Клышин Алексей юрист по недвижимости @klyshin

Клышин Алексей юрист по недвижимости

18 Feb, 14:07

🔴 МАТКАПИТАЛ 2025: ОСНОВНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ!

Государство снова внесло изменения в материнский капитал, но вместо помощи семьи сталкиваются с новыми проблемами!

💥 Теперь, чтобы использовать маткапитал, нужно доказать, что дом не аварийный!
Для этого должны работать специальные комиссии, но в некоторых регионах их даже не назначили! Это полный абсурд!

💰 Сумма маткапитала после индексации (с 1 февраля 2025 года):
👶 676,3 тыс. руб. — на первого ребёнка
👶 893,8 тыс. руб. — на второго ребёнка
👶 217,4 тыс. руб. — если ранее семья уже получала выплату на первенца

⚠️ Важно! Если семья уже использовала часть маткапитала, оставшиеся средства тоже будут проиндексированы. Например, если сейчас у вас на счёте 290 тыс. руб., в 2025 году сумма увеличится до 310,3 тыс. руб.

❗ НО! Чтобы получить деньги, вам придётся пройти новый бюрократический круг ада:
🔹 Проверка теперь занимает до 2 месяцев
🔹 Комиссии могут отказать без объяснения причин
🔹 Ужесточены требования к расходованию средств

😡 Хотите узнать, как не потерять свои деньги?

👉 Смотрите разбор всех нюансов в новом видео!

📌 Ссылки на

RuTube,

Дзен,

YouTube

2,157

Клышин Алексей юрист по недвижимости

18 Feb, 07:51

47 000 квартир в продаже, но купить нечего! Что происходит с рынком?

Вы ищете квартиру? Отлично! Вот 47 000 объектов в Москве по данным Циан.

Только вот беда – нормальных среди них почти нет.
❌ Что не так?
🔸 Ипотечеая ставка 30% – почти никто её не берёт, 90% сделок за наличные.

🔸 Рынок замедлился – если ещё летом 2023 года квартиру можно было найти за 2 недели, то теперь поиски тянутся месяцами.
🔸 До 20 млн рублей вариантов полно – но это либо "бетонная коробка" без ремонта, либо вторичка, в которую страшно заходить.
📉 Квартиры без ремонта дешевеют – продавцы готовы скидывать цену.
📈 Квартиры с хорошим ремонтом либо растут в цене, либо просто исчезают.

🏗️ Почему люди готовы переплачивать за готовые квартиры?

✔️ Ремонт – это ад. Даже если делать по минимуму:
Однушка – +2,5–3,5 млн рублей.
Трёшка – +5 млн рублей.
✔️ Цены на стройматериалы скачут, рабочие не дают чётких смет.
✔️ Ремонт – это время. В среднем полгода мучений (и это если всё по плану).

🔍 Как на самом деле выглядит рынок?

🧐 Из 20 квартир, которые мы подбираем клиенту:
10 сразу в топку – не подходят по цене, документам или состоянию.
Из оставшихся 10 – только 2 соответствуют ожиданиям.
Фотографии – сплошной обман. В реальности – оторванные обои, треснутый кафель, старые кухни, запах сырости.
Итог? Люди готовы покупать нормальные квартиры, но их просто нет. А если появляются – улетают за пару дней.

💰 Что с ценами?

🚀 Квартиры с ремонтом сметают мгновенно – их либо сразу выставляют дорого, либо они не доходят до рекламы.

📉 Убитая вторичка теряет 5-10% в цене – на неё можно выбить хороший дисконт.

⚖️ Рынок не падает, он расслоился: либо дорого и сразу, либо дёшево, но с годами мучений.

🔥 Вы сейчас в поиске квартиры, в каком городе?

Напишите в комментах – реально можно что-то найти или тоже застряли в этом квесте? 👇

2,981

Клышин Алексей юрист по недвижимости

17 Feb, 15:14

📢 🔥 Новый выпуск новостей — что происходит с недвижимостью?! 🔥

Россиян будут выселять из квартир за долги по ЖКУ, а деньги от продажи жилья могут замораживать на 10 дней.
Центробанк снова удивил и оставил ставку 21%, а ипотеку теперь дадут только избранным.
Рынок новостроек зависает, а вторичка в Москве растёт рекордными темпами.

💣 Всё, что вы знали о недвижимости, может измениться уже в ближайшие месяцы! В свежем выпуске мы разобрали:
✅ Как можно лишиться квартиры за долг в 300 000 рублей
✅ Почему ЦБ смягчает требования к ипотеке и кого это спасёт
✅ С 1 марта сделки с землёй могут оказаться под угрозой — кому теперь не продать участок?
✅ Почему первичный рынок зависит только от бюджета, а спрос на вторичку бьёт рекорды?
✅ Штраф за неуплату налога вырос в 2 раза — теперь 40%!
✅ Госдума обсуждает заморозку денег от продажи квартиры — реально ли потерять сделку?
✅ Девелоперы массово тормозят новые стройки — рынок новостроек ждёт спад?

📌 Видео уже опубликовано! Смотрите, где удобно:

📺 YouTube

📰 Дзен

📹 RuTube

📩 Обсуждаем в комментариях! Как вам такие изменения? 😡💬

3,585

Клышин Алексей юрист по недвижимости

17 Feb, 04:02

«Ну не может же быть проблем, если квартира в собственности 20 лет!»

Эта история – классический случай, когда желание купить квартиру затмевает здравый смысл.

Клиент искал жильё больше года. Наконец нашёл «ту самую» – просторную, с хорошими документами. Всё выглядело идеально:

✅ Собственность больше 20 лет
✅ Прямой контакт с владельцем
✅ Документы без видимых проблем

🔎 Но мы не привыкли верить на слово.

📌 Начали проверку.
Документ-основание – договор ренты от 2004 года. Исполнен в 2010-м.

📌 Копаем дальше.
Собственник – милая женщина, Ирина Ивановна.
▶️ Первый брак, есть сын.
▶️ У её бывшего мужа – третий брак, двое детей от прошлых отношений.

▶️ Брак заключён в 2001 году, развод в январе 2020-го.

💡 Тогда мы задали два главных вопроса:

1️⃣ Может ли ваш бывший супруг дать согласие на продажу?

— Какие ещё согласия?! Три года прошло, никто на раздел не подавал, значит ничего получать не будем!

Логично? Может быть. Но юридически не всё так просто.

Тогда мы задали второй вопрос, который поставил всех в тупик:

2️⃣ А где сейчас ваш бывший супруг?

— Я с ним не общаюсь, не интересуюсь.
— А сын? Он с отцом на связи?
— Нет, тоже не общается. Наверное, живёт на даче со своей мамой.

❗ Но нас такие ответы не устраивают.

Заглянули в нотариальную базу – и вот тут глаза полезли на лоб:
📌 В октябре 2024 года открыто наследственное дело на бывшего мужа.

То есть он умер совсем недавно.

А теперь вишенка на торте:

🏷️ Квартиру выставили на продажу в сентябре 2024 года
📉 Сначала цена упала на 2 000 000 руб. – с 25 до 23 млн.
📉 Потом, меньше чем за два месяца, сбросили ещё 3 000 000 руб.
📉 А нашему клиенту скинули ещё 1 000 000 руб., но только если он быстро выходит на сделку.

Знаете, что это значит?
Продавец очень хочет избавиться от квартиры как можно скорее.

Теперь смотрим на факты:

🔹 Квартира получена по договору ренты, но рента – это возмездная сделка.
🔹 А значит, на неё распространялась супружеская доля.
🔹 Раздела имущества не было.

Что могут сделать дети от первого брака?

📌 Они могут доказать, что квартира была куплена в браке и оформлена на третью жену их отца.

📌 А так как рента – это возмездная сделка, она подпадает под совместно нажитое имущество.

📌 Это значит, что квартиру можно разделить пополам, выделить супружескую долю покойного отца.

📌 А дальше они, как наследники первой очереди, могут вступить в 1/2 этой квартиры.

📌 Понятно, что без суда такое не решается, но сам факт того, что такой сценарий вполне реален, делает сделку крайне рискованной.

Анализ судебной практики

Мы проанализировали аналогичные дела, в которых разбирательства шли по схожей схеме.

И нашли очень интересное ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного суда
от 28 января 2025 г. N 5-КГ24-154-К2

📌 Суть решения:
🔹 Суд признал, что рента – это возмездная сделка, и если она оформлялась в браке, то квартира может считаться совместно нажитым имуществом.
🔹 Более того, в том деле суд не стал просто отказывать истцам, а отправил дело на новое рассмотрение, что показывает: риски есть и суд может признать их обоснованными.

📌 Вывод: это не просто наша догадка.
Это прямое подтверждение того, что суды уже рассматривают такие дела и допускают возможность удовлетворения исков.

Как поступил клиент?
После разговора с нами он пошёл советоваться с другими юристами.
❗ Результат:
📌 Трое из пяти сказали: «Лучше не покупать».
📌 Только после этого он отказался от сделки.

А теперь вопрос к вам:
❓ Вы бы купили себе такую квартиру?

🔹 Хотите научиться разбираться в документах?
Приходите на наш вебинар.

🔹 Нужна проверка квартиры?
Звоните: +79032334201.

4,014

Клышин Алексей юрист по недвижимости

15 Feb, 07:59

Очередная "гениальная" идея: продавец может передумать после продажи, а покупатель идёт в суд?

В Госдуме рассматривают инициативу: замораживать деньги от продажи недвижимости на 10 дней, чтобы продавец мог "подумать" и отменить сделку, если его "обманули". Звучит красиво, но давайте разберёмся, что это означает на практике.

❌ А что значит "отменить сделку"?

Договор купли-продажи уже подписан. Сделка зарегистрирована в Росреестре. Недвижимость перешла в собственность покупателя. Как можно просто так взять и передумать?

Если продавец "передумает", что дальше?

Идти в суд?

Оспаривать сделку?

Ждать месяцы или годы разбирательств?

А покупатель в это время остаётся ни с чем?

❌ Опять ущемляют покупателя!

Как всегда, в нашем законодательстве учитывают только одну сторону – продавца. А покупатель? Он что, не человек?

🔹 Он выбрал квартиру, отказался от других вариантов.
🔹 Потратил деньги на проверку, юристов, ипотеку.
🔹 Внёс предоплату, которую, возможно, уже не вернуть.
И тут продавец вдруг говорит: "Ой, передумал".

❌ Какие будут последствия?

Сделки начнут затягиваться, потому что продавцы будут бояться продавать.

Банки начнут менять условия по ипотеке из-за риска отмены сделок.

Вырастет количество судебных тяжб – кому это выгодно?

❌ Почему тогда не вводят "период обдумывания" для ВСЕХ сделок?

Давайте так:

Взял кредит – 10 дней банк решает, дать ли деньги.

Купил машину – 10 дней автосалон думает, может, вернуть её назад?

Снял квартиру – 10 дней арендодатель решает, а может, выехать обратно?

Абсурд? Конечно. Но почему-то в сфере недвижимости подобные "инициативы" обсуждаются на полном серьёзе.

❌ Что делать?

Если действительно хотят бороться с мошенничеством, надо усиливать контроль над ним, а не превращать сделки в бюрократический квест!

Законодательство должно учитывать интересы ВСЕХ участников сделки, а не давать одной стороне возможность просто "передумать" в ущерб другой.

