Андрей Осипов пишет... @andrewmosrieltor Channel on Telegram

Андрей Осипов пишет...

28 Jan, 06:55

Налогообложение денежных переводов между физлицами.

Буквально на той неделе, у моего очень хорошего друга, случилось весьма трагичное событие. Некоторые родственники и друзья, особенно находящиеся удаленно, в качестве материальной помощи, отправили ему денежные переводы на банковскую карту.

Откуда-то всплыл вопрос: будут ли облагаться налогами полученные суммы?

⚠️ Возникновение объекта налогообложения по НДФЛ, при получении денежного перевода от физического лица, зависит от назначения платежа.

К числу доходов, подлежащих обложению НДФЛ, полученных от физического лица, относятся:

🔘доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (квартиры, жилого дома, гаража и др.);
🔘доходы от реализации имущества;
🔘вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия.

Денежные средства, безвозмездно полученные от физического лица, в том числе банковским переводом, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

‼️ Кроме того, сам по себе факт банковского перевода денежных средств между физическими лицами, объектом налогообложения - не является.

👨‍⚖️

🟢пп. 4, 5, 6 п. 1, п. 5 ст. 208, п. 18.1 ст. 217, п.1 ст. 228 НК РФ.

Дополнительно:
🔵 Письмо ФНС России от 02.06.2021 № БС-4-11/7663@
🛑 Письмо Минфина России от 11.01.2024 г. № 03-04-05/1006

👮‍♀️ Налоговый ответ

111

Андрей Осипов пишет...

27 Jan, 15:30

☝️

ПУНКТ о ФОРС МАЖОРЕ в договоре

Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в рамках Договора вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.

Обстоятельства непреодолимой силы должны одновременно являться чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях.

К обстоятельствам непреодолимой силы могут быть отнесены 👇

природные явления (землетрясение, ураган, смерч, торнадо, тайфун, цунами, буря, наводнение, засуха, заморозки, оползни), массовые заболевания (эпидемия, пандемия, эпизоотия), вооруженные конфликты (военные операции любого рода, военные действия, война (объявленная или необъявленная), приготовления к войне, революция, восстание, гражданские волнения, блокада, захват власти, мобилизация, террористические акты), трудовые конфликты (забастовка, локаут, стачка, бойкот), действия властей, в том числе иностранных (запретительные меры государств, включая запрет экспорта или импорта, эмбарго, запрет торговых операций с отдельными странами из-за ведения международных санкций; запрет перевода валюты, запрет использования энергии; акты государственных органов или органов местного самоуправления).

Сторона, нарушившая условия Договора вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна доказать, что:

📍 обязательство не исполнено из-за обстоятельства, которое находится вне ее контроля;

📍 она не могла в момент заключения Договора разумно предвидеть это обстоятельство или его последствия для исполнения Договора;

📍 она не могла избежать или преодолеть такое обстоятельство или его последствия.

🔍

Подробную информацию по теме найдете в постах, используя кнопку Поиск

🔍

Андрей Осипов пишет...

503

Андрей Осипов пишет...

27 Jan, 13:07

ПРО СВОБОДУ ДОГОВОРА 🗣

В чём заключается принцип свободы договора в гражданском праве:

1️⃣ свобода заключения договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ), т.е. по общему правилу действует формула «хочу - заключаю договор, а хочу - нет».

2️⃣ свобода в заключении договора, как предусмотренного законом, так и не предусмотренного законом, в том числе смешанного договора (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ).

3️⃣ свобода в определении условий договора (п. п. 4, 5 ст. 421 ГК РФ).

🟤Также отметим, что свобода договора выражается в возможности самостоятельно выбрать форму договора, если законом не предусмотрены императивные требования к форме.

✔️

Но даже в рамках требования о письменной форме договора стороны вправе выбрать, как конкретно соблюсти письменную форму: заключить договор в виде отдельного документа или же посредством обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ (п. 2 ст. 434 ГК РФ), если, конечно, иное не будет установлено законом.

✔️ Стороны, как уже говорилось выше, вправе заключить любой договор, даже не предусмотренный законом, либо же по своим условиям - смешанный договор, содержащий в себе условия различных договоров.
При этом значение будет иметь не название такого договора, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

✔️ К не предусмотренным законом договорам положения закона о предусмотренных договорах могут применяться по аналогии (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Общие положения о заключении договора будут распространяться и на не предусмотренные законом договоры, так же как и на «обычные» договоры.

💬 Стороны могут выработать и согласовать условия договора «с нуля». либо же воспользоваться примерными условиями (стандартной документацией), разработанными в том числе саморегулируемыми и иными некоммерческими организациями участников рынка для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати (ст. 427 ГК РФ). При этом стороны могут своим соглашением предусмотреть применение таких примерных условий (стандартной документации) к их отношениям по договору как в полном объеме, так и частично, в том числе по своему усмотрению изменить положения стандартной документации или договориться о неприменении отдельных ее положений (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).

📎 В связи с вышесказанным, умиляюсь, когда при внесении правок в условия слышу от юристов что-то в роде «у нас так не принято», «мы так не пишем».

Это же договор! Хочу — пропишу, что по АПП квартира будет передана только после того, как ~~покупатель станцует лезгинку~~ (если он, конечно, не будет против такого момента).

❗️ Однако не будем забывать про одно из ограничений подобного произвола — недопустимость недобросовестного поведения, злоупотребления правом (п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ).

#на_юридическом

535

Андрей Осипов пишет...

27 Jan, 11:40

Андрей Осипов пишет... pinned «⚠️ К вопросу о ФОРМЕ ПДКП недвижимости ✔️ Если продавец и покупатель находятся в разных городах - они могут заключить соглашение о намерениях либо непоименованное предварительное соглашение путем обмена документами по электронной почте, а вот заключить ПДКП…»

0

Андрей Осипов пишет...

27 Jan, 04:38

⚠️

К вопросу о ФОРМЕ ПДКП недвижимости

✔️ Если продавец и покупатель находятся в разных городах - они могут заключить соглашение о намерениях либо непоименованное предварительное соглашение путем обмена документами по электронной почте, а вот заключить ПДКП таким образом, увы нельзя в силу п.2 ст.429 ГК РФ и п.1 ст.550 ГК РФ

⚠️ ПДКП недвижимости (ПДКПн) должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами - это императивная норма и изменить её соглашением стороном нельзя: определения СКГД ВС РФ от 20 июля 2010 г. №5-В10-42, и от 9 января 2018 г. №50-КГ17-27

Нарушение требований к форме ПДКПн влечет его ничтожность…

☝️ Заключить ПДКПн дистанционно также возможно с использованием электронной подписи и различных сервисов.

При заключении ПДКПн лично я использую сервисы, в которых подписание происходит с помощью УНЭП.

Усиленная неквалифицированная электронная подпись (УНЭП) защищена сильнее чем ПЭП (простая электронная подпись), так как 👇

создается при помощи криптографии и взломать её практически невозможно

позволяет определить лицо, которое подписало электронный документ

позволяет отследить правки (изменения) в таком документе

может быть создана в самом приложении

🔘 Документы, подписанные УНЭП, имеют силу бумажных документов с собственноручной подписью, если это предусмотрено законом или СОГЛАШЕНИЕМ

📍 Если мы используем сервисы удаленного подписания документов, например: лайтдок, контур сайн и.т.п. - то в оферте, которую стороны подписывают при регистрации есть соглашение об ЭДО

📍 Вместе с тем, отсутствие между сторонами соглашения об электронном документообороте не сделает недействительными подписанные документы, если стороны их подписали своими ЭП: постановление АС ВВО от 22.11.2024 № Ф01-5076/2024 по делу № А43-4344/2024

Об оговорках в договоре при использовании ЭП: https://t.me/andrewmosrieltor/5393

Заключить договор задатка дистанционно: https://t.me/andrewmosrieltor/4920

🏆 Напомню, что для начинающих коллег и экспертов я подготовил мини книгу: “ВСЁ о ПРЕДОПЛАТЕ в сделках с недвижимостью”

📝 По вопросам приобретения пишите мне по вотсапу, тел указан в шапке канала ❗️

Андрей Осипов пишет...

714

Андрей Осипов пишет...

26 Jan, 13:03

Киберпанк первым наступил в новостройках ПИКа😅

Теперь жителям домофон грозным мужским голосом напоминает о задолженностях по коммуналке.

#цифровизация

780

Андрей Осипов пишет...

26 Jan, 06:34

⚠️ ПРОВЕРКИ, ЛЕЧЕНИЕ, ПРОФИЛАКТИКА

❓

В этом посте я высказал свое мнение о “защите сделки”: https://t.me/andrewmosrieltor/3051 а тут мысли о юрпроверках: https://t.me/andrewmosrieltor/4213

Тут рассказал о “юридическом лечении”:
https://t.me/andrewmosrieltor/5449 и о “юридической профилактике”: https://t.me/andrewmosrieltor/5557

✔️ Некоторые юристы, имеющие большой опыт в “проверках” заявляют 👇

“все это не более чем выкрутасы…по сути работаем также как и раньше: тщательно проверяем, анализируем и проводим коррекцию по ситуации”

📝 Буду признателен за мнения от коллег и юристов ❗️

P.S.: отмечу также важность оформления отдельного согласия на обработку и передачу персональных данных, на правомерность получения информации в ходе “проверок”, а также прошу не забывать, что теперь действует ст.272.1 УК РФ

Андрей Осипов пишет...

835

Андрей Осипов пишет...

26 Jan, 04:45

⚠️

Росреестр выставляет “КОНСКИЕ” пошлины при покупке машино-мест, но Минфин исправит ошибку

✔️ Согласно новому порядку определения госпошлины для физлиц в отношении объекта недвижимости, “кадастровая стоимость которого превышает 20 млн рублей, государственная пошлина определяется в размере 0,02% кадастровой стоимости, определенной в отношении этого объекта недвижимости на дату обращения за совершением юридически значимого действия, но не менее 0,02% цены сделки, являющейся основанием перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости, и не более 500 тысяч рублей”.

🤷‍♂️ Вместе с тем в Росреестре пояснили, что не могут подсчитать стоимость доли для расчета пошлины по новому закону (“мы не можем учитывать кадастровую стоимость доли, рассчитанную математическим путем, мы смотрим кадастровую стоимость всего объекта в целом”) поэтому берут для расчета общую стоимость всего объекта.

Минфин России разъясняет, что:

“в сделках с долей в праве в отношении объекта недвижимости размер государственной пошлины рассчитывается исходя из кадастровой стоимости всего объекта недвижимости, так как доля в праве не является самостоятельным объектом и кадастровая стоимость доли в праве на объект недвижимости не определяется”

🔥 Однако в ведомстве понимают наличие проблемы и готовят изменения в НК РФ, “чтобы расчет размера государственной пошлины осуществлялся исходя из суммы кадастровой стоимости, приходящейся на долю в праве на объект недвижимости, такое предложение является экономически обоснованным”

https://cian.ru/novosti-pokupateli-mashino-mest-vynuzhdeny-platit-gosposhlinu-za-ves-parking-338181/

869

Андрей Осипов пишет...

25 Jan, 14:22

👍

ОТВЕТЫ БАНКРОТНОГО ЮРИСТА

👍

Недавно прошел интересный эфир по вопросам БАНКРОТСТВА в сделках с недвижимостью, который провели: юрист по недвижимости Анна Позднякова и банкротный юрист, арбитражный управляющий Дарья Королева:

https://t.me/anna_klevera/198
https://t.me/anna_klevera/200

🔥 Советую посмотреть - получите важные разъяснения по многим вопросам !

Коротко о том, что мне показалось важным 👇

📍 В альтернативной цепочке порядок расчетов описываем и в самих ДКП и в Соглашении о расчетах + по всем сделкам цена рыночная, оплата и все доплаты только по безналу + АПП по всем сделкам

📍 Проверяем не только продавца, но и покупателя

📍 Отклонение от рыночной цены не более 20%

📍 Покупка квартиры у бывшего банкрота не запрещена законом

⚠️ Пункты в ДКП о том, что не имеют долгов и не собираются банкротиться - НЕ СПАСУТ

✔️ Выявлять схемы, например: набрал “потребы”, купил единственное жилье, а потом обанкротил себя

✅ Ключевое для всех: действовать осмотрительно и добросовестно

Андрей Осипов пишет...

928

Андрей Осипов пишет...

25 Jan, 09:36

🤯 Вышло очередное печальное “творение” о ПДКП от Журнала Домклик, в котором почти 180 000 просмотров…

😡 Жаль, что руководители дивизиона не понимают, что это будут читать не только ССРы, но и риэлторы…

Ну и “вишенка на торте”:

🤡 Эту ссылку размещают у себя в каналах юристы…

Поэтому без комментариев…

https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/zachem-nuzhen-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-i-kak-ego-pravilno-sostavit

933

Андрей Осипов пишет...

25 Jan, 03:17

⚠️ В этом видео сотрудники Росреестра продемонстрировали - как подать заявления на государственную регистрацию по сделке купли продажи на официальном сайте Росреестра с двух личных кабинетов.

Источник: аккаунт Вконтакте - Управление Росреестра по Новосибирской области

https://vk.com/video-118967869_456239144

1,279

Андрей Осипов пишет...

24 Jan, 14:21

Переживать по наследникам недобросовестно?

Квартира по наследству. Проверили наличие иных наследников - нет.
Всё нормально.

То есть ситуация такая:

Покупатель проверил всё, что можно и что нельзя (через своего агента нашими силами ). Ущемлённых наследников не нашли. Чисто.

Но учитывая, что оперативно-розыскные мероприятия мы не проводили и не расследовали каждый шаг жизни наследодателя, то мы не можем полностью исключить вероятность появления иных наследников, которые в числе родственников по ещё официально не фигурируют. Банально, "нагулял"?

Для снижения рисков и вероятных издержек по такой ситуации мы дополнительно рекомендуем взять обязательство от продавца:
- иных наследников нет
- в случае появления каких-то обязуюсь всё урегулировать за свой счёт.

Заказчик посоветовался со "своим юристом". Тот утверждает, что такое обязательство бросит тень на добросовестность покупателя, т.к. тот подобным шагом, якобы, свидетельствует, что знал о наличии иных наследников, но не посчитался с их интересами и всё же купил...

Как вам такой поворот?
Буду признателен за мнение каждого на этот счёт!

Будьте уверены - в себе!

997

Андрей Осипов пишет...

24 Jan, 09:51

😡

МЕСТЬ ПРОДАВЦА

🔫

Эту историю я услушал в прошлом году во время кофе-брейка в московском коворкинге…

“Мы продавали квартиру…покупателей было немного…но в итоге нашелся один: 35 лет приезжий из региона…вроде всё ок…

У него была “наличка”, и он постоянно пытался “продавить” нас по цене, так как не мог собрать полную сумму, запрашивал какие то непонятные “доки”…

В итоге внес нам аванс 50 т.р. и постоянно ездил и смотрел квартиру, как будто был не уверен в своем выборе…

Промурыжив нас почти 2 мес заявил, что нашел более дорогой объект и собирается взять ипотеку на несколько миллионов…

Удивительно, но это оказалось правдой: квартиру в относительно свежем ЖК, которую он собрался приобретать “продавала” знакомая, и я поинтересовался у неё деталями: оказалась таки да…

На возврат аванса заявился с группой силовой поддержки, хотя мы согласились вернуть ему половину…в итоге забрал всё…

Буквально в тот же вечер мне позвонил мой продавец и сообщил следующее:

“Хрен теперь Виталику ипотеку дадут…я закинул его данные в два десятка МФО, типа деньги срочно нужны…теперь у него рейтинг понизится и ничего он не получит…”

Продолжение истории к сожалению мне неизвестно…

У меня вопрос: неужели многочисленные запросы в МФО как то отражаются в кредитной истории и могут повлиять на дальнейшее одобрение клиента в банке ❓

Андрей Осипов пишет...

1,045

Андрей Осипов пишет...

24 Jan, 03:28

⚠️ ПУНКТЫ в ДКП ч.2

Начало тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5794

Нерабочие пункты в ДКП: https://t.me/andrewmosrieltor/4179

Важные моменты при составлении ДКП: https://t.me/andrewmosrieltor/4152

Нюансы формулировок: https://t.me/andrewmosrieltor/4368

Нижепредставленные пункты взяты из договоров, составленных юристами:

“Продавец при заключении договора гарантирует и заверяет, что в отношении квартиры не установлен запрет на регистрационные действия, а в случае его установления на момент осуществления регистрационных действий, Продавец обязуется за свой счет и своими усилиями совершить действия, необходимые для снятия запрета”

“Квартира передается не обремененная задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением квартирой Продавцами.
Стороны, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае выявления задолженности по квартире, а именно задолженности по коммунальным платежам, в том числе по оплате электроэнергии и капитального ремонта после перехода права собственности на квартиру к Покупателю, Продавцы обязуются погасить выявленную задолженность в срок не более 3 (трех) календарных дней с момента предоставления им подтверждающих наличие задолженности документов”

“Содержание настоящего договора сторонам разъяснено и понятно”

"Стороны внимательно ознакомились с текстом договора, им понятны его пункты и правовые последствия"

"Продавец обязуется сняться сам и обеспечить снятие таких то лиц с регистрационного учёта в такой то срок. Cроки снятия с рег.учета являются существенным условием данного договора, а за нарушение сроков снятия договором предусмотрен штраф в таком то размере.
При этом вышеуказанные лица сохраняют право пользования квартирой на такой то срок, а именно до момента фактической передачи квартиры покупателю”

Андрей Осипов пишет...

1,089

Андрей Осипов пишет...

24 Jan, 02:32

Бланки нотариусов. О них полезно знать и благодаря этому не дать себя обмануть в случаях с мошенничеством.

Для обеспечения дополнительной защиты нотариального документа нотариусы при совершении определённых нотариальных действий используют специальные бланки единого образца.

📃Такие бланки – это документы строгой отчетности, выдающиеся нотариусам в нотариальных палатах субъекта. Если бланки нотариусом не использовались или были испорчены, то они подлежат возврату в нотариальную палату.

❗️Блан изготавливается на специальной бумаге с водяными знаками и присвоенным номером.

Номер содержит: серию, порядковый номер и код региона.

☝️Обратите внимание, что не все виды нотариальных документов оформляются на бланках, только ниже перечисленные:

✔️ удостоверение договоров (соглашений);

✔️ удостоверение доверенностей, завещаний, других односторонних сделок (в том числе, согласие, обязательство, отказ и прочие);

✔️ удостоверение юридически значимых волеизъявлений (в том числе, согласия законного представителя несовершеннолетнего гражданина РФ на выезд из РФ);

✔️ совершение нотариальных действий, в подтверждение которых выдается свидетельство, за исключением регистрации уведомлений о залоге движимого имущества.

❓

Частый вопрос от граждан, которые отчуждают, например, недвижимость: «Почему мой экземпляр не на бланке?»

Так вот, использование нотариусами бланков регулируется Положением «О порядке изготовления, обращения, учета и использования бланка для совершения нотариальных действий».

Согласно этому документу, экземпляр договора той стороны, которая производит отчуждение имущества, а также экземпляры документов, что остаются у нотариуса – изготавливаются на обычных белых листах без использования бланка.

947

Андрей Осипов пишет...

23 Jan, 15:12

☝️

ПУНКТЫ в ДКП спасают…❓

Почти в каждом ДКП, который готовит юрист (компания) после проведения так называемых “проверок” встречаются эти пункты.

Нужны ли они и помогут ли они в реальности, если возникнет судебный спор ❓

📝 Прошу коллег и юристов высказать мнение в комментариях ❗️

📍 “Стороны, заключая Договор, исходят из того, что они предоставляют друг другу достоверные заверения об обстоятельствах в соответствующем разделе Договора (существенные условия), имеющие значение для заключения Договора, его исполнения или прекращения.

Руководствуясь ст. ст. 421, 431.2, 461, 462 ГК РФ, стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю об изъятии Объекта по основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора, или вследствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении Объекта или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, Продавцы обязуются возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением Объекта”

📍 “Продавцы гарантируют, что на момент подписания Договора являются полноправными и законными собственниками Объекта. Объект не отчужден, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавцов никем не оспаривается, брачный договор, способный повлиять на законность распоряжения Объектом по Договору, в отношении него не заключался, не имеется неисполненных обязательств по наделению несовершеннолетних детей долями в Объекте. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, не имеется (статьи 292, 558 ГК РФ).

Продавцы не имеют неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство, им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании их банкротами, и они не планируют обращаться в суд о признании себя банкротами, в настоящий момент в отношении них не вынесено решение о банкротстве и не ведется соответствующего разбирательства”

Андрей Осипов пишет...

1,152

Андрей Осипов пишет...

23 Jan, 07:06

💰 ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ в ДОГОВОРЕ или в доп.соглашении к нему

✔️ В новой статье по альтернативным сделкам:
https://rg.ru/2025/01/22/alternativnaia-sdelka-pri-pokupke-i-prodazhe-nedvizhimosti-chto-nuzhno-znat.html
я нашел подтверждения своим наблюдениям о том, что в ДКП стали указывать порядок расчетов, то есть:

в каждом ДКП, который является частью “цепочки” указывают всю либо часть общей схемы расчетов.

📍 “В современных судах есть понимание взаимосвязанных сделок. И если в договорах или дополнительных соглашениях будет прописано, что они являются частью альтернативной сделки (то есть будет отображена вся цепочка), тогда участники юридически будут более защищены” - поясняет адвокат Михаил Боровский и добавляет - “Мое мнение как юриста: да, альтернативная сделка - очень распространенная история, но если можно обойтись без нее, лучше от этого варианта отказаться”

🔘 Этот подход к проведению расчетов при цепочках, инициированный юристами, предполагает, что порядок расчетов отражается либо в ДКП, либо в доп.соглашении к нему…

“Ваше многостороннее соглашение о порядке расчетов теперь не нужно, мы всё указываем в ДКП” - объясняет мне опытный юрист по недвижимости в Московском АН, - а, если порядок расчетов (как существенное условие договора) будет нарушен, либо произойдет приостановка, а потом и отказ в регистрации, - мы указываем в ДКП основания для его расторжения по п.2 ст.450 ГК РФ"

🤢 При этом на практике, если указывать порядок в ДКП получается как то не очень (на мой субъективный взгляд)…в доп.соглашении между сторонами договора - выглядит лучше…

📍 Хотел бы добавить, что Росреестр не знает (пока) понятия альтернативная сделка и каждый ДКП в цепочке - это отдельный договор, порождающий юридические последствия только для его сторон…

📝 Коллеги, напишите в комментариях: имеет ли смысл нам отказываться от составления общего соглашения о взаиморасчетах в цепочке и по сути указывать его в самом ДКП либо в “допнике” к нему ❓

P.S.: на мой взгляд проблему создали банки, об этом писАл тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5594

🏆 Также напомню, что у меня есть мой авторский конспект по расчетам при альтернативе, который будет полезен не только риэлторам, но и юристам !

📝 По вопросам приобретения пишите мне по вотсапу, тел есть в шапке канала ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,116

Андрей Осипов пишет...

22 Jan, 17:00

ТРАДИЦИОННЫЕ СХЕМЫ МОШЕННИЧЕСТВА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В понедельник участвовал в программе "Зарядка для мозгов" известного риэлтора, блогера Олега Свиридова (г. Москва)
🎥 запись эфира

Эфир получился экспромтом, немного "прыгал по темам", поэтому с помощью ИИ выделил тайминг наиболее полезных мыслей

00:08:23 Мошенничество и его последствия
• Любую сделку можно оспорить, а выявить мошенников практически невозможно.
• Пример: заключение сделки купли-продажи и параллельно продавец берет в долг крупную суммы которую не возвращает. После чего возбуждается дело о банкротстве и финансовый управляющий пытается оспорить сделку купли-продажи, доказывая, что она была совершена с целью уклонения от обязательств.

00:14:19 Семейный подряд и мошенничество
• Пример из фильма "Будьте моим мужем" иллюстрирует, как семейная пара может совершить мошенничество.
• В современном праве существует система защиты и проверки, но мошенничество все еще возможно.
• Электронный ЗАГС и Росреестр помогают предотвратить мошенничество с продажей имущества умерших людей.

00:17:23 Презумпция добросовестности
• Государство защищает граждан, компенсируя стоимость квартиры, если добросовестный покупатель утратит право собственности.
• Государство признает свою ответственность за современную регистрационную систему.
• Развитие безопасности включает трансформацию подходов и усиление Росреестра.

00:18:09 Электронный ЗАГС и нотариусы
• Электронный ЗАГС является серьезным шагом в сторону безопасности.
• Росреестр должен усиливать безопасность, избегая посредников, таких как нотариусы.

00:19:05 Мифы о нотариусах
• Нотариусы не обеспечивают безопасность сделок и не несут ответственность за оспоренные сделки.
• Нотариусы не могут определить, является ли сделка мошеннической.
• Проверка физических лиц нотариусами ограничена.
• Нотариальные сделки записываются на видео по желанию сторон.
• Нотариусы десятилетиями продвигают свою профессию
• История о водителе троллейбуса Васи иллюстрирует, как нотариусы могут избежать ответственности за преступления.

00:38:16 Преступления через МФЦ
• Вероятность совершения преступления через МФЦ с поддельным паспортом составляет 8 из 10.
• Покупка поддельного паспорта на даркнете стоит около 300 тысяч рублей.
• МФЦ не несут ответственности за проверку подлинности документов.
• Поддельный паспорт можно использовать для хищения недвижимости.

00:41:48 Современные системы безопасности
• В Москве используется система на основе нейросети для поиска лиц.
• Система помогает ловить разыскиваемых лиц, но не всегда эффективна.
• Преступления могут быть раскрыты, если собственник вовремя заметит изменения.

00:43:45 Мошенничество с арендой квартир
• Квартиры арендуются по поддельным документам.
• Арендатор покупает паспорт с реквизитами собственника и продает квартиру.
• Покупатель остается без денег и квартиры, когда настоящий собственник возвращается.

00:47:09 Защита данных в ЕГРН
• Росреестр обеспечивает безопасность хранения данных в ЕГРН.
• Введена доктрина уведомления правообладателей о действиях с их учетными записями.
• Система уведомлений реализована через электронную почту, а не через SMS.

00:50:21 Ускоренная регистрация прав
• Введены поправки, ускоряющие регистрацию прав до 24 часов.
• Ускоренная регистрация возможна через МФЦ или личный кабинет Росреестра.
• Ускоренная регистрация требует двойной оплаты пошлины.

👍 Структурировано и максимально понятно здесь

1,155

Андрей Осипов пишет...

22 Jan, 12:39

❓

ВОПРОС от КОЛЛЕГИ 👇

Cдали квартиру в ЖК бизнес класса по цене 250 т.р., но буквально на следующий день наниматели заявили, что будут съезжать: в соседних квартирах начался ремонт.

🤢 Требуют возврата: 250 + 250 + 100 (была уплачена комиссия мне) + 100 за моральный ущерб и компенсацию переезда и убытков…наниматель (юрист) грозит судом и наложением ареста на квартиру в обеспечении своих требований: “в квартире, которую Вы нам сдали с утра и до вечера работает перфоратор, а значит она не пригодна для проживания”

В момент осмотра квартиры, а также при заключении договора найма шума не было

ДКНЖП стандартный, без говорок о шуме и.т.п…

😡 Собственник ничего возвращать не хочет и заявляет: “моей вины в том, что начались ремонты нет”

Коллеги, как быть в такой ситуации ❓

Андрей Осипов пишет...

1,127

Андрей Осипов пишет...

22 Jan, 06:45

🤝

О ПОРЯДКЕ ИСПОЛНЕНИЯ в ДКП

ДКП недвижимости - это письменный договор, который отражает взаимные обязательства сторон и определяет порядок исполнения взаимных предоставлений по нему с указанием конкретных сроков…

На Московском рынке сложилась следующая последовательность взаимных предоставлений по сделке:

Стороны заключают ДКП…далее регистрируется переход права (РПП) в реестре, после чего продавец получает деньги и заключительным этапом передает квартиру покупателю…

☝️ Вместе с тем стороны вправе согласовать ЛЮБОЙ порядок взаимных предоставлений, например:

заключение договора и РПП, далее оплата - 50%, после снятия с рег.учета всех лиц оплата - 25%, после подписания АПП оплата - 25%, при этом обязательства сторон в таком порядке стороны могут определить как встречные, согласно ст.328 ГК РФ

В регионах юристы нередко пишут:

“Стороны договорились, что регистрация перехода права в Росреестре не зависит от исполнения продавцом обязанности передать покупателю квартиру”

✔️ Мы не указываем такой пункт, так как в Москве давно закрепилась практика: АПП не является необходимым условием для регистрации перехода права:

📍 в деле “Ингуловой” ВС РФ указал, что передача недвижимости по общему правилу должна произойти до регистрации перехода права, если в договоре не согласовано иное, подробнее тут: https://t.me/andrewmosrieltor/3285

Также читайте:

Продавец затягивает передачу квартиры:
https://t.me/andrewmosrieltor/792

📝 Буду признателен коллегам за комментарии ❗️

1,295

Андрей Осипов пишет...

21 Jan, 12:31

📍 Порядок проведения судебно-психиатрической экспертизы, регламентирующий производство посмертной экспертизы, не отвечает критериям правовой определенности и отдается на откуп экспертам на местах

⚠️ В порядке должен быть закреплен алгоритм проведения посмертных экспертиз…

https://www.vedomosti.ru/society/articles/2025/01/20/1087084-vs-proverit-zakonnost-proizvodstva-posmertnoi-psihiatricheskoi-ekspertizi

884

Андрей Осипов пишет...

21 Jan, 11:00

🏆 Эта лекция для юристов, в тоже время советую её посмотреть коллегам, которые интересуются правовыми аспектами сделок с недвижимостью и темой "ведомых"

https://rutube.ru/video/b6e447c4ec37875cf21b2ce9a3216909/

919

Андрей Осипов пишет...

21 Jan, 06:23

🤔

ДОГОВОР, РАСПИСКА и другое…

К сожалению немалое число ДКП, которое мне удалось изучить от юристов и риэлторов имеют одну не очень приятную особенность (на мой субъективный взгляд) 👇

Запутанные, тяжеловесные и сложные условия договора, которые зачастую вызывают недоумение, при том, что с правовой точки зрения всё хорошо…

Непонятная структура договора, множество перекрестных ссылок, фраз и слов “паразитов” и.т.п…

✔️ Сегодня тренд на ясность и упрощение, а условия договора должны быть понятные и прозрачные…

Вот о чем, на мой взгляд, необходимо сегодня говорить и проводить вебинары, а не о том: “как вернуть маткап по суду”…

Понимаю, что это не просто и требует определенных знаний и практики…

🔘 Вчера я обратил внимание на пост Константина Барсукова о том, что в тексте ДКП лучше не указывать реквизиты счета продавца: https://t.me/expertned/2515

Лично я полностью с этим согласен и вообще стараюсь минимизировать описание этого процесса в договоре…

✅ Константин также поднимает тему получения документа, подтверждающего исполнение покупателем обязательства по оплате независимо от воли продавца: https://t.me/expertned/2514

Моё мнение - если оплата совершена с помощью аккредитива или СБР можно обойтись без подтверждающих банковских “доков”: “след” денег есть, и в случае спора - это будет подтверждено…

😉 Нередко бывает: оплата по “безналу”, а покупатель (его риэлтор) требует Расписку…

А, если оплата совершается с помощью банковской ячейки - тут Расписка обязательна, только как её получить ?

Можно заложить в другую ячейку под зеркальные условия, а дату в Расписке какую будете ставить ?

🩼 Используют “костыль” - в АПП указывают фразу о том, что расчеты совершены и претензий нет…

Как говорится: “сомнительно, но окэй”…

📝 Коллеги, прошу поделиться мнением в комментариях ❗️

Андрей Осипов пишет...

977

Андрей Осипов пишет...

20 Jan, 11:44

Полезная подборка: проверка контрагентов
Вспомнил, что у меня накопилась целая серия постов на тему проверки контрагентов. На мой взгляд, получилась отличная подборка из общедоступных сервисов.

К каждому сервису я добавил комментарии с подсказками и рекомендациями, на что стоит обращать внимание.

🔜Эту подборку я постоянно обновляю, добавляя новые способы и инструменты. Цель — собрать максимально полный список сервисов, которые доступны каждому и не требуют оплаты.

Для удобства размещаю в этом посте ссылки на все части серии.

🟦Как проверить контрагента без регистрации и СМС. Часть 1
🟦Как проверить контрагента без регистрации и СМС. Часть 2
🟦Как проверить контрагента без регистрации и СМС. Часть 3
🟦Как проверить контрагента без регистрации и СМС. Часть 4
🟦Как проверить контрагента без регистрации и СМС. Часть 5
🟦Как проверить контрагента без регистрации и СМС: скоринг глазами банка
🟦Как проверить продавца без регистрации и СМС

📌Отдельное дополнение: У Роспатента есть полноценный сервис поиска по товарным знакам. Тоже полезный способ, одним из положительных факторов может быть наличие зарегистрированных ТЗ у контрагента.

В будущем я продолжу пополнять список и обновлять этот пост.

Сохраняйте себе и делитесь с коллегами! Это действительно полезная информация, которая пригодится каждому профессионалу.

✈️

Прочёл в законе

1,119

Андрей Осипов пишет...

20 Jan, 09:32

☝️

Письмо Росреестра “О новом порядке расчета государственной пошлины…”

Во многих пабликах риэлторов и юристов до сих пор транслируется новость об увеличении госпошлин при сделках с недвижимостью, например как тут: https://www.cian.ru/novosti-kak-uvelichilis-gosposhliny-pri-sdelkah-s-nedvizhimostju-337967/

❓Вместе с тем на практике возникают вопросы, и поэтому Росреестром подготовлены ОТВЕТЫ на 5️⃣7️⃣ вопросов, связанных с переходом к новому порядку расчета государственной пошлины за осуществление учетно-регистрационных действий с 01.01.2025 года.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_496157/

Советую изучить !

Андрей Осипов пишет...

1,254

Андрей Осипов пишет...

20 Jan, 04:49

❓

ВОПРОС от подписчика:

Гражданин заключил договор займа под залог квартиры, но вовремя не смог расплатится. Долг был просужен и открыто исполнительное производство. Найден покупатель на квартиру и возник спор между риэлтором продавца и юристом покупателя:

😼

Риэлтор: Вы дадите нам общую сумму задолженности в виде задатка, далее мы сами “очищаем” объект и выходим на сделку c квартирой без запретов и обременений

🧑‍⚖️ Юрист: должник вправе возложить исполнение обязательства по оплате на третье лицо (ст.313 ГК РФ), и это не противоречит закону “Об исполнительном производстве”

✅ Заключаем сразу ДКП, в котором определим порядок расчетов:

покупатель оплатит задолженность по платежке должника, скачанной с ФССП, и в назначении платежа укажет: оплата за должника Иванова по такому то ИП

остаток денег продавец получит по аккредитиву Сбера

подавать документы в Росреестр будем через “регистраторов”, так как будет приостановка

📝 Коллеги, напишите какая позиция Вам ближе, либо предложите свой способ расчета ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,116

Андрей Осипов пишет...

19 Jan, 10:34

👍

СОГЛАСИЕ супруга, ПДКП 🤝 и другое...

Подробно о согласии супруга на заключение сделки с недвижимостью рассказывает нотариус Оксана Кузнецова: https://t.me/andrewmosrieltor/3955

В деле № 307-ЭС22-6562 Сарычева против Самсоновых https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf_ec/2147684

ВС указал, что отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся…

☑️ Суд подчеркнул, что ПДКП и ДКП являются взаимосвязанными сделками, а давая согласие на заключение ПДКП, супруга уже выразила волю на отчуждение имущества, - поэтому возможность отзыва согласия утрачивается с момента заключения ПДКП, а получение согласия на заключение ПДКП не является необходимым при наличии ранее выданного согласия на отчуждение имущества…

На практике в сделках с недвижимостью мы не берем согласие супруга на заключение ПДКП.

⚠️ Вместе с тем в самом ПДКП мы фиксируем условие о предоставлении такого согласия - как одного из существенных условий заключения основного ДКП, то есть:

“Я обязуюсь заключить с Вами основной ДКП только, если согласие супруга будет предоставлено”

📍 Отдельные юристы считают, что более верным решением является заключение ПДКП под условием:
https://t.me/andrewmosrieltor/3314 при этом обеспечительные конструкции (задаток, обеспечительный платеж, штраф, договорной способ обеспечения) тут вторичны...

Также по теме читайте 👇

Покупатель вносит задаток: https://t.me/andrewmosrieltor/5768

Важные моменты в ПДКП: https://t.me/andrewmosrieltor/5753

Когда задаток подлежит возврату в однократном размере: https://t.me/andrewmosrieltor/5644

Андрей Осипов пишет...

1,393

Андрей Осипов пишет...

19 Jan, 04:28

📖

Продолжаю читать книгу Сергея Смирнова БУКА 2.0 и хотел бы поделиться с Вами важными мыслями. На мой взгляд, они более ценны чем правовые и налоговые вопросы, которые сейчас, буквально, “вываливаются на агентов изо всех утюгов” 📢

📢

1️⃣ Если человек не готов Вам заплатить, значит Вы не смогли доказать ему пользу и выгоду от сотрудничества с Вами

2️⃣ Агент - это не юрист и он не имеет права давать клиентам юридические советы без подтверждения диплома о высшем юридическом образовании и практической работы юристом в сфере недвижимости. В некоторых странах попытка агента вмешаться в работу юриста или подменять его работу на сделке преследуется по закону и карается лишением лицензии и уголовной статьей
Вы рискуете подставить клиента, решая юридические вопросы самостоятельно

3️⃣ Важно понять: мы не работаем с недвижимостью, мы работаем с потребностями клиентов

4️⃣ Важно помнить: цена сделок прошлых периодов не гарантирует повторения цен в будущем

5️⃣ Вещь, в которой есть часть нашего труда, мы ценим выше, чем чужую такую же. Поэтому все собственники видят в своем объекте недвижимости бОльшую ценность, чем в похожем объекте на соседнем этаже

6️⃣ Запомните правило: ремонт переделать можно, а вот соседа поменять сложно

7️⃣ АН - партнер агента, сервис для него, но не работодатель

8️⃣ Самый правильный метод обучения - метод наставничества

9️⃣ Всегда повторяйте клиентам: “Я не знаю за сколько будет продана Ваша квартира. Только рынок даст ответ, когда я начну работать”

🔟 Не принимайте решения за клиента и всегда доносите до них любые предложения, поступившие от потенциальных покупателей

1,413

Андрей Осипов пишет...

