Андрей Коняхин | ИнвестЩи 🥘

🛁 Первый пояс ЗСО – вот чего бойся

ЗСО – зона санитарной охраны. Состоит из 3 поясов. Строиться нельзя только в первом, в 2-х других можно, соблюдая правила, основное – нельзя загрязнять почву, так как сквозь нее загрязняющие вещества попадут в источник питьевого водоснабжения. Логика понятна.

В московской области санитарная охранная зона первого пояса составляет радиус 100 метров. Будьте бдительны и не покупайте такие участки. Заказывайте ГПЗУ, изучайте слои ЗОУИТ в НСПД.

И помните: не все ЗОУИТ поставлены на кадастровый учет, соответственно изучайте, что находится рядом.

🙌 Полезно? Сохраняй. Делитесь в комментариях, как вам формат Reels?
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🌍 Карта рельефа местности с Google Earth – перепад уклона и высот.

Это видеоинструкция к посту ранее и как мы уже определились в комментариях, сервис может некорректно работать в гуще деревьев, считая высоту неверно, тем не менее на моих объектах показал себя ок, но не без осечек по рассматриваемым к покупке.

Например, мне на один участок в гуще деревьев определил перепад 2 метра, а на месте оказалось 7, вот видео с места событий.

В общем НЕ нужно ему верить всецело, но откровенный шлак отфильтровать поможет, а ведь 1 поездка на З/У в Москве и МО – может занимать и 5 часов времени специалиста, поэтому недооценивать инструмент для предварительного анализа не стоит.

Уверен, что со временем обнаружите паттерн, где именно сервис «врет».

Например: ⛔️ я не сильно обращаю внимание на сервис, если на участке много деревьев. Сразу проверяю через Яндекс.Панорамы или GoogleMap

В чате рекомендуют также эти карты: votetovid.ru и nakarte.me
—
📱 @investschi – блог в ТГ

Сбер, кстати, убрал комиссию застройщика при ПВ 50% для ИЖС.

🚩 ЗОУИТ — «Береговая полоса»

З/У выводит сейчас администрация на торги, 67% площади находится в ЗОУИТ береговой полосы, а что не в пределах ЗОУИТ, то вода 😁

Если в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе строиться можно при условии, что водоем не является источником питьевого водоснабжения (если является, то в 1 поясе ЗСО нельзя), то в пределах береговой полосы, независимо от того, какой водоем – строиться нельзя, но мало того, вы даже не можете обнести береговую полосу забором, потому что это территория общего пользования и препятствовать общественному ее использованию нельзя.

Вопрос на засыпку:

У меня не совсем есть понимание зачем такое одобряют, если 90% недоступно под застройку и со спутника видно, что береговой полосы нет только на участке с водой 😁 и край треугольный З/У на 50 квадратных метров лишь остается за несколько миллионов рублей.. но возможно я что-то упустил и есть объяснения, потому как в моем понимании с учетом отступов по 3 метра пятно под застройку отсутствует, если не строится только в этом ручье.

50:09:0070511:1297
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

14 февраля были на выставке «Малоэтажная страна» в Котельниках.

8 часов потратили на изучение различных технологий строительства и в целом понимания рынка и мысли застройщиков.

1. Чуть разочаровался в каркасной технологии. Компетенций требует много, накосячить легко, проверить сложно. Тоже самое касается фахверка, потому как фархверк – это премиум-каркасник по-сути. Мне не понравилось качество. Фахверк – это 15-20 млн., но за эти деньги можно взять что-то достойнее.

В целом качество строительства каркасных домов – отвратительное на выставке.

2. Некоторые застройщики лояльно относятся к клиентам и бьют комиссию банков 50/50 с клиентом, но возможны иные схемы, если присутствует наличные в какой-то пропорции;

3. Дом из газобетона в зависимости от этажности, внешней отделки и тд. обойдется с коммуникациями и внутренней отделкой 15-20 млн., но это будет хороший ликвидный дом;

❗️4. Вообще, из того, что понравилось: газобетон, сырой, высушенный и клееный профилированный брус, рубленный сруб (дерево сруба может быть разное) – если строить для себя надолго, то выбирал бы между этих материалов.

5. Если говорить об аренде, то конечно строить нужно исходя из экономики проекта, окупаемости инвестиций и соотношения цены и качества строительства, в т.ч. почему бы не рассмотреть строительство посуточный домов из морских контейнеров?

6. Ипотечный рынок диктует условия. Маленькие застройщики перестают работать с ипотекой, только за наличные. С домами, которые требуют усадки тоже не просто, никто не хочет ждать 8 мес. до раскрытия эскроу или же подписывай акт после возведения коробки, раскроют эскроу, а потом застройщик вернется через год и достроит.. ага. Но с другой стороны здесь можно наличку подвозить этапами и по-сути такое строительство – рассрочка на 1,5 года.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🙌 Правило: сначала – не потерять, а уже потом заработать.

Мы достаточно скрупулезно относимся к балансу рисков и доходности, мы видим сделки с более низким выкупом, чем берем. Мы видим проблемы земли, с которыми другие покупают и зарабатывают, возможно мы зря перестраховываемся, но береженого бог бережет. Прибыль не должна затуманивать расчет.

🔹 Задача простая: зарабатывать ок, но сохраняя риски на нижней границы. Не ввязываться в авантюры и не играть в казино. Стабильно, понятно, прогнозируемо и безопасно делать свою работу – это главный навык, которому я уделяю внимание. Мы не про драйв и эмоции, наша задача – обеспечивать высокую доходность и сделать процесс максимально рутинным.

Но такое понимание приходит только, когда работаешь на своем капитале и, когда любая ошибка – это все-равно очень больно.
_
📱 @investschi – блог об инвестициях в З/У, подписывайся!

⛔️ ЗОУИТ – мелиоративные земли

За 23-24 год не столкнулся при анализе сотен участков ни разу. За начало 2025 уже 7 раз. Возможно случайность или же их стали больше выводить на торги администрации, в связи с послаблениями в законодательстве по ЗОУИТ.

В видео рассказал подробнее, но если коротко: строиться в стоке нельзя, по дачной амнистии регистрация дома пройдет, но тогда без уведомления и без ипотеки. Сроки вывода участка из ЗОУИТ по решению суда обсуждали ранее в чате (подписывайтесь) – около 4 месяцев 🙌
—
📱 @investschi – блог об инвестициях в З/У, подписывайся!

🧠 Приглашаю любителей загрузить мозг в выходной и подумать в комментариях.

Допустим, вы купили земельный участок, разделили его на 3, продали всё далее в семейную ипотеку и через год возникла проблема с банкротством продавца, у кого вы купили участок. По своей неосведомленности и немного русского «авось» вы купили З/У за 50% от его реальной рыночной стоимости, не сделали оценку, не застраховали титул и ничего не завысили, но на момент ДКП долгов у продавца не было и по-сути вы не могли предположить риск его банкротсва.

Учитывая битву кредиторов, вас и залогодержателей нужно понять:

1. Могут ли кредиторы претендовать на 3 участка, даже если они уже проданы третьим лицам и на них построены дома в ипотеку (всё в залоге у банка)?

2. Могут ли кредиторы требовать признать строения незаконными и снести их или требовать снос нелогично, но как вернуть в конкурсную массу строения вместе с З/У, когда строения не являются активами изначального продавца?

3. Суд по-любому учитывает во внимание добросовестность всех сторон, как тех, кому продали вы, так и изначальную сделку с вами и банкротом, допустим вы продали по рыночной цене З/У, но сами купили на 50% дешевле от рыночной стоимости, т.е. развязаны руки на предмет оспаривания действительности.

4. Предположите позицию суда, к которой вы в большей степени склоняетесь или как поступили бы вы? Какие лично ваши риски, как покупателя взыскиваемого теперь уже имущества в этой ситуации?

5. Предположите позицию и хронологию действий кредиторов? Кто в этой цепи самое слабое звено?

Пишите ваши мысли по этому поводу, крайне интересен анализ. Можно отвечать хаотично, но в идеале бы указывать цифры, чтобы структурно 👇

🙌 Как заказать несколько ГПЗУ, после раздела З/У за 3 минуты?

Одно дело, когда после деления их стало 2, а другое, когда 7 😁

Достаточно прикрепить к стандартному заявлению на последнем шаге дополнительное, сославшись на постановление правительства. В результате должно прийти большое ГПЗУ на смежные участки оформленные на одного собственника. В регионах тоже самое.

Знали? – жду, должно сработать.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Какие сервисы помогут взаимодействовать с местной властью по нарушениям?

Это не только про чистоту общественных пространств, а в целом любые проблемы.

1. Решаем вместе – приложение, принцип работы: отправляешь любую проблему, прикрепляешь адрес, если есть и получаешь решение. Без категорий, все само структурируется и назначается ответственный – туда же приходят и отчеты об исправлении. Работает во всех регионах, кроме Москвы.

