Новостройка по расчету

Минимальные требования Минстроя к отделке квартир запрещают то, что разрешили у себя в СТО застройщики

Сейчас по документу принимают комментарии, так что можно высказаться и еще больше ужесточить правила. Пока же понятно, что самое эпичное из СТО, например, девелопера ПИК не пройдет цензуру.

Вот, что точно не разрешит приказ Минстроя:
🔕 Остатки клея, трещины и сколы до 30% поверхности. Про эти дефекты в документе даже речи нет.

🔕 Вздутия и глубокие трещины при оштукатуривании. Возможны неровности поверхностей плавного сечения на 4 м² — не более 3 штук до 5 мм.

🔕 Разницу в цвете при малярных работах. По проекту приказа недопустимы изменения текстуры и цвета, доклейки и отслоения при визуальном осмотре с расстояния меньше 2 м.

Помните, у ПИКа еще был пункт про провисание натяжных потолков? СТО допускало такое до 5 см на всю диагональ. Минстрой зафиксировал не более 10 мм на 1 м длины диагонали.

👉 Требования Минстроя пока только-только внесли на рассмотрение и будут дорабатывать. Девелоперы смогут от них отступать, если пропишут такое условие в договоре с покупателями. Также компании смогут пользоваться своими СТО, но требования в них не должны быть ниже минимальных.

❗️ Стартовали продажи в Dream Riva у Южного речного вокзала

🗺 Расположение: ЮАО, Нагатинский затон, 15 мин. пешком до м. «Технопарк»

🏗 Застройщик: Regions Development

🛎 Класс: премиум

✨ Отделка: нет

🔑 Срок сдачи: III кв. 2027 г., ключи — сентябрь 2028 г.

🌳 Окружение: набережная, «Остров Мечты», парки, к плюсам Dream Riva — некоторая удаленность от метромоста и проспекта Андропова, в отличие от того же Dream Towers (тоже проект «Регионов»), потому смотрится поинтереснее.

💵 Минимальные цены:
▪️ ст. от 28 м² — от 15,9 млн ₽
▪️ 2е от 38 м² — от 18,5 млн ₽
▪️ 3е от 62 м² — от 28,4 млн ₽
▪️ 4е от 85 м² — от 42,1 млн ₽

🧮 Конкуренция: рядом сданный премиум Dream Towers и Nagatino i-Land с WOW в бизнесе. Ну и Shagal.

💰 Расчет доходности: за студию в Dream Riva (30 м², 4 этаж, без отделки) просят 16,1 млн ₽, за евро2 в Dream Riva (38 м², 10 этаж, без отделки) — 19,5 млн ₽. Считаем по вторичке в Dream Towers, там сейчас самое доступное предложение — евро-2 (46 м², 6 этаж, без отделки) за 21,95 млн ₽.

По студии в Dream Riva с поправкой на площадь, этаж, локацию, годовая доходность на ключах будет около 0,4%, По евро-2 с аналогичными поправками — 1%. Это без учета динамики на вторичке.

Рендер: Regions Development, карта: «Яндекс»

Capital Group застроит территорию стадиона «Метеор» у Поклонной горы

Интересные новости пришли от Capital Group, о проектах которой не было слышно со времен передачи не пойми кому «Крылатская EcoTower» (сейчас KRL33).

Будут застраивать участок у «Парка Победы». Локация ничего такая, ждем премиум, конечно. Две ветки метро, крупные магистрали, Сити под боком. Рядом набережная, Филёвский парк, Поклонная гора, развитый район.

Рядом строят «River Park Кутузовский», Victory Park Residences, Ahead, Famous, HideOUT, всё — сплошной премиум. Единственное исключение — ПИК с «Барклая 6», но Capital Group такое возводить не будет.

Ожидаем проект и стартовый ценник, думаем, от 700 тыс. ₽/м². Это по рыночной температуре на сейчас, а там видно будет 🤔

❗️ ФСК перенесет запуск в продажу 40 жилых корпусов с 2025 на 2026 год

Это порядка 1,5 млн кв. м недвижимости. Причина — экономическая ситуация в стране, написала в своем телеграм-канале журналист Анастасия Кременчук, ссылаясь на слова гендиректора ФСК Дмитрия Трубникова.

Топ-менеджер объяснил, что перенос поможет не перегревать рынок в период спада спроса на квартиры. Мы попросили ФСК подробнее рассказать об этом решении.

❗️ «Галс» открыл продажи в ЖК «Адмирал» в Печатниках

🗺 Расположение: ЮВАО, Печатники, Шоссейная, 5 мин. пешком до м. «Печатники»

🏗 Застройщик: «Галс-Девелопмент»

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет/чистовая

🔑 Срок сдачи: III кв. 2028, ключи - июль 2028

🌳 Окружение: В восточной части промзоны Южного порта, который будут застраивать и превратят в очередной московский Сити, но стройка на годы со всеми вытекающими. Хорда и железная дорога. Из плюсов — река и набережная, в пешей доступности Люблинский парк и парк Печатники. Вся инфраструктура есть.

💵 Минимальные цены:
▪️ Ст (от 29 м²) — от 11,3 млн ₽
▪️ 1к (от 35 м²) — от 13,8 млн ₽
▪️ 2к (от 48 м²) — от 19,2 млн ₽
▪️ 3к (от 74 м²) — от 25,7 млн ₽

🧮 Конкуренция: Действующих строек немного, но это пока. В Южном порту планируют 4,5 млн м² жилья + 3 млн м² коммерции и инфраструктуры. Строится Portland (бизнес), подороже, но он прямо на набережной, плюс первые корпуса сдают в конце этого года. Ближе к «Кожуховской» и подешевле Level Южнопортовая, но это уже комфорт. Более-менее свежей вторички в Печатниках нет, в бизнес-классе по соседству разве что «Ривер Парк Коломенское» через реку в Нагатинском Затоне с корпусами 2022–2024 гг.

💰 Расчет доходности: Студия площадью 30 м², 13 этаж, без отделки в «Адмирале» продается за 11,3 млн ₽. Готовая студия с отделкой в ЖК «Ривер Парк Коломенское» в (22 м², 2 этаж) выставлена на продажу за 12,3 млн ₽. С поправкой на площадь, отделку, локацию и этаж, без учета динамики цен вторички, можно ожидать, что студия в «Адмирале» на ключах будет стоить в районе 12,5 млн ₽. Годовая доходность составит порядка 3%.

Однокомнатную квартиру без отделки (35 м², 6 этаж) в «Адмирале» предлагают за 13,9 млн ₽. Готовая однокомнатная (37 м², 6 этаж, без отделки) в в ЖК «Ривер Парк Коломенское» продается за 18,5 млн ₽. С поправкой на площадь и локацию, можно ожидать, что однушка в «Адмирале» на ключах будет стоить 15,4 млн ₽. Годовая доходность тоже составит порядка 3%.

❗️ Недавно стартовали продажи в «Мангазее в Богородском», смотрим, что с ценами и возможной доходностью

Начали как-то странно. Со стартом тянули почти год. Вышли с ограниченным предложением (120+ квартир из 1,8 тыс.), чуть ли не на следующий день после старта двинули цены на полмиллиона-миллион вверх. Пока не вывели whitebox, не вывели самый ликвид (студии, их тут 340 штук, причем в площадях до 28 м², как-то протащили).

🗺 Расположение: ВАО, Богородское, 3 мин. пешком до м. «Бульвар Рокоссовского»

🏗 Застройщик: «Мангазея»

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет/whitebox

🔑 Срок сдачи: II кв. 2028 г., ключи — декабрь 2028 г.

🌳Окружение: Под окнами хорда, шоссе и железная дорога. Рядом промки и крупнейшая ТЭЦ. За 15 минут можно дойти до парка Лосиный остров, но маршрут так себе. Также в пешей доступности Черкизовские пруды и Черкизовский детский парк. Западнее — обжитой район, все есть

💵 Минимальные цены (по ограниченной экспозиции):
▪️ 1к (от 40 м²) — от 14,2 млн ₽
▪️ 2к (от 50 м²) — от 17,8 млн ₽

🧮 Конкуренция: Высокая, район активно застраивается. По соседству «парки» ПИКа, в различной стадии — «Лосиноостровский», «Открытый». Плюс «Сиреневый парк» AFI. Брусничный «Квартал Метроном». Еще восточнее — «2-й Иртышский». Из недавно сданного — буквально через дорогу «Талисман на Рокоссовского» и ЖК «Преображение».

💰 Расчет доходности: Самая недорогая однокомнатная квартира в «Мангазее в Богородском» без отделки, 44 м², третий этаж, выставлена на продажу за 14,42 млн ₽. Однокомнатная квартира в «Талисмане на Рокоссовского» (39 м², без отделки, 4-й этаж) предлагается за 14 млн ₽. С поправкой на площадь и этаж, стоит ожидать, что однокомнатная квартира от «Мангазеи» на ключах будет стоить в районе 15 млн ₽, то есть годовая доходность составит около 1%.

Самая недорогая двухкомнатная квартира в «Мангазее в Богородском» (4 этаж, без отделки, 53 м²) продается за 18,2 млн ₽. Двухкомнатная квартира в «Талисмане» (21 этаж, 45 м², без отделки) выставлена за 15,6 млн ₽. С поправкой на этаж и площадь, годовая доходность по двушке будет в районе -3%. Отрицательная.

📌 Вывод: Доходность либо минимальна, либо отрицательна, конкуренция высокая, пока стоит подождать. Во-первых, выведен малый объем, во-вторых «Мангазея», скорее всего, будет двигать цены вниз. Плюс будут ликвидные малогабаритные студии (ожидаемая цена от 450 тыс./м²), возможно стоит рассмотреть под аренду, для этого локация хороша, в соседних домах однушки по 80–90 тыс. сдаются.

Рекордные декабрьские продажи в Старой Москве зафиксировали, смотрим, кто, сколько и где наторговал

Золото по продажам традиционно забирает ПИК, среди лидеров особых изменений нет, единственное, что можно отметить — в декабрьский топ-10 зашли «Пионер» (хорошо продавали High Life) и «Среда» все того же ПИКа (рост продаж в обоих проектах, и на Лобачевского, и на Кутузовском). Вылетели из топ-10 «Самолет» и ФСК.

По жилым комплексам — восемь из десяти позиций собрали ПИК с ЛСР. Исключения — непоколебимый в последние месяцы «Остров» Донстроя, да брусничный «Метроном». Золото у «Москворечья», рост в три с лишним раза.

Покинули топ «Молжаниново», «Ютаново», Shagal, «Символ», Level Мичуринский и ЗИЛАРТ.

К слову об ЛСР, в декабре «Лучи» на восьмом месте, но, сделав финальный рывок, все же забирают золото по итогам года. Тут мы ванговали, но ошиблись, не удалось ни «Острову», ни Shagal’у их обойти. Шли ноздря в ноздрю, но «комфорт» победил, пусть и продажи с августа по ноябрь в «Лучах» шли так себе. На третьей картинке результаты всех лидеров по итогам завершившегося года.

