Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир. @kharyb Channel on Telegram

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

@kharyb


Связь со мной: @Kharybin_Invest или +7 989 841-1451.

Реклама: @tenseill

Авторский канал Харыбина Александра. Инвестиции в недвижимость, аренда квартир. Опыт с начала 2007 года. Эксперт Москва24 и БизнесФМ. Окончил РГУП при Верховном суде РФ.

Как жить - не тужить (Russian)

Как жить - не тужить - это канал, который предоставляет ценные советы и информацию о инвестициях в недвижимость, новостройки, и пассивный доход от аренды квартир. Ведущим канала является Харыбин Александр, эксперт в области инвестиций в недвижимость с опытом с начала 2007 года. Автор является экспертом на Москва24 и БизнесФМ. Если вы интересуетесь темой инвестирования в недвижимость и аренды квартир, то этот канал точно для вас! Вы сможете получить полезные советы, узнать о новых возможностях для инвестирования, и быть в курсе последних новостей в этой области. Связаться с автором можно по ссылке @Kharybin_Invest или по номеру +7 989 841-1451. Не упустите возможность узнать больше о мире инвестиций в недвижимость от настоящего эксперта!

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

06 Jan, 21:00


Дорогие друзья, поздравляю всех вас со светлым праздником Рождества Христова❗️

Выходные заканчиваются, а значит пора пожелать духовного роста и успехов в делах. Желаю побед, особенно над собой, как бы это банально не звучало.

Наш мозг потребляет очень много энергии, а организм старается эту энергию сохранить. Нам проще делать привычные вещи и очень сложно начинать новое, менять привычки, но без этого ничего не изменится и все надежды на в Новый год могут не оправдаться.

Я с 2001 по 2007 год хотел стать риэлтором, но стал только из-за сложных жизненных обстоятельств, однако это помогло мне вырасти.

Несколько лет говорил и хотел начать вести Ютуб, но каждый раз находились другие «неотложные»задачи. Однако именно Ютуб дал столько клиентов, сколько никогда не было и помог вырасти телеге.

Я пару лет думал над этим телеграмм-каналом, но что-то мешало…

А потом я просто устроился в агентство по недвижимости в 2007 году, просто записал первое видео на телефон, просто набросал первый пост в этом канале... Начать оказалось очень просто, трудности были, но я бы не сказал что какие-то великие 🙂.

Чтобы не бросить начинания, необходимо увидеть и поверить в будущую цель. Если вы понимаете, зачем собираетесь сделать тысячи шагов, куда вы придете в итоге - вы осилите этот путь.

По-другому редко получается и люди часто бросают начатое только потому, что не знают - куда идут. Им казалось что они знают, но это не так. Желаю вам всегда знать куда и зачем вы идете 😅.

Привычки. Они могут быть лютым врагом и самым близким другом. Это я тоже хорошо усвоил и постоянно стараюсь следить за собой и выдергивать сорняки. Все падения и взлеты - итог моих привычек. Желаю вам разобраться со своими.

Я верю в Бога, верю в то, что эта жизнь - лишь начало чего-то большего. Именно Бог и вера помогали мне проходить самые серьезные жизненные испытания. Желаю, чтобы у вас никогда не было плохих испытаний.

Пусть ваша жизнь будет наполнена истинным смыслом и радостью. Хорошо сказал Екклесиаст в Библии: "И увидел я, что нет ничего лучше для человека, чем наслаждаться своим трудом, потому что такова его доля. Ведь кто может показать ему то, что будет после него?" (Еккл.3:22)

Рискуйте, проходите через стресс, отказываетесь от комфортной жизни только ради больших целей. Не ищите приключений просто так, оно того не стоит. Цените спокойствие. Помните - люди без стресса живут дольше, но не всегда лучше.

С Рождеством и Новым годом вас всех! Мира, покоя, радости, веры, любви, много денег.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

06 Jan, 09:26


Новый ипотечный стандарт 2025 или как Набиуллина ломает схемы застройщиков❗️

YOUTUBE

RUTUBE

ДЗЕН

VK ВИДЕО

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

06 Jan, 05:51


Мой партнер из Питера пишет:

«Сдали 2к квартиру в ЖК «Солнечный город». Цена в этом году 40+ку, цена год назад 30+ку.

Никогда не думал, что это случится, но в ландшафте ЖК «Солнечный город» образовался естественный дефицит жилья. Летом в среднем цены на однушки подскочили примерно тысяч на 10, а на двушки прайс выставляли до 50+ вся коммуналка укладывалась на плечи того, кто будет снимать. При том, что буквально за год до этого, чтобы сдать за 35 и в хорошие руки нужно было приложить нормально так усилий.

Эту двухкомнатную красоту с зимним садом мы не стремились сдать поверху рынка. Начали за 47, но не нашли таких, кому бы хотелось отдать ключи. У владельца уже сложился позитивный стереотип о жильцах, которые отдают объект обратно в состоянии ещё лучшем, чем был. Посему ценник ещё опустили до 45. При этом среди конкурентов были 2 пустых аналога и ещё 1 за 43 с черновой отделкой. Снижение и в этот раз не дало результатов. Приходили смотреть либо с завышенными ожиданиями, либо с требованием ещё дополнить шкафами, телевизорами.

фильтрами для воды и обязательно установить посудомойку.

Нужных людей принесла цена 40. Вселилась молодая интеллигентная пара музыкант и его девушка с очень высоким индексом автономности, которые ещё ждали несколько дней, когда владелец может приехать на договор.

Цена оказалась ниже летней из-за всё-таки небольшого, но спада спроса на аренду. Тем не менее, итоговую прибавку за год +10 тысяч к цене в аренде считаю очень даже хорошей. Тем более, если брать в расчёт фактически нулевой износ жилья».

Если вы хотите в Санкт-Петербурге сдать квартиру - обращайтесь тоже к нам.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Jan, 13:53


Написал только что клиент.

В сентябре 2023 года года мы купили небольшую евро-двушку 34 м2 за 12 млн в ЖК Кольская 8. Тут писал про эти кейсы: https://t.me/Kharyb/3407

Сейчас застройщик ее продает за 16 млн, смотрите картинку. На вторичке такие мы продаем за 15.3-15.5 без проблем. За 16 улетали в начале декабря, когда курс прыгнул. И сейчас тоже улетят, если снова рубль начнет слабеть.

Рост цен - 30% за год и 4 месяца. В принципе депозиты сейчас могли бы дать такую доходность, но тогда ставки были ниже. Да и сейчас - не факт что ЦБ не начнет снижать ставку.

Студии мы брали там тоже по 7.5 млн. Сейчас застройщик их продает по 11.5… На вторичке или в переуступках вообще ничего нет на несколько домов по 30 этажей.

А ведь я там клиентам прошлым летом и осенью набрал с десяток таких малышек по 7.2-7.5-7.8. И мне тоже все кричали, что цены рухнут 🙂

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Jan, 12:19


Самое прикольное - сейчас уникальное время, совсем не хуже, чем было тогда. Есть много возможностей для инвеста в недвижимость. Обязательно сниму видео в ютуб и все расскажу.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Jan, 11:20


Погодите, я вам еще напишу за сколько эти ☝🏻квартиры были куплены и сколько принесли арендой за годы сдачи. Вот где все хорошо.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Jan, 11:09


А я об этом предупреждал заранее - вот старый пост, как пример: https://t.me/Kharyb/6428

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Jan, 11:06


«Мое видение будущего рынка недвижимости в Москве иногда отличается от твоего, я выкладываю соответствующие комменты в твоем чате. По поводу моих прошедших в этом году сделок могу сказать, что продал благодаря двум факторам: во первых это хорошее состояние квартир, близость к метро, хорошая развитая локация внутри МКАД именно то что ты пропагандируешь на канале и во-вторых момент продажи совпал с очередной паникой на падении рубля. Вспомни, когда в конце октября доллар пошёл на сотку и все ждали, что вмешается цб, а он никак не вмешивался и потом рост пошёл с ускорением на 110 и выше. Вот те пару квартир, которые я продавал с августа и готов был отдавать по 18 практически одномоментно были выкуплены за 18,6-18,8. Народ у нас пугливый, все все понимают про наше государство и бегут спасать деньги в недвижимости. Не самый плохой вариант, кстати. Поэтому фактор ослабления рубля сильно влияет на рынок недвижимости».

Автор продал квартиры, потому что они уже выросли в цене и свое отработали. Он перекладывается в новую недвижимость, если что 🤗

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Jan, 11:06


Интересно написал в личку один из подписчиков. Мой клиент и хороший знакомый. Он продал пару однушек, площадью 35 метров, в современном ЖК на Варшавской. Летом еще было мало звоночков за 18 млн, а в ноябре все улетело за 18.6-18.8:

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Jan, 09:32


Продолжение:

Плюс последнее, что сейчас может сделать девелопер — слить квартиры в убыток, обрекая себя сидеть без ассортимента, когда ставки снизятся, а люди снимут деньги со вкладов.

☝🏻Резюме — оснований для системного снижения стоимости квадратного метра на конец 2024 года нет.

Самый вероятный сценарий: цены на недвижимость продолжат уверенный рост и уже потом возможны скидки. Стоимость квартир, даже с учетом дисконтов, вряд ли будет ниже, чем сейчас. Прогноз по росту цен на 2025 год — до 25%.

☝🏻Есть ли сейчас смысл покупать жилье:

Да, если есть потребность и финансовые возможности, то откладывать приобретение недвижимости нет смысла. Хороший вариант — рассрочка, тогда застройщик фиксирует стоимость и повышение цен не коснется покупателя. Я об этом писал тут: https://t.me/Kharyb/6632

А еще семейная ипотека - классная возможность улучшить жилищные условия за 6%. Тем более, сейчас убрали лимиты и дают деньги! Сколько этот аукцион большой щедрости от государства будет продолжаться, я не знаю. Это тоже будет толкать продажи вверх.

Оригинал статьи: https://dvizhenie.ru/media/2168/ilya-piskulin-chto-budet-s-cenami-na-zhile-v-2025-godu

Мой канал: https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Jan, 09:32


Мне на глаза попалась очень интересная статья от Ильи Пискулина, которую постараюсь тезисно изложить.

Что изменилось:

⭕️ Дорогие кредиты. Если раньше девелоперы платили в среднем 5% по кредиту, то сейчас вынуждены от 10 до 20% закладывать в свою экономику.

⭕️ Инфляция за год в стройматериалах составила 10-20%.

⭕️ Заработные платы рабочих в некоторых регионах выросли в 2 раза. Это связано с увеличением выплат в других отраслях: курьерских компаниях, предприятиях с гособоронзаказом, службой по контракту.

⭕️ Дефицит рабочей силы. После Крокуса участились рейды на стройки и мигранты вынуждены искать себе другие занятия. В 2025 году ряд регионов вообще ввел запрет на работу мигрантов. Сейчас стройке придется конкурировать за россиян с отраслями, где ежемесячные выплаты превышают 200 тыс. рублей в месяц. Это без учета того, что остальные сегменты экономики тоже включатся в борьбу за людей, ведь миграционные ограничения коснутся не только девелопмента.

⭕️ 5 лет назад многие социальные объекты строил город, сейчас это все повесили на застройщиков, которые включают стоимость школ и садиков в цену квартир для вас. Добавьте к этому уменьшение плотности застройки в регионах. Это означает, что стоимость земли распределяется на меньшее количество квадратных метров и квартир.

⭕️ Сильно подорожала земля. К этому привело развитие строительной отрасли: льготная ипотека обеспечивала продажи, а участков было мало.

⭕️ Сроки и стоимость вывода объектов выросли, это мы с вами видим. Усложнились бюрократические процедуры по получению исходно-разрешительной документации, в нее включают решение тех или иных задач города, строительство социальных объектов.

⭕️ Налоговая реформа. Мы тоже на себе ощутили новый НДС. Многие подрядчики были небольшими и теперь они на УСН вынуждены его платить.

⭕️ Эволюция продукта и усложнение девелопмента. Благоустройство дворов, фасады, отделка подъездов в новых домах — все в современном жилье стоит больше, чем когда бы то ни было.

⭕️ Вклады под 24%
Наступит день, когда люди снимут деньги с вкладов и встанет вопрос — что с ними делать. Произойдет это, когда «ключ» снизится, а значит, уменьшится и ставка по ипотеке. Это приведет к огромному всплеску продаж на рынке недвижимости. Застройщики уже его ждут. К этому времени они, несомненно, постараются поднять цены.

📉 Факторы, способствующие снижению цены на недвижимость:

Низкие продажи относительно прошлого года. Застройщики сейчас вынуждены наполнять Эскроу-счета и давать скидки, но они и тем-более банки, не могут работать ниже себестоимости. Тем не менее, есть реальная вероятность дисконтов на отдельные объекты, лоты, пулы квартир, когда застройщики будут готовы снизить цену до 20%, чтобы решить тактические или оперативные задачи.

Готовые квартиры. Часть застройщиков не сможет до ключей распродать все объекты и дома со сроками сдачи в 26+ годах могут давать скидки. Если застройщик ввел дом, но не отдал кредит банку, он может снизить стоимость, чтобы избавиться от нагрузки и приблизиться к долгожданной прибыли. Так, кстати, делал ПИК в Большой очаковской, когда я клиентам схватил объекты на 20% дешевле рынка, здесь писал: https://t.me/Kharyb/6370 Или в Саларьево брал себе. Или вот Остров был.

Вторичка и инвесторы
В последние годы многие люди купили себе квартиры с целью перепродажи или сохранения средств. Часть из них может выходить на рынок с дисконтом по сравнению со средними ценами. Тем не менее, подобные предложения будут единичными.

☝🏻Выводы: девелоперы будут меньше строить из-за роста себестоимости и связанных с этим высоких рисков. Сотни застройщиков страны в конце 2024 года сидели над финансовыми моделями собственных проектов и не понимали, что еще срезать, чтобы в объектах появилась рентабельность. Единственный вариант — поднятие цены. Для этого есть потенциал с учетом объема вкладов и активного роста зарплат в стране.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

04 Jan, 11:58


В чате один из подписчиков задал вопрос ☝🏻

Я решил ответить сразу всем:

⭕️ Когда вы что-то покупаете, вы должны четко себе представлять как будете за это платить. Никогда не рассчитывайте на арендаторов - если аренда гасит ипотеку, то это приятный бонус. Всегда рассчитывайте только на себя.

⭕️ Не покупайте объекты у застройщика, который строит квартиры в одних полях. Рано или поздно у него начнутся проблемы, ведь это неликвид на выходе.

⭕️⭕️⭕️ Никогда, вы слышите, никогда не покупайте ничего дорогостоящего в рынке, который не знаете идеально. Хотите инвестировать - изучите рынок или обратитесь к тем, кто его знает.

⭕️ Я делал разбор на этот ЖК еще 13 июня 2022 года и объяснял, почему его покупать не нужно, вот смотрите сами: https://t.me/Kharyb/669

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

04 Jan, 10:07


Некоторые люди в чате активно ждут февраля-марта для покупки квартиры. Почему? Читайте наш закрытый чат: https://t.me/+uFnASMmoBcRjNTBi

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

03 Jan, 20:03


А вот еще кейс по Большой Очаковской был. Такую квартиру мы купили за 12.6 миллиона, если учитывать рассрочку на полгода, мою скидку и прибыль от депозита.

Причем, в объявлении однокомнатная квартира за 14.7 миллиона, а у нас была евро-двушка! Она бы еще дороже продалась. В Матвеевском парке таких цен вообще нет уже.

Самое грустное, что квартир в продаже мало. Ничего почти нет - это на десятки домов по 30+ этажей в Большой очаковской и Матвеевском парке и др. Все продается и покупается, иначе там бы 100 квартир висело.

Заказать подбор можно здесь: https://t.me/Kharyb/5241

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

03 Jan, 18:16


Ох ты❗️Вот это да…

Делаю сейчас новый подбор для нового клиента и вижу такое…

Вот здесь я советовал обратить внимание на Кутузовский квартал и писал, что цены там на короткое время ниже стартовых, да еще рассрочка без процентов: https://t.me/Kharyb/6508

Тогда к нам пришла клиентка на подбор и купила сразу 2 квартиры. Одну как раз в КК. Взяли мы ей евро-двушку 34.5 метра за 15 миллионов и с рассрочкой на год 🤣.

7.5 миллионов мы внесли сразу, а еще 7.5 положили на депозит под 25% годовых. Если не считать копейки, то квартира ей обошлась в 13.5 млн 😅🤗

Сейчас самая дешевая из таких квартир в этом ЖК стоит на 2 этаже за 17 млн❗️Скрин вверху прикрепляю. А мы купили хороший видовой этаж.

Таким образом за 160.000 мы сумели найти и подобрать человеку лот дешевле на 2 млн., потому что знаем рынок и увидели крутую возможность.

Вот такие кейсы я всегда буду приводить в пример, чтобы обосновать стоимость услуг. Они окупились более чем в 10 раз.

Вторую квартиру ей взяли в другом ЖК, тоже очень выгодно, я еще и скидку организовал хорошую. В следующий раз напишу вам об этом.

А вообще, на канале полно информации, ее нужно только правильно использовать 🙂

PS Кутузовский квартал хорошо вырастет в цене, потому что конкурентов почти нет, метро рядом, причем сразу и кольцевая и 2 радиальные удобные ветки в самый центр!!! Парки недалеко. Аэроэкспресс до Шереметьево. МЦД до Белорусской и Сити! Ликвидность в аренде и продаже на ключах будет очень хорошей, а цены высокими.

Жаль, что халява кончилась и не факт что снова такой шанс будет. А говорил вам - берите в ноябре-декабре квартиры. Нет же, хотели еще ниже в январе купить… Есть хорошая поговорка: «От добра, добра не ищут». Меня родители еще в детстве ей научили.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

02 Jan, 09:44


СКОРО АРЕНДАТОРОВ НЕ БУДЕТ ВОВСЕ:

YOUTUBE

RUTUBE

ДЗЕН

VK-СООБЩЕСТВО

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

01 Jan, 10:52


Всем доброго дня.

Пока ЦБ зафиксировал курс доллара к рублю в районе 101.6 на все праздники, форекс показывает совсем другие значения. Похожее было в СССР, но с гораздо большим отрывом.

