Инвестиции в Недвижимость

Даже если будет восемь- все равно мы пить не бросим-2❓

https://t.me/inv_estate/500

Полтора года назад мы написали первую статью о возможном запрете алкомаркетов в жилых домах.
Тогда эта инициатива выглядела мало реальной.
Сейчас ситуация изменилась.

В Вологодской области утвердили закон о продаже алкоголя по 2 часа в будние дни.
После этого «Красное и Белое» и «Бристоль» начали закрывать свои магазины в этом регионе.

❌В Бурятии вообще запретили продавать алкоголь в жилых домах❌
Больше 100 алкомаркетов в этом регионе тоже планируют закрывать.

Есть мнение, что в регионах решили протестировать возможные последствия от запрета.
❓Дальше закон в том или ином виде может распространиться и на другие города, или наоборот закончиться печально для местных властей❓
Очередями в рабочие часы алкомаркетов и расцветом самогоноварения.

Говорят, что теперь в Москве и МО «Красное и белое» отдает предпочтение для открытия своих магазинов ОСЗ ( отдельно стоящим зданиям).
Покупателям ГАБов похоже есть над чем призадуматься🤔.

Мы же получили очередной пример «Окна Овертона».

То, что год назад выглядело фантастикой, теперь становится нормой для общества.

Channel photo updated

ГАБы - покой, нам только снится.

Предыдущая статья на многих навеяла уныние.
Но не все так плохо.

В продаже ГАБов наблюдаем определенный ажиотаж.
Как будто продолжается декабрь 2024-го с рекордными темпами.

Если эта тенденция продолжится хотя бы пару месяцев, то можно ожидать удорожание качественных ГАБов .
А также увеличение сроков их окупаемости вследствие уменьшения их числа и сложности создания.
Похоже, что можем сделать еще один маленький шажок к доходности европейских ГАБов 🏃🏻.

Для продавцов ГАБов сейчас очень хорошее время- порадуемся за них 💰💰💰.

Замедление и приостановка развития.

Начало 2025 года пока не радует многих арендодателей и менеджеров по развитию крупных сетей.
Планы открытия новых магазинов многими были скорректированы в меньшую сторону.

❇️ «Винлаб» продолжает рассматривать новые помещения, но уже не в том темпе, что в 2024 году.

❇️ Примерно такая же ситуация у «Красного и Белого».
❇️ «Самокат» вместо увеличения количества зон для открытия, наоборот их уменьшили.
❇️ «Вкусвилл» сейчас более интересны помещения для открытия дарксторов.
❇️ «Бристоль» до сих пор не отошли от агрессивного развития в 2023 году.
❇️ «Ламода» не рассматривают новые помещения.

Ждём новых героев стрит-ритейла🗡️.

Или возвращение старых героев к более активному подбору помещений.

А пока отличное время, чтобы отдохнуть 🏖️.

Строительные дворы закрываются.

❌Тюменская сеть «Строительный двор» приняла решение закрыть все магазины в Москве и МО❌

На сегодняшний день, в регионе более 100 📈розничных точек.

Что интересно, в других городах России магазины продолжат работать.

Мы ранее не писали про эту сеть, потому что практически с ними не пересекались.
У них была интересная модель бизнеса: открываться одними из первых в новых ЖК.
Когда жильцы начинают делать ремонты, а рядом строят новые корпуса.
Потом- закрываться, когда закончится строительство.
Менеджеры отдела развития прямо говорили, что через несколько лет магазин закроется.
Интересно, что такие ГАБы без будущего некоторые спекулянты ухитрялись продавать.
Теперь закрывают все чуть раньше запланированного срока.

Спекулянтам, не успевшим расстаться с подобным ГАБом и «счастливым покупателям» предстоит потрудиться, чтобы сдать освободившиеся помещения.

Удачи ✊.

Грузинские рестораны не оставляют возможности выбора.

Экспансия грузинских ресторанов в Москве ‼️

Москвичи, вы тоже это заметили❓

Почему-то именно сейчас самая популярная кухня- это грузинская.

Любители хачапури, хинкали, чахохбили и сациви имеют выбор практически в любом районе.

Недавно делали рекогносцировку местности в районе метро Новаторская.
Выражение «Маленькая Грузия» теперь можно использовать и здесь.
На выходе из метро находится грузинский ресторан «Mimi».
В ЖК «Пять прудов» на ул. Новаторов, д.1.
Через дорогу на Новаторов, д.16- «Ели Пели», а во дворах - хинкальный дом «Биджо».

Так что, при всем желании оттуда без хачапури не уедешь.

Аптеки выбирают свои пути развития.

ГК «Протек» решили произвести ребрендинг аптек «Будь здоров».
В этом году они превратятся в «Здравсити».
Напомним, что в прошлом году та же участь постигла «Живику».

В рамках сети до прошлого года развивались 4 основных формата :
Фарммаркеты «Ригла», аптеки у дома «Будь здоров»,
дискаунтеры «Живика» и
аптеки низких цен «Здравсити».

Теперь остаются только «Ригла» и «Здравсити».

Возможно, они берут пример с аптеки «Апрель».
Которая в любом городе известна под этим названием и не развивает ( насколько нам известно) другие форматы.

«Эркафарм» напротив активно открывают как минимум 3 направления «Доктор Столетов», «Озерки» и «Супераптеку».

Ускоренная регистрация сделок пока не для всех.

Наконец-то началась рабочая неделя, и мы поспешили в МФЦ протестировать новую опцию:
«Ускоренная регистрация сделок за 1 день».

Росреестр в прошлом году с помпой презентовал новую услугу.
Причем, несмотря на двойную цену ожидался повышенный спрос на нее.
Интересно, что даже в конце декабря сотрудники МФЦ не понимали, как это будет работать и пожимали плечами в полном неведении.

