Дела Земельные

На Алтае сносят глемпинги: что происходит?

Этим летом в Республике Алтай была создана специальная рабочая группа, которая проводит массовые земельные проверки.

⛔️ Нарушений выявили много, в том числе - нецелевое использование земельных участков.

🏕️ Самые громкие примеры нарушений - это размещение туристических объектов, домов для посуточной аренды на земельных участках с категорией земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование.

Такие участки обычно недорогие и их можно использовать только для сельскохозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельхоз.продукции, или для сельскохозяйственного производства - требующего наличия зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки произведенной продукции.

Что происходит дальше: чтобы использоваться данные участки по назначению, на участках обустраивается пасека, а также хозяйственные здания/сооружения для обслуживания этой пасеки. Среди них появляются "комфортные" здания, с панорамными окнами, теплыми полами. На все это также оформляется проектная документация и разрешение на строительство.

После окончания строительства и ввода объектов в эксплуатацию данный объект стал позиционироваться как глемпинг. Помимо этого, была открытая реклама аренды данных "пасечных домов" как туристического объекта.

❗️Межведомственная комиссия нашла в этом нарушения: участки используются не по целевому назначению. Далее подключилась прокуратура, которая обратилась с иском в суд, с требованием обязать снести самовольные постройки. Как итог всей этой истории: прекращение деятельности нескольких туристических объектов, а также полное освобождение участков от всех построек.

🚨 Уже не первый год гремят такие истории с глемпингами, но снова и снова находятся основатели, готовые рискнуть и построиться на участке, не подходящем для этих целей. А на Авито снова и снова появляются объявления, где под видом земли для глемпинга, продают сельхозку.

‼️ Для тех, кто всё сразу делает правильно и по закону, есть ещё один плюс от правильного участка: грантовая поддержка от государства. Уже завтра анонсируем прямой эфир на тему грантов. Накидайте огней этому посту, если ждете 🔥

☝️Сохранили для вас на 3 дня запись прямого эфира с Еленой Вечкановой. Лена обучалась на курсе «Как купить участок за 3% от стоимости» на тарифе «Самостоятельный» в ноябре 2022 г.

Покупала как раз на «Черную пятницу», поняла, что сфера земли ей интересна и весной 2023 г. пришла на тариф «ВИП» со скидкой в 50%. Такая же возможность будет и у каждого из вас: купить с 25 ноября тариф «Самостоятельный» и весной 2025 присоединиться к живому потоку курса со скидкой в 50%.

Результат Елены сегодня: 20 участков ИЖС в 2-х регионах РФ по предварительному согласованию, 3 из них уже проданы. Есть участок под глемпинг.

🎁 Подарок для зрителей эфира: гайд по поиску земельного участка: https://delazemelnii.ru/checklist_inst

«Черная пятница» в «Дела земельные» пройдет с 25.11 по 1.12.
❗️ВАЖНО: все, кто купят наш основной курс на тарифе «Самостоятельный» в первый день продаж (25.11), получат курс по Авито в подарок!

Сайт с предложениями и ценами мы уже открыли. Купить пока ничего нельзя, но вы сможете спокойно все изучить и подготовиться к покупке:

https://delazemelnii.ru/BF24

Если есть вопросы по предложениям, пишите в комментариях к посту 🙏

Мы и наши ученики выбираем получение земли на основании безопасных стратегий: сразу в собственность (ст.39.3 п.2 пп.10), выкуп из под здания (ст.39.3 п.2 пп.6), выкуп без строительства (ПП РФ №629, п.1 пп.»а»). Здесь доходность выше и нет неоднозначности в трактование закона. Как поступить вам, вы решаете самостоятельно, оценивая все перспективы.

Почему мы никогда не переуступаем аренду ИЖС/ЛПХ участка, полученную на торгах?

Ответ простой:
Мы не берем аренду ИЖС/ЛПХ земли на торгах с целью переуступки, так как считаем эту стратегию рискованной.
ВАЖНО: аренду, полученную по предварительному согласованию (то есть без торгов), мы спокойно и очень выгодно переуступаем. Делилась одним из таких кейсов здесь: https://t.me/delazemelnie/382
Наша чистая прибыль после уплаты налога составила 247800₽ или 474% с реализации, в годовых чуть больше.

Почему же мы не берем аренду на торгах, а потом ее не переуступаем и не зарабатываем на этом, ведь иногда аренду торгуют очень дешево❓

‼️Практика по переуступке такой аренды очень противоречивая. Если мы посмотрим с точки зрения законодательства, то ЗК РФ п.9 ст. 22 разрешает переуступку земельных участков: необходимо предварительно уведомить арендодателя (администрацию), либо получить письменное согласование, в зависимости от срока договора аренды участка. С другой стороны есть действующая норма ГК РФ п.7 ст. 448, в которой говорится, что если заключение договора аренды возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права. Таким образом возникает правовая коллизия двух нормативно-правовых актов.

‼️Если обратимся к решению судов, то, на текущий момент сложилась следующая судебная практика:

✅ Верховный суд РФ (кассационное определение от 11 мая 2022 года № 47-КАД-22-1-К6) пришёл к мнению о правомерности уступки в случае заключения договора аренды земельного участка по итогам торгов, если земельный участок предоставлен для целей, для которых такой земельный участок мог бы быть предоставлен без проведения торгов в соответствии с одной из процедур предоставления земельных участков без торгов из числа предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Например, участок для целей ИЖС взят в аренду с аукциона, но тот же участок для целей ИЖС возможно получить в аренду по процедуре без торгов согласно ст. 39.6. п.2 пп.15. Согласно решения ВС РФ такая уступка законна.

✅ Позднее появилась абсолютно противоположная судебная практика. Конституционный суд РФ согласно определения от 16 мая 2024 года № 1123-О/2024, в основе которого лежит определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 июля 2022 года № 308-ЭС22-2357, определил границу между п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ таким образом, что по сути признал приоритет п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ для тех случаев, когда предоставление земельного участка имело место по результатам торгов. Соответственно, положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которыми допускается уступка прав по договору аренды земельного участка, заключённому сроком от 5 лет, применяются только в том случае, если земельный участок был предоставлен без торгов.