2. Добродел – приложение для Московской области, но принцип работы тот же, что и у приложения выше. Отчет там же.

3. Решаем Вместе МО - для Подмосковья, более оперативный портал заточенный под МО

4. Наш город – приложение для Москвы. Работают оперативно, по шапке за косяки раздают также оперативно всем причастным.

5. Помощник Москвы – приложение заточенное на решение дорожно-транспортных проблем;

6. Наш Санкт-Петербург – аналог московского сервиса решения общественных проблем;

7. Дом ГосУслуги – работает по всей России, есть приложение, разгребает любые проблемы и исправляет нарушения в области ЖКХ;

8. Ну и наконец ГосУслуги – всегда можно подать жалобу там, если вы не разобрались, куда направить обращение в вашем регионе.

9. Также, любые обращения и жалобы принимают на сайте прокуратуры, ФАС, ФССП и тд.

Можно продолжать, но смысл понятен. Это все производные от ГосУслуг. Если не лениться, то проблему точно есть кому решить! А я жду приложение Росреестра 😀

Примечание: нашел, пока писал этот пост, еще штук 20 сервисов по отдельным регионам: Курская обл., Краснодарский и Пермский край, Камчатка, Кузбасс и тд. – проверьте, возможно в вашем регионе есть местный портал.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Моя статья на VC: Почему я ушел с фондового рынка и вложил 7 миллионов руб. в землю?

🔹Действие происходило, когда земля не была еще мейнстримом.

Ссылка: https://vc.ru/invest/1793635-pochemu-ya-ushel-s-fondovogo-rynka-i-vlozhil-7-millionov-rublei-v-zemlyu

Поэтому, когда мне говорят, что сложно решиться, мне не совсем понятны переживания. Начните с малого. Решаются твердо только в отчаянных обстоятельствах. Перейти из пассивного заработка на фондовом рынке и активного в Digital мне было, например, тоже не просто, а еще не забывайте, что я не просто вложил в участок, но еще перед эти оплатил наставничество, которое у Владимира с 30 подписчиками в канале даже не существовало, мне пришлось предложить этот формат и самому набиться в ученики. Он канал еще толком не вел и не понимал зачем он ему 😁

Это по прошествии времени мы можем судить о других – вот круто, что у них получилось, да и вроде очевидно было, что получится, но когда стоишь там изначально с нулем знаний и риском в 7 миллионов, поверьте, так не кажется.

Прочитайте статью, поставьте лайк, подержите ✅, внутри я сравнил от чего ушел и к чему пришел в инвестициях.
_
📱 @investschi – блог об инвестициях в З/У, подписывайся!

🙌 Принцип Парето (правило 80/20) при проверке З/У

🔹 Если вы новичок в земле – проверьте, то о чем я рассказал, этого уже достаточно, чтобы обойти 90% проблем.

Чтобы я еще добавил:

1. Отбейте границы участка перед сделкой;

2. Углубляйтесь на каждом этапе, если будете находить проблемы;

3. Не ленитесь звонить в ведомства и инстанции, чтобы просто описать свою ситуацию и спросить совет и…

4. Наймите земельного юриста, чтобы был просто рядом в качестве консалтинга.

5. Общайтесь с соседями на разные темы. Спрашивайте. Интересуйтесь. Откроется целый скрытый дивный мир.

❗️Твердо и уверенно: пока опыта нет, без ГПЗУ с рынка участки не берем, точка.
_
📱 @investschi – блог об инвестициях в З/У, подписывайся!

🚩 Почему перед покупкой лучше заказывать ГПЗУ, не смотря на наличие НСПД?

Есть НСПД, ГеоПортал, ФГИС ТП, ИСОГД и другие системы анализа З/У перед покупкой, документов территориального планирования, ЗОУИТ и тд., но почему все-таки еще нужно заказывать ГПЗУ?

Всё просто: есть коммуникации, которые не поставлены на учет и ресурсоснабжающие организации сами не знают, где они проложены, вот ГПЗУ, не всегда, но отчасти, решает вопрос непоставленных на учет или проходящих процедуру регистрации коммуникаций, в отличие от НСПД, которая склеивают данные из большинства систем в одно окно.

🙌 Полезно? Сохраняй.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🦅 В соседнем чате обсуждают банкротство ИП из-за доначислений в следствие прописки в льготном регионе.

На YouTube месяц назад записал видео о критериях налоговой при миграции в 2025: https://youtu.be/U_-xkzRVpZI и это лишь часть.

Никогда не понимал прописки в регионе, с которым вас в реальности ничего не связывает. Хз, что будет через пару лет, когда тысячи москвичей переезжать будут из Калмыкии, Удмуртии и тд.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

💼 Риелторы Москвы и области

Я долго искал чаты для общения и обмена опытом между риелторов в Москве и МО, которые занимаются покупкой и продажей недвижимости, но так найти их и не смог, поэтому решил создать.

Хочу, чтобы чате собрались точечно агенты из Москвы и МО для живого общения, решения проблем и сотрудничества.

@mscrealtor – чат риелторов!

Мне нужна агентская сеть для продаж и это попытка ее создать через вот такой подход с пользой для всех участников.

Это бесплатно и подойдет всем: будь то квартиры, дома, земли населенных пунктов, с/х или пром. А я подумаю, как взрастить чат.

🔹 Вступайте в чат, я его создатель, это не реклама.

✅ Приведение ВРИ в соответствие классификатору в Московской области

📱👍 youtu.be/7VslHNrr4no

Логичное продолжение поста, в регионах приведение работает через кабинет Росреестра, а в МО есть закон устанавливающий плату за смену ВРИ и процедура приведения технически является сменой и из-за этого РР дает пояснение на 2 листах, но суть ее:

🔹 Либо давай документ, подтверждающий, что можно бесплатно тебе сменить ВРИ;

🔹 Либо прикладывай чек об оплате, что уже оплатил;

🔹 Либо сделай тоже самое по межведомственному взаимодействию через админку.

P.s. понятно по какому пути я пошел, ВРИ привели в соответствие. Минус неизвестная и плюс к опыту.

В общем, оформляетесь для того же результата через специальную услугу на mosreg, а не через ЛК РР.

Инструкцию сохраняйте!
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

⚙️ Сервис проверки сторон света расположения дома на земельном участке и теней от строений

Если строить для себя, я бы конечно воспользовался, но когда мы выбираем З/У для перепродажи – мы на это не ориентируемся. В целом, как я и говорил, если искать идеальные участки во всем, то уже совсем скоро можно прилечь в дурку, на деле же, нет скрытых ЗОУИТ, ЛЭП или теплотрассы под участком – уже хорошо 😁

Сервис: ShadeMap.app
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

📝 Как получить справку об отсутствии культурного наследия на земельном участке в Московской области?

https://youtu.be/8COZXBm-0rY

При продаже ЗУ в Московской области в ипотеку, банки требуют получить уведомление о планируемом строительстве. Когда вы его получите, в нем может быть указаны дополнительные согласования, которые нужно пройти в других ведомствах, например заключение от «АО ВоенТелеком» или от Главного управления культурного наследия МО, а также энергетики и газовики, но может быть, что угодно. Эта инструкция, о том, как получить заключение КН.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Интересно, Олег Торбосов сегодня написал о «кипрском сценарии», при котором счета ФЛ сверх 1,4 млн. могут заморозить и конвертировать в акции банка (не хотелось бы), чтобы не вкидывать избыточную ликвидность на рынок и сдержать инфляцию при снижении ключевой ставки.

А некоторые состоятельные клиенты Whitewill, как я понимаю, активизировались и начали перекладываться в недвижимость.

Сложно комментировать, надеюсь ЦБ не сделает этого, потому что будет жесть. Нам с одной стороны выгодны такие слухи, т.к. на этом ажиотаже все продавцы будут зарабатывать, но с другой стороны не очень хотелось бы заморозить оборотный капитал в акциях Сбера на неопределнный срок и под угрозой по-сути все продавцы недвижимости 😁, так и рынок недвижимости встать может легко.

Что думаете?
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Порекомендуйте контакты хороших и недорогих оценщиков

@konyakhinz

Channel photo updated

Интересно послушать методы бывалых, как страхуетесь от слишком низкой выкупной стоимости при покупке с открытого рынка, какие можете дать советы помимо страховки оценкой, когда выкуп идет около кадастровой стоимости?

🧖‍♂️ Вчера состоялся очередной выезд инвест-бани. Все участники давно знакомы друг с другом, но с другой стороны не было еще ни одного выезда без новичков.

Новые адекватные люди в коллективе всегда приятно, так что, если задумывались, начать ходить с нами раз в месяц в баню в Москве и общаться на тему инвестиций – welcome, это бесплатно.

Писать мне @konyakhinz

В продолжении вчерашнего поста прикрепляю ссылку на Google-диск с жалобой в УФАС, а также Word-файл для скачивания.

❗️Как пользоваться?