Надеюсь, что это останется просто инициативой и её не примут в реальности. Хотя, если честно, с "периодом охлаждения" потребительских кредитов я тоже думал, что это невозможно… А потом – раз, и президент подписал закон. Так что, кто знает…

4,713

Клышин Алексей юрист по недвижимости

14 Feb, 10:58

⚡️ Ключевая ставка 21% — Банк России

Регулятор принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21,00% годовых

5,251

Клышин Алексей юрист по недвижимости

14 Feb, 06:59

🔥 Новостройки Москвы: взлет ДДУ в жилом секторе и обвал коммерции! 🔥

Что происходит с рынком недвижимости? Росреестр опубликовал свежие цифры, и они удивляют:

📊 В январе 2025 года зарегистрировано 9 253 ДДУ (договора участия в долевом строительстве). Это:
📈 +2,5% к январю 2024 года (9 024 ДДУ)
🚀 +13,8% к январю 2023 года (8 134 ДДУ)

💥 Жилая недвижимость — на подъеме!
🏡 6 028 сделок по квартирам в новостройках
📈 +13,2% к январю 2024 года (5 326 ДДУ)
⚡ +4,3% к январю 2023 года (5 777 ДДУ)
📌 Несмотря на высокие ставки, спрос на квартиры продолжает расти. Покупатели спешат зафиксировать цену?

❗ А вот коммерческая недвижимость уходит в минус...
🏢 3 225 ДДУ зарегистрировано в январе 2025
📉 -12,8% к январю 2024 года (3 698 ДДУ)
🔥 +36,8% к январю 2023 года (2 357 ДДУ)
📌 В прошлом году был резкий всплеск инвестиций в офисы и торговые площади, но теперь рынок остыл. Инвесторы выжидают?

📢 Что это значит для рынка?
Руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов отмечает, что первичная недвижимость столицы показывает устойчивый рост, несмотря на сложную экономическую ситуацию.

👉 А что думаете вы? Продолжится ли рост сделок в новостройках или это временный всплеск?

5,368

Клышин Алексей юрист по недвижимости

13 Feb, 09:13

Юрист ≠ эксперт по недвижимости: как мы спасли клиента от проблемной сделки

Работаем с клиенткой, подбираем ей квартиру на вторичке. Нашли вариант, идём на просмотр. На пороге нас встречает продавец и сразу заявляет:

"В риэлторах не нуждаюсь, я юрист, 20 лет работаю в международной компании, законодательство знаю как свои пять пальцев!"

Отлично, говорим, мы риэлтора и не предлагаем, нас нанял покупатель для проверки. Это его деньги, и на стоимость квартиры это никак не влияет.

Осмотрели квартиру, клиентке она понравилась, решили проверить документы.

Начинаем разбираться:

🔹 Продавец купил квартиру меньше трёх лет назад. В договоре купли-продажи указано 6 млн, а ипотеку он брал на 8 млн. Спрашиваем, где подтверждение оплаты? Продавец показывает платёжку на 10 млн.

🔹 "Как так получилось?" — "Ну, это нормально!"

🔹 "А налоговая не спрашивала, почему сумма в договоре меньше, чем вы взяли ипотеку?" — "Нет, всё в порядке!"

Двигаемся дальше.

🔹 "Как проверяли предыдущего собственника?" — "Вот справки из наркологии и психдиспансера, всё подготовил."

Берём предыдущий договор купли-продажи, смотрим историю квартиры: владелец покупал её в ипотеку на 900 000 рублей. Сумма подозрительно маленькая.

🔹 "А вы проверяли, использовался ли маткапитал?" — продавец вытаращил глаза: "Нет, а зачем?"

Объясняем: если маткапитал применялся, а доли детям не выделили, сделку могут оспорить. Предлагаем внести предоплату с условием: если выяснится, что маткапитал использовался, предоплату нам вернут.

И тут юрист, который только что был уверен в своей безупречной проверке, начинает нервничать.

Что в итоге?

✅ Проверяем — Фонд соцразвития подтверждает: спустя две недели после покупки квартиры средства маткапитала пошли на погашение ипотеки.

✅ Клиентке возвращают предоплату, сделку отменяем.

✅ Продавец-юрист, который думал, что всё знает, остаётся с квартирой, продать которую теперь сложнее.

Вывод:

Не важно, кто перед вами — юрист, банкир или инженер. В недвижимости есть нюансы, которые требуют специализированных знаний. Даже если вам уверенно говорят: "Я всё проверил", не поленитесь задать правильные вопросы. Это может сэкономить вам миллионы.

Хотите научиться разбираться в подводных камнях сделок? Регистрируйтесь на вебинар, где разберём, как избежать проблем и защитить себя при покупке квартиры!

6,308

Клышин Алексей юрист по недвижимости

12 Feb, 15:35

✍ Москва: вторичка не сдается! 🏙️

Мы думали, что в январе на рынке вторичного жилья покупатели выдохнутся – декабрь ведь уже забрал у них немало наличных средств. Но не тут-то было! Январь 2025 года снова удивил – он стал вторым по числу сделок за всю историю наблюдений.

📈 Вот какие цифры принес этот месяц:
🔹 9 496 сделок купли-продажи (мены) жилья в Москве.
🔹 +27,1% к январю 2024 года (7 469 сделок).
🔹 +23,8% к январю 2023 года (7 672 сделки).
🔹 Абсолютный январский рекорд побит только в 2019 году.

🔗 Источник: Росреестр

💡 Выходит, московская вторичка не просто жива, а бьет рекорды. Что это значит для рынка? Высокая активность покупателей в январе намекает, что спрос пока держится – несмотря на ставки, цены и общее настроение.

Как вы думаете, что будет дальше? 📉📈

5,902

Клышин Алексей юрист по недвижимости

12 Feb, 06:50

🔥 Реновация бьёт рекорды, но не все знают, какие сюрпризы могут ждать покупателей

В Москве фонд реновации за 2024 год ввёл в эксплуатацию больше жилья, чем любой застройщик. Люди получили новые квартиры взамен старых пятиэтажек и массово выставляют их на продажу.

✅ Выгода очевидна:

Новые дома,
Современные планировки,
Ремонт от застройщика,
Хорошие локации.
🛑 Но есть нюанс, о котором мало кто задумывается…

Многие покупатели считают, что такие квартиры не требуют проверки — ведь их дал город! Новостройка же, что тут может быть не так?

⚠️ Но юридическая бомба может рвануть через пару лет.

👉 Реальная история, от которой холодеет кровь

Наш клиент выбирал между новостройкой и вторичкой. В итоге остановился на квартире в доме по реновации на Борисовских прудах.

✨ Идеальный вариант:

Новый дом,
Вид на Москву-реку,
Ремонт, мебель,
Один собственник,
Документы в порядке (на первый взгляд).
Продавец уверял: "Получил её от города взамен снесённой пятиэтажки, живу один, никого нет, квартира свободна!"

💡 Начали копать глубже…

🔎 Спрашиваем у собственника:
— Вы в браке?
— Нет, не в браке.

На этом месте многие риэлторы бы успокоились: "Ну, брака нет, значит, всё чисто."

Но мы-то понимаем, что вопрос поставлен не совсем верно.

💡 Переформулируем:
— А когда вы покупали квартиру в пятиэтажке, вы были в браке?
— Да, был.
— А где жена?
— Жены нет.
— Что с ней?
— Она умерла.

💥 Вот оно! 💥

Если квартира покупалась в браке и нет брачного договора, то половина её принадлежала жене. После её смерти нужно заявить об этом нотариусу, он разделит квартиру пополам, и на 1/2 долю этой квартиры должны вступить наследники.

❗ Кто наследники?
✔ Муж (он же продавец),
✔ Общий ребёнок – дочка,
✔ Дочка жены от первого брака,
✔ Мама жены (отец, к сожалению, уже умер).

🔴 Риски для покупателя:
Наследственное дело уже открыто, и по закону наследники должны были заявить квартиру как часть наследственной массы. Но если этого не произошло, спустя шесть месяцев после открытия дела они получат официальный отказ.

⚠️ Ключевой риск в дочке от первого брака.
Она живёт отдельно, и, возможно, даже не в курсе, что её мать владела этой квартирой.

📌 Какой сценарий возможен?
1️⃣ Через несколько месяцев, год, два или даже три она узнаёт, что мама покупала квартиру в браке, а отец не подал её в наследственную массу.
2️⃣ Она подаёт в суд, заявляя, что её обманули и лишили доли.
3️⃣ Суд рассматривает иск и может признать сделку недействительной.

⚡ Самое интересное:
Срок исковой давности начинает течь с момента, когда наследник узнал или должен был узнать об этом. Это значит, что проблемы могут начаться не сразу, а спустя годы!

📌 Поэтому продавец так торопится избавиться от квартиры.

💡 Чем всё закончилось?

Наш клиент отказался от покупки. Мы нашли ему квартиру в этом же доме, но с чистыми документами.

👉 Вывод:
Не все квартиры по реновации безопасны! 🔥
✅ Проверка обязательна, даже если её дал город.
✅ Риски могут скрываться не в новом доме, а в прошлом жилье!

📌 Как проверить квартиру перед покупкой?
Записывайтесь на бесплатный вебинар — расскажу, как не потерять миллионы из-за "неочевидных" деталей.

🔗 Ссылка на регистрацию

📞 Консультация по номеру: +79032334201

5,974

Клышин Алексей юрист по недвижимости

11 Feb, 15:43

🚧 Рынок новостроек: затормозил или перегрелся?

Девелоперы приостановили вывод новых проектов. Причина? Они боятся падения спроса и роста затрат.

📉 Факты:
— За два месяца объем выставленных на продажу квартир сократился на 7%, в крупных городах (500к+ населения) — на 5,8%.
— В Москве экспозиция снизилась на 2,8%, в Новой Москве — на 3,4%, в Подмосковье — на 5,9%.
— В Питере падение еще сильнее: количество ДДУ упало на 17% (всего 64,3 тыс. сделок). В Москве и области — на 20% (137,8 тыс.).

Но вот что интересно: цены продолжают расти 🤔
📈 В Москве за год новостройки подорожали на 11%, до 380,2 тыс. руб./м². В Санкт-Петербурге — на 4%, до 264,2 тыс. руб./м².

💡 Что происходит?
Крупные застройщики искусственно сдерживают предложение, чтобы не допустить падения цен. Например, ТОП-5 девелоперов Москвы и Подмосковья сократили экспозицию на 30,7%.

Но спрос тоже не радует. Продажи в СПб и Ленобласти рухнули на 48% за январь. В Москве и Подмосковье, напротив, неожиданно подросли на 6%.

🎭 Что дальше?
— Одни эксперты говорят, что из-за скупки земли региональными застройщиками рынок замедлился.
— Другие напоминают, что стройка — цикличный бизнес. Как только ЦБ смягчит кредитную политику, новостроек снова станет много.

Но пока разгонять продажи никто не спешит. Потому что высокие ставки, дорогая ипотека и низкая доступность жилья делают своё дело.

Что думаете? Когда рынок оживет? 👇

5,668

Клышин Алексей юрист по недвижимости

11 Feb, 07:36

Доверяй, но проверяй: как не купить квартиру с «вечным» жильцом 🏠⚠️

История, которая случается чаще, чем кажется.
С клиентом выбрали квартиру – приватизированную 5 лет назад. Все выглядит нормально:
✅ Три собственника – муж, жена, совершеннолетняя дочь.
✅ Квартира в Москве, продают, чтобы купить большую в области.
✅ Сделка свободная, то есть без альтернативы – продают, получают деньги, выезжают.
✅ Продавцы уже выбрали новую квартиру, показали соглашение, говорят, что всё проверили.

На первый взгляд идеальная сделка.

Но мы, как всегда, проверяем документы ДО передачи аванса. И тут начинается самое интересное…

🛑 Пропавший ключевой документ
Мы запросили договор передачи – документ, подтверждающий приватизацию.
📌 К нему прилагается заявление – в нём указываются все, кто были зарегистрированы на момент приватизации.