Сейчас же сотрудник проявил осведомленность и сказал, что при оплате пошлины размером 8000 руб регистрация произойдет за 1 день🚀.

«Шеф, два счётчика» 💵, и завтра получаем выписку.

Однако дальше, после паузы на 20 минут, мы получили отказ в ускоренной регистрации.
В связи с тем, что обе стороны договора - физические лица, а покупают коммерческую недвижимость.
Якобы пока этой услугой могут воспользоваться только юридические лица.

Думаем, что нужно дать им еще время для внедрения новой услуги и обучения сотрудников.

Потому что, отказ звучит максимально странно.

Итоги 2024 года.

С Новым годом 🍾🎄.
По традиции решили подвести итоги🗓️.

Это был непростой високосный год в том числе и для бизнеса.
Однако декабрь огромным светлым пятном его здорово улучшил.
До общих результатов 2023 года мы не дотянули , но с надеждой смотрим на 2025.

https://t.me/inv_estate/577

Теперь от общего к частному:
1️⃣ Обьекты в
управлении и собственные.
Старались своей арендной платой идти в ногу с инфляцией.
Повышали ( АП) , оптимизировали ( арендаторов) и немного ремонтировали ( объекты)

2️⃣ Обьекты, пересдающиеся в субаренду.
За этот год их количество сильно выросло.
Некоторые уже приносят прибыль 💰, другие начнут это делать в 2025 году.
По прежнему видим здесь много возможностей.
Текущей работы с ними больше, чем с другими направлениями.

3️⃣ ГАБы.
В первую половину года «портфель» из ГАБов только рос.
Продавалось немного.
В конце года ситуация поменялась.
Если бы декабрь продлился еще недели две, были бы рекорды🥇🏆.

В 2025 году будет еще лучше, есть все предпосылки.

Channel photo updated

Упущенная прибыль- 2024 г.
г. Москва, пос. завода Мосрентгена, д.35.

Под конец года можно вспомнить про упущенные возможности.

Помещение 366 кв.м. на 1 этаже в пос. завода Мосрентген продавал в этом году застройщик «Гранель».

Причем вначале обсуждали сумму 56 млн.руб.
Потом набежали другие интересанты/спекулянты 🏃🏻🏃🏻‍♂️, и цена увеличилась📈.

Думаем, что это помещение в итоге купили в районе 66 млн.руб💰.

https://onrealt.ru/poselok-zavoda-mosrentgen/kypit-pomeshchenie-svobodnogo-naznacheniya/73004322

Пос. завода Мосрентген находится сразу за МКАДом.
В нем очень мало коммерческой недвижимости.
Когда мы приехали его смотреть весной 2024 года , там не было вакантных площадей.
Нет их и сейчас.
Помещение находится практически на центральной площади посёлка.
Мы спрогнозировали арендную плату в районе 1 млн.руб.
Думаем, что можно было сделать и выше, если заморочиться нарезкой по типу гастронома.

❓Почему мы не купили -
1️⃣ Право собственности было получено по суду.
2️⃣ Нужно было ввязаться в аукцион по повышению цены.
3️⃣ Подвернулся другой интересный проект, который кстати уже реализован.

В итоге сейчас это помещение продаётся как ГАБ с «Вкусвилл» за 120 млн.руб.
МАП у «Вкусвилл»- 1,1 млн.руб.

https://www.cian.ru/sale/commercial/311146263/

➕54 млн.руб к цене помещения за полгода 👏👏👏.

Зима- холода.
Как согреть арендатора.
Окончание.

В прошлых статьях мы обозначили проблему холодных помещений и описали причины их появления.
Теперь пора перейти к путям решения.
❓Но для начала давайте решим, нужно ли помогать арендатору в этом ❓

Мы считаем, что безусловно нужно‼️

Если работники арендатора не могут спустить воздух и повернуть вентиль, то любой сантехник из УК это сделает ( пункты 1️⃣ и 2️⃣ предыдущей статьи).

Во всех остальных случаях нужно оперативно отреагировать арендодателю и установить дополнительные электрические конвекторы или тепловую завесу.
Но с обязательным предварительным вызовом электрика и расчетом нагрузки.

Если работникам в вашем помещении будет комфортно, то и продажи будут хорошие.
Значит, проблемы с оплатой аренды тоже не возникнут.

Зима-холода.
Как согреть арендатора.
Продолжение.

Итак, причины замерзания арендатора в вашем помещении:

1️⃣ Не могут спустить воздух.
«Ой, у нас тут одни девочки.
Мы ничего не понимаем»

Недавно крупный сетевой арендатор захотел решить проблему самостоятельно.
В одно из помещений приехал инженер из «Самоката».
Продиагностировал систему отопления неверно: вместо спуска воздуха закрыл основной вентиль🤦🏻.

2️⃣ Смотрите пункт 1.
Иногда, нужно просить включить отопление ( повернуть вентиль) в нежилых помещениях.

3️⃣ Арендаторы сделали ремонт и зашили батареи.
Тут конечно, никто не виноват.
У арендаторов- брендбук, по которому батарей не должно быть видно в зале, а продавец уже «посинел» от холода.

4️⃣ Старые трубы.
Вы не озаботились заменой труб летом, когда это нужно было сделать.

5️⃣ Вы забыли утеплить бывший сарай/коровник перед тем, как сдали его «Чижику».

6️⃣ Авария/ сломался котел.

Что же делать арендодателю?

А может ничего не делать?

Ответы в следующей статье.

Зима-холода.
Как согреть арендатора?

Осенью, с наступлением минусовых температур на улице каждый раз наблюдаем одну и ту же картину:
Чем становится холоднее, тем больше замерзающих арендаторов появляется ☃️⛄️⛄️.