Если посмотреть на Инвестинг то вчера курс доходил до 114 рублей за доллар, но потом откатился, а позавчера максимум был в районе 112.

Экономисты приводят разные причины такой волатильности. Кто-то говорит, что это из-за дорогих покупок на Новый год 😏 Кто-то из-за скорого отказа Европы от нашей нефти, доходы от которой серьезно поддерживают бюджет и тд.

Я считаю, что это происходит на ожиданиях отмены моратория на покупку валюты Центральным банком с 1 января. Именно эта мера спасла нас от девальвации 27 ноября. Подробно и понятно я об этом рассказывал здесь: https://t.me/Kharyb/6462

Трейдеры просто ждут снижения курса рубля и ставят на это.

Чем такая ситуация грозит покупателям квартир? Тем, что крупные капиталы люди в первую очередь несут в недвижимость и акции. Валюту покупать становится дорого и народ скупает недвижимость и другие товары. В основном - вторичку или ближние сроки сдачи новостроек.

Вот недавно скупили весь ликвид и даже часть неликвида со сроками сдачи в 2024 году и даже в 2025 году.

Сейчас мы вошли в 2025 год, значит будут разбирать 25 и даже 26 год. А вот сразу или постепенно - все будет зависеть от курса рубля.

Рублей становится в стране все больше и больше. Государство ежедневно тратит огромные суммы на СВО, а эти деньги распространяются по всем людям и бизнесам, депозиты проносят колоссальные доходы, зарплаты растут, безработица на минимальном уровне, поэтому растет и инфляция.

Еще ЦБ принял новый ипотечный стандарт. Я уже снял об этом видео, оно ждёт своего часа на Ютуб. Из-за этого, а также из-за отмены лимитов по семейной ипотеке и хороших продаж, застройщики сильно подняли цены перед самым Новым годом и отменили многие скидки. Тут обсуждали: https://t.me/Kharyb/6619

Что будет дальше? Что делать?

Все просто.

Пока что застройщикам сложно будет продавать новостройки со сроками сдачи в 27-28 годах и далее.

Люди боятся заходить даже по очень низким ценам, которые сейчас есть. И просто не хотят, потому что думают что на депозите заработают больше. Однако ЦБ скоро будет вынужден снижать ставку, если не хочет уничтожить малый и средний бизнес. Но это не точно))

Если ЦБ снизит ставку - инвест в долгую стройку заиграет абсолютно новыми красками. Как и инвестиции в акции. Инвесторы станут покупать доходность 30-40% за 2.5-3 года в стройке и в акциях. Все вырастет, скидки отменят. По акциям это уже видно - фондовый рынок рванул вверх даже на том, что Набиуллина просто не подняла ставку. А он первым на все реагирует.

А пока что можно наслаждаться низкими ценами и хорошими скидками в «долгих» проектах.

В новостройках со сроками сдачи в 25 году почти ничего не осталось. В 26 пока что выбор есть, но все скорее всего выкупят за полгода и это без резких колебаний курса.

Если же курс рубля продолжит падение и ЦБ официально поднимет его до 112-115 или 120 за доллар в течение 2-3 месяцев, то спрос на все еще сильнее вырастет, а в след за ним и цены и инфляция.

Будем надеяться, что государство это понимает и станет бороться за крепкий рубль. Но в принципе им это не очень выгодно, мы должны это держать в уме. Бюджет получит больше денег за энергоресурсы, если рубль будет по 110-120, а не по 90-100…

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

31 Dec, 19:54


Ребята! В чате прям растрогали🤗

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

31 Dec, 13:55


Друзья, коллеги, просто хорошие люди и подписчики.

Простите меня, итогов подводить не буду, боюсь сглаза 🤣 Шучу, просто лень, хочется отдохнуть. Вы и так все знаете 🤗 Год был хороший, успешный, благословенный, Слава Богу.

Пишите поздравления мне и друг другу под этим постом. В личку не пишите пожалуйста, - там менеджеры приучены всем отвечать, а им тоже надо отдыхать )

Всех люблю, обнимаю, счастливого Нового года желаю, будьте счастливы🤗

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

31 Dec, 13:47


Обещал вам рассказать про квартиры, которые сдаем! Вот несколько примеров:

⭕️ Однокомнатная квартира в ЖК Вереск была сдана недавно за 90000. Это всего 37 метров. У ЖК есть свои трудности в виде ремонтов вокруг и не очень удобной дороги до метро, но скоро все наладится. Больше фото по ссылке: https://t.me/Kharybo/15802

⭕️ Двушку в ЖК Лучи сдали с трудом за 100.000, но справились. Арендаторы приходили очень сомнительные. То с перегаром, то юные криптаны, то какие-то странные неплатежеспособные люди, представившиеся семьей. В итоге мы сумели найти приличную пару. Если вы сами сдаете квартиру сейчас, то я вам не завидую. Ссылка на остальные фото: https://t.me/Kharybo/15892

⭕️ Студия 20м2 в ЖК Волжский парк «ушла» за 55000. Вот ее фото: https://t.me/Kharybo/15583

Сдали девушке-продюсеру из Хабаровского края, 23 года. Другим нанимателям не нравилась доступность к метро. А она уже проживала тут и всё ок.

⭕️ Матвеевский парк, евро-трешку, сдали за 110.000 в месяц девушке из Латвии. Она получила недавно разрешение на временное проживание в России. Остальные фото тут: https://t.me/Kharybo/15593

Все квартиры мы сдаем как свои, так как потом стараемся помогать нашим клиентам в решении любых разногласий и споров, ведем переговоры и улаживаем конфликты. А нам это надо? Нам это не надо! Поэтому очень внимательно и тщательно отбираем квартирантов. Заключаем мой договор с неустойками, который многим продал и постоянно модифицирую. Если хотите с нами сдать квартиру, условия и контакты в шапке канала: https://t.me/Kharyb/5368

Как видите, квартиры сдаются и сдаются за очень приличные деньги. Как уже обсуждали в нашем закрытом инвестиционном чатике, стоимость аренды в Москве приблизилась к европейской.

Ps Всем советую подписаться на наш инвестиционный чат, попасть туда можно только по ссылке: https://t.me/+uFnASMmoBcRjNTBi Там подписчики и я общаемся, делимся интересными вариантами жилых комплексов и кейсами.

Канал с нашими объектами под аренду и покупку: https://t.me/Kharybo Здесь только проверенные варианты от наших клиентов-собственников и агентов!

А еще мы сами меблируем многие объекты наших клиентов, ремонтируем, управляем ими - обращайтесь, контакты в шапке канала.

Могу еще рассказать про другие квартиры, если наберём 800 лайков. Так я пойму что вам интересно! Спасибо.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

30 Dec, 15:46


Кто покупает элитку в Москве, откуда такой рост

YOUTUBE

ДЗЕН

RUTUBE

VK-сообщество

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

30 Dec, 11:45


Сейчас согласовывал клиентам скидку на первую очередь Примаверы❗️

Год назад мы подобрали клиенту там и приобрели видовую планировку более 80 метров за 42 миллиона, здесь рассказывал: https://t.me/Kharyb/4079

Вчера читал в нашем чате (он сейчас только по ссылке) мнение, что там цены не выросли и радостно решил этот момент проверить, а вдруг получится другому клиенту выгодно приобрести квартиру?

Итог печальный. Вот квартира на 10 метров меньше, чем взяли мы год назад и на 20 миллионов дороже… Месяц назад цена была 50 миллионов на нее, а сейчас 62 уже!

Кинулся к своим менеджерам. Говорю: «Ребят, мне в чате пишут, что цены в Примавере не выросли, СМИ твердят, что продаж у застройщиков нет, дайте скидку до 46-47 млн?»

Ответ меня удивил: «Попробуем за 55 млн сделать, но бронь будет очень дорогой».

Выходит, что купленную нами год назад видовую планировку 80+ метров за 42 млн, даже со всеми скидками уже не взять ни за 55 млн, ни дороже? Разве что смотреть 2028 год.

А жаль. https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

30 Dec, 07:00


Зима, холода, хочется в тепло 🙂

Если поедете в Дубай на праздники, советую совместить приятное с полезным и зайти на крупнейшую презентацию недвижимости - с 3 по 5 января на BLUEWATERS ISLAND.

В 2023 году я тоже там бывал и квартиры смотрел. Было очень интересно, даже видео снял! На самом деле, Дубай ничем не отличается от Москвы в плане инвеста и подбора объектов под аренду - есть много неликвида и есть очень интересные варианты.

Тут вот в чем еще дело. В валюте недвижимость Эмиратов выросла за последние 20 лет в несколько раз, а в Москве - упала в два раза из-за ослабления курса рубля, поэтому есть о чем задуматься. Я на эту тему даже снимал ролик недавно.

На презентации будет доступ к новым проектам, которые еще не представлены на рынке с эксклюзивными ценами и с выгодными планами платежей. Будет возможность лично пообщаться с более чем 20 ведущими застройщиками❗️

Я считаю мероприятие интересным, отнеситесь к нему как интертейнменту и разнообразьте отпуск. Сам в этот раз никуда не лечу, дел много, но с удовольствием бы посетил.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

29 Dec, 19:50


Коллеги, в Москве квартиры как сдавались отлично, так и сдаются. Мы с партнерами постоянно сдаем и по несколько штук в день.

Цены хорошие. Не такие, как в августе, но и не низкие, как в 22 году. Вообще нет проблем.

Если наберём 500 лайков, напишу посты - что где и почему реально уходит. Если нет - значит не интересно.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

29 Dec, 17:04


Более года назад был «Дубай 2022» на минималках в ЖК Северный порт от Легенды.

Кто не в курсе, то в Дубае после начала СВО творилось что-то невероятное - люди выкупали все, до чего дотягивались. Брокеры озолотились.

Чтобы иметь право купить квартиру там по хорошей цене - брокеры и покупатели ходили и играли в лотерею в Кока-кола арене. Я там тоже бывал, но ничего не покупал. Просто интересно было посмотреть.

Сейчас рынок в Дубае стал более сбалансирован. Хорошие объекты подросли, плохие - упали, есть 10% инвеста, а все остальное брать нельзя.

Все как у нас, если в общем. Я даже хочу съездить и посмотреть теперь, потому что очень интересно.

Завтра будет реклама выставки, советую просто погулять по ней. Но я Дубай не покупал и не планирую, так как мне там не нравится в принципе.

А у меня правило - покупаю недвижимость только там, где бываю продолжительное время. Тай хочу точно! Даст Бог - следующую зиму проведу на Пхукете… Очень его люблю, как и Азию в целом.

Так вот. Возвращаемся к теме.

Тогда в Северном порту творилось форменное безобразие. Вот пост от ноября 2023 года, когда я отрезвлял людей: https://t.me/Kharyb/3972

Перед стартом продаж люди, которых завлекала реклама, выкупали все. Отдел продаж не справлялся. А я смотрел, пытаясь понять, что упускаю.

Оказалось - ничего я не упускал. Дутый пузырь был. Очень полезный опыт на будущее. Сейчас там цены ниже…

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

29 Dec, 16:10


Продолжение, начало было тут: https://t.me/Kharyb/6642

На мой взгляд, всегда нужно отталкиваться от главной цели. Сейчас это не попытка заработать за полгода максимальные проценты, а покупка семейной квартиры через 3-5 лет, верно?

Наша задача: самым надежным способом прийти к данной цели и ,по возможности, самым коротким, простым и понятным путем. Не потерять деньги, не наделать глупостей.

Допустим, мы положили деньги на вклад. А что! Самое простое и прибыльное решение, на первый взгляд.

Если все будет хорошо, если ЦБ не снизит ставку, если рубль не улетит на 120, если семейная ипотека без лимитов не разгонит рынок и цены не вырастут, если банки не заморозят вклады, если на любой панике она преждевременно не закроет вклад с потерей процентов, если за 3-5 лет не прилетит других черных лебедей, вроде пандемии или СВО, то все получится.

На мой взгляд, слишком много «ЕСЛИ», правда?

Любое «если» может уничтожить «простую» стратегию за несколько дней. Так что делать?

Многие подписчики в чате уже дали правильный, на мой взгляд, ответ: купить квартиру в рассрочку, а оставшиеся деньги положить на депозит.

Почему я так считаю тоже? Все просто. Если цель - купить квартиру через 3-5 лет, то нужно максимально застраховаться. Моментс за 15 млн - это очень хорошая цена, плюс еще рассрочка. Это низкая база, на сегодняшний день.

Если в будущем рынок упадет, то упадет и данная инвестиционная квартира и трешки, которые клиентка рассматривает. То есть, для нее ничего не изменится. В больших лотах метр даже быстрее падает, то есть она ничего не теряет. Люфт станет даже меньше.

Если в будущем рынок вырастет по выше обозначенным причинам - тоже самое. Ее объект будет очень хорошо обгонять его, так как взят по низкой цене и ликвиден.

Это как хедж-фонд. Здесь вам и покупка квартиры и доход от вкладов за счет рассрочки. Данная стратегия позволит не тратить ежедневно энергию на отслеживание курса рубля, стоимости м2 и всего остального и спать спокойно 🤗

Однако рассрочка должна быть выгодной. Без удорожания. Иначе большого смысла в этом нет и надо брать за кеш. Цены пока реально низкие.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

29 Dec, 13:37


На днях была интересная консультация❗️

Клиентка сама выбрала евро-двушку за 15 млн в Moments и хотела узнать - стоит ли ее покупать?

Первый и главный вопрос, который я всегда задаю: «Зачем?»

Она рассказала, что хочет улучшить свои жилищные условия и купить нормальную трехкомнатную квартиру для семьи в новом доме, но сейчас таких денег просто нет, а есть 15 млн.

Перед ней стоит выбор: положить все деньги на депозит или взять Moments. Она не понимает, какой инструмент быстрее приведет ее к цели - покупке семейной квартиры через 3-5 лет. Она надеется к тому времени заработать еще 10-15 млн.

С одной стороны, депозит приносит 20-25% годовых и выглядит очень прибыльно. С другой - ей предложили хороший лот со скидкой.

Что бы сделали вы? Почему?

Свой ответ расскажу позже.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

06 Dec, 09:39


Коллеги, привет❗️В ЖК Мичуринский парк можно купить евро-трешку за 15 млн. Самое интересное - еще и рассрочку на год оформить с ПВ 50%!

ЕСЛИ остальные 7.5 млн год крутить на депозите, то евро-трешка вам обойдется в 13.5 млн. Это с полной отделкой и сдачей в апреле 2027 года. А если я еще и скидку своим клиентам сделаю, то вообще круто получится.

Аренда там процветает из-за прямой желтой ветки метро до Сити и ВУЗов. Такие евро-3 сдаются за 100.000 без проблем. Доходность грязная получится 8.8%❗️Вот тут про аренду рассказывал: https://t.me/Kharyb/5695

Ну а в 2027 году скорее всего будет и 120-130 в месяц. А это уже получается 10% годовых в аренде. Обычно, при таких исходных данных, цены растут и на продажу.

Поэтому я не удивлюсь, если эти квартиры на ключах будут продавать по 20 млн. Но это не точно.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Dec, 19:41


В этот раз ЦБ вовремя отменил покупку валюты в рамках бюджетного правила. Об этом я сказал в видео 27 ноября, как только вышла говорить. Слава Богу, действовали быстро.

На самом деле это отлично. Это говорит о том, что наши умеют уже действовать разумно и быстро. Раньше бы раскачивались долго.

Зато люди выкупили весь рынок на вторичке, ПИК, ЛСР, Левел, застройщиков поменьше - все приличное и не очень, что сдавалось в 24-25 и даже 26 годах частично. И правильно сделали.

В России по-настоящему и надолго деньги сохраняли всегда две вещи - недвижимость и валюта. Кто постарше - это точно знает.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

04 Dec, 18:42


Цены падают, когда падает спрос, спрос падает, когда нет желающих покупать, нет желающих покупать тогда, когда товар никому не нужен или нет денег.

Квартиры никому не нужны?
У людей нет денег?

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

04 Dec, 17:51


⚡️Годовая инфляция в РФ с 26 ноября по 2 декабря ускорилась до 9,07% с 8,78% неделей ранее. Об этом сообщает Минэкономразвития.

Это значит только одно - высокая ставка не работает. Денег закачивают больше. А дальше вы мое мнение знаете:

Из-за дорогих кредитов будет снижаться производство и строительство. Растет денежная масса. До дефицита времен СССР далеко и я не думаю, что дойдёт, но эффект будет.

Мы давно не жили так долго при высоких ставках ЦБ…

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

04 Dec, 17:03


Вот вы мне постоянно пишите про высокие доходы на вкладах и накопительных счетах в разных банках…

Я стал смотреть дополнительные условия, благо о них пишут открыто, необходимо лишь читать внимательно и открыть их 🤣.

И каково было мое разочарование, когда я понял, что есть масса ограничений и реальная доходность сильно ниже.

В общем открыл и закрыл. Масса условий, а реклама прям красивая…

В Т-банке доходности в 24% можно добиться лишь с капитализацией. А если рассмотреть вклад на 12 месяцев, то даже премиумам выдает 20% без капиталки…

Тоже не мало, конечно.

МКБ 25% обещает, но только если положить деньги на полгода и пользоваться картой и сумма ограничена 3 млн. А если на 95 дней просто оформить вклад - получим 20.5%.

В общем можно добиться хорошей доходности, но необходимо выполнять определенные условия. А если у вас на вкладах сумма, аналогичная стоимости хорошей квартиры в Москве, то придется ее еще и в разные банки разбросать. Или нет?

Поведайте плиз, какой вклад и с какими условиями вы открыли?

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

04 Dec, 04:01


В прошлом месяце мы купили разным клиентам сразу 3 квартиры в Селигер Сити…

Цены в моменте были очень интересны и подходили под запрос.

1 квартира

Вводные данные:

Семейная пара обратилась за поиском варианта для жизни. Бюджет ограничен 23 миллионами.
Нужна была нормальная по площади Евро-3 без ремонта или с вайтбокс. Необходимо было использовать семейную ипотеку в 12 млн. без удорожания с ПВ менее 50%.
Современный ЖК, в котором хорошо бы сочетались и транспортная доступность, и инфраструктура, и будущая ликвидность.
К району не привязаны.

Что смотрели:

Отбросили ЖК от ПИК из-за простоты, хотели хороший комфорт+ или бизнес без ремонта.

