Недвижимость инсайды

КРТ "Каширское, 76а" немного мутировало, там теперь 45 тыс. кв. м реновации, вместо 37 тыс. кв. м. Пустячок, но приятно, не находите?

Давайте разберемся, какие ещё проекты сейчас активно реализуются или готовятся на Каширке. Загибайте пальцы:

1. "Каширское, 1" - проект Гранельки BeLuck Коломенское. Ребята вышли в продажи в мае 2024 года. Не просто с офигевшим оверпрайсом, а каким-то наглым ценником, который даже обосновать никак нельзя. Ну и тем более связывать с общим брендом и позиционированием Гранель. Старт был объявлен по 411 тыс. руб./кв. м. Понятное дело, что дураков совсем уже на рынке нет и дальше все время Гранель снижала на проект ценник. Уронили до 300 тыс. руб./кв. м. Это притом, что от цен сайта эти гении ценообразования ещё скидки дают больше 10%, смотря как поторгуешься. Итог уронили цены, смогли раскрутить продажи с жалких 400-500 метров до 2 тыс. кв. м. Вероятно, будут дальше держать такой уровень цен, ибо эскроу счета надо как-то наполнять.
2. "Каширское, 3" - проект давно болтался с ГПЗУ на рынке, но все что-то никак. Не находится смелого девелопера, который построит тут порядка 80 тыс. кв. м недвижимости.
3. "Каширское, 14" - проект в руках Основы, которая прогнозирует к концу года рост цен на 30-40%, поэтому, вероятно, ждут когда выводить новые объемы. В данном случае интересно одно - снесут ли Гудзон к херам собачьим или не снесут, застроив парковки и все что рядом. Учитывая так себе популярность Гудзона, можем увидеть вариант и полного сноса.
4. "Каширское, 15" - чисто теоретически какую-то общественную функцию могут воткнуть рядом с ТЦ.
4. "Каширское, 34" - проект на аукционе домарф забрал себе ульяновский девелопер "Новая Жизнь". Пока каких-то картинок, ТЭПов, документов не видели. Но, учитывая размер участка могут и в КРТ загреметь.
5. КРТ "Каширское шоссе" - большой проект в честь открытия будущего метро.
6. КРТ "Каширское, 78" - будет технопарк, но изначально Upside Development пытался там согласовать жилье.
7. Ожидаем новые очереди проекта Wave - удивительно, но ЛСР раскачал продажи и сейчас идет по 3 тыс. кв. м в месяц и держит ценник на уровне 400 тыс. руб./кв. м. Хотя, летом разгоняли цену до 460 тыс. руб./кв. м. Амбиция явно есть на уровень 500 тыс. руб./кв. м, но рынок такого охеревшего прайсай пока не позволяет.
8. Сюда же запишем КРТ "Борисовские Пруды" и КРТ "Шипиловская, 42-44". Город точно заберет в данной локации большой объем стройки и конкуренция будет не между Гранель и ЛСР, а между реноваций и коммерческими девелоперами.
9. Ну и на финал КРТ с коммерческим жильем - "Каширское, 67". Кто-то уж должен устроить стройку с прекрасными видами на МКАД.

Одним словом, хорошел юг Москвы.

Вот больше картинок для одной из концепций на проект Левела в Верхне Михайловском переулке или Рощинском проезде. Ранее публиковали варианты от бюро 80/88; Acrh(e)type и вот этот ноунейм. Ноунейм не простой, а 35-этажный. По стильку похож на многие проекты города. Тут можно разглядеть и эти "фасадные подтеки" и "заточенные карандаши с террасами". Но есть одно но.

ЗУ "4-й Верхне Михайловский, 5" / "2-й Рощинский, 5" накрыты КРТ имени "5-й Верхний Михайловский, 6", "4-й Верхний Михайловский, 5", "2-й Рощинский, 5", где пока официально жилья нет, даже в обновленных данных. Поэтому очень интересно как и куда повернет проект. И появится ли там жилье.

Левел заявил 250 тыс. кв. м light industrial в рамках проекта на ЗУ "Свободы, 35". Сейчас все модные жилые девелоперы Москвы заявили минимум по склады или light industrial. Раньше можно было сидеть в своей нише, что-то клепать, а сейчас вон, и в элитке попку прикрыть, и в реновацию залететь, и МПТешку какую-нибудь реализовать. Все стали на все руки мастера.

На улице Свободы у Левела не только МПТ, но и жилья на 550 тыс. кв. м. Дофига? Овер дофига, можно ставить ставку, что будут играть в мастер-девелопера и сливать куски КРТ кому-то из регионалов. Кстати, в случае КРТ гораздо сложнее слить "партнеру" часть проекта, потому что там город вообще очень жесткие требования к срокам реализации ставит. И кто будет отвечать за их невыполнение рублем? Мастер-девелопер, который слил "партнеру" или "партнер"? Плюс, видите, уже появилась удобная формулировка "технический заказчик" в рамках КРТ. Именно таким словосочетанием себя ощущает Хаттона в КРТ на улице Толбухина.

Ладно, немного вспомним историю ЗУ "Свободы, 35":
1. Очень давно этот проект приписывали ПИКу. Ну, мода была такая - крупный проект в Москве - по-любому ПИК. Потому что рычаг силы освоить такой завод был только там.
2. Дальше неожиданно ТМЗ появился на Авито. Всего за 10 ярдов можно было купить эту отличную площадку. И заняться девелопментом животворящим.
3. Весной 2022 года стало понятно, что площадку полностью накрывают КРТ. Город сейчас ТЭПы на такие большие застройки без КРТ просто не дает. Территория большая? Большая. Значит нужно комплексно развивать. Из смешного в 2022 году это все называлось программой "Индустриальные кварталы".
4. Летом 2022 года Левел на своей тендерной площадке спалил, что занимается данным проектом.
5. В мае 2023 года опубликовали параметры КРТ "Свободы, 35".
6. За 468 мультов Левел в начале 2024 года забрал право реализовывать данный проект. Важно. Купить КРТ - это не значит, что вся земля под этими КРТ тоже ваша. Её, скорее всего, придется также выкупать.
7. В марте 2024 года Левел на студконкурсе спалили материалы по проекту. А в сентябре 2024 года уже и полноценная архитектурная концепция появилась.
8. Пока наиболее актуальная - посадка домов из КРТ опубликована в декабре 2024 года.

Посмотрим, когда вытаскивать начнут проект на реализацию и кому какие куски продадут. А главное, каким образом сделают эту продажу.

Ну писали об этом в конце года. Управляшки ужиматься не могут уже физически. Хотите услуги, платите. В данном конкретном интервью мне интересно вот это: УК спокойно уходят с объектов, которые против повышения.

Есть один друг, который уже получил официальное уведомление об уходе именно этой ук на «символе» и в …уе от того, что его домик скорее всего «поведет в пропасть» какой-то председатель тсж. Потому что другие УК браться с ценой ниже рынка тоже не будут. А цена вопроса в абсолютных цифрах для «двушки» была + 2000 рублей в месяц. Собирает теперь чемоданы в общем. Пожил человек с тсж, хватило😂

Capital Alliance, совместное предприятие Сapital Group и Alias Group, придумал классную концепцию кристаллообразных офисных небоскребов для первого этапа своего проекта, а Москомархитектура дала добро построить их у станции МЦК «Зорге», по адресу "3-я Хорошевская,18/2".

Проект разработал ТПО «Резерв». Две 34-этажные башни высотой до 144 м – ребята вместительные: там будут и офисы класса «А». Свяжет небоскребы двухэтажная галерея, в которой разместятся магазины и сервисная инфраструктура для резидентов делового центра и жителей района. Обрамление таким сиятельным (обещают, что фасады офисных башен будут зеркальными) товарищам обещают соответствующее: прогулочный бульвар и ландшафтный парк на гектар с лишним, им займется бюро Scape.

Общая площадь первой очереди комплекса - 3,03 гектар, построить первую очередь этой красоты, в которой можно будет и поработать, и пошопиться, и погулять, обещают к 2028 году.

В 2018 году «Сегежа» ходила в город и предлагала застроить район Камушек (квартал 804) не классическими башнями в стиле «Сити», а посадить там деревянные дома. Точнее, дома из CLT-панелей, а это очень условное дерево, потому что клея там как говна за баней. Вообще, на рынке недвижимости есть 3 истории, которые обсуждают годами, но не будут реализованы никогда. Одна из них — массовая застройка из CLT-панелей. Эту темку качает «Сегежа». Вторая — дома из металла, а не из железобетона. Эта история от «Феррастроя». Только проблема в том, что деревянные дома, что железные дома — в себестоимости дороже, чем обычный монолит, а проблем с ними может быть до фига. И 3 тема, на сладкое, — алюминиевые окна. Пресловутый «народный» алюминий, ещё лет 10 назад обещали всем раздать вместо ПВХ алюминий, но что-то всё не получается. Среди оконных лоббистов борются два лобби — пока выигрывает ПВХ, всё-таки за ПВХ стоит такой игрок, как «Сибур». А алюминий пока можно на экспорт отправлять. Как ту кормушку прикроют, так, может, кто-то сжалится и сделает остекление эконом-проекта алюминиевым профилем. Но вернемся к фантазиям на Камушках.

Делать такую «низкоэтажную» застройку рядом с «Сити» — это реально странно, поэтому фантазии Сезара сразу были отправлены в стол и были варианты от ряда бюро:

1. Маэстро Скуратов сделал продолжение Капитал Таэрус.
2. Капиталисты звали на Сити-2 самих Herzog & de Meuron, которые предлагали сделать Нью Патрики. Концентрация темщиков и успешных успехов в локации тогда бы зашкаливала.
3. Был вариант с парой елдаков, которые как-то странно походили по тг-каналам и забылись.

Домрф как обычно выпустил мощную аналитику по рынку недвижимости Святой Руси.

1. Первый важный посыл: в конкурсе прогнозистов имени 14 февраля аналитики Домрф ставят ставочку на сохранения ключа 21%. Не будем разглагольствовать на эту тему, но да, учитывая динамику, ожидать снижения странно, но и какого-то резкого роста тоже точно не будет. Поэтому ждем пятницы еще сильнее, чем обычно.

2. Второй посыл — очевидность того, что ипотечная игла окончательно прикрылась. Поэтому девелоперы активно пошли в рассрочки. Как еще продавать какой-то вменяемый объем, когда до этого ехали на всех видах ипотек? Правильно, найти новый костыль и фигачить им, пока не запретят.

3. Третий важный вывод — началось замедление выхода новых объемов на рынок. Кто-то бы сказал: "ой, это девелоперы начали тормозить выход метров на рынок, чтобы создать искусственный дефицит — поддержать цены", но тут, скорее, девелоперы не справляются с получением проектного финансирования на стройку у банков. Банки регулируют сейчас выход нового объема на рынок — захотят, дадут проектное финансирование. Захотят — не дадут. Инструментов манипуляции на данную тему у них предостаточно. Во-первых, ковенанты по ценам или темпам продаж. Во-вторых, доходность проекта и необходимость собственного участия. У девелоперов кэша мало, поэтому мало кто сейчас может зайти собственным участием и получить адекватный процент по ПФ.

Наблюдаем дальше...

Проектный институт Самолета делал посадку домов для проекта в Дзержинске. Эта застройка находится на острове рядом с селом Беседы, напротив ТЭЦ-22. Юридически он относится к городу Дзержинску, хотя моста между самим городом и данной площадкой нет. Виды будут ебейшие на воду и ТЭЦ. Все же любят смотреть на ТЭЦ? Или мы что-то путаем?

Внешний ли это заказ у проектного института Самолета или площадка входит в портфель Самолета - неизвестно. Но, застройка точно должна стать одним из элементов развития данной локации, там еще планируют застроить все поля в Лыткарино и проект в селах: Остров и Молоково - Пойма.

Вторая очередь ЖК Sydney City сдана

На Шелепихинской набережной завершено строительство самой высотной очереди жилого комплекса Sydney City от ГК ФСК. Это 45-этажная овальная башня и Г-образный корпус (20 и 8 этажей), которые образуют архитектурную доминанту проекта. Внутри — 545 квартир, в том числе с красивыми видами на реку и парк. В башне предусмотрен просторный центральный вестибюль с ресепшен, зонами ожидания и встреч. Между корпусами — закрытый двор с двухуровневым озеленением, прудом и 6-метровым багрянником. На первых этажах традиционно коммерческие помещения. Сейчас в стадии строительства находятся еще 3 очереди ЖК.

Также в локации ЗИЛа вышел проект от Регионов - Dream Riva. По проекту прелонч начался чуть ли не весной 2024 года, но официальный старт со всеми документами только сейчас.

Ценник более дерзкий чем у ЛСР в Марке - 520 тыс. руб./кв. м. Вот так вот 40 тыс. с метра взяли и прилепили к себе. На фоне Марка в Riva плюсы: лучше виды, лучше архитектура от Атриума, меньше конкуренции, меньше суеты. Можно сказать, что проект более камерный. А можно сказать, что проект просто на отшибе локации находится - "моя хата с краю". Кому как. С другой стороны, сила маркетинга ЛСР в 100 раз мощнее, чем у Регионов, поэтому то что ЛСР как-то продаст Марк - вопросов не возникает, а вот Регионам придется очень сильно работать с агентами, которые расскажут клиентам, что проект, внимание "премиум-класса". И они пойдут его покупать за такой прайс.

К слову о "премиум-классе". Где такое видано, что средняя площадь квартиры в "премиуме" - 58 квадратов. А обеспеченность машиноместами меньше 50%. Лет 5 назад с такими показателями в "бизнес" нельзя заявиться, а сейчас можно шильдик "премиум" налепить, все равно же никто не проверит, никто не осудит. Скоро проекты "де-люкса" мы увидим с площадью меньше 100 квадратов и расположением где-то в районе ТТК.

Интересно, что товарищи из Регионов напроектируют в рамках своего соседнего проекта - Андропова, 20. Плюсом у них в портфеле: "Хромова, 1", "Усачева, 22" и "Малая Пироговская, 15".

ЛСР вывел в продажи проект "Марк" - это кусок ЗИЛа. Такой ЗИЛАрт в локации Шагала. Ценник божеский, всего 480 тыс. руб./кв. м без отделки. ЛСР всегда стартует выше рынка, а тут у них для понимания локации огромный проект есть, поэтому ждать от них демпинга в таком проекте было наивно.

Архитектура UNK - "на любителя", но это результат командной работы: архитекторы - продуктологи - продажники: "Там первые 3 варианта были хорошие. А этот уже 56 и Юлий сам уже подустал с этими заморочками от всяких коммерсов и проктологов. Уже 3 года этому Марку".

Посмотрим, оценит ли целевая аудитория проект или будет все также брать Шагал в рассрочку.

Опубликовано официальное постановление по КРТ на улице Поклонная. Там должно появиться аж 65 тыс. кв. м офисников, хотя раньше планировалась гостишка. А ещё более раньше огромный проект канувшего в небытие Миракса. Ставим ставки, какой офисный или не очень офисный девелопер будет заниматься этим КРТ, но есть ощущение, что Стоун, так как у них тут в локации есть проект офисного КРТ - "Неверовского, 8".

По ходу собственник ЗУ «Перовская, 1» пытается выскочить из КРТ в промзоне «Прожектор». Этот участок фигурирует как номер 3. В самой промзоне мы насчитывали более 10 проектов, поэтому ничего удивительного, что тут пытаются согласовать более 110 тыс. кв. м жилья и ещё офисников на 50 тыс. кв. м. Если по жилью вопросов — ноль, то кому эти офисы там нужны будут потом — должен будет рассудить рынок. Возможно, у невидимой руки рынка совершенно другие планы на эти везде запланированные офисные коробки.

Рассрочка — новая заточка для рынка недвижимости

Сегодня вишенкой на торте обсуждения рассрочек, конечно, является тот факт, что ЦБ начал свой классический прогрев на тему, в которую решил погрузиться. Прогрев довольно понятный — «мы обсудим эту проблему с профильными ведомствами». Как бы это как связано с тем, что рассрочка — это не банковский продукт и вообще не должна касаться регулятора в виде ЦБ. Но почему многоуважаемый центральный банк озадачился и проблемой продажи квартир в рассрочку?

1. Рассрочка не отображается в кредитной истории человека. То есть никто не в курсе, что у человека есть должок в виде рассрочки. И если какие-то особо альтернативно одаренные граждане умудрялись брать по 20+ льготных ипотек, то граждан, которые возьмут более 20 рассрочек, будет ещё больше. Кто не в курсе — ипотека — кредитный продукт, о наличии которого сложно скрыть. В вашей кредитной истории фиксируется каждый чих и пук на данную тематику, поэтому понять вашу «закредитованность» не составляет проблем. А вот в рамках рассрочки — это просто условия договора между клиентом и девелопером, что ему надо перечислять Х денег в такие-то сроки, а дальше он вообще там должен закрыть всю сумму. Получается не просто серая зона, а настоящий черный рынок, где могут крутиться большие бабки, ну или наоборот — не крутиться, что тоже плохо.

2. Перспектива расторжения договоров. Девелоперы, как мы знаем, мыслят довольно краткосрочно. Поэтому сейчас есть инструмент — рассрочка — все вот и продают по рассрочке, особо даже не фиксируя и не прогнозируя, сколько людей потом «отвалится». К отваливающимся можно относиться по-разному. Первый вариант — кнут. Стараться всеми правдами и неправдами заставить дольщика платить бабки и никуда не соскакивать. В том числе по суду обязать, что если взял рассрочку, будь добр, бабки найди, ДДУ оплати. Подход покупает своей клиентоориентированностью и вообще особенностями финансового анализа. Второй вариант — пряник, когда хочет человек выскочить из рассрочки — ноу проблем, берем небольшую мзду за проведение договоров, деньги возвращаем, сделку откатываем. Более клиенториентированная история, но имеющая под собой риски остаться с непроданными квартирами в сданном доме. Ну и третий вариант, который по ходу появился на рынке, — это вообще даже не думать, что квартира в рассрочку продана. Просто пришел клиент, дал на беспроцентное хранение денег, которые помогут снизить проектное финансирование, ну то, что он отвалится, — ничего страшного, главное, сейчас бабки на эскроу полежали — процент по ПФ снизили. Довольно рискованный подход, но, судя по стратегии продаж некоторых девелоперов, он уже имеет место быть.

3. Главная причина, почему ЦБ озадачился данной проблемой, заключается в том, что чем больше рассрочек — тем меньше денег на эскроу-счетах — тем дороже становится проектное финансирование для девелоперов, а как результат это может схлопнуть финмодель. Ипотечный пузырь, которого по сути не случилось, — это была проблема менеджеров банков, а вот пузырь, который может надуться из-за рассрочек, — это уже проблема девелоперов, которые по итогу могут упасть на плечи банков. Именно этого не хочет ЦБ, именно из-за черной зоны, которая находится на полянке девелоперов, но в итоге повлияет на банки, появился интерес регулятора.