А если еще и количество объектов постоянно увеличивается, то особо холодные дни могут вызвать «телефонный коллапс» 📞 у арендодателя.

Ведь, если в помещении жарко, то работники «взрывают мозг» в первую очередь своему инженеру с просьбами установить кондиционер.
Если же холодно, то виноват в этом конечно же арендодатель.

Перефразируем известную пословицу:

❗️ «Все теплые помещения комфортны одинаковы, каждое холодное помещение морозит арендатора по-своему» ❗️

Дальше разберёмся в причинах и путях устранения этой проблемы.

Продолжение следует…

Работа над ошибками.
ТРЦ «Нора» остаётся.

Мы ранее писали о том, что в скором времени на месте ТРЦ «Нора» планируется новый ЖК.

https://t.me/inv_estate/669

Новость оказалась недостоверной.
Хотим опровергнуть ее.

Не на месте, а рядом с торговым центром планируют построить жилой дом.
«Резиденции Ждуна» ничто не угрожает.

В честь «второго рождения» ждём , что администрация ТРЦ порадует нас еще чем-нибудь оригинальным.

Спрос на офисную недвижимость сейчас высок, как никогда. По данным консалтинговой компании Bright Rich, с начала года доля вакантных площадей в деловых центрах класса A снизилась с 4,9% до 3,85%. А значит сейчас — лучшее время, чтобы зайти в арендный бизнес. Спрос высок, а ставки аренды начинаются от 15% годовых с ежегодной индексацией. Сюда же можно добавить постоянный рост стоимости активов и разные варианты использования офисов — перепродать, сдать, продать в качестве готового бизнеса с арендатором.

Это всё справедливо, если говорить об обычных деловых центрах. Но мы исследовали рынок и обнаружили, что в Москве появился новый формат — клиентский деловой центр. Это значит, что он создан с прицелом на большой поток посетителей. И сейчас в продаже есть только один представитель нового жанра — Twist в деловом кластере около метро «Савёловская», на пересечении всех дорог. А строит его компания Sminex, которая специализируется на элитных домах.

Сразу выделяется архитектура с поворотом этажей вокруг главной оси и панорамным остеклением. Кстати, это клубный деловой центр, в нём всего 56 офисов. Клиенты легко доберутся до нужного офиса — в Twist создана безбарьерная система безопасности. Всё это делает его привлекательным для арендаторов и клиентов компаний-резидентов. Есть программа рассрочки под 0% годовых и возможность вернуть НДС. По распространённой практике, деньги возвращаются в течение 7-8 рабочих дней, после чего их сразу можно пустить в оборот. Или на погашение рассрочки.

Мы узнали об этом проекте, когда он получил Архитектурную премию Москвы. Здесь можно открыть особенный шоурум, салон красоты, студию йоги, фотостудию... Офисов изобилие: от уютного в 57 «квадратов» до просторного в 1400 кв. м. Наш фаворит — помещение 456 кв. м на последнем этаже с собственной террасой. В нём — самая низкая в Twist стоимость квадрата. Инвестиции окупятся довольно быстро. Начать сдавать офис в аренду можно будет уже с 2026 года — завершение строительства запланировано на следующий год.
#️⃣ реклама.

Спокойной ночи, БКФ банк.

У «Банка корпоративного финансирования» отозвали лицензию.
В 2024 году это 5-й банк, прекративший свою работу.
До этого были «Киви банк», «Гефест», «Стрела»и «Автоградбанк».

С одной стороны, не так много по сравнению с прошлыми годами.
С другой стороны, сейчас это может быть достаточно болезненно для вкладчиков.
Когда даже небольшие банки активно пылесосят деньги у населения под большие проценты.
Занимался этим и «БКФ».

Хотя в последнее время в большей степени им пользовались для обмена валюты 💵.

Нам часто попадалось на глаза отделение на 3-м транспортном кольце.
В 5-этажном доме, который должны вот-вот снести.

Теперь понятно, почему они не искали варианты для переезда.

Ураганы в Московском регионе- собственники, готовьтесь.

В январе планируется выход на экраны «Волшебника изумрудного города».

Не дожидаясь официальной премьеры, ураган, 🌪️подобный сказочному, можно было наблюдать в Москве на прошлой неделе.
Порывы ветра достигали 23-25 м/с.
Летали ветки, двери, информационные конструкции, нестационарные объекты и даже немного люди.

К сожалению, не обошлось без жертв…

В произошедшем инциденте на территории индустриального парка Гривно сейчас разбирается СК РФ.
Там металлическая курилка опрокинулась на человека.

Думаем, что собственник/ сотрудники собственника мог/могли этого избежать, вовремя закрепив конструкцию.
Но, пусть в этом разбираются правоохранительные органы.

Мы хотим обратить внимание арендодателей, что со смерчами, ураганами , штормами и торнадо мы будем сталкиваться достаточно часто.
Из-за изменений в климате в московском регионе они станут более привычны.

Во избежание дальнейших проблем, нужно надежно крепить рекламные конструкции, нестационарные объекты и пр.
Также следить, чтобы арендаторы это тоже делали.

Новое слово в фитнесе

При прогулках по новым ЖК все чаще стали натыкаться на вывески «XFIT».

❓Неужели фитнес-клубы вновь стали развиваться❓

Международная сеть фитнес-клубов «XFIT» сейчас активно внедряет новый формат клубов.
❇️ «XFIT Point»

Это мини-зал «у дома» площадью от 100 кв.м.
С полной автоматизацией и опцией «фитнес без персонала».

«XFIT» предлагает франшизу для открытия таких залов.

Как оказалось, подобные небольшие клубы очень востребованы в новых ЖК.