Итого, на сегодняшний день имеется несколько противоречащих друг другу решений Верховного суда РФ.

Здесь важно понимать, что решение ВС РФ принимаются в отношении конкретных судебных споров, и не являются законодательными актами обязательными для применения. Чем больше практики появляется вокруг неоднозначных схем, тем больше проверок начинает вести прокуратура по уже заключенным договорам переуступки, проверяют сделки за последние три года.

Все ситуации, которыми вы со мной делитесь примерно одинаковые: Росреестр провел сделку, вы получили деньги, покупатель - долгожданный участок. Администрация или прокуратура узнали, подали в суд, сделку аннулировали. Начинается процесс расторжения договора между арендатором и администрацией. Потеряны деньги, время, и нервные клетки. Ваш покупатель, как правило, уже начал стройку.

⛔️ Есть ли вероятность, что сделка проскочит и никто не заметит - есть. Но вы должны понимать и оценивать риски, что вы можете потерять деньги, время и остаться с дорогой арендой участка.

Продолжаем рассказывать про «Черную пятницу» в «Дела земельные». Начало в этом посте: https://t.me/delazemelnie/951

Сегодня расскажу еще о двух предложениях и о сюрпризах 🎁

1️⃣ Ещё один новый продукт от нас с командой: видеозапись с выездной практики, которая проходит в рамках курса «Как купить участок за 3% от стоимости». Стоимость вас приятно удивит: всего 1500 рублей.

Мы - практики, а не теоретики, мы постоянно работаем в полях и осматриваем участки. Мы очень много путешествуем по России. У нас огромная насмотренность, и мы с удовольствием делимся своим опытом с вами. Более 500 студентов побывали с нами на офлайн-выездах, и мы отточили свою методологию. Мы точно знаем как осматривать участки, и умеем этому обучать других. Даже тех, кто никогда раньше не работал с недвижимостью.

Из этой видеозаписи вы узнаете как именно мы работаем в полях и определяем ликвидность участка. А в конце получите несколько полезных бонусов — чек-лист осмотра участка и гайд с пошаговой инструкцией «Как получить лес у государства». Только одни эти материалы уже окупят вам стоимость.

2️⃣ Для тех, кто уже все умеет и регулярно получает участки, будет возможность купить экспресс-курс «Как быстро и дорого продавать землю и услуги на Авито». Стоимость: 5500 рублей.

Вы научитесь создавать продающие объявления о земельных участках и услугах земельного эксперта. Узнаете алгоритмы Авито и как продвигаться, чтобы делать продажи быстро и выгодно. Посчитаете, какой бюджет нужен лично вам для эффективной работы на Авито.

❗️ВАЖНО: все, кто купят наш основной курс на тарифе «Самостоятельный» в первый день продаж (25.11), получат курс по Авито в подарок!

Сайт с предложениями и ценами мы уже открыли. Купить пока ничего нельзя, но вы сможете спокойно все изучить и подготовиться к покупке:

https://delazemelnii.ru/BF24

Если остались вопросы, пишите в комментариях к посту 🙏

А еще, всю неделю с 25.11 до 1.12 мы будем ежедневно вести здесь прямые эфиры и дарить подарки. Мы подготовили очень редкий контент, скоро всё расскажем и выложим расписание.
Добавляйте наш канал в закреп, включайте уведомления, будет очень полезно 🔥🔥🔥

15 млрд рублей - cумма господдержки на субсидирование некапитальных средств размещения (модульных домов и глэмпингов) на период с 2025 по 2027 год. Сфера загородного отдыха очень актуальна и мы с командой, конечно же, заходим в этот тренд.

Сохранили для вас запись эфира. В гостях у меня был Александр Ганаков: один из самых востребованных отельных архитекторов России. У Александра огромный опыт проектирования и реализации: от отелей мировых сетей Hilton Hotels&Resorts до аутентичных глемпингов, например, «Чепош-парк».

Мы обсудили самые важные на старте вопросы:

✅Сколько сейчас стоит построить небольшой глемпинг на 10 юнитов?
✅Какой он - идеальный участок для глемпинга? 
✅Какие сейчас мировые тренды в этой сфере?
✅Как сделать проект успешным?

Этот эфир точно сэкономит вам время и деньги при запуске своего обьекта.

Контакты Александра:
ТГ-канал: https://t.me/ganakov_hotelproject
Youtube канал с подробными обзорами мест размещения: https://youtube.com/@aleksandrganakov?si=H-4DNOQa0rG16EDw

Кто смотрит в записи, напишите ваши впечатления от эфира, нам очень важна обратная связь 🧡

Продолжаем рассказывать про «Черную пятницу» в «Дела земельные». Начало в этом посте: https://t.me/delazemelnie/951

Сегодня расскажем про наш новый продукт:

🔥 пакет вебинаров «Хочу бизнес на земле», стоимость 25000 рублей 🔥

В пакете три вебинара:
1️⃣ Как получить и оформить участки сельхозназначения 
2️⃣ Как получить у государства землю для глэмпинга выгодно
3️⃣ Торги как источник дополнительного дохода

Каждый из вебинаров ценен сам по себе, а все вместе - это супер комбо.

Наша команда регулярно запускает коммерческие проекты на земле. Мы - предприниматели. Мы создали несколько коттеджных поселков, запустили инвест-дачу, получили несколько участков под глемпинги и разработали проект освоения земли на участок у моря.

Мы собрали свой практический опыт, чтобы дать вам выжимку самых нужных знаний об оформлении земли для бизнеса. Вам не нужно знать всё, вам нужно знать то, что действительно приведет вас к цели. Это не теория, а практика от людей, которые руками каждый день работают в сфере бизнеса на земле.

ВАЖНО! Пакет вебинаров и модуль «Земля для бизнеса», который входит в курс «Как купить участок за 3% от стоимости» на VIP-тарифе - это два абсолютно разных продукта. На курсе мы даем пошаговый алгоритм, разбираем вопросы, вместе с авторами курса погружаемся в тонкости построения бизнеса на земле. В пакет вебинаров входят обзорные материалы, которые кому-то помогут получить представление о теме, а кому-то углубиться в узкую нишу. Вебинары предназначены для самостоятельного погружения в материал.

