Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

Мега тренд следующих 5 лет, та самая волна, которую ждали те, кто не успел с маркетплейсами?

Когда-то тренды, как Wildberries, маркетплейсы или арбитраж трафика, позволили тысячам людей вырваться вперёд. Те, кто успел зайти в самом начале, через несколько лет смотрели на всех остальных с вершины.

Сейчас мы стоим на пороге нового мегатренда — рынка внебиржевых инвестиций.

Макс Чирков, владелец IT-компании с миллиардными оборотами, готов показать, что разобраться в инвестициях и начать зарабатывать может каждый, если знать правила игры.

Он запускает реалити-шоу, где обычные люди с нуля попробуют заработать 300-500 тысяч рублей за неделю. Без хитрых схем, только понятные шаги:

-Как искать проекты.
-Как привлекать деньги.
-Как брать свою долю.

Все подробности и доступ к реалити – на его канале.

Это шанс увидеть, как работает рынок, пройти пусть вместе с участниками реалити, и заработать свои первые деньги на инвест-сделках!

Присоединяйтесь-https://t.me/+o-BkLbkUAVJkNzky

📍ЦБ РФ, сегодня ключевую ставку оставил прежней — 21 проц. Похоже, можем даже увидеть снижение на следующем заседании.

Что это значит? В первую очередь, люди станут активней выходить из депозитов. Думаю, в ближайшее время, мы скорее увидим повышение цен на вторичном рынке. Ну а на новостройки, текущий ключ никак не повлияет. Пока не повлияет.

Ну и еще: по моим наблюдениям, рост кол-ва арендных квартир прекратился. Если увидим намек на снижения ключа, то скорее всего — кол-во арендных квартир начнет сокращаться, причем довольно стремительно.

Ну и не стоит забывать, что СВО может скоро закончиться. А значит, вернутся релоканты, которые еще там. Достаточно , что бы одномоментно вернулись 10-20 тыс человек, что бы в аренде — не осталось ничего. Вот такие дела.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Друзья, я уже не знаю, смеяться или плакать. Вы только посмотрите, что происходит. Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам на «вторичке» за прошлый месяц, т. е. за январь 2025. И знаете что? Продано 9,5 тыс. квартир! Опять многолетний рекорд. И это без ипотеки, ведь, как вы знаете, сейчас ставки по ней заградительны.

М-да, примерно об этом я и писал еще в конце 2023 года, что рынок «вторички» не рухнет при высокой ставке, но я, честно говоря, не ожидал, что он будет ставить рекорды по продажам. Да, удивительно и неожиданно.
Хотя… Если на чистоту, то что-то подобное и должно было происходить, ведь количество рублей у людей растёт в геометрической прогрессии. И если на ближайшем заседании ЦБ, ключевую ставку не поднимут и будут намёки на её снижение… То всё, приплыли. Друзья, ну вы сами понимаете: тогда депозиты станут активней перетекать на рынок недвижимости.

В общем: есть еще те, кто верит в снижение цен и крушение рынка недвижимости Москвы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Друзья, этот пост не про новостройки. Пока пишу «разбор» нового проекта, хотел с вами обсудить один момент. Дело в том, что я делаю капитальный ремонт своего древнего дома и превращаю его в новый таунхаус, который буду продавать.

Так вот, в комментариях с подписчиками, мы дискутировали и даже немного поспорили о ценообразовании. Моя логика (как микро-застройщика) такая: земля тут дорогая — стоит примерно 12 млн руб. за сотку, так как это старый центр и первая береговая линия города Сочи, до центрального пляжа менее 100 метров. Далее, если строить с нуля, то все коммуникации (канализация, вода, газ) и разрешения на строительство в этом курортном городе обойдутся примерно 50 тыс. руб/м2. Ну и сама стройка около 100 тыс. руб/м2 (без отделки).

Теперь считаем себестоимость: 1 сотка земли (собственность) = 12 млн руб, плюс 150 тыс. руб/м2 — разрешения и стройка. Площадь таунхауса 120 м2 + терраса с частичным видом на море 30 м2 (но её я не буду учитывать). В сухом остатке имеем: 120 м2 x 250 тыс. руб/м2 (с землей) = 30 млн руб.

Как считаете, это справедливая цена? Или справедливая цена — это сколько даст рынок? Например, если дадут 10 млн руб, как меня уверял в комментах известный адепт крушения рынка — Денис, то по этой цене и нужно продавать, ведь цены скоро упадут и недвижимость сложится примерно вполовину. Или всё-таки 30 млн руб — это справедливая цена, и ниже себестоимости продавать смысла нет? Друзья, вопрос этот задаю, потому что такой же вопрос, думаю, задают себе и застройщики Москвы. Ну а я, написал этот пост ради обсуждения: стоит ли продавать ниже себестоимости или нет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Друзья, в предыдущем посте я написал про ключевую ставку. Объясню, почему я сфокусировал внимание на этой вводной.

Дело вот в чём: от ключевой ставки зависит стоимость денег. Т. е. чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты, в том числе и ипотека, ставки по которой сейчас заградительны.

Так вот, из-за заградительной ипотеки,в настоящий момент, часть людей не может позволить купить себе квартиру. Да, увы, не могут, ведь проценты сейчас просто астрономические. Но! Желание купить квартиру у этих людей — всё так же есть.

И что они делают? Ждут. Ждут, когда появится шанс. А когда этот шанс у них появится? Варианта два:

Первый — цены на квартиры упадут, и они смогут платить ипотеку.

Второй — ставки по ипотеке пойдут вниз.

Есть еще, конечно, третий вариант — они будут копить на квартиру, но это долгосрочная стратегия, и мы её сейчас рассматривать не будем, ведь она может растянуться на 5–7+ лет.

Так вот, видите основную вводную в первых двух вариантах? Да-да, и эта вводная — ипотека.

Теперь, почему ЦБ повышает ключевую ставку? А повышает он её, чтобы остановить инфляцию. Ну а теперь внимание! Смотрите на диаграмму вверху. На этом графике я отразил понедельную инфляцию с октября 2024 по настоящий день. Так вот, инфляция-то, неожиданно стала снижаться в 2025 году, а не расти. По крайней мере, официальные данные именно такие. Поэтому, думаю, что ключевую ставку в ближайшее время ЦБ повышать не будет.

Теперь внимание, вопрос: а что произойдёт, если ключевую ставку всё-таки начнут плавно снижать? А произойдёт вот что: ипотека станет дешеветь, поэтому у людей появится возможность купить квартиру. И что они будут делать? Да покупать они будут, как только появится такая возможность.

🔖 И именно этот нюанс стоит учитывать, если вы всё-таки ставите на падение рынка недвижимости. Вот такие дела. Ну а я пока пишу об этом осторожно, потому как это только теория.

Но, если 14 февраля ЦБ не повысит ставку, то вероятность сценария, который я описал в предыдущем посте (вторичка закрепится на текущих уровнях и станет плавно расти) — возрастёт многократно. Я даже более того скажу: в этом случае, скорее всего, такой сценарий и будет реализован.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍В предыдущем посте мы разобрались, что происходит с рынком аренды. Напомню: рынок аренды немного захворал. Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит на «вторичке».

А происходит вот что: цены пытаются пробить линию сопротивления и перейти в повышательный тренд, который так явно не проявлялся даже в январе 2023 года, когда ипотека была 18%, а не как сейчас — 25.

Вот такие дела. Почему же это произошло? Откуда взялся рост? И что будет с ценами на вторичке в феврале-марте-апреле? Я думаю, всё будет происходить примерно так:

Но сначала, давайте разберемся, почему мы видим рост цен. Так вот, на графике IRN мы видим цены экспозиции, т. е. средние цены тех квартир, которые сейчас находятся в продаже. Да, в конце прошлого года было дешевле. Почему? А потому что на рынке были более дешевые варианты, которые раскупили в декабре. Почему раскупили? На это есть две причины:

Первая — раскрылась часть депозитов. Вот я сейчас делаю несколько «подборов» и правтически у всех заказчиков... наличка.

Вторая — из-за бюджетного импульса, компании абсорбировали огромную денежную массу, часть которой выдали в виде годовых бонусов, и выдали их до января, чтобы избежать повышенного НДФЛ (с этого года от 13 до 22%).

Ну и третья — и это совокупность двух факторов выше: людям выдали и годовые бонусы, и депозиты немного распухли. Что в этих случаях делает человек? Как показывает практика прошлых лет — идёт и что-то покупает. А если денег достаточно, то покупает и квартиру. Да, какую-то часть денег, люди оставляют на банковском вкладе, но не всю. Основную часть люди на что-то тратят.

Теперь, что мы имеем в сухом остатке? А имеем вот что: на рынке, в январе, остались квартиры с завышенными ценами. Одновременно с этим наблюдается некоторый дефицит хороших квартир. И теперь на рынок выходит новый собственник, и он хочет продать свою квартиру. Как думаете, по какой цене он её выставит в продажу? Да элементарно: он понятия не имеет, какими были цены в прошлом году. И он понятия не имеет, что происходило на рынке. Он просто откроет ЦИАН и посмотрит, что сейчас продается в его же доме.

Еще раз подчеркну, что он не знает, что это остатки, это то, что не продалось из-за цены. А теперь внимание! Этот новый собственник… трам-пам-пам — поставит цену ещё чуть выше. Вуаля, цены опять выросли, только теперь в январе-феврале.

И теперь самое важное: будут ли покупать на «вторичке» по текущим ценам? Ведь если будут — то цены точно продолжат рост. Так вот, в январе этого года, цитирую: «у нас случился армагеддон». Бюджетные расходы (читай: бюджетный импульс) просто зашкаливали, и такого раньше не было никогда.

Ну и эти деньги (от импульса)… а эти деньги просто перетекут в карманы людей. Вопрос только когда? Если к марту — то, увы, всё… Квартиры опять начнут активно покупать, причём даже без ипотеки и по текущим ценам. Т.е. в этом случае — «отката» назад уже не будет. Ну и наоборот: если эти деньги не успеют перетечь в карманы людей до марта — то мы скорее всего увидим коррекцию цен.

И ещё. Давайте не забывать об одной важной вводной. Если в феврале ЦБ не повысит ключевую ставку, а в марте снизит… То тогда на рынке недвижимости и в первую очередь на «вторичке» — сойдутся два фактора: карманы людей догонит бюджетный импульс января 2025, с одновременным сигналом о снижении доходности по депозитам.

🔖 А вы как думаете, вероятный сценарий я описал? Или это всё сказки?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

[ ХОРОШИЙ АВТОМОБИЛЬ И КВАРТИРА СЕЙЧАС = РОСКОШЬ ДЛЯ БОГАТЫХ ]

НО ‼️ Компания LimCars с этим не согласна и предлагает лучшие условия на рынке для своих клиентов

Импорт авто из Южной Кореи «под ключ»!

Почему с компанией LimCars выгодно?

Для новых клиентов действует СПЕЦИАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ:

при заказе клиент оплачивает только 20% стоимости автомобиля, а остальные 80% LimCars берет на себя!

ПОДПИСЫВАЙСЯ и читай условия в закрепленном посте

Или сразу переходи по ссылке и оставляй заявку!

📍Ух ты, а на рынке новостроек, похоже, скоро может стать жарко. Смотрите, что сейчас происходит: ипотечный стандарт не работает. Точнее, работает с точностью наоборот — из-за него цены поднялись, а не снизились. Так как банки, всё так же хотят откат (субсидию) за выдачу семейной ипотеки. Например, СБЕР — он просто так всем семейную ипотеку не выдаёт, там много условий, за которые в итоге платит заемщик.

Ну и всё это происходит из-за того, что банкам государство постоянно срезало компенсацию за выдачу, за 3 года её уменьшили с 4-х до 2-х процентов.

Так вот, с 7 февраля эту компенсацию со стороны государства решено повысить. Теперь будет не 2, а 3%. Если честно, объяснять долго, да и не нужно это. А вот что стоит понять: если такие мастодонты, как СБЕР, начнут выдавать семейку всем подряд и на все ЖК, к слову, семейка сейчас безлимитная для банков… То аврал…

Конвейер по выдачам заработает на всю катушку, что, скорее всего, отразится на ценах. Почему? А вот прочитайте этот пост: ссылка, в нём я описывал, что стройка-то стремится к плинтусу и строить стали гораздо меньше.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Наступил февраль, а значит, настала пора писать традиционный пост о рынке аренды Москвы. Что же сейчас происходит? А происходит вот что: количество свободных арендных квартир продолжает прирастать и уже практически в два раза превышает показатели февраля прошлого года.

Пора кричать: «Караул, нас всех раздавит, аренде капут»? Да нет, друзья. Никакого караула я не вижу, да и рынок — это не статичная, а постоянно меняющаяся система, на которую влияет множество внутренних и внешних факторов.

Ну и, забегая вперед, скажу: если вы думаете, что на прирост свободных арендных квартир повлиял ввод новостроек в 2023–2024 годах, то это не совсем так. Почему? Считайте сами: сейчас в Москве сдается 23,3 тыс. квартир, и из них всего 3,6 тыс. квартир в свежих новостройках. Да, 3,6 тыс. новых квартир — это не мало, но и не катастрофически много, и этот показатель критически не влияет на общую массу.

В целом, пока можно констатировать факт: времена, когда на трех потенциальных арендаторов приходилась одна свободная квартира, остались позади. И знаете что? Да это на самом деле нормально. Ведь никто же всерьёз не считал, что на рынке всегда будет дефицит арендных квартир. Или всё-таки кто-то так считал?

К слову, стоит отметить, что количество арендных квартир в Москве распределено неравномерно, и в некоторых районах оно (количество) даже меньше, чем в 24-м году, когда на рынке аренды наблюдался жуткий дефицит.

🔖 Мнение автора: на рынок аренды сейчас давит ужесточение миграционной политики и изменения на рынке труда. Ну и знаете что… Я очень робко напишу, ведь пока это только наблюдения, которые требуют проверки: складывается впечатление, что сейчас люди предпочитают… покупать, а не арендовать. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Сегодня в «Коммерсанте» вышла интересная статья. Суть ее в том, что новостроек строят больше, чем могут продать: растёт затоваривание, ну и по всей видимости — цены скоро упадут. Причем в нашем чате подписчики считают, что цены снизятся до уровней 2019 года. И ждут примерный прайс в 150 тыс руб за м2 и это в пределах МКАД у метро.

Всё конечно может быть, ведь раз в год и палка стреляет. Вот только, по всей видимости, это произойдёт не в этот раз. Почему? Смотрите, что на самом деле происходит:

Есть такой параметр: «Отношение распроданности к стройготовности». Ну или иными словами: вырыли котлован — стройготовность 5%, а продали 2-3% — и это считается нормальным.

Ну а к ключам, если в ЖК осталось 30% квартир — то это отличный результат. Так как люди в общем-то не хотят покупать стройку, они хотят прийти потрогать, посмотреть, ну и только потом купить.

Так вот, в статье «Коммерсанта» описан рынок Краснодара, там да, есть проблемы. Потому как там, строят в 3 раза больше, чем требуется на душу населения.

А в Москве знаете что происходит? Заходим на наш ДОМ РФ (скрины выше) и что мы видим? А видим мы то, что продаем в столице больше, чем строим. И с такими темпами, нас вполне может ждать дефицит нового жилья примерно в 2026-2027 годах. Т.е. cейчас, никакой затоваренности — нет.

🔖 И теперь возникает вопрос: почему цены-то должны упасть до уровней 2019 года?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну вообще… Друзья, я даже, честно говоря, удивлен. Вы только посмотрите, что происходило с продажами новостроек в Москве в декабре 2024.

Так вот, по данным Росреестра, мы видим абсолютный рекорд. Точнее, рекордов два: первый — зарегистрировано 15,4 тыс. ДДУ. Второй — около 10 тыс. лотов в новостройках куплено за наличку, и это в два раза больше, чем в среднем по году.

Мда… А помните, не так давно люди писали: «Да кто эти новостройки за наличку будет покупать, да никому они в кэш не нужны, у людей денег нет, вот льготку отменят, и продажи обнулятся».

И что прошло? А произошло ровным счётом всё с точностью наоборот: люди стали покупать активней, причем за нал. Ну и по моим наблюдениям, люди просто смели почти все новостройки с ближайшими ключами. К слову, примерно такой сценарий я и описывал еще в сентябре: вот этот пост.

🔖 Друзья, в общем, не работает связка «ипотека = продажи». И знаете почему? Да потому что в экономику сейчас вливается огромное количество денег, которые находятся как будто в замкнутом периметре. Ну или иными словами: входят, но не выходят. Да, большая часть этих денег сейчас на депозитах, но это не навсегда. Они просто ждут подходящего момента, что бы вырваться наружу.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «Адмирал», застройщик «Галс-Девелопмент», бизнес-класс. Адрес: Москва, ул. Шоссейная, 4а, отделка: нет + чистовая. ТПУ «Печатники» 5-6 минут пешком. Ключи до: 07.2028.

Цены от:

Студии (29 м2) — 11,3 млн руб

2-ЕВРО (47 м2) — 18 млн руб

3-ЕВРО (68 м2) — 24,5 млн руб

Как начинался «Москва-Сити» помните? Нет? Тогда напомню: тут были каменоломни, карьеры, склады и промзоны. Тут не было ни кафе, ни магазинов, ни общественного транспорта. В общем, жить тут никто не хотел. А сейчас? А сейчас это визитная карточка Москвы. Так вот, к чему это я? А к тому, что история циклична и всё повторяется: почти половину района «Печатники» превратят в город-сад, который будет называться «Сити-2 Южный Порт». И именно он, по мнению градоначальников, станет вторым деловым центром столицы.

В общем, посмотрите на карту выше, где я обвёл, что и где тут будет построено. Впечатляет? Меня тоже, но есть нюанс: да, локацию ждёт бурное развитие, но на это потребуется немало времени.

Теперь более подробно о самом проекте. Первое: с транспортной доступностью — всё неплохо. До метро 5-7 минут пешком. Причём и до радиальной ветки, и до БКЛ, и до МЦД-2. Второе: участок под «Адмиралом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать в рамках проекта «Южный Порт». Ну и стоит отметить, что даже сейчас, выйти и погулять есть где. В 15-ти минутах пешком находятся два парка: «Печатники» с набережной Москвы-реки и «Шкулёва» с прудами. Третье: знаете, что мне нравится? Но это, правда, будет построено только со временем. Единая зелёная набережная, которая соединит «Южный порт», «Остров Мечты» и «ЗИЛ». Масштабно, ничего не скажешь. В общем, со временем на велосипеде или самокате можно будет доехать до Новоспасского моста и далее аж до Кремля.

Ну а теперь о ценах и планировках. Слушайте, ну это провал. Половина, нет, даже больше половины квартирографии — абсолютный неликвид и покупать это не стоит. Я, честно говоря, очень удивлён, как можно с этими планировками постоянно наступать на одни и те же грабли: запроектировать неликвид, а потом мучительно и долго его продавать. М-да…, ну дела… Интересно, кому в Печатниках нужна 30-ти метровая студия? Не знаю, думаю, что никому, точнее может и нужна, но по цене, как за двадцати двух метровую.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше.

Если смотрите «под аренду»: стоит отметить, что аренда тут уже востребована. Ибо рядом находится «Технополис-Печатники». Это что-то типа технопарка, только с налоговыми льготами для резидентов, где уже сейчас работает около 6 тыс. человек, которым нужно где-то жить. К слову — этот Технополис разрастается, стройка идет со сверхзвуковой скоростью. Ну и центр недалеко, до станции метро «Сретенский бульвар» 18 минут по прямой.

В общем, студию в этом проекте вы сдадите тыс. за 70 руб., а ЕВРО-3 около 120-140 тыс. руб. С одной стороны, эти цифры, может, кому-то и понравятся. Но не мне. И знаете почему? А потому что стоит учитывать фактор времени.