Зачастую в большой зал с блэкджеком и шлюпками всеми удобствами нужно ехать и тратить лишнее время на дорогу.
Тут же , возле дома мини- зал со всем необходимым.
Сами наблюдали паломничество клиентов в один из таких фитнесов в Новой Москве.


Вообщем все для удобства жителей и арендодателей.

ГАБы с «Около»- надежное вложение или ….❓

Мы не претендуем на истину в последней инстанции, но у нас возникли сомнения в надежности этих ГАБов.

✅ «Около»- это формат маленьких магазинов от «Х5».
Площадью от 60 до 150 кв.м.
➖ Нам не известно об открытии собственных магазинов под этим брендом , пока это только франшиза.
Для получения права использовать бренд «Около» в течении 5 лет, партнерам нужно закупать товары у «Х5» на сумму не менее 1 млн.руб. в месяц.

✅ «Х5 Групп» занимает лидирующие позиции в продуктовой рознице.
➖ Не все проекты у них одинаково успешны. Вспоминается «Перекресток Экспресс», брошенный как ненужная игрушка примерно 5 лет назад.
Потом еще был «Джем Перекресток» с такой же концепцией.

✅ Намедни был открыт 700-й магазин «Около».
➖ Зачастую мы наблюдаем просто смену вывесок - снимают «Авокадо» и вешают «Около».
По факту это практически тот же магазин с хозяином из южных республик бывшего СССР.

❗️Совсем уж загадочны будущие ГАБы с магазинами «Около». В строящихся новых ЖК.
Если ПДА ( предварительный договор аренды) подписали «Горздрав», «Ригла» или «Винлаб», то они, как правило дожидаются окончания строительства и подписывают уже основные договоры аренды.
❓Как себя будут вести ИП- франшизеры «Около» пока непонятно🧐

Такой надежный «Винлаб».

Мы незаслуженно мало писали об этой сети.
Сейчас хотим исправиться.

В конце 2024 года это один из самых надежных арендаторов.
Они практически не закрывают магазины по своей инициативе.
Сейчас по степени надежности их можно сравнить с «Красным и Белым».
Только арендную ставку они платят больше и индексацию по инициативе арендодателя в договоре могут прописать.
Правда, иногда и скидки просят.
Цоколи тоже арендуют, но не более, чем 5 ступенек вниз.

В 2024 году они открывались очень много , в основном в новых ЖК.
В следующем году планы еще более масштабные.

У Самолета небольшая турбулентность.

Не очень любим писать о застройщиках.
Однако при таком количестве инфоповодов не смогли удержаться.

Итак, по слухам, один из крупных акционеров застройщика «Самолет» ✈️ собирается продавать свой пакет.
Более того, некоторые говорят, что среди них ( акционеров) конфликт.

Даже если это так, то мы не думаем, что застройщика ждёт участь «Урбан Групп».

🗝️У нас все больше вопросов к срокам выдачи ключей🗝️, которые в ряде ЖК от этого застройщика постоянно переносятся📆.

Теперь начинаем опасаться еще больших задержек.

Продавцам будущих ГАБов в этих ЖК придется запастись терпением и еще более уменьшить свою «маржу».

ТРЦ «Нора»- собираться пора.

Один из самых оригинальных торговых центров Москвы планируют снести и построить ЖК.
Для многих, это уже не новость.
Об этом написало большинство московских каналов различной тематики.
Мы же хотим обратить внимание на детали, которые почему-то остались незамеченными.

❇️ ТРЦ «Нора»- появился в 2016 году в результате реконструкции МФК «Нагатинский»

❇️ Это часть бывшего НИИ технологии автомобильной промышленности.
Другая часть - находящийся по тому же адресу БЦ «Нагатинский» ( его, судя по всему, тоже снесут).

Начиная с достаточно необычного вида и названия, ТРЦ «Нора» постоянно радовал посетителей чем-то нетривиальным:
🦦Называли себя «Первой официальной резиденцией Ждуна».
🐱Делали видеопроекцию на крышу огромных котиков, поедающих корм.
👫Организовывали вечеринки с любимыми детскими блогерами из «Likee».

Несмотря на слухи о скором сносе по этому адресу достаточно много объявлений об аренде.

Значит, какое-то время еще поработают.
Жаль, что недолго.

Бристоль хочет открывать новые магазины… но пока не может.

На прошлой неделе были крайне удивлены, услышав звонок 📞 от менеджера из «Бристоля».

Неужели начинают развиваться ⁉️…

к сожалению, пока нет.
Компания все еще «переваривает» последствия прошлого года, когда открывались всюду за любую арендную плату.
Последовавшую за этим смену лиц ( принимающих решение об открытиях новых локаций) в руководстве компании.
После февраля-марта 2024 года новых подписаний практически не было.

Зато негативных тенденций было предостаточно:
📉 Частично закрыли убыточные магазины.
📉 Стали рассматривать помещения только если арендодатель делает ремонт под них и с минимальной арендной платой.
📉 Большинство менеджеров, отвечающих за открытия в прошлом году сейчас работают в других сетях.

Теперь многие арендодатели понимают, что «Бристоль» - это не «Красное и белое» по степени надежности.
Поэтому не готовы делать под них ремонт и снижать арендную ставку.

Желания «Бристоля» пока не соответствуют возможностям рынка недвижимости.

Для развития нужны шаги навстречу.

«Самокат» снова пошел в рост.

После небольшой летней паузы «Самокат» вновь арендует новые локации.

Требования к помещениям не поменялись.
Готовы платить хорошую арендную плату.
Новые зоны для открытия уже появились.

Планы на конец года «наполеоновские».

