Шерягин. Московский Флиппер

Не технологично

C самого утра позвонил товарищ, который 20.01. переводил деньги за покупку недвижки в Тае с вопросом, что будет с долларом.

Отправляли за него по 104, это распространенная схема расчетов при покупки недвижки в ЮВА.

И он это решил это сделать именно вчера потому, что аналитики пророчили рублю 115 на следующий день после инаугурации Трампа.

Я за курсом не слежу, но был уверен в том, что рубль к доллару какое-то время должен расти на ожидании позитивных геополитических сдвигов.

А вот что будет совершенно точно, но не с долларом, а с твоей недвижкой, говорю приятелю.

Если будет нужно, то отберут, не сможешь доказать легальность приобретения.

Потому что платежи за третье лицо запрещены везде. 

Если за миста Иванофф переводит миста Петрофф, то де-факто собственник миста Петрофф, остальное отмывка денег.

А вообще с каких щей рублю падать к доллару на 10 проц следующий день, есть аналитики в чате?

(на картинке изображена отмывка денег в Таиланде по версии ИИ)

Выглядит нетехнологично.

Про защищенные счета

Мне практически перестали звонить телефонные мошенники, хотя спамеры прорываются время от времени, все же телефон в открытом доступе.

3 года назад мошенники вычислялись на раз, выдавало фрикативное гэ, звонки по ватсап с акаунта госуслуг, незнание элементарных норм ПК. 

В 2024 году стало намного более правдоподобно, эйчары днепровских колл-центров значительно повысили качество отбора и обучения персонала. Но общее число попыток резко упало.

Первое, что сработало, на мой взгляд - улучшение качества фильтрации телефонного трафика на уровне провайдеров. Бесплатный яндекс-ассистент неплохо помечает подозрительные номера.

Второе правило. Прежде, чем перезванивать, проверяю номер в своем боте. Все, что не похоже на естественный человеческий профиль, оставляю без внимания минимум, а чаще блокирую. 

Ничего хорошего такой контакт не несет.

Третье. Меня не перестает удивлять феномен огромного количества обманутых ими людей, поэтому в диалоге отношусь с уважением, стараюсь разговорить и понять, как это работает. 

Ведь основной риск сегодня - покупка квартиры у ведомого ими человека.

Думаю, что пострадавшие делятся примерно на два типа людей. 

Первые не ждут от контакта с представителем власти или служащим банка ничего хорошего. По-сути боятся, что у них отнимут последнее.

Вторые наоборот, ощущают причастность к правящему классу и избранность. Вот не забыли, предупредили вовремя, не дали пропасть, своих не бросают.

Иными словами, люди охотно переводят деньги на защищенный счет из ощущения своей постоянной незащищенности, от которой не застрахован никто.

Свои собственные счета, открытые установленным порядком в лицензированном банковском учреждении, кажутся им недостаточно надежными.

Бояться держать деньги в банке настолько, чтобы быть готовым отдать их любому проходимцу, или положить на депозит под высокий процент.

Что-то типа того, чтобы смертельно бояться заразиться в парке, транспорте или на детской площадке ужасной болезнью, которая особо страшна тем, что протекает бессимптомно. 

И спокойно каждый день ходить в маске и перчатках в пятерочку, наблюдалось сплошь и рядом еще совсем недавно.

В любой жизненной ситуации наблюдательность и здоровая доля критического мышления только на пользу

Вот сегодня уже точно можно поздравить всех причастных: "с прошедшими"

Как проходили праздники в индикаторах автора:

1. С 2021 на 2022, отмечено на графике цифрой 1 соответственно. После январского спада количество предложений восстановилось на уровне более низком, чем в октябре-ноябре, это показывало что спрос активный и растет.

2. С 2022 на 2023 год, предложения восстановились примерно на том же уровне, спрос можно было считать условно тем же самым, что и в осенний пик сезона.

3. С 2023 по 2024, кривая предложений на вторичке росла аж до октября, потом начался резкий спад, соответственно, говорить о том, что рынок обвалится, очень несвоевременно. Все вестники апокалипсиса в 2024 попали пальцем в небо.

4. В новогодние праздники этого года количество предложений снижалось примерно настолько, насколько это было в январе 2024 года, без аномалий.

Интрига в том, на каком уровне восстановится рынок к середине февраля.

Пока каких-либо проблем со спросом не отмечается.

Однако только что обсуждали в узком кругу: публика по объектам ходит очстранная. 

Люди одурманены ютюбом и массово уверены в том, что рынок падает.

Даже тогда, когда на просмотрах видят много своих конкурентов.

Народ не спешит шагать в сделки.

Кажется, что для движения цены вниз есть еще место.

ПИАР КРУГ I ЗАКРЫТАЯ ДВИЖУХА

Я, Марсель Миннахмедов, Эрик Розенфельд, Игорь Перемитин, Виктория Петропавловская, Анна Писанкова, Владимир Шерягин, Оксана Сайгылы

Вы точно слышали эти имена и фамилии в нашем инфополе.

С этими легендами мы решили провести закрытый обмен пользой.

принять участие

Каждый из нас выложит на стол свой опыт и все самые мощные фишки которые сейчас создают прибыль.

7 фамилий.

7 стратегий.

7 дней.

Изнанка. Внутрянка. Инсайды.

Карты реально лягут на стол 🔥

А теперь 2 приятных новости:

1. Вам никто и ничего не будет продавать. Только ОТДАВАТЬ.

2. Участие бесплатное, но есть условие — подписка на канал каждого практика.

Мы исследуем большой эксперимент по обмену аудиторией через пользу.
Обмен с превышением.


Как принять участие?

1. Запустить бота регистрации на движуху по ссылке

2. Подписаться на каждого спикера внутри бота

3. Бот проверит подписку и выдаст ссылку на закрытый канал

4. Вступаете в канал, получаете удовольствие всю неделю от контента

Коллеги, привет. Принимаю участие во взаимопиаре.

Участники занимаются не только недвижкой


Посмотрите изнутри как работают лучшие и сможете применять в своей жизни 😉

Кто уже с нами?

