회
 
리포트) https://bit.ly/4fPbkct

한국자산신탁 3Q 리뷰:
실적은 부진하나 저점 근접,
정책 수혜 기대할 만

리포트) bit.ly/4exg7OX

<PF 개선방안 발표>

금일 정부는 반복되는 PF위기를 해결하기 위해 근본적 제도 개선 방안을 발표했습니다. 해외 대비 현저히 낮은 PF자본비율(5%내외)의 상향을 전제로 각종 인센티브와 규제를 동시 도입합니다

흥미로운 점은 그간 단순 차입에만 의존했던 PF 구조를 리츠, PFV, 개발신탁 등을 활용해 기관으로부터 에쿼티 투자 비율을 높이겠다는 것입니다. 차입 의존도를 낮추기 위한 방안으로 체계적인 vehicle을 활용하고 이를 통해 한국형 디벨로퍼 육성을 목표로 하고 있습니다.

이는 단기적으로 중소/영세 player들의 주력시장이던 중소/지방/비주거 부동산의 공급 축소로 이어지겠으나 장기적으로 부동산 금융 선진화와 PF 건전성 개선 차원에서 긍정적이라고 판단합니다. 더불어 최근 리츠 활성화 대책에서 강조하는 '프로젝트 리츠' 활성화와도 궤를 같이 합니다. 단기적인 PF, 펀드와 달리 리츠는 개발 및 운영을 통해 지속 가능한 사업을 추구할 수 있고 이를 위해 각종 인센티브를 부여합니다. 향후 리츠의 활용도는 추세적으로 확대될 것입니다.

리포트) bit.ly/3YFYSEY

<리츠 업계 유상증자 마무리>
"폭풍이 지나고"

하반기 금리 인하 기대로 양호하던 국내 리츠의 주가는 10월부터 급락했습니다. 하반기 총 8개 리츠에 1조원대 유상증자가 집중되었기 때문입니다. 아직 투자자 저변이 약한 와중에 대규모 공모로 센티멘트도 취약해졌습니다. 증자 규모가 비교적 적정하고 초기에 유상증자를 추진했던 삼성FN, 이지스레지던스, 코람코라이프인프라의 증자는 무리 없이 진행되었습니다.

그러나 이후 증자 규모가 1~4천억원대로 큰 롯데리츠, 신한알파리츠, 한화리츠가 증자 일정에 돌입하며 시장 변동성이 커졌습니다.

전일 한화리츠의 4천억원 규모의 구주주 청약이 완료되며 리츠 주가는 점차 안정화될 것으로 예상합니다.

이후 남은 일정은 700억원 규모의 디앤디플랫폼리츠의 증자인데 현재 신주인수권 거래 상황으로 판단 시, 미매각 가능성은 낮습니다. 디앤디플랫폼리츠는 스폰서인 SK디앤디의 유상증자 참여 계획과 함께 전일, SK디앤디의 임원이 디앤디플랫폼리츠 주식 매입을 공시하는 등 스폰서의 책임 경영 의지를 보였음이 의미가 있습니다.

역대 최대 규모의 유상증자가 마무리되며 AMC 역량이 검증된 리츠부터 회복이 예상됩니다. 비록 대규모 유상증자로 금리 인하기, 배당 상향과 대형화라는 본연의 투자포인트는 일시 퇴색되었으나 이를 계기로 대부분의 리츠가 적극적인 주주친화 정책을 수립하기 시작한 만큼, 우려보다 긍정적 관점으로 전환해야 할 시기입니다.

우수한 펀더멘털과 증자이슈가 없음에도 동반 급락한 SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 이지스밸류리츠에 우선 관심이 필요합니다.

* 컴플라이언스 승인을 득했습니다

<이지스밸류리츠>

"배당 서프라이즈"

인상된 가이던스 600원마저 상회한 612원 배당 결정

리포트) bit.ly/40Nbkp4

<신한서부티엔디리츠>
"배당 업사이드 발생"

최근 신한서부티엔디리츠의 주가 급락 요인은 업계 전반의 유상증자 부담도 있지만 지난 6월(FY 8) 배당이 이례적으로 사측 계획치를 하회한 118원에 그쳤기 때문입니다. 현금흐름과 관련 없는 회계상 손실이 발생하며 배당가능이익이 축소되었습니다.