❌ Документа нет. Потерян.
А это самый часто теряемый документ. Почему?
Потому что в нём может скрываться риск, о котором продавцы не хотят говорить.

В приватизации могли участвовать не все. Кто-то мог отказаться, но при этом получил пожизненное право проживания.

🔍 Как проверить риск отказника?
Есть два способа:
1️⃣ Архивная выписка из домовой книги – но её сейчас официально получить невозможно.
2️⃣ Заявление к договору передачи – в нём чётко указаны все, кто был прописан на момент приватизации.

Мы начали настаивать на восстановлении заявления. После долгих поисков оно чудесным образом нашлось. И наши подозрения подтвердились!

💥 Что вскрылось?
👴 Дедушка – отец одного из собственников.

О нём даже не упоминали! Он отказался от приватизации, а значит, имеет пожизненное право проживания.

📌 Что это значит для покупателя?

Купив эту квартиру, вы не сможете его выписать.
Суд вам не поможет – суды защищают отказников.
Он может прийти жить в вашу квартиру в любой момент, и выгнать его будет невозможно.
⚠️ Как продавцы объясняли ситуацию?
— У него пенсия, он не может выписаться в никуда.
— Сначала продадим квартиру, потом купим новую, потом туда его пропишем.
— Он согласен! Ну, наверное... 🤷

Мы спросили: «А дедушка в курсе?»
Продавцы замялись. Дедушка теряет часть пенсии при переезде, а пенсионеры часто передумывают в последний момент.

Тогда мы предложили: пусть дедушка идёт к нотариусу и пишет согласие.
📌 Это подтвердит, что он знает о продаже и готов сняться с регистрации.

❌ Но продавцы отказались.
Они сказали:
➡️ «Нотариального согласия не будет».
➡️ «Вы покупаете, мы остаёмся прописаны, потом мы переедем».

Гарантий – НОЛЬ.

🏦 Предложенные условия
Максимум, на что они согласились:
💰 200 000 рублей залога под выписку.
Но! Они уже сказали, что нотариального согласия не будет.

📌 Какова вероятность, что они действительно выпишутся?
📌 Какова вероятность, что дед передумает и останется?
📌 Какова вероятность, что дедушка заболеет и не сможет переехать?

Никаких ответов. Только слова.

🚨 Какие риски?
Продавцы специально скрыли документ, чтобы не всплыл отказник. Они надеялись:
🔹 Покупатель не догадается.
🔹 Купит квартиру.
🔹 А дедушка как-нибудь потом пропишется. Или не пропишется. Или передумает.

Но чуда не случилось. Мы вскрыли риск, и клиент избежал проблем.

🤔 Что делать в таких случаях?
✅ Требовать восстановить заявление к договору передачи.
✅ Настаивать на нотариальном согласии отказника.
✅ Закладывать деньги под выписку – но только если отказник реально согласен переехать.

❌ Наш клиент отказался от сделки.
💬 Как думаете, правильно сделал?
❓ А вы бы купили такую квартиру?
Пишите в комментариях! 👇

Как проверяять квартиры разобрал на бесплатном вебинаре, регистрация тут.

5,538

Клышин Алексей юрист по недвижимости

10 Feb, 15:14

🚨 Недвижимость в России меняется – вы к этому готовы?

🔥 90% сделок на вторичке теперь без ипотеки! Банки просто перестали раздавать деньги, а отказы бьют все рекорды.

🏗 Строек будет меньше на 30%! Новых ЖК станет меньше, застройщики тормозят запуск проектов.
📉 ПИК больше не лидер рынка! Крупнейший застройщик потерял корону впервые за 7 лет.
💰 Банки в плюсе – а вы в минусе. Минфин расширяет компенсации по ипотеке, но спасает не покупателей, а кредиторов.
📍 Где дешевеют новостройки? Мы собрали ТОП районов Москвы, где цены уже пошли вниз!

⚠️ Что будет с рынком в 2025 году? Мы разложили всё по полочкам в новом выпуске!

👉 Смотри срочно:

📺 YouTube

📡 Дзен

🎬 RuTube

🔥 Ваше мнение? Как думаете, куда пойдут цены? Обсуждаем в комментариях! ⬇️

6,031

Клышин Алексей юрист по недвижимости

10 Feb, 14:08

📢 Рассрочка на жильё: заманчивый шанс или кабала?

ЦБ России бьёт тревогу – в стране массово растёт число сделок в рассрочку, и это может привести к волне дефолтов.

📉 Почему ЦБ обеспокоен?
🔹 Нет проверки платёжеспособности – банки отказывают в ипотеке, а застройщики берут всех подряд.
🔹 Риски выше, чем в ипотеке – если человек не платит, квартиру могут забрать без суда.
🔹 Заемщик ничем не защищён – никаких страховок, никаких отсрочек, всё по договору девелопера.

💰 Почему люди массово идут в рассрочку?
✔ Ипотека под 30% – неподъёмный груз, а рассрочка кажется спасением.
✔ Застройщики готовы продлевать платежи, но риски никто не отменял.
✔ Документально долгов перед банком нет, но зависимость перед застройщиком остаётся огромная.

⚠ Что будет дальше?
ЦБ может ввести ограничения на рассрочки, а значит, условия станут жёстче. Но что делать людям, у которых ипотека недоступна, а цены на жильё продолжают расти?

❓ Как думаете, кто в этой схеме больше рискует – застройщики или покупатели? 💬👇

5,751

Клышин Алексей юрист по недвижимости

10 Feb, 04:04

🚨 Купил квартиру – а Росреестр отказал в регистрации! Что делать?

С 5 февраля 2025 года вступает в силу Федеральный закон № 260-ФЗ от 08.08.2024, и теперь сделки с недвижимостью становятся гораздо опаснее. Вам нужно проверять не только квартиру, но и каждого участника сделки. И если хотя бы один из них окажется в Реестре контролируемых лиц, сделка просто не состоится.

🔥 Что изменилось?
❌ Запрещена покупка недвижимости – если покупатель под санкциями, сделку не зарегистрируют.
❌ Нельзя зарегистрировать право собственности – даже если Обьект уже был куплен.
❌ Ограничение банковских операций – счета не откроют, переводы ограничены 30 000 рублей в месяц.

📌 Теперь важно: перед сделкой покупатель должен проверить продавца, а продавец – покупателя! Если один из участников попадает в этот реестр, сделка не состоится!

⚠ Кто может попасть в Реестр контролируемых лиц?
✔ Просрочен ВНЖ, патент или временное разрешение.
✔ Аннулирована виза или отказано в статусе беженца.
✔ Есть решение о депортации или выдворении.
✔ Было незаконное пересечение границы.
✔ Судимость по уголовному делу.

🔍 А вы уверены, что ваш продавец или покупатель не в этом реестре?
Если хотя бы один из участников сделки окажется в этом реестре, государство не зарегистрирует сделку. Для риэлторов, нотариусов и юристов это теперь новый уровень проверки.

💥 Что это значит для рынка недвижимости?
📉 Сделки с иностранцами и лицами без гражданства станут намного сложнее.
📑 Риэлторы и нотариусы обязаны проводить дополнительные проверки.
🔍 Покупатель обязан проверить, не состоит ли продавец в этом реестре.
🔍 Продавец должен удостовериться, что покупатель не под санкциями.

📌 Особое внимание стоит уделить:

Вторичка: риэлторы и нотариусы обязаны удостовериться, что контрагент не в реестре.
⚡ Не забывайте: если сделка сорвётся, потеряют все: продавец, покупатель и риэлтор. Время, деньги и нервы – всё может быть потеряно!

💡 Вывод: теперь проверять нужно не только документы на квартиру, но и все стороны сделки. Один росчерк закона – и вы можете оказаться в числе тех, кто не сможет заключить сделку.

🔗 Проверить себя или контрагента можно здесь:
👉 Ссылка на Реестр контролируемых лиц

🚨 Не потеряйте деньги из-за этого закона!
🎓 Разберём, как правильно проверять продавцов и покупателей на вебинаре.
✅ Записывайтесь прямо сейчас

Регистрация тут.

7,048

Клышин Алексей юрист по недвижимости

07 Feb, 10:48

🏠 Завещание, которое стоит миллионы: как не потерять деньги на покупке квартиры

Хотите купить квартиру по наследству? Осторожно! За красивыми обещаниями продавцов могут скрываться подводные камни, которые обернутся долгими судами и потерянными деньгами. Вот реальная история, которая чуть не стоила моему клиенту крупной суммы.

🔥 История

Клиент выбирает квартиру в Твери. Продавцы уверяют: «Всё чисто, не переживайте». Наследство по завещанию, оформлено вовремя, документы в порядке.

Но вот что мы выясняем:

📌 Бабушка умерла в марте 2024 года.
📌 Квартира в рекламе уже с июля 2024 года.
📌 Клиент рассматривает покупку в начале 2025-го.

Начинаем проверять. На руках стандартный минимум: свидетельство о смерти, онлайн-выписка из ЕГРН. Но само завещание продавцы предоставить не хотят. Говорят, его у них нет.

📌 Наше требование: покажите копию завещания.
Сопротивляются. Только после жёсткого требования не выйдем на сделку, нам наконец присылают копию.

И вот тут начинается самое интересное:

❗ Завещание подписано рукоприкладчиком.
❗ Выясняем, что бабушка не могла расписаться сама. Спрашиваем: почему?
❗ После долгих расспросов выясняется: инсульт, парализация левой части тела.

⚠️ Почему это важно?

Если человек не может подписать завещание, есть вероятность, что он не осознавал своих действий. А если документ составлен на постороннего человека (а не на родственников), это серьёзный повод для сомнений.

Это далеко не единственная квартира с подобным риском. Как выявлять такие проблемы до сделки и не терять деньги? Разбирал на мастер-классе – смотрите тут.

Но на этом проверка не заканчивается.

📌 Выясняем, кто такая наследница. Оказывается, это соседка, но… она даже не живёт в этом доме.
📌 Проверяем документы и платежи. Продавцы хотят оформить сделку по неполной стоимости и получить деньги наличными.
📌 Наш принцип: только полная стоимость в договоре и только безналичный расчёт. Соглашаются.

И вот кульминация: мы находим решение суда, которое только что зарегистрировано. Кто подал иск? Человек с такой же фамилией, как бабушка.

Находим телефон. Связываемся. Это её внучка. Она в шоке.

💬 Что рассказывает внучка:

✔️ Бабушка перенесла инсульт, её парализовало.
✔️ Внучка наняла сиделку с проживанием.
✔️ Внучка навещала её три раза в неделю.
✔️ В день составления завещания нотариуса вызвала сиделка, а не семья.
✔️ После смерти внучка подала заявление на наследство.
✔️ Через полгода – отказ. Всё имущество уже переписано.
✔️ Права на обязательную долю нет: не пенсионерка, не иждивенка.
✔️ Долго думала, что делать, в итоге нашла юриста и подала иск.

⚠️ Вывод:

Квартиры с наследством — это юридическая мина. Вот на что надо обращать внимание:

✅ Требуйте копию завещания. Если не дают, значит, скрывают важные детали.
✅ Выясняйте состояние здоровья наследодателя в момент составления завещания.
✅ Проверяйте, кто такой наследник. Живёт ли он там? Как связан с умершим?
✅ Ищите судебные разбирательства. Наследственные споры — дело долгое и сложное.
✅ Не соглашайтесь на сделки с неполной стоимостью и наличными расчетами. Это всегда риск.

Наш клиент отказался от покупки. И правильно сделал.

Хотите научиться проверять такие объекты недвижимости и разбираться в документах? Записывайтесь на вебинар.

8,119

Клышин Алексей юрист по недвижимости

06 Feb, 17:12

📊 Итоги января 2025 года на рынке новостроек: что изменилось?