Первые два пункта могут быть для рынка ударом под названием «неожиданное затоваривание» из-за массового расторжения договоров, а вот третий пункт — это уже добавка экономики проекта из-за лишних 5-7% финансовых расходов на проектное финансирование. Итог — дефолты по проектному финансированию, банкам приходится санировать застройщиков и достраивать проекты. Потому что дольщики просто вернувшимся деньгам с эскроу-счетов рады не будут и будут требовать выполнение обязательств.

Поэтому, с одной стороны, ЦБ лезет явно не в свое дело, но, с другой стороны, из-за пофигизма девелоперов могут подставиться банки, если большая доля рассрочек будет расторгаться по принципу «денег нет, но вы держитесь». Поэтому в ближайшие месяцы надо ожидать каких-то действий ЦБ по прикрытию данного инструмента, но каких?

С момента завершения программы льготной ипотеки наибольшую долю ипотек в продажах имеет А101 — 79% сделок идет с ипотекой. Пару лет назад это можно было связать с очень интересным партнерством А101 с РСХБ, но сейчас можно просто констатировать факт — делают много ипотечных сделок. Дальше идут: ДСК-1, ПИК, ГС, Левел и ЛСР. Более 70% сделок были проведены с ипотекой. Надо отметить, что сильнее всего игнорирует инструмент рассрочки — ПИК. У ребят понятная цель — сокращать чистый долг. В рамках этой цели креативная идея «дать больше рассрочек» вообще не играет. Поэтому у ПИКа и в январе 2025 года 65% сделок идет с ипотекой. Хотя в рамках сплетен говорят, что на все эти пиковские распродажи в Саларьево, в Подмосковье пришли люди с живыми деньгами.

Наименьшее количество сделок с ипотекой наблюдается в Эталоне, Донстрое и Брусники. Если в Донстрое сегмент другой и вообще особо ипотек много никогда не было, то вот в Эталоне и Брусники ситуация устрашающая. В январе только 35% сделок Брусники было проведено с ипотекой, в Эталоне вообще 4% сделок с ипотекой. Выводы делайте сами — скорее всего, ребята растят свои финансовые расходы и самые первые в очереди на «снести ключики на годик-другой вправо».

Также отмечаем снижение доли ипотеки с июля 2024 — Кортрос упал на 60%, ЛСР на 45%, МР на 42%. Получается, вся тройка начала активно пользоваться рассрочками.

Реновационное КРТ "Северянин" забирает чеченский девелопер - ГК Смарт. Странно, на никаких МСУ-1 и тд на торгах замечено не было. Ранее Смарт забрал КРТ "Москворечье, 12"-"Садовники, 11" и пытался взять КРТ "Волгоградский, 130", но там выбрали ПИК.

Утро начинается не с кофе, утро начинается с нового КРТ. На этот раз КРТ интересное - более 155 тыс. кв. м жилой застройки рядом с одним из самых мощных проектов ПИКа - Грин парком. Адрес КРТ - "Сельскохозяйственная, 42 стр 1", не путайте с проектом "Сельскохозяйственная, 42 стр 1", который сейчас ведет ОМ девелопмент (это бывшие топ-менеджеры Инграда), ранее вел Пионер. ОМовская площадка находится чуть ниже КРТ. Очевидно, что ОМ такое КРТ переварить не сможет, а вот ПИКу получить "дополнительную" очередь к любимому Грину - отличная затея. Котел спроса раскрученный, локальный спрос - огромный. Жители Грина из первой очереди нарожали дополнительных детей и точно хотят купить квартирку под расширение или квартиру детям. Короче, не проект, а сказка для девелопера, можно продавать без рекламы с минимальным количеством коммерческих расходов.

Вот такой проект был сделан в 2019 году для ЗУ "Кропоткинский, 8", "Померанцев, 5 стр 1". Скорее всего, кто-то думал, что может снести особняк конца 19 века, но "джиарного джиара" не случилось и проект 100% отправился в стол. С другой стороны на ЗУ находятся более податливые вещи для сноса - трансформаторная подстанция и центральный тепловой пункт. Остоженка за углом, тут всегда надо прикидывать что можно сделать. В 2019 году метр бы по 1 млн. продавали, а сейчас все 2,5-3 можно за роскошную Москву заряжать.

Рядом ещё под апартаменты пару лет назад хотели доходный дом Цемержинской зафигачить - адрес "Кропоткинский, 10 стр. 1", но судя по панорамам ему просто обновили фасад, так как домик - 210 кв. м - даже на пентхаус не тянет по меркам роскошной Москвы.

Смотрим внимательно за проектами, которые чуть "выше" находятся, в Левшинском переулке.

Очередная башня в Сити

В Большом Сити очередной КРТ. На этот раз вовлекли ЗУ "Шмитовский, 32" и "Шмитовский, 32А". Две территориальных зоны, где, очевидно, интереснее №2 - там на 1,83 га разрешено въебать аж 180 тыс. кв. м, то есть плотность бешенная - 98 тыс. кв. м/га. В рамках офисников - такое разрешительно, а в рамках жилья, город обещал, что остановится в формате 40 тыс. кв. м/га на 1 га. И с такой плотностью должна быть супер-пупер архитектура. Посмотрим, что начнут проектировать на данном ЗУ. По сути уже все кусочки земли в локации расхватали, даже участки, которые укутаны развязками.

Список проектов там внушительный: "Шмитовский, 34"; iCity; вторая очередь iCity; Light City; "2-я Магистральная, 7А/1"; "2-я Магистральная, 7А"; "2-я Магистральная, 9/1/4"; "Ермакова Роща, 7АС1". И над всей этой радостью свисает огромный КРТ - "Магистральные улицы", где планируется 3+ мульта новых метров жилья, офисов и всего, всего, чтобы Москва была похожа на настоящий город сад.

Исторический комплекс «Кресты» в Санкт-Петербурге — уникальная возможность для инвесторов

На аукцион ДОМ.РФ выставлен бывший следственный изолятор «Кресты». Это памятник архитектуры конца XIX века, расположенный на престижной Арсенальной набережной.

На территории 3,9 га находятся два корпуса в форме крестов, административный корпус с пятиглавым храмом и дополнительные сооружения общей площадью 41,2 тыс. м². Этот ансамбль, уже признанный объектом культурного наследия. В «Крестах» содержались выдающиеся личности: Иосиф Бродский, Лев Гумилев, Николай Заболоцкий — это придает объекту уникальную культурную ценность.

Уникальная архитектура, расположение вблизи Невы и высокая туристическая привлекательность делают «Кресты» проектом, который привлечет как местных жителей, так и гостей города. Подобный проект в Петербурге уже доказал свою успешность: редевелопмент Новой Голландии превратил историческую территорию в популярное общественное пространство с ресторанами, галерей и парком, ставшее точкой притяжения.

Присоединитесь к созданию нового культурного центра на карте Петербурга! Оставьте заявку на участие в торгах до 17 февраля.
Начальная цена лота — 1 051 508 377 ₽.

Подробности в канале ЗЕМЛЯ.ДОМ.РФ, на сайте и по телефону 8 (800) 770-00-01.

Реклама. АО "ДОМ.РФ". ИНН:7729355614, erid:2VtzqvDBFsA

В ЖК «1-й Измайловский» появится новый учебный комплекс

В «1-м Измайловском» «1-й ДСК» (входит в ГК ФСК) построит учебно-воспитательный комплекс для 375 детей. Это и детский сад, и начальная школа в одном здании — удобно для семей с детьми. Проект получился ярким: фасады украсят металлические панели мягких оттенков зелёного, голубого и белого. Здание сложной формы, с большими окнами во всю высоту. Внутри всё продумано: малыши 3–4 лет будут на первом этаже, старшие дошкольники — выше. У учеников будут просторные классы, актовый зал и спортивные зоны. На улице появятся площадки для игр и спорта, беговая дорожка, зона для мероприятий. Все это застройщик передаст городу после завершения строительства.

Ранее также появлялся проект на ЗУ "Серебряническая, 11". Приписывался он бюро KAMEN и занимается им КП УГС. Проект комментировать даже странно - какой-то раздутое яйцо с окнами Мельникова. Может новое прочтение, может оммаж, - неизвестно, но авторитетные источники из KAMEN сказали, что концепция "не совсем наша", а значит - это какая-то очень интересная архитектурная коллаборация.

Было бы забавно посмотреть за реализацией именно такого решения, потому что Серебряническая набережная превратилась бы в полный "архитектурный деликатес". Сначала сдержанные домики от IND, дальше Скуратовщина - "Арт Хаус", дальше этот пузырь и дальше Титул с "золотыми элементами регионального шика". И это мы про БЦ Silver City ещё не вспомнили, который прям один из эталонов архитектуры офисной Москвы 00-ых.

Также фактором того, что концепция отправляется в стол, является увеличение на площадке максимальных ТЭПов с 7,5 до 9 тыс. кв. м.

К слову, домрф из агентирования вывел в реализацию ЗУ "Большой Николоворобинский, 7 стр 2, 3, 4, 17". Начальный ценник аукциона поставили небольшой. Скромный 161 мульт. Из-за того, что объект является ОКНом - городской усадьбой Тессина, там всё снести к херам собачьим и устроить клубный домик на 0,2 га не получится. Придется заниматься каким-то осторожным редевелопментом, а в осторожный редевелопмент у нас в городе умеют очень мало людей. И обычно он получается только в "ярких" проектах или локациях. Усадьба Тессина точно не является ярким проектом. Но, посмотрим, может кто-то смелый заберет проект, вдохнет в него жизнь.

Element пытается прыгнуть в рынок роскошной Москвы

Есть небольшие площадки, которые на рынке могут существовать просто годами. Одна из таких - "Тессинский, 5". Её очень короткая история такая:

1. В мае 2021 года проводится городом аукцион, где площадку забирает Insigma, уведя её Самолета. Сам Самолет уже этот проект в свою тендерную систему завел и явно прорабатывал "девелоперские сценарии". Сделка состоялась за копеечные по текущим временам деньги - 1,5 ярда за 0,85 га внутри Садового кольца. Ещё рынок недвижимости два оборота не сделал и девелоперы не дурели с цен от земли в Столице.
2. Собственно, итог проработки Самолетом всплыл в виде концепции (1) IND уже в июле 2021 года. Уже тогда было понятно, что рынок роскошный Москвы это подход: "окна побольше, фасад побелее, кровля эксплуатируемая, остальное в стиле очень строго, минимального минимализма". Также надо отметить, что площадка с явным приколом для элитки - сложный участок, где в середине стоит какой-то левый сарай, который либо надо выкупать, либо надо аккуратно маскировать.
3. Insigma в данной локации на тот момент уже реализовала один объект, и приступала ко второму - "Тессинский, 1". И казалось очень логичным, что "Тессинский, 5" будет строить именно данная компания. Но, то ли "джиарного джиара" не хватило, то ли сарай посреди площадки не смогли выкупить, то ли деньги нужны были, сейчас площадка отправляется в руки петербургского застройщика - Element. Даже интересно за сколько толкнули, скорее всего ценник составил х1,5-2 относительно того, за сколько покупали.

У самого Element точно джиара немного в Москве. Всего 2 площадки: премиальная "Новая дорога, 11Б" и относительно "комфортная" "Перовская, 71". Вот такой разгон у одного регионального девелопера в Москве, у вас в лапах и комфорт, и премиум и элитку подвезли. В чем из этого есть компетенции по реализации - покажет время.

Китай-город - по девелоперской активности явно уступает другим локациям внутри Садового, даже тут мы ожидаем проекты: "Обуха, 3", "Воронцово Поле, 10", "Серебряническая, 11", "Серебрянический, 5 стр. 1", обновление ОКН на ЗУ "Большой Николоворобинский, 7 стр 2, 3, 4, 17". Утопическая концепция "Арт-квартал" постепенно реализуется.

Каким-то образом пропустили КРТ на ЗУ "Новоостаповская, 1". Даже объем этого здания был на 3Д туре проекта "Первый Дубровский", но сейчас куда-то оно пропало. Хотя, в 2021 году тут был утвержден офисник на 20 тыс. кв. м. м и высотность - 20 этажей, подозреваю, что данное КРТ начало мутировать и что-то мы можем тут увидеть потом более интересное.

"Первый Дубровский" - классическая панелька от ПИКа довольно неплохо продается, если летом 2022 года ценник был даже ниже 300 тыс. руб., то сейчас ребята жарят на уровне 440 тыс. руб./кв. м, продавая по 1,5-2 тыс. кв. м в месяц.

Напротив, в пресловутом "Хайвее" все значительно дешевле, ценник со стартовых -228 тыс. руб./кв. м смог отрасти до 280-290 тыс. руб./кв. м. Во-первых, апартаменты, во-вторых Гранель, в-третьих херовая нарезка по лотом, хуже только в Найс Лофте или Перце.

Удивительно, но на реновационный КРТ, состоящий из 1 дома в Кузьминках почему-то случилась на торгах невиданная борьба.

Целый дом по адресу "Волгоградский, 130" построит ПИК. Ничего удивительно. Подавались туда также Смарт девелопмент и Олимпстрой.

В далеком 2017 году ПИК хотел застроить вообще все Кузьминки своими урбан-блоками серии ПИК-1. Кстати, в проекте была ну очень приятная этажность, которую точно не выдержала экономика.

В копилке Глоракс на этот раз не участок, а девятый по счету договор КРТ. Развивать будут территорию проекта GloraX Демидовский, тот, что в Туле.

Проект почти на 200 тыс. квадратов в центральной локации города, рядом с парком «Патриот-Тула». На участке 7,8 га появится разновысотное жилье с коммерцией и сопутствующим благом от девелопера. Обещают закрытые дворы, наземные многоуровневые парковки. По договору Глораксу навьючили детский сад на 250 мест и 65-метровый кусок улично-дорожной сети с освещением. Старт реализации наметили на второе полугодие 2025 г.

Даже удивительно, почему из федералов только Глоракс пришел в Тулу. В городе невысокая конкуренция, много промпредприятий, выполняющих оборонзаказ. Есть все условия и шансы застолбить теплое местечко. Посмотрим, как быстро Глоракс получит РНС и стартанет с продажами.

Вышло большое интервью с Ефимовым. Затронули и тему и цирка и то, что будет с некоторыми другими заметными локациями: "К архитектурным памятникам относимся бережно, реставрируем. А перестраивать старое здание, чья эпоха ушла и которое свое уже отслужило, большого смысла нет".

В частности новый проект анонсирован на месте высотки СЭВа: "это обычное офисное здание, которое с учетом современных технологий не является комфортным." Заявлено, что там может появиться объект, который "станет определенным символом нашего времени".

Напомним, что по соседству проект уже готовит Киевская площадь, что намекает на аналогию с реконструкцией "Олимпийского".

Появились картинки как будет выглядеть полностью 2-я очередь Левел Селигерская. Сейчас в продаже там только один корпус, но стало ясно, что 2 других корпуса под копирку такие же. Проект выглядит очень строго и хорошо. Авторы - DDD умеют в сдержанные фасады, которые потом согласовывает город. Никакой эповатости нет, что прекрасно.

Сама Селигерская довольно неплохо продается - порядка 0,8-0,9 тыс. кв. м в месяц, ценник все пытаются вытащить на уровень 400 тыс. руб./кв. м, но рынок пока дает там продавать только по 360-370 тыс. руб./кв. м. Всю малину Левелу может обосрать ПИК, который должен вывести проект КРТ в локации. Как выйдут с демпингом по 270-280 тыс. руб., так все офигеют.

Стройки в клине между Дмитровкой и СВХ на 10 лет вперед, из ближайшего также ждем Доминанту с проектом на ЗУ "Дмитровское, 83А".

Пара вариантов концепций на цирк от Маркс Групп. Современный, чистенький, беленький вариант в стиле того, что сейчас любят делать где-нибудь в районе арабских эмиратов. Вероятно, в концепции не было замечено эмо-теха.

Реновационную КРТешку по адресу "Вавилова, 5" также забирает подрядчик - ЕКС. Они реализуют стройку абсолютно различных объектов, были замечены и в реализации дома по программе реновации. Недалеко от Вавилова строили дом по адресу "5-й Рощинский, 1".

Реновация на на Вавилова интересна тем, что она одна из самых высоких реноваций в городе - этажность может составить 65 этажей. Если дом отдадут реально для переселенцев, то они смогут уехать на этаж в 13 раз выше, чем жили в пятиэтажке. Это первый удивительный факт, а второй - программа реновации настолько мощная, что даже небоскребы начали строить.

За спиной реновационки строится неутомимый ЖК Five. Строится, но нифига не продается. Регистраций ДДУ по сути не было с лета 2024 года. Как бы там опять в долгострой все не улетело, с такими продажами. На рынке есть примеры проектов - участков, которые банкротились два раза, например, Лайково.

На праздник жизни - раздаче реновационных КРТ подтянулись и генподрядчики - стройбаны, а не эти ваши "девелоперы". Так, реновацией в промзоне "Калибр" займется - МСУ-1. Им нужно будет построить 88 тыс. кв. м жилья, ФОК и административное здание за 11,8 ярдов. Примерная посадка данных объектов была замечена ранее (1). Это все точно порадует жителей ilove, которые еще были "обрадованы" публикацией Архсовета картинок какого-то неопознанного корпуса в стиле унылый АПЕКС (2). Так и непонятно, что это реновация - или продолжение самого Айлава.

Максимально элитные реновационки по программе КРТ забирает городская компания - УЭЗ "Управление экспериментальной застройки районов". Только они своей ОООшкой "СЗ Коммунарка 5" подали заявку для реализации домов по адресам: "Кременчугская, 19" и "Вернадского, 62".

Город в рамках проекта ожидает пара домиков на 85 тыс. кв. м. Если честно, есть подозрение, что квартиры построят, но толкнут это не каким-то там переселенцам из пятиэтажек, а на аукционы выставят и продадут их "в рынок". Такие прецеденты на рынке уже были. Когда в доме по реновации живет не так уж много реновантов. Плюс иногда дома "отдают" для какого ведомства или для нужд города, который по каким-то своим принципам распределяет квартиры. Площадки интересные, помечаем, наблюдаем.

В ноябре 2024 года пошла инфа, что Сезар забирает 20-ый участок в Москва-Сити, а сейчас уже вот вам картинки башни на этом участке. Архитекторы дали такой необходимой пластики фасаду, которая сейчас требуется в абсолютно любом проекте, а особенно в Сити. Теперь ждем, чем Сезар будет удивлять на месте черно-золотого куба.

Последний урбан-блок в рамках проекта "Амурский парк" получит красно-белый фасад с пластикой, динамикой и балконами. Всё на радость локальным фанатам Локомотива.

Тут тоже будут максимально отстраиваться от старого продукта, от старого проекта. Хотя, локацию там так уже застроили, что отстроиться не получится.

"Амурский парк" раскочегарить до 400 тыс. руб./кв. м. не получается. Остатков немного, продают по 1 тыс. кв. м в месяц. "Второй Иртышский" - как представитель "нового продукта", все что делает - дешевеет. Там даже за 300 тыс. руб./кв. м. Сможет ли новый продукт в Амурском что-то изменить в плане продаж - вопрос цены. Учитывая текущие подходы, ПИКи тут дешевле 300 тыс. руб. с метра могут стартануть. А если 250 за метр поставят - все улетит как в Саларьево. От инвесторов надо будет просто спасаться.