Вот смотрите, попробую объяснить как можно проще: ждать стройку 3,5 года, потом полгода на ремонт. И итого, за 4 года, мы недополучим 3,2 млн руб арендных платежей. И это как минимум. Нам это нужно? Нет не нужно и так поступать не стоит. Правильней купить что-то в высокой стадии строительства и в перспективной локации. Тогда, за эти 4 года, мы сможем заработать и на аренде, и на росте стоимости самого актива. Если, конечно, купим правильный лот в правильной локации.

🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, застройщик — дочка ВТБ, так что достроят, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас. Ну и минусы: рядом — хорда и ж/д, долго ждать и под аренду не подходит, а квартирография по большей части — жёсткий неликвид.

А что вы думаете о проекте и о перспективах «Сити-2»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_адмирал

📍Ого! В ЖК «Саларьево» новый старт продаж. И цены в общем-то неплохие:

- Студии от 5,2 млн руб

- ЕВРО-2 (32 м2) от 7,4 млн руб

- ЕВРО-3 (49 м2) — от 9,8 млн руб

Полная отделка. Правда, ключи в апреле 2028. Но! Корпуса-то не типовые ПИК-коробочки. А что-то ближе к серии «плюс». В общем, не плохо. Хорошо, что сейчас видим на стартах и неплохие цены. А не как ранее — котлован, который дороже вторички.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Интересная дискуссия у нас развернулась в предыдущем посте. Суть её в том, нужен ли застройщику менеджер по продажам? Ведь если уволить всех менеджеров, то можно снизить себестоимость и в итоге снизить цены. А процессы — автоматизировать, ну или делегировать их искусственному интеллекту.

Знаете, я всё-таки думаю, что менеджер по продажам нужен. И знаете почему? А потому, что мы — люди, а не роботы, и мы иррациональны. В общем, сейчас объясню подробней свою точку зрения.

Смотрите, бытует общественное мнение, что человек сначала осознаёт потребность, потом собирает информацию, ну а потом сравнивает и покупает. Так? Нет, всё на самом деле не так. Не может человек купить, хоть он уже и осознал, что ему всё-таки нужна квартира. И знаете чего не хватает в этой цепочке? Эмоций. Да-да, именно эмоций, ведь «вторичку» можно пощупать и ощутить, ну и что-то почувствовать, а новостройку – нет. Удивлены? А вот А. Дамассио — это известный нейробиолог и автор нескольких книг, в своих исследованиях ни раз доказывал, что без эмоционального окраса — мы не способны принять решение. Вот не способны и всё.

И основная задача менеджера по продажам — это всё-таки не процессы, хотя они очень важны. Основная задача менеджера — это диалог, который может вызвать позитивные эмоции и которые потом сконвертируются в продажу. Да, стоит отметить, что бывает, конечно, что люди иногда покупают не то что нужно. Но это, правда, совсем другая история.

Да-да, дело не только в цене. Приведу пример: когда мы покупали «Саларьево», и это было в первые часы распродажи, знаете что у меня спрашивали подписчики? А стоит ли? А может подождать? Это только теперь они осознали, что покупать было нужно, и хорошо, что я тогда настойчиво советовал. А в первые часы — людей терзали сомнения, потому что они увидели вроде бы неплохую цену, но не могли принять решение только из-за одной цены. Вот такие дела.

А вы как считаете, нужен ли менеджер по продажам застройщику или он все-таки не нужен? Ведь, например, у ПИК-а нет офисов продаж. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

В «Мангазее в Богородском» стартовали продажи квартир. Архитектура от СПИЧ из шести башен в двух минутах от метро «Бульвар Рокоссовского» и 15 минутах до ТТК. Из плюсов: продуманная инфраструктура в стилобатном этаже, собственный детский сад в одном из корпусов, а также свой досуговый центр, где предусмотрен фитнес, детский центр и гастрономическая зона.

«Мангазея» предлагает привлекательные инструменты покупки: рассрочка 0% на 24 месяца, траншевая ипотека с фиксированным платежом от 80 тыс. рублей или классическим ежеквартальным платежом.

На сегодняшний день минимальная цена начинается от 300 тыс. рублей за метр. Площади квартир составляют от 21 до 125 кв. м. Есть планировочные фишки в виде увеличенной высоты потолка, гардеробной с окном, мастер-спальни, открытых террас, гостиной с тремя окнами. Уже в марте в продажу выйдет новый корпус, расположенный в глубине застройки, а чуть позже обещают и объем с вайт боксом.

Подписывайтесь на телеграм-канал девелопера, чтобы не пропустить старт продаж новых башен и интересные акции.

📍А давайте посчитаем примерную справедливую цену новостройки и попробуем виртуально построить свой собственный ЖК?

Итак, по данным ДОМ РФ, средняя себестоимость стройки в Москве за год выросла на 17% и составила 146 тыс. руб. Вроде бы немного, но. Но у любой новостройки есть как общая площадь, так и продаваемая.

Так вот, продаваемая — это площадь конкретной квартиры. А в общую площадь входят: лифты, коридоры, лобби, детский сад, школа и т. д. Это же нужно построить? Думаю, да, нужно, поэтому к 146 тыс. руб. добавим еще процентов 10 и получим 160 тыс. руб. за м2.

Дальше, что мы забыли? А забыли купить земельный участок. Ну не может же дом висеть в воздухе, правильно? Правильно. Поэтому прибавляем еще процентов 10-15. И в итоге получаем себестоимость квадратного метра 184 тыс. руб. Что-то уже недёшево становится… М-да, знаю. Сам сейчас делаю капремонт своего таунхауса и могу сказать, что деньги на стройку у меня испаряются быстрее, чем я рассчитывал.

Ладно. Что ещё забыли? А забыли мы приплюсовать затраты на рекламу, маркетинг, налоги, проценты по кредиту, зарплату офисным сотрудникам, арендные платежи. Много, в общем, всего. Но давайте эти затраты учитывать не будем. Впрочем, налоги нужно, конечно, приплюсовать… Эх, ладно, не будем, считаем же на коленке.

А что обязательно приплюсуем, так это — наш доход. Сколько хотим заработать, как считаете? Процентов 10 годовых? Так вроде в банках депозиты по 20% — какой смысл работать за десять процентов, если за 20 можно не работать? Поэтому, давайте приплюсуем 20, что бы уравнять с банковским депозитом. Что получаем? А получаем продажную цену 317 тыс. руб/м2. Как думаете, справедливая цена? Или я где-то ошибся?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍 Эх, ну что же. Росреестр опубликовал данные по продажам на «вторичке» в Москве за предыдущий месяц. Знаете сколько продано? 17,3 тыс квартир. Мда, рекорд. Ведь это больше чем в декабре 2022- 2023 годах! Удивлены? Ведь ипотечная ставка-то заградительна. Ну а я не удивлён, ведь примерно такой сценарий и описывал ранее.

Вот такие дела, но стоит отметить, что стоимость «вторички» пока растёт слабо. Сказывается высокая ключевая ставка. А что будет, если ставку снизят? Вот поэтому, я и написал в предыдущем посте, что вполне допускаю рост стоимости «вторички» в Москве, при наступлении этого события.

Так что думаете, что произойдёт с ценами на вторичном рынке, если снизят ставку и ипотека станет доступной? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вот и глава «Этажей», Ильдар Хусаинов, начал что-то подозревать... Пишет про то, что Банк Уралсиб снизил ставки по стандартной ипотеке на 1,5% и цитирую: «Возможно, это начало тренда на снижение ставок!»
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Да ну!? В начале января, я написал, что по моему мнению, ЦБ сейчас между молотом и наковальней и скорее всего, ключевую ставку теперь повышать не будет. Ну и предположил, что теперь её, Центробанку — придётся снижать.

И вот, в эту пятницу, ЦБ опубликовал свой традиционный бюллетень, который прям пропитан намёками на снижение ключевой ставки!

🔖 Ну что же, друзья, после того, как «ключ» пойдёт вниз, мы и увидим, повлияют ли огромные накопления на депозитах на стоимость недвижимости. Моё личное мнение — повлияют и сильно. Впрочем, мои оппоненты, с этим несогласны и считают, что недвижимость будет только дешеветь и нужно только подождать. Ладно, подождём снижения «ключа», а вместе с этим снижение доходности по банковским вкладам и позитивный экономический импульс ☺️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Всё, «ПИК» — банкрот и поэтому ЖК «Саларьево» не достроят! Пруфы: прикрепляю скрины из нашего чата.

Шутка конечно. «ПИК» не банкрот. А вот запрет регистрационных действий — на самом деле есть, правда только у ООО СЗ СЕРЕДНЕВО, которое строит ЖК «Середневский Лес».

Друзья, что бы не плодить домыслы, слухи и сплетни, лучше сразу напишу: На самом деле, у ПИК-а куча ООО-шек, которые номинально и строят. Поэтому, скорее всего, возбуждено исполнительное производство по какому-то судебному акту. Ну а у ООО на счету денег нет, поэтому установлен запрет рег. действий. Так что, повода для беспокойства — нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍ЖК «Sydney City», застройщик «ФСК», адрес: Москва, ул. Шеногина, д. 2. Бизнес-класс, 3 вида отделки: черновая, чистовая, вайтбокс. Метро «Звенигородская» 7 мин пешком, выдача ключей: сдан — 12.2027.

Текущие цены от:

Студия (29 м2) — 15,8 млн руб.
ЕВРО-2 (43 м2) — 21,9 млн руб.
ЕВРО-3 (62 м2) — 29,2 млн руб.

Чем знаменит ЖК «Sydney City»? А тем, что это один из самых скандальных проектов в Москве. Не ругал его только ленивый, правда, есть те, кто и хвалил, но на это у них были свои причины. Ну а я попробую быть объективным и честно «разобрать» этот проект. Итак, начинаю.

Сначала напишу о локации и о её нюансах и всё отмечу на карте вверху. Первое: с транспортной доступностью пока всё плохо. Метро в пешей доступности — нет, а новые дорожные развязки еще не построены. Но это пока, поскольку через два года всё изменится: вновь откроется станция «Шелепиха», которая сейчас временно не работает, а вместе с ней и новая станция «Звенигородская», которая будет находиться в 7 минутах пешком от ЖК.

Второе: Шелепихинскую набережную соединят с Карамышевской в 2025 году, а пока тут просто тупик — ни проехать, ни пройти. Впрочем, стоит отметить, что строительство идёт неспешно и сроки уже переносили. Третье: в локации есть запахи от Москвы-реки и от канализации. Ну это тоже пока, со временем всё решится, но знать об этом нужно.

Теперь о проекте и почему он один из самых скандальных. Давайте отбросим весь маркетинг и представим, что это просто проект бизнес-класса. Представили? А теперь о самом важном — о ценах на старте продаж. Так вот, вы только не падайте со стула. На старте проект продавали «инвесторам» около 400 тыс. руб/м2, и это в 2020 году! А сейчас он сколько стоит? А сейчас, с ключами в 25 году, у застройщика можно купить квартиры по 470-500 тыс. руб/м2, а на «вторичке» ещё даже дешевле.

Вот такие дела, никакого «инвеста» не случилось, и, забегая вперед, скажу, что его и не должно было случиться: да, потенциал у локации есть, но он раскроется явно не в этом десятилетии. Так вот, люди-то на старте массово покупали квартиры в рассрочки на… последние деньги, в надежде заработать. Ну да, неприятная история… В общем, кто прав, а кто виноват: застройщик, агенты или инвесторы — совершенно непонятно, но скандал был знатный.

Если смотрите «для себя»: знаете, при всех «нюансах» локации, рассматривать проект всё же стоит. Почему? А потому, что сейчас «Sydney City» с ключами в 25 году стоит +- столько же, как и проекты-конкуренты. Да-да, иногда «ФСК» настигает озарение и он откручивает цены вниз, что и произошло в январе этого года. Но еще раз подчеркну, что нужно понимать все нюансы: временно небогатую инфраструктуру и некоторую зажатость между рекой, ж/д и Звенигородкой, чтобы потом не было разочарований.

Да, и еще. По поводу нареканий на отделку «вайтбокс» — тут я согласен, проблемы были, правда, не по всем стоякам. А вот по поводу жалоб на чистовую отделку… Знаете, вот с этими нареканиями я не согласен. Ибо считаю, что чистовая отделка от застройщика, тут совсем не плоха для бизнес-класса.

Если смотрите «под аренду»: пока проект под аренду не совсем подходит, т. к. транспортная доступность — ну совсем не очень. Прямо скажу — она просто ужасная. Но это временно, ведь город «закапывает» в локацию просто огромные бюджеты. Поэтому, по мере развития локации, арендные ставки тут тоже будут подрастать, впрочем, как и стоимость самих квартир. А сейчас, студию вы сдадите около 90 тыс. руб., а ЕВРО-2 около 110-120 тыс. руб.

🔖 Мнение автора: считаю проект в общем-то неплохим и даже перспективным, и эта перспектива наверняка материализуется, но очень не скоро.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#сидней_сити

📍Хм-м-м, появляется все больше слухов, что семейную ипотеку на «вторичку», хотят распространить не только на малые города, а вообще на всю страну.

Кто-нибудь что-нибудь слышал об этом? 🙄
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Решил посмотреть, как изменилось количество рублей у людей за прошлый год. Слушайте, ну цифры просто астрономические. Так вот, за прошлый год, общая сумма банковских депозитов физлиц — увеличилась аж на 14 триллионов рублей. Прирастаем более чем на триллион в месяц!

Представляете, насколько это огромные цифры? Для сравнения: по некоторым оценкам, емкость всего рынка новостроек Москвы составляет около 1,3 трлн руб.

Интересно, что произойдет, если люди откажутся от сберегательной модели поведения? Т. е. в силу каких-либо причин, в моменте, решат потратить хотя бы половину своих сбережений? Честно говоря, пока даже сложно представить, ведь все новостройки Москвы люди могут скупить буквально за месяц, и что важно — на это у них есть деньги.

Хммм, знаете, похоже, что при таком росте количества свободных денег, в ближайшее время «разгонять» рынок будут всё-таки программы рассрочки, а не семейная ипотека, которая почему-то многим не нравится.

А вы что думаете, на какие цели люди сберегают такое огромное количество денег в банках? Сберегают только ради денег или что-то планируют купить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Пришел ответ от эксперта , ну воопщем а арендном кризисе август-снт 2024 виновата была ключевая ставка , ну кто бы мог подумать , как сообщает эксперт в стране подросло поколение начала 2000 и они не могут из за высокого ключа купить и идут в рент , а так и представил как там выпускник ВУЗа в МСК , годков в 20-22 , идет и покупает хату в МСК , раньше оно так наверно и было до высокой ставки , массово не иначе . А чего в октябре кол-во хат расти начало , эксперты воопще знают специфику недвиги , дом за месяц не построить , а вот перевести хату с посутки в долгосрок примерно 1 день нужен . Воопще здорово конечно посуточные инфоцыгане долгосрочным арендаторам в панамку наложили , от души .

📍Эх, ну есть и альтернативное мнение. Вот, в Северной столице — с моими выводами не согласны (репост ниже). Ну раз читают и даже называют эксперДом — значит мое мнение как минимум интересно. Админу Питерского канала — респект, но я склонен остаться при своем мнении: рынок аренды зеркально отражает экономическую ситуацию в стране.

Есть работа и дефицит работников — аренда на подъеме и наоборот.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

Вторичка или новостройка? Куда вкладывать деньги в 2025?

Большинство людей в РФ привыкли сберегать деньги в жилых квартирах — это просто, понятно. Но так ли прибыльно в современных реалиях экономики?

В среднем, квартира, которую вы будете сдавать на долгосрок, будет приносить 3-8% годовых + капитализация. Это практически пассивно, но окупаемость будет длиться очень долго.

Можно сдавать квартиру посуточно. Это увеличит годовой доход, но в таком формате речь о пассивных деньгах не идёт. Посуточная аренда — это целый бизнес со своими процессами, нюансами и подводными камнями.

Лучше всего обратить внимание на коммерческую недвижимость.

В ней есть свои нюансы, но практически в любом формате она даёт большую доходность и быструю окупаемость вне зависимости от того, какой год на дворе.

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости с нуля рассказывает Игорь Бондаренко — рантье с десятилетним опытом бизнеса в этой сфере.

Если вы новичок, у него в канале можно узнать, стоит ли вообще заниматься этим бизнесом и сколько можно зарабатывать на этом. А также забрать подборку по налогам, которая особенно подойдёт тем, кто только начинает заниматься бизнесом.

Там же вы найдёте море пользы для уже действующих предпринимателей:

• 9 главных характеристик, которые рантье нужно писать в объявление
• чек-листы по субаренде + общий для определения направления
• список сервисов с помощью которых вы можете оценить локацию для вашего объекта

Подписывайтесь на канал и начните зарабатывать на недвижимости без вложений уже сейчас

📍Последний день отпуска, завтра с семьей возвращаемся в Москву.

Хороший отпуск, просто чудесный: тихо, спокойно, огромная территория по которой курсируют электро-шаттлы, бассейны с подогревом, детский клуб с игровыми площадками и на удивление — отличная еда.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#отпуск

📍Так почему же выросло количество свободных арендных квартир? Забегая вперед скажу, что до сезона высокого спроса еще далеко, а значит, вероятней всего, объем предложения продолжит свой рост в ближайшие несколько месяцев.

Знаете, я считаю, что как это ни парадоксально — основной причиной является высокая ключевая ставка. Почему? Смотрите:

Как я писал ранее — сейчас нас догнал демографический взрыв начала двухтысячных. А значит, количество потенциальных арендаторов будет прирастать год к году еще лет десять. Более подробно писал об этом тут: https://t.me/labirint_investora/942 В общем, поэтому, мы и видели жуткий дефицит арендных квартир в августе-сентябре, когда в Москву съезжались студенты, а в СМИ даже появлялись статьи с заголовками: «Сними жилье, если сможешь».

Но потом, начиная с октября, ситуация вдруг резко поменялась, и количество вакантных квартир вдруг резко стало расти. И примерно в это же время в правительстве заговорили о рисках переохлаждения экономики из-за высокой ключевой ставки. Теперь давайте вспомним, кто же снимает наши квартиры? Конечно, приезжие, т. е. те, кто приехал в столицу работать или учиться. Со студентами — всё понятно, их много, об этом я написал выше.

А вот с новыми рабочими местами стало хуже. Давайте посмотрим на hh.ru (на скрине выше), — это самый популярный сайт поиску работы. Так вот, начиная со второй половины 2024 года динамика размещенных вакансий стала резко падать, а количество новых резюме — стало стремительно расти. И это говорит о том, что бизнес в эпоху заградительных кредитов, увы, перестал развиваться. Ну или иными словами — стало меньше работы, а если стало меньше работы, то и арендовать квартиры будут меньше.

Ура, скажет покованный подписчик — это же именно то, чего добивался ЦБ. Ведь чем меньше работы — тем меньше зарплаты, тем ниже цены, а значит, и инфляция тоже ниже. В теории это так, а вот на практике — инфляция-то бьёт все рекорды, с одновременным охлаждением экономики. А это значит, что мы, похоже, увидели признаки стагфляции: это когда экономика «скукоживается», а цены растут. Думаю, именно признаков стагфляции и испугался ЦБ, когда на последнем заседании ЦБ не стал повышать ключевую ставку.

Ну и похоже, что теперь Центробанк между молотом и наковальней, ну или между инфляцией и стагфляцией. Если повысить ключ — стагфляция неизбежна, если понизить ключ — неизбежен дальнейший виток инфляции. Что предпримет ЦБ? Думаю, что из двух зол он будет выбирать меньшее и ключевую ставку теперь будет вряд ли повышать, и даже вполне допускаю, что ключ теперь будет снижать.

Да, это приведет к очередному витку инфляции, подорожанию цен на всё, включая даже бетон. Но похоже, что у ЦБ и правительства просто нет другого выхода. Ибо деньги нужно и дальше продолжать печатать, а стагфляция для экономики — гораздо страшнее инфляции.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Продолжаю мониторить рынок аренды Москвы. И, честно говоря, тренд пока скорее негативный, ведь количество свободных арендных квартир продолжает прирастать каждый месяц.