📉 Доля сделок с ипотекой сократилась с 77% до 46% – это ключевое изменение, которое показывает падение доступности кредитов и снижение покупательской способности.

📈 Объем выручки застройщиков вырос на 26%, а число сделок – только на 6%. Это означает, что рынок держится за счет роста цен.

💰 Средняя цена реализованного лота на 18% выше, чем год назад, а квадратного метра – на 12%.

Москва (старые границы)

✔ Количество зарегистрированных сделок выросло на 19%.
✔ Средняя цена квадратного метра выросла на 11%.

Новая Москва

❌ Количество сделок снизилось на 10%, при этом средняя цена квадратного метра выросла на 10%.

Московская область

✔ Продажи в лотах остались на том же уровне.
✔ Цена квадратного метра не изменилась значительно.

📊 Общий тренд: несмотря на рост цен, спрос в ипотечном сегменте резко упал. Это может привести к дальнейшему снижению сделок или активному появлению скидок и новых программ от застройщиков.

❓ Как считаете, что будет дальше – рост цен или падение спроса?

7,529

Клышин Алексей юрист по недвижимости

06 Feb, 07:58

Как риэлторы обманывают продавцов. Разбираем схемы махинаций.

В последнее время участились случаи, которые просто шокируют. Если раньше подобные махинации встречались раз в месяц, то в январе у нас уже 5 таких случаев. Делюсь свежими схемами, с которыми сталкиваемся.

Схема №1: "Фейковый договор за услуги"

Выбираем квартиру за 15 млн, договариваемся о цене, а затем крупное агентство, которое поедставляет Продавца требует с покупателя подписать дополнительный договор на "услуги" стоимостью 500 000 рублей. При этом в договоре купли-продажи будет 14,5 млн, а 0,5 млн – это отдельный договор на услуги, которые никто не оказывал и не заказывал.

Как это выглядит для продавца:
✔ Покупатель готов купить за 14,5 млн.
✔ Агентство берет комиссию 0,3 млн с продавца, на руки остается 14,2 млн.
✔ Для покупателя цена 15 млн, из которых 0,5 млн – "воздушные услуги" риэлторов продавца, 14,5 млн – продавцу.
✔ Агентство получает 0,3 млн от продавца и 0,5 млн от покупателя. Итого 0,8 млн за свободную продажу!

Агентство прямо заявляет: "Не подпишите – квартиру не купите". Продавец даже не в курсе этой махинации.

Фактически, покупателя вынуждают заплатить 500 000 рублей просто за возможность купить квартиру. Это уже ст. 159 УК РФ.

Схема №2: "Заплати бонус, чтобы твою квартиру купили"

Риэлтор продавца говорит своему клиенту: "Есть покупатель, но ему нужно заплатить сверху 200–250 тысяч рублей, иначе он выберет другую квартиру". Причем деньги покупатель не возьмет напрямую – передавать будем через меня на сделке.

Продавцы соглашаются, думая, что это нормальная практика. Но чаще всего деньги оседают у риэлтора Прожавца, а покупатель или его риэлтор о "бонусе" даже не слышал.

В итоге:
✔ Продавец уверен, что деньги ушли покупателю.
✔ Покупатель уверен, что заплатил только за квартиру.
✔ После сделки риэлтор Продавца исчезает, а стороны начинают обвинять друг друга.

Схема №3: "Требование денег на сделке"

Но некоторые пошли еще дальше – они просто берут деньги в открытую, без объяснений.

Пример:
✔ Выбрали квартиру, риэлтор говорит: "Чтобы купить ее, мне нужно заплатить 200 000. Они входят в стоимость Покупатель хочет, чтобымои услуги были оплачены Продавцом".
✔ ДКП оформляют на 9,8 млн, а 0,2 млн риэлтор получает наличными на сделке под гарантийное письмо.

Недавний случай: франчайзинговая сеть (красного цвета, 30 лет на рынке на Этажи) – прямо на сделке под камерами заявили, что нужно внести 200 000 рублей "под гарантику", утверждая, что "это не касается продавца".

Но самое жёсткое – после сделки выяснилось, что продавец дополнительно заплатил еще 250 000 рублей. То есть риэлтор просто украл деньги, а в документах этого нигде нет.

Как защититься от таких схем?

✅ Никаких "бонусов" и дополнительных платежей!
Если риэлтор продавца предлагает вам заплатить кому-то "бонус", в 90% случаев деньги идут ему.

✅ Предоплата должна вноситься только продавцу, а не агентству.
✔ Продавец должен лично видеть, сколько он реально получает, и обсуждать с покупателем итоговую стоимость в ДКП.

✅ Заранее поставьте условия выхода на сделку.
✔ В день сделки до подписания документов вы должны наедине переговорить с покупателем (без свидетелей) и прояснить, есть ли скрытые комиссии.

К сожалению, на рынке всё больше таких схем. Это не работа риэлтора, а банальное мошенничество.

Вы сталкивались с подобными махинациями? Пишите в комментариях! Давайте разберём, как бороться с этим беспределом!

Как проверить квартиру рассказал тут.

8,079

Клышин Алексей юрист по недвижимости

05 Feb, 15:38

🏠 Ипотека или аренда в 2025? Что выгоднее? 📈

Ставки на аренду подскочили на 30%, а ипотека в некоторых банках уже бьёт все рекорды — до 35% годовых! 😳 Что делать в такой ситуации?

В новом видео я разбираю:
🔹 Почему аренда так резко подорожала?
🔹 Когда брать ипотеку — это выгодно?
🔹 Как изменится ваша выгода через год, три и пять лет?

Ответы на все вопросы — в свежем выпуске!
Смотрите на

YouTube

Рутубе

Дзен

🎥 Не забудьте подписаться и поделиться мнением в комментариях! 👇

6,597

Клышин Алексей юрист по недвижимости

05 Feb, 13:39

💸 Минфин РФ усиливает поддержку льготной ипотеки!

С 7 февраля по 6 августа 2025 года Минфин увеличивает возмещение банкам по семейной, дальневосточной и арктической ипотеке. Цель — поддержать выдачу льготных кредитов даже на фоне роста ключевой ставки.

🔹 Покупка жилья в многоквартирных домах (МКД) — возмещение до 3 п.п.
🔹 Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — до 3,5 п.п.

▶️ Как было раньше?
По семейной ипотеке возмещение считалось так: ключевая ставка ЦБ + 2 п.п. минус ставка по льготной программе.
По дальневосточной и арктической ипотеке добавлялось 1,5 п.п. к ключевой ставке.

И что теперь?
Честно говоря, непонятно, зачем всё это. Ну, окей, государство увеличило компенсации, чтобы ипотека оставалась доступной. Но банки-то оброк не отменили! Раньше они спокойно зарабатывали на выдаче 2% и до 20% на обоке, а теперь ещё и условия выбили получше. И что в итоге?

🏦 Банки продолжают зарабатывать, как будто ничего не случилось. По итогам 2024 года их прибыль составила 4 триллиона рублей. Нам рисуют инфляцию в 9,5%, а на деле всё 25%. Ну так-то, конечно, всё по-честному…

5,163

Клышин Алексей юрист по недвижимости

05 Feb, 04:01

📍 Апартаменты в центре Москвы: купили проблему вместо инвестиции

🔥 Ситуация, которая заставит вас задуматься 10 раз перед покупкой апартаментов.

Наш клиент купил апартаменты в самом центре Москвы — в Кривоколенном переулке, всего в 2 км от Кремля. Казалось бы, идеальное вложение: престижный район, высокий спрос на аренду, документы в порядке. Апартаменты были переделаны из офисного здания, и у них было два входа:
1️⃣ Через бизнес-центр.
2️⃣ Со двора через арку.

Клиент купил их для посуточной аренды, ведь такие объекты в центре Москвы всегда востребованы. Но всё пошло не так...

🔓 Что случилось?
Однажды утром клиент звонит нам в панике: «Мне запретили доступ к моим апартаментам!» Оказалось, что ТСЖ соседнего жилого дома решило, что апартаменты используются как хостел, и повесило замок на вход со двора.

Теперь доступ к апартаментам возможен только через бизнес-центр, который работает с 8:00 до 23:00. А председатель ТСЖ заявил: «Мы разрешим проход только в том случае, если вы будете сдавать апартаменты в долгосрочную аренду».

🔹 Почему это проблема?
— Клиент купил апартаменты именно для посуточной аренды, и это его законное право.
— ТСЖ нарушает интересы собственников, ограничивая доступ к их имуществу.
— Такая ситуация может возникнуть в любом апарткомплексе, переделанном из нежилых помещений.

🔹 Что делать?
Сейчас клиент вынужден обращаться в прокуратуру и полицию, чтобы восстановить справедливость. Но это долгий и сложный процесс.

🔹 Выводы:
1️⃣ Апартаменты, переделанные из офисов, гаражей и других нежилых помещений, — это всегда риск.
2️⃣ Помимо юридических рисков (право собственности, нарезка помещений), важно учитывать и окружение.
3️⃣ ТСЖ или управляющие компании могут в любой момент ограничить доступ к вашему имуществу.

📌 Если вы планируете покупать апартаменты для аренды, подумайте 10 раз.
— Проверьте не только документы, но и доступ к объекту.
— Узнайте, кто управляет прилегающей территорией и может ли доступ быть перекрыт.
— Проконсультируйтесь с юристами, чтобы избежать подобных ситуаций.

🔹 Кстати, у нас в подписчиках много юристов.
Если вы в этом специалист и готовы помочь нашему клиенту и другим собственникам апартаментов восстановить справедливость, пишите в личные сообщения.

5,657

Клышин Алексей юрист по недвижимости

04 Feb, 15:35

Ну наконец-то! Государство решило старую проблему, из-за которой должники по ЖКХ могли серьезно попасть на деньги.

Теперь это официально: утвержден и опубликован закон, который продлевает льготный режим начисления пени за долги по ЖКХ.

📜 Закон от 03.02.2025 № 6-ФЗ ссылка

Что изменилось?
До конца 2026 года пени и штрафы будут рассчитываться по ключевой ставке 9,5% – это тот же уровень, что и в феврале 2022 года.

Хотя в законе не указана точная ставка для расчета, правительство продлит текущие условия (напомню, они действовали по постановлению №474 от 26.03.2022).

📌 Когда вступает в силу?
Закон начал действовать сразу после публикации и охватывает все задолженности с 1 января 2025 года.

Так что теперь у должников по ЖКХ есть передышка. Но расслабляться всё равно не стоит!

5,866

Клышин Алексей юрист по недвижимости

04 Feb, 04:01

Как сохранить нервы и деньги при покупке недвижимости?

Каждый день мы сталкиваемся с разными ситуациями, но одна из недавних историй показала, насколько важно проверять все детали перед сделкой. Это не просто формальность — это способ защитить себя от серьёзных проблем в будущем.

🔹 Недавно к нам обратился клиент, который долго искал "идеальную" квартиру и, наконец, нашёл вариант, который казался безупречным. На первый взгляд, сделка выглядела простой: договор дарения между братом и сестрой. До дарения квартира была оформлена на брата по договору долевого участия. Казалось бы, всё чисто и понятно, но именно такие истории часто скрывают неожиданные подводные камни.

🔹 Однако наш опыт подсказывает, что идеальных ситуаций не бывает. Даже в "простых" сделках скрываются детали, которые могут обернуться серьёзными проблемами. Мы начали стандартную проверку документов: договор дарения, подтверждения оплаты застройщику, акты приёма-передачи. Хотя почти все документы были предоставлены, нас насторожило поведение брата-дарителя. Как только мы попросили предоставить справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, началась бурная реакция: "Зачем это нужно?", "Это не имеет отношения к сделке", "У нас нет времени на эти формальности". Такие реакции всегда вызывают подозрения.