1. Вставляете свои пункты или пользуетесь текущими (просто ситуации разные)

2. Вставляете свое ФИО, адрес и номер телефона.

3. Прикрепляете, если есть доказательную базу, фото, видео и ссылку на лот.

Если лень, то у Яндекса есть GPT-4 Pro версия для бизнес-задач в Cloud платформе – это более умная версия, чем в приложении.

Набираем 100 🔥 и публикую видео, как писать жалобы в любые инстанции с помощью YandexGPT за пару минут!
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Есть ли отдельный котел в аду для специалистов администраций, выбирающие для съемки идеальные ракурсы участка? А на месте овраг 7 метров глубиной через 15 метров участка 😅 – пару раз бы конечно кто-то просудил подобное, может быть и отпало бы желание ерундой заниматься.

Сравните акт осмотра и видео с места, 65% участка – это овраг.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

📱 Когда начали залетать Reels в VK и Instagram и тебя там разносят в щепки хейтом, какой ты криворукий купил участок без границ, да и в целом повезло, что еще в дверь выходишь с утра.

Вот-вот первый миллион просмотров и выработка иммунитета к комментам. Площадки начали фильтровать маты и оскорбления, предлагают закрыть страницу от нежелательного внимания 🤝

И не объяснишь же, что х2 с учетом потери 2 соток площади – это не плохо, так-то.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🇷🇺 Нововведения аукционов по продаже / аренде земельных участков от государства в 2025

💾 ТОП 4, сохраняй!

1️⃣ Решение о проведении аукциона будут теперь принимать за 30 дней вместо 60;

2️⃣ Извещение о проведении разместят за 10 рабочих дней до аукциона, ранее за 30 дней;

3️⃣ Если за 1 день до окончания приема заявок никто не подался, то уполномоченный орган может продлить прием;

4️⃣ Теперь можно вносить правки в извещение для исправления технических ошибок.

Федеральный закон №538-ФЗ
Все изменения читайте здесь
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🌍 Google Earth для измерения перепада рельефа участка

Прекрасный инструмент. Прогнал его по своим участкам. Получил правильные данные и прогнал уже по новым рассматриваемым, отфильтровал то, куда ехать точно не стоит, а куда нужно. КПД 📈

Записал видео на YouTube, как использую сервис. Скоро выложу, в целом, принцип один везде, но есть особенность, применительно к участкам. Пишите, если нужно.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

⚙️ Геопортал умеет работать с кадастровыми номерами в МО, которые уже сняты с учета.

🔹 Для чего это нужно?

Можно дополнительно принимать во внимание информацию по манипуляциям с участком до тебя. Деления, слияния, прирезка, наложения, предыдущие ВРИ!

Уже с полученной информация можно работать творчески.

Полезно? Ставь 👍 и сохрани
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Задолженность на сайте ФССП – как может помешать сделке?

🔹Предыстория: купил участок у продавца, у которого было суммарно 9 долгов на общую сумму почти 2 млн. рублей.

Покупал безналом с помощью 2 аккредитивов, раскрытие каждого под несколько документов, но не суть – долги загашены, чеки есть, справки от приставов и налоговой, а еще, помимо прочего, человеку меной отдал свой ИЖС участок.

🔹Никакого риска банкротства: человек получил безналом в N раз больше суммы долгов, списали сразу же все приставы, загасил самостоятельно налоги + еще ИЖС в собственность упало, перекрывающий (❗️) загашенные долги еще в N раз.

Тем не менее, без бумажки ты букашка, а с бумажкой человек. Долги загашены, человек чист перед всеми государственными органами, но не обновилась информация на сайте ФССП.

5 месяцев прошло уже.. 😁

Физически чеки об оплате этих долгов есть, а они всё-равно бьются по базе. Нельзя оплатить, нет кнопки, но в базе есть. Приставы говорят – убрали все.

🔹Как на меня влияет?

Андеррайтер в банке, проверяя историю ЗУ, пробивает прошлого собственника, видит активные ИП на сайте ФССП и сразу отклоняет заявку моего ипотечного клиента из-за риска банкротства предыдущего собственника ЗУ, даже не углубляясь. Далее уже никакие бумаги смотреть не хотят. Робот банит сразу.

Выводы: я бы покупал сейчас участок из под проблемного продавца только, когда он побегает и удалит вот эти ИП в базе, даже, если он принес справку из ФССП.

Вопрос: почему банк переживает за долги предыдущего собственника на 2 млн, даже если бы они были, при том что человек получил безнала в разы больше и актив в собственность?

@alfabank, приветствую 🤝
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🌲 История о том, как вышел прогуляться на рынок торгов Московской области.

Из нескольких тысяч участков в МО заинтересовали только 24, а остался в итоге к покупке один (ура, научились фильтровать массивы), зато все безопасно и в целом З/У прекрасен. Наверное один из лучших, которые покупал.

🔹 Что можно сказать еще?

1. В половине случаев выкупать с торгов без 3% перестает быть интересным из-за увеличившейся кадастровой стоимости, которая порой обгоняет рыночную;

2. Выкупать по 629 ПП, пока его не продлят – не рискну, но и потом не интересно из-за п.1 и понимания, что можно заработать проще;

3.❗️Основные критерии отказа по 23 из 24 участков следующие:

- ЗОУИТ и отдельно отмечу много неучтенных (настораживает);
- отказ от аренды ЛПХ по 629 ПП;
- не сходится экономика из-за КС;
- холм, овраг, яма, подтопление, кладбище, ЛЭП, промка, халупы, отсыпка по 4-5к кубов и тд.;
- конкуренция в продаже (демпинг) участков с рынка;
- пересечение с иными З/У;
- столб, трансформатор, мусорка;
- факты чужой собственности;
- сводная информации соседей.

4. Наиболее полезны: соседи.

5. Не понимаю, как администрация выводит на торги с пересечением других З/У, не понимаю, как на торги идут овраги (я бы сказал обрывы), не понимаю, как продают участки со столбами и линией, которую нужно переносить за свой счет, не понимаю, как продают З/У с постройками и первый опрос соседей подтверждает, что участок какого-то деда, с заборами, не понятно зачем мелиорацию продавать, почему ЛЭП есть, а ЗОУИТа нет, почему труба низкого давления есть, а ЗОУИТа нет?

🚩 Кое-что не понимаем, как оценить из-за отсутствия конкуренции, да и в целом, это то с чем еще не работал. Ждем информацию от оценщиков, уточняем у администрации. Ну и есть основания, вероятно тормознем через ФАС.

И 1 из 24 (т.е. 4% из выборки) – бриллиант и можно участвовать, есть желающие? Вложения ≈10 млн. А исходные 24 получились из 2000+ выложенных участков в МО.

Такая конверсия отбора!

✍️ @konyakhinz

🔹Как привести в соответствие ВРИ земельного участка в личном кабинете Росреестра? Пользуйтесь!

P.s.: так нужно делать всей РФ, но не Москве и МО, у нас своя специфика, набираем 100🔥, если нужна инструкция для пролетариата столичного и областного.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🎄 Последние 2 дня углубился в анализ участков в МО

Изучал, как и новые сервисы, НСПД, например, так и другие порталы, с которыми меня познакомили коллеги, а я 2 года в деле, но знать не знал, что Московская область настолько технологичная и столица даже рядом не стояла. В целом, с таким инструментарием ГПЗУ не нужен.

Так вот, что могу сказать:

1. Стандарты администраций городских округов Московской области, касательно даже съемки участка для вывода на торги, высокие, а в Москве такого нет;

2. Сервисы для анализа, как я уже и сказал, очень крутые в МО, но есть в некоторых ошибочная синхронизация данных и противоречивая информация, которую нужно перепроверять вручную через звонки в администрации и сопоставление;

3. В целом, понял, что могу тратить на анализ тысячи доступных участков раз в 10 меньше времени без потери качества, просто за счет отсева сервисами (возможно сделаю подборку, но это не точно);

4. Некоторые администрации торопятся с выводом на торги и выставляют откровенный шлак. Сегодня был на участке со стартом торгов 3+ и много соток земли, но вся в овраге и это аренда. Что с ней делать, кто это купит? Платить аренду, когда на овраге строиться сложнее раза в 3, чем на ровном.

5. Чем дальше в область, тем более неправильное соотношение рыночной стоимости и кадастровой. Ломается логика выкупа с завышенной кадастровой стоимостью, только стройка;

6. Чем дальше в область, тем возрастает значимость коттеджных поселков и менее привлекательны становятся деревни, потому что там они без инфраструктуры и зачастую разбитые, а КП сделаны неплохо, цена переворачивается и КП за сотку обгоняет деревню;

7. Из пункта 5 вытекает рост значимости стратегии строительства и выкупа за % от кадастровой стоимости, чем работа исключительно с землей и выкуп прямой, либо через 629;

8. Не везде строительство оправданно с точки зрения прибыли, но не везде и работа напрямую с землей оправдана. Стройка в некоторых локациях необходима, чтобы сошлась математика выхода из объекта;

9. Чем дальше в область, тем больше конкуренция и демпинг;

10. В ликвидных локациях, зачастую нет нормальных участков с торгов. Это всегда ВЛЭП, соседи с промкой, кладбища, овраги, мусорки и тд.