ЖК Wave слишком далеко от метро.
Зиларт очень понравился, но был не в бюджете.
Дмитровское небо все таки простоват, хотя были хорошие цены на момент подбора.

Пришли к Селигер Сити. Лучший ЖК в большом районе. Последняя очередь строительства. Ближайшие дома к метро.
Выбрали корпус Башни Лисицкого за более ранние сроки сдачи, отделку вайтбокс и нужные площади в нашем бюджете.

Нашли единственный вариант планировки с приличными видовыми характеристиками. Средний этаж, но уже с окнами в пол. Секция с 7 квартирами на этаже.
С банком возникли проблемы, во время одобрения ДДУ закончились лимиты. Переносили бронирование, согласовывали другие банки с лучшими условиями. Сумели вывести клиента на сделку вне очереди, когда официально сделки не проводились. Когда лимиты вернулись, то подобную ипотеку с ПВ менее 50% и без удорожания получить было уже нельзя.

Цена покупки: 22,8 млн. за 63,5 метра.
В данный момент похожая квартира, но с худшими видовыми характеристиками стоит 23,5 млн. Такое вот падение цен пока что…

2 квартира:

Вводные данные:

Покупка квартиры в бюджете до 11 млн. внутри МКАД для последующей сдачи/перепродажи.
Покупка в длительную рассрочку с ПВ не более 5-6 млн.

Что смотрели:

Отбросили ПИК, так как до недавнего времени у него не было интересных рассрочек.
Отбросили всю Московскую область и Новую Москву.
В Старой Москве количество вариантов в нашем бюджете и под нужные условия было небольшим.

В этот момент в Селигер Сити произошла переоценка квартир. Башни Лисицкого, по которым у нас уже была забронирована квартира, подорожали на 300-500 тысяч. Дом Левенгук, который сдавался на полгода позже, пропорционально подешевел.
Параллельно запустили рассрочку без удорожания: ПВ 45%, далее 5 ежеквартальных платежей равными долями без удорожания.
Получились идеальные для нас параметры.

Выбрали просторную студию на среднем этаже. Вид во внутренний двор. Цена метра у данной планировки была меньше, чем у однокомнатных квартир 40+ метров.

Квартира не была в общем доступе, вывели ее из резерва.

Цена покупки - 11,2 млн. за 29 метров.
ПВ - 5 млн.
Остаток равными долями до конца февраля 26го года.

Если остаток средств для покупки положить на вклад в 20% годовых и снимать оттуда суммы для частичного погашения долга, рассрочка даст экономию около 1 млн. руб.

В данный момент самая дешевая студия в проекте 25 метров продается за 11,2 млн. Сравнимая планировка этажом выше продается за 12,5 млн.

3 квартира:

Вводные данные:


Покупка квартиры для жизни.
Площадь от 50 метров с возможностью сделать планировку Евро2.
Без ремонта.
Бюджет около 20 млн.
Также интересовала рассрочка с ПВ не более 10 млн.

Что смотрели:

Разбирая кейс со второй квартирой, не могли не отметить новые хорошие цены в Левенгуке на квартиры площадью 60 метров.
Квартира подходила под запрос.
Список конкурентов был сравним с 1й квартирой, но бюджет еще более ограничен, плюс необходимость выгодной рассрочки.

В итоге взяли очень интересный вариант с французскими балконами и хорошим видом во двор. Квартира легко перепланировывается в просторную Евро-2.
Цена покупки 21,5 млн за 60 метров.
ПВ - 9,7 млн.
Остаток равными долями до конца февраля 26го года.

Если остаток средств для покупки положить на вклад в 20% годовых и снимать оттуда суммы для частичного погашения долга, рассрочка даст экономию около 2 млн. руб.
Сейчас менее интересный вариант без балконов стоит 22 млн…

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

03 Dec, 09:22


Когда снимал видео - изучал рынок и фиксировал цены. Вы знаете, многие объекты по разумной стоимости уже сданы. То есть спрос есть и он адекватный.

Висят только те, кто хочет как в августе - сентябре…

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

02 Dec, 18:05


Глава ВТБ предполагает резкое снижение ставки в 2025 году, потому что она не может быть выше инфляции в 3 раза.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

02 Dec, 18:05


Оплатили пару квартир в Саларьево с мамой, оформили их на нее. Даже третью берём - студию.

Тут видео было: https://t.me/Kharyb/6424

Почему с мамой? Потому что хочу, чтобы через год она жила на доход с аренды от них и закончила уже с работой. Если что, жена не только одобрила, но и была инициатором.

А то мотается по Москве, как белка в колесе, в свои 63 года. А у нее есть квартира в Крыму. Пусть едет туда и гуляет по набережной, а не вот это вот все.

Тут рассказывал, как брал студию старшему сыну, он все равно пока что не хочет переезжать от мамы - пусть достраивается.

Как видите, я своими деньгами отвечаю за то, о чем пишу. Сам покупаю квартиры, не держу много денег на депозитах, брал валюту летом. Мои посты - это отражение моей жизни.

Кто знает, может быть депозиты принесут больше денег оппонентам и мне через год - два напишут, что я ошибался, что меньше заработал…

Но мне так спокойнее. Синица в руке - это синица в руке. А журавля в небе еще надо поймать.

PS Саларьево бы в жизни не купил, если бы в моменте не заметил классный инвест. Здесь писал: https://t.me/Kharyb/6405

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

02 Dec, 12:00


Как я и говорил в видео - вечером 27 ноября власти прекратили покупать доллары в рамках бюджетного правила и курс стабилизировался у новых отметок: 106-107 за доллар.

Однако эта мера не поможет полностью прекратить долгосрочное и плавное ослабление курса рубля. Да и закупки валюты могут возобновить после НГ.

Правильно было бы снова обязать экспортеров продавать валюту и вернуть рубль на 90 плюс/минус, однако я не очень верю в эту меру.

Почему? Советую прослушать мое голосовое от 28 октября: https://t.me/Kharyb/6271 Там про девальвацию я сказал в самом конце, а все остальное - про недвижимость.

Мое мнение не меняется. Долгосрочно, когда чего-то много, это дешевеет. А вот нужные вещи, которых мало - дорожают. Сейчас по 25% прирост рублей на вкладах. Через два года будет прирост на 50% и даже больше, если это не прекратить.

Рублей становится все больше. Поэтому они будут дешеветь к тому, чего становится меньше.

Меньше будут строить и уже строят. Застройщики распродают свои земли, чтобы достроить текущие проекты. У них нет денег, у банков нет денег, чтобы начинать новые стройки.

Пока все идет по инерции - есть и скидки и распродажи. За пару лет сильно сократится количество строек, а количество рублей сильно вырастет.

В валюте все происходит значительно быстрее, чем в недвижимости. Вы это видите уже сейчас - этот рынок более волатильный.

Временно можно насладиться высокими процентами от вкладов, скидками от застройщиков, но в долгосрочной перспективе вся доходность канет в лету.

Сейчас может оказаться так, что это и есть дно по рынку. Будут еще хорошие скидки и акции и снижения - застройщикам нужны деньги.

Но в 26-27 годах будет дефицит хорошей недвижимости и цены скорее всего вырастут - тут многое зависит от СВО.

Президент РФ подписал закон «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026–2027 годов». Закон предполагает, что в 2025 году на военные расходы по статье «Национальная оборона» направят 13,5 триллиона рублей (или 6,31% ВВП России). Это рекордные военные расходы в новейшей истории России.

То есть денег в 2025 году будет запущено в военку много. Они распределятся по всей стране.

А вот в старой вторичке все грустно.

Вчера на консультации обсуждали с клиенткой ее однушку на Алексеевской в старом доме. 5 лет назад такая стоила около 10.5 млн. Сейчас - 11.7…

За это же время новые дома выросли более чем в два раза, вот мое старое видео: https://youtu.be/lD74CRu2TZw?si=fvoRlNwx5EE3ejn9

Сейчас надо правильно подбирать недвижимость, потому что старый фонд и новостройки в плохих локациях будут страдать. Хорошее - расти со временем. Но в течение года будут скидки на все, если рубль не продолжит падение. Если продолжит - забудьте про скидки, все выкупят, как это было пару дней назад.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

02 Dec, 10:01


YOUTUBE

ДЗЕН

RUTUBE

VK-сообщество

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

27 Nov, 03:50


ЖК Адмирал, Галс, Шоссейная 4а

Недавно его разбирали на консультации, а здесь мы набрали более 600 лайков за его разбор, поэтому начинаем:

Район Печатников издревле считался рабоче-крестьянско-промышленным спальником, как и весь Юго-Восток Москвы.

Однако доступность до центра города очень приличная - 6 минут на метро до Дубровки, 16 минут до Сретенского бульвара, БКЛ довезет на Юго-Запад и до Сити, а еще есть МЦД-2 и ТТК недалеко.

Также это локация Второго Сити ака Южный порт и в составе данного проекта будет одноименный офисник (смотрите картинки к посту) на 45 этажей и 97000 м2❗️

Но давайте будем откровенны, строить Второй Сити еще 20-30 лет будут (там более 8 млн м2) и как оно получится и какой спрос будет на этот офисник В+ - большой вопрос, поэтому договоримся его иметь ввиду как приятный бонус, но отталкиваемся от текущих реалий района и проекта.

Для жизни. Потолки 2.95-3.25. Без отделки первые 3 корпуса, их сдача запланирована на конец 2027 года. Ключи должны быть в 2028. Относительно зеленый район, центр недалеко, метро под боком. Форма строит недалеко Портленд, цены в котором выросли с момента разбора в 22 году, а там большой красивый разлив реки и будет хорошая локация с развлечениями, магазинами и набережной. Однако близость ЮВХ в Адмирале меня напрягает. Паркинг будет на 1955 мм на 4715 квартир, что нормально, если мы говорим обо всем проекте.

Под аренду студии вы купите от 11.6 млн. Плюс ремонт на 30м2 выйдет около 2.5 млн, ведь это бизнес-класс. Такие студии вы сдадите за 70 тысяч сейчас. Доходность грязная 6%, а чистая около 5%, если сдавать хорошим людям и правильно все организовать. Без нас может и 4% выйти. Это в проекте с ключами в 2028 году. Не интересно. Однушки продают от 13.7 млн, плюс ремонт, стоимость выйдет под 16.5 млн. Зачем-то они сделали эти однокомнатные квартиры классическими, с кухней 10 метров, поэтому сдали бы вы их сейчас за 100.000 максимум. Тут чистая доходность около 6% будет, потому что студии в бизнес-классе всегда проигрывают лотам побольше. Двушки от 18 млн за 51.3м2 с обычной кухней зачем-то тоже сделали. От 20 млн уже похожи на гостиные, но тоже непонятны мне. Сдадите их за 120-140… Оч средне за 2028 год.

Инвестиции. Пока что я не вижу тут никакого инвеста. По идее ценник могут снизить со временем, если рубль не продолжит падение и не будет на рынке паники. В общем ценник рыночный, большого инвеста пока не жду. На вторичке такие однушки продавали бы по 16-17 млн. А двушки по 20-22. Зачем ждать 2028 года - большой вопрос.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Nov, 15:32


Написал у себя в новостном канале про новые лимиты для семейной ипотеки. Надеюсь все выделят: https://t.me/KharibinNews/6617

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Nov, 15:02


Еще вторичку сейчас продавать перестанут люди, потому что непонятно что делать с рублями.

Марь Иванна просто снимет с продажи до стабилизации курса. Дефицит образуется.

В общем надо контролировать ситуацию.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Nov, 14:46


Вот я всегда говорю - лучше синица в руке!

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Nov, 14:27


Что происходит❗️

Скорее всего будет паника. На панике начнут недвижимость покупать, если быстро не погасят этот пожар.

Это еще сильнее ускорит инфляцию. Набиуллина еще поднимет ставку.

Увидим. Говорил же, что когда много рублей, они будут дешеветь к валюте и квартирам.

Надо срочно стабилизировать курс, надеюсь справятся. Мне сейчас тоже рост валюты и цен на квартиры не нужен…

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Nov, 13:50


В Саларьево, конечно, поставили рекорд по скидкам, но в сегменте бизнес-класса сейчас тоже есть очень хорошие предложения.

За последнюю неделю мы купили несколько лотов у Донстроя, там появились реальные скидки по отношению к прошлым месяцам. Акция запустилась не только на полную оплату и ипотеку без субсидирования, но также девеопер дает интересные условия при рассрочке.

Взяли большую семейную 105-метровую квартиру в «Событии» за 45 миллионов. Выбрали хороший, правда, не акционный, видовой лот без удорожания с первоначальным взносом 40% и выплатой остатка через 12 месяцев.
На вторичном рынке даже за полную оплату не было подобных предложений.

Купили небольшую Е2 за 17 млн в «Символе» в квартале «Вдохновение» внутри ТТК со сдачей в начале 26-го года. Вторичный рынок готовых квартир предлагал сравнимые варианты от 18 млн, но тут была использована семейная ипотека на 12 млн.

Сейчас активно выбираем просторную Е2 для жизни в «Острове» за полную оплату. Снова варианты от застройщика дешевле, чем переуступки и готовые варианты на вторичном рынке.

Кто ищет квартиру для себя или для сдачи в дорогом сегменте, советую присмотреться к предложениям, пока есть, из чего выбрать.

Баланс восстанавливается, стройка становится дешевле вторички, потому что люди не хотят снижать цены, а застройщикам нужны деньги.

Недавно также были хорошие скидки по Форме, МР-групп вышел с интересными проектами и ценами, Астерус радовал. Но халявы прям нет, просто нормальные рыночные цены, с учетом сроков сдачи.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Nov, 11:25


Люди спрашивают про планировку в посте. Забрали последнюю видовую квартиру в ближайшем к метро корпусе❗️

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Nov, 09:00


🇮🇩 Главное событие для тех, кто хочет вложить деньги в недвижимость Бали с приростом капитала до 50%

Без понимания рынка Бали сложно выбрать объект, который можно сдавать по-настоящему дорого. Высокий доход получат только те, кто успел купить недвижимость на старте по самой низкой цене.

Свести риски к минимуму и предложить вам инвестировать в выгодный проект на самом старте — главная задача инвест-завтрака от Ageeva Real Estate и ведущего девелопера на Бали.

Что будет на инвест-завтраке?

— Презентация нового проекта на Бали в 250 метрах от пляжа Меласти с приростом капитала до 50%.
— Эксклюзивные закрытые продажи по специальной цене пресейла только для клиентов Ageeva Real Estate.
— Консультации по недвижимости на Бали от юриста и экспертов рынка.

Завтрак пройдёт 3 декабря в 10:30 в ресторане в центре Москвы.

Чтобы бесплатно забронировать место, переходите по ссылке в бота: @realestate_tgbot

Реклама. ИП Графова К.И. ИНН: 500807310445. erid: 2VtzquqkKm9

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

23 Nov, 09:00


Инвестируй в мечту — стань пилотом ✈️

Каждый из нас хотя бы раз в жизни представлял, какого это, управлять самолётом: ощущать безграничную свободу, видеть Землю с высоты птичьего полёта и понимать, что небо теперь твоё.

Но, казалось бы, авиация — это сложно, дорого и доступно только избранным? Забудьте эти стереотипы! Сегодня мечта стать пилотом может стать Вашей реальностью, а вложение в обучение — лучшей инвестицией в себя!

Лётная школа ART предоставляет уникальные возможности:

👨🏻‍✈️ Более 1000 выпускников, которые уже летают;

📚 Первая и единственная программа в России с дистанционной теоретической подготовкой;

💼 Бонусная программа со скидками на все услуги лётной школы.

❗️При зачислении на обучение до конца года дарим 600 000

Стань пилотом — подари себе небо!

➡️ Сайт Лётной школы ART

➡️ Telegram-канал школы

🎥 Видео о нас на YouTube

Реклама. ООО "АЭРО РЕГИОН ТРЕНИНГ". ИНН 5040152993.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

22 Nov, 14:57


Недавно на консультации обсуждали ЖК Адмирал от Галса. Разобрать его тут? Поставьте 350 👍 , если Печатники интересны.

PS Скоро сниму видео по хорошим домам бизнес-класса, расскажу что и где купили. Тем более сейчас много акций приличных. Там и Донстрой и МР и Астерус и Форма и Ц-И и многие другие.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

22 Nov, 13:09


Курс доллара 103. Как бы не было паники❗️

Если пойдем на 110, то люди могут массово снимать деньги со вкладов и покупать недвижимость.

Я сначала жалел, что покупал валюту летом, думал что депозиты больше дадут, а сейчас уже не знаю… Доллар уже на 20% подрос от июльских 87 до 103+. Это за квартал, а депозиты только за год столько дадут:

Еще пару хороших евро-двушек в Саларьево берём. Депозиты может и дадут больше, но это журавль в небе. А я всегда за синиц в руках на основной капитал. Журавлей на небольшие суммы ловить буду - есть немного на жизнь в депозитах и хорошо.

Потому что при таких высоких ставках рублей становится все больше и они дешевеют по отношению к валюте и товарам, квартирам, машинам, стиралкам...

Я не уверен, что доходность от депозитов покроет инфляцию в итоге. Я не уверен, что вовремя смогу выпрыгнуть из депозитов, потому что доллар за квартал подорожал на 20% с 87 рублей до 103+ А депозиты за год только 20% дадут…

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

21 Nov, 15:57


Ставка ЦБ в декабре будет 23% скорее всего. Инфляция продолжает расти. Депозиты будут очень выгодными. В моменте есть и будут хорошие скидки от застройщиков. Но потом, через год-полтора, будет ужас во всех товарах и услугах. А пока радуемся пассивному доходу и хорошим скидкам. Посмотрите вторую половину моего сегодняшнего видео - там про 80 трл кеша на депозитах физ и юр лиц. Через годик будет под 100 и даже больше. Вот где лавина накапливается…

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

21 Nov, 13:01


Во бомбануло в комментариях у народа в ЮТУБ:

«Это все реклама, таких цен не было, я не купила, там мусорный полигон, аренда будет от 25000, вы все врете, ПИК просто подогревает спрос и объекты нереальные, скоро будем бесплатно получать квартиры, денег у людей нет!»

Еще обвинения, что раньше я не раскрывал такие истории, а сейчас вот решил ПИК прорекламировать 🤔

Смешно. Зачем мне это? ПИК ничего мне не платит, никому не платит. Они даже рекламу у меня не покупают, потому что и так часто пишу об этой компании, потому что у них отделка и цены ниже других, а локации часто неплохие.