2024년 12월(FY 9)부터는 이 이슈가 해소되고 차입금의 80%가 변동금리 구조인만큼 평균조달금리는 현 수준에서 억제될 것입니다. 더불어 G타워 우선주 편입을 계획하고 있어, 2025년부터 DPS는 130원을 하단으로 상승 여력이 발생합니다.
 
■ G타워 우선주 편입과 변동금리 대출구조로 배당 여력 상승
 
- 2024년 말 그랜드머큐어 담보대출 리파이낸싱 예정, 기존 대비 140bp의 대출금리 상승

- CB 전환청구 기간도 2024년 9월부터 도래. 주식수 증가와 리파이낸싱 금리 상승에도 향후 DPS는 130원을 하단으로 우상향 가능성

- 1) 광화문G타워의 우선주 편입(배당수익률 7%대), 2) 차입금의 80%가 변동금리 구조인데 기준이 되는 CD금리는 40bp 이상 하락했기 때문 
 
■ 호텔 OCC 개선, 이제 ADR 상승 
 
- 용산 그랜드머큐어, G타워(신라스테이), 동대문 나인트리 호텔 모두 역대 최대의 OCC 시현 중

- 9월 들어 G타워는 기존대비 ADR을 10% 인상하기도
- 기초자산의 탄탄한 실적 개선, 6월 결산 배당의 실망으로 신저가에 근접한 현 밸류에이션은 과도
 
리포트) https://bit.ly/3UsUS9T
 

미국 전력설비/유틸리티
"통제할 수 없는 전력 수요 성장"

리포트) bit.ly/4eYGTk1

<대체투자 위클리>
"미 국채금리 상승과 유상증자의 피로감"
 
전주 국내 리츠 주가는 크게 하락했습니다. 8월까지 금리인하 기대와 시장금리 하락으로 리츠 주가는 우상향했으나 9월부터 리츠의 유상증자 집중, 금리인하 속도 조절론으로 부진한 흐름으로 전환했습니다. 

특히 미 대선이 임박한 가운데 트럼프의 당선 가능성에 배팅하며 미 국채금리 급등이 리츠의 센티멘트에 영향을 크게 미친 것으로 판단됩니다. 최근의 높은 주가 변동성은 대형 리츠의 유상증자 구주주 청약이 마무리되고, 미 대선이 끝나는 11월 중순부터 완화될 전망입니다. 
 
■ 국내 뉴스 
 
- 현대건설: PF관리체계 구축 계획 공시, 한도 관리 등

- 이리츠코크렙: 공모가 기준 7%의 배당수익률로 배당 지급 검토

- 신한알파리츠: 유상증자 확정발행가 5,660원으로 결정, 모집액 2천억원에서 1,860억원으로 감소

- 부동산: 국토부, 디딤돌 대출 규제 개선방안 발표 예정

- PF: 비수도권 PF대출 48조원, 최고 연체율 22%로 수도권 대비 구조조정 더뎌
 
■ 해외 뉴스
"트럼프 트레이드" 미 대선이 임박하며 미 리츠와 유틸리티 주식에서도 트럼프 당선 가능성에 배팅하는 움직임이 이미 뚜렷합니다. 리츠는 국고채 금리 상승을 반영해 부진했고 유틸리티 주식 내에서도 재생에너지보다 원전 비중이 높은 주식 중심의 강세가 나타났습니다. 

대선을 전후로 이 움직임은 더욱 강화되겠으나 장기적으로 대선 결과를 떠나 실적 개선에 집중하는 전략이 유효합니다. AI인프라로 실적 개선이 나타난 데이터센터 리츠, 상위 오피스 리츠, 인구구조 변화를 겨냥한 헬스케어 리츠, 전력난 대응이 가능한 유틸리티 주 등입니다.
 
■ 가상자산 
" 디지털자산 투자상품에 최대의 자금 유입" 25일 기준, 비트코인 고래(가상화폐 지갑에 1천개 이상 비트코인을 예치한 주체)들의 비트코인 보유량은 67만BTC로 사상 최대치를 기록했습니다. 비트코인 현물ETF에도 자금이 유입되는 가운데 미 대선이 임박하며 디지털 자산 투자상품에 최대의 자금 유입이 이뤄지는 것으로 보입니다. 

대선 이후 가상자산 규제 정책이 긍정적으로 변화할 것이라는 기대감이 반영된 결과입니다.
 