18 Jan, 18:51

Попытка мошенничества продавца с присвоением задатка.
Интересно, кстати, придумано, но мы не попались - методика старая

1,217

Андрей Осипов пишет...

18 Jan, 12:07

⚠️

“ВЕДОМЫЙ” ПРОДАВЕЦ (дело Прунтовой)

Вчера судебный юрист Сергей поделился полезным решением Мосгорсуда (см.комменты) 👇

Продавец (пенсионерка 73 лет), находясь под влиянием неустановленных лиц, и, выполняя их указания, заключила ДКП своей единственной квартиры, после чего отдала деньги курьеру…а потом, осознав, что её обманули, потребовала признать сделку недействительной, как совершенную под влиянием обмана, угрозы насилия и неблагоприятных обстоятельств…

▶️

Был заключен ДКП с использованием кредитных средств банка ВТБ, расчет был наличными и через ИБС, цена в договоре ниже рыночной…

Возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленных лиц, по которому продавец признана потерпевшей.

⚠️

Следуя указаниям мошенников продавец посетила врачей психиатра и нарколога, а также обратилась в АН, где продавцу предоставили риэлтора, который и нашел покупателя на её квартиру…

Сделка прошла в банке, однако квартира так и не была передана покупателю - потому что продавец поняла, что её обманули и обратилась в полицию…

🤯 Первая инстанция признала сделку недействительной, и указала, что воля продавца была искажена, так как в момент совершения сделки она находилась под влиянием обмана и заблуждения, полагая, что участвует в задержании преступников, совершавших мошеннические действия, а покупатель не предоставил доказательств, что он является добросовестным приобретателем…

✅ Мосгорсуд отменил это решение и указал, что по сути не имеет значения: покупка квартиры не через объявление на Циане, а по срочному договору из базы клиентов риэлтора и с существенным занижением цены…

Ключевое: не доказана связь покупателя с мошенниками в контексте оспаривания по ст.179 ГК РФ

Комментарии судебного юриста можно почитать тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5771?comment=20200 и тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5771?comment=20201

#ведомыйпродавец

Андрей Осипов пишет...

1,466

Андрей Осипов пишет...

18 Jan, 06:55

Йошкар-Олинский городской суд республики Марий Эл взыскал в пользу Ларисы Долиной более 69 млн.рублей

В ходе судебного следствия установлено, что введенная в заблуждение потерпевшая по указанию телефонных аферистов с апреля по июнь 2024 года перевела на подконтрольные мошенникам счета, принадлежащим физическим лицам, свои сбережения.

В числе дропперов (ответчиков) с которых суд взыскал денежные средства числятся 10 человек: Быстрова Маргарита Александровна,
Герцен Олег Владимирович, Горячев Роман Андреевич, Келдыбаев Александр Вячеславович, Кольцов Дмитрий Алексеевич, Кондукторов Василий Валерьевич, Леонтьев Дмитрий Михайлович, Миловатский Николай Витальевич, Основа Андрей Дмитриевич, Южанина Варвара Сергеевна.
Только один из них был зарегистрирован в г. Йошкар-Ола.

Решение вынесено за два судебных заседания и разумеется в заочной форме поскольку никто из Ответчиков в суд Йошкар-Олы не явился, ДЕЛО № 2-509/2025.

Основанием для взыскания денежных средств, как я и советую моим клиентам (жертвам телефонных мошенников) послужила обязанность возвратить неосновательное обогащение предусмотренное ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.

Интересы народной артистки представляла прокуратуры Центрального административного округа города Москвы.
Такое право предоставлено прокуратуре ст. 45 ГПК РФ (правда если установлено что Лариса Долина по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сама обратиться в суд)😉.

⁉️ Почему же другие жертвы мошенников крайне редко используют этот правовой механизм чтобы хоть частично восстановить нарушенные права?
Все дело в размере государственной пошлины, которая выросла значительно осенью 2024 года и "туманными" перспективами фактического получения денег после удовлетворения судом требованием жертв.

В ситуации же с Ларисой Долиной, поскольку иск заявила прокуратура, то пошлина не оплачивается (пп. 9 п. 1 статья 333.36 Налогового кодекса РФ), да и на услуги юриста тратиться не нужно😀

✅ Я по прежнему советую своим клиентам (жертвам телефонных мошенников), не смотря на расходы, обращаться с такими исками в суд, поскольку всегда остается шанс получить хотя бы часть похищенных денег!

Всегда готов помогать, в том числе по возможности бесплатно, жертвам телефонных мошенников!
@vasilchuki

Ну и не забываете про возможность пройти мой индивидуальный курс по защите от кибермошенников😀

#Бабушка007

#мошенники

видео с информационного ресурса

1,011

Андрей Осипов пишет...

18 Jan, 06:12

🏢 КОММЕРЦИЯ и НАЛОГИ

Тут многоуважаемый Дмитрий разобрал вопрос налогов, когда один член семьи дарит другому коммерцию, при этом оба ИП: https://t.me/domnalog/356

🔘 Если подобный договор заключать сейчас - то придется идти к нотариусу, а, если, например, один брат владелец компании и дарит другому брату (физлицу) коммерцию - то нет, так как договор дарение между юриком и физлицом остался в ППФ.

📍 Вместе с тем на практике мы сталкиваемся с тем, когда, например, престарелый родитель (ИП, либо, например, единственный учредитель ООО) дарит своим детям (физлицам) коммерцию: офисы, магазины, складские помещения и.т.п…

👉 Вот тут и возникают вопросы по налогообложению, на которые хотелось бы получить ответы…

Также ждем с нетерпением от @dmvlspb обещанные посты по РЕНТЕ ❗️

Р.S.: касательно коммерции у меня есть два поста:
https://t.me/andrewmosrieltor/3602 https://t.me/andrewmosrieltor/2726

Андрей Осипов пишет...

977

Андрей Осипов пишет...

18 Jan, 04:12

🏡

КВАРТИРА под СКЛАД

Вопрос от подписчика 👇

Я собственник трешки в сталинке на втором этаже: квартира без мебели и убитая.

Недавно получил предложение от владельца интернет магазина сдать ему квартиру под склад (детские игрушки, акссесуары для мобилок, сувенирка)…цену предлагает более чем интересную…

Прочитал в статье https://cian.ru/novosti-v-krupnyh-gorodah-stali-chasche-sdavat-kvartiry-pod-hranenie-veschej-338080/ о том, что “cдача квартир в аренду под склады и хранение вещей не несёт серьезных рисков для собственника”

✔️ Пункт 2 ст.17 ЖК РФ допускает использование квартиры для индивидуальной предпринимательской деятельности 🧸 без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях…

😉 Владелец магазина предлагает мне заключить с ним договор найма как с физлицом: якобы он будет там проживать, а фактически там будет находиться склад товаров…

❓ А может быть лучше заключить с ним договор аренды и указать, что в квартире будет склад ?

📝 Коллеги, напишите - что бы Вы ответили подписчику ❓

Андрей Осипов пишет...

998

Андрей Осипов пишет...

17 Jan, 10:26

😡

Я НЕ ГОТОВ ПЛАТИТЬ КОМИССИЮ

Сегодня посетил очный тренинг одного коуча по продажам…

Коуч сам пытался звонить “собам” (а потом и мы) по объявлениям в циане, ставил на громкую и задавал вопросы 👇

Вы сами продаете или Вы агент ?

Мы работаем в этой локации и у нас больше потенциальных покупателей, чем у других агентов: мы продадим быстрее и дороже !

Вы готовы будете оплатить услугу, если я приведу покупателя и организую сделку ?

Сейчас от Вас ничего не требуется - мы работаем без предоплаты, подписание договора пока нет результата тоже не обязательно, а когда будет готовый покупатель - подпишем договор перед авансом…

Не всегда удавалось довести разговор до конца, но было интересно…

😑

Заметил общую тенденцию: собственники устали от агентских звонков…

Для выяснения мотивации задаем вопросы:

Какая цель продажи квартиры: Вы хотите получить деньги или что то покупаете взамен ?

Сколько времени отводите на реализацию задачи ?

Что изменится в Вашей жизни, если к этому сроку покупатель не будет найден ?

Есть ли альтернатива продаже ? Возможно имеет смысл сдавать квартиру в аренду ?

📝 Коллеги, напишите в комментах - как Вам такой подход ?

Андрей Осипов пишет...

1,240

Андрей Осипов пишет...

17 Jan, 06:12

🤯

“ВЕДОМЫЙ” ПРОДАВЕЦ (размышления) ч.2

Основное отличие распространенных сейчас дистанционных мошенничеств - то, что “ведомый” продавец, на первый взгляд, действует самостоятельно + искренне убежден в благих намерениях: “помогает в борьбе с террористами” или “участвует в тайной операции спецслужб по поимке преступников”, либо ему посулили “морковку” в виде получения какого то дохода или выгоды…

Выявить подобные случаи крайне трудно, а колл центры, находящиеся в недружественных юрисдикциях, постоянно совершенствуют свои методы…

Нотариус в таких сделках нам вряд поможет 👇

он не обладает специальными познаниями и не может определить, понимала ли сторона сущность и правовые последствия сделки, то есть в отношении определения психического здоровья граждан нотариус некомпетентен: определение СКЭС ВС РФ от 10.09.2020 № 305-ЭС20-5407 (дело Власовой)

✔️ Чтобы выяснить состояние лица в момент совершения им юридически значимого действия проводится судебная психолого-психиатрическая экспертиза (СППЭ), вместе с тем заключение эксперта необязательно для суда, оно должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

☑️ Судьи, юристы и адвокаты, свидетели не обладают специальными познаниями, позволяющими мотивированно опровергнуть выводы экспертов, поэтому при несогласии с выводами экспертов, необходимо назначение повторной экспертизы: определение СКГД ВС РФ от 28 ноября 2023 № № 24-КГ23-23-К4

✔️ Психиатрическое освидетельствование (ПО) и СППЭ - это разные процедуры…

Показательно в этом плане “Кисловодское дело” https://t.me/andrewmosrieltor/5762 в котором назначенная в апелляции СППЭ категорически не согласилась с заключением экспертов, которые проводили ПО 👇

Осмотр психиатром выполнен формально, без анализа медицинской документации, проведения психологического тестирования, изучения особенностей её эмоционально-волевой сферы и обстоятельств сделки…

Эксперты СППЭ выявили психическое расстройство, которое сопровождалось когнитивными нарушениями, внушаемостью, подчиняемостью, невозможностью принимать решение в сложной ситуации, с нарушением критики, что привело к возникновению психологически зависимого поведения, что препятствовало её способности понимать значение своих действий и руководить ими.

Что делать ?

⚠️ Если Вы в Московском регионе - проводите ПО тут:
https://serbsky.ru/2018/06/06/psihiatricheskoe-osvidetelstvovanie/
обязательно с психодиагностикой у эксперта психолога (оценивает волевой фактор)

Всё вышесказанное является моим субъективным мнением

📝 Буду признателен за комментарии от коллег и юристов ❗️

#ведомыйпррдавец

Андрей Осипов пишет...

1,322

Андрей Осипов пишет...

16 Jan, 15:59

🗄 ЯЧЕЙКА - НЕБЕЗОПАСНЫЙ СПОСОБ РАСЧЕТА

Уважаемые коллеги, я подготовил для Вас памятку - как обезопасить Вашего клиента, если расчеты по сделке проводятся через индивидуальный банковский сейф

💥 Рекомендации из памятки “подстелят соломку” Вашему клиенту, а для Вас это будет недорого:

по цене хорошего обеда на двоих с десертом в “Столовой 57” в ГУМе 🍽

📝 Пишите мне по вотсапу, телефон есть в шапке канала

Бонус: Памятка - Заявления в работе риэлтора

1,264

Андрей Осипов пишет...

16 Jan, 11:49

🔥 СПОСОБЫ РАСЧЕТОВ

1️⃣ Ячейка (обычный банковский сейф и ответственное хранение)

2️⃣ Аккредитив, в том числе с трансферацией

3️⃣ Сервис безопасных расчетов

4️⃣ Договор счета эскроу

5️⃣ Нотариальное депонирование

6️⃣ Перевод со счета на счет (с карты на карту)

7️⃣ Из рук в руки налом

Коллеги, прошу поделиться: какие способы Вы используете в своей работе❗️

1,281

Андрей Осипов пишет...

16 Jan, 05:46

😼

🏘 ПОКУПАТЕЛЬ вносит ЗАДАТОК

✔️ Если риэлтор действует в интересах покупателя, рекомендуется заключить ПДКП, определив в нем ВСЕ условия будущей сделки, срок и порядок выхода на сделку (идеально подготовить проект ДКП), оговорить отлагательные и отменительные условия по такому договору, подробно описать обеспечительную функцию задатка, получить расписку в получении последнего (опционально), согласовать условия возврата задатка в однократном размере и в двойном размере, если сделка не состоится по вине продавца (определить, что будет являться уклонением)

🔘 Исходя из Московской судебной практики, неприятным моментом для продавца может стать арест его квартиры в обеспечении требований покупателя (решений о понуждении к заключению основного ДКП я не встречал за последние два года)…

☑️ Если продавец продаст квартиру третьему лицу, то покупатель сможет взыскать только двойную сумму задатка + убытки в полном объеме, если сможет их доказать (но это нужно специально оговорить, так как п.2 ст.381 ГК РФ - диспозитивный)

Конечно, если задаток у Вас 30-50 т.р. - то экономического смысла обращаться в суд нет…кроме того суд - это долго и затратно в плане денег и нервов…

На практике до суда доходит редко и стороны предпочитают договориться…

Важные моменты 👇

c целью исключить споры о виновности в период подготовке к сделке стороны должны совершать действия, направленные на достижение цели - выхода на сделку:

Заказывать и получать различные справки, сниматься с рег.учета, получать согласие супруга, одобрение в банке и.т.д, кроме этого в срок, обозначенный в ПДКП, необходимо направить контрагенту письменное требование заключить основной ДКП, указав время и место и приложив его проект...

При таких обстоятельствах в случае спора у активной стороны будут все доказательства своей невиновности в невыходе на сделку и соответственно будет право на удержание задатка или на возврат его в двойном размере.

🏆 Более подробно эта тема разобрана в мини книге по ПРЕДОПЛАТЕ, которую я подготовил для Вас 📒

📝 Пишите мне по вотсапу, тел есть в шапке канала ❗️

1,379

Андрей Осипов пишет...

12 Jan, 12:31

https://zakon.ru/blog/2025/01/11/istinnaya_suschnost_dogovora_dareniya_nedvizhimogo_imuschestva

470

Андрей Осипов пишет...

12 Jan, 09:57

https://www.vedomosti.ru/finance/news/2025/01/11/1085637-v-sberbanke-nazvali-tri-glavnie

548

Андрей Осипов пишет...

12 Jan, 05:16

ЗАДАТОК, "ПЕРЕПЛАН" и другое…

Посмотрели с клиентом несколько квартир в ЖК “Алые паруса”, и у всех один общий признак - несогласованный переплан...

“Делали ремонт для себя, он дорогой…материалы везли из разных стран…а о переплане и не задумывались: все тогда так делали…”- рассказывает опрятный пожилой пенс, чем то напоминающий персонажа из рекламы Теле-2, в квартире которого перенесены “мокрые точки”…

✔️ “Собственник ничего согласовывать не будет…если квартира нравится - покупайте в состоянии как есть “as is”…мы об этом укажем в ПДКП + оговорим, что продавец предоставляет за это Вам скидочку, но в ДКП о переплане умолчим”- предлагает его риэлтор…по сути обычная схема, о которой я уже писАл тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5605 и тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4831

☑️ В подобных случаях в ДКП пишут, что покупатель осмотрел квартиру перед покупкой, ознакомился с её планировкой, удовлетворен её техническим и качественным состоянием и претензий не имеет…

Риэлтор - юрист Константин Каупуш в своем посте: https://t.me/kaupush/75 приводит решение суда о возврате задатка, так как покупатель узнал о переплане уже после его внесения…

Я лично вижу эту ситуацию иначе:

о наличии переплана покупателю было сообщено при осмотре и дана скидка на квартиру, продавца и покупателя представляли агенты, а ошибку допустил скорее всего именно представитель продавца: почему то выбран задаток, а не обеспечительный платеж, о переплане (или на оговорки, указывающие на него) не указано в соглашении и.т.п…

Возможно это был частный риэлтор “одиночка”, не работающий в связке с юристом…

🤢 Ошибки, допущенные риэлторами и юристами в сделках - это отдельная большая тема, но почему то о них не принято рассказывать...

🔘 В следующем посте я расскажу о том - как обычно действую, когда работаю от продавца...

Андрей Осипов пишет...

664

Андрей Осипов пишет...

11 Jan, 13:49

Росреестр далеко не всегда готов зарегистрировать право с первого раза. Нередки случаи, когда он отказывает в регистрации даже при наличии необходимых документов. Какие наиболее популярные основания для отказа в регистрации права собственности, в каком случае лучше подать повторное заявление в Росреестр, а когда единственный способ защитить свои права - оспорить отказ в регистрации в суде? Об этом - пост Анастасии Минаевой из Правового центра "Два М".

https://zakon.ru/blog/2025/1/10/otkaz_rosreestra_v_registracii_prava_sobstvennosti__osporit_ili_podat_povtorno

782

Андрей Осипов пишет...

11 Jan, 04:27

⚠️ О некоторых моментах в ПДКП

✔️ Напомню, что, если Вы вносите продавцу задаток, - то в ПДКП должны быть согласованы ВСЕ условия основного ДКП, а также должно быть оговорено - что будет, если покупатель при проверке обнаружит какие-либо “косяки”, то есть должны быть прописаны так называемые особые условия по возврату задатка, о которых писАл тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5643

👉 Кроме этого в таком договоре советую оговорить условие о возможности снижения покупной цены в случае обнаружения того или иного “косяка”, выявления того или иного факта или обстоятельства…

🤢 Честно говоря я удивлен той “задаткоманией”, которая складывается на рынке:

Вам еще никаких “доков” кроме паспорта и может быть онлайн выписки не предоставили, а Вы уже спешите вносить задаток ???

В таких ситуациях лично я вношу только аванс…

Не нужно использовать путанные для риэлторов формулировки, например 👇

ДКП подлежит заключению 20.01.2025, но не позднее 30.01.2025.

Договор действует до такой то даты включительно или до даты заключения основного ДКП квартиры, в зависимости от того, какое событие наступит раньше.

📍 Напомню, что срок заключения основного договора должен соответствовать требованиям ст.190 ГК РФ, иначе его могут посчитать несогласованным.

🔘 Отмечу что в течение срока, установленного в ПДКП необходимо заявить требование о заключении основного ДКП, подробнее тут: https://t.me/andrewmosrieltor/3798

📍 Вместе с тем, если у продавца альтернатива, то оговаривают предельный срок ожидания наступления условия 👇

Стороны обязуются заключить основной ДКП такой то квартиры в течение 14 дней с даты внесения предоплаты за альтернативную квартиру, но в любом случае не позднее 1 марта 2025 года

🤢 Некоторые юристы, в том числе которые продают нам своё обучение, рекомендуют использовать нотариальное депонирование (НД) при заключении ПДКП, мол: не волнуйтесь, предоплата будет не у продавца, а у нотариуса…на мой взгляд ошибочное решение, подробнее напишу позже…

🏆 Коллеги, я подготовил для Вас по сути мини книгу по ПРЕДОПЛАТЕ в сделках с недвижимостью, в которой разобраны практически все ключевые моменты, включая: ПДКП, СоН, аванс, задаток, обеспечительный платеж, договорный способ, различные пункты и формулировки, памятки и.т.п…

📝 По вопросам приобретения пишите мне в вотсап, тел указан в шапке канала ❗️

Андрей Осипов пишет...

860

Андрей Осипов пишет...

10 Jan, 16:03

Росстат разъяснил механизм сбора статданных о самозанятых

Самозанятым с 2025 г. не нужно сдавать статистическую отчетность, несмотря на вступившие в силу поправки, согласно которым плательщики налога на профдоход (НПД) вошли в число респондентов, представляющих первичные статистические данные в Росстат. Об этом «Ведомостям» сообщил представитель ведомства.

Росстат руководствуется принципом рационального выбора источников информации, поэтому все необходимые данные будут поступать в ведомство на основе уже существующей отчетности из «административных источников» (например, ФНС), указано в документе. При этом если в перспективе ведомству будут необходимы дополнительные данные, то собрать их можно будет «в рамках больших обследований Росстата», сообщил представитель ведомства. «Например, по итогам Всероссийской переписи населения можно получить социально-демографические характеристики лиц, указавших, что они являются самозанятыми», – пояснил он.

Несмотря на то что самозанятым не придется предоставлять статистическую отчетность, за индивидуальными предпринимателями такая обязанность сохраняется, подчеркивают в ведомстве.

Использование административных источников – это современный международный подход, который позволяет минимизировать нагрузку на респондентов, отмечает член Общественного совета при Росстате, гендиректор АО «Первая группа» Алексей Порошин. Росстат активно сотрудничает с ФНС, что делает процесс сбора статистической информации для самозанятых «незаметным и необременительным», добавляет он.

Поправки в федеральный закон «Об официальном статистическом учете и системе госстатистики в РФ», включающие самозанятых в перечень респондентов, которые представляют первичные статданные, были приняты в конце июля 2024 г. и вступили в силу с 1 января. С конца года в Росстат поступало много вопросов от плательщиков НПД, обеспокоенных тем, что в законе не закреплены порядок и форма отправки таких данных, рассказал «Ведомостям» источник в ведомстве.

846

Андрей Осипов пишет...

10 Jan, 06:00

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ВС РФ

Дело “Маяцких”
https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2295428
Если в согласованный срок продавцы не получили большую часть суммы за проданное имущество - они вправе требовать расторжения ДКП и возврата в свою собственность всего проданного имущества, при этом регистрация перехода права на покупателя не мешает расторгнуть такой договор

Дело “Гранит Монолит”
https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf_ec/2231202
Подписав соглашения о продлении срока ПДКП помещений до истечения предусмотренного в договоре срока - стороны изменили срок действия ПДКП, а значит изменили срок о передаче недвижимости

Дело “Платоновой”
https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2332838
В этом деле ВС указал, что нужно учесть при определении добросовестности приобретателя недвижимости по заниженной цене, подробнее тут: https://vk.com/wall-209392911_173

Дело “Веремчук”
https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2385824
закон не устанавливает ограничения по совершению сделок дарения одним из супругов другому - супруг вправе подарить второму супругу своё личное имущество либо причитающуюся ему долю в общем совместном имуществе

Дело “Мелехиных”
https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2385778
возврат кредита одним из супругов не влечет за собой увеличение его доли в имуществе - супруга имеет право регрессного требования в соответствующей части понесенных затрат, но не право на увеличение доли в приобретенном за счет кредитных средств жилом помещении

Дело “Машковых”
https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2417466 и дело “Таубин против Серовой”
https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2344518
если в период брака супруги гасили ипотечные платежи за личную квартиру одного из супругов, то при разводе второй супруг вправе требовать только компенсацию половины платежей

Андрей Осипов пишет...

930

Андрей Осипов пишет...

09 Jan, 09:06

😡 Клиенты БЕЗ РИЭЛТОРА

🤢 На мой взгляд, если в сделке есть ССР - значит точно будет “геморр”…

📍 “Недавно один ССР, который у нас хотел купить, на этапе согласования аванса начал руки выкручивать, мол я должен всё проверить и все проверки ему предоставить, так как цитирую “мне за это платят”
Cпрашиваю: “Вы мне платите ? – отвечает – “а с чего я должен Вам платить ? Вы ОБЯЗАНЫ сделать все проверки и мне предоставить, пусть Ваши продавцы Вам платят…Занавес”

📍 “Они еще и обижаются, когда спрашиваешь – какая у Вас ситуация?
У нас ЖИВЫЕ деньги!!
Приходят, смотрят и говорят - мы еще пока присматриваемся и скоро будем выставлять свою квартиру…только время потратила…"убила бы на месте”

📍 “У меня сейчас такие покупатели: пришли смотреть квартиру. При звонке на вопрос какая у них ситуация ответили что "живые" деньги, а на показе выяснилось, что они хотят нас в альтернативу завязать, продажа своей + покупка нашей с доплатой ипотекой, при этом, они без риелтора, свою квартиру еще даже и не выставляли на продажу!”
Ребята, вы что тут вообще ходите, время наше отнимаете?”

Коллеги, а у Вас были подобные случаи ?

Андрей Осипов пишет...

1,129

Андрей Осипов пишет...

09 Jan, 05:50

⚠️ ЗАВЕРЕНИЯ

Посты по заверениям об обстоятельствах (ЗОО) на канале можно найти через кнопку “Поиск”, например: https://t.me/andrewmosrieltor/5183 https://t.me/andrewmosrieltor/4808

🤢 К сожалению не только риэлторы, но и некоторые юристы полагают, что ЗОО - это просто заявления…

Увы, но это не так: ЗОО относятся к юридически значимым действиям ЮЗД (сделкоподобным действиям).

✔️ Напомню, что ЮЗД - это действия, направленные на признание фактов или уведомление о фактах, то есть представляют собой изъявления воли, которые порождают правовые последствия независимо от того, направлена ли на них воля совершающих их субъектов.

В деле Откидача https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/1804772 продавец предоставил покупателю недостоверные заверения и ВС указал, что покупатель вправе требовать расторжения договора…

В деле Смеловой https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2069390
ВС указал, что покупатель вправе добросовестно полагаться на заверения продавца о том, что товар свободен от прав третьих лиц (и не смотреть в реестр залогов), и следовательно иск покупателя о расторжении договора, взыскании денег и убытков должен быть удовлетворен, при этом, если бы наличие заверений одной стороны не исключало бы обязанности адресата досконально проверить содержащуюся в заверении информацию - то правовой смысл института заверений был бы сведен к нулю…

В деле Ложникова https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf_ec/2388760
ВС указал, что если получатель заверений заведомо знает о ложности представленной информации, то он не вправе предъявлять к давшему заверения лицу какие-либо требования. В таком случае получатель заверений, очевидно, не полагается на предоставленную информацию и, следовательно, не имеет защищаемого законом интереса в минимизации собственных рисков…

Рекомендации от “судебников” 👇

📍 Получать заверения о тех фактах и обстоятельствах, инфу о которых невозможно получить иным путем (в том числе и альтернативным)

📍 Проводить тщательную проверку, несмотря на предоставленные заверения

📍 Ранжировать ЗОО в ДКП по существенности, при этом указать для несущественных неустойку, а для существенных - право на отказ от договора…

🏆 Коллеги, я подготовил для Вас по сути мини книгу по ДКП недвижимости, в которой разобраны практически все ключевые моменты, включая защиту сторон сделки, неработающие пункты, памятки, ЗАВЕРЕНИЯ и.т.п…

📝 По вопросам приобретения пишите мне в вотсап, тел указан в шапке канала ❗️

#заверения
#заявления

Андрей Осипов пишет...

1,100

Андрей Осипов пишет...

08 Jan, 13:32

Прочитал сегодня на одном уважаемом ресурсе 👇

“Никто не запрещает подписывать ДКП квартиры любым из разрешенных законом способов... и в законе нет указания о том, что способ подписи у обеих сторон договора должен быть одинаковый.

Одна сторона вполне может подписать договор собственноручно, а другая - подписать электронной подписью”

Задумался…

1.ДКП недвижимости составляется в форме ЕДИНОГО документа, подписанного сторонами

2.А как в таком случае будет совершена регистрация перехода права ?

Если стороны подписывают ДКП электронной подписью - создается электронный документ, а, если обычной - то бумажный документ, который затем переводится в электронный образ...

Моё личное мнение - нельзя так подписывать ДКП квартиры, но возможно я ошибаюсь...

🏆 Буду признателен за комментарии от коллег и юристов ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,201

Андрей Осипов пишет...

08 Jan, 09:54

Посредник на переговорах значительно повышает вероятность «договориться».

Удивительно, как мало людей понимают, что главная ценность, например, хорошего риелтора в том, что без него, вы хрен договоритесь. Ведь, это только в мире розовых пони сделки совершаются по модели win-win. В реальности, большинство сделок это лютый компромисс, причем, для обоих сторон. Я даже как-то писал, что верный признак «правильной» цены, это когда ей одинаково недоволен и продавец и покупатель.

А если в сделке есть эмоциональный компонент? Например, мне предстоит продать любимую машину или любимую квартиру, которую я и продавать-то не хочу, а они со мной еще и торгуются. Или речь о продаже бизнеса, который я полжизни строил? А если это бракоразводный процесс? Тут вообще, тушите свет.

Во всех этих случаях ситуацию спасает правильный посредник. Лицо, которое лишено эмоций, и которое с любой из сторон может говорить открыто и спокойно обсуждать аргументы. Ты ему говоришь: «Я этой суке больше ни копейки не уступлю! Из принципа!» - а он передает другой стороне: «Мой доверитель, кажется, более не готов уступать в цене без существенных аргументов» - а потом возвращается: «Ваш партнер готов к уступке по условиям, если вы все-таки рассмотрите небольшое снижение цены. Мы можем еще вот тут попросить подвинуться. Я посмотрел рынок, это кажется хорошим предложением»

Каждый раз, когда мне предстоит с кем-то торговаться, я пытаюсь ввести в процесс посредника. И вам советую. Сложные переговоры? Не надо лезть поговорить с глазу на глаз, от этого, обычно, один вред.

1,143

Андрей Осипов пишет...

08 Jan, 02:38

⚠️ ТОНКОСТИ РАСЧЕТОВ

✔️ В сделках с недвижимостью обязательство по оплате в безналичной форме считается исполненным в момент, когда деньги зачисляются на кор.счет банка кредитора, а если должника (покупателя) и кредитора (продавца) обслуживает один банк, обязательство считается исполненным в момент зачисления денег на счет кредитора: пункты 9,10 ст.5 Закона "О национальной платежной системе", п.26 ПП ВС РФ № 54

📍 Плательщику необходимо помнить, что обязательство его банка считается исполненным в момент зачисления денег на счет банка получателя, а не на счет самого получателя. Зачисление денег на счет самого получателя должен обеспечить банк получателя.

📍 Вместе с тем, если банк кредитора не получит денежные средства по вине банка должника, денежное обязательство не считается исполненным и кредитор вправе взыскать с должника санкции (неустойку, % по ст.395) за период просрочки.

Также читайте тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/228

☑️ В договоре можно указать, что покупатель обязан оплатить квартиру в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте: п.2 ст.317 ГК РФ.

Пример 👇
Покупатель оплачивает квартиру в рублях в размере 800 000 долл. США (восемьсот тысяч долларов США) по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Стороны могут прописать в ДКП свой курс для пересчета валюты или условных единиц в рубли либо способ определить такой курс.

Примеры 👇
👉 Покупатель оплачивает квартиру в рублях в размере 800 000 долл. США (восемьсот тысяч долларов США) по курсу ЦБ РФ на день оплаты + 3%

👉 Покупатель оплачивает квартиру в рублях в размере 800 000 долл. США (восемьсот тысяч долларов США) по курсу, который стороны установили по соглашению в размере: 1(один) доллар США - 120 (сто двадцать) рублей

🏆 Коллеги, я подготовил для Вас по сути мини книгу по ДКП недвижимости, в которой разобраны практически все ключевые моменты, включая защиту сторон сделки, неработающие пункты, памятки и.т.п….

📝 По вопросам приобретения пишите мне в вотсап, тел указан в шапке канала ❗️

1,271

Андрей Осипов пишет...

07 Jan, 05:51

⚠️ ПРОЛОНГАЦИЯ, ВОЗОБНОВЛЕНИЕ и другое…

Если в договоре аренды есть условие об автоматической пролонгации, договор продолжит действовать автоматически. Дополнительное соглашение не потребуется.

✅ Я лично слово пролонгация не использую, "возобновление" более точное слово, которое позволяет однозначно трактовать, что через 11 месяцев начал действовать новый договор (на тех же условиях, которые указаны в старом), а юристам рекомендую вчитаться в ст.621 ГК РФ.

Примеры формулировок 👇

“Если ни одна из Сторон до истечения срока действия Договора не заявит о его прекращении, договор считается возобновленным на тех же условиях на срок, указанный в таком то пункте Договора (на тот же срок). Количество таких возобновлений не ограничено”.

“Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается возобновленным на тот же срок (11 месяцев) на тех же условиях. Количество возможных возобновлений не более трех”

“По истечении срока договор прекращается. В случае намерения заключить договор на новый срок, наниматель обязан письменно уведомить наймодателя не менее чем за 1 мес до окончания срока найма, при этом наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договора на новых условиях, отличающихся от условий настоящего договора”

То есть, если в Вашем договоре найма квартиры есть условие об “автоматической пролонгации” - то по сути Вы распространяете действие договора на будущие отношения…

🤢 Если ДКНЖП прекратился, а стороны продолжают его исполнять, при этом в договоре нет условия об автопролонгации (возобновлении), или стороны не заключили “допник” о продлении договора - это плохо (на мой взгляд).

✔️ В случае возникновения спора суд может решить, что таким образом стороны возобновили действие договора на аналогичных условиях на тот же либо неопределенный срок (в случае аренды), суд может посчитать, что между сторонами нет отношений, либо сложились фактические договорные отношения…

В случае ДКНЖП я всегда советую по истечении срока договора - заключить новый договор, в котором стороны могут установить новую цену и изменить условия…

🏆 Напомню, что я подготовил по сути мини-книгу по Найму и Аренде, в которой есть практически всё, что необходимо для практической работы ❗️

📝 По вопросам приобретения пишите мне по вотсапу, тел есть в шапке канала ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,369

Андрей Осипов пишет...

06 Jan, 16:11

⚠️ УГОЛОВКА для РИЭЛТОРА ч.2

🤯 О том, что в Москве стали “заводить” уголовные дела на риэлторов и ипотечных брокеров я возможно расскажу позже (есть много но, и, в том числе сами подследственные не хотят огласки)

Но прочитав посты адвоката Виталия Буркина, начинаю понимать, что это касается и регионов…

📍 Обвиняют в “кредитном мошенничестве” по статьям 159.1 и 210 УК РФ…

https://t.me/vitalii_burkin/2884

https://t.me/vitalii_burkin/2885

https://t.me/vitalii_burkin/2886

https://t.me/vitalii_burkin/2887

1,481

Андрей Осипов пишет...

06 Jan, 12:53

Как инфляция жмёт на рынок недвижимости в 2025 году? 🤬

Поговорим о том, как инфляция тихо, но уверенно ломает планы инвесторов, а заодно и наши с вами надежды на беззаботное будущее. Спойлер: депозиты – это как дырявый зонтик в ливень. 😤

1. Депозиты – деньги на ветер
Держишь бабки в банке и радуешься? Ха! Пока ты смотришь, как капают проценты, инфляция уже загребает всё, что ты якобы «заработал». 💸 Итог: ты не богатеешь, а тупо сохраняешь иллюзию контроля. А реальность такова: депозиты – это просто успокоительное для тех, кто боится рынка.

2. Недвижимость – щит или копьё?
Хочешь спасти свои кровные? Добро пожаловать в клуб любителей бетона и кирпича. 🏠 Недвижимость сейчас – это не способ нажиться, а единственный шанс хотя бы сохранить то, что есть. Растущие цены компенсируют инфляцию, но не ждите золотых гор. Здесь всё про долгую игру.

3. Налоговая реформа – удар по «жирным котам»
Думаешь, инфляция – твой главный враг? Нет, брат, это налоги! 😡 Государство решило «пощипать» богатеньких. В 2025 году налоги на дорогие объекты могут разогнать цены ещё сильнее. И угадай, кто за это заплатит? Конечно, мы – покупатели и арендаторы. Спасибо, большое государственное братство!

4. Турция, Дубай – миф или реальность?
Зарубежка уже не торт. Турецкий рынок рухнул, ставки в банках – космос, а продажи стоят мёртвым грузом. В Дубае ловушка для тех, кто мечтает о «вечной выгоде». Скупать там всё подряд – это как ставить на дохлую лошадь в гонке. 🐴

5. И что теперь делать?
В 2025-м твоя недвижка – это не просто актив, а спасательный круг. 🛟 Но будь умнее: ищи ликвидные объекты, которые можно продать, когда станет жарко. И да, забудь про «рыночные цены». Тут цель – урвать максимум.

Ну что, готовы к игре на выживание?

1,359

Андрей Осипов пишет...

06 Jan, 03:54

⚠️ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ КВАРТИРЫ

✔️ Покупатель, которому предъявлен виндикационный иск (ВИ) об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения, может быть признан в суде добросовестным приобретателем !

При этом Добросовестность (Д) не имеет правового значения, если покупателю предъявили не ВИ, а например, иск о признании сделки недействительной.

То есть добросовестное приобретение возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имеет права отчуждать это имущество.