К слову, опять всё происходит не так, как утверждали эксперты. Помните, что они говорили? Что аренда улетит в стратосферу, ибо люди не будут покупать, а будут арендовать. В итоге что мы видим? А видим мы, что вторичный рынок живее всех живых и продажи идут вполне неплохо: пост об этом тут ссылка.

А вот рынку аренды, уже грозит чуть ли не затоваривание, и арендные ставки в некоторых локациях даже пошли вниз. Вот сейчас смотрю горячо любимый некоторыми подписчиками ЖК «Амурский Парк». Это же просто ужас, в этой локации сейчас сдаётся в аренду… 110 квартир! И ставки аренды на студии, тут сейчас примерно такие же, как и в ЖК «Ютаново», который в своё время, можно было купить раза в полтора дешевле, чем «Амурский парк».

🔖 Так почему же это произошло? Почему не смели все арендные квартиры? На это есть несколько причин и если они вам интересны — то напишу о них в следующем посте. Впрочем, забегая вперёд скажу: считаю, что проблема совсем не в арендных ставках, которые за 1,5 года выросли в два раза. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Помните, в декабре, я написал про Саларьево Парк? Точнее, про про распродажу в новых корпусах этого проекта.

Тогда оппоненты в комментариях писали, что быть такого не может, эти квартиры никому не нужны и это сам ПИК ставит брони. Так вот, на дом РФ появились проектные декларации за декабрь.

И что мы в них видим? А видим абсолютный рекорд по продажам. В Саларьево, в декабре было заключено ... 930 ДДУ!

Результат, несомненно, просто впечатляет. Вот такой вот рынок: при дисконте, практически мгновенно, люди всё выкупают...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «Среда на Кутузовском», застройщик SREDA (ПИК), адрес: Москва, ул. Ивана Франко, 4с15. Бизнес-класс, отделка «ватбокс». Метро «Кунцевская» 10 минут пешком, выдача ключей до: 06.2028.

Текущие цены от:

Студии (23 м2) — 11,6 млн руб.

ЕВРО-2 (34 м2) — 16,3 млн руб.

ЕВРО-3 (55 м2) — 21,6 млн руб.

ЕВРО-4 (72 м2) — 28,3 млн руб.

Что хочется людям? Да не так уж и много на самом деле. Люди хотят жить в тихом, зеленом, обжитом районе, рядом с метро, недалеко от центра, без ТЭЦ, ЛЭП, кладбищ и промзон. Согласны? Я вот с этим согласен. Поэтому со всей ответственностью могу сказать, что эта часть района «Кунцево» практически полностью соответствует этим критериям и не так уж и плоха для жизни. Я даже больше того скажу: здесь в целом всё отлично, правда, есть нюанс и даже не один. Но об этом ниже.

Во-первых, отмечу отличную транспортную доступность. Ибо рядом ТПУ «Кунцевская» с двумя ветками метро, плюс БКЛ, плюс МЦД-1, плюс аэроэкспресс в Шереметьево.

Во-вторых, важно не только расстояние до метро, а еще и то, где и как проходит путь. Думаю, что не так уж и приятно ежедневно пробираться по промзоне или прыгать через лужи тесного тротуара вдоль загруженной трассы со мчащимися авто. Так вот, тут дорога до метро проходит через симпатичный сквер, который, к слову, еще раз благоустроят.

Ну и в-третьих, как написал выше — ТЭЦ, ЛЭП, кладбищ и промзон тут нет. Промзона «Кунцево» левее, и её со временем будет застраивать «Главстрой», правда, этот участок совсем не интересный, ибо он гораздо дальше от метро.

Пока всё не плохо, не так ли? Но всегда есть «но». И это шум. И с ним тут действительно есть некоторые проблемы, ведь проект расположен между проспектом Багратиона и участком наземного метро. Так вот, по наблюдениям — проспект практически не шумит, ибо гонщиков на платной трассе мало или нет совсем. Да и МЦД практически не слышно. А вот звуки от метро — есть. Но я бы сказал, что эти звуки не критичные, и часть людей их даже не заметит.

Если смотрите «для себя». Знаете, ко всему написанному выше хочу добавить еще вот что: погулять действительно есть где, ибо рядом, помимо сквера, расположены два парка — Суворовский и Солдатёнковский, которые перетекают в парк Фили. А вот инфраструктура пока бедна. Да и на рендерах застройщика отсутствуют школы и детсады, которые, скорее всего, будут построены только в следующих очередях застройки 47-го квартала.

Если смотрите «под аренду». А вот с арендой тут всё будет не плохо. Ведь рядом строится новый Технопарк и два офисных здания (отмечу их на карте), плюс имеем хорошую транспортную доступность до центра и всего запада Москвы. Студию в этом проекте сдадите за 70-80 тыс. руб., а ЕВРО-2 найдет своего арендатора примерно за 100 тыс. руб. И вот еще что. Думаю, что этот проект со временем будет стоить плюс-минус столько же, как и соседний «Vander Park», цены в котором ну просто запредельные. Да-да, это так. В свое время «Vander Park», который тоже строил ПИК, неплохо «выстрелил», правда он сейчас уже немного устарел.

🔖 Мнение автора: интересный семейный проект в приятной, спокойной, зелёной локации недалеко от центра, правда, со своими нюансами, о которых я написал выше. Стал бы я сам рассматривать этот проект? Скорее всего, «да», но не факт, что купил бы именно тут. Ибо меня не так смущает шум, меня больше смущает некая зажатость между трассой и открытой линией метро.

А что вы думаете о проекте? Рассматриваете его или пока фокус смещен на соседний «Кутузовский квартал»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#среда_на_кутузовском

📍С самого утра уже мониторю цены, в надежде найти что-нибудь интересное. Ведь с 1 января ЦБ ввёл новый ипотечный стандарт, и теперь запрещены:

Кэшбек-ипотека — это когда квартиру можно купить с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него. В принципе, этот пункт, хоть и с оговорками, но поддерживаю, так как считаю, что для рынка опасно выдавать ипотеку без ПВ. Ибо есть риск, что неопытные инвесторы скорее обрушат рынок вторички и переуступок, нежели что-то на этом заработают.

Аккредитивы — теперь банкам нельзя пользоваться деньгами дольщиков. Все средства должны быть размещены на эскроу-счетах.

Третий пункт, и он самый интересный. Собственно, из-за него я уже с самого утра за мониторингом цен. Так вот, с сегодняшнего дня запрещена субсидированная ипотечная ставка от застройщика. Ибо, по мнению ЦБ, именно этот механизм приводил к удорожанию жилья на 20% и больше. Теперь он под запретом.

Небольшое лирическое отступление: странно, конечно, что ЦБ никак не реагировал на ипотечные оброки и комиссии, которые ввели банки за выдачу семейной ипотеки. Похоже, что банкам можно, а вот застройщикам нельзя…

Ну что, проверяю цены: было-стало, и пока вижу такую картину.

- ЛСР «Обручева, 30»: недель полторы назад интересные ЕВРО-2 стоили 15,3 млн руб., сейчас 19. Вообще какое-то странное и неадекватное подорожание.

- MR «Симфони, 34»: до НГ были неплохие ЕВРО-3 по 27 млн руб., сейчас… по 31-32 млн руб.

- ПИК «Плеханова, 11»: неплохие студии можно было взять около 8 млн руб., сейчас 9.

- ПИК «Кутузовский квартал»: отличные ЕВРО-2 были по 15,7 млн руб., а сейчас вообще ничего нет, такое ощущение, что проект неплохо раскупили, а что-то более-менее ликвидное уже от 17,5 млн руб.

- SREDA «Среда на Лобачевского»: опять какое-то недоразумение. Неплохие ЕВРО-2 были 14+ млн руб., сейчас 16+ млн руб.

🔖 В общем, ситуация удивительная: декларируем одно, а на выходе получаем совершенно другое. Парадокс? Мне, например, этот парадоксальный результат совсем не нравится. Причём жутко не нравится. Ведь опять все отчет-подборы насмарку, и придется начинать всё сначала.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Продолжение к посту выше, ибо вcе мысли не поместились в 4 тыс символов.

🔖 Вот такие дела. И еще. Почему я назвал рынок Москвы «безупречным»? Да потому что он достаточно легко просчитывается, если представить, что на рынке денег немерено. Вы просто представьте, что их бесконечное множество, которое прибывает и которое не является конечным. Зачем это представлять? Да чтобы в итоге купить дешевле, одновременно прогнозируя будущие тренды рынка.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Друзья, хочу от всей души поздравить вас с наступающим Новым годом! Ну и заодно подвести итоги уходящего года и сделать прогноз на будущее.

Что же у нас с итогами? Эххх… Итоги года таковы, что даже в Росреестре их назвали «непредсказуемыми». Видимо, и в федеральной службе ожидали от рынка недвижимости одного, а в результате получили совершенно другое. Ну а я бы охарактеризовал уходящий год тремя словами: ровный, стойкий, безупречный. Но не буду забегать вперёд, начну по порядку.

Чем же так примечателен 2024 год? А примечателен он тем, что на рынок недвижимости свалились практически все беды, которые только могли произойти. Судите сами: массовая ипотека с господдержкой отменена, IT-ипо отменена, а рыночная еле дышит из-за заградительных ставок.

И что произошло с рынком из-за этих вводных? Слушайте, давайте будем честны. В канале я регулярно публикую срезы по продажам как на «первичке», так и на «вторичке».

Так вот, с рынком Москвы произошло ровным счётом… практически ничего. Для того чтобы быть объективным, всё же стоит отметить, что в какой-то момент рынок ненадолго замер. Ну а потом… Потом он огляделся, отряхнулся и принялся за старое: причём, по ощущениям, не менее энергично. Откуда же взялась эта кинетическая энергия? Ведь многие считали, что без ипотечного топлива рынок рухнет. А вот это самое интересное, именно поэтому выше я и назвал рынок «безупречным».

Первое. И пожалуй, это самое важное. Все негативные «нюансы» были… предсказуемы. Кто-то всерьез думает о том, что отмена льготной ипотеки стала неожиданностью для застройщиков? Вот строили-строили, занимали у банков на стройку миллиарды, а в масштабах страны — триллионы, а потом «бац»: а льготку-то отменили. Ну дела!? И теперь сидят вместе с банками, чешут затылок и не знают, что делать: то ли цены обрушать, то ли границу в ужасе перебегать. Да нет, конечно, всё не так. Меньше спрос — меньше строишь, вот и все дела.

Второе. Теперь вспомним историю Московского рынка недвижимости. Из-за чего рынок падал? А падал он из-за чёрных лебедей, которые, как известно, прилетают только неожиданно. Бац — и реальность меняется буквально за один день.

Третье. Как разобрались выше — рынок всегда падает из-за неожиданностей, а текущие вводные были прогнозируемы. Теперь, что думают люди? А люди сомневаются. Их терзают смутные сомнения, и формируется парадокс. И парадокс этот заключается в том, что высокая ключевая ставка разгоняет опасения, что в будущем будет только хуже.

Поэтому люди если и размещают свободные деньги в банках, то по большей части — только на срочных вкладах или накопительных счетах. Для чего? А для того, чтобы откупать просадки рынка. Не верите? А вы посмотрите, сколько в канале подписчиков, и у большинства есть деньги. Причём не маленькие деньги, на квартиру, а то и несколько — точно хватит. Да-да, именно так: квартиру в Москве планируют купить не только те, у кого нет собственного жилья, а и те, у кого уже этих квартир несколько, хоть она (новая квартира) им не очень-то и нужна.

Четвертое. С вводными разобрались, с деньгами и ожиданиями людей вроде тоже. Теперь о кинетической энергии. А её стало неожиданно много. Почему? А потому что рынок двигают люди, а не чудесные таблички аналитиков (и мои в том числе). И люди мыслят стереотипами, которые подпитывают их эмоции.

Так вот, как говорится: «запомните этот твит». В Новом году каждый утюг будет гудеть о том, что семейная ипотека стала безлимитной, денег без счета, бери не хочу, а ставки по депозитам скоро рухнут.

Удивительно, да, как меняется реальность? Ведь еще недавно говорили о том, что семейка рухнет, а депозиты вырастут. Так вот, на этом фоне спрос-то начнет расти. Подождите, вот он (спрос) начал расти, а что с предложением? Смотрим первый пункт — а предложение-то на минималках. И новых строек не запустить — кредиты безумно дорогие.

И что будут думать и видеть люди? А люди будут видеть, как застройщики… поднимают цены, и это, увы, будет стимулировать людей покупать, а не откладывать покупку.

Подарки за честную подписку на ARTEL от STENOY

ARTEL — клубный дом в 5 минутах от м. Преображенская площадь. 2 корпуса, 12 этажей, 82 квартиры, конкурентная цена в локации. Тем, кому важны не только квадратные метры, но и детали: функциональные планировки, благоустройство, премиум-консьерж.

Дарят Telegram Premium на год и книгу «Москва глазами гедониста инженера».

Как участвовать: подпишитесь на канал ARTEL, если планируете покупку в новом году. Полные условия в канале.

📍Видели что с ценами происходит? Прикрепляю скрин мониторинга прайсов на сегодня. Удивлены? А я примерно этого и ожидал. Даже писал по этому поводу посты-исследования, в которых говорил, что как только красный застройщик «скинет» избыточный объем нераспроданных остатков, то сразу же поднимет цены. А сейчас мы скорее всего, даже видим дно цен в некоторых проектах. К слову, вот этот пост: ссылка

А в комментариях, оппоненты, как обычно отвечали: «покупать нельзя, нужно подождать, то ли еще будет, депозиты ого-го!»

Эхххх… подождали и дождались…. Только не того, что ожидали…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Дом со смыслом Logos. Просторные премиальные апартаменты с захватывающими видами!

Воспользуйтесь возможностью приобрести последние лоты со скидкой 17%. Дом находится в тихом районе Даниловского района, всего в 5 минутах от Садового кольца. На верхнем этаже расположены премиальные апартаменты площадью до 140 м2, с видами на Москва-Сити, Москву-реку и Даниловский монастырь. В апартаментах предусмотрены собственные террасы и дровяные камины. Широкое пространство для жизни, работы и отдыха.

Дом, в котором есть всё для комфортного проживания. Жильцам и их гостям доступны уникальные общественные пространства: гостиная с камином, открытая кухня, фитнес-зал и зал для йоги, личный кинотеатр и уютный дворик-патио.

Дом готов, количество лотов ограничено. Выдаем ключи!

Девелопер. Sense. Узнать подробнее

Реклама. АО "СЕНС" ИНН 7743339678

📍Друзья, понимаю что данные из предыдущего поста не всем нравятся. Более того скажу — мне они самому не нравятся. Но лучше снять розовые очки.

Да, если вы думаете, что пост рекламный — то это не так. «ПИК» в Москве не платит никакой комиссии. Левел — платит, MR — платит, Страна, Брусника — да все платят, а «ПИК» — не платит.

Поэтому о нём практически не пишут. Он брокерам не интересен.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Ох ты… Похоже, мои негативные прогнозы начинают сбываться. Вот только ситуация развивается гораздо стремительней, чем я ожидал.

Спойлер: в Москве ударными темпами «скукоживается» стройка, по крайней мере в комфорт-классе. Не верите? А вы посмотрите на диаграмму вверху, это официальные данные «Дом.рф». Видите, что происходит и какими темпами снижается предложение недорогого жилья?

Ладно, ОК, скажете вы. Ну упала стройка, да упала. Что это значит-то? А значит это, что, скорее всего, никакой стагнации и коррекции в следующем году не будет. Почему? Давайте будем честны: коррекция, которую мы наблюдали в декабре, не связана с ипотекой. Ну кто же возьмёт ипо-кредит по заградительной ставке?

А связана она (коррекция) с избыточным предложением. Как? Смотрите: в эпоху эскроу застройщик строит на кредитные деньги, и когда падает спрос, в моменте выгодней «слить» объём, чем платить кредит 25–26% годовых. Логично? Логично. Далее, что делает застройщик? Начинает меньше строить, чтобы уравновесить предложение и спрос. И как только наступает равновесие — скидки и акции тут же заканчиваются.

🔖 Для чего я написал этот пост? Знаете, думаю, что сейчас мы наблюдаем финал акций и даже дно рынка по некоторым проектам. Но пока еще сами не осознаём этого, думая что лучшее, конечно, впереди. Но похоже это не так. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

Бренды ушли. Качественную мебель купить в России невозможно.

Так думают те, кто ещё не заглядывал в канал FURMAN

Пока одни грустят по итальянским диванам, хорошие хозяева обустраивают свой дом мебелью белорусского производства.

FURMAN используют только материалы премиум качества. Готовы сделать мебель по понравившейся картинке Pinterest📷


Подпишитесь, чтобы выбрать все от пуфика до кровати в одном месте.

📍Ох, интересный год же нас ждёт... Силуанов (министр финансов) сегодня подтвердил, что лимитов по семейной ипотеке не будет. Т. е. не будет самого понятия лимита как такового, денег выделят столько, сколько нужно, и даже больше.

Почему больше? А потому что Хуснуллин заявил о том, что семейная ипотека будет распространяться и на вторичное жилье в городах, где мало строят. Это, конечно, поразительно, это какой-то аттракцион невиданной щедрости, и я бы даже сказал, что это массированная раздача вертолетных денег большой части населения. Почему это вертолетные деньги? А потому что государство фактически будет оплачивать проценты по семейной ипотеке.

Смотрите. Посчитаю примерно и на пальцах, что бы всем было понятно:

Берем семейку 12 млн руб. под 6% при ключевой ставке 21%. Что это значит? Это значит, что мы будем платить 6%, а государство компенсировать банкам (21-6+1) = 16% ежемесячно или примерно 160 тыс. руб./мес.

В общем, друзья, странно всё это. Еще раз повторюсь, считаю это аттракционом невиданной щедрости. Я, честно говоря, ранее вообще думал, что эту программу свернут. Уж слишком она дорогая в эпоху высоких ключевых ставок. Но в правительстве решили по-другому и теперь, видимо, зальют рынок недвижимости дешевыми кредитами.

Ну что же… Ожидаем рост цен на «вторичку» в регионах? А вслед за этим и в столице? Ведь иначе может получиться, что «вторичка» в условном Урюпинске будет стоить примерно столько же, как и в Москве.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Вау. Появилась схема развития Московского метро до 2035 года!

Что сразу бросается в глаза:

Первое. Просто обалдеть. Рублёво-Архангельская ветка будет продлена в Красногорск. Еще раз — в Красногорск!!! Срок — 2032 год. В общем, жителям ЖК «Изумрудные холмы» больше не придётся стоять в очереди на маршрутки по утрам.

Второе. Сокольническая ветка метро (красная) будет продлена на север в 2033 году. Мощный стимул для Ярославского направления, где со времен царя Гороха — полный транспортный коллапс.

Третье. Бирюлевскую ветку метро соединят со Щербинкой и Новой Москвой к 2034 году. А в 2035 году между Калужским и Киевским шоссе появится еще 3 новые станции. Передаю привет жителям ЖК «Середневский Лес» и ЖК «Цветочные Поляны», причём в хорошем смысле этого слова.

К слову, у Верейской метро не будет, так что MR и «Самолет», увы, в пролете. Что на самом деле не очень хорошо, огромная территория с масштабной стройкой и без метро. Мда, печаль…

🔖 Ну что сказать… Масштабно и сильно. Правда, для Юга и Новой Москвы. Ну а Красногорску, похоже, просто повезло. Или его всё-таки присоединят к Москве? Помню, давным-давно такие слухи были.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#транспортная_доступность

📍Хм-м-м, неожиданно стартанул ЖК «Кавказский бульвар, 51». Имею в виду вторую очередь. Ключи в 2028 году, класс: комфорт+.