Да и кейсов про выгодные локации на этом канале много, про хорошие цены в разных ЖК, аналитики. Всегда все честно и открыто пишу. Причем бесплатно.

Как-то неприятно на душе. Пишешь про интересные идеи первым - обвиняют в рекламе, не пишешь - зажал информацию 🙂

Ладно, смотрите видео лучше, напишите в Ютуб хороший комментарий и поставьте лайк 👍 плиз.

YOUTUBE

ДЗЕН

RUTUBE

VK-сообщество

Здесь сообщество профессионалов.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

21 Nov, 10:00


Вот бы непредвиденные ситуации никогда не случались.

Так думали персонажи нашего квеста-игры, в котором чего только ни произошло. Тот, кто расследует все обстоятельства ситуации в игре, получит скидку до 20% на страхование квартиры.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

20 Nov, 11:26


❗️❗️Снял новое видео про ТОП 5 ошибок арендодателя. Убивают квартиры, не платят…

ЮТУБ

РУТУБ

ДЗЕН

ВК-сообщество!

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

20 Nov, 11:24


⚡️Еще объем вывели в Саларьево, если кому-то надо.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

20 Nov, 10:17


Марат Хуснуллин уже во всю говорит, что в стройке кризис и надо ее поддерживать. А мы тут только оттаяли…

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

20 Nov, 10:10


Коллеги, радоваться пока рано❗️

Саларьево просто оказалось там - где оно должно было оказаться. На своем месте. По справедливой цене.

Которую вчера моментально выкупили, что показало как много людей имеет наличные.

Я это прогнозировал два года, и советовал там ничего не покупать по высоким ценам, пока их не снизят, здесь писал и ссылки приводил: https://t.me/Kharyb/6405

А вот Руставели 14 уже под 17 млн за маленькую однушку 32 метра с полной отделкой - смотрите скрины. Их я клиентам покупал за 12-14 и даже за 15-15.5

Барклая 6 - тоже самое. За простую однушку чуть побольше просят - почти 17 млн, но с Вайт-боксом, считайте без ремонта. Год назад их покупали по 14 по-моему, но лоты были лучше.

Амурский парк и не думает падать. Сейчас уже почти 13 млн за мелкую евро-двуху просят. Хотя, я их советовал как раз покупать по 8.8 и по 10 млн два года назад и год назад…

Вот если мы увидим Руставели 14 по 14 млн и ниже или Барклая по 14 с Вайт-боксом или Амурский по 11, тогда и будем шапки вверх бросать. Тогда скажем: «Ура, цены действительно упали!»

А пока рано, пока что ПИК тупо вышел со стартом продаж, который на год отложил.

Это был Пресейл и я рад, что сумел вчера вам показать выгоду от него здесь: https://t.me/Kharyb/6405

Но в хороших комплексах, в старой Москве, я вижу тупой рост непонятно на чем. Ждём хоть какую-то коррекцию. 32 метра в Руставели от 17 млн - это уже безобразие, хоть и радостно что мои рекомендации сработали.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

20 Nov, 07:05


9 ноября был мой эфир про будущее застройщиков, где я разбирал отчеты разных девелоперов, чтобы понимать у кого сейчас опасно покупать квартиру, а кто нормально стоит на ногах.

Недавно разбирали отчёт Пионера, а еще затронули застройщика номер 1 в Новой Москве - А101. Вот ссылка на его отчёт: https://a101.ru/company/investment/disclosure.

А101 строит очень даже прилично. Проект Скандинавия классный, но находится за МКАДом, как и многие другие их ЖК. Поэтому сейчас, в отсутствие льготных ипотек, я боялся трудностей у ребят.

Но отчёт вышел на удивление положительным. Менеджмент в компании не зря ест свой хлеб.

Продажи за 9 месяцев 2024 года выросли на 26%, относительно первых 9 месяцев 2023 года. Это частично связано с весенним ралли в льготной ипотеке, а потом ребята неплохо жонглировали рассрочками. Доход тоже подрос на 29%, что очень здорово, на фоне других отчетов.

Также важно, что остатки на эскроу-счетах выросли Это как раз обусловлено предыдущим ростом продаж. А это значит, что у застройщика пока все нормально с проектным финансированием.

Но сейчас им, как и многим другим девелоперам будет не просто. Однако жирок у ребят есть, управление компанией в надежных руках, должны нормально перестроиться. Верим и надеемся!

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

19 Nov, 18:20


Подписчики в комментариях спросили - ты видел что творится в Новой Москве

На протяжении 2 лет - еще с 2022 года я писал, что Новую Москву покупать нельзя под аренду и инвестиции, что в кризис цены там упадут. Вот было видео и вот был пост от 04.02.2023, вот еще сравнение с Лосиноостровским парком, в котором я как раз наоборот - советовал по 6 млн покупать студии: https://t.me/Kharyb/1769 , а в Бунинских лугах отговаривал.

Основная мысль была такой: баланс нарушен. Новая Москва продается за те же деньги, как и старая, если сравнивать с Амурским парком и Лосиноостровским парком. Такого быть не должно. В кризис Новая Москва обвалится.

Вот где прайс реально тащила обычная льготная ипотека весной 2024 года, которая составляла 6 миллионов. Тогда уже старая Москва стала сильно дороже и люди хватали область и Новую Москву, так как могли только их себе позволить, а я ждал в Новой Москве обвал после 1 июля.

Например в этом апрельском посте советовал продавать Саларьево: https://t.me/Kharyb/4984

К чему я это все пишу? Сегодня все кардинально поменялось и справедливость восстанавливается.

Старая Москва стоит дорого, как это и должно быть. А вот Новая…

Обратите внимание - студии в Саларьево упали с 8.5 миллионов до 5.5! Это на лоты с полной отделкой и сдачей через год! Вот такие кейсы и отличают профи от любителя. Любители мне писали: «Все выросло, че ты хвастаешься своими кейсами, Саларьево выросло, а ты советовал его продавать!»

Так вот, мои кейсы как выросли, так и продаются дорого, а вот ваши Саларьево в кризис упали. Потому что это было предсказуемо. Тоже вначале выросли - я не спорю, но теперь на своем месте.

Однако теперь все поменялось…

Студии по 5.5-6 млн в Саларьево-парке с Московской пропиской и арендой от 45000 в месяц очень интересно смотрятся. Это еще скромно, сейчас на ЦИАНе они от 50+ выставлены. И реально уходят. Я просто как всегда - боюсь много обещать 🙂 Доходность от аренды приближается к 10%, что очень круто. Очень.

Таким образом, приходится менять свое мнение и рекомендовать Саларьево-парк по этим ценам и со сдачей через год, да еще с полной отделкой. Впервые за два года я рекомендую покупать Новую Москву, потому что все пришло именно туда, куда должно было.

PS Скорее всего таких цен скоро не будет, потому что я не один, кто это заметил.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

19 Nov, 17:08


Вот этот кейс получился очень интересным. Выбрали хорошую студию с отделкой.

Пока ждали лимитов, ПИК поднял стоимость на квартиры, особенно по ипотеке с субсидированием ставки.

Но мы и наши менеджеры реально помогли клиентке выйти на сделку с предыдущей ценой без удорожания.

Так получается не всегда, но когда я услышал новый прайс - не мог не вмешаться и постарался помочь.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

18 Nov, 18:09


В Москве, в октябре почти 60% сделок в новостройках оформили без ипотеки, по данным Росреестра, об этом я написал в новостном канале: https://t.me/KharibinNews/6583 ❗️

Но в целом продажи были нормальными. Об этом я писал, ссылаясь на DataFlat.ru, 10 ноября: https://t.me/Kharyb/6362

Таким образом, сокращается количество покупателей, которые пользуются кредитными средствами и растет количество покупателей с наличными. Причины я описал в субботнем видео: https://t.me/Kharyb/6394

При этом, на вторичном рынке Росреестр «инфоцыганит» про рост продаж в октябре на 20%: https://t.me/Kharyb/6375 Но им же верить нельзя, потому что недвижимость на самом деле никто не покупает и она летит в бездну и скоро будет по 150.000 за метр 🙂

У нас же в сентябре было 80% покупателей с семейной ипотекой и 20% с наличными. До середины октября уже стало 40% с кешем, а 60% людей брали семейную ипотеку. Сейчас примерно 50% покупателей с наличными деньгами и 50% - семейная ипотека.

Пока что я не заметил снижение спроса, как это было в первой половине июля (тогда люди замерли), сейчас стабильно покупают квартиры в прежнем количестве, но идет смещение в сторону наличных, причем крупные суммы люди несут на рынок. Такие вот вести с полей.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

18 Nov, 17:39


«У ЦБ выхода нет, кроме как повышать ключевую ставку. Самая главная мера — это сбить инфляцию», — сказал депутат.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов заявил, что к началу 2025 года максимальные ставки по ипотеке в Российской Федерации могут достичь 33% годовых.

Разумеется, что при таких ставках никто не будет брать ипотеку, а вот будут ли покупать недвижимость за наличные - тут вопрос открытый. Пишите в комментариях ваше мнение!

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

18 Nov, 12:10


Я вам чуть позже расскажу, как сэкономил клиентке более миллиона через свои связи. Новый ценник был сильно дороже.
https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

18 Nov, 11:41


Требуется помощь зала! Через бота ПИК сейчас дает 1%. Мы делаем клиентам 2%, когда просим наших менеджеров. При рассрочках нам тоже делали скидки. Кто-то получает больше? Как?

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

17 Nov, 17:33


Фили-парк. Аренда квартиры за 8000$. Реклама просто класс.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

17 Nov, 16:41


Между тем, есть очень классная математика в таких ЖК, я сегодня сделаю подбор и потом опишу в видео все плюсы - как очевидные, так и не очень. Цифры получаются вкусные. Тем более в семейную ипотеку.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

17 Nov, 07:55


Судя по всему, ждать 4 очередь Амурского парка не приходится. Теперь там будет Мангазея.

Этот застройщик возводит преимущественно бизнес-класс.

Локация из дешевой и перспективной, превращается в дорогую и состоявшуюся.

Я этого ждал с тех пор, когда по 3.7 и 4 млн купил две студии в Левел Амурской.

Потом я с тем же лозунгом по 5.5-6.7-7.5 млн брал студии клиентам в Амурском парке.

Сейчас эти студни легко продаются по 9-10 млн, в зависимости от лота, метража, состояния.

Это место сильно подорожало, но перспективы еще есть.

Прямая пустая красная ветка метро под боком и центр в 20-ти минутах не могли не вырасти. Тем более - там по прямой полчаса до МГУ, а до Лубянки с ВШЭ - 20 минут. Вот и выносят все студенты Вышки.

И теперь вот Мангазея купила участок самой лучшей - 4 очереди АПа. Она дальше от дороги, но метро все равно близко.

Также Филатов написал, что ПИК поделился с ними еще и Очаково-Матвеевским кластером.

В общем ПИК понимает, что терпеть осилить все свои стройки будет сложно - надо часть продать, потому что кредиты брать под 30% нереально. Часть продает и достраивает начатое.

Все правильно.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

16 Nov, 09:22


ЮТУБ

РУТУБ

ДЗЕН

ВК

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

15 Nov, 21:58


Сейчас клиент спросил - ждать на депозите или покупать квартиру?

Ну мое мнение вы знаете: я за хорошую недвижимость, а излишки можно и на депозите крутить - пусть доход приносят. Он в ответ вот что написал.

Я к тому, что депозиты сейчас и правда очень классные и у меня есть. Я только за них! Тем более сейчас не 2015 год, скорее всего риски минимальны.

Но я там просто деньги на жизнь храню и подушку безопасности, ведь проценты и правда сказочные.

Но все держать опасаюсь, может и не прав, но лучше буду в качественном бетоне на 70-80%.

Жаба меня каждый день атакует. Но я из-за нее уже потерял когда-то кучу денег на трейдинге. Хватит.

Но вы решайте сами. Я тоже не знаю, что будет дальше. Просто консерватор и любитель синиц.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

15 Nov, 21:32


Сейчас подбираю людям квартиры на вторичке из самых недорогих.

Вот, например, самая дешевая студия в Сигнальном, их там всего четыре в продаже на кучу домов под 30 этажей, а значит неплохо покупают. Стоимость сейчас - 9.3 млн. И продавец еще поднял прайс, что удивительно.

А как меня хейтили ровно год назад за пост, в котором я советовал клиенту покупать там студию за 7.5 млн, вот тот пост: https://t.me/Kharyb/3958 Даже говорили, что скоро цены рухнут, а тут мусорный завод и промка!

Я же видел район в пешей доступности от метро Владыкино. Рядом с Ботаническим садом и ВДНХ, да и центр недалеко и недорого.

Прошло время - всего год прошел! Студии теперь на 2 млн дороже. Сколько это в процентах? Даже если за 9 продать, а за эти деньги ее точно купят - это плюс 20%. Тогда таких депозитов не было.

Аренда на студиях там сейчас - от 50000. Если красиво меблировать, как это делаем мы для своих клиентов, то можно сдать за 55-60. Это грязная доходность около 9% годовых у клиента.

Вот наши работы по меблировке, несколько примеров:

https://t.me/KharybO/11601

https://t.me/KharybO/11913

https://t.me/KharybO/11681

https://t.me/KharybO/11310

Если вам надо также - пишите в личку.

Ну так прав я был или нет, когда советовал их покупать за 7.5 млн год назад студии в Сигнальном? Просто у меня большой опыт и хорошее знание Москвы.

Как же сейчас пишут, что рынок не вырос? А это что, не рост?

Но это не все!!! Вот пост, где я советовал эти студии покупать по 5.6 млн 24.10.2022: https://t.me/Kharyb/1204 И ведь тогда тоже все ждали падения и говорили, что у меня всегда все растет. С тех пор рост на 65% за два года.

Зачем я это показываю вам сейчас? Просто время всегда все расставляет по своим местам.

Вот и сейчас очень много хейта, когда я не верю в падение цен на хорошую недвижимость и говорю о росте через пару-тройку лет. Но время пройдет и мы с вами все увидим.

А в моменте, сейчас, будут и акции и скидки и хорошие возможности, как эта: https://t.me/Kharyb/6370 Я там клиентам две квартиры купил - одну за 13 млн, а вторую за 13.2 млн.

И можно заработать на депозитах, я же не против. Главное - вовремя выскочить. Потому что через пару-тройку лет скорее всего цены вырастут примерно так же. Потому что многие люди сейчас ждут падения в депозитах. А его все нет. И не факт что будет.

Будут скидки и акции сейчас, уже есть хорошие, если хотите купить квартиру - мониторьте рынок. Или обращайтесь ко мне за подбором: https://t.me/Kharyb/5238

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

15 Nov, 13:21


Пробили 100 и немного снизились…

Сбер обещал 95, но немножко ошибся 🙂

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

15 Nov, 08:01


Инвест-идея — апарт-отель с программой дохода 1 000 000 за 1 год 😮

Такую программу предлагает апарт-отель Vertical Московская в Санкт-Петербурге.
Компания Vertical с 2014 года строит и управляет апарт-отелями с доходностью до 17% годовых.

Никаких забот для инвестора, всем занимается управляющая компания: поиск арендаторов, сдача, уборка, реклама, выплата дохода, продажа объекта.

Апарты продаются сразу с отделкой и оснащением, сейчас цены стартуют от 4,7 млн руб.
С 15 декабря запланировано общее повышение на 1% (успейте забронировать апартаменты по старой цене)!

Объект уже сдан. Получаете ключи и начинаете зарабатывать с первого месяца.

Купить можно в рассрочку на 1,5 года, первоначальный взнос тогда будет всего 500 тыс. руб. А при покупке в ипотеку ежемесячный платеж составит всего 21 680 р.

❗️ Специалисты из Vertical Московская поделились полезной информацией как заработать на банковском депозите больше с помощью инвестиций в недвижимость! Пишите в бот @Vertical_Moscowskaya_bot и получите PDF файл с конкретной схемой.

Ознакомиться с проектом можно на сайте: https://vertical-invest.ru/

Реклама. Vertical Московская - Вертикаль Московская. Объект введен в эксплуатацию. Застройщик ООО "Орджоникидзе 44". ИНН 7825665048. Не публичная оферта, подробности уточняйте у застройщика.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

14 Nov, 23:04


Вчера пропустил новость. Курс доллара почти 100 рублей. Рост на 17% за квартал - это 70% годовых. Депозиты, говорите?

Скорее всего, если пойдем на 110 за пару месяцев, то будет паника и снова покупки квартир.

Таким образом, сначала валюта, а потом и недвижимость может снова вырасти, как в 2023 было.

Искренне я этого не хочу, но кто ж меня спрашивает?

PS Тут я писал, что по 87 брал валюту и клал под 3%: https://t.me/Kharyb/6072 , потому что такой сценарий считал реалистичным.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

14 Nov, 18:24


В комментариях уже пишут: «Кто же купит новостройку-студию за 9.5 миллионов, со сдачей в 2027 году?!» 🤔

И вы во многом правы, друзья. Депозит в моменте гораздо выгоднее. Но не все люди верят депозитам. Как они размышляют:

Вот есть студия после дешевой меблировки в первой очереди за 13 миллионов: https://www.cian.ru/sale/flat/308209987/. Точно такая же. Отнимаем 500.000 и получаем 12.5 млн. Так же есть и за 11.2, но пока в стройке. Но люди смотрят на картинки и на вторичку обычно - если это конечные покупатели.

Если сейчас купить студию во второй очереди за 9.5 млн, то это будет на 3 миллиона дешевле. Для многих - это аргумент! Не у всех есть 12.5-13 млн на готовую вторичку в первой очереди, а купить хочется для ребенка или под аренду...

А если мы еще и скидки применим, то за 9.2-9.3 миллиона можно взять. А если еще рассрочку применим на полгода, с первоначальным взносом 50%, то вторую половину кладем на депозит и еще 500.000 зарабатываем смело и только потом отдаем деньги ПИКу. Вы тут напишите мне, что с рассрочкой скидок нет, но мы делали своим клиентам 1.5% на подборе, отбивая полностью его.