Для кого подойдет это предложение:
✅ Для тех, кто уже знаком с процедурами оформления земли ИЖС, ЛПХ и хочет изучить тему земли для бизнеса
✅ Для тех, кто задумался о бизнесе о земле и хочет понимать, какие есть возможности
✅ Для тех, кто хочет углубить свои знания о сельхозземлях и землях для глемпинга, чтобы не наделать ошибок
✅ Для наших выпускников, которые учились на тарифах без модуля «Земля для бизнеса»

Отдельно изучить, что включает каждый вебинар можно на сайте: https://delazemelnii.ru/BF24

☝️Сохранили для вас запись прямого эфира на три дня.

Эфир получился очень полезный, разобрали все острые вопросы:
- изменения в 629 постановлении
- огороды и риски связанные с ними
- почему переуступка аренды с торгов - это рисковая стратегия

Ниже информация, которую обещали:

❗️Прямой эфир о рисковых стратегиях в работе с землей: https://t.me/delazemelnie/922

❗️Пост о рисковых стратегиях в работе с землей: https://t.me/delazemelnie/912

❗️В этом году пройдет наша традиционная «Черная пятница». Мы с командой решили не томить вас, а заранее показать все продукты и цены. Купить пока ничего нельзя, но можно ознакомиться и спокойно обдумать: https://delazemelnii.ru/BF24

🚨ВАЖНО! Наша команда никому не звонит и не пишет в личные сообщения. По открытым контактам пишут и звонят мошенники с предложением проконсультировать или что-то продать. Будьте бдительны!

Live stream finished (1 hour)

❗️Переуступка аренды, полученной с торгов - это рисковая стратегия. Еще раз разобрали почему

📌 Сохраняйте себе ссылки:

❗️Прямой эфир о рисковых стратегиях в работе с землей: https://t.me/delazemelnie/922

❗️Пост о рисковых стратегиях в работе с землей: https://t.me/delazemelnie/912

Live stream started

«Черная пятница» в «Дела земельные»: какие возможности откроются для вас в конце ноября

В этом посте расскажем как у нас всё устроено в «Дела земельные», и какие выгоды может получить каждый.

1️⃣ Наш основной образовательный продукт это курс «Как купить участок за 3% от стоимости», он проходит два раза в год: весной и осенью. Следующий «живой» поток будет весной 2025 года.

Почему так: на курсе есть возможность выехать на офлайн урок (осмотр участка с нами) и даты обучения связаны с выездной практикой. Студентам должно быть комфортно осматривать участки.

Этот курс наш флагманский продукт. К каждому запуску мы обновляем контент и перезаписываем уроки, которые устарели. На этой программе уже обучилось 2000+ студентов, их результаты мы публикуем в отдельном канале: https://t.me/+Tz5CtiHKtrhkZDVi

На «Черной пятнице» мы будем продавать запись этого курса: тариф «Самостоятельный» за 40 000 рублей. Такой цены нет ни у кого в сфере земли, и она будет действовать только неделю.

2️⃣ У нас есть продукт, который не имеет аналогов: это выезд за участками «Открывая земли». Дважды в год мы выезжаем с выпускниками в разные красивые регионы РФ и оформляем землю там. Все участки мы заранее отсматриваем и проверяем. Ребятам остается лишь выбрать понравившиеся и подать документы прямо на выезде.

У нас уже были: Калининградская область, Алтай, Дальний Восток. В этом году был только один выезд. Это всегда потрясающее путешествие и феноменальные результаты. Выезд доступен только выпускникам курса «Как купить участок за 3% от стоимости».

🚨 ВАЖНО! Если вы купили курс в «Черную пятницу», вам так же будет доступно участие в сообществе выпускников и возможность присоединиться к выезду «Открывая земли» в 2025 году. А еще, вы сможете оформить налоговый вычет и вернуть 13% от стоимости уже в начале 2025 года.

3️⃣ В этом году на «Черную пятницу»: мы приготовили сразу несколько новых продуктов по вашим просьбам. Сделаем про них отдельный пост. Каждый продукт сделан с заботой о вас и вашем результате и купить их можно будет только в течение одной недели с 25.11 до 1.12, после этого продажи закроются.

Сохраняйте себе даты: «Черная пятница» у нас будет с 25.11 до 1.12. Сайт с предложениями и ценами мы уже открыли. Купить пока ничего нельзя, но вы сможете спокойно все изучить и подготовиться к покупке:

https://delazemelnii.ru/BF24

Если остались вопросы, пишите в комментариях к посту 🙏

«За судами не видно результатов»

Разберу наш судебный процесс по участкам, за которым сейчас пристально наблюдают многие земельные эксперты. Идет он с одной из Администраций Калининградской области.

Мы часто там бываем, у нашей семьи интерес в этом регионе и участки нужны для личного пользования.

На данный момент в двух муниципалитетах мы заключили договора купли-продажи и земля у нас в собственности. Без судов и без разбирательств.

А в третьем муниципалитете идет затяжной судебный процесс, именно о нем я и расскажу 🔽🔽🔽

Декабрь 2022 года - нашли участки и подались на аренду
Начало 2023 года - нам пришел незаконный отказ по аренде участка
Март 2023 - мы подали исковое в суд
Июнь 2023 - мы выиграли суд
Август 2023 - администрация выдала предварительное согласование, на участки по которым судились, казалось бы ПОБЕДА🎉
В сентябре 2023 администрация заключила с нами договор аренды на эти земельные участки.
Октябрь 2023 - мы подали заявление на выкуп данных земельных участков по 629 постановлению, получили незаконный отказ.
Декабрь 2023 - снова обратились в суд, уже по поводу отказа в выкупе.
Апрель 2024 - мы выйграли суд
Май 2024 - администрация подала апелляцию
Июль 2024 - суд по апелляции, мы снова выиграли
Август 2024 - подаем заново заявление на выкуп участков в администрацию, снова незаконный отказ отказ
Сентябрь 2024 - подали новое исковое в суд
Продолжение следует…

Заседание назначено на конец года.
Времени потрачено уже 2 года, более 100 000 рублей вложено (исковые, пошлины, юрист, уход за участками).
Вот и получатся: победы в судах есть, а участков по факту нет.
Чем закончится эта история, я не знаю.
❗️Ни один юрист не гарантирует вам никаких результатов в суде, особенно если вы судитесь с государством. И уж тем более, если вы не юрист, а просто имеете на руках инструкции и набор чек-листов

❗️Все стратегии, связанные с судебными разбирательствами, я считаю рискованными и сложными. Это очень долгий и сложный путь к результату.