А в следующем году по слухам планируют брать еще более дальние локации и делить уже существующие зоны для открытия новых ЦФЗ ( центров формирования заказов)

«Gooli-Gooli»- новая сеть пекарен для птиц высокого полета.

Пекарни активно шагают по Москве.
Мы ранее делали обзор на Петербургские сети, теперь пора познакомить вас с «пернатой» пекарней.

«Gooli-Gooli»- проект московского булочно-кондитерского комбината «Черемушки» ( по утверждению одного из лидеров на рынке аренды и продажи недвижимости для бизнеса).
Но это не точно, по крайней мере пока эта связь нигде не подтверждается.

Комбинат «Черемушки» известен своими рулетами «Сдобная особа» и тортом «Чародейка», однако в пекарне этих брендов мы не обнаружили🧐.

«Gooli-Gooli» пока летают в основном по центровым локациям.
Год назад открыли первую пекарню по адресу:
1️⃣ г. Москва, ул. Таганская, д.24, стр.1.
Потом еще три:
2️⃣ г. Москва, бульвар Яна Райниса, д.2, корп.1.
3️⃣ г. Москва, ул. Новослободская, д.26, стр.1.
4️⃣ г. Москва, проспект Мира, д. 44.

Правда, пекарни под номером 2️⃣ и 3️⃣ уже улетели в теплые края🐦.

Пекарни под номерами 1️⃣ и 4️⃣ активно продавались как ГАБы.
Причем, похоже, что уже реализованы.

Вот такая незаурядная сеть прилетела к нам в Москву.

P.S. Пекарни под номерами 2️⃣ и 3️⃣ тоже закрыты. Похоже, полным составом улетели зимовать.
Посмотрим, вернутся ли весной?

Трыкатаж на Ленинградке не «зашел».


Очень часто ездишь по одному и тому же маршруту и неожиданно видишь изменения в окружающих тебя вывесках.
Около полугода назад на глаза попалась вывеска «Беларусски Трыкатаж».

В доме номер 54/1 на Ленинградском проспекте магазин белорусской одежды сменил долгожителя- магазин немецкой обуви «Gabor».
Который работал по этому адресу более 10 лет.

А вот новым арендаторам оригинальная транскрипция не помогла, они дорабатывают последние дни и закрываются ❌.
Их помещение 110 кв.м. сдается в аренду за 500 тысяч в месяц.
Кстати, по нынешним временам вполне конкурентная арендная ставка.

Почему- то в этом доме продолжительное время вакантно угловое помещение бывшего салона красоты.
А остальные арендаторы ( «Вкусвилл», «Ригла», «Люди икс», «Панда меха») находятся уже много лет здесь .

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.
Арендатор - «Гемотест».

🟢 Сильные стороны.
Гемотест «чертовски» долго арендует это помещение.
Уже около 10 лет.
То есть открывали это отделение не из-за пандемии коронавируса.
Арендует головная организация , не франшизеры.
Подписан долгосрочный 5-летний договор.
Арендная плата не завышенная, скорее наоборот.
Помещение находится в 400 метрах от метро.
Из сетевых конкурентов - в этом районе только «СМD», но в более лучшем месте.
По нынешним временам 2 медицинские лаборатории на район - это хороший показатель.
В районе практически нет свободных помещений подобной площади.

🔴 Слабые стороны.
Это 2-я линия Ленинского проспекта, вход со двора.
Панельный дом- планировка комнатная.
Очень долгая окупаемость.

🟢 Возможности.
В договоре предусмотрена односторонняя индексация арендной платы.
Арендную плату в этом месте вполне можно «разогнать» до 230-250 тысяч.
С действующим арендатором или, заменив его.
Возможен небольшой торг.

🔴 Угрозы.
Рядом медицинский центр «Медок»- не думаем, что конкурент.
Но в случае замены арендатора алкогольную лицензию тут не получишь.

✅ Выводы.
Один из немногочисленных ГАБов на рынке, созданный не спекулянтами.
Если вы ищете что-то надежное, но не ГАБ с «Красным и белом», то это хороший вариант.

ГАБ с «Гемотест».
На ул. Новаторов.

📌 Очередной ГАБ с «Гемотест»….
На этот раз арендатор-долгожитель…
Посмотрим📌

🟢 г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.
74 кв.м.
Арендатор- «Гемотест».
Стоимость - 28,5 млн.руб.
МАП- 194 000 руб.
Окупаемость- 12,2 лет.
Доходность- 8,2%🟢

✅ ГАБ с арендатором, который более 10 лет на объекте.

✅ На юго-западе Москвы не так много предложений с таким бюджетом.

📉 Доходность этого ГАБа явно не конкурент сегодняшним ставкам по банковским депозитам.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБы с арендаторами, переставшими развиваться.

Мы решили провести небольшое исследование.
Любопытно понаблюдать, как меняется количество таких ГАБов.
Сейчас в Московском регионе присутствуют крупные федеральные сети, которые не открывают новые филиалы.

Выделили 3 наиболее крупные, на наш взгляд, из них:
1️⃣ «Гемотест»
2️⃣ «Хеликс»
3️⃣ «Бристоль»

Начнём с первой компании.

«Гемотест» очень активно развивался в период 2020-2022 гг.
Ими были набраны огромные кредиты в расчете на продолжение пандемии коронавируса.
Несмотря на то, что продолжения не случилось, массовых закрытий лабораторий «Гемотест» тоже не последовало.
Последние 2 года они практически ничего нового не открывают.
Логично предположить, что количество ГАБов с «Гемотест» тоже пошло на убыль.

Сейчас в Москве и области в продаже 5 ГАБов с «Гемотест»:

❇️ МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25.
❇️ МО, г. Реутов, проспект Мира, д.17.
❇️ МО, г. Люберцы, ул. Вертолетная, д.46.
❇️ г. Москва, ул. Снежная, д.17, корп.1.
❇️ г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.