Сам ПИК устал от данной локации. Часть ТЭПов толкнули Бруснике, часть Догме. Брусника со своим "Метрономом" едет с продажами только за счет рассрочек, пока продукт региональной компании москвичи не поняли. Говорят, есть большой негатив на брусничные планировки. Догма, которая забрала кусок Иртыша, пока только готовиться удивлять. Но, если у Брусники в Москве есть типа продукт и реальный инструмент в виде рассрочки, то что может перекрыть Догма - большой вопрос. У них на данный момент ни того, ни другого.

Вот такая красота в рамках ПИК+ появится у ПИКа в проекте "Алтуфьевское 53". Мы уже подсвечивали мутации мастерплана проекта, а вот тут появились фасады.

ПИК очень дешево выводит новые корпуса в реализацию. Даже если это улучшенный продукт. На Алтушке вообще засада, с июня 2024 там цена только падала, но в декабре-январе смогли нарастить, но это все равно меньше летних пиков на 4-5%.

Все новые очереди с архитектурными излишествами ПИК пытается отстроить от старых коробных решений. Но, как видим потребителю - насрать и он не готов голосовать рублем. Именно такой кейс мы наблюдаем в проекте "Кавказский бульвар, 51".

ЗИЛ — колыбель проектов на 10 лет вперед

Суть такая. Был прекрасный завод ЗИЛ, на котором делали небольшие грузовички, которые были актуальны в рамках плановой экономики. Но с приходом на рыночные рельсы оказалось, что экономике нужно что-то большое а-ля КамАЗ или что-то для населения а-ля Газель. Поэтому заводы в Нижнем и на Каме кризис пережили. А вот ЗИЛ, который оказался со своей продукцией не особо актуален, постепенно херел. Пару раз пытались эту самую продукцию обновить, сделать какие-то новые модели, но вряд ли кто-то скажет, что «Бычок» — это была хорошая машина. А дальше начинает работать городская экономика. У вас в центре столицы находится огромный завод, который производит не самую ликвидную продукцию. Что с ним будет? Правильно, он попадет на рынок девелопмента. Как видим, ЗИЛ и около уже породили более 10 проектов, и на этом явно локация не остановится. Потому что у ЗИЛа в свое время было всё: и универсам, и стадион с футбольной командой, и ТЭЦ и так далее. Очень интересно, что произойдет с проходной завода. Мы как-то публиковали концепцию её редевелопмента, если так данный процесс можно вообще назвать.

ДГИ начинает изымать землю для КРТ «2-й Кожуховский, 29»; «Автозаводская, 16» — это по сути КРТ, которое создано для реализации площадки — «ЗИЛ восток», там была расположена заводская ТЭЦ, которую выкупил самый опытный девелопер на районе — ЛСР и начал готовить к реализации. В КРТ попало практически 30 га земли. Понимаете, какого уровня проект, когда у тебя под нож реализации попадает 30 га на ТТК? Глобальненько.

Ещё немного истории:
1. ЛСР выкупила ТЭЦ в марте 2022 года за 3,7 ярда;
2. В конце 2022 года начали менять ППТ, но по ходу тогда стало ясно, что нужно заходить в КРТ;
3. Летом 2023 года начала гулять презентация ЛСР по планам на ЗИЛ-Восток. Скорее всего, хотели этот проект продать;
4. В апреле 2024 года всплыли картинки концепции на данный участок от бюро Amirov Architects;
5. Летом 2024 года стало понятно, что это КРТ, куда запихнули ещё проект Колди, где Колди пытался протащить жилье, но получил сладкий подарок в виде офисников. Сразу пришлось стать офисным девелопером.
6. Ещё судя по документам был один ЗУ накрыт Гутовский. Там были запланированы офисники.

Сейчас мы видим старт реализации масштабного проекта. Интересно, кому продаст Эталон соседние участки Шагала, есть подозрения, что просто в локации ЗИЛа в итоге раздуплятся ещё пара девелоперов. Может даже региональных, у них почему-то кэш на кармане для покупки земли до сих пор есть.

Глоракс бодро отрапортовал о росте продаж по итогам 2024 года. Наторговали недвигой в 1,6 раза больше, чем в 2023 году, заработав 31,2 ярда. Продали в общей сложности 122 тыс. квадратов (в метрах рост в 1,7 раза), заключив 3 тыс. ДДУ VS 1,7 тыс. в прошлом году.

Продажи генерят в том числе запущенные в регионах проекты – к концу года их доля в объеме продаж достигла 24%. Свой раздутый портфель Глоракс намерен быстро пускать в ход – уже анонсировали выход на рынок новых проектов в Омске, Мурманске, Туле и Ярославле в 2025. Посмотрим, насколько рыночек там живой. Тот же Омск с Мурманском окучивают и другие известные игроки, так что кому-то придется потесниться.

Цена двух этажей

Хотите интересную теорию на тему перехода стадиона "Метеор" - ЗУ "Генерала Ермолова, 1" от Ant Development к ДГИ? А то странно как-то, купили площадку за 3 ярда, а отдали за 866 мультов, почему же?

Есть вероятность, что на данную ситуацию повлияла стройка соседнего проекта Ant Development - Victory Park Residences. С ним выходили в продажи осенью 2020 года, вроде кто-то что-то смог ухватить за 400-500 тыс. руб./кв. м. Ценник очень быстро вырос, весной 2020 уже перевалил за 800 тыс. руб./кв. м. Оказалось, что людям очень нравится жить на Кутузе. Даже рядом с ЖД. Пофигу, Кутуза - это очень круто. К слову, сейчас ценник вообще улетел под 2 мульта за метр проекта.

Так, вот если мы посмотрим проект от маэстро Скуратова, то максимальная этажность там будет 11 этажей (1). Откроем первую ПД (2) - максимальная этажность - 11 этажей. Там две "грядки" домов, те что на Кутузу - выше, те что на ЖД - ниже.

Но, если мы посмотрим последнюю ПД (3) - то там в "грядке" на Кутузу уже 13 этажей с двухэтажными квартирами. Ой. Если мы откроем сайт подрядчика, то там уже 14 этажей (4). Ой. На мастерплане на сайте есть 13 этажей (5). Ой. Открываем РнС, которая рисованная разрисованная, там тоже уже максималка - 14 этажей.

Сроки пробиты по ключам на 1 год и 3 месяца. Что-то дольщиков данного проекта в футболках "обманутый дольщик" в тг-каналах не замечено. Возможно, хорошо с ними работают, на экскурсии водят и внимание, барабанная дробь, - обоснование пробития сроков: "Victory Park на данный момент построен на 2 этажа выше заявленного, целый год они пытались это узаконить и не могли получить разрешительные документы на это. Пришлось пойти на сделку: документацию одобрили взамен на территорию Метеора".

Удивительно, но это далеко не единственный случай, когда появляются "лишние" этажи в проекте "постфактум" и город об этом узнает в таком, формате, ой-ай, согласуйте изменения. Сейчас такие приколы прощают редко. Редко и дорого.

Также домрф реализует два ОКНа на Николоямской улице: "Николоямская, 51, стр 4" (1) и "Николоямская, 49, стр 2,3" (2). В первом случае небольшой домик на 144 кв. м, а во втором уже здание на 1,1 тыс. кв. м.

Тяжелые для реализации строения, особо ничего в них со статусом ОКН не сделаешь.

Ранее кисы из домрф продали соседнее здание на ЗУ "Николоямская, 55".

Любители роскошной Москвы, пост для вас. Пионер закончил на Дербеневской набережной монолит клубного дома и бизнес-центра Опус.

На все про все понадобилось 16 месяцев и 57 тысяч кубометров бетона. Любо-дорого посмотреть на «силуэт волны» от модных ЦЛП.

Пионер уже леса крепит для монтажа фасадов, параллельно крутит инженерку, лифты. Продолжаем следить за проектом, интересно же.

Продолжаем наблюдать за авангардом. Домрф хочет реализовать здание по адресу «Петроверигский, 6-8-10, стр. 1а, 7». Там находится крайне примечательный объект — остатки строения из ансамбля зданий общежития Коммунистического университета национальных меньшинств Запада им. Ю. Ю. Мархлевского, потом там располагалось общежитие МГЛУ. В ушатанном состоянии здание существует более 10 лет, но является ОКН. То есть взять, снести его и воткнуть ЖК на данных 0,17 га не получится, даже если ну очень захочется.

Авангардную рухлядь очень хорошо видно в округе Китай-города, потому что расположена она на горке. А раз хорошо видно само здание, значит, с него открываются отличные виды на самый центр города. Поэтому долгое время туда просто толпами ходили люди «руфить» и пить блейзуху. Надеюсь, читатели канала особо не в курсе, что такое блейзуха. А вот ламповый руфинг в городе убили лет 10 назад. Во-первых, с ним начали бороться и закрывать все входы и выходы на крыши, во-вторых, популярность дронов отбило желание лезть на какую-то крышу ради фотографий.

Посмотрим, кто заберет данный объект. Сделать из здания на 3,3 тыс. кв. м второй «Наркомфин» точно не получится. Поэтому есть высокие риски, что придется провести с пяток аукционов, как было с «Правдой», и только потом кто-то займется реконструкцией объекта. Сейчас есть позитивные прецеденты, например, ДК СиМ.

Резиденты «Клубного города на реке Primavera» наслаждаются зимними активностями прямо у дома: прогулки по заснеженному экопарку вдоль Москвы-реки, разработанного студией Wowhaus, отдых в лаунж-зонах под теплым светом уличных фонарей, семейные вечера на террасах с видом на реку и детские игры на благоустроенных площадках. В Primavera зима становится временем для неспешных удовольствий, благодаря продуманной инфраструктуре.

Фасады от ведущих архитектурных бюро ATRIUM и APEX из керамогранита, клинкерной плитки под кирпич, алюминиевых композитных панелей выполнены в натуральных оттенках в стиле ар-деко. Зимой эти элементы приобретают особую выразительность, становясь частью вашей повседневной эстетики.

Первая очередь уже сдана и принимает своих резидентов. Рядом, квартал Vivaldi, дома на высокой стадии готовности, сдача во втором квартале 2025 года. Высокие потолки и панорамные окна наполняют помещения светом, а для верхних этажей в квартале Bellini будет предусмотрена установка дровяных каминов — изысканная опция, которая редко встречается в городской среде.

Премиальный проект Primavera располагается - всего в 20 минутах от центра Столицы, в 5 минутах от метро «Спартак».
Комплекс обеспечивает клубный формат проживания - плотность застройки вдвое ниже средней по Москве. На территории комплекса располагаются магазины, коворкинги и рестораны, что формирует баланс между уединением и активной жизнью.

Для будущих резидентов действует выгодная рассрочка 0%, смотрите подробности на сайте primavera.moscow.

+74954323961

ЗУ "1-й Автозаводский, 3" наконец-то продали. Участок с авангардным зданием давно висит на рынке, а сейчас, по информации СиТ, им завладела структура под названием "Фортис Недвижимость".

Висяк получился, потому что строить на участке на данный момент нельзя. И это не из-за авангарда на участке, а из-за зоны охраны станции метро Автозаводская. Посмотрим, сможет ли новый владелец решить данный вопрос. Скорее всего, эту проблему могут решить только мастер-девелоперы.

Похоже наблюдаем зарождение тренда 2025 года в сфере девелопмента – партнерство между сильными игроками, которые продолжают наращивать портфель и формируют устойчивость в непростые времена турбулентности. Forma и Страна Девелопмент анонсировали партнерство по кварталу Republic. Первая будет отвечать за строительство, маркетинг и продажи, вторая за работу с регионами. Кто следующий?

Домрф готовит к реализации ЗУ "Речников, 16 стр 1". Небольшой участок на 0,46 га с сараем, который, очевидно, отправится сразу под снос.

Локация Нагатинского затона активно развивается, там под боком уже продали ЗУ "Судостроительная, 42", в КРТ запихнули ЗУ "Судостроительная, 46-50", рано или поздно реализует ТПУ "Нагатинский затон" и застроят склады на ЗУ "Речников, 21 стр 2, 3, 4, 7" и "Речников, 17".

РКС готовит к выходу свой проект в Нахабино. Там получилась очень приятная, малоэтажная застройка. Очень достойный конкурент будет для проекта Брусники - "Павловская слобода", который там относительно недалеко. Там Брусникинцы отработали "на все бабки". Малоэтажка в Области, во-первых, должна быть (а то этот Областной, 17-этажный стандарт явно не везде в кассу), во-вторых, она должна быть такой простой, без излишеств, но с пластикой, летними помещениями и тд. Агломерация должна развиваться в формате - центр плотно, периферия - разряжено.

Архитектура - MPG Architects | М-Проект Групп

В декабре 2024 года только 39% сделок с квартирами в Москве было с ипотекой. Это абсолютный антирекорд, а учитывая, что было реализовано более 6,2 тыс. юнитов за месяц, результат феерический. Главный вопрос, на который никто не знает ответа на рынке, — сколько из «неипотечных» сделок идут по рассрочке. Это очень важный вопрос, на который реально никто не знает ответ. Ни Домрф, ни Росреестр, ни банки. Знают только девелоперы и только по самим себе любимым. Максимум коллегам могут позвонить и потрындеть на тему, как они выкручиваются сейчас с рассрочками. Почему это так важно, спросите вы? 

Рассрочка сегодня — это, с одной стороны, инструмент спасения продаж сейчас, но, с другой стороны, совершенно неясно, как и с какой силой она ударит по башке завтра. Есть следующие проблемы:

1. Все рассрочки сейчас на пару лет вперед, в формате «сейчас деньги не нужны, а вот потом ключ будет низкий, возьмете ипотеку, все будет красиво». И это первая проблема. Ипотечник — он всё милый зайчик, который должен раз в месяц денежку банку отдавать, а вот рассрочник-отсрочник — неизвестно. В хорошей ситуации человек всё просчитал, у него есть варианты по закрытию обременения, он может взять ипотеку даже в тяжелых условиях через пару лет. А вот в плохой ситуации — залетает парень на абум, будь что будет, в 20207 году ключевая ставка как сила с нами прибудет в районе 5%. Сколько их таких? Неизвестно. Если до 5% сорвиголов на рынке — выстоим. А если 15–20% людей, которые через пару лет придут со словами: «Денег нет, расторгайте ДДУ, отдавайте моё золотишко». Вот тут и могут начаться проблемы. Дыра с рассрочками — это гораздо больший вариант для надувания пузыря, чем дыра с льготной ипотекой, которую надо было завершать осенью 2020 года. И не вспоминать о ней.

2. Рассрочки — это только контрактация. Это не попадание бабок на эскроу. У девелопера чем больше рассрочек, тем больше он будет платить за проектное финансирование, потому что квартиры проданы, а деньги не получены, точнее, как получена их часть, и она обычно до 30%, а то и до 20%.

3. Мало денег на эскроу — финансовая лямка серьезная — добрый вечер — срыв сроков и двигание их вправо. Чем сильнее будет финансовое плечо давить на девелопера, который пытается наполнить эскроу рассрочками, тем сильнее он будет сносить сроки вправо.

4. Рассрочки раздувают ценник на квартиры. Потому что девелоперу хоть как-то надо отбить тот факт, что деньги он получил не все. То есть если бы цена на квартиру с рассрочкой была бы такой же, что и на квартиру со 100% оплатой. Условно, квартира стоит 10 мультов. Можно взять без % рассрочку с ПВ от 50% на 1 год. Приходим, кидаем 5 мультов, а остальные 5 на вклад под 22%. Красиво? Очень красиво, только за отсутствие этих 5 мультов на эскроу заплатит девелопер и другие клиенты, которые будут отовариваться в проекте. Поэтому сейчас у всех умных девелоперов есть в загашнике калькулятор, который помогает определить, на сколько надо увеличить стоимость квартиры, чтобы там дать рассрочку. Чаще всего ключевым фактором при повышении цены является наполненность эскроу счетов. Где бабки есть — там могут что-то и интересное предложить, а где бабок нет — придется серьезно заплатить за рассрочку-отсрочку платежа. Ах да, это ещё один аргумент, что цены будут расти, даже при такой жопе, что сформировалась на рынке. 

Поэтому очень интересно, сколько же из неипотечных сделок в Москве произошли с чудесными выгодными или не очень выгодными рассрочками. За декабрь все команды продаж можно похвалить, только главное потом не плакать, что нагнали фрод, который отвалился, но это будут потом.

Краткосрочный прогноз на начало 2025 года — Москва по квартирам будет идти на уровне 4–4,5 тыс. юнитов в месяц. Держим кулачки.

Нет повести печальнее на свете, чем история инвесторов в Найс лофт, он же проект на ЗУ "Автомобильный, 4".

Напомним немного историю проекта:
1. Первый раз картинки от APEX светанули в сентябре 2020 года. Типовой апекс-стандарт.
2. Разрешение на стройку получили в апреле 2021 года. Старт был объявлен летом - в июле. Ценник был в районе 280 тыс. руб./кв. м. Тогда это казалось дороговато, но потом стало недорого, но как показала жизнь - все может вернуться на пути своя и ценник в Найс лофте сделал именно такой финт ушами.
3. Весь 2022 год продажи в проекте шли очень плохо. Хуже было только в 2023 году. Но ребята в Колди - ценник держали, виду не подавали. Рубильник сорвало летом 2024 года, когда, вероятно, стало ясно, что надо пополнять эскроу. Очевидно, что в проекте были пробиты все ковенанты банка на тему цены, темпа продаж и тд. Поэтому выбрали худшее из зол - уронили цены.

И что произошло? Вон как народ попер все брать. Никого не смущает нарезка уровня "гостишка". Где-то близко по уровню жесткой нарезки абсолютный рекордсмен - Перец, где все мыслимые и немыслимые законы физики, математики и морали были отправлены в стол.

Вместе с хреновыми продажами начали ехать сроки. Сначала на 7 месяцев. По данным Домрф, ключи должны отдать в апреле 2025 года. Но на доме ещё фасад не готов, какой апрель? В самом лучшем раскладе — это конец года.

Все любят рассказать, как клиентам важна репутация, стройка в срок, продукт и прочая мишура. Оказывается, нет. Сроки можно пробить. Продукт сделать ну очень концептуально сомнительный. Но если уронить ценник, то всё. Клиент готов закрыть глаза и купить не глядя. Ведь в любом случае построят. Да, задерживают сейчас, но построят, а если не построят, то можно надевать футболку «обманутый дольщик» и писать гневные письма во все инстанции. Прилетит вдруг какой-то волшебник и всё достроит. Главное — дешево.

На рынке апартаментов Москвы установлен антирекорд. Всего 7% сделок в декабре 2024 года прошли с ипотекой. И тут возникает вопрос: это всё раздули рассрочки или народ за кэш вышел и взял рекордное количество юнитов за 2024 год — более 530 штук. Скорее всего, оба фактора сыграли на руку — и народ в декабре активизировался, и рассрочки все раскрутили. Плюс к активизации народа надо добавить общий уровень скидок, маркетинговых предложений, которые, как ни крути, все равно позитивно влияют на спрос. Итог — рекорд продаж в рамках года. Минимальная ипотека. Минимальная, где это видано.