❗️Чтобы получить результат нужно просто поменять муниципалитет или стратегию. Наши ученики получают земельные участки по предварительному согласованию в соответствии с законодательством. Без судов и без борьбы с ветряными мельницами.

☝️Сохранили для вас запись прямого эфира на три дня.

Спасибо за ваши вопросы!
Ниже информация, которую обещали:

❗️Прямой эфир о рисковых стратегиях в работе с землей: https://t.me/delazemelnie/922

❗️Пост о рисковых стратегиях в работе с землей: https://t.me/delazemelnie/912

❗️В этом году пройдет наша традиционная «Черная пятница». Мы с командой решили не томить вас, а заранее показать все продукты и цены. Купить пока ничего нельзя, но можно ознакомиться и спокойно обдумать: https://delazemelnii.ru/BF24

🚨ВАЖНО! Наша команда никому не звонит и не пишет в личные сообщения. По открытым контактам пишут и звонят мошенники с предложением проконсультировать или что-то продать. Будьте бдительны!

Всем хорошего вечера!

☝️Сохранили для вас запись прямого эфира на три дня.

Спасибо за ваши вопросы!
Ниже информация, которую обещали:

❗️Чтобы узнать ставку выкупа земельного участка вы можете использовать специальную поисковую фразу:
docs.cntd.ru Порядок определения цены земельных участков, находящихся в неразграниченной собственности * (где * - интересующая область, край, республика)

❗️Гайд по поиску земельного участка: чтобы его получить, заполните, пожалуйста, форму по ссылке:
https://delazemelnii.ru/checklist_inst
Чек-лист придет в письме на указанный адрес, обязательно проверьте папки Спам, Рассылки и Промоакции.

❗️В этом году пройдет наша традиционная «Черная пятница». Мы с командой решили не томить вас, а заранее показать все продукты и цены. Купить пока ничего нельзя, но можно ознакомиться и спокойно обдумать: https://delazemelnii.ru/BF24

«Юля, подскажи!»🎤

Есть у нас с вами традиция: несколько раз в месяц мы собираемся на прямых эфирах, где обсуждаем процедуру получения участков у государства выгодно.
❗️Польза этих эфиров невероятная: такую информацию никто кроме нас не дает бесплатно. По этим эфирам и постам мои читатели уже получают свои первые участки и формируют капитал.

Оставляйте свои вопросы в комментариях к этому посту, будем разбираться вместе! Запись будем вести, но лучше быть онлайн. Если не будет технических проблем, выложим здесь запись на трое суток.

До встречи сегодня в 17:00 по МСК*

*возможна небольшая корректировка времени в связи с семейными обстоятельствами 🧡

Моя читательница Елена, мама четверых детей, создала земельный банк из 40+ участков, используя только бесплатные материалы этого канала. 🎉🎉🎉

Это еще одна вдохновляющая история о том, как наши подписчики получают участки выгодно, читая блог. Еще больше историй по ссылкам: https://t.me/delazemelnie/926 и https://t.me/delazemelnie/915

Белоус Елена, 40 лет, город Краснодар, многодетная мама 4 детей. Семья много лет безрезультатно стоит в очереди на землю как многодетные. Елена нашла мой блог и решила попробовать получить участок не как льготник, а на основании права, которое есть у каждого гражданина РФ. ⚖️

Елена пересмотрела все эфиры, перечитала все темы и комментарии, самостоятельно изучила программу Арго и начала подавать заявления. Первый результат случился довольно быстро. Уже в конце 2022 года Елена получила участок в Тюменской области.

◾️Про первый участок: 22 сотки, ИЖС, в Тюменской области. Елена продала его по переуступке права аренды. Участок купил застройщик, построил на нём дом, перевёл в собственность и разделил на 2. Сейчас продаëт дом и второй участок.

❗️На данный момент у Елены оформлено 40+ участков в 7 регионах, в работе около 15 регионов:
«В начале пути было сложно, я делала кучу ошибок. Не у кого было получить консультацию, не было людей, которые были бы в теме. Да, я молодец, разобралась сама, но сейчас, отмотав время назад, я бы с удовольствием пошла бы на обучение к Юлии. Во-первых, на обучение ушло бы меньше времени, и результат был бы раньше, а на сегодняшний день мощнее. Во-вторых, это бесценное общение между земельными единомышленниками, его самоучкам действительно очень не хватает».

⏳ В земельной сфере можно разобраться самостоятельно, но придется приложить очень много усилий. У меня путь к первому участку занял 9 месяцев и было получено более 200 отказов. Наши ученики получают участки уже даже во время обучения.

🚨Ну, и обещанная новость. В этом году пройдет наша традиционная «Черная пятница». Мы с командой решили не томить вас, а заранее показать все продукты и цены. Купить пока ничего нельзя, но можно ознакомиться и спокойно обдумать: https://delazemelnii.ru/BF24

А мы понемногу начнем рассказывать об этих продуктах, чтобы к концу ноября вы смогли принять решение. Спокойно, экологично и с заботой о вас.

Три самых главных секрета в земле, и пошаговый план как их использовать

1️⃣ Вся земля, которая продается на Авито или на ЦИАНе, когда-то была кем-то куплена у государства дешево и введена в оборот.

2️⃣ Каждый гражданин РФ имеет право покупать землю напрямую у государства за небольшой процент от её настоящей стоимости. Это полностью законная процедура и её регулирует несколько статей Земельного кодекса: 39.14, 39.15, 39.17 и 39.18. Количество участков в одни руки не ограничено.