리포트)  https://bit.ly/3YCJN8z

<디지털 리얼티>
“AI광풍에 힘입어 역대 최대 수준의 실적”

디지털리얼티의 3분기 실적은 최근 높아진 컨센서스에 부합하는 호조였습니다. AI산업으로 충분한 데이터센터 용량을 확보하기 어려워지는 가운데, 하이퍼스케일 데이터센터에 집중해 온 디지털리얼티에게 기회가 커지고 있습니다. 디지털리얼티는 고객의 74% 이상이 1MW 이상의 대용량을 임대합니다. 이를 고려해 경영진은 2024년 가이던스를 상향했고 시간외 거래에서 주가는 급등했습니다.

3분기 신규 임대계약은 5.2억달러에 이르며 1분기 수치의 2배에 육박합니다. 1MW 이상 대용량과 0-1MW의 상호연결에서 역대 최대 수준을 기록했습니다. 현금 기준 임대료 인상률은 15.2%로 이 역시 2분기 대비 4% 증가한 최대 수준이었습니다.올 들어 분기별 임대율은 100bp 이상씩 상승세입니다.


데이터센터 광풍은 자본력 있는 거대 데이터센터 리츠 중심에게 레벨업의 기회를 제공할 전망입니다. 용량 중심의 투자로 한동안 저조한 임대율과 낮은 밸류에이션에 머물렀으나 본격적인 실적 개선으로 현재 24배에 불과한 P/FFO는 상향 여지가 높습니다. 참고로 미국의 주요 배당 성장주들의 P/FFO는 30배에 육박하고 있습니다.

☆ 컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<넥스트에라에너지>
"폐쇄 원전 재가동 검토"

전일 넥스트에라에너지의 실적은 컨센서스를 하회했으나 컨퍼런스 콜에서 폐쇄된 아이오와주의 원전 재가동을 검토하고 있다는 CEO의 언급이 시장의 관심을 끌었습니다.

미국 1위의 재생에너지 기업으로 잘 알려져 있지만 이례적인 전력난에 발전 믹스의 20%가 원전이라는 점이 재부각되고 있습니다. 대선 결과에 상관없이 높은 ROE를 누릴 유틸리티 기업입니다. 유틸리티 기업의 장점은 꾸준한 배당인데 전일 발표한 3분기 배당은 전년 대비 6% 증가한 것입니다.

플로리다 최대 유틸리티기업인 FPL의 순이익은 전년 대비 9% 증가했고 미국 전역 전기요금보다 40% 낮은 가격에 전력을 공급함으로써 지배력을 높이고 있습니다.

재생에너지 기업인 NEER은 12억 달러의 순이익을 시현하며 흑자전환에 성공했습니다. 3분기에만 3GW의 신규 재생에너지 프로젝트를 수주했으며 지난 4개 분기에 11GW의 수주잔고를 추가했습니다. Fortune 50기업 2곳과 전력 공급 계약을 체결했는데 이는 2030년까지 10.5GW에 달하는 규모입니다.

지난 달 Constellation energy가 펜실베이니아주에 있는 원전을 재가동해 MS의 데이터센터에 전력을 공급한다는 소식을 발표한데 이어, 넥스트에라 에너지도 현재 폐쇄된 아이오와주의 원전을 재가동을 검토할 계획입니다.

또한 최근 플로리다의 원전 4기도 운영 연장 승인을 취득함에 따라 최대 2050년까지 가동이 가능해졌습니다. 최대의 재생에너지 공급자이자 원전 기업으로 빅테크 기업들의 RE100 달성에 가장 효과적으로 대응할 수 있을 것입니다.

* 컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<프로로지스>
"물류센터에서 데이터센터로 확장 가속화"
 
글로벌 최대 물류리츠인 프로로지스는 시장 예상을 상회하는 실적을 발표하며 전일 주가가 급등했습니다. 2022년을 고점으로 공급과잉과 수요 저하로 고전했으나 올 들어 바닥을 확인하고 하반기로 갈수록 실적 회복이 뚜렷합니다. 국내외 물류센터 시장은 코로나19가 야기했던 공급과잉이 점차 해소되고 있으며 우량자산을 보유한 player부터 실적 개선이 시작되고 있습니다. 프로로지스는 이를 반영해 3개 분기 연속 가이던스를 상향했습니다.
 