Основу продаж сделали проекты: Аквилон Сигнал, Найс Лофт, Сити Микс и Хайвей — там продано более 40 юнитов. В «Сигнале» даже ценник дёрнули, а то висели ребята на уровне 300 тыс. с метра, что по текущим временам довольно мало. В «Найс Лофте» ценник практически откатился до старта продаж — 280 тыс. руб./кв. м. Видите, проект переходит в категорию «долгострой» из-за поехавших сроков, но клиентам пофигу. Дали низкий ценник — никого даже депозиты не держат, бегут покупать Найс. Там ключи снесли на 7 месяцев, сейчас срок стоит апрель 2025-го, но стадия готовности, мягко говоря, намекает, что срок поедет дальше и поедете на полгодика. Сроки и мелкая нарезка — пофигу. Цена. Главное — цена.

Вот так девелоперы с иглы ипотечного одобрения пересаживаются на более рискованную иглу рассрочного наслаждения. Посмотрим, что из этого получится.

Глоракс трубит о региональной экспансии по стране, но продолжает собирать звезды в своем родном регионе Санкт-Петербурге. В прошлом году компания сдала три проекта и вошла в тройку лидеров рейтинга ЕРЗ по объемам ввода в Спб, соседствуя с такими тяжеловесами, как Setl Group и ЛСР.

В 2024 году Глоракс шагал по стране и скупал площадки в регионах. Учитывая распухший портфель и количество новых проектов, через пару-тройку лет возможно девелопер сможет потеснить застройщиков не только в петербургском, но и в федерального топе.

Конфуз отделки

ПИК обновил свое СТО по отделке, это сразу создало много дискуссий. Мол, до этого делали говно, а теперь вообще себе филькину грамоту сделали, чтобы ещё более страшное говно делать. Причем, уже сейчас и ПИК и Самолет делают ещё более интересные СТО на отделку. Ждите, так сказать, обновлений. Более интересных обновлений.

СТО стало возможно благодаря поправкам в 214 ФЗ, которые были приняты в середине декабря 2024 года. Эти поправки, кроме СТО ещё включают два важных изменения: гарантия на отделку 1 год, а максимальная сумма штрафа - всего 3% от стоимости ДДУ. Это реальный удар по потребительским террористам, которые на конвейер поставили историю с кэшбеком от застройщика. Для себя и для клиента.

Что такое отделка для клиента? Это быстрая возможность заехать в дом. Сейчас дома с отделкой "заселяются" полностью меньше чем за полгода. А дома, где отделки нет - это приключение на 2-3 года ремонтов, раздолбанных МОПов и тд. Быстрый заезд - это быстрое вовлечение дома в экономику. В квартиру можно жить, сдать, продать и тд. Быстро открываются коммерческие помещения. Как результат - повышение ликвидности - актива - квартиры, а значит поддержка спроса на рынке.

Судя по тому, как росла доля квартир с отделкой во всех сегментах - со стороны клиента получить квартиру с ремонтом под ключ - это один из важнейших параметров при выборе квартиры. Целевая аудитория задолбалась делать ремонты, жить в ремонте и тд. Все хотят не полуфабрикат, зародыш жилплощади, а готовую историю: "сел - поехал" - "заехал - начал жить". Этим желанием при низких ипотечных ставках и воспользовались девелоперы. Было легко и просто продавать квартиру под ключ. Отличный аргумент для клиента, что под такую ставку у них и ремонт будет. Не надо мозги себе делать. По сути отделка - очень сильно поддержала емкость рынка, и поэтому были рекордные продажи в 2021-2023 гг. Но, как оказывается, одно дело - продать, а совершенно другие реализовать.

Оказывается, лепить обои на стены - это очень сложно даже для таких цифровых девелоперов, лидеров рынка. Никакие айти решения не решают фактор кривых рук. И тем более фактор отсутствия тех самых рук. Сейчас дефицит рабочих на стройке в среднем по рынку - 30-40%. Сроки у всех едут и качество - говно, в первую очередь из-за отсутствия желающих кирпичи носить и обои клеить. Какой смысл горбатиться, когда можно в курьерской истории в 3-3,5 раза больше бабок поднять. Плюс, абсолютно за скобками находится опыт "мастера". Кто-то скажет: "Да идите, научите людей нормально стену шпаклевать!", но проблема будет в том, что сегодня он вам ее нашпаклюет, а дальше в вольные хлеба, высокий профессионал на юду или авито.

Как результат - большая текучка и отсутствие кадров, негативно влияет на сроки и качество работ. Сроки - едут. Качество ну очень полярное. Есть реально неплохие квартиры, где не докопаешься, есть обычные, с типовыми косяками, а есть такой треш. Треш обычно и вирусят тг-каналы. И это все не зависит от бренда девелопера, все эти 3 категории квартир могут быть в одном доме, в одной секции, а и даже у одного подрядчика. Что с этим делать? Ну советы там как обычно будут в стиле "нормально делай - нормально будет", "подрядчиков брать нормальных", "а давайте штрафы подрядчикам за некачественные работы" или "а давайте всех обучим нормально работать". Только почему-то никому эти креативные, подкупающие новизной идеи ещё не помогли.

Отделка нужна всем - клиентам, девелоперам, инвесторам в коммерческие помещения, регуляторам со стороны государства, экономике страны и тд. Но, ситуация складывается таким образом, что отделки будет только меньше даже с СТО, даже с ограничениями для потребительских террористов. В результате из-за сокращения доли предложения с отделкой - рынок недвижимости может просесть на 15-20%. А граждане, которые активно боролись с отделкой от застройщика, вспомнят, что такое "Какой из меня теперь, Джеймс Бонд. В доме моем поселился ремонт", ну и 2-3 года слушать перфоратор.

П.С. В ментальном представлении "отделка" стоит достаточно дешево, хотя только в этом году материалы +20-30% сделают.

Конфуз ипотечного стандарта

Есть давний тезис: «Любое действие ЦБ для "охлаждения рынка недвижимости" приводит к росту цен на том самом рынке». А любую непонятную фигню любят называть словом «стандарт». Тут и ипотечный стандарт от ЦБ, с анонсом аж в сентябре 2024.

Если коротко по документу. «стандарту», то там такой описан гигиенический минимум действия банков. Потому что банки, а точнее банковское менеджарье, которое «в полях», уже давно берега попутали в плане выдачи ипотек и ведут себя мега некрасиво. Регулятор, сидящий в высокой башне, далеко смотрящий, пытается их постоянно какими-то рычагами охладить, заземлить — заставить вести себя порядочно. Поэтому вот вам стандарт, в котором перечислено, по сути, большинство тезисов, ранее озвученных публично.

Если пропустить «техническую мишуру», то главное — банки не могут брать комиссию за понижение ставки, если это ведет к удорожанию объекта. К чему это приведет? Правильно, к тому, что комиссию зашьют в стоимость лота. Так крупные игроки уже сделали. И чисто «технически» мы увидим, что цены на рынке недвижимости в 1 квартале 2025 года вырастут на 5-10%. Потому что клиент будет видеть уже «раздутую» цену с комиссией. Это выгодно девелоперам, которые продают основной объем по субсидированным ипотекам. Их «маржинальность» никак не изменится, квартира в физическом плане никак не дорожает, но чтобы иметь финансовое плечо — ипотеку, она становится дороже. Итого классика — ЦБ делает всё для поднятия цен на рынке, даже фиктивного. А кто на этом заработает в очередной раз? Девелоперы? Нет, в плюсе, как обычно, банки.

Также ЦБ твердо и четко топнул ножкой на тему, что первоначальный взнос в ипотеки должен быть от дольщика, а не от абы кого. Проще говоря, давно хотели прикрыть ипотеки с 0 первоначальным взносом, вот и прикрыли. По мнению ряда экспертов, примерно 20-30% клиентов в массовом сегменте покупают квартиру, взяв потребкредит на первоначальный взнос. Поэтому девелоперы с банками и придумывали, как бы сделать так, чтобы клиенту дать денег на ПВ, когда их у него нет. Короткий оффтоп, многие почему-то думают, что ПВ — это как инструмент доказательства того, что клиент может накопить деньги. Но нет, тут ЦБ не о гражданах заботится, которые бабки накопить не могут, а о банках, которые, если что, должны продать «залоговое имущество» и вернуть деньги себе в копилку. Поэтому 0 ПВ — это большие риски невозврата банковских денег в будущем. Довольно странно, что уже давно как-то не сделали скоринг на тему, откуда ПВ появился. В нашем цифровом царстве-государстве кажется, что это довольно элементарный вопрос.

Из «технической мишуры» в стандарте можно выделить: быстрое перекидывание денег с аккредитива на эскроу (нельзя их гонять туда-сюда), а также «прозрачность для заемщика». Но прозрачности никакой не будет. Банки как-то договора космически подтянут для выполнения стандарта — для галочки, а так как имели в виду мнение клиента, так и продолжат его иметь. Вся банковская «клиентоориентированность» заканчивается в районе «чата», а дальше, когда вам что-то надо серьезное «подписать», то никакой лояльности и прозрачности не будет.

Итог - очередная история от ЦБ, которая даст больше зарабатывать банкам, «технически» толкнет ценник на недвижимость вверх, формально-косметически будет исполняться банками. Клиенту от этих действий - ни жарко ни холодно. Как обойти 0 ПВ - банки с девелоперами придумают.

Конфуз сроков

Перед новым годом сделали девелоперам очень приятный, сладкий подарок на тему сроков строительства - продлили мораторий по штрафам за пофигистическое отношение к тем самым срокам.

С позиции дольщика новость так себе, ведь нельзя будет пойти и стрясти кэшбека с этого жирного, вашего девелопера, у которого маржа 60+% на любом проекте. Точнее, решение непопулярное, и все, кто попало, будут раздувать историю, что девелоперы с Минстроем — лоббисты, которые додумались вот так ущемить граждан в правах.

С позиции девелопера сам мораторий больше похож на костыль, который просто помогает в будущем (после сдачи объекта) хоть как сохранить маржинальность того самого проекта. История 100% выгодная, но совершенно оторванная от самих процессов реализации проекта.

Девелопмент по-прежнему остается отраслью, где деньги за объект нужно нести сейчас, а получать его нужно будет потом. И это «потом» в рамках человеческой жизни довольно далеко — 2–3 года, а когда «потом» начинает двигаться вправо, то у всех участников процесса начинает люто бомбить.

Есть простое решение проблемы. Просто элементарное. Запретить продавать до этапа ввода в эксплуатацию дома. Сразу проблем со сроками ни у кого не будет, сразу ценник на недвижимость улетит на процентов 20–30, а с текущим ключом на все 40–50%, сразу проблема «ожидание VS реальность» отвалится, ведь можно будет сходить и посмотреть, что покупаешь. В общем, всё круто, но есть одно «но». И оно заключается в том, что емкость рынка с таким приколом может сократиться на все 50–60%, а это очень сильно минуснет ввод МКД — тоже 50–60%. И так показатель «ввода» натягивают за счет ИЖС, а тут МКД вообще добьют. А нам оно надо? А нам оно не надо.

Поэтому будем дальше страдать, строить за ПФные деньги, продавать по ДДУ, ну и аккуратно, по-джентельменски просить дольщика ещё подождать немного. Учитывая, что девелоперы пересели с иглы ипотечного одобрения на иглу раздачи рассрочек, сроки на рынке могут сейчас начать ехать сильнее. Никто это долгостроем называть не будет, но если раньше 0,5 года задержка ключей — это было нормально, то сейчас закладываете в свои планы все 1,5–2 года. В проектах, в которых много рассрочек, ох, ну тогда смотрите на все 2 года.

Поэтому мораторий мораторием, но конфуз с увеличением сроков мы будем наблюдать дальше. Все будут строить медленнее, плюс не стоит исключать, что придумают какой-то более интересный, прокаченный инструмент, связанный со сроками стройки. Главное, с банками договориться, потому что они тут тоже главные интересанты и в этом вопросе.

Оказывается, проект Самолета "Квартал Герцена" целиком и полностью отправляется в лапы Брусники, типа не кусок-кусочек, как торгует ПИК свои проекты разным регионалам, а прям весь, полностью. Даже, интересно, рады ли такому переходу немногочисленные дольщики проекта.

Напомним, как разворачивалась история вокруг проекта:
1. В начале 2022 года "Киевская площадь" начала шуршать бумажками на тему застройки рынка Эмерал.
2. В конце 2022 года Самолет спалил проект на свой тендерной площадке, было понятно, что КП толкнет его именно Самолету.
3. В начале 2023 года, рассказали в Форбсе о сделке с КП и зачем-то Самолет начал пиарить нерыночные показатели нежилых помещений - 25-30%. Смеялись всей редакцией, пока читали. Рынок правда потом рассудил такие заходы, теперь посмотрим, что с этим сделает Брусника.
4. Нейминг и старт бронирования произошел в августе 2023 года. Тут и появился "Квартал Герцена". Стартовать смогли только к концу 2023 года, с оверпрайсовым ценником - 310 тыс. руб./кв. м.
5. В рамках проекта 99 тыс. кв. м в ГНС офисников с ТЦ. Они находятся на краю участка. Посмотрим, за какие коврижки льготы их будет реализовывать ягодный девелопер.
6. В сентябре 2024 года Брусника сама громко топнула ножкой на ХХру, начав искать сотрудников под реализацию проекта. Мы предполагали, что будут реализовывать какую-то очередь, а тут тебе на. Весь проект.

Продажи в проекте шли неважно, сейчас цена экспонирования даже ниже, чем на старте продаж год назад. Говорят, что Брусника в начале февраля уже полностью будет рулить проектом. Сохраняйте рендеры, чтобы посмотреть, как же ягодный, продуктовый девелопер будет "исправлять" проект "Герцена".

Есть вот такие картинки по реконструкции стадиона Локомотив в Черкизово. Пару лет назад гулял слух, что стадион хотят снести вообще для вокзала, а сам Локо переедет на Лужники. Но, нет, скорее всего, будет какой-то ремонт арены с концепцией создания фасада на ней, чтобы не продувало. Дует там все-таки знатно.

Глобально, до 2018 года в Москве была реальная проблема со стадионами для "большого футбола". Сейчас есть и Лужа, и Открывашка и ЦСКА с Динамо. У всех современные и удобные стадионы. Зачем сюда ещё новый стадион Торпедо и обновление Локо - неизвестно. Клубы в еврокубках не играют. Сборка тоже катает матчи со сборными, для которых посещение стадиона условного Динамо - уже событие. Может лучше фокус переместить на любительский спорт, создание инфраструктуры не для профессионалов, а для тех кто после работы мяч пинает. Сейчас по-прежнему комфортных мест для этого в городе маловато - Лужа, Сокольники, Черкизон. В центре, если не манеж, не дутая теплица - все. Остальное уже в спальниках начинается. Конечно, обновить Локо - идея хорошая, но фокус в рамках города лучше держать на любительских объектах, а то их все меньше и меньше: "Красный Балтиец"; "Металлург"; "Сетунь парк"; "Метеор"; "Сокол"; "Комета", "Юных Пионеров" и тд. Есть, конечно, и обратные движения, где облагородили стадионы: "Локомотив" в Люблино, там планировали жилье или "Авангард" в Перово. Посмотрим как обновят академию Спартака в Сокольниках.

3-4 очереди проекта ЛСР - Wave начали мутировать. Вместо коробок (2), которые до сих пор висят на официальном сайте могут появиться вот такие домики в рамках концепции архитектурных излишеств. Архитекторы из бюро Ariada восприняли комментарий "дать больше пластики" очень буквально. И навалили пластики как могли. Очень интересно, как будут реализованы особенно нижние этажи. А точнее квартиры и окна на нижних этажах данного произведения.

Напомним, что Wave с момента продажи MRом постоянно мутирует. По сути от МРа там "осталась" только первая очередь. Все остальное меняют и предпочтения ЛСР (по мелкой нарезке) и предпочтения города по архитектуре. Короткая история проекта тут. Вторую очередь проекта "подстроили" для формирования фронта улиц и студийной нарезки, а в рамках пятой очереди дали "волны". Теперь даже интересно, что случится с очередями, архитектура которых ещё не мелькала, а существует в продажys[ картинках со старта проекта.

Сам Wave довольно неплохо продается. Фигачат больше 2 тыс. кв. м в месяц, но ценник опустили. Была амбиция продавать по 450+ тыс. руб./кв. м, но в итоге сейчас скинули цену до 400 тыс. руб./кв. м - это по сути цена весны этого года. Рынок пока не готов по 500 даже мелкую нарезку брать в таком прекрасном районе, как Москворечье-Сабурово.

В локации проекта мы ожидаем ещё реализацию: КРТ "Каширское шоссе"; "Каширское, 76а"; "Борисовские пруды, 31" и КРТ "Каширское, 78".

К новостям метростроения. Метро и так строится со скоростью света в Москве, из последнего:

1. Соединили станции Авиамоторная БКЛ и Калининской линий. Это точно улучшит транспортную связность в локации, увеличит пассажиропоток. Может после такого городу удастся продать ТПУ "Авиамоторная", а то заходов было уже сколько сделано, даже в жилье перекинули.

2. Соединили станции Электрозаводская БКЛ и Арбатско-Покровской линий. Тут уже во всю идет реализация проекта "Интеллигент" - ТПУ "Электрозаводская". Продают меньше 1 тыс. кв. м в месяц, но ценник уже выкрутили на уровень 450-460 тыс. руб за кв. метр. Соединение станций точно даст буст продажам, как минимум под сдачу лоты становятся интереснее.

3. Завершили реконструкцию вестибюля станции Каширская БКЛ и Замоскворецкой линии, строительство выхода из станции Физтех Люблинско-Дмитровской линии.

4. Заработал объединённый вестибюль станции Печатники" БКЛ и Люблинско-Дмитровской линии. Там мы ожидаем рядом реализацию ТПУ "Печатники", где запланировано 46 тыс. кв. м общественной застройки. Удобный вход в метро - база для такого типа объектов.

5. Также новые выходы появились у станций: "Кленовый бульвар" и "Яхромская".

Доминанта согласовала архитектуру на ЗУ "Дмитровское, 83А". СПИЧовские архитекторы изъебнулись как могли, но как такую гнутую радость построить - это уже следующий вопрос. А главное кто из подрядчиков, сейчас сможет за нормальные сроки это реализовать. С коробками еле рынок справляется, а тут такие архитектурные излишества подъехали.

Локация клина между Дмитровкой и СВХ преображается, но архитектурно тут все проекты супер разные. Какая-то просто суета. Посмотрим, как через лет 20 это все будет жить и функционировать.