🔹 Мы продолжили проверку. Проверка предыдущих собственников важна, так как за ними могут скрываться неочевидные юридические риски: долги, уголовные дела или даже мошенничество. На сайте судов по территориальной подсудности мы вбили фамилию и инициалы брата и увидели запись о приговоре по статье 228 часть 1 — наркотики. В приговоре не было данных о дате рождения или возрасте, только ФИО, но было указано, что обвиняемый был студентом третьего курса МГТУ имени Баумана..

🔹 Мы решили сверить даты. Приговор был вынесен в мае 2022 года, а договор дарения был подписан в апреле того же года. То есть квартира была подарена сестре буквально за месяц до приговора. Совпадение? Мы так не думаем.

🔹 Чтобы окончательно убедиться, что это не однофамилец, мы позвонили контрагенту и попросили уточнить, в каком институте учился даритель. Ответ: МГТУ имени Баумана. Возраст дарителя тоже совпадал, на момент дарения ему был 21 год, как раз 3 курс. В этот момент все части пазла сложились. Брат, зная о грядущем приговоре, переписал квартиру на сестру, чтобы избежать возможных последствий.

🔹 И тут стало ясно, почему они не смогут и не хотят предоставлять справки из наркодиспансера. Осуждённых по статье 228 в 90% случаев ставят на учёт в наркодиспансер, а наличие такого учёта может стать причиной признания сделки недействительной в будущем. У нас стоял сложный выбор, что делать дальше. Мы отправили им документы, это всё в открытом доступе, можно проверить по этому чек-листу за 5 минут. Наше требование о справках о том, что он не состоял и не состоит на учёте в наркодиспансере, осталось в силе. Мы ещё раз это проговорили, но ответ был отрицательный: "Справки предоставлять не будем". Они упирались и настаивали, что это совпадение. Но таких совпадений не бывает.

🔹 Как вы думаете, есть ли риски при покупке квартиры в этой сделке? Купили бы вы её себе или нет?

🔹 Этот случай показывает, что проверка недвижимости — это не просто формальность. Это сложный и многослойный процесс, который требует внимания к деталям и умения видеть дальше поверхностных данных. Всегда проверяйте каждую деталь и не бойтесь задавать неудобные вопросы. Это поможет вам избежать серьёзных проблем в будущем.

🔹 Хотите научиться проверять объект недвижимости и понимать все детали? Приходите на бесплатный вебинар, зарегистрироваться можно по ссылке тут.

6,059

Клышин Алексей юрист по недвижимости

03 Feb, 15:14

🏠 Всё рухнуло? Что происходит с рынком недвижимости в 2025 году!

Сегодня я расскажу вам о самых важных новостях в сфере недвижимости, которые могут повлиять на ваш кошелек, ипотеку и планы на будущее!

📌 В выпуске:

1️⃣ Льготная ипотека рухнула в январе: почему выдача кредитов упала в 3 раза?
2️⃣ Сельская ипотека замороженного: что будет дальше и есть ли поворот на перезапуск?
3️⃣ Платы за ЖКХ снизились, но расслабляться рано: кто компенсирует переплаты?
4️⃣ Ипотечные схемы возвращаются: ограничения ЦБ не сработали — что делать клиентам?
5️⃣ Альфа-Банк обогнал ВТБ на ипотечном рынке: что это значит для вас?
6️⃣ Записные вклады в банках: почему люди копят, но не покупают жильё?
7️⃣ Новая ипотека для будущих родителей: ставка 6% — реальность или пиар?
8️⃣ ЦБ ужесточает правила: кто сможет получить льготную ипотеку в 2025 году?
9️⃣ 5% на новую жизнь: как банкроты будут выживать после продажи жилья?

🔥 Почему это важно?
Я не просто рассказываю новости — я объясняю, как они могут проявиться в вашей жизни. Хотите знать, что делать с ипотекой, как избежать штрафов за ЖКХ и какие программы действительно выгодны? Смотрите выпуск!

🎥 Смотрите прямо сейчас:

👉 YouTube

👉 Rutube

👉 Дзен

💬 Обсудим в комментариях:
Какая новость удивила вас больше всего? Какие темы вы хотите разобрать в следующих выпусках?

❗ Не пропустите! Рынок недвижимости меняется каждый день. Решите, как защитить свои деньги и принять правильные решения.

6,119

Клышин Алексей юрист по недвижимости

03 Feb, 08:40

📅 Как передать недвижимость без риска? Скрытые плюсы и минусы завещания, дарения и ренты!

🔹 Очень часто у людей встаёт вопрос: как распорядиться недвижимостью при жизни? Что выбрать: подарить, завещать или оформить ренту? 🤔

🔹 Большинство рассматривает лишь два варианта: дарение или завещание. Но здесь есть нюансы. Даря недвижимость, вы теряете всякий контроль над ее судьбой. Одаряемый вполне себе может продать квартиру или переоформить её на третьих лиц без вашего ведома.

🔹 Завещание спасает от этого, но здесь срабатывает закон об обязательной доле: нетрудоспосостоятельные родители, дети до 18 лет или супруги всё равно получат свою часть.

🔹 А вот рента — это особый случай. Этот способ позволяет передать недвижимость при жизни, но оставить ее под полным контролем. Получатель ренты не может продать или переоформить квартиру без вашего согласия, и обременение в ЕГРН защитит от мошенничеств.

🔹 Но у каждого способа есть свои расходы. Завещание стоит всего около 2000 рублей, а вот дарение и рента оформляются у нотариуса: в регионах это обойдётся в 15–25 тысяч рублей, в Москве — в 25–50 тысяч.

🔹 Вывод: На мой взгляд, рента — самый безопасный способ передачи недвижимости близким людям. Он даёт гарантии защиты имущества при жизни собственника и исключает нежелательные сюрпризы. А как считаете вы? 🤔

📏 Смотрите подробный разбор в нашем новом видео! 👇

🎓 Боитесь стать жертвой мошенников? Приглашаю на бесплатный вебинар, где я расскажу, как проверить недвижимость перед покупкой и избежать главных ошибок. 🚀

Регистрация тут.

5,777

Клышин Алексей юрист по недвижимости

02 Feb, 09:48

🏦Итоги 2024 года: Кто забрал ипотечную корону?

2024 год стал настоящим шоком для ипотечного рынка! Лидеры сдали свои позиции. Давайте разберёмся, кто на вершине и почему это произошло.

🔹1 место – Сбербанк.
Да, Сбер остался на первом месте, но минус 10% доли рынка за год – это уже тревожный звонок. Объем выдачи ипотеки сократился в декабре до 149,3 млрд рублей , а количество кредитов сократилось на 7% . Это не просто спад – это сигнал, что прежняя стратегия «мы крупные и безопасные, значит, придут по любым ставкам» больше не работает.

🔹2 место – Альфа-Банк.
Сюрприз года! Альфа-Банк вырвался на второе место, обогнав ВТБ. За год объем выдачи ипотеки вырос до 37,3 млрд рублей (рост на 105% в декабре), а количество кредитов – на 99% . Альфа-Банк показал, что гибкость и умение подстроиться на рынке важнее, чем просто масштаб.

🔹3 место – ВТБ.
Впервые за 20 лет ВТБ откатился на третье место. Несмотря на рост в декабре (+26% по объёму и +19% по остальным), это не помогло удержать позиции. 36 миллиардов рублей в выдаче ипотеки – и это для банка, который всегда был вторым. Что пошло не так? Ставка на «крупность» и игнорирование нового реалий рынка.

💡 Почему так случилось?
Крупные банки, такие как Сбер и ВТБ, надеялись на свою репутацию и масштаб: «Мы самые большие, значит, клиенты придут, несмотря на ставки». Но рынок изменился. Люди стали умнее, начали считать деньги и искать выгодные предложения. И Альфа-Банк это понял быстрее всех.

🚀 Взлет года – Банк Санкт-Петербург.
Мало кто вообще знал о нем, а он взлетел на 7 позиций вверх ! Выдачи ипотеки выросли на 171% в декабре. Это запоминающийся пример, как региональный банк может ворваться в топ за счет логической стратегии и гибкости.

🔮 Что дальше?
Госбанкам придется серьезно пересмотреть свою политику. Потребители больше не готовы переплачивать за «надежное имя». Если банки не начнут подстраиваться под реальность, частные игроки продолжат забирать рынок.

А вы бы выбрали банк с именем или выгодными предложениями?

6,370

Клышин Алексей юрист по недвижимости

31 Jan, 05:59

🚨 Заморозка вкладов: реально или миф?

В последнее время ходят слухи, что Россия может повторить путь Кипра 2013 года. Тогда вкладчики проснулись и не смогли снять деньги со счетов. Часть вкладов была заморожена, а суммы свыше €100 000 принудительно конвертировали в акции и облигации.

💬 И вот что интересно…
За последние недели ко мне обратилось уже несколько клиентов с крупными суммами, и все они говорят одно и то же:

📉 "С депозитов пора забирать, что-то может случиться"

🏠 "Берем недвижимость, деньги должны работать"

🤔 "Мы это уже проходили, когда потеряли деньги на Кипре"

И это не случайные люди. Это состоятельные клиенты, которые сейчас снимают миллионы с вкладов и перекладывают в премиальную недвижимость Москвы. Они либо что-то знают, либо просто не хотят рисковать.

❗ Почему вообще такие слухи появились?

💰 В российских банках сейчас ₽57,5 трлн вкладов населения
📈 Только за 2024 год вкладов стало больше на ₽11,9 трлн (+26%)
🏦 Банки выплатили вкладчикам ₽7 трлн процентов
💸 Прибыль банков за год — ₽4 трлн (Сбер примерно ₽1,5 трлн)

Ставки по вкладам остаются высокими, а выплаты процентов огромны. Как долго это может продолжаться?

📢 Может ли ЦБ ввести «экстренные меры»?

▪️ Ввести разовый налог на вклады (как на Кипре)?
▪️ Ограничить снятие наличных?
▪️ Конвертировать вклады в облигации?

ЦБ пока отрицает такие меры, но вопросы остаются.

🤔 Как думаете, у нас возможен кипрский сценарий?

Пишите в комментариях! 👇

8,309

Клышин Алексей юрист по недвижимости

30 Jan, 07:22

Ни квартиры, ни денег. Как вас могут оставить без всего?

Недавно к нам пришёл клиент Олег. Нашёл квартиру мечты: хороший ремонт, рыночная цена, продаётся всего две недели.

📌 Продавец — пожилая женщина, 74 года.
📌 Продаёт без альтернативы (ничего не покупает взамен).
📌 Уже выписалась, но не прописалась на новом месте.
📌 Деньги хочет просто положить на счёт и жить на проценты.
📌 Единственный сын умер, родственников вроде бы нет.

💡 Как только мы услышали это, сразу включили режим тревоги.

📞 Звоним риэлтору:
— Ты уверен, что за ней никто не стоит?
— «Да вы что, я её давно знаю! Она в полном адеквате.»
— Родственники есть?
— «Да вроде нет, был сын, но он умер. Внук где-то за границей, давно не общаются.»

🚨 Сразу выдвигаем жёсткие условия, без которых сделки не будет:
✅ Только нотариальная сделка.
✅ Медицинское освидетельствование перед сделкой (чтобы исключить давление).
✅ Нотариальное согласие родственников на продажу.
✅ Личное присутствие родственников на сделке с документами, подтверждающими родство.
✅ Безналичный расчёт через аккредитив.
✅ Акт приёма-передачи подписываем сразу.

Риэлтор уже начинает нервничать:
— «Ну ребята, вы слишком жёстко. У неё никого нет! Какое одобрение родственников?»

💡 А если проверить?

🔎 Подключаем проверки.