한편 올 들어 프로로지스는 신규 진출한 데이터센터 개발을 늘리고 있는데 물류센터와 데이터센터의 개발 및 운영 속성이 비교적 유사하기 때문입니다. 프로로지스는 단순한 산업용 리츠를 넘어 AI인프라 디벨로퍼로 확장해 성장하고 있음을 시사합니다.
 
■ 3분기 실적 컨센서스 상회
 
- 매출은 전년대비 6%, FFO는 10% 증가하며 컨센서스 대폭 상회, EPS는 처분이익 발생으로 35% 증가

- 3분기 평균 임차율은 96.2%로 시장평균을 300bp 상회, 물류센터 시장 내 우량자산에 쏠리는 flight to quality 현상 가속화

- 동일매장 기준 NOI 상승률 7.2%, 순실효 임대료 상승률 67.8%를 기록하며 실적 개선폭 확대

- 2024년 실적 가이던스와 개발 및 인수 계획을 상향
 
■ 물류센터에서 디지털 및 에너지인프라로 확장
 
- 3분기 14억달러 규모의 물류센터를 인수하며 포트폴리오 강화

- 더불어 데이터센터 개발 가속화, 3분기 5억달러 규모의 하이퍼스케일 데이터센터 개발에 착수했으며 50억달러의 파이프라인 보유 

- 재생에너지 투자도 원활, 연말에 600MW, 2025년 말 1GW의 태양광 에너지 발전을 보유하게 될 것

♤컴플라이언스 승인을 득했습니다

<리츠>
"투자대상 확대로 리츠시장 육성 본격화"
 
전일 국토부는 리츠의 투자대상 확대 및 규제 합리화를 위한 부투법 시행령 개정안을 입법예고했습니다. 이는 지난 6월 발표된 '리츠 활성화 방안'의 후속조치입니다. 데이터센터, 산업단지 등 인프라에 가까운 자산 편입을 허용하고 MBS, ABS 등의 부동산 금융상품 투자를 허용합니다. 

상품성을 높이기 위해 엄격한 기준 하에 자산 편입이 진행되어야겠으나 장기적으로 투자자산 다변화는 다양한 계열사 자산 활용이 가능한 기업 스폰서형 리츠에게 수혜입니다. 이를 비롯해 리츠 활성화 방안이 순차적으로 실행되고 있음이 긍정적입니다.
 
■ 투자대상 확대와 부동산 금융상품 투자 허용
 
- 부투법 시행령 개정안 입법예고로 데이터센터, 산단 등 리츠 투자대상 확대. MBS, ABS 등 부동산 금융상품 투자 허용

- 미국 내 new economy 자산으로 불리는 통신탑, 물류센터, 데이터센터 리츠섹터는 2015년 태동해 현재 시가총액 비중이 전통형 부동산과 비등한 수준까지 성장

- 시대적 변화를 고려해 국내 리츠도 신성장 섹터로 편입자산 다변화 예상

- 일차적으로 사모리츠에게서 영향이 나타나고 상품성 검증이 이뤄진 뒤 공모상장 리츠로 효과가 파급될 것

- 다양한 계열사 자산 활용이 가능한 기업 스폰서 리츠에 관심 필요. SK리츠, 롯데리츠 등
 
■ 공급자 인센티브로 시장 육성
 
- 6월 발표되었던 리츠 활성화 대책 중 단기 영향력이 클 것으로 예상했던 방안은 '부동산 투자회사 배당가능이익 범위 합리화'. 자산재평가 시 발생하는 이익을 배당가능이익에서 배제하는 안

- 이는 2025년 초 입법예고를 거쳐 2월 경 국무회의 상정 후 통과 예상. 즉 빠르면 2025년 3월 결산부터 적용 가능할 전망

- 현재 SK리츠가 가장 먼저 정기적인 재평가를 도입해 재무 건전성 강화와 동시에 효율적 외적 성장을 보일 것으로 예상

- 리츠 활성화 방안의 순차적 실행과 함께 국내 리츠는 1조원대 유상증자로 레벨업 예상
 

<대체투자 위클리>
"금리인하, 장기적인 PF리스크 완화"

예상대로 금통위는 기준금리를 인하했습니다. 그러나 주담대 금리는 이미 연초부터 금리하락을 선반영하던 상황이라 주택시장에 미치는 단기적인 영향은 크지 않을 전망입니다.