Присоединиться t.me/AlexeyPR_bot

Что предполагаю по планам на 2025 глобально

2025 год в мире пройдет под эгидой решения главной задачи: как сжечь критический долг США, который нет возможности обслуживать.

Считается, что именно для этой цели был выбран Трамп.

Что будет сделано:

1. Тактически нужно повысить ценность доллара для того, чтобы можно было его больше напечатать, управляемо снижая его стоимость, чтобы экспортировать инфляцию странам-сателлитам.

Для этого нужно снижать стоимость нефти: остановить конфликты в нефтедобывающих регионах, остановить рост ВВП в странах-вассалах, чтобы снизить ее потребления.

Последствия принимаемых мер уже видны: быстрое решение внутреннего конфликта в Сирии, обсуждаемое замораживание СВО по ЛБС в обмен на снятие санкций, задирание ключевой ставки под эгидой борьбы с инфляцией, повышение НДС как налога, изобретенного для остановки промышленного производства.

Повысить ценность доллара как универсального обменного средства.

И первое, что надо сделать, вернуть оборот российского нефтегаза в долларовую орбиту. Одновременно с этим перестанет работать альтернативная система платежей в национальных валютах, которую выстраивали несколько лет с Китаем и Индией.

Соответственно понятно, какие санкции будут сняты с РФ: на использование доллара в международных расчетах.

Второе - сократить вложения в долгосрочные активы, которые видятся толпе как надежные, например, золото. Пары XAUUSD и BTCUSD должны в ближайшее время стать значительно более волатильными.

Однако эти меры относятся к тактике и не решают возникшую глобальную проблему обслуживания растущего внешнего долга США.

И сожгут его в надувшемся и потом лопнувшем пузыре цифровых финансовых активов, или попросту в крипте. Для этого на 2025 принята программа обеления оборота ЦФА

1. Запускаются национальные цифровые валюты, те самые талоны 2.0 и тот самый цифровой ошейник, расходы толпы можно будет контролировать тотально. Одновременно решаются цели, которые решались во время коронабесия, тотальный контроль населения. Но под угрозой не физической смерти, а гражданской. Показательные отключения индивида от всего, необходимого для комфортной жизни.

2. Легализация альтернативных источников оборота, и оборот биткойна, и оборот альткоинов будет легализован, для вывода и обмена ЦФА надо будет доказать легальность приобретения, эта возможность сегодня закрыта для подавляющего большинства держателей криптоактивов, что покупали их через P2P.

Как это будет сделано. Начался рост цен на альткоины для того, чтобы спылесосить избыточную долларовую ликвидность, которую будут печатать.

Создается альтернативная финансовая система, которая должна обвалиться к осени 2025 года, обесценив поглощенную долларовую массу и похоронив накопления среднего класса.

В идеальном мире, описанном рупором мировой закулисы Швабом, останутся только богатые и бедные.

По-сути только так можно избежать кризиса мировой финансовой системы, одним ударом глобально постричь толпу.

Какой может быть стратегия мелкого инвестора, исходя из этих предположений

1. Позаботиться о легализации покупок крипты. Вкладываться только в те виды активов и так, чтобы доказать легальность происхождения.

2. Заботиться о создании безадресных источников легального дохода, например от сдачи в аренду объектов недвижимого имущества.

3. Тщательно обелять и декларировать все источники дохода, использовать варианты оптимизации налогообложения. Какими бы высокими не казались налоги, дальше они будут только расти.

4. В инвестициях в недвижимость ориентироваться на арендный доход, квартиры, загородка, коммерция.

5. Не лезть во флиппинг в бизнесе и премиуеме, цена на недвижимость в этих сегментах напрямую зависит от цены на нефть.

6. Продуктовый ритейл будет умирать вместе с вымиранием старшего поколения

7. Сегмент доставки, хранения и фулфилмента будет расти, стоит инвестировать в склады и пункты выдачи.

Пока писалась статья: США вывели из-под санкций финоперации с новыми властями Сирии, сделки по энергоресурсам, в том числе через ее ЦБ (с) Минфин США, вот и первое подтверждение.

Успехов, Любви и Счастья☄️💥☀️

Ярмарка тщеславия

Любые упоминания об искусственном интеллекте сегодня в моде и в 2024 пришлось столкнуться с несколькими инвест-стартапами на основе искусственного интеллекта, которые запущены на так называемые тюменские деньги.

Один уже с треском лопнул. И мой прогноз по всем остальным столь же неутешительный, дело времени.

Так вот. Все попытки сотрудничества с ними закончились ничем. 

На мой взгляд, главная причина в непонимании создателями основ функционирования и самой природы рынка, который никакая не биржа от слова "совсем". 

Нельзя масштабироваться в спекулятивном бизнесе на основе данных о ценах выхода и снятия объектов из рекламы в циан. 

Это не удалось даже Зиллоу на американском рынке, где данных для анализа неизмеримо больше, включая цены реальных сделок, за десятки лет.

Просто кодеры строят модели оценки исходя из неверных начальных данных, рынок бетона это не фондовый и не Форекс.

А что же такое рынок недвижки?

В том виде, в котором он есть сегодня - ярмарка тщеславия.

Поясню идею итогом мозгового штурма по решению зависшего кейса, когда инвестор купил на торгах несколько гектаров ИЖС, покрытых слоем торфа. Иными словами, болота. Зато рядом с Москвой.

В соответствии с теорией решения изобретательских задач надо обратить препятствие для решения в точку роста, надо думать о том, что сделать с торфом, у которого два полезных свойства - удобрение и топливо.

В качестве топлива очень высока себестоимость добычи и слишком низкая цена продажи, не интересно.

А вот в качестве удобрения есть позитивный опыт Германа Стерлигова. 

Если у него продается сыр от 65 долл за кило и буханка хлеба за 35, то почему бы не продавать сельхозпродукцию в десятки или даже в сотни раз дороже. Пьют же люди шампанское за 75 тд)

Представляю Колхоз 2.0 или Садовод 2.0, где на колхозной ярмарке можно прикупить картошечки от Аллы Борисовны и поторговаться с ней за прилавком.