11. Сегодня посетил МО, которая по стоимости бьет все мои локации и земли нет от слова совсем, а все что есть – забирают крайне быстро, а местные говорят «это еще снизилась цена..»;

12. Удивление, насколько область может быть разной. Посмотрели предыдущие победы в интересных локациях. Понял, что полностью укладываюсь во все таргеты расставленные в Docs онлайн;

13. Область не привыкла к сильной конкуренции. Мало-мальски заруб воспринимается, как невероятное и «тему отжали», у меня не сходится в Excell только дальняя МО, но это окей;

14. Общался на днях с человеком близким к администрации: ждем окончания праздников, посмотрим, что по 629, что по изменениям в ЗК, что по срокам вывода и оплат после победы.

Анализируй и побеждай 😁✅ – не получилось? Бери с рынка.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Нашел прекрасный участок ЛПХ, но пожалуй, откажусь 😀

В задачи записал разобраться с ЗОУИТ..

1. «Мелиорируемые земли» в зоне Ж-2 и порядок исключения ЗУ
2. «Запретные зоны при военном складе»

Вижу сейчас в МО достаточно мелиорируемых земель в населенных пунктах на торгах, интересно насколько геморройно, долго и дорого исключить.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

✅ Приложение Kadastr RU работает, что и следовало ожидать.

Просто обновитесь.

🔹 Пошаговое инструкция подачи заявления через ЛК Росреестра на смену ВРИ участка в рамках основных в ПЗЗ.

Записывал инструкцию для YouTube, но понял, что многим будет полезно и тут в Telegram.

YouTube: https://youtu.be/CrNzgRCLXGM – последнее время много технички публикую, если реально полезно, ставьте реакции, а если хотите воды, пишите в комментариях, на какую тему.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Прочтите поздравление в 2023
Возможно всё. Верьте!

🎈Поменьше тревог, друзья и побольше спокойствия в 2025г.

Медленно и размеренно продолжаем, как трактор, пахать свое поле. Реализации ваших планов и чуть-чуть удачи. Без подвигов, но систематично и прогнозируемо выполняйте поставленные задачи. Ну и главное, чтобы было кого обнять и с кем поговорить.

Чудо случается, если действовать.

С наступающим! ❤️

😁 Повторение – мать учения

🚩 Под землей на 2 наших ЗУ нашли кабели военных коммуникаций. Уже взял в работу.

Пока жду назначения инспектора..

Предварительно написал серию из 3 постов, как это решить, сколько стоит, какие сроки, куда обращаться и какой пакет документов необходим в вашем случае.

Из понятного уже сейчас: есть недорогой путь, а есть дорогой, шансы 50/50 и куча переменных, которые не от тебя зависят.

Посты выйдут в январе, пока будете доедать салаты, потому что в отложке еще 8 статей на разные темы ждут своего выхода, но ставь 🔥, если ждешь и нигде не видел подробную информацию по согласованиям от военных.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

💭 Чем еще, помимо того, что приведу ниже, чревата покупка ЗУ без координат?

1. Покупка участка чревата тем, что он может быть не там, где происходит осмотр, а документов и доказательств нормальных нет, там он или не там – сиди гадай;

2. У соседей по ЗУ может не быть границ, условно согласование постановки на кадастровый учет будет через газету, а это сроки;

3. Соседи могут залезть на «ничейную», как они думают, землю и тогда могут быть соседские войны, а оно вам надо?

4. Более того, проблема с которой столкнулись мы, соседи могут устранить реестровую ошибку из-за смещения координат, когда переезжала Москва на новую систему и Росреестр удовлетворит требование за счет твоей земли, ведь он не в курсе, что это земля твоя 😂 и тогда иди судись и доказывай что-то;

5. У соседей по границам ЗУ могут быть давно отбиты и присвоены поворотные точки, но с несоответствием нормативной точности, которая существует сейчас, а если это так, то Росреестр заставит тебя, как заинтересованное лицо пробежаться по соседям, которые могут быть за границей или не жить в этой локации, с актом уточнения границ, пам-пам;

6. Помимо акта уточнение границ нужно еще подписать и акт согласования границ или же это может быть документ 2 в 1, суть которого заключается в том, что соседи не против, что ты встаешь в этих границах и заодно уточняешь их границы;

7. Кадастровый инженер может не собрать достаточно оснований для постановки на учет, я 8 раз переделывал межевой план и переподавал документы в Росреестр и каждый раз приостановка о недостаточности «доказательной базы»;

8. Пока ты оформляешь документы по участку, ждешь срок после публикации в газете, занимаешься какими-то смежными работами – участок могут отрисовать «интересант» с целью предоставления в собственность из неразграниченной муниципальной земли или жилищная инспекция, что также случилось с нами;

9. Если тебя обманули, а участок типовой, коих рядом много с такой же площадью и формами, то у него может быть реальный владелец другой, который просто не поставил на учет, тогда да что? Явно ничего хорошего. Не изучал судебную практику, но случаи, когда бабушка со старыми документами подавала иск и откатывала сделку с торгов – есть.

Продолжать список рисков по таким участкам можно и дальше, предлагаю в комментариях написать то, что я не учел, но что всплыло у вас в памяти?
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

📱 Решил записать 50 видео на YouTube с ответами на 50 конкретных запросов.

На самом деле, публично вести блог, записывать видео, транслировать себя, возможно даже публично ошибаться или в чем-то заблуждаться – это нифига не просто, друзья, поэтому лучше поддержать, чем не поддержать.

🔹Как обычно: делаю как получается, потом допиливаю звук, картинку и фон – такой план.

Думаю, что нормально просмотры будет 1 из 30 видео набирать, тем не менее, цель долгосрочная, так что первые выводы через 2-3 месяца, когда на канале будет 50 тематических видео (не Shorts) с ответами на конкретные запросы.

🔹 Льстит мне, что польза на YouTube решает вопросы людей годами, а не 1-3 дня, как в Telegram до выхода нового поста.

✅ Подписывайтесь, ставьте лайки, включайте колокола 🔔 и комментируйте новые видео:

📱 youtube.com/@konyakhinz

P.s.: на канале старое и разное, не только про инвестиции, еще не успел прибраться. 🗑️

Channel photo updated

❕ Новый выезд инвест-бани в Москве (были в Воронцовских)

🔹 В этот раз 7 человек

Недавно появилась идея выписать и посетить 15 самых популярных общественных парных Москвы, сказано-сделано, планомерно продвигаемся, делаем выезды каждый раз в новые бани.

Сегодня Воронцовские. Постепенно сформирую собственный рейтинг общественных бань Москвы.

Где уже были?

✅ Усачевские бани
✅ Алексеевские бани
✅ Воронцовские бани

Приятно, что появился костяк, который ходит регулярно, а также, что участники подтягивают друзей по интересам из инвест-сферы. Чатик растет сам по себе, но..

❕ Если хочешь ходить в баню раз в месяц в Москве? Напиши мне, добавлю в чат @konyakhinz

Кое-что важное для девелоперов и земельщиков с прямой линии.

1. ❗️Не должно быть никаких лимитов для семейной ипотеки со стороны государства — Путин

2. Президент, говоря о сельской ипотеке, привел данные, что в России из всего объема построенного жилья 50% было на ИЖС. И сельская ипотека — важнейший элемент развития строительной отрасли. Путин пообещал навести порядок с выдачей льготных ипотек.

3. Нужно сократить число мигрантов, ужесточить требования к въезду иностранцев и готовить их к жизни в России — Путин

❕ @investschi – подпишись!

✅ Собрали 70 🔥 на пост – выкладываю еще одно видео того, как снимаем участки для досок Авито и ЦИАН.

Это тест, поэтому не судите строго. Ничего не могу сказать об эффективности, но это референс того, как может выглядеть обзор.

Формат видео 9:16, как для Stories, загружаем на площадки, минуя Rutube, VK Видео и YouTube.

💚 Ну и третий формат – это съемка с коптера под динамичную музыка на разных высотах в разных пролетах..

Этими постами я хотел сказать, что иногда отснять нормально участок, сделать обзор – не стоит ничего, 0₽. Не зацикливайтесь на коптерах, нормально работают и формат обзора блогерского + 360° над участком.

❕ Ищите, что конвертит @investschi

ГосУслуги GPT – с 11 декабря версия с GPT доступна для всех.

Теперь можно по-человечески описать проблему, подготовить список документов, подсказать название услуги и тд. с помощью алгоритма. Круто? 🙌

В комментариях написал, как GPT обработал пару запросов. Россия продолжает семимильными шагами внедрять ИИ во все сферы оказания государственных услуг и в обработку больших массивов.