Когда в 2017 году выходил "Селигер Сити" по 150 тыс. руб./кв. м - все крутили у виска, со словами "вы че, какой бизнес на Дмитровке", поэтому МРу пришлось давать адские скидки, чтобы хоть как-то раскрутить продажи в 2017 году. Сейчас же торгуют себе по 390-400 тыс. руб./кв. м и не парятся. Город метро построил, МР благоустройство в 1-2 очередях сделал крутое, и все пипал хавает. Кроме этого, на МРовский успех подсели - Левел, который также под 400 тыс. руб./кв. м сейчас пытается торговать и ЛСР даже выше 400 идёт, но сами знаете, что там общажная нарезка квартир. Сдвижка "классов" на лицо. 8 лет назад - обсуждать тут бизнес было смешно, а теперь условия по архитектуре такие, что как будто надо премиум продавать.

Доедаем салатики, режем новые и начинаем просыпаться и оглядываться в 2025-м, гайз. Для начала, например, можно перевернуть еще не выброшенный календарь на 2024-й, и посмотреть, когда и чего наобещали в нем девелоперы.

Не как новый бокал прохладного игристого, конечно, но тоже весьма радует Ziggurat Development со своим загородным проектом Ziggurat Country Club. Если лень по ссылке переходить, напомним: 100 га курортно-гостиничного комплекса + 50 га коттеджного поселка на берегу Рузского водохранилища; главный прикол – личные причалы, виды на само водохранилище и каналы, в общем, даешь яхту в каждый дом.

За полгода ребята в своих начинаниях смогли недурно продвинуться: на 70% готов горнолыжный склон, возведены конно-спортивный комплекс, общежитие для будущего персонала, магазин, склад, рыбхоз (да, своя свежая рыба непременно будет). Сейчас начались работы в спортивном кластере, построены два этажа гостиницы. Из приятного для тех, кто купит в Ziggurat Country Club дом и решит если не остаться навсегда, то хоть приезжать регулярно: уже готовы фундаменты уже у 16 коттеджей.

О красоте Ziggurat Development тоже не забыли: довели до ума центральную аллею, теперь там сосны вдоль всей дороги, и уже как полгода работает весь такой красивый офис продаж.

Заметили любопытное изменение в структуре владения Глоракс – основатель компании Андрей Биржин уменьшил долю на 30%. Поговаривают, что в компанию заходит серьезный инвестор. Не исключено, что он уже давно присматривается к девелоперу и обладает внушительным GR ресурсом. Отчасти, этим может объясняться активное набивание Глораксом портфеля в самых разных регионах нашей необъятной. Удивляет и то, с какой скоростью девелопер получает разрешения на свои проекты.

По рынку также ходят слухи, что Глоракс в 2024 активно искал финансовых инвесторов среди крупных банков. Возможно, в капитал компании также зашел синий или зеленый банк. В любом случае, дела у Глоракс идут весьма неплохо. Девелопера явно поддерживают влиятельные покровители, пока другие компании могут пойти ко дну.

Итоги 2К24

Коротко подведём итоги года по самым интересным, по мнению редакции, постам за 2024 год.

Год открывали текстом про проблему управления новыми домами. Требования к тому что проектируется и строится постоянно растут, а вот уровень вовлеченности и способности управляющих компаний застряли где-то в районе управления панельным домом. Об этом в тексте - "Вы не готовы!".

В начале года развернулся нешуточный махач между "заклятыми партнерами" - банками и девелоперами на тему комиссий за льготную ипотеку, поэтому выпускали два текста про суть конфликта "Банки в очередной раз трахнули девелоперов" и разбором событий - "Банковские псы начали сдавать назад".

Степень влияния банкстеров на девелоперский бизнес стала неприлично высокой, что пришлось разобрать это в тексте "Надо уже признаться". Ребята в банках зарабатывают на каждом этапе девелоперского цикла, а также регулируют ключевые показатели проекта, там просто становится не пернуть. По итогам 2024 года можно констатировать один понятный факт: "девелопер сегодня - это подрядчик банка по реализации земельных активов". Инструмент - проектное финансирование, оказался прикормкой-ловушкой для девелоперов, которая скорее всего, не поможет при реальных проблемах, об этом в тексте "А нафига козе баян?".

Если банки нагнули девелоперов "сверху" и с позиции силы, то наших, уважаемых девелоперов нагибают еще всякие партнеры "снизу" - про них рассказываем в двух постах "Присосавшиеся" часть 1 и часть 2.

Девелоперам надо держать фокус не только по работе с подрядчиками, но и на всех видах недвижимости, которые они реализуют, а то раньше к коммерции или местам МПТ все относились как сопутствующим продуктам, без какого либо фокуса. Об этом подробно в тексте "Суп продукты".

В Москве окончательно и бесповоротно запретили апартаменты в 2024 году, рано или поздно данный тренд дойдёт и до других регионов. О всех тонкостях апартов в тексте "Ап арт аменты".

Было очевидно, что рынок начнёт падать ещё весной. Хотя, это было не все очевидно, судя по тому за какие бабки и какие площадки покупались. Поэтому мы написали шпаргалку почему не выполняется план продаж, и сразу предложили самый популярный инструмент, чтобы качать эту историю - рассрочку. А то последнее время девелоперы расслабились и ехали на льготной ипотеке, сделав ставку на ставку.

Строительство - это результат работы всех: федеральных и региональных властей, девелоперов, архитекторов. Сейчас из-за роста цен правила игры поменялись, об этом мы подсвечивали в 4 публикациях: "Из кармана в карман", "Архитектурные гайки", "Эконом закончился" и "Архитектурные излишества". Сюда же можно записать разбор темы "размер - важен" или почему не будет квартир меньше 28 кв. м.

Критикуешь - предлагай, поэтому написали 10 предложений, как надо спасать стройотрасль. А её именно надо спасать, потому что уровень пофигизма у менеджмента девелоперских компаний - высоковат, об этом с тексте про "Синдром Урбаха-Вите".

Прогнозы на будущий год - тут и тут. И главный из них - цены будут расти. А вот на рынке земли или проектов может случиться "Сезон распродаж".

С доверием и репутацией на рынке как было херовато, так и остается. Факторов, что что-то улучшится в 2025 году - особо нет.

От лица редакции канала всех подписчиков поздравляю с наступающим 2025 годом. Надеемся, что этот год будет успешным для всех вас!

Недалеко от Старообрядческой снимают сан. зону на ЗУ "проезд Завода Серп и Молот, 8", там сейчас автоцентр, и участок примыкает к жилой застройке Символа. Не уж то, еще что-нибудь полезное тут построят.

На карандаше ещё ЗУ "Золоторожский, 11с7", где может появиться вместо склада что-то более полезное для города.

Начали менять ПЗЗ для ЗУ "Cтарообрядческая, 28А", ранее у Галса этот участок выкупил парфюмерный бренд, поэтому довольно удивительно, что там какой-то девелоперский движ ожил. Скорее всего либо для офисов, либо для производства что-то могут там править.

КРТ - ключевой инструмент по реализации проектов и получению ТЭПов в городе. Сейчас можно наблюдать как готовятся проекты путем анализа ОООшек, которые появляются под ООО КРТ. Эти ОООшки, сразу закреплены за девелоперами. Например:

1. "Сила парк" - Сезар - "3-й Силикатный, 1 к 1";
2. "РМ-1" - Самолет - "Мосфильмовская, 74-78";
3. "Бореалис Девелопмент" - Капитал - "Фестивальная, 4А" и "Лавочкина 19"
4. "Несо Девелопмент" - Капитал - Южный порт;
5. "СЗ КРТ Волоколамское" - ПИК - "Волоколамское, 32";
6. "СЗ "Бакунинская" - Галс - "Бакунинская, 77 стр. 3"*
7. "СЗ "Ростокино-Русанова" - Родина - "Сельскохозяйственная, 4" и "Русанова, 2-6";

Суть схемы как так происходит такова:

Этап 1. Создание проектной компании. ООО «КРТ» совместно с ООО «Рога и копыта» создают новое юридическое лицо — ООО «СЗ «Район КРТ» (SPV). Эта проектная компания будет заниматься непосредственно реализацией проекта комплексного развития территории. Учредителями SPV выступают ООО «КРТ» и ООО «Рога и копыта», которые вкладывают начальный капитал в уставный фонд компании.

Этап 2. Заключение корпоративного договора. Участники ООО «СЗ «Район КРТ» (ООО «КРТ» и ООО «Рога и копыта») заключают корпоративный договор. Этот договор регулирует внутренние отношения между участниками проектной компании, такие как управление компанией, распределение прибыли, порядок голосования и другие важные аспекты. Корпоративный договор также служит основой для дальнейших решений, связанных с реализацией проекта.

Этап 3: Заключение опционного договора. В соответствии с опционным договором, ООО «КРТ» предоставляет ООО «Рога и копыта» право приобрести долю в размере 51% уставного капитала ООО «СЗ «Район КРТ» посредством безотзывной оферты. Опционный договор предусматривает определенные условия и сроки, когда и при каких обстоятельствах ООО «Рога и копыта» может воспользоваться своим правом на покупку доли.

Этап 4: Реализация мероприятий по комплексному развитию территории. После заключения корпоративного и опционного договоров, а также после получения необходимых разрешений и прав, ООО «СЗ «Район КРТ» начинает реализацию мероприятий по комплексному развитию территории нежилой застройки города Москвы.

Этап 5: Продажа доли ООО «КРТ». После завершения определенных этапов проекта и выполнения условий опционного договора, ООО «КРТ» продает свою долю в размере 51% в ООО «СЗ «Район КРТ» в пользу ООО «Рога и копыта». Это завершает процесс выхода ООО «КРТ» из проекта и передачу контроля над проектной компанией инвестору.

По такой схеме все больше и больше будет появляться проектов в городе.

Как там по офисам?

#третийадмин смотрит как офисная Москва прошла этот год. На вводе офисного-идеального оказались мастер девелоперы офисной Москвы - MR, Hutton, Stone в ака классе А и Пионер со своим Останкино. Но общей температуры этот объем не изменит, ибо спрос на офисы как вода в песок. Голодный рынок готов проглатывать все, что хорошо и плохо лежит. Как факт, говорит и строит офисноую Москву святая троица на продажу, и Галс, у которого хватает кредитного плеча делать офисы в аренду - сейчас этот продукт, как диковинный зверь, хотя наш админ помнит еще те времена, когда аренда была единственно возможным офисным форматом. Но, не будем ностальгировать.

На текущем рынке сообщающийся сосуд спроса и ставки показал к концу года мощный разбег - вакансия пробила свой очередной потолок и скукожилась до 5%, ставка, которая по идее должна реагировать на общий фон без спешки, разогналась до 45 тыс. р за кв м в год, по оценке уважаемой Зиминой из NF +27-36% на топ локации. Шакалы консультанты продолжают качать рынок на дефицит. И мы не можем с ними не согласиться, если еще год назад мы видели мамкиного инвестора в офисной кабале, то сейчас на них приходится только треть. Остальной объем забирает конечник, ибо нет более ничего на рынке, и не факт, что при текущем ключе и разогнанном себесе сможет появиться в ближайшей перспективе. Загибаем пальцы по жирным метрам:
- ушла с рынка Slava
- ушел Moscow Towers
- ушел елдак Галса в Сити под WB и Dubinin’Sky на карандаше у газетных товарищей

По нарезке ситуация аналогичная - продано почти все со сроком ввода до 2025. Поэтому остается открытым вопрос - а что вообще есть свободного в офисной Москве?

Vesper делает проект на ЗУ "Погодинская, 24" вместе с бюро GAFA. Что удивительно, потому что они обычно работают со СПИЧ, ЦЛП и Меганомом.

Проект получается довольно оригинальный, особенно на рынке роскошный Москвы, где стандарт - это "окна побольше, фасад побелее, террасы, остальное в стиле очень строгого, минимального минимализма".

Давненько ничего у Веспера элитного не выходило. Уж заждались этот проект в Хамовниках, надо выводить и собирать клиентов по 2+ мульта с метра.

Под конец года Мангазея объявила о старте проекта "Мангазея в Богородском". Напомним историю проекта:

1. Проектом на ЗУ "Открытое, 9" занимался давно Пионер. Делали прикидку по фасадам и мастер-плану.
2. Что-то проектировал, проектировал там АПЕКС. Этажность была до 34 этажей.
3. В конце 2022 года проект купила Мангазея и начала проектирование уже с СПИЧом.
4. Летом 2023 года получили акт ГИКЭ и ПЗЗ.
5. К концу 2023 года уже появились картинки от СПИЧа и все начали ждать старта продаж.

Ждунов за год было много и вот, барабанная дробь, наконец-то произошел старт продаж. Минимальный лот - 8,9 мульта. Покупателям обещают не только виды на Лосиный остров, но и свой детский сад, а также торговый центр. Посмотрим через пару месяцев результаты по регистрациям ДДУ, как зашли ждуны.

Ещё одна капля для офисного моря может произойти в локации большего, ленинградского офисного коридора. Речь идёт про ЗУ «Ленинградский, 37А». По информации СиТ, туда воткнут офисник на 5 тыс. кв. м. Вообще, сложно представить, как летает фин. модель у такого проекта. У крупняка обычно «не сходятся» такие мелкие проекты, а вот у ноунейм девелоперов как-то получается. Хочешь жить — умей вертеться — это прям показательная история.

Архитектура в стиле «редевелопмент», как будто какое-то заводское здание подшаманили, но нет, там был долгострой одноэтажный, его уже снесли и будут реализовывать вот такую историю. Кому-то под хоум-фемели офис сгодится.

На Рябиновой девелоперская активность максимального уровня. На ЗУ "Рябиновая, 42" (1) будет реализован логистический комплекс от Сезар Групп, скорее всего хотят кому-то на старте истории толкнуть. Потому что смысл этой затеи - только получить льготу ВРИ. У Сезара на льготы - большие амбиции, вон офисники на ЗУ "3-й Силикатный, 1 к 1" или "2-й Хорошевский, 7 стр. 8, 9".

Напомним, что в локации:
1. MR делает жилье и офисы в рамках КРТ №57 - "Южное Очаково" и "Южное Очаково (территория 5) (2);
2. "Рябиновая, 44/1" (3) - офисный проект MR, а точнее направления - RBNA;
3. "Рябиновая, 46" (4) - давненько фигурировала на аукционах, многие площадку смотрели, но по ходу сносить её не будут, раз не взяли в МРовский КРТ;
4. "Рябиновая, 28А стр 2" - продавался участок, очевидно, что он на карандаше у девелоперов;
5. ПИК должен был застроить ЗУ "Рябиновая, 22" Другие девелоперы смотрели: "Рябиновая, 40", "Рябиновая, 38", "Рябиновая, 28-32", "Рябиновая, 37", "Рябиновая, 53".

Хорошеет промзона "Южное Очаково". Ну очень хорошеет.

Чего греха таить, 2024 год в вопросе размера ключевой ставки никого не обрадовал. Но чего страдать: не можешь купить – хотя бы арендуй. Вот и на рынке жилья вместо купли-продажи стали обращать взоры в сторону долгосрочной аренды.

РАЭК при поддержке Кластера РАЭК/Недвижимость решила проверить да сравнить количество объявлений о долгосрочной аренде жилья в Москве на Авито Недвижимость, ЦИАН, Яндекс Недвижимость, Домклик, Юла и понять, какая же часть объявлений выложена собственниками. Смотрели лоты, расположенные в Москве и Новой Москве: квартиры, дома, комнаты – ставили фильтры «долгосрочная аренда» и «без комиссии».

Результаты вышли следующие: больше всего объявлений на Авито Недвижимость (23,1 тыс.), на втором месте — ЦИАН (22,3 тыс.), на третьем месте с большим отрывом — Яндекс Недвижимость (13,6 тыс.). А еще именно Авито Недвижимость чаще всего выбирают профи – там больше всего агентских объявлений. Также на ЦИАН (39%) и Авито Недвижимость (36%) оказалось больше всего предложений от собственников жилья. Доля объявлений от владельцев недвижимости (без комиссии) на всех пяти платформах в среднем составляет 27,7%.

У Самолета всё стабильно – подтверждено агентством АКРА, которое присвоило девелоперу и его облигациям кредитный рейтинг на уровне «А(RU)» со стабильным прогнозом. Надо заметить, что в методологии АКРА это самый высокий уровень среди текущих рейтингов девелоперов. При расчете учли лидирующие позиции компании по объемам текущего строительства со стабильным портфелем более 5,33 мультов кв. м. А также первенство по вводу жилья, объему комплексной застройки территорий и региональную экспансию с увеличением доли выручки от региональных продаж. Качество долговой нагрузки оценено на очень высоком уровне благодаря сбалансированной структуре долга и высокой диверсификации базы кредиторов. Дотошные умники из агентства покопались буквально во всем: посчитали даже деньги на счетах и неиспользованные открытые кредитные линии. В общем, в новый год самый громкий девелопер входит уверенно. Не видим причин, чтобы не выпить брюта за рынок в целом и его локомотив.

Доминанта получила положительное заключение экспертизы по офиснику на ЗУ "Окская, 9". Называли это творение NOON, вероятно, от создателя брендинга другого офисного проекта компании - QOOB. Без OO никуда.

Если QOOB строится на западе города не в супер офисной локации, но спасает все слово "запад", то вот NOON первый в очереди на звание неликвидные 16,5 тыс. кв. м. на Рязанке. Хотя бы не заявляют класс "А", а говорят только о "В". Посмотрим, если ребятам удастся успешно толкнуть это строение - это будет хороший прецедент и звонок для рынка. А то навес офисных метров в неликвидных локациях будет только накапливаться по мере выхода проектов, где ТЭПы получали в рамках КРТ или есть обязы по реализации МПТ.

За архитектуру в проекте отвечает небольшое бюро Sredaa. Цвет фасада на рендерах интересный, но, во-первых, в жизни строители могут сказать: «Какого РАЛа?» и сделать всё немного по-другому, во-вторых, фасад очень плоский, и сбивка окон эту проблему не решает, ну и в-третьих, что-то какой-то фишки, какой-то изюминки у проекта не замечено.

ДомРФ выпустили предварительные итоги года. Много интересных цифр, давайте разберем главное.

1. Почему-то очень радует сама формулировка фразы «Рост цен в течение 2024 года ускорялся в условиях высокого потребительского спроса, что привело к повышению ключевой ставки до 21%». Непонятно, как такое прокомментировать, но пусть будет так. Инфляция — 9,5%, а значит, реальная в 1,5–2 раза больше. Ключ в следующем году надо ждать на уровне 17–20%. Растет количество семей, которым как бы доступна ипотека (+20%). Надо отметить, что это довольно философский показатель.

2. МКД не может, значит, ИЖС поможет. Опять какие-то дикие рекорды по вводу ИЖС. За 11 месяцев ИЖС «ввели» на 61 млн кв. м, а МКД только 33 млн кв. м. Сколько ещё этот ИЖСный миф будет корректировать статистику в нужную сторону — неизвестно.

3. Тут тоже красивая цитата: «Продажи в новостройках ожидаемо сократились после завершения массовой господдержки, при этом цена квадратного метра продолжила расти». А когда в реальной жизни работала история, что при падении спроса начинала реально падать цена? В товарах реального сектора, где есть дефицит на рынке. Как-то не припоминается эта история. Однако с учетом инфляции цена на недвижку по сути вышла в ноль.

