Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

«Мочить в сортирах» мразей

Кто победить не смог на поле боя,
Тот безоружным подло в спину бьет,
Москве сегодня ночью нет покоя,
И вой сирен на части душу рвет.

Пылает адом крыша Крокус Сити,
А с нею ненависть съедает изнутри!
И чей-то крик: «О, Боже, помогите!»
И звон стекла… и выстрелы вдали…

Кем надо быть? Какой трусливой тварью,
Чтобы стрелять невинного в упор?!
Живое сердце рвать горячей сталью,
Совсем бездушно дергая затвор.

Лишь черный дым над зданием клубится,
А нужных слов в ответ не подобрать…
Крепись, народ. Держись моя столица.
Им все равно нас всех не запугать!

Автор не известен

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Страдания по QIWI 💸

Я помню примерно лет 100 назад, КИВИ Банк был уникальным.

Но когда свои сервисы стали развивать Тинькофф и Сбер, использование Киви стало для меня необъяснимым.

До вчерашнего дня я был уверен, что этого банка уже не существует.

Или есть те, кто пользовался им, и я чего-то не понимаю, напишите мне в ICQ💬

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Прокредитовали Пятерочку под 73% годовых!

В 2020 году, когда была всего лишь пандемия, в один из наших проектов в качестве якорного арендатора в Красноярске мы привлекли Пятёрочку (ООО "Агроторг").

Но пользуясь правом сильного, арендатор повел себя недобросовестно: просил нас как можно быстрее передать ему помещение, подписал акт доступа, а потом резко отказался заходить в объект в согласованные сроки и потребовал простить ему часть долга по аренде, аргументируя это тем, что они начали свою деятельность позже, чем планировали, а в качестве защиты настаивали на том, что оригинала акта доступа у нас нет (что на самом деле правда, у нас была только скан версия, отправленная их представителем, и переписка).

Торговый центр мы продали, но спор длился с тех пор, до сегодняшнего дня, т.е. больше 3х лет и 3 месяев!

Представители дискаунтера опустились до откровенной лжи (в т.ч. рассказывали, что подпись в договоре поставлена не уполномоченным с их стороны представителем), вводя в заблуждение суд, и им это удавалось.

Но кассационный суд (это было 20е заседание) разобрался в ситуации и кроме того, что отправил дело на новое рассмотрение, указав нарушения, уличил негодяев в "злоупотреблении своими правами".

И уже на новом круге, на 27 м заседании 1я инстанция полностью удовлетворила наши требования. При этом в договоре для арендатора были предусмотрены пени из расчета 0,2% в день от суммы долга или 73% годовых.

Таким образом долг в 0,9 млн., превратился в более чем 3,4 млн.руб. и будет увеличиваться до момента оплаты.

При этом после вступления решения в силу, ВСЯ сумма долга с учетом пени до даты фактического исполнения будет дополнительно индексироваться на ставку ЦБ (сейчас 16%), что на начальную сумму долга даст 134% годовых.

Поэтому можем ещё несколько лет подождать! 😈

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

🗣 ЦБ РФ включил нас в реестр инвестиционных платформ!

Всё не так быстро, как хотелось бы, но остались последние настройки перед стартом 🚀

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Инвестиции и конфликты

Моя деятельность всегда была сопряжена не только с профессиональной работой в недвижимости (и других активах), но и с решением различных спорных ситуаций разного уровня, где:

🟢Силовым путем устанавливали контроль над Торговым Центром;
🟢Находили компромисс между тремя бывшими друзьями-партнерами при продаже активов;
🟢Отбивали квартиру от недобросовестных захватчиков;
🟢Поставили на место один крупный банк ;)

О некоторых историях я писал (или еще напишу), а о чём-то рассказать никогда не смогу.

Иногда конфликты сопровождались прямыми угрозами жизни, здоровью и свободе.

Благодаря этому опыту у меня сформировался устойчивый стереотип, что при работе с активами, нужно быть готовым защищаться разными способами!

Если вы не готовы это делать, то в проект входить нельзя.

Но сейчас я задумался... принцип, которым я руководствуюсь: "хочешь мира, готовься к войне" — это обязательное условие инвестиционных сделок или я жертва профдеформации?

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Каминг-аут вместо итогов года

Кто-то выкладывает видео с корпоративов, кто-то ритуально делится итогами прошедшего года, кто-то рассказывает, как нам жить и куда инвестировать в 2024.

Я не осуждаю, в жизни всему есть место!