Слушайте, что-то недёшево, с учётом ожидания 3,5 года… «ПИК» поверил в себя после объявления безлимита по семейной ипотеке?

Цены от (без отделки):

- Студии (20 м2) — 7,5 млн руб.

- ЕВРО-2 (33 м2) — 8,6 млн руб.

- ЕВРО-3 (55 м2) — 12 млн руб.

А студии в текущей очереди так вообще вышли дорого. Такие на «вторичке» около 8 млн руб. Да, они в обычном комфорте, зато с отделкой, в отличие от текущей очереди, которая в вайтбоксе. Хмммм, ну такое… Цены на ЕВРО-2 и ЕВРО-3 вроде бы выглядят и неплохо, так что, думаю, раскупят. В принципе, цены на них в рынке, но не более того.

Мне этот проект был бы интересен только по другим, более вкусным ценам. По текущим я бы его не рекомендовал. Почему? А вы посмотрите на окружение:

Хорда, психбольница, кладбище, трубы РТС и метро не в пешей. С метро беда… Не повезло проекту: до «Кантемировской» идти минут 20, а до строящейся одноимённой станции «Кавказский бульвар» еще дольше.

Вот такие дела, поэтому под аренду, а она на удивление тут достаточно высокая, проект бы я тоже не рассматривал. Впрочем, как высокая? Показатель: высокая аренда или низкая — не самый важный, важнее всё-таки ликвидность. Почему? А потому что месяц в рекламе и, соответственно, месяц «простоя» — это деньги, которые вы потеряли.

В общем, более подробный разбор сделаю позже, пока это наброски и первоначальные мысли.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Возник вопрос: что будет с ценами на новостройки, если сегодня г-жа Набиуллина сделает ставку 30%?

Поясню суть: «вторичка» в ипотеку станет абсолютно недоступной. А на новостройки вон, безлимитный лимит по семейной ипо, причём по ставке 6%.

Хватит ли на всех ипотечников новостроек или нет? Как считаете?

UPD: уфф, пронесло, ключевая 21% (без изменений)
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Друзья, всё серьезно. Минфин уже рапортует, что подготовит изменения в правилах выдачи семейной ипотеки. Теперь семейка будет безлимитной, т.е. как я понимаю, деньги на эту программу будут и будут всегда.

Ну что же, можно передать горячий привет СБЕР-у и остальным банкам, которые неплохо устроились и гребут лопатой комиссию за выдачу семейки, якобы из-за лимитов.

Ну а комиссию, мы же понимаем, кто платит. А платит её не застройщик, платит её покупатель, ибо она зашита в стоимость квартиры. И честно говоря, последнее время, меня все эти комиссии жутко злят. Как так: программа государственная, а за её исполнение требуют комиссию?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Путин: никаких лимитов по ипотекам не будет. Все виды действующих сегодня программ льготной ипотеки в России сохраняются.

📍В общем всё, приехали, баста! Ожидаю, что теперь и рынок «подборов» кардинально поменяется.

Если нет понимания ликвидности, локации, квартирографии, планов города и особенностей конкурентного окружения — то вот такие «нежданчики» сейчас будут прилетать всё чаще и чаще.

Бац…и улетели в ноль, а может даже и в минус (причём на миллионы).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Вот не нравится моим оппонентам, когда я пишу и аргументированно доказываю, что рынок новостроек не обваливается, по крайней мере в Москве. Бананы ставят, понимаешь…

Ну что же, сейчас «подсвечу» другое наблюдение, которое, думаю, что им понравится. Видели, что сегодня произошло во «2-ом Иртышском»? Цены почти минус 25% (!!!) от старта продаж, который был в апреле этого года.

Пример: студии были от 8 млн, стали от 5,7 млн руб., ЕВРО-2 были от 11 млн, стали 8 млн руб., ЕВРО-3 были 16 млн руб., стали 12,7 млн руб.

Как вам новый прайс? Цены адекватные или нет? Как по мне — уже адекватные. Правда, я всё равно смотрю на этот ЖК без особого энтузиазма: до метро не дойти, центр промзоны, бетонный завод и безмерная и нездоровая конкуренция, со стороны соседних проектов.

🔖 Вот такие дела. В общем, в «подборы» этот проект включать пока не собираюсь. Но если вам нужно что-то недорогое и со скидкой — докладываю: цены в этом ЖК — реально рухнули! И именно этого, я сам и ожидал.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#2_иртышcкий

📍Всё-таки Москва — удивительный город. И не только удивительный, но и самый богатый. Впрочем, это и не удивительно, ведь тут проживает каждый десятый человек России. Представляете? Каждый десятый. Концентрация людей просто зашкаливает. Но я сейчас не о демографии и не о финансах людей, а о продажах новостроек в столице.

Так вот, ранее я много раз писал, что в Москве отмена льготной ипотеки мало повлияет на продажи первички. Имею в виду ту льготную ипотеку, которая была абсолютно для всех граждан РФ, причём в неограниченном количестве: бери сколько унесёшь — ставка 6%, первоначальный взнос 15%.

Эх, сейчас это кажется фантастикой. Ладно, как говорят: кто старое помянет… Поэтому продолжать не буду. Просто предлагаю посмотреть на диаграмму вверху. Это данные по продажам новостроек, которые на днях опубликовал Росреестр. И что мы видим? А видим мы, что рынок первички… не падает. Имею в виду рынок столицы в целом. Как брали, так и берут, а где-то даже выгребают всё за пару часов (вспомните Саларьево). Вот такие дела.

Теперь напишу о том, зачем я вообще написал этот пост. А написал я его для того, чтобы мы понимали, что происходит на рынке в целом. Это на самом деле важно, важно для того, чтобы планировать и понимать, что нас ждёт в будущем. А то в комментариях постоянно пишут о том, что вклады ого-го, а новостройки не продаются.

Друзья, да продаются они, причем нормально продаются. Из своей практики скажу, что сейчас выгребают (да-да, именно выгребают) первичку с ближайшими сроками сдачи. Ха-ха, скажет скептик: если бы новостройки продавались, на них бы не было скидок, поэтому покупать нельзя, цены скоро рухнут.

А не видите ли в словах скептика логического заблуждения? Ведь застройщики в Москве продают и продают неплохо. Ну или вы считаете, что Росреестр «рисует» отчеты и данные не соответствуют действительности? Конечно, это не так, данные Росреестра абсолютно корректны, натягивать сову на глобус он точно не будет.

И теперь еще раз посмотрите на диаграмму. Видите коричневую линию, у которой наблюдается взрывной рост? Это продажи новостроек без ипотеки, это продажи в кэш, ну или за наличку. Так вот, как вы сами думаете, какие новостройки люди покупают за наличку? Думаете, что люди их выбирают по классовому, цветовому или ценовому признаку? Нет. Их в первую очередь выбирают по сроку сдачи. Люди в первую очередь смотрят, что есть «на ключах» или около ключей, потом смотрят на цену, а потом покупают. Рынок сильно поменялся, старты продаж сейчас мало кому интересны, все хотят что-то с ключами и чтобы со скидкой.

🔖 В общем, вот такие дела. И я думаю, что совсем скоро все новостройки с короткими сроками до ключей — увы, будут раскуплены.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Видели, что ПИК вытворяет? В продажу вывел новую очередь ЖК «Ильинские Луга» по неплохой, в общем-то, цене: студии от 3,6 млн руб., ЕВРО-2 от 5 млн, ЕВРО-3 от 7,2 млн руб. И это стоимость с отделкой, правда, ключи в августе 2027.

Лично меня срок до выдачи ключей, конечно, смущает. Но… Можно и подумать. Ведь на «вторичке» в этом проекте цены процентов на 40-50 дороже: студии от 5 млн руб., 2-ЕВРО от 7 млн, а 3-ЕВРО от 10 млн руб.

🔖 Друзья, что теперь скажете? Новостройки-то становятся дешевле «вторички». Всё как и должно быть — котлован дешевле, «вторичка» — дороже. Или опять есть недовольные, которые будут сыпать проклятиями и угрозами отписаться, в случае, если «вторичка» не подешевеет. Как будто от меня это зависит. 😀

К слову, аренда в «Ильинских Лугах» не дешёвая. Студию сдадите тыс. за 30-35 руб. Ну и город сюда тянет метро — Рублёво-Архангельскую ветку. Правда, станция «Ильинская», будет километрах в четырёх правее, ближе к гипермаркету «Глобус», поэтому пешком не дойти и придётся ездить на маршрутке.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Друзья, смотрите, что происходит и происходило на рынке «вторички»:

2024 год. Ключевая ставка — 21%. Ипотека от 24%. Не теоретики пишут в комментариях к предыдущему посту:

«Звонков куча, просмотры толпами, но все хотят скидку»

2014-2015 год. Ключевая ставка 15-17%. Ипотека 15-19%. В комментах люди делятся своими наблюдениями:

«ниодного звонка ... к чему бы это, такая тишина, даже риэлторам неинтересно ... совсем».

«А сейчас просто период когда нет звонков вообще, ни по какой цене»

«Звонков нет, цена 11.9, самая низкая»

Видите разницу между 2024 годом и 2015-м? В настоящем — куча звонков, но все хотят скидку. В прошлом — нет звонков ни по какой цене. И знаете почему? А потому что в 2014 году произошло резкое падение покупательской способности и сокращение раб мест. На рынке пахнет тоской и безработицей. И кто же при таких вводных задумается о покупке квартиры?

А сейчас? Да, ипотека дорогая, вот только «толпы» звонят, и понимаИшь, хотят скидку. Безобразие какое. Скидку хотят, да как они посмели!? Да на самом деле радоваться нужно тому, что люди хотят купить. И что у них есть деньги и желание. Ведь в прошлом, у них не было ни того ни другого, имею в виду у них не было ни денег ни желания.

Надеюсь, теперь понятно, почему я так эмоционально написал предыдущий пост? Я искренне порадовался за рынок «вторички». А так же обрадовался тому, что у людей есть деньги и желание купить квартиру.

К слову. Прошу вас прочитать этот пост: https://t.me/labirint_investora/854 В нем я кратко описал историю и все кризисы Московского рынка недвижимости, а так же почему они возникли. Надеюсь, он будет вам полезен, если вы пытаетесь заглянуть в будущее и понять, как будет развиваться рынок.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Огого, вы только посмотрите, что происходит! Сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» в Москве за ноябрь. И эти данные — просто космос и парадокс. Почему? Смотрите: исходя из истории продаж, в ноябре всегда, именно всегда, происходил сезонный спад по отношению к октябрю.

А в этом году спада нет. Продажи «вторички» в ноябре не упали, они остались на том же уровне. И когда я это увидел, я аж немного оглох. Это что-то невообразимое. Как такое может быть? Ведь все пророчили обвал рынка. А он не обваливается, более того, у меня складывается ощущение, что рынок бурлит и кипит, но он пока плотно накрыт крышкой в виде заградительной ставки ЦБ.

🔖 Оххх, мама дорогая, если эту крышку сорвёт, мы такое увидим… Друзья, складывается впечатление, что если эту крышку снять, то толпы покупателей просто сметут всё. Ну и я уже писал, что сам наблюдаю довольно странную ситуацию — «вторичка» достаточно быстро вымывается с рынка. Продают её или снимают с продажи — сейчас не суть важно. А важно то, что купить нечего: либо неликвид, либо под авансом.

Это я вам сейчас говорю как есть на самом деле, ведь я из «подборов» квартир просто не вылезаю, делаю их постоянно и без выходных. И именно об этом наблюдении, я робко написал около пары месяцев назад. А теперь вижу, что так и есть на самом деле. «Вторичку» покупают и покупают очень активно. И, судя по динамике, активность даже выше, чем в предыдущие года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «Дом ДАУ», застройщик «Сумма элементов», премиум-класс. Адрес: Москва, Краснопресненская набережная, вл. 14/15. Выдача ключей до 12.2027. Метро: «Москва-Сити» + «Деловой центр» 5–7 мин пешком.

Текущие цены от:

Студия (47 м2) — 39,6 млн руб.
2-ЕВРО (51 м2) — 41,3 млн руб.
3-ЕВРО (72 м2) — 54,2 млн руб.
4-ЕВРО (96 м2) — 74,9 млн руб.

Думаю, что настало время «разобрать» и наш московский Манхеттен. Имею в виду деловой район «Москва-Сити», где жизнь кипит круглосуточно, ибо, как известно, «Москоу невер слип».

Помните, что сказал Иван Васильевич, который сменил профессию, в одном известном фильме? «Красота-то какая… Лепота!». А ведь эту крылатую фразу он сказал именно про это место. Да-да, разумеется, он имел в виду не «Москву-Сити», ведь её тогда не было. А сказал он так про ту же картинку, которая открываются в сторону центра из «Дома Дау». Имейте это в виду, ну а я ещё вернусь к этому наблюдению, а пока продолжу:

Именно эта площадка, на самом деле, достаточно удобная. С одной стороны — она рядом с деловым центром и офисными небоскрёбами. А с другой стороны — практически граничит с парком «Красная Пресня», где уютно, много детских и спортивных площадок и даже есть зона отдыха с открытыми подогреваемыми бассейнами. Вот такой вот оазис в самом центре деловой Москвы: вышел утром на пробежку по набережной, искупался в парке, ну а потом можно и на работу в Сити.

И что ещё важно, по крайней мере для меня: проект расположен чуть в отдалении от небоскрёбов «Москва-Сити». Я, честно говоря, не очень люблю, когда что-то огромное нависает над головой. А тут получается достаточно удобно, смотрите на карту: пешком на работу в Сити — налево, а в парк, на отдых или прогулку с детьми — направо. Ну и ничего над головой не нависает. Красота или «лепота», как сказал бы Иван Васильевич.

Если смотрите «для себя». Скажу так. Если нужен центр, «Сити» и парк под боком — то выбора-то особо и нет. Почему? Сейчас объясню на примере двух проектов-конкурентов.

Первый. Это ЖК «Capital Towers». Правда проект с «нюансом». И нюанс этот заключается в «шедевральных» планировках. А именно в кишках-коридорах, которые исправить невозможно и которые для жизни не очень-то и приятны. Да и платить по миллиону рублей за квадратный метр (в локации примерно такие цены) за кишку-коридор — сомнительно и расточительно.

Второй. ЖК «City Park». И этот проект увы, тоже с «нюансом». И он заключается в том, что из части квартир прямой вид в окна детской больницы, которая расположена рядом, всего в 25-ти метрах. Вот такие дела.

А теперь о наблюдении, о котором писал выше: виды из «Дома Дау» в сторону центра — будут просто шикарные. И они и будут одни из самых ликвидных. Имейте это в виду.

Если смотрите «под аренду». В этом проекте, я бы смотрел семейные форматы по причинам, которые написал выше. Да и вообще, считаю, что для жизни с детьми — башни «Москва-Сити» не совсем подходят. Ну и как вы уже видимо догадались, арендные ставки в локации достаточно высоки. Для примера: видовую ЕВРО-3 с хорошим ремонтом, сдадите тыс за 350–400 тыс. в мес.

Да-да, хочу отметить, что в высокобюджетном сегменте очень важны видовые характеристики. Почему? Да потому что в премиалке — хороших ремонтов много, в отличии от хороших видов, которых мало. И поэтому, в этом сегменте, люди готовы не только платить, но и немного переплачивать за шикарную картинку из окна.

🔖 Мнение автора: Даже сам удивляюсь, что такое пишу, ведь моё отношение к «Москва-Сити» в общем-то не очень позитивное. Но именно этот проект, я вполне могу назвать семейным и заслуживающим пристального внимания.

А как вам эта локация? Хотели бы сами жить рядом с «Москва-Сити»?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#дом_дау

📍Что-то, друзья, продажи новостроек в границах старой Москвы не падают. И даже по чуть-чуть растут, видимо, назло аналитикам.

Как так, спросите вы? Как это может быть? Ведь с ипотекой полная беда: льготки теперь нет, IT-ипо — отменили, семейной — на всех не хватает, ибо нет лимитов, а рыночные ставки заградительны. Кто эти люди, которые покупают новостройки, да еще без льготной ипотеки?!

Ну что тут сказать… Друзья, да ничего удивительного. В полях, да, продажи просели. А в столице почему они должны обнулиться? Москва — это же финансовый центр страны, куда стекаются огромные деньги. Да и не только деньги, стекаются также и россияне: за заработком, лучшей жизнью, возможностями. И в этом тоже нет ничего удивительного, ведь ООН в своём отчёте признала Москву лучшим мегаполисом планеты по качеству жизни.

Ну а в стране денег много и становится всё больше и больше. Вот, например, живёте вы в Сибири или на Урале. И понимаете, что денег сейчас хватает на квартиру в Москве. Купить или положить в банк? Думаю, если у вас нет квартиры в столице, то о такой покупке вы точно задумаетесь.

В общем, примерно всё так и происходит. И это подтверждают данные о продажах ноября: рынок жив, продажи идут и даже немного растут. К слову, как показывает история столичного рынка недвижимости — продажи в старой Москве если и падают, то точно не из-за ставок по ипотеке. А из-за того, что у людей нет денег и нет уверенности в завтрашнем дне. Ну а сейчас такого не наблюдается.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну неплохо так «ПИК» пылесосит рынок. Вы уж извините, что часто про него пишу, а как не писать-то, если он известный демпинговщик. Ну как демпинговщик… Демпинга от него мы давно не видели, но, похоже, времена меняются. Смотрите, что происходит:

Как писал тут, недавно произошла распродажа в ЖК «Саларьево Парк». Далее, вчера «стартанул» новый 8-ой корпус в ЖК «Яуза Парк», цены на студии были от 3,7 млн руб. Да, без отделки, да, это Мытищи, да, судьба МЦД-5 под вопросом. Но важен сам факт — цена-то неплохая. И честно говоря, давно я не видел таких цен.

Продолжу. Также вчера «стартанули» новые корпуса в «Матвеевском парке», цены на студии от 8,9 млн руб., ЕВРО-2 от 12 млн руб. Тоже, в общем-то, рассматривать стоит. Ну а сегодня произошло снижение в «Holland Park». Слушайте, ну неплохо же. Появляется выбор, которого раньше-то не и было!

🔖 Вот такие дела. В общем, используйте момент. И не кладите все деньги на долгосрочный депозит. Используйте накопительные счета, которые с пополнением и снятием без потери процентов. Ведь хорошие варианты, увы — рынок очень быстро выкупает. И реагировать иногда нужно очень быстро.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что, друзья, всё пропало? Люди стали писать, что аренда в Москве скоро рухнет, ибо собственники не могут продать свои квартиры и теперь массово выставляют их в аренду. Ну и скоро нас ждет переизбыток предложения, что приведет к обрушению цен на аренду в Москве.

Интересно, эти люди задумывались о том, что и покупатели не могут купить квартиру? Хотят, но не могут, по причине заградительно высоких ставок по ипотеке. И поэтому вынуждены отказаться от покупки и переходят на рынок аренды. В результате: одни не могут продать, а другие не могут купить, первые стали сдавать, а вторые снимать. Ну и в сухом остатке имеем: рыночное равновесие и отсутствие лишних арендных квартир.

Но ведь количество свободных квартир на рынке аренды растёт, и это медицинский факт, скажут эти люди. Да, всё верно — растёт, с этим я согласен. А вот почему растёт и в каких сегментах растёт — с этим нужно разобраться. Итак, поехали:

Знаете, забегая вперёд, скажу, что всё, что написал выше, не важно и не имеет большого значения. Судите сами: если человек не может продать, то он скорее снимет квартиру с продажи, а не выставит её в аренду? Почему? Да потому что он в ней живёт. А свою квартиру продаёт по причине того, что хочет улучшить свои жилищные условия.

Примерно то же происходит на рынке покупателей. Если человек не может купить, то будет продолжать арендовывать. Именно продолжать арендовать, ведь не все же родились с серебряной ложкой во рту, и чтобы купить квартиру — нужно найти работу, а чтобы найти работу — нужно где-то жить. В общем, фазу аренды жилплощади мало кому удаётся миновать.