Это еще и ЗОЖно. 

А еще окружение, круг общения, возможность растрясти жирок на своей фазенде и азарт продать кило картошки прямо вживую с прилавка за сотню-другую тысяч рублей.

Переводим землю из ИЖС в ЛПХ, у нас колхоз, а не хухры-мухры.

Ставим высокую стоимость домовладения как фильтр, создаем инфоповод для пиара и продаем входные билеты на ярмарку тщеславия за 100-200 долларов.

По аналогии с редкой картошкой, выращенной Илоном нашим Маском своими руками, для каждого собственника своя квартира это и есть тот самый жесткий эксклюзив на всем белом свете.

И до той поры, пока рынок недвижки не станет биржей, а не ярмаркой тщеславия, спекулятивные попытки масштабирования и оценки на основе ИИ будут приносить миллиардные убытки.

С Наступающим, Здоровья, Успеха и Счастья, потрясающих эмоций и драйва в Новом Году 💥❤️💥🔥☄️

Коллеги, в предвкушении прекрасного семейного праздника, дней наполненных ожиданием радости и нежданных чудес хочу поделиться с Вами своим недавним открытием, буквально изменившим мой взгляд на наш общий бизнес

О чем думаем мы, когда находимся в поиске покупателей на свои объекты или клиентов, готовых платить комиссию?

Как любят говорить риэлторы, людей в рынке или людей в адеквате?

Локации, сегменты, планировки, дизайн, лапомойки, конкуренция, упаковка, цены на нефть и даже Эльвира свет Сахипзадовна, вот что обычно приходит на ум в качестве факторов оценки или критериев отбора.

Однако если смотреть проще, то людей в так называемом адеквате объединяет готовность действовать, или готовность переезжать.

Часть этих людей переезжает добровольно, и может отложить решение вопроса в любой момент, а часть делает это под давлением обстоятельств.

Например, из залоговых квартир с ухудшением жилищных условий. 

Такие люди обычно переселяются в дешевые квартиры в дальнем Подмосковье, и у них нет возможности не оплачивать услуги посредников. Срочный выкуп, как он есть.

В более просторные квартиры всвязи с рождением детей, обычно в той же локации. Здесь время ограничено самой природой, но можно и подождать до тех пор, пока не обострится внутренний конфликт.

Разъезд по разводу, когда терпение лопается и жить под одной крышей больше невозможно, здесь застарелый конфликт доходит до точки невозврата, охота пуще неволи и плевать на все. Знаю риэлторов, которые додумались как снискать благодати в этой воде.

А еще по реновации.

Таким образом, если работаете в экономе, есть смысл искать дисконты в дальнем подмосковье. Потому что дальнее Подмосковье еще и доступно по цене переселенцам из регионов в том числе.

Массовое переселение по реновации интересно с точки зрения покупки коммерческой недвижки. 

С одной стороны, первоначально район заселяется неплатежеспособным населением. 

Однако потом район осваивают их молодые родственники, чаще всего с открытием школ. Население локации растет ступенчато, ни один модный ЖК не может похвастаться настолько плотным заселением с момента сдачи в эксплуатацию.

Дома строят быстро, квартиры сдаются с отделкой. Количество квартир понятно и легко прогнозировать приток ликвидности для бизнеса вместе с потоком переселенцев.

В общем, дело идет веселее тогда, когда переезд принудителен. И возможности хороших заработков находятся внутри таких потоков.

Слава тебе, Господи, сифилис, сифилис, сифилис💋💋💋
О Благодарю, Благодарю тебя 🙏

Выходящий из дверей КВД мужик со слезами на сияющих от счастья глазах истово прикладывается к влажному от горячих поцелуев невзрачному бланку с диагнозом.

Очень похожее на этот анекдот времён появления страшилок о СПИДе воодушевление царит сегодня в блогах людей, причастных к обороту недвижки.

Поводом для счастья стало отсутствие изменений по размеру ключевой ставки в опубликованном сегодня в релизе ЦБ.

Сегодня утром общался с человеком, который ухаживает за пожилой мамой.

К его и моему удивлению в поликлинике попросили взять с собой физраствор для очередной плановой капельницы.

Оказывается, физраствора действительно не хватает, дефицит его наблюдается и в аптеках.

Проверил на маркетплейсах.

Флакон 200 мл, который в 22 году стоил не более 100 рублей, сейчас стоит 300-400.

По словам приятеля, цена на маркете в моменте доходила до 800 рублей.

А ведь это раствор поваренной соли, в любой пятёрочке ее как г-на за баней.

Что случилось, откуда дефицит солёной воды?

В аптеках и поликлиниках судачат о том, что производителям по старым ценам выпускать его стало невыгодно.

Думаю, что дело в импортной таре и ставках по кредитам для производителей фармы.

По ходу, управленческий гений руководителя ЦБ сегодня дал досадный сбой.

Чтобы вернуть в аптеки дешевый физраствор, а заодно и доступную недвижку, ставочку-то до 25 задирать надо было.

А может сразу до 50 для профилактики, чего мелочиться.

Проблему надо давить в зародыше 😎

Коллеги, самые читаемые и комментируемые статьи инвест-мэтров за последние две недели

🔥 50% или ничего: история о справедливости в брокерском бизнесе

🔥 Флипп-проект - продать с убытком или....?

🔥 Как заработать на недвижимости в 2024-2025 году? Кейсы с реальными цифрами

🔥 Немного фантазий про будущее аренды и цен на недвижимость

🔥 Как купить Майнер без вложения своих денег

🔥 Про механизм стихийного разгона инфляции

🔥 Как себя чувствует готовый арендный бизнес?

🔥 Рынок жилой недвижимости умер? Снова?

🔥 Флиппинг: «ремонт для себя»

🔥 Выходные с пользой или как искать инвест-возможности?



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

Верится с трудом, но на календаре баланса спроса и предложения июнь 2022 года 🔥

Это тот самый момент, когда королева ЦБ отчиталась о вынужденном для нее снижении ставки до 11 процентов не в 13.30, а в 9.30 утра.