Попросили коллег из канала Доходные ГАБы разобрать наиболее интересный.

ЖК «1-й Ленинградский».
Продолжение.

❇️ Сетевые арендаторы.
🍞 Магазины продуктов.
«Пятерочка»,
«Дикси»,
«Вкусвилл» ( в стадии открытия).

🥂 Алкомаркеты.
«Красное и белое»,
«Бристоль»,
«Винлаб»,
«Ароматный мир».

📦 ПВЗ.
«Вайлдберрис»- 2 ПВЗ.
«Озон»- 2 ПВЗ.

💊 Аптеки.
«Горздрав»,
«Ригла».

🍽️ Общепит.
«Маковка»,
«Буханка»- 2 пекарни, одна в процессе открытия,
«French Bakery SeDelice»- в процессе открытия

🪜 «Строительный двор».

🆘 Кого не хватает.
«Ермолино», «Мясницкий ряд»,
Медицинские анализы- пока вообще не представлены в ЖК;
Аптека «Столички».
По новой традиции «Вайлдберрис» и «Озон» должны открыться в каждом корпусе;
«СДЕК», «Яндекс маркет», «Авито».

😎 Интересные предложения.

У застройщика осталось в продаже 22 помещения по цене от 200 до 300 тысяч за кв.м.
Если купить самое дешевое и сдать по минимальной аренде в ЖК ( 2500 руб за кв.м. в месяц) уже получится выгодно.
Супер проходимых помещений конечно уже нет в продаже.
Но с видом на другие дома ( не только с видом на пустырь) найти еще можно.

❇️ Выводы.
Возможность купить подешевле и сдать подороже, пока есть.
Но она с определенными рисками и не на поверхности.

ЖК «1-й Ленинградский».
Возможности заканчиваются.

ЖК «1-й Ленинградский»- это комфорт-класс от застройщика «Первый ДСК».
Посмотрим, остались ли там интересные предложения для покупки😎.

❇️ Расположение.
Находится на Ленинградском шоссе в районе Молжаниново г. Москвы.

❇️ Описание.
Состоит из 6 корпусов переменной этажности. Высота домов- от 12 до 15 этажей.
4 корпуса уже сданы,
2 корпуса должны сдать в конце 2024 г- начале 2025 г.
Дальнейших планов застройки нет.

❇️ Интересные особенности.
Несмотря на расположение комплекса далеко за МКАДом, это район Москвы.


👨‍👩‍👧‍👦 Самые проходимые места.
Сейчас, на наш взгляд, лучшее расположение у аптек
➖ «Горздрав» по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д.228, корп.3
и
➖ «Здравсити» по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д.228, корп.4.

В дальнейшем, ситуация немного поменяется.
С открытием прохода с Ленинградского шоссе и достройки остальных корпусов топовым станет угол дома по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д.228, корп.2.

📊 Арендные ставки.
От 2500 до 3500 руб за кв.м.


В следующей статье опишем сетевых арендаторов этого ЖК и сделаем обзор интересных предложений.

Дела шли хорошо, но неизвестно куда🐈.
Сентябрь 2024 г.

1️⃣ Операционная деятельность.
Объекты «поставлены на рельсы», и дальше все едет само 🚂.
Последнее время форс-мажорных случаев не происходило ( стучим по дереву).
В такое время начинаешь думать, что разницы в управлении 30 или 100 объектами практически нет.
На самом деле это не так, но лишь отчасти 🤣.

2️⃣ Покупка.
Здесь все стабильно.
Помещений достаточно, конкуренции тоже хватает.

3️⃣ Продажа ( ГАБы).
Наблюдаем определенную просадку по сравнению с прошлым годом.
Пока не сильно критично, так как продажи все равно идут.
Но основные итоги подведем в конце года.

4️⃣ Субаренда.
Для того чтобы компенсировать недополученную прибыль от продажи ГАБов, вернулись к субаренде.
На самом деле окончательно оттуда мы и не уходили.
Просто в какой-то момент перестали подыскивать новые объекты.

Сейчас приятно удивлены наличием большого количества объектов, подходящих под эти цели.

«Это просто праздник какой-то» 🎺.

Бушевно, но не в Москве❓

Описывая нашествие петербургских пекарен в Москву, не можем пропустить опыт «Буше».
Тем более опыт пока скорее негативный.

Сеть пекарен «Буше» вышла на столичный рынок до «Хлебника», «Цеха 85» и «Коржова».

Поначалу достаточно бодро развивалась.
Были открыты 5 заведений:

1️⃣ г. Москва, Театральный проезд, д.5, стр.1 ( ЦДМ) - «флагман».
2️⃣ г. Москва, ул. Декабристов, д.12, ТЦ «FORT».
3️⃣ г. Москва, ул. Солянка, д.1/2, стр.1.
4️⃣ г. Москва, Киевское шоссе, 23-й километр, ТРЦ «Саларис».
5️⃣ г. Москва, Новоясеневский проспект, д.11, ТЦ «FORT».

Сейчас функционируют только в ЦДМ и Отрадном на ул. Декабристов.

В Отрадном пекарня «на плаву» возможно потому, что долгое время работала практически без конкурентов.

Похоже, что конкурентная московская среда нанесла туше сети «Буше».

И «Коржов» в Москву⁉️

Мы уже писали о паломничестве петербургских пекарен в столицу.

https://t.me/inv_estate/616

А теперь о своих планах открыться в Москве заявила сеть пекарен «Коржов».
Хотят успеть открыть до конца года 3 заведения ( верится с трудом), а в перспективе аж 60 ( верится с еще большим трудом).