Д не имеет значения и собственник вправе истребовать имущество от ДП если 👇

“соб” утратил имущество против своей воли либо воли лица, которому доверил имущество, при этом, если “соб” распорядился своим имуществом добровольно - то истребовать его у ДП нельзя

имущество приобретено безвозмездно либо оплачено, но не полностью: считается, что покупатель приобрел объект возмездно только в одном случае - он полностью оплатил квартиру

🔘 Ключевой критерий добросовестности - покупатель не знал и не мог знать, что приобретает квартиру у лица, который не вправе её продавать +

📍 в реестре на момент сделки продавец значится собственником и нет отметки о судебном споре и отметки о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее

📍 покупателя признают добросовестным, если сделка по покупке квартиры действительна во всем, и имеет единственный порок - продавец был не в вправе продавать квартиру

📍 у покупателя должны были возникнуть сомнения в праве продавца продать (критерий оценочный): короткий срок владения, низкая цена, особый порядок расчетов (например, рассрочка без залога), родственные связи между участниками сделки и.т.п…

Пост подготовлен по материалам семинара в юринституте “М-Логос”

🏆 Буду признателен за замечания и дополнения от судебных юристов ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,210

Андрей Осипов пишет...

05 Jan, 11:35

⚠️ ТОНКОСТИ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

✔️ Договор аренды в “риэлторском деле” заключается, когда квартира сдается юрику либо ИП для проживания граждан, и когда один физик сдает другому апарты квартирного типа для проживания…

👉 Договор аренды коммерции между юриками стоит особняком в силу того, что при его подготовке и составлении как правило участвуют юристы с двух сторон и риэлтор, по моему мнению, не должен этим заниматься…

📍 Если стороны заключили договор аренды на срок менее одного года, но в договоре есть ретроактивная оговорка о том, что действие договора будет распространяться на ранее возникшие отношения сторон, то такой договор не нужно регистрировать, даже если общая продолжительность отношений сторон (фактическое пользование плюс срок договора аренды) больше года: п.8 информписьма Президиума ВАС РФ № 59

📍 Бывает, что заключен договор аренды на срок в 11 месяцев, а затем стороны его неоднократно продлевают (возобновляют) на тот же срок. ВАС РФ разъяснил, что если стороны продлили краткосрочный договор аренды на такой же срок после того, как закончился первоначальный срок аренды, то отношения сторон регулирует новый договор аренды, который не нужно регистрировать (п. 10 информписьма № 59)

📍 Также договор аренды не нужно регистрировать, если стороны заключили или возобновили договор на неопределенный срок…

🏆 Напомню, что я подготовил по сути мини-книгу по Найму и Аренде, в которой есть практически всё, что необходимо для практической работы ❗️

📝 По всем вопросам пишите мне по вотсапу, тел есть в шапке канала ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,368

Андрей Осипов пишет...

05 Jan, 05:41

⚠️ Об обременениях

После этой публикации: https://t.me/andrewmosrieltor/5724 судебный юрист Артем Уманец дал небольшой комментарий по вопросу права пожизненного пользования (ППП) 👇

Обременения недвижимости названы в ГК РФ (рента), а также в п.6 ст.1 Закона № 218-ФЗ: сервитут, ипотека, аренда, доверительное управление, наем жилья, и этот ПЕРЕЧЕНЬ НЕ ЗАКРЫТ – то есть другие обременения или возможность их установить могут быть предусмотрены иными НПА, - поэтому представляется, что ППП вполне может быть внесено в реестр…

📍 Кстати, обременение недвижимости - это права третьих лиц на нее, и названы они так потому, что мешают правообладателю свободно и в полной мере осуществлять свои правомочия, вместе с тем закон четкого определения обременения не дает.

📍 Ограничения как правило запрещают правообладателю совершать какие-то действия со своей недвижимостью, при этом отличие ограничений в том, что в случае с ними никакие третьи лица не получают прав на недвижимость (пример - арест квартиры, который наложил судебный пристав, при этом арест запрещает распоряжаться имуществом, может ограничивать пользование им или даже включать его изъятие)

📍 Многие обременения (ограничения) необходимо регистрировать в ЕГРН, например:
сервитут, ипотека, арест, договор аренды, заключенный на срок не менее года, право найма при долгосрочном ДКНЖП, ДДУи

Андрей Осипов пишет...

1,102

Андрей Осипов пишет...

05 Jan, 03:56

⚠️ О ДОНАТАХ

С 1 января 2025 года вступили в действия поправки (303-ФЗ), согласно которым блогеры с аудиторией более 10 тыс. человек, которых не внесли в спецреестр РКН, теперь не могут размещать рекламу на своих страницах в соцсетях и ССЫЛКИ на ДОНАТЫ.

✔️ Кроме того во многих каналах в телеграме и других соц.сетях, независимо от числа подписчиков, встречаются ссылки и кнопки, предоставляющие возможность делать донаты.

О донатах ранее писАл тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4719

Об НДФЛ и налоге при УСН при получении ИП доходов в порядке дарения тут:
https://enterfin.ru/letter_minfin_1019395/

💥 Донат представляет собой подарок или пожертвование, то есть это денежные средства, направляемые без условия встречного предоставления (п.1 ст.572 ГК РФ).

Пожертвованием следует признать дарение вещи или права в “общеполезных целях” (ст.582 ГК РФ)

🤔 Некоторые юристы и риэлторы размещают свои материалы на платформе бусти и за денюжку, которую называют донатом, предоставляют возможность смотреть контент…на мой субъективный взгляд - это плата за услугу, но не донат…

Денежные подарки от одного человека другому не подлежат налогообложению, при этом: гражданство, сумма, валюта и повод для подарка не важны.

🔘 Получать донаты рекомендуется через специальные сервисы, например: https://cloudtips.ru/

В случае перечисления донатов прямо по номеру карты у фискалов могут возникнуть вопросы…

В условиях переводов с помощью сервиса VK Donat указано 👇

“Перевод - действия Оператора в рамках применяемых форм безналичных расчетов по предоставлению Получателю денежных средств Плательщика на основании соответствующего распоряжения Плательщика.

Перевод не связан с осуществлением Плательщиком и Получателем предпринимательской деятельности.

В рамках настоящих условий Перевод означает добровольное перечисление денежных средств (донатов) в качестве подарка (дара) Получателю”

🏆 Буду благодарен за уточнения и комментарии от налоговых экспертов и юристов ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,204

Андрей Осипов пишет...

04 Jan, 11:34

⚠️ “ПОЛЕЗНЫЙ МИКС” (или что почитать на праздниках)

Инфописьмо о рисках и оговорки об ограничении ответственности: https://t.me/andrewmosrieltor/5260

Памятка по сделкам с “ведомыми”:
https://t.me/andrewmosrieltor/5278

Правила безопасной сделки с пожилыми от Дмитрия Каредвы: https://t.me/andrewmosrieltor/5303

“Мошенник и псих”:
https://t.me/andrewmosrieltor/5281

Если банк “зарубил” - задаток не вернем:
https://t.me/andrewmosrieltor/5294

Хотите поменять риэлтора ?: https://t.me/andrewmosrieltor/5304

О договоре:
https://t.me/andrewmosrieltor/5307

Избавляемся от бездельников и мозго@бов:
https://t.me/andrewmosrieltor/5309

1,198

Андрей Осипов пишет...

04 Jan, 06:54

⚠️ “Юридические выкрутасы” ч.6

Начало тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5577

Сейчас нередко стали заключать договор найма квартиры с условием:

“Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать квартиру в поднаем”

О договоре поднайма писАл тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5326

Некоторые юристы при составлении ДКНЖП с подобным условием включают пункт 👇

“За неисполнение или ненадлежащее исполнение Нанимателем обязательства по оплате, возникшее в связи с неоплатой или неполной оплатой Поднанимателем, Наниматель ответственности не несет, при этом неустойка за просрочку оплаты не начисляется”

✔️ “Участники оборота в силу принципа свободы договора вправе заключить соглашение об ограничении или исключении ответственности за нарушение обязательства, за исключением случаев умышленного нарушения.

По общему правилу применительно к денежным обязательствам всякая просрочка является умышленной, если должник знает о наличии долга и не исполняет обязательство по его оплате.

Такие факторы как отсутствие денежных средств, неисполнение обязательств контрагентами по общему правилу не должны приниматься во внимание по смыслу статьи 401 ГК РФ.

Вместе с тем, в вышеуказанном пункте стороны специально оговаривают, что не поступление денежных средств от контрагентов нанимателя определено сторонами договора в качестве обстоятельства, исключающего ответственность последнего, и в целях доказывания неумышленного характера возникновения своей просрочки перед своим кредитором - наймодателем наниматель должен представлять доказательства по принятию им мер по получению соответствующей платы от поднанимателей” - разъясняет руководитель юротдела известной компании, которая специализируется на аренде

На мой субъективный взгляд - очередной юридический “выкрутас” 👇

Если ты заключил ДКНЖП с правом поднайма - то будь любезен платить независимо от того платят тебе поднаниматели или нет…

Коллеги, а как Вы считаете ❓

Андрей Осипов пишет...

1,167

Андрей Осипов пишет...

04 Jan, 06:46

⚠️ Опять про ЗАЛОГ в НАЙМЕ

Печально, что Домклик опять пишет о залоге при найме квартиры, тем самым, путая риэлторов: https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/chto-takoe-zalog-pri-arende-kvartiry-kak-ego-oformit-i-mozhno-li-vernut

На РБК также встречается, по выражению коллег, “полный песец”: https://t.me/andrewmosrieltor/5039

К сожалению иногда и риэлторы в предварительных соглашениях также используют этот термин: https://t.me/andrewmosrieltor/4673

О залоге читайте тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4249

В найме используют обеспечительный платеж (ОП).

💥 ОП - это один из способов обеспечения исполнения обязательств, который обеспечивает ДЕНЕЖНОЕ обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора…

👉 Сегодня ОП - это обязательный к применению инструмент, который защищает наймодателя, при этом засчитывать его в качестве оплаты последнего месяца найма - не рекомендуется…

🏆 Напомню, что я подготовил по сути мини-книгу по найму и аренде, в которой есть практически всё, что необходимо для практической работы ❗️

📝 По всем вопросам пишите мне по вотсапу, тел есть в шапке канала ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,123

Андрей Осипов пишет...

03 Jan, 09:11

⚠️ ВЫБОР СХЕМЫ СДЕЛКИ

✔️ ДКП недвижимости - это письменный договор, который отражает взаимные обязательства сторон и определяет порядок исполнения взаимных предоставлений по нему с указанием конкретных сроков…

👉 В ДКП рекомендуется четко оговорить порядок исполнения договора, например в Москве АПП является заключительным этапом сделки, то есть сначала происходит регистрация перехода права, потом расчеты и только потом передача квартиры.

🔘 В Питере совсем другая практика: при прямой продаже продавец получит деньги, только если исполнены 3 условия 👇

произошла регистрация перехода права,

продавец и/или третьи лица снялись с рег.учета -чистая ф.9

квартира передана и подписан передаточный акт

📍 “Наша схема сделки - оптимальная, отсутствует риск, что продавец может повести себя нечестно и что то забрать из квартиры (например увез дорогую мебель или снял кондиционеры Daikin и.т.п…), что продавец либо третьи лица будут уклоняться или затягивать со снятием с рег.учета…

И в этом случае придется судиться, и может так случится, что покупатель захочет “развернуть сделку”, а продавец то уже денюжки потрятил…” - гордо сообщает риэлтор-юрист из Санкт-Петербурга

💥 Коллеги из Москвы, нам есть что ответить Питерским агентам ❓

Андрей Осипов пишет...

863

Андрей Осипов пишет...

03 Jan, 03:38

Бывают ситуации, когда покупателю передано владение, но собственником он еще не стал: t.me/andrewmosrieltor/5726

Но бывает и по-другому: покупатель уже стал “собом”, а владение ему еще не передано…

Комитет по управлению имуществом (КУИ) Домодедово заключил с М2 Лизинг (организация) ДКП квартиры по условиям которого продавец (организация) обязуется передать КУИ (покупателю) квартиру с сантехническим оборудованием, счетчиками ИПУ и.т.п…

✔️ Был заключен ДКП и зарегистрировано право собственности на КУИ, но в период ДО передачи квартиры в ней произошла авария по причине ремонтных работ и залило нижнюю квартиру, собственник которой обратился в суд к КУИ с требованием о взыскании материального ущерба.

📍 Дело дошло до кассации, которая указала, что 👇

“То обстоятельство, что квартира была передана КУИ после государственной регистрации права собственности, само по себе не освобождает собственника от ответственности за причиненный этим имуществом вред”

Вместе с тем в случае доказанности вины третьего лица (организации), КУИ не лишен права требования возмещения ущерба в порядке регресса с названного третьего лица.

Андрей Осипов пишет...

929

Андрей Осипов пишет...

02 Jan, 03:42

⚠️ РЫНОЧНАЯ ЦЕНА ч.2

Ранее по теме писАл тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5626

На тему как оценить квартиру есть отличный пост от Дмитрия Каредвы: https://t.me/andrewmosrieltor/5275

Чем опасна цена в сделке, отличная от рыночной: https://t.me/andrewmosrieltor/2900

В большинстве случае риэлторы смотрят “рекламные” цены в Циане (так называемые “хотелки”), прозванивают и уточняют ситуацию, иногда смотрят ногами и, исходя из этого, выводят какую то примерную цену в СМА…

📍 Однако на цену влияет огромная масса факторов: локация, тип дома, состояние квартиры и документов, условия сделки и юрпороки в истории и.т.п…

📍 Вместе с тем фактическую цену знают только стороны договора, ну и агент, если есть в сделке…

🔘 Любая оценка субъективна…Вы можете указать цену квартиру в Циане любую, но реальная и по сути рыночная цена – будет та, за которую Вы согласитесь продать квартиру покупателю…

Цена в оценочном отчете также вызывает сомнения: ведь оценщики смотрять классифайды и берут цены оттуда, а там видны только “выставочные” цены…

✔️ В суде рыночная цена определяется на основании оценки экспертов, которые также смотрят классифайды и агрегаторы, и, если ранее говорили, что отклонение в 20% допустимо, то теперь суд в сделках между физ.лицами говорит о “кратности цены”: https://t.me/andrewmosrieltor/5678

Суд расскаждает так 👇

“отчуждение объекта недвижимости по цене, заниженной многократно, очевидно свидетельствовало о том, что должник не руководствовался целью получения эквивалентной стоимости отчуждаемого имущества.

Это в свою очередь не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения.

Поэтому контрагент, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых должник за символическую цену реализует ликвидное имущество”

Андрей Осипов пишет...

1,190

Андрей Осипов пишет...

01 Jan, 15:00

Запись прямого эфира на тему «Как упаковать объект под нужную целевую аудиторию»

Спикер – Ольга Хабнер , агент по недвижимости, аналитик, консультант, специалист по упаковке объектов

1,139

Андрей Осипов пишет...

01 Jan, 10:33

✔️ В регионах нередко стороны подписывают ДКП, рассчитываются сразу и в этот же день продавец передает квартиру покупателю и только потом подают документы в МФЦ на регистрацию перехода права, при этом может сложится ситуация, когда покупатель уже фактически пользуется квартирой, а право еще не зарегистрировано за ним, и в этот момент происходит авария и заливает нижележащую квартиру, а также испорчен пол в продаваемой…

Возникает вопрос - кто будет нести ответственность❓

📍 По умолчанию риск случайной гибели переходит на покупателя с момента фактической передачи, при этом такой риск - это вероятность гибели или повреждения квартиры без чьей-либо вины, подробнее тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4639

📍 Согласно ст.210 ГК РФ на собственника жилого помещения законом возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения, соблюдению прав и законных интересов соседей.

📍 Также напомню, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента…

📝 Коллеги, пишите Ваши ответы в комментариях ❗️

1,160

Андрей Осипов пишет...

31 Dec, 13:33

🎄 Друзья, с наступающим Новым годом!

Этот год был разным: сложным, интересным, полным новых вызовов и возможностей. Но, знаете, самое главное — мы всё это преодолели и стали сильнее.

💼 Кому-то удалось закрыть самые сложные сделки.
🏡 Кто-то помог клиентам найти дом мечты.
✨ А кто-то вообще только начал свой путь в недвижимости и уже готовится покорять новые вершины.

Я хочу пожелать вам в новом году:
🎯 Смелых решений — ведь без риска нет побед.
💡 Интересных идей — они станут вашим топливом.
🤝 Надёжных партнёров — тех, кто всегда поддержит.
💰 Хорошего дохода — потому что каждый из нас этого заслуживает!

И пусть 2025-й станет годом больших перемен — только к лучшему. Спасибо, что вы со мной, и вместе мы сделаем этот рынок лучше и ярче.

С Новым годом, друзья! Увидимся в январе — будем покорять новые вершины! 🎉

1,116

Андрей Осипов пишет...

31 Dec, 11:07

⚠️ ДКП с условием пожизненного проживания продавца

На встрече в коворкинге коллега рассказал о необычной сделке 👇

Пенсионерка 81 года продала свою квартиру, заключив ДКП с правом пожизненного проживания (ППП).

Квартира 4-х комнатная в центра Москвы, с “усталым” ремонтом…

Покупатель - известный московский риэлтор, а цена чуть ниже рыночной (хотя что такое рыночная цена сегодня - вопрос дискутабельный).

📍 ДКП - нотариальный, расчеты строго на банковский счет, было проведено психиатрическое освидетельствование в центре Сербского (бабушка в полном здравии, без возрастных признаков деменции, а врачи-эксперты были удивлены...)

📍 Вы удивитесь, но у неё есть родственники, которые также присутствовали на сделке и что то подписали у нотариуса…

📍 В договоре подробно расписано, что бабушка сохраняет за собой ППП, будет фактически проживать в одной из комнат, остается “прописанной”, не оплачивает коммуналку, и что ремонт в этой квартире новый собственник сможет сделать только после её смерти…

✔️ По словам коллеги, нотариус, который удостоверил ДКП, отметил, что подобная конструкция сегодня встречается нередко, и ничего общего с договором ренты не имеет…

🤔 Я не могу понять смысл заключения такого договора…а, вдруг пенсионерка повторит судьбу Жанны Кальман ?

Коллеги, напишите у кого был опыт подобных сделок ❗️

Вопрос к юристам: если новый "соб" продаст квартиру, то бабушка сохранит ППП ❓

Нашел старое АО Мосгорсуда по схожему вопросу - см. комментарии

Андрей Осипов пишет...

1,158

Андрей Осипов пишет...

31 Dec, 05:15

🔥🔥🔥 КЕЙСОРИУМ для риэлторов

29 января 2025 года в Москве состоится второй очный кейсориум для риэлторов, который проводит ГРМ: https://grmos.ru/meeting/reg

✔️ Темы заявлены интересные, среди которых выделяется тема судебного юриста Игоря Чельдиева о задержке передачи квартиры и подписания АПП и отказ от освобождения квартиры продавцом.

Если есть возможность - советую посетить мероприятие !

Коллеги, это не реклама (в моем канале её вообще нет), а просто дружеская рекомендация…

Ниже фрагменты выступлений Игоря 👇

Об отказниках: https://rutube.ru/video/4ee0420ae7c63c893b073a995a3348b0/

Cлучаи сохранения права пользования за прежними жильцами при покупке квартиры: https://rutube.ru/video/88d1e2573b0b786e9ee5768401756152/
(Источник: рутуб Клуб “Дом Риэлтора”)

Андрей Осипов пишет...

1,035

Андрей Осипов пишет...

30 Dec, 13:38

⚠️ ДОБРОСОВЕСТНЫЙ НАЙМОДАТЕЛЬ

Решил немного “модернизировать” пост Ильи Васильчука: https://t.me/vasilchuk_mfc/1224

1.Заключает письменный договор найма (аренды) и предоставляет оригиналы правоустановки, свежую ВДК, согласие супруга (содольщика) и соблюдает условия заключенного договора

2.Не врёт и не умалчивает, а честно рассказывает о соседях, наличии недостатков и дефектов в квартире и в доме

3.После каждой оплаты налом выдает Расписку, а, если оплата совершается безналично - требует указать в назначении платежа: оплата по такому то договору за такой то месяц

4.Уплачивает налог с дохода, например зарегистрировался в качестве плательщика НПД

5.Проявляет должную осмотрительность и осторожность: перед тем как заключить договор - выясняет действительные цели нанимателя и проверяет его (по соц.сетям, судам, ФССП, на банкротство и.т.п.)

6.Ежемесячно проверяет состояние квартиры (сантехническое оборудование, электрика и.т.п.), как она используется, интересуется у соседей нет ли у них нареканий и/или не заметили ли они чего то необычного и подозрительного

7.Не уклоняется от дачи своего согласия на временную регистрацию нанимателя по месту пребывания, а в случае, если нанимателем является иностранный гражданин подает уведомление о прибытии последнего в надлежащий срок

8.В течение срока договора не увеличивает согласованную цену найма, а при необходимости расторжения договора, - действует добросовестно и разумно, учитывая и интересы нанимателя

9.Заключает договор на услуги по поиску нанимателя с риэлтором и оплачивает его работу (опционально)

10.Заключает договор страхования гражданской ответственности по квартире

11.Предоставляет нанимателю инструкции по пользованию техникой и оборудованием

📝 Коллеги, если что то забыл - прошу дополнить ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,209

Андрей Осипов пишет...

30 Dec, 13:34

Андрей Осипов пишет... pinned «🔥🔥🔥 2025 будет годом АЛЬТЕРНАТИВ “Цепочки” из трех, четырех и более квартир в 2025 году мы будем встречать часто… 👉 Простые “двухходовки” (Иванов-Петров-Сидоров), расчеты по которым совершаются с использованием трансферабельного аккредитива, по своей сути…»

0

Андрей Осипов пишет...

30 Dec, 06:13

🔥🔥🔥 2025 будет годом АЛЬТЕРНАТИВ

“Цепочки” из трех, четырех и более квартир в 2025 году мы будем встречать часто…

👉 Простые “двухходовки” (Иванов-Петров-Сидоров), расчеты по которым совершаются с использованием трансферабельного аккредитива, по своей сути и не являются альтернативными:

Деньги “не идут мимо альтернативщика” !

📍 Иванов и Петров самостоятельно совершают волеизъявления на перевод денег, след которых четко прослеживается между сторонами, а Петров пишет в банке заявление на трансферацию, при этом никакого договора поручения (как рекомендует Вадим Шабалин) в данном случае не требуется.

✔️ Напомню, что при альтернативных цепочках мы имеем несколько самостоятельных ДКП, в которых стадии исполнения в части оплаты связаны друг с другом (законом это не запрещено), при этом каждый договор является самостоятельной сделкой и юридически не связан с другими…

Варианты, которые мы имеем на практике, при оформлении подобных сделок 👇

1.Продавцы пишут своим покупателям Расписки, при этом не важен сам способ расчета: ячейка или безнал

2.Многостороннее соглашение между всеми участниками цепочки, в котором последние договариваются об общем порядке исполнения расчетов, при этом продавцы подтверждают такое исполнение надлежащим по своим сделкам.

3.В каждом ДКП указывают всю либо часть общей схемы расчетов

4.Доп.соглашение о порядке расчетов к договору.

🔘 Бывают случаи когда исполнение общего порядка расчетов нарушается (по разным причинам), на этот случай прямо в ДКП может быть оговорен порядок его расторжения…

🏆 В январе 2025 года мы с Олесей Бухтояровой планируем семинар по расчетам в сделках, в том числе при “цепочках”. Обсудим практические моменты при проведении альтернативы, а также поделимся некоторыми новшествами !

💥 Также сообщаю, что с 1 января 2025 года цены на все мои конспекты и памятки (Предоплата, ДКП, Аренда и наем, Расчеты) повышаются на 40-70%

📝 По всем вопросам пишите мне в вотсап, тел указан в шапке канале ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,310

Андрей Осипов пишет...

29 Dec, 18:05

Итоги года для канала "Андрей Осипов пишет..." от @TGStat

1,272

Андрей Осипов пишет...

29 Dec, 12:27

Считаю, что ролик с судьёй Гуленковой "разлетевшийся как ковид по всем каналам" (с) должен быть и у меня тоже (вдруг это пик моей юридической карьеры, а в моем тг его до сих пор нет, непорядок)

1,276

Андрей Осипов пишет...

29 Dec, 10:07

🔥 “BANCA ROTTA”

В средние века банков не было. Слова: “банк”, “банкир” не встречаются ни в нотариальных договорах, ни в счетных книгах, ни в судебных протоколах.

✔️ Банки, которые появились во Франции в ХVII веке и чуть позже в Италии, своим названием обязаны скамьям (banc), которые ставили менялы на ярмарке, городской площади или в порту…

Также использовалось слово “столы”…в первое время это были доски, уложенные на кОзлы, а меняла стоял за ними и вечером за несколько секунд разбирал такой стол и уходил домой…

🔘 Если меняла становился неплатежеспособным или его уличали в подлогах, распространении фальшивых монет либо в чрезмерных спекуляциях на монетном курсе – то городские магистраты приказывали публично разломать его скамейку:

это называлось “банкротством” (banca rotta, “сломанная скамейка”)

Андрей Осипов пишет...

1,355

Андрей Осипов пишет...

29 Dec, 04:35

⚠️ НЕДРУЖЕСТВЕННЫЕ и ИНОАГЕНТЫ

✔️ Напомню, что приобретая у валютного нерезидента или продавая ему недвижимость или земельный участок, физическое лицо, являющееся валютным резидентом РФ, совершает валютную операцию, то есть расчеты налом - исключены (иначе штраф по ст.15.25 КоАП РФ)

👉 Мы знаем, что если недружественный валютный нерезидент (НВН) продает свою недвижимость в России гражданину РФ - то денежные средства от продажи необходимо будет зачислить на банковский счет типа “С”, согласно Указам Президента № 81 и 95

На сделки найма/аренды особый порядок совершения сделок не распространяется.

💥 Вместе с тем НВН могут подарить недвижимость любому валютному резиденту РФ…

Подробнее по теме тут: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/osobennosti-sdelok-po-rasporyazheniyu-imushchestvom-s-nerezidentami/

☑️ Также с 1 марта 2025 года для сделок с имуществом иноагентов введены специальные условия:
доходы от продажи и аренды (найма) недвижимого имущества, а также от продажи иных активов, теперь необходимо зачислять на специальные рублевые счета.

Реестр иноагентов тут: https://minjust.gov.ru/ru/activity/directions/998/

📍 В тоже время закон “не содержит никаких препятствий от перевода недвижимости на близких родственников дарением /супругов брачным договором…” – пишет эксперт по налогам Татьяна Макурова: https://t.me/NDFL_nedviga/388

🔘 Бывает, что и в первом и во втором случае стороны совершают дарение + последующую продажу, либо сдачу в аренду, а на самом деле желают прикрыть куплю продажу (либо аренду), то есть имеем притворную сделку (ПС): п.2 ст.170 ГК РФ, п.87 ППВС 25

ПС относится к сделкам с пороками воли, когда истинная воля сторон не совпадает с волеизъявлением, что влечет их ничтожность…

Вы бы купили квартиру, если в 2023 или 2024 году НВН или иноагент подарил её гражданину РФ и через короткое время последний её продает ?

📝 Буду признателен за комментарии от юристов и коллег ❗️

Андрей Осипов пишет...

909

Андрей Осипов пишет...

28 Dec, 09:52

🧠 «Без риэлтора вы хрен договоритесь»: зачем нужен посредник на переговорах

Каждый раз удивляюсь, как мало людей понимают, что главная ценность хорошего риэлтора — это умение договариваться.
И нет, это не про «улыбаться и пожимать руки». Это про то, чтобы дотащить сделку до результата, когда все вокруг готовы порвать друг друга.

Почему переговоры без посредника — боль?
- Вы хотите продать любимую квартиру, которую вообще-то продавать не собирались. А тут ещё кто-то начинает торговаться. КАКОГО?!
- Или, наоборот, покупаете дом мечты, а продавец на каждом этапе меняет условия.

В таких ситуациях нервы у всех — на пределе.

Что делает риэлтор?
Он — переводчик с языка эмоций на язык логики.

Вы говорите:
«Я этой суке больше ни копейки не уступлю! Из принципа!»
Риэлтор передаёт:
«Мой клиент считает, что дальнейшие уступки нецелесообразны без существенных аргументов.»

Другая сторона отвечает:
«Ну ладно, мы готовы чуть снизить цену, но не больше.»
Риэлтор возвращается:
«Ваш партнёр готов к встречным уступкам. Мы можем ещё немного подвинуться, чтобы закрепить сделку.»

И вот вы уже не ссоритесь, а почти пожимаете друг другу руки.

Реальность сделок:
Это только в сказках все сделки проходят по модели win-win.
В жизни — это битва компромиссов, где довольны никто.

Как говорят опытные риэлторы:
«Если и продавец, и покупатель недовольны ценой, значит, цена правильная.»

Совет:
Если переговоры сложные, не лезьте сами с глазу на глаз.
В 90% случаев это только усугубляет ситуацию. Доверьтесь профессионалу, который:
- Не зациклен на эмоциях.
- Знает, как искать решения.
- И точно доведёт вас до результата.

А у вас были такие переговоры, где без посредника вообще никак? Или вы всё ещё думаете, что «лучше договориться напрямую»? 😉

901

Андрей Осипов пишет...

28 Dec, 06:08

⚠️ ПОЛЕЗНЫЕ ПОСТЫ от Управления Росреестра по Пермскому краю

(источник: аккаунт Вконтакте Управление Росреестра по Пермскому краю)

📍 Какие полномочия следует указать в доверенности на совершение действий по отчуждению объекта недвижимости по ДКП с правом его подписания: https://vk.com/wall-49884202_11232

📍 Подробно о новых правилах выдела машино-мест в зданиях и помещениях, право долевой собственности на которые зарегистрировано до 2017 года: https://vk.com/wall-49884202_11165

📍 О внесении в ЕГРН адреса объекта недвижимости: https://vk.com/wall-49884202_11174

📍 Топ–10 вопросов к Росреестру о недвижимости: https://vk.com/wall-49884202_11076

📍 Публичная кадастровая карта - перенесена на Единую цифровую платформу «Национальная система пространственных данных» (НСПД): https://vk.com/wall-46688657_12166

✔️ Для бесперебойного доступа ко всем сайтам и сервисам Росреестра рекомендуется использовать браузеры с поддержкой российских сертификатов (например, Яндекс или Атом), а также скачать с портала Госуслуг корневые сертификаты и установить их, как показано в инструкции для вашего устройства: https://www.gosuslugi.ru/crt

909

Андрей Осипов пишет...

28 Dec, 03:52

🤨 Что еще новенького в законодательстве?

📌 Как мы помним, если на момент приватизации в квартире были зарегистрированы по месту жительства еще какие-либо лица, помимо собственника (на которого приватизировали жилье), то такие лица имеют право пользования данным жильем до тех пор, пока сами добровольно не сменят место жительства.
Аналогичное правило существует и в отношении лиц, которые имели права пользования квартирой, полученной в ЖСК.
Купив квартиру, в которой проживают такие лица, выселить их принудительно в судебном порядке не получится, если они не нарушают закон.

Законодатель решил информацию о таких лицах внести в ЕГРН.

📚Теперь с 01 сентября 2025 года подлежат внесению в ЕГРН сведения о членах семьи (в т.ч. бывших членах семьи) собственника жилого помещения, которые еще пользуются указанным жилым помещением и при этом:
🔻или имели в момент приватизации жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим,
🔻или в момент полной выплаты паевого взноса были указаны в качестве членов семьи члена ЖСК (ЖК) в ордере либо в решении общего собрания членов ЖСК (ЖК) о предоставлении жилого помещения,
🔻и/или до момент полной выплаты паевого взноса были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена ЖСК (ЖК) на основании решения общего собрания членов ЖСК (ЖК) о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом ЖСК (ЖК).

📝 Внести информацию в ЕГРН о таких правах может:
▫️ или сам собственник (если объект находится в общей долевой собственности, то подают совместное заявление все собственники),
▫️или те пользователи, права которых вносятся в ЕГРН.

📜 К заявлению в Росреестр нужно будет приложить или договор передачи (при приватизации), или ордер ЖСК, или решение собрания членов ЖСК, или решение суда.

⏱️Указанная информация в ЕГРН должна вноситься в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления.

❌ Исключаются из ЕГРН указанные записи так же в течение 5 рабочих дней на основании:
▫️или заявлений собственника (собственников) жилого помещения и лица, в отношении которого такие сведения внесены в ЕГРН (т.е. мы делаем вывод, что это должно быть совместно поданные заявления!),
▫️или на основании решения суда.

⚠️ Если собственник захочет передать в ипотеку (залог) жилое помещение, в отношении которого в ЕГРН отражены вышеуказанные члены семьи, то потребуются нотариально удостоверенные согласия таких членов семьи.

Телеграм-канал: @risrf

832

Андрей Осипов пишет...

27 Dec, 16:54

⚡️Запущен чат-бот для помощи жертвам мошенников!

Каждый день преступники придумывают новые схемы обмана, оказаться их жертвой может каждый. Что делать, если вы теряете деньги, аккаунт взломан, пароли украдены?

УБК МВД России запускает чат-бот, который поможет с верным решением в стрессовой ситуации! Сохраните себе, расскажите близким.

Чат-бот @cyberpolicerus_bot

Просим максимально распространить данный пост!

🫡Подписаться на Киберполицию России

📲 Вконтакте
📲 Одноклассники

🇷🇺

Чат-бот Киберполиции России

950

Андрей Осипов пишет...

27 Dec, 13:08

🏣 Каждый раз когда бываю тут наплывают воспоминания...а ведь когда то я жил в одном из домов...отличный район...правда не дешевый...

https://realty.rbc.ru/news/6763b4189a79471b20fc2d1d

954

Андрей Осипов пишет...

27 Dec, 06:48

🔥🔥🔥 Будут вопросы у ФНС и не только ?

После публикации этого поста: https://t.me/andrewmosrieltor/5701 в котором Алсу Булатова @alsu_bulatova даёт рекомендации:

“Полномочия на сдачу в найм квартиры на основании договора безвозмездного пользования нужны. В этом варианте налоги с аренды будет уплачивать гр. РФ, который сдает и получает доход”

получил письмо от коллеги 👇

“Мой давний клиент - гражданин США, которому я и покупала и продавала недвижку в России, сейчас живет в штатах постоянно…гражданства и ВНЖ РФ у него конечно нет, зато есть квартиры премиум класса в элитных московских ЖК…

Есть желание сдавать квартиры и наниматели уже есть…

Цена аренды каждой от полумиллиона руб…

Прочитав Ваш пост я увидела возможность для него избежать уплаты 30% налога, а для этого мы заключим ДБП, и я буду сдавать эти квартиры и самостоятельно уплачивать налог (у меня ИП на УСН).

Но меня беспокоят вопросы:

📍 Вы пишите, что счет С не нужен, мой клиент - валютный нерезидент недружественный и я беспокоюсь, а не возникнут ли в связи с этим вопросы у нашего государства ?
Понятно, что аренда это не продажа, но всё таки ?

📍 Второе: если мы используем Ваши советы - то получается, что мы занимаемся “оптимизацией” налогообложения, которая на бумаге законна, но не вызовет ли это у ФНС обоснованные подозрения ?”

"Хочется сразу всё правильно оформить, чтобы не было "разборок" и вопросов впоследствии"

✔️ Напомню, что в ДБП может быть предусмотрено право ссудополучателя сдавать жилое помещение в аренду, наем или безвозмездное пользование иным лицам

👉 О возможности для самозанятых сдавать чужую квартиру тут: https://www.klerk.ru/doc/566057/ в том числе по ДБП: https://www.klerk.ru/doc/520830/

📝 Буду признателен за мнения от налоговых консультантов, юристов, а также коллег ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,194

Андрей Осипов пишет...

27 Dec, 05:08

🤢 РИЭЛТОРЫ ОКАЗЫВАЮТ УСЛУГИ по ОЦЕНКЕ РИСКОВ

✔️ Количество сделок с участием риэлторов растет, при этом риэлторы оказывают услуги по юридической проверке объекта (56%) и оценке надежности продавца (31%), подробнее тут: https://t.me/ipoteka_gulag/4476

Некоторые используют “костыль” в виде информписьма, суть которого в том, что были исследованы такие то открытые источники (приложены сканы), история объекта и “доки” по предыдущим сделкам, а также иные доступные справки и документы, отражаются результаты “работы на земле” + иногда прилагают советы по налогообложению…

👉 Часть риэлторов ограничивается только предоставлением “проверочных сканов”…

🔘 Сегодня юрконсультацию по сути может предоставить любое лицо (только вот какое будет качество у такой консультации от неспециалиста ?), лицензия не требуется, при этом диплом о присвоении квалификации юриста позволяет вести дела в арбитражных судах и СОЮ, а статус адвоката необходим для ведения уголовных дел…

📍 "юридический компонент плотно встроен в работу риэлтора. И странно, если не юрист дает "юрзаключение" по проверке "юридической чистоты". Все равно, что я дам заключение о состоянии полости рта, не являясь стоматологом” - мнение юриста по недвижимости Анны Поздняковой

📍 “Риелтор без юр практики, не может достоверно оценить, например, риски субсидиарки, связку судебных процессов у продавца и по недвижимости и.т.п…” – мнение Виктории (юриста по недвижимости)

📍 "сам себе юристы, обученные на краткосрочных курсах, начинают такую дичь нести и упражняться в юриспруденции, что жалко их клиентов. Все-таки право это не просто знание содержания законов, но это и теория и практика их применения и толкования, которым на коротких курсах не учат” - мнение известного судебного юриста

💥 Я выступаю за совместную работу риэлтора, профильного юриста по недвижимости, налогового консультанта, ипотечного брокера, вместе с тем есть немало риэлторов, которые “пытаются” всё делать самостоятельно (“я всё знаю”)…

Также читайте 👇

Советы от адвоката о том как обезопасить работу риэлтора: https://t.me/andrewmosrieltor/3711

О “перекосах” в обучении: https://t.me/andrewmosrieltor/3729

О добросовестности риэлтора: https://t.me/andrewmosrieltor/4363

Андрей Осипов пишет...

1,120

Андрей Осипов пишет...

26 Dec, 14:29

⚠️ НОТАРИУС и ЗАНИЖЕНИЕ

Сегодня услышал фразу из разговора нотариуса с риэлтором, в котором последний намекнул на “занижение” в ДКП квартиры 👇

“Я не удостоверю сделку с заниженной ценой квартиры, так как такая сделка является притворной в силу ст. 170 ГК РФ…и никаких доп.соглашений к договору об изменении цены не будет...”