4. По прогнозам, в 2025 году будет очень сложный — будут выводить меньше метров, давать меньше кредитов, ценник будет расти чисто на уровне инфляции.

ДомРФ должен быть как адвокат девелоперов перед банками, но, судя по аналитике, какой-то руки помощи от ДомРФ не дождешься. Их максимум — подсветить, что нет лишнего навеса рынка и не растут метры на полке для затоваренности рынка.

На ЗУ "Гродненская, 18" есть проект от Атриума. У бюро довольно узнаваемый стиль и все плюс-минус похоже на первую очередь Символа.

По ТЭПам смогли выжить всего 20+ тыс. кв. м. Проектом занимается ноунейм девелопер, который получил положительное заключение экспертизы.

Домики перекроют часть видов из Кутузовграда, где с приходом перфекционистов УК начала ставить стремные ёлки из-за чего очень сильно грустят счастливые жители, отоваренные ещё Инградом.

В локации ещё будет стройка на ЗУ: "Петра Алексеева, 5 стр. 2"; "Гродненская, 3" и на Можайском шоссе. Все что через речку Сетунь относить к данной истории не будем. Там на Верейской (1, 2, 3) своя игра, свои правила.

Кстати, как-то мимо нашего внимания прошла программа расселения аварийного жилья в Подмосковье. А она там есть.

И более того — первый этап обещают закончить в первой половине 2025 года. В число счастливчиков попадают те, чьи дома признали аварийными до 2017 года.

Подробностями второго этапа недавно поделился губернатор Воробьев в своем ежегодном обращении: дальше правительство будет расселять аварийные дома 2017–2024 года признания. В сумме — 35 тысяч человек.

Интересно, что альтернатива ожиданию окончания стройки — жилищный сертификат, на который можно купить и первичку и вторичку в Подмосковье.

Чтобы дважды не писать про Московскую область — там еще и программа реновации действует. Запустили 17 проектов в 12 городских округах. Обещают переселять из ветхого жилья в свеженькие квартиры со всей инфраструктурой.

Начинания интересные, ждем итогов.

Как нам подсказывают, на уже не первый раз, когда КРТ - инструмент не только для реновации, но и для благоустройства города. 0 кв. м заложили в КРТ на ЗУ "Минская, 4". Там сейчас домик какой-то во дворах стоит, чем он не угодил - непонятно, разве что потом как-то для реновации будет земля полезна.

Галя, у нас отмена. На ЗУ "Софьи Ковалевской, 1" жилья не будет. Наверное, это первый КРТ, где площадку вовлекли, чтобы сделать благоустройство, а не офисник, жилье или реновацию.

Вероятно, на такое решение повлияла петиция на чейндж орг от локалов. Они поднимали шумиху, когда увидели прикидки по проекту. Посмотрим, получится ли у жителей Ясенево отстоять любимый магазин. Других протестов против стройки в Москве на текущий момент вроде бы нет. Эх, ностальгическое Кунцево и веселуха с которой столкнулся ПИК в 2017.

Пионер выкатил новогоднее «исследование» о том, какие знаки зодиака покупают квартиры в их проектах премиум- и бизнес-класса; мимо мы пройти не смогли. На первом месте – рожденные под знаком Рака (12,7%), в тройку также вошли Тельцы и Львы. Замыкают пятерку главных покупателей дорогой Москвы Девы и Козероги.

Астролог поясняет: Раки покупают дорогое жилье для чувства безопасности и защиты семьи, Тельцы – из любви к роскоши. Львы – любители себя показать и берут дорогую недвижку, чтобы быть в центре внимания. В сегменте бизнес-класса лидерами спроса оказались Козероги (15,4%), на втором месте – Скорпионы (13,7%). Интересно теперь глянуть на рейтинг ипотечных заемщиков по ставке 25%, вангуем, что там все Овны.

Менеджерам на заметку, чтобы продажи шли успешнее: сразу уточняйте дату рождения клиента, и будет вам счастье.

Зачем нужен ипотечный стандарт и с чем борется ЦБ?

ЦБ на правах регулятора помогает своим подопечным на всех этапах банковской алчности. Особенно радует, что ЦБ по-матерински спасает банки, даже когда те решили сами себе в штаны насрать. Вот спрашивается, зачем нужен ипотечный стандарт? Типа рынок не может сам регулировать историю, на каких условиях выдавать безрисково ипотеку? Удивительно, но не может. Алчные банковские ребята делают всё, чтобы надуть пузырь. Смотрите за руками.

Субсидирование ставки сейчас было крайне популярным механизмом на рынке. Да-да, никто брать ставку 20+% не желает. Да и банки её нормально выдавать не хотят и, как следствие, не умеют. Поэтому банки готовы брать деньги за субсидирование первых 3-5 лет ипотеки, чтобы на этот срок ставка была «человеческой» — до 10%, а дальше рыночной. Понятное дело, что предполагается снижение ключа в этом горизонте и рефинансирование ставки.

Например, квартира стоит 10 млн руб. При ставке 24% ежемесячный платеж составит порядка 140 тыс. руб. (ПВ 30%, срок — 30 лет). Звучит как-то некруто, учитывая, что сейчас за такие деньги в пределах МКАД по сути можно только студию или небольшую евродвушку купить. Допустим, у клиента есть 30% — 3 млн рублей, что предлагает сделать банк? Дать ему комиссию в размере 4,5 млн рублей, и ставка на первые 5 лет будет 60-70 тыс. руб. — в 2 раза меньше, чем при стартовом условии. Но есть пара нюансов:

Первый нюанс — стоимость квартиры раздуется с 10 до 14,5 млн руб. Неприятно, но дольщику важнее ежемесячный платеж, потому что клиенты давно не меряют стоимостью квартиры. Они меряют платежом, а он тут в два раза выгоднее.

Второй нюанс — это то, что у клиента на кармане было 3 мульта, а значит, ипотека на квартиру, которая стоит 10 мультов, будет уже 11,5 мульта. И вот она, причина ипотечного стандарта — стоимость залогового актива меньше, чем выданная ипотека на него. Говоря по-русски, если и мог надуться пузырь, то только из-за того, что банки с целью дать лучше ежемесячный платеж прожегали первоначальный взнос клиента и давали ипотеки выше, чем залог. Такая история сейчас повальная на рынке, поэтому, чтобы банки не обосрались, ЦБ им запрещает делать такую историю.

С января лавочка будет прикрыта. Девелоперам приходится играть теперь в дивную историю под названием "рассрочка". Все опять "поднимут" цены, чтобы внутрь зашить аттракцион невиданной щедрости под названием "беспроцентная рассрочка", но если история с субсидированием касалась активно банков, то история с рассрочками запускает механизм давления на модели девелоперов со стороны финансовых расходов.

В свежем отчете ЦБ есть довольно любопытная формулировка на тему комиссии банкам: Такие комиссии повышают маржинальность, так как сейчас спред между госсубсидией (+2 п.п. к ключевой ставке) и стоимостью нового фондирования (ставки по вкладам достигают 22% и даже выше) меньше 1%, что ниже целевого уровня банков. ЦБ как бы намекает, что банки могут дальше драть с девелоперов комиссии просто потому что у них есть целевые ожидания. Вот так откровение. Удобно. Своим банкстерам - помогаем, девелоперов - добиваем.

Объем выдачи ожидаемо снижается. Это даже как-то странно комментировать на фоне текущего уровня ставок и постоянно отсутствующих лимитов для семейной ипотеки.

Через неделю вступит в силу ипотечный стандарт, где будет запрещено субсидирование ставок застройщиками. Девелоперы уже начали к этому активно готовиться. Они все свои наценки за субсидирование уже переложили в цену, чтобы для внешнего пользователя, клиента это не было наценкой. И грозное ЦБ не ругалось. Да, это сейчас в очередной раз поднимет цену на недвижимость на 5-10% (как было весной 2022, когда девелоперы для себя открыли субсидирование ставок). Вопрос только, разведется ли ЦБ на этот прикол или нет.

Оказывается, офисник перед проектом Формы имеет "эстетику супрематизма". Речь идет про офисный объем на ЗУ "Грузинский вал, 3". Авторство данной башни - IND, девелоперит эту историю некто Esve Group. В ГНС там площади чуть больше 30 тыс. кв. м. Белорусская такой объем схавает как нефиг делать, но вы заметили, что новостей про офисники стало примерно так же как и про жилье?

Переносимся в Лефортово. И замечаем, что там надо будет построить такой нехилый объем по реновации на Золоторожском валу, а конкретнее - "2-я Синичкина, 4". Суммарно - 74 тыс. кв. м за 7,3 млрд. рублей.

Отмечаем, как территория граничит с ЗУ "Танковый, 4", где уже один домик по реновации шабашат.

Под снос отправляется также пачечное решение - хлебозавод на ЗУ "Золоторожский вал, 6с18". Их постепенно и разными схемами сносят в Москве. В свое время, по рынку ходил портфель всех хлебозаводов и были проработки по их сносу, как активам бывшей "Настюши". Девелоперы же любят булки делать.

Реновация в "Грайвороново" должна быть построена минимум за 16 ярдов. По ТЭПам там вообще жилья на 161 тыс. кв. м.

В самой промзоне уже есть 5 КРТ, кажется, что на этому обкртешевании данной промзоны город не остановится. Как минимум есть план развития на территории местных заводов, в том числе - ВНИИМЕТМАШ.

На самом МЕТМАШе пару недель назад открылось новое место для рейва и тусовок - клуб Тау. Были слышны отзывы ветеранов рейва, что мол в Тау экстра контроль всего и вся. Что в текущей ситуации, вообще довольно оправданный заход. Ждём разбора тусовки на тему "это рейв под патронажем государства" или все-таки нет.

Небольшое КРТ "Бутлерова, 12" (1) и "Введенского, 13" (2). Маленькое, да удаленькое. Локаций для реновации ну очень хорошая. Минимальное инвестирование - 9 ярдов.

Сносить будут неэффективную торгушку, которой город объявил бой. Такое пачечное решение под застройку в Москве.

Формат потребления изменился, спасибо всяким ПФЗ, dark kitchen и dark store, которые поменяли сам подход к покупке продуктов и вещей. Больше отдельно стоящие сарайчики в Москве не нужны. А значит, землю надо вовлекать.

Фонд реновации решил продать ряд КРТ. Причем пачкой. Причем старт торгов - 0 рублей. Но, везде есть расчет за сколько нужно построить то или иное КРТ. Вот КРТ "Северянин" (территория 3). ТЭПов - 143 тыс. кв. м, финансирование минимум - 14,5 ярдов.

Вот и официальная публикация проекта КРТ по адресу "Новочеремушкинская, 10" произошла. Там планируется ФОК с бассейном, вместо двухэтажного сарайчика, где раньше был ресторан. На престижном юго-западе становится все более престижно и инфраструктурно насыщено.

Офисная Москва продолжает шириться, но пока все больше на словах. На рынке ака класса А активно-позитивно продающихся не больше 30 офисников, а когда-то в нашем чек-ап было 5-7 с натяжкой, и мы считали, что еще чуть-чуть и мы увидим "затоваривание". Сейчас если прикинуть, то 1 мульт метров к вводу до конца 2025 г, но по факту на рынок ничего не вывалится, все уже разобрали. Поэтому эти метры для офисной Москвы исчезнут бесследно. Вакансия опять пробила очередной рекорд последних 10 лет - даже #третийадмин не помнит, когда она была на 5-6%. На этой волне люди в офисах берут все, что лежит хорошо и не очень, и не бояться нести бабки в договоры ДКПБВ - почти весь спрос идет по этой схеме. Она как спасательный круг для месье девелопер при текущей ставке ПФ и банковских ковенант.

Все наровят залезть в нерезиновый Сити, Ленинградку и сладкий запад, и понятно почему - где ставки выше, туда и лезут. Здесь как факт готовых метров нет, поэтому даже офисники на бумаге уже на бронях.

День начинается не с кофе, а с нового КРТ. В него затащили ЗУ "Неверовского, 8". Участок 1,21 га, как мы и писали ранее, пойдет на благое дело - под развитие офисной Москвы здесь согласовали АДК на 56 тыс. кв. м в ГНС. Сейчас на ЗУ расположены какие-то не до офисные бытовки. А место мед с маслом, можно сказать, что нависает прямо над Кутузом.

Вообще в локейшен намечается активный движ: на ЗУ "Неверовского, 10" согласуется скромный офисник от West Wind Group; на "Неверовского, 15" - ЖК от турок и Киевской площади; "Генерала Ермолова, 1", ну и ТПУ Парк Победы, когда его наконец родит Ташир.

Это сладкий запад, который месье девелоперы долго и активно осваивали под жилье. С учетом всех строек последних 10 лет на западе сегодня не много не мало, а 10 млн кв. м понастроили. А офисных метров, как прикинул #третийадмин, всего под 1 млн кв. м можно наскрести. А полицентричной Москве нужны офисные метры там, где живут люди. Поэтому и работает родной сердцу дорогой КРТ.

Как поправляют уважаемые из зала, сейчас бридж это "ключ+8,75" минимум.

Вообще на любой пьянке и сходке мальчики и девочки из банковского сектора рассказывают, что в банках нет ликвидности и денег. Казалось бы, почему? Там же более 50 трлн. лежало ещё недавно. Или их на что-то заменили?🤔

Ситуация три. Банкротство застройщиков не допустят банкстеры. Почему? Они 2 года играли в темку под названием: "берем комиссию за снижение процентной ставки". Поэтому у многих граждан на эскроу может лежать меньше, чем выданная ипотека. А если на эскроу лежит меньше - значит закрыть ипотеку, полученными средствами с эскроу, будет физически нельзя.

Поэтому мы будем видеть цирк как в старые, добрые ДДУшные времена, когда кого-то будут привлекать для достройки проекта. Банкам необходимо, чтобы обязательства по ДДУ в любом случае были выполнены.

Поэтому возникает вопрос, зачем вообще нужно проектное финансирование и эскроу счета, если при банкротстве девелопера и началом работы данного механизма окажутся в минусе все: девелопер, банк и дольщик. И все эти стейкхолдеры будут всеми правдами и неправдами отскочить.

В итоге мы столкнемся с глобальным затягиванием сроков передачи квартир. Девелоперы и банк. Будут просто сносить сроки на 1-2 года. И лоббировать всякие моратории на штрафы. Придумать причину моратория - элементарно, Ватсон.

Также на реализацию выставили "ОМА - комьюнити-центр в Матвеевском кластере", по информации Цогоева, за 17,9 тыс. кв. м хотят 4,2 ярда, интригуют информацией, что уже 90% помещений - ГАБы - плати бабки, мы построим, потом только купоны будешь стричь.

ПИК в данном случае красавчики:
1. Сделали крутой архитектурный проект с бюро AI Architects;
2. Придумали хорошее позиционирование, не ТЦ злоебучий, а комьюнити-центр;
3. Начали сажать ГАБы и пиарить эту ситуацию, например, раскидывали пяр-релиз, что там сел фитнес как якорь.
4. Сейчас уже под ключ пытаются толкнуть интересный объект в большом районе. То есть это интересно и жителям, и инвесторам, которые заходят в данную коммерцию.

Всегда бы так, есть 100% уверенность, что с таким подходом найдут покупателя. Илиили тут вспоминал про феерический обсёр Эталона на тему ТЦ в ЖК "Летний Сад". Они его даже за 2 ярда толкнуть не могут, хотя еще пару лет назад пытались за 4. Не знаю, что тут смешнее, то сколько Эталон заплатил за него налогов, как они сбросили ценник или то что этот объект есть в портфолио консультантов, которые консультировали Эталон при проектировании данного ТЦ. Лучшие практики как они есть!

А вот проект офисника на ЗУ "Ходынская, 2" хотят толкнуть за 7,8 ярда. Довольно дофига для такого маленького проектика на 16,2 тыс. кв. м. То есть бумажный, офисный метр стоит тут 481 тыс. руб. ну или этакой BTS плохо упакованный, что тоже дороговато.

Офисный кластер на Белорусской - раскрученное место, но не настолько. Поэтому ситуация: "фанта + пять озер = фантазер".

Сезар похоже начал собирать ждунов на следующий проект на 20 га овощебазы «Красная Пресня» - ЗУ "2-й Хорошевский, 7" . Если верить сайту, нейминг Sezar Future. Есть одноименный тг-канал. «Будущее» от Сезар описано пока туманно, но эволюция архитектуры налицо и класс заявлен «премиум».

Фасады вполне на уровне заявленного класса и современности, окна — с выступами из стены. Есть башни, есть малоэтажки.

В локации под боком Москва-Сити ход более чем разумный: хочешь бизнес-класс и с рюшами московской классики – бери Sezar City; хочешь хайтек и класс выше – Sezar Future. Посмотрим когда и почем «будущее» можно будет купить.

Фактические цены на первичном рынке установили очередной рекорд

Наконец пришли данные по продажам первичной недвижимости по всей Святой Руси. Кажется, цены должны были либо стабилизироваться и не расти, как в 2022 году, либо даже начать отрицательно корректироваться. Но нет. Опять на рынке Святой Руси установлен рекорд: ценник перевалил 170 тыс. руб./кв. м и установился на уровне 175 тыс. руб./кв. м. Относительно октября 2023 года рост цен составил 16%. И это при условии завершения льготной ипотеки, непонятными лимитами на семейную ипотеку, растущей ключевой ставкой.

Если кто-то думает, что у девелоперов есть «жирок», «накопили подушку» и т. д., то смею всех огорчить. Этого ни у кого из игроков на рынке практически нет. Специфика отрасли такая: есть бабки — покупаешь площадки, выводишь новые проекты, пишешь пресс-релизы, что проведешь IPO. Нет бабок — оптимизируешь продукт, штат людей, продаешь площадки. Ну или строишь планы, как найдешь чижик-лохов и толкнешь им площадки, которые ранее были огульно набраны ранее. Других дорожек в отрасли нет.

Поэтому даже в конских условиях по ипотеке девелоперы будут уходить в цену. К слову, тут тоже дорожек мало: либо идешь в цену, охлаждаешь объем продаж. Либо идешь в объем продаж, скидывая цену, давая скидки. Учитывая разогнанную инфляцию на материалы, отсутствие рабочей силы, идти в объем — это не просто смело, а пиздец как смело.

Такими темпами к концу года ценник по всей стране на первичке может перевалить и за 180 тыс. руб./кв. м. Хорошо ли это? Скорее да, чтобы потом по банкам не бегать, эскроу не собирать, дольщикам их денежки, изрядно «похудевшие», не возвращать.

Если цены господ девелоперов радуют, то вот объем балансируется на уровне 39-40 тыс. юнитов в месяц. После предрекордного июня 2024 года, когда в стране продали более 80 тыс. юнитов. Даже с учетом сезонности прогнозировать, что рынок вернется в коридор 50+ тыс. юнитов в месяц, сейчас очень рискованно. До декабря будем идти в районе 40. Но что будет в январе-марте? Тут и упасть до 30 юнитов можно. Главное, что-то подложить перед лицом, когда так в асфальт падаешь. А то результат будет в стиле: «деньги с эскроу раздаем обратно дольщикам и инвесторам».