Рассматривают помещения 150-250 кв.м. в проходных местах с витринными окнами.
В Москве таких достаточно с ежемесячной арендной платой от 500 000 до 2 млн.руб.

Интересно, что планируют открывать рестораны и хотят составить конкуренцию «Кофемании».

Вайлдберрис теперь на «Почтах России».

«Я вам посылку принес от «Вайлдберрис», только я вам ее не отдам»- на некоторых «Почтах» тестируют открытие ПВЗ «Вайлдберрис».

Таким элегантным образом руководство известного маркетплейса может решить проблему с персоналом и новыми площадями для открытия.
Идея не нова.
Ранее таким же образом с «Почтой» «заколлабился» «Озон».

У «Диких ягод» сейчас как раз наметилась небольшая пауза в открытиях ПВЗ из-за перехода на новое юридическое лицо.

Поэтому почтовые отделения в помощь.

«Вкусвилл» вводит в нашу жизнь «Красиво».

«Вкусвилл красиво»- новое начинание от всем известной сети.
Планируется открытие первого магазина в ЖК «Городские истории» на ул. Анны Ахматовой.
В ассортименте будет косметика, товары для дома, средства для ухода.

То есть «Вкусвилл» заходит на территорию «Улыбки радуги» и «Магнит косметик».

Интересно, что некоторые свои помещения «Вкусвилл» пересдает в субаренду как раз «Улыбке радуги».
В свое время это соседство было признано удачной синергией.

Теперь в случае успеха пилотного магазина стоит ли ожидать расторжение договоров субаренды❓
Понаблюдаем🍿

Банки- онлайн или оффлайн❓

В предыдущей статье мы затронули тему закрытия банковских отделений.
Помимо «Росбанка» замечены в сокращении «Московский кредитный банк», «Сбербанк».

1️⃣ По «Сбербанку» все более-менее понятно. Они съезжают со старых маленьких помещений и переезжают в большие новые помещения.
Интересно, что помещения, откуда они съезжают, часто в собственности.
После чего «Сбербанк» начинает сдавать свои старые помещения.

2️⃣ У «МКБ» процесс оптимизации начался еще в прошлом году.
Просто он не такой безжалостный, как у «Росбанка».

3️⃣ Интереснее всех себя ведет «ВТБ».
С одной стороны они закрывают ненужные им отделения бывшего «Банка Москвы» и «Открытия».

С другой стороны подыскивают новые помещения для открытия в основном небольших отделений.
Возможно, их руководство проанализировало работу «Почты-банка» ( тоже подконтрольный им) и пришло к выводу о прибыльности небольших оффлайн -отделений.

Росбанк разуверился в оффлайне.

Главным ньюсмейкером этого лета среди банков стал «Росбанк».
Они закрыли за летний период больше 20 отделений.
Похоже, что их судьба была решена, когда «Т- банк»( ранее - «Тинькофф») решил приобрести «Росбанк».
Ведь этот банк известен своими онлайн-сервисами и отсутствием отделений.

После жаркого лета у «Росбанка» в Москве осталось всего 6 отделений ‼️
+ 1 - в аэропорте Домодедово.

Еще совсем недавно их было 36.

Естественно, большое количество освободившихся помещений не прошло нами незамеченным.

Но пока цены на аренду немного отпугивают ( возможно зря).

Сейчас бывшие отделения сдаются по следующим адресам:
1️⃣ г. Москва, ул. Красная Пресня, д.12
237 кв.м. за 1,2 млн.руб в месяц.
2️⃣ г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д.22Б.
300 кв.м. за 750 000 руб. в месяц.
3️⃣ г. Москва, проспект Мира, д.36, стр.1
291 кв.м. за 2,3 млн.руб. в месяц.
4️⃣ г. Москва, бул. Яна Райниса, д.2, корп.1.
200 кв.м. за 1 290 000 руб. в месяц и т.д.

Места-то топовые освободились.

Может любителям субаренды будет чем поживиться?

Госинспекция по недвижимости заскучала.

На днях получили письмо от государственной инспекции по недвижимости г. Москвы ✉️.

Для людей, далеких от оперирования коммерческой недвижимостью поясним: это орган государственной власти, занимающийся выявлением самостроев, незаконных пристроек, надстроек и «подстроек» ( бывают и такие 🤣).
Основные клиенты у них - это ОСЗ ( отдельно стоящие здания).

Нарушения в помещениях, которые находятся в жилых домах выявляет и карает Жилищная инспекция.

Начиная с 2016 года, у Госинспекции по недвижимости было много дел:
✅несколько волн сносов самостроев;
✅ наказания предпринимателей за надстройки путем ликвидации всего здания и пр.

Трудились, не покладая рук.

Сейчас особо «борзые» уже наказаны, а работать инспекции нужно продолжать.

Поэтому присылают письма с информацией о проведении профилактических мероприятий: вебинаров, семинаров и деловых игр.

Не хотите поиграть❓

Продажи через холодные звонки - существуют ‼️

«Здравствуйте, вы недавно интересовались покупкой квартиры/недвижимости»- вы обречены, отвечая на звонки с неизвестных номеров, слышать эту фразу.
Если засветились в «базах интересантов».

Мы постоянно принимаем подобные звонки, и обычно на этих словах наш разговор заканчивается.

Однако, оказывается, существуют люди, которые в итоге покупают через «холодные звонки»📞.

Более того, мы недавно продали свой ГАБ таким образом.