Уже к сентябрю ставка опустилась до 7.5 и держалась на этом уровне до августа 2023, почти год

Потом случилось что-то страшное и ключ попер к своим историческим хаям.

Интересно, какую ставку мы бы видели сегодня без этого знакового июньского события)

⚡️5️⃣0️⃣⚡️

Коллеги, привет.

Новый сборник статей от инвест-мэтров. Начинаю осваивать рутюб, внизу будет ссылка, подписывайтесь.

Хорошего дня)


🟢 Флиппинг: все что нужно знать о демонтаже

🟢 Справочник метрик для оценки инвестиций в недвижимость

🟢 Почему инвесторы теряют деньги на недвижимости? Разбираем главную ошибку

🟢 Продолжение про индексацию арендной платы. Что делать...

🟢 Как бизнес-тиндер стал площадкой для мошенников: история о доверии и предательстве

🟢 Как твоё текущее расписание дня - обслуживает твой текущий уровень жизни

🟢 Флиппинг жив: продали двухкомнатную квартиру

🟢 Влияние параллельного импорта

🟢 Вклады под 25%. Хорошо или плохо?

🟢 Фейл кейса по флиппингу


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

|RUTUBE| Недооцененка|

Охапка посредников

Когда моему армейскому другу хотелось восторженно поведать о том, чего по-настоящему много, он употреблял слово: "охапка"

Например: охапка водки, охапка девок

И вот когда смотришь на то, что происходит по объектам на срочный выкуп, информация о которых распространяется в чатах и ботах, хочется сказать.

Да там же охапка посредников, блин.

И в последнее время эта охапка посредников в недоумении от того, что "инвесторы" начали пробивать данные собственников по рассылаемым документам и выходить напрямую.

Я как инвестор тоже периодически борюсь с этим соблазном, но никогда так не делаю. 

И одна из причин в том, что собираюсь работать на этом рынке долго, а он очень узкий. Достаточно обделаться один раз для того, чтобы о тебе забыли на месяцы или даже на годы.

И наоборот. Я выкупал последнюю квартиру в БЖФ в 2019 году, однако когда потребовалось, мой контакт нашли быстро.

А вторая причина в том, что от этого бывает только хуже. 

Потому что процесс получения низкой цены - штука достаточно тонкая. Нельзя сказать наверняка, благодаря кому из этой самой охапки закрылся кейс по цене. 

И любая лишняя информация, полученная тем, кому это знать не стоит, может все только испортить.

Недавно один из подписчиков вышел по одному из предложений в боте напрямую и получил более высокую конечную цену, чем от охапки посредников.

Квартиру купить не смог, потому что заходил с ипотекой, а риск получения судебного запрета был слишком велик.

Мало того, теперь и собственница хочет больше. Несмотря на то, что ей продолжает ежедневно капать конский процент на ее остаток долга.

Особенно нет смысла лезть напрямую в кейсы с обременениями ломбардных банков типа БЖФ.

Потому что можно легко отцепить судебный запрет во время выхода на сделку от конкурирующей группировки внутри банка, это осиное гнездо. 

Группы заинтересованных лиц стараются вырвать у других и закрыть наиболее интересные кейсы. А если не получается, то сделать так, чтобы другим неповадно было лезть под руку или путаться под ногами.

Не говоря о том, что и автору приходится объясняться с участниками процесса, а у него на это нет ни времени, ни желания. Мне есть чем заняться и без происков незнаек, мнящих себя инвесторами.

И Вы либо принимаете правила этой игры, либо не заходите в бот. 

Давайте рекламу срочного выкупа, налаживайте партнерские связи в банках, растите свою карму на рынке, и да пребудет с Вами Удача.

Сегодня большое обновление в боте, есть и хорошие квартиры. 

"Цековка на университетском", премиальная квартира с дизайном: "десять стульев из дворца" на Островитянова, большая квартира в монолитном доме на Новослободской. 

Дом в Софрино, который можно купить под 10 процентов на 10 лет.

Ссылка для входа в бот

Параллельный импорт

22 января 1991 года с экранов телевизоров объявили о денежной реформе, которую назвали Павловской конфискацией. 

На обмен наличных купюр старшего номинала, 50 и 100 рублей, давалось 3 дня. Менять можно было не более 1000 рублей.

Причиной непопулярной меры стало несоответствие товарной и денежной массы. 

Цены на нефть и поток товаров из-за рубежа падали, сырья и комплектующих покупали все меньше, а ведь Советский Союз периодически закупал за валюту даже зерно.

Началось падение производства, в 1990 валовый национальный доход упал на 2 процента, а произведенный национальный доход (сумма произведенных товаров и оказанных услуг) на 4.

Доходы населения росли, зарплату платили исправно, только тратить их было не на что. По оценкам на руках у людей в те годы скопилось более 130 млрд рублей.

Министр финансов Павлов неоднократно заявлял о том, что никакой реформы не будет. Сказано-сделано.

Официально реформа была направлена на борьбу со спекулянтами и цеховиками. И первые, и вторые появились из-за товарного дефицита и многократной разницы между официальными ценами и ценами на сером рынке.

13 ноября 2024 года. 

ЦБ РФ уже более года пытается привести в баланс товарную и денежную массу путем задирания в небеса ключевой ставки. 

Но общая ситуация иная. 
Цены на нефть высокие, найдены обходные пути для импорта.

Да и с производством зерна нет проблем, Россия по итогам 2023 -2024 года может стать главным экспортером зерна, а ВВП растет. 

Однако одно за другим другим также вводятся и решения, результатом которых станет сокращение производства, например, увеличивается НДС.

Комплектующие и сырье остаются импортными, но импорт стал параллельным, то есть серым. 

Основной источник поступлений в бюджет за 30 лет существования России тоже остался прежним.  

Нефтегазовые, но опять же серые, на сегодняшний день, доходы.

На счетах населения скопилось 50 трлн рублей, на фондовом начался отскок цен на акции российских предприятий, связанный с победой Трампа на выборах в США.