Сын действительно умер два года назад.
Но у него был сын! Внук этой женщины.

Риэлтор уверенно говорит:
— «Внук за границей, ему вообще не до неё.»

💡 Звоним внуку.

📞 «Что?! Бабушка продаёт квартиру?! Она мне вообще ничего не говорила! Вы точно не ошиблись?»

📌 Он живёт не за границей, а в Ростове.
📌 Бабушка ему ничего не говорила.

💡 Просим его подтвердить родство и подписать нотариальное заявление, что он в курсе сделки.

📞 «Зачем? Что-то тут не так…»

Мы объясняем, что без этого мы не готовы покупать квартиру. Предлагаем ему связаться с бабушкой.

🔥 Недельная пауза. Олег уже ищет другую квартиру, продавец не выходит на связь, риэлтор разводит руками. Через неделю внук перезванивает:
📞 «Похоже Вы оказались правы… Бабушка реально участвовала в какой-то схеме! Её „ведут“ телефонные мошенники! Помогите ее защитить»

Наш совет для внука: Нотариальное дарение 1/5 доли в квартире бабушки внуку, закрывает этот вопрос навсегда.

‼️ Итог:
✅ Сделка отменена.
✅ Квартира снята с рекламы.
✅ Бабушка едва не осталась без жилья и без денег.

💥 А теперь представьте, если бы Олег не пришёл к нам.

❌ Он купил бы квартиру.
❌ Бабушка получила бы деньги и передала их мошенникам.
❌ Через какое-то время поняла бы, что её обманули, и пошла в полицию.
❌ Потом – суд.

⚖️ Что делает суд в таких случаях?
👉 Назначает экспертизу: была ли бабушка под влиянием в момент сделки?
👉 Если да – сделку расторгают, квартиру возвращают бабушке!

Но есть одна проблема.

💰 Деньги уже у мошенников!

📌 И что дальше?
Олег остаётся без квартиры и без денег.
Бабушка – с квартирой и долгом в 16 млн. руб.
Чтобы вернуть деньги, Олегу нужно пройти все судебные круги ада.
А бабушке просто нечем ему их возвращать.

📌 Давайте посчитаем:
Если у неё пенсия 17 000 руб. в месяц, а она «должна» 16 000 000 руб., и будет отдавать половину пенсии, то…
💀 Выплатит всё только через 156 лет!

👉 Олег остаётся ни с чем.
👉 Квартира уходит.
👉 Мошенники на свободе.

🚨 И это не редкость! Сейчас в России ежедневно сотни пенсионеров попадают в такие схемы.

❗ Вы хотите узнать, как защитить себя и своих близких?
Я проведу вебинар, где расскажу:
✔️ Как работают мошенники и какие схемы используют.
✔️ Какие документы проверять перед сделкой.
✔️ Что делать, если уже заподозрили обман.
✔️ Как защитить себя от потери денег и недвижимости.

⚡ Регистрация тут

8,494

Клышин Алексей юрист по недвижимости

29 Jan, 17:55

Капремонт под угрозой?

⚡ Госдума приняла новый закон во втором и третьем, окончательном, чтении: теперь, если ваш дом собирает меньше 60% взносов на капитальный ремонт, вас автоматически переведут со специального счета на общий счет регионального оператора.

Что это значит для вас?

🔹 Спецсчет – это когда жильцы сами контролируют накопленные средства и решают, когда и на что их тратить. Это возможность делать ремонт по своим условиям и не ждать годами.
🔹 Общий счет регионального оператора – это когда деньги уходят в общий котел, а решения принимает не ваш дом, а чиновники. Ремонт может произойти не скоро и не так, как хотелось бы.

⏳ Раньше планка собираемости была 50%, теперь ее подняли до 60%.

Чиновники объясняют это просто: люди не хотят платить, а дома ветшают. Но вместо поиска реальных решений, власти просто заставляют людей вносить деньги более жестко.

11,758

Клышин Алексей юрист по недвижимости

29 Jan, 06:22

🏗 Государство поддерживает застройщиков… за счёт дольщиков?

В 2025 году покупатели новостроек теряют ещё больше прав, а застройщики получают новые поблажки.

Вот одно из самых свежих решений:
С 1 марта застройщики смогут использовать собственные стандарты отделки, главное – чтобы они не были хуже минимальных требований Минстроя.

Что это значит? Теперь у каждого застройщика будет своё понимание "качественного ремонта". А у покупателя – меньше шансов что-то требовать.

📌 Какие ещё "новшества" уже вступили или вступят в силу?

❌ Гарантийный срок сократили с 5 лет до 1 года на отделочные работы.

Через 2 года у вас треснет штукатурка или начнёт отходить обои? Исправлять за свой счёт.
❌ Компенсация за косяки в квартире – максимум 3% от стоимости по ДДУ.

Если вам передали квартиру с жуткими дефектами, больше денег выбить не получится.
❌ Мораторий на взыскания с застройщиков – до июня 2025 нельзя требовать штрафы за просрочку строительства.

То есть задерживать стройку можно, но отвечать за это не нужно.
📌 А теперь давайте разберём, какой "новый стандарт" отделки нам предлагают:

🛑 Стены
✅ Отклонение от вертикали до 8-12 мм.
✅ До трёх неровностей на 4 кв. м.
✅ Дефекты при покраске нормально, если не видно с 2 метров.
✅ Пузыри и стыки обоев можно, если не бросаются в глаза.

🛑 Полы
✅ Зазоры между планками ламината до 0,2 мм.
✅ Плинтус без щелей (если смотреть с 2 метров).

🛑 Потолки
✅ Провисание натяжного потолка до 10 мм на метр диагонали – допустимо.

🔴 Вопрос – почему государство снова играет только в одну калитку?

Все последние решения направлены против покупателей. Их права не защищены, и, похоже, никто не собирается их защищать.

Теперь понятно, почему спрос на новостройки резко упал. Покупатели чувствуют подвох, а застройщики уже начали этим пользоваться. И, скорее всего, это только начало.

📌 Кто из застройщиков не переживёт 2025 год?
📌 Какие компании на грани банкротства и не достроят дома?
📌 Как выбрать застройщика, чтобы не стать обманутым дольщиком?

💡 Всё расскажу на бесплатном вебинаре!

📲 Регистрируйтесь здесь

8,060

Клышин Алексей юрист по недвижимости

28 Jan, 04:46

Стоит ли покупателю вмешиваться в разделение средств от продажи квартиры?

Недавно у нас произошла эмоциональная и непростая сделка, которая ещё раз доказала, насколько важно детально подходить к распределению денег между собственниками при покупке квартиры. Делимся историей, чтобы вы лучше понимали, как избежать рисков в подобных ситуациях.

Предыстория: семья, квартира и наследство
В квартире когда-то проживали мама, папа и их взрослая дочь Ольга. Квартира была оформлена на маму, но после её смерти папа отказался от своей доли в наследстве, и 1/2 квартиры перешла дочери. Несколько лет спустя папа женился второй раз, а незадолго до смерти составил завещание, по которому его 1/2 квартиры переходила новой жене Людмиле. В итоге собственниками квартиры стали Людмила (мачеха) и Ольга (дочь).

Когда дело дошло до продажи, Людмила обратилась за помощью к риэлтору, а Ольга пыталась справляться самостоятельно. Уже на этапе обсуждения условий сделки начались разногласия.

Проблема: деньги на одном аккредитиве
Людмила настаивала, чтобы все деньги за квартиру были перечислены на её аккредитив, а она уже потом "по-честному" передаст Ольге её долю. Мы, как покупатели, предложили провести оплату через два аккредитива — каждому собственнику по его доле. Но Людмила категорически отказывалась, настаивая на своём варианте.

Во время переговоров выяснилось, что Ольга не доверяет мачехе из-за сложных отношений в прошлом. Она боялась, что деньги ей не отдадут, и начала тормозить сделку: не вовремя предоставляла документы, избегала общения и явно тянула время.

Ключевой момент: защита интересов покупателя
Мы поняли, что в данной ситуации риски для покупателя слишком высоки. Если бы деньги за квартиру ушли только на один аккредитив, а потом не были распределены, конфликт между продавцами неизбежно мог бы привести к суду. Даже если покупатель формально ни при чём, такие споры затягиваются и могут повлиять на его право собственности.

Мы настояли, что покупка состоится только при условии, что деньги будут распределены на два отдельных аккредитива: один для Людмилы, второй для Ольги. После долгих споров и давления с нашей стороны продавцы согласились. Однако эмоции зашкаливали: Людмила была крайне недовольна, что её условия не приняли.

Итог: сделка с гарантией безопасности
В конечном счёте, сделка прошла. Деньги были разделены по долям, и покупатель полностью обезопасил себя от возможных споров между продавцами.

Вывод для покупателей:
Если вы покупаете квартиру, находящуюся в долевой собственности, важно помнить:
✔ Разделяйте оплату. Каждый собственник должен получить свою часть через отдельный аккредитив. Это защищает вас как покупателя.
✔ Действуйте в своих интересах. Ваша цель — не только купить квартиру, но и исключить любые возможные риски в будущем.
✔ Задавайте вопросы. Если в процессе возникают сомнения или продавцы уклоняются от прозрачных условий — это повод насторожиться.

Чтобы не попадать в такие ситуации и знать, как правильно распределить не только деньги, но и снять все риски при покупке квартиры, регистрируйтесь на наш бесплатный вебинар.
Там мы подробно разберём, как защитить себя на каждом этапе сделки.
👉 Ссылка на регистрацию тут.

А как вы считаете, должен ли покупатель вмешиваться в разделение денег между продавцами? Или это исключительно их зона ответственности?

Пишите свои мнения в комментариях! 👇

6,570

Клышин Алексей юрист по недвижимости

27 Jan, 15:14

🔥 Итоги 2024 года на рынке недвижимости!

Мы подготовили для вас новый выпуск новостей, в котором подводим ключевые итоги года. Хотите узнать, что происходило с рынком жилья в России, и как это повлияет на 2025 год? Тогда обязательно посмотрите!

📉 Вот, что мы обсудили:
1️⃣ Проблемных застройщиков почти не осталось, но долго ли это продлится?
2️⃣ Госдума поставила точку: апартаменты никогда не станут жильём.
3️⃣ ЖКХ 2025: что делать, если ваши пени теперь рассчитываются по ставке 21%?
4️⃣ Новый антирекорд: просрочки по ипотеке взлетели до максимума.
5️⃣ Аренда бьёт рекорды: в каких городах цены выросли сильнее всего?
6️⃣ Новостройки в 2024 году: шокирующие цифры падения.
7️⃣ Вторичный рынок удивил: спрос упал меньше, чем ожидали.
8️⃣ Что ждать от 2025 года? Обвал или восстановление?

🔑 Почему важно посмотреть этот выпуск?

Мы рассказали, насколько сократились выдачи по ипотеке, включая льготные программы.
Обсудили, как падение спроса повлияет на цены.
Разобрали, что будет с рынком аренды и покупок в ближайшем будущем.
👉 Смотрите выпуск на вашей любимой платформе:

YouTube

Дзен

RuTube

⚡ Не пропустите! Это видео поможет вам понять, как действовать на рынке недвижимости в 2025 году. А пока посмотрите и напишите, что вы думаете о текущих изменениях!

6,406

Клышин Алексей юрист по недвижимости

27 Jan, 08:06

Семейная ипотека на вторичку: спасение или рост цен?

Казалось бы, мечта семей становится реальностью! Президент поручил правительству разработать программу семейной ипотеки на вторичное жильё. Условия впечатляют:

Ставка до 6% годовых на весь срок кредитования.

Программа доступна для семей с детьми до 6 лет.

Возможность покупки жилья на вторичном рынке в малых населённых пунктах, где новое строительство идёт с трудом.

