Поздняков | Инвестиции, недвижимость

44% за полтора года на загородной недвижимости.

Еще немного про стоимость недвижимости. Со складами все понятно, они растут, туда идут крупные игроки, и надо пытаться урвать свой кусочек. А что с загородным рынком, о котором я тоже часто говорю?

Тут тоже все интересно. У покупателя, если вы угадали с локацией, и она востребована, есть два варианта: купить готовое или построить.

Аксиома – купить всегда дешевле.

Строить можно только, если ты хочешь индивидуальный проект под себя. Если объект в рынке вас устраивает – лучше покупать готовое.

Давайте докажу на примере 2023 – 2025 год.

Возьмем классическую дачу или дом для сдачи в аренду. Модульный «Дубльдом Кедр». Известный производитель, есть свои минусы, свои плюсы. Но однозначно зарекомендовал себя, стал брендом. Сравним стоимость строительства этого дома в нашем поселке Green Forest середины 2023 года и начала 2025 г.

Сначала пишу цену 23 года, потом 25:
Сам модульный дом с отделкой:
4 450 000 – 6 090 000

Доставка и сборка:
600 000 – 700 000

Фундамент:
420 000 – 590 000

Участок:
2 000 000 – 2 500 000

Коммуникации (вода, э/э, канализация):
450 000 – 620 000

Забор:
1 000 000 – 1 200 000

Стоимость мебели, техники, пакета арендатора
1 500 000 – 2 200 000

Терраса+купель:
700 000 – 950 000

Благоустройство участка:
800 000 – 1 000 000

Итого себестоимость:
11 920 000 руб. против 15 670 000 руб.

И тут нет видеонаблюдений, пожарки, общих зон, да и много чего еще.

Теперь добавьте сюда стандартную маржу застройщика 30%, куда входит проектирование, маркетинг, налоги и прибыль.
15 496 000 против 20 371 000.

И добавьте сюда проценты по кредиту до раскрытия эскроу счета или оплату банку за льготную ипотеку – 10%.
Итого новая цена: 22 408 000 руб.

Конечно, с каждым пунктом можно спорить, минимизировать, оптимизировать и экономить. Больше, задача была сравнить соотношения цен 23 и 25 года.
И разница колоссальна – построить дом с подрядчиком в 2025 году дороже на 44%.

Настолько выросли издержки, и постепенно вырастет цена готового дома для того, кто начинает строить.

Мой вывод прост. Хочешь инвестировать в загородное жилье: ищи готовое, торгуйся, покупай. Ценам на стройку суждено только расти.

300% за 3 года.

Что определяет стоимость жилой недвижимости?

- спрос,
- себестоимость строительства.

Причем спрос имеет приоритетное значение. В Москве могут продаваться квартиры дороже в 2-3 раза их себестоимости. А где-то продают вторичку в 2 раза дешевле стоимости постройки нового дома.

Чем определяется стоимость коммерческой недвижимости?

- арендным платежом,
- себестоимостью.

Дешевле себестоимости скорее всего продавать никто не будет, но ключевым в цене является размер аренды в данном помещении. Чем больше аренда, тем дороже продашь.

Все мы помним, как с 2020 по 2022 жилье выросло почти в 2 раза (а где-то больше, чем в 2), мы это прекрасно видели в Циане.
Но знаете ли вы хотя бы один пример такого же стремительного роста недвижимости в РФ?

А я знаю 😎 Его заметили далеко не все, а прокатились на нем совсем единицы.

Итак, барабанная дробь! Динамика стоимости аренды склада класса А:

Конец 2021 года – 3870 р. за кв.м. в год.
Май 2022 года – 4500 р. за кв.м. в год.
Конец 2022 года – 6000 р. за кв.м. в год.
Конец 2023 года – 8500 р. за кв.м. в год.
Конец 2024 года – 11 000 р. за кв.м. в год.
Февраль 2025 г. – 11 900 р. за кв.м. в год.

Аренда, а соответственно стоимость складов за 3 года выросла в 3 раза.
300% за 3 года! Честно сказать, я сам был очень удивлен, когда собрал эти цифры.

И после этого кто-то сомневается в 15% росте ставки аренды в год? При 0,1% вакансии в Подмосковье на сегодня.

Склады. Возможности для частного инвестора.

Если вы, как и я, загорелись идеей приобрести складской ГАБ, то у вас на рынке есть следующие варианты:

1. Купить лот в строящемся или готовом комплексе Light industrial (локация - до ЦКАД или на нем). Цена от 120 тыс. за строящийся объект у топ застройщиков. От 90 тыс. у новичков (их первый объект). Лоты от 500 м, чек от 50 млн. Но имейте ввиду, что взять деньги – не значит построить. В Лыткарино уже есть один пример, где продано 50% объекта, а на стройке уже несколько месяцев 3 землекопа, по сути все стоит.

2. Купить ПИФ со складской недвижимостью от известной компании. Плюс – низкий чек. Минус: вы покупаете не недвижимость, а ценную бумагу, со всеми комиссиями и рисками менеджмента.

3. Купить мини склад/кладовку под индивидуальное хранение. Да это тоже некое хранение, но к складской недвижимости не имеет никакого отношения. На рынок влияют совсем другие факторы.

4. Зайти в проект коллективного инвестирования в склады:
- займ под стройку (очень рискованно),
- коллективное владения (например доля в ООО),
- покупка небольшого объекта недвижимости в рамках большого комплекса с управлением.

Вот по-сути и все возможности частного инвестора в этой сфере. Считаю, что обязательно нужно заходить в этот рынок, а вот каким способом – решать вам. Если что-то упустил – пишите в комментариях.

Самый частый запрос, с которым мне пишут:

«У меня от 1 до 4 млн руб, хочу их проинвестировать так, чтобы и доход был и от инфляции защищало». Причем пишут как мои читатели, так и спрашивают друзья/знакомые.
Я уже описывал потенциальные способы, что можно купить с этой суммой тут.

Я вынужден вас разочаровать, если вы в Москве, то эта сумма чрезвычайно мала для инвестиций в недвижимость.

И работать с ней есть 3 способа:

- Способ 1: новая работа. Вы начете покупать что-то из вышеописанного, делать это сами. Разбираться в теме, искать, покупать, улучшать, продавать. Если все будете делать правильно, а везение вам сопутствовать, сможете зарабатывать по 50-100% годовых. Но это должно стать вашей основной занятостью.

Дальше путь развития, по сути, один – вы поймете, что тратите слишком много личного времени на небольшой заработок со своего капитала, и либо бросите, либо начнете привлекать знакомых и незнакомых инвесторов. Увеличите капитал, откроете телеграм канал 😃 и станете искать новые и новые проекты, чтобы вложить чужие деньги.

Если этот путь вас привлекает, не теряйте пару лет на понимание, что с вашим капиталом не стоит возиться, сразу начинайте привлекать знакомых для совместных инвестиций, которыми вы будете рулить.

- Способ 2: кредитное плечо. Берете деньги у банка (ипотека, потреб), тем самым увеличиваете капитал и вкладываетесь в нормальный объект (от 10 млн руб). Это может быть квартира, дом, участок+стройка, небольшой стрит ритейл. Через время его продаете, это становится вашим доп доходом к основному, который не занимает много времени. Именно это делает основная масса частных инвесторов, покупая однушки в новостройках.

Способ 3: пассивный инвестор. И вот тут я предлагаю вам совершить контр-интуитивное действие.

Ищите не объекты, а того, кому доверите свои деньги.

Неважно будет это флип квартиры, коллективная инвестиция в склад, деньги в долг под %. Смотрите не на стратегии, а на человека, который вам это предлагает. Конечно, не надо доводить до маразма, и инвестировать в темную, или в явно бредовую идею. Но смысл коллективных инвестиций заключается в том, что ты веришь в стратегию в целом (например, верите, что туризм, жилая недвижка или склады растут), и доверяешь, что тот, кого ты выбрал сможет на ней заработать или не потерять, если все пойдет не так (это тоже нормально). Ваша задача – выстраивать отношения с этим(и) человеком, периодически чекать объекты, и по возможности помогать, это тоже всегда очень ценно.

Все три способа абсолютно нормальны, просто не нужно болтаться где-то посередине. Как правило, когда человек с 2 млн руб пытается освоить все сферы инвестиций (от крипты до Балийской недвижимости), изучить все инвест каналы и сайты инициаторов, понять юридическую структуру всех сделок, то либо он остается на депозите, либо в итоге лезет в какую то «супер доходную стратегию» и теряет деньги.

Невозможно, и незачем изучать всю эту теорию, имея такой капитал. Сосредоточьтесь на вашей основной деятельности, учебе новым навыкам/профессии, активному доходу, короче. Там вы заработаете куда больше, чем от выбора инвестиции под 26 или 36% годовых.

Поздняков | Инвестиции, недвижимость pinned «Ну а теперь о самом вкусном - доходности. Я планирую по этому объекту получить 5 летнюю окупаемость за счет аренды и заработать еще 100 млн за счет капитализации? КАК?? 🤯 - Стоимость покупки 85 млн руб. - Чистый доход собственника в марте (тогда будет 100%…»

Ну а теперь о самом вкусном - доходности. Я планирую по этому объекту получить 5 летнюю окупаемость за счет аренды и заработать еще 100 млн за счет капитализации? КАК?? 🤯

- Стоимость покупки 85 млн руб.

- Чистый доход собственника в марте (тогда будет 100% загрузка), за минусом услуг УК – 1 035 569 руб. (это меньше 7 лет окупаемости).

- Я планирую 15% ежегодную индексацию. Реальный рост аренды складов за последние годы – 22% в год. Уверен, что рост продолжится. Таким образом, в 2029 году, я буду зарабатывать
22 821 000 руб. в год!

К этому времени объект окупится полностью, и я примерюсь к его продаже.

- Сколько он будет стоить? Не будем жадничать, и возьмем те же 8 лет окупаемости. Стоимость 182 млн руб.

- Итого, с учетом продажи, до оплаты налогов за 5 лет я заработаю:
88 млн от аренды и 97,5 млн от продажи!

185 млн дохода сверху, при вложенных 85 млн.

Чем не супер инвестиция? Осталась мелочь – найти 85 млн))

Но и тут есть выход. 4 этаж у нас делится на помещения от 35 кв.м. Стоимостью от 4 млн руб.

Мы рассматриваем в проект инвесторов, которые будут готовы двигаться обозначенной стратегией, и не мешать нам работать. Это очень важно в совместном владении. Если вы такой, пишите @pozdniakov_invest

PS: несмотря на то, что это коммерческий объект компании Garnet, я абсолютно искренен в своем желании оставить этаж себе. Поэтому с удовольствием приму критику своих рассуждений, сомнения, ошибки и другое мнение моих опытных читателей. Пишите в комментариях.

Самый лучший ГАБ! Заходил вчера..

Почти так, как поется в песне Лепса, продолжаю свой поиск идеального арендного бизнеса. Напомню свою задачку в рамках #игра2025 – за 2025 год обеспечить себя пассивным стабильным доходом – 1 млн руб в месяц.

Объект недвижимости, приносящий такой доход должен быть:

- Стабильным (чтобы завтра оттуда не съехали – и я не потерял доход на несколько месяцев). А значит это либо долгосрок, либо краткосрок с несколькими арендаторами. Я нацелен на 11 месячные договоры, так как они дадут мне возможность ратировать арендаторов, увеличивая аренду. В период высокой инфляции это важно.
- Растущим. Это не должна быть Пятерочка с платежом 1 млн в мес, которая через месяц начинает писать письма счастья о скидках. Либо хорошо работающий объект с % от товарооборота. Либо возможность индексировать ставку (офис ты врядли сможешь поднимать на процент инфляции каждый год).
- Объект должен быть ликвидным. Например, апартамент, гараж или кладовку - фиг продашь. А ГАБ с сетевиком в Москве или склад, продашь достаточно быстро.

Какую окупаемость хочу я? Если я беру один объект, то окупаемость мне нужна не более 7 лет, а значит стоить объект должен не дороже 85 млн руб. Если объектов несколько. (а чек 20-30 млн), то не более 8 лет, а значит примерно 3 объекта по 30 млн. Согласен, таких объектов в Москве и Подмосковье в открытом рынке не бывает.

Но мне проще – я умею их делать) А значит задача - купить правильное помещение, сделать ремонт, посадить арендатора. На все про все 6-8 мес. Купить объект надо до апреля, максимум июня этого года. Если это торги, то месяца 2-3 надо заложить, чтобы выбрать и отыграть нужный лот. Значит в феврале пора отбирать лоты.

Я расписал логику – которой можете руководствоваться вы, чтобы обеспечить себе в этом году арендный доход от коммерческой недвижимости.

Но, признаюсь вам, мне будет сильно проще. Я уже нашел такой объект, осталось только завершить по нему все доработки, и начать получать все 100% дохода. Что же это? Конечно, наш производственно-складской комплекс «Графит».

Я решил оставить себе один этаж этого объекта, как пенсионный актив. Кратко опишу, почему считаю это хорошей идеей:

1. Комплекс сдан на 85% и приносит доход (не нужно тратить время на заселение). Все договоры 11-месячные, по части - УК уже начала индексацию. Средняя ставка аренды 1200 руб. за кв. метр. в месяц. К концу года поднимем ее на 10%.

2. В комплексе набран и сработался штат УК. Охрана, уборка, техник, обслуживание лифта, пожарки. Управляющий, отдел аренды и инженер совмещают на несколько объектов. Меня, как собственника, туда вовлекают по минимому. Как закончатся строительные работы – совсем перестанут.

3. Я понимаю, что объект ликвиден и его готовы покупать. Это подтверждено рынком: мне сделали 2 оффера на покупку целиком. И один этаж у нас уже купили по целевой стоимости.

Теперь о другой части стран – развивающихся. Во всех развивающихся странах (Бразилия, Чили, Мексика, Турция, Тайланд, Корея и тд) лопание пузырей в 20 и 21 веке приводило:

- к высокому падению ВВП (в некоторых случаях десятки процентов),
- разгону инфляции от 40 до 10000% (привет Аргентина, Турция, Индонезия и Россия)
- падению национальной валюты на десятки процентов (до 96% в Болгарии, например)

Это происходило абсолютно во всех примерах кризисов (несмотря на то, что все развивающиеся страны пытались удержать курс валюты, тратя до 100% резервов на его поддержку).
При таком падении курса и инфляции, говорить о долларовой цене на недвижимость и акции бессмысленно, она упала очень сильно (и восстанавливалась от 9 до 23 лет, а в некоторых странах до сих пор не восстановилась). Примеров очень много, напишу подробно только о России.

Как проходили кризисы в России?

Первый - 1996-2006, у нас масштабного пузыря не было, но имелся высокий долг (112% ВВП), из которого 38% было в иностранной валюте. Зависимость от внешнего финансирования и высокий долг привели к резкому экономическому спаду и кризису платежного баланса/валюты, который продлился с 97 по 98 гг. Ключевую ставку подняли до 250%, рубль упал на 72%, ВВП упал на 10%, фондовый рынок на 85%. Инфляция достигла 91%.
ЦБ использовал 55% резервов на защиту валюты, но впоследствии ему пришлось от этого отказаться. Постепенно с помощью предпринятых мер, удалось выйти из кризиса. ВВП достиг предыдущего уровня за 2 года, а фондовый рынок вернулся к прежним значениям за 6 лет.

Россия (2005-2011):
С 05 по 08 годы РФ пережила пузырь, благодаря сильному притоку капитала, росту долга и доходности активов. Акции в среднем приносили 46% годовых (в долларах!). Мировой кризис и коллапс цен на нефть привел к кризису 2008-09 гг. Фондовый рынок обрушился на 71%, при этом инфляция оказалось невысока - 15%. К 2011 году удалось выйти из кризиса, но долларовые цены на акции до сих пор не восстановились.

Следующий кризис в России случился в 2014 году, на тот момент долг достиг 89% ВВП. Падение цен на нефть, вывод иностранного капитала, внешняя политика привели к очередному обвалу рубля (на 30%), фондового рынка (на 46%) и инфляции 18%. Во время выхода из кризиса валюта упала еще на 17%. Несмотря на выход из кризиса - реальный ВВП пока не достиг докризисного уровня, а акции не вернулись к прежним уровням.

Дальше мы ускорились, и нас настигли кризисы 2020, 22 и … годов. Но их я оставлю на следующее повествование :)

Один из выводов, который я сделал после изучения статистики разных стран. Активы в кризис всегда падают в цене. Либо падают в своей стоимости, либо значительно падает валюта, в которой они номинированы. Но для развивающихся стран, закономерно и следующее: валюта почти никогда не возвращается к прежним уровням, а вот активы растут при выходе из кризиса. Так что, решение в чем переживать турбулентные времена: рубли на вкладе, доллар под подушкой, недвижимость или акции, принимать вам, главное понять, когда наступят эти времена.

А на каком этапе находимся мы сейчас?
Давайте обсудим в комментариях.

Если было полезно, похвалите огоньком 🔥 за мой труд.

Начнем с Норвегии. Кризиса 1984-1997 г.:
Любой кризис состоит из трех фаз:
- благополучной (когда надувается пузырь),
- сам кризис (депрессия)
- выход из кризиса, рефляция (когда меры начинают работать, а экономика восстанавливается),

Ниже коротко датами и цифрами:

Пузырь - 1984-1987 гг. (цены на жилье росли на 19% в год),
Вследствие бурного и роста и нарастающих проблем, государство стало ужесточать дкп, ставка кредитования выросла на 7% (у нас напомню сейчас 21%),
Депрессия/кризис - 1987-1992 (цены на жилье упали на 38%).
Рефляция - выход из кризиса - 5 лет до 1997 г.

Финляндия:
1987-1989 - пузырь
Ставка кредитования выросла на 7%
1989 - 1993 - депрессия (жилье упало на 32%),
Выход из кризиса - 1993-2001 (ВВП вернулся к прежним размерам).

США:
2004-2007 - пузырь
Ставка кредитования выросла на 4%
2007-2009 - кризис (жилье упало на 28%),
Выход из кризиса - 2008-2014 (цены на акции вернулись к прежнему уровню).

Греция (2005-2018):

2005-2008 - пузырь
Ставка кредитования выросла всего на 2%
2008-2017 - кризис (фондовый рынок упал на 91%, жилье упало на 42%),
Выход из кризиса - 2018 - наше время (цены на активы до сих пор не вернулись к прежнему уровню).

Ирландия (2005-2017):

2005-2008 - пузырь
Ставка кредитования выросла на 2,2%
2008-2013 - кризис (фондовый рынок упал на 73%, жилье упало на 53%),
Выход из кризиса - 2014-наше время (цены на активы до сих пор не вернулись к прежнему уровню).

Как мы видим, во всех кризисах в развитых странах жилье серьезно падало, несмотря на инфляцию. Падение экономики не приводило к тому, что все массово стали закупать квартиры. Актив не приносящий доход и с отрицательным ожиданием (все ждут, что цены будут падать, а не расти), в кризис не продается и не покупается.

А что же происходит в кризис в развивающихся странах?

Жилье никогда не дешевело! Или краткая история мировых кризисов.

Сегодня опубликую серию постов с большим количеством цифр, так что не читайте их между делом, выберите время, когда сможете внимательно ознакомиться. На выходных я решил собрать для вас полезную статистику. Вникнуть в нее – считаю критически важным для каждого, кто думает о своих деньгах.

Итак, в России устойчиво мнение, что «недвижимость не может дешеветь, потому что никогда такого не было». А правда ли это? И вообще, дешевеет ли недвижимость в кризис? А если инфляция, и цены на все растут, что происходит с ценами на жилье? На эти вопросы я стал искать ответы в истории мировых кризисов.

Кризисы сопровождают все страны на протяжении всех времен. Называются они «долговые» кризисы. Во всех примерах в это время страна имеет огромные внешние и внутренние долги. Население и бизнес внутри страны также сильно закредитован, развитие прет. Люди, видя это, берут все больше и больше кредитов. Часто кризис сопровождает раздувшийся пузырь цен на активы. Растет фондовый рынок, недвижимость, доткомы, крипта и т.д. Люди берут в долг все больше и больше денег, вкладывают их в активы, те растут, и так по кругу.

А дальше происходит какое-то событие, иногда экономическое, иногда внешнее, может стихийное бедствие. Вообщем, шок. Этот шок лопает надувшуюся экономику, и начинается самоусиливающаяся спираль кризиса. Людям не хватает денег, они распродают активы, цена на них падает, кредиторы тоже начинают продавать залоги, растут неплатежи по кредитам. Производство падает, растет безработица, падает спрос. И тут все зависит от государства, насколько быстро его политика приведет к окончанию кризиса. Может за пару лет, а может за десятки. Иногда политика приводит к гипер инфляции на сотни и тысячи процентов, а иногда кризис проходится достаточно легко, ценой будущих проблем для экономики (как в ковидный кризис, например, когда все настолько залили деньгами, что инфляция стала двузначной, а фундамент для будущего кризиса был заложен).