3️⃣ Земли много и хватит всем: 92,2% земли в РФ находится в государственной или муниципальной собственности. И всего чуть более 7% - в частной собственности.

Землю у государства можно покупать/арендовать на торгах, а можно и без торгов, а еще и вовсе получать бесплатно в безмозмездное пользование, что еще выгоднее. Как это сделать:

✅ Вы находите свободный участок, который принадлежит государству (таких очень много), проводите его проверку по градостроительным документам.

✅ Подаете в администрацию пакет документов и заявление о предварительном согласовании этого участка.

✅ Администрация бронирует его под вас и публикует объявление на сайте торгов, чтобы узнать не нужен ли кому-то ещё этот участок. Это и есть нулевая публикация, то есть объявление без цены. Заявляться на такие публикации нельзя!

✅ Если в течение 30 дней на этот участок никто больше не подает заявку, вы получаете возможность выкупить его за небольшой процент от кадастровой стоимости (в каждом регионе свой процент). Количество участков в одни руки не ограничено.

Если на участок кто-то дополнительно заявится, то администрация его подготовит к торгам (будет нести все расходы). Стартовая цена будет определяться оценщиком (чаще всего она равна кадастровой стоимости).

❗️На данном этапе вы можете прийти на торги и попробовать забрать участок по стартовой цене.

Если участников несколько, то тут ничего не поделаешь, придется вести торг до той ставки, в которую вы оцениваете данный участок. 💸

Огромное количество земли уходит по предварительному согласованию, либо с торгов - по стартовой цене единственному участнику аукциона. Убедиться в этом просто: достаточно изучить статистику сайта торгов.👍

📍Начать работу рекомендую с изучения чек-листа по поиску свободного участка: https://delazemelnii.ru/checklist_inst

Случай из практики земельного эксперта

Мы с мужем оформили у государства 70+ участков в 18 регионах РФ за два года. Про самые выгодные кейсы я рассказываю в этом блоге.

✏️Но сегодня хочу рассказать вам одну из повседневных историй. Это обычный участок для ИЖС, я такие редко показываю. Тут нет 1000% доходности или чего-то подобного. Но есть необычная история получения, и я захотела поделиться этим опытом с вами

🏝️ В июне мы отдыхали на Челябинских озерах, заодно решили оформить участок в Челябинской области. Стратегию выбрали: получение сразу в собственность участка ИЖС.

Так как:
✅ кадастровая стоимость найденного участка была ниже рыночной в 3 раза
✅ выкуп земельного участка по предварительному согласованию в Челябинской области 50% от кадастровой стоимости
✅ на таком участке можно сразу строить дом, либо сразу перепродать, без всяких вложений

Мы отправили все документы в администрацию и в июле пришло предварительное согласование. НО‼️ на аренду🧐

Как оказалось, Администрация, не знала, что можно заявляться сразу на собственность, не посмотрела внимательно наше заявление, и автоматически выставили публикацию на аренду. Мы не проверили публикацию и получили такой «сюрприз»

Работать с арендой мы были не готовы. В ходе диалога с администрацией, попросили повторно рассмотреть наше заявление и повторно разместить публикацию.

❗️Конечно здесь был риск, что заявятся третьи лица, и участок уйдет на торги. Но мы много работаем с землей и не привязываемся к конкретным участкам, а действуем в соответствии с выбранной стратегией. Стратегия аренды в данном случае нам была не интересна.

Участок повторно отвисел нулевую публикацию. И в конце сентября мы получили предварительное согласование этого участка уже в собственность🤩

Его математика:
КС = 360000₽, выкуп 180000₽
Рыночная стоимость от 1000000₽
Доходность: 555% до уплаты налогов

Но на этом история не закончилась!
В телефонном разговоре с Администрацией, они сказали, что на участке огромный овраг😭

Платить 180000₽ за овраг не очень хотелось. Тогда мы на Авито нашли человека, кто выехал за 1000₽ и осмотрел участок. Оказалось, шикарный участок в красивом месте (это он на видео выше).

Но тут снова начались сомнения. На Авито в данном населенном пункте продают 3 участка: один стоимостью 1200000₽, два других по 350000₽.

Странный разбег цен🤔 при одинаковых характеристиках участков: одинаковая площадь, все 3 участка с ВРИ ИЖС, в чем же подвох.

Запросив кадастровые номера участков стоимостью в 350000₽, мы выяснили, что продают переуступку права аренды, а не собственность.

Какой вывод из одной истории, можно сделать:
1️⃣ Грамотно выбирайте стратегию
2️⃣ Проверяйте исполнителей, они могут не владеть всей информацией, либо транслировать ее не верно
3️⃣ выезжайте на осмотр земли перед оформлением, это можно делать удаленно

❓Напишите обратную связь, интересны ли вам такие разборы? Остались вопросы по этому кейсу?

🔥 Подписчица получила 41 участок в 5 регионах РФ, читая мой блог!

Елена подписалась на меня в мае 2023 года, до этого с земельной сферой не была знакома и не знала, что можно покупать участки у государства за небольшой процент от их настоящей стоимости. Поначалу было недоверие, но наши посты и прямые эфиры вдохновили попробовать получить землю самостоятельно.

⏰ Путь к первому участку был долгий: сначала Елена получала только отказы. На этом этапе очень поддерживал наш блог, где Елена видела, что наши ученики регулярно получают участки в разных регионах и не сдавалась. Первый результат случился почти через год: в мае 2024. Но! Елена получила не один, а сразу 5 участков!

🌳 Про первые участки: Новгородская область, 15 км от города Валдай. ВРИ: лпх на приусадебных, то есть, строительство дома разрешено. Красивейшие места: сосновый бор, чистое озеро с прекрасной рыбалкой, ягоды-грибы всё в шаговой доступности. Хороший подъезд. Размер участков от 14 до 17 соток. Выкуп за 15% от кадастровой стоимости (кадастровая в среднем 500 тыс). Рыночная стоимость: от 30 до 80 тысяч за сотку. То есть, например, участок в 14 соток стоил Елене 75 000 рублей при его рыночной цене в 1 млн рублей.