Срок выполнения поручения — до 15 апреля 2025 года. На первый взгляд — это идеальное решение для улучшения жилищных условий. Но давайте копнём глубже: что будет с ценами?

Обратная сторона медали

Семейная ипотека на вторичку неизбежно изменит рынок недвижимости. Вот чего стоит ожидать:

Малые города — рост цен. Спрос вырастет, а предложение останется ограниченным. Это создаст перегрев: цены, которые сегодня кажутся доступными, завтра могут оказаться недосягаемыми.

Мегаполисы — падение цен. В крупных городах вторичка и так под давлением. Новая программа едва ли сможет переломить тренд.

Результат? Мы можем увидеть резкий перекос между регионами. В небольших населённых пунктах жильё подорожает, а семьи, которые рассчитывали улучшить свои условия, могут столкнуться с новым барьером.

Как это повлияет на вас?

Если вы покупатель в малом городе, готовьтесь к росту цен: действуйте быстрее, чтобы зафиксировать выгодные условия.

Если вы продавец в мегаполисе, стоит задуматься о корректировке цены, чтобы не потерять покупателей.

Что вы думаете? Сможет ли программа действительно помочь семьям, или мы столкнёмся с новыми проблемами? Напишите в комментариях, что произойдёт с ценами в вашем регионе! Будет интересно сравнить мнения и прогнозы.

6,945

Клышин Алексей юрист по недвижимости

27 Jan, 04:02

Почему договорённости рушатся? Испорченный телефон на рынке недвижимости

Казалось бы, всё просто: клиент выбрал квартиру, мы проверили документы, посмотрели историю ЕГРН, договорились внести аванс. Собственник в командировке в Германии, поэтому обсуждаем всё с агентом. Вроде бы профессионализм, всё чётко.

Составили авансовое соглашение, где прописали список документов:

Справка из архива ЗАГС (квартира покупалась не в браке).
- Подтверждение погашения ипотеки.
- Акт приёма-передачи квартиры.
- Подтверждение оплаты сделки.
- Справка о неиспользовании материнского капитала.

Обговорили сроки: за три дня до сделки нам должны предоставить все документы. Агент сказал: "Без проблем, всё сделаем."

Но вместо сделки — полный бардак.
Подходит срок, и тут начинается:

«Справку из ЗАГСа мы не берём, штампа о браке в паспорте нет».

«Подтверждение оплаты? У нас же есть акт, там всё написано».

«Маткапитал? У нас детей нет, какая справка вообще?»

И тут звучит знаменитое: «Эти документы не нужны для регистрации, это ваши излишние требования.»

Агент, который неделю назад сам согласовывал эти документы, делает вид, что ничего не знает. Мы объясняем, зачем это нужно, — безрезультатно. В итоге звоним собственнику напрямую.

Оказалось, агент просто скинул ему список без объяснений. Собственник, естественно, решил: «Это лишнее, ничего предоставлять не буду.»

Почему это происходит?
Это классический случай «испорченного телефона». Агент либо не понимает, зачем нужны документы, либо не хочет вдаваться в детали. В итоге теряются время, нервы и деньги.

Как мы решили эту проблему?

Мы заметили, что такие ситуации возникают не у всех сотрудников. Те, кто перед внесением аванса организуют общую встречу или созвон между покупателем, продавцом и агентом, подобных проблем не имеют. На встрече или в Zoom они проговаривают каждую деталь, объясняют, зачем нужен каждый документ, и снимают все вопросы.

Да, есть исключения: когда документы действительно сложно получить (например, архивные справки) или родственники собственника не дают их предоставить. Но такие случаи стали редкостью.

Выводы: как избежать проблем?

Обязательно подключайте собственника к обсуждению документов.
Это можно сделать лично или через Zoom, WhatsApp, Telegram. Главное — объяснить ему, зачем нужны документы и какие риски они снимают.

Проговорите список документов вживую.
Убедитесь, что продавец понимает, что и когда нужно предоставить.

Закрепите договорённости письменно.
Это убережёт вас от неожиданностей.

Хотите научиться проверять объекты недвижимости самостоятельно?

Если вы хотите разобраться, как выявлять риски, глядя на документы, и быть уверенным в безопасности сделки, приглашаем вас на наш вебинар. За 2,5 часа мы подробно расскажем технологию проверки недвижимости: что смотреть, где искать и как избегать ошибок.

Узнайте, как защищать себя и свои деньги! 👇
Ссылка для регистрации на вебинар тут.

6,530

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Jan, 08:48

Как банки решают, дать вам деньги или отказать?

Что такое ПДН и зачем его рассчитывать?
Показатель долговой нагрузки (ПДН) — это соотношение ваших кредитных обязательств к доходу. Банки используют его, чтобы понять, насколько безопасно выдавать вам кредит.

👉 Формула:
ПДН = (Сумма обязательных платежей / Ежемесячный доход) × 100%

Пример:

Доход: 100 000 рублей.
Платежи по кредитам: 30 000 рублей.
📌 ПДН = (30 000 / 100 000) × 100% = 30%

Почему это важно для банков (и для вас)?
Центральный Банк обязывает банки рассчитывать ПДН для всех займов свыше 10 000 рублей. Это позволяет минимизировать риски невозврата кредитов.

Для вас ПДН — это инструмент самоконтроля. Если ваш ПДН высокий, значит, при любом форс-мажоре (например, потере работы) у вас могут возникнуть проблемы с платежами.

Градация ПДН: как вас оценивают банки?
У каждого банка свои критерии, но в целом шкала выглядит так:

🟢 До 10% — минимальные риски. Вы полностью контролируете свои финансы.
🟡 10-50% — умеренные риски. Вы справляетесь, но любые финансовые потрясения могут стать проблемой.
🔴 50-80% — высокая долговая нагрузка. Банки начинают сомневаться в вашей платёжеспособности.
⚫️ Свыше 80% — критический уровень. Кредит практически невозможен.

💡 С июля 2025 года банки не смогут выдавать ипотеку при ПДН выше 50%, даже по льготным программам.

Как работают Сбербанк и ВТБ?

Сбербанк оценивает ПДН довольно гибко:

Одобряет кредиты с ПДН до 50%.
Активно работает с льготными ипотечными программами.
Рассматривает индивидуальные случаи, особенно при наличии поручителей.

ВТБ стал строже:

Одобряет кредиты только при ПДН до 30%.
Если ПДН выше, банк предлагает значительно меньшую сумму вместо прямого отказа.
Строгие требования касаются как стандартных, так и льготных программ.

Как улучшить ПДН?
Если ваш ПДН слишком высокий, шансы на одобрение снижаются. Вот что можно сделать:

1️⃣ Закройте ненужные кредитные карты.
Даже если вы не пользуетесь картой, её лимит учитывается в расчёте ПДН.

2️⃣ Погасите мелкие кредиты.
Например, если осталась небольшая сумма, закройте её перед подачей заявки.

3️⃣ Подтвердите все доходы.
Чем больше доходов вы можете показать официально, тем ниже будет ваш ПДН.

4️⃣ Рефинансируйте старые долги.
Это снизит ежемесячные платежи и улучшит ваш показатель.

Что думаете о новых правилах?
С июля 2025 года банки запретят выдачу ипотеки при ПДН выше 50%.
💬 Как вы готовитесь к этим изменениям? Считаете ли такие меры справедливыми?

Лайфхак
Кредитные карты могут незаметно "утяжелить" ваш ПДН. Даже если вы ими не пользуетесь, банк учитывает их лимит в расчётах. Хотите улучшить свои шансы на одобрение? Закройте карты с большими лимитами!

Ваши деньги — ваша ответственность!

6,865

Клышин Алексей юрист по недвижимости

24 Jan, 08:18

Итоги декабря 2024 года на рынке недвижимости Москвы

📉 Жилая недвижимость

В декабре 2024 года в Москве было зарегистрировано 9 938 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что:

+37,5% к ноябрю 2024 года;

-24,1% к декабрю 2023 года.

Такие данные показывают, что предновогодняя активность стимулирует рынок, однако общее число сделок всё же заметно сократилось по сравнению с прошлым годом.

📈 Нежилая недвижимость

Сегмент нежилья в декабре также показал прирост:

Зарегистрировано 5 475 ДДУ, что:

+23% к ноябрю 2024 года;

-5,1% к декабрю 2023 года.

Нежилая недвижимость демонстрирует устойчивую динамику: снижение здесь значительно меньше, чем в сегменте жилой недвижимости, что говорит о более стабильном спросе на коммерческие помещения.

Общий итог за 2024 год

Всего за год зарегистрировано 137 010 ДДУ:

Это -17,7% к рекордному 2023 году.

Но +12,3% к 2022 году.

По жилой недвижимости: 87 142 ДДУ — -24,6% к 2023 году.

По нежилой недвижимости: 49 868 ДДУ — практически на уровне прошлого года (-1,9%), но +34,8% к 2022 году.

Выводы:

Сегмент жилой недвижимости демонстрирует сильное падение спроса, связанное с ростом ипотечных ставок и снижением покупательской способности.

Нежилая недвижимость показывает лучшую устойчивость, что объясняется интересом инвесторов и развитием коммерческих проектов.

💡 Что дальше? Если вы задумываетесь о покупке недвижимости, важно учитывать текущие тренды: застройщики могут предлагать более выгодные условия в жилом сегменте, а в нежилом сохраняется инвестиционная привлекательность.

5,958

Клышин Алексей юрист по недвижимости

23 Jan, 12:06

🎥 Где в Москве лучше НЕ жить? Узнайте правду!

❌ Покупка квартиры в неподходящем районе может обернуться большими проблемами:

Высокая преступность.

Ужасная экология.

Переполненные школы и детские сады.

✅ Но есть районы, где действительно комфортно жить!
Я разобрал худшие и лучшие районы Москвы:

Какие места лучше обходить стороной?

Где безопасно и уютно жить с семьёй?

Как выбрать район, который подходит именно вам?

Смотрите, чтобы избежать ошибок при выборе жилья и вложении денег!

📺 Видео доступно на всех платформах:

YouTube

Дзен

RuTube

👉 Проверьте, попал ли ваш район в список самых нежелательных!

6,764

Клышин Алексей юрист по недвижимости

23 Jan, 08:58

Почему проверка квартиры перед покупкой — это жизненно важно?

Недавно к нам обратился клиент. Он выбрал квартиру, внёс аванс, договорился со всеми сторонами и обратился к нам за сопровождением сделки. На первый взгляд, сделка выглядела идеально:

Один собственник — женщина 50 лет.

Квартира куплена в 2021 году.

Полный пакет документов: договор купли-продажи, расписка, акт.

Клиент был уверен, что рисков нет. Но при проверке мы вскрыли серьёзные проблемы.

🔍 Что мы выяснили?

По заверениям Продавец сейчас не состоит в браке. Однако на момент покупки квартиры, которую выбрал наш клиент, брак был. Супруг умер в 2023 году, а значит квартира является совместной собственностью супругов. Это критически важно, так как супружеская доля умершего супруга должна была войти в наследственную массу.

Далее мы выяснили, что у семьи продавца была ещё одна квартира, приобретённая в совместной собственности с её мужем. После его смерти эту квартиру разделили между тремя наследниками:

1. Продавцом.

2. Их общим ребёнком.

3. Ребёнком мужа от первого брака.

Доли после наследства были разделены и продавец выкупила у ребёнка от первого брака 1/6 доли в первой квартире. Однако на вторую квартиру (ту, которую выбрал наш клиент) наследники даже не посмотрели. Продавец считала, что поскольку квартира оформлена только на неё, рисков нет. Но юридически доля супруга в этой квартире всё равно существует, и наследники могли заявить о своих правах.

⚠️ Какие риски нас ждали?