Но что происходит внутри кризиса? И как понять, на каком этапе сейчас экономика?
Ниже я приведу статистику кризисов разных годов в разных странах. Я подобрал наиболее выдающиеся примеры, цифры в других странах отличаются, но закономерности везде одинаковы.

Хочешь наверняка заняться спортом/похудеть/накачать мышцу? Сделай публичное обещание!

В далеком январе 2021 года у нас в Garnet появилась замечательная традиция: устраивать спортивные челленджи. Первый я начал, когда активно бегал марафоны и половинки, занимался регулярно другими видами спорта. Решил вовлечь в спорт и коллег. Каждый, кто бросил себе вызов, приобрел десяток поддерживающих тебя людей и доп причину не слиться.

Это вызов себе, своей силе воли, возможность вместе с коллегами двигаться к сильному и здоровому телу. За это время у нас прошло 4 таких челленджа: были беговые, командные, индивидуальные. Все выходили из них поздоровевшими, энергичными и более богатыми (это абсолютно точно, энергия ведет к богатству). А в заключении всех победителей ждали подарки или совместное активное мероприятие.

Обычно мы делаем их зимой, чтобы растрясти новогодний жирок и стряхнуть хандру по лету. Признаюсь, что последнее время я забросил регулярные занятия спортом и бег. Но хочу вернуть себя в состояние спортивной дисциплины и взрывной энергии. И приглашаю вас, сделать это вместе со мной!

Мы объявляем пятый юбилейный челлендж #30днейспорта

Правила просты, вы даете согласие на участие, вступаете в специальный чат и за 2 месяца (с 15 февраля по 18 апреля) должны провести 30 дней со спортом, с, как минимум, одной тренировкой в день (неважно что: лыжи, бег, плавание, футбол, керлинг). Подтверждением тренировки станет ваша фото и/или скриншот вашего спортивного приложения, часов, отправленная в чат или в личку судье.

По окончанию, всех участников челленджа будет ждать совместное спортивное мероприятие, а победителей приятные подарки от меня.

В этот юбилейный раз я решил расширить наш челлендж и сделать его доступным для всех, не только для нашей команды. И пригласить туда вас - моих любимых подписчиков. Вы также можете пригласить туда друзей, знакомых и родственников (вы наверняка знаете того самого, кому это очень нужно - отправляйте ссылку на пост!). Знаю, что меня читают и другие авторы каналов - приглашайте и свою аудиторию, это абсолютно некоммерческий проект. Станем здоровее вместе!

Ну и помимо энергии, уверен, что у каждого появится несколько новых знакомых и единомышленников, а вместе с ними новые инвестиционные возможности.

Ну кто готов бросить себе вызов?!

Вступайте в группу челленджа!

Осталась неделя до старта новой жизни 😎

Короткие советы про флиппинг в 2025 году:

1. Эконом нет, бизнес да.
2. Вторичка нет, новостройки да.
3. Инвестор с кредитным плечом нет, с налом да.
4. Рассрочки, в том числе после строительства – лучший инструмент.
5. Ремонт очень подорожал. Ремонт бизнес-класса с мебелью в евротри 65 метров обойдутся в 5-5,5 млн, если вы будете выступать в роли руководителя проекта. Если отдавать кому-то, то плюс 700-1 млн. В 22 мы тоже самое могли делать за 3 - 3,5 млн.
6. Срок проекта 6-8 мес, как плановый (на 4-5, как раньше, не рассчитывайте).
7. Как идея: пофлиппить вторичку в регионах, где собрались семейную ипотеку распространить на вторичное жилье (список прилагаю).

Верите во флиппинг в этом году?
Да – 🔥
Нет – 👍

Кухонь не было, ванных тоже. Ходите в столовую и баню. Детей дома держать нечего, пусть гуляют или учатся. В конструктивизме часто используются длинные, вдоль всех стен, балконы. Тут тоже были такие, по ним можно было переходить между корпусами. А ребятня использовала их, как верхние уровни детской площадки, гоняла по ним на великах и пинала мяч.

В течение 1930 г. все проживающие в коммуне обязуются ликвидировать свою неграмотность. Все члены коммуны обязаны самым решительным образом бороться с алкоголизмом, грубостью и некультурностью, религиозностью и остальными явлениями старого быта.

Проживающие в доме-коммуне признают для себя обязательными решения товарищеского суда дома по вопросам бытового характера, а также правила внутреннего распорядка и решения общих собраний жильцов дома.

Все мероприятия по организации нового быта в доме-коммуне проводятся на средства самих проживающих. В случае систематического нарушения правил проживания жильцы дома-коммуны по решению общего собрания могут быть выселены на другую площадь

Вот такой «дом образцовой культуры быта». Кстати похожее размещение корпусов я неоднократно встречал в Германии и Англии. Там внутренний двор огораживается, разбивается сад, а вход только для жильцов. Такие дома самые дорогие. Наш дом-коммуна - памятник культурного наследия, так что снести его не должны, а сделают реновацию.

Возможно он превратится в первый дом-сад для Московских буржуа или вероятнее назад к коммуне?) Как думаете?

Первый советский коливинг.

В поисках недооцененных объектов, земельных участков под стройку и новых идей, часто пешком изучаю районы Москвы. Есть два очень перспективных района у центра Москвы: Донской и Даниловский (в районе Шаболовки). В них соседствуют трешки за 100 млн и за 25, в соседних домах. Очень много домов под восстановление и реновацию. В тоже время очень востребованы бизнес и премиум ЖК (Английский квартал, Донской Олимп). Цены уже около 1 млн за метр.

Районы строились в 20-е годы ХХ века. И вот во время сегодняшней прогулки наткнулся на один из примеров работы Советских продуктологов. Первый коливинг - Дом коммуна. Он построен в 1927 г. вместо 1-2 этажных бараков. Строился как пример современной архитектуры (Конструктивизма) и образа жизни для успешных рабочих соседних предприятий. Дом-коммуна кооператива «Жиркость», позднее «1-е Замоскворецкое объединение» (ул. Лестева, 18).

*кстати люди во дворе на фото - это вторая по счету экскурсия, которую я видел, пока читал о доме

Он был рассчитан на 750-800 человек. Прежде чем его построить, проводили опросы среди рабочих кооператива. В центральной части Д-образного здания были размещены 230 отдельных жилых ячеек, объединённых коридорной системой, и общественные помещения: столовая, детский сад, клуб и читальня, физкультурный зал и солярий. Во флигелях расположились 40 традиционных 2-комнатных и 3-комнатных квартир с индивидуальными кухнями для технической интеллигенции и заводской администрации. Санузлы и кухни были общие. Впрочем, приготовление пищи не приветствовалось, и рабочих обязывали питаться в общей столовой. Точно так же, как и отдавать детей в ясли и сад.

В доме были и другие забавные правила: не ввозить икон, предметов кухонного обихода и прочих вещей, коих не одобрит кооператив. В течение года рабочие обязывались ликвидировать свою неграмотность. А главное, должны были агрессивно пропагандировать «коммунальный» образ жизни среди жильцов соседних домов и на работе. Кто не подчинялся правилам, мог быть выселен решением общего собрания.

Частенько спрашивают в ЛС о стратегии: покупка участка, строительство дома или покупка готового дома и дальнейшая продажа/аренда. Я считаю эту стратегию хорошей, если есть проверенный подрядчик и понимание, что и где строить. Идеально, если строишь/покупаешь в ипотеку по льготным программам.

Хороша она еще и потому, что людей, знающих что и где строить немного, поэтому конкуренция небольшая.

Но важно еще, когда строить, чтобы попасть в волну роста, а не коррекции.

И тут я согласен с Александром Дубовенко, одним из значимых фигур рынка ИЖС в РФ. Сейчас на общем падении спроса - отличное время, чтобы поискать хороший вариант для входа. Тем более можно попробовать поторговаться.

Ниже репост его объяснения причин будущего роста себестоимости.

Для тех, кому нравится аудио формат.

Запись эфира «Заработок на земле в 2025 году» с инвестором с многолетним стажем из Томска, Владимиром Пентюговым.

Телеграм канал Владимира.

Разобрали темы:

- Регионы против Москвы. Где доходность выше, какие стратегии работают.

- Как зарабатывать на перепродаже земли. Где и какие искать участки.

- Строить или продавать? Как выбрать стоит ли строить дом на земельном участке или заработать на его перепродаже?

- Загородные арендные дома и глэмпинги. Качает ли эта идея в 2025 году?

- Инвестиции при высокой ключевой ставке. Депозит или загородка?

Live stream finished (1 hour)

Live stream scheduled for Jan 30 at 15:00

Мы уже в эфире, присоединяйтесь!

Live stream started

Вот что надо делать с миллионом! Нас услышали)

Напоминаю про сегодняшний эфир в 18:00.

Расскажем, как прямо сейчас зарабатывать на загородке/земле с любым капиталом.

Буду ли я инвестировать в жилье в регионах?

От чего зависят цены на квартиры:

- От соотношения спрос/предложение (где дефицит предложения – напр. Хамовники, а спрос не уменьшается, постоянно растет цена),

- От платежеспособности населения (чем больше в реальных деньгах зарабатывают люди, тем активней они покупают квартиры),

- Спрос между арендой и покупкой регулируется стоимостью денег. Если деньги дешевые – аренда дешевеет, а покупка растет, и наоборот.

- Количеством переезжающих в локацию (если город/локация вымирает – недвижку будут покупать меньше).

Теперь о ценах в регионах. Что должно случиться, чтобы цена на квартиры выросла в 2 раза, и соотношение стоимости и дохода пришло в норму?

- Вдруг резко возрасти спрос на покупку. Давайте объективно, зарабатывать стали сильно больше очень ограниченное число профессий, как правило, не интеллектуального труда. Откуда взяться большому количеству нового спроса? Да и растущие налоги на собственность (а они вырастут – будьте уверены, особенно для владельцев нескольких объектов), не прибавят желания становиться рантье.

- Должен сохраниться на длительное время высокий реальный доход. Допускаю, что расходы на ОПК еще долго будут высокими, а значит будет высокой и инфляция. Значит реальный доход расти не будет. Больше зарабатываешь – больше тратишь. А люди, у которых доход так быстро не растет - совсем покупать не смогут (еще минус сделки). Не надо забывать и о навесе новых денег (от «печати» и депозитов), они еще больше разгоняют цены и инфляцию.

- Когда ипотека подешевеет (а вот когда – вопрос), то спрос однозначно вырастет. Аренда припадет, цена чуть вырастет.

- Очень мало регионов имеет растущий график населения. Опять же - новому спросу взяться неоткуда.

И еще одна важная деталь - чем меньше рынок, тем больше и быстрее на нем образуются перекосы. Чем больше рынок, тем он эффективней, тем быстрей там происходит подстройка цен под изменения. Поэтому в Москве цены, которые мы видим в рекламе, гораздо больше отражает реальную картину цен, а в регионах куда меньше (цена экспозиции сильнее отличается от цены сделки). Вот и соотношение стоимости квартиры и размер аренды в моменте сильно разошлись.

Думаю, что постепенно баланс восстановится: подрастет стоимость жилья (в номинальных рублях, в реальных (с учетом инфляции) роста не будет), уменьшится аренда. Никаких резких и быстрых процессов не будет, поэтому идею покупки с рынка квартиры в регионе для аренды – я бы не рекомендовал (доходность от аренды+рост актива в ближайшее время не догонит инфляцию).

А вот покупку пулов квартир по оптовой цене, дешевле себестоимости, это мы практиковать обязательно будем.

В связи с повышением уровня доходов людей, занятых в ОПК в определенных регионах, произошел интересный перекос.

Квартира в таких регионах: например Оренбург или Томск, стоит 3,5 млн руб, а сдается за 30000 руб в месц. Принося таким образом, около 10% годовых от аренды. При общемировой норме доходности 3-5% при сдаче квартир в долгосрок.

Как считаете, квартиры подорожают или аренда упадет? Пишите свое мнение в комментарии.

Отдельный вопрос людям не из Московского региона, у вас так же?

Я неоднократно писал, что очень верю в рынок загородки. Временное затишье, которое естественно после бурного роста двадцатых годов, сменится на серьезный рост цен из-за изменений в законодательстве. Но с чем я точно согласен, что рынок загородки, а особенно земли сложный. Зарабатывать на нем стабильно много лет смогли не многие.

И поэтому я рад, что нашел для эфира в моем канале такого мастодонта) Инвестора с многолетним стажем из Томска, Владимира Пентюгова. Владимир за свою карьеру владел тремя агентствами недвижимости, создал учебный центр для риэлторов, построил и продал несколько поселков. И главное, что с 2012 года он занимается исключительно загородкой. Покупает и продает участки, или строит на них дома и продает. Короче, Практик с большой буквы.

Он ведет свой телеграм канал об инвестициях в землю.

В этот четверг в 18:00 у меня на канале мы проведем эфир с Владимиром на тему «Стратегии инвестирования в загородку 2025».

В нем мы разберем следующие темы:

- Регионы против Москвы. Где доходность выше, какие стратегии работают.

- Как зарабатывать на перепродаже земли. Где и какие искать участки.

- Строить или продавать? Как выбрать стоит ли строить дом на земельном участке или заработать на его перепродаже?

- Загородные арендные дома и глэмпинги. Качает ли эта идея в 2025 году?

- Инвестиции при высокой ключевой ставке. Депозит или загородка?

Не пропустите уже завтра в 18:00!

Накидайте вопросов в комментариях!

За последние дни поступило 6 запросов от брокеров на покупку в Москве ГАБов в бюджете от 30 до 100 млн. Какой то всплеск интереса к объектам в среднем сегменте.

Интересный сигнал, видимо не все стараются подороже разместиться на депозитах, или пошла волна окончания 3-6-12 месячных вкладов. Ну и кто-то из них выбирает не зависеть от решений фин властей.

К сожалению для новых клиентов, большинство объектов мы продали в декабре. Осталась парочка с впечатляющей окупаемостью 9 лет.

Ну и по-прежнему принимаем заявки на инвестиции в наши складские и загородные проекты. Пишите даже, если это только в планах.

PS: кстати Барвихинскую, о которой спрашивает брокер, успел отхватить мой подписчик, с отличными условиями. С чем его и поздравляем 🎉

Что купить за 2 млн на перепродажу?

- машиноместо в Московском ЖК эконом/комфорт класса 😵‍💫
- однушку во Владимирской области 🤯
- пару кладовок в Москве в ЖК бизнес класса 😞
- комнату в общежитии на окраине СПБ 😲

Вариантов хватает, но, на мой взгляд, два лучших варианта инвестиций для этого бюджета такие:

- использовать их, как первоначальный взнос, для покупки в семейную ипотеку.

- купить земельный участок в организованном коттеджном поселке.

Два месяца назад я предлагал купить земельный участок за 1,75 млн в коттеджном поселке бизнес-класса на юге. На сегодня цены в нем от 4,8 млн и продано 93% участков.

Не щелкайте! Пишите @pozdniakov_invest , постараюсь подсказать с любым бюджетом.

Вчера посмотрел фильм «Как отмыть миллион». Средненький фильм, который можно посмотреть на раз. Сюжет разворачивается вокруг молодого парня, работающего курьером. Во время разборки двух группировок, он получает выбор: рискнуть себе и взять сумки с десятками миллионов наличных или отдать их полиции.

В детстве, живя в классическом перестроечном спальном районе, я часто спрашивал родственников: «А что ты будешь делать, если, идя по улице, найдешь чемодан с миллионом долларов?» Видимо сильно мне хотелось найти этот миллион, поэтому я часто представлял, что же я куплю себе в первую и во вторую очередь.

Кстати, однажды я стал свидетелем такого случая. Стою в Сбере, что-то оплачиваю, вдруг в кассе начинается страшная суета. В ней происходил расчет наличными за купленную только что квартиру. Но в дороге из росреестра из пакетика куда-то пропала половина денег. Продавец уже тянется бить морду покупателю, риэлторы плачут, а охранник Сбера в это время находит по камерам, как на первом этаже другой счастливый гражданин, идущий по лестнице, видел, как из дырявого пакетика выпадают на лестницу несколько пачек (2 млн по-моему). Он оглядывается, наклоняется, убирает денежки в карман, и бочком выбегает из банка.

Повезло, что удачливый товарищ только что вышел из отделения, и его узнала операционистка. Нашли паспорт, телефон, позвонили ему. Он с влажными глазами вернулся, молча отдал деньги и ушел. Сделка счастливо завершилась, но грусть от осознания жадности человеческой сущности, у всех присутствующих осталась)

Вернемся к чемодану с деньгами из моего босоногого детства. Не знаю всех ли волновал этот серьезный вопрос тогда, но давайте теперь, как взрослые люди, проголосуем честно в опросе ниже. Но только честно! никто не узнает)

Что будете делать с чемоданом денег, найденным на улице?

Полезное воскресное чтиво.

Перечитал, и еще раз решил выложить статью об управлении людьми с помощью жилья в 20-30 годы в советской России «Наказание жилищем». Исследование не маленькое, но всем, кто хочет понимать больше и видеть шире остальных – обязательно к прочтению.

Особенно рекомендую тем, кто себя периодически успокаивает «такого не может быть», «это никогда не сделают». Казалось бы абсолютно абсурдные вещи, полное лишение свободы и собственности, которые использовались для управления людьми в нужную сторону: то перевезти из села в город, то привязать к предприятию, то заставить лучше трудиться. Как и всегда в истории «цель оправдывает средства», какими бы они ни были страшными.

Приведу несколько цитат:
«В 1919 году официальная норма заселения уменьшается до 8,25 кв. м. Но даже в тех случаях, когда заселение происходит в полном соответствии с официально зафиксированной нормой, то осуществляется оно не по одному человеку в комнату, а значительно плотнее — фактически в одну комнату по одной семье. При уплотнениях гражданам дается двухнедельный срок для подыскания себе сожителей». Это означает, что людям предоставляется право самостоятельно вселить к себе на излишки площади любого человека, даже не родственника, после чего этот вселенный жилец обретает законное право на проживание в данном помещении. Эта процедура именуется «самоуплотнение». В случае, если за две недели квартира не будет уплотнена, Жилищно-земельным отделам предоставляется право «произвести принудительное уплотнение».

«Счастливые, мы с женой объявили, что комната эта нам подходит. Уходя, уже в дверях, я сказал:
– Смешно, конечно, спрашивать, есть ли в вашей квартире ванная. В таком доме, как ваш...
И вдруг я вижу, что владельцы комнаты как‑то замялись.
– Ванная у нас, конечно, есть, – после долгой паузы ответил, наконец, глава семьи.
– Но во время войны в нее вселился прокурор. С семьей. И до сих пор там живет...»

«Человек может получить место в коммунальной квартире лишь от администрации предприятий и учреждений в случае устройства его на работу. Ведомственное коммунальное жилище, существующее в форме «закрепленных домов», выступает мощным средством укрепления власти. В случае увольнения следует незамедлительное выселение и очень часто без предоставления какого бы то ни было годного для жилья помещения.»

Ладно, хоть ипотек еще не было. А то платишь-платишь 20 лет ипотеку, а тут бац и уплотнение. К тебе в ванную прокурор заезжает😅

По просьбам подписчиков, кто не успел посмотреть, перевыкладываю в меньшем весе запись эфира с девелопером Александром Шабановым.

Пообщались на тему складов:

- как выбирать землю,
- что строить,
- сколько еще будут расти ставки,
- как частному инвестору инвестировать в склады.

«Введение в обращение в разделенном гражданской войной Судане новых купюр вызвало протесты у части жителей. Жители части страны не смогли получить новые банкноты суданских фунтов.

Жителям нужно принести старые банкноты в банк и положить их на счет. При этом получить новые банкноты в 500 и 1000 суданских фунтов они могут в ограниченном количестве. В армии страны положительно оценили денежную реформу. Она привела к увеличению числа банковских депозитов, а вместе с ними и возможности армии финансировать военные расходы, заявил агентству министр финансов Джибриль Ибрагим.

Новые банкноты были напечатаны в России.»

(С) РБК

Интересный кейс и логика министра финансов.

Выбор за тобой.

Продолжим планирование года. Любой план хорош, если у вас есть цель. Я убежден, что цели: «увеличить инвест портфель на сколько-то % в год», или «увеличить капитал х2 за 2 года», это неверно поставленные цели. Они не дают ответ на вопрос зачем. Важно после точки B (например, заработать миллион), знать свою точку С – например, использовать его как первоначальный взнос на покупку квартиры в ипотеку, или вложить эти средства в обучение, или начать бизнес.