В чем отличие серых потоков от белых? Они очень уязвимы в правовом поле при наличии твердой воли их ограничить.

Иными словами, смоделировать ситуацию с балансом нефтегазовых доходов и потоком импорта товаров, при наличии на руках населения значительной денежной массы конца 1990 года.

Вот что имел в виду Трамп, когда обещал примирить Россию и Украину за 24 часа.

Выходит, что покупать российский фондовый рынок до окончания главных торгов, которые начнутся с инагурацией Трампа 20 января 2025 года, пока рановато.

Есть смысл задуматься и о параллелях, связанных с общей стилистикой и методической базой менеджмента катастроф, с тех годов все опять же осталось по-старому.

Про менеджмент катастроф

Когда случается что-то фатальное, собирают кризисную команду.
Главные в ней - траблшутеры, или решительные люди с большим жизненным опытом и опытом решения проблем.

Они долгое время работают в режиме: «пан или пропал», и чем серьезнее проблема, тем больше в команде будет заносчивых людей в статусе «пан».

В этой же команде будут виновники торжества, кого-то из них назначат стрелочником. 

Будут профильные и смежные эксперты и непосредственные исполнители.

Люди в статусе «пан» ничего своими руками не делают. 

А еще обязательно появятся люди, которым по статусу положено присвоить все результаты, которые хоть как-то напоминают победу.

Как-то раз дорогой космический аппарат не вышел на связь, и запустился механизм самоуничтожения. 

Через 24 часа маневровые двигатели должны были привести тушку в неуправляемое вращение в нескольких плоскостях.

Часики тикали, в небольшую комнату самолетами прибывали члены команды.

Промышленники, ответственные за эксплуатацию, умные головы разных мастей, офицеры управления и решительные люди из главка, как без них.

Ситуацию спас ничем не примечательный с виду майор, ему дают порулить, аппарат возвращается в управление, за что башковитый майор получает премию, которой хватает на 5 (пять) бутылок водки. 

Мне интересно, какому майору скоро дадут порулить ЦБ РФ, и на что хватит его премии. 

Не исключено, что снова сработает магия 5 бутылок водки. 

А пока акции застройщиков и продажи новостроя падают, а количество предложений на вторичке идет вниз, результат для меня неожиданный.

Экономист Зубец, директор Института социально-экономических исследований при Правительстве РФ недавно заявил в интервью о заморозке вкладов, и это действительно наиболее простое решение для того, чтобы ограничить возможный панический спрос.

Если бы после катастрофы дали порулить мне, начал бы с этого.

Тройка, семерка, дама

Дама, покупавшая в 2000-х квартиру для сдачи в аренду, хочет ее продать. 
Смущает схема расчетов.

Из 20 млн хочет 17 на аккредитив, чтобы потом положить на депозит и 3 млн налом. Даме 60+ лет, долгов, кредитов, исполнительных производств нет.

Вот кто мешает все получить на аккредитив, а потом снять 3 млн наличкой?

Подумаем.

Был случай, когда человек проиграл 5 млн в компании, где съехать с карточного долга не выйдет никак.

Осознавая серьезность возможных последствий, продал единственное жилье мне и был рад тому, что представилась возможность рассчитаться ко времени.

Очевидно, что наша дама хочет как-то ментально разделить выручку, чтобы проблема, которая должна быть решена тремя миллионами рублей, осталась в прошлом и больше никогда не прорвалась в будущее.

Возможно, эти три миллиона закроют проигрыш, как вариант.

Главный минус игромании в том, что страсть к азартным играм обычно сочетается с зависимостью от алкоголя, при проверках надо смотреть в эту сторону.

Да и вообще. Если бы дама не дурила со схемой расчетов, квартиру бы давно выкупили, цена интересная.

Их много, а нас мало. Они толстые, а мы тощие

Привет. Не устаю удивляться причудливыми перипетиями продаж на рынке недвижимости.

Мы разделили объект на помещения с отдельным входом и на каждую дверь повесили баннер: аренда - продажа, люди начали активно звонить.

Однако потом звонки кончились, ломали голову почему. 

То ли ставку ЦБ поднял, то ли с ценой промахнулись.

Оказалось - все проще.

Показываю объект и вдруг слышу рядом из двери соседнего магазина:

-Привет, соседи) 
Выходит дружелюбный кавказец небольшого роста по имени Павел.

Привет-привет)

Очень много подходит людей, интересуются. Один хотел снять под Озон, я его чуть подальше на угол отправил. Другой хотел снять под магазин, я его отправил вон туда. Ну да, да, где вывеска висит.

И журчит, журчит. Добрый такой, коммуникабельный. На слух арендаторов 10-15 маршрутизировал.

Так это выходит Вы здесь арендаторов туда-сюда тасуете? 

Ну нет, это же все от Бога

А чего тогда людей от нашего помещения отваживаете?

Ну, Вы конечно в ремонт вложились, это хорошо. Но людям же ремонт не нужен, им бы подешевле снять, а у вас дорого.

Ну как не нужен, вот у Вас что, ремонта никакого нет?

Захожу в его хозяйственный магазин, на полу стяжка, стены - покрашенные бетонные блоки. Павел в магазине и жнец, и швец и на зурне игрец.

А я для маркетплейсов заказы собираю, ну и так, люди заходят.

Так давайте я Вам все помещения покажу, мой телефон есть, и комиссию платим.

Не надо, это же все от Бога.

А новый фейри в пятилитровых канистрах - тоже от Бога? Что-то не видел в рекламе у Проктер энд Гэмбл такой фасовки)

Так это же людям надо подешевле, им семьи кормить надо, сейчас жизнь тяжелая. 

А нам не надо?

Так а что вам, вам и так Бог дает.

Вот не дай Бог такой простоты, воистину хуже воровства. Был бы на его месте наемный продавец - ничего бы не заметили. А этот торчит там безвылазно, и ему не все равно.

Что сделал бы с этим добрым человеком другой добрый человек в пору моей юности - вполне понятно.

Что делать сегодня, когда тебе и так Бог дает - пока не придумал.

Помещения показал, телефон оставил, комиссию посулил.