Мне же сейчас хочется отдать часть своей энергии в виде благодарности нашим воинам и всем, кто задействован в защите интересов моей страны!

Предпринимателям об этом публично заявлять не принято, выгоднее обойти эту тему стороной и проигнорировать.

Но не всё измеряется деньгами, даже если ты занимаешься инвестициями!

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Можно ли сейчас продать 100 офисов в Иркутске?

Месяц назад заключили новый контракт, и хочу впервые в режиме онлайн показать, как мы будем реализовывать проект.

Это добавляет мне не только дополнительный азарт, но и страх публично облажаться!

Итак, есть два офисных этажа, общей площадью 4 000 м2, в составе ТЦ в Иркутске;

Стратегия:
🟢разделить этажи на помещения 18-30 м2;
🟢произвести ремонт МОПов (бюджет 20 млн.);
🟢дозаполнить вакантные площади и поднять текущие арендные ставки;
🟢Продать за 225+ млн, в течение 18 месяцев.

Помещения во владении уже давно, поэтому вопрос «а надо ли вообще входить в этот проект?» сейчас не стоял.

Основные ограничения и риски:

❕ Банковские депозиты ~14%… 15%… 16% (пока), а значит, нужно найти покупателей, которых устроит меньшая доходность в офисах (есть такие?);

❕ Иркутск - это как бы сильно далеко за МКАДом, там вообще люди есть?

❕ БОльшая часть ТЦ принадлежит стороннему лицу, а значит, нужно из позиции младшего партнера согласовать принципы эксплуатации общим имуществом всего здания;

❕ Конструктивные, концептуальные и моральные недостатки здания могут уменьшать привлекательность для конечных покупателей.

Почему, несмотря на сложности, мы уверовали в успех:

✅ Регионы нас не пугают, более того, в Иркутске у нас есть другой ТЦ, который мы эксплуатируем в интересах 72 собственников., т.е. рынок нам понятен;

✅ Объект расположен в историческом центре города, и помещения заполнены арендаторами более чем на 90%;

✅ Чек продаж варьируется от 1,3 млн. и альтернативных помещений в центре Иркутска нет;

✅ Мажоритарный владелец здания абсолютно адекватный и конструктивно взаимодействует по вопросам, касающихся МОПов.

О чем более подробно рассказать по проекту?
Или у нас ничего не получится, время не то?😈

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Друзья, более 2х месяцев меня небыло в эфире!

Сначала меня поглотила операционка, а потом случился еще и творческий кризис в части ведения канала (тексты то я пишу сам).

Сейчас я полон сил для нового этапа, на следующей неделе расскажу наши новости:

🟢О запуске нашей площадки для коллективных инвестиций (как ЦБ в перерывах между подъемом ставки, успевает тормозить нас писать нам замечания на 18 листах);

🟢О нашем новом проекте разделения ТЦ на небольшие помещения для продажи в Иркутске (можно ли продавать доходную недвижимость при ставке ЦБ 16%?!)

Всем хороших выходных! Мы снова вместе!❤️

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Мошенники с моим именем!

Просыпаюсь утром, читаю сообщение от подписчика в чате канала о том, что в ВК идет рассылка каких-то инвестиционных предложений от моего имени.

И вижу "свой" ответ на это сообщение, который я не писал!

Пять минут думал, как это возможно. Перебрал и варианты взлома и варианты кражи одного из устройств, где у меня есть выход в телегу).

Оказалось, что "мой" ответ был сделан с аккаунта-клона, оформленного полностью как мой настоящий личный аккаунт, за исключением одного лишнего символа в имени!

С этого же аккаунта (как только что узнал) идет рассылка предложений в личных сообщениях.

ВНИМАНИЕ: @Anton_Bushmanov — это не мой аккаунт (хотя полностью оформлен как мой, даже ссылка на этот канал есть).

Мой личный аккаунт закреплен в описании канала и пишется без нижнего подчеркивания!

А кто нибудь знает, как заблокировать пидораса негодяя?🤔

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

⚡️ Уже скоро!

Мы еще ближе стали к запуску собственной технологичной платформы для коллективных инвестиций в надежные проекты!

Поработали над будущим позиционированием, в т.ч.:

🟢 Определились с названием 👆
🟢 Подали заявку на регистрацию товарного знака®️
🟢 Выкупили доменное имя www.bushman.ru у спекулянтов аж за 75 000 руб.))