Теперь обо всем по порядку:
1️⃣ 3 месяца назад мы купили пустое помещение на 1 этаже жилого дома в Москве.
Через одно известное агентство, которое больше специализируется на продаже дорогих квартир.
Продавец заплатил им комиссию.
2️⃣ При передаче помещения сказали агенту, что тоже будем его продавать в будущем.
Но дороже, и с арендатором.
3️⃣ Она ( агент) уточнила цену, согласовала размер комиссии, взяла объект на реализацию через закрытые продажи.
Решили, что закрытые продажи будут до открытия арендатора.
4️⃣ В конце третьего месяца перед самым открытием агент привела покупателя, который купил ГАБ.
5️⃣ Все довольны 💰

Покупатель- человек из другого города дал задание подобрать ГАБ своему управляющему.
Бизнесмену, который управляет его производством и другими направлениями.
У того было мало времени, чтобы искать подходящие предложения.

И тут…. звонок.
Когда он утвердительно ответил на вопрос об интересе к коммерческой недвижимости, последовала недоуменная пауза.
Девушка на другом конце линии явно не ожидала такого поворота.

Что было дальше, вы уже знаете.

Дым «Аптечества».

«Ригла» купила ООО «Нижегородская аптечная сеть» под управлением которой работают 375 аптек «Farmani» и «Аптечество».
Первые более известны в Нижнем Новгороде.
А вот «Аптечество» обладает не только нетривиальным названием, но и 36 аптеками в Московском регионе.
Позиционирует себя как интернет-аптека низких цен.
Интересно, что у «Риглы» есть подобный формат :
«Живика»- интернет-аптека - дискаунтер.

Несмотря на это, пока нижегородские бренды планируют сохранить.

Посмотрим, как произойдет на самом деле, и увидим, ли мы «дым Аптечества»?

Для нас не очень хорошие новости- минус один активно развивающийся арендатор.

Билборды со школьными рюкзаками.

В начале лета «Вайлдберрис» объединился с оператором наружней рекламы Russ.
Многие эксперты высказывали недоумение по этому поводу🙄.
Не могли понять, что может дать Russ «Вайлдберрис»❓

Сейчас мы наблюдаем первые результаты- Москву заполонили билборды с рюкзаками и школьной формой, которые можно приобрести на вышеупомянутом маркетплейсе.

Будет ли эта реклама иметь такой же эффект, как «Три билборда на границе Эббинга»❓
Мы наверно увидим в будущем.

Пока можем констатировать, что «Вайлдберрис» продолжает развиваться, несмотря на смену юридического лица.

К «высокому сезону» ( период октябрь-декабрь) компания похоже хорошо подготовилась.

Конец хостелам в жилых домах ⁉️

https://realty.ria.ru/20240816/khostel-1966587547.html?ysclid=lzzh3dnr8x547324317

❌ В Госдуму внесли законопроект о полном запрете хостелов в жилых домах ❌

Ранее их запретили размещать в квартирах и подвалах.
Но оставили возможность размещения в нежилых помещениях на 1 и 2 этажах.
Теперь похоже хотят их изгнать из жилых домов вообще.

Мы писали о проблемах с хостелами с точки зрения арендодателя

https://t.me/inv_estate/351

Поэтому к нашей точке зрения возвращаться не будем.

Заметим, что в последнее время некоторые политические деятели ( в рамках предвыборной борьбы за мандаты депутатов Мосгордумы) активно реагируют на жалобы жильцов.

В следствие чего были закрыты / не открылись хостелы по адресам:
➖г. Москва, ул. 3-я Владимирская, д.8, корп.1
➖ г. Москва, ул. Малая Калитниковская, д.7.

После принятия закона ожидаем:
1️⃣ Появление вакантных помещений на 1 этажах жилых домов.
2️⃣ Переезд хостелов на 2,3 ( и выше) этажи административных зданий.

Видим определенные перспективы в этой пертурбации💰.

Сезон отпусков.

Этим летом наблюдаем замедление развития у многих крупных сетей.

1️⃣ «Красное и Белое» вроде и развивается, но слишком подолгу согласовывает новые объекты.
Причина: отпуска и небольшие пертурбации в руководстве.

2️⃣ «Бристоль» не согласовывает новые объекты с февраля этого года. Сейчас открывают последнее из согласованного.
Прошел слух, что будут начинать развитие.
Но пока это ничем не подкреплено.

3️⃣ «Самокат» приостановил развитие в Московской области и ограничил в Москве небольшим количеством очень нужных локаций.

4️⃣ «Эркафарм» ( «Супераптека», «Доктор Столетов») не будет рассматривать новые помещения до осени.

В других крупных сетях согласования затягиваются на 2-3 недели.
То один руководитель в отпуске, то другой.

Не продаётся- дели➗ или паразиты по-московски .
Продолжение.
2 часть.

Так как помещение не купил не один бизнесмен, занимающийся IT-курсами ⌨️(как впрочем и любой другой деятельностью), его выставили повторно, но уже за 14 млн.руб.

https://ei.ru/lot/2011979/

Тут покупатель нашелся…

Причем с весьма интересным бизнесом…

Он поделил и раскадастрировал это помещение примерно на 12 ( или около того) маленьких частей.

Которые теперь гордо называются «апартаменты».
И продаются….

Вернее, почти все проданы.

https://move.ru/objects/prodaetsya_studiya_ploschadyu_127_kvm_moskva_ul_gilyarovskogo_60s2_9259685826/

12,7 кв.м. за 2,7 млн.руб. ‼️- это один из последних нереализованных апартаментов.

Даже с учетом затрат на раскадастрирование и ремонт получается очень неплохая прибыль 💰💰💰 ( Кто говорил, что в недвижимости сейчас не заработаешь ?)


P.S. Дом, в котором теперь будет находиться московская банджиха, расположен на 2 линии.
Он 4-х этажный состоит из одного подъезда и 16 квартир.

Интересно, как собственники этих квартир отнесутся к новым соседям 🪳❓