Пипец

Про менеджмент катастроф

Когда-то давно люди стояли под окнами биржи в любую погоду, их не пугали ни холод, ни дождь, ни зной. Они слушали котировки, которые им выкрикивали из окон. 

Людей не пугала непогода потому, что отношение людей, которые зарабатывали на бирже, по отношению к людям, которые на ней теряли, было значительно лучше, чем сегодня. 

А сегодня стабильно зарабатывают 2 процента из 100.

Главной проблемой того рынка было резкое сокращение количества сделок в момент, когда цена подходила к историческим минимуму и максимуму.

Люди просто выжидали, чтобы понять, что будет. 

Нынешний рынок недвижки очень похож на тот самый старый биржевой.
Хотя бы соотношением людей, которые на нем зарабатывают, по отношению к тем, кто на нем теряет.

Что общего в рынке сегодняшнего и вчерашнего дня? 

И вчера, и сегодня рынок существовал тем, что брил толпу. 

В моем понимании толпа это люди, принимающие решение на основе информации из новостей и аналитики, публикуемой в СМИ.

И сегодня рынок недвижки замер у исторических хаев. 

Кажется, что нет ни одного фактора, который мог бы толкнуть цену вверх. 

Так было и в июле 2020, когда покупателям казалось, что надо еще немного подождать и фундаментальные факторы сработают.

Тогда рынок недвижки спасли, завалив дешевыми бюджетными деньгами. Потому что казалось, что дать кредит легче, чем платить пособие безработным.

Сегодня кажется, что рынок недвижки настолько инертный, что он устоит в любом случае и все как-то сладится.

Например, девелоперы и банкиры начнут поддерживать рынок за счет барышей, которые они заработали в прошлые годы, вспомнив о социальной ответственности бизнеса. 

Однако реалистичный сценарий иной. В сегодняшней схеме финансирования новостроек сценария плавного снижения цены не предусмотрено. 

Скорее всего, цены будут не плавно снижаться, а рушиться подобно тому, как рушились акции в результате биржевых кризисов прошлого. Все продавали и желающих покупать не было.

Что будет делать регулятор, когда почувствует, что сук, который они сегодня старательно пилят под собой, таки начнет трещать. 

В соответсвии с менеджментом катастроф - бороться со следствиями экстраординарными мерами и в ручном режиме. 

Как это будет - пока сказать сложно. 

Однако за чей счет это будет - можно судить однозначно.

И, если не хочешь быть побритым в толпе, держись подальше от всего, до чего могут легко дотянуться эффективные менеджеры катастроф.

Коллеги, привет.

Напоминаю о том, что в моем боте помощнике крупное обновление квартир на выкуп.

Если кто помнит вариант на Молостовых, то он сейчас очищен от проблем.

Альтернатива куплена, долги уплачены, выписка одного человека до сделки, долг частному инвестору.

Даже вещи вывезли и тараканов потравили.

Но и цена теперь 9 за двушку. В доме идет капремонт фасада и подъездов.

Также сегодня поступила интересная квартира на Вертолетчиков, трешка 93 метра в новом доме с ремонтом за 15 млн.

Всего в списке 10 вариантов, смотрим по адресу https://clck.ru/3Acnv3

Про талоны 2.0

Попытки государства регулировать все и вся неизменно заканчиваются галопирующей инфляцией и талонами на предметы первой необходимости.

Так было всегда, и так происходит сегодня. ЦБ пытается задиранием ставки сделать из инфляции условно 9 процентов инфляцию условно 4 процента, а нужные сектора экономики поддерживаются льготными кредитами, государство регулирует экономику, рыночек ничего не решает.

Однако инфляция никак не уймется, а население радуется высоким ставкам и несет деньги на депозиты. 

Ликование омрачается лишь мыслями о том, что во все прошлые кризисы в проигрыше оказывались все, кто держал деньги на банковских счетах и в рублях.

Поэтому люди не любили сберкнижки.

Как только начинало попахивать жареным, все, кто помнил советские деноминации, бросались скупать крупы, спички, водку и туалетную бумагу.

А потом все, кто помнил Павловские реформы, покупали доллары.

Когда у граждан денег стало побольше, в 2000-х в моду вошел бетон.

На самом деле проблема с инфляцией не только у нас.

Недавно приятель вернулся из Вены. Отель, в котором он обычно останавливался, весной стоил 130 евро, сейчас стоит 250. 

Джинсы, которые той же весной стоили 150-200 евро, сегодня на том же самом месте обнаружены по 650. Это не хлеб и не венские колбаски, конечно. 

Однако сегодня инфляция - проблема глобальная.

Как с ней будут бороться правительства?

Понятно, что одного задирания ставки мало, ибо примерно через год экономика адаптируется к высоким ставкам, проценты по производственным кредитам начинают включаться в себестоимость и цены растут.

О том, что будет с деньгами на депозитах, полно страшилок. 

Из всех выделю главную, на мой взгляд.

Это деноминация и введение цифровых денег, когда население вынесет под свои подушки банковскую систему, что приведет к ее краху.

Тогда функции банков начнет выполнять государство, а банки станут платежными агентами, этакими держателями данных пользователей. 

И только вчера мне стало понятно, что цифровые деньги это и есть талоны 2.0.

Потому, что могут быть целевыми. 

Типа нельзя будет потратить целевые деньги, выделенные на государственные программы, на что-то другое, горе коррупционерам.

Но есть нюанс.

Кто мешает в структуре зарплаты ограничить деньги, которые можно потратить на сигареты, 15 пачками в месяц.

Или вместо материнского капитала просто перестать выдавать деньги на контрацептивы.

Могу я снять свои 20 млн с депозита?

Да, конечно. 

Налоговая по сданной Вами отчётности одобрила Вам 5000 рублей на тушенку и 10000 на валенки, это все, что Вы можете потратить из этой суммы.

Но сейчас же лето на носу, как насчет каких - нибудь кедиков? 

Не положено.

Берите валенки или плетите лапти.

Коллеги, привет.