Ведь, на самом деле, заработать миллион проще простого. Ну, посмотрите на курьеров, которые зарабатывают больше 200 тыс. Повпахивайте 4-6 месяцев, заработайте этот миллион, и начните свое дело, или начните инвестировать с этими деньгами. Но большинству проще думать куда же вложить накопленные с зарплаты 200 тыс. руб. с бОльшими процентами и меньшими рисками: в Металлинвестбанк или соседу под 35% годовых.

Без капитала, на инвестициях на жизнь не заработаешь. Точка. Первостепенная задача – заработать капитал, который в зависимости от вашего возраста, способностей и времени, можно вложить более или менее выгодно.
В разные этапы своей жизни я ставил следующие цели:
- заработать на 50% от стоимости однушки в новостройке, чтобы сделать первую инвестицию напополам с другом,
- заработать первоначальный капитал на запуск офиса в Москве и СПБ,
- обеспечить себе пассивный доход, достаточный для финансовой независимости.

Сколько это достаточно? И как много для этого нужно капитала? Напомню, что в одном из опросов большинство проголосовало, что им достаточно 300 тыс – 1 млн в мес, чтобы чувствовать себя финансово независимыми. Большинство считает, что необходимый для этого капитал 50-500 млн руб.

На днях я решил такую задачку для одного из инвесторов меньшими средствами. А именно за 68 млн руб человек получает полностью пассивный доход в 1 млн руб. При этом ежегодная индексация минимум в 10% защитит его от инфляции, а сам актив через 2-3 года можно будет продать в 2 раза дороже.

Не верите? Звучит как сказка? У вас есть 68 млн? Я сделаю для вас тоже самое)

Одна из моих целей в этом году создать источники пассивного дохода и не трогать их, вывести из контура бизнеса. Они должны обеспечить островок стабильности, в моей активной и рискованной деятельности. У меня с этим очень трудно, поэтому я себя заставляю) Понимая, что деньги дают мне активный доход, очень трудно взять и вложить их во что-то стабильное, и не задействовать ни в какой бизнес идее. Это прямо челлендж для меня. Ведь отложив весомую часть активов на полку стабильности, ты уменьшаешь уровень игры на десяток порядков. Как снова возвращаешься на несколько лет назад, когда нужно начинать почти с начала. Но мысль, что если ты вдруг остановишься – ничего не рухнет, твоя жизнь обеспечена без твоего участия, очень греет.

К чему я это всё? Я предлагаю вам вместе со мной сыграть в игру. За год выполнить 2 задачи:

1. Создать пассивный источник дохода и не трогать его. Как бы не хотелось.
2. Начать с нуля (либо очень небольшого капитала) активный и рискованный путь к капиталу на недвижимости.

Возможно, я придумаю как это геймифицировать для участников канала, либо создать небольшой клуб, ну а пока я буду писать посты и обозначать их тегом #игра2025, чтобы их проще было найти. Для кого-то из вас будет актуальным только первая или вторая часть игры. Кто-то решит, как я, совместить эти две цели. Главное, поставьте себе одну из этих целей! Захотите ее до скрипа в зубах, пообещайте добиться её во что бы то ни стало!

Ну что? Вы готовы сыграть со мной в эту игру? Выбор за вами! Игра началась!

С итогами года разобрались, пора ставить планы задачи на новый.

На праздники у меня было столько планов: поездки, походы, встречи. Но из за по-очереди болеющих детей, все пошло не по плану. В итоге проводим каникулы дома с фильмами, играми и небольшими вылазками. Тоже неплохо, но работа начинает звать все громче))

Так и с планами на год, последние три года ставишь их, но в конце года приходишь, тоже к результату, но не совсем к тому. Поэтому я решил ставить себе не планы, а определять курс, куда идти, который корректируется а зависимости от ветра. В инвестициях, например, я выдвигаю для себя некие гипотезы, в рамках которых уже ставлю задачи, которые начинаю выполнять по плану. Либо выбираю сферы, в которых усиленно обучаюсь, инвестирую. Есть конечно и плановые бизнес показатели для наших проектов, но сегодня я скорее о личных планах на год.

Итак какие же гипотезы/сферы я определил, как интересные для себя в 2025 году:

Продолжаю начатое:

- Складская сфера. Поиск и покупка интересных по цене складских объектов и участков под их строительство.

- Объекты коммерческой недвижимости (стрит и офисы) с торгов.

- Гостиничная недвижимость.

Начинаю новое:

- Покупка пулов квартир (думаю, что ближе к середине года можно будет получать хорошие цены).

- Поиск и покупка квартир в премиум, элит, делюкс ЖК (неожиданно, правда?)

Альтернатива:

- Фондовый рынок РФ.

- Фондовый рынок не РФ.

- Крипто рынок.

Обучение и развитие:

- Искусственный интеллект.

На каждую гипотезу я выделяю несколько часов в день/неделю для ее проработки. Например выставляю фильтры на классифайдах и изучаю их результаты, либо делаю периодические контакты с полезными людьми. Где-то нанимаю сотрудника на определенную функцию и провожу периодически срезы. А что-то изучаю сам, например делюкс ЖК и тему ИИ.

А какие вы выбрали для себя сферы инвестиций, в которых хотите реализовать определенные планы?

Итого: нужно взять эксель, посчитать потенциальную выгоду. Расписать возможные риски и способы их решения. Например, что будете делать, если пришла пора отдавать займ, а деньги из проекта не выходят. При таких ставках кредитное плечо может раздавить, если неверно оценивать риски, поэтому работать с ним нужно особенно осторожно. С другой стороны, во время большой инфляции и девальвации на плече можно хорошо выиграть, ведь в ваших руках теряют платежеспособность чужие деньги.

Краткое резюме. Как считаю логичным поступить:

1. Все дешевые кредиты ниже 20% оставляю. Вкладываю их в инвестиции с кэшфлоу (депозиты, денежные фонды, облигации, обеспеченные займы надежным партнерам). Им частично гашу кредиты, остальное кладу в карман. Снижаются ставки - постепенно закрываю кредиты.

2. Если хочу что-то погасить, выбираю кредит, где экватор по сроку еще не пройден.

3. Займ без ежемесячных платежей вкладываю в собственные проекты с 30-40% доходностью. Страхуюсь ближе к сроку, чтобы было откуда рефинансировать/выплатить заем, если все пойдет не так.

Что бы я точно сейчас не стал делать:

1. Вкладывать все кредитные деньги (если для меня они существенны) в не налаженный операционный бизнес (например, открывать ресторан).

2. Брать у одного под 26%, давать другому под 36%.

3. Вкладывать кредиты по рыночной ставке с постоянными платежами в долгосрочный проект с туманными перспективами, который мне продали.

Принципы довольно базовые, но, видя сколько людей мне пишут с безумными кредитными обязательствами, под 100+% годовых, не все их соблюдают. Так что проговорить будет не лишним в рамках рубрики #ликбез . Ставьте огонек 🔥, если было полезным.

Подведем итоги голосования по моей задачке. Будет многобукв, так что если лень читать - сразу вниз на скрытый текст.

Абсолютное большинство хочет оставить только дешевые кредиты, погасив те, что дают меньше процентов по депозитам.
Если кредитные деньги достались дешево, то их возвращать никто досрочно не станет, пока они генерят на вкладе больший доход. Кстати, именно это подмечал ЦБ в своем докладе о льготной ипотеке. Модель застройщиков и банков, которой лоббировали субсидию по ипотечной ставке, предусматривала, что абсолютное большинство кредитов гасятся досрочно, но только не выданные ниже рынка. Их люди будут платить полный срок.

Меня удивило, что всего 20% решится использовать эти сравнительно дешевые деньги в инвестициях. Хотя в каждом втором канале кричат про «вложись под 30-100% годовых». Видимо, большинство в это не верит, и предпочитает закрыть 20%+ кредиты, а не заработать сверху 10-80% годовых к чужим деньгам.

Ну а теперь, как бы поступил я.

Задачка была о двух важных вещах:
1. Грамотное использование кредитного плеча.

2. Верная работа с денежным потоком.

Эти два принципа делают людей богатыми или банкротом. Дополнительно вы должны оценить собственные возможности. Какой процент вашего капитала составляют эти 50 млн? Если это весомая его часть, то вкладывать всю сумму дальше я бы поостерегся. А если 1 млн платежей, это одна пятая вашего ежемесячного заработка, то риски сильно меньше.

Кредитное плечо. Я специально привел несколько разных примеров привлечения средств. С разными сроками, обеспечениями, ежемесячными платежами. Есть еще один важный фактор в договорах с аннуитентными платежами (когда в начале срока больше гасятся проценты, чем основной долг) - это срок кредита на настоящий момент. Если кредит достиг своего экватора (середины срока), то гасить его досрочно невыгодно, так как большая часть суммы уже идет в погашение долга.

Кредитное плечо работает, если с помощью инвестиций ты можешь заработать больше, чем погасишь. Например, гасить ипотеку под 12%, если зарабатываешь на депозите чистые 18% - смысла нет (еще и вычетом сможешь налоги по вкладу вернуть). А значит , если у тебя кредит под 26%, ты должен найти проект минимум под 30%, а если еще заложить проценты на риск, то выше 30. У меня такие проекты есть, так что я бы все эти деньги направил в собственные проекты в недвижимости.

В периоды низких ставок прекрасно работает схема, когда, покупая объект в кредит, ты гасишь арендными платежами кредитные. Сейчас, взяв кредит по рыночной ставке, сделать это невозможно. Поэтому схема не работает совсем. Покрыть такие проценты можно либо спекуляциями, либо активным бизнесом. Но это риск. Я готов его принять на сумму 50 млн, а вот на 500 млн уже нет.

Вторая важная вещь, которую вы должны взвесить - денежный поток. Если у вас 1 млн ежемесячных платежей, а вы идете в 2-годовой проект в Сочи с надеждой заработать 30% годовых на конце, то платежи разорвут ваш бюджет. На них тогда потребуется оставить 24 млн, что лишает всякого смысла такую инвестицию. В проектах без регулярного кэшфлоу (денежного потока) более выгодны кредиты без промежуточных выплат. Так что для вложения в «супер доходные» апарты в Сочи лучше оставить заем на 12 мес у физика с выплатой в конце срока.

Также любое обеспечение: поручительства, залог, банковская гарантия, также является вашим активом. И при выборе какой кредит гасить, при схожих ставках лучше погасить обеспеченный кредит. Высвободить имущество, которое можно будет продать или заложить более выгодно.

После-оливьешная задачка на финансовое мышление.
Что вы станете делать, если у вас 50 млн займов/кредитов:

- 20 млн от банка, выданные под залог действующей коммерческой недвижки. Ставка ЦБ+3%. Тоесть 24% сейчас. Кредит на 5 лет. Платеж: 418 тыс проценты, 255 тыс основной долг.

- 10 млн займ от физ лица без залога под 26%. Срок на год, без ежемесячных платежей, выплата процентов и тела в конце срока.

- ипотека 10 млн руб, под 12% на 10 лет. Платеж 143 тыс, 100 тыс проценты.

- 10 млн потреб кредиты без залогов у банков на 2-3 года, под 12-14%.

Итого ежемесячные платежи - 1.066.000 руб.
Начисляемые проценты в месяц - 880 000 руб.

И тут вам прилетает 50 млн от продажи недвижимости.

Что будете делать?
Будет очень полезно, если в комментариях распишите свою логику принятия решения.

Турецкий гамбит.

Прямо перед праздниками провели последнюю сделку по флиппинговой квартире в Анталии. Зависли с ней на неприлично долгий срок, но наконец то очередной турок с котлетой долларов под подушкой решил обменять их на метры.

Очередной, потому что в последнем ЖК, где мы купили несколько трешек под ремонт, я закладывал как целевого клиента иностранца, который хочет купить квартиру на «Анталийской рублевке», в 1,5 раза дешевле новостроек. Ну а на случай, если иностранцы, как класс покупателей, пропадут, ЖК отлично подходил для турецких семей. Риск реализовался - у иностранцев забрали возможность получать ВНЖ, ввели жесткую иммиграционную политику, и они перестали покупать. В итоге все квартиры купил один и тот же портрет покупателей-турков. Те же инвесторы, кто не имел плана Б, и покупал однушки-двушки в районах для иностранцев либо сидят и ждут, либо продают в убыток.

Теперь я могу порефлексировать над своим иностранным турецким опытом открытия офиса. И вот несколько выводов, которые я сделал:

1. Костяк должны составлять местные сотрудники, знающие рынок. Местными могут быть и русскоязычные, но работающие много лет в Турции. Ставка на проверенных сотрудников из Российских филиалов не сработала. В итоге ты ошибаешься и изучаешь рынок вместе с ними, вместо того, чтобы с ходу рвать подметки.

2. Прежде, чем закупаться квартирами, нужно хорошенько изучить тенденции рынка в спад. То, что летит на подъеме, абсолютно не гарантированно полетит на снижении рынка. Скорее наоборот, что сильнее разогнали - сильнее упадет. Это нужно иметь ввиду на еще растущих рынках Дубая, Бали, Тайланда.

3. Спекуляции на вторичке не работают или работают сильно хуже (это кстати подтверждает рынок Сочи). В курортных местах и за рубежом правят балом агенты, а они везут туда, где просто продать, красиво, много платят. То есть в новострой.

4. Реализацию лучше налаживать через агентов. При этом работать с топовыми компаниями, где больше агентов и лидов (century21, remax). Надеяться на свой отдел продаж бесполезно. Лидов будет мало, они будут дорогими.

5. Если на месте не выстроена сеть закупок, подрядчиков, технадзора - берите дорогих русскоязычных подрядчиков. Мы решили поэкономить, как в России, и хлебнули кучу проблем с бригадой курдов. Пришлось даже с полицией и местной мафией пообщаться.

6. Первого кого надо найти в Турции - юрист. 99% людей, которые называют себя юристами или даже адвокатами - это мало знающие помогаторы, которые дадут тебе неверную инфо и просто постоят рядом. А в Турции если чего то хочешь, нужно пробиваться локтями или шоколадками)

В целом опыт интересный, в рублях хорошо заработали, в валюте не очень. Рад, что не полезли в землю и большие партнерства с застройщиками. Щас бы было грустно. Я сделал вывод, что турецкий деловой вайб - не мое (кстати в Сочи тоже самое). Новых проектов там пока делать не будем.

Но осталось еще несколько отличных квартир под себя и под аренду, которые покупали инвесторам. Так что периодически классные варианты буду выводить на рынок аренды, продажи.

А у вас как? Обожглись на зарубежке или хорошо заработали?

#зарубежка

2024 итоги.

Крупными мазками хочется подвести итоги сферы недвижимости и свои собственные. Начнем с любимой недвижимости.

Инвестиции в жилую недвижимость, при таких ставках работать не могут. Поэтому, как и ожидалось, они в просадке. Все больше выскочивших из квартир, перекрестились и двинулись в другие сферы: габы, склады, земля. Флиппинг продолжает работать в премиум классе, но начинать там с нуля я бы точно не советовал.

Загородная недвижимость. После бума последних лет, покупки для себя сильно уменьшились. А спекулятивных покупок из за ставки стало меньше. Поэтому спрос просел. Так всегда бывает после бурного расцвета, годик спада. Также в это время появляется много жуликов и буратин, которые хотят «даром за амбаром». Уже и на прямой линии с Путиным проблему обманутых покупателей затронули. Это однозначно усилит законодательный гнет и выкинет с рынка мелких подрядчиков, а у крупных пока проекты не стреляют. Будет формироваться дефицит, плюс растущая себестоимость и другие расходы вызовут постепенный рост цен. Через 2-3 года мы не узнаем цены на новые проекты, как сейчас чертыхаемся на цены на новые авто.

Офисы. Я не специализируюсь на них, но вижу, как они улетают в аренде сейчас. Спрос есть, а значит будут покупки. Спекуляций тут нет, а для аренды мне всегда была понятней торговая недвижка с сетями. Мелкие компании, которые берут офисы в аренду на 11 мес не кажутся надежными, но то, что их сейчас хватает - это факт. Резюме: не очень понятно зачем покупать, но арендная доходность серьезно выросла, как и в квартирах. Плюс вышли крупные проекты в нарезку, активно рекламируются как раз на частных инвесторов, так что сделки идут.

Торговая недвижимость. Из за условий рынка испытала сложности. Ставки не растут, сети развиваются медленно. А навес предложений ГАБов на рынке нарастает, что заставляет снижать цены. Но есть и обратная сторона - очень много хлама, который выдают за арендный бизнес. Чтобы что-то хорошее купить, надо прям покопаться. До снижения ставки вангую теже сложности, но сегмент однозначно станет первым бенефициаром смягчения денежно-кредитной политики государства. Туда с депозитов деньги польются первыми.

Складская и индустриальная. Безусловный лидер сферы за 2024 год. Огромный интерес к аренде и такой же рост ставок. Растут и покупки для себя, из за все той же растущей аренды. Плюс все производства выселяют из Москвы, а они переезжают в ближнее Подмосковье. Даже если ставки кредитов быстро снизятся, и склады начнут строить больше, то дефицит сохранится еще на несколько лет. Верю в сегмент, продолжим в нем развиваться.

Ну а теперь о личном. Бывает время, когда ничего не получается, все разваливается. Бывает, когда все летит, и получается как бы само собой, в потоке. Этот же год для меня стал очень продуктивным, но все шло с большим скрипом. Чтобы что-то получалось, пришлось прикладывать к каждому делу огромные усилия. Я назвал этот год «годом борьбы». С обстоятельствами, сложностями, страхами, своей и чужой ленью, невежеством и нежеланием меняться, завистью и злонамерением. Встретил огромное количество хороших и не очень людей. Многие люди раскрылись в этом году, показали свое я.

В Garnet мы серьезно обновили команду, адаптировались и выбрали новые направления. Завершили многие проекты, и начали новые масштабные.

В Новом 2025 году, я хочу пожелать вам, чтобы все летело, график был исключительно растущим, а договоры исполненными, платежи оплаченными, а праздничное шампанское налито и выпито 🤩

С наступающим Новым годом, любимые подписчики! 🎄🥳🎅🏻

Невероятно смекалистыми оказались подписчики, угадавшие локацию в Лондоне для нашей новогодней фотосессии! Действительно, это легендарный переход Abbey Road с известного альбома Beatles.

Сегодня последний рабочий день перед длинными выходными. Мы желаем вам на время забыть о процентах и ликвидности. Уделить время семье и близким, насладиться чудесами праздника и напитаться энергией! В Новом году нас с вами ждут новые радости и вызовы, успехи и сложности, через которые мы, как и обычно, пройдем с высоко поднятой головой!)

С наступающим 2025 от команды #Garnet! 🎄

Есть у нас в #Garnet такая традиция! Каждый декабрь мы ходим в ба… мы делаем новогодние открытки с частью нашей команды. Дарим их нашим инвесторам и печатаем постер в переговорку на целый год.

Уже пятый год мы придумываем тему, готовимся и воплощаем. За четыре предыдущих года были:

- бал в смокингах,
- фотография в стиле одного из альбомов Битлов,
- фото в стиле Стива Джобса и обложки сериала «Силиконовая долина»,
- фото внутри большой подарочной коробки.

Некоторые инвесторы хранят наши ежегодные открытки и по-традиции ждут новых. И в этом году мы отправились, куда бы вы думали? Прямо в Лондон - из зэ кэпитал оф Грейт Британ, чтобы сделать очередную поздравительную новогоднюю открытку.

Как считаете, какое легендарное место мы выбрали для очередной открытки?

Подсказка: в этом году мы немного повторяемся.

Посмотрел интервью Кучмента с создателем 12Storeez Иваном Хохловым. Очень понравился его ответ на вопрос: «А кто идеальный покупатель 12 Storeez?»

На что Иван рассказал два примера лояльных клиентов его бренда:

1. Девушка, которая долгое время мечтала о конкретном пальто, но не могла себе его позволить. И вот, став счастливой обладательницой, написала об этом отзыв. От восторга девушки аж слеза умиления набегает.

2. Вторая женщина, придя в магазин, говорит продавцу: «мне 10 этого, 10 этого и того». На вопрос: «Вам для кого?». Говорит: «Такое прекрасное качество и внешний вид. Я весь домашний персонал у вас одеваю вместо формы».

Такой вот разный потребитель у премиального бренда в Москве) Джемпер+брюки, к слову, стоят от 34 тыс. руб, а пальто от 40 до 190. Действительно, не знаешь какой клиент лучше. Главное найти его. Того человека, ради которого ты строишь, создаешь, не спишь.
Тогда все обязательно получится, а успех придет.

Интервью рекомендую, интересно!

На каждую хитрую жо.. гайку найдется свой болт с резьбой.

Когда-то я уже рассказывал эту историю, но на днях в разговоре подняли эту тему. Вспомнил, так что расскажу еще раз.