Ну а дальше открылся тот самый «земельный портал». На сегодня у Елены 41 участок (ижс и лпх) в 5 регионах: Лен. область, Ульяновская, Вологодская, Псковская, Новгородская.

Так же можете и вы! Дайте себе год, и, если вы все делаете правильно, свой участок вы обязательно получите! Если же вы хотите увидеть результат быстрее, работать по готовому алгоритму, то для этого есть наше обучение, где самые усердные ученики получают участки уже во время курса.

Закрепите мой канал в своем Телеграм, ведь этот контент поможет вам создать земельный капитал своей семьи. Мы начинаем! Этой осенью здесь будет еще больше пользы, чем когда-либо. 🔥🔥🔥

Реально ли получить участок прямо во время обучения? 🎉🎉🎉

Мы всегда говорим, что это практически невозможно, но студенты курса «Как купить участок за 3% от стоимости» раз за разом доказывают обратное! На текущем шестом потоке сразу две ученицы поделились тем, что получили каждая по 2 участка прямо во время курса!

🥇 Екатерина, тариф Оптимальный, юрист, предприниматель, общественный деятель.
Получила два участка. Первый - по стратегии «огороды» в Калининградской области. Второй: ИЖС по предварительному сразу в собственность в Оренбургской области 🔥

Про огород:
📍11 соток, в 10 км от города.
📍 Примерная стоимость выкупа участка под ведение огородничества по 629 постановлению: 100 тыс.
📍 Рыночная стоимость примерно 460-500 тыс.

🥇 Ксения Владимирова, тариф ВИП, до курса работала в найме, в эмиграции, руководителем финансового отдела в крупной компании.
Получила сразу два участка: один по стратегии «огороды», а второй - ИЖС сразу в собственность за процент от кадастровой стоимости 🔥

📍 «Огород» в Свердловской области в очень живописном месте, планирует этот участок оставить себе.

📍 ИЖС по предварительному согласованию, 14 соток.
📍 Выкуп будет примерно 4 тыс рублей.
📍 Рыночная стоимость на данный момент в районе 150 тыс.
Заявления и все процессы по этим участкам были пройдены пошагово по этапам курса.

Каждый поток на нашем курсе не похож на предыдущий, но каждый раз к нам приходят невероятные ученики! Спасибо, что выбираете нас! 🌸

Следующий запуск курса будет в 2025 году. Вы можете заполнить анкету предзаписи:  https://delazemelnii.ru/predzapis7
Это ни к чему не обязывает, но вы в числе первых получите анонс ближайшего потока и за вами будет забронирована самая низкая цена на курс.

❗️А еще мы кое-что готовим: и для тех, кто у нас учился, и для тех, кто только начинает работать с землей. Следите за анонсами в октябре 😉

☝️Сохранили для вас запись прямого эфира про риски, которые есть в некоторых стратегиях работы с землей.

Если вы только начинаете свой путь в этой сфере, мы рекомендуем выбирать более безопасные стратегии, чем те, которые обсудили на эфире.

Читатели моего блога получают земельные участки за процент от их настоящей стоимости, изучив весь бесплатный контент и начав действовать:

🎯Анастасия Слюсарь, риелтор: нашла мой блог и спустя 3 месяца и 60 поданных заявлений получила свой первый участок: 18 соток, ИЖС, сразу в собственность, крупный посёлок, новый микрорайон. В посёлке есть жд станция, школа, 2 детских сада.

🎯 Елена Белоус, многодетная мама 4 детей. Семья много лет безрезультатно стоит в очереди на землю как многодетные. Елена нашла мой блог и решила попробовать получить участок не как льготник, а на основании права, которое есть у каждого гражданина РФ. Результат: 40+ земельных участков в 7 регионах РФ.

🎯 Елена Савченко, подписалась на меня в мае 2023 года, до этого с земельной сферой не была знакома и не знала, что можно покупать участки у государства. Первый результат случился почти через год: в мае 2024. Но! Елена получила не один, а сразу 5 участков! Сейчас у Елены 40 участков вв 5 регионах РФ.

🎯 Ирина Мурз: первый участок по предварительному согласованию получен только по бесплатным материалам из блога.

🎯 Елена Львова, инвестиции в коммерческие помещения: получила 6 участков ИЖС по материалам блога. Затем пришла к нам на курс и усилила свой результат сразу после обучения: ещё плюс 12 участков ИЖС и ЛПХ сразу в собственность за процент от кадастровой стоимости. Итого: 18 ликвидных участков менее чем за год работы.

❗️Мы даем конкретные навыки и никаких волшебных таблеток. Чтобы получить свой первый участок, нужно много работать. Если вам обещают сверхрезультат в земле легко и быстро, скорее всего речь идет о рискованных инвестициях в землю. Все кейсы, перечисленные выше были получены без вложений, без судов. Спокойно и пошагово, как мы учим.

Наш блог рассказывает как покупать участки за небольшой процент от их настоящей стоимости, тем самым уже получая доходность на вложенные в тысячи процентов. Покупка земли у государства - это эффективный инструмент создания капитала, с доходностью равной которой мы не встречали нигде.

🚨Ну, и обещанная новость. В этом году пройдет наша традиционная «Черная пятница». Мы с командой решили не томить вас, а заранее показать все продукты и цены. Купить пока ничего нельзя, но можно ознакомиться и спокойно обдумать: https://delazemelnii.ru/BF24

А мы понемногу начнем рассказывать об этих продуктах, чтобы к концу ноября вы смогли принять решение. Спокойно, экологично и с заботой о вас.

Можно ли потерять деньги, покупая землю у государства? 😱

Конечно, можно. Как и в любом виде инвестиций в работе с землей есть стратегии с высоким риском и с низким риском.

🌱 Стратегии с низким риском: это когда покупаешь участок у государства за небольшой процент от его настоящей стоимости, а продаешь по полной стоимости.

Либо получаешь участок бесплатно. Например, у нас в России есть программа Дальневосточный гектар, действует она с 2016 года, регулярно дополняется новыми регионами. С 2021 программу дополнили Арктическим гектаром.