Здесь уже можно оставить предварительные заявки и на привлечение инвестиций (от 10 млн. руб) и на инвестирование (от 1 млн. руб).

Ожидаем, когда Эльвира Сахипзадовна ЦБ РФ согласует наши желания, которые мы задумали.

Конечно, не все так быстро как хотелось бы, особенно когда идешь в новое направление и сам не до конца понимаешь чего хочешь, но с каждым днем ясность всё выше.

Как вам название?

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Иногда лучше вовремя остановиться!

Так случилось и на этой неделе: потратил кучу человеко-часов на анализ двух, казалось бы, крайне перспективных проектов, но решил, что "нет!".

А лет 20 назад я в 90% случаях говорил "да", сейчас, наверное, только в процентах 10. Старею?

Хороших выходных!

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Ну ладно, факап №1

Видимо так не хочется говорить об объявленных ранее неудачных проектах, что я на две недели пропал из эфира)

Но возвращаюсь: история хоть и была аж целых 9 лет назад, но именно сейчас особенно актуальна (в конце вы поймете почему)!

Итак, одна из стратегий в рынке легкого редевелопмента — это купить что-то крупное, разделить на меньшие лоты, заполнить арендаторами и продать.

Именно это мы и сделали: купили этаж в бизнес-центре, в моём родном Екатеринбурге (инвестиция на покупку, разделение и ремонт составляли порядка 75 млн. руб.) чтобы получить ~30 офисов.

План был продать образованные помещения за 6 месяцев, по цене, обеспечивающей покупателям 12% годовых (8 лет окупаемости).

Другими финансовыми данными перегружать текст не буду, т.к. в данном случае это не имеет значения.

Первые 5 помещений мы продали одновременно с разделением основного помещения, но тут "неожиданно" ЦБ РФ поднимает ключевую ставку с 8% сначала до 9,5% а потом и до 17%! Это был конец 2014 года... И это был конец активным продажам. Невозможно Сложно продавать недвижимость с доходностью 12% когда банки привлекают депозиты под 18%+

В результате проект вместо 6 месяцев мы завершили за 2 года с финансовым результатом для инвестора около нуля.

Сегодня 🗝 12%, а в следующую пятницу многие ожидают дальнейшее повышение. Интересно, есть здесь те у кого сейчас так как у меня 9 лет назад?🧐

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Мои факапы крупные неудачи

Лет 10–11 у меня состоялся разговор с уважаемым мной человеком, человеком для которого моя команда успешно реализовала несколько проектов в недвижимости.

И обсуждая уже более глобальный замысел, он спросил, – а какие у тебя были залёты?

На что я гордо ответил, – вообще не было! Ожидая что, он подумаю: "Вот какой красавчик!"

Но он молча посмотрел на меня, сделал паузу и сказал, – Ну это плохо! Значит у тебя неадекватное понимание риска, нет страха!

По иронии судьбы мне "пришлось" сделать несколько факапов именно в работе с ним🤦‍♂️

Сегодня расскажу подробнее.

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Только что привлечение денег стало дороже на 41%

Итак, ключевая ставка 12% (+3,5 п.п.), пошел опять всё пересчитывать 🤦‍♂️

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Чем я могу быть вам полезен?

Несмотря на мою временную недисциплинированность в написании постов, мой канал значительно подрос и нас уже более 1 500 человек!

И чувствую, что было бы не лишним познакомиться чуть ближе.

Я, конечно, хочу рассказать, как на заре предпринимательства я продавал живых раков, как стал мастером спорта по дзюдо, как уже во взрослом возрасте научился чуть-чуть играть на пианино и получил навыки актерского мастерства ...

...но большинство из вас здесь чтобы получить какую-то выгоду, а поэтому я пока опущу личную сторону своей жизни и опишу конкретные темы, в которых я и моя команда может быть вам полезны:

🚗 Управление, эксплуатация и продажа коммерческой недвижимости

Огромная насмотренность (>14 лет) проблем владельцев крупных объектов недвижимости (в том числе ТЦ и БЦ), практически всегда позволяет найти эффективные решения.

Если есть проблемы/задачи в недвижимости или нужно "второе мнение", приглашаю на бесплатную консультацию 📝

🛡 Коллективные инвестиции в надежные проекты с повышенной доходностью

Ранее мы участвовали в инвестпроектах самостоятельно или с одним генеральным финансовым партнером.

Однако мы хотим идти дальше и запускаем новое направление бизнеса, для чего и приобрели краундфандинговую площадку, чтобы технологизировать работу.