Я искренне убежден, что при инвестиции важнее выбрать не безопасную схему инвестирования, а порядочного человека, в дело которого ты инвестируешь. Как ты схемы не строй (выкупай, бери в залог, кровью подписывайся), жулик всегда найдет способ тебя обмануть и украсть. А потом годами будешь ходить по судам. Эту истину мне регулярно подтверждает происходящая со мной или со знакомыми практика.

Три года назад мой знакомый попросил меня рекомендацию об одном застройщике. Я с ним уже работал однажды, а он впервые собирался зайти с ним в проект. Я дал рекомендацию негативную: ненадежный персонаж, который хорошо и вовремя ничего не сделает. Знакомый послушал меня, но все-таки сделка ему показалась выгодной. Он собирался профинансировать стройку застройщика вместо банка. Оплатить полностью строительство, а деньги с фиксированными процентами получить с эскроу счетов после продаж.

И решил он выстроить юридическую схему, надежную как скала. Он переоформил на себя компанию застройщика с землей, максимально уставом ограничил директора в его действиях, и стал траншами выдавать деньги на «свою» организацию. Строительство шло, попало в самый бум, и квартиры успешно и дорого продавались. Несмотря на выросшую в 1,5 раза себестоимость, рост цен успешно покрывал все затраты. В модели рисовался заработок, как для инвестора, так и для инициатора-директора.

Но тут стали возникать проблемы со сроками, то одно не приедет, то котлы газовые проекту не соответствуют, то ген подрядчик встал и ушел одним днем. Пришлось инвестору влезать в процесс, ходить на планерки, ставить свой технадзор, решать вопросы с гос органами. Сроки начали затягиваться, а проценты начали съедать почти всю будущую прибыль. В итоге пришлось совсем сменить нерадивого директора, стать самому во главу фирмы и досдать дом.

И вот он счастливый день – получение разрешения на ввод. Но тут начинают происходить страшные события. При работе с будущими владельцами квартир выясняется, что половина квартир продана дважды, а на эскроу счетах не хватает половины денег из общей суммы, которые должны поступить туда по ДДУ.

И тут понеслась: наложение арестов, обращения в полицию, суды, обвинение в мошенничестве, даже у подъезда обманутые дольщики пытались отловить и избить. Оказалось, что этот гражданин, поняв, что денег он не заработает, а если и заработает, то мало, - кинулся во все тяжкие. Он начал повторно продавать квартиры: по займам, предварительным договорам. Один покупатель вообще пришел на стройку и на грязном подоконнике под расписку отдал ему деньги за квартиру в пакете. И это не 90-е годы, а 20-е, когда об обманутых дольщиках оттрубили все каналы ТВ.

Половина "покупателей", скорее всего, подставные ребята. Но много и реально пострадавших. Стоп, а почему на эскроу счетах половина? Тут вообще классная схема. Как вы знаете, продавать напрямую квартиры в стройке сейчас нельзя, даже если строишь без банковского финансирования. Деньги все равно принимаются на эскроу, а потом отдаются застройщику. Но оказывается и банку и росреестру по барабану на всё. Росреестр не проверяет какого размера эскроу счет открыт в банке, а банк не смотрит зарегистрированный договор, если там нет ипотеки. В итоге умелец стал подписывать для банка один договор с маленькой суммой, а в росреестр носить договор с полной суммой. В итоге часть суммы оказывалась на эскроу счете, а часть он забирал себе у покупателя.

Итог: годы судов, банкротство компании, 3 уголовных дела, ущерб дольщикам и инвестору на десятки миллионов, федеральный розыск и уехавший в закат «партнер».

А вы говорите займы под залог. Когда человек понимает, что он уже не заработает, мало кто будет пахать дальше из-за призрачной репутации и обещаний. В лучшем случае он перестает работать, в худшем находит – как все-таки ему заработать. Не всегда стоит гнаться за процентами, даже в очень надежной схеме.

Интересная история? Дать еще парочку таких? Ставьте 🔥

#lifestory

Ставца ЦБ сохранена на уровне 21%.

Несмотря на консенсус прогнозы, ЦБ неожиданно оставил ставку и сделал весьма позитивные заявления. Из которых следует, что монетарные власти сделали достаточно, чтобы побороть инфляцию спроса, а на остальные процессы (рост гос расходов) они повлиять не могут. Но видимо бизнес совсем решили не губить. Можно предположить, что данная ставка стала пиком ужесточения политики.

Если это так, то:

1. Сформировавшийся навес вкладов по окончании коротких депозитов начнет перетекать на рынки активов: фондовый и недвижимость. Это вызовет рост цены активов, что скажется позитивно на деловой активности предприятий, строителей. Самые быстрые начнут это делать сейчас, более осторожные на снижении ставки, а опоздавшие будут ждать ставки 10-15%, но дождутся только подорожания.
Рынок акций уже сегодня улетел в некоторых акциях на 10-13%, насколько позитивно восприняли новость инвесторы. Что будет, когда ставку снизят?

2. Так как искусственное торможение экономики начнет прекращаться, а денег много, государство продолжает тратить. Плюс добавится позитив бизнеса. Спрос, а за ним и цены на материалы, работу продолжат рост.

3. Инфляция спроса (п.1) и инфляция издержек (п.2) вызовет следующую волну обесценивания денег и рост цен на реальные активы.

Конечно, данный сигнал ЦБ, может быть преждевременным, а ставку снова начнут повышать, но давление на них очень высокое. Думаю, остальные руки власти не дадут дальше поднимать ставку, как не дали сделать это сегодня.

Только один червячок меня точит, особенно на фоне сегодняшней трагедии в Рыльске. Что такое должно/может случиться, чтобы поток вкладов не ринулся на рынок, а остался припаркованным в банках? Какие новые и старые законы позволяют принимать экстренные меры в отношении имущества граждан конкретных регионов или всей страны? Прикиньте для себя и этот кажущийся невероятным сценарий.

Полагаю, что разумный инвестор с одной стороны, не должен в беспамятстве ринуться скупать активы в надежде на их быстрый рост. С другой стороны, ему не стоит беззаботно сидеть на всю котлету в рубле на депозитах. Спасение капитала сейчас в диверсификации.

Помните, высокий доход = высокие риски. С рублем это тоже работает.

Люблю декабрь.

Бизнес в это время делятся на две категории:

- «Ой всё, давайте после праздников». 20 декабря для них уже отметка об окончании года, дальше только корпоративы, уборка на рабочем месте, праздничная суета.

- Включающие режим «успеть во что бы то ни стало». Эта часть заключает предварительные или основные договоры в 23 часа 31 декабря, стараются закрыть все налоговые обязательства.

Я люблю эту деловую суету перед Новым годом. Сидишь в офисе до ночи под Фрэнка Синатру, наблюдая за гигантскими пробками из панорамных окон, и закрываешь сделки, отчеты, налоги. Как правило, мы выводим максимум объектов в продажу, так как многим нужно сделать сделку в этом году. Сегодня на календаре 20 декабря, а у нас запланировано еще 3 крупных подписания в этом году: сделок и предДКП.

Зачем люди покупают недвижимость перед Новым годом?
1. Уменьшают налоги на прибыль и НДС. Купив недвижимость, ты можешь взять к зачету или возмещению весь входящий НДС.

2. Стараются не брать на себя риски длинных выходных. В нашей текущей экономической и политической ситуации любой длинный период несет в себе риски: падения рубля, обострения конфликта и т.д. Вспомните март 22-го, когда биржу закрыли почти на месяц. Многие инвесторы поседели за эти дни.

3. Закрытие годовых планов. Некоторые компании и их отделы делают хорошие скидки, чтобы закрыть план и получить хорошую годовую премию.

4. Увеличение налогов и новых платежей. В этом году это особенно актуально. Ведь налог на прибыль и НДФЛ увеличиваются, все госпошлины растут в разы и появляются новые, у упрощенцев появляется НДС.

5. Желание не переносить дела в Новый год, а закончить с ними в старом. Казалось бы, это просто число, но для человека переход из года в год несет некий сакральный смысл. Ставим новые планы, закрываем плохие страницы и т.д.

Я тоже стараюсь закрыть сложные вопросы в декабре, а в январские праздники спокойно выдохнуть и отключиться от дел. Поэтому нахожусь сейчас в режиме электровеника и не даю расслабляться сотрудникам.

А как проходит ваш декабрь?

На Российском рынке кстати после ухода зарубежных инвесторов, и части больших Российских, рулят тоже частные инвесторы. Большое количество инвест советников, блогеров и успешных успехов рассказывает куда и как надо вкладываться, чтобы моментально разбогатеть. А истории, когда из 1000$ можно сделать несколько сотен тысяч, рассказанные в этом фильме, греют душу. Поэтому даже сейчас, когда рынок раз за разом обновляет минимумы, люди продолжают покупать, надеясь на скорый отскок (который, возможно, будет и не скорым).

Гораздо менее популярны рассуждения об анализе, рисках и инвест образовании. Это и понятно, нужны сигналы «что конкретно брать!». В недвижке все сложнее, так как чеки слишком большие, но я тоже часто наблюдаю манипуляции. Разные инвест темы начинают раскачивать разными статьями, мнениями блогеров, инвест отчетов топов рынка, где нет абсолютно ни одного независимого игрока. Все либо получают деньги за рекламу, либо комиссию за продажу. Эти люди еще вчера продавали новостройки Дубая и Сочи, а сегодня зовут всех скупать офисы в рассрочку.

Но недвижка слишком скучный и консервативный актив, чтобы повторить историю GameStop или Nvidia. Даже если добавить сюда смарт-контракты, где ты можешь инвестировать по 500 руб. в очередную башню Москва сити, разогнать ее цену в разы выше соседних врядли получится. Уж очень прозрачный рынок. Зато на фондовом и в крипте пирамиды растут одна за одной. Так как цены там «Химера, хумера, хумер его разберет» (с) 😁

Не устану повторять. Инвестиции - не казино, а хорошее знание активов и изучение трендов. Например, тренда «физики рулят на рынке». Так что если рынок разгоняют, вероятно он будет расти. Пока кто надо, не обкэшится и не выйдет. А погоня за быстрыми деньгами на всю котлету, как правило заканчивается грустно.

Дурные деньги.

Посмотрел на днях фильм «Дурные деньги». В нем рассказывается произошедшая в 2021 году реальная история с акциями компании Game Stop. Если вкратце, то посетители одного инвестиционного форума решили объединиться и скупать акции компании сети магазинов видео игр. «Лидер», который закинул и поддерживал эту идею, призвал всех простых людей объединиться и победить гигантов с Wall Street. Они выбрали эту компанию, так как ее «шортили» (держали короткую позицию) крупные хедж фонды. В итоге частным инвесторам удалось переломить шорт и вывести акции компании на невероятный уровень. Например, у лидера движения счет с 53 000$ вырос до 30+ млн $. При этом большинство участников не только не продавали акции на росте, а наоборот докупали. Привело это, конечно, к обнулению их бумажной прибыли.

Но еще это показало, что у рынка появились «новые боги», dump money - физики с инвестиционными приложениями на телефонах. И с этой силой нужно считаться. Возможно это стало, благодаря развитиям технологий, где покупка акции стала простым кликом. И инвестирование в крипту или фондовый рынок стало всем доступным казино. Каждый день получаешь дофамин и адреналин, просто смотря на зеленые или красные процентики рядом со значками акций.

Инвестиции с Garnet.

Всем добрый день, дорогие подписчики. Сегодня один из наших инвесторов спросил, почему не появляется новых постов в канале компании? Действительно, это хороший вопрос. Причин несколько:

1. Не хватает рук продуктивно и регулярно вести несколько соц сетей. А сейчас мы активно ведем соц. сети нашего загородного проекта, канал основателя компании Позднякова Александра.
2. У нас нет новых предложений для инвестиций широкой массе людей. Все штучные предложения расходятся среди клуба инвесторов Garnet.

Из очень вкусных инвестиционных предложений, это, пожалуй, Новогодняя акция на наши арендные дома. Вот куда точно надо попробовать успеть.

3. Основные новости можно узнать из канала Позднякова Александра, который ведет он лично довольно регулярно.

Но есть и хорошие новости)

1. Наша компания ни в коем случае не останавливается, и планирует запуск новых проектов.

2. Мы очень серьезно занялись управлением объектами недвижимости: складской и гостиничной, сколотили там отличную команду.

3. Мы готовим запуск нового канала с инвестиционными объектами с торгов и дистресс активами.

4. В разработке находятся 3 больших проекта, которые мы предложим узкому кругу действующих инвесторов, а затем широкому кругу подписчиков.
Проекты из сфер гостиничной и складской-производственной недвижимости.

Так что, ни в коем случае не отписывайтесь от канала!
Вскоре вас ждут новые интересные и доходные проекты!

Поехал на выходные с детьми в наш поселок Garnet Holiday. Взяли в аренду мой любимый дом на 8 человек с джакузи на террасе, чтобы у детей были отдельные комнаты и было где поплескаться после сугробов.

Захожу в дом, а там такое. Коллеги подготовили сюрприз и украсили по новогоднему дом 🎄
Настроение просто в космос! Сегодня вечером в планах шампанское с мандаринами, оливье и просмотр с детьми «Приключения Паддингтона». Как же я люблю загород, особенно, когда самому убираться дома и снег чистить не надо 🤩

Мне тут сказали, что я пишу для крупных инвесторов, а что делать небольшому инвестору - не ясно.

- Дай конкретику, куда деньги нести!)

Мне казалось, что я говорю об этом. Но видимо недостаточно) Исправляюсь и пишу предельно четко.

Итак, вы инвестор с капиталом в несколько миллионов рублей. Какие возможности сейчас есть на рынке недвижимости, которые мне кажутся интересными:

1. Покупка объекта с привлечением кредитного плеча. Идеально – семейная ипотека. Причем некоторые находят так называемую «донорскую» ипотеку, если не могут взять сами. Не совет.

Берем либо объект, который приносит арендный доход. Либо объект с хорошим дисконтом под спекуляцию.
С хорошими скидками объекты появятся через 6-12 мес. Пока ощутимый дисконт получить сложно.

Что касается арендного дохода и растущего актива. Неоднократно писал, что оптимальный выбор сейчас: загородный дом для долгосрочной или краткосрочной аренды. Загородка имеет хороший потенциал к росту, плюс приносит бОльший арендный доход, чем квартира.

Второй вариант – квартира от застройщика или с торгов. За последние 2 месяца подобрали четыре таких варианта для инвесторов под семейную ипотеку. Интересные варианты есть. Доходность поменьше загородки, но сам по себе актив проще.

2. Коллективные инвестиции. Тут вариантов много: через платформы (займы), зпифы или акции. Ну или как у нас в складах – покупка напрямую объекта (заканчиваем кадастрирование, скоро объявим о старте оформления сделок).

3. Покупка объекта в рассрочку. Офис, квартира. Но вариант очень рискованный, если у вас нет всей суммы на выплату. Надеяться, что перепродашь объект в процессе стройки, чревато печальными последствиями.

Сейчас в рамках консультации делаем аналитику двух офисных объектов от известного застройщика. Вариант как раз с рассрочкой.

4. Ну а если недвижимость не кажется вам привлекательной, то я бы разделил кэш на депозит в рублях и валюту/валютные инструменты.

Это мое личное мнение, и то куда вкладываюсь я. Советом и инвестиционной рекомендацией не является.

Ну а если нужна персональная консультация, подбор объекта или анализ конкретного варианта/предложения – пишите @pozdniakov_invest Я и мой инвестиционный и юридический отдел регулярно их делает для частных заказчиков.

Услышанный диалог за столиком со складской конференции:

- Привет! Давно не виделись. Чем занимаешься?
- Склады строю, заложили еще 500 тыс кв.м. в этом году. А ты все жилье?
- Не, мы иностранцев скупаем. В этом году еще три сделки надо успеть.
- Ого! Доходное дело, а откуда денег столько взяли?
- Да свои, плюс акционеры обратно завели из ЕС. Вот теперь осваиваем.

Действительно, бизнес по выкупу оставшихся иностранных компаний, стал очень жирным куском, который откусили те, кто имел кэш/кредит и связи. Посчитайте сами, с какой голой ж… уходят иностранные компании из РФ.

Обязательный дисконт от продажи в октябре увеличили с 50% до 60%. Причем от оценочной стоимости, которую определяют «независимые оценщики» (знаю инсайд одной Питерской сделки. Там цена оценки была в 2 раза ниже реальных затрат).
Остается 40% от оценки. Оттуда надо заплатить повышенный с 15% до 35% обязательный взнос в бюджет. Осталось 26% от оценочной. Оттуда еще налоги, комиссии за вывод, согласия на сделки. Если получилось по 20 копеек на рубль получить, считай уже хорошо.

При этом за 8 мес. 2024 года заплачено в бюджет 140 млрд взносов. Нетрудно посчитать, что только за 24 год продано имущества на 933 млрд руб. Почти триллион. Реальную оценку оставлю для подсчетов вам)

Это все, что нужно знать о перспективах возврата иностранных производств и брендов в РФ.

Эх какие возможности мимо проплывают))

Жилье в регионах. Застой.

Как вы помните, я начинал свой профессиональный путь на рынке недвижимости Ярославля (население 500-600 тыс человек). Поэтому мне хорошо понятно, как работают региональные рынки. Главные их проблемы: плохой продукт и низкий спрос. Там особенно сильно чувствуются спады. На днях пообщался с двумя застройщиками из Ярославля, распросил как их дела, как продажи.

За последние годы недвижимость на рынке Ярославля выросла в 2 раза. Я последнюю свою квартиру продавал в 2020 году, однушку за 2,6 млн. Сейчас такая стоит 4,8-5 млн. Зарплаты при этом выросли процентов на 50. Понятно, что без субсидированной ипотеки, людям просто не потянуть покупки. Вот и встал спрос колом. Ситуация с продажами катастрофическая, а тишина в СМИ связана с тем, что продажи встали не так давно. Подождите несколько месяцев, начнем читать как один за одним региональные застройщики останавливают стройки/передают проекты банкам. Повторюсь, если ситуация по ставке ЦБ не изменится, счет идет не на годы, а на 6-12 мес.

У большинства крупных застройщиков сформировался навес из готовых квартир в сданных домах. Отделы продаж выводят: рассрочки, долгосрочную аренду с правом выкупа, предлагают ремонт в подарок для покупателей. У некоторых застройщиков процент не проданных готовых квартир уже подходит к 40%. А ведь по всем проектам висит проектное финансирование с процентами и планом перед банками.

Я застал кризисы 2008 и 2014 года, работая у застройщика. Прекрасно помню, как главной угрозой были дольщики, которые подавали в суды, с требованием вернуть деньги за задерживаемые объекты, которые просто неначто было строить. Второй угрозой были подрядчики и инвесторы, которым квартиры были отданы за работы или проданы дешево. Сейчас кстати снова готовые квартиры начинают раздавать подрядчикам за работы, а те задешево сливать их на рынке. Несколько человек, которых я не слышал лет 6 - написало мне на днях с предложением выбрать любые варианты со скидками.

Сейчас же главную угрозу для застройщиков представляют банки, которые начнут забирать проекты себе и распродавать непроданное. Так что скоро снова станут актуальными мои связи в отделах непрофильных активов Российских банков. Будем забирать по себесу пулы квартир. Перспектива 2-3 лет.

Какие возможности это дает частным инвесторам прямо сейчас?

1. Торговаться и покупать жилье дешевле рынка, в рассрочку и т.д., но на долгосрочную перспективу. Быстро перепродать не выйдет.

2. Финансировать частных застройщиков под выкуп/залог готовых объектов. В свое время такие шаги позволили нам и нашим инвесторам забрать крупные объекты ниже себестоимости.

3. Риэлторам - искать возможности для перепродажи дисконтных вариантов. Если почитаете мои прошлые посты - найдете, что делал я. Сколотил на этом первые ощутимые деньги.

Так что кто в регионах на себе уже ощутил тяжесть текущего рынка - не отчаивайтесь. Просто посмотрите на возможности, которые появляются. Нужно шевелиться, и все получится.

В Турции ни один банк, ни обменник не берет доллары (так по крайней мере говорят в трех банках, в которых мы уточняли). Любые: старые, новые. Официально - появились фальшивки, которые обходят проверочные машинки в банках. Поэтому доллары решили просто не брать.


Интересно, почему во всем другом мире доллары продолжают принимать? Хотя машинки такие же.

Как думаете, официальная причина правдива? Или где-то собака порылась?

Поймите, наиболее вероятных сценария развития событий – два:

1. Все деньги выйдут в рынок, и хорошие активы сами по себе подорожают за счет роста денежной массы на 20-30-50% (все зависит от того, сколько времени людям будут дарить бесплатные деньги).

2. Деньгам каким-то образом не дадут выйти в рынок. А значит будет паника, все начнут перекладываться в что-то твердое или валютное. Активы прирастут в ценах еще больше.