👉 Напомню, что в силу п.1 ст.452 ГК РФ доп.соглашение об изменении цены (является правовым основанием) также должно быть в нотариальной форме, а “боковик” (раписка) - это документ о передаче денег, не более…

Кроме того в нотариальном ДКП всегда присутствует пункт 👇

Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

📝 Коллеги, а Вы встречали “занижение” в нотариальном ДКП ❓

О том чем опасна цена сделки, отличная от рыночной, советую почитать тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/2900

Андрей Осипов пишет...

1,145

Андрей Осипов пишет...

26 Dec, 10:04

Новость по делу Ларисы Долиной

Расследование аферы с квартирой Ларисы Долиной продолжается.
Полиция продолжает изучать запутанную схему обмана.

Задержан очередной фигурант дела о краже квартиры певицы.
Речь идет о 20-летнем жителе Тольятти.

Детали аферы
• Певица добровольно продала квартиру незнакомым людям.

• Позже перевела аферистам деньги, вырученные со сделки.

• Сумма ущерба составила почти 200 миллионов рублей.

На имя задержанного был открыт банковский счет, через который вывели деньги Долиной.

Мужчина согласился помочь мошенникам за скромное вознаграждение.
Подозреваемый пытался объяснить, что его использовали "втемную".

Певица воздерживается от комментариев в интересах следствия.

Судя по спокойствию, она не сомневается в справедливости.

Вполне вероятно ,что молодой человек может получить срок за соучастие в мошенничестве, он не мог не догадываться что его счёт используется для незаконных действий, но он мог не знать каких именно. Может отделаться условным сроком при хорошем адвокате.

Осенью суд приступил к рассмотрению иска о признании сделки по продаже квартиры недействительной.

Слушания проходят в закрытом режиме

802

Андрей Осипов пишет...

26 Dec, 07:47

Памятка «Налоговые риски сделок в конце года»

1,165

Андрей Осипов пишет...

26 Dec, 05:33

🔥🔥🔥 НАЕМ и НАЛОГИ ч.3

Начало тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5691

Вариант: “я сдаю квартиру как обычный физик - не рассматриваем, по причине высоких налогов: до 2,4 млн - 13%, с 2,4 до 5млн -15%, а от 5 до 20 млн - 18% (на этом остановлюсь)

Налоговый нерезидент платит - 30%

✔️ Зарегистрироваться в качестве плательщика НПД и платить 4 или 6% - отличный вариант для большинства случаев, в том числе для граждан РФ, которые живут за рубежом (то есть налоговых "нерезов").

🔘 Если сдаете дорогую квартиру (например 300 т.р. в мес) - зарегистрироваться как ИП и выбрать УСН, при этом, если сдаете апартаменты (нежилое помещение) – выдача кассового чека обязательна, а если жилье – то нет: п.2, ст.2 закона № 54-ФЗ

🤢 Вспомнил недавний случай, когда “соб”- ИПшник, заключая договор найма, гордо заявил: “Никаких документов по оплате я Вам выдавать не буду: чек не получите, расписку тоже - так как все платежи идут безналично…”

Кстати у него в выписке из ЕГРИП основным ОКВЭДом был указан “Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом”, код 68.20.1

💥 Если владелец квартиры – недружественный валютный нерезидент, а такое нередко встречается при сдаче дорогих квартир, и постоянно живет за рубежом, то есть налоговый нерезидент, как быть ?

Режим НПД он применить не сможет, подробнее тут: https://its.1c.ru/db/newsclar/content/489925/hdoc

Счет “С” при найме и аренде открывать не нужно.

ИП иностранцы смогут открыть только с ВНЖ или РВП…

Юрист и налоговый эксперт Алсу Булатова предлагает следующее 👇

найти в РФ лицо, которое будет сдавать эту квартиру как самозанятый или ИП (зависит от ставки аренды), получив полномочия на это в доверенности или в ДБП

📍 Вадим Шабалин в своем уроке по аренде говорит, что подобная доверка может быть в ППФ + видеоконференция…

📍 Также согласно письмам Минфина и УФНС по Москве самозанятый вправе сдавать чужую квартиру и самостоятельно уплачивать НПД, при наличии соответствующего условия в ДБП

📝 Коллеги, буду признателен за комментарии ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,259

Андрей Осипов пишет...

25 Dec, 12:26

⚠️ “РЕГИСТРАЦИЮ не ДЕЛАЕМ”

Подобную фразу часто можно увидеть в объявах на Циане…

✔️ Временная регистрация по месту пребывания для граждан РФ нужна, если Вы зарегистрированы в одном субъекте РФ, а потом решили пожить в другом - в этом случае нужно зарегистрироваться по месту пребывания в течение 90 дней…

В противном случае предусмотрены штрафы как для нанимателя, так и для наймодателя…

🔘 Если наниматель, приехавший в Москву из другого региона, не зарегистрируется в съемной квартире в течение 90 дней, то собственник обязан сам уведомить территориальное подразделение ОВМ при МВД в течение следующих трех дней…

На практике немного иначе 👇

📍 Наниматель, который приехал в Москву и заключил договор найма квартиры, и хотел бы зарегистрироваться временно в ней, но не может, так как “соб” не даёт свое согласие…поэтому проживает без регистрации, либо покупает “фиктивную регистрацию”…

Есть ли выход из ситуации ❓

Может быть имеет смысл обязать наймодателя делать временную регистрацию нанимателям и установить большие штрафы, например: 150 - 200 т.р. ❓

📝 Коллеги, прошу поделиться Вашими мыслями ❗️

Напомню, что основанием для приобретения права пользования жилым помещением является вселение в него в установленном порядке, а "регистрация" носит уведомительный характер...

Вместе с тем, считаю, что если наймодатель выразил свою волю на заключение договора найма с чужим по сути человеком - то он одновременно дал свое согласие и на временную регистрацию по месту пребывания...

Андрей Осипов пишет...

1,124

Андрей Осипов пишет...

25 Dec, 09:06

⚠️ ВОПРОС к юристам по банкротству

✔️ Дорогая квартира (около 100 млн и цена рыночная) в долевой собственности трех лиц по 1/3 (не члены семьи). Найден покупатель.

💥 Риэлтор покупателя предлагает, чтобы каждый содольщик получил деньги соразмерно своей доле, то есть по 33 333 333 млн руб

🤔 Однако юрист, представляющий содольщиков настаивает на следующем 👇

Покупатель откроет 3 аккредитива:

Иванов получит 60 млн, а Петров и Сидоров по 20 млн…мы это зафиксируем в ДКП…п.1 ст.246 ГК РФ позволяет нам это сделать…

Вопрос: есть ли риски есть у покупателя, если впоследствии Петров и/или Сидоров будут банкротиться ❓

Андрей Осипов пишет...

904

Андрей Осипов пишет...

25 Dec, 05:43

⚠️ ВОПРОС по СХЕМЕ СДЕЛКИ

Продается дорогая квартира в элитном ЖК от физлица.

Найден покупатель, которому кроме квартиры нужно еще и машиноместо, цена которого от Застройщика для продавца квартиры и для покупателя существенно отличается…

У продавца нет денег, чтобы купить м/м…

Покупатель готов купить квартиру только с м/м !

Предлагаются возможные схемы проведения сделки 👇

1.Продавец заключает с покупателем ДКП будущей недвижимой вещи с условием о полной предоплате + ДКП на м/м с застройщиком

2.Продавец заключает ПДКП с покупателем под условием (ст.157 ГК РФ), по которому передаются деньги + ДКП на м/м с застройщиком и далее ДКП на м/м между сторонами

3.Продавец заключает с Застройщиком ДКП на м/м в пользу третьего лица (покупателя)

4.Стороны заключают договор займа, продавец приобретает м/м и передает его покупателю по отступному

📝 Коллеги, прошу поделиться мнением по возможному решению ситуации ❗️

Андрей Осипов пишет...

913

Андрей Осипов пишет...

24 Dec, 15:45

https://tass.ru/ekonomika/22761183

1,032

Андрей Осипов пишет...

24 Dec, 06:03

🔥🔥🔥 ТОНКОСТИ ДОГОВОРА НАЙМА КВАРТИРЫ (версия 3.0)

Уважаемые коллеги,
Информирую Вас о том, что я дополнил свой юрконспект по найму жилья материалами вебинара от 19.12.2024 года, подробнее тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/5675

✔️ По сути этот конспект представляет собой мини книгу о ДКНЖП, в которой содержится масса полезнейшего материала: памятки, примерные шаблоны договоров и соглашений, среди которых есть и уникальные, например: трехстороннее соглашение между наймодателем (продавцом), нанимателем и покупателем квартиры…

⚠️ Если Вы занимаетесь сдачей квартир в аренду или планируете сдавать квартиру (свою в том числе) – советую приобрести данный конспект !

📝 Для этого напишите мне на вотсап, тел указан в шапке канала ❗️

И по традиции немного полезностей 👇

📍 Согласно деловым обыкновениям, которые сложились в Москве, при заключении договора наниматель вносит обеспечительный платеж и плату за месяц вперед, при этом самозанятый наймодатель формирует чек только за второй платеж (поэтому я рекомендую их разделять, то есть вносить двумя платежами), подробнее тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/5388

📍 Возмещение нанимателем наймодателю платы за фактическое потребление ресурсов по данным приборов учета – не признаются доходом, подлежащим обложению НПД: письмо Минфина России № 03-11-11/98001 от 10.11.2020

О том - нужно ли платить налог, если коммуналку оплачивает наниматель тут:
https://t.me/risrf/1312

📍 Бывает, что в договоре стороны оговаривают, что, например, по истечении 6 мес срока найма, наймодатель вправе повысить плату за найм, например на 15 %, которое реализуется путем направления письменного уведомления нанимателю (рекомендуется подробно указать порядок увеличения платы в одностороннем порядке и способ его реализации)

📍 Если же в договоре указано, что увеличение платы производится только по соглашению сторон, то оснований для изменения цены найма в одностороннем порядке (по желанию) нет:

подписать “допник” стороны смогут лишь по обоюдной воле, а понуждение к его заключению не допускается в силу принципа свободы договора…

Андрей Осипов пишет...

1,227

Андрей Осипов пишет...

23 Dec, 14:02

⚠️ Росреестр объявил о значимом изменении: на смену ПКК пришел новый инфоресурс - НСПД

https://www.cian.ru/blogs-publichnuju-kadastrovuju-kartu-zakryli-337832/

1,460

Андрей Осипов пишет...

23 Dec, 13:14

⚠️ О том как ФНС узнает и докажет, что конкретная квартира сдается…

1.Показания свидетелей: самих нанимателей, соседей, риэлтора…

👉 Кстати показаниям свидетелей в налоговых спорах долгое время не уделяли должное внимание, а суды отмечали: “показания свидетелей, полученные налоговым органом, должны быть подтверждены иными доказательствами”

✔️ Однако ВС РФ в своем определении от 07.06.2024 № 309-ЭС23-30097 изменил практику доказывания по налоговым спорам, подробнее тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/4971 https://t.me/andrewmosrieltor/5024

2.Расписка от “соба” о получении денег за найм с его подписью

3.Выписка по счету, подтверждающая ежемесячное перечисление денег от третьего лица

4.Наличие в собственности одного или нескольких объектов недвижимости + см.п.3

5.Размещение объявлений о сдаче в наем на классифайдах

6.Жалобы соседей в полицию на нанимателей

Коллеги, разъясняйте своим клиентам, что при сдаче квартиры в найм - необходимо платить НАЛОГИ, а для этого в большинстве случаев достаточно перейти на режим НПД !

Андрей Осипов пишет...

1,406

Андрей Осипов пишет...

23 Dec, 06:49

⚠️ За консультацию или заключение “ОТВЕЧАЕШЬ” ?

Заметил одну тенденцию 👇

риэлторы, которые прошли обучение у наших налоговых гуру категорически отказываются давать письменные консультации клиентам по конкретным вопросам…

✔️ “Я консультирую и отвечаю на вопросы по налогам во многих чатах, но давать развернутую письменную консультацию не буду…мало ли что случится…я не налоговый консультант”, -

отвечает риэлтор, который прошел полный курс у Вадима Баранчи (профи)

“Могу дать консультацию по телефону, но не письменно”…

Ок, с этим понятно…боятся что, в случае ошибки будут отвечать в суде (кстати сейчас в Питере стали “просуживать” услуги риэлторов)…наверное толчком к этому послужило дело Посуда-Центр сервис против Эрнст Энд Янг, которое рассматривал ВС…

🤢 К сожалению часть юристов также стараются уклониться от полноценного письменного юрзаключения 👇

📍 Присылают на email бумагу, которая никем не подписана, либо ФИО есть, но нет росчерка…

📍 Почти в каждом заключении есть оговорки, суть которых, в том, что юрист просто “предоставляет информацию, и никакой ответственности не несет и не может нести в случае возникновения каких либо неблагоприятных для покупателя событий”

📍 Нет четкого ответа: можно покупать или нет…обычно пишут витиевато: “сделка будет относительно безопасной”, подробнее тут: https://t.me/andrewmosrieltor/3947

📍 Если покупатель впоследствии получает иск в суд, то нередко юрист “сливается”, либо начинаются “отмазки”, например: заключение готовил юрист на аутсорсе из “Новосиба”, который сейчас уже не работает c нами и.т.п...

Многие боятся ответственности…

📝 Коллеги, пишите Ваши комментарии ❗️

1,326

Андрей Осипов пишет...

23 Dec, 04:02

🔥🔥🔥 НАЕМ и НАЛОГИ ч.2

Начало тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/5388

✔️ По слухам в следующем году примут закон, который в свое время разработал Минстрой о введении ГИС учета договоров найма жилья, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машиномест, подробнее о нем тут: https://www.kommersant.ru/doc/5119425

То есть рынок аренды станет прозрачным для ФНС, что на мой субъективный взгляд абсолютно верно.

Напомню, что:

согласно ст.57 Конституции РФ и ст.23 НК РФ каждый обязан платить законом установленные налоги и сборы !

В постановлении КС РФ от 17 декабря 1996 года № 20-П указано 👇

“налог - это необходимое условие существования государства, поэтому обязанность платить налоги, закрепленная в ст.57 Конституции, распространяется на всех налогоплательщиков в качестве безусловного требования государства.

Налогоплательщик не вправе распоряжаться по своему усмотрению той частью своего имущества, которая в виде определенной денежной суммы подлежит взносу в казну, и обязан регулярно перечислять эту сумму в пользу государства, так как иначе были бы нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц, а также государства”

📍 Налоги - это экономическая основа государства, при этом немало граждан сдают квартиры в аренду и получают доход, вместе с тем не все уплачивают налоги 🤢

💥 О том как ФНС узнает и докажет, что конкретная квартира сдается читайте в следующем посте…

Андрей Осипов пишет...

1,238

Андрей Осипов пишет...

22 Dec, 11:18

#Проагентов: кто реально усложняет нашу жизнь

🤔 Нет, самое сложное в работе риэлтора — это не рынок, который каждую неделю переворачивается с ног на голову.
И даже не законы, которые создаются как будто для квеста «Выживи сам».

Самое сложное — это контрагенты.

Вот кто делает из сделки маленький ад:

🔹 Безграмотные.
Эффект Даннинга-Крюгера в действии: знают мало, но уверены, что знают всё. А потом такой «специалист» советует клиенту отказаться от договора, потому что «мы и без риэлторов справимся».

🔹 Туповатые и наглые.
Эти пришли грести бабло лопатой и искренне считают, что всю работу сделаете вы. Звонят в 23:00 с фразой: «А чо там с документами?».

🔹 Выгоревшие и нервные.
Они бы уже ушли из профессии, но держатся на последнем издыхании. Переговоры с ними — как прогулка по минному полю. Никогда не знаешь, когда взорвётся.

🔹 Вруны.
Вот это, пожалуй, бесит больше всего. За последние 15 сделок, кажется, ни одного честного переговорщика. Всегда что-то скрывают, выкручивают или переигрывают в последний момент.

Но знаете, что в этом самое ценное?
Встречаешь профессионала — и это как глоток свежего воздуха. Человек говорит по делу, без манипуляций, уважает твоё время. Вот за такие моменты и держимся в этой профессии.

Жаль только, что такие специалисты встречаются всё реже.

А у вас тоже ощущение, что контрагенты — главный челлендж? 😏

1,229

Андрей Осипов пишет...

22 Dec, 05:28

📍 “Но есть группа, которая нерегулируемая - частные практикующие юристы, их очень сложно привлечь к ответственности, не говоря уже об установлении к ним таких же (как к адвокатам) требований”, - подчеркнула представитель Минюста.

🔘 Коллеги, как Вам идея Минюста о том, что в судах граждан РФ смогут представлять только адвокаты ❓

Оказывается не только рынок риэлторских услуг требует наведения порядка, но и юридических…

https://www.pnp.ru/social/minyust-khochet-dobitsya-chtoby-lyudey-v-sudakh-predstavlyali-tolko-advokaty.html

1,299

Андрей Осипов пишет...

21 Dec, 12:39

💥

Коллеги, позвольте поздравить Вас с нашим профессиональным праздником и пожелать крепкого здоровья, радости и финансового благополучия !

✔️ В данный момент сижу на вводном уроке по нейросетям и выкладываю песни, которые сгенерировал интеллект, но не без участия Вашего покорного слуги…

▶️

Прошу не судить строго )

Андрей Осипов пишет...

1,270

Андрей Осипов пишет...

21 Dec, 09:21

💥 WhatsApp под прицелом: первый шаг к блокировке?

Роскомнадзор внёс WhatsApp в реестр организаторов распространения информации. Звучит, может, и скучно, но на деле — это очень важный сигнал.

Почему? Всё просто.

📜 Что такое реестр?
Все ресурсы в этом списке обязаны:
🔹 Хранить данные о пользователях: кто, с кем, когда и о чём общался.
🔹 Записывать переписки, звонки, фото, видео — весь ваш цифровой след.
🔹 По запросу передавать эти данные российским силовикам.

😎 А что скажет WhatsApp?
Ясен пень, что WhatsApp этого делать не будет.

Политика компании?

Приверженность конфиденциальности?

Просто нежелание связываться?
Не важно. Главное, что отказ автоматически ставит их в очередь на блокировку.

Что это значит?
1️⃣ Для пользователей:
Готовьтесь: «доберитесь до Telegram» может стать вашей следующей задачей. Или готовьтесь к VPN.

2️⃣ Для бизнеса:
Если WhatsApp исчезнет, переписки с клиентами придётся переводить на другие платформы. Подумайте, куда и как вы перенесёте каналы связи.

3️⃣ Для рынка:
Это создаст новую волну пользователей в мессенджерах вроде Telegram или Signal. Хорошая новость для тех, кто уже их освоил.

Роскомнадзор сделал первый шаг, дальше — дело времени. Если WhatsApp откажется сотрудничать (а он откажется), нас ждёт новая блокировка. Будьте готовы к переменам!

1,177

Андрей Осипов пишет...

21 Dec, 05:46

⚠️ ДОЛЖНАЯ ОСМОТРИТЕЛЬНОСТЬ

Наш правопорядок не содержит определения ДО.

✔️ ДО - это комплекс мероприятий, которые проводят участники оборота для проверки благонадежности своего контрагента, до заключения с ним договора с целью минимизации своих правовых рисков.

👉 Граждане, совершая сделки по купле-продаже недвижимости, действуют с обычной осмотрительностью.

📍 Вместе с тем пределы ДО зависят от обстоятельств каждой конкретной сделки и устанавливаются в каждом отдельном случае индивидуально.

Если Вы предприниматель - то всё становится сложнее 👇

однозначных критериев, при соблюдении которых налогоплательщик признается проявившим должную осмотрительность при выборе контрагента, в судебной практике не выработано, на практике критерии и объем доказывания должной осмотрительности налогоплательщиком устанавливаются судами в каждом конкретном случае.

📍 ФНС в своем письме: https://www.klerk.ru/doc/570356/ отвечая на предложение закрепить в законе понятие ДО, указывает, что:

“непроявление надлежащей степени осмотрительности влечет не только риски по ненадлежащему исполнению сделок, но и риски по невозможности получения соответствующей налоговой выгоды”

О критериях ДО от налогового органа тут 👇

https://www.klerk.ru/doc/468754/

https://www.klerk.ru/doc/511530/

https://its.1c.ru/db/newsprac/content/487258/hdoc

🔘 На практике суды в спорах между гражданами устанавливают более высокие стандарты и критерии ДО, что, на мой взгляд, “затрудняет оборот”…

🏆 Буду признателен за комментарии от коллег и юристов ❗️

Андрей Осипов пишет...

1,153

Андрей Осипов пишет...

20 Dec, 10:59

Подписчик поделился статей на тему передаточного акта:
https://rg.ru/2024/12/19/aspekty-i-sroki-podpisaniia-akta-priema-peredachi-kvartiry.html

🤢 К сожалению есть неточности, которые Вы сами увидете, а я напишу кратко уже с корректировками:

1.АПП подтверждает, что стороны исполнили свои обязанности по договору купли-продажи только в части ПЕРЕДАЧИ и ПРИНЯТИЯ недвижимости

2. ДКП не фиксирует намерение сторон совершить сделку, а содержит взаимные ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

3.Для оформления собственности в Росреестре АПП НЕ НУЖЕН (зависит от схемы сделки), подробнее тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/3285 и тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/4059

4.Cоставление АПП при заключении договора найма квартиры - ОЧЕНЬ РЕКОМЕНДУЕТСЯ

🏆 Для коллег, которые желают подробно разобраться в теме - у меня есть большой юрконспект “Тонкости ДКП недвижимости”, в котором я подробно рассказываю о самом договоре и этапах его исполнения…

📝 Пишите мне по вотсапу, тел есть в шапке канала ❗️

1,290

Андрей Осипов пишет...

20 Dec, 06:05

https://hi-tech.mail.ru/review/119591-chto-delat-esli-moshenniki-vzlomali-gosuslugi/

1,293

Андрей Осипов пишет...

02 Dec, 11:00

СМЕРТЬ НАЙМОДАТЕЛЯ ⚰️

Подписчик прислал вопрос 👇

снимаем квартиру в Хамовниках уже несколько лет…

собственник - пожилая дама в возрасте, которая практически сразу после заключения договора уехала и проживает в США…

деньги всегда перечисляли ей на банковскую карту МИР…

один или два раза в месяц общаемся по телефону или видеосвязи…

в будущем планировали обсудить с ней покупку этой квартиры, так как с её слов “она одинокая”…

недавно при очередном созвоне - нам ответил служащий больницы, что дама скончалась…

Мы в шоке и не знаем что нам делать: контактов ни знакомых, ни родственников дамы в РФ мы не знаем…

Кроме того, в договоре найма есть короткий пункт:

“В случае смерти нанимателя действуют правила ст.686 ГК РФ, а в случае смерти наймодателя договор прекращается”

✔️ Ничего не сказано о том, кому передавать квартиру и ключи, также непонятно как быть с обеспечительным платежом…

Помогите нам пжлст !!!

🏆 Коллеги, Ваши мысли и советы ❓

1,429

Андрей Осипов пишет...

02 Dec, 06:04

😉

“ВЫКРУТАСЫ” застройщиков с РАССРОЧКОЙ

Тема изложена в канале Кристины Бойко: https://t.me/investclubBoyko/923

⚠️

Основное: застройщики предлагают различный схематоз с рассрочкой на длительный срок с платежами после сдачи дома…

⚠️

Примерная схема:

Заключаем ДДУс

Расторгаем ДДУс (после ввода в эксплуатацию)

Заключаем ПДКП

Заключаем ДКП или ДКПБВ, о котором читайте тут: (https://t.me/andrewmosrieltor/4927 и тут: https://t.me/andrewmosrieltor/3648

Как Вам такие схематозы, коллеги ❓

622

Андрей Осипов пишет...

02 Dec, 03:10

Domclick Digital Forum уже завтра!

🔥

Делимся атмосферой в кластере «Ломоносов»: декорации установлены, презентации сверстаны, а спикеры и организаторы ждут встречи с вами!

Онлайн-трансляция начнётся в 10:00 (мск) и будет доступна по ссылке

⬅

Уже сейчас вы можете присоединиться к платформе, добавить интересные выступления в избранное 💻

#ДКPRO_события

@domclick_pro

546

Андрей Осипов пишет...

02 Dec, 02:51

Универсальные настройки безопасности и приватности для всех основных социальных сетей и мессенджеров

💬Специалисты «Лаборатории Касперского» собрали все описания настроек, которые помогут обезопасить ваши аккаунты и устройства, в одном месте, чтобы не искать их в Интернете.

Вы можете выбрать социальную сеть или мессенджер, операционную систему, тип устройства и желаемый уровень безопасности. Сервис детально расскажет какие опции необходимо включить, как они работают и как повлияют на удобство использования приложения.

🫡Подписаться на Киберполицию России

619

Андрей Осипов пишет...

01 Dec, 11:06

В 2025 г. ипотека будет чистая и прозрачная, как слеза ребёнка!
Эти слова Марины Заботиной (ПСБ), прозвучавшие на двухдневном кейсориуме "Ипотека 2024" (21-22 ноября, Москва) выведу в заголовок.

Наступающий год будет годом покупателей, которым нужно купить квартиру для жилья и покупку эту невозможно отложить. Инвесторов не будет. С 1 января вводится ипотечный стандарт, государство сказало, какой должна быть ипотека и всем банкам эти условия понятны и главное, они к ним готовы.

Я веду это мероприятие уже несколько лет и помню апрель 2022 г., когда практически все участники конференции говорили об отсутствии понимания ситуации с ипотекой, боялись давать прогнозы и с опасением смотрели в будущее. Сейчас все спикеры спокойны, им известны условия в которых они будут работать, можно сказать "уверены в завтрашнем дне".

Выдавать будут "белым и пушистым" (подтверждение дохода и др). Если у вас нет первоначального взноса, официального достаточного дохода, забудьте об ипотечном кредитовании, оно больше не для вас. Как прежде уже не будет.

Ключевая снизится, но по самым оптимистичным прогнозам до 17% - эта информация тем, кто ждёт рефинансирования.

Что делать, копить? Чтобы научиться правильно копить, нужно, со слов спикеров: вырастить новое поколение россиян. Но начинать работать с населением, его менталитетом, нужно уже сейчас. В 2025 г. время смотреть в этом направлении.

Кроме того, 2025 - это "время эффективной оптимизации", - Вадим Мамонов (Росбанк). Сокращение персонала, передача их функций цифре. Диджитал по-прежнему в центре внимания, уже как жизненно необходимый элемент в ипотеке.

Алексей Горулев (Пазл Проптех): температура пациента упала до комнатной и стабилизировалась. ИЖС с эскроу. Сфера требует, как законодательных, так и банковских существенных доработок.
В данном виде ждать от неё построения "одноэтажной России" не стоит. В регионах ситуация хуже, чем в Москве, Санкт-Петербурге или Екатеринбурге. Подрядчик - не застройщик, когда правила писали, не учли.

В этом году на кейсориуме было меньше застройщиков. Рупором бетонной воли выступил ФСК с антикризисными программами продаж, им многое удаётся. У них всегда свои фишки.
2025 - не время отдыхать.

Кейсориум - это уникальный закрытый формат, где спикеры - эксперты банковской сферы, маркетплейсов, страхования и застройщики, выступают перед коллегами такими же как они. Это дискуссии об отраслевых проблемах и их решениях.

Спасибо всем участникам и спикерам от Банк ДОМ. РФ, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Т-Банк, МКБ, Банк Санкт-Петербург, УралСиб, Согаз, СБЕР Страхование, Энергогарант, Т-Страхование, Upside development, Level Group, платформы ДВИЖ, Метр Квадратный, Сравни. Ru, Авито и Циан.

791

Андрей Осипов пишет...

01 Dec, 05:47

🔘 В настоящее время регистрация прав на основании решений судов носит ЗАЯВИТЕЛЬНЫЙ характер, за исключением случаев, когда в резолютивной части решения СУД ОБЯЗЫВАЕТ регистрирующий орган совершить учетно-регистрационные действия, то есть 👇

✔️ Орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых для государственной регистрации прав документов вносить в ЕГРН какие-либо записи (за исключением случаев, установленных законом, либо если обязанность осуществить внесение соответствующих записей в ЕГРН возложена на орган регистрации прав судом в резолютивной части вступившего в законную силу судебного акта, и копия такого решения была направлена судом в орган регистрации прав)…подробнее в статье:

https://rosreestr.gov.ru/press/archive/publications/kak-osushchestvlyaetsya-gosudarstvennaya-registratsiya-na-osnovanii-resheniya-suda-220421/

Подписывайтесь на канал: t.me/andrewmosrieltor

771

Андрей Осипов пишет...

01 Dec, 03:54

⚠️ ШАБЛОНЫ ДКП ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Уважаемые коллеги, сегодня я предлагаю обсудить два типовых шаблона ДКП земельного участка…

Первый шаблон взят из библиотеки документов на сайте Циан: https://www.cian.ru/stati-kuplja-prodazha-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-337375/

Второй шаблон составлен в ковидный 2020 год юристом одного из Московских АН (см.комменты)

Идеальных договоров не существует, вместе с тем Ваши замечания и дополнения будут полезны и риэлторам и юристам !

О том как оформить ДКП земельного участка (ЗУ) можно почитать тут: https://www.cian.ru/stati-kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-337374/

✔️ От себя напомню, что земельное право основано на РАЗРЕШИТЕЛЬНОМ типе (режиме) правового регулирования (что не характерно для гражданского права), то есть: ДОЗВОЛЕНО ЛИШЬ ТО, ЧТО ПРЯМО ПРЕДУСМОТРЕНО В ЗАКОНЕ…

📍 Применительно к нашему случаю это означает, что перед покупкой ЗУ необходимо много чего проверить в различных источниках (в том числе провести фактическкий осмотр участка), чтобы впоследствии не пришлось сносить построенные объекты…

Подписывайтесь на канал: t.me/andrewmosrieltor

804

Андрей Осипов пишет...

30 Nov, 15:13

Признаюсь, я под впечатлением этого судебного процесса. Подписанта договора купли-продажи... подменили. Номер дела и описание произошедшего по ссылке

784

Андрей Осипов пишет...

30 Nov, 11:51

Андрей Осипов пишет... pinned «⚠️ НАЕМ и ЗАЛИВ КВАРТИРЫ 👉 В период действия договора найма квартиры произошел залив соседей снизу. Суд обязал собственницу возместить убытки, что она и сделала, при этом указал, что она имеет право регрессного требования к нанимателю о возмещении убытков.…»

0

Андрей Осипов пишет...

30 Nov, 10:18

⚠️ НАЕМ и ЗАЛИВ КВАРТИРЫ

👉 В период действия договора найма квартиры произошел залив соседей снизу. Суд обязал собственницу возместить убытки, что она и сделала, при этом указал, что она имеет право регрессного требования к нанимателю о возмещении убытков.

🔘 В договоре был пункт, что наниматель принимает на себя полную материальную ответственность за взятое внаём жилое помещение и за все возможные последствия данного найма…то есть ответственность за все возможные последствия по договору найма была возложена на нанимателя, а доказательств того, что залив произошёл не по его вине, предоставлено не было…

✔️ Дело дошло до ВС РФ, который поддержал решения нижестоящих судов и указал, что:

собственник имущества, обязанный возместить вред третьим лицам, вправе предъявить требование о возмещении образовавшихся вследствие этого у него убытков к лицу, с которым он состоит в договорных отношениях и неисполнение которых (ненадлежащее исполнение) повлекло причинение вреда, подробнее тут:
https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2378768

📍 В ДКНЖП важно правильно “прописать” ответственность сторон + также рекомендуется застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами

🏆 Напомню, что начинающих коллег и экспертов я составил большой юрконспект по Договору НАЙМа, в котором есть практически всё, чтобы заключить правильный договор…

Другие конспекты 👇

ВСЁ о ПРЕДОПЛАТПЕ в сделках с недвижимостью

Тонкости и нюансы ДКП недвижимости

ВСЁ о ДОГОВОРЕ с КЛИЕНТОМ

РАСЧЕТЫ по СДЕЛКЕ, в том числе при Альтернативных цепочках

📝 По всем вопросам пишите мне на WhatsApp, тел есть в шапке канала ❗️

940

Андрей Осипов пишет...

30 Nov, 05:04

🔥🔥🔥 ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ с неузаконенным “ПЕРЕПЛАНОМ”

✔️ Напомню, что факт неузаконенной перепланировки является существенной информацией о продаваемой квартире...

👉 В конце 2023 года вышел обзор судпрактики, в котором ВС РФ указал, что при покупке квартиры в МКД покупателю необходимо выяснить: подвергалось ли помещение переустройству или перепланировке, и если да, то соблюдена ли установленная законом процедура по согласованию…то есть:

о наличии “переплана”, который не является скрытым недостатком, покупатель должен узнать при осмотре объекта, а, если не узнал - значит проявил неосмотрительность и неосторожность и будешь обязан привести помещение в прежнее состояние…

🤢 На вторичке масса квартир продается с неузаконенным “перепланом”, при этом и продавцы и их риэлторы предлагают купить такие объекты в состоянии “как есть”, “ничего согласовывать мы не будем, а об этом факте умолчим...” - ситуация получается нехорошая…

🔘 А, если указать неузаконенный “переплан” в ДКП, пусть и с обязательством согласовать или привести в прежний вид (ст.29 ЖК РФ напрямую не ограничивает оборот таких квартир) - то получите приостановку, при этом “просудить” её скорее всего не получится: cуды считают, что при наличии признаков “переплана” оборотоспособность жилья не допускается и указывают на “невозможность введения в гражданский оборот имущества, которое может нарушать охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан”…

☑️ Адвокаты и юристы предлагают “костыль” 🩼

доказательством того, что покупатель знал о неузаконенном “переплане”, будет являться переписка сторон, а также указание на этот факт в ПДКП (можно и фото приложить), а в ДКП указать, что покупатель осмотрел квартиру, удовлетворен её техсостоянием, а также ознакомился с планировкой и претензий не имеет…

📝 Коллеги, напишите в комментариях - как Вы решаете данную проблему ❓

Подписывайтесь на канал: t.me/andrewmosrieltor

Репосты приветствуются !

890

Андрей Осипов пишет...

29 Nov, 11:52

⚠️ “СОПРОВОЖДЕНИЕ” сделки ч.3

Ранее по теме читайте тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4763

В моем представлении сопровождение включает в себя этап от внесения аванса до АПП…

🤢 Худший сценарий, когда клиенты уже внесли или получили аванс и просят “сопроводить”…

Как правило услуга “сопровождения” по цене всегда меньше чем сделка под ключ…вместе с тем объем работы может оказаться таким же…

В цену сопровождения включены услуги по “юрпроверкам”…

✔️ По мнению руководителя одного из риэлторских сообществ, полноценное юрзаключение (отчет) о рисках, предавансовую (экспресс) проверку, составление предварительного и основного ДКП вправе готовить только профильный юрист, а обычный риэлтор без юробразования вправе подготовить для клиента только скриншоты из различных баз, не более…

📍 “Вчера работал учителем или инженером…прошел обучение, в том числе по проверкам, а сегодня самостоятельно готовит сделку на миллионы и десятки миллионов рублей…это недопустимо и так быть не должно” - говорится в его выступлении…

📝 Коллеги, Вы согласны с таким подходом ❓

890

Андрей Осипов пишет...

29 Nov, 10:01

Методология защиты частной собственности: как Верховный суд разъяснил стандарты доказывания в земельных спорах

В ноябре 2024 года Верховный суд РФ вынес ЕЩЕ ОДНО определение, которое может стать руководством к действию для судов всех уровней. Рассматривая спор о земельном участке в Сочи, высшая инстанция сформулировала четкие критерии оценки доказательств в делах, где государство оспаривает частную собственность.

Правовые принципы, установленные ВС РФ:

1. Презумпция достоверности ЕГРН. Зарегистрированное право считается действительным, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на том, кто оспаривает право.

2. Приоритет правоустанавливающих документов над картографическими материалами. План лесоустройства или иные картографические документы не имеют правоустанавливающего значения.

3. Требование к качеству доказательств. Доказательства должны быть объективными и независимыми. Заключение заинтересованного учреждения не может быть единственным основанием для лишения права собственности.
Процессуальные требования:

1. Обязательное проведение экспертизы при наличии спора о границах земельных участков.

2. Необходимость привлечения надлежащего истца - органа, уполномоченного выступать от имени РФ.

3. Точное определение предмета иска - нельзя требовать признания отсутствующим права на весь участок при спорности только его части.

Стандарт доказывания:

Для признания права собственности отсутствующим необходимо доказать:
- Наличие правового основания для федеральной собственности на момент первоначального предоставления участка
- Отсутствие у ответчика фактического владения
- Невозможность защиты права иными способами

Практические выводы:

1. Государственные органы должны представить полный комплект правоустанавливающих документов, а не только картографические материалы.

2. Суды обязаны назначать экспертизу при наличии спора о границах, не ограничиваясь заключениями заинтересованных учреждений.

3. При отсутствии доказательств федеральной собственности на момент первоначального предоставления участка иск не подлежит удовлетворению.

Это определение ВС РФ создает важный прецедент защиты прав добросовестных приобретателей и устанавливает высокий стандарт доказывания для государственных органов в земельных спорах.

855

Андрей Осипов пишет...

29 Nov, 06:22

Увидел у Вадима Геннадьевича вот такой договор поручения на сопровождение альтернативы: https://t.me/shabalin2179/622

Возможно я ошибаюсь и опытные юристы меня поправят, вместе с тем хотел бы обратить внимание на следующее 👇

✔️ В договоре поручения поверенный обязуется совершить ЮРИДИЧЕСКИЕ действия, (то есть действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей доверителя в отношении третьих лиц) от имени и за счет доверителя…

👉 Фактические действия не могут быть предметом договора поручения, а, если в договоре только они и указаны, - то и предметом агентского договора…

📍 На мой субъективный взгляд данный договор следует квалифицировать как обычный договор возмездного оказания услуг, к которому будут применяться нормы гл.39 ГК РФ…

🏆 Коллеги, буду благодарен за Ваши комментарии ❗️

843

Андрей Осипов пишет...