Дайджест от инвест-мэтров и видео о состоянии индикаторов, спойлер: ничего особенного не происходит, хорошего вечера

🔥 Новые налоги оставят без штанов (но не всех...)

🔥 Что покупали в Москве в сентябре?

🔥 Как инвестору раньше всех поймать волну

🔥 Флиппинг жив или нет?!

🔥 Про индексацию арендной платы

🔥 Нет никакого "потом", но можно ли жить в "сейчас"?

🔥 Инвест Вилла на Бали, а если Ураган?

🔥 Дойдет ли до грома на рынке недвижимости?

🔥 Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial

🔥 Флиппинг: Перезагрузка. Как это было


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Коллеги, привет

Давно не публиковал сведений об индикаторах, смотрите видео.

Комитет по статистике Гильдии Риэлторов Москвы выпустил отчет за сентябрь

Рынок показал условный рост на 0,59 процента. 

Если говорить о начале осеннего сезона, то наибольший всплеск спроса обычно приходится на период с 15 сентября по 15 октября, и этот всплеск подходит к концу.

Сентябрь принес удачу флипперам в бизнесе и комфорте, люди пишут о том, что вышли из ряда проектов, мои поздравления.

В прошлом году в это время трубили многия победы в экономе, и это спровоцировало людей на новые входы, которые оказались не слишком удачными.

Как поведет себя рынок в бизнесе и премиуме, хватит ли доходности на всех - покажет время. 

Скорее всего все, кто вышел, снова поставят на кон. Хотя сигналов о том, что так делать не стоит, полно.

В ближайшее время нас ожидает:

25 октября, не исключено повышение ключевой ставки до 20 процентов.

Ужесточение стандартов выдачи, скорее всего, запретят рассрочки более, чем на год.

Появятся сложности с завышенной оценкой, которая необходима для схематозов с субсидированием ставок.

Не исключено поднятие ставок по уже выданным льготным ипотекам и введение налога на материальную выгоду от разницы между льготной и рыночной ставкой.

Очень вероятно также повышение налогов с доходов по вкладам. По-факту оно уже работает в связи с введением новой шкалы налогообложения.

И наконец, последнее. Была схема массовой уступки ДДУ на афилированных физиков за рубль, чтобы минимизировать нахождение денег на счетах эскроу. 

Непроданные ДДУ так и висели на физиках и дожидались своего часа. 

И вот Госдума приняла норму, когда застройщик обязан оформить право дольщика в течение 30 дней с момента сдачи объекта в эксплуатацию. 

Делается это для того, чтобы повысить собираемость налога на недвижимое имущество, в воздухе болтается 5,9 миллиона квартир в многоквартирных домах.

И скоро за афилированных физиков налог придется платить застройщику.

Пока выглядит как безоговорочная победа финансового лобби над девелоперским, где победители врубили режим: больше ада.

Все в соответствии с привычной практикой управления, которую можно описать двумя словами: менеджмент катастроф.

Коллеги, привет. В четверг, в 17 часов на канале Александра Шарапова, который системно занимается отельным бизнесом и сервисными апартаментами, коворкингами и коливингами, поговорим о риск-профиле инвестиций в недвижимость без купюр в прямом эфире.

Практически каждый брокер перед началом торговли на фондовом рынке предлагает пройти тест и составить риск-профиль клиента.

Это позволяет инвестору более осознанно подходить к инвестициям. Возможно ли применить риск-профили для рынка недвижимости?

Могут ли они отличаться по сегменту недвижимости или по целям инвестиций?

Какие риски в целом есть на рынке недвижимости для инвестора?

Можно будет позадавать вопросы Александру о реальной доходности и окупаемости его объектов в Питере.

На ближайшее время инвестору стоит серьезно задуматься об арендном доходе

Первый звоночек

ПИК задерживает передачу квартир собственникам уже на 5 месяцев, в квартирах живут рабочие, отделка не начиналась, дольщики не получают вменяемой информации о новых сроках передачи квартир.

А ведь ПИК - ПАО, акции котируются на бирже.

Это крупнейший застройщик, завязанный своими обязательствами на счета эскроу, проектное финансирование, субподрядчиков.

На самом деле девелопер сам ничего не строит, этим занимаются субподрядчики.

Про субчиков отдельная песня, эти не имеют возможности получать финансирование под льготные ставки, а коммерческие ставки выводят их бизнес за пределы окупаемости. Прибыли от продажи квартир у них нет, расценки, по которым им платят, ниже плинтуса.

При этом и платят по факту исполнения работ.

А еще именно субчики больше всего страдают от потребительского экстремизма.

Наиболее вероятный сценарий краха сегмента девелопмента - массовое банкротство субподрядчиков, которым раньше платили с объемов новых продаж.

Нет продаж - ухудшаются условия финасирования девелоперов, прекращается оплата субчикам, стройка встает колом.

Раньше всего это может начаться в ЖК, которые должны были сдавать с отделкой, ибо к отделке у дольщиков больше всего претензий.

Ситуация осложняется тем, что в рамках текущей редакции 214 ФЗ вменяемого сценария снижения цен нет.

Обвал акций и банкротство крупного застройщика вызовет критические проблемы в банковской системе.

Мне на самом деле несильно интересно рисовать картины апокалипсиса, просто обращаю внимание на то, что сценарий плавного снижения цены новостроек нереалистичен.

Надо либо менять систему финансирования девелопмента, либо возвращать ипотеку взад.

К сожалению, самый распространенный способ государственного управления - менеджмент катастроф. Пока гром не грянет, мужик не перекрестится.

Грянул гром - полетели головы, охреневшие от вседозволенности и безнаказанности, как происходит сейчас в МО и не только, идет масштабная чистка.

Дойдет ли до грома на рынке недвижимости - покажет время.

Лично мне не хотелось бы, ничем хорошим это не пахнет.

Доброе утро. В дополнение к оценке локации по принципу оазис-гетто.

Снимаю ролик, выделил 7 главных вопросов, которые надо задать при оценке по этому методу:

1. Где находится ЖК, в оазисе или в пустыне?

2. Есть ли все, что нужно человеку для жизни, внутри периметра?