Поэтому арендный рынок столицы практически всегда находится в равновесии: кто-то сдаёт, а кто-то снимает. Ну и тех и других на рынке всегда примерно одинаково. Правда, бывают и исключения в те моменты, когда рынок меняется.

Теперь давайте вспомним о факторах, которые фундаментально двигают рынок аренды. Их не так уж и много: динамика изменения зарплат и кол-ва раб. мест, демография и миграция, ну и обеспеченность населения квадратными метрами.

Так, что же сейчас меняется?

Обеспеченность м2 — пока не очень, ниже плановых значений, всё по Булгакову, и квартирный вопрос актуален для многих.

Динамика изменения зарплат — зарплаты растут, да и будут продолжать расти, по крайней мере так написано в бюджете г. Москвы на 25-27 года: ссылка.

Динамика прироста кол-ва раб. мест — с ней тоже всё в порядке, правда, ниже прошлогодних экстремально высоких значений, но прирост всё-таки есть: ссылка.

Демография — с этим параметром тоже нет проблем. Ибо нас догнал демографический взрыв начала двухтысячных, об этом я писал тут: https://t.me/labirint_investora/942 И поэтому сейчас на рынке аренды полно новых молодых арендаторов.

Так, а в чём тогда проблема, почему кол-во вакантных квартир начало увеличиваться? А проблема, друзья, сейчас в миграции. Наблюдается превышение уехавших над приехавшими. И на это есть две причины:

Причина первая. Ужесточение миграционной политики с апреля-мая этого года: ссылка. Сейчас из столицы мигрантов больше уезжает, чем приезжает. И именно с этим связан прирост вакантных «бабушатников» в старой и остальных квартир в Новой Москве, который мы и видим в общей статистике.

Причина вторая. Рост зарплат в регионах. Если раньше в Москву ехали на заработки, то сейчас и в регионах, особенно связанных с СВО, неплохо зарабатывают. И эта вторая причина опять связана с миграцией. Меньше едут в Москву на заработки — меньше арендуют квартир.

🔖 Вот такие дела. Надеюсь, теперь стало понятней, почему кол-во вакантных арендных квартир вдруг неожиданно стало расти. Ведь помимо сезонного спада, рынок столкнулся с резкими миграционными изменениями, и он (рынок), в моменте, к такому повороту событий не был готов. И именно поэтому, мы видим резкий прирост вакантных «бабушатников», который отражается в общей статистике.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Как в воду вчера глядел, когда писал пост про возможное повышение ключевой ставки. А сегодня «ВТБ» изошёлся на эпитеты: «шторм», «шторм», «шторм», мол караул — ключевая ставка будет 23%.

Да не будет никакого караула. Но и хорошего ничего в этом нет. К слову, а вы как думаете: Это хорошо? Ведь ставки по депозитам ещё вырастут? Мда..., ставки точно вырастут. И рублей у людей станет больше, гораздо больше...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Знаете, сегодня заметил, что застройщик «ЛСР» неплохо так откатил прайсы в некоторых проектах. Хм-м-м-м, думаю, что сейчас даже включу некоторые лоты в «подборы» подписчикам. Не уверен, что мы их, конечно, купим, но включу обязательно.

Эх…, подкинул «ЛСР» работы. Отчет-подборы будут поувесистей. Ведь для того чтобы купить — сначала нужно сравнить. Для того чтобы сравнить — нужно показать весь рынок. Чтобы показать весь рынок — нужно описать и просчитать весь непереоцененный «ликвид» с ответами на вопрос: «Почему?». Вот такие дела, работы много.

🔖 В общем, я очень рад, что и «ЛСР» одумался. Надолго или нет — не знаю. Но моментом воспользоваться стоит, ведь «ликвида» у них очень мало. И у меня даже иногда складывается впечатление, что «ЛСР» сам не знает, что у них «ликвид», а что нет. Все квартиры продает по одной цене.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Интересно, с такой динамикой курса рубля, какой ключ ожидать от ЦБ в декабре? 25%!? Мда, при такой ключевой ставке, ставки по депозитам точно подтянутся к 27-28% годовых.

Ура или не ура? Интересно, много ли сейчас желающих разместить деньги на долгосрочных вкладах? Вы бы сами разместили?

К слову, помните, год назад ставки по депо были около 16%? И многие были уверены, что это лучшая стратегия: разместить на депо сейчас, потом цены обязательно упадут, ну а я сниму потяжелевший от процентов вклад и откупаю весь рынок. Сработает стратегия, как думаете?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Сегодня цены на бетон рухнули. Правда в долларах. На данный момент, из-за нового курса рубля (1$=110 руб), индекс бетонометра в столице = 2 380$/м2. И это даже дешевле, чем в 2019 году и практически на уровне 2015 года.

Для сравнения цены $/м2 в:

- Пекин — 9 000$

- Нью-Йорк — 15 000$

- Лондон — 12 000$

- Киншаса (Демократическая Республика Конго) — 2 100$
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍 Хм-м-м, а ПИК не на шутку разошелся. Помните, я писал, что он устроил распродажу в новых почти построенных корпусах «Саларьево Парк»?

Так вот, в тот момент он не только обрушил цены на почти построенные квартиры, но и снял с продажи позолоченный 83-й квартал серии «комфорт+» в этом же проекте. Просто взял и убрал все квартиры с сайта. Ну а сегодня переставил их в продажу совсем по другим ценам.

Студии были от 8,6 млн руб., сейчас от 6 млн руб. ЕВРО-2 были от 11,5 млн руб., сейчас от 8,3 млн руб. ЕВРО-3 были от 15,6 млн руб., сейчас от 12,3 млн руб.

🔖 В общем, цены уже не ужасают, они практически в рынке, вот только ключи в декабре 2027-го и квартиры в позолоченном квартале — без отделки.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Грустные новости для тех, кто планировал обзавестись квартирой по семейной ипотеке.

СБЕР с сегодняшнего дня — всё. На сделки больше не записывает. Причина проста — закончились лимиты.

Предполагаю, что сейчас произойдёт бурный переток заёмщиков в другие банки, где лимиты и так на донышке и через неделю-две вообще ничего не останется.

В общем, кто успел взять семейку — молодец. Ну а остальные, к сожалению, будут ждать у моря погоды и новых лимитов: может будут, а может нет, может под 6%, а может под 12%, может исключат Москву и СПб, а может нет. Вот такие дела. 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Между тем, цены в ЖК «Москворечье» уже ниже стартовых. Видимо не зря я не лестно на старте отзывался об этом проекте.

В общем, еще процентов 10-15 вниз и можно подумать.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍ЖК «SLAVA», вторая очередь, квартиры, премиум-класс, застройщик «MR Group». Адрес: Москва, Ленинградский проспект, 8. Метро, кольцевая, D1, D4 «Белорусская» — 3-5 минут пешком. Выдача ключей до 12.2027

Текущие цены от:

Студии (29 м2) — 26 млн руб
2-ЕВРО (41 м2) — 31 млн руб
3-ЕВРО (69 м2) — 49 млн руб
4-ЕВРО (88 м2) — 71 млн руб

Дорого? Ну да, недёшево. А что, если я скажу, что у ближайшего конкурента цены ещё выше? Нет, я сейчас не про «Vesper Tverskaya», он всё-таки у Садового, да и это апартаменты. Я сейчас про соседний ЖК «Суббота» со средним прайсом на «вторичке» около 1 млн руб./м2. Да-да, чеками по 100–120 млн руб. за трёхкомнатную квартиру тут никого не удивишь, ибо это — … Нет, это не Спарта, это Белорусская!

К слову, я не зря вспомнил популярный мем про Спарту, ведь район Белорусской так же пропитан лютейшей энергетикой: центр, огромный трафик, пробки, крошечные клочки зелени для прогулок, недостаток крупных продуктовых магазинов и толпы ежедневно курсирующих офисных сотрудников.

Но вы не пугайтесь, жить в центре — это не наказание. Я даже более того скажу, многие не готовы его (центр) променять ни на что: ни на загородные посёлки, ни на зелёные спальные районы. Ведь жить в центре — это статус, престиж, активная культурная жизнь, отличная транспортная доступность и инфраструктура на любой вкус и кошелёк. Вот такие дела, теперь расскажу вам о самом проекте.

Даже не так, лучше сначала расскажу, в чём беда многих жилых комплексов в центре. А беда в том, что тут мало масштабных проектов, ибо нет свободных земельных участков такого размера. И что получается: покупаете квартиру по миллиону+ руб. за квадратный метр и… получаете дефицит внутренней инфраструктуры. Её мало, её практически нет, и до благ цивилизации придётся идти пешком. Да, всё рядом, но придётся идти пешком. Идти пешком, идти пешком… Как-то хочется большего комфорта за такие деньги, не так ли? Хочется спуститься на лифте и оказаться в хорошем новом кафе или ресторане, в фитнес-клубе с хаммамом, ну и в приличном супермаркете.

Так вот, возвращаюсь к ЖК «SLAVA». Для центра это масштабный проект: пять очередей — с апартаментами, офисами, квартирами и новым пешеходным мостом, который практически соединит ЖК «SLAVA» и «Белую площадь». Ну и с внутренней инфраструктурой будет всё в порядке — на лифте можно спуститься в супермаркет или фитнес, заодно и пообедать. В хорошем ресторане.

Минусы, правда, тоже есть. Загибаем пальцы. Раз: приватная придомовая территория будет только на стилобате, а всё остальное пространство займёт новый пешеходный бульвар с коммерцией. Два: на противоположной стороне Ленинградки — Белорусский вокзал. Три: рядом ж/д пути МЦД, правда, их закрывают офисные башни.

Если смотрите «для себя»: есть три нюанса, которые стоит учитывать. Первый — Яндекс врёт. Расстояние между жилыми башнями около 70 метров, а не 30, как показывают Я-карты. Второй — лучшие виды в сторону «Динамо» и «Сити». Третий — ЕВРО-4 на районе в жутком дефиците.

Если смотрите «под аренду»: студию тут сдадите тыс. за 140, ЕВРО-2 за 200–250, ЕВРО-3 от 300 тыс. руб. в зависимости от наполнения, площади и видовых характеристик. Да-да, в высокобюджетном сегменте видовые характеристики критически важны, их наличие прямо пропорционально ликвидности, да и стоимости. Арендатор, да и покупатель скорее выберет квартиру дороже, но с видом, чем дешевле и без видовых.

🔖 Мнение автора: знаете, проект мне в общем-то «заходит», хоть я и не фанат центра, мне больше нравятся зелёные спальные районы. Ну и с арендой, думаю, тут всё тоже будет хорошо. Ведь после ввода нового офисного кластера кол-во потенциальных арендаторов в локации увеличится в несколько раз.

Друзья, а как вам проект и локация? Заходят? Стали бы тут жить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_slava

Каждый предприниматель рано или поздно может застрять в доходе

Только понять причину этого может не каждый. Что мешает? Ограничивающие установки в голове или ограниченность рынка в бизнесе?

Чтобы кратно качнуться в доходе всегда нужен взгляд со стороны. Советую подписаться на Андрея Кривицкого - он проводит бесплатные бизнес-разборы и точно сможет сказать, где твое "узкое горлышко".

Андрей - серийный предприниматель с большим опытом бизнеса за плечами, который вышел из операционки и кассовых разрывов, и ведет свой канал, где дает много пользы и конкретных рекомендаций по развитию, росту и масштабированию бизнеса.

Подписывайся на канал, чтобы не пропустить разборы!

📍Интересно, что придумают в правительстве? Разрешат поэтапное раскрытие эскроу? Ну это так себе идея. Дольщикам точно это не понравится. Обяжут банки начислять %-ты по эскроу счетам? Спорно, потому как дольщики не захотят эти проценты отдавать застройщикам.

Представьте сами: на эскроу лежит 10 млн руб. При ставке 20%, за год процентов накапает аж 2 миллиона руб. Неплохие деньги, только вопрос — они чьи? Дольщика, банка или застройщика? Как думаете?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ого, видели, что вчера вечером произошло? ПИК опять устроил распродажу, только теперь в ЖК «Саларьево Парк». Студии, которые стоят на «вторичке» около 7,5 млн руб., можно купить за 5,6 млн руб. с ключами через год.

Стоит отметить, что аренда у студий тут востребована: красная ветка метро, до Кремля 30 мин, ну а до Юго-Западной со множеством ВУЗ-ов — всего 11 минут по прямой. Поэтому студии тут сдаются достаточно быстро и дорого, примерно за 45 тыс. руб.

К слову, на ЕВРО-2 и ЕВРО-3 цены тоже неплохи. ЕВРО-2 от 8 млн руб., ЕВРО-3 от 10,7 млн руб., и это с отделкой и ключами в декабре 2025.

Вообще, история интересная. Распродажа неожиданно произошла в двух корпусах, которые ранее не были в продаже, застройщик их строил и не продавал. И тут внезапно… бах… и появляются на сайте. Причем по отличной цене.

Мда, такое ощущение, что ПИК стал ускоряться и я даже не побоюсь этого слова — торопиться слить объем. Хм-м-м, ранее за ним такого не наблюдалось. Льготку ведь отменили еще в июле этого года. И я что-то не помню, чтобы ПИК сливал объемы перед завершением льготной ипотеки. Раньше он всё делал с точностью наоборот, а именно повышал цены как не в себе.

🔖 В общем, смотрите ЖК «Саларьево Парк», цены хорошие, возможно еще что-то осталось. Причем можно купить и в семейную ипо 4% и в обычную рыночную без удорожания со ставкой 15% при ПВ 50%. Красота 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Подписчик в предыдущих комментариях пишет, что я нагнетаю и мои посты мотивируют людей на покупку здесь и сейчас, причем по любым ценам. Цитирую:

«это читается между строк в последних публикациях с момента отмены льготной ипотеки 1 июля 2024 года

рассказываете, мол, а помните как раньше было хорошо и удобно, теперь лимиты или ПВ 50% и так далее, прямо-таки формируя типичный FOMO - боязнь упущенных возможностей»

Друзья, со всей ответственностью вам заявляю, что 98% рынка пе-ре-о-це-не-но и является жутким неликвидом. Не покупайте ни то ни другое.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍По всей видимости, у тех, кто копит в долларах, скоро рублей хватит на квартиру попросторней. Хм-м-м, неужели курс стали понемногу подтягивать к реальной инфляции?

Если это так, то вряд ли стоит ждать снижения рублевых цен на недвижимость. А вот в долларах, при этом сценарии, мы обязательно увидим дно.

Ну и возникает вопрос: «Какая будет реальная доходность депозитов?» В предыдущем посту я писал, что долгосрочным вкладам не доверяю, и выше одна из причин. А свободные средства рекомендовал размещать на накопительных счетах. 👀

UPD: В общем, я сейчас закрою остаток задолженности по новогодней путевке. Думаю, что в рублях к декабрю, она точно дешевле не станет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Помните, в июле, после отмены льготной ипотеки, я писал о том, что рынок новостроек будет трансформироваться?

Ну и тогда я рассуждал о том, что никакой катастрофы для рынка из-за отмены льготной ипотеки не произойдет. Ну а мои оппоненты писали о том, что рынку кирдык и никто не будет покупать новостройки без льготки. На что я возразил, что покупать будут и будут покупать за наличные.

Да, тогда писал я, кол-во сделок уменьшится, рынок «скукожится», а вот доля покупок в кэш вырастет до 50+%. В общем, кому интересно, почитайте тут: https://t.me/labirint_investora/908

Ну что же, сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам новостроек за последний год. И что мы видим? А видим мы то, что люди-то покупают. И покупают первичку за наличку — всё больше и больше. Ну и сейчас доля покупок в кэш приблизилась к 60%. Удивлены? А я нет, ибо ранее это и предполагал.

К слову, я и сам фиксирую увеличение кол-ва «подборов» без ипотеки. За последнее время мы с подписчиками купили: ЖК «SLAVA» — 74 млн руб., ЖК «Остров» — 52 млн руб., ЖК «Вангарден» — 15 млн руб., ЖК «Барклая, 6» — 22 млн руб., ЖК «Большая Академическая, 85» — 12 млн руб., ну и может еще парочку квартир. Небольшое лирическое отступление: про ЖК «SLAVA» сделаю «разбор», ибо проект считаю достаточно интересным.

🔖 В общем, оппоненты, теперь ваше слово. Почему так происходит? Почему люди покупают в кэш? Именно в кэш, а не в рассрочку. Ведь при рассрочке Росреестр регистрирует обременение в виде ипотеки в силу закона. Да-да, именно так: при рассрочке возникает ипотечное обременение, и Росреестр это видит и учитывает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_оппонетам

Вложение в недвижимость в сегменте deluxe — один из способов утяжелить инвестиционный портфель.

Отличным вариантом на текущий момент является клубный дом DUO, расположенный всего в 700 метрах от Кремля и представляющий собой объект культурного наследия.

51 коллекционная квартира. Кинозал, бизнес-гостиная, винотека для резидентов. Из 70% квартир открывается живописный вид на Водоотводный канал с фонтанами, окна других квартир выходят на Храм Христа Спасителя, Кремль, ГЭС-2 и остров Балчуг.

Сейчас в проекте действует беспроцентная рассрочка, при которой первоначальный взнос составляет 20%, следующие 30% оплачиваются через год, а оставшиеся 50% — через 1,5 года.

Инвестиции в клубный дом DUO — это выгодное вложение в знаковый проект и возможность прикоснуться к истории.

Реклама. ООО "СЗ "СУПЛЕКС ТЕХНОЛОДЖИС" ИНН 7708780939

📍Сегодня прилетел интересный вопрос от подписчика. Суть его в том, что у человека есть 20 млн руб., которые он хочет пристроить в бетон и пока не понимает, какой тип лотов смотреть: студии или семейные форматы. Также у подписчика есть возможность взять семейную ипотеку.

Вопрос на самом деле интересный. Давайте попробуем разобраться. Сразу предупрежу, что все расчеты максимально упрощу.

Вариант 1: покупаем в кэш на 20 млн руб. две студии или одну ЕВРО-3. Рентный поток от двух студий будет около 120 тыс. руб./мес., ЕВРО-3 принесет примерно столько же. Через 5 лет выручка от аренды составит 7,2 млн руб., а бетон подорожает на 30%, и стоимость нашего актива/ов будет 20 млн руб. + 30% = 26 млн руб.

Итого стратегия принесет: 26 млн руб. + 7,2 млн руб. = 33,2 млн руб.

Вариант 2: берем семейную ипотеку 12 млн руб. под 6-7% годовых. Добавляем своих 8 миллионов. Остаток 12 млн руб. крутим на накопительных счетах. Именно на накопительных счетах, которые с пополнением и снятием, а не на депозитах! Ну и покупаем ЕВРО-3 с ремонтом за 20 млн руб. в семейную ипотеку.

Теперь считаем:

Платеж по ипотечному кредиту составит 72 тыс. руб./мес. Аренда 120 тыс. руб./мес. Разница между рентой и ипотечным кредитом составляет 48 тыс. руб., которую мы можем: а) положить на накопительный счет; б) либо делать досрочное погашение. Предположим, не хотим быть никому должны, поэтому делаем регулярную досрочку.

Но это еще не все. У нас же есть 12 млн руб. в банке на накопительном счету. И этот счет ежемесячно нам приносит 200 тыс. руб./мес. в виде процентов. Замечу! Что эти проценты мы получаем ежемесячно, а не в конце срока.

Так вот, выше я написал, что мы не хотим быть должны банку, поэтому 200 тыс. руб. также направляем на досрочное погашение ипотеки.

Теперь наблюдаем за магией. Имею в виду магию цифр:

При такой стратегии ипотеку мы закроем… Трам-пам-пам… За 3 года и 6 мес! И что будем иметь в сухом остатке через 5 лет?