29 Nov, 04:54

⚠️ “ВЫКРУТАСЫ” ОЦЕНЩИКОВ, ЦЕНА и другое…

Есть разные подходы к оценке: сравнительный, доходный, затратный и.т.п…

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; для недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Доходный метод оценки недвижимости, в отличие от сравнительного, носит более вероятностный характер…

🤢 Нередко по непонятным причинам оценщики отбирают для сравнения объекты, которые значительно разнятся с объектом оценки, пример тут: https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf_ec/2352618

О рыночной стоимости и отчете оценщика тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/3237 https://t.me/andrewmosrieltor/3333

✔️ Напомню, что цена в ДКП недвижимости является существенным условием: ст.555 ГК РФ, при этом недвижимость у нас это индивидуально определенная вещь, она уникальна и незаменима…

О цене в договоре тут: https://t.me/andrewmosrieltor/3700 и тут: https://t.me/andrewmosrieltor/3332

🔘 Продавец видит предложения по цене у конкурентов и надеется получить такую же сумму, забывая при этом, что если объявление до сих пор в рекламе, значит за эту цену продать квартиру не могут, то есть это так называемые “хотелки” или цены “непроданных квартир”…

Об аналитике и СМА тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4662
https://t.me/andrewmosrieltor/4448

Не работают по цене с клиентом: https://t.me/andrewmosrieltor/3920

Почему квартира не продается: https://t.me/andrewmosrieltor/3810

887

Андрей Осипов пишет...

28 Nov, 11:46

⚠️ СПРАВКА о ЛИЦАХ, ПОЛУЧИBШИХ СВЕДЕНИЯ о ВАШЕЙ КВАРТИРЕ

🤔 С удивлением узнал, что некоторые АН, когда работают от покупателя уже в ПДКП “прописывают” обязанность продавца предоставить такую справку, которую можно получить, например, тут:
https://www.gosuslugi.ru/help/faq/egrn/200893

📍 В полученной справке будут отражены физические и юридические лица, органы местного самоуправления и органы государственной власти, которые получали сведения об объекте недвижимости, дату получения ими сведений и исходящий номер соответствующей выписки, при этом не будет указана информация о запросах от органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность, подробнее тут: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/publications/v-rosreestre-mozhno-uznat-kto-interesovalsya-vashey-nedvizhimostyu1/

✔️ “Продавцы нередко врут либо умалчивают о каких либо значимых обстоятельствах в истории квартиры…получение такой справки поможет “пролить свет” на темные пятна…пример: видим, что квартирой часто интересуется ДГИ…” - рассказывает судебный юрист Артем Уманец…- ”кстати недавно Зюзинский районный суд удовлетворил иск ДГИ Москвы о признании недействительным ДКП, признании права собственности, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, прекращении залога, снятии с рег.учета и выселении целой семьи, которая купила квартиру в ипотеку”

Мошенник подделал решение суда и оформил на себя право собственности, а потом через “прокладку” квартиру приобрела семья…

🔘 Коллеги, а Вы просите продавца предоставить такую справку, когда представляете покупателя ❓

1,102

Андрей Осипов пишет...

28 Nov, 05:29

🔥 В СДЕЛКЕ “ОТКАЗНИК”

💥 Вчера в одном из коворкингов встретился со своими подписчиками…это было спонтанно и неожиданно, но, надеюсь полезно а, в дальнейшем, постараюсь такой формат встреч развивать и сделать регулярными…

Получился некий микс из личной консультации и нетворкинга…

Начну с “черных шаров”в свой адрес 👇

“в постах много ссылок на НПА и решения судов… риэлторам - это совершенно не нужно…мы их все равно не запомним…а вот четкие рекомендации, что делать и как действовать в тех или иных ситуациях очень желательны…”

“вместо того, чтобы пересказывать различные судебные решения лучше давать рекомендации, например, как обезопасить покупателя от “ведомого” продавца…”

“побольше кейсов из риэлторской практики…тогда и комментариев от коллег будет намного больше…а в твоем канале комменты в основном от “урыстов”, а нам они мало интересны, потому что мы в суды не ходим…”

Замечания принимаются и сегодня попытаюсь сделать пост с учетом Ваших пожеланий…

В квартире есть “отказник” от приватизации, что делать ❓

Такое лицо обладает бессрочным правом пользования, то есть срок не установлен и может быть добровольно прекращен в любой момент по желанию самого гражданина…

1.Такое лицо ДО СДЕЛКИ должно реально СМЕНИТЬ место житетельства: зарегистрироваться по новому адресу, перевезти туда свои вещи и начать фактически там проживать…

2.С ним нужно встретится и взять нотариальное заверение - заявление , согласно ст.431.2 ГК РФ: о продаже квартиры знает, согласен с этим и ей не препятствует, не имеет намерения в квартире проживать, так как сменил место жительства и зарегистрировался там то…подробнее тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/598 и тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/1946

Пост для риэлторов, желающих углубленно изучить тему: https://t.me/andrewmosrieltor/3368

✔️ Случается, что продают такую квартиру (с отказником), чтобы потом купить встречку, при этом отказнику некуда зарегистрироваться, пока продавец не получит деньги и не купит новое жилье…это уже риски покупателя…

🔘 Также риски покупателя в том, что он, как правило, ЗНАЕТ о таких лицах, а значит не сможет потребовать от продавца снизить цену либо расторгнуть ДКП по этим основаниям...да и выселить такого "отказника", имеющего БПП, будет очень затруднительно…

1,188

Андрей Осипов пишет...

27 Nov, 10:31

Минстрой займется риелторами на загородном рынке
https://rg.ru/2024/11/25/minstroj-zajmetsia-rieltorami-na-zagorodnom-rynke.html

Минстрой будет заниматься рынком риелторских услуг на загородном рынке. Об этом сказал на круглом столе об итогах года в малоэтажном строительстве в пресс-центре "Россия сегодня" замглавы министерства строительства и ЖКХ Никита Стасишин.

1,128

Андрей Осипов пишет...

27 Nov, 10:07

Прочитал вот это: https://t.me/notariat/9983

“Физические лица или самозанятые на рынке риэлторских услуг работать не должны. Единственное исключение - если у них заключён трудовой или гражданско-правовой договор с каким-либо агентством и они представляют его интересы”

🤢 По моему субъективному мнению вышенаписанное нереализуемо: АН трудовые договоры не заключают, так как не выгодно (экономически), а чтобы реализовалось второе - необходимо вносить изменения в закон 422-ФЗ, что представляется сомнительным…

🔘 Возможный вариант: самозанятые специалисты заключают ДВОУ под конкретные задачи с АН и будут выполнять по сути “черновую работу”: маркетинг, показы, просмотры, ответы на звонки, сбор “доков” и.т.п…но тут будут “подводные камни”, например такие: https://t.me/andrewmosrieltor/5321

🏆 Коллеги, прошу поделиться мнением ❗️

1,287

Андрей Осипов пишет...

23 Nov, 11:04

Недавно в ГРМ прошел отличный вебинар по 115-ФЗ

Дмитрий Щеголин, руководитель юрцентра “Догма” уже много лет занимается вопросами финмониторинга и ПОД/ФТ и специализируется на этом (в отличие от многих других спикеров)

Советую посмотреть !

(Источник: аккаунт Вконтакте Гильдия риэлторов Москвы)

https://vk.com/video-211784659_456239199

143

Андрей Осипов пишет...

23 Nov, 09:26

🔥 Коллегам, которые интересуются правовыми вопросами советую посмотреть данную лекцию Александра Латыева, к.ю.н., доцента кафедры предпринимательского права им. В.С. Якушева Уральского государственного юридического университета им. В.Ф. Яковлева

(Источник: аккаунт Вконтакте Александр Латыев media)

https://vk.com/video-226814540_456239088

262

Андрей Осипов пишет...

23 Nov, 03:35

⚠️ Пункты в Договоре оказания услуг от АН ч.2

📍 Клиент несет ответственность перед Риэлтором за подлинность и достоверность документов, удостоверяющих личность, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также иных документов, которые Клиент предоставил и/или будет обязан предоставить потенциальному покупателю при подготовке к сделке…

📍 В обязанности Риэлтора не входит проверка достоверности предоставляемых Клиентом документов, при этом убытки,по смыслу ст.15 ГК РФ, причиненные третьим лицам в результате использования документов, основанных на недостоверных и/или подложных сведениях, Клиент обязуется возместить самостоятельно в полном объеме…

📍 Вознаграждение риэлтора составляет такую то сумму, при этом в указанную цену включены все расходы и затраты, которые Риэлтор понесёт при исполнении своих обязательств по договору, кроме тех расходов и затрат, в отношении которых в договоре и приложениях к нему прямо указано, что они не входят в цену услуг по Договору и/или оплачиваются Клиентом дополнительно, в том числе услуги по дополнительному соглашению…

📍 Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению Сторон, а также в результате одностороннего отказа одной из Сторон, в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или Договором…

📍 Любые уведомления, сообщения, претензии, направляемые Сторонами в связи с Договором, должны быть оформлены в письменном виде, на русском языке и доставляться по электронной почте соответствующей Стороне по адресам, указанным ниже в реквизитах…

Также читайте 👇

Памятка агента по договору оказания услуг:
https://t.me/andrewmosrieltor/4762 https://t.me/andrewmosrieltor/4572

Обязанности клиента по договору:
https://t.me/andrewmosrieltor/4631

Уход от ответственности или защита риэлтора:
https://t.me/andrewmosrieltor/5260

Тонкости работы риэлтора на НПД:
https://t.me/andrewmosrieltor/5545

Услуга не связана с фактом сделки:
https://t.me/andrewmosrieltor/5279

Пункты в Договоре оказания услуг от АН:
https://t.me/andrewmosrieltor/5520

Отказ от агентского договора: https://t.me/andrewmosrieltor/5547

472

Андрей Осипов пишет...

22 Nov, 15:56

«Конура» под видом квартиры: как в Казани продают подсобки в 10 квадратов за 1,5 – 2 млн рублей?🏠

Цены на жилье в Татарстане продолжают бить рекорды. За однушку в спальном районе просят уже больше 7 миллионов рублей. В этой ситуации находчивые казанцы нашли решение, переделывая коммерческую недвижимость в якобы жилую.

🏠Мы изучили рынок Казани и нашли несколько таких квартир. Среди них также есть 4-комнатная квартира, переделанная в множество мини-студий. Прописаться в таком жилье не получится, а продавцы принимают только наличку.

📱Ты из Татарстана? Подпишись: @tatarstan_da

536

Андрей Осипов пишет...

22 Nov, 11:06

⚠️ Юридические “выкрутасы” ч.5

Начало тут:
https://t.me/andrewmosrieltor/5488

В ДКП квартиры необходимо и настоятельно рекомендуется согласовать форму и порядок оплаты…

Расчеты в безналичном порядке позволяют идентифицировать и определить денежный след…

👉 Я уже не раз акцентировал внимание, что предпочитаю аккредитивную форму расчетов и не использую СБР (номинальный счет), который, кстати по сообщениям из некоторых чатов коллег “должен умереть к февралю 2025 года”…

🤢 В который раз уже встречаю очередной “выкрутас” в ДКП от юриста продавца:

Сделка альтернативная: продавец на деньги от продажи своей квартиры покупает другую и в договоре появляется следующий пункт 👇
Продавец Петров, продавая вышеуказанную квартиру Иванову, одновременно и за счет средств от её продажи, приобретает квартиру такую то (адрес, кадастровый номер) у Козлова, в связи с чем, получателем денежных средств по договору между Петровым и Ивановым в таком то размере является продавец Козлов…

Все объяснения о том, что договор только между Петровым и Ивановым и, что третьих лиц в договоре мы не указываем отвергаются, при этом мотивировка очень простая: мы должны из договора понимать кто, за что и кому перечисляет деньги…

601

Андрей Осипов пишет...

22 Nov, 04:50

⚠️⚠️⚠️ К сожалению у Вас маленький размер…😩

задатка...
С этих слов обычно начинают свою консультацию судебные юристы, когда к ним обращаются покупатели, узнав о том, что их продавец продал квартиру другому покупателю…

✔️ Внесение Покупателем задатка вовсе не гарантирует, что ему удастся купить объект недвижимости:

Продавец может продать объект третьему лицу, которое предложило цену больше, а Покупателю будет должен вернуть задаток в двойном размере + обязан будет возместить убытки, но их еще придется доказать…

📍 Поэтому, если Вы хотите купить понравившийся объект и желаете, чтобы продавец “не соскочил” и не продал объект другому - вносите солидный задаток, реальный пример, цена квартиры: 87 млн.руб, а задаток - 12 млн…

🤢 Нередко задаток в Ваших ПДКП составляет “смешные” 50 000 - 100 000 руб, при цене объекта: 20 - 40 млн руб, в подобных случаях никакой уверенности у Покупателя, что ему удастся купить искомый объект, быть не может…

🔘 Кроме того, в самом договоре придется детально прописать обстоятельства, при наступлении и/или обнаружении которых покупатель будет вправе отказаться от договора и не покупать объект, либо заключить ПДКП под отменительным условием…

💥 А вот при внесении аванса - маленькая, зачастую символическая сумма, самое то ❗️

744

Андрей Осипов пишет...

21 Nov, 06:15

Коллеги, позвольте кратко ответить на комменты к этому посту: https://t.me/andrewmosrieltor/5572

📍 Аванс в риэлторской практике - это частичная предоплата по обязательству, которое возникнет при заключении основного ДКП, поэтому если основной договор не заключен - то предоплаченное обязательство не возникло, следовательно аванс должен быть возвращен. Никакой обеспечительной и штрафной функцией аванс не обладает.

📍 Задаток - это одновременно и предоплата, и обеспечение заключения основного договора на условиях предварительного (п.4 ст.380 ГК РФ), это “обоюдоострый инструмент”, и его конструкция жестко прописана в законе…

📍 Обеспечительный платеж (ОП) - это прокредиторский инструмент - он однозначно выгоден продавцу, вместе с тем этот инструмент обеспечивает только денежное обязательство, а у нас обязательство по заключению основного ДКП (не денежное) - поэтому в ПДКП указывается неустойка (штраф), которая при отказе Покупателя от заключения основного договора и удерживается (засчитывается) из ОП…

✔️ Также напомню, что ЛЮБЫЕ СОГЛАШЕНИЯ сторон, в которых продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить определенный объект недвижимости на согласованных условиях - это предварительный договор, и к нему будут применяться нормы ст.429 ГК РФ…

📍 При принятии и внесении предоплаты не забывайте проверять ПОЛНОМОЧИЯ сторон, которые могут следовать как из доверенности, так и из договора…

🏆 Для желающих более детально разобраться в теме ПРЕДОПЛАТЫ в СДЕЛКАХ с НЕДВИЖИМОСТЬЮ я подготовил подробный юрконспект – пишите мне в Whats App, тел указан в шапке канала ❗️

785

Андрей Осипов пишет...

21 Nov, 03:02

Как правильно "начать работать" с самозанятыми (для АН и ИП)

🔘 В комментариях к этому посту https://t.me/andrewmosrieltor/5569 я говорил о том, что в новом законе о риэлторской деятельности по сути обозначен запрет на самостоятельную работу самозанятых, при этом говорится, что самозанятые будут заключать договоры с юриком и/или ИП…но тут возникают риски переквалификации отношений в трудовые…

Некоторые риэлторы оформят ИП, но уверен, что не большинство…

👉 Конструкция ИП на НПД для работы риэлтора не годится, потому, что данный налоговый режим не предполагает возможность “действовать в чужом интересе”, то есть быть истинным посредником, поэтому, если оформляете ИП - то только УСН…

💥 ФНС России недавно опубликовало письмо от 11.11.2024 № АБ-4-20/12835@ https://www.klerk.ru/doc/630043/ в котором напомнила - в каких случаях есть риск переквалификации отношений с самозанятыми в трудовые + перечислила критерии подмены трудовых отношений, на которые обращают внимание инспекторы 👇

график периодичности выплат;

объем выплат в отношении налогоплательщиков НПД;

доля доходов от общей массы доходов налогоплательщиков НПД;

постоянство взаимоотношений с организациями;

предыдущие места работы самозанятых;

связи текущих заказчиков налогоплательщиков НПД с их бывшими работодателями и др.

🏆 Владельцам АН, а также ИП, которые уже заключили и/или планируют заключать договоры с самозанятыми риэлторами подскажу как правильно организовать работу и “избежать гнева” ФНС - напишите мне в Whats App, тел есть в шапке канала ❗️

3,074

Андрей Осипов пишет...

20 Nov, 09:16

“ВЫКРУТАСЫ” агентств ч.2

Начало тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4375

Нередко случается, что при внесении предоплаты, которая проходит в АН, представляющим продавца, - Вашему клиенту предлагают заключить некое Соглашение…

Говорят: “это типовой договор…мы его всегда заключаем, когда принимает предоплату…”

📍 Предмет договора сформулирован витиевато:

“стороны подтверждают свое намерение…”, что сбивает с толку новичков и ССРов…

✔️ Однако при дальнейшем изучении документа становится понятно, что это ПДКП, по которому Покупатель вносит обеспечительный платеж (ОП), при этом: 👇

“в случае отказа Продавца от заключения договора по отчуждению Объекта сумма ОП возвращается Покупателю”, а вот, в случае отказа Покупателя - ОП остается у Продавца в качестве неустойки…

А как же баланс интересов сторон в договоре ?

📝 Коллеги, напишите в каких АН Вы встречались с подобным ❓

884

Андрей Осипов пишет...

20 Nov, 04:25

⚠️⚠️⚠️ Сделка “ПОД ВЛИЯНИЕМ” дошла до ВС РФ (дело Бабуровых)

Бабуров (отец) под влиянием обмана набрал кредитов и перевел их мошенникам, которые в свою очередь убедили его в том, что он может потерять квартиру и приказали провести фиктивную сделку: взять кредит под залог квартиры. Поскольку несколько лет назад Бабуров подарил квартиру Бабуровой (дочери) - ему пришлось убедить её в необходимости проведения проведения такой сделки (взяли кредит у знакомого под залог квартиры), а полученные деньги были переведены мошенникам…

👉 Опомнившись, отец и дочь обратились в суд с требованием признать договор займа и договор ипотеки недействительными, пояснив, что действовали будучи введенными в заблуждение относительно природы и последствий сделки, при этом в иске истцы ссылались на положения п.2 ст.179 ГК РФ.

📍 Суд назначил судебно психиатрическую экспертизу, которая установила, что отец на момент подписания договора займа и договора ипотеки не мог понимать значение своих действий и руководить ими в связи с изменениями психики в сочетании индивидуально-психологическими особенностями…

📍 В отношении дочери экспертиза не проводилась. В итоге первая инстанция признала, что у отца никаких обязательств по возврату долга и процентов нет, а в отношении дочери было отказано…

Апелляция и кассация решение поддержали…

✔️ СКГД ВС РФ отменила решения судов в части отказа Бабуровой в признании недействительными договора займа и договора ипотеки и направило дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, которому предстоит выяснить: понимала ли дочь значение своих действий и могла ли ими руководить…
https://www.vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2393338

🏆 Хотелось бы услышать мнения судебных юристов и адвокатов ❗️

941

Андрей Осипов пишет...

20 Nov, 02:16

🔥 Всем коллегам советую посмотреть конференцию по электронной подписи от компании Sign.me

✔️ Разъясняются важные и ключевые моменты без правильного понимания которых сопровождать сделки с электронной регистрацией сегодня становится сложно…

(Источник: аккаунт Вконтакте Sign.Me | Электронная подпись у вас в кармане)

https://vk.com/video-71053479_456239030

950

Андрей Осипов пишет...

19 Nov, 15:23

Константин Барсуков, руководитель комитета по работе с банками, участник по разработке законопроекта о риэлторской деятельности.

939

Андрей Осипов пишет...

19 Nov, 15:13

С просторов инета, об "экспертности". Это очень мило 😁

👮‍♀️ Налоговый ответ

918

Андрей Осипов пишет...

19 Nov, 04:19

⚠️ АДРЕСНАЯ СПРАВКА о ПРОЖИВАЮЩИХ

☑️ Напомню, что только МВД может регистрировать граждан по месту жительства и пребывания, а адресная справка на данный момент, согласно закону, является единственным документом, подтверждающим информацию о зарегистрированных лицах в жилом помещении.

Предоставление адресно-справочной информации осуществляется подразделениями по вопросам миграции территориальных органов МВД России на районном уровне, при этом получить можно лично обратившись в МВД и онлайн на Госуслугах: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/address_reference/712930

👉 “Собственник жилого помещения вправе получать адресно-справочную информацию в отношении лиц, зарегистрированных по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности… без их согласия”
https://мвд.рф/dejatelnost/emvd/guvm/предоставление-адресно-справочной-информ

🔥 В некоторых технологичных АН регламентом предусмотрено получение кроме ВДК и ЕЖД, также и адресной справки о проживающих в принадлежащей собственнику квартире при её покупке…

Не является ли такой регламент избыточным и нужно ли запрашивать адресную справку, если предоставли ВДК и ЕЖД ❓

1,166

Андрей Осипов пишет...

19 Nov, 02:23

✔️ Преимущественное право покупки (ППП) - это первоочередное право одного лица на приобретение объекта перед иными лицами.

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеют ППП такого участка, при этом, сделка по продаже такого участка, совершенная с нарушением ППП - ничтожна.

👉 Институт преимущественного права также предусмотрен для сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на имущество (ст. 250 ГК РФ); для арендатора на заключение с ним договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); для владельца доли в уставном капитале ООО на покупку доли другого участника (п.4 ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)

⚠️ В вышеперечисленных ситуациях последствием несоблюдения преимущественного права будет право лица, чьи интересы затронуты, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а не признания сделки недействительной с основным правовым последствием в виде реституции (т.е. возврата сторонами, заключившими сделку, всего полученного ими по сделке)…

Подробнее читайте в статье на портале закон ру

https://zakon.ru/blog/2024/03/01/preimuschestvennoe_pravo_pokupki_zemel_selhoznaznacheniya__kogda_nuzhno_soblyudat_a_v_kakih_sluchaya

993

Андрей Осипов пишет...

18 Nov, 17:29

Часто спрашивают: как можно так заморочить голову пенсионеру, чтобы он продал свое жилье и деньги отправил жуликам? Ну вот посмотрите, как, если вам интересно: https://granatmaxim.ru/stati-i-video/stariki_i_razboyniki_prodolzhenie/

892

Андрей Осипов пишет...

18 Nov, 03:31

⚠️ ПОРЯДОК ИСПОЛНЕНИЯ ДКП недвижимости

Напомню, что ДКП недвижимости - это обязательственный договор, а оплата, регистрация перехода права и передача владения - это уже стадии исполнения заключенного договора, при этом между ними существует определенный временной разрыв…

✔️ Стороны вправе определять порядок исполнения этих стадий (взаимных предоставлений) по согласованию, то есть как договорятся…

📍 При этом в Московском регионе сложился следующий порядок:

Регистрация перехода права - Расчеты - Передача квартиры

📍 В Питере и других регионах бывает иначе:

Регистрация перехода права - Передача квартиры – Расчеты

🔘 В Питерском порядке продавец получит деньги только после того как исполнит свои обязанности по договору, а Московский порядок предусматривает взаимный баланс предоставлений и представляется более справедливым…

Стороны заключили ДКП квартиры и подали заявления в Росреестр - может ли продавец передумать продавать квартиру ❓

Cуд ответил – да, может, см. АО Мосгорсуда от 20.01.2016 по делу N33- 1006/2016

В этом деле стороны подписали ДКП, покупатель заложил деньги в банковский сейф и стороны направили документы в Росреестр. Однако продавец передумал продавать квартиру и направил заявление о прекращении регистрации. Покупатель обратился в суд с требованием о регистрации перехода права на объект недвижимости, но получил отказ, который суд мотивировал тем, что расчеты по сделке не произведены, покупатель в квартиру не вселился, ключи ему не передавались и АПП не подписывался, а квартира фактически не выходила из владения продавца…

Возможно суд вынес такое решение потому, что по договору еще не было совершено никаких предоставлений, как Вы считаете ❓

1,088

Андрей Осипов пишет...

15 Nov, 09:22

https://www.garant.ru/news/1767834/

230

Андрей Осипов пишет...

15 Nov, 07:11

⬛️Коротко о ситуации с арендой в Москве

354

Андрей Осипов пишет...

15 Nov, 04:32

⚠️ ОБ АГЕНТСКОМ ДОГОВОРЕ

🥲 К сожалению к этому посту никто из судебников и коллег не дал толкового комментария: https://t.me/andrewmosrieltor/5547

👉 Напомню, что в агентском договоре по модели поручения Агент обязуется от имени и за счет Принципала совершить юридические и иные действия с целью приобретения (или продажи) Принципалом недвижимого имущества, либо прав на недвижимое имущество, которое будет создано в будущем, при этом для заключения ПДКП, внесения и принятия предоплаты достаточно дача полномочий в договоре, согласно п.4 ст.185 ГК РФ, а вот для подачи документов в Росреестр на регистрацию перехода права потребуется уже нотариальная доверенность…

🔘 Обратил внимание, что ряд АН вместо предоплаты (аванса) принимают от клиента обеспечительный платеж (ОП), при этом указывают, что в случае досрочного расторжения договора Принципалом или отказа последним от исполнения своих обязательств (отказа от договора), сумма обеспечительного платежа возврату не подлежит…

📍 Но ведь отказ клиента от договора, согласно ст.32 ЗоЗПП - это правомерное действие…так за что его штрафовать в таком случае ? (ОП для того и берётся, чтобы впоследствии при наступлении определенных обстотятельств засчитать из него штраф)

🏆 Хотелось бы услышать мнения судебных юристов и коллег по этому вопросу ❗️

Также по теме читайте 👇

Об агентском договоре: https://t.me/andrewmosrieltor/1194

Если только фактические действия - это не агентский договор:
https://t.me/andrewmosrieltor/4911 https://t.me/andrewmosrieltor/3664

Об отчете агента: https://t.me/andrewmosrieltor/622

О риэлторской услуге: https://t.me/andrewmosrieltor/5280

Услуга не связана с фактом сделки: https://t.me/andrewmosrieltor/5279

478

Андрей Осипов пишет...

14 Nov, 16:01

Хорошенькое дело по первой инстанции завершили сегодня мы с Анной Стрельцовой.

Комплекс загородного имущества купили компаньоны, по одной второй доле каждый.

В договоре, составленном в интересах продавца, два покупателя названы совместно Покупатель, и в обязанности этого единого двухголового покупателя входит оплата имущества.

Продавцу это выгодно, ему должен не каждый покупатель половину денег, а сторона покупателя, то есть партнеры солидарно.

Один из партнеров и заплатил.
Через предложенный риэлтором продавца сервис Центр недвижимости Зеленого банка, это популярная форма расчетов, я и упоминаю об этом потому только, что долгосрочный интерес каждого отдельного покупателя в таких сделках часто никто не обслуживает.
Расчет через мобильное приложение, и покупатель платит на счет ООО. А это ООО уже платит продавцу.
То есть прямой платежки у покупателя, что это лично он заплатил по сделке продавцу, нет.

Право собственности на обоих партнеров зарегистрировали, в равных долях.

А потом второй компаньон не компенсировал стоимость своей доли сособственнику.
Так бывает, два собственника недвижимости, а платил только один.
Перед продавцом у них солидарная обязанность, она исполнена.
Между собой они обязательств не обговорили.

Мы взяли общие нормы о долевой собственности, о применении правовых норм по аналогии, нормы о взаиморасчетах между солидарными должниками и взыскали половину оплаченного с процентами.

Семь месяцев работы.
Ведь надо было не только поднять все транзакции, но и доказать, что отношения покупателей между собой не подразумевали безвозмездной оплаты одним из них всего договора.
А если бы при формировании условий договора сделку со стороны конкретно нашего покупателя обслуживал юрист, взыскали бы быстрее и с меньшими затратами.

Но на сделках юрист все еще часто считается балластом, тем более неразумными считают рекомендации привлекать юриста для каждого участника сделки. А зря. Кошельки же у всех разные.

571

Андрей Осипов пишет...

14 Nov, 14:20

От метро идти к бизнес классу совсем грустно, Москвабад цветет вовсю. Я бы свою женщину вечером не отпустил. Неужели людям настолько наплевать на местоположение? А вы готовы променять локацию на комфорт нового жилья?

588

Андрей Осипов пишет...

14 Nov, 03:36

⚠️ ОТКАЗ от АГЕНТСКОГО ДОГОВОРА

Клиент (физик) заключил агентский договор на продажу квартиры с московским АН и внес предоплату 100 т.р., при этом АН добросовестно исполняло договор: организовало предпродажную подготовку и упаковку, фото и видеосъемку, провело СМА, рекламировало объект на различных площадках, принимало звонки и.т.п…

👉 По прошествии 2-х месяцев клиент направил в АН уведомление об отказе от договора, ссылаясь на ст.32 ЗоЗПП

✔️ АН в ответ направило клиенту встречное уведомление, в котором указало следующее:

Согласно ст.1011 ГК РФ к агентскому договору применяются правила о договоре поручения, если агент действует от имени принципала

Между сторонами заключен агентский договор по модели поручения, соответственно при отказе клиента от договора применяется норма ст.978 ГК РФ:

“Если договор поручения прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а когда поверенному причиталось вознаграждение, также уплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе”

Соответствующее условие отражено заключенном договоре в таком то пункте (см.коммент)

Поэтому кроме фактически понесенных расходов клиент обязан уплатить агентству соразмерную часть вознаграждения…прикладывают расчеты и оказывается, что клиент должен уплатить агентству еще 100 т.р…

📍 Если я верно понимаю, ЗоЗПП является специальным по отношению к другим законам и НПА и направлен на защиту потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданско-правовых отношениях с организациями и ИП, более того согласно ст.16 ЗоЗПП являются недействительными условия потребительского договора, ограничивающие права потребителя по сравнению с тем, как они определены в нормах потребительского законодательства…

🏆 Хотелось бы услышать мнения судебных юристов и коллег ❗️

788

Андрей Осипов пишет...

13 Nov, 15:51

Андрей Владимирович Егоров, проф факультета права НИУ ВШЭ о маклерском договоре и законе о риэлторской деятельности...

https://youtu.be/m4CqDsonESk?si=U2ZpxEdCsEoPOzPB

792

Андрей Осипов пишет...

13 Nov, 13:21

⚠️ ТОНКОСТИ РАБОТЫ РИЭЛТОРА на НПД

✔️ Риэлтор на НПД, заключив договор с клиентом, по общему правилу, оказывает услуги лично: в ДВОУ для клиента важна личность исполнителя - поэтому ст. 780 ГК РФ устанавливает, что услуги по общему правилу должны оказываться исполнителем лично, вместе с тем данная норма диспозитивная - она будет действовать, если иное не предусмотрено договором, то есть риэлтор вправе привлекать субисполнителей, подробнее тут: https://t.me/andrewmosrieltor/45

👉 Однако полностью заменить риэлтора субисполнитель не сможет, так как это будет уже посредничество…

🔘 Риэлтор на НПД обязан выдать чек на каждую совершенную выплату ему клиентом, при этом формировать единый чек по нескольким оплатам за период нельзя - то есть на каждую выплату - свой чек (это к вопросу о поэтапной оплате)

📍 Плательщик НПД не обязан указывать вид деятельности в приложении “Мой налог” - это его добрая воля https://base.garant.ru/74192145/ … при этом он вправе корректировать уже внесенные данные и выбирать несколько направлений деятельности (из тех, что предложено в приложении).

💥 Риэлтор на НПД вправе, жить за границей и работать с клиентами из России, а также жить в России и работать с клиентами из-за границы…

🏆 Для начинающих риэлторов и экспертов я подготовил большой юридический конспект по договору с клиентом ❗️

📝 По вопросам приобретения пишите мне в вотсап, тел указан в шапке канала ❗️

826

Андрей Осипов пишет...

13 Nov, 05:38

Посмотрите второй эпизод: Мошенники против всех. Пусть говорят. Выпуск от 12.11.2024
https://www.1tv.ru/shows/pust-govoryat/vypuski-i-dramatichnye-momenty/moshenniki-protiv-vseh-pust-govoryat-vypusk-ot-12-11-2024

По сути также набор историй, вместе с тем обратил внимание на следующее 👇

⚠️ Ильнур Якупов – начальник отдела организации расследования дистанционных хищений следственного департамента МВД РФ дал ряд полезных советов…

⚠️ Адвокат Сергей Жорин высказал предположение о том, что адвокаты Долиной будут доказывать недобросовестность её покупателя и вместе с тем выразил надежду, что покупатель в данной ситуации не должен пострадать…

791

Андрей Осипов пишет...

13 Nov, 03:21

⚠️ ОПЛАТА по ДКП от ТРЕТЬЕГО ЛИЦА и ТРЕТЬЕМУ ЛИЦУ

Мы привыкли к тому, что в сделке по ДКП покупатель сам оплачивает цену квартиры, а продавец получает деньги на свой счет…вместе с тем бывают и другие варианты…

✔️ Стороны в договоре вправе согласовать любой способ оплаты, не противоречащий закону и принять такой способ в качестве НАДЛЕЖАЩЕГО при исполнении обязательства.

👉 Напомню, что лица, выступающие в качестве сторон обязательства, могут не совпадать с лицами, исполняющими обязательство, то есть к исполнению обязательства могут быть привлечены лица, не являющиеся его сторонами…

👉 При безналичных расчетах в обязанность плательщика входит перевод денег именно кредитору либо управомоченному лицу !

📍 Оплата цены договора за покупателя третьим лицом возможна в силу ст.313 ГК РФ, при этом такое условие оплаты необходимо указать в договоре + рекомендуется иметь правовое основание такого платежа - возложение исполнения, например, договор поручения, а в назначении платежа указать:
оплата по такому то ДКП…

Во избежании споров составляют трехстороннее соглашение: продавец, покупатель и третье лицо + обязательна проверка третьего лица (может оно в предбанкротном состоянии)…

Некоторые юристы “прописывают” в ДКП запрет на передачу исполнения обязательства по оплате квартиры третьему лицу…

📍 Оплата цены договора покупателем третьему лицу по указанию продавца возможна в силу ст.312 ГК РФ и принципа свободы договора: стороны вправе согласовать любые способы оплаты, при этом такое условие необходимо подробно указать в договоре…

🔘 Не следует путать договор в пользу третьего лица и исполнение обязательства третьему лицу...

И в первом варианте (оплата третьим лицом) и во втором (оплата третьему лицу) стороной договора третье лицо не становится…

Также читайте 👇

О возложении исполнения от судебного юриста: https://t.me/andrewmosrieltor/5042

Ключевые аспекты возложения: https://t.me/andrewmosrieltor/1474

Договор в пользу третьего лица: https://t.me/andrewmosrieltor/1468 https://t.me/andrewmosrieltor/1465

Обоснование простой альтернативы: https://t.me/andrewmosrieltor/2025 https://t.me/andrewmosrieltor/291

Cвязываем альтернативу через расчеты: https://t.me/andrewmosrieltor/5130

846

Андрей Осипов пишет...

12 Nov, 05:47

Правила цифровой гигиены

📣

1️⃣

Не давайте свой телефон незнакомым людям под предлогом срочного звонка.

2️⃣

Устанавливайте длинные и надежные пароли, усиленные биометрией и двухфакторной аутентификацией. Регулярно меняйте их.

3️⃣

Устанавливайте оригинальные пароль, PIN-код и другие виды защиты для блокировки компьютера и телефона.

4️⃣

Выполняйте регулярное резервное копирование данных на внешний жесткий диск.

5️⃣

Избегайте публикации личной информации в соцсетях (номер телефона, фото, домашний и рабочий адреса, номера кредитных и банковских карт, местоположение).

6️⃣

Не принимайте заявки в соцсетях от незнакомых и сомнительных людей.

7️⃣

При установке нового приложения проверяйте, к каким данным на вашем устройстве у вас запрашивают разрешение.

8️⃣

Регулярно обновляйте программы, приложения и операционные системы. Старые версии могут быть более уязвимы для атак.

9️⃣

Отписывайтесь от ненужных рассылок и подписок.

1️⃣

0️⃣

Внимательно открывайте электронные письма с неизвестных адресов, не переходите по объявлениям и ссылкам, которые обещают скидки, призы и денежные выигрыши.

1️⃣

При использовании публичных сетей Wi-Fi будьте аккуратны при открытии мобильного банка. Злоумышленники часто используют такие сети в своих целях.

1️⃣

2️⃣

Контролируйте покупки в интернете. Под видом онлайн-магазина могут быть мошенники.

1️⃣

3️⃣

Используйте сетевой экран. Он предотвращает несанкционированный доступ к вашим веб-сайтам, почте, паролям и другой информации.

1️⃣

4️⃣

При продаже старых гаджетов отформатируйте и очистите жесткий диск.

1️⃣

5️⃣

Используйте хорошее антивирусное программное обеспечение, регулярно проводите автоматическую проверку устройства на вредоносные программы.

🖍🖍🖍

Будьте бдительны и поделитесь этим постом со всеми своими родными, близкими и знакомыми!

🫡 Подписаться на Киберполицию России

851

Андрей Осипов пишет...

12 Nov, 03:58

Посмотрел первый эпизод: Звезды против мошенников. Пусть говорят. Выпуск от 11.11.2024
https://www.1tv.ru/shows/pust-govoryat/vypuski-i-dramatichnye-momenty/zvezdy-protiv-moshennikov-pust-govoryat-vypusk-ot-11-11-2024

Это сборник из различных историй отдельных звезд о мошенничествах…по сути комментировать нечего…

⚠️ Блогер и писатель Роман Антоновский, на мой взгляд, правильно обозначил проблему: “против нас развернута инфовойна”…

⚠️ Эксперт по кибербезопасности Алексей Сиренко дал полезный лайфхак - как определить, что на другой стороне - дипфейк...