Галс продает здание по адресу "Рождественка, 9/13 стр 1". Это бывший торговый дом братьев Третьяковых, а сейчас это 6,5 тыс. кв. м очень элитной недвижимости: 1 уровень под коммерцию и торгушку, 2-4 уровни под офисы. Здание в отличном состоянии, во всяком случае визуально фасады, поэтому ожидать, что кто-то придет, снесет или что-то еще сделает , переделает в квартиры - не стоит.

А вот напротив тот же Галс будет реализовывать новую стройку - "Рождественка, 8", в здании торгово-промышленного банка Полякова. Чуть дальше свое обновление ждёт доходный дом Первого российского страхового общества - "Кузнецкий мост, 21/5".

Проблема потребительского терроризма дошла и до газетных товарищей. Строительная сфера переживает непростые времена. Компании и так страдают от дефицита кадров и сложной экономической ситуации. А в последнее время в сети все чаще появляется информация о нападках на строительный бизнес со стороны мелких юридических фирм, которые засыпают застройщиков фейковыми исками. Специалисты предупреждают, что распространение потребительского экстремизма может разрушить строительную отрасль в России и призывают компании объединиться для борьбы с псевдо-юристами.

У мастерской Гран есть достаточно неплохой массинг для ЗУ "Тишинская, 1 / Большая Грузинская, 50". Натянуть бы туда нормальные фасады и была бы сказка. Но, учитывая вкусы Ураган и концепций, которые согласуются в городе - явно проект в стол, потому что очень он уж монотонный, без какой-то доминанты, низкоэтажки и тд. Сейчас город хочет, чтобы абсолютно все свистелки и перделки были учтены в проекте - от массинга до декоративных элементов фасада.

На Тишинке точно девелоперы будут заряжать больше 1,5 мульта с метра. Смайнекс тот же в своем проекте рядом продает тихим сапом по 600-700 кв. м. в месяц, а ценник с мульта уже дернул до 1,3 млн. Форма в Репаблике шарашит вообще по 3 тыс. кв. м, но ценник выкрутить до 800 тыс. за метр не могут, идут на уровне 700 тыс. с метра. Вот такие они заложники большего объема, так бы тоже как Смайнекс уже 1+ поставили, сидели бы в ус не дули.

Проект небольшой гостиницы могут реализовать на ЗУ "Серебрянический, 5 стр. 1". Сейчас там находится заброшка 1840 года постройки.

Проектом занимается Shamrin Group, которая управляет сетью 8 гостиниц. Ранее ОООшка данной компании заключила с городом концессионный договор на 49 лет на перестройку нескольких зданий: "Киевская, 12"; "Брошевский, 2/4"; "Большой Сухаревский, 21/7". Скорее всего, там будут реально гостиницы, хотя сами дома подошли бы под небольшие клубные апартаменты / квартиры.

Концепцией для проекта в Серебряническом занимается мастерская "Гран", которую можно причислить к неоклассическим архитекторам, судя по портфолио работ.

Постепенно вовлекаются ЗУ в Береговом проезде. Сейчас начали менять ППТ для ЗУ "Береговой, 4/6" (1) - там планировался какой-то нелепый офисник и для ЗУ "Береговой, 4/6С3" (2). Из-за СЗЗ от электроподстанции - жилья не будет. Общественная функция, торгушка, офисник на 129 тыс. кв. м.

Формируется тот самый, знаменитый офисный кластер на Филях - часть очень "Большого Сити".

Продолжаем смотреть как ширится социокультурный кластер в Мневниковской пойме. СиТ нарыл концепцию сарая имени Матвиенко, где во влажных фантазиях должен появиться город музыки. Концепция как говорит #третийадмин от 2021 года, ибо на ней еще нет офисника от Стоун, хотя участок в плотную примыкает к этой офисной радости. Реализуют ли музыкальную мечту фабрики звезд - вопрос открытый, на картинках халтура-архитектура какая-то. Но как опция для народа покатит - поработал, побегал, попрыгал, спел, сплясал. Очевидно, что в пойме нужна еще и общественная баня, в них сейчас ходить, как говорят, тренд.

Хотя год уже на финишной прямой, он продолжает преподносить «сюрпризы». Клиенты ушли в депозиты, инфляция бьет рекорды, ключ продолжает расти, а продажи падать! Классика по Чернышевскому: Что делать девелоперам? Что будет с рынком недвижимости?

Ответы на эти вопросы мы с вами получим (да, мы уже идем) на закрытой встрече собственников и топов девелоперских компаний!

На повестке: пересмотр финансовых и бизнес-моделей на 2025 год, увеличение доли агентских сделок, обсуждение и заключение B2B сделок по земле и недвижимости, слияния и поглощения, выступление первых лиц из топ-20 девелоперских компаний, сверка цифр по итогам года, стратсессия и ответы на все ваши вопросы. А также, возможность озвучить любое ваше предложение узкому кругу высшей лиги рынка недвижимости.

Встреча пройдет 25 ноября в ресторане Zea (гостиница Украина), и продолжится гастрономическим обедом для приватного общения. Организует все МБК.
Закрытая встреча доступна только топам московских и региональных девелоперских компаний.

Регистрация по ссылке
⬆️ Это форма обратной связи и небольшое наше с вами знакомство. Приходите 25 ноября и оно состоится уже in real life.

Вот вам наглядный пример, что при ставке 5% разница взять на 10 лет ипотеку и на 30 лет составляет -49% в ежемесячных платежах. А при ставке 25% разница 10 и 30 лет всего 8%. Поэтому рынок без рекомендаций ЦБ сейчас начнет снижать сам срок ипотеки. Вернется в условный коридор 15-20 лет, так как брать на больший срок бессмысленно.

Расскажем страшилку на ночь. ЦБ опубликовал любопытный отчет-агитку для продолжения закручивания ипотечных гаек, основные тезисы:

Первый тезис: в прошлом году ипотеку выдавали крайне закредитованным людям с ПДН 80+%. ПДН — это показатель долговой нагрузки или, проще говоря, сколько процентов от своего дохода гражданин Петр Семеныч должен будет потратить на выплаты по своим кредитам и ипотекам. Так вот, в прошлом году доля ПДНешников 80+% в ипотечных сделках составляла на пике практически половину рынка — 47%. Звучит животрепещуще, надо закручивать гайки, что и сделал ЦБ, но есть одно но. Ипотека — дело семейное, и берут если её на одного человека, то платить могут аж двое, а то и трое, в зависимости от ситуации. Поэтому тему с ПДНешниками 80 левела ЦБ раскручивало и раскручивает специально для закручивания ипотечных условий. Всего за 4 квартала эта устрашающая доля сократилась с 47% до 10%. Реалистично ли это? Кажется, что тут ситуация «сам себя не похвалишь — никто не похвалит».

Объективно надо признать, что ЦБ дало втык банкам, и они там перестали массово по двум документам одобрение делать, по липовой справке из ООО «Рога и копыта» и т. д. Определенная работа по проверке доходов заемщика проведена. Но она же не могла изменить портрет заемщика так радикально. Тут у нас закредитованные товарищи брали кредиты, а тут бац, и подъехали ребята с деньгами и без обяз. Красота.
Второй тезис: кредиты были не обеспечены залогом. Во как! И ситуация также изменилась всего за 1 квартал. Получается, надо было льготку давно загасить, и рынок бы очистился, как природа в коронавирус. Помните, такой был?

Третий интересный тезис — продолжение первого. В структуре ипотечного портфеля доля ПДНешников 80 левела все равно сейчас более 30%. И, учитывая такой расклад, ЦБ дальше будет гасить эту историю, чтобы хоть как-то откатиться на уровень 2021 года — менее 25%.

Четвертый тезис — ограничение срока ипотеки. Это довольно странно, что люди продолжают брать ипотеку на длинный срок, потому что при высоких ставках это мероприятие становится довольно бессмысленным. Вот когда ставка низкая, то эффект от длинного срока получается более играющий. ЦБ же хочет ограничить выдачу со сроком свыше 30 лет, так как за последний год доля таких кредитов в выдачах выросла с 10 до 20%.

Также будут вводить МПЛ — макропруденциальные лимиты (МПЛ) в отношении ипотечных кредитов. Установят на III квартал 2025 значения МПЛ на выдачу заемщикам кредитов с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 50%) и одновременно низким первым взносом (менее 20%). В таблице такие кредиты обозначены как МПЛ-1, в 2023 на этот сегмент пришлось около 30% выдач, что опять сильно ударит по рынку.

Ну и самый разрыв мозга — по ипотечным кредитам на стройку могут быть установлены более жесткие требования к первому взносу с учетом того, что сохраняется разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. Этот разрыв цен по ходу ЦБ только видит.

У девелоперов единственный вариант для спасения продаж — это неипотечные инструменты финансирования сделок. Продавать за наличку, продавать за рассрочку. И нужно всему рынку искать 3 дверь.

В Москве массово облагораживают не только набережные, но и большие парки. Вот грядет благоустройство и обновление парка «Крылатские холмы». Как вы знаете, москвичам и гостям столицы так нравится район «Крылатское», что квартиры в панельном доме будут стоить под 400 тыс. руб. с метра. Вот такая вот вторичка. На первичке — 2 проекта. Региональный Тач хочет за творчество Кляйнвельта — «Крылатская, 23» на котловане 700+ тыс. руб./кв. м, а партнеры Капиталистов в проекте «Экотауэр» — «Крылатская, 33» что-то в районе 500 тыс. руб. с метра. Но там ещё и котлована нет. Такой буст благоустройства только положительно скажется на амбициях девелоперов по реализации проектов. Амбиции всегда перекладываются в ценник. Чтобы обычный житель мог увидеть и такой в голове сказать: «Сколько, блять?»

Из перспективных проектов готовится пара площадок: «Осенняя, 25» и «Крылатские холмы, 24к4». Также не стоит исключать, что город не запихнет в какое-нибудь КРТ гаражи. Сейчас все гаражи пачками отправляются в КРТ. В Крылатском они расположены по адресам: «Крылатские Холмы, 8/1», «Крылатские Холмы, 10/1», «Крылатские Холмы, 16/1». Как раз примыкают к парку, нужно это добро убирать.

Также ждем, когда Vos'hod раскопает темку с застройкой спортивной зоны Крылатского на ЗУ «Островная, 2» ну и кто-то возьмет ЗУ «Крылатская, 2/4».

Также 3 вариантом архитектуры обзавелся офисник на ЗУ "Вернадского, 39". Этот проект числился за KRом, но как вы знаете, все проекты данной компании на стопе и когда-нибудь мы их увидим на рынке. Но, не сегодня.

Все варианты архитектуры для данного ЗУ довольно экстравагантные. Проходных коробок не замечено, хотя локацию нельзя назвать "офисной Меккой", что-то никто из консультантов не говорит про "Вернадский офисный коридор".

Появился третий вариант для ЗУ "Пятницкая, 40". Это какой-то мега странный офисник от Галса в стиле клубного дома, резиденции в самом центре Москвы.

Два старых вариант были явно более вызывающими, более неформальными. Текущий вариант чисто нормис. Вероятно, он сделан чисто, чтобы толкнуть этот проект и забыть.

Смайнекс ещё летом перенял на себя управление проектами Инграда, контролировать начал финансирование стройки, начал менять подрядчиков. Сейчас уже официально это делают на своей тендерной площадке - появились тендеры для проекта на - Адмирала Макарова и Вятская.

Странно, что на Адмирала Макарова ещё не переименовали проект. Довольно Инградовское название Инджой там точно ни в пизду, ни в красную Армию.

Внутри МКАД согласовывают не только жилье, но и проекту по развитию инфраструктуры города, например, на ЗУ "Алтуфьевское, 31" жилья не будет. Будет реновация промки. А вот за другие площадки в локации не скажем, на Алтушке активная девелоперская деятельность: активно херачит ПИК, ждем огромный проект от АФИ.

Вот и официально опубликовали проект "реновационного" КРТ для ЗУ "Степана Супруна, 7, стр 1", "Степана Супруна, 9". Программа КРТ и программа реновации уже давно переплелись, срослись и сошлись в пылком засосе. Список реновационных КРТешек мы недавно подбивали, такой масштаб не просто так. Реновация - это замена эконом-комфорт сегмента в Москве. Девелоперы внутри МКАД должны строить бизнес и выше. Но, что делать на улице Степана Супруна? Тут и девелопер бы качнул премиалку, локация позволяет. Очевидно, что соседние, коммерческие проекты от Мангазеи и MR будут метить, ну или делать вид, что чистый премиум, чистый кайф.

Для ЗУ "Краснобогатырская, 89" (1) начали обновлять ПЗЗ, это первый факт. Второй факт - участок улетел в КРТ, хотя сам проект КРТ нигде не публиковался.

Краснобогатырскую давно носят по рынку, чтобы хоть у какого-нибудь девелопера сложилась фин. модель на неё. В ПИК носили, 100%, ПИК не взял.

Примыкает к ней ЗУ "Хромова, 1" (2), которая также уже была замечена в оценочных кругах. Поэтому странно, что в КРТ с Краснобогатырской не пихнули Хромова.

Локация - хорошая, можно себя и бизнесом назвать и премиумом. Все на креатив маркетолога. Конкуренты - благоволят. Основа в Эво парке ценник с апреля подняла на 7%, Регионы в Преображенской площади пытаются все дёрнуться вверх, но идут на уровне 500 тыс. руб./кв. м. Стеной пытается выжить под 600 тыс. руб./кв. м, но пока продаж по таким деньгам там нет.

А вот и вторая часть КРТ на Дербеневской улице подьехала - «территория 2» (1). Ранее был опубликован проект «территории 1» (2) на 257 тыс. кв. м, что немного. Теперь вторая часть, второй пазл этой картины в суперкотле спроса - на 358 тыс. кв. м - итого, более 600 тыс. кв. м. У илиили мелькало зонирование (4) и рендер (5) данной застройки, а на МУФе ещё пару лет назад стоял макет (6) для всей этой радости.

С одной стороны, люди, которые купили уже квартиру в данной локации - очень сэкономили, так как вошли на район, где ничего не было. А вот с другой стороны - стройки тут на 10 лет минимум, поэтому надо привыкать, что живешь на ней. Вот такой косяк большего котла спроса - встаешь первее всех, тапки - твои, экономишь, но дальше в этих тапках по стройке гуляешь.

Решили подбить список проектов КРТ с реновацией на борту - они в том или ином виде будут выходить на рынок, потому что эконом закончился. Тут получается больше проектов, чем у какого-нибудь крупного девелопера. Загибайте пальцы:

1. Кузьминки и пачка площадок: "Зеленодольская, 30", "Зеленодольская, 41, к.3", "Волжский, 41, к.1", "Волжский, 114 А, к.1", "Волгоградский, 135, к.3", "Волгоградский, 152, к.1", "Академика Скрябина, 36, с. 2"
2. "Тропаревская, 32, 6А", "Академика Анохина, 34", "Никулинская, 3/1"
3. "Никитинская, 5А тер.2", "Вольная, 25-27 тер.3", "Сиреневый, 1"
4. "Нагорная, 28/3"
5. "Нарвская, 3А"
6. "Озерная, 37"; "Вернадского, 62"
7. "Енисейская, 2А"
8. "Каширское, 76А"
9. "Паршина, 2"
10. "Вавилова, 66, 68, 48В"
11. "Леснорядская, 10", "Посланников, 3-5"
12. "Старокаширское, 2, корп.12, 13"
13. "Степана Супруна, 7, стр.1; 9"
14. "Софьи Ковалевской, 1; 1, стр. 3, 8"
15. "Симоновский Вал, д. 9, к. 2"
16. "Фирсановское шоссе, 15-19"
17. "Зорге, 19"
18. "Садовники, 11"
19. "Удальцова, 75А, 85А"
20. Можайское шоссе., вл.5, 13, 25, 43
21. "Потешная, 6/2"
22. "Херсонская, 35"
23. "Герасима Курина, д. 10, корп. 1, корп. 2"
24. "Кастанаевская, 34; 32, корп. 3"
25. "Бакунинская, 77 стр. 3"
26. "5-й Верхний Михайловский, 6", "4-й Верхний Михайловский, 5", "2-й Рощинский, 5"
27. "Бутлерова, 12" и "Введенского, 13"
28. Грайвороново
29. "Старокаширское, 2"
30. "Федосьино, 4"; "Скульптора Мухиной, 13к1"; "Федосьино, 1"
31. Прожектор 1 и ещё Прожектор 2
32. "Огородный проезд"
33. Ижорская, 18
34. Каховка, 20А
35. "Научный, 11А", "Научный, 15", "Научный, 7А" и "Научный, 9"
36. "Стартовая, 18"
37. "Малая Калужская, 15"
38. "Кременчугская, 19"
39. "Вучетича, 1"

И это точно не полный список КРТешной реновации. Поэтому наивно полагать сейчас, что можно купить какое-нибудь ЗУ внутри МКАД и там город согласует не архитектурное событие. Городу надо программу реновации крутить и емкость для реализации метров иметь.

Опубликован проект КРТ на ЗУ "Нарвская, 3А", там стоит два сарайчика - один новый, а второй старый - бывшая столовая для работников Братцевской птицефабрики. Вместо них появится очередной объем по реновации - 18,8 тыс. кв. м.

Реновация в городе - это новый массовый сегмент. Девелоперам больше строить экономыч нельзя. У них только удел - бизнес и премиум фигачить. Это ещё один аргумент в копилку того, что ценник будет только расти.

Правообладатель ЗУ - 24 км МКАД по ходу пытается согласовать вот такую стройку и тем самым покинуть КРТ. Хотя, явно на данный ЗУ в рамках КРТ дают больше ТЭПов. Вероятно собственник понимает, что эти метры на пересечении Каширки и МКАДа не так уж и нужны. Но, кейсы такого формата инициатив для покидания КРТ только копятся.

Если вы уже забыли про саммит БРИКС+ в Казани, то он про вас и Казань забывать не собирается. Поэтому берите пример и приезжайте на архфорум «Казаныш», на котором 5-7 декабря соберутся главы городов и архитекторы из 20 стран.

Форум «Казаныш» пройдет в четвертый раз, в этом году — в новом театре Галиасгара Камала по проекту архитектора Кенго Кума (Япония) и московского бюро Wowhouse.

На мероприятии гостей уже набирается немало — выступят более 250 спикеров, которым есть что поведать. Если хотите увидеть и услышать, например, автора самого длинного здания в мире — Башни драконов во Вьетнаме — Мохаммеда Адиба, то вам на «Казаныш».

Деловая программа включит в себя ни много ни мало 8 тематических треков и 85 сессий.

Тема форума, проводящегося, кстати, по инициативе мэра Казани Ильсура Метшина: «Единство разнообразия». Спикеры будут обмениваться опытом и вместе с гостями обсуждать, как люди, идеи и ресурсы создают возможности для роста и развития городов.