9.300.000 со скидками, минус 500.000 с депозита, получаем 8.8 млн за студию, со сдачей в 2027 году, которая сейчас продается на вторичке за 12.5. Да даже за 12 если уйдет - то получается уже почти 40% разница с построенной квартирой.

А это уже как два года зарабатывать на депозите по 20%. А если инфляция сделает свое дело и снизит доходность депозита до 10%? Ой, а она же как раз и снижает… Прямо сейчас.

То есть, за два года вы заработаете на депозите всего лишь 20%, а квартиру можно взять на 40% дешевле.

Правда там ждать почти 3 года. Риски тоже есть. И недвижимость может еще упасть в цене, как многие надеятся. А если не упадет? Если вырастет?

Идем теперь дальше, коллеги. Вторая очередь Матвеевского парка ЛУЧШЕ первой. Другие фасады, другие МОПы и прочие приятности, окна больше, отделка лучше и тд. Она как Вангарден, но там плохой вайт-бокс.

Поэтому смотрим стоимость студий в Вангардене - он уже построен и стоит в двух шагах - тот же Матвееский кластер. Вот объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/309898843/ На вторичке не нашел, никто не продает.

Цена 12.3 с вайтбокс. А мы покупаем с полной отделкой, которую придется делать и это примерно 1.2 млн минимум. Получаем - 13.5 млн. А это уже дороже на 50% примерно, чем МП2.

И вот те люди, которые готовы подождать и купить дешевле - будут покупать сейчас. А раньше не брали, так как разница в ценах не была такая большая. Вот и весь фокус…

Ну а если еще недвижимость за три года подрастет на 20% - просто на величину вероятной самой низкой инфляции, то 8.8 млн превратятся в 15 млн за такую студию в 2027 году.

Или цены на квартиры не вырастут? Упадут? Никто не знает. Я вижу большой рост денег на депозитах и куда-то они пойдут через три года точно. А куда им идти? Во все товары. В том числе - в квартиры.

А если застройщики сейчас сократят стройки, то предложение тоже снизится.

В общем много переменных, все учесть невозможно, наблюдаем…

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

14 Nov, 17:50


ПИК снижает цены:

Пока на вторичке хорошие продажи и ПИК поднимает цены в некоторых проектах на ключах - он же снижает прайс на долгие стройки.

Сегодня была переоценка в новой очереди Матвеевского парка. Клиент радостно забронировал там студию сам, без меня. Цены - ниже стартовых, которые были летом.

На самом деле, я этого ждал. Помните разбор этой очереди от 22 августа? Вот он был: https://t.me/Kharyb/5860 Скрин из него прилагаю на картинке вверху.

Тогда я писал, процитирую себя дословно: «В общем как инвест или под аренду - не интересно. Спасет их только семейная ипотека, которой скоро не будет. Надеюсь на дисконт в 10% через месяц-два здесь».

Все произошло точно так, как мы с вами и ожидали… Знаете почему? Потому что опыт тогда говорил, что никто не будет покупать под аренду и инвестиции квартиры, с доходностью 5.5%, со сдачей в 2027 году. На этом основании я и говорил, что они снизят цены на 10% через месяц-два.

Это называется - видеть картину целиком 🙂

Но теперь, в моменте, давайте снова считать доходность. Аренда там сейчас в районе 60000. Значит 60000 умножаем на 12 и делим на 9.515.827 и умножаем на 100... Получаем грязную доходность 7.5%. Маловато, но уже лучше.

А если к тому времени ставка аренды будет на студиях 70-80 тысяч, что вполне возможно, из-за высокой инфляции и роста доходов россиян (аренда - честный рынок, она всегда растет только тогда, когда люди могут платить больше, когда детей могут отправить в Москву на учебу или зарплаты растут), то доходность приближается к 9.5% грязными 🤔.

Чистая доходность всегда меньше на 1% у нас, потому что нужно учесть затраты на коммунальные платежи, амортизацию и на налоги. У вас может быть на 2%, если выберете плохого арендатора или неправильно будете заниматься. Просто мы уже давно все грабли прошли, а у вас они впереди и после сдачи квартиры придется аккуратно их обходить. Если хотите сдавать квартиру с нами, то условия здесь.

В общем эти показатели уже становятся потенциально интересными для рынка! Поэтому я меняю свое мнение с негативного, на нейтральное по этому проекту.

И теперь, на подборах, уже внимательно присматриваюсь к новой очереди Матвеевского парка. Не всем он подходит, согласен, но все-таки! Вчера я подобрал 2 студии с полной отделкой клиенту в другом комплексе, но со сдачей уже в конце 2025 года, с такой же арендой и перспективами!

Если вам нужен подбор новостройки или вторички, то условия тут: https://t.me/Kharyb/5241

По 2 очереди Матвеевского парка можно еще подождать снижения цен на 3-4%, так как семейную ипотеку сильно подрезали, но это не точно. От нынешних уровней туда уже начинают заходить инвесторы с наличными или просто люди, которые берут под аренду. Как мой сегодняшний знакомый - он сам себе купил, меня не сильно спрашивая.

Но я бы покупал МП сейчас лишь в льготную ипотеку. Все-таки срок сдачи долгий и с кешем пришел бы за 9 млн. Если будет, в чем я уже не уверен. В общем посмотрим, люди постепенно к нам приходят и с семейной ипотекой и с наличными, так что не факт, что еще упадет цена…

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

13 Nov, 04:01


Вам говорят неправду. Реальная доходность от аренды 6-7 %! Дома быстро рассыпаются❗️

Я тут с коллегой хотел в зуме просто проконсультироваться для себя, но потом решил, что кому-то из вас может быть интересно.

Давно мечтаю и стремлюсь организовать свою жизнь таким образом, чтобы все холодное время года жить в Таиланде, потому что Азия мне нравится.

Нравится климат, люди, еда, океан, пальмы, кокосы, морепродукты и фрукты, расслабленность и простота, шорты и тапки, сап и весло 🤣

Вместо вот этого вот всего, почему бы не открыть двери в лето? Вот я и ищу свои. Видео скорее записал для себя любимого, но вдруг и вам будет полезно:

https://youtu.be/nSmOPYBfLt0

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

12 Nov, 14:48


С с 15 ноября банк возобновит проведение сделок по льготным программам «Семейная ипотека» и «Ипотека для IT».

Минимальный размер первоначального взноса по всем льготным программам составит 20,1% по объектам партнеров-застройщиков.

Такой же уровень будет сохранен при оформлении ипотеки с увеличенным лимитом или с помощью оплаты комиссии застройщиком.

В остальных случаях размер первоначального взноса будет начинаться от 50,1%.

Примерно тоже самое анонсировал недавно и ВТБ. Только сохранил для зарплатных клиентов первоначальный взнос 20%. Сейчас все пойдут в бухгалтерию просить поменять зарплатный банк))

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

12 Nov, 14:14


Росреестр - инфоцыган 🔺🔺🔺🙂 !

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

12 Nov, 11:08


Наблюдаем за рассрочками застройщиков❗️

Еще год назад длинные рассрочки без переплат чаще всего встречались в экономе и комфорте, а сейчас классные условия можно найти в бизнесе и премиуме. Более того, они пользуются спросом.

Смотрим на условия рассрочки, которую нашли в премиум-проекте ARTEL в районе Преображенское от девелопера Stenoy. Это 2 клубных дома по 12 этажей на Электрозаводской с камерной архитектурой для тех, кого перестали впечатлять башни и свечки. Внутри топ-благоустройство от GAFA, продуманные планировки, консьерж-сервис, отдельный вход и парковка для курьеров. Цены для премиума — адекватные (пока еще).

⭕️ Первый взнос здесь всего 10%, а сама рассрочка выдается сроком на 20 месяцев, т.е. почти на 2 года. Без переплат и промежуточных платежей — самое то для гибридной схемы покупки с депозитом: вносим первый платеж за квартиру, фиксируя ее стоимость, остальное на вклад под понятный процент, а через год или два после получения дохода, можно внести остаток.

⭕️ Кроме того, есть приятная скидка 30 000₽/м² на отделку.

Посмотреть на планировки, запросить акционные лоты: https://clck.ru/3EZ4SK

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

05 Nov, 20:24


Хочу из эфира показать модель будущего на 2-3 года:

Инфляция - рост ставки ЦБ - переход к сберегательной модели поведения общества - рост денежной массы и сокращение производства товаров и услуг - рост цен на товары и услуги, в следствие их сокращения, снижение ставки ЦБ, рост цен на все - на величину инфляции и выше.

Расшифровал вот тут: https://www.youtube.com/live/vvEioE6ID2g?si=OUOpsgEzLWY4GDgf

Согласны?

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

04 Nov, 14:38


Ради интереса продолжаю следить за количеством квартир в продаже в Москве и МО.

В августе было 219.404, а сегодня 215.839 - смотрите скрин.

Если количество квартир в аренде растет, то в продаже объектов становится немного меньше.

Парадокс. Ведь ждуны обещали обвал рынка и увеличение предложения в два раза - до 400.000.

Чисто математически цены падают на 30%, если количество объектов в экспозиции увеличивается в 2 раза.

Именно так было в аренде, когда с 20000 до СВО, стало 40000 квартир в экспозиции весной 2022 года. Тогда аренда упала на 30%.

Почему же так происходит? Почему же квартир становится меньше, а не больше в продаже? Что-то пошло не так? Или все идет как я вам говорил на протяжении года в эфирах?

Как же случится обвал цен на вторичке и в стройке, если объектов меньше становится, а?

Ипотека на вторичную недвижимость уже год как недоступна, где падение цен, рост непроданных объектов? Может все-таки дело в росте денежной массы и работе ВПК? Как я и говорил на прошлом эфире?

Цены на вторичке год назад были ниже… Есть тут оптимисты, верящие в снижение цен? Когда оно будет?

Харыбин снова прав?

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

03 Nov, 12:39


Что будет с ценами на недвижимость в 2025-2026 и в 2030 годах.

Добавил эфир в

ДЗЕН

РУТУБ

ВК-сообщество, в котором скоро будет новый форум.

И ЮТУБ

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

03 Nov, 12:06


Вот такую квартиру мы купили клиентке позавчера за 13.4 млн в рассрочку на полгода без удорожания. Я еще 1.5% скидку сделал, вышло 13.2 млн.

Это ЖК Большая Очаковская. Там несколько дней были такие цены.

Ранее, там же, такую же квартиру мы купили другой клиентке за 13 млн , если посчитать скидку, когда застройщик резко снизил цены.

Сейчас - сами видите. Вот пост был вчера: https://t.me/Kharyb/6312

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

03 Nov, 11:09


Как оценить инвестиционный потенциал проекта бизнес-класса?

Бизнес-сегмент может принести хороший доход, но он довольно сложный при оценке инвестиционной привлекательности конкретного объекта.

Это и не массовое жилье, где главное – доступная цена, и не элитка, где чем эксклюзивнее, тем лучше. При выборе объекта бизнес-класса нужно учитывать комбинацию многих вводных.

Рассмотрим на примере Stories на Мосфильмовской от OCTOBER GROUP, поскольку даже в текущей реальности проект продается активно.

Итак, на что смотреть при выборе квартиры бизнесе?

⭕️ Локация здесь

Для бизнес-класса жизненно важны два фактора: транспортная доступность и престиж района. Так что осторожнее с «бизнесом» за МКАД или в дешевых районах.

Смотрите районы поближе к центру и на западе, рядом с метро. У Stories тут все хорошо: ЗАО, Мосфильмовская улица, при этом всего 5 минут от метро «Аминьевская» и 20 минут до центра на авто.

⭕️ Цены сейчас от 14 млн. руб. При этом девелопер периодически проводит акции и предлагает разнообразные финансовые инструменты покупки. Например, сейчас предлагается скидка до 20% на квартиры в 29-этажном корпусе Stories Tower и 11-этажном Terrace House. Рекомендую следить за спецпредложениями – могут быть очень приличные скидки.

⭕️ Повышающие характеристики:

Обращайте внимание на элементы из соседнего (более высокого) сегмента, которые присутствуют в проекте – они дадут добавленную стоимость по сравнению с другими проектами бизнес-класса.

В Stories мы видим из премиума: панорамное моллированное остекление, пентхаусы на верхних этажах, дизайнерские лобби с библиотекой, детский клуб площадью 266 кв.м, продуманное многоуровневое благоустройство, эксплуатируемую кровлю с пространствами для спорта и отдыха.

⭕️ Та самая уникальность:

Понимаю, что слово уже набило оскомину. Тем не менее, именно те черты, которые делают проект действительно редким на рынке, обеспечат его ценность в долгосрочной перспективе. Здесь это архитектура от международного бюро NIKKEN (проектов зарубежных архитекторов сейчас меньше 10% на московском рынке), квартиры с террасами и большими лоджиями, полноценное бизнес-пространство в стилобате, что сделает проект всегда востребованным среди тех, кто хочет жить и работать в одном месте.

Реклама: ООО «СЗ «ЭТАЛОНИ Европа»
ИНН 7709448420
Erid: 2VtzqvEMJKw

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

02 Nov, 11:12


Рассказал подробно и просто - что будет с ценами на квартиры сейчас и через год и через 5-10 лет. Перекопал массу материалов и дал простую формулу: https://www.youtube.com/live/vvEioE6ID2g?si=-89YyYaASFzGS9Ac

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

02 Nov, 11:10


Вчера был интересный подбор❗️

Клиентка пару месяцев назад обратилась за продажей своей старой квартиры в Измайлово, которую мы сдавали.

Часть денег хотела вложить в евро-двушку для сдачи в аренду и стабильности, а часть - держать на депозите.

Продали мы квартиру за 21 миллион. Решили половину или чуть больше потратить на новую квартиру, а остальное - на депозит положить. Для диверсификации, чтобы сохранить деньги и сыну потом оставить.

Я подобрал почти построенную евро-двушку на Западе Москвы, рядом со всеми ВУЗами, метро, со сложившейся инфраструктурой вокруг, за 13.4 млн! Покупка от застройщика и никаких рисков. Ключи - через несколько месяцев.

Есть беспроцентная рассрочка на полгода БЕЗ УДОРОЖАНИЯ с первоначальным взносом 50%, то есть нужно сразу внести 6.700.000.

Вторые 6.700.000 клиентка должна внести через полгода, а пока что будет держать на депозите.

За полгода 6.700.000 ей принесут на депозите 770 500 рублей. Вычтем их из стоимости квартиры и получим 13.400.000-770.500 = 12 629 500.

Также я добьюсь скидки 1.5%, чего сама клиентка не добилась бы от застройщика, потому что использует рассрочку без удорожания и без процентов.

Получаем стоимость квартиры 13.199.000. Математика становится еще лучше, но я уже не буду пересчитывать, кому надо - сам сделает.

Такие квартиры были по 15 млн еще пару недель назад. Сейчас же мы берём ее практически за 12.5 млн, если мою скидку применить и рассрочку.

Аренда этой квартиры сейчас - 80000 в месяц. Ликвидность - отличная, ведь снимают и студенты и взрослые - Запад Москвы и рядом с метро и вся инфраструктура.

Вот за что я беру свою плату за подбор. Условия тут: https://t.me/Kharyb/5238

Прошу с понимаем отнестись к тому, что я закрою комментарии к данному посту. Не хочу, чтобы гадали, какие комплексы мы берём, потому что квартир там немного и люди просто выкупят остатки, подняв цену. А я бы хотел, чтобы объекты забрали мои клиенты по хорошей цене.

Когда все купим, я обязательно расскажу все подробности и какие жилые комплексы брали и лоты. Но пока - рано.

Данные квартиры застройщик продает только за наличные, отсюда и хорошие условия. В семейную ипотеку взять не получится.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

01 Nov, 13:30


Интересные мысли от подписчика нашего чата, Vladimir Akademikoff:

«Никогда не рассматривал возможность приобретения хрущобы (даже в страшном сне такое не приснится), но ради спортивного интереса периодически слежу за ценами в своем городе. Недавно ходил по окрестностям авито и с удивлением обнаружил, что двушки-хрущобы (43-45 кв.м, 1960-х годов постройки) продаются в Петрозаводске в среднем по 4 миллиона рублей (это почти 100 тысяч рублей за квадрат!). Не хочу даже думать, кто и зачем приобретает эту чудо-архитектуру, но зато могу вам рассказать, сколько стоила эта же архитектура ровно 25 лет назад.
25 лет назад моя бабушка выделила моей двоюродной сестре 8 тысяч долларов (которые мы с отцом благополучно спасли перед дефолтом 17-го августа 1998-го года, а в благодарность за это я получил по наследству дырку от бублика), ее мать (моя тётя) добавила еще 2 тысячи долларов и купила своей дочери как раз такую хрущобу-двушку за 10 тысяч долларов (в рублях это было 250 тысяч). Что можно было купить на эти деньги 25 лет назад? Можно было за 10 тысяч долларов купить 4-летнюю «Вольву» последней модели в отличном состоянии (новая такая машина стоила в конце 1990-х 25-40 тысяч долларов, в зависимости от комплектации). Следите за движением рук. Открываю снова авито, смотрю текущие цены на б/у «Вольво» - последние модели в отличном состоянии 4-летнего возраста стоят ровно 4 миллиона рублей. Оказывается, паритет цен между б/у автомобилями и квартирами не изменился! Между делом напомню, что в 1999-ом году никакой ипотеки еще не существовало, и слов таких даже никто не знал. Точно так же и сейчас ипотеку на вторичку де-факто уже почти никто не берет. Выходит, что цены на вторичку на нашем рынке как минимум не завышены.
Обратите внимание: 4-летняя хорошая иномарка 25 лет назад стоила 10 тысяч долларов, а сейчас – около 40 тысяч долларов. Вот вам и реальная инфляция самой стабильной валюты в мире - доллара – 4-кратное обесценивание за 25 лет. И не надо мне рассказывать сказки, что сейчас машины якобы «круче»! 25 лет назад автомобили делали из металла, а сейчас из фольги. И электроника эта никчемная по большей части компостирует мозги автовладельцам (особенно это касается нынешних моделей «Вольво»!), чем помогает в реальной жизни.
Теперь давайте посмотрим, как изменились зарплаты в Петрозаводске за 25 лет. В 2024-ом средняя зарплата у нас составляет 70 тысяч рублей. В 1999-ом – полторы тысячи (по номиналу, естественно). Рост номинальной средней зарплаты за 25 лет – в 46,7 раза. Рост номинальной цены на хрущобу-двушку – в 16 раз (4000000/250000). Рост зарплат опережает рост цен на вторичку почти в 3 раза (46,7/16). Напоминаю, фактор ипотеки тут роли не играет, потому что в 1999-ом ее вообще не было, а сейчас запретительные ставки. Вывод: в рублях вторичка явно недооценена.
Чуть не забыл про курс доллара. Номинальный курс доллара к рублю вырос за прошедшие 25 лет почти в 4 раза. То есть хрущобы дорожали в 4 раза быстрее чем доллар – 16 раз против 4 раз (это к сведению любителей держать доллары под матрасом).
Прошу осознать эту невидимую связь между ценами на квартиры и автомобили. Это два самых дорогих и альтернативных товара, я бы даже назвал эти товары антиподами. У миллионов людей стоит именно такой выбор – купить или машину, или квартиру. На каждого второго Васю-понтовщика, который готов распотрошить свою кубышку и купить б/ушную иномарку, найдется своя жена, которая резонно ему скажет: «Иди ты нахрен со своими понтами! Езди на своей старой машине. Давай лучше квартиру купим!». И спрос колеблется именно между этих двух огней: квартиры - машины. Не может паритет цен между квартирами и машинами очень сильно изменяться. Как было доказано в данной статье, данный паритет цен за 25 лет фактически не изменился.
PS: на всякий случай: даже если очень хочется, хрущобы приобретать НЕ НАДО!»