3. Если нет, то за всем оставшимся надо идти или ехать?

4. Насколько резко меняется за периметром уровень жизни?

5. Хотели бы Вы остаться внутри навсегда?

6. Куда стремятся люди сейчас, внутрь или наружу?

7. Куда будут стремиться люди тогда, когда Вы захотите продать квартиру?

Опубликовал для того, чтобы классный дайджест от инвест-мэтров не выглядел проходным.

С понедельником и продуктивной недели ☀️



⚡️ Как ответить на вопрос: А сколько денег я стою?

⚡️Ипотека под 3% процента

⚡️Студия в ипотеку в 2024 году: инвестиция или ловушка?

⚡️ Льготы по УСН не работают

⚡️ Про флиппинг для бедных

⚡️ Сколько стоит ванна Королевы флиппинга

⚡️ Налог на имущество: как получить льготу и не платить

⚡️ Комплектация квартиры под аренду

⚡️ Новый закон о налогообложении вкладов: что изменилось и как не переплатить налог?

⚡️ Re-новацию - было/стало


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Про флиппинг для бедных

Хочу понять, на какие квартиры будет спрос в декабре: однушки, двушки или трешки, вот такой вопрос прозвучал на консультации

Главный фактор, который будет это определять в отсутствие ипотеки - это тренд цены.

Если у людей достаточно денег для покупки, то это рынок продавца и цены растут. 

Это значит, что люди улучшают жилищные условия. 

Двигаются в центр и престижные районы, увеличивают площади и комнатность, делают ремонты.

В этой фазе деньги есть и у бедных, и у богатых. Бедные пользуются ипотекой.

Сегодня тренд обратный, у бедных денег нет, им приходится ухудшать жилищные условия, а значит двигаться из престижных районов и центра, уменьшать комнатность и площади. 

Что остается бедным: разъезд в другие районы, будут выбираться ветки метро, ведущие в прежний район проживания, переезд за МКАД и в область, приоритетна шаговая доступность метро и МЦД.

Исходя из этой тенденции есть смысл выкупать разменные квартиры, которые как можно дешевле надо приводить в так называемое жилое состояние. 

А что делать людям, если надо улучшать жилищные условия в той же локации?

Придется что-то продавать.

Например, другую квартиру из так называемых ненужных, которые достаются по наследству. 

Из этих же денег придется и оплату ремонтных работ выкраивать.

Итого: что будут покупать в декабре?

Основной сценарий покупателя: разъезд из центра, продажа наследственной квартиры. Продажа лишней квартиры в регионе для переезда. 

Без ипотеки люди будут сильно стеснены в деньгах.

Выходит, что для классического филиппинга остается только сценарий работы на богатого покупателя.

Хватит ли на всех богатых и готовы ли они будут покупать хороший ремонт в домах старых проектных серий - покажет время.

Привет, коллеги
С добрым субботним утром и хорошего дня


🟢 Возвращение блудного байка в арендный бизнес

🟢 Убытки во флиппинге

🟢 Дистресс-активы: как на них зарабатывали в Древнем Риме

🟢 Новая реальность или иллюзия: метры в Новопеределкино по цене Бауманской

🟢 Как выгодно гасить ипотеку

🟢 Notion умер: что делать

🟢 Про депозиты, возможно ли банкротство банков

🟢 Нужен ли ремонте перед продажей квартиры

🟢 Количество сделок падает, уловки застройщиков



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Не исключено, что усилия ЦБРФ наконец-то увенчаются успехом.

Единственный по-настоящему развитый производственный сегмент экономики начинает деградировать по спросу.

Как думаете, когда начнут дешеветь доллар и бензин?

Перед добрым человеком двери открываются автоматически (пятничное)

Собрался к приятелю в гости в Минск

Однако звезды сложились так, что поездку пришлось перенести на неделю. Неделей раньше товарищ гостил у меня и оставил ключи от своей квартиры. 
В общем, из-за переноса произошла накладка. 

Прилетал я в субботу, на день раньше возвращения приятеля из байдарочного похода.

Получил от него в тг подробнейшую инструкцию по пользованию квартирой, в ней было все, кроме ее адреса и номера. 

Заметил это уже во Внуково, запросил. Однако сообщения в тг приятеля оставались непрочитанными, на реке не было связи.

После того, как в аэропорту Минска увидел в тг все те же свои непрочитанные сообщения, поковырялся в ботах, где обычно ищу информацию по Москве. 

И не зря, инфу по своему мобильному приятель почистил, а супруга засветила адрес, заказав пиццу. 

Я немало удивил приятеля, который набрал мне сразу, как появилась связь тем, что легко раскопал реквизиты его квартиры в Минске.

На голубых озерах под Нарочью, куда мы поехали компанией, в один из дней случилась череда интересных событий. 

Для примера. Мы попали на службу в костел св. Андрея в Лынтупах, куда они с компанией не могли попасть 9 лет. 

Это удивительно, но двери оказались открыты. 

Есть еще парковщики, готовые покупать коммерцию с надежным арендатором за 12 лет окупаемости или 8 годовых с риск-профилем простоя до 3 месяцев в году, что снижает доходность на 25 процентов до 6 годовых

Давайте еще раз обратим внимание на опрос выше и посмотрим, каков риск-профиль инвестора среди подписчиков.

Сколько среди нас спекулянтов, инвесторов, парковщиков и лудоманов.

Коллеги, привет.

Обычно по средам пишу о состоянии спроса и предложения.

И вот тут с апреля не могу сказать ничего интересного, такого длинного боковика ни разу не видел.

А что касается интересного, записал длинный подкаст с моим приятелем Кузнецовым Федором, он давно и системно занимается заемными деньгами.

🟢Что происходит на рынке без ипотеки

🟢Как определить имитацию арендного бизнеса на ИЖС и не вляпаться

🟢Почему отказывают в одобрении кредитов, как улучшить свою кредитную историю для банков

🟢Что будет с рынком многоквартирной застройки, если ситуация с отсутствием заемных денег продлится надолго

Контакты Федора в описании к видео, смотрится живенько