887

Андрей Осипов пишет...

12 Nov, 02:15

💥 В письме автор программы «Персональный аудит» аудитор (член СРО ААС), налоговый консультант (член ФНПК) - Федулова Ирина Генриевна разъясняет порядок определения сроков владения на жилую недвижимость или доли в ней, полученную после преобразования (раздел, перепланировка, реконструкция или объединение)

867

Андрей Осипов пишет...

11 Nov, 10:35

⚡️⚡️⚡️ ВЕДОМЫЙ ПРОДАВЕЦ и СРОЧНЫЙ ВЫКУП

Ведомый продавец (размышления): https://t.me/andrewmosrieltor/5468
Ведомый продавец ч.1-6: https://t.me/andrewmosrieltor/5243
Сделки с ведомыми (памятка): https://t.me/andrewmosrieltor/5278
Предложение Вадима Шабалина: https://t.me/andrewmosrieltor/5384

⚠️ Cегодня хочу поделиться с Вами свежим решением Череповецкого городского суда Вологодской области по делу №2-2918/2024, в котором затрагивается тема “ведомости” и срочного выкупа квартир…решением суда покупатель “потерял” квартиру

👉 Скажу сразу, что есть и противоположное решение, например дело Марлагиной против Шапцева: https://t.me/andrewmosrieltor/4588

В деле (см.комментарии) Ф, находясь под влиянием продал свою квартиру по срочному выкупу риэлтору…

Суд в своем решении указывает 👇

“О наличии порока воли истца…также свидетельствует то обстоятельство, что истцом произведено отчуждение единственного жилого помещения, используемого в качестве места жительства истца и членов его семьи по цене, существенно меньше рыночной (2 300 000 руб., при рыночной стоимости 3 426 000 руб.), при отсутствии каких-либо действительных оснований для продажи квартиры на данных условиях и действий по поиску иного жилья.

Таким образом, истец совершил действия, ведущие к возмездному отчуждению квартиры под влиянием обмана со стороны третьих лиц, в действительности не имея намерения произвести указанное отчуждение и лишить себя права собственности на единственное жилье, вследствие заблуждения относительно самой природы сделки, что в силу статей 178, 179 ГК РФ является основанием для признания оспариваемых сделок недействительными.

При этом суд также учитывает следующие обстоятельства:

Из пояснений истца следует, что действуя по указаниям третьих лиц он связался с ответчиком как лицом осуществляющим риэлтерскую деятельность.
Доводы стороны ответчика о том, что ответчик купил квартиру в личных целях суд полагает неосновательными, поскольку суду не представлено доказательств, что при осуществлении риэлтерской деятельности (в том числе срочный выкуп квартир) именно в отношении квартиры истца ответчик действовал в личных интересах, не связанных с осуществляемой им экономической деятельностью.

📍 При указанных обстоятельствах в силу осуществления ответчиком риэлтерской деятельности, последний обязан, действуя добросовестно, выяснить обстоятельства, побудившие истца произвести отчуждение квартиры, в которой он проживает по существенно сниженной цене и выяснить действительную волю продавца на это.

Однако, таковых действий ответчиком не совершено, он принял решение воспользоваться в собственных экономических интересах ситуацией, вынудившей истца произвести продажу квартиры.

При этом из пояснений истца следует, что иные риелторы, к которым он обращался для продажи квартиры, отказались от покупки, что свидетельствует о том, что обстоятельства продажи вызывали сомнение…

📍 Таким образом, при должной степени добросовестности ответчик как профессиональный участник рынка недвижимости должен был усомниться в действительности воли истца на отчуждение квартиры.

В связи с этим суд приходит к убеждению о том, что ответчик при заключении оспариваемых сделок должен был знать о пороке воли истца в отношении данных сделок”

1,022

Андрей Осипов пишет...

11 Nov, 05:47

⚠️ А ВЫ “ЧИСТИТЕ” ГОСУСЛУГИ ?

Cегодня с помощью л/к на Госуслугах можно запросить различные справки и документы (в том числе банковские), оформить загран и.т.п…

✔️ Практически, во всех запросах в сторонние организации предусмотрено ваше согласие на доступ к вашим перс. данным или иным документам, о которых известно на Госуслугах.

Гражданин получает нужный ему документ, а аннулировать согласие забывает и получается, что то лицо или организация, у которого Вы запрашивали документ, - может в любое время просматривать и получать о Вас информацию 😡

А потом мы удивляемся, почему нас замучили мошенники, слишком много о нас знающие…

💥 Поэтому, если Вы не считаете нужным раздавать о себе информацию во все инстанции, куда вы обращаетесь с помощью портала Госуслуг, Вы вправе после удовлетворения вашего запроса отозвать свои разрешения.

Алгоритм действий 👇

1. Зайти на Госуслуги

2. Открыть вкладку Профиль

3. Найти раздел "Согласия и доверенности"

4. В нем подраздел "Разрешения"

📍 Далее в нем убираете разрешения для всех структур, которые вы считаете лишними. Даже банки! У банков есть необходимая для взаимодействия информация о Вас. А получать обновления без Вашего ведома им разрешать не стоит. На характере вашего взаимодействия это никак не отразится.

Если же у вас нет контрагентов с нерегламентными разрешениями, вы предусмотрительны и благоразумны !

Источник: https://t.me/Boris_Voronin_o_kreditah_dolgah

1,142

Андрей Осипов пишет...

11 Nov, 03:01

⚠️ ПАМЯТКА от МИНЦИФРЫ

Минцифры опубликовало памятку с ответами на наиболее частые вопросы, которые возникают у владельцев каналов/страниц в социальных сетях с аудиторией более 10 тыс. пользователей: https://digital.gov.ru/uploaded/files/registratsiya-kanalov-s-10000-podpischikov-voprosyi-i-otvetyi.pdf

Даны ответы на многие вопросы, в том числе 👇

для чего нужна регистрация в реестре РКН и что будет, если этого не сделать

как правильно подать сведения о себе и какие именно сведения нужно подать

какие соцсети входят в реестр ведомства и в какой срок нужно зарегистрировать канал после достижения 10 тыс. подписчиков

👉 Напомним, что норма о регистрации блогеров в базе РКН вступила в силу с 1 ноября 2024 года: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_482565/

Блогер передает данные и получает уникальную ссылку, которую должен разместить на своей странице.

✔️ Сведения можно передать через форму на сайте Госуслуг тут: https://www.gosuslugi.ru/651371/1/form

Каналы, верифицированные таким образом, смогут размещать рекламу и принимать пожертвования, кроме того этот механизм поможет защитить владельцев пабликов от аккаунтов-двойников, злоумышленники не смогут похитить страницу верифицированного автора, граждане не будут вовлекаться в мошеннические схемы и направлять деньги сомнительным каналам…

Телеграм Минцифры уже зарегистрирован и убедиться в этом можно в описании канала 👇

Регистрация в перечне РКН: https://knd.gov.ru/license?id=6726c7dde9b24e448c28061a&registryType=bloggersPermission

(Источник: телеграм канал Минцифры России)

1,019

Андрей Осипов пишет...

10 Nov, 02:32

⚠️ ПАРАДОКСЫ получения ВДК

Про архивные справки по Московской области тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4467

👉 Ранее в посте я писАл о том, что в МФЦ получить ВДК, ЕЖД за собственника можно по доверке и только нотариальной: https://t.me/andrewmosrieltor/5396

✔️ Коллеги указали на возможность получения документов в бумажном виде по доверке в ППФ – проверил лично и неоднократно, и таки ДА - выдают, при этом иногда требуют копию паспорта собственника либо подлинник, что странно...

Текст доверки простой 👇

Я Иванов даю полномочия Петрову представлять мои интересы в МФЦ города Москвы, для чего предоставляю право подавать от моего имени заявления, документы и получать соответствующие выписки, справки, копии документов в соответствии с поданными заявлениями, включая сведения по объекту недвижимости, расположенному по адресу такому то…

🤢 На мой субъективный взгляд что то в этой схеме не так: получается, что любое лицо может “состряпав” доверку получить по сути конфиденциальные данные ?

🔘 Заметил один нюанс 👇

чтобы получить так называемую “архивку” возможно придется обойти несколько МФЦ: где то у сотрудников нет доступа к архиву, а где то есть, причем необязательно в местном МФЦ…

3,856

Андрей Осипов пишет...

10 Nov, 01:12

Нужны ли бумажные документы, если есть электронные? 🤔

То, что бумажные документы хранятся сотни лет всем известно.
Также известно какие условия и меры предосторожности нужны, чтобы документы не пострадали.

Электронная регистрация сделок с недвижимостью существует 5 лет (с 2019 года). Если поначалу обязательно дублировали подписание документов вручную, то постепенно от этого отходят и сейчас договор купли-продажи существующий только виде pdf-файла с файлами эл. подписей, без подписей от руки на бумаге - обычное дело.

Электронный документооборот в Росреестре функционирует 2 года (с 29.06.22). С этой даты все записи о наших правах на недвижимость и документы эти права подтверждающие в базе Росреестра существуют только в электронном виде.
В других сферах, например в бухгалтерии, эл. документы используются дольше - около 10 лет, но я сейчас именно про недвижимость.

Когда мне говорят: эл. документы - это надёжно и безопасно, а бумага - это прошлый век. Я отвечаю: вот именно прошлый век, а также позапрошлый и далее и далее. Откуда мы можем сейчас знать о надежности хранения документов в электронном виде? Давайте понаблюдаем хотя бы сто лет - тогда можно будет сравнить. Пока же срок 2-5 лет против столетий не дает нам права быть уверенными в надёжности.

Какие условия и меры предосторожности нужно создать для сохранности эл. документов мы тоже оказывается знаем еще не в полной мере. 👇

7 октября произошел сбой в работе ГАС (государственная автоматизированная система) «Правосудие», уже три недели нет доступа к сайтам российских федеральных судов sudrf.ru. и arbitr.ru (сейчас уже частично восстановлен) и ряду сервисов с ними связанных.

Тем, кто сейчас готовится к покупке недвижимости, надо понимать, что сейчас невозможно провести полноценную юр. проверку выбранной вами квартиры: база судебных дел не доступна.

Может ли с Росреестром произойти подобный "инцидент информационной безопасности», как называют случившееся официальным языком, мы с вами не знаем. Но я точно знаю, что электронный документ можно преобразовать в бумажный и хранить его на случай если что-то пойдет не так. Что и советую делать всем.
#документы #памятка

1,114

Андрей Осипов пишет...

09 Nov, 14:39

Мужчина нашёл жильё по доступной цене, но позже понял, в чем подвох

📢 Прямой эфир - подписаться

1,024

Андрей Осипов пишет...

09 Nov, 07:49

Всего за 1,5 года после начала использования ChatGPT 3 и Midjourney массовым потребителем - нейросети стали неотъемлемой частью жизни населения планеты: от финансиста, который сделал состояние на акциях Nvidia, ARM, SMCI, MU, ... до ребенка, который мастерит минимульты.

И это при том, что пока и для большинства это всё же "игрушка". Основной недо-продукт этой технологии [пока] - развлекательный контент, который становится всё изощреннее и интереснее, поддерживая постоянный интерес к технологии и увеличивая доходы производителей нейросетей, чипов и около.

Представьте, что будет, когда начнут прявляться серьезные и массовые продукты в ключевых, базовых сегментах мировой экономики.

P.S. Те, кто думает, что это краткосрочный хайп и пузырь ... ребят, нейросети ещё даже не "начинали". И я не про акции Nvidia.

| подписывайтесь на @ecworldai
| нейросети (AI)

1,160

Андрей Осипов пишет...

09 Nov, 02:30

Одна из проблем для " депортируемых" по реновации - то, что суды отказываются назначать строительно-технические экспертизы навязываемых квартир, которые изобилуют дефектами. При этом, ссылаются на акты чиновников, которые просто снимают панораму каждой комнаты. Красивые фотографии не могут заменить экспертное мнение с детальными замерами поверенными приборами всех отступлений от нормативов!!! Застройщики и подрядчики же зачастую самоустраняются (недавний пример: https://t.me/mosrenovacia/3571 ) от исправления грубейших дефектов, либо же исправляют их лишь частично. Закон не содержит никаких их обязательств, не прописаны гарантийные сроки. А в типовом договоре мены ДГИ гражданам предлагается подписаться под тем, что квартира всему соответствует, передается в идеальном состоянии.

917

Андрей Осипов пишет...

08 Nov, 02:38

🔥 ЧТО ДАЕТ АН агенту ❓

“Частники будут “умирать”…будущее за АН, квазиковоркингами (квазиАН), а также минигруппами (ИП + несколько самозанятых под его “крышей”)” - рассказывает руководитель небольшого АН в Москве

“Риэлторы ИП будут приходить в коворкинги и АН”

😉 “Сегодня наблюдаю так называемый бум обучений для риэлторов от юристов, налоговиков, ипотечных и иных специалистов…в итоге у человека в голове “полная каша”, а качество услуг таких “специалистов” оставляет желать лучшего"

"у частников, как правило, нет четкого регламента проведения сделки и каких либо стандартов в работе”

🥵 “Содержать” АН сегодня стало сложнее во всех смыслах, в том числе и налоговых…доходность этого бизнеса невысокая…думаем открыть коворкинг для риэлторов, но по сути это будет то же АН в квазиформе”

Что может дать АН ❓

удобная CRM, рекламные и маркетинговые услуги

услуги по обучению (онлайн и оффлайн)

система наставничества

преференции от банков-партнеров + специальные акции и предложения от партнёров-застройщиков

полное сопровождение риэлтора на всех этапах сделки юристом, ипотечным брокером, налоговым специалистом

возможность встретиться с клиентом или контрагентом не в Шоколаднице, а в удобном офисе

готовые лиды

возможность заработать до 90% от комиссии

📝 Коллеги, прошу поделиться мнением ❗️

1,124

Андрей Осипов пишет...

07 Nov, 04:12

⚠️ ДОГОВОР в пользу НАЙМОДАТЕЛЯ

О том, что наймодатель сегодня не защищен читайте тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4947

Про обязанности нанимателя в договоре писАл тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5482

✔️ Однако некоторые юристы считают данные обязанности злоупотреблением правом, выступают за равноправие и соблюдение паритетного равенства в договоре, учет интересов каждой стороны, и категорически против доминирующего положения наймодателей…

На первый взгляд всё верно: таким и должен быть по сути любой договор…однако “арендники”, имеющие огромный практический опыт в наёме с таким подходом не согласны…

👉 “Юридически правильный договор не всегда отражает реалии жизни на сегодняшний момент и, к сожалению плохо защищает наймодателя” - отмечает судебный юрист, к.ю.н., Артем Уманец

Наем - это в первую очередь про отношения (человеческий фактор играет важнейшую роль), а выбор адекватного и “правильного” нанимателя или наймодателя - это ключевое…

Советы от опытных арендников 👇

сдаем квартиру только по своему договору (ограничиваем доступ в квартиру при задержке оплаты + штрафы + четко формулируем условия внесудебного отказа от договора)

отказываем, если наниматели предъявляют “много требований” и/или просят убрать пункты о штрафах в договоре

отказываем, если не хотят платить комиссию риэлтору и предлагают отсрочку платежа за наем (в том числе и ОП) …возражают против “второго замка”

проверяем нанимателей по открытым базам в интернете, в том числе в соцсетях

передаем ключи только после того как наниматель заплатил деньги

📝 Коллеги, прошу высказаться и поделиться своим мнением ❗️

P.S.: также напомню про ЭТО: https://t.me/andrewmosrieltor/5463

1,224

Андрей Осипов пишет...

07 Nov, 02:52

⚠️ Путают задаток и обеспечительный платеж

Я уже неоднократно указывал в своих постах, что обеспечительный платеж (ОП) - прокредиторский инструмент (выгоден кредитору), в отличие от задатка, который является по сути “паритетным” обеспечением.

🔘 Напомню, что обязательство заключить основной ДКП обеспечить с помощью ОП нельзя, потому что ОП может обеспечивать только исполнение денежного обязательства, в том числе будущего, а обязательство заключить основной договор таковым не является, в тоже время можно использовать ОП для денежных обязательств по предварительному договору, если таковые имеются, например, для обязательства по уплате неустойки за уклонение от заключения основного договора…

К сожалению не только риэлторы, но и некоторые юристы путают задаток и ОП…

Пример такой ошибки отражен в Апелляционном определении Мосгорсуда от 02.11.2016 по делу N 33-42173/2016 (см.комментарии) 👇

Стороны ПДКП квартиры согласовали условие об уплате покупателем денежных средств, названных обеспечительным платежом, в счет обеспечения исполнения обязательств по данному договору. При этом стороны предусмотрели, что, если государственная регистрация перехода права собственности на квартиру не состоится, обеспечительный платеж должен быть возвращен покупателю в двойном размере. Учитывая данное условие, суд сделал обоснованный вывод, что предусмотренный договором механизм должен быть квалифицирован в качестве задатка, несмотря на то что он назван сторонами обеспечительным платежом.

👉 В ряде случаев условие договора о внесении денежных средств в пользу кредитора с обеспечительной целью квалифицируется судами одновременно и как ОП, и как задаток:
https://kad.arbitr.ru/Card/5be45f08-ba80-4254-ad0d-80ce03b6c4aa

1,215

Андрей Осипов пишет...

06 Nov, 10:47

💥 Постоянно пишу, что во многих домах, построенных в период 2014-2020 годы, жить вам не понравится.

Из-за их конструктивных особенностей.

Сегодня новая, невероятно свежая, история на эту тему.

Полгода назад мы продали квартиру в доме 2014 года постройки.

В квартире 2 балкона.

Оба полностью остекленные. Один из них предыдущие владельцы утеплили.

Вчера мне позвонил покупатель.

Рассказал, что оба балкона текут насквозь.
Намерен подавать иск в суд на продавца. Взыскивать компенсацию за скрытые недостатки.

Пытаемся понять, что за недостатки.

Мы никаких недостатков в течение нескольких месяцев работы не заметили. Тем более, что работали с февраля по апрель, когда тает снег.

И скрыть протечки было бы сложно.

Сегодня еще раз поговорила с покупателем.

И оказалось, что с неутепленным балконом проблема в том, что вода затекает из-за неплотно прилегающих плиток вентилируемого фасада.

И да, во многих домах с такой отделкой эта же проблема.

Плитки вентфасада крепятся таким образом, что постепенно начинают отходить от стены и пропускать воду, когда идет дождь. За ним находятся утеплители, которые, похоже, легко протекают. За утеплителями - пеногазоблоки.

Эти отлично впитывают воду.

И могут разорваться от понижения температуры и просто от мощного потока воды. Но если их и не разрывает, то вода все равно остается в материалах утеплителя, в пеногазоблоках и под отделкой вашего балкона или комнаты.

Что и обнаружил покупатель.

Он снял отделку балкона, а там уже зародилась новая жизнь на основе воды, попавшей под фасад летом и осенью.

Со вторым балконом тоже разобрались.

Оказывается, у соседей сверху на этом месте открытая терраса. Вроде, они наладили отток воды с нее во время дождя и таяния снега, но часть воды все равно просачивается в нашу квартиру и течет по стеклопакетам балкона.

И это тоже проблема конструкции и исполнения.

По моим наблюдениям, у многих домов той же конструкции в первый же год эксплуатации начинают течь крыши и всякие поверхности типа террас.

Внимание вопрос!

К кому тут можно предъявлять претензии? Предыдущий собственник и сам не знал, что там такое.

А срок предъявления претензий застройщику давно истек.

Насколько я смогла понять, управляющая компания тоже не сильно хочет брать на себя ответственность.

Покупатель, купив квартиру, не требующую ремонта, будет делать ремонт, как минимум обоих балконов и прилегающих к ним комнат.

Потому что туда тоже добрались протечки.

2 раза подумайте, когда хотите квартиру в доме поновее и с хорошим ремонтом.

Про отличный ремонт, который пришлось полностью переделывать, расскажу в следующий раз.

#смотричтопокупаешь #каккупитьквартиру

1,167

Андрей Осипов пишет...

06 Nov, 09:24

На фото — скромные пенаты иноагента Михаила Касьянова за 700 млн рублей. Пятикомнатная двухуровневая квартира на Рочдельской улице площадью 427 квадратов выставлена на продажу.

Потенциальным покупателям обещают: панорамный вид на центр Москвы, Дом правительства, высотку на Кудринской. На каждом этаже — камин. Круглосуточная охрана и 2 машиноместа в подземном паркинге прилагаются. Повсюду мрамор и дорогие персидские ковры. Есть библиотека, комнаты для персонала, гардеробная, 5 санузлов и 2 лоджии. Экс-председатель правительства РФ Касьянов два года как уехал в Латвию.

❗️ Подписывайся на Mash

1,120

Андрей Осипов пишет...

06 Nov, 04:17

⚠️ ПУНКТЫ в Договоре оказания услуг от АН

Вот такие пункты увидел вчера в договоре одного технологичного АН в Москве:

📍 Стороны заявляют, что все условия, термины и понятия, предусмотренные и используемые в Договоре, понимаются ими в их буквальном значении, неясности и сомнений не вызывают.

📍 Подписанием Договора клиент подтверждает, что на момент его заключения ему понятны его условия, что он полностью ознакомился и согласен с действующим Прейскурантом услуг, предоставляемых по Договору и их перечнем (Приложение №…), который является его неотъемлемой частью, а также с регламентом оказания риэлторских услуг, размещенном на сайте АН…

📍 Договор может быть изменен или дополнен только по обоюдному согласию сторон, оформленному в письменном виде, при этом все дополнения и изменения к Договору являются его неотъемлемой частью.

📍 Цена Договора состоит из суммы цен за каждую услугу и/или этап, в соответствии с действующим прейскурантом АН

📍 Оплата услуг по Договору совершается клиентом (или иным третьим лицом по указанию клиента) в полном объеме до начала их оказания клиенту (предоплата), если иной порядок не предусмотрен настоящим Договором или доп.соглашением сторон

509

Андрей Осипов пишет...

05 Nov, 10:40

https://finance.mail.ru/2024-11-05/rossiyan-predupredili-o-riskah-sdachi-kvartiry-v-arendu-63449612/

669

Андрей Осипов пишет...

05 Nov, 05:21

⚠️ БЕЗ СРОКА ДАВНОСТИ

Вышло постановление КС РФ по делу о проверке конституционности в связи с запросом Краснодарского краевого суда от 31.10.2024 № 49-П:
https://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision791923.pdf

почитать о нем тут: https://www.advgazeta.ru/novosti/ks-sdelal-vyvod-o-neprimenenii-srokov-davnosti-k-antikorruptsionnym-iskam-prokuratury/

послушать и посмотреть тут: https://vk.com/video-202937520_456239153

Однако наши “гуру”, которые проводят обучения, почему то молчат 🤔

Что это решение означает для риэлторского бизнеса ❓

А вот что 👇

Недвижимость гос.чиновников, а также аффилированных с ними лиц, которая досталось последним в результате коррупционных схем, может быть изъята по искам прокуратуры через сколь угодно продолжительное время, то есть сроки исковой давности, которые установлены ГК РФ для имущественных споров не будут применяться…

Пример 👇

“10 лет назад вы купили квартиру у продавца, чей отец, как выяснилось только сейчас, совершил 12 лет назад коррупционное преступление. Вчера приговор по нему вступил в силу, а сегодня у вас по суду забрали квартиру…” - рассказывает в своем канале адвокат Сергей Ковальчук: t.me/upsvk

💥 Прошу поделиться мнением судебных юристов и адвокатов ❗️

778

Андрей Осипов пишет...

05 Nov, 03:00

⚠️ НАЛОГОВЫЕ “ВЫКРУТАСЫ”

К концу года некоторые риэлторы - плательщики НПД исчерпывают свой лимит в 2,4 млн руб

В этом случае как только плательщик попытается сформировать чек, приложение Мой налог выдает ошибку и уведомляет о превышении лимита.

🔘 Чтобы узнать какой доход Вы уже получили необходимо в приложении Мой налог выбрать:

Прочее – Справки – Справка о доходах – выбрать год и нажать кнопку -
сформировать справку

Вы получите электронный документ, подписанный ЭЦП:

Справка о состоянии расчетов (доходах) по налогу на проф. доход за 2024 год от такого то числа…

В этой справке будут отражены Ваши доходы на НПД помесячно + совокупные доход и уплаченный налог

👉 О том, что делать, если самозанятый превысил лимит в 2,4 млн можно почитать тут:
https://www.moedelo.org/club/article-knowledge/samozanyatyj-prevysil-limit-dohoda-chto-delat

https://www.klerk.ru/blogs/selfworkru/590267/

Казалось бы всё просто: если был “физиком” на НПД - регистрируй ИП и выбирай УСН, либо оставайся “физиком” (но в следующем году подавай декларацию и плати 13%)….однако на практике всё немного иначе...

Начинаются так называемые “выкрутасы” 👇

“перекидывают” оплату на коллегу, у которого не исчерпан лимит

регистрируют родственников в качестве плательщиков НПД

Интересно, как будет реагировать ФНС в таких случаях ❓

Налицо противоправное действие, с другой стороны, налог в казну поступает…. И закроет ли налоговая глаза на такие фортели ❓

📍 Прошу Вадима Баранчу не бросать в меня помидоры )

📝 Буду признателен всем за комментарии ❗️

754

Андрей Осипов пишет...

04 Nov, 12:18

⚠️ ДКП исполнен, но расторгнуть можно без суда…

Надлежащее исполнение прекращает обязательство, то есть исполненный ДКП недвижимости расторгнуть по общему правилу уже нельзя, так как обязательства по нему прекратились...

📍 В обычных ДКП условие о возможности расторжения договора во внесудебном порядке, как правило, не указывается…однако некоторые юристы его “прописывают”…либо составляют к договору “допник” о последствиях расторжения, который в Росреестр не подается…

Подробнее в статье судебного юриста, к.ю.н., Максима Граната, в которой он рассказывает кейс о расторжении исполненного ДКП во внесудебном порядке:

https://granatmaxim.ru/stati-i-video/rastorzhenie_ispolnennogo_dogovora_kupli_prodazhi_nedvizhimosti_/

831

Андрей Осипов пишет...

04 Nov, 11:42

🏃МАРАФОН ИСКОВ

Продолжаю традицию анализа исков о признании сделки недействительной, поступивших в компанию по титулу физических лиц. Новый анализ на 01.11.2024г.

Выделив в 2023 году мошенничество в отдельную категорию (предвидела!), за год количество исков по этой категории увеличилось! И теперь, в 3-летней статистике, таких исков стало в 2 раза больше.

Печально, что при мошенничестве добросовестность покупателя, для сохранения за ним недвижимости, в большинстве случаев не помогает! Суд, удовлетворяя иски, истребует недвижимость у покупателя и вернет собственнику. Покупателю остается судиться с государством.

На Жилконгрессе с темой о компенсации государством за изъятую недвижимость выступал адвокат Петр Арешев, который озвучил срок судебных процессов - 3-3,5 года. Учитывая срок суда по оспариванию сделки, а затем срок по взысканию с государства - инфляция съест всю ценность получаемых денег. Адвокат отметил вариант для покупателей - титульное страхование 👍🏻

При страховом случае по титульному страхованию, в течение 1-2-х месяцев с момента предоставления всех необходимых документов, в том числе судебного акта, вступившего в законную силу, будет осуществлена выплата.

#аргументыдляклиентов

747

Андрей Осипов пишет...

04 Nov, 10:04

https://realty.ria.ru/20241102/fns-1981404005.html

726

Андрей Осипов пишет...

04 Nov, 05:58

ДОГМАТИКА договора оказания услуг (ДОУ) ч.2

Суть предмета ДОУ по продаже сводится к поиску покупателя и организации сделки…

Основные действия риэлтора - организационные и фактические…

📍 Риэлтор формирует необходимый пакет документов для сделки, проводит предпродажную подготовку, хоумстейджинг, фото и видеосъемку

📍 Риэлтор проводит маркетинговые исследования рынка недвижимости для установления наиболее вероятной цены продажи квартиры, сопоставляет её с заявленной клиентом желаемой суммой и определяет цену предложения для публичной оферты + определяет стратегию продажи (пошаговое снижение…”стоим” либо увеличение цены…)

📍 Риэлтор организовывает рекламную компанию, проводит переговоры, показы и участвует в торге…

📍 Риэлтор принимает предоплату и согласовывает сделку…

✔️ Некоторые АН и частники берут предоплату по ДОУ, другие обеспечительный платеж (с целью обеспечения исполнения обязательств клиента по оплате), третьи используют пошаговую оплату за каждый этап и.т.п…

В ДОУ важно определить, какое событие будет определять момент исполнения обязательств риэлтора по договору, а это может быть 👇

заключение любого предварительного соглашения

заключение ДКП

регистрация перехода права

получение денежных средств

подписание АПП

📝 Коллеги, напишите что в Вашем ДОУ по продаже объекта является моментом исполнения Ваших обязательств перед клиентом ❓

760

Андрей Осипов пишет...

04 Nov, 03:16

После просмотра данного эфира в аккаунте Вконтакте Олега Свиридова хочу задать коллегам вопросы:

Какие инструменты финансовой защиты Вы выберите:

Титульное страхование

Сертификат защита сделки М2

Сертификат Сбера

Гарантийный сертификат от АН

📍 Покупатель самостоятельно принимает решение о покупке, получив от риэлтора (юриста) информацию о потенциальных рисках по сделке…

👉 Некоторые юристы считают такой подход необоснованным, поскольку покупатель не является специалистом, не разбирается в вопросе и принять взвешенное решение не сможет…а как Вы считаете ❓

https://vk.com/video579439795_456249287

792

Андрей Осипов пишет...

03 Nov, 15:04

Москвичей испортил квартирный вопрос или владельцы элитного жилья как пособники сатаны😈

К огромному моему счастью, мне доводилось связываться с поиском недвижимости и риелторами крайне редко, я бы сказал почти никогда. В далеком начале 10-х я приобрел квартиру в одном из ЖК бизнес-класса в центральной части Москвы и горя не знал, но времена меняются, хочется и расширения и повышения уровня дома. Да и не буду врать, технологии строительства сильно скакнули вперед за годы.
И вот моя обжитая квартира была продана молодому и активному парню, а мной приобретен объект недвижимости в тихом клубном доме класса элит в исторической части Москвы. Только вот незадача, до въезда туда еще год, а жить где-то надо. Скрипя сердцем я открыл двери филиала ада под названием «Аренда на ЦИАН» 🔥🔥🔥

С моей девушкой мы сформировали минимальный запрос «центр, дом класса премиум, двушка с новым ремонтом». Казалось бы, выбор будет огромный, да и собственники адекватные. Только вот фиг вам. Сегодня мы все таки нашли квартиру, но за последнюю неделю мы испытали все формы дискриминации человеческого достоинства. И это при условии, что мы пара и берем откровенно очень дорогое жилье. Готовы ознакомиться с выдержкой лучшего из прохождения нами 12 кругов ада Данте Алигьери? 😅

1) ЖК Prime Park: собственница отказалась сдавать паре, так как в ней присутствует мужчина. Заявила, что все мужики по умолчанию грязные существа, на порог их она даже не пустит. Вот такие мы мужики 🐷
2) ЖК Slava: собственница сказала, что не поверит на слово в мою чистоплотность и воспитанность, просила приехать и доказать ей лично.
3) ЖК Red Side: собственник сдает квартиру только некурящим. В мои слова об отсутствии такой привычки не поверил, попросил показать зубы на предмет желтизны. Был послан на х*й.
4) ЖК Булгаков на Патриках: собственница не поверила в мои слова о том, что я "русский". Попросили копию документов бабушки и дедушки с отметкой в графе "национальность".
5) ЖК ВТБ Арена парк: отказ в сдаче из-за отсутствия у меня регистрации в паспорте с момента продажи моей квартиры. Ответ: «Бомжам не сдаем». Аргумент о том, что мой банковский баланс позволяет купить 2 таких квартиры, оказался бесполезным.

Но сегодня нам повезло! Мы встретили замечательных собственников и подписали договор, готовимся к въезду в арендованное жилье 😮‍💨

А как у вас проходил съем жилья? Были приколы?

848

Андрей Осипов пишет...

03 Nov, 06:38

⚠️ ПРАВО на ОТКАЗ от ПДКП

Право на отказ от ПДКП может быть не только в силу закона (например по ст.431.2 ГК РФ), но также может быть установлено договором, то есть при наступлении (выявлении, обнаружении) предусмотренных обстоятельств сторона может отказаться от договора, при этом обязательства сторон прекращаются, а внесенная предоплата (в том числе и обеспечительные конструкции) подлежит возврату - но все эти моменты необходимо детально "прописать” в договоре…

💥 Важно указать в ПДКП условия, при наступлении которых Вы вправе отказаться от договора (не покупать объект, если Вы покупатель), а не просто условия возврата предоплаты…

Например 👇

📍 при отказе продавца от личного присутствия на сделке либо невозможности его личного участия

📍 при обнаружении несоответствия сведений, относительно объекта, субъекта и пользователей фактическим обстоятельствам

📍 если в результате юрпроверки обнаружены факты и обстоятельства, которые потенциально могут:

привести к утрате и/или ограничению права собственности покупателя впоследствии

препятствовать заключению ДКП

повлечь приостановку гос.регистрации перехода права в Росреестре

В некоторых АН юристы, представляющие покупателя, стали указывать следующий пункт 👇

Покупатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора при обнаружении (выявлении) в ходе “проверок” любых обстоятельств, потребующих проведения “юридического лечения”…

О юрлечении тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5449

🏆 Напоминаю, что для желающих детально разобраться в предварительных конструкциях я подготовил подробный конспект по этой теме "ВСЁ о ПРЕДОПЛАТЕ в СДЕЛКАХ с НЕДВИЖИМОСТЬЮ"

📝 По всем вопросам пишите мне по вотсапу, тел указан в шапке канале ❗️

898

Андрей Осипов пишет...

03 Nov, 02:50

⚠️ ПДКП (практика)

✔️ Нередко читаю в статьях юристов, что ПДКП должен содержать условия о предмете, основных условиях будущего договора и сроке его заключения, а без этих условий предварительный договор может быть признан соглашением о намерениях.

Более того, даже суды в своих мотивировках это указывают (что странно) 👇

“соглашение не является предварительным договором, поскольку в нём отсутствуют согласованные сторонами существенные условия основного договора, а именно: сторонами не определена цена отчуждаемых земельных участков, как и порядок её оплаты; не определён срок заключения основного договора”
https://kad.arbitr.ru/Card/34937e68-5520-4d3f-9bd5-8d6b7e4eeb7b

👉 До 2015 года так и было (в ПДКП нужно было указывать все существенные условия основного договора), а после внесения изменений в кодекс - в ПДКП может быть согласован только предмет договора, а остальные условия могут быть досогласованы позднее…

📍 В соглашении о намерениях (СоН) стороны по сути обозначают свою волю на сотрудничество, представляют план взаимных действий по сделке и её условия, при этом СоН не является юридически обязывающим договором - то есть понудить сторону к заключению основного договора нельзя и у сторон есть возможность от него отказаться…

📍 Если в ПДКП предусмотрено обязательство по оплате (полностью или значительную часть) до заключения основного договора, то такой договор квалифицируется как ДКП с условием о предоплате: https://kad.arbitr.ru/Card/0a164297-743e-4064-9ddb-4abe0145105a

📍 В этом деле основной договор не был заключен по вине покупателя - поэтому задаток остался у продавца: https://kad.arbitr.ru/Card/0eb9de53-593f-4ac3-ae96-c5fa24712416

758

Андрей Осипов пишет...

02 Nov, 16:07

🏢 Новый закон — шаг к безопасности на рынке недвижимости

Президент Гильдии риэлторов Москвы Андрей Банников в интервью PostNews рассказал, как принятие законопроекта о регулировании риелторской деятельности поможет снизить риски для клиентов и повысить доверие к профессии.

🔍 Основное:

– Аккредитация усложнит работу «серых» риелторов.
– Потребители смогут легче выбирать надежных специалистов.
– Увеличится безопасность и прозрачность сделок.
– ⚖️ Закон также повысит стандарты для входа в профессию, что поддержит только квалифицированных специалистов.

Что вы думаете о введении такого регулирования? 💬

795

Андрей Осипов пишет...

02 Nov, 08:06

👨‍💻

Форма для регистрации владельцев каналов с 10 тыс. подписчиков открылась на Госуслугах

На портале Госуслуг заработал механизм регистрации владельцев каналов и страниц в соцсетях, имеющих более 10 тыс. подписчиков. После добровольной идентификации каналы/страницы будут включаться Роскомнадзором в специальный перечень.

Регистрация доступна как для физических, так и для юридических лиц и ИП, граждан России и иностранцев с подтверждённой учётной записью.

🟦

Как это работает
1. Владельцы каналов/страниц могут направить через специальную форму минимальный объём базовых сведений о себе и своём канале, включая контактные данные.

2. Заявке будет присвоен уникальный номер, который в течение 3 дней нужно разместить в закреплённом сообщении или описании канала/страницы, чтобы Роскомнадзор мог подтвердить принадлежность канала/страницы автору заявки.

3. Роскомнадзор примет решение о включении канала/страницы в перечень в течение 10 рабочих дней. Уведомление об этом придёт владельцу канала в личный кабинет на Госуслугах.

4. После включения в перечень владелец канала/страницы должен разместить в её описании уникальную ссылку на запись в реестре Роскомнадзора. По ней другие пользователи и рекламодатели смогут проверить, действительно ли паблик находится в перечне.

🟦

Для чего нужна регистрация
Если канал или страница не будут включены в перечень, рекламодатели не смогут размещать в них рекламу, а другие каналы не смогут репостить их сообщения. Эти ограничения вступят в силу с 1 января 2025 года.

➡️ Регистрация канала или страницы

@mintsifry #госуслуги

742

Андрей Осипов пишет...