Я всегда с радостью опубликую ваши материалы, если они будут интересными, грамотно и объективно составлены.

Попасть в наш закрытый чат теперь можно только по этой ссылке.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

01 Nov, 04:01


Инфляция растет, несмотря ни на что. Набиуллина прямым текстом говорит, что ЦБ нужна победа и за ценой они не постоят - будут повышать ставку настолько, насколько это необходимо для достижения инфляции 4%❗️

Основные тезисы, на мой взгляд:

⭕️ Невозможно сдерживать инфляцию 8-9%. Это просто опасно и может привести к непредсказуемым последствиям.

⭕️ Инфляция 10% - это дырявый карман граждан. Не у всех растет зарплата на 10% в год.

От себя я могу добавить, что инфляция 10% сейчас и 4-5% через пару лет - это рост цен в два раза за 10 лет. На все. Особенно на товары первой необходимости, вроде жилья и продуктов.

Но, что-то мне подсказывает, что цены могут вырасти в два раза уже за 5-7 лет и реальная инфляция несколько выше. Время покажет - насколько я буду прав.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

31 Oct, 21:40


Наш традиционный эфир готовлю, пишу много. В субботу, в 12:00, будет интересно.

Очень просто и понятно выстраивается формула из всего происходящего и прогноз на 5 лет по недвижке и инфляции.

Переменных просто море, но в целом все просто и понятно.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

31 Oct, 14:35


Коллеги, хотел напомнить, что наш инвестиционный добрый чат теперь - частная группа. Из-за засилья ботов. Вход только по ссылке: https://t.me/+qqVfxdTuxUU1YTcy

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

31 Oct, 11:54


Отвлечемся. Пожалуюсь вам 🤔

Я одного понять не могу.

Когда я в садике делал аппликации как Матисс, взрослые лишь снисходительно качали головой и ставили в пример птичек Сережи.

Когда я во втором классе, на уроке рисования, написал красками нечто похожее на кувшинки Клода Монэ, мне поставили тройку.

Когда я, в 12 лет рисовал кубизм, вдохновившись работами Брака, мне говорили, что это брак и я перевожу бумагу, которой в 90-е было мало, как и всего остального.

Тут одно из двух: либо я еще пока непризнанный гений, либо мир легко внушаем 😂

Ps А когда я рисовал в стиле Пикассо, бабушка лупила меня тапком, а старший двоюродный брал ржал как конь 🥹

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

29 Oct, 05:02


Давайте посмотрим, что было с ценами на новостройки за предыдущий год - с сентября 2023 - по сентябрь 2024:

Красная линия - инфляция.

Зеленая линия - индекс роста цен новостроек.

Источник: ДОМРФ

Средний рост цен за год на новостройки по всей Москве, включая Новую Москву - 16%, инфляция - 9.6%.

Это с учетом всего новостроя, не только ликвида. И Новой Москвы.

👇 Выводы:

⭕️ Рост цен на новостройки сравним со средним процентом по депозитам за прошедший год.

Но! Как всегда, важны детали 🤗

Я не зря выше обозначил, что это все - и ликвид и неликвид, включая Новую Москву! Ликвид вырос сильнее, мы это много где смотрели с вами, например тут: https://t.me/Kharyb/5267 (очень любопытный и понятный обзор).

⭕️ Даже средний рост цен почти в два раза обогнал инфляцию. Если же взять наши с клиентами кейсы, то вообще - космос.

⭕️ Весь этот бурный рост цен во многом обязан именно льготной ипотеке. Это четко видно на графике.

Видите плато в январе? Я тогда всем советовал покупать квартиры, писал, что коррекция есть: https://t.me/Kharyb/4455

Также есть провал в августе, видите на картинке? Это связано с сильным ростом цен в июне и отменой большинства льготных программ в июле. Об этом я предупреждал еще в апреле 2024 тут: https://t.me/Kharyb/5081

⭕️ Дальше мы видим некое восстановление в сентябре, на выдачах семейной ипотеки и росте денежной массы.

Что будет дальше - прогнозировать сложно, но мы с вами обязательно можем попробовать!

Вам вообще интересны такие аналитические посты? Поставьте 👍, если нужно продолжать.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

28 Oct, 15:46


Но, прежде чем покупать ПИК, вы должны знать и проблемы, которые бывают с этим застройщиком❗️

Вот пишет подписчик, привожу без правок и комментариев:

«Добрый день! Брали квартиру в барклая 6
А можно попросить вас подсветить проблемы пика? В данном случае по первой очереди барклая 6.

1. Сдача дома планировалась на май 2024. Задержали на полгода, рвэ получили в октябре, но ключи не торопятся выдавать. Некоторые корпуса до сих пор внутри не готовы, в некоторых квартирах еще только пол заливают. Ходят 10-20 работяг на весь корпус.
Пик сознательно не торопится до конца года, так как судится с ним не получится из-за маратория.
2. Пик продавал квартиры в этом жк в первой очереди в начале 24 года как мошенник, так как знал, что в мае 24 они не сдадут, но изменили дату на сайте и в дду только в апреле 24 сразу на несколько месяцев и каждый раз переносили.
3. Пик изменил договоры дду по разнице площади - было 0.5 метра, а стало 3%. Уже зная, насколько в среднем уменьшатся квартиры (около 2% по большинству квартир).
4. За перенос сроков ипотечные банки требуют справки, а пик высылает смс. Справки дает платно! То есть задерживают даже после рвэ передачу ключей, за уменьшение площади платить не будут, так еще за перенос сроков покупатели должны платно купить справки!

Очень надеемся на резонанс. Верим в Вас!
Если будет пост - отпишусь в чате нашего недостроя) вы крутой)»

Собственно, мораторий действительно дал возможность застройщикам нарушать сроки в 2024 году без штрафов.

Такие проблемы бывают почти с каждым девелопером, поэтому на подборах я часто изучаю договор с застройщиком и сопутствующие риски.

Но, справедливости ради, в итоге все сдают и недочеты исправляют и неустойки бы заплатили, если бы не мораторий.

Если же вы боитесь, то покупайте лучше вторичную недвижимость. Но здесь свои риски - продавец может и в банкротство скатиться и материнский капитал тайно использовать и продать как есть и наследники объявиться и много всего бывает.

Мы можем все проверить и провести сделку по вторичке или подобрать лучшую новостройку, условия здесь: https://t.me/Kharyb/5241

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

28 Oct, 13:36


Вот еще 3 месяца назад обсуждали: https://www.youtube.com/live/wXY0NUKyI2w?si=QVyyQ8W1BsS4rK2p

Как Набиуллина поборет инфляцию? А если поборет, то такие высокие ставки никто долго держать не будет? В общем логика такая, как вы считаете?

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

28 Oct, 12:15


Про обычные П44Т и ПИК поговорили, а теперь давайте обсудим инвестиционный цикл ЭЛИТКИ❗️Тут все даже интереснее.

Мы с вами обсуждали, что комфорт-класс «живет» около 7-8 лет, как инвест на рынке. А бизнес-класс остается востребован лет 15. А что касается элитки, то интересные проекты в классных локациях могут быть интересны покупателям и 20 лет и даже больше!

Москва очень разнообразна в плане архитектуры, в том числе и жилой недвижимости.

Есть типовые панельные проекты, формирующие облик спальных районов.
Есть монументальная фасадная сталинская архитектура главных проспектов города.

Тихий центр с доходными домами начала прошлого века и дорогими современными клубными проектами.
Новые микрорайоны от ПИК, которые ни с чем не перепутать. Хоть и люблю Западный порт, но панораму Филей он сильно покалечил, на мой взгляд.

Анализируя новый ЖК, подумал - а ведь есть жилые комплексы, имя которых стало нарицательным наряду со Сталинскими Высотками, Домом на Набережной и Домом Наркомфина!

Сейчас в Москве строится много ЖК, но многие ли их названия люди будут знать через 10 и более лет?

Бадаевский, Red7, Nicole и некоторые другие проекты Премиум сегмента обязательно войдут в историю архитектуры города, а то и мировые справочники (простите за пафос, но ведь классные проекты).

С другой стороны - многие дома от ПИК и стеклянные башни от MR-group имеют довольно обыденный дизайн, да простят меня великие и страшные! Нет, они хорошие, я их подбираю людям, но правды ради - часто не хватает изюминки!

Донстрой, кстати, мне кажется более запоминающимся. У них большой опыт создания именно знаковых проектов.

Алые Паруса, на которые я стоял и смотрел еще простым юношей снизу вверх, считая что там живут какие-то небожители 20 лет назад! Тогда я не представлял себе - как заработать на такую недвижимость, но очень хотел…

Триумф-Палас, Воробьевы Горы вне конкуренции - эти ЖК уже стали визитными карточками города.

Сейчас строятся большие районы: Символ, Событие и Остров. У современных проектов застройщика получаются довольно интересные внешне районы, а не сборная солянка разных проектов в одном месте типа Селигерской (тоже люблю и не обижаю, но разница заметна).

Совсем недавно вышел в продажу 7й квартал в ЖК Остров. Я его еще хочу подробно разобрать - поставьте лайк 👍, если вам интересно будет почитать. Наберём 500 лайков под постом - сделаем, нет - нет!

Потому что там максимальная удаленность хорды и виды на парк Фили и Реку. Отсутствием данного сочетания грешат более ранние очереди Острова. Интересная архитектура, которая продолжает идею 8го и 10го кварталов, но добавляет свои особенности.

Кому интересны цифры:
1179 квартир и 1534 машиномест. Коэффициент соотвествует премиалке.

Разделение домов по уровню исполнения. 7 корпус - Бизнес класс, 1-6 корпуса - Премиум. В премиум корпусах больше нарезка площадей, почти все квартиры - видовые, выше потолки и больше размер остекления.
Нет студий, практически отсутствуют однокомнатные квартиры. Средняя площадь около 110 метров.
Есть корпуса с полной отделкой.
Ключи - конец 2028 года.

Ребята справились и сделали неплохие планировки для такой сложной формы фасадов, хотя без совсем неликвидных лотов не обошлось. Но это уже на подборе обсудим.

Как я уже писал ранее, квартиры в Острове плохо подходят для быстрых инвестиций или аренды, основные покупатели те, кто берет для себя на будущее. Для жизни и сохранения БОЛЬШИХ денег. Потому что локация уникальна, таких больше нет, много об этом уже писал.

Малых площадей нет, а цены сравнимы с аналогичными лотами, где ключи будут выдаваться на пару лет раньше. Но мне нравится эта очередь.

Главный минус квартала - сроки реализации. С другой стороны… К 28-му году покупатели будут заселяться не в большую стройку, а в уже готовый новый район.

А какие современные ЖК, которые останутся актуальными через десятки лет назвали бы вы?

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

28 Oct, 11:00


«Вот ты пишешь про 30 лет, а не говоришь, что уже через 10 лет недвижимость эта не будет ликвидной❗️» - так написал один из комментаторов этого поста.

На самом деле, он просто невнимательно читал пост. Ведь я там уже ответил про П44Т.

Вот, например, дом. Построен он был в 2000 году или даже раньше, мы там себе покупали первую однушку за 30000 долларов как раз в 2000 году. Сейчас стоимость можно глянуть в первом попавшемся объявлении: https://www.cian.ru/sale/flat/306638071/ Ее продают за 110.000$ !

Это обычный панельный дом. Слышимость хуже ПИКа, я там много лет прожил - соседей за стеной слышал, розетка промерзала…

Но! До сих пор у этих домов очень много любителей. Сейчас в комментариях про преимущества обязательно напишут.

Что это значит? Что и в 2030 году здесь будут люди прекрасно жить, продавать квартиры и покупать, арендовать и сдавать. И ликвидность вполне приличная. Если вы хотите купить или продать или сдать квартиру с нами, то условия тут: https://t.me/Kharyb/5238

Со временем эта локация стала лучше. Не хуже. Ликвидность выше.

Так почему же я советую раз в 5-7 лет продавать квартиры и реинвестировать?

Все просто. Рост цен замедляется! Данный дом уже почти не растет много лет в цене. Он востребован, прекрасно продается и покупается, но растет только на уровне инфляции, не более.

Таким образом, если вы инвестор, вам надо через 5-7 лет «выходить» из одной локации и дома и «заходить» в другую.

Потому что я подбираю клиентам недооцененные локации и дома, которые растут сильнее и на этом канале много кейсов, вот например: https://t.me/Kharyb/5893 Еще я руководствуюсь будущими перспективами, изучаю градостроительный план, вот еще пример: https://t.me/Kharyb/5955

Использую знание Москвы, потому что работаю с 2007 года и сам обошел все районы и везде сдавал и продавал квартиры, что позволяет мне видеть картину целиком и понимать перспективы жилых комплексов и локаций, как это было с этим ЖК: https://t.me/Kharyb/6027

Именно инвесторам нужно реинвестировать через несколько лет, после того, как локация и жилой комплекс сильно выросли и свое отработали. Обычным людям это не нужно!

Потому что все нормальные жилые комплексы и локации будут востребованы и через 30 лет. А ненормальные - они и сразу никому не нужны.

Если вам нужно подобрать лучшие новостройки или построенные квартиры на вторичном рынке, то наша команда к вашим услугам. Условия строгие, но справедливые написал здесь: https://t.me/Kharyb/5241

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

28 Oct, 09:00


Инвестировать или бояться вложений в зарубежную недвижимость?

Выбор между инвестициями и страхом перед ними зависит от того, насколько вы владеете достоверной информацией. Успех инвестиций в недвижимость за границей определяется вашей подготовленностью.

На 2024 год ведущие аналитики рынка недвижимости отмечают 4 локации, которые у россиян представляют наибольший интерес для инвестиций в недвижимость: Турция, ОАЭ, Таиланд и Индонезия (Бали).

Однако прежде чем принимать решение об инвестициях, необходимо тщательно изучить рынок каждой из этих стран, например, застройщики на Бали открыто предлагают приобретать любой объект используя USDT или криптовалюту.

Где получить актуальную и свежую информацию о налоговых изменениях, окупаемости от аренды, визах и прочих отличиях?

Андрей и его команда провели большую работу и подготовили презентацию на своем канале, в которой собрали всю необходимую информацию на 2024 год. Презентация поможет вам провести объективную оценку и составить собственное мнение о рынке недвижимости в выбранных странах.

Переходите 👉 по ссылке на пост: https://t.me/fisher_estate/103, в чат (напишите "гайд") и получите сразу презентацию с анализом перспективных стран для инвестиций и проживания на 2024–2025 год.

#РМ

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

28 Oct, 05:35


Загадка❗️

Месяц назад клиент забронировал квартиру за 14.5 млн. Евро-двушка 42м2 с отделкой на Западе Москвы, рядом с ВУЗами. ПИК+

С ипотекой разбирался, застройщик продлил бронь. Сейчас покупает. Данные такие:

Ипотека - 4%. Первоначальный взнос 3 млн. Платеж 55000 в месяц. Аренда сейчас была бы 100.000 в месяц - то есть перекрывает в два раза платеж.

На вторичке такие лоты сейчас продают за 17-17.5 млн. Реально продать вполне. Люди за кеш берут с отделкой.

Через 3 года, даже с учетом обычной инфляции, ценник подрастет на 25%. То есть, данная квартира будет стоить реально 21 миллион. Аренда будет 120.000 в месяц. Платеж - 55000 в месяц…

Вы бы купили такую квартиру, при таких исходных данных? На мой скромный взгляд - очень даже круто получается. Вот смотрите:

Если платить данную ипотеку ВСЕ 30 лет, то квартира вам обойдется всего лишь в 22 миллиона, это уже с учетом процентов.

За 30 лет эти 22 миллиона превратятся в очень небольшие деньги. По крайней мере, 24 года назад, 100 рублей по покупательской способности были как 1000 рублей сейчас. Я хорошо помню, как ходил на рынок.

Допустим, средняя аренда за 30 лет будет чистыми 120.000. Это уже за вычетом коммунальных услуг, налогов, ремонтов. Просто такая квартира 30 лет назад сдавалась за 150 долларов. Потом уже, в рублях - за 40000, если вспомнить 2010 год. Сейчас она стоит 85.000.

Стоимость данной квартиры 30 лет назад была бы около 20000 долларов. Считаю в долларах, потому что тогда все так считали. Сейчас она продается за 150.000 долларов. После выплаты всех процентов, по нынешнему курсу, клиент заплатит 227.000 долларов за эту квартиру за 30 лет.

Допустим, что ценник за 30 лет в баксах подрастет меньше - раза в 2.5 в валюте. Не в 7 раз, ведь тогда имел место эффект низкой базы 90-х годов.

Что на выходе за 30 лет получим:

1. Надежнейший актив в виде хорошего жилого комплекса и развитый район на Западе Москвы. Напомню, что многим домам серии П44Т уже по 24 года и они отлично котируются до сих пор. Это вам не акции.