Новый сервис от ГК ФСК — проверяем расстановку мебели онлайн

ГК ФСК запустила онлайн-планировщик для ЖК - можно «примерить» мебель на плане квартиры, прежде чем принимать решение. Сейчас его можно попробовать для ЖК The Lake и Rotterdam. Выбираете план, расставляете мебель и смотрите, как будет выглядеть пространство под ваши идеи. Удобная система подсказок помогает разобраться в настройках, а готовые решения от застройщика подскажут, как можно организовать пространство. Вдобавок можно менять размеры мебели и тестировать разные сценарии — вдруг подойдет вариант, о котором даже не думали.

Как-то не долго MR формировал свой портфель точечных проектов в районе Садового. Начали проекты из него выпадать. Речь идёт, про ЗУ "Гашека, 12/2", что на Маяковской. По информации СиТ, нужная ОООшка уже оказалась в лапах October Group. Вот так девелоперы перекидываются площадками между собой.

St. Michael все что-то сиськи мнёт на тему проекта "Толбухина, 3". Вроде экспертизу проходили, вроде, "престижный" запад - открывай продажи, - не хочу. Но, что-то продаж нет.

Отметим ранее не мелькавший факт - саму "дачу" Толбухина как-то интегрируют в новую застройку. Площадь "дачи", кстати, 607 метров. А новой застройки - 18,5 тыс. кв. м.

Между делом в локацию подъехал Hutton, который в сентябре забрал КРТ "Толбухина, 10". Зачем этот проект в портфеле Хаттона - непонятно, но будем наблюдать, может кому толкнут дальше по миру.

В Молодой Москве готовится очередная пачка проектов. Удивляет два факта: первый - темп развития и согласования проектов в Молодой, второй - требования и качество архитектуры там, где ранее вообще можно было построить все что угодно. И так загибаем пальцы:

1. Проект "Старосырово" - набран урбан-блоками, есть водоемы, очень приятная застройка около МЦД Остафьево. Странно, что не поставили какую доминанту, было бы круто её тут увидеть - как реперную точку станции. По ТЭПам - все хорошо, - жилья - 450 тыс. кв.м, нежилья - 360 тыс. кв. м. 45 га Облагораживают как-никак.
2. Рядом с ним немного подвисший, соседний участок с более старым продуктом, но не выведенным в продажи. Судия по карте - ПЗЗ с ГПЗУ на него никто не менял. Вероятно, ждут лучшее время вывести на рынок. Пора.
3. Рядом с Самолетовским "Алхимово" продолжится стройка. В конце 2019 года Самолет выводил этот проект по баснословным деньгам - 108 тыс. руб./кв. м. Сейчас метр в Алхимово стоит 240 тыс. руб. Вот они 2 оборота рынка недвижимости. Но, вернемся к новой застройке - Девятское - порядка 145 тыс. кв. м. жилья.
4. Чуть выше город запланировал КРТ на 144 тыс. кв. м.
5. Около МЦД Щербинка есть свободное пространство, там имеется подвисший проект, как и в Самосырово. Для него концепции ещё в 2019 году делали. Как вы знаете, девелопмент умеет ждать, в том числе дождется и этого проекта. Также рано или поздно выйдут проекты: аэропорт и кольцо.

Обилие проектов рядом с МЦД говорит нам об одном - как сильно капитализировала землю вокруг смена формата ЖД электричек на формат комфортного МЦД. Город легким движением руки взял и прибавил к цене метра лишние 30-40 тыс. руб.

Обожаем остросюжетные истории. Филатов, как раз, нарыл одну из таких. Короче, лонг стори шот такая:

1. На ЗУ "Костомаровский, 3 стр 1" стоит ДК Метростроя. Построили его в 1937 году. Поэтому форма у него довольно авангардная, а вот элементы на фасаде уже в стиле неоклассицизма. Такой переходный архитектурный период у нас был в стране.
2. Судя по документам, ещё в лохматые годы (90-ые) там обосновалось ООО "Центр-проект" - государственная контора, которая принадлежит Мосинжу, УЭЗу и ранее Мосметрострою.
3. Чуть ли не каждый год с этой конторы ДГИ трясет неустойку уплаты аренды здания. Что там внутри здания происходит, опустим, но где-то в районе 2015 года над зданием отгрохали мансарду аж на 2,2 тыс. кв. м, это видно по панорамам (1). Как так получилось - неясно, по слухам, вообще ДК внутри полностью разнесли и ничего от старого ДК там не осталось.
4. Каким-то образом про надстройку узнали недавно и опять ДГИ судилось с ООО "Центр-проект". Решение суда довольно понятное - вернуть здание к образцу 1995 года. Вот такая машина времени.
5. Рядом с ДК находится утверждённый проект на ЗУ "Костомаровский, 3" (2), этот проект вел изначально MR, но толкнули в портфель Balchug Estate. И в рамках данного проекта было бы неплохо снести ДК, который выходит на красную линию улицы и как-то повысить ТЭПы проекта. Более того кто-то даже носил ЗУ с ДК по девелоперам, типа отдельный проект делать. Но, пока не судьба. Здание стоит "на реконструкции" и должно теперь немного уменьшиться.

Помнится, что в промзоне "Грайвороново", как в любой уважающей себя про промзоне, сформировано сейчас 5 КРТ. Но, судя по планам развития территории ВНИИМЕТМАШ дело на тех 5 КРТ не закончится.

Вот такой креативный креатив случился на остатках данного завода. Что-то под реновацию, что-то под креаторов. В любом случае, для жителей соседних ЖК - 21/19 или баланс - только плюс, вместо глухой промки столько развлекухи постепенно подвезут.

Довольно забавное распределение баллов для участия в конкурсе на концепцию цирка на Вернадке. Апекс набрал меньше всех, вероятно. Сенкевич не дорабатывает.

Учитывая стоимость конкурса - всего 5 млн. за концепцию, для архитекторов данный конкурс чисто имиджевый и через несколько месяцев мы увидим максимальное освещение всех 6 работ. Каждый будет смаковать, как они участвовали в конкурсе на цирк.

Cosmoscow — все, но некоторые из представленных проектов еще долго будут волновать умы: на открывающей ярмарку пресс-конференции MR Group наконец рассказал, что там по интригующему воображение парку скульптур в ЖК JOIS, о котором мы писали ранее.

Коллаба грядет знатная: в создании парка примут участие Григорий Орехов, вы точно помните его «Черный квадрат» в парке Малевича, художник Тарас Желтышев, Леонид Тишков, чьи работы хранятся в музеях по всему миру, включая Третьяковку, и скульптор Сергей Шеховцов, вещающий за поп-культуру и повседневность.

Звучит как повод присмотреть себе хату с видом на искусство.

Плата за ВРИ в 2024 году вырастала аж 4 раза, а относительно 2022 года - рост составил 29%.

Обратите внимание, кто подписал этот приказ. Ведь ровно 0 тг-каналов написало про изменения в ДГИ, не так ли?

Говорят, что Гаман в отпуске был. Звучит странно, но поверим.

Ну, привет! Повышен коэффициент за смену ВРИ.

Это очень позитивно скажется на ценах в городе, упадут на 20-30%. Шутка.

В сентябре Брусника на ООО «Золотая земля» СЗ купила у УК «Виктори Эссет Менеджмент» 44 га в Истринском районе, с. Павловская Слобода. Дополнительно планируют вовлечение 47 га. В этом же направлении у них есть проект в Нахабино.

Ранее вообще ходила байка по рынку, что Брусника теперь будет покупать ЗУ только в Москве, мол, в области с «Первым кварталом» не получилось, маржи никакой нет, клиент великий продукт «Брусники» не понимает, ему это не нужно, поэтому надо брать маржинальные проекты в Москве. Там клиент точно поймет весь цимес ягодного продукта и отдаст за это нормальный прайс.

Что видим на самом деле? Так же, как некоторые пару лет назад, пытаются набить свой земельный банк абсолютно любой землей, что дают. В Москве — окей, берем с ТЭПами, в области — окей, берем. Девелопмент цикличен, ни дать ни взять.

Левел решил зачем-то обновить ПЗЗ на ЗУ "Саввинская, 17". Зачем - пока непонятно.

До этого на этот ЗУ было сделано 9 концепций.

Обновляют ППТ в промзоне "Южный порт", речь идёт про участок, который расположен вокруг "новой территории АЗЛК", сейчас это место именуется как Технополис Москва. Вероятно, что-то будут делать, обновлять с АЗЛКовским цехом, потому что ранее он не попадал в КРТ - 2 и 3. Мелькала забавная концепция, где на этом цехе какой-то райский сад, где поют прекрасные серены. На ней же виден кусок технополиса (5), который строят просто со скоростью света, фотки и рендеры публиковал СиТ.

В "реновацию" Южного порта так же в начале года привлекли ЗУ "Волгоградский, 42 корп 27, 11", Галс во всю рекламирует "Адмирал", Кортрос анонсирует UltimaCity, ПИК готовит проект на ЗУ "Южнопортовая, 3-15". Напомним, что там КРТешек - как говна за баней, а проектов ещё больше. Новый центр города - новый сити!

КРТешку с ЗУ "Волоколамское, 32" и "Авиационная, 17-22" будет реализовывать ПИК, уже есть примерная посадка объема на 60 тыс. кв. м в ГНС. Офисник в как бы Ленинградском коридоре, но не в коридоре, а так на задворках того самого коридора. Ранее прямо под носом этого офисника была бы ЖД станция "Покровское-Стрешнево", но сейчас она закрыта.

Довольно логично, что данным проектом будет заниматься ПИК, а судя, по тому что офисник был у Формы и рядом строится Моментс - девелоперить его будут под брендом Форма.

Какое-то противоречивое впечатление от этого пятачка земли, кажется, могли сделать какой-то общий мастерплан, какую-то общую идею места, а в итоге как смогли ТЭПы напихать, так смогли. Понятное дело, что много времени и воды утекло с момента старта реализации той же Волоколамки, 24. Но, блин, нет комплексного подхода тут.

Вот прогноз - ой-ой, в 2025 году будем жить при 17-20% ставке.

21%

Девелопер MR Group предлагает кое-что классное для тех, кто собирается купить квартиры в домах 4 очереди «Селигер Сити» (это корпуса «Башни Лисицкого», «Ломоносов» и «Левенгук»).

✅ Новые условия рассрочки: аж до 1 квартала 2026 года, то бишь на 1,5 года. Первоначальный взнос уменьшили до 25%. Платить можно как ежемесячно, так и ежеквартально.
✅ Скидка, которая зависит от размера первоначального взноса и срока выплаты рассрочки. Максимально возможная — 18%.
✅ Программы семейной ипотеки ниже стандартной ставки с сохранением скидки до 18%

Детище MR Group «Селигер Сити» — это и небоскребы, и среднеэтажные корпуса, и один из самых больших в Москве двор-парк с велодорожками, аллеями и прудом, и семейная инфраструктура: детские сады сети «Горница-Узорница» и Beksly и откроют корпус для начальной школы в составе четвертой очереди проекта .

Корпус «Башни Лисицкого» является современной интерпретацией горизонтального небоскреба Эль Лисицкого. В части строения, напоминающей парящий мост, расположены квартиры со своим зимним садом и панорамным остеклением.

Застройщик OOO "СЗ "СЕЛИГЕР ПАРК". ПД на сайте наш.дом.рф. Условия на сайте mr-group.ru. Срок акции до 31.10.2024

Город начал изымать землю для КРТ "Сельскохозяйственная, 4" и "Русанова, 2-6". Этим проектом активно занимается Группа Родина, у них там уже на мази довольно жирные посадки и выпендрежная архитектура, как и в других их проектах.

На ЗУ "Неверовского, 10" есть вот такие три концепции офисного центра. Это уже классический подход - делать пару вариантов, чтобы сносить в город и попытаться согласовать что-то наиболее дешевое. Визуально кажется, что самый доступный по себестоимости вариант - 1. У 2 и 3 ох какая дорогая может быть эта стеклянная сдвижка.

Рядом планируется также офисный проект на ЗУ "Неверовского, 8", получается новый, офисный кластер на Кутузе? Плюсом идут: "Неверовского, 15", "Генерала Ермолова, 1", ТПУ Парк Победы и "Дениса Давыдова, 4". Вот такой девелоперский пятачок.

ГК ФСК с ростом на 18%: итоги за три квартала 2024 года
 
ГК ФСК подвела итоги за девять месяцев 2024 года, и результаты следующие: выручка достигла 211,5 млрд рублей, что на 18% больше, чем в прошлом году за аналогичный период. Из этой суммы более половины приходится на продажи недвижимости — 434 тыс. кв. м продано на 110,8 млрд рублей, что также на 8% выше прошлогодних показателей. Рынок жилья сейчас не самый простой: отмена льготной ипотеки и повышение ставок внесли свои коррективы, но ФСК не сбавляет обороты. Остальная доля пришлась на производственные активы группы, и в целом компания показала устойчивый рост.

Собственно, на участие в конкурсе по обновлению цирка на Вернадке - подала заявки толпа бюро. Тут у нас весь архитектурный бомонд: APEX, Маркс, Асадов, UNK, СПИЧ, KAMEN, какие-то АБ Структура и кто-то ещё, непонятно написано.

Цирк - мало того, просто примечательный объект в городе, так ещё это вам не жилье по инсоляции раскидывать и ТЭПы выжимать. Общественный проект всегда таит в себе что-то более интересное, чем эта жилая математика с унылой экономикой девелопера. Вот поэтому тут такая очередь из бюро.

На конкурс ТПУ "Ильинская" подалось только одно бюро — АБТБ. С одной стороны, город проводит конкурс на довольно примечательный проект, но, с другой стороны, есть одно «но». Нынче все московские архитекторы очень сильно преисполнились в собственной архитектуре, очень заняты и во всяких конкурсах участвовать особо не хотят.

Во-первых, теперь за любой конкурс архитектурное бюро не хочет получить грамоту-благодарность участника. Все хотят кэш, и кэша так от 9 мультов и больше. Если денег меньше — значит, работают в убыток, и грамота-благодарность должна быть от кого-то уважаемого и примечательного. Более примечательного, чем объект конкурсного проектирования.

Во-вторых, реально у всех перегруз и кадровый голод. Не хватает людей на все желания девелоперов, желание смотреть полигональные модели. А когда такая нехватка, то всё. Оказывается, людям надо платить не три ветки, а 300к рублей. Что само собой выбрасывает нас к пункту один — все хотят очень хорошую оплату за участие в конкурсах.

В-третьих, раньше в конкурсах участвовал весь мир, а теперь мир развернулся в другую сторону, но желающих из дружественных стран как-то особо не прибавилось. То ли они не в курсе, что в Москве хотят видеть новых друзей, то ли сложности перевода не с английского, а более экзотического языка дают о себе знать.

Поэтому не удивительно, что на ТПУ «Ильинская» подается одно АБТБ. Остальные очень заняты или пошли в конкурс на цирк.

Если косвенных признаков, что апартаменты в Москве - всё, было уже много, то вот и официальная позиция города подъехала. Ефимов сказал: "Те проекты, которые уже реализуются, будут завершены. Однако новых градостроительных решений, которые предусматривали бы возведение подобных объектов, не планируется." Как-то сложно этот тезис трактовать по-разному. Апартаментов в городе не будет. И точка.

Вице-мэр выдал базу отношения города к апартаментам: "К апартаментам нельзя предъявить требования по соответствию санитарно-эпидемиологическим нормам: по площади, планировке, инсоляции, уровню шума и прочему. Таким образом, мы не можем гарантировать людям безопасные и безвредные условия проживания в них".

Мы как-то все плюсы и минусы данного, инвестиционного продукта раскладывали.

Было "старое" Люблино и закончилось. Готовят новый ППТ по сути для всей исторической части района, который до 1960 года был вообще городом. Это всё в Люблино было ранее было бережно накрыто реновацией. Посмотрим, изменится общий антураж места, после такой глобальной реновации и сноса "ЛЛМЗ" завода, где весь этот район и работал - там сейчас "Люблинский парк" и злополучная "Станция Л". "Люблинский парк" - такая первая ласточка крупных проектов массового сегмента на рынке. Когда вместо огромного завода фигачат однотипный панельный рай. Думается, что туда через лет 30 будут экскурсии водить, так как архитектурных излишеств там ровно ноль.

Вот и распоряжение по ТПУ "Авиамоторная" подъехало. Там город всё пытался его толкнуть как апарты, залив даже нулевой цикл, но апарты на Авиамоторной никакого из девелоперов не возбудили. Поэтому город решил всё перекинуть в жилье и попробовать ещё раз. Там уже прием заявок завершен, через пару дней узнаем, кто у нас тут на рынке ловкий, смелый и умелый. Судя, по запросам разъяснений к аукциону - желающие рискнуть были.

Твердо и четко.

Как нам подсказывают из зала проект в руках RBNA - это ветка MR, которая должна реализовывать проекты промки на выселках Старой Москвы и в полях Молодой Москвы, судя по карте и Московская область тоже в теме.

Парк Рябиновая уже заявлен и офисник будет частью его.

На ЗУ "Рябиновая, 44/1" делает концепцию бюро ABOVE. Этот участок числится за Левелом.

Главная загадка - нафига на Рябиновой вообще нужен офисник, кроме как - построить, чтобы получить льготу ВРИ. Если бы кому-то из брокеров консультантов такой проект показали бы 10 лет назад, то все бы у виска дружно покрутили. А сейчас город сказал: "стройте офисы в спальниках", девелоперы ответили - окей строим. Интересное наследие может появиться на рынке офисной Москвы, #третийадмин вообще не верит в такие офисы. Ему либо 5 станций метро в локации подавай, либо классический офисный кластер, где и 10 лет назад спрос как не в себя был.

По архитектуре ABOVE - вопросов нет, все в канонах московской, офисной традиции.

Наша любимая рубрика - #проектвстол. Вот такой проект делал Мортон в 2013 году с бюро Михаила Дмитриева для площадки, где по итогу появится шедевр от иностранных архитекторов из и уже от компании Основа - RED7.

Комментировать архитектуру 10 летней давности всегда странно, но этот лес на крыше просто будоражит воображение.

Шалость ЦБ удалась и теперь "Ипотечный портфель умеренно растет благодаря "Семейной ипотеке"". Рынок душат и главная загадка на рынке сейчас - что же понаписали в ипотечном стандарте, который вступит в силу в январе 2025.

Довольно интересная архитектура получилась у бюро Михаила Дмитриева для гостиницы в городе Одинцово. Непонятно как из окон смотреть, но зачем это делать в гостинице, вероятно, рассудили архитекторы.

Весной мы писали про то, что будет меняться ПЗЗ на ЗУ "3-я Парковая, 41А", а на него есть какой-то древний проект от бюро Михаила Дмитриева, вероятно, его ещё Инград заказывал, потому что они площадку точно прорабатывали. Также её приписывали ребятам из "Ферро-строй". Сейчас статус по проекту непонятный, но рано или поздно окажется на рынке.

Забавная архитектура, особенно микс балконов и градусников лоджий. Сейчас такое в городе точно согласовать невозможно - нет никакого силуэта у застройки.