А будем иметь и актив без долгов, и деньги в банке: 13,8 млн руб. на счету и 26 млн руб. — стоимость ЕВРО-3. Или итого: 39,8 млн руб.

Теперь сравниваем. Друзья, получается, что вариант № 2 более выгоден. Да, я его максимально упростил, чтобы даже невооруженным глазом была видна разница.

🔖 В общем, вот поэтому я и против сворачивания льготных ипотечных программ. Это же уникальная возможность создать хороший капитал даже для тех, у кого сейчас немного денег. Имею в виду тех, у кого текущий бюджет — только на первоначальный взнос.

К слову, а какую стратегию выбрали бы вы? Не пугают накопительные счета и депозиты с экстремально высокими процентными ставками? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчика

📍Ну что же, вчера я написал про снижение, но это был скорее эмоциональный пост. Почти сутки потратил на анализ и сегодня могу с уверенностью сказать, что никаких скидок на интересные лоты — увы, нет. Скорее наоборот, весь ликвид, который я наблюдал еще месяц назад — подорожал.

Судите сами: вот, появилась 5-ти процентная скидка на студию. Но, она на 5-ом этаже с окнами на надземный паркинг. Вам такая нужна? Мне — нет. Кто-то, может ее и купит, но потом пожалеет об этом, так как эта студия в будущем — будет жутким неликвидом.

Далее: даже с учетом текущего снижения, цены за месяц, на ликвидные лоты, в нормальных проектах стали, увы, дороже. Да, не на много, но дороже. В общем, происходят классические «качели» — сначала наценка, потом скидка. Доказательства на скринах выше. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Дом со смыслом Logos. Готовые премиальные апартаменты с самыми впечатляющими видами!

Воспользуйтесь возможностью приобрести последние лоты на верхнем этаже с самыми впечатляющими видами. Дом находится в тихой части Даниловского района, в 5 минутах от Садового кольца. На последнем этаже расположены премиальные видовые апартаменты с потолками 3,6 м, окна выходят на Москва-Сити, Москву-реку и Данилов Монастырь. В апартаментах предусмотрены собственные террасы и дровяные камины.

Дом, в котором есть абсолютно все для комфортного проживания. Жителям и их гостям открыт доступ к уникальному набору общественных пространств: гостиная с камином, открытая кухня, фитнес-зал и зал для йоги, личный кинотеатр и уютный двор-патио.

Дом готов. Выдаем ключи!

Девелопер. Sense. Узнать подробнее

Реклама. АО "СЕНС" ИНН 7743339678

📍Хммм, а красный застройщик сегодня прям обрадовал. И честно говоря, я даже не ожидал, что он будет снижать цены на стройку с ключами 26-27 год. Ну что же, неплохо, хоть варианты появились, а то с лотами в «подборах» вообще была труба, всё было очень дорого.

В общем, сводка на сегодня выше. Ушел в анализ, думаю, что что-нибудь сейчас заберем.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Хммм… Помните, недавно я писал, что, по моим наблюдениям, на «вторичке» предложение квартир подозрительно быстро сокращается?

Так вот, сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам за октябрь. И что мы видим? Друзья, кого-то я, видимо, сейчас расстрою. Ведь многие СМИ пишут о том, что продажи скоро встанут, на вторичке никто ничего покупать не будет и т. д., и т. п. Ведь ставки по ипотеке заградительны и в некоторых неадекватных банках сейчас составляют аж 42% годовых!

И только ваш покорный слуга и еще парочка каналов писали, что не всё так однозначно и продажи, скорее, не упадут. Так вот, видим мы то, что продажи на вторичном рынке потихоньку… растут. И это происходит вопреки заградительной ипотечной ставке. Вот такие дела. К слову, а представляете, что бы было на рынке, если бы сейчас ключевая ставка была процентов 8, а ипотека 10%? Я отвечу — всё бы смели, и мы бы увидели абсолютный рекорд всех времен по продаже вторички. Почему? Да потому что рублей у людей стало очень много. А люди не зарабатывают деньги ради денег, деньги им нужны, чтобы что-то купить, например новую квартиру.

🔖 Вот такие дела. В общем, за октябрь на «вторичке» было продано 13,6 тыс. квартир, и это больше, чем в 2019 году, когда ставки по рыночной ипотеке были около 9% годовых.

Думаю, сейчас кто-то скажет: «Ну Алексей, а ты посмотри на октябрь 2023 года, ведь видно, что продажи-то рухнули». Друзья, напомню — прошлой осенью в Москве был ажиотажный спрос, сметали по старым одобрениям всё и даже впрок, из-за того, что ставки по ипотеке устремились вверх. Поэтому, считаю, что сравнивать октябрь 2023 года и 2024 года не совсем корректно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ух ты, что я раскопал в старых «подборах». Год назад, студия в ЖК «Одинцово-1» стоила 3,9 млн руб, причем с полной отделкой. И эта цена была в то время, когда действовала льготная ипотека для всех без исключений.

Представляете? Первоначальный взнос 800 тыс руб, ежемесячный платеж 19,6 тыс руб (у застройщика была ставка 4,5%) и новая квартира рядом с МЦД, в 35-ти минутах от Москва-Сити по-прямой — ваша. Нормально же?

Но, честно говоря, и в те времена, люди всё так же писали в комментариях — цены на хаях, скоро упадут, а льготная ипотека — это зло!
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Ура! С 13 ноября ВТБ возобновляет сделки по семейной ипотеке. Условия, правда, старые: для первоначального взноса 20% нужно, чтобы застройщик сотрудничал с банком по программе субсидирования, или быть зарплатным клиентом банка. В иных случаях ПВ = 50%.

Честно говоря, каких-либо проблем с получением семейной ипотеки с минимальным первоначальным взносом я не вижу. Практически все застройщики работают с синим банком, а стать зарплатным клиентом достаточно просто: достаточно получить дебетовую карту и занести заявление в свою бухгалтерию.

По СБЕР-у пока инфы нет. Лимиты зелёный банк тоже получил, но на новые сделки не записывает.

🔖Ну что же, предсказываю горячий ноябрь-декабрь у застройщиков. Государство помогло: и лимиты новые выделило и Минфин, за эти два месяца, должен потратить астрономическую сумму в 10 трлн руб: ссылка, в том числе и на выплату бонусов и 13-х зарплат. В общем, у людей будут и деньги и практически беспроцентный кредит в виде семейной ипотеки.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что же, ДОМ РФ распределил между банками новый лимит по семейной ипотеке. И выдачи, скорее всего, начнутся на следующей неделе. Вообще, кейс с этим лимитом достаточно странный: новые деньги как будто появились из ниоткуда, их в принципе не должно было быть, так как они не были забюджетированы ранее. М-да, очень странная ситуация.

Ладно, давайте лучше порадуемся этому новогоднему подарку от правительства. Ведь сейчас, для многих, это единственный шанс купить себе квартиру. Ибо в текущей реальности семейную ипотеку со ставкой 6–7% можно считать практически беспроцентным кредитом. Да-да, именно беспроцентным, так как ставка по семейной ипотеке в три с лишним раза ниже ключевой.

Итак, какие банки получили новые лимиты:

- СБЕР — 122 млрд руб. (хватит где-то на пару-тройку недель)

- ВТБ — 122 млрд руб. (хватит недели на 4)

- Альфа — 42 млрд руб. (хватит недель на 5–6)

Ну и толику получили: ПСБ, ДОМ РФ, Абсолют, Уралсиб и Металлинвестбанк.

🔖 Знаете, меня сейчас больше всего удивляет даже не появление нового лимита, который, думаю, закончится довольно быстро. Меня удивляет текущая абсолютная неэффективность рынка: кредит — 6%, депозит — 20% = ПРОФИТ, причем с заглавной буквы.

Ладно, думаю, в будущем мы еще вспомним о настоящем и скажем: «Эх, вот было время!». Ведь всё хорошее рано или поздно заканчивается. А рынок устроен таким образом, что любая неэффективность рынка быстро копируется всеми подряд, пока не убьет всю неэффективность. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Кстати, у ПИК-а сегодня распродажа в «Лосиноостровском Парке». Традиционная скидка около 10%. Как я и писал ранее, он скидывает только в тех проектах, в которых деньги получает сразу себе в карман, а не на эскроу. И это логично, ведь он тогда тоже может положить деньги на депозит. И разбогатеть, ничего не делая 😉

А вот там, где эскроу — «ПИК» скидок не даёт, скорее методично повышает.
.
UPD: Ситуация, конечно, экстраординарная с этой ключевой ставкой. Зачем строить 2-3 года, зарабатывая процентов 25-30, если можно не строить и просто положить деньги на депозит. Головной боли меньше, а профит +- одинаковый 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Не хотел это писать, но всё-таки придется. Ибо сегодня многих будоражит судьба застройщика «Самолет». Даже Forbes не остался в стороне и написал о плохих финансовых результатах и о потенциальной продаже компании.

Так вот, для кого-то эта новость — повод для хайпа, для кого-то — просто циферки из отчета на экране смартфона. А для кого-то сильнейший нервный стресс, ибо теперь люди переживают за свои еще не достроенные квартиры.

🔖 Друзья, без паники. Ничего плохого с « Самолет-ом» не произойдет. Ибо он в реестре системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ: ссылка Вот такие дела, эта новость, скорее про корпоративные войны, а сами проекты будут достроены, что бы не случилось.

Ну а сам я предполагаю, что кто-то оценивает возможность подешевле купить «Самолет», поэтому и подключил максимально авторитетные СМИ. И такие финты, в новейшей истории, уже «проворачивали» в 2009 году, когда застройщик «ПИК» был продан за не дорого. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Вот тебе, бабушка, и Юрьев день… Рынок опять меняется, только всё происходит не так, как ожидали многие. Спойлер: цены на новостройки после отмены льготной ипотеки плюс-минус стабильны, а свежая «вторичка» преподносит сюрпризы. Какие? Их два. Первый — предложение сильно сокращается, выбирать практически не из чего. Вторая — цены стали просто к-о-с-м-о-с. Именно так и именно с тире.

Даже я немного удивлен тем, что происходит: прайс в комфорте, в хороших локациях на студии с отделкой уверенно перешагнул планку 11 млн руб., ЕВРО-2 — 15-16 млн руб., а ЕВРО-3 — 23-24 млн руб. Слушайте, но это очень дорого. У меня в «подборах» свежей вторички, которую обычно смотрят люди с кэшем — практически перестала складываться математика. Всё, что было по низу рынка на «вторичке», как корова языком слизала — всё либо продано, либо снято с продажи. Нет практически ни-че-го.

Не верите? А вы посмотрите цены: пару месяцев назад студию с отделкой в «Матвеевском парке» можно было купить около 10 млн руб., а сейчас — 12 млн. «Руставели, 14» — пару месяцев назад ЕВРО-3 стоили 21 млн руб., а сейчас от 24,5. Вот такие дела. Почему же так происходит? Ведь ипотека заградительна и количество сделок не растет. А вот почему:

Предложение и ценообразование на вторичном рынке — это величины, которые живут своей собственной жизнью и вообще оторваны от какой-либо экономики и расчетов. Продавцы тут руководствуются лишь своими эмоциями и сейчас, скорее, снимут свою квартиру с продажи, а не снизят цену. Вот такие дела. Так что, увы, эксперты, которые предрекали снижение цен на «вторичке» в 2024 году на 10-12%, были не правы. Всё произошло с точностью наоборот.

И я, честно говоря, думаю, что всё только начинается. Вариантов в продаже будет становиться меньше, продавцов меньше, впрочем, как и покупателей. Ну а средняя стоимость в экспозиции будет не падать, а расти вопреки законам рынка и мнению некоторых экспертов. И этот тренд мы сейчас и наблюдаем на индексе IRN.
.
А вы сами замечаете, что на ЦИАН-е выбора-то практически и нет? И там не только пусто, но еще и грустно, если смотреть на цены.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍ПИК сегодня выдал, конечно. Опять массовое подорожание, которое я допускал в этом посте: https://t.me/labirint_investora/1065 Ну а сводка на сегодня выше. Эх, совсем не хочет цены снижать. Мда…

Шортисты, что думаете? ПИК сошёл с ума? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Сейчас расскажу вам одну историю. На днях получил примерно такое сообщение: «Алексей, добрый день. Ищу возможность реализации своей квартиры по себестоимости, которую купил в новостройке в 2022 году. Покупал для себя. Ключи выдадут в следующем году. Классная локация для проживания, имеющая высокий инвестиционный потенциал. Цена по ДДУ 15,7 млн руб., площадь 35 м2. Можно ли ее быстро продать?»

Ну что же, сначала подумал я. Может, и включу в свои «подборы», если лот ликвидный, и попросил прислать планировку. А когда её увидел, честно говоря, ахнул. И написал подписчику, что ситуация у него достаточно сложная, ну а такую квартиру не продать, и нужен дисконт процентов 30 даже к цене 2022-го года.

🔖 Какие ошибки были сделаны на этапе выбора квартиры? Почему эту квартиру не продать по цене 2022-го года? И почему эта квартира — неликвид? Давайте попробуем вместе «разобрать» в комментариях.

Ну и приветствуется альтернативное мнение, если вы считаете, что квартира неплоха и я не прав 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Вот на меня подписчики обижаются. Мол я пишу о том, что «руха» не будет, есть вероятность того, что цены даже подрастут и т.д. Друзья, не обижайтесь, и слава богу что «рух» пока не намечается. Почему? Да потому что при «рухе» произойдет скорее всего вот что:

Всё что на ключах или около ключей — мгновенно, да-да, именно мгновенно сметут с рынка. А то что с ключами в 2028-2029 году — да, возможно, начнет дешеветь. Но новостройки, которые сдаются не скоро — вы не купите. Почему? А потому что все СМИ поднимут вой о том, что застройщики скоро обанкротятся. Ну а кто будет покупать у потенциального банкрота? Правильно, никто.

И вот, в итоге, к чему мы приходим: ничего не строят, «вторичка» резко дорожает, новостроек с ключами — нет. Ситуация, конечно, со временем выравнивается, но опять происходит неприятность. А именно: вау, а на рынке-то новостроек нет. А всё потому что не строили. И что происходит в этот момент? Правильно — опять цены не падают, скорее наоборот.

Вот и скажите мне, пожалуйста, зачем вы ждёте этого «руха»? Я вот, последний «рух», помню очень хорошо. Это было время мобилизации. И что, многие купили? Да боялись все покупать! Именно боялись. В то время купили единицы людей, ну и они, да, — сорвали джекпот. И этот джекпот был наградой за риск. Ну а реалии жизни таковы, что если нет риска — то не будет и джекпота.

Теперь, внимание, вопрос: Готовы ли вы при «рухе» купить квартиру или уже не уверены?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Вот это новость! Сегодня правительство в экстренном порядке выделило 350 млрд руб. на новые лимиты по семейной ипотеке. Мда, честно говоря, не ожидал. Прям какой-то предновогодний подарок.

Знаю, что многих волнует вопрос: «На сколько новых лимитов хватит?». Поэтому, с утра, посмотрел оперативные выдачи по предыдущим месяцам:

- Январь 2024 — 5 млрд руб.
- Февраль 2024 — 112 млрд руб.
- Март 2024 — 168 млрд руб.
- Апрель 2024 — 170 млрд руб.
- Май 2024 — 212 млрд руб.
- Июнь — 373 млрд руб.(все экстренно берут семейку, эффект «последнего вагона»)
- Июль 2024 — 15 млрд руб. (лимиты закончились)
- Август 2024 — 3 млрд руб. (лимиты закончились)
- Сентябрь 2024 — 2 млрд руб. (лимиты закончились)
- Октябрь 2024 — данных пока нет, предполагаю, что выдано около 200 млрд руб. и на всех не хватает.

🔖 В общем, похоже, что новых лимитов по семейной ипотеке хватит на месяц-полтора. Мало, конечно, но это лучше, чем ничего. Ну и, судя по всему, цены в моменте опять могут пойти вверх. Потому как в ноябре-декабре мы в очередной раз будем наблюдать эффект «последнего вагона».
.
Шортисты, «рух» видимо переносится на следующий год, но это пока не точно. Так как есть ощущение, что желающих продать квартиры становится все меньше. Ну и вопреки высокой ключевой ставке, инфляция опять стала разгоняться, ЦБ фиксирует годовые максимумы. Но об этом в следующих постах 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Выбираете между банковским вкладом и недвижкой? Хватит – это нужно совмещать🤘🏻
Как? Подробности в этом посте. А пока хочу познакомить вас с апарт-отелем Vertical Московская.

Vertical Московская — это доходный апарт-отель в Санкт-Петербурге для инвесторов с программой гарантированного дохода до 2 млн. руб. за 2 года! Представляете? Вы покупаете готовые апартаменты с отделкой и оснащением за 4,7 млн руб и получаете гарантированный доход, а профессиональная управляющая компания заботится о каждой детали: от уборки, рекламы и сдачи номера в аренду до выплаты собственнику гарантированной прибыли.

К слову, в проекте сейчас действует рассрочка, а гарантированный доход вы будете получать уже с первого месяца, так как объект уже сдан!

Пишите в бот @Vertical_Moscowskaya_bot и получите готовый PDF файл с конкретной схемой как заработать на банковском депозите больше с помощью инвестиций в недвижимость!

Ознакомиться с проектом можно на сайте: https://vertical-invest.ru/

Реклама. Рекламодатель ООО «Орджоникидзе 44»
ИНН 7825665048

📍Сбер — всё. Лимиты по семейной ипотеке закончились, и с сегодняшнего дня зелёный банк на сделки не записывает. Вот такие дела. Правда, обещает вывести на сделки всех семейных ипотечников, кто успел записаться на сделку до 30 октября. Важно: именно записаться на сделку, а не получить одобрение.

Ну и со вчерашнего дня в ПСБ-банке тоже закончились лимиты. Эх, уходит время дешевых ипотек. Как говорят: «Кто успел, тот и съел».

Вот сейчас, думаю, что в комментах шортисты напишут: «УРА!». А почему ура-то? Я, например, этому не радуюсь. Совсем. Ибо считаю, что цены разгоняет не семейная ипотека, а монетарная политика государства.

Ну и лимитов, похоже, больше не будет. Даже в следующем году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

ЖК «SOKOLNIKI», бизнес плюс-класс, девелопер «STONE». Адрес: г. Москва, ул. Гастелло, вл. 32. Метро и БКЛ «Сокольники» + «Электрозаводская» — 10 мин пешком. Готовность 4 квартал 2027.

Текущие цены от:

Студии (28 м2) — 15,5 млн руб
ЕВРО-2 (41,5 м2) — 17,5 млн руб
ЕВРО-3 (54 м2) — 24,2 млн руб
ЕВРО-4 (87 м2) — 34,6 млн руб

Сначала расскажу вам о локации. Знаете, считаю район очень неплохим для жизни. Он интеллигентный, зелёный, рядом с центром, компактный и уютный. К слову, в Сокольниках я бываю регулярно и даже иногда ловлю себя на мысли, что сам бы здесь жил. Почему? Судите сами. Огромный, культовый одноимённый парк на полрайона, локация рядом с ЦАО и отличная транспортная доступность: до ТТК 5 минут на авто, а до Охотного ряда – всего 14 минут на метро, причём по прямой. Ну и стоит также отметить, что это старый обжитой район со всей инфраструктурой. Вот такие дела.

Теперь расскажу вам о проекте и о площадке. Да-да, знаю все нюансы площадки: она граничит с ж/д путями, по соседству насосная станция «Гастелло» и мукомольный комбинат, который в перспективе снесут и застроят.