2. Недвижимость, стоимостью 375,000 тысяч долларов. Из них клиент выплатил 227.000, а значит заработал 148000 долларов. Немного? Согласен!

3. Аренда 30 лет кормила и приносила в среднем 120.000 рублей чистыми. Умножаем эту сумму на 12 месяцев и потом на 30 лет. 43.2 млн рублей.

То есть 43 миллиона рублей, плюс 148.000 долларов. С одной квартиры. Я правильно все считаю?

А если таких квартир 3? Именно столько у этого клиента их, ведь он раньше еще парочку взял - в 2022 и в 2023 годах. Те уже подросли в 1.5 раза. Я за подбор таких квартир в Москве брал 160.000, условия здесь: https://t.me/Kharyb/5241

Может быть вы скажете, что 30 лет - слишком большой срок и не стоит загадывать?

Так нет, я ровно 24 года назад приехал в Москву, в возрасте 19 лет. Это было как вчера. Ничего прям сильно не поменялось и время пролетело быстро…

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Oct, 15:17


Вангарден расхватали быстро, осталось мало лотов. Возможно мы тоже купим одну квартиру. БО - там за наличные, поэтому есть еще варианты.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Oct, 08:10


Россия откажется от наличных в 2030 году❗️

⭕️ Опыт европейских стран: Швеция почти полностью ушла от наличных, на очереди Франция и другие страны Европы и Россия!

⭕️ ЦБ избавится от банков?

⭕️ Цифровые деньги вытеснят не только наличные, но и банковские карты?

⭕️ У вас никто не отнимет наличные деньги, просто вы не сможете их потратить в ближайшем будущем на любые товары, кроме продуктов и бытовых нужд. А общественное мнение будет сформировано таким образом, что люди это поддержат.

⭕️ Деньги будут иметь срок годности: не потратил вовремя - сгорели.

⭕️ Тратить цифровые деньги разрешат только на определенные виды товаров и только в определенных локациях.

ЮТУБ

РУТУБ

ДЗЕН

ВК-сообщество

Приятного просмотра, спасибо за ваши 👍

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

26 Oct, 07:49


Сегодня утром ПИК устроил распродажу на Западе Москвы ❗️

Очень хорошо цены снизил в Большой Очаковской, Вангардене, Новом Очаково. Надо наполнить счета Эскроу, чтобы кредит дорогой не платить за ПФ, скорее всего. Как у Левел было недавно.

К сожалению, не все объекты подходят под льготную семейную ипотеку. Но даже за наличные - это неплохие варианты. Мы сейчас людям такие ищем за кеш, если нужно - вам тоже подберем.

Считаю, что по этому прайсу достаточно оперативно квартиры могут разобрать. Не факт, что будет ниже.

По другим проектам такой щедрости не видел.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

25 Oct, 15:58


Все носятся с прогнозом ЦБ на 2025 год. Они там пишут, что ставка будет 17-20%.

Однако я помню, как в 2015 году или в 2022 ЦБ СТАВКУ ДО 7-8% опускали за 3-4 месяца.

Такой сценарий вполне возможен, например в случае окончания военных действий. Сразу будет вираж вниз с большой вероятностью.

А Набиуллина может сколько угодно бороться с инфляцией, пока каждый военный день обходится стране в миллиарды, которые идут в карманы предпринимателей и рабочих по всей стране.

Не побороть такую инфляцию даже 21% ставкой. Почти уверен… А это, в свою очередь, не позволит рухнуть ценам ни на что. Как бы наоборот не было.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

25 Oct, 12:13


То квартиры по цене коммуналки в ипотеку 0.01%, СБЕР по 100 и доллары по 50.

То депозиты по 20%. В общем наверное есть люди, которые меня не читали 2 октября 2022 года: https://t.me/Kharyb/1108

Там особенно интересны комментарии про падение цен. А они выросли в 1.5-2 раза.

Момент всегда надо ловить 🤗

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

25 Oct, 10:54


Ставка ЦБ 21%

Я могу понять Набиуллину. Оставлять 19% было нельзя - недобороли инфляцию, вот сегодня писал. А делать 20% - это полумеры. В общем ждал 21%.

И это хорошо, потому что квартиры люди продолжают покупать. По крайней мере у меня активно приходят заявки на подбор хороших объектов, у коллег - тоже. Как раз вчера общались.

Депозиты будут без капитализации 19-20%. С капитализацией - даже больше. Это тоже прекрасно для диверсификации 🤗

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

25 Oct, 06:30


Власти предложат новые меры поддержки ипотеки в России, как только инфляция начнет снижаться, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.

То есть поддерживать льготную ипотеку никто не будет, пока ЦБ не снизит ставку, а снизят ставку они тогда, когда покорят инфляцию, которая за эту неделю ускорилась на 0.01%, по сообщению Минэкономразвития!

В общем долго не будут власти поддерживать льготную ипотеку, но недвижимость поддержит бюджетный импульс из-за СВО.

Что же получается? Когда ЦБ ставку снизит, люди пойдут покупать квартиры, так? А им еще и льготную ипотеку новую могут дать?!

Вот правда, только не это❗️Я боюсь представить что начнется.

Но это будет скорее всего не скоро, простите за каламбур.

А пока что не ждём сильный рост, как и жесткое падение. Ждём умеренный рост цен на величину инфляции, пока не закончатся военные действия и пока оборонка разгоняет все.

Ну и дефицит новой качественной недвижимости накопится - застройщики откладывают новые старты в условиях, когда не в состоянии достроить дома.

В общем цикл буйного роста подошел к концу, впереди спокойное (надеюсь) время, а потом новый цикл роста.

Но это все будет именно так, если ничего нигде не навернется. Будем надеяться… А если навернется - то я предпочту иметь квартиры, а не вклады.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

25 Oct, 04:05


ЖК Republic, Forma (бизнес-подразделение ПИК), корпус Gold, 2 очередь. Локация здесь.

Вы поставили в 2 раза больше лайков, чем я просил, поэтому делаем❗️

Недавно я разобрал другой корпус данного проекта - Green, обязательно изучите: https://t.me/Kharyb/5636

Gold будет не таким густонаселенным, как Green - квартир меньше в 2.5 раза, всего 249 на 27 этажей. Отделка Вайтбокс, который пока что мы не щупали у данного застройщика, потолки 3 метра. В общем нормальный бизнес-класс +, на премиум не сильно тянет.

Цены тоже не низкие. Но и не слишком высокие. Ключи получите во втором квартале 2028 года.

⭕️ Для себя я бы купил. Тишинку люблю, это тихий зеленый центр Москвы, вся инфраструктура. Кольцевая и радиальная ветка метро, МЦД… Удобно добираться куда-угодно, приятно гулять, все близко.

⭕️ Под аренду спрос обеспечит как рабочее пространство FRAME, в которое входят почти 30 этажей офисов и всякие плюшки вроде фуд-корта с хорошими ресторанами, ритейл, образовательные и спортивные объекты. Инсайды здесь о нем писали, так и Белая площадь на Белорусской. Да и в центре до сих пор миллион офисов!

Студии и однушки (32-33.5 м2) за 22-23 млн, вы сейчас бы сдали за 135 тысяч. Ремонт и меблировка в вайтбоксе вам обойдется в 2.5 млн. А значит общая стоимость будет в районе 25 млн. Аренда в 2028 году будет, допустим, 150.000, если по минимуму брать. Выходит около 6.5% грязной доходности от аренды или 5.5% чистой. По двухкомнатным квартирам математика такая же: нормальная евро-трешка (65м2), обойдется примерно в 42-43 млн. Плюс ремонт около 5 млн с вайт-боксом. Берём цену - 47.5 млн. Аренда от 250.000 должна быть. Доходность - 5-5,5% чистыми. Не очень много, если честно.

⭕️ Инвестиции. Здесь мне сложно поверить в большой рост от нынешних цен, даже с учетом камерности проекта. Я еще обязательно все посчитаю подробно и распишу на днях.

Если вам нужно подобрать лот в Republic - пишите в личку, поможем.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

24 Oct, 09:47


Мы набрали 700❗️❗️❗️ лайков за это видео, поэтому я постарался снять его.

История девушки, которой квартирант разнес квартиру и как этого избежать вам:

ЮТУБ

РУТУБ

ДЗЕН

ВК-сообщество, сюда надо подписаться 🤗

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

24 Oct, 07:02


Вас ежедневно делают беднее, а вы этого даже не замечаете!

Государство обдирает людей, а в частности малый бизнес как липку. Одно прогрессивное налогообложение чего стоит! А ведь на этом они не остановятся, т.к. аппетит приходит во время еды.

Если вы хотите жить безбедно, а не выживать, в сегодняшнее непростое время. Пора выбрать верный инструмент для пассивного заработка, а в дальнейшем и основного дохода.

Канал Готовый Арендный Бизнес | Новиков выдает базу по арендному бизнесу в 2024. На практическом опыте показывает, как покупать, перспективные объекты недвижимости на 30% ниже рынка.

Ознакомьтесь и решите, подходит ли это вам. Вся информация в канале бесплатна.

Подпишись, зарабатывай на том, что актуально сегодня!

Реклама. ИП Новиков Д.Ф.
ИНН 631230458875
erid: 2VtzqxJSHvc

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

24 Oct, 04:11


Доход частного врача, который много работает, может быть 4000 евро. В Москве сейчас тоже никого не удивить зарплатой 150-200 тысяч рублей. Также не сложно частнопрактикующему врачу зарабатывать 400.000, если он умеет себя продвигать и качественно лечить людей. Поэтому и аренда выросла до европейских показателей. Аренда всегда быстро идет за зарплатами в Москве.

Однако! Цены на покупку квартир в Москве ниже в два раза, чем там. Продукты и услуги - пока тоже. Ключевое здесь: «Пока». Проезд в метро или бензин ниже в 3-4 раза. Я заправлялся по 2 евро/литр. Про налоги и коммунальные услуги можно не говорить.

Я не знаю, сколько будут стоить квартиры в будущем. Когда лучше покупать. Я знаю одно - сейчас цены в валюте ниже в два раза, чем были 16 лет назад. Может быть это не слишком дешево, но, как минимум, не слишком дорого, согласны?

Есть вероятность, что за 10 лет мы увидим рост цен в рублях и в валюте в 2 раза? Вполне! Все зависит от точки входа, от цен и перспектив. Дальше думайте сами, точно вам никто не ответит - что нас ждёт в будущем.

Кстати, я закрыл наш инвесторский чат, теперь в него можно добавиться только по ссылке. Иначе было много спама и ботов.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

24 Oct, 04:10


Недвижимость в России приносит не доходы, а убытки❗️

В комментариях нашего инвесторского чата промелькнула интересная мысль, которую я хотел бы сегодня развить.

Недавно, на одном из эфиров в Ютуб я показал, как росла заграничная недвижимость в пандемию без
всяких льготных ипотек и пояснил, что рост цен был связан не только с льготкой, но еще и с вертолетными деньгами, которые разбрасывали по всему миру, а у нас это все еще продолжается из-за работающей на полную катушку оборонки.

Мы также быстро выяснили, что за 10 лет недвижимость богатых стран Европы или США выросла примерно в полтора раза в валюте - где-то больше, где-то меньше, но это факт. А с 2008 года - в два и более раз. А в России, как это ни прискорбно, квартиры стоили в 2008 году дороже в два раза, чем сейчас, если считать в валюте. Связано это с тем, что тогда рубль был крепче в ТРИ РАЗА, чем сейчас. Даже больше, чем в три раза.

Обычная однушка на окраине Москвы в панельном доме 80-х годов продавалась за 200.000 долларов. Сейчас такая стоит около 10 млн или почти 100.000 долларов.

Получается, что в 2008 году, перед кризисом, за одну квартиру в Европе можно было купить одну квартиру в Москве. С аналогичными характеристиками. Сейчас же за одну квартиру в Москве можно купить половину квартиры в Европе, если сравнивать похожие варианты. А за одну квартиру в Европе - можно купить две квартиры в Москве. Опять же - если сравнивать достойные города и страны.

Какой вывод можно сделать? Неискушенный покупатель сразу решит, что российская недвижимость - это убыточный актив. Что надо покупать квартиры зарубежом или просто брать валюту и класть под матрас.

На самом деле это не так. Все решают три фактора:

⭕️ Точка входа.

⭕️ Перспективы данного региона и риски.

⭕️ Стоимость недвижимости в данный момент.

Я вам уже писал, как в 2000 году мы брали однушку в доме П44Т за 30000 долларов! Сейчас такая продается за 11.5 млн рублей или 118.000$. Это рост за 24 года в 4 раза в валюте. Тут Москва всех сделала, даже с учетом девальвации.

Таким образом, в 2000 году нужно было заходить в Москву даже с валютой, а вот в 2007-2008 годах покупать недвижимость было нельзя, особенно в долларовую ипотеку под 10-11%, на которой тогда все и выросло так сильно…Только и всего.

В 2016 году многие перспективные ЖК, например Лайнер, продавались за 70000$, мои клиенты покупали студии там по 2-3 штуки, а один богатый человек сразу около 20 лотов выкупил, я их потом сдавал, а сейчас такие же студии продают за 120.000$…

Саларьево я всем советовал покупать в 2017 году по 3 млн или 40000$ за студию. Сейчас такие студии продают за 9 млн или 92000$ Тоже не плохо, рост как в Европе, даже местами сильнее!

Значит чтоЗначит сейчас нам надо понять - в какой точке мы находимся. Сейчас в валюте и в рублях московская недвижимость дорогая или нет?! Полтора года назад я говорил, что она была дешевой, с тех пор квартиры хорошо подрастали, а сейчас?

Выше написал, что за одну квартиру в Европе, можно сейчас купить две аналогичные квартиры в Москве. Кто знает реальные цены в Германии или Франции - со мной согласятся. Получается, что в валюте московская недвижимость если и не недооценена, то стоит вполне справедливо. Кстати, аренда в Москве уже догоняет по ценам европейскую: если у вас белый хороший доход, то за 1000 евро вполне реально снять приличную евро-двушку в Ницце на долгосрок.

Ко мне на Ютуб приходил недавно Бабайкин (автор канала «На пенсию в 35»), который почти уверен, что Евросоюз скоро распадется из-за отсутствия сильных и умных элит, большого уклона в социалку и тд. С его слов - может быть как с СССР. А вот Москва будет чувствовать себя хорошо. Опять же, с его слов, мир расколется на несколько регионов - США, Россия, Китай, возможно еще Великобритания. В этом случае Москва будет в ТОПе, а недвижимость должна сильно подрасти. Но, будущего мы не знаем, а можем только анализировать сегодняшние реалии.

А они таковы, что зарплаты в Москве и доход частных специалистов очень приблизился к зарплатам и доходам в Европе. Во Франции обычная зарплата составляет +- 2000 евро.

Продолжение 🔻🔻🔻

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

23 Oct, 16:00


Инвестиции или переезд? Лучшая цена за премиум-класс в Крыму: от 11,5 млн + 0% рассрочка до 3 лет

Большинство наших клиентов покупают недвижимость в Крыму для инвестиций. Но в 2024 году мы с командой заметили: всё больше состоятельных людей присматривают апартаменты для личного проживания. Тенденция не новая, но усиливается в последние годы. Люди со всей России едут жить в Крым.

Апарт-комплекс LETTO:

1. Панорамный вид на море и горы
2. 135 метров до пляжа
3. Собственный премиальный SPA и открытые бассейны
4. Ресторан
5. Консьерж-сервис
6. Проверенный застройщик 

Цены самые адекватные в локации, можно оформить рассрочку до 3 лет без переплат — максимально выгодно, если смотрите в сторону депозитов: первый взнос 30%, остальное можно положить на депозит, а после получения дохода — внести остаток.
Уточнить про рассрочку, получить презентацию можно на сайте

#реклама
О рекламодателе

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

23 Oct, 13:45


Марату Хуснуллину пожаловались на Германа Грефа, точнее на Сбер.

Мол, банки устроили торговлю льготной ипотекой и требуют мзду с трудящихся. Кредиты предоставляются тем, кто фактически готов дать откат банку, по моему мнению❗️

«Это точно не согласованное решение. Дайте конкретные факты, я сегодня позвоню Герману Оскаровичу», — сказал Марат Хуснуллин на МЖК.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

23 Oct, 09:29


Коллеги из канала Движ про недвиж написали про сокращение интереса к покупке 20-ти метровых студий ❗️

Действительно, стоимость маленьких квартир очень сильно выросла в мае-июне этого года. Именно тогда люди покупали студии по обычной льготной ипотеке, размер которой составлял всего лишь 6 миллионов.

Это привело к сильному росту цен на микро-квартиры. А сейчас уже нет льготки, спрос снизился, цены тоже скорректировались, именно об этом пишут коллеги.

Помните, как студии в Амурском парке были по 10.6-11 млн и я говорил что это дорого? Сейчас они уже немного дешевле у застройщика. Обвала нет, коррекция есть. На вторичке сейчас такие продаются по
9.5-9.8 млн.

Я не думаю, что дальше цены будут падать, скорее наоборот - на хорошие квартиры подрастут. Ключевое тут - ХОРОШИЕ. А не Иртышский парк, например.

Амурский и Иртышский парки в принципе не сравнимы - локации находятся рядом, но они принципиально разные.

Кстати, я с удовольствием читаю ребят из Движа, чего и вам советую. Они делают большую работу. Один из лучших каналов про недвижимость на сегодняшний день: https://t.me/dvizhpronedvizh

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

23 Oct, 07:50


Как «заработать» 30 млн долларов простому человеку быстро

Очень просто, план такой:

1. Надо руководить банком.

2. Открыть на Кипре компанию.

3. Выдать своей компании 30 млрд рублей.

4. Ликвидировать компанию и отмыть деньги.

5. Переехать в Монако.

Если нужна подробная инструкция, то вот вам статья Коммерсанта: https://kommersant-ru.turbopages.org/turbo/kommersant.ru/s/doc/7247299

А мы тут студии покупаем под аренду, инвесторами себя возомнили 🤣

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

23 Oct, 04:15


Пока все следили за лимитами СБЕРа, как-то затерялась еще одна важная новость:

Михаил Мишустин нас порадовал, выделив дополнительно из резервного фонда правительства почти 446,9 ярдов на льготную потеку!

Из выделенной суммы, 142 млрд рублей будет направлено на субсидирование «Семейной потеки». Это даст возможность сохранить льготную ипотечную программу со ставкой в размере 6% для граждан, имеющих детей.