Сценария, при котором рубль крепнет, все активы дешевеют, а люди даром получившие деньги в банках, скупают их за бесценок у разорившихся владельцев, в моей фантазии не существует. Безусловно, кто-то выждет время, найдет оптимальный момент, будет иметь к тому времени кучу дисконтных вариантов, зафиксирует проценты и купит по минимальной стоимости. Но это как ловить дно или пик на фондовом рынке. Таких, кто ловит, на рынке процента два (1% – инсайдеры, 1% – везунчики). А лично я редко дожидаюсь такого момента, вот и сейчас не хочу)

Ну а гораздо больше на рынке таких, как мой сосед – потерявших 70% капитала, который зарабатывал всю жизнь. Потому что не думал о рисках, а слушал инвест советников и банкиров, которые зарабатывали на комиссии. Не ищите простых решений в текущее время, думайте, анализируйте, диверсифицируйте. Мы находимся прямо в центре сложнейшего времени в новой истории России, круче 2008, 14 и 20 годов. И потеряет огромную часть своего капитала (в реальной его платежеспособности) большая часть населения (я совсем не преувеличиваю). Но действуйте обдуманно и спокойно. Все процессы в экономике происходят куда дольше, чем мы себе представляем. И следите за новостями, иногда нужно ускоряться.

Было полезно? Заставило задуматься? Ставьте 🔥

Риски частного инвестора в России.

Прочитайте этот пост обязательно до конца и обдумайте. Потом вернитесь еще раз.

Все мы знаем, что текущая экономическая ситуация очень сложна для бизнеса. Мало какие бизнесы могут окупать такие ставки в экономике, а еще и зарабатывать. И это на фоне растущих налогов и зарплат. Бизнесу плохо, а инвестору? Вроде наоборот хорошо: вклады 20+%, бизнес привлекает частные деньги зачастую под 30-40% (а кто-то и 50-60). Недвижка тоже припала, покупай теперь дешевле, красота?

Начну издалека. В марте 2022 года на фоне наших отличных продаж жилья я, как обычно в кризисное время, начал смотреть, а не улучшить ли рабочие и личные условия. Купить что-то дешево, тогда было нельзя, а арендовать легко. Так всегда бывает на панике: арендаторы бегут, цены падают. Снял тогда офис в 2 раза больше за те же деньги, и дом за отличную стоимость. И понадобился еще мне келлер (кладовка на паркинге). Быстро нахожу его за 2500 руб. (в 2-3 раза дешевле, чем обычно). Сдал мне его мужчина, который вывез оттуда свои вещи.

Я его спрашиваю: «Переезжаете?» Он – «нет, деньги сильно нужны». «И спасут тебя эти 2500?» - думаю. Оказалось, что весь его капитал был вложен процентов на 70% в американские, а на 30% в Российские акции и облигации. Все иностранные бумаги тогда заморозили, а Российский фондовый рынок закрыли. И инвестор сидит совсем на бобах, хоть квартиру продавай. Кстати, иностранные бумаги так и не разморозили, выкупили какие-то копейки. У меня у самого на несколько миллионов бумаг там пропало. Вот тебе и дивидендный пенсионный портфель.

Сейчас история продолжается, и уже даже нейтральный interactive brokers начал блочить счета Россиянам. Так что внешний контур для нас закрыт. Впрочем, как я и говорил: «Инвестируешь за рубежом? Позаботься о легализации твоего там статуса, иначе ошкурят первого».

Вернемся внутрь рынка РФ. На самом деле, риски высокой ставки и будущих дефолтов для бизнеса куда хуже отобразятся на инвесторах, чем даже на самом бизнесе. «Неэффективный бизнес должен быть заменен эффективным (крупная рыба слопает мелкую)» Ни один разумный предприниматель сейчас массово привлекать деньги под 30+% не будет. Те, кто выживет после великой чистки, которая сейчас идет, пользуются либо недорогим, либо акционерным, либо собственным капиталом. Или сжимаются и останавливают инвестиции в новые проекты. А привлекают активно либо рисковые ребята, либо кому поджимает, и он перекредитовывается все дороже и дороже. А дешево ведь инвесторы деньги давать не хотят? Вот и дают под высокий процент как раз самой подверженной будущим дефолтам части бизнесов.

Особенно меня радует, как сейчас преподносятся займы под залог. Залог изображают, как нечто непоколебимое, гарантированное. Как будто эти займы абсолютно безопасны. Все мои знакомые, кто выдавал займы под залог регулярно, постепенно стали юристами, либо ими и были. Потому что это бизнес взыскания и судов.
В залоге есть несколько проблем:

- добежать до его реализации (а это может длится очень долго).

- многие будущие неплательщики недобросовестны. Они начинают кроить, рисовать, набирать новых займов и поручительств. В итоге бывает даешь чистенькому, а на выходе там весь букет от 159 до 161 статей УК.

- Стоимость самого залога и срок его реализации. Часто в залог идет земля или помещения, которые переоценены, а ликвидность минимальна.

Да и любой неплатеж, суд, взыскания ломают общую доходность, и все равно инвестор придет к тем же депозитным процентам. Поэтому я искренне не понимаю тех, кто сейчас гонится за высоким процентам, и берет на себя все риски бизнеса заемщика.

Что же делать? Ведь депозит не покроет инфляцию, да и риски у него есть. У каждого своя голова на плечах, но я свою стратегию не поменял. Ищу недооцененные активы в недвижимости, улучшаю, сдаю их в аренду, жду правильного времени для продажи.

🎙️🎙️🎙️🎙️

Тенденции и перспективы рынка недвижимости

Наш новый выпуск подкаста для тех, кто желает более детально погрузиться в тему инвестирования в недвижимость. Ведь в данном выпуске:

- Мы обсудим реальные доходные кейсы в недвижимости.
- Поговорим о тенденциях, которые сейчас есть на этом рынке.
- Разберёмся какую нишу в недвижимости выбрать и как с ней работать.

Гостем выпуска стал Александр Поздняков - основатель компаний Garnet Invest и Garnet Holiday.

Послушать выпуск можно по ссылкам ниже ⬇️

Не прошло и полгода, как вышел мой подкаст с Дмитрием Смирновым.

Поговорили:

- о самых актуальных и закончившихся трендах в недвижимости,
- о главных правилах успешного инвестора,
- о загородке,
- о складах.
- о моем пути и опыте в недвижке.

Приятного прослушивания!

Дорогой арендатор.

К нам на склад пришел интересный клиент. Один известный человек, владеющий серьезной коллекцией антиквариата. Находится в поиске места для хранения своей коллекции. Выезжает с прежнего места в Москве, так как раньше арендовал по 1200 руб. в месяц за кв.м., а сейчас подняли цену на 40%! (вот это рост цен!)

Для обеспечения хранения будет устанавливаться климатическая установка, дополнительные элементы охранной и пожарной сигнализаций, усиливается охрана. Готовы взять у нас очень солидную площадь, что обеспечит отличный якорь на объекте с высокой арендной платой, индексацией и долгосрочным договором.

Но! Я сомневаюсь. Есть ряд камней преткновения по условиям, а главное существует большой риск хранения такого рода «товаров». На объекте несколько этажей, и реален риск аварий, пожара (не дай бог). Случится авария по вине другого арендатора, а претензии будут к нам. А повредить или уничтожить такое имущество – это чревато большими проблемами.

Как считаете, стоит работать с таким арендаторам или поберечь нервные клетки?)

😎 Пацаны, есть темка: бакс по 92₽ стоило купить и по 110₽ продать. И тогда ваш доход со ста миллионов рублей: 19% или 19 млн рублей.

Доллар на бирже уже 112 руб. В обменниках купить дешевле 115 не получится. Это уже начинается паника. Почему меня так волнует валюта, о которой я второй день пишу, ведь специализируюсь я на недвижке?
Довольно странно инвестору жить в отрыве от стоимости своей валюты, ведь от курса рубля зависит наши завтрашние траты абсолютно на все: продукты, услуги, авто, путешествия, строй материалы. И сколько ты не зарабатывай на инвестициях, если валюта будет дешеветь быстрее, то это будет гонка с эскалатором. Проще сесть в валюту и ничего не делать. Самое интересное, что обычному потребителю быстрой прямой зависимости не видно, а реальный эффект девальвации виден через 3-6 мес.

Поясню на примере. Мой знакомый занимается поставками медицинского оборудования. В среднем контракт исполняется за 4-6 мес. Вопрос, как страховать валютные риски при заключении такого контракта? Либо хеджировать банковскими инструментами, что дорого, либо просто заложить в цену больший курс. Например, когда доллар был около 95 руб., они закладывали в контракт курс 110-115 руб. С машинами точно такая же история. Если курс будет 120, то контракты начнут заключаться по цене 140-150. А значит мы увидим реальное повышение цен через 3-6 месяцев, когда эти товары и оборудование встанет на полки.

Другой мой товарищ занимается ввозом и продажей новых и б/у автомобилей. С таким курсом он уверен, что прямо сейчас везти машины из-за рубежа нет никакого смысла. Можно найти уже ввезенные авто и купить их, тем более спрос небольшой, можно поторговаться. На этих неэффективностях и резкой девальвации можно выигрывать и зарабатывать, но можно и проиграть, продолжая сидеть и смотреть, как твои рубля теряют в стоимости.

Паниковать и скупать валюту сейчас, на мой взгляд, уже не стоит. А вот критично взглянуть на свою стратегию инвестирования и сбережения имеет смысл. Может быть, пришло время рассмотреть не денежные активы. Я лично в ускоренном порядке оплатил запланированные поставки оборудования и материалов на ремонт склада, понимая, что его стоимость начнет расти безумными темпами. Поставщики обожают поднимать цены на панике.

На Форексе сегодня за доллар дают 105,7 рублей. С момента моего поста о шестинедельной девальвация рубля, прошло полтора месяца.
С того момента рубль упал еще на 12%. Причем по графику видно, что это именно планомерная девальвация, без шоков и паники.

Курс «переставили» на 100+ рублей, вокруг 100-110 теперь и будем болтаться, если не будет шоков. Хотя в начале года возможны укрепления до 93-96 рублей, где возможно имеет смысл подкупить, кому актуально.

Вот так легко и непринужденно мы пришли к новым значениям рубля (устный счет действительно стал удобней:). Наши рублевые доходы относительно мировых цен снова обесценились, а значит все жители страны обеднели. Даже те, кто заработал в среднем 15-17% годовых на депозите за 24-ый. И этот процесс будет продолжаться, как и высокая инфляция.

Инфляция+девальвация+повышающиеся прямые и косвенные налоги со страшной силой кушают сбережения Россиян. А значит радость граждан, кто разместил 70 трлн на депозитах, по которым будет выплачено больше 20 трлн процентов, будет омрачена тем, что их реальная покупательская способность только снизится к окончанию сроков вкладов.

Я по прежнему вкладываю в валютные активы и активы в недвижимости, которые дадут рост арендной доходности на 20+% в год. И прирастут на 30-40% в своей стоимости после того, как все вкладчики побегут скупать недвижку (либо на фоне очередного шока или девальвации, либо после окончания периода высоких ставок). В рубле, как форме сбережения, разуверился окончательно после 2022 года и предпочитаю в нем существенных сумм не держать.

Новогодняя акция в Garnet Holiday.

Дорогие подписчики, мы запускаем новогоднюю акцию на последние 3 дома в проекте Garnet Holiday. Напомню, что два наших арендных поселка построены и работают в Подмосковье: на Симферопольском шоссе и в парке-музее Этномир. Использовать дома можно как доходную дачу, когда вы пользуетесь домом, а в свое отсутствие сдаете. Так и просто, как инвестиционный проект, приносящий арендный доход и растущий в цене.

На прошлый Новый год один из инвесторов купил доходный дом в подарок своей маме, которая весь год получает доход, а лето провела в доме с внуками. Причем купил он его на средства банка, еще и использовав материнский капитал. Нам безумно приятно быть причастными к такому подарку. И в этот предпраздничный сезон мы также решили окончательно закрыть все возражения о покупке приятными условиями.

- В проекте Green Forest на два последних дома при покупке в декабре мы дарим выгоду 1 млн руб! А в Этномире оставшийся дом по проекту Fusion мы предлагаем с дисконтом 500 тыс. руб. (по нынешним реалиям просто даром).
Вместо скидки инвестор может воспользоваться годовой рассрочкой на первоначальный взнос. И купить дом даже без привлечения собственных средств.

- Ну а для всех осторожных и сомневающихся инвесторов мы решили предоставить на первый год владения гарантированный доход 100 000 руб. в месяц на любой дом.

Привлекательно, не правда ли? Чем не идеальная инвестиция для использования семейной ипотеки, или способ грамотно и с гарантией инвестировать собственные средства?

Также хочу напомнить всем, что:

- У нас действует реферальная программа. И вы, или ваши друзья могут получить дополнительные 2% скидки.

- У нас есть партнерская программа для агентов и брокеров. Рекомендуйте наши дома вашим клиентам и получайте доход.

Для получения подробностей по Новогодней акции и другим вопросам по проекту напишите + под постом или пишите @pozdniakov_invest

4. Первый год почти ничего не строится, оформляются бумаги, согласования. Поэтому, зайдя на старте, ты будешь наблюдать еще долго пустой кусок пустыни. Ну а уже через 2 года будет идти активная стройка, начнется вывод новых очередей. Так что покупая на старте, ты обрекаешь себя на долгий 3+ летний проект. А что случится за это время с рынком - большой вопрос. Поэтому большинство считает, что входить на старте смысла нет. Проще выкупать объекты у уставших ждать через пару лет после начала. Можно получить отличные цены.

5. Все живет на рассрочке, поэтому и доходности на вложенный капитал получаются высокие. Но беря рассрочку, нужно быть готовым выплатить стоимость целиком, если вдруг перепродать не выйдет, - иначе получишь cancel unit (застройщик продаст твой неоплаченный апарт).

6. На продажу объекта, купленного в рассрочку, нужно получить согласие застройщика. Кто-то его дает за деньги, кто-то бесплатно. Но теоретически, если все станет плохо, он может и не давать согласие. Это надо учесть, все тут в руках застройщиков.

7. Все больше и больше проблем с платежами у Россиян, поэтому нужно озаботиться зарубежными счетами, чтобы ваши платежи по рассрочке проходили вовремя.

8. Объекты старше 10 лет никому не интересны. Ходят легенды, как в них по истечении этого срока, поселяются индийцы, пачкают все маслом, постоянно варят кари. В таких домах фбогатые и успешные арендовать и покупать не хотят.

9. Качество брокеров, консультантов и менеджеров застройщиков ниже среднего. Процесс передачи и пост продажного сервиса на нуле. Купил - ты больше не интересен. Но и на входе, ты надеешься на обдуманный вход, а начинается кипишь, тебя торопят, а то купят другие. В итоге часто не знаешь, как дом будет стоять на участке, куда будут окна.

Мои выводы такие же, как после работы на рынке Турции. Каждая страна и город имеют массу особенностей и нюансов. Надеятся, что на знаниях рынка новостроек Москвы, ты будешь в Дубае или Стамбуле успешно и долго работать - заблуждение. Пока прет у всех - все молодцы, как начинаются проблемы - консультанты разводят руками. Так что перед тем, как раздувать щеки, нужно пройти хотя бы один полный цикл роста и падения. Падение еще и не начиналось. Оно и покажет, кто купался голым. Ну а пока, темы и доходности на рынке еще есть. Так что кому очень хочется начать - добро пожаловать на один из самых горячих рынков планеты, но очень осторожно.

Интересно? Ставьте 🔥

Дубай, как много в этом слове.

Несколько наших инвесторов очень хорошо заработали на росте Дубайской недвижимости 2022-24. Я, скажу честно, был нейтрально настроен к Дубайскому движу и пропустил эту волну роста. Хотя, думаю, стоило вникнуть посильнее, и заработать. Ну, а что сейчас? Дубай продолжает качать или все сошло на нет?

Как и в любой сфере, однозначного ответа нет. Есть те, кто продолжает зарабатывать, а есть, кто подвисли в проектах. Если открыть Ютуб или телеграм, и попытаться найти объективную инфо: мы увидим брокеров, застройщиков, изредка инвесторов, переходящих в брокеров, или экспертов, которые сами никогда не инвестировали, но осуждают. У всех есть цель: продать ЖК, или продать свою экспертность. А так, чтобы объективно, без пурги, как добрый друг - такого не нашел. Ну а вы знаете, что я доношу до вас объективный взгляд, поэтому решил прозвонить несколько знакомых, которые реально там инвестируют, на постоянной основе.

Делюсь с вами несколькими тезисами о рынке, и лайфхаками, как заработать, а не подвиснуть, которые я узнал:

1. Ценник в среднем по рынку очень вырос, поэтому выходя из одного проекта, заходишь в следующий в эти же деньги или больше. В деньгах прибавляешь, а в квадратных метрах почти нет.

2. Цена растет из-за того, что застройщики повышают цены на новые очереди/проекты. Инвестор выходит об другого инвестора.

3. Выгодней всего заходить в первую очередь ЖК, так как застройщик будет пушить цены, выводя новые дома.

Мой любимый канал Российского консульства в Дубае опубликовал новый совет для наших сограждан 😌 Ну а я завтра напишу пост с советами по инвестициям в Дубайскую недвижимости в 2025.

Наша версия дубайского шоколада ⬆️

Дорогие граждане!
Призываем вас не брать от незнакомых людей посылки в аэропортах ОАЭ на вылете в Россию с просьбой «передать гостинец детям-сиротам» в виде 10 коробок с дубайским шоколадом.

Внутри бокса может быть не шоколадная мечта, а киндер сюрприз для таможни 😳

P.S. Транспортировка айфонов, шоколада, дайсонов и т.д. через чемоданы случайных пассажиров в оптовых !!!!! масштабах !!!!!!ПАРАЛЛЕЛЬНЫМ ИМПОРТОМ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ.

Эскроу счета. Еще один рубль в копилку инфляции.

Помните, как я пророчил повышение стоимости ИЖС? Произойдет это из-за жадности банков заботы о клиентах, которых надо защитить от хищных застройщиков, которые кидают и не достраивают дома. При этом самих застройщиков защитить теперь некому. Строишь на свои, а потом ходишь с протянутой рукой за заказчиком, чтобы он подписал акт. Удалось уговорить подписать? Теперь уговори банк раскрыть эсроу счет. Знакомые рассказали, что недавно в Альфе это заняло полгода. Мы сейчас тоже в процессе раскрытия двух счетов: расскажу, как все пройдет.

А откуда подорожание на дома? А за чей счет будет строить застройщик, если деньги клиента на счету? За свой или кредитный, и там и там стоимость денег от 25%. Тоесть за год стройки к сумме 20 млн за дом приклеится 5 млн руб расходов на стоимость денег. А теперь заложим риски затяжки сроков, переделки, скидки, если вдруг клиент начнет шантажировать неподписанием акта. Скажем, еще 10% - 1 млн руб.

Но банки решили загнать последний гвоздь в гроб цен на ИЖС. Вчера Дом.РФ первый выкатил стоимость обслуживания счетов эскроу для застройщика. Представьте, банк крутит чужие деньги, так еще комиссию за это берет. И какую бы вы подумали? 0,5-1%? Где там. До 13,5% от суммы, перечисляемой застройщику. То есть еще + 2,7 млн руб. просто за то, что банк деньги подержал твои.

Ну как при этом может дешеветь загородное жилье и строительство? А еще налоги для упрощенцев повышаются почти в 2 раза с нового года. Вообщем будет весело, рынок всерьез загоняют в кризис, стройки будет становиться меньше, а стоимость текущих объектов будет дорожать. Мой совет - искать хорошие готовые объекты на загородном рынке, торговаться и забирать.

Семейная ипотека. Последняя возможность.

Меня очень удивили результаты опроса. Больше трети проголосовавших не взяли семейную ипотеку, хотя имеют такую возможность. При этом вы читаете канал(ы) об инвестициях в недвижимость. Это довольно странно) Поясню почему. Напомню, семейная ипотека субсидируется государством и доступна всем, у кого есть один ребенок до 6 лет, или двое и больше детей любого возраста. Раньше можно было брать таких ипотек сколько угодно, сейчас только одну.

Обращаюсь к этой трети читателей. Судя по всему, в покупке квартиры/дома для себя вы не нуждаетесь, раз за почти 5 лет работы программы вы ее не использовали. Я первую свою семейную ипотеку взял в 2020 году на покупку новостройки, под 4,7% годовых. С тех пор квартира подорожала с 15 до 30 млн, и сдается за 200 тыс при платеже 77 000. То есть чистыми я кладу в карман 123 тыс. руб. и еще гашу основной долг ежемесячно на 35 000.