Согласен, да, всё это есть. А есть ли выбор, если вам нужна эта локация? Ну… не всё так однозначно, возможно, скажут подписчики. Вот там есть то, вот тут есть это. Возможно, это и так, но в жизни всё по-другому. Почему? А потому, что покупатель, да и арендатор, ищет жилье в нужной ему локации, а не по всей Москве. Это у инвесторов широкий охват районов и проектов, а обычный человек думает совершенно по-другому. Поэтому, если ему нужно новое жилье в районе «Сокольники», то выбор-то и не богат. Новостроек — нет, тут бизнес-класс не строился уже лет 5. А на относительно новую «вторичку» смотрите какие цены:

ЖК «Дом в Сокольниках» — минимальный бюджет покупки от 52 млн руб. ЖК «Ренессанс» — стоимость студий начинается от 24 млн руб. ЖК «Arco di Sole» — двушки стартуют от 30 млн руб. Как вам цены? Испугали или нет? Вот поэтому выше я и написал, что «нюансы» у площадки есть, но и вопрос цены тоже важен.

Теперь о проекте: «STONE» построит 3 корпуса высотой от 24 до 33 этажей, что по современным московским меркам даже не много. В общем, если кратко — проект точно не человейник. Ну и вместе с жилыми корпусами, на участке появится собственная инфраструктура: два инфраструктурных блока с магазинами и кафе, частный детский сад и фитнес-центр.

Если смотрите «под аренду»: друзья, арендные ставки в этой локации достаточно высоки. ЕВРО-3 вы сдадите тыс. за 180-200 руб, а ЕВРО-2 примерно за 120-150 руб. Причем сдадите в аренду достаточно быстро, ибо, как я писал выше, в локации жуткий дефицит нового жилья.

Если смотрите «для себя»: семейный район недалеко от центра. Эдакий компромиссный центр, как пишут в пабликах. Если по каким-то причинам вам нужно ЦАО, но хотите сэкономить, то рассмотреть проект и локацию очень даже стоит. Ну и как я писал выше — сам район мне нравится, так как я не очень люблю суету и многолюдность центральных улиц Москвы. И считаю, что для семей с детьми всё-таки более комфортны для жизни тихие и спокойные районы.

🔖 Мнение автора: семейная локация недалеко от центра со своими плюсами и минусами. Думаю, что если ищите квартиру «для себя», то рассмотреть проект вполне стоит. А тех, кто «топит» в канале за депозиты, докладываю: в проекте есть беспроцентная рассрочка и рассрочка до конца строительства. Ну и как известно — рассрочка депозитам не мешает.
.
А что вы думаете о районе «Сокольники»? Хотели бы тут жить? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#SOKOLNIKI

Доброе утро, подписчики! Ну для кого-то доброе, а для кого-то так себе. Оказывается в банках тоже начался полный швах на тему кредитов для бизнеса. Выдают их теперь с очень интересной ставкой - "ключ + от 6 до 8%". В одном крупном банке вообще есть стоп на кредиты для бизнеса, у других проблемы с наличием капитала, депозитов не хватает. Ликвидность у банков упала и типа совсем жопа начинается, которая продлится долго. Очень долго.

Как отразится это на недвижимости? Как обычно, цены будут расти, потому что девелоперы не смогут взять бриджи, не смогут взять ПФ и тем самым вывести новый объем на рынок. Предложение сейчас сильно упадет, что опять пушанет ценник на хаты вверх.

В текущей экономике брать бридж "ключ+8%" - убийство для девелопера, ну или это какой-то сверхмажинальный проект, в суперской локации, которая точно будет продавать сама себя.

📍Всё разобрали. Можно расходиться. А вы говорили, что никому эти квартиры не нужны с такими ставками по депозитам 😔

Если не верите — зайдите на сайт и проверьте сами. Всё забронировано.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍В комментах выше шортисты писали о том, что нужно подождать. Ведь потом будут еще более сладкие цены. А я вот считаю, что это маловероятно. Почему? Сейчас объясню, почему так думаю.

ПИК сегодня скинул до 10% на часть проектов. Ура, это только начало — сказали шортисты. Но мне кажется, что они немного ошибаются. Почему? Смотрите:

Скидки до 10% сейчас в: Вангарден, Грин Парк, Новое Очаково 2, Матвеевский Парк. Теперь вопрос: что между ними общего? Один и тот же застройщик? Да, но не это важно. А важно то, что эти проекты НА КЛЮЧАХ или около ключей.

Почему ПИК сбросил цены? А потому что деньги нужны. А почему сбросил именно в этих проектах? А потому что деньги он получит СРАЗУ, эти деньги он получит себе в карман, а не на счет эскроу. И в этих проектах он МОЖЕТ скинуть. Почему? А потому что эти проекты покупались и строились 3 года назад. И себестоимость в этих проектах очень сильно отличается от себестоимости новых проектов.

Будут ли скидки у ПИК-а в проектах с ключами в 27 году? Вот что-то я не уверен. И не уверен я по причинам, которые описал выше.

🔖 А так-то да, можно и подождать. Ведь раз в год и палка стреляет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Смотрите, что происходит 👆. Высылаю подписчику 4 лота, проходит совсем немного времени, а два уже забронированы.

Вот поэтому, выше я и написал, что мы действуем.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Вот эту квартиру мы сейчас забронировали. Неплохой лот по отличной цене. И знаете, я не понимаю, зачем еще что-то ждать, если и так цена практически подарок? 20 млн руб с промокодом. Отличная цена, отличный лот. Мы покупаем, а вы?

UPD: И сейчас ещё один лот, думаю, что заберём. В общем, мы действуем. А вы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍А цены-то вниз пошли в некоторых проектах. Не прошло и одного дня, после поднятия ключевой ставки. Пример: сейчас смотрю «Вангарден». По некоторым ЕВРО-3 дисконт прям очень приятный — минус 10% от вчерашнего дня.

Что думаете, шортисты? Будете сейчас покупать? Или «это только начало»? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Куда инвестировать в условиях неопределенности с доходностью более 28% годовых?

В качестве объекта для инвестиций рассмотрите КЛЮЧ.Пионерское — загородный апарт-комплекс под Петербургом от крупнейшего застройщика ФАКТ.

ЛОКАЦИЯ
— На первой линии озера Пионерское в сосновом лесу
— Комфортная дорога к проекту по Приморскому шоссе

ЮНИТЫ
— Разных размеров с панорамным остеклением
— С наполнением высокого класса и благоустроенными участками

ДОХОДНОСТЬ
— От 130 000 ₽ в месяц чистый доход с лота
— От 28% — доходность от сдачи в аренду при ипотеке
— 70% дохода от сдачи юнита остается инвестору

КАК КУПИТЬ
— Семейная ипотека от 6% и другие программы от банков-партнеров
— Рассрочка с первоначальным взносом от 20%

Переходите по ссылке, чтобы узнать подробнее о предложении и условиях оплаты, а так же получить подборку юнитов. Инвестиционный брокер свяжется с вами и подберет варианты:

→ https://mrqz.me/klyuch-apartamenty

📍Извините, что кратко. Много работы. А давайте представим такую ситуацию: Петя у Маши хочет купить квартиру. Приходит, он, значит к Маше и говорит — покупаю! Но деньги отдам через 3-4 года.

Вопрос: захочет ли Маша продать на таких условиях, когда ключевая ставка 20+% и сама она немного подкована в экономике и понимает, что деньги сейчас и деньги через 3 года — это совершенно разные деньги.

Если кратко: это я к тому, что застройщик получает деньги, только после раскрытия эскроу счета, ну или только после передачи нам квартиры. Или примерно… года через 3-4.

Поэтому возникает резонный вопрос: как отреагируют на эту инфляцию и на эту ключевую ставку застройщики?

Как вы думаете? Что ждёт рынок недвижимости? Будут ли выводить новые проекты? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Шортисты, еще вас обрадую. Ипотеки не будет в следующем году. Высокий ключ с нами как минимум на год. Вот такие дела... 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Увы, это рекорд. И увы, отрицательный. Ключевая ставка 21% !!! Да это выше, чем в кризисном 2022 году.

У шортистов празник. Ну а льготные ипо, причем, думаю все, с такой ключевой ставкой — точно прикроют.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что же, сегодня ждем заседание ЦБ по ключевой ставке, которое, судя по риторике в СМИ, не сулит ничего хорошего. Да-да, думаю, мы сегодня шагнем в новую реальность, а Эльвира Набиуллина озвучит ставку 20–21%, а в следующем году и ещё выше.

Ура, ставки по депозитам вверх, ну а рынок недвижимости свалится в крутое пике, потом войдет в штопор и его расплющит об асфальт? Знаете, я так не думаю. Почему?

А давайте посмотрим на рынок Турции. Ключевая ставка 50%! Ипотеки нет, точнее, она есть по ставке 12%, но эта ставка в долларах. Как вам? Купили бы квартиру при таких вводных? Вот вам сейчас кажется, что нет. А турки покупают…

И я недавно с удивлением обнаружил, что покупают активно и покупают именно местные, а не внешние резиденты. Причём, я вас сейчас удивлю — продажи растут как на вторичке, так и на рынке новостроек.

В общем, чтобы не быть голословным, посмотрите на диаграмму вверху. Это официальные данные, которые я выгрузил с сайта правительства Турции. Ну и для наглядности к данным по продажам добавил значение ключевой ставки по месяцам.

И ещё. Только вы сейчас не падайте со стула. При заградительной ключевой ставке в Турции растут не только продажи недвижимости, растут еще и цены на неё. Вот такие дела…

🔖 Фантастика? Нет, это не фантастика. Так выглядит инфляция вкупе с девальвацией: кто-то идёт в депозиты, а кто-то скупает бетон. Знаете, я даже так скажу – высокая ключевая ставка мало влияет на рынок недвижимости, если экономику заливают деньгами. А вот если краник с деньгами перекрыть, тогда да, всё перевернётся с ног на голову и желание шортистов исполнится – т.е. рынок недвижимости пойдет вниз. Но у нас, судя по бюджету РФ, впереди только рост денежной массы и накачка бюджета рублями.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынков

Стоит ли заниматься недвижкой в конце 2024? Я считаю, стоит — иначе я бы тут с вами не сидел. Несмотря на то, что семейную ипотеку прикрыли пока, всегда остаётся аренда и инвесторы, которые покупали и будут покупать.

Думаю, кто-то из вас думал, что и сами бы справились, без риэлторов. Может, оно и так, вот только спрос на услуги агентов по недвижимости всё ещё не падает. Я думаю, стать риэлтором может каждый, а вот хорошим риэлтором — уже под вопросом. Тут нужно учиться — на опыте с ошибками и маленькой зарплатой в начале. Или на курсах, например, у Moscow Business Academy есть «Риэлтор: эффективные сделки с недвижимостью».

Курс короткий — 1,5 месяца, за которые изучите законы и правила сделок с недвижимостью, освоите техники продажи и покупки, а также стратегии управления недвижимым имуществом. Вы получите все практические навыки и теоретические знания, которые нужны для успешной карьеры в этой сфере. А по окончании обучения вы получите диплом с господдержкой, имеющий признание в Европе и Азии

Регистрируйтесь по ссылке и получите скидку 20% по промокоду LABIRINTINVESTORA, а с учетом акции на сайте суммарная выгода составит 55%: https://clc.to/erid_LjN8KNTD8

Реклама. АНО ДПО «МБА». ИНН 9725034765

📍Хуснуллин: пока инфляция не охладится, ипотеку развивать за счет мер поддержки государства не будут.

Твёрдо и чётко 🤷 Мда уж... В общем, как я и писал ранее, всё хорошее рано или поздно заканчивается.

UPD: мои поздравления всем, кто успел взять льготку, IT или семейную ипотеку.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что же, СБЕР возобновляет выдачи семейной ипотеки, но, увы, уже на новых условиях. Теперь минимальный первоначальный взнос (ПВ) составляет 50,1%. Эххх, даже немного обидно... А сколько разговоров-то было, что СБЕР ПВ поднимать не будет...

Ладно, для объективности стоит добавить. В зеленом банке еще можно получить семейную ипо с первоначальным взносом 20,1%. Но это условие действует для:

- Комбо-ипотеки, это когда берете в семейку чуть больше лимита

- Застройщик субсидирует ставку. Например, у застройщика ставка по семейной ипотеке 4%

- Для проектов, которые финансирует СБЕР в рамках комплексного предложения

- При оплате комиссии заемщиком или застройщиком

Вот такие дела, похоже, что эпоха дешевых денег — заканчивается. Эх, а помните то время, когда по двум документам мгновенно одобряли 12 млн руб с ПВ 15%? И люди еще думали: брать или не брать, а вдруг через какое-то время условия будут лучше, а цены дешевле…
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Железный вариант получать прогнозируемый доход в $ — инвестировать в зарубежную недвижимость. Это не просто инвестиция, а своя «дача» и запасной причал на случай турбулентности.

Чтобы понять, как инвестировать в недвижимость и получать доход до 17% годовых в валюте, читайте канал Татьяны Агеевой — эксперта Forbes и РБК, которая продала уже 300 объектов по всему миру.

За её блогом следят почти 10 000 человек — внутри обзоры рынков, репортажи с объектов, лучшие предложения с прямыми ценами от застройщиков Таиланда, Бали, ОАЭ и Омана.

Посмотрите сами:

— Рассрочки и пострассрочки на зарубежную недвижимость: как покупать сейчас, сразу получать доход и платить за неё потом
— Аналитика: как быстро окупится ваша недвижимость в разных странах?
— Лизхолд, доходность, рассрочка: ТОП-10 фактов о недвижимости Таиланда

Реклама.
ИП Графова Кристина Игоревна
ИНН: 500807310445
Erid: 2VtzqxGyj4P

📍ЖК «RAKURS», застройщик «DAR», адрес: Москва, улица Маршала Бирюзова, 1к1-14. Бизнес-класс, ключи до 09.2028. Метро «Октябрьское поле» + МЦК «Зорге» 5-6 минут пешком.

Текущие цены от:

Студии (30 м2) — 13,3 млн руб.
ЕВРО-2 (37 м2) — 15,8 млн руб.
ЕВРО-3 (54 м2) — 22,7 млн руб.

Честно скажу, меня пока не впечатляет ни проект, ни застройщик, ни участок, да и стартовые цены — мне тоже в целом не нравятся. Вот не цепляет меня ЖК «Rakurs», хоть локация, в общем-то, неплохая и перспективная. И сейчас я объясню, почему так думаю. Итак, начинаю.

Сначала о локации. Район считается зеленым, престижным и спокойным. Центр недалеко, как и Ходынка, с будущим огромным кластером на месте территории МИГ-а, которую будет развивать «Капитал Групп» совместно с другими застройщиками. Москва-Сити рядом, буквально в 8-ми минутах на МЦК. Ну и поблизости находятся несколько скверов с детскими площадками. Вроде бы всё даже очень хорошо: покупай, живи и радуйся. И я уверен, что местные и фанаты локации именно так и скажут.

Но я оцениваю проект немного по-другому. Чтобы сформировать свое мнение, добавляю планы города и застройщика к тому, что вижу. И вот что у меня получается:

Первое: проект практически без придомовой территории, так как большую часть участка займёт реновационный корпус и школа. И это очень обидно, ведь ЖК позиционируется как семейный, а чем тут будут заниматься дети — мне не совсем понятно. Впрочем, это беда всех точечных проектов, поэтому я и считаю, что семьям с детьми больше подходят большие комплексные проекты. Да и вообще, по моим наблюдениям, комплексные проекты лучше прирастают в цене, нежели чем точечные.

Второе: обратите внимание на карту, на нее я нанес то, что строится и что будет строиться в локации. Так вот, рядом город построит новую магистраль и, скорее всего, соединит ул. Берзарина и 3-ю Песчаную. Что мы в итоге получим? А получим хорошую транспортную доступность и замкнутость с изоляцией, ибо ЖК будет находиться в треугольнике между СЗХ, новым шоссе и новой дорогой.

Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если бы придомовая территория была больше. Лично для меня это критично. Но если у вас уже взрослые дети, которые не играют во дворе, и вам нужна эта локация, то в сегменте новостроек тут альтернатив-то и нет, да и всё дороже. Даже больше скажу — в этом случае рассматривать проект вполне стоит, ибо у альтернатив, которые рядом, тоже огромное количество «нюансов».

Если смотрите «под аренду»: студии в этом проекте я бы не рассматривал, ибо абсолютные цены высоки из-за избыточных площадей. Ну и арендатор вряд ли согласится доплачивать за лишние 5 кв. м. Ведь в глазах последнего студия 30 м2 и студия 25 м2 — это одна и та же студия с одним окном. Вот вы сейчас, скорее всего, скажете: «Да как так, в студии 30 м2 жить же комфортней!» А я вам скажу так — в студиях не живут, в студиях только спят, на то они и студии. Живут в семейных квартирах, которые вы тут сдадите за 100-170 тыс. руб., имею в виду ЕВРО-2 и ЕВРО-3 соответственно.

🔖 Мнение автора: в целом проект рассматривать вполне можно, хоть меня он и не впечатляет. Но имейте в виду, что ЖК строит застройщик с неоднозначной репутацией, ибо «DAR» — это бывший «Бэсткон».

А что вы думаете о проекте? Сравнивали его с другими в этой локации? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_ракурс

📍Мда уж… Обгоним и перегоним Турцию? Читали, что глава ВТБ сегодня в кулуарах форума заявил? Нет? Тогда напишу: Костин вполне допускает повышение ключевой ставки до 25% в 2025 году.

Что сами думаете этому поводу? Радоваться что ставки по депозитам вырастут? Для сравнения: в Турции вклады сейчас примерно 30-40 проц годовых. Ну и ипотеки там можно сказать что и нет. Точнее есть, но в долларах.🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Всем, кто ждет семейку от СБЕР-а. Пока инфа такая 👆. В общем, cегодня выдачи семейной ипотеки у зеленого банка не стартанут.

Сам жду. У меня «зависли» 5 квартир. Брони поставлены, купить не можем. 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍И что у нас происходит на рынке «вторички»? А вот что: Росреестр сегодня опубликовал данные за сентябрь. Продано 11,4 тыс. квартир. Ну что могу сказать — рынок не валится, как и цены, правда, и не наблюдается осеннего всплеска продаж.

И это в принципе было ожидаемо: ставки по рыночной ипотеке заградительны — ведь с инфляцией боремся!, ставки по депозитам космические — практически всем раздают вертолетные деньги, ну и все СМИ как один пишут — не покупай квартиру в 2024 году (впрочем, это они пишут, сколько себя помню).

Вот и результат: те, кто могут купить за кэш, гоняют деньги по накопительным счетам, а у тех, у кого нет всей суммы, просто физически не могут купить себе квартиру из-за ипотечных ставок.

Вот такие дела. Ну и еще. Похоже, что в октябре ключевую ставку опять повысят. Ну и за ней подтянутся ставки по депозитам. Красота же? Богатеем, скоро можно будет и не работать!? А что, предположим, ключевая ставка = 50%, а лучше 100%. Положил на вклад миллион и получаешь почти 100 тыс. руб. в месяц. Это, конечно, сарказм, я пока не верю, что у нас будет как в Турции. Но когда смотрю на то, с какой скоростью печатаются и будут печататься рубли (смотрите бюджет РФ 2025–2027), возникают противоречивые мысли...
.
UPD: И еще — курс доллара стабилен, что достаточно странно. Почему? А потому, что можно зарабатывать почти 15% годовых в долларе, просто положив деньги на счет. Таких процентных ставок, в резервной валюте, нет ни в одной стране мира. Какой-то праздник невиданной щедрости...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»

.
#мониторинг_рынка

📍Всем, кто ждет семейку от СБЕР-а. И не может добиться какой-то инфы от менеджеров Домклик-а.

Выдачи должны начаться с 14-15 октября. Предыдущие одобрения, скорее всего, проведут по старым критериям. Для новых заявок — условия должны изменятся.
.
Правда я думаю, что лимита на всех не хватит 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что, друзья, опять ликвидные лоты стали дорожать. Смотрю «Руставели, 14»: хорошие 36 м2 месяц назад были 15,5 млн руб., сейчас около 17 млн руб. «Вангарден» — примерно аналогичная ситуация, да и почти всё раскупили. «Матвеевский парк 2-ая очередь» — все лоты из моих подборок раскуплены, да и тоже подорожал.