PF부실이 잔존하는 비아파트 소형주거와 수익형 부동산의 리스크는 점진적으로 축소될 전망입니다. 금리하락에 따른 자산가치 회복, 금융비용 감소 등으로 사업성이 소폭이나마 개선될 수 있기 때문입니다. 금리인하의 속도조절론이 고개를 들고 있지만 향후 인하 사이클은 분명하기에 장기적으로 부동산 시장에는 긍정적입니다.
 
■ 전주 요약
 
- 글로벌 리츠지수는 0.2% 상승하며 S&P 500을 0.9%p 하회

- 섹터별 최상위 성과는 데이터센터, 최하위는 산업용

- 각국 리츠 중 유럽리츠가 0.7% 상승하며 가장 outperform

- 국내 리츠는 0.8% 상승하며 코스피를 0.3%p 하회 
 
■ 국내 뉴스
 
- 디앤디플랫폼리츠: 706억원 규모의 유상증자 결정

- SK리츠: 일산 주유소 등 6개 주유소 매각 공시

- 맥쿼리인프라, 코람코라이프, 이지스레지던스: 청약율 100% 초과 

- 대체투자: 국민연금, 6천억원 규모 대출펀드 숏리스트 선정

- 부동산: 금융당국, 전세와 정책대출에도 DSR 규제 여부 검토
 
■ 해외 뉴스
"미국 리츠 자금조달 개선" 9월 미국 리츠의 자금조달은 전월 대비 1.5%, 전년 대비 61% 급증한 71억 달러에 달합니다. 금리 인하 기조로 자금조달이 훨씬 수월해졌음을 시사합니다. 9월까지 누계로 자금조달은 전년 대비 18% 증가하며 성장을 위한 자금마련이 순조롭습니다.
 
■ 가상자산 
"SEC의 가상자산 규제" 전주 SEC는 가상자산 마켓메이커인 컴벌랜드DRW를 대상으로 소송을 제기하며 규제 리스크가 불거졌습니다. SEC는 컴벌랜드가 투자자 보호를 위한 등록 규칙을 지키지 않았다고 하며 바이낸스 기소 당시와 동일하게 폴리곤, 솔라나 등을 증권으로 규정했습니다. 가상자산 시장은 금융당국의 잇따른 소송으로 유동성이 감소했지만 그럼에도 가상자산의 법적 안정성 확보, 제도권 유입의 기반을 다지는 과정이기에 부정적인 것만은 아닙니다.
 
리포트) https://bit.ly/3Ub5IBc

삼성증권 이경자/이영훈
<대체투자: 사모대출시장, 금리 인하기에도 다양한 수익률 추구 가능>

- 사모대출은 은행권 규제 강화로 성장, 기업대출에서 ABF, 부동산 대출 등으로 확장

- 금리 인하기임에도 다양한 수익률 추구가 가능하고 리스크 분산의 장점

- 부실채권 증가는 기회이지만 리스크 관리 역시 필요, 운용사의 트랙레코드가 중요

- 사모대출 관련 ETF: VanEck BDC Income ETF, Putnam BDC Income ETF 등

리포트) bit.ly/4eY9a9Y

<SK리츠>

전일 SK리츠는 일산 등 6개 주유소 매각 계약을 공시했습니다. 이는 상반기 SK리츠가 제시했던 31개 주유소 매각 계획의 일환입니다. 처분이익 배당은 2025년 2분기에 반영될 전망입니다. 

비핵심 자산 처분을 통한 활발한 capital recycling으로 주주 환원과 함께 포트폴리오 질적 수준 상향이 예상됩니다.
 
최근 업계 유상증자 러시에 따른 포트폴리오 리밸런싱 과정에서 SK리츠의 수급상 매도가 증가했으나 펀더멘털 이슈와 무관한 주가 하락은 매수 기회입니다.
 
■ 260억원 규모의 주유소 매각 계약
 
- 매각액은 총 260억원, 매각차익은 관련 비용 감안 시 약 30억원으로 추정

- 연내 클로징 목표이나 주유소 처분은 자리츠에서 발생하므로 해당 처분이익 배당은 2025년 2분기에 인식될 전망, 이를 고려 시 2025년 2분기 DPS는 기존 전망치 대비 약 15% 상승 전망

- SK리츠는 2023년 하반기에도 주유소 매각으로 분기 DPS를 경상적 수준인 66원에서 91원으로 인상한 바 있음

- 향후 처분이익이 크게 발생할 경우 일회적인 특별배당 지급보다, 감가상각비 유보 등으로 분산함으로써 중장기적인 배당 보완에 활용할 것으로 판단. 미래 배당 재원을 축적함으로써 중장기적으로 안정적이고 예측 가능한 현금흐름 창출을 위함