Дача тоже у вас уже есть, или не нужна. Хотя, взяв вторую семейную ипотеку в 2022 году, я купил дом+участок за 7 млн руб., а в 2024 продал его за 12 500 000. Заработав 5,5 млн. руб. до налогов.

Еще можно поспекулировать с квартирами, делая легкий флиппинг. Например, купив квартиру с торгов в семейную ипотеку. Мой знакомый в конце 2023 года купил новую квартиру в Москве на Новочеремушкинской 27 за 18,5 млн руб. Сейчас такая квартира с ремонтом стоит 28-32 млн. Рост за год.

Ну и моё любимое. Моя четвертая семейная ипотека. Купить самоокупаемый загородный дом, чтобы использовать его, как дачу, и как арендный актив. Покупаешь за чужие банковские деньги, аренда покрывает ипотечный платеж, а в хороший сезон дает хорошо зарабатывать. При этом приезжаешь и отдыхаешь сам, когда захочется. А все остальное время твой дом холят и лелеют грамотные сотрудники управляющей компании. И не нужно свой загородный дом содержать. Несколько наших клиентов в этом году успели купить такие дома без первоначального взноса, то есть имеют все плюсы, но не вкладывают ни рубля своих.

Уверен, что есть еще способы, как использовать семейную ипотеку, чтобы заработать. Я привел только примеры, которыми воспользовался лично я. Просто сам по себе факт, что банки выдают деньги под 6%, когда сами занимают под 21%, это же крышесносно 🤪 За тебя кто-то доплачивает банку 16-17%. Как можно не пользоваться такой возможностью? Понимаю, есть страхи не потянуть платеж, купить актив по завышенной стоимости, не получить достроенный дом/квартиру. Но страхи есть только тогда, когда есть неопределенность. Разберитесь в теме и действуйте! Не упускайте последнюю возможность. Программу итак ужесточили донельзя (например увеличили собственный взнос, ограничили спектр покупок). Уверен, что вскоре введут ее целевую привязку, бюджет не резиновый. Например, будут выдавать тем, кому реально требуется помощь (имеющие доход на семью меньше нормы, инвалиды, участники СВО и т.д.).

Не проспите такие возможности! Жизнь становится только дороже. За вас на Мальдивы с Мерседесом никто не заработает) 💸 Для тех, кто хочет использовать семейную ипотеку, но сомневается, я готов провести бесплатную консультацию, в качестве личного вклада в благосостояние Российский семей ) Пишите @pozdniakov_invest

1. Ищите не проекты и ниши, а людей/команды. Если вы найдете правильного инициатора проектов, риэлтора, застройщика, найдете с ним контакт, то он и даст вам наилучшие результаты. Абсолютно неважно, какая это будет ниша, растущая или падающая. Сильная команда сумеет заработать на любом рынке, найти золото, даже в самой занятой или узкой нише. Нашли – находите общий язык и становитесь для него правильным инвестором (как им быть расскажу в следующих постах).

2. Обращайте внимание не на обзоры ЖК или районов, не на рынок Подмосковья или Свердловской области, а на общеэкономические тренды. Если вы не инсайдер – вы все равно не вникните в каждый район, нишу, объект так глубоко, как требуется, чтобы инвестировать с постоянной доходностью. А поверхностные знания обо всем с Youtube или Телеги, часто наоборот мешают зарабатывать.
Изучайте, как работает экономика, смотрите обзоры экономистов, читайте обзоры рынков ЦБ и негос компаний, умные книжки. Понимая, куда мы движемся, вы поймете, куда точно не надо лезть, а где полетит.

3. Не идите в разрез общерыночной тенденции и не пытайтесь обмануть рынок. Одна из моих любимых фраз миллиардера Джеффа Грина «В сфере недвижимости вы зарабатываете 10% своих денег, потому что вы гений, и 90%, потому что вы ловите большую волну». Заработать можно, как угодно, но гораздо проще, плывя по течению, чем против него.

И помните: «Верить никому нельзя! Мне – можно» 😛

Каждый кулик свое болото хвалит.

Совершенно не завидую частному инвестору в недвижимость. Чем больше изучаешь рынок, тем большая каша образуется в голове. Если человек занимается новостройками – он зовет в новостройки, если толкает виллы на Бали – туда, реновирует апарты – там самая большая доходность. И так можно перечислять стратегий 50 в недвижимости. Причем в личной беседе, инициатор, скорее всего докажет, что остальные стратегии сейчас работают плохо, а его – единственная суперская!

Начинаешь читать «независимого» эксперта, а там каждый второй пост рекламный. И как понять, где реклама, а где реальный разбор? Причем мощные офисные, складские, загородные игроки не просто утверждают, что их сегмент качает, а подтверждают это всяческими независимыми исследованиями и статьями в авторитетных изданиях. Действительно, понять со стороны, как работает сейчас рынок непросто. Все всё хотят продать, и что выбрать? Уж я молчу, что не одной недвижимостью полнится инфо поле. Бесконечно отовсюду льется про крипту, облигации, акции и золото.

Так что же делать частному инвестору, чтобы не попасть впросак и зарабатывать? В выборе проектов в недвижимости имеет смысл руководствоваться следующими принципами:

3 Стоимость и ставка аренды производственных и складских площадок в Москве обогнала торговую недвижимость (уже под 2000 р. за кв.м. в мес). Старым невостребованным ТЦ пророчат переход в многоэтажные склады.

4 Тем не менее, сегмент только в начале своего пути. Встретил знакомую из топ 3 застройщиков Москвы. Им необходимо построить несколько МПТ «мест приложения труда». Ходят чешут репу чтобы такое построить в лайте, какая высота потолков и проемов должна быть. То есть ответа что нужно рынку в открытом доступе - пока нет)

5 Если склады типа «биг бокс» реализуются по принципу build to suite, когда есть четкое ТЗ от крупного заказчика, то лайт строят спекулятивно и сразу выводят в рынок. Около 40% покупают инвесторы (рентные и спекулянты). Минимальные чеки от топ застройщиков - 60 млн руб за блок (120-180 тыс за кв.м.). Остальное остается у конечных покупателей или застройщика.

6 Средняя цена за 1 ГА земли промки в Подмосковье в индустриальном парке - 35 млн руб., в Москве - 200 млн руб.

7 Проектируют и строят ряд многоэтажных складов. Но только внутри городов рядом с транспортом и рабочей силой. В полях максимум второй этаж в офисной части.

8 Знакомый собственник ТЦ в Видном рассказал интересный кейс, как у него ставка аренды на объект с 2021 года как была 1000 руб. за кв.м., так и осталась. А у его знакомого, в это же время построившего по соседству склад, выросла с 800 до 1700 руб.

9 Мощная точка притяжения любого Лайт - большие распределительные центры Е-кома. Если рядом склад Озона или ВБ, лайт индастриал будет качать.

10 Москва поощряет стройку только 3PL комплексов, где сочетаются и хранение и упаковка и сортировка. Просто складских комплексов будет появляться крайне мало, так что ближайшее Подмосковье будет рулить.

В целом очень позитивные впечатления от такой активной движухи на фоне приунывшей жилой, офисной и торговой недвижки. Больше 300 участников, которые покупают, строят, управляют многомиллионными и миллиардными объектами. Хоть где-то в экономике заметен серьезный движ.

Самая доходная ниша в 2025.

Вышел с конференции Light industrial 5.0. Большое мероприятие, где собрались все лидеры и нелидеры рынка складской и производственной недвижимости. Поделюсь основными инсайтами от увиденного:

1 Складская и пром недвижимость, пожалуй, самая доходная недвижимость на ближайшей период высоких ставок. Дает инвесторам до 40% годовых. Причем на очень больших объемах (70-250 тыс кв.м). Это видно и по интересу профессиональных участников рынка. Встретил весь цвет коллективных инвестиций в недвижимость. Секция про инвестиции была битком. В остальных сегментах доходности мало, поэтому самые шустрые побежали в Лайт.

2 Москва убежала далеко вперед с форматами новых проектов. Современный индустриальный парк - это такой город сад с блэкджеком и ш.. с магазинами, парками, кафе и даже музеем русской дипломатии Тютчева в Новой Москве. В регионах продолжают строить коробочки по 1500 кв.м. в полях без инфраструктуры. Но на таком активном рынке метут все (Правда ставки аренды несравнимы при схожей себестоимости. Например в Воронеже ставка 380 руб. с НДС, а в Подмосковье 1200+ руб.).

Недавно собирались участвовать в торгах по покупке здания 1000 кв.м. в Раменском. Потом юристы нашли пару сложностей, плюс не до конца экономика сходилась. Решили пропустить.

И вот на днях сотрудники, проезжая мимо, видят, что здание сгорело полностью с обрушением крыши. Чьи-то вложения обнулились. Хорошо, если никто не пострадал.
Вот такие риски есть у вложений в физические активы. Риск уничтожения и юридических последствий, которые может принести пожар.

В этот раз отвел Бог 🙏

Пожалуйста!

Стоимость одного участка - 1 750 000 руб. Отдаем его по закупочной стоимости. В ноль. Это первая цена в поселке, она ниже текущего рынка на 750 000 руб. Отдаем, так как строить сами в зиму не будем, а получить деньги сегодня, а возможно новые дома в управление завтра – приятно. У инвестора тут 3 стратегии:

Стратегия 1. Наличные.
Покупаете участок сегодня, продаете май-июнь за 2,5 млн. Доход – 750 000 руб. или 42%. Годовая доходность 70% годовых.

Стратегия 2. Семейная ипотека.

Покупаете участок в семейную ипотеку под 6% без первоначального взноса. Строите на нем дом за 7 млн руб. Оставшиеся 3 000 000 руб. кладете на депозит, зарабатываете на нем 52 000 в месяц, и гасите почти полностью ипотечный платеж.

Продаете дом за 11 млн руб. (уйдет за месяц при такой цене). За полгода на чужих деньгах, не вложив ни копейки, зарабатываете 2 250 000 руб.

Стратегия 3. Арендная.

Строите по себестоимости, добиваете немного своих на забор и меблировку. Отдаете мне на управление. Получаете с аренды до 50% дохода на вложенные.

И таких возможностей, если оглядеться, множество. Нужно лишь поднять попу с дивана, выключить ТВ и Ютуб, и начать зарабатывать! Делайте, а не рассуждайте. Долой осеннюю хандру.

Кстати, кому интересны подобные участки? Пишите + в комментариях.

(Не)Выгодная сделка.

Открываешь Российский Youtube и тему недвижимости, а там как будто все 5 стадий: отрицание, гнев, торг, депрессия, принятие. С каждым заголовком ролика голова опускается все ниже, а глаза тускнеют: «Рынок недвижимости рухнет», «ЦБ убил экономику РФ», «Не покупай квартиру, рынок жилья умер» ну и т.д.
Не дай бог посвятить пару дней скроллингу ленты новостей экономики и недвижимости. Сразу хочется валидола, стакан коньяку, инвалидную коляску. Может это только мои ощущения, но сантимент грустно-панический. Ну и ситуация нестандартная – ставка ЦБ исторически высокая.

А что мы с вами делаем, когда на рынке тоска и паника? Правильно! Делаем бабки) Самая правильная, сейчас, позиция инвестора – держать ушки на макушке и забирать хорошие активы по низким ценам.

Я вижу сейчас 3 стратегии:

1. Находить дешевые кредитные деньги и зарабатывать с них. Представьте вклады 21%+, а вам дают деньги под 6%?

2. Забирать то, что другие не тянут. У продавцов, которым надо сбыть, у кого тяжелое положение, сильная закредитованность. Специальная ситуация, короче.

3. Покупать классные доходные объекты по ценам, которые возможны только при высокой ставке. При дешевых деньгах вам никто не отдаст актив в Москве с 7-9 летней доходностью.

Вчера у меня прошла сделка, о которой я писал тут. Сидим с покупателем на расчете, разговорились. И я понимаю, что покупатель - инвестор, и регулярно покупает участки в этом поселке для заработка. Тут у меня начало сосать под ложечкой. Чувствую упущенную выгоду. Зачем же я продаю участок инвестору, который на нем еще заработает? Этож мог я заработать!

И он рассказал мне нехитрую схему, на которой он зарабатывает весь период бума загородной недвижки с 2020 года. Его компетенция – знать поселки и продукт, который там хорошо продается. У него в пайплайне стоит около 20 лучших поселков Подмосковья, в которых он знает весь отдел продаж и каждый участок. Он выискивает и покупает конкретные участки в поселке и строит на них дома под перепродажу. Но строит не на свои, а на инвесторские деньги. Он выбирает дом, договаривается с подрядчиком. А на каркасники имеет три своих бригады. Дальше зовет в тему инвестора, который оплачивает подряд. Иногда инвестор строит в ипотеку, иногда за свои. Но схема всегда одна. Земля – его, деньги на дом – инвестора. Одновременно у него строится так по 20-30 домов. Средняя наценка 30-40%. Цикл – год. Неплохой заработок, подумал я.

Главные скиллы этого парня: находить правильные участки, знать продукт, который быстро продается. Причем в плохие поселки он принципально не идет, зная, что там можно зависнуть. Но и премиум и делюкс не его тема – слишком долгий срок вложений. Очень четкое позицинирование: комфорт и бизнес класс в поселках и домах.

В итоге он плюсом забронировал два из четырех моих свободных участков в Green Forest. Вот так бывает полезно поболтать на сделке: и доп сделку сделаешь, и пост напишешь, и стратегию новую разберешь.

Хотите расклад по участкам, которые он забронировал?

Аренда на квартиры в Москве выросла на 50-70% за последний год. С чем это связано?

- Аренда догнала рост цен квартир последних лет,
- Высокая ставка загоняет деньги на вклады, а потенциальные покупатели временно уходят в аренду.

Текущая ситуация неприятна для продавцов, но очень приятна для рантье, у кого нет кредитов, или кредиты с фиксированными ставками.

А где еще проявится эта тенденция?
Знакомый, про которого я писал выше, продал 65 ГА земли в индустриальном парке (средний покупатель брал 0,5-1 ГА) за два года проекта. И среди всех покупателей начали строиться всего 5 (!!!) участков. Хотя все, кто покупают участки, берут их для строительства складских или производственных объектов. Почему же строят так мало?

Ответ все тот же - высокая ставка на кредиты. Арендовать сейчас сильно выгодней, чем строить под себя. Ну а деньги, планируемые на стройку, проще положить на депозит. Вот и стоят участки с коммуникациями пустые.

Кто выигрывает в такой ситуации? Верно! Собственники складских и производственных помещений. Арендные ставки растут, капитализация объекта тоже.

Какие еще отрасли, ниши чувствуют себя лучше из-за повышения стоимости кредитования?

Даже не знаю, что брать 🤷

Покупайте землю, ее больше не производят.

Все мы знаем это известное изречение Марка Твена. Оно работает во все времена. Отличный пример этому Дубай и город курорт у Баку Sea Breeze. Где насыпные территории делать дешевле, чем покупать схожую по характеристикам землю на побережье. Вот и строят острова в виде пальм, континентов и месяца.

Но, на самом деле, земля - очень сложный актив:
1. Требует больших временных ресурсов для работы с ней.

2. Требует админ ресурса или профессионализма. А лучше то и другое.

3. Низколиквидна (можно купить такую, что будешь выходить годами).

4. Имеет много юридических нюансов.

У меня есть партнеры, которые профессионально занимаются землей под многоквартирные дома. Покупают, меняют назначения, убирают ограничения, получают лучшие тех условия. И продают застройщикам за деньги или квартиры. Дело долгое и сложное. Один проект может идти 2-3 года. И может завершиться очень неудачно. Поэтому случайных людей там нет.

Другой знакомый занимается последнее время скупкой огромных участков с/х земли. Переводит в промку, подтягивает коммуникации, делает ограждения и дороги. И продает это как индустриальный парк под строительство баз и складов. Недавно завершил большой проект на 65 га в Щелково. Сделал х3 на вложениях.

Но стоит ли заниматься обычному инвестору землей? С бюджетом, скажем, до 2 млн? Без спец навыков и желания их получать. Уверен, что да. Но, на мой взгляд, ему стоит рассматривать только одну стратегию -
покупка объекта в организованном коттеджном поселке с коммуникациями.

С такими участками 3 варианта:

1. Спекульнуть. Цены на хорошие объекты растут ежегодно. А если купил с дисконтом, то и за полгода обернешься.

2. Построить на нем дом и продать. Например отлично работает у нас в поселках от «Москвы МО».

3. Построить и сдавать. Долгосрочно или в посутку.

На днях раскрою тему подробней и заодно предложу два эксклюзивных варианта для инвестиции.

Пьяный сосед.

На днях в комментариях мне задали вопрос, хотел бы на него развернуто ответить. Переформулирую немного: «стоит ли сейчас покупать склады, на которые есть хороший спрос? Не случится ли через год-два затоваривания, и их некому будет продавать?»

Мне на ум сразу пришла одна из фраз Баффета: «Рынок - это как ваш пьяный сосед из соседнего дома. Каждый день он приходит и предлагает купить его дом. И в зависимости от его настроения, количества выпитого, цена меняется. То он просит заоблачно много, то дает рыночную цену, то наоборот пытается его срочно скинуть. А дом все тот же, не меняется». Так себя ведут и рынки активов. Одна и таже акция стоит то много, то мало, в зависимости от условий и настроения рынка. Но компания то не изменилась, директор и продукт все те же.

Поэтому если вы не хотите всю жизнь слушать и бегать за пьяным соседом, вы должны выстроить план инвестиций. Тогда и покупать/продавать вы будете активы не в зависимости от состояния рынка, а смотря на его фундаментальные характеристики или события ликвидности.

Копнем глубже.
Ситуация номер один - вы не активный участник рынка инвестиций в недвижимость. Работаете или имеете свой бизнес. Ваша задача наиболее удачно пристроить заработанные и зарабатываемые деньги. Несмотря на высокую ставку на вкладе, вы не хотели бы играть в игры с инфляцией, деноминацией и заморозкой вкладов. Вы хотите актив, который защитит вас от инфляции, который будет приносить доход, а не просто стоять и кушать коммуналку. А еще, чтобы были перспективы прироста его стоимости , чтобы «не на конце зайти», когда все уже заработали. Ну и купить его в правильное время, не на хаях.

Я на 50% капитала именно такой инвестор. Сижу и смотрю «как растет трава». Часто, эта стратегия оказывается доходней, чем бегать и пытаться поудачней купить и продать. Если это ваша стратегия - нужно сформулировать к активу правильные вопросы. Тогда вам все равно как его оценивает рынок в тот или иной момент. Купите и держите. В случае с недвижкой в правильном месте, она еще внуков ваших кормить сможет.

А может быть, ваш план - купить актив и продать его в любой момент, когда он дал ощутимый прирост стоимости. Тогда вам не важна его текущая аренда и долгосрочные перспективы. Вам важен момент ликвидности. В венчурных инвестициях, например, это покупка стратегом или выход на биржу. Тогда актив можно и продать. В нашем складе в Жуковском, например, правильные моменты для продажи:
1. Завершение ремонта и полное заселение арендаторами.
2. Выполнение ТУ на увеличение электричества.
3. Начало снижения ставок ЦБ.

В эти моменты цена даст ощутимый прирост, а покупатель найдется быстрее.

Можно конечно идти по ситуации, рассматривать оба варианта действий. Но тогда важно быть в рынке. Решил продать - имей под рукой более выгодный актив, оцениваешь - не продешеви из за состояния рынка (то есть нужно постоянно оценивать рынок).

Мое мнение, что для 99% людей главная задача - найти по-настоящему хороший актив и держать его. Эта стратегия почти всегда даст лучший результат. Осталось научиться отличить хорошее от плохого) Чем мы тут с вами и заняты.

Часто слышу от знакомых, что Москва дорогой город, да и сам, признаюсь, иногда сетую на это. В России все подорожало, раньше было лучше и т.д. За последний год был в Лондоне, Дубае и Вене. И везде дороже, чем в Москве и России в целом. Дороже абсолютно все. От бензина, продуктов, проезда в метро до отелей, прокатов авто и т.д. Да даже в Турции уже дороже, чем в России, хотя еще 2 года назад там было дешевле в 2 раза.

Бензин в Австрии, например, стоит больше 200 руб. за литр, а мы жалуемся, что у нас подняли на пару рублей. Проезд в метро в Лондоне больше 300 руб. Да, скорее всего, средние зарплаты там тоже выше. Но с последним подъемом зарплат в РФ, я в этом начал сомневаться. Точно выше не настолько, насколько цены.

Путешествуя, понимаешь, что мы живем в абсолютно удивительных для заработка условиях. В России гораздо быстрее и проще получить высокий уровень жизни, в сравнении с другими странами. Зарплаты растут, ниш для бизнеса масса, цены еще не догнали мировые. Просто бери и делай.