Будут ошибки – это неизбежно, но начало положено, которое можно только приветствовать.

❕ @investschi – сохрани!

❕ Уведомление о соответствии (несоответствии) параметров планируемого строительства.

Пошаговый план. А почему? А потому что ни одной сделки сейчас нет без уведомления в ипотеку и для тех, кто начинает и продолжает – будет полезно.

Как подавать, куда подавать, сколько ждать, как выглядит?

Москва: mos.ru (7 рабочих дней);
МО: mosreg.ru (5 рабочих дней).

Рисуете схему, смотри пример, загружаете ее к уведомлению, заполняете поля, которые подтягивает форма портала. Отмечу, что если участок кривой, неправильный или сужается, то по каждой проблемной стороне нужно указывать расстояние вначале и в конце до границу ЗУ.

Также указание севера и юга является обязательным. Мы указываем еще коэффициент застройки, поэтажную площадь, пятно и кол-во этажей.

❕ @investschi – сохрани!

❕ «Какие компетенции развиваются, занимаясь землей?» – сидел на досуге размышлял..

И вот к каким выводам пришел:

1. Юридическая составляющая – я бы сказал, что эта компетенция бустит сильнее остальных, причем быстро и широким строем, с нуля научишься и читать договоры и понимать суть, видеть слабые стороны, понимать, как себя страховать, искать лазейки, на что нельзя соглашаться, что принципиально, а что нет.

2. Кадастровая и градостроительная составляющая – начинаешь ориентироваться в ЗОУИТ, что можно, что нельзя, что существенно, что не существенно, что пройдет одобрение в банке, что нет, где можно прирезать, где разделить, где склеить, как лучше размежевать, а где сменить ВРИ, быстро читаешь ГПЗУ, ПЗЗ, территориальные зоны, тонкие моменты по застройке, отступам, проездам, деревьям, пожарным разворотам, сервитутам и тд.

3. Инвесторская составляющая – помогает отличить проект, который тебе интересен от проекта, который тебе принесет деньги. Ограждает от втягивания в движухи ради движухи. Учит правильно структурировать сделки и проводить их безопасно для всех сторон, делить риски и ответственность.

4. Предпринимательская составляющая – учит делегировать, резать косты, оптимизировать, увеличивать доходность, делать практически всю работу чужими руками, но контролировать процессы, искать простые решения сложных вещей.

5. Любознательность – иногда тестируются гипотезы на несущественном объеме просто ради понимания, а так можно? Протестированная мысль на малом объеме может принести миллионы в случае положительного результата, если ее перенести на большой проект.

6. Коммуникабельность – приходится общаться. У меня эта сторона была слабой до блога, но развилась, сейчас уже ок. Коммуницировать приходится постоянно, часто с незнакомыми людьми, искать общие точки, понимать потребности, искать решения. Помогать друг другу, делом и словом. Просто так.

7. Публичность – не для всех, но в моем случае да, ни раз говорил, что у нас огромная помощь и поддержка всегда приходит из канала, это в основном про компетенции, про умных людей, про невероятных профессионалов. Очень приятно понимать, что наши проблемы уже 10 раз кто-то проходил и этот кто-то с 95% вероятностью читает тебя в канале и не против поделиться опытом.

8. Рассуждать на эту тему можно много и всего не перечислить, что получаешь от погружения в сферу в виде прямых и косвенных бонусов. Упомянул лишь то, что пришло в голову за несколько минут рассуждений «в стол», пожалуй, главное, что получаешь – огромный жизненный опыт в очень сжатые сроки.

Пожалуй, главный вывод – занимаясь землей, вы учитесь жить, становясь умнее, опытнее и мудрее с пониманием себя, людей и причинно-следственных связей в этом сложном, но простом мире.

❕ @investschi – подпишись!

В чем логика действий ЦБ? – мои рассуждения на эту тему.

🔹ЦБ повышает ставку, чтобы затормозить инфляцию, но это не работает, потому что активно работает станок. Первый удар.

🔹Печатный станок производит деньги, которые ничем не обеспечены, ведь деньги нужны для покрытия расходов армии.

🔹Военная промышленность получив кучу денег платит большие з/п специалистам на предприятиях, влезает рукой на рынок труда и ломает его, чтобы забить 3 смены на заводах, специалисты получают военные деньги и тратят в магазинах. Другие компании повышают зарплаты, чтобы конкурировать. Товаров больше не становится, но становится больше денег в обороте. Второй удар.

🔹ВПК подтягивает за собой все смежные отрасли, у которых ввиду увеличившегося спроса, не хватает кадров – вновь рост з/п.

🔹Товары и услуги дорожают сразу следом и мы уходим на новый цикл увеличения цен.

Риторический вопрос: смысл развивать производство, вкладывать в основной капитал, когда деньги на депозите приносят столько же, если не больше и сразу? – Это большая проблема, люди не двигают экономику, не развивают ее, они просто умножают капитал на счетах.

❗️Представьте, 60 триллионов лежат на вкладах физиков (это все деньги заработанные РФ за 2 года), а сколько еще у юрлиц и на фондовом рынке в консервативных инструментах с сопоставимой доходностью?

Куда эти деньги пойдут, когда ставку начнут снижать? – В недвижимость. И вот тогда пружина разожмется по-настоящему. Я думаю, что цены могут вырасти в 2 раза легко. Есть отложенный спрос.

Далее, в Москве раньше выдавали в первый год службы по контракту меньше, чем сейчас в 2 раза. Сейчас выдают в первый год службы 5 млн. рублей. Много? Если речь о твоей жизни, то нет, но это третий удар по инфляции.

Также начали выдавать ипотеки под 2% участникам СВО. Это поддержит застройщиков какое-то время, но не долго и опять же – это государственные напечатанные деньги, так что косвенно, но вновь увеличивает инфляцию. Четвертый удар. Плюс не забываем все наши другие льготные ипотеки.

❗️Главный вопрос: в чем состоит логика действий ЦБ? – Я думаю, ЦБ делает максимум для того, чтобы замедлить инфляцию в моменте и поддержать население, ведь «дорогая ипотека лучше, чем дорогие продукты в магазинах».

Но план проще, все действия, как мне видится, нацелены на то, чтобы дождаться «паузы»: либо окончания войны, либо заморозки, либо перемирия, когда деньги будут печаться меньшими темпами и у автомобиля «Россия» включится ABS, а ситуацией можно будет управлять, потому что сейчас мы с выключенными системами безопасности пытаемся жить, забывая о том, что страна в состоянии войны.

То есть, проблему не решают, потому что если ее решать как положено, то больно будет всем, например деньги не раздавать за службу, а объявить мобилизацию. Начнется еще более дикая нехватка кадров, целые отрасли будут рушится, так что сейчас ЦБ и правительство выбирают из двух зол меньшее и методы их гуманны.

Инфляция не остановится, пока идет война. Чудес не бывает. Деньги на войну не зарабатывают, а печатают. Ставка ЦБ и рост цен – это меньшее из того, как мы можем прочувствовать, что за окном война.

❕Подписывайся @investschi

ЭДО – электронный документооборот для бизнеса.

Зачем? Чтобы бесконечно не носиться с бумажными документами существует ЭДО.

Операторы ЭДО проходят аккредитацию в ФНС, проверяют абонентов, обеспечивают юридическую значимость, проверяют действительность сертификатов, осуществляют техническую поддержку и хранение документов.

На мой взгляд – это надежнее, чем бумага (не потеряешь, подписал ЭЦП точно тот, кому принадлежит сертификат). В основном ЭДО нужен для документов, актов, УПД и прочего, чтобы отчитаться в ФНС.

Очень удобная и крутая штука!

Пример использования: отчетные документы каждый месяц можно получать почтой России от Авито и ЦИАН о потраченных средствах внутри сервиса, чтобы снизить налоговую базу, а можно формировать удаленно с ЭДО.

Мы используем ЭДО от Контур.ДиаДок – бесплатная версия на входящие документы.

❕ Сохраняй @investschi

✅ Запоминаем результаты! – пришел ответ из Росреестра.

Чтобы понять, что к чему – прочитайте тегнутый пост.

1. Москва – бесплатная смена ВРИ в рамках основных.

2. Московская область – платно на всех ВРИ подразумевающих строительство, даже с ЛПХ на ИЖС все-равно платно, хотя они оба про строительство.

Какие выводы можно сделать?

❕ Покупая участок в Московской области, отдавайте отчет, что смена ВРИ будет платной.

❕ В новом ВРИ кадастровая может быть ниже, чем в предыдущем и тогда сумма оплаты за смену ВРИ будет считаться от новой КС, а не от разницы между КС2 и КС1.

Напоминаю: мне за 5 соток из ЛПХ в ИЖС насчитали 225.000₽

Отрицательный результат – тоже результат. Принимаем правила и едем дальше. Тут все ясно!

Остается последняя лазейка, которую нужно проверить, прикреплю ее в комментариях.

❕ @investschi – подпишись!

⭐️ Возврат денег из министерства имущества Московской области

Пошаговый план:

1. Заполнить заявление на возврат и подписать его;
2. Прикрепить свой паспорт;
3. Прикрепить платежное поручение;
4. Для уверенности прикрепил их ответы на предыдущие сообщения с ссылками на номера заявлений по расчеты платы за смену ВРИ.

Куда отправлять? [email protected]

5 документов, чтобы вернуть деньги. Это продолжение истории, где отказался от смены ВРИ путем приостановки процедуры в РР.

А перед этим отправил еще и обращение с просьбой разъяснить, как деньги вернуть + ответ 2 раза по 30 дней, но вот так нарабатывается опыт, коллеги, а потом хоп и ты профессионал.. Ожидаю поступления в общем. Ситуация похожа на строение зубов и челюсти у щуки. Внутрь пища проходит легко, а назад нет.

P.s. ваша ситуация может быть иной, но принцип возврата тот же.

Ссылка на образец заявления

❕ Сохраняй @investschi

Есть ли у кого-то опыт продвижения и продажи единичных земельных участков в крупных городах..

✍️ через связку: сайт + директ?

Не совсем понимаю, как настроить рекламу, когда продаешь точечно 1 участок в этой локации, а не коттеджный поселок. Хотелось бы иметь надежную связку, которую включил и получаешь заявки дешевле, чем с площадок.

Как продавать КП через директ понятно, как продавать точечную локацию в деревне – не совсем. Стоит ли в это ввязываться – тоже.

Если с покупкой участков сейчас вопросов нет и трафика много, то с продажей конечно есть пробелы. Поделитесь опытом, если есть, что сказать в этом отношении.

❕ @investschi

💙 Пользовался ли кто-то, друзья? Насколько удобная штука?

cian.ru/sdelka

PropTech шагает в сферу недвижимости. Надеюсь в ближайшие годы станет гораздо удобнее в части проведения сделок и что самое главное – люди начнут доверять. Как через приложение заправиться на заправке – такой примерно должен быть уровень доверия к сделкам через приложение ЦИАН или Домклик

Состоялась инвест-баня №4

Удивительно, что в короткий промежуток времени найти свободные места во многих банях уже большая проблема.

Протестировали «Алексеевские бани» в Подольске. Тут самая большая парная в России. Пар неплохой и нарастающий, есть хамам, купели горячие и теплые, ледяные ведра ополоснуться. Большая территория, просторно, есть первый и высший разряд. В целом дорого-богато.

Из минусов: раздеваются все у стола. В «Усачевских» есть раздевалка, как-то привычнее 😁

На встречу доехали 8 человек, неплохо, если хотите с нами 1 раз в месяц ходить в баню в Москве и просто общаться – welcome.

✍️ @konyakhinz

💚 Две новости:

1. +2,4 трлн. выкидывают в семейную ипотеку;

2. Нет лимитов закрепленных за банками, все будут выдавать столько сколько смогут.

Лимит поднимается с нынешних 6,25 до 8,65 трлн. на 2025 год.

Рассказать, что такое японский подход? Лет 7 назад узнал от Ирины Хакамады.

Всего 20 секунд видео, а использую постоянно на протяжении уже 7 лет.

Например..

Я насчитал уже 20 загруженных документов в личном кабинете М2 от ВТБ – продажа ЗУ с подрядом под семейную ипотеку. Уверен, что это не предел. Но так или иначе, спокойно делаем еще шаг.

🇯🇵 Японский подход @investschi

❕ Кто-то боится покупать участки с ЗОУИТ от ЛЭП, у кого-то руки трясутся от прибрежной и водоохранной зоны, затопления и подтопления… но мало, кто понимает, что зачастую ЗОУИТ – это и есть ваша сверх-прибыль.

Поясню: там где обычные люди отказываются от покупки – мы углубляемся, пробуем посадить дома, отрезать неликвид, сделать на него дисконт, встать ниже рынка в локации, собрать трафик и распределить его на другие ЗУ по рынку – только этот совет уже поможет заработать миллионы.

Мы спокойно получаем разрешительные документы и продаем, например такое: соседи промка – фабрика, граничит участок с контейнерной площадкой под вывоз мусора, вдоль – ГРС с охранной зоной на участке, ну и вишенка – из окон виден громоотвод ГРС, а напротив просто поле.

Я конечно краски сгустил, но помимо того, что участок продался, он еще привел клиента на другой участок. По итогу: казалось бы неликвид, но 2 продажи. А почему? – Локация.

Не все так однозначно. Последние могут быть первыми. ЗОУИТ – это то, с чем просто нужно учиться работать, а не отказываться сразу.

❕Полезно? Сохраняй @investschi

P.s. в этом примере получено уведомление на строительство – уже начинают стройку.

📹 Иногда мы снимаем для досок объявлений вот такие видео 360°.

Согласен, что это не так красиво, как разные ракурсы, окрестности и высота пролета с коптера, но мы же в Москве, у нас за коптер можно и присесть ненадолго, во-первых.

Во-вторых, глушилки, а в-третьих, не всегда это финансово и по времени оправданно. Такой вот хак.

❕Полезно? Сохраняй @investschi

P.s. есть другой пример, который тестирую, на нем рассказываю о самом участке. Набираем 70 🔥 и его тоже выкладываю.

Консультация в Департаменте природопользования и окружающей среды г.Москвы

Мало законов Москвы, вырубка деревьев и растительности дополнительно регламентируется отдельным департаментом.

Тема: «можно ли рубить деревья в Москве на участках в собственности и в аренде?»

Если коротко – нельзя, нужен порубочный билет. Не важно в собственности или в аренде ЗУ. Законодательство и разъяснения так составлены и можно было предположить, что уведомление о планируемом строительстве дают право на вырубку при ИЖС, но..

Уведомление – это уведомительный порядок, а не разрешительный, поэтому полученный акцепт НЕ относится к разрешению на вырубку.

Делаем дендроплан и перечетную ведомость. Штраф срабатывает КоАП 4500₽, других компенсаций для ФЛ не предусмотрено. Штраф будет, если есть жалобы. Автоматически проверок не делают. Срок исковой давности 1 год. Штрафы для юрлиц иные. Если не ИЖС, то тоже больно.

Коротко, сжато, самая суть.

❕ Сохраняй @investschi

📑 Про закрывающие документы при ИП на УСН (доход- расход)

В зависимости от того, кто ваш контрагент и что заказываете, например товар или услугу, будет разный набор закрывающих документов для налоговой.

Удивляет, что для подписчиков – это просто новый пост, а ты уже успел выстрадать кровью и переплатить за косяки 😅

Как было бы славно учиться на чужих ошибках, но к сожалению так не работает. Вернее не доходчиво работает ✖️➗😅

❕ Сохраняй @investschi

Налоги. Порекомендуйте бухгалтера по земле / флиппингу, кто работает и доволен, коллеги.

УСН (доход - расход)

В личные сообщения: @konyakhinz

🅰️ Почти дистанционная сделка

До сегодняшнего дня не доводилось продавать в ипотеку Альфа-Банка.

1. Согласования в Альфа-Банке долгие от задатка до сделки 2 месяца, конечно ждем всегда практически подрядчика, но, а у кого сейчас все гладко?;

2. Если продаете от ИП, деньги должны прийти на ИП, если продаете как ФЛ, то деньги должны прийти на ФЛ. ИП –> ФЛ нельзя, аккредитив не раскроют;

3. Любой чих и объект слетает на переодобрение, где дополнительно апсейлят и навязывают доп.страховки;

4. Сделку назначили в офисе, возникли нюансы, выпустили ЭЦП, разошлись по домам и на следующий день подписали все онлайн за 1 минуту. Очень удобно.

В качестве цифровой подписи использовалось УКЭП и Sign.Me

Надеюсь, что лидеры рынка, т.е. банки начнут популяризировать дистанционные сделки и это будет обычной нормой!

@investschi

❤️ Лимиты по семейке до поступления новых 350 млрд.

В прошлый раз лимит закончился за неделю, но и стояло всё месяц, т.е. накопился отложенный спрос, поэтому и быстрый расход.

В этот раз, поработаем подольше. Возможно хватит с учетом палок в колеса до конца 2024. Деньги перераспределят на этой неделе.

🚩 В чем проблема участков в ужасном состоянии?

Проблема банальна – они настолько ужасны, что приходится тратить месяц, а то и два на то, чтобы устранить дефекты.

🔹 Во-первых, погода – это всегда лотерея, она всегда вносит коррективы, во-вторых, никто не дочка миллиардера, чтобы завозить всепогодную «гусянку» на ИЖС а-ля 10 соток, в-третьих, работы реально может быть много, в-четвертых, Москва слишком большая, где у тебя было всё, как по маслу, и ты переложил опыт на новую локацию.. там уже это не работает.

🔹 Рассказывал как-то, когда мы заходим в локацию, какой бы там п*здец не был – встаем в продажу, ловим заявки и щупаем аудиторию. Естественно, когда на участке даже фото нормально сделать не получается – цена минимальная.

🔹 Далее, по-ходу продвижения работ, мы как правило, делаем еще фотографии, т.к. всё-равно прораб на участке и снимает контент для рабочих чатов. Обновляемся этими фото на досках и поднимаем цену. Чем лучше участок, тем выше цена и тем больше расходов мы несем.

Пример: на одном участке в Москве мы начали с цены 800 за сотку, а доросли до 1,25 млн., на другом стартовали с 750, а сейчас уже 900. Но что вы думаете?

Нет почти никогда сделок по минимальной цене. Люди готовы платить, но не ковыряться в дерьме самостоятельно. Даже, если можно купить еще один участок на разницу, но подальше.

Беда в том, что в проблемных визуально участках практически НЕ встречаются быстрые сделки.

❕ Подписывайтесь: @investschi и ставьте реакции, если полезно

⭐️ #КЕЙС: не скажу, что свежий, но и почти не рассказывал о нем

Заходили в торги со стратегией, «если и брать, то только с повышением на чуть».. просчет таргета и победа 🙌 – это был тест далекой и недорогой локации с ценой в диапазоне 280-350 т.р./сотка. Был расчет, что людям интересна земля в Москве в нарезке от 3 до 6 соток (1-2 млн.)

Выход в продажу по рынку результатов не дал, штучные звонки с таблички на участке, но звонки с оффлайн почему-то никогда не перетекали в сделки, включали рекламу на максимум, хорошие фото и видео – бестолку.

Оценка была ок, но в локации появились объявления ниже, чем были на момент торгов, неприятно, но терпимо, причем наше снижение в цене не приводило к увеличению звонков. Демпинг, очень много конкурентов, очень много стройки вокруг, развивающаяся локация.

❓ Как вышли из ситуации? И как поступили бы сейчас?

1. Мы обменяли этот участок по рынку на другой участок с дисконтом, но доплатой.

2. Как поступили бы сейчас в лоб не скажу, не готов публично выводить, но намекну: уронили бы цену, а заработали бы не совсем очевидно. Вчера появилась возможность «ронять» зависшие участки и затрагивать несколько иной сегмент аудитории.

Отчасти – это симбиоз из того, что сказал на встрече в ресторане в Москве @vzemly и появившейся возможности. Мэтч есть – осталось подтвердить практикой.

Вложено: 2.630.000₽
Цикл: 2 мес. 3 недели
ROI: 234% годовых
Заработано: +1.469.779₽
Проектная маржа: 56%

❕ Подписывайся: @investschi и ставьте реакции, если полезно.

Вчера в чате партнер прислал пост – не могу не поделиться.

Во-первых, источник: – это промка, стройка ГАБов и не только, но та же тенденция в ИЖС.

🔹 Дальше, со слов автора, как говорится, почти прямая речь.
…
«В основе цены – себестоимость, которая состоит из стройки + земли + ТУ + налогов + стоимость денег + маржи девелопера.

Стоимость стройки по версии NF group ₽67.400/м2 без НДС. Земля в хорошем месте стоит от 0,5 до 1 млн. за сотку, нас интересует до 20 км от МКАД. Но в земле нюанс – её нет)). Если заложим ₽20.000/м2 думаю не ошибемся, даже хорошо.

Считаем коммуникации, если все правильно делать, то наверное уложимся в ₽10.000/м2, нужно электричество, вода, канализация, газ, ливневка.

Экономика: 67.400 + 20.000 + 10.000 = ₽97.400 – это без НДС 🤔, добавляем НДС х 1,2 и себестоимость уже ₽116.880/м2. А теперь самая интересное – стоимость денег. При ставке 21% банки дадут не ниже 25-26% на проект.

Девелопмент – это многослойное финансирование и на старте риски выше, поэтому часть денег 30% и больше, а если брать WACC (средняя стоимость денег в проекте), то сейчас это 28% скорее всего.

Умножаем себестоимость на 1.28 при условии что за год продадим, так проще объяснить: 116.880 * 1.28 = ₽149.606/м2 получаем себестоимость склада формата лайтиндастриал.

Ещё маржа девелопера, которая зависит от рынка, ставок, качества продукта, локации и.. жадности. Обычно 30%, т.к. внутри девелопера есть затраты на менеджмент, а специалисты стоят дорого.

Не забываем про реформу налоговую 2025 – это плюс к себестоимости материалов и услуг, т.к. даже ИП придётся платить НДС, если 60+ млн. выручка.

Когда ЦБ начнет снижать ключ, случится V-образный разворот и цены взлетят сильнее, чем сейчас ставка депозита.

Мое мнение, сейчас надо покупать»

Коллеги, требуется 10.95 млн. рублей на задатки под торги 178ФЗ – есть 6 ЗУ, которые интересны в разных локациях Москвы и МО

С высокой долей вероятности победим в некоторых лотах и разместим капитал. Недвижимость оформляем на вас. Математика просчитана, осмотры произведены. Отсечки есть. Важно понимать, какая сумма на руках, чтобы не купить больше, чем сможем унести, но 20 млн. разместим, высокая вероятность. Можно несколько чел.

Пишите в личные сообщения, кому это будет интересно @konyakhinz – один цикл пройдем и сможем постоянно капитал ваш перекладывать из объекта в объект.

Прошел почти год и есть, что сказать дополнительно.

🔗 Статистика поиска Яндекса о покупке земельного участка по одному горячему запросу

Главное: Москва и МО строится круглый год. Да, есть краткосрочный всплеск весной, а дальше стабильный понятный и прогнозируемый интерес до конца октября со снижением на ноябрь и декабрь, с середины января спрос растет. Сейчас мы вошли в фазу самого низкого спроса в году.

В 2023, главные выводы написал верные, на данный момент, все подтвердилось на практике.

P.s.: спрос зимой падает, но не в ноль. Продажи будут, была бы ипотека 😂

@investschi

В текущих реалиях как-то так 😅, сделка планируется ипотечная.

Ждем..

Альтернатива инвесторам под участки с торгов по 178-ФЗ

Идея пришла во время мини-поездки, все-таки важно перезагружаться – больше приходит неочевидных идей.

Наш случай: есть победа на торгах, но нет денег, потому что все деньги зависли в банках..

Привлекать инвестора за 50% от прибыли слишком дорого получается, прибегать к фиксированному % обсуждаемо, но вот какая еще мысль пришла..

Сроки после победы 178-ФЗ:

10 дней на апелляцию;
30 дней на подпись;
30 раб. дней на оплату;
30 раб. дней пени;
30 дней с уведомления до расторжения договора.

Ставка для расчета пени 1/365 двухкратный ставки ЦБ.

Фактически, имея задаток, есть 160 календарных дней на оплату участка: из них только 75 дней по ставке на сегодня 42% годовых (❗️посуточно), остальной срок бесплатно + возможность оплачивать сразу, как появляются лишние деньги и уменьшать неустойку.

Что можно с этим сделать: например, клиента найти на участок и его деньгами выкупить или найти более дешевые деньги.

Это как бы альтернатива кредитного плеча, если что.

P.s.: первые 90 дн., деньги можно завести на брокерский счет, например $SBMM и получать доходность на уровне ставки ЦБ с быстрым выводом. Это компенсация % просрочки.

@investschi

🥶 Что делать с участками зимой?

См: https://t.me/investschi/s/61

За окном осень, работу на земле планировать сложно, выполнять бюджетно – практически нереально и скоро наступит зима, выпадет снег. Вы готовы?

Наша модель почти не отличается от того, что обычно делаем: ищем дисконт, осмотры, отслеживаем торги, совещаемся, анализируем, ставим таргеты, межуем, одобряем прирезки, меняем ВРИ и тд., но в чем ключевое отличие?

Мы покупаем землю, которая внешне имеет признаки продаваемости без вложений, в том числе зимой и без дополнительных манипуляций, за счет переупаковки, нарезки на меньшие площади, цены и других бонусов.

Некоторые принципы банальны и могут казаться очевидными, но главное не забывать, что самое сложное – понять, как всё просто.

@investschi

🚧 Как отсыпать дорогу к участку бюджетно, чтобы она оставалась в нормальном состоянии сквозь года?

Слой, пирог и цена вопроса. Сохрани, чтобы не потерять.

stories: https://t.me/investschi/s/55

🔥 Инвест-баня, выезд №3

Кто-то строит коттеджные поселки, кто-то формирует землю, а кто-то переводит и меняет ее назначение, кто-то арендует и застраивает улицы домами, кто-то неликвид превращает в ликвид, кто-то флиппует старый фонд в экономе, а кто-то исключительно в премиум-сегменте, кто-то в ИЖС, а кто-то распечатывает горизонты в рекреации – у всех свои наработки и стратегии.