- 잔여 25개 주유소 자산 매각 역시 추진 중이므로 중장기 배당 재원 증가
 
 * 컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<리츠 및 인프라펀드 유상증자 업데이트>

10/7-8 유상증자 구주주 청약 결과(청약율)

맥쿼리인프라:110.8%
이지스레지던스:111.52%
코람코라이프인프라:105.96%

리츠 및 인프라펀드 유상증자는 추진중 기업의 절반이상(4개)이 완료단계이며 청약율은 모두 기대를 상회합니다.

♤컴플라이언스 승인을 득했습니다.

<리츠>
"리츠 유상증자 현황 점검"
 
지난 주 리츠 주가 하락이 두드러졌습니다. 총 1.5조원 규모의 리츠 및 인프라펀드의 유상증자 영향으로 판단됩니다. 역대 리츠의 유상증자 사례를 분석해보면 1차 발행가액 결정일까지 높은 주가 변동성을 보이고 이후 안정화되는 패턴을 보였습니다. 9월 말 모든 리츠의 1차 발행가액이 결정되었습니다.
 
유상증자를 추진하지 않음에도 주가 하락이 나타난 중대형 리츠도 있었는데 신주 청약 자금 마련 차원에서 타 리츠까지 매도하는 포트폴리오 조정이 급격히 일어났던 영향으로 추정됩니다. 또한 이러한 포트폴리오 조정은 일반적으로 1차 발행가액 확정 이후인 권리락일 전후에 집중되는 경향을 보입니다.
 
대체로 2차 발행가액 결정 이후에 주가는 빠르게 반등하는 경향을 보입니다. 유상증자를 추진 중인 7개 종목 중 증자 규모가 큰 신한알파리츠, 롯데리츠, 한화리츠의 2차 발행가액 결정일은 10월 28일부터 11월 12일입니다. 즉 10월에는 대형 리츠 중심으로 주가가 부진할 수 있겠으나 역으로 저가에 리츠 투자 비중을 높이기 좋은 시기입니다. 업계 유상증자 이후 업종 시가총액은 이전 대비 1.5조원 증가하며 약 6~12개월 뒤 코람코라이프인프라, 한화리츠 등은 FTSE EPRA Nareit 지수 등 글로벌 주요 지수의 편입요건에 부합할 가능성이 높습니다. 금리 인하기, 대형화의 이점을 더욱 누릴 수 있는 업종 전반의 레벨업이 예상됩니다.
 
한편 유상증자 기간 우선적으로 비중확대를 권유하는 종목은 수급상 주가 하락이 발생했던 SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 이지스밸류리츠 등 펀더멘털이 우수한 리츠들로 판단합니다.
 
리포트) https://bit.ly/483SCeD
 

<부동산>
"미국 오피스 점검: Return to office"
 
미 CRE리스크의 핵심이었던 오피스 시장을 점검했습니다. 폭락의 끝이 보이지 않던 미 오피스 시장도 현재 저점을 확인하는 단계로 판단됩니다. 7월 RCA의 CPPI지수 기준, 오피스 가격은 2년 만에 처음으로 하락세가 멎었습니다. 

높은 LTV와 금리 부담을 이기지 못한
매물 위주로 소화되며 거래가격이 급락했지만 이 역시 6월부터 반등세입니다. 이제 금리인하 기조와 거래량 증가가 수반되며 극단적인 가격 할인도 줄어들 전망입니다. 

더불어 지난 주, 아마존이 2025년 1월 2일까지 주5일 출근제도(RTO policy)를 도입한다고 밝히며 출근율도 서서히 회복할 것으로 예상됩니다.
 
후행적으로 올 4분기, 기관투자자의 해외 부동산 손실이 집중되겠지만 마지막 고통일 가능성이 높습니다. 당분간 높은 NAV 할인율을 추구하는 세컨더리 펀드와 대출펀드 중심의 신중한 투자 재개가 예상됩니다. 지난 4년간 공포심이 높았던 글로벌 오피스 시장의 리스크도 점차 완화되고 있다고 판단됩니다.
 