Москва отметила Новый год рекордными продажами жилья

Думаете, самым успешным месяцем для застроев был ажиотажный июнь? Куда там. В декабре по Московскому региону наторговали на 261,7 млрд ₽, это максимум за все месяцы, на июньском пике было 255,3 млрд ₽.

Главный вклад обеспечила Старая Москва — 192,4 млрд ₽, последний и единственный за всю историю раз, когда выручили больше — сентябрь 2023-го, где было 196,3 млрд ₽.

По числу сделок таких успехов нет, но чем ближе к центру, тем ближе к рекордному июню. Данные, кстати, предварительные, еще подрастет.

▪️Старая Москва: 6826 (в июне — 6941), живее всех живых
▪️Новая Москва: 3305 (в июне — 4115), тут надо учитывать рост +58% месяц к месяцу из-за щедрот ПИКа (привет, наконец прошедший регистрацию «Саларьево Парк»)
▪️Московская область: 3410 (в июне — 6616), по-прежнему, без просвета

Одновременно с этим — минимальные доли ипотечных сделок за все время начавшейся и закончившейся истории с льготами. В Старой Москве — 36%. То есть пиковые продажи — это кэш и рассрочки. Деньги есть.

🏗 Девелоперам хотят разрешить стройматериалы, которых нет в регламентах

Минстрой только что внес проект приказа. Если его примут, на стройках можно будет использовать изделия, технологии и конструкции, которых нет в нормативах.

Сперва собственные стандарты отделки, теперь свои материалы, — звучит как мечта застройщика.

ПИК выходит из проекта MONO Kami у Третьяковской галереи

Судя по всему, дискаунтер наигрался с элитной недвижимостью под брендом MONO. Дебютный проект — Kami в Пыжевском переулке с видом на ЖК «Лаврушинский» Sminex — отходит Tekta Group. Последняя выкупила 49% СЗ «Пыжевский, 5», оставшийся 51% уже находится в залоге у Tekta и, вероятно, к ПИКу не вернется.

У MONO остается всего один проект — клубный дом на месте старых особняков на Малой Никитской, 27 у ст. м. «Баррикадная». Он поменьше Kami. Других строек пока не обещают, хотя присматривались в свое время к доброму десятку площадок.

Отказ от Kami на фоне сохраняющегося спроса на премиум и элит выглядит вроде странным, но, с другой стороны, сам заход в этот сегмент в свое время выглядел не менее нелогичным. Это вообще не ПИКа история. Под какими новыми брендами ты не прячься, ты либо строишь масс-маркет, либо что-то уникальное и не для всех, совместить эти процессы нормально еще никому не удалось.

Второй вопрос — зачем проект Tekta? Они на элитном рынке не сказать, что играли раньше, в основном в активе бизнес да бизнес+. Лезть в сложный высокобюджетный объект без соответствующего бэкграунда крайне рискованно.

Рендер: MONO

💰 Продолжаем говорить про «инфляционные силы», которые будут влиять на высокий ключ в 2025-м
Часть 2

Напомним, что цитируем Марселя Габдульманова, гендира «Этажи Девелопмент» и девелопера «Творчество». Вот следующие 5 факторов, которые будут определять инфляционные процессы в стране.

1️⃣ Финансовые расходы компаний, которые сильно увеличились из-за ключа, который сильно вырос из-за инфляции, будут закладываться в цену товара, тем самым разгоняя инфляцию. В итоге сокращение производства и дефицит товаров.

2️⃣ Помимо высокой ключевой ставки, произошел рост маржинальности банковских продуктов. Доходит до +9% по бридж-кредитам, а также включение комиссий в пользу банков за ипотечные продукты 12,6–17,6% от суммы.

3️⃣ Резко вырос утилизационный сбор на весь ввозимый транспорт, включая грузовой. Это серьезный удар по всей логистике.

4️⃣ Цены поднялись и на топливо, что тоже скажется на инфляции.

5️⃣ Цены на ЖКХ проиндексировали на 11,9%. Эти расходы заложены в себестоимость всего.

Пишите в комментариях, что думаете?

У ЦБ свои способы намекнуть, что брать кредиты сейчас не стоит

В конце 2024-го в Совкомбанке ставка по рыночной ипотеке дошла до 43,2%. Илья Пискулин в первом в этом году выпуске на «Канале недвижимости Движение» объяснил, что это один из способов Банка России охладить экономику и постепенно начать снижать ключ.

Подробности — в ролике, другие темы — в выпуске.

10 «инфляционных сил», которые будут влиять на высокий ключ в 2025-м
Часть1

Под конец года все делали прогнозы, как будет развиваться отрасль в 2025-м. Нам интересными показались рассуждения Марселя Габдульманова, гендира «Этажи Девелопмент» и девелопера «Творчество». Главное влияние на рынок сейчас оказывает именно ключ. А вот, что будет определять саму ставку, смотрим.

1️⃣ Начинает действовать НДС 5% и 7% при превышении суммы в 60 млн и 250 млн ₽ годового оборота. При больших цепочках поставок на один и тот же товар могут накрутить 5–7% по несколько раз.

2️⃣ Государство в ближайшие несколько лет будет ключевым заказчиком, а также вливать огромные финансы в экономику.

3️⃣ Девелоперы по-прежнему на пике действующего объема строительства за счет ранее полученных разрешений и взятых обязательств по КРТ. Значит, они и на пике спроса на все комплектующие, материалы и работы для проектов. Нужно еще 1–1,5 года, чтобы объем снизился.

4️⃣ Миграционная политика влияет на сокращение рабочей силы. Кадры дорожают.

5️⃣ Слабеющий рубль сильно влияет на стоимость импорта товаров в национальной валюте. А без импорта не живет ни одна мировая экономика.

Продолжение следует.

С наступающим! Спасибо, что выбираете нас.

Эксперты прогнозируют, что следующий год будет для рынка недвижимости еще более непростым, чем уходящий. Но мы верим, что благодаря работе каждого из нас отрасль справится. Желаем вам спокойствия, рассудительности, а еще здоровья, чтобы иметь силы претворить все задуманное в жизнь 🎄

🏁 Итоги 2024-го. Темы, которые мы больше всего обсуждали

1️⃣ В ЖК Sokolniki от Stone объявили бронирование. Мы с вами обсудили, что это один из редких ЖК, где что-то — а именно 1к — можно рассмотреть для инвестиций. Потенциал для роста есть и качество обещает быть хорошим.

2️⃣ Шуму наделал запрет строительства мелких студий в Москве. Правда, для девелоперов такой уж неожиданностью он не стал. СП-54 читали еще два года назад. Следовательно, были готовы.

3️⃣ 1 июля частично отменили льготные программы, а еще утром 24 июня заявки по льготке продолжали принимать. Мы смотрели на список банков, кто так делает и думали: «Скоро лавочка прикроется».

4️⃣ В отчете Счетной палаты за 2021–2023 гг. есть интересные подсчеты, во сколько обойдется банкам откат цен на рынке недвижимости, если этот откат произойдет. Читали и спорили — много это или мало 4,5 трлн ₽.

5️⃣ Цены на аренду в Москве взяли и поставили рекорды за все время наблюдений. Дешевых квартир в объявлениях все меньше, а те, что в экспозиции прибавляют в стоимости. Цены не останавливает даже растущий объем предложения.

➕ Бонусом скажем про ПИК, который навел шороху своей неожиданной распродажей в «Саларьево Парке». Позже повторил с региональным проектом, но было не так шумно.

А что вам запомнилось за год больше всего, делитесь в комментариях.

5 трендов уходящего года на рынке недвижимости Москвы

Все честно подсмотрели в статье на Движение.ру. Ну давайте разбираться.

▪️ Жилье премиум- и бизнес-сегмента в Старой Москве подорожало на 12% (таблица 1). Рост цен коснулся и апартаментов, они прибавили 14% с начала года (таблица 2).

▪️ Самый дорогой квадратный метр в объектах бизнес- и комфорт-класса замечен в ЦАО. Его стоимость составила 1,6 млн ₽, что на 25% выше, чем в декабре 2023 года.

▪️ Отмена льготки под 8% привела к росту спроса на покупку жилья в июне 2024-го. С августа рынок недвижимости столкнулся со спадом, но затем начал восстанавливаться.

▪️ Рекордно высокая стоимость аренды квартир в Москве приблизилась к 75% от среднего дохода. Двумя годами ранее этот показатель держался на уровне 62,6%.

▪️ Спрос на загородку в Подмосковье оставался стабильно высоким — к концу года продажи первичного жилья достигли 300 сделок.

Как вам топчик? Согласны с трендами или что-то бы добавили?

💰 Первоначалка в столице выросла до 73,3%

Это шок: квартира в новостройке в среднем стоит 14,6 млн ₽. Чтобы оформить на нее ипотеку, нужно внести около 10,5 млн ₽. Это чтобы банки одобрили заем под 29% годовых.

Средняя зарплата при этом остается 127 тыс. ₽. Давайте-ка в комментариях посчитаем, сколь лет придется копить.

«Мангазее» разрешили строить ЖК «Мангазея в Богородском» рядом с парком «Лосиный остров»

Декларация уже есть, давайте посмотрим, что нас ждет:
▪️ комплекс бизнес-класса площадью 138,9 тыс. м²,
▪️ 6 корпусов 24–43 этажа,
▪️ 1833 квартиры площадью 21,4–125,5 м².

По ценам пока так, 4к вроде анонсировали, но стоимости нет:
▪️ Ст. 8,8–11 млн ₽
▪️ 1к 11–21 млн ₽
▪️ 2к 19–31 млн ₽
▪️ 3к 27–38 млн ₽

Сам ЖК на Открытом шоссе, рядом ст. м. «Бульвар Рокоссовского». Архитектура бюро СПИЧ. Ввод в эксплуатацию запланирован на второй квартал 2028 г., ключи — 31 декабря 2028-го. Что ж, подождем деталей, расскажем.

Рендеры застройщика

«Инсити» предлагает рассрочку на 5 лет без % и снижает первоначальный взнос

Мы думаем, что главные скидки собраны в столице, а тут вот предложение в Краснодаре. С учетом того, что многие москвичи инвестируют в недвижимость на юге, вполне можно рассмотреть.

От себя скажем, что «ИНСИТИ девелопмент» входит в топ южных девелоперов и занимает 1 место в Краснодарском крае по объему строительства жилья.

Подробности рассрочки:
▪️ Оформляют на 5 лет без удорожания стоимости.
▪️ Предложение действует на 100 квартир в микрорайоне Образцово.

Условия программы:
▪️ Возраст покупателя: до 65 лет.
▪️ Первоначальный взнос: 20%.
▪️ Погашение суммы равными частями за 60 месяцев.
▪️ Не суммируется с другими акциями.
▪️ График рассрочки рассчитывают индивидуально.

Подробности — в отделе продаж.

Президент подписал закон, по которому по реновации в Москве собственнику с письменного согласия можно предоставить равнозначное жилье в другом районе столицы ⤵️

😱 Пока ПИК думает прикрыться своим СТО, «Самолет» пошел и нажаловался на покупателей

Синий девелопер иначе подошел к делу и написал письмо самому генпрокурору Игорю Краснову. В нем указал, как оборзели клиенты: массово взыскивают компенсации за некачественные, по их мнению, ремонт и отделку. Вот негодяи. Так как иски поступают от одних и тех же юристов-оптовиков, «Самолет» квалифицирует это как потребительский экстремизм.

Особо популярны махинации собственников, по словам девелопера, в Москве и области. Страдают многие девелоперы. В 2023-м в столице и области компании выплатили недовольным потребителям 74 млрд ₽. К тому же штрафы выше себестоимости отделки — 19 тыс. ₽/м² против 16 тыс. ₽.

Если что, «Самолет» не только жалуется, но и предлагает. Например, начинать с досудебного разрешения споров, установить требования к экспертам, и главное — дать девелоперам отсрочку до 2027-го по уже принятым судебным решениям о выплатах.

Голосуем, чей вариант вам понравился больше?
🤔 — написать свои правила и жить спокойно
🙈 — пойти к генпрокурору, не, ну а что

📄 С 1 марта 2025-го застройщики могут применять свои стандарты отделки. ПИК вот уже выкатил

Это обновленная версия стандарта внутренней отделки помещений, к которой девелопер относит входные двери, окна, стяжку и штукатурку.

Давайте посмотрим, что предлагают:
▪️ При облицовке могут быть остатки клея, трещины и сколы до 30% поверхности. Возможен просвет до 4 см.
▪️ При оштукатуривании допустимы вздутия и трещины при сохранении конструктивной целостности отделочного слоя. Возможны царапины или следы от инструмента до 2 см.
▪️ При малярных работах могут быть трещины, неровности, пятна, разница в цвете до трех тонов.

На дверях и окнах могут быть царапины, на сантехнике тоже. На обоях — пузыри, неровные стыки и даже небольшая отслойка. На натяжном потолке пусть никого не расстроит провисание до 5 см на всю диагональ — это теперь не брак.

🤔 Звучит жутко, но пока это не нарушает минимальные требования к отделке, которые установит Минстрой, все в порядке. В любом случае, вы теперь знаете, чего ожидать. Что думаете?

37% россиян считают, что сейчас хорошие условия для продажи жилья

Правда, ровно столько же людей текущее время называют не лучшим для покупки недвижимости. Узнали об этом из опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ.

И все же планы прикупить квартиру в ближайший год есть у 8% наших сограждан. Люди торопятся, потому что 58% ждут увеличения ставок по ипотеке, а 57% — роста цен на жилье. В общем, сейчас или никогда.

👉 Опасения резонные. За 11 месяцев 2024-го номинальные цены на новостройки по стране показали рост 8,7%. да и эксперты считают, что в 2025-м снижения не будет. Картинка как раз об этом.

❗️ЦБ сохранил ключевую ставку 21%.

MR Group застроит территорию бывшего 5-го автобусного парка «Мосгортранса»

Дочерняя компания девелопера «Ц2-Девелопмент» стала единственным участником торгов за 100% в ООО «Перспектива реновации Силикатный». ООО принадлежит площадка в 3-м Силикатном проезде в Хорошёво-Мнёвниках.

👉 Размер участка — 4,6 га, цена — 66,7 млн ₽. Вероятнее всего, там MR Group построит вторую очередь ЖК JOIS. Ждем информацию по проекту.

Скрин «Яндекс Карт»

С начала года ипотечных сделок в Москве стало меньше в 2 раза

Сравните, как менялись ноябрьские цифры с 2022 года: 5,08 тыс. → 9,67 тыс. → 4,6 тыс. ДДУ. А все потому, что частично отменили льготную программу, рыночную брать невыгодно. И все же после провального лета, хоть небольшой, но рост.

В целом, с января по ноябрь зарегистрировали 66,3 тыс. ДДУ с ипотекой, тут снова падение по сравнению с 2023-м, когда были рекорные 85,8 тыс. сделок. Но это все равно больше, чем в пандемийный год с 58 тыс. таких ДДУ.

👉 Всего с начала 2024 года в столице зарегистрировали 121,5 тыс. ДДУ. Это на 17,6% меньше, чем за 11 месяцев 2023-го, тогда было 147,5 тыс. сделок.

График Росреестра

Средний бюджет лота в сделках с двушками в Москве вырос на 7% за год

Стоимость такой квартиры в ноябре 2024-го составила 18,2 млн ₽ в комфорт-классе. Об этом говорится в исследовании, которое bnMAP.pro подготовили для Движение.ру. В целом по московскому региону стоимость лотов распределилась следующим образом — смотрите дальше.

📍 Москва:
• 1-комнатные — 12,9 млн ₽, +6,5%
• 3-комнатные — 22,7 млн ₽, +5,2%

📍 Новая Москва:
• 1-комнатные — 9,8 млн ₽, +4,5%
• 2-комнатные — 13,4 млн ₽, +4,3%
• 3-комнатные — 16,4 млн ₽, +5,5%

📍 Подмосковье:
• 1-комнатные — 7,5 млн ₽, +4,4%
• 2-комнатные — 10,5 млн ₽, +7,2%
• 3-комнатные — 13,4 млн ₽, +7,5%

В декабре стоимость аренды квартир в Москве снизилась на 7%, а предложение растет

Провели очередной обещанный замер температуры* на рынке съемного жилья. В декабре, после традиционно ажиотажной осени, охлаждение. Рост объемов экспозиции +28% по однушкам и студиям, по большим площадям, т. е. двушкам и трешкам поменьше — +23% и +17%. Это много. Сейчас по Москве 18 тыс. лотов, ноябре было 15 тыс..

Цены, конечно, поползли вниз, смотрите картинку. По самому ликвиду сокращается все, серьезно прибавили в цене только трешки в самых дорогих округах.

В целом по Москве средневзвешенно в декабре:
▪️ 1к +студии — 74 тыс. ₽, -6% к ноябрю
▪️ 2к — 106 тыс. ₽, -3,7%.
▪️ 3к — 158 тыс. ₽, +7,3%.

*Взяли всю экспозицию ЦИАНа, почистили от дублей (привет, ЦИАН с пятью агентами на одну квартиру) и прочего ошибочного мусора, кто еще таким заморочится, если не мы, да. Цены в статистике средневзвешенные.

Жилые комплексы Москвы с самой большой долей нераспроданных площадей на пороге сдачи

Посмотрели, как обстоят дела с продажами в столичных ЖК с вводом до конца 2024 года. В итоговую таблицу bnMAP.pro включили те, где нереализованные остатки от четверти объема и выше.

Важные уточнения: данные на 4 декабря, то есть возможны погрешности плюс-минус 1–2 п.п. Ну и, например, «Архитектор» от ФСК сдали на днях. А Deco Residence с «Преображенской площадью», по последним данным, отложили ввод на II и I кварталы 2025 года соответственно. Еще один момент для многокорпусных, долгих ЖК — распроданность указана только по корпусам с вводом до конца 2024 года.

Исключили из списка ORO от Stenoy, там идут суды, а в продажах сам черт ногу сломит. По ДOМ.PФ, 100% распродано, по bnMAP — 94% не распродано, а по последней проектной документации — продали 24%. По последнему уточним, что это, как пишут, опт с юрлицом, аффилированным со Stenoy, а не договоры с физиками.

В таблице: ЖК, класс, девелопер, доля нереализованных остатков, статус и примечание, если сроки ввода и/или ключей переносили в процессе стройки.

Под конец года в Старой Москве все активнее раскупают оставшийся комфот-класс

Опять сильные изменения в топ-10, в последние пару месяцев его перетряхивает знатно, судя по поступающим данным.

Из десятки по жилым комплексам в ноябре вылетели:
🔻 Amber City ФСК. У ЖК было золото по итогам октября, в ноябре же -70% в продажах, откат на 48 место.
🔻 Два проекта ПИКа: «Большая Академическая 85» и «Плеханова 11». В последнем фиксируют наибольшее сокращение — -42%.
🔻 «Дмитровское небо» «Самолета» и «Павелецкая Сити» MR Group.

Вошли в топ по продажам в новостройках или вернулись:
🔺 «Молжаниново» «Самолета» — +68% в продажах.
🔺 Двойная замена на поле у ПИКа: «Матвеевский парк» и «Ютаново», +45% и +31% соответственно.
🔺 «Level Мичуринский», плюс «Символ» «Донстроя».

По общей статистике застройщиков без особых изменений. Разве что в топ-10 вернулся Самолет благодаря продажам в «Молжаниново», да «Гранель». Покинули десятку «Эталон» с «Пионером».

Бонус: до Нового года уже всего ничего, продажи декабря мы увидим в январе, но золото по итогам 2024-го среди ЖК, судя по динамике, впервые забирает бизнес-класс. Shagal «Эталона» с 1400 сделок опережает комфортные «Лучи» ЛСР — 1370 ДДУ. В спину «Лучам» дышит «Остров» «Донстроя» — 1316 договоров.

В Новой Москве рекордная динамика по продажам в ноябре. Казалось бы, причем тут ПИК?

Данные свидетельствуют о том, что Старая Москва у нас держится с неплохим плюсом, а вот ТиНАО и Подмосковье вообще бодро отскакивают ото дна после погружения в предыдущие месяцы.

Количество сделок ноябрь к октябрю. Данные предварительные, по дате регистрации договоров:
▪️ Старая Москва — 5189 → 5614, +8%
▪️ Новая Москва — 1645 → 2078, +26%
▪️ Московская область — 2865 → 3378, +18%

Наверное, уже можно ответить на вопрос, кто у нас заберет золото по продажам в Новой Москве по результатам ноября. «Саларьево Парк» ПИКа с его неожиданным приступом щедрости в 20-х числах. Сотни броней, по всей видимости, все же стали сделками.

Интересно будет посмотреть и Московскую область, когда будет информация по конкретным ЖК, +18% — тоже значительно.

КРОСТ начал продажи в «Высотке на Жукова»

🗺 Расположение: СЗАО, Хорошёво-Мнёвники, ул. Демьяна Бедного, 15 мин. пешком до ст. м. «Народное ополчение»

🏗 Застройщик: КРОСТ

🛎 Класс: премиум

🔑 Срок сдачи: I кв. 2026 г., ключи — апрель 2027 г.

О проекте: премиальный жилой комплекс КРОСТа у Октябрьского радиополя. Кстати, частично дикий лес обещают, наконец, в порядок привести. Что ж, это впечатляет. Архитектуру пилили три года, лично Марк Фельдман. Получился сталинский ампир с элементами монументализма, ар-деко и неоклассики. Все приправлено скульптурами, арками, колоннами, аркадами, открытыми павильнонами-бельведерами. Интерьеры соответствующие, смотрите презентацию.

В цифрах:
▪️ 46 жилых этажей, по центральному шпилю — 233 м.
▪️ 462 квартиры 37,6–207,2 м² от одной до 3–4 штук на этаж. Все с видами на лес.
▪️ Потолки — 3,45 м, высота входных групп — до 7 м.
▪️ 280 м/м в подземном паркинге.
▪️ Парк — 21 га.
▪️ Коворкинг, двухуровневая библиотека, лаундж с камином.

Дом делится на несколько уровней: академический композиторский и писательский. На писательском уровне — по одной квартире на этаж. Выше писательского расположен «особняк Улановой» — двухуровневая квартира площадью 207 м².

💵 Минимальные цены по ограниченной экспозиции:
▪️ 1к от 44 м² — от 31,4 млн ₽
▪️ 2к от 80 м² — от 44 млн ₽
▪️ 3к от 80 м² — от 49,3 млн ₽

Такого давненько не видели, конечно. Как вам?
❤️ — Очень круто на фоне стеклянно-бетонного хайтека
🤔 — Не, для современной Москвы перебор

Рендеры: КРОСТ, карта: «Яндекс»

Про застройщика ЖК «Бестселлер» хотим рассказать подробнее, потому что он сильно интересный

🔸 BAZA Development — молодой девелопер из Екатеринбурга. Молодой во всех смыслах. Строит с 2023 года, в активе три ЖК, ни один пока, понятно, не закончен. Основателям компании — Марку Заводовскому и Алексею Бассу — нет и 30.

🔸 Марк — сын Игоря Заводовского, одного из ретейл-королей Екатеринбурга, совладельца компании «Гринвич», в которую входит и городской застройщик «Гринвич Недвижимость». Последний сейчас не столько строит, сколько выступает мастер-девелопером: берет землю, а потом с ТЭПами отдает ее партнерам за деньги или доли в площадях. Знакомая история для Москвы.

🔸 Сначала Заводовский-младший и Басс занимались в Екатеринбурге автомойками, потом основали BAZA и начали как агенты торговать недвигой «Гринвича» + сделали свою управляющую компанию для его проектов. К 2023-му доросли до собственных строек, соучастником которых выступил «Гринвич» (см. схему с ТЭПами из п. 2).

🔸 Ну а сейчас парни вышли с первым проектом в Москву. Участок им достался от земляков — тюменско-екатеринбургской Брусники, которая в свое время выторговала его у Level. А вообще в планах BAZA Development к 2030 году войти в топ-15 застройщиков Москвы с 400 тыс. м² стройки. Серьезная заявка.

🔸 Не самая легкая предстоит прогулка в столицу с учетом первой локации и текущих реалий рынка, но следить за «Бестселлером», как в целом и за BAZA Development, стоит, и вот, почему. Альма-матер Марка Заводовского «Гринвич» привык строить на свои, без тяжелых бриджей и зависимостей от проектного финансирования. Сам он исповедует тот же подход, что обеспечивает определенную свободу.

Например, можно не трястись над финмоделью и сильно не переживать о наполнении эскроу (как вариант, отгружать опт папе, «Гринвич» как инвестор потянет, а уж потом продавать), то есть гораздо более гибко двигать цены и управлять спросом в зависимости от складывающейся конъюнктуры. Это довольно серьезное преимущество на фоне конкурентов в локации.

BAZA Development выводит в предпродажи ЖК «Бестселлер» в Нижегородском

🗺 Расположение: ЮВАО, Нижегородский р-н, 15 мин. пешком до ст. м. «Нижегородская»

🏗 Застройщик: BAZA Development (Екатеринбург)

🛎 Класс: комфорт+

✨ Отделка: whitebox

🔑 Срок сдачи: I кв. 2028 г., ключи в III кв. 2028 г.

💵 Минимальные цены:
▪️ Ст. от 29 м² от 10,6 млн ₽
▪️ 1к от 33 м² от 11,2 млн ₽
▪️ 2 (евро) от 51м² от 16,2 млн ₽
▪️ 2к от 59 м² от 18,2 млн ₽
▪️ 3 (евро) от 55 м² от 17,2 млн ₽
▪️ 4 (евро) от 68 м² от 21,1 млн ₽

Что обещают: два корпуса высотой 16 и 29 этажей, 50 вариантов планировок, площади 28–110 м², подземный паркинг на 84 м/м (маловато будет). Двор-парк с водоемом, сад на крыше стилобата, зоны отдыха и кинотеатр под открытым небом.

На заскучавшем рынке Москвы, где ноль стартов продаж и ноль стартов строек в ноябре, оживление. Все встречают очередного крайне амбициозного регионала, нацеленного на покорение столицы. О нем мы расскажем отдельным постом.

«Бестселлер» соседствует с «Изданием» Брусники и «Level.Нижегородской». Территория бывшего завода «Станкоагрегат». Скоро сюда зайдут еще и «Основа» с «Гранелью». Локация пока так себе, хорошего здесь мало: хорды, жд, промка. В будущем станет поприятнее, но это не через год, не два и даже не через пять лет.

РНС BAZA пока не получила, но предпродажи стартуют вот-вот, прямо сегодня представят проект на TrendAgent. Да-да, уральские продаваны будут учить московских делать бизнес на застройке депрессивных столичных промок.

Анонсированные цены пока выглядят очень уж оптимистичными для застройщика, с учетом текущей и будущей конкуренции. Такое ощущение, что пошли по пути Брусники. Ну оно неудивительно — компании-земляки, да и участок BAZA получила от нее. Ловите презентацию.

А вот и самые подешевевшие и подорожавшие со старта продаж ЖК Новой Москвы

Вы активно голосовали в посте про Старую Москву — публикуем Новую. Старты продаж 2023–2024 годов, сортировка по максимуму и минимуму в динамиках. Средневзвешенная цена квадратного метра в предложении на момент старта и на ноябрь.

В минусах недавно вышедший в продажи Smart Garden «Горакса», где продажи, судя по ЕИСЖ, вообще пока толком не идут — 1%). Это ожидаемо, несмотря на гуманный ценник. Рядом сосед — «Ольховый квартал» Самолета. Распроданность чуть получше, но как-то надо конкурировать с «Гораксом», а то в плане параметров и качества проекты — близнецы-братья.

Данные bnMAP.pro

Лимиты, комиссии и цены на недвижку: основные новости стройотрасли

Мы вчера написали, что лимиты по семейной и ИТ-ипотекам могут установить сразу до 2030-го. А с 15 декабря такой эксперимент стартует для семейки. Это неслучайная идея.

Постоянное исчерпание лимитов сильно влияет на работу девелоперов и на себестоимость проекта. Это одна из тем новостного дайджеста на «Канале недвижимости Движение».

Также в выпуске:
▪️ Ставка по ипотеке 29%: что происходит?
▪️ В России есть дефицит строящегося жилья?
▪️ Первый предвестник снижения цен на недвижимость
▪️ Доля рассрочки на рынке новостроек Москвы выросла в 8 раз: чему не рады застройщики?

👉 Смотрите полный выпуск дайджеста

Ловите два топ-20 самых подешевевших и подорожавших со старта продаж ЖК Старой Москвы

Стройка больше дорожает, чем падает, но есть исключения. Тут взяли старты продаж 2023–2024 годов, отсортировали по максимуму и минимуму в динамиках. Средневзвешенная цена квадратного метра в предложении на момент старта и на ноябрь.

Бонус — полная таблица от bnMAP.pro для интересующихся, в которой 80 проектов.

Ставьте 🔥, если хотите глянуть Новую Москву.

Интересные заявления читаем. На момент запрета мелкой нарезки (в мае 2024, а на самом деле двумя годами раньше), у Level в продажах во всей Москве было 588 тыс. м² площадей при стройке ~700 тыс. м², сейчас — 666 тыс. м² при стройке ~760 тыс. м².

Ну то есть буквально Меркулов говорит о том, что компания отложила вывод в продажи минимум треть объемов стройки. На самом деле, больше, конечно, с учетом ранее запущенных проектов.

Что-то мы не знаем о Level. Масштабненько 👇

Заметили, что в ноябре в ЕИСЖС в Москве 0 (ноль) деклараций по новым проектам?

За месяц (уже в конце) на ДОМ.РФ выгрузили только три корпуса «Саларьево парка» ПИКа в Новой Москве и корпус его же «Среды на Лобачевского». Ни одного нового проекта в ноябре, ни в каком классе, ни от кого. Полная тишина. Даже премиум/элит не трепыхаются.

То же самое со стартами продаж. Вышел ЖК «МИRA» от MR Group, есть анонсы «Начала» Донстроя, да «Акцентов» от Plus Development. Ну и Sezar Future с пока совсем непонятными сроками. Какая-то тоска и уныние под конец года. Со стартами, впрочем, и ноябрь 2023-го тоже так себе был, но проектных то отгружали нормально.

Ждем декабря, а с ним, может, и чудес каких предновогодних.

Если в Старой Москве что-то и дорожает, то это что-то — бизнес и премиум

Интересная ценовая статистика по сделкам от AGM пришла. Динамика по комфорт-классу с начала года — в границах одного процента. А вот бизнес с премиумом прибавили по 12% и 11%.

Зато комфорт дорожает в Новой Москве, причем вместе с бизнесом. Хотя бизнес этот чаще на словах, видим, что по цене классы в ТиНАО отторговываются почти одинаково.

Что еще дорожает в сделках. В границах Старой Москвы — искореняемые апарты. В комфорте с начала года +14%. В Новой Москве, кстати, апарты комфорт-класса прибавили с начала года около 7%. Имейте в виду.

«Страна Девелопмент» обнаружила, что строит самый длинный пешеходный мост в Москве и немедленно этим похвасталась

Оказывается, он будет в «Стране.Заречной» — 600 метров. Напомним, что мост — одна из фишек ЖК. От пяти до шести метров высотой, четыре метра в ширину. Расположится на уровне второго этажа и пройдет через всю территорию внутреннего двора.

Пешеходник, конечно, козырь и уникальное торговое предложение. Хорошо, что рассказали. Есть все шансы стать новой московской достопримечательностью, придется жителям нижних этажей от туристов блэкаут-шторами закрываться.

👉 Про сам проект писали в октябре. ЮВАО, Марьино, по соседству с «Люблинским парком» ПИКа и так себе окружением. В сделках же мы «Страну.Заречную» пока не наблюдаем, несмотря на вполне себе щадящий ценник предложения.

Рендеры застройщика

Новострой в границах Старой Москвы продолжает дорожать

Судя по всему, новый 2025-й встретим такими же красивыми числами. А именно — 600 тыс. ₽/м² и 35 млн ₽ за лот.

▪️ Рост стоимости м² на экспозиции в ноябре с октября: +1,1%, 590,1 тыс. ₽ → 596,4 тыс. ₽, с начала года: +16%.

▪️ Рост стоимости лота на экспозиции в ноябре с октября: +1,5%, 34,3 млн ₽ → 34,8 млн ₽, с начала года: +17%.

На цену в Старой Москве давит меняющаяся классовая структура предложения, комфорт с рынка постепенно уходит и заменяется бизнесом с премиумом. Плюс опять рекорд по средней площади лота на витрине в ноябре — 58,4 м².

Если рассматривать ТиНАО и Подмосковье, то там особо ничего и не растет, Новая Москва и область с начала года в цене м² прибавили лишь по 2%. А в средней стоимости лота нулевая динамика в ТиНАО и +1% в Подмосковье.

Черная пятница в Grether & Wells Exclusive продолжается: скидки на кровати, матрасы и аксессуары

Хорошая возможность приобрести премиум товары для сна. Подходит для девелоперов, которые оказывают дополнительные услуги по меблировке жилья, для всех, кто занимается хоумстейджингом и для личных нужд. Пока ситуация с ключевой ставкой такая, качественные матрасы — едва не единственный способ выспаться.

Что предлагают:
⚫️ Премиальное качество: изделия создают вручную, натуральные премиальные материалы с использованием метода ручного тафтинга.
⚫️ Индивидуальный подход: любые размеры и формы матрасов, именная вышивка, производство матрасов для яхт класса люкс.
⚫️ Изделия разработаны так, чтобы обеспечить максимальный комфорт на протяжении всей ночи.
⚫️ На все матрасы Grether & Wells Exclusive действует бессрочная гарантия.

Для любителей дополнительной выгоды:
-15% на второй комплект постельного белья Premium Cotton
-15% на одеяло при покупке 2 подушек Hotel Collection

👉 Страница акции по ссылке
👉 Дизайнерам, которые хотят стать партнером бренда

ПИК навел шороху, устроив неожиданную распродажу в «Саларьево Парке»

Свидетели перфоманса пишут, что за пару часов порядка 300 студий и однушек улетели в брони по ценам от 5,6 млн и от 8,1 млн ₽.

Это корпуса со сдачей в конце 2025 года, в остальных корпусах, с более поздней сдачей, цены на витрине были и остаются +2 млн ₽ минимум.

Какая доля броней этого аттракциона внезапной щедрости превратится в реальные сделки, увидим в начале декабря. Если все (нет, так не будет, конечно), то «Саларьево Парк» за месяц соберет примерно столько же, сколько за весь текущий год (с января — ~340 сделок), и заберет золото по ноябрьским продажам в Новой Москве.

Это нам интересно, это мы отследим. Но два вопроса:
1️⃣Что с ПИКом?
2️⃣Успевшие в чате есть?

Рубрика «Смотрите, кто пришел»: из пепла возродился ЖК «Речной» в Химках

Застройщик «Инфинити» опубликовал проектную декларацию после получения нового разрешения на строительство и готовится опять продавать. Согласны. Самое время заняться девелопментом. Когда, как не сейчас.

В 2018-м «Инфинити» получил РНС в неплохой прибрежной локации у канала на Кирова, 11. Должны были построить 30+ этажей, 1200 квартир без всякой сопутствующей инфраструктуры с вводом в 2022 году. Но жители окрестных домов начали протестовали против стройки. В 2019 году суд разрешение отобрал, указал, что девелопер залез в охранную зону. Работы прекратили, дольщикам (больше сотни квартир к тому моменту распродали), предложили вернуть деньги. Кто-то забрал, а кто-то сел в позицию ждуна, «Инфинити» клятвенно обещал решить все проблемы.

Ну и решил. В 2023 году вышло положительное заключение госэкспертизы по новому проекту, в июле областной градсовет принял решение о возможности выдачи нового РНС. В октябре 2024-го его и выдали. Теперь «Инфинити» обещает ключи в 2029-м.

Сам ЖК обсуждать пока особого смысла нет, но не стоит упускать возможность вернуться в прошлое с помощью сайта проекта, который не менялся с 2018-го. Там вы найдете предложения студий от 2,8 млн ₽, двушек от 4,4 млн, трешек от 4,8 млн. Смотрите скрин. Плюс прилагается ипотечный калькулятор, а где вы еще увидите ипотеку двушки на 10 лет за 40 тыс. ₽ в месяц? Успевайте насладиться, ну или прослезиться 😁

Ждем новые цены для сравнения. Сейчас в локации новостроек особо нет. Но, к примеру, в «Планерном квартале» Жилстроя неподалеку однушки от 9 млн, в «Большом Путилково» Самолета — от 8,5 млн.

Заметили также, что декларируемая стоимость строительства в документации застройщика ужалась на 1,2 млрд ₽ за эти годы. В 2018 году была 6,5 млрд, в 2024 стала 5,3 млрд. Магия, не иначе. Себестоимость эта, конечно, к реальности слабое отношение имеет, но факт интересный.

Рендеры: «Инфинити», карта: «Яндекс»

🏗 Москва в аутсайдерах по числу построенных с начала года новостроек

Больше всего многоквартирных домов с января по сентябрь, по данным Росреестра, возвели:
🛑 359 в Ленинградской области
🛑 311 в Крыму
🛑 308 в Краснодарском крае
🛑 213 в Архангельской области
🛑 172 в Оренбургской

Москва же остается лидером по Центральному федеральному округу, но на фоне пятерки лидеров ее результаты скромнее. На кадастровый учет поставили 153 многоквартирных дома. В Питере чуть меньше — 122 МКД, в Мособласти — 75.

👉 Зато в столице чуть не каждый день анонсируют новые площадки под КРТ. Например, недавно рассказывали о реорганизации участков на 15 га в общей сложности в Бутырском и Академическом районах и Хорошево-Мневниках.

Plus Development в декабре начнет продажи первой очереди ЖК «Акценты» в Восточном Дегунино

🗺 Расположение: САО, Восточное Дегунино, ул. Дубнинская, 10 мин. пешком до м. «Лианозово»

🏗 Застройщик: Plus Development

🛎 Класс: комфорт+

✨ Отделка: нет, whitebox, чистовая

🔑 Срок сдачи: I кв. 2027 (первая очередь)

💵 Предварительные минимальные цены:
▪️ Ст. от 28 м² — от 10,1 млн ₽
▪️ 1к от 35 м² — от 11,2 млн ₽
▪️ 2к от 37 м² — от 12,4 млн ₽
▪️ 2к от 59 м² — от 21,4 млн ₽
▪️ 3к от 57 м² — от 17,6 млн ₽
▪️ 4к от 73 м² — от 22 млн ₽

О проекте: 21 дом переменной этажности 7–67 этажей на 2000 квартир. Пять очередей строительства, архитектура APEX. В первой очереди со сдачей в 2027 году — пять корпусов 7–30 этажей на 659 квартир. Потолки — 2,9 м. Паркинг на 670 м/м сдают вместе с первой очередью. Своя школа на 500 мест и детсад на 250 мест.

Застройка в рамках КРТ промышленной зоны «Вагонремонт». Минусы — кругом промка, заводы, по соседству закрытая территория НПО ЛЭМЗ. Из плюсов — район со всей инфраструктурой, в пешей доступности Лианозовский и Дегунинский заказники.

Ловите презентацию первой очереди, продажи на старте разберем.

Рендеры Plus Development, карта «Яндекс»

❗️Sezar Group анонсировала Sezar Future в Хорошевском

Девелопер продолжает осваивать территории бывшей овощебазы «Красная Пресня», где уже строит Sezar City, а по соседству сдал «Династию». Тут же Amber City ФСК.

Локация — промка, зажатая между двумя шоссе и ТТК, но ее будут полностью застраивать, как часть проекта Большого Сити. Конкретно Sezar выжмет здесь более полумиллиона квадратов жилья.

Из плюсов — недалеко метро «Беговая»/«Полежаевская», все хорошо с транспортными выездами и инфраструктурой, рукой подать до Москва-Сити. Из жирных минусов — полное отсутствие прогулочных парковых зон в шаговой доступности и внутренние дворы проектов это не компенсируют — традиционно тесноваты для такой застройки.

О точных параметрах проекта говорить рановато, но есть пара интересных моментов:
▪️ Во-первых, Sezar Future заявлен как премиум, хотя раньше застройщик говорил, что застраивать промку будет бизнесом. Может просто резвятся маркетологи, ФСК вот свой Amber тоже премиальным величает.
▪️ Второе — очень нетипичная архитектура для Sezar Group. Отступили от корпоративного канона «переосмысленной московской классики» с ампиром и ар-деко (привет, «Династия», Sezar City и Full House). Тут вдруг неожиданно царство стекла, бетона и прочий минималистичный небоскребный хайтек. Опять же, больше в духе Amber City.

Сдать обещают в IV квартале 2028 года, то есть ключи в 2029-м. Будет интересно понаблюдать.

Рендеры: Sezar Group

«Донстрой» готовится к старту продаж премиума «Начало» в Пресненском районе

🗺 Расположение: ЦАО, Пресненский, ул. Сергея Макеев, 20 мин. пешком до ст. м. «Улица 1905 года»

🏗 Застройщик: «Донстрой»

🛎 Класс: премиум

✨ Отделка: нет, чистовая

🔑 Срок сдачи: предварительно 2028 г.

📌 О проекте: участок КБ «Мотор», его площадку Роскосмос продал под застройку еще в марте 2023 года. Старт обещают буквально на днях. Первыми в продажу пустят два корпуса без отделки.

Подробнее:
▪️ 8 корпусов, 12–55 этажей
▪️ квартиры 35,6–221,5 м²
▪️ потолки от 3,4 м
▪️ комьюнити-центр на 1,3 тыс. м² (детский клуб, фитнес + СПА, коворкинг, кинотеатр)
▪️ образовательный центр (школа на 350 мест + детсад на 150 мест)
▪️ внутренний двор с площадками для детей, спорта, двумя садами и променадом по периметру на уровне третьего этажа

Локация топовая, метро есть, полчаса до Сити, рядом Красногвардейские пруды, парк «Красная Пресня» и набережная Москвы-Реки. Но и конкуренция тут высокая — прямо по соседству LIFETIME от Sminex, Lucky от VESPER, ближе к Сити — «Дом Дау», Capital Towers. Цен пока нет, но предполагаем минимально от 800–900 тыс. ₽/м². Ждем доки, планировки и прайс.

Рендеры застройщика

🧐 Предварительные октябрьские данные по продажам в Старой Москве

Расклад на картинках, а дальше краткая выжимка.

🔸 На первое место выскочил Amber City ФСК. Открытые продажи тут начали в августе, в сентябре отторговали 29 лотов, в октябре — на сотню больше.

🔸 Вылетели из десятки сразу четыре проекта Level. По всей видимости, знаменитые -35% исчерпали себя. Сам Level в топ-10 по общим продажам остался, но сократил их в два раза по сравнению с сентябрем.

🔸 Shagal вышел из чарта. Хотя весь год, за исключением июня, присутствовал в лидерах. 69 сделок в октябре и 16-е место. Впервые такая просадка.

🔸 Брусника приходит в форму. Более 70 лотов плюсом к сентябрю, десятое место делят «Издание» и «Метроном» с одинаковым числом сделок.

🔸 В топ-10 вернулись проекты ПИКа. В сентябре тут был только «Бусиновский парк», в октябре добавились «Москворечье», «Большая Академическая 85» и «Плеханова 11».

🔸 Подсдулись бодро стартовавшие Sokolniki STONE. В сентябре было >100 сделок и шестое место в топ-10. Пока же в октябре, по предварительным данным, 15 лотов.

🔸 SET от MR Group неплохо смотрится. После старта по >50 сделок в сентябре и в октябре. Стабильность. Чего о его же VEER по соседству не скажешь. Там как-то все вяло.

За данные спасибо «Пульсу продаж новостроек»

Самые недорогие квартиры в аренду в столице в Новой Москве

Арендные ставки как в регионах в:
▪️ Вороново — 29,3 тыс. ₽,
▪️ Краснопахорском — 29,8 тыс. ₽,
▪️ Бекасово — 33,9 тыс. ₽.

Это для долгосрочного съема квартиры 35 м² в октябре. Но такие лоты придется поискать, их всего 1% от общего объема экспозиции, по данным «Домклика». В других районах Новой Москвы выбор больше, но и цены выше.

Внутри МКАД дешевле снимать жилье в Южном Тушино, Лосиноостровском, Выхино-Жулебино, Капотне и Орехово-Борисово — 40–44 тыс. ₽.

👉 Ну а самые дорогие арендные квартиры в Пресненском районе — 122,7 тыс. ₽, Замоскворечье — 115,8 тыс. ₽ и Хамовниках — 110,2 тыс. ₽.

Старая Москва, судя по всему, окончательно устаканивается в новой послельготноипотечной реальности. В продажах месяц к месяцу — незначительный рост, в стоимости квадратного метра и лота — незначительное снижение.

А вот ТиНАО и Подмосковье пока валятся дальше: −12% и −13% в сделках соответственно. Все это данные по дате регистрации договоров, то есть в статистике присутствует хвост сделок предыдущих месяцев.

Что там по динамике год к году, октябрьские результаты:
➖ По сравнению с октябрем 2023-го, оценка выручки сократилась на 30%, а количество реализованных лотов упало на 46%.
➖ Средняя цена реализованного лота выросла на 29%, а квадратного метра — на 17%, несмотря на рост средней площади лота на 6%.
➖ Доля сделок с ипотекой значительно сократилась 80% → 56%.

Московский регион в деталях:
➖ В Москве число зарегистрированных лотов уменьшилось на 39%, тогда как цена квадрата поднялась на 13%.
➖ В Новой Москве снижение регистрации розничных сделок составило 48%, с увеличением средней цены кв. м. на 8%.
➖ В Московской области продажи снизились на 55%, в то время как средняя цена кв. м. выросла на 7%.

Скриншот Dataflat.ru

📊 Подоспела статистика по предложению в Старой Москве в октябре. «Комфорт» пошел вниз

Эконом- и комфорт-класс показывают следующее:
🔻 -11,3% к средней цене квадрата в экспозиции, 330,35 тыс. ₽
🔻 -10,1% к цене лота, до 14,88 млн ₽

Это данные bnMAP.pro месяц к месяцу. Держим в уме, что «комфорт» в границах Старой Москвы постепенно заканчивается. И помним про выход «Страны.Заречной», которая после старта оказалась у нас на втором месте в рейтинге самых бюджетных семеек на рынке.

Высокие бюджеты (бизнес + премиум) растут:
🔺 +5,4% к цене квадрата, до 581,9 тыс. ₽
🔺 +4,9% к цене лота, до 38,79 млн ₽

Ну а в среднем по рынку все скромнее: +0,7% до 484,2 тыс. ₽/м² и +1,5% до 27,2 млн ₽ за лот.

Средняя стоимость аренды жилья в Москве достигла 110 тыс. ₽. Плюс 25% за квартал

Это у нас ДОМ.РФ на днях тут выступил. Стоит все же глянуть, а какие реально цены. Потому что среднее средним, и, вообще, в среднем у человека одно яичко, нельзя московский рынок таким широким аршином мерить, как это делают уважаемые аналитики этой уважаемой госкорпорации.

Не будем забывать, что у нас в этом «среднем». А там у нас самое огромное предложение в самом дорогом районе — ЦАО. А еще в ЦАО половина всего предложения это 3-комнатные квартиры и квартиры 4+ с соответствующими ценниками.

Немного решили внести ясность и обработали всю экспозицию на ЦИАН, разбив по районам и взяв средневзвешенные значения. Результат на картинках вместе с объемами предложения.

ЦАО, понятно, рвет чарты со 134 тыс. в месяц за студию/1к. Но, опять же, половина всего предложения по этим площадям — в диапазоне до 100 тыс. рублей. Ну и предложения очень мало — 16% от всего рынка. Другие районы в сегменте массового спроса (1к/2к) возле 110 тыс. может и крутятся в плане двухкомнатных, но далеко не везде.

Аренду теперь будем замерять ежемесячно. Кстати, давно есть мысль сделать нормальную методологию ценовых срезов по рынку ликвидной аренды. Напишите в комментариях, как видите. Исключить бабушатники или вообще брать только недавний новострой, ограничить шаговой доступностью до метро (15 мин.), забанить ЦАО. Пишите, предлагайте, все сделаем.

Unikey тихонечко вывел в продажи первый корпус «Новых смыслов» в Новой Москве

Писали уже о нем в сентябре после получения РНС. Дебют казанцев в Москве и сразу очень громкий, не в плане того, что сильно удивительное что-то приготовили, а в плане развивающейся вокруг него войнушки.

Это комфорт+ с потолками от 3 м, своей тренажеркой, прачечной, коворкингом, «двором-лесом» и даже летним кинотеатром на крыше. Много чего предусмотрели, чего обычно нет в новомосковском комфорте. Что не предусмотрели: отделку для такой нарезки (она бы не помешала), снижение градуса жадности при попытке выжать максимум площадей — в итоге «окна в окна», хоть какую-то инфраструктуру (один детсад на 75 мест), парковочные места (720 м/м на 3000+ квартир). Сдача — 2027–2029 гг.

Что имеем: 3067 квартир, из которых треть <40 м², в том числе 569 студий и 129 однушек. Из странного: в ПД есть двушки и трешки минимальными общими площадями 24 м² (при жилой в 21 м²) и 34 м² (при жилой 32 м²), что-то паранормальное и, наверное, ошибка.

Цены в экспозиции на сейчас (вывели первый корпус с ключами летом 2028 года):

▪️ ст. от 21 м² — от 7,2 млн ₽
▪️ 1к от 32 м² — от 9,5 млн ₽
▪️ 2к от 52 м² — от 12,5 млн ₽
▪️ 3к от 86 м² — от 20,6 млн ₽

В прошлом посте с трепетом ожидали прайсов, Unikey не подвел. Это просто дорого на фоне конкурентов вокруг: «Дзен-кварталы», «Бунинские луга», «Бунинские кварталы», «Скандинавия». Ну не спасает кинотеатр на крыше от слова совсем.

Ну а теперь о войнушке. Она продолжается. С «Новыми смыслами» воюют жильцы новостроек ПИКа (не хотят они три тысячи квартир в нагрузку рядом). Дошли уж до Собянина и целой администрации президента. Там реакции ноль, возбудился Бастрыкин — начали проверку. Не думаем, что вся эта возня как-то серьезно угрожает стройке «Юникея», отзыва РНС точно не будет, скорее заставят что-то построить из социального. Вопрос только — где? Ну, впихнут на первые этажи, как вариант.

Но в сделки сейчас лезть — не стоит. Тем более, что и застрой не особо мотивирует своим прайсом.

❗️ MR Group опубликовала доки и начала продажи в ЖК МИRA у ВДНХ, давайте смотреть

🗺 Расположение: СВАО, Алексеевский, пр-т Мира, 15 мин. пешком до станции м. «ВДНХ»

🏗 Застройщик: MR Group

🛎 Класс: премиум

✨ Отделка: whitebox, нет

🔑 Срок сдачи: II кв. 2027, ключи — июнь 2028 г.

💵 Минимальные цены:
▪️Ст (28–30 м²) — от 17,2 млн ₽ (26)
▪️1к (33–50 м²) — от 19,7 млн ₽ (321)
▪️2к (54–77 м²) — от 27,2 млн ₽ (294)
▪️3к (75–103 м²) — от 35,9 млн ₽ (94)
▪️4к (91–137 м²) — от 52,3 млн ₽ (25)

О проекте:

Три корпуса переменной этажности (16–24) на 762 квартиры. Архитектура — Kleinewelt Architekten, благоустройство — бюро «Дружба». Паркинг — 344 м/м, сотня кладовых.

Это, конечно, не элит, и не премиум, как бы того не хотелось MR Group, а скорее бизнес+. Как по наполнению, так и по ценам. Хоть студий почти нет, но доля однушек велика, да и вообще нарезка мелковата. Паркинг могли бы и побольше запроектировать. Интересный двор, «Дружба» постаралась. Локация хороша — тут и собственный выход в парк Акведук, к Яузе, и ВДНХ, и Сокольники, и виды, вся инфраструктура есть. Единственное, что проспект Мира под окнами. Но на фоне прочих вне конкуренции. Восточнее, по берегу Яузы промка, будет застраиваться, на один из участков выходит ПИК. Интересно, что сразу начали продажи с повышенного вознаграждения агентам, сами в себя не верят? Планировки.

Рендеры: MR Group; Карта: «Яндекс»

На рынке Москвы снижается доля новых квартир с ремонтом

Предложение квартир с чистовой отделкой за год сократилось во всех классах жилья в границах Старой Москвы, свидетельствуют данные компании «Метриум».

Больше всего доля таких квартир сократилась в сегменте элитной недвижимости — с 34% до 22%. На 7 п.п. сократилась доля квартир с чистовой отделкой в массовом сегменте — с 62% до 55%, при этом на рынке комфорт-класса квартир с готовым ремонтом застройщики предлагают больше, чем где бы то ни было.

Квартиры с чистовой отделкой во всех классах недвижимости заменяют квартиры с предчистовой отделкой (whitebox) и жилые помещения без нее. Единственный сегмент, где снизилась доля whitebox — премиальный (с 35% до 25%), в бизнес-классе же сокращается число квартир без отделки (с 62% до 59%).

Отдельно стоит упомянуть Новую Москву, доля квартир без отделки здесь впервые превысила 50%. В III квартале 2024 она составила 51%, тогда как год назад была 46%. Одновременно сократилось предложение квартир с полной отделкой — с 44% до 33%, а доля жилья с предчистовой выросла с 10% до 17%.

🧐 Решили посмотреть, а что у нас вообще по бюджетному предложению в «семейках на минималках»

Отталкивались от максимальной цены лота в 14 млн ₽. Там ниже жизнь-то вообще есть? Брали площади от 40 м², классические двушки и евро-2 , позволяющие перепланировку в классику.

В границах МКАД, только застрои, без переуступок, без апартов и проблемных объектов. Насчитали 260 предложений.

🔸 «Квартал Герцена» (Самолет). В границах 11–14 млн ₽ в площадях от 43 до 57 м² — 22 предложения.

🔸 Стартовавшая недавно «Страна.Заречная» (Страна) на втором месте с самым большим объемом предложения (113 лотов). По площадям — 40–45 м². В бюджетах от 12,5 до 14 млн ₽. Ключи в 2028 г.

🔸 Сотня лотов укладывается в 14 млн ₽ в проектах ПИКа. Большая часть — «Люблинский» (46–52 м², 13–14 млн ₽), «Волжский» (46–51 м², 13,3-14 млн ₽), «Бусиновский» (47–51 м², 13,5–14 млн ₽) парки. Немного осталось в «Ютаново» и «Алтуфьевское 53».

🔸 Остатки (по 2–9 лотов) можно наскрести в «Первом Рязанском» (SISDevelopment) — 43 м² (13–13,8 млн ₽), в Balance (Главстрой) — 40–41 м² (13,1–13,8 млн ₽), в «РУСИЧ Кантемировском» — 40–42 м² (13,6–13,9 млн ₽) и «Сиреневом парке» от AFI — 42 м² (13,9–14 млн ₽).

В таблице: ЖК, девелопер, локация, минимальные цены и площади, сроки + доступность метро.

Но не ключ обычно губит, а к одиннадцати — туз ♠️

❗️ Стартовали открытые продажи в ЖК RAKURS от DAR, посмотрим, что предлагают

🗺 Расположение: СЗАО, Щукино, ул. Маршала Бирюзова, 10 мин. пешком до м. «Октябрьское Поле», 5 мин. пешком до МЦК «Зорге».

🏗 Застройщик: DAR («Бэсткон»)

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет, whitebox, чистовая

🔑 Срок сдачи: II кв. 2028 г., ключи в декабре 2028 г.

🌳 Окружение: Район обжитой, зеленый и со всей инфраструктурой. В пешей доступности парки и скверы. Рядом жд, ТЭЦ, неподалеку Курчатовский институт, что кого-то может напрягать, но, с другой стороны, к нему и Курчатовская школа прилагается. Три станции МЦК до Сити.

💵 Минимальные цены:
▪️ Ст (от 30 м²) — от 13,3 млн ₽
▪️ 1к (от 34 м²) — от 15,3 млн ₽
▪️ 2к (от 50 м²) — от 21,5 млн ₽
▪️ 3к (от 73 м²) — от 30,4 млн ₽

🧮 Конкуренция: Щукино и соседние районы активно застраиваются, главным образом бизнес-классом. На Зорге — INDY TOWERS Аквилона и «Дом на Зорге» А101. Южнее — «Вереск» Самолета. Западнее — «Театральный квартал» КРОСТа, «Октябрьское поле» РГ-Девелопмента и «Квартал Серебряный бор» от St Michael. Ближе к проспекту Маршала Жукова еще одна новостройка КРОСТа — ЖК CRYSTAL Трилогия. Ну и помним, что недавно стартовал MYPRIORITY Мневники (Гранель), стартовал очень дорого.

💰 Расчет доходности: Самая недорогая студия в ЖК RAKURS выставлена за 13,3 млн ₽ (30 м², без отделки). Готовая студия в ЖК «Октябрьское поле» (29 м², без отделки) продается за 11,5 млн ₽. С поправкой на локацию, площадь, этаж, без учета динамики цен вторички, можно ожидать что студия в ЖК RAKURS на ключах будет стоить примерно столько же — в районе 11,5 млн ₽, годовая доходность отрицательная: -3%. Самая недорогая однушка в ЖК RAKURS (34 м², whitebox) стоит 15,3 млн ₽. Готовая однокомнатная квартира в ЖК «Октябрьское поле» (39 м², без отделки) выставлена за 14,5 млн ₽. С поправкой на локацию, метраж, этажность и отделку, без учета динамики цен вторички, однушка в ЖК RAKURS на ключах подешевеет до 14,4 млн (-1,5% годовых, отрицательная).

📌 Вывод: Для инвеста неинтересно. Если для себя (локация то вроде не самая плохая, да и цены на фоне окружающего новостроя вполне гуманные), то стоит держать в голове два момента: первый — строит DAR, а это «Бэсткон» и не исключены сюрпризы, второй — проект точечный, то есть двор будет тесноват.

❗️ Стартовали продажи в ЖК «Страна.Заречная», смотрим цены и считаем

🗺 Расположение: ЮВАО, Марьино, 25 мин. пешком до м. «Марьино»/м. «Братиславская»

🏗 Застройщик: «Страна»

🛎 Класс: комфорт

✨ Отделка: нет/whitebox/чистовая

🔑 Срок сдачи: I кв. 2028, ключи — декабрь 2028

🌳 Окружение: Рядом ж/д, промзоны и Курьяновские очистные, на востоке — район с развитой инфраструктурой. В 15 минутах ходьбы Марьинские пруды, в получасе — парк 850-летия Москвы.

💵 Минимальные цены витрины:
▪️ Ст (от 21 м²) — от 8,5 млн ₽
▪️ Евро2 (от 35 м²) — от 12 млн ₽
▪️ Евро3 (от 50 м²) — от 14,8 млн ₽
▪️ Евро4 (от 78 м²) — от 22,5 млн ₽

🧮 Конкуренция: Главный конкурент — огромный «Люблинский парк» ПИКа. Плюс пара строек «Самолета»: на западе — «Квартал на воде», ближе к Курьяновской набережной — «Квартал Домашний».

💰 Расчет доходности: Самая недорогая студия в ЖК «Страна.Заречная» (21,4 м², без отделки) стоит 8,5 млн ₽. Самая недорогая готовая студия в «Люблинском парке» (19,5 м² с чистовой отделкой) продается за 7,65 млн ₽. Самая недорогая евродвушка в ЖК «Страна.Заречная» (37,1 м², без отделки) выставлена за 12,4 млн ₽. Готовая однушка в «Люблинском парке» (33,2 м² с чистовой отделкой) продается за 10,4 млн ₽. С поправками на площадь, этажность, отделку, без учета динамики цен на вторичном рынке, стоит ожидать, что годовая доходность обеих квартир будет отрицательной: -2–3%.

📌 Вывод: Проект восторга не вызывает: высокая конкуренция со стороны ПИКа, пусть и качество у «Страны» повыше, не самое лучшее окружение, мягко говоря. Далеко от метро. Больше четырех лет до ключей. Тем не менее, своих покупателей «Страна.Заречная» найдет, как и «Люблинский парк» в свое время, за счет цены. Но это не инвест, конечно же. Кстати, большой объем дешевого предложения «Страна» еще не вывела в открытые продажи. Так то там и 19 м² по 6,5–7 млн ₽ есть, если кому такое интересно.

❗️ Стартовало бронирование в UNO Соколиная гора от «Основы», что в проекте

🗺 Расположение: ВАО, Соколиная гора, 25 мин. пешком до м. «Шоссе Энтузиастов», 5 мин. пешком до МЦК «Соколиная гора»

🏗 Застройщик: ГК «Основа»

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет

🔑 Срок сдачи: II кв. 2027, ключи — декабрь 2027

🌳 Окружение: Главный козырь локации — Измайловский парк. Кому то не понравится соседство с инфекционкой и ПНД, плюс рядом промка, в том числе НПО «Салют». Южнее — большая территория под реновацию. СВХ, хоть и не под окнами. Свежей стройки в районе нет, разве что «Семеновский парк» от «РГ-Девелопмент» (сильно ниже классом). С инфраструктурой все хорошо.

💵 Минимальные цены:
- Ст (21–31 м²) — от 9,2 млн ₽
- 2к (41–61 м²) — от 15,8 млн ₽
- 3к (62–85 м²) — от 22,5 млн ₽
- 4к (82–108 м²) — от 43,2 млн ₽

О проекте: Два корпуса 17 и 21 этаж. 642 квартиры, ровно треть — студии. Трехкомнатные и четырехкомнатные в евро-планировках, двушки есть как евро, так и классические. Потолки — три метра. Паркинг на 129 мест, маловато будет. Изначально должны были быть апарты, потому этажи общажного гостиничного типа, в первом корпусе есть и 20+ квартир на этаж (на картинке), причем лифтов то не так много. Будет тесно. В общем, не сказать, что проект «Основы» дотягивает до бизнес-класса, но что есть, то есть, с учетом отсутствия конкуренции (это пока — реновация на подходе). Любителям инвеста в студии под аренду может быть интересным.

Планировки бонусом

❗️ Недавно в продажи вышел ЖК Voice Towers в Текстильщиках, смотрим цены

🗺 Расположение: ЮВАО, Текстильщики, Грайвороновская, 15 мин. пешком до м. Текстильщики

🏗 Застройщик: 3SGroup

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет

🔑 Срок сдачи: IV кв. 2027, ключи — II кв. 2029

🌳 Окружение: Участок на территории активно застраиваемой сейчас промзоны «Грайвороново», окружение соответствующее — домостроительный комбинат, цеха, дороги, ЖД, неподалеку ТЭЦ. Парков в пешей доступности нет. Недалеко Технополис и Сити-2 (Южный порт).

💵 Цены:
- Ст (22–30 м²) — 9,1–13,1 млн ₽
- 1к (36–48 м²) — 12,5–19,6 млн ₽
- 2к (44–59 м²) — 17,0–21,8 млн ₽
- 3к (70–87 м²) — 25,6–28,3 млн ₽

🧮 Конкуренция: Конкурентов в локации немного. По соседству большая стройка «Волжского парка» ПИКа. Дальше к Рязанскому проспекту «Аквилон Beside», на Волгоградке ЖК «Метрополия», «Level Южнопортовая» у м. Кожуховская.

💰 Расчет доходности: Самая недорогая студия в Voice Towers (не 2-й этаж) площадью 23 м² выставлена на продажу за 10,1 млн ₽. Готовая студия в ЖК «Метрополия» (25 м², whitebox) торгуется за 10,85 млн ₽ С поправкой на локацию, этажность, площадь и отделку, ожидаемая годовая доходность студии в Voice Towers будет отрицательной: -1%. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Voice Towers (не 2-й этаж), 36 м² — 13,9 млн ₽. Готовая однушка в «Метрополии» (36 м², whitebox) продается сейчас за 14 млн ₽. С поправкой на все вышеперечисленное, ожидаемая годовая доходность 1к в Voice Towers тоже будет отрицательной: -2%.