Как и в любой стратегии, здесь есть свои нюансы:
▪️получить участок можно только в определенных регионах, не по всей стране
▪️при выборе участка важна локация, сети, подъездные пути, инфраструктура и так далее
▪️ чтобы оформить землю в собственность, нужно доказать процесс освоения
▪️так же грамотно нужно выбрать вид разрешенного использования, для того чтобы в последующем монетизировать этот гектар

🏡 Я получила 3 гектара рядом: оформила на себя, на свою 6-летнюю дочь Софию и на папу. Да, да, ребенку тоже можно оформить гектар 🔥
Слава не стал оформлять здесь, присмотрел для себя другое место, где планирует эту стратегию реализовать с ещё большей доходностью 😅

📋 Наши 3 участка:
Асфальт в 350 метрах
Аэропорт в 50 км
Рядом базы отдыха, рестораны, туристические места
ВРИ: ИЖС

Про деньги:
Пока затрат ноль, на освоение планирую потратить в районе 300000₽.
Рыночный потенциал 7 млн - 10 млн рублей, возможно, больше.

❗️Не все гектары обладают таким потенциалом, нужно уметь выбирать локацию и стратегию! Этому мы обучаем своих студентов. Но в любом случае, получить землю от государства бесплатно - это очень крутая возможность, рисков в такой стратегии практически нет, если учесть все нюансы, которые я перечислила выше.

⛔️ Но есть стратегии в земле, которые в моменте могут принести «иллюзию результата» или результат, который в последствии могут откатить. Можно остаться с убытками: потерять время и финансовые вложения.

Это нашумевшие сейчас в инфополе стратегии: «огороды» и «переуступка с торгов». Своим студентам мы подробно объясняем все риски, о которых не упоминают блогеры.

Разберем их на прямом эфире «Юля, подскажи»
Пишите вопросы на эту тему в комментариях, будем разбираться! 🔥

И снова про ипотеку

Ох и наделал шума мой предыдущий пост. Как оказалось, многие считают, что за 5 лет недвижимость вырастет в 2-10 раз. Выскажу свое мнение, опираясь на несколько конкретных показателей, которые будут влиять на спрос и рост недвижимости.

Показатели, которые повлияют на спрос:

1️⃣ Стоимость ипотеки. Сейчас при отсутствии льготных ипотек, условия в более 20% сложно выплачивать (с учетом среднего дохода), это повлияет на падение спроса.
2️⃣ Процент одобрения ипотек, снизился на 50% в соотношении с предыдущим годом. Банкам надежнее влить деньги в те же ОФЗ, для них ипотека сейчас - это рисковая позиция (количество банкротств ФЛ продолжает расти).
3️⃣ Какой % недвижимости берут через ипотеку. Такой статистики я не смогла найти в открытых источниках, возможно, вы поделитесь в комментариях, думаю здесь очень высокий %

Так же предлагаю изучить данные по стоимости недвижимости. Это официальные данные, которые я выгрузила с Домклик. Вы можете такой анализ провести самостоятельно по интересующему вас городу.

Как видим, в бум роста, который поддерживался льготными ипотеками, рост составил порядка 30% или 7,5% в год. Это статистика по рынку, а не отдельно взятых объектов.

💰Реальную цену продажи мы конечно с вами не узнаем. В 2024 году мы приобрели 2 квартиры одну на 47% ниже стоимости объявление на Авито (торговались 3 месяца), вторую на 30% ниже стоимости объявления на Авито (торговались 2 месяца). Объекты находятся в разных городах, в хороших локациях, под разные цели.

❗️Мое мнение остается прежним: сейчас рынок покупателя у которого есть наличные. Можно выбирать ликвидные объекты с хорошим дисконтом с целью сдачи в аренду, но никак не с целью роста стоимости объекта.

Брать ипотеку под более чем 20%, в надежде, что за 5 лет произойдет некий рост стоимости этого объекта в более чем 2 раза, я бы не стала. Как я писала в предыдущем посте, лучше отложить первоначальный взнос на вклад или в другие, более доходные инструменты как, например, земля.

Ставка ЦБ: 19%, льготная ипотека: всё ❌
Что делаем сейчас?

Я придерживаюсь правила, сядь посчитай.
В инфополе сейчас очень много советчиков: одни советуют брать дорогие ипотеки, другие - не брать. Я же призываю верить только цифрам и здравому смыслу.

Давайте считать вместе. Дано:

✅ У меня есть 1 млн рублей наличными и страх, что его съест инфляция
✅ Есть одобренная ипотека под 22,8%
✅ Есть предложение по вкладу под 19%
✅ Нет своей квартиры, квартира которую хочу купить стоит 7 млн рублей

У меня есть 2 варианта на выбор: я снимаю квартиру, либо беру ипотеку и покупаю свою.

Считаем:
1️⃣ Вариант «Беру ипотеку»
Первоначальный взнос = 1 млн рублей
Срок = 20 лет
Ставка = 22,8% (предлагает Сбербанк, при условии получения ЗП, через их банк)
Ежемесячный платеж составит = 116 186₽
😭😭😭
❗️Общая средняя зарплата в Москве в феврале 2024 года — 146 247₽ рублей. В Московской области — 87 368₽, в регионах еще ниже.

2️⃣ Вариант «Арендую жилье»
1 млн рублей кладем на вклад
Аренда квартиры стоимостью 7 млн рублей составит от 40 000₽-60 000₽ ежемесячно, возьмем средне: 50 000₽

В этом варианте мы не берем ипотеку, а арендуем жилье за 50 000₽ и разницу в 66 186₽ (которая уходила бы на платеж по ипотеке) ежемесячно кладем на вклад под 19%. Тут включаются те самые волшебные сложные проценты 😉

Через 5 лет, у нас с вами будет сумма в 7 776 022₽, достаточная для покупки квартиры и впереди 15 счастливых лет без ипотеки и ежемесячного платежа в 116186₽ 😎

За это время всё много раз изменится: поменяется ставка, произойдут изменения в стоимости недвижимости, построят более интересные варианты жилья и так далее. Для того, чтобы получить более выгодную доходность, в разы превышающую реальную инфляцию, нужны более интересные инструменты чем банковский вклад.