В течение пары месяцев мы презентуем наш новый продукт!💣

Но уже сейчас, используя нашу экспертизу, мы ведем отбор проектов, с потребностью в финансировании от 10 до 200 млн. руб. и будем предлагать вам только те, в которые сами будем инвестировать.

Для знакомства приглашаю инвесторов заполнить анкету📝, чтобы первыми получить интересные предложения!

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

"Покупайте землю, её уже больше не производят!"

Решили с женой купить землю, для строительства дома. Сегодня определяемся с ТЗ: где и сколько.

С точки зрения инвестиций — это не рациональное действие. Но кто сказал, что Жизнь это про рациональность?!)

А буквально на прошлой неделе мне попалась очень красивая история рассуждений двух великих писателей Толстого и Чехова на тему "Много ли человеку для счастья земли нужно".

Лев Николаевич в одноименном рассказе описывал стремление крестьянина Пахома раздобыть землю для того, чтобы на ней жить и работать.

Много различных бизнес-идей протестировал потенциальный лендлорд пока жизнь не преподнесла ему небывалую возможность.

Крупные владельцы земли - башкиры, предложили Пахому всего за 1 000 рублей получить столько земли, сколько он сможет обежать за один день.

Но было условие: Пахом обязательно должен вернуться в изначальную точку до захода солнца, иначе он потеряет свои деньги.

И вот настал судьбоносный день: Пахом достал 1 000 рублей, положил на точку старта, и под наблюдением собравшихся начал обегать свои будущие наделы, помечая углы.

Контролируя стремление солнца запасть за горизонт, герой, тем не менее, соблазнялся все новыми и новыми красивейшими участками, которые жаждал включить в периметр своего владения.

Однако, несмотря на это, Пахом совершив финальный бросок, подгоняемый зрителями, и все же успел вернуться к точке старта пока солнце ещё освещала её!

Но от сильного перенапряжения "победитель" умер и пришлось его похоронить на куске земли размером 1х2 метра.

Вот столько нужно земли человеку - резюмировал Толстой.

На что Антон Павлович, в одном из своих произведений, заметил: "Дак это мертвому человеку столько нужно! А живому - и целого мира мало! Ему нужен весь земной шар!"

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы

Доходность в недвижимости 60%!

Наблюдая за своими коллегами, время от времени вижу предложения о привлечении инвестиций в проекты где можно получить 40%.50%..60% годовых, да еще и с какой ни будь гарантией (флиппинг, редевелопмент, создание ГАБ).

Наличие таких предложений создает иллюзорную норму доходности и для инвесторов.

Может ли так быть на самом деле? Да!

Но есть несколько нюансов:

1️⃣ Основная Часть таких предложений исходят или от аферистов (которые намеренно хотят наеб🤐ть) или от низкоквалифицированных специалистов (которые не видят возможные минусы проекта или просто не умеют считать);

2️⃣ Если такой проект и появится, то право "первой ночи" на него обычно имеют профессиональные участники рынка недвижимости, у которых есть свой капитал;

3️⃣ Но если такой проект и дойдет до инвестора, то действовать нужно быстро. Для этого деньги должны лежать на счете (и не известно сколько они так будут лежать);

4️⃣ Сроки проектов с повышенной доходностью обычно короткие: 2-6 мес.;

Из этого можно сделать следующие выводы:

🔵 Доходность 60% годовых в коротких проектах, с учетом бездоходного отлёживания денег между ними, по году будет давать доходность ниже;

🔵 Если проект был рассчитан на 3 месяца, а затянулся на 12 (что для недвижимости вполне реальный сценарий), то доходность 60% превращается в 15%;

🔵 Работа с короткими проектами похожа на "скальпинг" в биржевой торговле.
Нужно быть все время в тонусе, постоянно анализировать огромный объем данных, часто принимать решения и чаще рисковать! (ну а кто сказал что будет легко)

По духу, инвесторы в такие проекты, это байкеры на спортивных мотоциклах🚀

✅ Жажда высокой скорости/ доходности;
✅ Собранность, адреналин, тонус.

НО:
❌ На спОртах «раскладываются» чаще, чем на чопперах;
❌ На длинную дистанцию на спортЕ ехать неудобно;
❌ Постоянная включенность и излишнее напряжение.

Тогда может лучше на "чоппере", надежно и с комфортом ехать на скорости +/-20% годовых?! 🏖

Антон Бушманов | Разборы, Инвестиции, Активы