В бизнес-классе примерно так же: «Симфони-34», ЕВРО-2 были по 17,9 млн руб., сейчас 19-20. «SOUL», правда, чуть скинул, но в проекте рассрочка с удорожанием. В «Павелецкой Сити», которую я недавно в общем-то даже похвалил, рассрочка только процентная, 17-19% на остаток.

Ну а «AFI Воронцовский Парк» вчера на ЦИАН-е прям резко подешевел. Смотрю, 42 м2 — 17 млн руб.! Вау, думаю, отлично, нужно включать в подборки. Звоню застройщику — а нет таких цен. Если кратко: AFI на своем сайте нарисовал 20-ти процентную скидку от накидки, а на ЦИАН-е наценку сделать забыл. В общем, итоговая цена лота 23 млн руб., что неинтересно.

🔖 Вот такие дела. Месяц назад я предположил, что под закрытие семейной ипотеки, застройщики немного снизят цены и постараются распродаться по максимуму. Ан нет, всё произошло с точностью наоборот.
.
Вопрос: Друзья, спрашиваю без иронии. А вы где-то видите снижение цен? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Между тем, гайки по семейной ипотеке закручиваются всё сильней. Банки массово повышают минимальный первоначальный взнос:

Альфа-Банк — с сегодняшнего дня от 50%

ВТБ — от 50% (если вы не зарплатной клиент). Для зарплатников и по комбо-ипотеке 20,1%

МКБ — 50%, правда с субсидированием от 20,1%

СБЕР, после перераспределения лимитов — подозрительно не записывает на сделки. Видимо что-то тоже поменяет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Знаю, что многие подписчики радуются тому, что ЦБ регулярно повышает ключевую ставку, вследствие чего растут проценты по банковским депозитам. Плохо это или хорошо? Давайте попробуем разобраться.

Сразу напишу, что всё буду упрощать, чтобы было максимально понятно. Смотрите: если банк привлекает у вас деньги под 17–18 процентов, то он их кому-то должен дать в долг по более высокой ставке. Кому банк будет занимать? Кто у нас крупнейший заёмщик? Ответ прост — это государство. В планах Минфина занять за 2024–2027 годы почти 14 трлн руб.: Ссылка

Как государство занимает деньги? Через ОФЗ — это облигации федерального займа. Т. е. печатается что-то типа акции с номинальной ценой в 1000 рублей и с доходностью 19%. Далее что происходит? Банк привлекает депозит под 17% и покупает ОФЗ с 19-процентной доходностью. Вроде бинго!

Но есть «нюанс» — если ЦБ повышает ключевую ставку, то эти ОФЗ обесцениваются. Ну кому нужны эти бумажки с 19-процентной доходностью, если депозит в банке уже приносит, предположим, 25% годовых. И обесцениваются они резко и мощно, падение стоимости может составлять 50 и более процентов.

Теперь смотрите, что происходит: с одной стороны, всё хорошо, но доходность-то не настоящая. Да, ЦБ в этом рисков пока не видит, о чём и пишет в своём отчёте: ссылка Правда, он упоминает о так называемой «непризнанной переоценке» — а это и есть фактический убыток от повышения ключевой ставки.

🔖 Вот такие дела. Нет-нет, я не армагедоню, просто хотел вам показать, что высокая ключевая ставка — это палка о двух концах. Нести ли деньги на депозиты? Как по мне — в краткосрочном периоде ничего страшного не произойдёт. А вот что произойдёт, если ЦБ будет постоянно повышать ключевую ставку еще 2-3 года — вот это вопрос...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Я сейчас, наверное, кого-то удивлю. Итак, «Пульс продаж» отрапортовал о том, что продажи новостроек в сентябре 2024 в границах старой Москвы увеличились на 29% по отношению к предыдущему месяцу.

Да-да, именно выросли, а не упали. Но это, в общем-то, логично, в сентябре на рынке недвижимости начинается сезон: люди приезжают из отпусков и начинают решать квартирные вопросы.

Так вот, продолжу. Мне, конечно же, стало интересно, как рухнул столичный рынок после отмены льготной ипотеки. Ведь эксперты в один голос гарантировали, что осенью всё обязательно рухнет, надо подождать и т. д., и т. п. Ну, в общем, эту старую басню вы и сами знаете.

Меня же, честно говоря, уже от этой бородатой эксперто-басни, которой уже лет 5, даже немного потряхивает. Я не понимаю, что ждать и чего ждать? Я понимаю: мониторить, сравнивать, считать, смотреть, анализировать. Но ждать? Если ждать и ничего не делать, то ничего и не дождаться. Ну и потом придётся догонять, а это будет обидно.

В общем, собрал я, значит, данные по продажам новостроек в границах старой Москвы за последние 10 лет. И что мы видим? А видим мы, что по отношению к дольготной ипо-эпохе продажи не рухнули, а выросли, даже при заградительной рыночной ставке по ипотеке. И всё потому, что у людей просто огромное количество денег, об этом наблюдении делал анализ тут: https://t.me/labirint_investora/953.

Да и вообще, в канале я также «разбирал» все кризисы на рынке недвижимости Москвы. И писал о том, что продажи рушатся и цены падают, когда уменьшаются доходы населения и тает уверенность в завтрашнем дне: https://t.me/labirint_investora/854. А когда доходы растут — всё происходит с точностью наоборот.

Ладно, теперь напишу о том, на какие квартиры, по-моему мнению, точно снизятся цены. Чтобы шортисты не думали, что я сказочник и топлю за рост цен. Так вот, по моим наблюдениям рынок меняется. Сейчас никому не нужны старты продаж и новостройки со сдачей в 2028–2029 годы. Вот не нужны и всё. Все хотят что-то с короткими сроками, желательно с ключами максимум в 2025 году. И вот такие лоты стремительно вымываются с рынка. А на лоты с ключами в 28–29 годах покупателей практически нет. Поэтому да, квартиры в мооменте подешевеют, но только с ключами в 28+ году.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну вот. ДОМ.РФ в своём аналитическом отчёте пишет о потенциальном дефиците нового жилья в Москве. Отчёт тут: ссылка.

Хотел бы дополнить этот документ своими мыслями. Ведь ДОМ.РФ — это финансовый институт и смотрит на рынок широко. И в своём отчёте он показывает обобщённые данные: Москва + Новая Москва.

Ну и ДОМ.РФ интересуют только макропараметры: построили столько-то миллионов м2, сдали столько-то, продали столько-то. А обычного человека эти миллионы квадратных метров мало интересуют. Обычному человеку нужна квартира в Москве, внутри МКАД, у метро и желательно недорого. Правильно? Правильно.

Так вот, я не поленился и выгрузил данные по крупнейшим застройщикам Москвы, которые контролируют 70 процентов рынка. И виновник найден: комфорт-класс внутри МКАД не хотят строить. ПИК получает всё меньше разрешений на строительство (РнС) и планомерно снижает объёмы стройки. А вот в сегменте бизнес-класса дефицита нет, а в сегменте квартир за МКАД-ом наблюдается даже избыток предложений.

Вот такие дела, в общем, всё идёт к тому, что старая Москва, увы, становится всё более недоступной: либо бизнес-класс, либо элитка , ну или «вторичка» с реновацией. Плохо это или хорошо? Кто-то скажет, что хорошо. Я же считаю, что ничего хорошего в этом нет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Левел, сегодня, конечно, выдал. Сначала повысил цены на 50+%, а потом сделал скидку 35%. Налетай, подешевело? А ведь работают же такие приёмчики... Сводка на сегодня 👆
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Наступил октябрь, и поэтому пора подводить краткие итоги. Ровно год назад, когда утверждался бюджет РФ на 2024–2026 годы, я написал, что вполне допускаю рост цен на недвижимость в Москве даже при заградительных ипотечных ставках и высокой ключевой ставке. Вот старый пост: https://t.me/labirint_investora/673.

К слову, «ключ» тогда был 15%, и многие писали, что квартиры никто покупать не будет, а цены в течение года точно рухнут. Итак, смотрим:

Новостройки: в среднем все новостройки за год подорожали на 8% (данные индекса «Домклик»).

Вторичка: год назад 309 тыс. руб./м2, сейчас 333 тыс. руб./м2. Вся «вторичка» подорожала на те же 8% (данные Росстата).

Если кратко — всё подорожало. Но отчасти я согласен с комментаторами. Ведь всё, что не дорожает на размер ключевой ставки, на самом деле дешевеет.

🔖Теперь хотел бы задать вопрос подписчикам: как вы считаете, в течение следующего года подешевеют ли квартиры в Москве? Я лично считаю, что нет. И об этом обязательно напишу в одном из следующих постов. Более того, считаю, что в ближайшее время, нас даже ожидает дефицит новостроек в высокой стадии строительства.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍ЖК «Павелецкая Сити», 4-я очередь, застройщик «MR Group», бизнес-класс, предчистовая отделка. Адрес: Москва, ул. Дубининская, 59–69, метро «Павелецкая» + «Тульская» + «Серпуховская» — 15–20 минут пешком. Выдача ключей до 03.2028.

Текущие цены от:

Студии (23 м2) — 12,5 млн руб.
ЕВРО-2 (42 м2) — 18,8 млн руб. 
ЕВРО-3 (60 м2) — 22,8 млн руб. 
ЕВРО-4 (88 м2) — 32,1 млн руб.

Да, место пока обжитым назвать сложно. Да, это промзона «Павелецкая». Да, с одной стороны ж/д пути и Павелецкий грузовой двор. Да, метро не близко. Но проект я считаю достаточно интересным. Почему? Об этом ниже.

Давайте не забывать, что это практически центр. От богемного района «Замоскворечье» до «Павелецкой Сити» всего каких-то 300 метров. А где вы видели в этом богемном районе семейные квартиры по 360–400 тыс. руб./м2? Вот и я практически не видел. Всё вокруг дороже. Но не спешите делать выводы, ведь проект и локация достаточно специфичные и не всем подходят.

Сначала опишу основные «нюансы»: во-первых, метро не близко. Пешком около 15 минут, да и дойти можно только в хорошую погоду. В ненастье остаётся такси, ну или трамвай, остановка которого находится практически около входа в ЖК.
 
Во-вторых, нужно иметь в виду, что это практически центр, поэтому с парковками здесь ни хорошо, ни плохо, с парковками здесь вообще никак. Поэтому, если не купите машино-место в подземном паркинге, то машину вообще не припарковать. Ну и ещё, похоже, что на МЦД-5 рассчитывать не стоит, её будущее всё так же окутано туманом, никакой конкретики со сроками, да и ближайшая станция D-5 «Дербёневская» недавно исчезла со всех схем.

Теперь опишу плюсы: хоть до метро и далеко, но дойти можно вполне комфортно, а сам район тихий и спокойный. Впрочем, в ближайшем будущем он полностью преобразится. Что и где будет построено — отмечу на карте. Ну и РЖД всё-таки застроит свой грузовой двор новым жильём и офисами, сейчас идёт разработка проекта.

К слову, складывается ощущение, что сама локация немного недооценена, потому как этот район всегда ассоциировался с промышленным прошлым, железнодорожной инфраструктурой и парой не самых известных набережных. А проект, на минуточку, всего в километре от Садового кольца и от кольцевой линии метро, да и площадь участка не крохотная, есть пространство, где погулять с детьми, и это в центральных районах дорогого стоит. Правда, увы, рядом парков нет, зато у «Павелецкой» находится новый шикарный подземный ТЦ с симпатичной площадью, амфитеатрами и сухими фонтанами, где летом проходят мини-концерты. 

Если смотрите «для себя»: проект скорее семейный, но пока необжитой. Поэтому чем позже, тем лучше — иными словами, жизнь тут закипит только после ввода всех корпусов. Поэтому, если не горит, я бы покупал именно в последних очередях.

Если смотрите «под аренду»: знаете, студии я бы тут не смотрел. Всё-таки до метро не близко. Ну а ЕВРО-2 у застройщика переоценены. А вот ЕВРО-3 смотрятся в общем-то неплохо. Да и сдать в аренду такую квартиру вы сможете тыс. за 200, а с хорошим ремонтом даже за 250.

🔖 Мнение автора: неплохой семейный ЖК рядом с центром и в перспективной локации. Если ваша цель: купить и пока сдавать, а жить тут лет через 7-10, то проект я бы рассмотрел.
.
А что вы думаете о проекте? Купили бы тут квартиру? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#павелецкая_сити

📍Слушайте, ну уже два месяца прошло с момента отмены массовой льготной ипотеки. Давайте обсудим, что происходит с ценами. Я видел просадку в августе и в начале сентября. Тогда на рынке были действительно интересные предложения, и я об этом писал. Но сейчас такое ощущение, что цены опять пошли вверх.

Левел отменил все скидки, в МР по интересным позициям где-то плюс миллион, ПИК практически отменил семейную ипотеку 4% без удорожания, как и рассрочку в сданных проектах. Да-да, интересное в общем-то было предложение: ключи сразу, а денег всех не надо.

Да и вообще, смотрю на индекс Московской недвижимости Домклик — это такой индикатор динамики цен на новостройки. И он показывает восходящий тренд. Парадокс или нет? Льготку отменили, как и IT-ипотеку для Москвы, а цены и не думают падать.
.
UPD: Алию (ЕВРО-2) брали за 14,7 в июле, сейчас почти +2 млн, ЛСР только в Парксайде снизил - но проект не интересен, а в других ЖК стало только дороже (имею в виду ликвидные лоты).
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍Эх, навеяло, не удержался. Решил написать пост. Но обо всём по порядку:

Знаете, специфика моей работы заключается не только в анализе локаций, но и в анализе проектных деклараций — это такие огромные таблицы, где описана вся квартирография проекта.

Штука для работы очень нужная, она позволяет досконально разобраться в проекте и отчасти понять, какие квартиры будут самыми ликвидными. Собственно, эти огромные таблицы примечательны ещё и тем, что в них содержится информация и о коммерческих помещениях: сколько будет магазинов, кафе и т. д.

Так вот, расскажу одну историю: 4 года назад, перед стартом продаж ЖК «WILL Towers», «ковыряю», значит, проектную декларацию, анализирую локацию, накладываю экспликацию (это поэтажный план). Ну и делаю вывод, что евро-двушки с видом в сторону МГУ будут суперликвидными, так как в этом сегменте практически все ЕВРО-2 на шумную Генерала Дорохова, а с видом на парк – с гулькин нос. Впрочем, я сейчас не о квартирах, а о другом наблюдении:

Так вот, в тот момент также отмечаю три нюанса. Первый: проект изолирован от внешней инфраструктуры района Раменки, пешком практически никуда не дойти. Второй: квартир в проекте много, очень много, ведь это башни-муравейники. И третий: в проекте всего два помещения, в которых может расположиться супермаркет.

Да-да, я тоже тогда подумал, что эти площади под магазины будут очень даже востребованы. И даже позвонил менеджеру и спросил, будут их продавать или нет? Ответ был, что нет, что «такая корова нужна самому» и т. д. В общем, поэтому я и забыл об этом наблюдении на долгие четыре года.

Ну и вот, буквально несколько дней назад натыкаюсь на канал «СОЗДАЁМ», как впоследствии оказалось, что они создают и продают готовый арендный бизнес: магазины, аптеки и т. д. И словил прям дежавю. А супермаркеты-то в продаже. Точнее, скоро будут в продаже, их пока упаковывают и запускают. В первом будет «Азбука Вкуса», во втором пока не знаю кто, но точно какой-то сетевик. Слушайте, я даже порадовался за эту компанию. Молодцы, как-то выкупили эти площади. Я, честно говоря, тоже хотел, точнее думал об этом. Но мне застройщик дал от ворот поворот, а у них всё получилось.

В общем, решил с вами поделиться вот такой вот историей и «подсветить» свои некоторые наблюдения. Ну и, честно говоря, даже немного обрадовался, что у меня и у ребят из «СОЗДАЁМ» примерно одинаковые выводы об этом объекте.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

📍Ну всё, с сегодняшнего дня, ВТБ, фактически остановил выдачи по семейной ипотеке. Ибо теперь в синем банке первоначальный взнос 50% для новых заявок. Вот такие дела, всё происходит быстро и неожиданно.

Сейчас с подписчиками закрываю несколько «подборов». Стараемся успеть купить по семейке, пока программу не свернули. Делюсь информацией: с первоначальным взносом 20% еще можно купить через: Дом.рф, Т-банк, ПСБ, РНКБ и СПБ-банк.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что, шортисты победили, семейке капут, ракеты не будет, нас всех раздавит, недвижке конец? Честно говоря, я совсем так не думаю. Почему? А вы посмотрите, что происходит на рынке аренды. Это же караул (скрин приложил).

Евро-двушка в Холланд Парке за 130 тыс. руб./мес. Аааа, и это в обычных ПИК-коробочках. Мда, еще полгода назад я бы подумал, что это шутка такая. И как вам такие цены на аренду, товарищи шортисты? Нормальные? Я вот считаю, что совершенно заоблачные.

В общем, «Купить нельзя арендовать» — запятую поставьте сами.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

📍СБЕР — всё. Семейку больше не выдает и на сделки не записывает. Закончились лимиты. Когда появятся новые — совершенно непонятно.

Я, честно говоря, думаю, что до нового года их не будет, ибо в следующем году изменят или порежут параметры этой программы. Пруфы тут: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Ну что же, Росреестр опубликовал данные по продажам за август на «вторичке». И что мы видим? А видим то, что рынок жив, никакого краха не случилось. В прошлом месяце было продано 11,2 тыс. квартир, что даже больше 2019 года, когда рыночная ипотека была около 10%, а не 20–22, как сейчас.

В общем, люди в столице покупают и при заградительно высоких ипотечных ставках, и назло прогнозистам с мрачными прогнозами, которые прогнозировали обвал рынка (вы уж извините за тавтологию).

Да, продажи снизились к 2023 году, но тогда был ажиотаж, люди просто сметали всё из-за того, что ЦБ дернул ключ вверх и ставки по ипотеке стали расти. Поэтому лучше сравнивайте август 2024-го с 19–22 годами.

Но я признаю, что пропало ускорение, продажи «болтаются» плюс-минус на одном уровне, а не устремляются ракетой вверх. И в этом виновата только дорогая ипотека. Ведь если бы она была процентов 9–10, то квартиру в Москве мог бы купить практически любой. Не верите? А вы посчитайте: 10 млн в ипо под 9% — это 80 тыс. руб./мес. Для сравнения, зарплата курьера в Москве около 150 тыс., а на своем автомобиле — около 250 тыс. руб.

🔖 В общем, вот такие дела. Ракету на «вторичке» мы еще увидим, но попозже.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вторичка

📍Продолжаю мониторить лимиты по семейной ипотеке. Знаете, похоже, что в течение недели-двух они закончатся у СБЕР-а и у Альфа-банка. И это сейчас ключевые банки где еще можно взять семейку с первоначальным взносом 20%. А в остальных банках, как пишут подписчики, ситуация примерно следующая:

- ДОМ.РФ — занижают лимиты, одобрить 12 млн руб. — проблематично.

- ВТБ и Газпромбанк — для не зарплатных клиентов, первоначальный взнос от 30%.

- Абсолют, Совкомбанк, МКБ — первоначальный взнос 50%.

🔖 Вот такие дела. Увы, думаю, что новых лимитов по старым критериям (ставка 6%) мы вряд ли увидим. Лично я жду такие новые условия по семейке: плавающую ставку, или ставку не менее 12% годовых.

Эх, уходит эпоха раздачи практически бесплатных денег... Мне жаль, а вам? 👀
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

📍Аааа, караул. ЦБ все-таки поднял ключевую ставку до 19% годовых. Уже не смешно, конечно. Может все-таки стоит признать, что при таких внешних вводных — текущий таргет по инфляции недостижим? Или ожидать крайних мер: Что бы не было инфляции, нужно что бы у людей не было денег?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух