Инвесторские щи 🥘

Консультация в Департаменте природопользования и окружающей среды г.Москвы

Мало законов Москвы, вырубка деревьев и растительности дополнительно регламентируется отдельным департаментом.

Тема: «можно ли рубить деревья в Москве на участках в собственности и в аренде?»

Если коротко – нельзя, нужен порубочный билет. Не важно в собственности или в аренде ЗУ. Законодательство и разъяснения так составлены и можно было предположить, что уведомление о планируемом строительстве дают право на вырубку при ИЖС, но..

Уведомление – это уведомительный порядок, а не разрешительный, поэтому полученный акцепт НЕ относится к разрешению на вырубку.

Делаем дендроплан и перечетную ведомость. Штраф срабатывает КоАП 4500₽, других компенсаций для ФЛ не предусмотрено. Штраф будет, если есть жалобы. Автоматически проверок не делают. Срок исковой давности 1 год. Штрафы для юрлиц иные. Если не ИЖС, то тоже больно.

Коротко, сжато, самая суть.

❕ Сохраняй @investschi

📑 Про закрывающие документы при ИП на УСН (доход- расход)

В зависимости от того, кто ваш контрагент и что заказываете, например товар или услугу, будет разный набор закрывающих документов для налоговой.

Удивляет, что для подписчиков – это просто новый пост, а ты уже успел выстрадать кровью и переплатить за косяки 😅

Как было бы славно учиться на чужих ошибках, но к сожалению так не работает. Вернее не доходчиво работает ✖️➗😅

❕ Сохраняй @investschi

Налоги. Порекомендуйте бухгалтера по земле / флиппингу, кто работает и доволен, коллеги.

УСН (доход - расход)

В личные сообщения: @konyakhinz

🅰️ Почти дистанционная сделка

До сегодняшнего дня не доводилось продавать в ипотеку Альфа-Банка.

1. Согласования в Альфа-Банке долгие от задатка до сделки 2 месяца, конечно ждем всегда практически подрядчика, но, а у кого сейчас все гладко?;

2. Если продаете от ИП, деньги должны прийти на ИП, если продаете как ФЛ, то деньги должны прийти на ФЛ. ИП –> ФЛ нельзя, аккредитив не раскроют;

3. Любой чих и объект слетает на переодобрение, где дополнительно апсейлят и навязывают доп.страховки;

4. Сделку назначили в офисе, возникли нюансы, выпустили ЭЦП, разошлись по домам и на следующий день подписали все онлайн за 1 минуту. Очень удобно.

В качестве цифровой подписи использовалось УКЭП и Sign.Me

Надеюсь, что лидеры рынка, т.е. банки начнут популяризировать дистанционные сделки и это будет обычной нормой!

@investschi

❤️ Лимиты по семейке до поступления новых 350 млрд.

В прошлый раз лимит закончился за неделю, но и стояло всё месяц, т.е. накопился отложенный спрос, поэтому и быстрый расход.

В этот раз, поработаем подольше. Возможно хватит с учетом палок в колеса до конца 2024. Деньги перераспределят на этой неделе.

🚩 В чем проблема участков в ужасном состоянии?

Проблема банальна – они настолько ужасны, что приходится тратить месяц, а то и два на то, чтобы устранить дефекты.

🔹 Во-первых, погода – это всегда лотерея, она всегда вносит коррективы, во-вторых, никто не дочка миллиардера, чтобы завозить всепогодную «гусянку» на ИЖС а-ля 10 соток, в-третьих, работы реально может быть много, в-четвертых, Москва слишком большая, где у тебя было всё, как по маслу, и ты переложил опыт на новую локацию.. там уже это не работает.

🔹 Рассказывал как-то, когда мы заходим в локацию, какой бы там п*здец не был – встаем в продажу, ловим заявки и щупаем аудиторию. Естественно, когда на участке даже фото нормально сделать не получается – цена минимальная.

🔹 Далее, по-ходу продвижения работ, мы как правило, делаем еще фотографии, т.к. всё-равно прораб на участке и снимает контент для рабочих чатов. Обновляемся этими фото на досках и поднимаем цену. Чем лучше участок, тем выше цена и тем больше расходов мы несем.

Пример: на одном участке в Москве мы начали с цены 800 за сотку, а доросли до 1,25 млн., на другом стартовали с 750, а сейчас уже 900. Но что вы думаете?

Нет почти никогда сделок по минимальной цене. Люди готовы платить, но не ковыряться в дерьме самостоятельно. Даже, если можно купить еще один участок на разницу, но подальше.

Беда в том, что в проблемных визуально участках практически НЕ встречаются быстрые сделки.

❕ Подписывайтесь: @investschi и ставьте реакции, если полезно

⭐️ #КЕЙС: не скажу, что свежий, но и почти не рассказывал о нем

Заходили в торги со стратегией, «если и брать, то только с повышением на чуть».. просчет таргета и победа 🙌 – это был тест далекой и недорогой локации с ценой в диапазоне 280-350 т.р./сотка. Был расчет, что людям интересна земля в Москве в нарезке от 3 до 6 соток (1-2 млн.)

Выход в продажу по рынку результатов не дал, штучные звонки с таблички на участке, но звонки с оффлайн почему-то никогда не перетекали в сделки, включали рекламу на максимум, хорошие фото и видео – бестолку.

Оценка была ок, но в локации появились объявления ниже, чем были на момент торгов, неприятно, но терпимо, причем наше снижение в цене не приводило к увеличению звонков. Демпинг, очень много конкурентов, очень много стройки вокруг, развивающаяся локация.

❓ Как вышли из ситуации? И как поступили бы сейчас?

1. Мы обменяли этот участок по рынку на другой участок с дисконтом, но доплатой.

2. Как поступили бы сейчас в лоб не скажу, не готов публично выводить, но намекну: уронили бы цену, а заработали бы не совсем очевидно. Вчера появилась возможность «ронять» зависшие участки и затрагивать несколько иной сегмент аудитории.

Отчасти – это симбиоз из того, что сказал на встрече в ресторане в Москве @vzemly и появившейся возможности. Мэтч есть – осталось подтвердить практикой.

Вложено: 2.630.000₽
Цикл: 2 мес. 3 недели
ROI: 234% годовых
Заработано: +1.469.779₽
Проектная маржа: 56%

❕ Подписывайся: @investschi и ставьте реакции, если полезно.

Вчера в чате партнер прислал пост – не могу не поделиться.

Во-первых, источник: – это промка, стройка ГАБов и не только, но та же тенденция в ИЖС.

🔹 Дальше, со слов автора, как говорится, почти прямая речь.
…
«В основе цены – себестоимость, которая состоит из стройки + земли + ТУ + налогов + стоимость денег + маржи девелопера.

Стоимость стройки по версии NF group ₽67.400/м2 без НДС. Земля в хорошем месте стоит от 0,5 до 1 млн. за сотку, нас интересует до 20 км от МКАД. Но в земле нюанс – её нет)). Если заложим ₽20.000/м2 думаю не ошибемся, даже хорошо.

Считаем коммуникации, если все правильно делать, то наверное уложимся в ₽10.000/м2, нужно электричество, вода, канализация, газ, ливневка.

Экономика: 67.400 + 20.000 + 10.000 = ₽97.400 – это без НДС 🤔, добавляем НДС х 1,2 и себестоимость уже ₽116.880/м2. А теперь самая интересное – стоимость денег. При ставке 21% банки дадут не ниже 25-26% на проект.

Девелопмент – это многослойное финансирование и на старте риски выше, поэтому часть денег 30% и больше, а если брать WACC (средняя стоимость денег в проекте), то сейчас это 28% скорее всего.

Умножаем себестоимость на 1.28 при условии что за год продадим, так проще объяснить: 116.880 * 1.28 = ₽149.606/м2 получаем себестоимость склада формата лайтиндастриал.

Ещё маржа девелопера, которая зависит от рынка, ставок, качества продукта, локации и.. жадности. Обычно 30%, т.к. внутри девелопера есть затраты на менеджмент, а специалисты стоят дорого.

Не забываем про реформу налоговую 2025 – это плюс к себестоимости материалов и услуг, т.к. даже ИП придётся платить НДС, если 60+ млн. выручка.

Когда ЦБ начнет снижать ключ, случится V-образный разворот и цены взлетят сильнее, чем сейчас ставка депозита.

Мое мнение, сейчас надо покупать»

Коллеги, требуется 10.95 млн. рублей на задатки под торги 178ФЗ – есть 6 ЗУ, которые интересны в разных локациях Москвы и МО

С высокой долей вероятности победим в некоторых лотах и разместим капитал. Недвижимость оформляем на вас. Математика просчитана, осмотры произведены. Отсечки есть. Важно понимать, какая сумма на руках, чтобы не купить больше, чем сможем унести, но 20 млн. разместим, высокая вероятность. Можно несколько чел.

Пишите в личные сообщения, кому это будет интересно @konyakhinz – один цикл пройдем и сможем постоянно капитал ваш перекладывать из объекта в объект.

Прошел почти год и есть, что сказать дополнительно.

🔗 Статистика поиска Яндекса о покупке земельного участка по одному горячему запросу

Главное: Москва и МО строится круглый год. Да, есть краткосрочный всплеск весной, а дальше стабильный понятный и прогнозируемый интерес до конца октября со снижением на ноябрь и декабрь, с середины января спрос растет. Сейчас мы вошли в фазу самого низкого спроса в году.

В 2023, главные выводы написал верные, на данный момент, все подтвердилось на практике.

P.s.: спрос зимой падает, но не в ноль. Продажи будут, была бы ипотека 😂

@investschi

В текущих реалиях как-то так 😅, сделка планируется ипотечная.

Ждем..

Альтернатива инвесторам под участки с торгов по 178-ФЗ

Идея пришла во время мини-поездки, все-таки важно перезагружаться – больше приходит неочевидных идей.

Наш случай: есть победа на торгах, но нет денег, потому что все деньги зависли в банках..

Привлекать инвестора за 50% от прибыли слишком дорого получается, прибегать к фиксированному % обсуждаемо, но вот какая еще мысль пришла..

Сроки после победы 178-ФЗ:

10 дней на апелляцию;
30 дней на подпись;
30 раб. дней на оплату;
30 раб. дней пени;
30 дней с уведомления до расторжения договора.

Ставка для расчета пени 1/365 двухкратный ставки ЦБ.

Фактически, имея задаток, есть 160 календарных дней на оплату участка: из них только 75 дней по ставке на сегодня 42% годовых (❗️посуточно), остальной срок бесплатно + возможность оплачивать сразу, как появляются лишние деньги и уменьшать неустойку.

Что можно с этим сделать: например, клиента найти на участок и его деньгами выкупить или найти более дешевые деньги.

Это как бы альтернатива кредитного плеча, если что.

P.s.: первые 90 дн., деньги можно завести на брокерский счет, например $SBMM и получать доходность на уровне ставки ЦБ с быстрым выводом. Это компенсация % просрочки.

@investschi

🥶 Что делать с участками зимой?

См: https://t.me/investschi/s/61

За окном осень, работу на земле планировать сложно, выполнять бюджетно – практически нереально и скоро наступит зима, выпадет снег. Вы готовы?

Наша модель почти не отличается от того, что обычно делаем: ищем дисконт, осмотры, отслеживаем торги, совещаемся, анализируем, ставим таргеты, межуем, одобряем прирезки, меняем ВРИ и тд., но в чем ключевое отличие?

Мы покупаем землю, которая внешне имеет признаки продаваемости без вложений, в том числе зимой и без дополнительных манипуляций, за счет переупаковки, нарезки на меньшие площади, цены и других бонусов.

Некоторые принципы банальны и могут казаться очевидными, но главное не забывать, что самое сложное – понять, как всё просто.

@investschi

🚧 Как отсыпать дорогу к участку бюджетно, чтобы она оставалась в нормальном состоянии сквозь года?

Слой, пирог и цена вопроса. Сохрани, чтобы не потерять.

stories: https://t.me/investschi/s/55

🔥 Инвест-баня, выезд №3

Кто-то строит коттеджные поселки, кто-то формирует землю, а кто-то переводит и меняет ее назначение, кто-то арендует и застраивает улицы домами, кто-то неликвид превращает в ликвид, кто-то флиппует старый фонд в экономе, а кто-то исключительно в премиум-сегменте, кто-то в ИЖС, а кто-то распечатывает горизонты в рекреации – у всех свои наработки и стратегии.

А встречаемся мы, чтобы расширять кругозор и обмениваться мыслями. На фото не все, суммарно нас было 12 человек, осторожно надеюсь на дальнейшую тенденцию к росту.

Рад был всех видеть 🤝, а если у вас есть желание встречаться вживую и ходить в баню в Москве 1 раз в мес. – пишите @konyakhinz

Если есть один крупный инвестор на участки – напишите мне, не менее 20 млн. готовый разместить в земле.

@konyakhinz

Теперь минимальный первоначальный взнос составляет 50,1%. Выдача кредита по льготным программам при первоначальном взносе менее 50,1% доступна только при субсидии от физ.лица (Своя ставка) или при покупке недвижимости от юридического лица с субсидированием.

От менеджера Сбербанка 🙃

Вашего тренера и тут и там показывают 👋

@vzemly 🤝 @investschi

А правильно ли я понимаю, что у нас весной 2025 года выходят поправки в земельный кодекс о «неиспользуемых земельных участках» и могут теперь участки ИЖС и ЛПХ продавать с торгов?

Конечно, вроде как сначала предписание будет о невыполнении одного из критериев разработанных правительством (стройка, борьба с сорняками и тд.), потом штраф и если нет, то вывод на торги, продают, а деньги переводят собственнику за вычетом комиссии организатора торгов.

1. Интересно, какую сделают комиссию организатора вот таких торгов 😂, участки владельцам не нужны, я сомневаюсь, что гос-во откажется заработать и напрямую и косвенно здесь (площадки ж будут реализовывать государственные);

2. Государство вводит в оборот новые миллиарды рублей, которые просто лежали под ногами – ход правильный в целом. Не включая станок. Речь о тысячах гектаров ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП и тд.;

3. У инвесторов будет больше выбора, по идее цены перестанут так разгонять, предложения больше, а спроса из-за ставки ЦБ уж не больше точно.

4. У инвесторов так неликвид будет автоматически продаваться зависший, почему бы и нет с одной стороны 😂

@investschi

Ни одна сделка ипотечная не проходит ни в одном банке.

Как у вас? 😔

📌 Спрос на землю в 2024 вырос на 21% относительно лета 2023 года – такую статистику представили в Авито.

В разрезе всех участков ИЖС (+ все жилые ВРИ) составляет 61%, а вырос этот сегмент относительно 2023 на 16%. В среднем по России 1 сотка ИЖС стоит 221.000₽, а средняя цена участка 3,6 млн.

Касательно СНТ, доля 34% от всех запросов. В среднем 1 сотка стоит 140.000₽, а цена участка 2,5 млн., при этом рост спроса относительно 2023 составил 30%.

Получается, что на промышленные и прочие земли приходится всего 5% от всех запросов.

@investschi

🚘🏁 Про утилизационный сбор при ввозе зарубежных авто

1. Утиль-сбор призван получить доход в бюджет на утилизацию авто, когда срок его службы закончится;

2. Утилизационный сбор впервые начали обсуждать в 2012 г. из-за проблемы брошенных снятых с учета старых автомобилей на улицах (как часто такое видели, кстати?);

3. Сейчас коммерческий утиль на многие автомобили уже больше 1 млн. рублей, цена на машины внутри страны выросла и продолжит расти.

Допустим, вы привезли авто, оплатили утиль, проездили 30 лет, выставили на продажу – никто не покупает, хранить и обслуживать дороже, чем сама стоимость и принимаете решение о ликвидации.

Ваши действия? – Вы должны его снять с учета и на улице кинуть? Вы уже заплатили утиль при ввозе, а если идти утилить, то вы второй раз оплатите тоже самое.

Ощущение, что деньги заплатил, а услугу в итоге не получишь, окажут ее единичному количеству людей, кто реально кинет машину на улице и то потом получит штраф по VIN последний владелец 😂

Я понимаю, что в этом законе нет ничего адекватного, потому что он призван зарубежные бренды перевести в Россию, чтобы они создали тут производства, а население пересаживалось на авто сделанные в РФ, потому как на них утиль не распространяется, вернее его компенсируют из доходов утилизационного сбора.

По итогу за все платим мы. Мысли?

@investschi

После получения заключения об отсутствии культурного наследия, ДОМ.РФ сказал, что подпись главного управления не действительна 😂, я сам проверил – действительна.

Банк не реагировал больше суток. Сегодня вернулся и запросил согласовать в индивидуальном порядке в заключении фразу, что строительство согласовано 😂, а как его дописать, если это стандарт и заказывается через ГосУслуги?

Нашли вроде бы способ, но + 3-5 дней дополнительно уйдет, чтобы получить нужную формулировку. Я уже не знаю, какой следующий квест будет. Смешно конечно.

Не удивлюсь, если сделка развалится в итоге. Будем двигаться по 2 банкам сразу, что быстрее выгорит. Сбер vs. ДОМ.РФ

Мы изменили ВРИ в Москве бесплатно, кстати. Пост завтра 🤝

Касательно продажи участков с газовыми охранными зонами.

Первое, что мне дали понять – нерешаемых проблем, очевидно за деньги, не бывает.

Второе, в моем случае строение встает на участке с запасом около 1 метра, не доходя до газовой охранной зоны, тем не менее Сбербанк потребовал разрешение от МосОблГаза. После клиент ушел из Сбера в ДОМ.РФ и там это разрешение оказалось для них несущественным и главное – уведомление о строительстве.

Нарисовали схему, подали уведомление, позвонила мне Анжелика из администрации и говорит, что вроде все сходится, но если не правильно поставишь строение - на следующий этап не пропустим. Дополнительно указала, что если зона будет задета – потребуется документ от газовиков, что они не против и тогда введут, ну или полный пакет собирать и по дачной амнистии.

В общем, я к чему, формулировки, как на фото для Сбера достаточно. НЕ нужна топосъемка.

Такие вот дела, коллеги 🫡

Пример схемы для уведомления о будущем строительстве. Ее требуют сейчас многие банки для выдачи льготной ипотеки.

Из обязательного:

- обозначения сторон света;
- кадастровый номер;
- отступы от границ ЗУ, если границ больше 4-х, значит и отступов больше 4-х;
- условные обозначения.
- если граница не ровная, то отступ указывается дважды.

Такие дела 🫡

Как присвоить адрес дому?

Возможно, в разных регионах процесс отличается, но вот как работает у нас: рисуете схему расположение дома с отступами от всех границ земельного участка и указанием сторон света. Отправляете документ уведомлением о планируемом строительстве через ГосУслуги.

Если все окей и получаете одобрение, то автоматически запускается услуга присвоения адреса будущему строению, а также земельному участку. Самому делать ничего не нужно.

Сегодня не земля, сегодня ЖК

Ездим осматриваем потенциально интересные варианты новостроек.

❓Для тех, кто не в курсе или не понимает, как работает льготка:

Банк выдает семейную ипотеку под 6%, при этом рыночная – 15% и вот как раз эту разницу 9% государство банкам и компенсирует..

Конечно, закладывается ожидание по выдаче, но когда стандартную ипотеку из-за повышения ключа двигают с 15 до 20%, то приходится уже компенсировать не 9, а 14% разницы, ведь льготка так и осталась 6%.. получаем перерасход заложенного на год.

Так это устроено, а сейчас хотят повысить ставку по уже выданным кредитам, чтобы меньше было нагрузки на бюджет. Хз, почему не могут привязать ее к ключевой с условием компенсации, например не менее 50% разницы. Условно, 20% ставка – льготка 10%, 15% ставка – льготка 7,5%.

По новостям начали готовить население о пересмотре льготных уже выданных ипотек в сторону увеличения % в 2025 году.

В 2024 году все лимиты ушли не только на выдачу новых кредитов, но и на компенсацию разницы по старым уже выданным из-за неоднократного повышения ключевой ставки.

В частности поэтому лимиты быстрее и закончились. В любом случае, ставка высокая, спрос невелик, так или иначе, если не будет льготных программ новых – недвижимость подешевеет. Если будут – не подешевеет 😂🤝

Точечные акции от застройщиков уже есть. И даже не маркетинг с повышением и понижением цены.

Конечно, падение спроса отыграют уменьшением предложения 100%, но все-равно хорошие варианты будут регулярно проскакивать, важно следить, у кого стоит задача решить жилищный вопрос.

Но толи еще будет, коллеги 🔥

Клуб знакомств 30+ 😁

Вторая по счету инвест-баня прошла отлично. Будем продолжать традицию.

Подтягивайтесь тоже 😊

Завтра вечером идем в баню в Москве, кто желает – присоединяйтесь.

Писать: @konyakhinz

Забыл написать, о победе в торгах на прошлой неделе

В одних победили, во-вторых – вторые, ибо закончились деньги и дернули стоп-кран, так бы не исключено, что забрали, до отсечки еще тысяч 500 оставалось, а под инвестора брать с маржой 30% на цикл.. хз.

Такие новости. Цена вышла 900к за сотку и с видом на ЛЭП 😍