02 Nov, 04:00

⚠️ ЭЛЕКТРОННАЯ ПОЧТА (советы и рекомендации)

У Вас должно быть как минимум 3 адреса email 👇

публичный адрес (указан на Вашем сайте, страничке, визитке), также его используют для онлайн покупок

рабочий адрес (только для коллег и партнеров)

личный адрес (Госуслуги, соцсети, облачные хранилища)

✔️ Устанавливайте сложные пароли (делайте их ревизию время от времени) и двухфакторную идентификацию

💥 Помните, что при взломе почты злоумышленники всегда скачивают архив писем – поэтому возьмите за правило: раз в 3 мес делать так называемую чистку (удалять старые письма, а важные сохранять в облаке или на внешних носителях)

👉 Не переходите по подозрительным ссылкам, которые приходят в Ваш почтовый ящик…

☑️ При подготовке к сделке, согласования договора, ведения переписки с контрагентом или коллегой – используйте только электронную почту – но этот момент необходимо заранее согласовать в договоре.

В мессенджерах не всегда удается сохранить документы и юридически значимые сообщения – поэтому рекомендуется использовать только email…

854

Андрей Осипов пишет...

01 Nov, 12:56

🔥🔥🔥 ДКП недвижимости (ДКПН)

Уважаемые коллеги, при проработке схемы сделки и составлении ДКП я использую свой юрконспект по ДКПН, в котором собрано огромное количество полезного материала…

По вопросам его приобретения напишите мне в Whats App, тел есть в шапке канала

Напомню основные обязанности сторон по ДКПН 👇

передать владение

произвести оплату

совершить действия, направленные на регистрацию перехода права собственности

🔘 Порядок взаимных предоставлений по ДКП стороны вправе установить по соглашению, вместе с тем в Москве сложилась практика: продавец не передаст квартиру, пока не получит деньги…

☑️ Стороны вправе в ДКП установить штрафы за нарушение порядка исполнения договора и его условий, а также согласовать основания для расторжения договора…

💥 Также напомню, что ДКП недвижимости считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами, а покупатель приобретает право собственности на квартиру в момент внесения записи в ЕГРН на основании договора…

📍 “Государственная регистрация (перехода права) призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов и волеизъявления сторон по сделке”- определение КС РФ от 5 июля 2001 года № 132-О

922

Андрей Осипов пишет...

01 Nov, 07:27

Регистрация сделок с недвижимостью в Росреестре станет возможной за 1️⃣ (Один) рабочий день ‼️

С 01 января 2025 года в соответствии с п.1.15 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» и п.1.1 ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации N 117-ФЗ
*в случае оплаты госпошлины в двойном размере * регистрация будет производиться в срок не более 1️⃣ (Одного) рабочего дня, следующего за днем приема документов.💥

В соответствии с Приказом Росреестра от 02.09.2024 № П/0277/24
с 1 января 2025 года
в заявлении на регистрацию прав необходимо включать следующий пункт:

«Государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав прошу осуществить в срок не более одного рабочего дня, следующего за днем приема органом регистрации прав или поступления в орган регистрации прав заявления и необходимых для осуществления государственного кадастрового
учета и (или) государственной регистрации прав документов. Подтверждаю, что о необходимости уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации в двойном размере и неприменении льгот, установленных статьей 333.35 Налогового кодекса
Российской Федерации, мне известно».

Но при этом ❗️с 01 января 2025 года пошлина за государственную регистрацию тоже изменится. 😶‍🌫️

Для физических лиц:
🔺Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 20 000 000 рублей, размер пошлины составит 4000 рублей;
🔺Если кадастровая стоимость больше 20 000 000 рублей, размер пошлины составит 0,02% кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,02% договорной стоимости объекта и не более 500 000 рублей.

Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства составит 700 рублей вместо 350 рублей.

Для юридических лиц:
🔺Если кадастровая стоимость объекта не определена или не превышает 22 000 000 рублей, размер пошлины составит 44000 рублей;
🔺Если кадастровая стоимость больше 22 000 000 рублей, размер пошлины составит 0,2% кадастровой стоимости на дату обращения, но не менее 0,2% договорной стоимости объекта и не более 1 000 000 рублей.

С уважением,
Георгий Симонян
Главный юрисконсульт
I-deal. Экосистема для риэлтора

#недвижимость #риэлтор #агентствонедвижимости #квартира #новостройки #вторичка #недвижимостьвмоскве #realestate #realtor #realestateagent #realestatelife #realestateinvestor #realestatemarketing

809

Андрей Осипов пишет...

01 Nov, 04:14

⚠️ ВОПРОС 👇

Вы “продаете” квартиру клиента, заранее зная о проблемах (это может быть юрпороки по объекту и субъекту, недостатки в объекте, неблагоприятные сведения в истори квартиры и.т.п…)

Вы действуете в интересах своего клиента и Ваша цель: продать квартиру по максимально возможной цене в моменте…

📝 Напишите в комментах как Вы распорядитесь той информацией, о которой узнали и как Вы поступите 👇

Расскажу всё как есть

Буду врать, что всё ок (“не обманешь не продашь”)

Умолчу

Дам неполную информацию

Если риэлтор покупателя узнает о пороках - ~~постараюсь его подкупить~~ поделюсь своей комиссией

Ваш вариант ответа

892

Андрей Осипов пишет...

01 Nov, 02:06

Самозанятые - ростовщики. НДФЛ или НПД?

⚖️ Верховный суд РФ, рассмотрел спор, который был связан с правовой квалификацией процентов, полученных по договорам займа, в рамках отношений по уплате НПД.

Физическое лицо, будучи генеральным директором и единственным учредителем общества с ограниченной ответственностью, передало, своему же Обществу, денежные средства по договору займа, с процентной ставкой 30% годовых. Изначально (по первому договору займа) вырученные проценты, облагались налогом на доходы физических лиц, и Общество выступало налоговым агентом.

В дальнейшем, по второму договору займа, данное физическое лицо, решило, что налог от вырученных процентов, возможно исчислять в режиме НПД, тем самым, снизив налоговую нагрузку с 13 до 6 процентов, Естественно, это не понравилось 🔵 налоговому органу.

⚖️ Верховный суд отметил, что правоотношения, основанные на договорах займа, не имеют признаков оказания услуг, либо передачи имущественных прав. Указанный вывод согласуется с определением понятия услуги, закрепленным в пункте 5 статьи 38 Налогового кодекса, в соответствии с которым услугой, для целей налогообложения, признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

‼️ При передаче денежных средств по договору займа, не происходит реализации товаров, работ, услуг или имущественных прав, поэтому проценты, полученные займодавцем, не могут быть квалифицированы в качестве дохода от реализации и, следовательно, не являются объектом НПД, определенным в части 1 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ.

Определение ВС РФ от 24 октября 2024г. № 305-ЭС24-14436.

👮‍♀️ Налоговый ответ

925

Андрей Осипов пишет...

31 Oct, 17:18

🤫 Кто смотрел сериал "Доктор Хаус"?

Помните любимую фразу главного героя:

"Все врут!"

Так вот, врут люди не только врачам, но и риэлторам.

Особенно продавцы квартир.

Я всегда задаю много наводящих вопросов на консультациях, но и это слабо помогает.

И только в процессе продажи выясняется:

😱 Что дедушка, который оставил продавцу завещание, не просто умер, а в психиатрической больнице.

😱 а дядя, от которого унаследовал квартиру другой мой клиент умер совсем даже не в больнице.

Как утверждал продавец.

А повесился прямо в этой квартире. В ванной.

😱 что дочь клиентов - одна из собственников квартиры не просто так странно выглядит.

А состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

И не с нервным срывом, как утверждает ее мать.

А с психическим расстройством.

😱 а сын других клиентов совсем не вожатым уехал на лето в детский лагерь.

Он лежит в рехабе в Подмосковье. Лечится от наркотической зависимости.

😱 другая квартира полностью освобождена и разобрана до кирпичной кладки не потому, что решили делать ремонт, а потом передумали.

Там много лет жила родственница с 25 кошками, которые делали, что хотели.

После них только выжечь все напалмом.

Как вы думаете, почему продавцы так поступают?

У меня 2 версии: из-за чувства стыда и чтобы использовать риэлтора в темную.

Если не будет знать нюансов, глядишь, и продаст дороже.

#изнанкасделки

925

Андрей Осипов пишет...

31 Oct, 12:57

⚠️ “ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫЙ ЭСКОРТ”

✔️ Перед тем как читать этот пост рекомендую прослушать лекцию Артема Карапетова тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5492 в которой, в том числе, обсуждаются пределы обязательств арендодателя…

💥 Представляется, что и для наема – это проблема также актуальна, то есть обязательство по передаче квартиры нанимателю во владение не является однократным актом, но включает ряд длящихся обязательств, направленных на обеспечение сохранения качества квартиры - так называемый “обязательственный эскорт”

👉 Например: начался ремонт в соседней квартире или появились шумные соседи (пьянки, гулянки, игра на музыкальных инструментах и.т.п…)

🏆 Коллеги, поделитесь как Вы решаете на практике такие вопросы и указываете ли Вы в своих договорах найма какие то длящиеся гарантии наймодателя ❓

1,148

Андрей Осипов пишет...

31 Oct, 12:04

Акт возврата квартиры (АВК) - это важнейший документ…

📍 Совет1: обеспечительный платеж (ОП) возвращается нанимателю в полном размере только после фактической и очной передачи квартиры, и только при условии, что АВК подписан без замечаний…

📍 Совет2: если в квартире наниматели были зарегистрированы временно по месту пребывания – то ОП возвращается только после того, как они самостоятельно снимутся с рег.учета (этот момента должен быть прописан в ДКНЖП)

https://realty.rbc.ru/news/671834189a79474cf8d4d173

1,090

Андрей Осипов пишет...

31 Oct, 05:43

⚠️ ОТКАЗ от ДКП КВАРТИРЫ

✔️ Стороны вправе расторгнуть ДКП недвижимости либо по соглашению, либо по решению суда…

👉 Расторгнуть ДКП квартиры по взаимному согласию стороны могут пока они не исполнили свои обязательства по сделке, а, если договор исполнен - то обязательства по нему прекращаются…

📍 Расторгнуть договор можно как до, так и после регистрации перехода права в Росреестре

💥 В ДКП недвижимости стороны вправе оговорить в каких случаях договор будет расторгнут по требованию той или другой стороны, по тем или иным основаниям, например 👇

В случае неоплаты или неполной оплаты цены квартиры в согласованный срок – продавец вправе в установленном законом порядке (судебном) расторгнуть договор и вернуть квартиру в свою собственность…

🤢 Нередко в ДКП встречаю пункт о том, что сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора – его указывают не только риэлторы, но и юристы…увы этот пункт работать не будет…

📍 Напомню, что ДКП недвижимости - это обязательственный договор, а для осуществления рапорядительной воли на переход права в Росреестре - необходимы заявления двух сторон (исключение нотариальный ДКП)

По теме также читайте:

ДКП (расторжение и отказ): https://t.me/andrewmosrieltor/1104 https://t.me/andrewmosrieltor/1102

Буду признателен, за поправки и замечания к посту ❗️

1,127

Андрей Осипов пишет...

30 Oct, 09:30

https://iz.ru/1782170/natala-baslykova/agenty-bez-opasnosti-v-rf-snova-hotat-vvesti-regulirovanie-rieltorskoi-deatelnosti

1,048

Андрей Осипов пишет...

30 Oct, 04:15

https://vk.com/video324759102_456239089

901

Андрей Осипов пишет...

30 Oct, 02:08

Телефонные мошенники все чаще толкают россиян на серьезные преступления. На удочку аферистов попадаются самые разные люди.

Какую тактику используют "кукловоды"? Куда уходят похищенные денежные средства? Кто скрывается за телефонными мошенниками, обирающими россиян? Каким образом на уловки телефонных преступников ведутся даже самые разумные люди? Сколько "колл-центров", созданных для дистанционной обработки россиян, работает на Украине? И почему этот вид преступности - угроза для безопасности нашей страны?

Рассказываем в фильме-расследовании «Голосовая бомба: террористическая война телефонных мошенников», подготовленном УБК МВД России совместно с телеканалом «Звезда» в рамках проекта «Код доступа».

🫡 Подписаться на Киберполицию России

975

Андрей Осипов пишет...

29 Oct, 17:01

Коллеги!

Обращаем ваше внимание на видеолекцию А.Г. Карапетова по теме: «Недостатки и распределение рисков в аренде: в поисках баланса интересов сторон» (https://youtu.be/HOHeqNDgexU?si=LBHsfr1w8xC205GL).

Приятного просмотра!

1,033

Андрей Осипов пишет...

29 Oct, 13:37

Загрузилось. Аудиофайлы по 3 записанным темам загрузим в выходные
https://vk.com/video324759102_456239088

914

Андрей Осипов пишет...

29 Oct, 09:00

⚠️ ВТОРОЙ ЗАМОК

Читаю в комментах на канале Олеси Бухтояровой 👇

“Правило второго замка. Во входной двери должно быть два замка. Арендатору отдаёте ключ только от одного. Если арендатор начинает плохо себя вести, запираете второй замок. Это помогает лучше любых договоров. Потому что договоры - это для суда”

По договору коммерческого найма наймодатель обязан передать нанимателю владение квартирой…

🔘 Напомню, что ВС РФ разъясняет, что “владение у того, у кого ключи от помещения”…получается, что наймодатель передает неполное владение, оставляя себе второй ключ ?

💥 Более того, в одном из своих решений (есть в моем канале) суд указывает, что смена замка нанимателем - не является перепланировкой или реконструкцией, а может рассматриваться как самозащита гражданских прав - п.10 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25:

“по смыслу статей 1 и 14 ГК РФ самозащита гражданских прав может выражаться…в воздействии лица…на находящееся в его законном владении имущество”

👉 Если наймодатель ограничивает доступ в квартиру нанимателю (меняет замок или закрывает на второй ключ) - эти действия могут квалифицированы по ст.330 УК РФ как самоуправство – объясняет судебный юрист Артем Уманец

✅ Более того ВАС РФ в своем информписьме от 11.01.2002 года “Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой” – отмечает, что “право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда имущество оказалось в его владении на законном основании…при этом вещь должника нельзя удерживать путем её захвата”

Представляется, что указанная норма применима и к наему

📝 Коллеги, прошу поделиться мнением ❗️

988

Андрей Осипов пишет...

29 Oct, 04:42

⚠️ Юридические “выкрутасы” ч.4

Начало тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5031

✔️ В ДКП важно четко прописать ПОРЯДОК совершения расчетов, а точнее порядок исполнения сделки (чтобы прочитав договор было понятно по какой схеме стороны договорились совершить оплату) а, если этого нет и нет пункта об отсутствии залога + нет заявления в Росреестр о залоге - возможна приостановка

💥 В Москве по сути сложилась “кредитная” схема оплаты недвижимости (сначала товар, а потом деньги): заключение ДКП – регистрация перехода права - оплата…

Обычная сделка: продавец, покупатель, ипотеки нет…стороны обсуждают порядок расчетов:

🔘 Юрист продавца (скорее всего непрофильный) пишет:

“в случае если Покупатель на момент заключения договора не оплатил Продавцу цену Квартиры, или оплатил ее не в полном размере, то мы требуем включить пункт:

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ Квартира признается находящейся в залоге у Продавца до момента завершения Покупателем оплаты за приобретенную им Квартиру в полном размере.

Ваши доводы о том, что расчеты будут совершены с помощью аккредитива или СБР Сбербанка неубедительны…а, вдруг по каким то причинам оплата не произойдет и мой клиент останется без денег, а право уже будет на Покупателе ?

Залог снимется легко после совершения расчетов: продавец придет в МФЦ и напишет заявление…”

🤔 Сейчас часть риэлторов уходит из бизнеса (нет клиентов)…в тоже время довольно много юристов приходит в нашу сферу из других областей…а вот хорошо это или плохо ?

962

Андрей Осипов пишет...

29 Oct, 02:26

⚠️ О ПРАВЕ для РИЭЛТОРОВ

Решил начать новую рубрику, а причины тут 👇

Тяжело коллегам читать подробные судебные решения (а может и не нужно ?) - поэтому решил давать информацию кратко и только ключевые моменты (на мой субъективный взгляд)…подробнее о том - нужно ли “загромождать головы риэлторов тоннами судебной практики” – как это делают сейчас многие блогеры - юристы – расскажу в последующих постах…

📍 Заключение ПДКП без проверки, кто является собственником, свидетельствует о недобросовестном поведении покупателя: постановление Пленума от 24 марта 2016 г. № 7 “О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств” https://www.vsrf.ru/documents/own/8478/

📍 Последовательное признание сделок недействительными в обход правил о виндикации было пресечено Конституционным Судом РФ еще в 2003 г. в Постановлении № 6-П: http://doc.ksrf.ru/decision/KSRFDecision30282.pdf

📍 СИД применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения.
Если будет установлено, что сторона по делу пропустила СИД и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении СИД суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела. Данное правовое регулирование направлено на создание определенности, устойчивости и стабильности оборота.
Для юрлиц существуют более строгие правила по сравнению с физлицами относительно течения СИД (одного факта пропуска СИД достаточно для отказа в иске): https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2412430

893

Андрей Осипов пишет...

28 Oct, 13:42

Внимание ЗАНИЖЕНИЕ!

Если вы все еще считаете что оптимизация в виде занижения цены квартиры работает - то см.фото к посту 👆

Налоговая Ставропольского края без труда вскрыла занижение стоимости продажи квартиры.

Цепочка вскрытия схемы такая:

⬛️ ФНС имеет доступ к документам из Росреестра. Нашли договор в котором есть ипотека.

⬛️ Запросили кредитное досье в банке.
Согласно ст.93 НК РФ они имеют право запрашивать такие сведения.

▫️

Ни банк, ни брокер (для ЦБ) покрывать клиента не будет!
Поэтому не надейтесь что кто-то не предоставит информацию по запросу ФНС.

⬛️ В кредитном досье получили информацию о том, что согласованная цена сделки гораздо выше, чем в договоре и более того, есть платежный документ, подтверждающий перевод денег.

Никаких допросов, скандалов и расследований не выходя из кабинета инспектор нашел занижение налога.

🟥

В текущей ситуации нужно срочно проработать способы для ЛЕГАЛЬНОЙ оптимизации налога и добровольно задекларировать доход, до вынесения решения налоговой.

Ни в коем случае не пытаться игнорировать ФНС

Т.к. за неуплату налога УМЫШЛЕННО штраф может составлять до 40% от самой суммы налога.

💬

На наш взгляд триггером стало:

🙅‍♂️ Слишком ровная сумма в 1 000 000 р.
Это послужило красной тряпкой для инспектора.
Он видимо сразу вспомнил все ДКП до 2016 г. И решил проверить.

🙅‍♂️ Отсутствие налога к уплате в бюджет.

Риелторы! Если ваш клиент пытается пойти по этой схеме, покажите ему этот пост.

Поделитесь с коллегами!

Предупрежден - значит вооружен.

Если у вас ранее проходило занижение без проблем - то знайте, эта лазейка закрывается!
Теперь нужно прорабатывать оптимизацию в правовом поле.

@nalog_13

927

Андрей Осипов пишет...

28 Oct, 11:32

🔥 ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ

📍 Своевременно и в полном объеме выплачивать Наймодателю, установленную договором плату за наем

📍 В течение двух календарных дней с момента подписания АПП принять меры для выявления недостатков, которые нельзя или сложно было выявить на момент приемки помещения, в том числе проверить работоспособность бытовой техники, отделки, инженерных сетей, оборудования, мебели, коммуникаций в помещении. В случае обнаружения каких-либо недостатков, дефектов или неисправностей, письменно сообщить об этом Наймодателю

📍 Ежемесячно направлять Наймодателю показания всех индивидуальных приборов учета в квартире в период с 25 по 27 число текущего месяца

📍 Не курить в квартире, не допускать в квартиру животных, а также не допускать проживание в квартире иностранных лиц, а также детей до 7 лет

📍 Не нарушать условия проживания соседей, в том числе громкими звуками, музыкой и.т.п…

📍 В случае уменьшения размера обеспечительного платежа по причине засчитывания из него неустойки и/или причиненных убытков - пополнить его до первоначальной суммы в течение одного календарного дня

📍 Известить Наймодателя без промедления о любом повреждении или ином событии, нанесшем (или грозящим нанести) ущерб квартире, а также о почтовой корреспонденции, поступившей на имя Наймодателя

📍 В последний месяц наема не чинить препятствий Наймодателю по показу квартиры в согласованные дату и время

📍 Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный Квартире и находящемуся в ней имуществу, а также за ущерб, причиненный третьим лицам в период пользования Квартирой, независимо от того является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности нанимателя или третьих лиц с его стороны, в том числе лиц, проживающих совместно с ним, гостей…

📝 Коллеги, напишите какие еще обязанности для нанимателя Вы указываете в своих договорах ❗️

969

Андрей Осипов пишет...

28 Oct, 08:47

📌 Коллега, у которой я в свое время так и не купил замечательную квартиру (такие давали архитекторам, скульпторам и художникам) на Универе, прислала пример регионального ДКП…

🤔 Как Вы думаете - кто его составлял: риэлтор, риэлтор - юрист или юрист ?

924

Андрей Осипов пишет...

28 Oct, 05:27

🔥 НАЙМОДАТЕЛЬ РЕШАЕТ КОМУ СДАВАТЬ…

К сожалению наймодатель сегодня - уязвимая сторона договора: https://t.me/andrewmosrieltor/4947

😡 Наниматель может изготовить фальшивый паспорт со своей фотографией и продать квартиру, например как тут: https://t.me/notariat/9491

О том как защитить наймодателя тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5403

“Я считаю, что каждый собственник имеет право на то, что бы решать кому и как отдавать свою квартиру в наем и на каких условиях.

Так же собственник имеет право выбирать для своей квартиры жильцов, которым она будет передана во владение.

Часто, сам собственник не имеет возможности и коммуникативных навыков, что бы заявить и отстоять свои требования.

Реклама на агрегаторах не является публичной офертой - собственник не обязан заключать договор найма с любым, кто пришел на просмотр и имеет деньги для заключения Договора найма”

- поделился своим мнением риэлтор и налоговый специалист Николай…

💥 Я поддерживаю мнение Николая…а Вы ?

987

Андрей Осипов пишет...

25 Oct, 14:54

Наследственные дела - это долго, это многоходово. Распутываю в суде историю, как при переносе данных с бумажных носителей в электронный реестр квартира вдруг стала коммунальной, совладельцем оказался город Москва. И это выяснилось после запроса нотариуса в рамках наследственного дела.
В суде дело против ДГИ я выиграла. Сегодня и в апелляции меня поддержали.
О деле я рассказывала уже, сейчас расскажу о закулисных нюансах.
Как только город получил моё исковое заявление о признании его права отсутствующим, в квартиру позвонили, в дверной звонок. От ДГИ пришли со смотровым ордером на «городскую» жилплощадь. В квартиру Швондеров не пустили, об инциденте мы с трудом, но забыли.
Власть оживилась после принятия судом решения в нашу пользу; дверь квартиры опечатали, сопроводив словами, что данная квартира является собственностью города, и жильцы должны предоставить доступ для инвентаризации.
Я им письмо через мос.ру направила, что в доступе отказываем, можете обращаться в суд.
Интересно тут для меня не внешнее рейдерство, а правовая составляющая.
Иск о признании права отсутствующим может быть подан только в отношении невладеющего собственника. Город Москва записан как собственник в ЕГРН, а владение полностью у жильцов. Вот и невладеющий собственник.
А если бы ДГИ в квартиру зашел и оформил акт инвентаризации, то стал бы владеющим собственником, и мог уже на этом основании судебное решение оспаривать. Потому что тогда нужна была бы виндикация, а там сроки давности бы вышли. [Сама так отбивалась от иска ДГИ к физику некоторое время назад]. Мы городу этого шанса не дали.
И кто молодец? Как всегда, суд молодец.
Потому что только столкнувшись с невнимательными и торопливыми судьями, начинаешь ценить тех, кто дело прочитал, адвоката выслушал, вынес законное и обоснованное судебное постановление.
Очень рада, что квартира осталась у наследников.

124

Андрей Осипов пишет...

25 Oct, 05:50

⚠️ “ВЕДОМЫЙ” ПРОДАВЕЦ (размышления)

✔️ Памятка по сделкам, если Вы подозреваете, что продавец “ведомый” тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5278

Анализ судебных решений по сделкам с “ведомыми” продавцами позволяет выделить две основные позиции:

С одной стороны 👇

воля продавца в таких случаях направлена не на продажу квартиры, не на получение денег, а на предотвращение преступных действий неустановленных лиц, при этом продавец может быть признан потерпевшим по возбужденному уголовному делу, а покупатель не будет признан добросовестным…

C другой стороны 👇

Продажа квартиры произошла согласно условиям ДКП, само решение о продаже не было одномоментным, более того продавец совершал ряд последовательных целеноправленных действий, направленных на заключение и исполнение ДКП, что в совокупности доказывает, что воля продавца была направлена именно на продажу квартиры, при этом именно продавец ввел в заблуждение покупателя относительно фактических обстоятельств, а покупатель не знал и не мог узнать, что продавец был “под влиянием” - поэтому он добросовестный

🔘 Если судебным решением право собственности покупателя будет аннулировано - сможет ли он получить компенсацию от государства ?

На мой субъективный взгляд - нет, так как ст.68.1 закона 218-ФЗ это немного про другое: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/703a5f49ae6a9907d4bdbb12a662589789657807/

📝 Прошу коллег и юристов поделиться своим мнением ❗️

432

Андрей Осипов пишет...

25 Oct, 02:02

⚠️ ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ (ДАК)

Жилое помещение может быть предметом договора аренды, если сдается юрлицу (ИП), при этом квартира может быть использована только для проживания граждан

Ключевые моменты 👇

📍 ДАК - возмездный, двухстороннеобязывающий, консенсуальный, срочный договор

📍 ДАК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами

📍 ДАК, заключенный на срок не менее года, подлежит гос.регистрации и считается заключенным с этого момента, при этом регистрации не подлежат договоры, в которых срок составляет менее 1 года или не определен

👉 В случае, если ДАК заключен на неопределенный срок то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 3 мес (диспозитивная норма)

🔘 Если “физик” сдает квартиру в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, ИП, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с платы за аренду должен арендатор - это означает, что при выплате арендного платежа он удерживает часть денежных средств в размере НДФЛ и перечисляет в бюджет в размере 13%, то есть арендатор выступает в данном случае налоговым агентом

Если арендодатель является плательщиком НПД - он самостоятельно уплачивает 6%

💥 В договоре необходимо отразить, что арендодатель является самозанятым, то есть применяет специальный налоговый режим НПД

Важный пункт 👇

Арендодатель обязан в течение 2 (двух) календарных дней с даты снятия его с учета в качестве плательщика НПД письменно уведомить об этом арендатора

520

Андрей Осипов пишет...

24 Oct, 12:13

https://www.gazeta.ru/social/news/2024/10/24/24225463.shtml

601

Андрей Осипов пишет...

24 Oct, 09:44

Цифровой робот-консьерж появится в Москве.

Разработчик представили робота Арди, который может полностью заменить человека на ресепшн в жилых домах. Первое применение Арди состоится в столичном ЖК HEADLINER. Робот выполняет обязанности консьержа быстрее и эффективнее человека. Он управляет доступом в комплекс, отвечает на домофон, регулирует парковку и смотрит за видеонаблюдением. Основное преимущество Арди в способности распознавать лица и общаться с жителями по различным сценариям. Он работает автономно, без постоянного интернета.

584

Андрей Осипов пишет...

24 Oct, 05:56

Андрей Осипов пишет... pinned «🔥🔥🔥 Уважаемые коллеги, в рамках Интенсива по Аренде, который проводила Олеся Бухтоярова, я выступил с темой: Договор коммерческого найма жилого помещения + выступил на бесплатном вебинаре по этой же теме, на котором рассказал о полезных “фишках” и дал рекомендации…»

0

Андрей Осипов пишет...

24 Oct, 05:55

🔥🔥🔥 Уважаемые коллеги, в рамках Интенсива по Аренде, который проводила Олеся Бухтоярова, я выступил с темой: Договор коммерческого найма жилого помещения + выступил на бесплатном вебинаре по этой же теме, на котором рассказал о полезных “фишках” и дал рекомендации по составлению договора…

✔️ В свзяи с этим я дополнил юрконспект “Наем и Аренда” своими материалами этих выступлений ❗️

📍 Без ложной скромности отмечу, что на сегодня аналогов данного конспекта по сути Вы ни у кого не найдете…

📍 Много раздаточного материала: шаблоны договоров и соглашений, памятки, примеры судебной практики и.т.п…

📝 По вопросам приобретения пишите мне в Whats App, тел указан в шапке канала

Р.S.: готовится к выпуску обновленная версия “Тонкости ДКП недвижимости” 3.0 ❗️

644

Андрей Осипов пишет...

24 Oct, 04:05

⚠️ Машиноместо, паркинг, парковочное место, автостоянка, гараж (простыми словами)

Машиноместо - это объект недвижимости, который представляет собой определенное пространство, предназначенное для стоянки транспортного средства, имеющее собственный кадастровый номер и внесено в ЕГРН.

Паркинг (разновидность автостоянки) - это более общее понятие, которое включает в себя несколько машиномест, объединенных в единый комплекс.

Парковочное место - это просто обозначенное пространство (место для кратковременной остановки автомобиля), не имеющее статуса объекта недвижимости, а инфа о нем не вносится в ЕГРН

Автостоянка - это место, где можно оставить авто на длительное время за определенную плату, при этом в отличие от парковки, автостоянка предполагает заключение договора с владельцем.

Гараж - это отдельное помещение, предназначенное для размещения транспортных средств

✔️ Ключевое отличие между автостоянкой и парковкой: на территории первой можно за плату оставить транспорт на длительное время и за сохранность объекта отвечает владелец автостоянки, а парковка предназначена для временного размещения машин и их безопасность обеспечивает собственник машины, подробнее тут: https://t.me/mkdexpert/2845

💥 Для риэлторов, интересующихся правовыми вопросами рекомендую почитать: Как решение КС РФ о машиноместах повлияет на управление паркингами: https://vk.com/@roskvartal-kak-reshenie-ks-rf-o-mashino-mestah-povliyaet-na-upravlenie

640

Андрей Осипов пишет...

24 Oct, 03:06

⚠️ РОСРЕЕСТР ДОПУСТИЛ ОШИБКУ

Среди риэлторов и юристов распространен миф, что Росреестр - это какое то всесильное ведомство, от решений которого зависит по сути всё…увы, это всего лишь технический орган, не более…

👉 В данном деле сотрудник ведомства допустил ошибку, и в ЕГРН вместо данных покупателя внесли данные его представителя, однако нижестоящие суды отказались классифицировать запись о прекращении права представителя в качестве технической ошибки, но ВС РФ поправил их, подробнее в статье на сайте юргруппы Legem.ru: https://legemnews.ru/gov/1410-vsrf.html

Карточка дела: https://kad.arbitr.ru/Card/b92ec8b1-8818-4716-a142-7f8e7b6cb555

666

Андрей Осипов пишет...

23 Oct, 14:59

https://ren.tv/news/kriminal/1273661-sud-arestoval-vtorogo-figuranta-dela-o-moshennichestve-s-kvartiroi-dolinoi

709

Андрей Осипов пишет...

23 Oct, 13:42

Итак, основные позиции законопроекта.
1. Это не лицензирование и не СРО. Это региональные реестры. Хочешь оказывать услуги по операциям с недвижимостью в каком-то регионе - подавай заявку на включение в региональный реестр.
2. Заявку подать могут только юр.лица или ИП. Физ.лица, в том числе самозанятые, не имеют право оказывать возмездные услуги по недвижимости без трудового и/или гражданско-правового договора с юр.лицом или ИП.
3. Есть ограниченный список документов, которые нужно подать для включения в реестр.
4. Есть ограниченный список требований к юр.лицу или ИП для включения в реестр, и ограниченный список нарушений, за которые могут исключить
5. Региональные реестры объединяются через ЕГРЮЛ или ЕГРНИП. Т.е. если исключили из реестра по некоторым основаниям в одном регионе, не можешь работать в других. И из выписок любой гражданин может узнать включено юр.лицо или ИП в реестр в регионе или нет
6. Физ.лица, которые оказывают услуги на основе трудовых и гражданско-правовых договоров с юр.лицами или ИП, а так же ИП и директора юр.лиц должны проходить независимую оценку квалификации на соответствие профессиональному стандарту.
7. Оценка проводится в порядке установленном ФЗ 238 "О независимой оценке квалификации"
8. Оценка должна проводиться не реже 1 раза в 5 лет.
9. Помимо, указанного в п.7-8, для лиц, указанных в п.6, а так же учредителей юр.лиц вводится норма о том, что данные лица не могут оказывать услуги в сфере недвижимости (а учредители учреждать такие юр.лица), если у них есть судимости по особо тяжким статьям и некоторым другим статьям УК РФ.
10. Оказывать услугу по юр.проверке могут только те юр.лица и ИП, у которых заключен трудовой и/или гражданско-правовой договор с лицом, имеющим высшее юридическое образование или ИП сам имеет такое образование.

На мой взгляд и учитывая, что я принимал участие в разработке законопроекта - это лучший законопроект "о риэлторах", который я видел) Посмотрим, что покажет обратная связь и от заинтересованных инстанций.

@expertned

662

Андрей Осипов пишет...

23 Oct, 12:13

Кто владеет информацией, тот живет красиво.

Друзья, новая папка с каналами по ипотеке и риэлторству.

Каналы небольшие, но удалые.

Хотели назвать ее "Могучая кучка", но, к сожалению, название не поместилось.
Поэтому просто "Авторская".

➖ Самый полный календарь мероприятий рынка недвижимости
➖ Юридические публикации о недвижимости "без воды"
➖ Секреты продажи вторички
➖ Юрконспекты, шаблоны договоров и соглашений, памятки
➖ Полноценная картина по профессии "Риэлтор" с учетом изменяющейся ситуации на рынке
➖ Обновления, новости и аналитика ипотечного рынка
➖ Лайфхаки по увеличению дохода своего АН вдвое через новый подход к предпродажной подготовке объектов недвижимости

😎 ЗАБРАТЬ ПАПКУ - https://t.me/addlist/9BsGk_Z9hTAxZTky

661

Андрей Осипов пишет...

23 Oct, 08:44

💡

Как ускорить оформление межрегиональных сделок: инструменты и решения

На Международном жилищном конгрессе в рамках конференции «Межрегиональные и международные сделки на рынке недвижимости» Рузанна Сардарян, руководитель продукта «Электронная регистрация», рассказала об опыте Сделки.рф в проведении межрегиональных и международных сделок, а также о том, как сделать их проще и удобнее в онлайне. Она также поделилась нюансами удалённого оформления электронной подписи и обеспечения безопасности всех этапов.

Что помогает ускорить сделки? Вот несколько вещей, на которые стоит обратить внимание:

1️⃣

Электронная подпись. Благодаря её удалённому оформлению и приложению Госключ, сделки проходят быстрее и удобнее.

2️⃣

Безопасные расчёты через номинальный счёт. Это гарантирует защиту денег и строгое выполнение условий сделки.

3️⃣

Регистрация в Росреестре без лишних хлопот. Можно проводить регистрацию без физического присутствия участников и экономить время.

Сделка.рф — это не просто платформа для онлайн-сделок, а полноценный сервис с ипотечной фабрикой и отделом регистрации. Мы помогаем риэлторам ускорить цикл сделок и обеспечить быстрые выплаты комиссии, делая процесс не только удобным, но и безопасным.

Полную презентацию Рузанны можно посмотреть ниже — будет полезно всем, кто хочет ускорить и упростить процесс сделок

⬇️

661

Андрей Осипов пишет...

23 Oct, 06:33

В Telegram появилась схема угона аккаунтов под видом "советов по безопасности".

Мошенники пишут людям с аккаунта "Советы по безопасности", обнаружил ТАСС. Потенциальных жертв предупреждают о якобы блокировке аккаунта из-за "мошеннических действий" с "учетной записью" и просят перейти по ссылке в "системный центр".

654

Андрей Осипов пишет...

23 Oct, 05:57

🔥 ПОЛЕЗНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ СТАТЬИ

Учет наследников, признанных нотариусом фактически принявшими наследство из-за совместной регистрации с наследодателем: https://zakon.ru/blog/2024/10/21/uchet_naslednikov_priznannyh_notariusom_fakticheski_prinyavshimi_nasledstvo_iz-za_sovmestnoj_registr

Что такое "обработка персональных данных"? Кто такой "обработчик"? Какое у "обработчика" правовое основание обработки? Что такое "правовое основание обработки"?: https://zakon.ru/blog/2024/10/20/obrabotka_i_obrabotchik_-_terminologicheskie_i_prakticheskie_nyuansy

Могут ли страховщики быть освобождены от возмещения ущерба, причинённого в результате действий военных другого государства, к примеру, прилет дрона, обстрел и т.д.: https://zakon.ru/blog/2024/10/20/voennye_riski

Оспаривание кадастровой стоимости: советы от опытного юриста: https://www.klerk.ru/blogs/advokat-malov/626393/

Суд обязал шумных соседей поменять старый пол из-за "эффекта барабана": https://rapsinews.ru/judicial_news/20241018/310336108.html

ВС подтвердил право собственника взыскать убытки за потоп с арендатора: https://rapsinews.ru/judicial_analyst/20241021/310338651.html

ВС разбирался, кому принадлежит нежилое помещение в многоквартирном доме: https://pravo.ru/news/255457/

Как оспорить завещание - наследодатель не понимал значение своих действий: https://www.klerk.ru/blogs/advokat-malov/626413/

Фактическое вступление в наследство: https://www.klerk.ru/blogs/advokat-malov/626429/

ВС РФ пояснил нюансы фактического принятия наследства:
https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-poyasnil-nyuansy-fakticheskogo-prinyatiya-nasledstva/

Восстановление срока вступления в наследство: https://www.klerk.ru/blogs/advokat-malov/626430/

Оспаривание завещания, обманули мошенники (ввели в заблуждение): https://www.klerk.ru/blogs/advokat-malov/626438/

Судебный приказ: что это такое простыми словами?: https://ppt.ru/art/sudebnyy-prikaz/sudebnyy-prikaz-chto-eto-takoe-prostymi-slovami

703

Андрей Осипов пишет...