На днях смотрел ролик «Движения» про недвижимость Парижа. У нас конечно сильно привлекательней условия бизнеса, жаль только недвижимость в Москве нужна только Россиянам. На международных потребителей нам не замахнуться.

К посту прикрепил скриншот по стоимости жилья по соотношению к средней зарплате в наиболее дорогих городах мира. Москвы там, разумеется, нет. С большим отрывом лидирует Гонг Конг. Догоняет его Токио, Париж и Лондон.

Поставил себе задачу побывать во всех городах этого рейтинга.

Вечерне-отпускное 😌

Периодически смотрю питчи Российских компаний, которые готовятся к IPO (пеовичному размещению акций) или выпускам облигаций. Российские инвесторы сейчас заперты на нашем фондовом рынке. Поэтому тем, кто не решается выйти за пределы Российских депозитариев, вместо инвестиций в миллиардные компании по искусственному интеллекту и биотеху, приходится рассматривать для инвестиций ломбарды, УК с тремя отелями, владельца нескольких ТЦ в регионах.

Я не шучу, именно такого уровня бизнес сейчас выходит на Российскую биржу. Вчера посмотрел интервью Основателей с Кириллом Кулаковым, основателем сервиса «Бери заряд». Слышали о таком? Думаю большинство видели их аппараты в кафе или ТЦ. Я, к своему стыду, или счастью, никогда не пользовался этим сервисом. А они оказывается привлекли за несколько лет 1,5 млрд инвестиций, и сенсацией стал их «pre ipo раунд» от Альфа банка. Они собрали 750 млн за 3 дня. А в 25-26 годах планируют выход на биржу.

Герой действительно неоднозначный. Прошел сквозь клиническую депрессию и нервный язвенный колит. Потрепало его. Но меня почему-то не вдохновило: ни сервис, ни герой выпуска.

Честно сказать, грустновато, что мир вовсю творит новую цифровую революцию в биотехнологиях, ИИ, беспилотных авто и космосе. А нашим инвесторам предлагают закупать автоматы для продажи золотых изделий в метро и будки с павер банками. А ведь компании, которые привлекают деньги на бирже, это те, кто движет технологии и бизнес вперед.

Дорогие подписчики, потерпите немного тишину в эфире. Улетел на детские каникулы переваривать ставку ЦБ под пальмами 😎 Писать буду, но не стабильно)

Поделюсь своими мыслями, навеянным разговорами о нашем складе в Жуковском, с двумя богатыми людьми.

Чем богаче человек становится, тем меньше он спешит что-то продавать. Когда у человека денег мало, он хватается за быстрый заработок – и старается продать что-то с максимально быстрой прибылью.
Чем больше денег становится, тем больше понимаешь, что заработать на горизонте 3-5-10 лет сильно сложнее, чем в моменте. Поэтому лучше подождать, но получить максимальную цену, чем бежать и искать новый актив. Так что, если получилось поймать синицу, лучше вырастить ее в журавля, чем продать за цену голубя.

Они мне задали простой вопрос: зачем ты продаешь сегодня что-то за рубль, если сам прекрасно понимаешь, что через год это будет стоить в 2 раза больше? У тебя есть другой актив на примете, который даст тебе больше роста х2?
Ведь по-настоящему богатым в инвестициях становится тот, кто научился «смотреть за тем, как растет трава».

Согласны? - 👍

Ставка ЦБ 21%. Что делать?

Да, ставка стала выше, чем уровень шокового ее повышения в 22 году после начала СВО. Это уже совсем серьезно.

Что значит это увеличение для потребителя?
Ура! Вклады вырастут на 2%.

Что это должно значить для инвестора?
Текущая реальная инфляция на товары и услуги, которые лично я потребляю, на уровне 30+% в год. Цб не только повысил ставку, но и дал сигнал, что может повышать дальше. Значит инфляция действительно только разгоняется и будет расти. А значит срочно нужно искать способы сохранять сбережения.

Что такая ставка значит для бизнеса, зависящего от кредитов?
Он зажат между кредитом и растущими зарплатами. Единственный способ выжить - поднять цены. Или закрыть бизнес. А значит цены будут расти.

Какие активы, защищающие от инфляции, доступны для Россиян?
Облигации с плавающими ставками (флоутеры), вложения в товары, и арендная недвижимость.

В какую недвижимость можно инвестировать?
Торговая (так как оборот будет только расти), складская и производственная (ее явный дефицит, а новая стройка только дорожает), туристическая (зарплаты растут, потребление тоже, туризм и рестораны - бенифициары).

Каких арендаторов выбирать?
В стрит ритейле только сети. Мелкий бизнес банкротится при таких ставках. Крупняк забирает всё.

Будут ли расти вместе с инфляцией цены на квартиры?
Коротко - нет. В среднесрочной перспективе цены зависят куда больше от спроса. А спроса при такой ипотечной ставке просто не может быть. Новостройки будут субсидировать (реальная цена будет падать), плохая вторичка будет дешеветь, а в хороших местах стоять колом.

Что делать инвестору с небольшим капиталом?
Находить коллективные истории с инвестированием в активы. Не надо гнаться за высокими ставками, выдавая займы бизнесу. С каждым днем это все рискованней.

Стоит ли сейчас продавать недвижимость, выходя в деньги?
Как всегда, все зависит от цены. Но, на мой взгляд, сейчас время присматриваться для покупки. Как только в будущем ставка начнет падать - ваши активы начнут расти, а люди с депозитов их покупать уже по подорожавшей стоимости.

Строить или покупать готовое?
100% - покупать. Себестоимость стройки растет как не в себя.

Буду рад ответить на ваши вопросы в комментариях.

Моя задача была только быстро сделать due dill (юридический анализ объекта и процедуры), правильно подготовить заявку и загнать задаток. Вуаля, на следующий день я забираю участок за 2 млн, а мне вносят задаток 300 тыс за его покупку за 3 млн. Миллион прибыли в кармане.

Что нужно, чтобы получалось также?

- Регулярный мониторинг рынка на предмет поиска недооцененных активов,
- Знание рынка или людей из рынка, которые позволят не гадать на кофейной гуще о спросе, а знать наверняка.
- Грамотный, проверенный юрист по недвижимости.
- Человек, который верно проведет процедуру. Корректно составит документы и не лажанется на самом аукционе.

Но для поиска и отработки этих составляющих мне потребовалось 8 лет работы с активами. И вот я подумал, а не предложить ли мне компетенции моей команды рынку? Для начала, я думаю над созданием канала с публикациями интересных предложений с торгов и рынка. Не всего подряд, таких каналов хватает, а отобранных вариантов, которые действительно будут интересны для покупки. Ну а дальше подписчики решат сами, рискнуть и заходить на торги самому, воспользовавшись информацией, или сделать все четко и наверняка, взяв проверенную команду.

Интересен такой канал? Запускать? Ставьте 🔥 , если да. Наберем 80 огней?!

Как заработать 1 000 000 руб за один день?

Ух, горячая тема, и попахивает инфоцыганством) Но нет, все правда. Рассказываю. На днях увидел на торгах интересный участок. Это были уже третьи торги по нему, и он вышел на этап публичного предложения, когда цена снижается каждую неделю. Цена падала с 2,2 млн до 1,3. Участок 11 соток, находится довольно далеко от МКАД, и для человека не в рынке не кажется очень интересным. Поэтому, видимо, и аукционы не состоялись.

Но мне этот поселок был хорошо знаком, как и отдел продаж. Я тут же написал своему знакомому менеджеру, скинул ему кадастровый. На что он закричал «Бери его по такой цене срочно». Я посмотрел участки в продаже у застройщика и нашел участки по 1,9-2,5 млн. «Зачем брать? Как продавать будем?», - спросил я. Оказалось, что именно этот участок находится в лесной зоне, и подобные объекты продаются от 4 млн руб. Через 30 мин менеджер уже нашел два покупателя, за 2,7 и 3 млн руб.

Как стать большим и сильным?

Быть безжалостным к своим конкурентам, а иногда и контрагентам. Эту истину точно проповедует сеть «Красное и Белое». Пару недель назад открылся один из магазинов этой сети в нашем объекте. В этом квартала единственным магазином до нас был Авокадо. Прошло несколько дней, а выручка в Авокадо упала на 70%, а в КБ стоит толпа покупателей.

Сама сеть, для тех, кто не знает, торгует алкоголем и «закуской». Продуктами первой необходимости, которых вполне достаточно для непритязательного покупателя. При этом цены сеть держит крайне низкими, но за счет объемов продаж является очень эффективным бизнесом.

На конец I полугодия 2024 года сеть «Красное и Белое» вошла в Топ-5 по количеству магазинов в стране, открыв 18741 магазин в 76 регионах, и стала одним из лидеров по динамике прироста торговых площадей.

Помимо того, что КБ рвет на британский флаг своих конкурентов, она еще очень жестка со своими партнерами. Ну например, их стандартным приемом является предложение изначально высокой ставки. Менеджер по развитию обещает золотые горы, и даже пишет письма о намерениях. А потом он резко куда то пропадает – увольянется или переводится. И приходит другой, который роняет ставку процентов на 60%. И предлагает либо заключаться, либо нет. В итоге, как правило, ставки у них невысокие по отношению к конкурентам. Так что, покупать будущий магазин с письмом о намерении никак нельзя (а часто именно так их и продают). Берите ГАБ только с заключенным договором. Ну и имейте ввиду, что открываются они крайне долго, и все это время не платят аренду.

Но правда есть серьезный плюс у этого арендатора. Он один из самых стабильных на рынке. Крайне редко съезжают или пишут письма счастья о снижении аренды. Ну и продается ГАБ с ними довольно быстро. Так что если ставка аренды вас устраивает, такой ГАБ вполне можно рассмотреть в «пенсионный портфель».

У меня на днях состоялся разговор с директором этой УК. Как он мне в двух словах сформулировал свой опыт нескольких лет: «Взявшись за такой нелегкий бизнес, главное правило, которое я для себя принял: УК должна отбирать дома для управления. Домов много, а желающих управлять единицы. Поэтому теперь я беру только качественные дома от понятных производителей/строителей, и если есть несколько домов в локации. Штучные и дешевые проекты никогда больше не возьму». По его словам, управление вышеназванным проектом были самые нервные месяцы его жизни. Он был вынужден постоянно балансировать между авариями, дефектными актами, нежеланием собственников оплачивать ремонт, а застройщика чинить по гарантии. С другой стороны недовольные гости, которые требуют возврата денег за испорченный отдых. Основная задача управляющего в таких проектах – «приемка домов боем». Тестировщиками являются гости, выявляя новые и новые проблемы. Ну и отдельная беда – это работа с УК поселка, которая должна обслуживать и строить коммуникации, но это такой же частный мелкий бизнес, который работает по своим правилам.

Он предложил взять на управление наши дома, так как прекрасно знает производителей и их качество. Ну а я еще раз убедился, что не зря не стал экономить и гнаться за низким чеком в стройке и обстановке. Как, наверняка бы сказал Изадор Шарп, создатель сети люксовых отелей 4seasons: «Из г.. и палок отель не построишь. А если построишь – то просуществует он недолго. Какой бы маркетинг у тебя ни был».

В итоге есть 3 правила выбора проекта:
1. Локация
2. Качество
3. Управляющая компания.

Если все совпадет – вложение будет хорошим. Если чего-то не хватает - будете мучаться.

Управление загородными домами. Закулисье.

Хотите немного инсайда из сферы управления загородными домами? Сегодня я его дам) Как вы знаете, наша компания Garnet Holiday построила и управляет двумя поселками арендных домов в Подмосковье. Дело это, я вам скажу, непростое. С персоналом, уборкой, маркетингом, гостями сложности теже, что и у любого отеля. Но только вместо одного здания с центральными коммуникациями от города, у тебя на обслуживании несколько десятков отдельных зданий со своими коммуникациями. А вместо понятных правил городской среды от муниципалитета, УК коттеджного поселка со своими понятиями о правилах. Иногда из прошлого века.

Продавать объект на рендерах легко, рисуй райские кущи, счастливых детей, мам с колясками и пап с ноутбуками. При этом, когда ты выбираешь дом для себя, ты очень много думаешь о качестве, не экономишь на важном. Но когда дело касается инвестиций в загородный арендный дом, все вопросы только о загрузке, ADR, окупаемости и доходности. А два правильных вопроса, которыми вам необходимо задаться: это качество дома, и кто будет управлять этим домом/поселком. Если вы выберете один из недорогих домов, или проект, где с УК вопрос не решен - вы гарантированно получите кучу проблем.

Теперь о закулисье. Чуть меньше года назад одна известная компания из этой сферы обратилась к нам с предложением брать на управление их проекты. Компания эта строит «Нью Васюки» на Новой риге с сотнями арендных домов. Мы, посмотрев на подготовку домов и инфрастрктуру, ответили отказом. За этот год там поработали десятки управляющих компаний и риэлторов. Ключевая их проблема – низкое качество домов и абсолютная неготовность поселка к бизнесу и жизни. Электричество постоянно скачет и отключается, вода плохого качества, в домах постоянно аварии. Я об этом знаю со слов нескольких инвесторов проекта и от одной УК, управляющей там домами.

Снимали/сдавали когда-нибудь квартиру или офис? А уходил у вас из под носа отличный вариант? У меня несколько раз. Приходишь, крутишь носом, начинаешь торговаться, выбивать условия получше. И тут тебе перестают отвечать. Звонишь, а квартира уже сдана. Это очень активный рынок, на котором долго думать не надо, особенно сейчас. Подходит? Вноси аванс.

Тоже самое с офисами. Пришли, пожали руки, подписали договор. Я про небольшие площади, конечно. Сделки с офисами на несколько тысяч метров заключаются по другому.

Но вот с производствами дело обстоит иначе. К нам каждую неделю приезжает десяток другой новых арендаторов. Примерно 30% все устраивает. Следующий шаг – привезти ЛПР (лицо принимающее решение). У 20% ЛПР доезжает. Потом начинается процесс переговоров по планировке, ремонту, ставке. 10% проходит и этот этап. Потом идет согласование договорных условий. Больше половины проходит и его. И вот остальные заключают договор? Как бы не так) Большинство, хорошенько все посчитав, возврашается на предыдущий этап и начинает обсуждать коммерческие условия снова.

С чем связан такой долгий цикл принятия решения? С затратами и сложностями переезда. Любое производство/склад/упаковщики прорабатывает помещение, если оно не готовилось под них, с точки зрения коммуникаций, расстановки оборудования, пожарных рисков, логистики, персонала. Вроде все как с квартирой и офисом? Тут тоже мебель надо расставить, решить как детей в сад водить, куда в магазин бегать за квасом. Но затрат у производств сильно больше.
Сегодня с ген диром одной компании по производству игрушек обсуждали их переезд. Сомнение у них закралось уже после согласования финальной редакции договора, когда они стали считать переезд. Обходится он им в 4,4 млн руб. Другая компания, по производству льда, которая арендует у нас площадь, закупила оборудование на 40 млн и установила у нас. Его демонтаж, приведение помещения а начальное состояние влетит в копеечку. Затраты финансовые и временные огромные, а значит цикл принятия решения более долгий.

Но в этом есть большой плюс для собственника помещения. Если компания решила вложиться в свой переезд, оборудование нового места, то также тяжело ей будет съехать. С большей охотой они будут соглашаться на индексацию, а ротация и простой помещения будет сильно меньше.

Поэтому я считаю производственную и складскую недвижимость – одной из самых надежных для получения арендного дохода для инвестора. Собираете пенсионный портфель? Посмотрите на light industrial.

На кого я подписан?

Вы знаете, что я редко рекламирую чьи-то каналы, но решил делиться блогами авторов, которых знаю лично, и читаю их.

Один из таких авторов – Данил Бекиров:
– Re-форматор
- Эксперт - девелопмент, лайт индастриал, Re-новация недвижимости.

Данил имеет большой опыт в девелоперских проектах и управлении недвижимостью:
- Автор книги- Энциклопедия редевелопмента - Полное руководство по созданию инвестиционной недвижимости

- Реализовали девелоперские проекты на 40+ млрд с доходностью от 30% до 210% годовых в 8dev.pro

- Помог инвестировать 4 млрд в недвижимость с Investa.pro

- Пишет экспертные комментарии к статьям РБК, Ведомости и Коммерсанта - о сделках на рынке инвестиций в девелопмент. А еще ходит в горы по дорогам снежного барса.

С удовольствием читаю, и вам рекомендую подписаться 👉👉👉

https://t.me/BekirovDanil

Какие мои прогнозы по Турецкому рынку? Частному непрофессиональному инвестору там сейчас делать нечего. Мой знакомый девелопер из Анталии, у которого я покупал квартиры, комментирует это так: «За последние 3 года закончил 4 проекта (каждый по 100-200 квартир), в последних осталось 10-15% квартир, пока не продаются. Вся моя прибыль в этих квартирах. До 2026 г. стартовать новые не планирую. Общий итог, несмотря на дикий рост стоимости недвижимости, неудачный, так как непонятно, когда выйду в кэш». Я склонен прислушаться к совету, несмотря на «заманчивые» дисконтные варианты на рынке.

По Бали, Тайланду и т.д. совет универсальный. Инвестируя в чужой стране, вы сталкиваетесь с огромным количеством неизвестных вам рисков. От законодательства до менталитета. Беря эти риски на себя, вы хотя бы должны выбрать надежного застройщика, который имеет завершенные объекты схожего объема. Любой начинающий девелопер, каким бы замечательным он не был, делая стартап (а выход на новый рынок - это именно стартап) берет на себя повышенные риски. Когда вы вкладываетесь в такой проект на этапе стройки - вы вместе с ним их разделяете. А зачем вам это?

Если решили диверсифицироваться по странам - изучите рынок, как следует, и выбирайте либо готовый вариант, либо надежный и проверенный.

Зарубежные инвестиции. 2024 г. Турция и Бали.

Скриншот выше из одного из чатов, где я общаюсь с соинвесторами. Коллеги активно вкладываются и в Российскую и зарубежную недвижимость. Примерно такие отзывы я последнее время слышу об инвестициях в зарубежку, решение о которых принималось в период самого сильного хайпа 22 и 23 годов. От рублевых убытков спасает в основном низкий курс валюты, по которому заходили в объекты. Если доллары покупались на пике по 120, а потом еще объект дал минус 30%, то чистый убыток может составлять половину от инвестиции. Достроенный объект, который подупал в стоимости, еще не худший вариант. Все у большего количества людей возникает проблема с недостроями в Турции. Застройщики не рассчитали силы, спрос упал, конкуренция выросла. Денег на достройку просто нет.

Но схожие проблемы ждут наших соотечественников не только в Турции. Сегодня читал одного уважаемого мной девелопера, который пишет о строительном рынке Бали. На Бали за три года появилось под сотню новых застройщиков. Среди них большинство новички на этом рынке, а часто и вообще в девелопменте. Те же, кто строил 1-2 объекта, решили прирасти кратно и стартовали еще несколько. При этом часто у застройщика нет ни одного законченного проекта, а только строящиеся. То есть полного цикла девелоперского проекта не пройдено, еще только предстоит весь масштаб проблем. И сейчас помимо охлаждения на рынке, накладываются общие отраслевые и страновые сложности: низкое качество стройки, недостаток кадров, своеобразный климат, невозможность кредитования. Так что проблемы Балийских инвесторов еще впереди.

Light industrial. Золотая жила или мыльный пузырь?

Вышла емкая статья о рынке Light industrial.
Приведу ключевые цитаты, которые подтверждают и мои мысли о рынке:

Дефицит: общий объем рынка классических складов 25 млн кв.м. - ввод в 2024 г. 200 тыс кв.м.

Общий объем рынка объектов Light industrial всего 600 тыс., в 2024 введено 240 тыс. кв.м.

Доходность: средняя ставка аренды по классическим складам - 12 000 р. за кв.м. в год,
в light industrial - 15 000 р. за кв.м.

Высокая стоимость нового строительства: себестоимость строительства классического склада 65 000 за 1 кв.м., light industrial - 100 000 за кв.м.

Ключевое требования для объекта Li - локация внутри города, с хорошей транспортной доступностью для сотрудников объекта.

Вакансия помещений на рынке около нуля.

Напомню, что мы предлагаем для соинвестирования наш проект Light industrial в г. Жуковский.

Наша целевая ставка аренды в фин моделе - от 12 000 за кв.м., что ниже рынка.
Стоимость объекта для инвестора на текущий период - от 85 000 руб. за 1 кв.м., что ниже себестоимости новой стройки.

Объект находится в центре города, в 10 минутах ходьбы от станции МЦД-3. Отличная транспортная доступность.

Кстати, для инвесторов с суммой от 35 млн - есть специальное супер предложение. Пишите @pozdniakov_invest по всем вопросам.

Налоги. 2025.

Все помнят о налоговой реформе в 2025? Напомню! Считали тут фин модель по одной сделке, и чет прям грустно стало на сколько вырастает налогообложение.

