Почему мы никогда не переуступаем аренду ИЖС/ЛПХ участка, полученную на торгах?
Ответ простой:
Мы не берем аренду ИЖС/ЛПХ земли на торгах с целью переуступки, так как считаем эту стратегию рискованной.
ВАЖНО: аренду, полученную по предварительному согласованию (то есть без торгов), мы спокойно и очень выгодно переуступаем. Делилась одним из таких кейсов здесь: https://t.me/delazemelnie/382
Наша чистая прибыль после уплаты налога составила 247800₽ или 474% с реализации, в годовых чуть больше.
Почему же мы не берем аренду на торгах, а потом ее не переуступаем и не зарабатываем на этом, ведь иногда аренду торгуют очень дешево❓
‼️Практика по переуступке такой аренды очень противоречивая. Если мы посмотрим с точки зрения законодательства, то ЗК РФ п.9 ст. 22 разрешает переуступку земельных участков: необходимо предварительно уведомить арендодателя (администрацию), либо получить письменное согласование, в зависимости от срока договора аренды участка. С другой стороны есть действующая норма ГК РФ п.7 ст. 448, в которой говорится, что если заключение договора аренды возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права. Таким образом возникает правовая коллизия двух нормативно-правовых актов.
‼️Если обратимся к решению судов, то, на текущий момент сложилась следующая судебная практика:
✅ Верховный суд РФ (кассационное определение от 11 мая 2022 года № 47-КАД-22-1-К6) пришёл к мнению о правомерности уступки в случае заключения договора аренды земельного участка по итогам торгов, если земельный участок предоставлен для целей, для которых такой земельный участок мог бы быть предоставлен без проведения торгов в соответствии с одной из процедур предоставления земельных участков без торгов из числа предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Например, участок для целей ИЖС взят в аренду с аукциона, но тот же участок для целей ИЖС возможно получить в аренду по процедуре без торгов согласно ст. 39.6. п.2 пп.15. Согласно решения ВС РФ такая уступка законна.
✅ Позднее появилась абсолютно противоположная судебная практика. Конституционный суд РФ согласно определения от 16 мая 2024 года № 1123-О/2024, в основе которого лежит определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2022 года № 308-ЭС22-2357, определил границу между п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ таким образом, что по сути признал приоритет п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ для тех случаев, когда предоставление земельного участка имело место по результатам торгов. Соответственно, положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которыми допускается уступка прав по договору аренды земельного участка, заключённому сроком от 5 лет, применяются только в том случае, если земельный участок был предоставлен без торгов.
Итого, на сегодняшний день имеется несколько противоречащих друг другу решений Верховного суда РФ.
Здесь важно понимать, что решение ВС РФ принимаются в отношении конкретных судебных споров, и не являются законодательными актами обязательными для применения. Чем больше практики появляется вокруг неоднозначных схем, тем больше проверок начинает вести прокуратура по уже заключенным договорам переуступки, проверяют сделки за последние три года.
Все ситуации, которыми вы со мной делитесь примерно одинаковые: Росреестр провел сделку, вы получили деньги, покупатель - долгожданный участок. Администрация или прокуратура узнали, подали в суд, сделку аннулировали. Начинается процесс расторжения договора между арендатором и администрацией. Потеряны деньги, время, и нервные клетки. Ваш покупатель, как правило, уже начал стройку.
⛔️ Есть ли вероятность, что сделка проскочит и никто не заметит - есть. Но вы должны понимать и оценивать риски, что вы можете потерять деньги, время и остаться с дорогой арендой участка.