23 Oct, 03:27

⚠️ САЙТЫ СУДОВ НЕ РАБОТАЮТ, а КУПИТЬ НУЖНО

✔️ Сайты Российских районных судов и судебных департаментов уже почти месяц как недоступны: https://t.me/andrewmosrieltor/5404 https://t.me/andrewmosrieltor/5448

Бывает, что купить нужно именно сейчас и возникает вопрос - как проверить собственника (и других лиц) в таком случае ?

Хотел бы поделиться некоторыми мыслями 👇

📍 Использовать платные источники: Caselook, Гарант, Консультант и др…

📍 Получить заверение-заявление в нотариальной форме от продавца, а также от иных лиц о том, что в судебных спорах не участвовали + в котором есть фраза, что в искомый период сайты судов не работали, а значит покупатель был лишен возможности получить информацию из открытых источников…

📍 Воспользоваться советами от судебного юриста Александра Малютина: https://zakon.ru/blog/2024/10/22/tri_sposoba_iskat_dannye_s_nedostupnyh_sajtov_sudov

📝 Коллеги, прошу поделиться мнением по этой теме ❗️

798

Андрей Осипов пишет...

22 Oct, 13:00

#вопросответ

❓Самозанятый сдаёт квартиру в посуточную аренду. Сервисы Авито, суточно.ру и прочие площадки удерживают комиссию за онлайн - бронирование. С какой суммы в данном случае рассчитывается налог - с чистой за вычетом комиссии или с полной суммы за сутки до удержания комиссии?

🗣 Налог считается от полной суммы, если арендатор ФЛ - 4% налог с дохода и 6%, если доход от ЮЛ. Для новеньких самозанятых действует сниженная ставка 3% и 4% соответственно. Комиссии с площадок - это ваш расход, уменьшить на него доход самозанятого по закону нельзя 🤷

❓ Может ли самозанятый - арендодатель уменьшить свой доход на сумму расходов на уборку, расходники, управление квартирой? Например, полный доход 100 000 руб., за вычетом всех расходов остается чистый доход 50 000 - 60 000 руб.

🗣 К сожалению, самозанятый не имеет права учитывать свои расходы и уменьшить налогооблагаемую базу 🤷‍♀️

Если есть желание учитывать расходы, то в таком случае можно оформить ИП на УСН «доходы минус расходы» или ОСНО, но учитывайте, что это повлечет новые затраты - расходы на коммуналку возрастут, понадобится собирать документы и оплачивать услуги бухгалтера.

@nalog_4

846

Андрей Осипов пишет...

22 Oct, 09:26

🤢 Коллега столкнулся с "обманом" на авито и просит сделать репост... https://vk.com/wall381306637_2384

890

Андрей Осипов пишет...

22 Oct, 04:42

Очередная афера с жильем произошла в Москве — на этот раз недвижимости лишился журналист.

Его семья осталась без трехкомнатной квартиры и денег и теперь вынуждена ночевать в машине.

Как избежать подобных ситуаций с помощью нотариуса, рассказали на телеканале «Россия-24»⬆️⬆️⬆️

⏫

843

Андрей Осипов пишет...

22 Oct, 02:28

🔥🔥🔥 “ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛЕЧЕНИЕ”

✔️ Некоторые юристы в понятие юрпроверки рисков помимо непосредственно самой проверки включают юридическое лечение (ЮЛ), мероприятия, направленные на защиту от оспаривания, составление правильного ДКП и.т.п…

💥 Сегодня некоторые АН и юрфирмы стали предлагать как отдельную услугу так называемое ЮЛ…

У врачей и юристов немало общего - поэтому название выбрано точно…

Примеров ЮЛ много, например 👇

📍 В Росреестре есть инфоотметка о том, что не получено согласие супруга на продажу…

ЮЛ: найти такого супруга и получить уже постфактум от него нотар.заявление об ОДОБРЕНИИ сделки (указать существен.условия ДКП, в том числе ЦЕНУ, которую супруг(а) одобряет и зафиксировать отсутствие претензий к покупателю)

📍 Cудебный юрист Александр Малютин приводит пример по сути ЮЛ при сделки с занижением: https://t.me/ReadInLaw/524 и тут: https://t.me/ReadInLaw/526

Юрпроверки рисков сегодня зачастую проводят не только юристы, но и риэлторы…а вот для того, чтобы провести полноценное ЮЛ необходимо привлекать проф.юриста - судебника…

🔘 ЮЛ в широком смысле – это по своей сути “очистка квартиры от проблем и подготовка к сделке”, например:

уплатить долги, выписать до сделки, купить альтернативу, получить различные заверения/заявления, справки и.т.п…

Напомню, что в суд может обратиться любое лицо, если посчитает, что его права и законные интересы нарушены, а задача юриста и риэлтора и заключается в том, чтобы подготовиться (документально) к тому, чтобы в иске такому лицу было отказано и/или выиграть спор...

📝 Прошу коллег и юристов поделиться мнением и примерами ЮЛ ❗️

820

Андрей Осипов пишет...

21 Oct, 23:46

https://www.gazeta.ru/social/news/2024/10/21/24202243.shtml

741

Андрей Осипов пишет...

21 Oct, 15:21

❓

Мошенники оформили на мое имя кредит: что делать?

Госуслуги надежно защищены, но преступники используют разные хитрости, чтобы получить доступ к чужому аккаунту. Их цель — взять на человека кредит или заем и украсть эти деньги.

Если в кредитной истории обнаружился договор, который вы не оформляли, важно действовать быстро. Составили инструкцию, как оспорить такой долг. Куда обращаться, какие документы собирать и, главное, как постараться не допустить подобной ситуации — рассказываем в карточках.

711

Андрей Осипов пишет...

21 Oct, 14:04

⚠️ РЕАЛЬНАЯ СИТУАЦИЯ 👇

Риэлтор работал от наймодателя: сделал фото, разместил объявление на циане, в котором указал комиссию для нанимателя 100%

Нашелся наниматель, который устраивал "соба" во всех отношениях...

На сделке стороны подписали договор найма и наниматель перечислил собственнику деньги (2 суммы) на карту, после чего риэлтор попросил нанимателя перечислить ему комиссию - на что получил ответ:

“Ты дармоед и паразит – ни рубля не получишь…и вообще пошел вон отсюда…мы сами решим все вопросы без тебя…”

📝 Коллеги, напишите как Вы поступаете в подобных ситуациях ❓

P.S.: в нашем случае риэлтор остался вообще без оплаты (наймодатель комиссию не платил)

752

Андрей Осипов пишет...

21 Oct, 09:13

ВОПРОС:

Вы работаете от наймодателя: сделали фото, разместили объявление на циане, в котором указали комиссию для нанимателя (50-70-100%)

На сделке Вы предлагаете нанимателю подписать договор оказания услуг (чтобы было основание получения денег), при этом нужно что то указать в предмете договора…

📝 Коллеги, напишите что за услуги Вы указываете в таком договоре ❓

747

Андрей Осипов пишет...

21 Oct, 04:15

🔥 СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА (СУД)

СУД - это по своей сути необходимые условия для заключения договора.

НПА: ст.432 ГК РФ, п.2 постановления Пленума ВС РФ № 49

✔️ Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и необходимые для договоров данного вида + условия, которые стороны сами поименовали как существенные…

В случае ДКП жилья это 👇

предмет (объект и действия в отношении него)

цена (порядок расчетов тут ни при чем)

перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав

💥 Условие в договоре – “рождается” в результате волеизъявления двух сторон, поэтому заверения (подтверждения и гарантии) не могут быть причислены к СУД

Как правило СУД, которые стороны сами определяют являются 👇

📍 сроки физического и юридического освобождения квартиры и ответственность при их нарушении…

📍 пункт о расторжении договора при неоплате или неполной оплате

📍 различные штрафы при нарушении порядка исполнения договора

🔘 Если в сделке участвует банк и третье лицо (Домклик, Экосистема М2) то согласовывать порядок расчетов, на мой субъективный взгляд, не имеет смысла: повлиять на него стороны не могут…

📝 Коллеги, напишите какие существенные условия в ДКП квартиры присутствуют в Ваших договорах ?

815

Андрей Осипов пишет...

20 Oct, 08:27

https://finance.mail.ru/2024-10-20/kak-izmenyatsya-ceny-na-vtorichnuyu-nedvizhimost-s-1-noyabrya-63171204/

805

Андрей Осипов пишет...

19 Oct, 05:43

⚠️ ОДНОСТОРОННИЙ ВНЕСУДЕБНЫЙ ОТКАЗ (ОВО) ч.2

Начало тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5422

✔️ Реализация ОВО совершается по правилам ст.450.1 и 165.1 ГК РФ

Напомню, что ОВО - это одностороннее волеизъявление стороны договора, которая должна действовать добросовестно и не злоупотреблять правом…

В договоре найма наймодатель вправе заявить ОВО, условия которого заранее стороны зафиксировали в договоре, при этом, если наниматель посчитает, что его права нарушаются, он вправе обратиться в суд…

🔘 ОВО нередко реализуется в ДКНЖП путем направления письменного уведомления посредством email и мессенджеров (это необходимо отразить в договоре)

💥 Ключевое: необходимо сохранить доказательства отправки уведомления не только обычной почтой, но и электронными способами 👇

📍 Рекомендуется включить функцию подтверждения сообщения, которая есть в почтовых сервисах, при этом у получателя сообщения появятся окошки - “Отправитель письма запросил подтверждение о прочтении” и “Подтвердить, что прочитано”.

📍 А, если отправляете уведомление с помощью мессенджеров: необходимо сделать снимок экрана на случай, если контрагент удалит переписку.

🏆 Напоминаю, что сегодня на Интенсиве по аренде/найму, который проводит Олеся Бухтоярова, я рассказываю про ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА, подробнее тут: https://bogen.tilda.ws/arendanaem

451

Андрей Осипов пишет...

19 Oct, 05:16

Тот самый 115-ФЗ за последнее время превратился в закон-страшилку и ко мне все чаще обращаются люди с вопросом, что делать, чтобы не попасть под блок по 115-ФЗ.

Давайте здесь разберем базовые правила для обычных физических лиц.

1️⃣ Первое правило исходит из названия Закона 115-ФЗ: «о противодействии отмывания доходов, полученных преступным путем...»
Это значит, что самое главное – это доказать банку, что вы имеете доход и он получен легальным путем.

Собирайте справки о доходах в отдельную папку. Продали машину – сохраните договор и расписку, если отдали за наличку.
Храните иные документы, подтверждающие ваш доход.
Так вы упростите себе жизнь, когда от банка придет запрос. Не нужно будет бегать, собирать справки и искать документы.

2️⃣ Делайте меньше сомнительных переводов, особенно с незнакомыми людьми.
Например, вы знаете, что в ларьке за углом нет терминала для оплаты, а продавец принимает деньги на карту.
Не поленитесь, снимите деньги в банкомате наличкой и расплатитесь кэшем.

Тут история такая. Этого горе-продавца рано или поздно заблокирует банк, и вы будете светиться как контрагент сомнительного клиента. Оно вам надо, давать лишний повод банку обратить на себя внимание?

Сейчас все переводы под пристальным контролем, в том числе, в связи с финансированием экстремизма и терроризма. А что, если этот продавец на рынке со своей карты финансирует какую-нибудь экстремистскую организацию? Тогда вы будете в цепочке и вами заинтересуется не только банк, но компетентные органы.

3️⃣ Если у вас есть неофициальная подработка, где вы получаете выручку переводом на карту от иных лиц, зарегистрируйтесь самозанятым.
Это не сложно, делается все в пару кликов. Выбивайте чеки на приход денег. Налог составляет всего 4%, что является относительно небольшой платой за спокойствие от блокировки карты.
Оплачивайте налог со счета в том банке, где получаете выручку, это важно. Так банковские алгоритмы будут видеть, что вы добропорядочный самозанятый и не попадете на фильтр.
А в случае запроса от банка вам будет, что ответить.

4️⃣ Если вы получаете выручку от неофициальной деятельности в наличной форме, то пусть она так и остается в виде банкнот.
В международной терминологии для этого дела даже придумали отдельное определение «Cash compliance» - контроль за вносимыми наличными деньгами.

Старайтесь меньше вносить кэш себе на карту. Наличные расчеты пока у нас слабо контролируются, так вы уйдете от лишнего внимания банков.
Если вы их положите себе на счет или внесете на карту, то у банка могут возникнуть вопросы относительно источника происхождения денежных средств, на которые ответить нечего.

5️⃣ Совершайте безопасные сделки купли-продажи криптовалюты.

В р2р торговле криптой очень много грязных схем, из-за которых можно быстро получить блок карты. Причем попасть в схему вы можете совершенно случайно, даже не подозревая этого.

Всегда совершайте сделки внутри биржи, так вы сможете подтвердить реальность обмена. Просите чеки об отправке денег. Некоторые даже просят контрагента прислать фото карты на фоне совершаемой сделки, чтобы обезопасить себя от «треугольника».
Не принимайте платежи от третьих лиц.

@tot115fz

448

Андрей Осипов пишет...

18 Oct, 06:09

Нюансы НАЙМА ч.3

Начало тут: https://t.me/andrewmosrieltor/5199

✔️ Все чаще вместо договора доверительного управления заключают агентский договор, почему - читайте тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4917

🔘 Если один “физик” сдает апарты другому “физику” для проживания – заключается договор по правилам гл.34 ГК РФ, подробнее тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4993

🤔 Некоторые специалисты, приезжая в Москву, заключают срочный трудовой договор на 5 лет (это максимальный для этой категории договоров срок) и желают, чтобы и ДКНЖП был заключен на 5 лет…

📍 В договоре важно зафиксировать, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом, например, на такой то адрес email, в мессенджеры Telegram, Whats App, привязанные к такому то номеру телефона…

Отдельные юристы включают в ДКНЖП такой пункт 👇

“Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать арендованное имущество в поднаем (субаренду) и передавать свои права и обязанности по договору найма другому лицу (перенаем)”

⚠️ Обеспечительный платеж (залог, страховой депозит) – это один из способов обеспечения исполнения обязательств, который обеспечивает ДЕНЕЖНОЕ обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора…

👉 Обязан ли самозанятый сформировать чек на обеспечительный платеж, читайте тут: https://t.me/domnalog/411

Вопрос для юристов:

квартира виндицирована у наймодателя - что будет с договором найма ?

Вопрос для налоговых экспертов:

наймодатель зарегистрировался по 422-ФЗ и сдает квартиру посуточно через один из агрегаторов, который переводит деньги собственнику, за вычетом своей комиссии, при этом наймодатель не контактирует с клиентом…как правильно уплатить налог по 422-ФЗ ?

801

Андрей Осипов пишет...

18 Oct, 04:00

⚠️ НАЛОГОВЫЕ РИСКИ при ДАРЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ

По закону, если Вы дарите недвижимость близкому родственнику или члену семьи, то обычно не нужно платить налог.

Люди часто используют эту возможность, чтобы подарить своим родным квартиры, дома, офисы, промышленные здания и прочее.

🤢 Но иногда налоговые органы и суды могут решить, что налог все же нужно заплатить, при этом налог может заплатить как тот, кто получает подарок, так и тот, кто его дарит.

Вот в каких ситуациях налог может быть начислен, даже если даритель и одаряемый родственники 👇

📍 Родство не подтверждено. Закон говорит, что налог не берется, если даритель и одаряемый - это близкие родственники, такие как супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Однако, если Вы хотите, чтобы другие родственники тоже считались членами семьи, нужно получить решение суда. Без этого решения налоговая служба может потребовать уплатить налог. Так, например, подарок племяннику от дяди без судебного признания их членами семьи обязательно приведет к уплате налога

📍 Одна из сторон - предприниматель.
Если кто-то из участников сделки является ИП, то налог может быть начислен. Чтобы избежать этого, нужно доказать, что недвижимость использовалась только в личных целях, а не для бизнеса. Основана такая позиция на том, что освобождается от налогообложения подарок между физическими лицами, а ИП таковым не является.

📍 Недвижимость используется в бизнесе.
Если недвижимость предназначена для коммерческого использования (например, это офис или магазин), то налог тоже может быть начислен. Также, если даритель раньше использовал эту недвижимость для бизнеса или одаряемый начинает использовать её для бизнеса, это может привести к налогам. Если одаряемый быстро продает подаренную недвижимость после получения в числе других объектов, это тоже может вызвать вопросы у налоговых органов. Такой подход может быть применен и к жилой недвижимости.

🔘 Таким образом, дарение недвижимости может привести к налоговым последствиям для обеих сторон. Поскольку закон не содержит четкие признаки предпринимательской деятельности, оценку этих признаков осуществляют налоговые органы не всегда объективно. Начисление налога зависит от конкретных случаев и умения налогоплательщика доказать, что сделка дарения совершена исключительно в личных целях.

Рекомендации 👇
Перед тем как дарить или соглашаться на принятие в дар недвижимости, стоит хорошо подумать и проанализировать ситуацию. Это поможет избежать неожиданностей, таких как начисление налога и штрафов.

Пост подготовлен по материалам сайта: www.personaudit.ru и статей автора программы «Персональный аудит» Федуловой Ирины Генриевны

778

Андрей Осипов пишет...

17 Oct, 04:16

⚠️ Нюансы Соглашения о Расторжении ДКНЖП

Ситуации, когда когда заключен краткосрочный ДКНЖП, а наниматель решил съехать ранее, сегодня встречаются нередко…

Рекомендуется составить соглашение о расторжении (СоР) договора и акт возврата имущества (может быть два в одном либо приложением к ДКНЖП)

🔘 СоР составляется в той же форме, в которой договор был изначально составлен: ППФ или Нотариат…

“Стороны пришли к соглашению расторгнуть заключенный тогда то такой то ДКНЖП…”

✔️ Четко указать момент, с которого договор считается прекращенным (с момента заключения соглашения или спустя 15-30 дней и.т.п…)

Причину расторжения можно не указывать (в отличие от договора аренды, где это рекомендуется)

👉 Если стороны укажут, что у них нет претензий друг к другу - возможно будет впоследствии применить эстоппель, а если претензии есть, но готовы отказаться от них, лучше так прямо и сформулировать в договоре.

Сторона вправе отказаться от части претензий, а остальные сохранить, например, арендодатель может указать, что у него нет претензий по состоянию имущества, но есть по оплате (в основном при расторжении договора Аренды, а при ДКНЖП встречается редко)

☑️ Стороны определяют порядок и сроки исполнения обязательств по ДКНЖП в связи с его расторжением, например 👇

📍 погасить задолженность по оплате квартиры и коммунальных услуг

📍 сняться с рег. учета и освободить квартиру совместно со всеми гражданами, проживающими с нанимателем, передав квартиру по акту возврата

📍 решить судьбу обеспечительного платежа, согласно условиям договора

🏆 Коллеги, приглашаю всех на Интенсив по аренде/найму, который проводит Олеся Бухтоярова, подробнее тут:
https://bogen.tilda.ws/arendanaem

857

Андрей Осипов пишет...

17 Oct, 02:30

Какая фраза в договоре дарения недвижимости должна быть обязательно. Судебная практика.

Дарение недвижимости часто используется для предотвращения споров между наследниками. Недавний случай в Верховном суде РФ показал, что договор дарения может помочь в получении наследства. После смерти женщины ее имущество, включая жилой дом и погреб, было завещано брату. Однако он умер через месяц, не успев его принять, и право перешло к его трем детям.

Первоначально имуществом владел брат. В 2008 году, опасаясь кризисных явлений, он передал недвижимость своей сестре через договор дарения, планируя в будущем вернуть имущество обратно с ее согласия.

Бывшая жена брата подала в суд, требуя половину дома, заявив, что договор дарения между братом и сестрой был фиктивным. Суд признал договор и завещание недействительными.

Верховный суд, пересматривая дело, обнаружил пункт в договоре, подтверждающий передачу имущества подписями, и заключил, что оснований для признания его недействительным нет. Дело было направлено на пересмотр.

Текст фразы: "Факт передачи имущества от дарителя к одаряемой и принятия имущества подтверждается подписанием настоящего договора и не требует дополнительного подписания акта приема-передачи имущества."

Дело № 53-КГ24-4-К8

736

Андрей Осипов пишет...

16 Oct, 11:57

😵Риэлтор и юрист Константин Каупуш поделился очередным "выкрутасом" от АН:

"Интересный способ заключения Соглашения-оферты (по авансу за объект) мне тут предложили в одном столичном агентстве. Соглашение считается заключенным оплатой представителю собственника... Но реквизиты не указываем при этом. Я говорю: Куда слать деньги-то? Отвечают: Как куда? На нашу карту, мы сейчас в сообщении в Ватсап пришлём! 🤦‍♂️
То есть не в самом Соглашении прописаны реквизиты, а отдельно... А в Соглашении отказываются писать, ни в какую 🧐"

Риэлтор и юрист Татьяна сообщает еще об одном выкрутасе:

"В агентстве Инфинити моему клиенту предложили подписать соглашение об обеспечительном платеже, в котором первым пунктом идет: подписывая данное соглашение, подтверждает, что не имеет претензий ни к обьекту ни к собственнику. На мой вопрос- как мы можем иметь или не иметь претензий к собственнику( а их там два), если мы их даже в глаза не видели? И обьект мы не проверяли еще !
Ответ был таков: вы видели квартиру, этого достаточно. А по собственникам - мы вам предоставим копии паспортов😂
Далее выясняется, что у одного из собов долг по микрозаймам 9 млн!!
Но нам говорят, что ничего страшного.
На этом мы и расстались"

1,130

Андрей Осипов пишет...

16 Oct, 05:32

💥

ОДНОСТОРОННИЙ ВНЕСУДЕБНЫЙ ОТКАЗ

“Досрочное прекращение Договора найма возможно вследствие досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из Сторон до истечения срока по основаниям, указанным в Договоре”

Подобный пункт, в той или иной форме, встречается по сути в каждом ДКНЖП

✔️

Расторгнуть договор найма квартиры можно по соглашению сторон или в суде, при этом досрочное расторжение может совершаться по согласию сторон либо по инициативе наймодателя или нанимателя в одностороннем порядке путем одностороннего внесудебного отказа (ОВО): ст.450.1 ГК РФ

Право на ОВО может быть предусмотрено законом, например - п.1 ст.687 ГК РФ:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (норма не зависит от срока ДКНЖП…вместе с тем стороны вправе согласовать иной срок)

либо договором…

⚠️ В своем постановлении КС РФ от 02.06.2022 N 23-П (по жалобе гражданки Т.В. Пыкиной) подтвердил право наймодателя на ОВО (касается только краткосрочных ДКНЖП)

В силу различных жизненных обстоятельств (переезд в другой город, нехватка средств на оплату и.т.п.) нанимателю может понадобится досрочно отказаться от исполнения договора, равно и у наймодателя могут измениться обстоятельства - поэтому в ДКНЖП нужно обязательно согласовать порядок ОВО от договора.

▶️

Напомню, что ОВО может быть мотивированным (другая сторона нарушила договор) и безмотивным, привожу пример последнего:

“В случае ОВО по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий Договора…”

⚡️ Практически в каждом договоре встречаю пункт 👇

"Условие о сроке является существенным условием договора.

Cторона, которая иницирует досрочное расторжение договора, при отсутствии нарушений договора другой стороной, обязуется уплатить штраф в размере месячной платы за наем"

Наймодатели, как правило, засчитывают штраф из ОП, а вот нанимателю придется обращаться в суд 😼 (могут быть и иные варианты)

⚠️ “ОВО совершается путем направления одной из Сторон Договора другой Стороне, уведомления с указанием причины отказа не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты отказа” а, если срок уведомления не соблюден - будут последствия для сторон…

🏆 Коллеги, приглашаю всех на Интенсив по аренде/найму, который проводит Олеся Бухтоярова, подробнее тут:
https://bogen.tilda.ws/arendanaem

982

Андрей Осипов пишет...

16 Oct, 00:50

Пару слов о важном.
Мои клиенты прямо сейчас продали квартиру, которая находится в споре, и на которую другой стороной почему-то не был наложен арест. Собственник уже давно пытался её «сбросить», но не получалось: наличие спора было ясно видно на сайте районного суда по месту нахождения жилья.
Как известно, последнюю неделю сайты российских судов общей юрисдикции не работают, чем и воспользовался продавец.
Забавно: о переходе права я сам узнал только в суде, клиент не посчитал нужным заранее сообщить о сделке. От продажи я его отговаривал, мол, дело-то мы выиграем. Я надеюсь, что выиграем. А теперь покупатель, которого привлекут к участию в деле, тоже будет надеяться, что мы выиграем. Ему это надо было, как вы думаете?
Посему что имею вам сообщить. Полноценную оценку рисков в отношении сделок с недвижимостью сейчас проводить невозможно. Вот прямо никак невозможно. Ни за какие деньги. Что-то минимальное можно сделать, но очень поверхностно.
Поэтому если кто-то вам говорит, что «проверяльщик юридической чистоты все напроверял», гоните его в шею. Врет.
Именно сейчас на рынок вывалились очень, очень плохие объекты.
Будьте внимательны и осторожны, а лучше тормозите планируемые сделки. Замучаетесь потом в суде объяснять, что вы в сговоре с продавцом не состоите, хотя покупку совершили именно в тот момент, когда сайты судов «легли». Ни раньше, ни позже, а вот именно в это время. Подозрительно будет выглядеть.
Всем удачи

890

Андрей Осипов пишет...

15 Oct, 10:18

💥Коллеги, аренда сейчас находится на пике. Купля-продажа буксует, и м ногие риэлторы обратились к тому, с чего начинали - сделкам с арендой.

Моя коллега, юрист и специалист по безопасности сделок Олеся Бухтоярова сейчас проводит обучение, которое поможет усовершенствовать ваши сделки с арендой и найти новые направления для развития.

Я выступлю спикером на дне интенсива по договорному праву.

✅ Приглашаю Вас на интенсив "Аренда/наем недвижимости: безопасность и инструменты для риэлтора".

4 дня об аренде с новой стороны. Новые знания, открытия и методы для риэлторов.

🗓️ 17-20 октября. Занятия в 11:00 мск, но все будет также предоставлено в записи для вашего удобства.

В программе:

📍 Хоумстейджинг
📍 Посуточная аренда
📍 Договорное право
📍 Налоговое право

По договорному праву вы получите большую базу форм и образцов договоров и соглашений на разные случаи из практики.

➡️ Для моих подписчиков сейчас действуют СКИДКА 10% по промокоду ДРУГ (на любой тариф, вводить большими буквами в поле промокод на этапе оплаты). Действует сегодня и завтра до 23:59 мск.

Подробная информация и запись на марафон по ссылке - https://bogen.tilda.ws/arendanaem.

➡️ По всем вопросам - @nastya_im.

1,141

Андрей Осипов пишет...

15 Oct, 03:56

⚠️ ДКП при АЛЬТЕРНАТИВЕ

🤢 Отдельные риэлторы и юристы “расписывают” в своих ДКП схему общих взаиморасчетах всей альтернативной цепочки…

На мой субъективный взгляд это необоснованно…

✔️ Наш правопорядок “не знает” понятия Альтернативная сделка, а ДКП недвижимости составляется по одним и тем же принципам, независимо от того, свободная это продажа или альтернатива.

👉 Вместе с тем фактические действия при цепочке отличаются, например при простой “двух-ходовке” Иванов-Петров-Сидоров у нас имеется два двустороннеобязывающих и юридически независимых друг от друга ДКП (при этом каждый имеет свои юрид.последствия независимо от условий другого ДКП), а по факту - это одна трехсторонняя альтернативная сделка…

📍 Юридически, согласно ДКП Иванов платит за квартиру Петрову, а Петров уже платит за квартиру Сидорову. А фактически, в альтернативной сделке эти два действия сливаются в одно - Иванов сразу переводит деньги Сидорову (нижнему продавцу)

💥 Напомню, что расчеты в ДКП является стадией исполнения заключенного договора, более того цепочки сегодня “связываются” через расчеты…

📍 Вышеуказанный пример приведен для наглядности, так как сегодня банки успешно применяют трансферацию при подобных расчетах (ст.870.1 ГК РФ)

Примеры пункта о расчетах в ДКП при “цепочках” 👇

Расчеты по договору совершаются с помощью аккредитива (аккредитивов) ПАО Сбербанк на условиях, согласованных при его открытии

К сожалению трансферация имеет ограничения, обусловленные п.3 ст.870.1 ГК РФ и в таких случаях используем “транзитный” аккредитив…

Идеальной конструкцией расчета при “цепочках” является договор счета эскроу ❗️

🏆 Для новичков и экспертов я подготовил авторский конспект: “Расчеты в том числе при Альтернативе” 👍

📝 По вопросам приобретения пишите мне в Whats App тел указан в шапке канала 🌞

1,104

Андрей Осипов пишет...

14 Oct, 02:57

⚠️ Для проживания и ИНЫХ ЦЕЛЕЙ

В некоторых договорах найма, а также агентских и договорах доверительного управления квартирами встречаю пункт о том, что квартира предоставляется в возмездное временное владение и пользование для проживания и использования в иных целях, на условиях, согласованных в договоре…

Правовую часть читайте тут: https://www.garant.ru/consult/civil_law/1642300/

https://realty.rbc.ru/news/5fbd03999a79471e0108afa4

👉 В моей практики были случаи, когда в арендованной квартире проживали и одновременно использовали её как склад, также проживал и вел свою деятельность адвокат…

📝 Напишите Ваше мнение в комментариях ❗️

🏆 Также прошу судебных юристов поделиться кейсами, когда таких лиц приходилось выселять ❗️

1,206

Андрей Осипов пишет...

13 Oct, 11:19

⚠️ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДКНЖП, его ФОРМА и другое

👉 “По ДКНЖП наймодатель обязуется передать гражданину - нанимателю жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем”

🔘 Нанимателем может выступать только гражданин (физ.лицо), а юрлицам жилые помещения по договорам найма не предоставляются.

Ключевое: жилое помещение снимает физ.лицо для проживания.

ДКНЖП заключается в ППФ, при этом требований о заключении этого договора путем составления единого документа, подписанного сторонами в законе нет, также не предусмотрены правовые последствия не соблюдения ППФ, отличные от ст.162 ГК РФ

Подобный подход законодателя является обоснованным 👇

“Этот договор заключается зачастую в условиях юридической безграмотности его сторон, сложной или особой жизненной ситуации, как в городской, так и в сельской местности, зачастую на незначительный срок. Иногда стороны просто лишены физической возможности согласовать его условия в письменной форме…” (Формакидов Д.А)

Договор аренды койко-места в квартире - это по своей правовой природе ДКНЖП

Договор аренды апартаментов квартирного типа между физиками – это по своей правовой сути Договор Аренды нежилого помещения

Договор аренды машино-места или кладовки - это Договоры Аренды нежилого помещения

Договор посуточной аренды квартиры - это краткосрочный ДКНЖП

1,273

Андрей Осипов пишет...

13 Oct, 03:45

Уважаемые коллеги !

14 ОКТЯБРЯ 11:00 мск приглашаем Вас на бесплатный вебинар, на котором мы обсудим тему аренды (найма) жилья

👉 О налогах в аренде расскажет: Веслава Шамрей

👉 О договоре найма: Ваш покорный слуга

Подробнее тут: https://bogen.tilda.ws/arenda

1,274

Андрей Осипов пишет...

13 Oct, 03:32

⚠️ НАЁМ и РЕГ.УЧЕТ

📍 Заключив договор с иностранцем необходимо поставить его рег.учет по месту пребывания, подробнее тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4605

📍 Наниматель просит сделать временную регистрацию: https://t.me/andrewmosrieltor/5094

📍 О том, когда наниматель может зарегистрироваться в квартире без согласия собственника: https://www.9111.ru/questions/77777777721353371/

📍 Если наймодатель зарегистрировал временно нанимателей в арендуемой квартире - родители, без согласия последнего, вправе зарегистрировать своих детей в этом жилье на тот же срок (норма направлена на защиту прав детей). Оформление временной регистрации - это обязанность, а не право, подробнее тут: https://t.me/andrewmosrieltor/3047

1,146

Андрей Осипов пишет...

12 Oct, 13:19

⚠️ АРЕНДА КВАРТИРЫ с ПРАВОМ ВЫКУПА

Собственно не аренда, а найм квартиры с правом выкупа интересен нам - поскольку такие договоры стали появляться сегодня в обороте…

👉 Подробнее почитать можно тут: https://realty.ya.ru/journal/post/arendovat-chtoby-kupit-dogovor-s-vykupom/

Структурироваться такой договор может по разному…

Ключевое 👇

📍 если условие о выкупной цене не согласовано, то договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе

📍 арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, а не с момента уплаты всей выкупной цены

Вместе с тем может быть и другая ситуация:

✔️ При заключении договора найма наймодатель сообщает (либо не сообщает), что возможно в период срока найма или по его окончании - будет продавать квартиру

Вопрос: могут ли стороны согласовать договорное преимущественное право покупки квартиры нанимателем ?

💥 Рекомендую послушать подкаст на эту тему на портале Петербургская цивилистика: https://t.me/spb_civilist/704
https://t.me/spb_civilist/705

1,270

Андрей Осипов пишет...

12 Oct, 03:18

⚠️ СДАЧА КВАРТИРЫ в НАЙМ это ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ❓

В ст.2 ГК РФ дано определение предпринимательской деятельности (ПД) 👇

📍 самостоятельная деятельность (своей волей и в своем интересе)

📍 рисковый характер (есть вероятность не получить запланированный и ожидаемый результат)

📍 направленность на систематическое получение прибыли

Формально передача в пользование жилья третьим лицам подпадает под все признаки ПД

🔘 Вместе с тем такая экономическая деятельность является “пассивной”: есть систематический доход, но нет постоянных активных действий

💥 В п.2 постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 № 23 “О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве” ВС указал критерии, при которых не будет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство:

важна цель приобретения жилья - исключительно для личных нужд + отсутствует необходимость его использования в конкретный момент

✔️ Таким образом сдача квартиры в наем не является ПД, но если будет установлено, что такое помещение приобреталось исключительно с целью сдачи либо такое помещение сдается посуточно – то применение правил о ПД является обоснованным

Подробнее читайте в статье в комментариях (взято из открытых источников: НЭБ “КиберЛенинка”)

1,375

Андрей Осипов пишет...

11 Oct, 14:42

Увеличение коэффициента кадастровой стоимости, с целью НДФЛ. Началось в колхозе утро?

Сегодня, не о грядущей прогрессивной шкале по зарплате. Поговорим о налогообложении дохода, от продажи объектов недвижимости, ранее минимального срока владения, с 2025 года.

В чем суть? Статьей 214.10 Налогового кодекса, с целью налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, установлено, так называемое "Правило 70% кадастровой стоимости".

‼️ Объясняю, смысл этого Правила - буквами:

давайте представим, что в 2024 году, Вы продали квартиру 🏠, ранее минимального срока владения. Квартира, как и любой другой объект недвижимости, имеет два важных, для налогообложения, стоимостных параметра: кадастровую стоимость (государственную оценку квартиры) и цену, по которой Вы эту квартиру фактически продали.

📱 Предположим, что кадастровая стоимость (КС) квартиры, составляет 7.2 млн. рублей. Соответственно, 70% кадастровой стоимости равны 5.04 млн.

💵 Вы, продали квартиру за 5.2 млн. рублей (цена в договоре купли-продажи) .

Сравнивая эти цифры, мы видим, что цена продажи (5.2 млн), 🔼больше чем 70% кадастровой стоимости квартиры (5.04 млн.)🔽. Значит, Ваш налог, будет исчисляться - от цены продажи (5.2 млн). Напротив, если бы, цифра 70% кадастровой стоимости, была выше цены договора купли-продажи, налог исчислялся бы по кадастровой стоимости. В этом и состоит т.н. Правило 70% КС - налог исчисляется по большей величине из двух (70%.КС или цена договора).

Данное Правило используется давно. Но, налоговая реформа-2024, внесла изменения в привычный уклад жизни, разрешив субъектам Российской Федерации, своей волей (местным законом), с целью НДФЛ, увеличивать коэффициент кадастровой стоимости, с 0.7 (70%), до коэффициента 1 (100%). Вроде бы, в коэффициентах, такое повышение кажется вполне безобидным, но это далеко не так (п.9 ст.214.10 НК РФ, введен Фед.законом от 12.07.2024 N 176-ФЗ, действует с 1 января 2025 года).

На данный момент, уже несколько субъектов РФ, загодя, прибегли к повышению, с 2025 года, коэффициента до 1 (100% КС). "Прибежал" к нему и... Санкт-Петербург. 🤷‍♀️ Губернатор, внес на рассмотрение ЗАКСа, соответствующий проект закона. То, что этот закон примут, нет никакого сомнения.

Теперь, давайте, ещё раз, рассмотрим продажу, этой же квартиры, но с 2025 года, (когда субъект РФ, своим законом, повысил коэффициент до 1 (100% КС). Ценовые параметры квартиры оставляем такие же.

💵 Цена продажи = 5.2 млн.

📱 С целью НДФЛ, необходимо применить 100% кадастровую стоимость (коэффициент 1) - 7.2 млн. рублей.

Мы видим, что кадастровая стоимость (7.2 млн), значительно больше 🔼 фактической цены продажи (5.2 млн)🔽, а это значит, что налогообложение, будет происходить, не по цене продажи (5.2 млн) а по кадастровой стоимости (7.2 млн), так как она выше.

Значит ли это, что гражданам придется платить значительно больше налогов? Несомненно!

👮‍♀️ Налоговый ответ

1,254

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет... (Russian)

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...

Андрей Осипов пишет...