Верим и ждем ❗️

Еще 35,1 млрд рублей предусмотрены для обеспечения реализации «Дальневосточной и арктической ипотеки» по льготной 2-процентной ставке.

Кроме того, около 269,8 млрд рублей пойдёт на субсидирование процентной ставки по ранее выданным кредитам в рамках программы «Льготная ипотека». Это та, которую по 8% всем выдавали.

Новость позитивная, однако не все так просто - часть из 142 миллиардов уйдет на компенсацию по уже выданным семейным потекам! Денег хватит разве что на ноябрь и не факт, что банки вернут прежние условия!

Но шанс есть! А новые лимиты будут уже в 2025 году! В общем будут-будут рыночек поддерживать, потеки давать, никуда не денутся. Обвал цен снова откладывается…🤗

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

22 Oct, 11:50


Коллеги, привет!

Разобрать Republic, новый корпус, под названием Gold? Green трогали тут: https://t.me/Kharyb/5636

Все как вы любите - честно и объективно!

Соберем хотя бы 250 лайков - сделаю в ближайшие дни.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

22 Oct, 09:01


 🔥 Москвичи скупают квартиры в этом доме Новосибирска! Почему?

Безопасность: Сибирь – географический центр России.
Инвестиционная привлекательность: рост цен до 45% в год!
Качество по доступной цене: купить бизнес-класс в Новосибирске в 2 раза выгоднее, чем в Москве.
Стабильный арендный доход: студенты и бизнесмены обеспечат спрос.
Высокое качество жизни: медицина, культура, шопинг на уровне.
Удобный хаб для путешествий: прямые рейсы в популярные страны Азии, а также Алтай и горнолыжные курорты.

Особый интерес инвесторов вызвал победитель Urban Awards 2023 г. и 2024 г. - дом "Нобель"! Дом построен в стиле роскошного ар-деко с прогулочной гранитной колоннадой и фонтаном во дворе.

Дом сдан. Квартиры с ключами от 9 млн руб. Не упусти шанс получить трофейную недвижимость в центре сибирского мегаполиса.

Бронируй онлайн-показ по тел: 7-383-312-04-00

Или на сайте https://nobel.one/podbor2/

Реклама. ООО "МАРКЕТИНГПРО". ИНН 5406825322.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

21 Oct, 23:22


Сбер с 22 октября начинает выдавать семейную ипотеку, но первоначальный взнос должен быть 50% ❗️

Для кого останется 20%:

⭕️ Если вы берёте ипотеку с субсидией от застройщика. Те же 4% от ПИКа мы сейчас с многими клиентами брали - кому смогли.

Например, забрали несколько лотов до 15 млн и дороже в Вангардене. БЕЗ УДОРОЖАНИЯ за 4%! Классный ЖК в Матвеевском кластере, рядом с метро и всеми ВУЗами, уже построенный, закрытый от дороги Матвеевским парком и гораздо выше качеством.

Покупали бизнес-класс тоже, но все не расскажу.

При субсидировании все получают свои плюшки: банк - деньги, клиент - квартиру, застройщик - продажи. Жаль, что часто стоимость квартиры повышается и выгодных вариантов, особенно без удорожания, не так много.

Найти такие новостройки можно на витрине Домклик. Для этого в фильтре поиска нужно выбрать «Субсидирование».

⭕️ Те ЖК, которые финансирует Сбер. Иными словами - жилые комплексы, где проектное финансирование от Сбера. Таких не мало и найти их можно на сайте Домклик, выбрав в фильтрах «Комплексное предложение».

⭕️ Если покупатель берет ипотеку с увеличенным лимитом - комбинированную или комбо-ипотеку. Там больше лимит, чем по обычной семейной, но платежи будут выше. В Москве - до 30 млн. 12 млн. дают под 6%, а все что сверх - по рыночной ставке. В общем дорого выходит эта штука и не всем еще одобрят…

⭕️ Еще можно внести единоразовый платеж. Пример с сайта Сбера:

«Жилье стоит 10 млн. руб., минимальный первый взнос — 50,1% (5 010 000 руб.), ставка по кредиту — 6%, его срок — 15 лет. При таких вводных ежемесячный платеж равен 42 108 руб., а сумма кредита — 4 990 000 руб.

А теперь уменьшим первый взнос до 30,1% (на 2 000 000 руб.). Единоразовый платеж за это составит 5,9% от суммы кредита — 412 410 руб. Таким образом, сэкономить удается 1 587 590 рублей.

Если первоначальный взнос снизить до 20,1% (на 3 000 000 руб.), то экономия составит 2 472 660 рублей. Единоразовый платеж в этом случае будет равен 6,6% от суммы кредита — 527 340 руб.»

Тут Сбер предлагает вам КУПИТЬ пониженную ставку, заплатив часть процентов по сути - ВПЕРЕД. Интересная опция, но не для всех.

Если клиент записался на сделку до 21 октября 2024 года включительно, то к нему применяются прежние требования (речь идет именно о записи, а не о дате сделки). Для всех остальных заявок с 22 октября первоначальный взнос составит не менее 50,1%.

☝🏻Что теперь будет? Несомненно, эти меры поддержат рынок в моменте и пушнут продажи, однако не так масштабно, как могло бы быть при безусловных выдачах семейки (как это было в сентябре)…

Еще одно окно возможности купить квартиру закрывается. Что же будет с ценами? Как всегда: плохое дешевеет, хорошее будет востребовано.

PS А вам не кажется, что Сбер включил монополию и немного диктует условия?

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

21 Oct, 14:55


Срок, после которого не нужно платить налоги при продаже квартиры предложили снизить с 5 - до 3 лет❗️

Такой законопроект предложил глава комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов.

Раньше так и было, кстати, потом уже ввели 5 лет.

Также предлагают уменьшить с 3 лет - до 1 года срок владения подаренной квартирой или полученной по наследству. И это правильно, я вообще не понимаю зачем здесь эти три года и даже год. Ведь здесь, при продаже, налог рассчитывается со всей суммы, а не только с прибыли, как в случае с продажей квартиры.

Изменения планируют внести в налоговый кодекс. Было бы здорово!

PS Во Франции, к примеру, можно продать квартиру без налога даже с прибыли, если ее стоимость выросла, без ожидания воообще!

Важно просто в ней жить и обозначить ее как резиденцию для личного проживания. Все остальные квартиры без налога можно там продать только через 30 лет, при этом налог с годами снижается.

Удобно - подал документы, подождал хотя бы полгода и продал квартиру без налога.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

20 Oct, 12:58


Вот «Руставели, 14» на картинке выше ☝🏻

Все обещали, что цены упадут, а я ждал и… не очень в это верил
❗️

Наоборот, из эфира - в эфир собирал информацию и анализировал экономику, рынок, СВО, валюту, рост цен зарубежом, стоимость аренды, инфляцию, рост денежной массы и тд. Десятки разных факторов, событий, явлений.

Мы эти квартиры брали людям по 15-15.3-15.5 млн два месяца назад и месяц назад, вот тут писал: https://t.me/Kharyb/6155 Еще скидки максимальные получали - 3-4 % в июле и августе. Получалось даже дешевле 15 млн.

А те, кто ждал, сейчас ни семейную ипотеку взять не могут, ни купить по прежним ценам. Жаль, надеюсь и жду на лимиты Сбера, вчера на эфире рассказал как будет дальше жить рынок и когда покупать квартиры: https://t.me/Kharyb/6219

Выводы получились интересные. Пишите в комментариях, когда же цены упадут, в чем я был не прав, когда советовал покупать недвижимость в июле - августе, когда она была на локальном дне?

А может я был не прав, когда говорил что в сентябре все побегут в последний вагон семейной ипотеки и цены могут еще вверх дернуть? Нет, я был прав. А вот что делать сейчас и что будет дальше, вчера рассказал подробно и понятно тут: https://t.me/Kharyb/6219

PS Такие цены были только лишь в июне! На самом пике, перед отменой льготной ипотеки. Денис Петров, ждём тебя 🤗

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

20 Oct, 10:31


И вот это видео обязательно к просмотру после того, что случилось выше 🔺🔺🔺:

Вы думали я просто так их снимаю?!

А девушка точно меня не смотрит:

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

20 Oct, 10:30


Мне это видео уже многие скинули❗️

Девушка сдала квартиру молодой семье из Дагестана, а в итоге жил один хлопец - боец ММА.

Квартиру показательно разнес, ничего не скажешь, щепетильно. Нашел ее канал, вот ссылка на пост: https://t.me/myslishki_maryjane/11457

А вот как было: https://t.me/myslishki_maryjane/11458

Нет опыта - не нужно самостоятельно сдавать квартиру. Я постоянно об этом говорю.

Надо снять видео, как этого всего не допустить, с подробными пояснениями почему так происходит?

Если надо снять, давайте соберем 300 👍 лайков под постом. Так я пойму, что вам интересно.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

19 Oct, 19:41


❗️❗️Добавил эфир во все российские видео-сервисы по вашим просьбам: https://t.me/Kharyb/6219 Приятного просмотра!

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

19 Oct, 18:49


🔺🔺🔺Эфир получился хороший, но грустный. Очень мне после него как-то грустно. Хочу дешевые квартиры, а их нет! Обещали, что все упадет, а оно не упало 🥹.

Рассказал подробно как все будет дальше - не говорите потом, что не предупреждал. Смотрите лучше до конца и ставьте в ЮТУБчике лайки 👍🏻, мне хоть теплее на душе будет.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

18 Oct, 18:11


Все ждут лимиты от СБЕРа❗️Сегодня в 11 наш еженедельный эфир.

⭕️ Что же будет с ценами на квартиры? Анализируем ситуацию на рынке, смотрим продажи.

⭕️ Какая ставка ЦБ нам «светит» через неделю?

⭕️ Разберем новые жилые комплексы.

⭕️ Обсудим все важные последние новости.

⭕️ В конце я буду отвечать на ваши вопросы. Расскажу как ситуация с подборами.

Заваривайте кофе, давайте общаться:

YOUTUBE

ДЗЕН

RUTUBE

VK-сообщество


Зайди - поставь в ЮТУБе лайк 👍, поддержи меня пожалуйста)

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

18 Oct, 15:32


Рынок недвижимости изменился. Если год назад росло все, то сейчас нужно уметь выбирать только качественную недвижимость.

Написал для канала девелопера FORMA инструкцию на тему: «Какую квартиру стоит покупать сейчас для инвестиций и сдачи в аренду

Я дал самые главные и важные советы, переходите по ссылке и читайте.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

18 Oct, 04:10


ЖК Rakurs от компании DAR (БЭСТКОН) локация тут

Мы набрали более 600 лайков здесь, поэтому разбираем❗️

🔑 Выдача ключей 1 очереди, это дом на 22 этажа: 30.09.2026 года. Высота потолков: 2.68.

🔑 А небоскреб на 46 этажей будет возведен вторым, там ключи обещают выдать 30.09.2028. Потолки: 2.95.

Сроки сдачи для бизнес-класса обычные, но БЭСТКОН известен тем, что ранее задерживал стройку в других своих проектах, имейте это ввиду. Презу не выкладываю - она какая-то малоинтересная, поэтому сразу к делу!

Для себя:

Проект располагается в 9 минутах от метро Октябрьское поле и в 4 минутах от МЦК Зорге. Эта часть района вполне жилая тихая и спокойная. Центр близко, парк Березовая роща недалеко, лысый парк Ходынское поле чуть дальше, но я от него в восторге! Сокол и Аэропорт в относительной близости со своими зелеными скверами - парками. Чуть дальше - Серебрянный бор. Скажу откровенно - я б тут жил. Потолки: 2.7-2.95 м, зато лапомойки есть и моя любимая шаурма недалеко (место не скажу, а то испортится) 🤣

Под аренду:

Район престижный, дорогой и развитый, а на Ходынке будет приличный деловой кластер с двумя офисниками от Stone, еще одним от Tekta прям рядом с ЖК Лайнер и Авиапарком! Также метро и МЦК под боком и до Сити на МЦК 19 минут ехать, до центра рукой подать. В общем спрос будет. Как и конкуренция. Выше ссылка, где я часть комплексов по соседству перечислил. Ну а цены на квартиры в Ракурсе выкладывал выше: https://t.me/Kharyb/6178

Итак, берём евро-двушку за 15 млн, 33.5 м2. Делаем в ней ремонт (в корпусах 2 и 3, со второго по пятый этаж квартиры будут без отделки, а начиная с 6 этажа - будет предчистовая, а в корпусе 4 тоже все квартиры будут без отделки), получаем небольшой лот за 18 млн. Аренда таких квартир там сейчас около 100.000. Получаем чистую доходность менее 6%. Даже от стартовых цен. Двушки там от 22 млн нормальные. Плюс ремонт около 5 млн минимум, так как площадь 52 метра. Выходит 27 млн. Такие сейчас сдаются около 170-180 тысяч. Чистая доходность сейчас была бы в районе 6.5-7%. Нормально вполне, учитывая высокую ликвидность, но ждать долго и риски озвучил выше. В общем - и хочется и колется.

Инвестиции.

Я считаю, что Rakurs должен расти в среднем на 10-12% в год, если рынок и экономика станут развиваться обычными темпами, без приключений. То есть однушка, которая сейчас там продается за 14 млн, должна быть на ключах в 2026 году по 18 млн. Это очень примерно и даже немного оптимистично. Я как всегда осторожен. Примерно тоже самое будет и с двушками и с трешками - прибавляйте 20-25 % за пару лет.

☝🏻Вывод: локация мне нравится очень. Если вовремя построят - можно взять, и даже заработать, но риски высокие. Под аренду доходность средняя, однако должна подрасти в 26-28 годах, если подрастет аренда. Первый дом DARa, если бы строила FORMA aka ПИК или Мангазея, то я бы рекомендовал. Но цены и правда демократические для данного места… Если вы решитесь на покупку - пишите мне, я постараюсь получить лучшие условия, как всегда. Но перед этим внимательно прочитайте разбор.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

17 Oct, 13:00


☝🏻Итак, продажи стабильно средние. Без ажиотажа и без сильного падения.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

17 Oct, 11:35


☝️Инсайды я никогда не замечал в ангажированности ростом рынка - им как бы все равно. Старейший и популярнейший канал.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

17 Oct, 11:29


Цены будут расти

Все любят рассказать, почему упадут цены на недвижимость, потому что эти сказки венского леса очень сладки человеческому уху. Ведь так приятно думать, что ты не проебал момент выгодной покупки квартиры, а как бы выжидал более подходящий вариант. Прям услада для глаз, мед для ушей.

1. Первые и самые важные — это кто уже прыгнул в историю с квартирами: девелоперы, банки и обипотеченные клиенты. Если интерес первых двух вполне понятный — одним строить надо, другим нельзя, чтобы их залоговые активы дешевели, то клиент зверь более интересный. Особенно показательна истерика клиентов Левела, когда девелопер решил в пару заходов быстренько наполнить свои эскроу-счета. Много различного креатива там можно было прочитать: и суды, и обращение в банк, чтобы урезонил взорвавшегося застройщика, и т. д. Поэтому желание скованных одной цепью будет пушить рынок всегда вперед. Это фактор как психологический, так и экономический. Если цены упадут на 20–30% и начнутся банкротства заемщиков, то это может положить даже самый большой банк, так как займы будут невозвратные.

2. Повышение финансовых расходов девелоперов. Вы когда новости читаете про повышение ключа, тут проблема не в том, что ипотека опять подорожает, а проблема в том, что проектное финансирование подорожает для девелопера. Каждый % ПФа перекладывается в расходную часть проекта — +2–3%. Пока ключ растет — ждать снижение цен на стройку наивно.

3. Дефицит предложения. Из-за того, что проектное финансирование будет конское. Многие девелоперы на различные проекты просто не смогут его получить. Поэтому все чаще девелопер будет класть документы для реализации проекта на полку. Этот процесс уже запущен. Его результат можно будет увидеть через полгода. Кого пока по получению проектного финансирования ничего не останавливает: точечные проекты в Москве, где ценник и низкий темп продаж позволяет. Поэтому мы видим эти старты продаж в информационном поле. Дефицит может дать по году дополнительные 4–5%.

4. Сокращение рабочей силы. Это отдельный сюжет, который разворачивается сейчас на стройке. Девелоперы уже начали убирать отделку в проектах, хотя этого не сделали в 2022 году. Всем приходится повышать расценки на работы. Это мероприятие довольно опасное. Повысил один девелопер — переманил подрядчика. Повысил другой — переманил дальше. Итого все девелоперы, которые играют в колесо поднятия расценок, в проигрыше. По году это может принести ещё дополнительно 5–10% роста цены.

5. Рост стоимости материалов. Ну, это фактор себя немного дискредитировал из-за того, что связь его с ценой реализации довольно условная, но им «прикрывались» несколько лет, обосновывая, почему ценник рос каждый год 20+%. Но рост цены на 3–4% можно без проблем.

6. Коммерческие расходы — больше комиссия агентам, больше инвестирования в охватные медиа, большие рекламные кампании. По итогу это еще на цену даст минимум 2–3%.

7. Общая инфляция и расходы на зарплату — накинем ещё 4–5%.

Итого, при текущей динамике, если суммировать все факторы, то ценник за год-полтора может вырасти на 20-25%. Как будто на дворе халявная ипотека, а не ставки более 20%. Обломать малину может ипотечный стандарт и ко, но все это обрушит объем реализации — EBITDA девелопера, а не ценник для конечного потребителя.

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

17 Oct, 09:51


Со дня - на день могут продлить мораторий и вы не сможете взыскать неустойку с застройщика за задержку сдачи дома до конца 2025 года❗️

Ранее мораторий был только до конца 2024 года. Этим пользовались разные застройщики, но в меру - никто не хочет испортить себе репутацию.

Самолет, например, сильно задержал строительство в Прибрежном парке и, по-моему личному мнению и данным, у них могут быть серьезные трудности сейчас. Я бы очень серьезно подумал… Правда мы и так ничего не покупали у Самолета клиентам.

https://t.me/Kharyb

Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

17 Oct, 04:15


ТОП 6 СХЕМ кинуть арендодателя:

YOUTUBE

RUTUBE

VK-сообщество

ДЗЕН

Не для инструкции, а чтобы предотвратить !