📌 Вывод: Доходность отрицательная, для инвестиций не интересно, если только в долгую (район будет активно развиваться). Но можно рассмотреть под аренду. Во-первых, Технополис и новый Сити недалеко, во-вторых, рядом с Новохохловской все будут застраивать офисами. Стартовали, кстати, бодро, уже 150+ договоров есть. Хотя до ключей очень и очень далеко.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Старой Москвы идет к 600 тыс. ₽

Вымывание «комфорта» и бюджетного предложения в других классах в старых границах Москвы дает о себе знать. Средние цены экспозиции бьют рекорды. Только в сентябре: +7,2% к августу. С января 2023 года: +35% к цене квадратного метра.

По средней стоимости лота в Старой Москве все еще интереснее:
24,1 млн ₽ в январе 2023 -> 34,1 млн ₽ в октябре 2024 (+41,6%)

Сравним с Новой Москвой и Подмосковьем. А тут ничего не происходит. Динамика ниже даже официальной инфляции. Новая: +8,8% с января 2023, область: +10,6%. А в средних бюджетах лотов еще ниже: +7,2% и +8,4% соответственно.

Данные: отчет bnMAP.pro

💰 DOGMA прикупила два участка, каждый примерно на 100 тыс. м² жилья

В Гольяново и в Очаково-Матвеевском. Сами участки мелкие — 3,5 га и 2,8 га. Так что будет высотненько и тесненько.

Тесненько будет и с соседями. В Гольяново — это промышленные территории на 2-м Иртышском, одноименный ЖК там строит ПИК, плюс его многочисленные «парки» — «Лосиноостровский», «Сиреневый», «Открытый», «Амурский». Плюс брусничный «Метроном», как исключение. До метро далековато, с выездами тоже так себе, локация на любителя — ТЭЦ, промка, жд.

В Очаково схожая локация — промзона на проезде Стройкомбината с жд-веткой и ТЭЦ, похожая беда с транспортом. По соседству тот же ПИК с «Новым Очаково», «Большая Очаковская», «Матвеевский парк» и его же «Среда на Лобачевского», Vangarden. Ну и недалеко Level со своим «Мичуринским».

Даже интересно, что придумают при такой конкуренции.

Как уже писали ранее, вторичный рынок вообще в порядке. И в сентябре тоже, Росреестр выкатил данные по числу регистраций. Рост +5,6% год к году, а в сентябре +2% к августу. И это при том, что объемы ипотеки на вторичке падали (-28% июль к июню, -12% август к июлю).

Но переток покупателей с первички будет. Ипотека вторички довольно стабильна и предсказуема, здесь нет и не было никаких резких движений из-за ставки. Зато ощутимо ниже бюджеты. Если средний объем кредита на первичку в этом году в Москве помесячно бросало в границах 7,7–9,4 млн ₽ (~8,3 млн ₽), то на вторичке он ходил 5,4–5,8 млн ₽ (~5,7 млн ₽). Это серьезная разница при ставочной уравниловке всех, кто не может взять семейку.

В ожидании старта продаж «Страны Заречной» 18 октября решили посмотреть, а что у нас вообще с комфорт-классом в Москве, а с ним в Москве все не очень хорошо, если брать выход в продажи с начала этого года.

🔸С начала года в старых границах Москвы в продажу вышли только четыре ЖК в заявленном «комфорте» — «Тринити-3» и «BeLuck Коломенское» от Гранель, брусничный «Квартал Издание», а также «Первый Рязанский» (SISDevelopment). Это десятая часть рынка стартов.

🔸Последний старт продаж комфорт-класса в Старой Москве был аж в мае («BeLuck Коломенское»).

🔸Комфорт-класс уходит в Новую Москву — Foreville (3S Group), «1-й Саларьевский» (1-й ДСК), Smart Garden (Горакс). И в сегмент апартов — Аквилон Signal, DIUS.

🔸Подавляющая часть вышедшего в продажу новостроя в Старой Москве — бизнес (20) и премиум (11). Здесь не учитывали апарты — «EvoPark Сокольники» и ««EvoPark Измайлово» от Основы.

Все проекты на картинке. Не разбивали по переходным классам комфорт+, бизнес+, премиум с элиткой тоже считали вместе. Делили чисто по заявленному в проектной декларации. Все проекты вышли в продажи с начала года.

Ловите данные по продажам всех застройщиков в сентябре

🔸 Позиции в рейтинге меняются второй месяц. В августе лидировал Shagal «Эталона», а в сентябре на первое место вырвался проект «Донстроя» «Остров» — 180 договоров. Еще один его ЖК «Символ» вошел в десятку, утроив продажи, 95 сделок.

🔸 Четыре из десяти мест в топ-10 за Level. Та самая удивительная скидочная кампания, о которой все спорят до сих пор, отрабатывает на все 100% уже второй месяц. Просел, но не вылетел из топ-10, «Level Нижегородская», помним, что в августе проект взял серебро. На второе место с третьего поднялась «Южнопортовая». Влетел в десятку «Мичуринский», причем сразу на третье место, укрепила позиции «Звенигородская».

🔸 Крутой старт у Sokolniki от STONE. Продажи по проекту удвоили, в итоге с 22 места в августе прыжок сразу на пятое.

🔸 Удерживаются в десятке ПИК с «Бусиновским парком» и ЛСР с «Лучами». Последние летом били рекорды, но ничто не вечно.

🔸 ПИК остается на первом месте по общим продажам. Торгует понемногу, но много где. За Level, как и месяцем ранее, второе место. В тройку вошел «Донстрой». Впервые в топ-10 — STONE. Минусы по продажам в топ-10 разве что у «Эталона», как следствие хорошего августа.

🔸 В Новой Москве невероятная стабильность. По жилым комплексам никаких изменений, все остались на своих местах. Потихоньку откусывают августовскую просадку. Подросли «Дзен-кварталы» «А101», «Остафьево» и «Тропарево парк» «Самолета». Продолжает нормально продаваться недавно стартовавший «1-й Саларьевский», да так, что ДСК-1 потеснил с третьего места ПИК.

Исходники по ссылкам — Старая Москва, Новая.

Следом за новостройкой «Гранели» в Щукино готовится стартовать еще один ЖК — RAKURS

DAR загрузил проектную декларацию по двум башням из трех. Это 18-этажка на 171 квартиру, III корпус, ее построят первой, ключи обещают к октябрю 2026 года. И доминанта в 44 этажа на 744 квартиры, I корпус. Еще один корпус будет 26-этажным, но доков по нему пока нет.

🗺 Расположение: СЗАО, Щукино, ул. Маршала Бирюзова, 1. 10 мин. пешком до м. «Октябрьское Поле», 5 мин. пешком до МЦК «Зорге».

🏗 Застройщик: DAR («Бэсткон»)

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: нет/чистовая

🔑 Срок сдачи: I очередь — II кв. 2026 г., ключи в сентябре 2026 г., II очередь — II кв. 2028 г., ключи в сентябре 2028 г.

Что в проекте:
▪️ Архитектура SPEECH.
▪️ Три корпуса — 44, 26, 18 этажей — объединены малоэтажной связкой.
▪️ Студии, евро- и классические планировки, квартиры с террасами.
▪️ Потолки: 2,7 м в корпусе III, от 2,95 м в корпусе I.
▪️ Центральное кондиционирование и система водоочистки.
▪️ Гранд-лобби с лаунж-зоной, общая терраса на крыше, комьюнити-центр с кухонной зоной, детской комнатой и коворкингом, колясочные, лапомойки.
▪️ Школа на 275 учеников.

Квартиры в I корпусе:
▪️ 1к, 323 шт. 29–59 м²
▪️ 2к, 257шт. 50–92 м²
▪️ 3к, 115 шт. 71–127 м²
▪️ 4к, 49 шт. 102–153 м²

Квартиры в III корпусе:
▪️ 1к, 61 шт. 40–43 м²
▪️ 2к, 70 шт. 57–72 м²
▪️ 3к, 40 шт. 74–81 м²

Цены пока только предварительные и есть ощущение, что в итоге будут на старте побольше. Студии — от 12,9 млн ₽, 1к — от 14,3 млн ₽, 2к — от 21 млн ₽, 3к — от 28,5 млн ₽, 4к — от 40,5 млн ₽. Студий, кстати, не так уж и много, если судить по I корпусу, разделения в ПД нет, но если прикинуть по площадям, получается не больше полусотни.

Встречаются забавные планировки: студия 28 м² + терраса 26 м². Бонусом презентация.

Рендеры DAR, карта «Яндекс Карты»

Смотрите, как семейка тянет вверх среднюю площадь лотов в сделках после сворачивания базовой льготки. Данные от ребят из DataFlat. На графике последние 13 месяцев, но заодно глянули всю историю с начала 2021 года.

🔸 В Старой Москве площадь растет с июля, в августе и сентябре максимальные пики за долгое время, таких значений средней площади не было с 2021 года, стремится к 55 м².

🔸 В Новой Москве в сентябре/августе средняя площадь лота в сделках 47–49 м², в последний раз такие максимумы были зимой 2021-го.

🔸 В Подмосковье — 47–48 м². Это максимальные значения за все время наблюдений.

❗️Апдейт по проекту MYPRIORITY Mnevniki, загрузили проектную декларацию

О старте предварительного бронирования писали, скоро начнутся открытые продажи, появились доки с подробностями по параметрам.

🗺 Расположение: СЗАО, Хорошево-Мневники, 15 мин. пешком до м. «Октябрьское Поле»

🏗 Застройщик: Гранель

🛎 Класс: бизнес

✨ Отделка: whitebox, чистовая в двух вариантах

🔑 Срок сдачи: I очередь — II кв. 2028 г., ключи в декабре 2028 г., II очередь — II кв. 2029 г., ключи в декабре 2029 г.

Что в проекте:
▪️ Архитектура APEX
▪️ Четыре корпуса переменной этажности с доминантами высотой в 27 и 39 этажей
▪️ 1899 квартир
▪️ Потолки от 3,25 м
▪️ Паркинг на 675 м/м, больше тысячи кладовых
▪️ Центральное кондиционирование
▪️ Гранд-лобби с лаунж-зоной, круглосуточный консьерж-сервис, гостевые санузлы, колясочные, лапомойки
▪️ Детский сад на 128 мест
▪️ Фитнес
▪️ Бизнес-центр класса А на 5,5 тыс. м² офисов

Квартиры:
▪️ Ст. (303) 28–30 м²
▪️ 1к (912) 30–52 м²
▪️ 2к (270) 55–78 м²
▪️ 3к (347) 58–108 м²
▪️ 4к (30) 82–157 м²
▪️ 5к (37) 99–121 м²

Студий не особо много, три сотни на все корпуса, средняя же площадь по 1к в районе 40 м². То есть нарезка ЖК вполне комфортная, в духе класса и больше в сторону семейной истории.

Цены пока тоже нет, но минималка пока не менялась — от 16,8 млн ₽. По верху бизнес-класса на текущем московском рынке. Полистать презентацию можно по ссылке.

Рендеры «Гранель», скрин «Яндекс Карты»