■ 미 오피스 시장 저점 확인 
 
- 오피스 가격 지수는 2년만에 처음으로 가격 하락이 멎음(2년간 하락률 24%)

- 거래량은 7월 처음으로 상승 반전

- 급매물 위주로 소화되며 거래 가격이 급락했으나 이 역시 6월부터 반등세
 
■ 부동산 시장에 유동성 귀환 조짐
 
- 최근 대규모 부동산 대출펀드가 클로징되는 등 2~3개월 전 대비 시장 분위기 급반전

- 연내 50bp의 추가 금리인하 가능성이 높아 현 시점 대출 실행은 매력적

- 기초자산인 오피스의 펀더멘털이 추가 악화될 가능성이 낮아졌기 때문

- 대출펀드 외에도 가격 매력을 고려해 opportunistic 펀드의 선호도도 높아지고 있음, 최근 Ares는 역대 최대 규모인 33억달러의 opportunistic 펀드 클로징

- 저금리에 실행되었던 오래된 대출은 매각 및 상각 후 새로운 유동성이 유입되고 있음
 
■ 오피스 복귀 정책
 
- 오피스의 수요 측면에서 회복 신호. 최근 아마존은 주3일 근무제도 폐기, 주5일 근무제도를 늦어도 2025년 1월 2일까지 준수해야 한다고 밝힘

- Kastle system에 따르면 미국 주요 10개 도시의 평균 출근율은 지난 주 52%, peak day는 61.2%로 꾸준히 상승

- 경기침체, AI로 인한 장기적 수요 하락 등은 리스크이나 팬데믹의 영향에서 벗어나고 있음은 분명함

- 2021년부터 오피스 재고의 1%에 해당하는 오피스가 멸실 및 용도전환되며 수급이 조절되기 시작
 
리포트) https://bit.ly/4gQJCxi

<인프라>
"상장 인프라펀드의 활성화 정책 발표"
 
금일 정부는 경제관계장관회의에서 '민간투자 활성화 방안'을 발표했습니다. 공모인프라 펀드의 차입한도 확대, 연금저축계좌 투자대상에 공모상장 인프라펀드 포함 등이 주목할 만한 내용입니다. 공모인프라펀드의 인센티브를 강화해 사모인프라펀드의 공모전환 및 상장 활성화를 위한 정책입니다. 현재 국내에는 맥쿼리인프라만이 공모상장 인프라펀드인데 연내 발해인프라펀드도 상장을 목표로 추진 중입니다.
 
인플레이션과 고금리를 겪으며 글로벌 인프라 시장의 기관 투자자들은 더욱 긴 기간동안 인프라에 투자하고자 상장 인프라주식에 익스포저를 늘리는 추세입니다. 국내 역시 공모상장 인프라펀드에 관심이 높아지고 있기에 적절한 제도적 지원이 지속된다면 시장 활성화의 가능성이 높습니다.
 
■ 민간투자 활성화 방안 발표, 2천억원 규모의 특별인프라펀드 신설
 
- 금일 기재부 장관 주재로 경제관계장관회의 개최, 인프라 시장 지원을 위한 민간투자 활성화 방안 발표

- 부담이 커진 공사비를 줄이기 위한 특례 마련, 공사비에 GDP와 CPI를 고려해 공사비 산출, 반영

- 인프라시장에 자금조달을 늘리기 위해 금융기관의 대체투자 자금이 24조원 이상 유입될 수 있는 여건 조성. 2천억원 규모의 출자전용 특별인프라펀드 신설 계획
 
■ 공모상장 인프라펀드의 인센티브
 
- 공모인프라펀드의 차입한도를 현행 자본금의 30%에서 100%로 확대. 그간 공모인프라펀드의 차입한도가 낮아 고금리 시기 방어적인 장점은 있었으나 잦은 유상증자가 불가피해던 단점을 해소

- SOC가 아닌 타 자산 투자도 AUM의 10% 내에서 허용. 인프라펀드의 수익률 제고에 기여할 것

- 연금저축계좌의 투자대상에 공모상장 인프라펀드 허용. 장기 자금 유입으로 긍정적

- 궁극적으로 사모인프라펀드의 공모 전환 및 상장을 유도하기 위함

- 현재 맥쿼리인프라가 유일한 상장인프라펀드이며 발해인프라펀드가 연내 상장 추진 중. 정부의 지원이 지속된다면 투자자 유입에 긍정적이며 장기적으로 인프라펀드 상장 활성화가 예상됨
 
* 컴플라이언스 승인을 득했습니다.