Поставьте себе цель разобраться, как инвестировать в землю с вложениями от 50 000₽ и доходностью более 200% и через 5 лет обрасти существенным капиталом. Примеры таких стратегий есть в нашем гайде “Как инвестировать в земельные участки от 5000 рублей и получать доходность от 50 % до 2000%. Разбор 4 стратегий.” 🎁
Если ещё не скачивали его, ловите ссылку:

https://delazemelnii.ru/dohod

Изменения в земельном праве: что это значит для нас с вами. Часть 2, начало в предыдущем посте.

Вопросы, которые мне задают последние 2 месяца читатели на каждой сессии🔽

Юля, что теперь делать с земельным капиталом, срочно продавать?
Юля, это что у меня изымут землю, если я ее не буду использовать?
А меня оштрафуют, а сколько будут штрафы?

❓ Что же будет, если не выполнять предписание и не осваивать участок?
При первом выявлении нарушения штраф не назначается, наказание ограничивается только предупреждением. Если же правообладатель не устраняет выявленное нарушение, то Росреестр в течение 30 дней с момента истечения срока устранения нарушения уведомляет о такой ситуации уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Далее власти могут:
✅ выписать штраф в соответствии с ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ (если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка (не менее 20 000 рублей);
✅ обратиться в суд с требованием об изъятии земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием и об их продаже с публичных торгов.

У нас очень большая страна и самый большой земельный фонд, как это будет происходить на практике мы увидим только в 2025 году. Я думаю, что государство заинтересовано в освоении и обороте земельных участков, изъятия - это крайняя мера, когда не могут найти собственников земельных участков, которые их забросили и не осваивают.

Что можно сделать, если вы не готовы пока осваивать в полной мере земельный участок и не готовы его продавать:
▪️ задуматься о изменении ВРИ, а далее осваивать в той мере, в которой готовы, в соответствии с новым ВРИ
▪️ задуматься о смене площади участка и соответственно изменении кадастровых номеров, тем самым продлив срок освоения для себя. Возможно, в новой конфигурации земельных участков, Вы уже пересмотрите их реализацию и освоение.
▪️Земельный капитал мы формируем для всей семьи. Посмотрите, кто из членов семьи наделен каким количеством земли, возможно стоит пересмотреть распределение участков внутри семьи, что позволит опять же продлить срок освоения.

Государство дает нам невероятные возможности: покупать землю дешево. Давайте пользоваться этой возможностью рационально, бережно и с уважением к земле.

А какое у вас отношение к новому закону, останавливает ли он вас в создании земельного капитала?

❗️О том, какие меры предусмотрены при неисполнении предписания и, что со всем этим делать, расскажу в следующем посте. Накидайте огней этому посту, если тема вам полезна и актуальна 🙏 Ваши реакции и комментарии помогают нам делать контент полезным.

Изменения в земельном праве: что это значит для нас с вами

С 1 марта 2025 в силу вступает новый закон. Он устанавливает трехлетний срок для освоения всех земельных участков отнесенных к землям населенных пунктов, а также земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «ведение садоводства» и «ведение огородничества».

В этом посте разберемся какие изменения произошли, а в следующем посте, что это значит для нас с вами и что делать.

Давайте разбираться 🔽
К этому закону Росреестром разработано два законопроекта, которые также вступят в силу с 1.03.2025 года:

1️⃣ первый документ описывает мероприятия по освоению земель,
2️⃣ второй документ описывает характеристики неиспользования участков.

Я их внимательно изучила и выделила для вас самое главное:
❓ На какие земельные участки распространяются новые законы?

Подобный закон ранее уже был принят относительно сельскохозяйственных земель использующихся в целях сельского хозяйства. Сейчас дополнили и другие участки:
- все земельные участки расположенные в границах населенных пунктов
- участки отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения с видами разрешенного использования: «ведение садоводства»; «ведение огородничества».

❓Что понимается под освоением участка?
Освоение - это приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. Росреестром уже подготовлен проект акта правительства РФ "Об установлении перечня мероприятий по освоению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков".

❓Какой срок устанавливается для освоения участков?
Согласно закону, срок освоения составляет три года.
На участки, которые купят, подарят и т.д. после 1 марта 2025 года, срок освоения будет исчисляться с даты вступления в права аренды или собственности. По тем участкам, которые уже в собственности/аренде, срок будет исчисляться с 1 марта 2025 года.

❓ Какие есть мероприятия по освоению земельных участков?
В зависимости от состояния земельного участка, это может быть:
- Освобождение земельного участка от древесно-кустарниковой растительности и т.п.
- Освобождение земельного участка от предметов, нахождение которых на земельном участке привело к его захламлению
- Освобождение земельного участка от отходов производства
- Осушение/увлажнение земельного участка, при необходимости
- Производство земляных работ, необходимых для использования земельного участка по целевому назначению
- Рекультивация земель

❓ Что значит: участок не освоен?
Признаки неиспользования земельных участков для жилищного строительства:
- отсутствие на земельном участке в течение двух лет и более фундамента здания, строения, сооружения, или подземных конструктивных элементов сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок
отсутствие на земельном участке в течение пяти и более лет здания, строения, сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок

Признаки неиспользования земельных участков для ведения садоводства и огородничества:
- на земельном участке в течение трех и более лет не осуществляется деятельность, соответствующая правовому режиму земельного участка
- захламление на площади более чем пятьдесят процентов земельного участка предметами, не связанными с его использованием

❓ Кто будет вести проверку освоения и использование участка?
Росреестр в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора), уполномоченный орган местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля. Каждая Администрация будет вести проверку территории самостоятельно, здесь будет все зависеть от позиции Администрации, наличия сотрудников в муниципалитете, от указаний сверху.

❓ Какая ответственность за неосвоение и неиспользование земельного участка?
После выявления нарушения выдается предписание об устранении нарушения. В дальнейшем проводится проверка исполнения такого предписания.