Давайте покажу на примере. Предположим, вы крупная компания на НДС. Купили коммерческое помещение, улучшили и решили продать. Для простоты счета: за 80 купили с торгов по банкротству, 20 вложили, за 200 продали. Грязная прибыль - 100 млн. Сколько налогов вы оплатите, чтобы вывести себе на счет эти деньги?

Сначала налог на прибыль: берем очищенную от НДС сумму продажи - 166,7 млн и сумму расходов 96,7 млн. Расчет налога 70*25%=17,5 млн.

Теперь считаем НДС, берем в зачет НДС с 20 млн ремонтных работ - 3,3 млн. При покупке НДС не было, так как торги банкротные. Итого к уплате - 30 млн НДС.

Теперь надо вывести прибыль себе на физ лицо как учредителю. Выводим как дивиденды. Общая сумма вывода - 152,5 млн. НДФЛ - 15%. 152,5*15%=22,9 млн. Итого на счет нам придет 129,6 млн.

Чистая прибыль 29,6 млн. Уплаченные налоги 70,4 млн 🙀

Конечно я взял худший вариант, когда НДС входящего нет, когда деньги на счет учредителя выводятся только, как дивиденды. Но в целом данный расчет отображает, что очень многие «схемы» продажи в лоб делают инвестиции бессмысленными.

Поэтому налогам надо учиться, и их надо считать до входа, а не после выхода)

Этномир. Первые результаты.

Вот и прошли первые 2 месяца работы нашей второй локации Garnet Holiday Мир. Начинающим отельерам на заметку - первый год самый тяжелый для любого объекта. Тебя еще никто не знает, клиентской базы нет. Все процессы настраиваются, персонал притирается. Так что большой загрузки в первые месяцы мы не ждем, а настраиваемся на отточку процессов.

Но Мир меня удивил. Уже на второй месяц работы объекта, тем более в низко активный сентябрь, инвестор нашего проекта заработал 107 000 руб. дохода. Загрузка была на уровне 48%. Разберем фин модель одного из инвесторов, купившего дом в семейную ипотеку под 6%. Поскольку это Калужская область, то максимальная сумма кредита - 6 млн руб. Остаток стоимости дома можно взять в комбо ипотеку, но тут инвестор вложил собственные. Ежемесячный платеж по ипотеке на 20 лет составляет 42 000 руб. Из которых около 30 тыс - проценты.

Итого чистый доход инвестора за минусом процентов по кредиту составил 77 000 руб. Для сентября и только что открывшегося проекта, доход отличный.

Порассуждаю почему этот проект стал грузиться со старта:

1. Мы изначально делали ставку на мощную точку притяжения. Чтобы люди ехали не на нас, а куда-то гулять, а у нас искали комфорт загородного дома. Этномир - отличный вариант. Много развлечений, а вот с хорошими местами размещения туго. Конечно к нам едут и прямые клиенты, но здорово, когда объект грузится не только благодаря твоей рекламе.

2. Нам не нужно думать о питании. В шаговой доступности около 10 ресторанов, кофеен и фаст фуда. Ну и магазин с продуктами.

3. Не буду описывать, что уже есть в Этномире, но меня очень радует, что он продолжает развиваться. В этом году открылся новый ресторан, спа комплекс с клиникой косметологии, и конечно, супер крутой банный комплекс Сила Духа. Наша общая синергия в рекламе и сервисе работает во благо каждого.

4. Ну и у нас объективно меньше там домов. Сейчас запущено 5, и готовится еще 5. Десять домов грузить значительно легче, чем 25-50 штук.

Но добавлю и ложку дегтя:

1. Из за того, что локация работает уже 17 лет, сам этно парк невероятно трудно обойти в поисковиках. Пока, к сожалению, найти нас трудновато. Работаем над этим.

2. Ты становишься зависим от соседей. Если гостя обидили в одной из локаций, например невкусно накормили, или массаж не удался. Его плохое впечатление может распространиться и на отдых в наших домах.

3. Невероятно тяжело с кадрами. В одной локации собралось много работодателей, работников сильно меньше.

Несмотря на сложности, я вижу, что моя ставка на локацию сыграла, а значит теперь осталось дать стабильное качество и развивать проект.

Кстати, у нас одному клиенту банк поменял условия прямо на сделке. Так что освободился последний готовый дом Fusion с сауной по бросовой цене. Успевайте забрать. Пишите @pozdniakov_invest

Недооценка рисков.

Предпринимателям свойственно недооценивать риски собственного бизнеса. Проведите сейчас эксперимент: возьмите любой бизнес, в котором вы плохо понимаете – например открытие кофейни. Сколько рисков вы найдете, чтобы переубедить себя его не открывать? Неверная локация, некачественные поставщики, продавцы воры и неумехи, проверка СЭС и пожарников, открытие рядом конкурента, отсутствие траффика покупателей, низкий доход. И масса других неизвестных. А теперь повторите упражнение со строительством коттеджного поселка? Да там книгу можно по рискам написать. От юридических проблем с землей, дороговизны подключения коммуникаций до недобросовестных подрядчиков и неверно выбранной целевой аудитории.

Но разве кофейни не открываются тысячами каждый день, а коттеджные поселки не начинают строить? Эти бизнесы продолжают открывать и масштабировать, потому что предприниматели:

- имеют компетенции и опыт, и осознают, как разрешить возникающие проблемы/не допустить их появления,

- имеют слабоумие и отвагу, находясь внутри этих бизнесов (это дает ощущение, что рисков куда меньше, чем на самом деле).

Из за этого предприниматель закладывает единственную квартиру ради кредита, идет на кассовый разрыв, масштабирует бизнес, несмотря на очевидные проблемы экономики. Поэтому предприниматели становятся миллионерами и миллиардерами. Ну… или не становятся))

На самом деле, по статистике, 80% бизнесов закрывается в первый год. А еще 80% закрывается в следующие 2 года. Значит отметку в 3 года переживают только 4% бизнесов! Оставшиеся бизнесмены теряют заложенные квартиры, деньги, время. Вот это конверсия)

Для предпринимателя естественно брать риски или недооценивать их. Такая его доля. Но не инвестора. Задача инвестора - преумножить свой капитал на длительном отрезке времени. Если же каждый раз ты инвестируешь с вероятностью 96% прогореть, то твоего везения хватит ненадолго. Поэтому у меня такое искреннее удивление вызывают люди, которые хотят пассивно зарабатывать 35-50% на текущем рынке. Почти все подобные инвестиции связаны с чужим бизнесом. Значит бизнес должен вывезти долговую нагрузку в 50% и себе заработать. Я таких бизнесов знаю очень мало. Темки – да, разовые сделки – да, но не стабильные бизнесы. Значит в погоне за большим процентом, вы даете свои деньги темщику, который с вероятностью 96% их просадит, либо это будет разовая история, на регулярность которой нельзя рассчитывать. Нормальный бизнес тоже готов привлекать деньги, но под разумный процент. Адекватным заемщикам, под залог банк выдает сейчас под 22-25%. Чуть выше бизнес может заплатить частному инвестору. Но точно не 30, 40 и 50% годовых.

Я не устану повторять, что на пассивном инвестировании нельзя разбогатеть! Если конечно, инвестиции - это не ваша работа. Никто за вас не сделает вас миллионером. Если вы работаете/имеете бизнес – вот ваш основной заработок, там вы имеете шанс стать богатым. Задача инвестиций – сохранить ваш капитал, защитить его от инфляции и приносить вам регулярный пассивный доход. Сделать вас финансово независимым, а через много лет, если вы верно вкладывали – обеспеченным пенсионером. С такой ставкой вкладов – депозит по соотношению риск/доходность выигрывает у почти любой инвестиции. НО! только на определенный процент капитала. Остальные деньги в период высокой инфляции надо держать в активах. Покупайте доходные объекты недвижимости, дивидендные акции, золото в конце концов.

Если вы не инсайдер, и каждый день не лопатите сотни проектов в поисках жемчужины, а просто читаете телеграм каналы, в надежде пристроить свой миллион под процент в 2 раза выше вклада, то вы в зоне риска. Эта глобальная погоня за высокими ставками и инвесторов и темщиков – это не более, чем новая пирамида. Смотрите, чтобы ваше состояние не накрыло ее падением.

В связи с этой новостью хочу разобраться в рынке дата и майнинг центров. Хочется выжать максимум аренды и капитализации для себя и инвесторов из объекта в Жуковском.

Может кто-то из подписчиков сможет помочь или порекомендовать тех, кто занимается? 🙏

Фото-тролли.

В США есть такие патентные тролли. Ребята, которые оформляют патенты, названия, домены на все темы и ниши. А потом начинают судиться с преуспевающими компаниями за права на их технологии, бренды. Забавно эта ситуация проиллюстрирована в сериале «Силиконовая долина», где такой тролль судился с компанией основателей. При этом растущей компании иногда проще откупиться деньгами, чем судиться (особенно в США), а для некоторых суды – губительное пятно на репутации. Деньги становится привлекать невозможно/сложнее.

У нас я пока не слышал о распространении такой практики. Но сам столкнулся с фото троллями. Некие ИП Лаврентьев и ООО «Пейзаж» (и бог весть кто еще) заключают соглашение с некими фотографами, которые имеют некое подтверждение права на снимки в открытом доступе в интернете, и начинают отстаивать их права. Фото выложены в открытую в Яндекс картинках. Почему я говорю «некие», потому что я так и не понял, как эти фотографы подтверждают право на первоисточник (суды тоже не понимают, но и не вникают).

И вот твои подрядчики берут такую фотку из интернета и выкладывают на твой лендинг (в нашем случае сайт о ЖК, где мы продавали квартиры, который существовал ровно 3 мес). Фото-тролли скриншотят твой сайт, и присылают тебе иск на 30-50 тыс за использование чужой фотографии. Причем, что интересно, об иске ты узнаешь из звонка другого юриста, который уже знает о нем, раньше тебя, и предлагает твою защиту. Защита складывается из написания стандартного отзыва с просьбой уменьшить сумму. Разумеется, эти юристы работают в паре с первыми. Тоесть два раза зарабатывают с одного и того же предпринимателя. Первые - по суду, вторые – от тебя в качестве оплаты юр услуг.

На меня подали одновременно три таких иска. Я посмотрел истцов по базе арбитражей: у них несколько сотен, а то и тысяч таких дел. Оказывается, дело набрало серьезный оборот. Причем в 90% случае суд удовлетворяет исковое и присуждает выплату. У некоторых получается отбиться тем, что домен не их, либо тем, что картинки взяты из открытого источника – доказывают это нотариально удостоверенными скриншотами.

Так что рекомендую проверить свои сайты на наличие чужих фоток, возможно и вам иски уже летят. Предупреждены – вооружены)

А у вас большое хозяйство?

Я всегда был легким на подъем. Готов утром решить куда-то ехать и уже в обед быть в другом городе. Очень просто и легко отношусь к переездам, у меня их было (офисных и квартирных) штук тридцать за жизнь.

Я не могу работать в одном месте долго, закисаю. Мне надо пару раз за неделю сменить картинку. Видимо поэтому мы работаем в нескольких городах и странах. Еще я руководствуюсь принципом, что нельзя находиться в зоне комфорта долго. Если все устаканилось и стало привычно, понятно, благостно - значит ты остановился в развитии. Нужно двигаться дальше, развиваться, бороться с новыми проблемами.

Но у любого человека заводится хозяйство. С четырьмя детьми появляется куча вещей, велосипедов, книжек, игрушек. У детей школы, сады, секции. С желанием бывать за городом появляется арендный или свой дом, там мангалы, косилки, топоры. Чтобы с собой не таскать дублирующие личные вещи. Купил машины? Колеса зимние летние, ТО вовремя, не левые запчасти. В работе ты обрастаешь сотрудниками, которым периодически надо придумывать работу. В других странах и городах, где постоянно бываешь тоже появляются помощники, счета, обязательства.

Вообщем хозяйство растет, и вот 24/7 ты занят решением бытовых задач, планированием поездок, операционкой в работе. А когда думать о покорении Лондона и Нью Йорка? Строительстве небоскреба.

На самом деле, я абсолютно не страдаю от количества задач. Человек берет на себя столько, сколько способен вывезти. Просто иногда надо себе напоминать, что счастье в свободе, а не вещах. А при переезде, который у меня предстоит через неделю, я все таки постараюсь избавиться от 20% вещей, а рутинные процедуры свесить на помощника, иначе совсем зарастешь хозяйством. А небоскреб сам себя не построит.

Ты и покупатели, когда срочно понадобилось что-то продать 🤣

Айдат и капыджи для ебанджи.

Пришло в ватсап уведомление по турецкой квартире от капыджи. Это такой парень в турецкой УК, который отвечает за дом. По-русски домоправитель или зав домом. Обычно он мне кидает счет за квартплату в ватсап и пишет капслоком по турецки: «СРОЧНО ОПЛАТИТЕ». Причем плачу я регулярно и вовремя. Просто видимо, если он «срочно» не напишет, или угрожать судом не начнет - другие не платят. Такой вот менталитет.

Квартплата в Турции называется айдат. И вот уведомляет меня мой капыджи, что айдат увеличили в 3 раза, и пересчитали мне его на 6 мес назад. Я говорю: «позвольте как так? На собрание не позвали, да еще и задним числом пересчитали коммуналку». На что он многозначительно игнорирует мои вопросы и кидает мне лист а4 с турецкими подписями. На, мол, турецкие соседи за, а тебя чего звать? Ты по нашему не разумеешь.

Ну я подумал, раз я все равно по «ейному» не понимаю, так чего разговоры говорить. И разговаривать, и платить не стал. Такая вот нелегкая доля ебанджи (иностранца) в Турции.

Пункт выдачи заказов? Хороший ли арендатор?

Когда мы в Garnet выбираем арендатора в свои помещения – мы смотрим на две составляющие: размер арендной платы и надежность. Если второе одинаково – то выбираем по ставке. Для небольших помещений, ПВЗ (пункт выдачи заказов) – это один из ключевых арендаторов, которых надо рассматривать. Так как же понять его надежность и перспективы?

Давайте рассмотрим на примере Wildberries. У меня сейчас два помещения с этим арендатором. Для начала надо понять, кто у тебя арендует: партнер или сама компания WB? Действительно, любой предприниматель вправе стать партнером компании, открыть пункт и работать, получая комиссию с каждой выдачи заказа. Но мы с вами понимаем, что частный арендатор – не самый надежный партнер. Поэтому я рассматривал только саму головную компанию.

Wildberries не согласовывает с тобой договор аренды, не принимает корректировки по нему. Они работают с собственником, как платформа. Ты просто присоединяешься к правилам, опубликованным на сайте, и получаешь деньги. Подписал простой электронной подписью, получил деньги на счет и все, ты счастливый арендодатель. Сам договор типовой, и кстати вполне рабочий, в сравнении с другими сетями. Договор бессрочный, но может быть расторгнут по уведомлению.

Так как же быть уверенным, что компания усидит и не снизит ставки? Тут важно правильно проанализировать помещение. У WB есть карта локаций, где ты можешь посмотреть интересен ли твой адрес сети и сколько примерный оборот она будет там делать. Мои локации входят в список «перспективных», а это значит там есть нехватка пунктов выдачи и оборот будет хороший. Арендную плату, которую мне предложили: 220 000 – 290 000 руб. за помещение.

А ее не снизят? Нужно просто посчитать) Условия, которые дают частным партнерам WB, при открытии ПВЗ – 4-5% от оборота выданных посылок. Тоесть 4-5% буду получать я от стоимости каждого выданного мной заказа, если открою такой пункт. Я узнал на сколько выдает сейчас мой пункт выдачи – в среднем 450 000 руб. в день. В месяц оборот 13,5 млн. 4,5% от оборота – 607 500 руб. Значит сети очень выгодно иметь такую точку за 220 тыс руб. Теоретически можно было бы получить и в 2 раза больше.

А может самому открыть партнерский пункт?) Выгода налицо. Тут только вопрос готов ли я к активным действиям или хочу получать чуть меньший, но пассивный доход?

В любом случае, как я и говорил раньше, покупая помещение, вы должны четко понять, кто может быть вторым/третьим вашим потенциальном арендатором? Кому, кроме ПВЗ оно нужно? Ведь всякое может случится. Если, ответ есть и доходность устраивает – объект можно покупать.

Ну а если вас интересуют помещения с арендаторами (ГАБы) с окупаемостью от 8 лет – пишите @pozdniakov_invest

У меня сегодня радость! 🥳

Нам выдали тех условия на увеличение электричества в нашем складском объекте в Жуковском с 340 Квт до 1 МВТ! И стоить такое увеличение будет всего лишь 8,5 млн! Понимаю, что для многих это ничего не говорит, но, поверьте, это очень дешево.

Причем электроснабжение сохраняется по второй категории. Это значит, что электросети предоставляют 2 линии по 1 Мвт: основная и резервная. Если вдруг у нас выключится одна – заработает вторая. А значит у нас на объекте смогут работать не только полноценные производства с большой нагрузкой на электросеть, но и те, кому важна бесперебойная подача энергии (холодильники, круглосуточное производство и т.д.). Это круто!

По секрету скажу, что в другом месте мы собираемся покупать участок с 1 МВТ электричества за 60 млн только из-за такой мощности.

Неделя прошла не зря)
Поздравьте нашу компанию и будущих инвесторов объекта огоньком 🔥

Есть мощное предложение с доходностью до 76% годовых для инвестора с бюджетом от 35 млн руб. Если располагаете этими средствами, или у вас есть потенциальные клиенты - напишите @pozdniakov_invest

Экономика, как история циклична. Процитирую читаемую мной книгу Рэя Далио «Большие долговые кризисы» о периоде гиперинфляции Веймарской Германии времен Первой мировой войны. Аналогии вы проведете сами.

1914 - Как только началась война, умные немецкие граждане со всех ног помчались менять бумажные деньги на золотые слитки.
Правительство приостановило конвертацию денег в золото.
За один месяц после этого государство напечатало 30% всех рейхсмарок.
Руководство перевело все ресурсы страны на военные рельсы и печатало много денег, чтоб тратить еще больше. Люди были довольны, страну накрыл экономический рост, денег у каждого становилось все больше.

Германия выпускала гос облигации с фиксированной ставкой 5% годовых, и все они выкупались гражданами. Однако уже в 1915 граждане заметили, что они получают 5%, а годовая инфляция стала 30%.

К 1916 марка упала к доллару на 25%.
Но дальше, несмотря на то, что ЦБ к 1918 г. увеличил на 300% денежную массу, марка почти не падала. Так как вероятность победы Германии в войне была высока.
К 1918 граждане почти перестали покупать гос облигации, и Германия стала занимать у других стран. Это привело к обвалу марки еще на 25%, а цены выросли в три раза.

После капитуляции Германии «капитал бежал» из страны.
После подписания Версальского договора в 1919, марка упала еще на 90%, а инфляция составила 140%.
Государство подняло подоходный налог до 60%, а налог на богатство до 65%. Доля бюджета, пополняемая за счет налогов, в то время увеличилась с 15% до 75%. За счет населения удалось даже вывести бюджет в ноль. Инфляция поднялась до 200%. Состоятельные люди всеми силами пытались скупать валюту и реальные активы, чтобы спасти состояние…

Дальше идет речь об относительной стабилизации на два года, а потом о раскручивании инфляционной спирали, когда «буханка хлеба стала стоить, как все деньги в Германии в 1913 г. А годовая инфляция составляла 387 млрд %». Обязательно почитайте об этом периоде истории, очень многие механизмы станут понятнее.
Ну а книгу Далио категорически рекомендую.

Это очередь на лифт в жилом комплексе ЖК Загорье в Западном Бирюлево. Из восьми лифтов работает только три. И каждый вечер и утро очередь как на автобус. Говорят стоят по 40-45 мин.

Был у нас в этом ЖК флиппинговый проект. Интересно, как мы его нашли: стали мониторить Москву на предмет самых дешевых цен. И нашли этот ЖК, где цена за метр в пределах МКАД была 150 тыс за метр. Торганулись до 120-130 и купили около 20 квартир у застройщика. Сказали нам, что мы забираем последние, а сами сразу после сделки выкатили еще 50 штук по прежним ценам. Из за них так и не удалось до рынка цены довести.

Ну и намучались мы с ним) Почти два года не могли распродать. Не зря он стоял у застройщика нераспроданным почти семь лет) Кстати до сих пор квартиры продают.

Подтверждаю, ЖК так себе. Особенно это башня Мордора - один из корпусов)

Кстати пару месяцев назад меня догнал этот ЖК. Пришло исковое заявление от одних сутяг, что мы использовали эту фотку (из прикрепленных) без разрешения на нашем сайте. Высуживали 35 тыс руб. Но это история для отдельного поста.