А встречаемся мы, чтобы расширять кругозор и обмениваться мыслями. На фото не все, суммарно нас было 12 человек, осторожно надеюсь на дальнейшую тенденцию к росту.

Рад был всех видеть 🤝, а если у вас есть желание встречаться вживую и ходить в баню в Москве 1 раз в мес. – пишите @konyakhinz

Если есть один крупный инвестор на участки – напишите мне, не менее 20 млн. готовый разместить в земле.

@konyakhinz

Теперь минимальный первоначальный взнос составляет 50,1%. Выдача кредита по льготным программам при первоначальном взносе менее 50,1% доступна только при субсидии от физ.лица (Своя ставка) или при покупке недвижимости от юридического лица с субсидированием.

От менеджера Сбербанка 🙃

Вашего тренера и тут и там показывают 👋

@vzemly 🤝 @investschi

А правильно ли я понимаю, что у нас весной 2025 года выходят поправки в земельный кодекс о «неиспользуемых земельных участках» и могут теперь участки ИЖС и ЛПХ продавать с торгов?

Конечно, вроде как сначала предписание будет о невыполнении одного из критериев разработанных правительством (стройка, борьба с сорняками и тд.), потом штраф и если нет, то вывод на торги, продают, а деньги переводят собственнику за вычетом комиссии организатора торгов.

1. Интересно, какую сделают комиссию организатора вот таких торгов 😂, участки владельцам не нужны, я сомневаюсь, что гос-во откажется заработать и напрямую и косвенно здесь (площадки ж будут реализовывать государственные);

2. Государство вводит в оборот новые миллиарды рублей, которые просто лежали под ногами – ход правильный в целом. Не включая станок. Речь о тысячах гектаров ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП и тд.;

3. У инвесторов будет больше выбора, по идее цены перестанут так разгонять, предложения больше, а спроса из-за ставки ЦБ уж не больше точно.

4. У инвесторов так неликвид будет автоматически продаваться зависший, почему бы и нет с одной стороны 😂

@investschi

Ни одна сделка ипотечная не проходит ни в одном банке.

Как у вас? 😔

📌 Спрос на землю в 2024 вырос на 21% относительно лета 2023 года – такую статистику представили в Авито.

В разрезе всех участков ИЖС (+ все жилые ВРИ) составляет 61%, а вырос этот сегмент относительно 2023 на 16%. В среднем по России 1 сотка ИЖС стоит 221.000₽, а средняя цена участка 3,6 млн.

Касательно СНТ, доля 34% от всех запросов. В среднем 1 сотка стоит 140.000₽, а цена участка 2,5 млн., при этом рост спроса относительно 2023 составил 30%.

Получается, что на промышленные и прочие земли приходится всего 5% от всех запросов.

@investschi

🚘🏁 Про утилизационный сбор при ввозе зарубежных авто

1. Утиль-сбор призван получить доход в бюджет на утилизацию авто, когда срок его службы закончится;

2. Утилизационный сбор впервые начали обсуждать в 2012 г. из-за проблемы брошенных снятых с учета старых автомобилей на улицах (как часто такое видели, кстати?);

3. Сейчас коммерческий утиль на многие автомобили уже больше 1 млн. рублей, цена на машины внутри страны выросла и продолжит расти.

Допустим, вы привезли авто, оплатили утиль, проездили 30 лет, выставили на продажу – никто не покупает, хранить и обслуживать дороже, чем сама стоимость и принимаете решение о ликвидации.

Ваши действия? – Вы должны его снять с учета и на улице кинуть? Вы уже заплатили утиль при ввозе, а если идти утилить, то вы второй раз оплатите тоже самое.

Ощущение, что деньги заплатил, а услугу в итоге не получишь, окажут ее единичному количеству людей, кто реально кинет машину на улице и то потом получит штраф по VIN последний владелец 😂

Я понимаю, что в этом законе нет ничего адекватного, потому что он призван зарубежные бренды перевести в Россию, чтобы они создали тут производства, а население пересаживалось на авто сделанные в РФ, потому как на них утиль не распространяется, вернее его компенсируют из доходов утилизационного сбора.

По итогу за все платим мы. Мысли?

@investschi

После получения заключения об отсутствии культурного наследия, ДОМ.РФ сказал, что подпись главного управления не действительна 😂, я сам проверил – действительна.

Банк не реагировал больше суток. Сегодня вернулся и запросил согласовать в индивидуальном порядке в заключении фразу, что строительство согласовано 😂, а как его дописать, если это стандарт и заказывается через ГосУслуги?

Нашли вроде бы способ, но + 3-5 дней дополнительно уйдет, чтобы получить нужную формулировку. Я уже не знаю, какой следующий квест будет. Смешно конечно.

Не удивлюсь, если сделка развалится в итоге. Будем двигаться по 2 банкам сразу, что быстрее выгорит. Сбер vs. ДОМ.РФ

Мы изменили ВРИ в Москве бесплатно, кстати. Пост завтра 🤝

Касательно продажи участков с газовыми охранными зонами.

Первое, что мне дали понять – нерешаемых проблем, очевидно за деньги, не бывает.

Второе, в моем случае строение встает на участке с запасом около 1 метра, не доходя до газовой охранной зоны, тем не менее Сбербанк потребовал разрешение от МосОблГаза. После клиент ушел из Сбера в ДОМ.РФ и там это разрешение оказалось для них несущественным и главное – уведомление о строительстве.

Нарисовали схему, подали уведомление, позвонила мне Анжелика из администрации и говорит, что вроде все сходится, но если не правильно поставишь строение - на следующий этап не пропустим. Дополнительно указала, что если зона будет задета – потребуется документ от газовиков, что они не против и тогда введут, ну или полный пакет собирать и по дачной амнистии.

В общем, я к чему, формулировки, как на фото для Сбера достаточно. НЕ нужна топосъемка.

Такие вот дела, коллеги 🫡

Пример схемы для уведомления о будущем строительстве. Ее требуют сейчас многие банки для выдачи льготной ипотеки.

Из обязательного:

- обозначения сторон света;
- кадастровый номер;
- отступы от границ ЗУ, если границ больше 4-х, значит и отступов больше 4-х;
- условные обозначения.
- если граница не ровная, то отступ указывается дважды.

Такие дела 🫡

Как присвоить адрес дому?

Возможно, в разных регионах процесс отличается, но вот как работает у нас: рисуете схему расположение дома с отступами от всех границ земельного участка и указанием сторон света. Отправляете документ уведомлением о планируемом строительстве через ГосУслуги.

Если все окей и получаете одобрение, то автоматически запускается услуга присвоения адреса будущему строению, а также земельному участку. Самому делать ничего не нужно.

Сегодня не земля, сегодня ЖК

Ездим осматриваем потенциально интересные варианты новостроек.

❓Для тех, кто не в курсе или не понимает, как работает льготка:

Банк выдает семейную ипотеку под 6%, при этом рыночная – 15% и вот как раз эту разницу 9% государство банкам и компенсирует..

Конечно, закладывается ожидание по выдаче, но когда стандартную ипотеку из-за повышения ключа двигают с 15 до 20%, то приходится уже компенсировать не 9, а 14% разницы, ведь льготка так и осталась 6%.. получаем перерасход заложенного на год.

Так это устроено, а сейчас хотят повысить ставку по уже выданным кредитам, чтобы меньше было нагрузки на бюджет. Хз, почему не могут привязать ее к ключевой с условием компенсации, например не менее 50% разницы. Условно, 20% ставка – льготка 10%, 15% ставка – льготка 7,5%.

По новостям начали готовить население о пересмотре льготных уже выданных ипотек в сторону увеличения % в 2025 году.

В 2024 году все лимиты ушли не только на выдачу новых кредитов, но и на компенсацию разницы по старым уже выданным из-за неоднократного повышения ключевой ставки.

В частности поэтому лимиты быстрее и закончились. В любом случае, ставка высокая, спрос невелик, так или иначе, если не будет льготных программ новых – недвижимость подешевеет. Если будут – не подешевеет 😂🤝

Точечные акции от застройщиков уже есть. И даже не маркетинг с повышением и понижением цены.

Конечно, падение спроса отыграют уменьшением предложения 100%, но все-равно хорошие варианты будут регулярно проскакивать, важно следить, у кого стоит задача решить жилищный вопрос.

Но толи еще будет, коллеги 🔥

Клуб знакомств 30+ 😁

Вторая по счету инвест-баня прошла отлично. Будем продолжать традицию.

Подтягивайтесь тоже 😊

Завтра вечером идем в баню в Москве, кто желает – присоединяйтесь.

Писать: @konyakhinz

Забыл написать, о победе в торгах на прошлой неделе

В одних победили, во-вторых – вторые, ибо закончились деньги и дернули стоп-кран, так бы не исключено, что забрали, до отсечки еще тысяч 500 оставалось, а под инвестора брать с маржой 30% на цикл.. хз.

Такие новости. Цена вышла 900к за сотку и с видом на ЛЭП 😍