1. Неурегулированное наследство. Если бы ребёнок мужа от первого брака узнал о своей доле после продажи, он мог оспорить сделку в суде.

2. Срок исковой давности. Он начинает течь не с момента смерти супруга, а с того момента, когда наследник узнаёт о своём праве. Это могло случиться через год, два или даже пять лет после покупки.

3. Потенциальный судебный процесс. В случае оспаривания сделки клиент рисковал потерять и квартиру, и деньги.

📜 Как мы решили проблему?
Чтобы обезопасить сделку, мы провели целый комплекс мероприятий:

1. Объяснили продавцу, что её действия нарушают закон, и предложили легальный выход из ситуации.

2. Квартиру включили в наследственную массу через нотариуса.

3. Доли были перераспределены между продавцом, её ребёнком и ребёнком мужа от первого брака.

4. Клиент выкупил все доли, включая долю ребёнка от первого брака.

В итоге все стороны получили свою компенсацию. Сделка прошла чисто, безопасно и без рисков.

❗️ Чему это нас учит?
Даже если продавец и документы на первый взгляд кажутся надёжными, это может быть иллюзией. Проблемы с наследством и супружескими долями способны всплыть через годы, а последствия — стать катастрофическими для покупателя.

💡 Как избежать рисков?
На нашем бесплатном вебинаре "Как проверить квартиру и собственника перед покупкой" мы научим вас:

Находить скрытые риски.

Проверять документы.

Убеждаться, что сделка безопасна.

👉 Регистрация тут.
📞 Для консультации: +79852334200

Не оставляйте свою безопасность на волю случая! Проверка перед покупкой — это ваш главный инструмент защиты.

5,990

Клышин Алексей юрист по недвижимости

22 Jan, 04:01

🔥 Сегодня в 19:00: Вебинар «Как выбрать идеальную новостройку и избежать ошибок»! 🔥

🏡 Вы боитесь ошибиться при покупке новостройки?
Сколько людей теряют сотни тысяч рублей из-за непонимания рынка? Мы разберём все нюансы, чтобы этого не случилось с вами!

📅 Когда: Сегодня, в 19:00
📍 Где: Онлайн.
Регистрация обязательна! Ссылка тут.

💡 Что вы узнаете на вебинаре?

1️⃣ Актуальная ситуация на рынке недвижимости: цены, спрос, перспективы.
2️⃣ Ипотека и рассрочки: как использовать их с выгодой.
3️⃣ Стоит ли покупать новостройку сейчас? Разберём плюсы и минусы.
4️⃣ Как выбрать идеальную квартиру? Пошаговый план и юридические советы.
5️⃣ Обзор топ-5 застройщиков: кому можно доверять, а кого избегать.

❓ Почему стоит участвовать?
💼 Разберётесь в сложностях рынка.
🛡️ Узнаете, как избежать ловушек.
📈 Сможете принять лучшее решение для покупки своей мечты.

💻 Ссылка на регистрацию тут.
📩

⚡ А что для вас главное в новостройке: цена, район или надёжность застройщика? Напишите в комментариях!

💬 Не упустите шанс! Встречаемся сегодня в 19:00, чтобы сделать ваш путь к идеальному дому безопасным и осознанным! 🚀

6,363

Клышин Алексей юрист по недвижимости

21 Jan, 16:15

Купля-продажа столичного жилья: итоги декабря 2024 года и общий тренд года

📈 Декабрьский рывок:

В декабре 2024 года в Москве зарегистрировано 17 297 переходов прав на вторичное жилье:

+27,5% к ноябрю 2024 года (13 568).

+16,4% к декабрю 2023 года (14 864).

+23,3% к декабрю 2022 года (14 030).

🎯 Почему декабрь стал таким активным?

Декабрь традиционно становится месяцем, когда многие стараются завершить сделки и «закрыть сезон».

Активный рост сделок показывает, что у людей есть финансовая возможность покупать недвижимость: 80% сделок были проведены за наличные.

📊 Итоги года:

За весь 2024 год в Москве зарегистрировано 146 200 переходов прав по договорам купли-продажи жилья.

Это на 16,4% меньше, чем в 2023 году (174 952).

Но на 10,2% больше, чем в 2022 году (132 637).

Выводы:

1. В 2024 году рынок показал смещение спроса с новостроек на вторичное жилье. Готовое жилье стало популярным из-за:

Более гибкой стоимости «квадрата».

Возможности проведения альтернативных сделок (обмен меньшей квартиры на большую).

2. Декабрьский всплеск сделок подтверждает: у людей есть накопления, и многие покупатели стремились завершить сделки до конца года.

2024 год стал годом адаптации рынка к новым условиям, а вторичное жилье удержало лидерство за счет своей доступности и гибкости. Что нас ждет в 2025 году? Как изменится соотношение спроса на новостройки и вторичный фонд

6,405

Клышин Алексей юрист по недвижимости

21 Jan, 04:06

🚨 Не доверяйте автоматическим проверкам на площадках недвижимости! 🚨

Друзья, вы наверняка видели надписи вроде «Проверка в Росреестре» на Авито и других площадках. Пример:

✅ 1 собственник
✅ Последняя смена собственника: 31 октября 2023
✅ Найдены ограничения и обременения
✅ Совпадают площадь, адрес и этаж

Но стоит ли доверять этим автоматическим проверкам? Вот история, которая заставит вас задуматься.

Наш клиент Николай искал квартиру для своей дочки. Идеальный вариант: договор долевого участия без ипотеки, квартира в собственности, никаких залогов. Всё чисто! Однако…

🛑 Авито показало, что на квартире есть ограничения!

Мы запросили выписку из ЕГРН, чтобы перепроверить данные. И что выяснилось? Никаких ограничений там не было и быть не могло!

Но клиенту этого оказалось недостаточно. Ни QR-код на онлайн-выписке продавца, ни наши подтверждения из двух источников не убедили его. Сомнения остались, и он отказался от сделки.

❗ Такая ситуация встречается нередко. На Авито и других площадках часто появляются несуществующие ограничения или обременений нет, а на деле есть. Это может быть результатом устаревшей информации или некорректной интеграции.

💡 Чему нас это учит?
⚠️ Никогда не доверяйте только информации из объявлений. Проверяйте данные самостоятельно.

Как это сделать:
1️⃣ Попросите продавца заказать онлайн-выписку из ЕГРН.
Это бесплатно и занимает всего несколько минут.

2️⃣ Закажите выписку через Госуслуги.
Стоимость — 580 рублей. В ней указаны ограничения, но без персональных данных.

3️⃣ Пользуйтесь профессиональными сервисами.
Если вы работаете с недвижимостью, рассмотрите покупку пакетов выписок, например, через ФГИС ЕГРН. Это удобный инструмент для профессионалов.

🛠 Что выбрать?
Если вы покупатель: начните с бесплатной онлайн-выписки от продавца.
Если нужно быстро и без участия продавца: заказывайте через Госуслуги.
Если вы профессионал: используйте специализированные сервисы.
Ошибки в данных на площадках могут стоить вам времени, денег и нервов. Убедитесь, что квартира юридически чиста, прежде чем принимать решение!

💬 Сталкивались с подобными проблемами?

6,200

Клышин Алексей юрист по недвижимости

20 Jan, 15:14

🔥 Новый выпуск! Всё, что нужно знать о недвижимости в 2025 году!

Вы готовы к глобальным изменениям? 🎥 В этом выпуске вы узнаете:

1️⃣ Банкротства застройщиков в 2025: Кто окажется на грани? И как это повлияет на рынок?
2️⃣ Где москвичи покупают вторичку? Лидеры и аутсайдеры 2024 года.
3️⃣ Инфляция бьёт рекорды: Почему цены растут быстрее прогнозов и что нас ждёт в 2025?
4️⃣ Ипотека ушла в тень: Как снижение на треть изменило правила игры?
5️⃣ Где новостройки подорожали больше всего? Хамовники, Замоскворечье — что происходит?
6️⃣ 85% сделок на вторичке — без ипотеки: Как россияне решают жилищный вопрос?
7️⃣ Новый инструмент для накопления: Что задумало государство для семей?
8️⃣ Анализ новостроек за 2024 год: Кто взлетел, а кто упал?
9️⃣ Новая Москва: Как скидки ПИКа изменили рынок?
🔟 Штрафы и налоги: Что ждёт владельцев жилья в 2025 году?

⚠️ Это выпуск, который нельзя пропустить! Узнайте, как изменения затронут вас и вашу семью.

👉 Смотрите прямо сейчас:

🔗 YouTube

🔗 Дзен

🔗 RuTube

📌 Не забудьте подписаться и поставить лайк! Вы должны знать, что происходит на рынке недвижимости.

6,128

Клышин Алексей юрист по недвижимости

20 Jan, 04:03

Дёшево — не значит выгодно: на что обращать внимание при покупке квартиры

На рынке недвижимости встречаются квартиры, которые сразу привлекают ценой. Кажется, что это отличная сделка, но за низкой стоимостью могут скрываться серьёзные риски. Вот реальный пример из нашей практики, который показал, почему дёшево не всегда выгодно.

Кейс: квартира в Долгопрудном

Клиент Алексей нашёл квартиру на 1 000 000 рублей дешевле аналогичных объектов. Цена показалась ему отличной, и он был готов вносить аванс. Но после нашей проверки ситуация оказалась совсем не такой радужной.

Что мы выяснили:
1. Продажа по доверенности. Продавец — женщина 70 лет, собственница — её 93-летняя мама, которая не может участвовать в сделке.
2. Подозрительная история. В 2024 году мама купила квартиру у своего внука через доверенность. Оплата указана наличными, но никаких подтверждений нет.
3. Фиктивная сделка. Вероятно, квартиру "подарили" через договор купли-продажи, чтобы избежать налогов.
4. Медицинские риски. Проверить состояние собственницы невозможно: продавцы отказываются предоставлять справки и избегают вопросов, прикрываясь доверенностью.

Итог:
Сделка оказалась слишком рискованной. Мы посоветовали клиенту отказаться, чтобы избежать судебных разбирательств или аннулирования сделки.

Почему такие квартиры дешевле?

На рынке часто встречаются объекты с ценой на 5-10% ниже аналогов. Это может выглядеть как выгода, но причины обычно такие:
- Сложная история права собственности. Фиктивные договоры, уклонение от налогов, подарки, замаскированные под продажу, вывод имущества перед банкротством.
- Продажа по доверенности. Если собственник недееспособен, сделка становится уязвимой для отмены.
- Скрытые проблемы. Например, отсутствие подтверждения передачи денег или споры между родственниками.

Скидка может быть заманчивой, но последствия часто обходятся дороже.

Как избежать рисков?

1. Проверьте историю квартиры.
Узнайте, как право собственности перешло к текущему владельцу, задайте вопросы по предыдущему переходу права. Попросите договор и внимательно изучите его.
2. Уточните детали доверенности.
Где и кем она заверена, как давно выдана, кем друг другу приходятся доверитель и доверенное лицо? Насколько актуальны полномочия?
3. Оцените состояние собственника.
Если продавец пожилой, запросите медицинское освидетельствование. Это подтвердит, что он осознавал свои действия.

Выводы:

- Дёшево — не значит выгодно. Низкая цена часто указывает на проблемы, которые не видны сразу.
- Проверяйте до аванса. Один звонок или запрос документов могут сэкономить ваше время и деньги.
- Эмоции — ваш враг. Не принимайте решение только из-за низкой цены.

У вас был опыт с подозрительно дешёвыми квартирами? Делитесь своими историями в комментариях — разберём вместе!

Хотите научиться проверять объекты недвижимости, задавать правильные вопросы и выявлять риски до внесения аванса?

Присоединяйтесь к нашему вебинару, где мы разберём:

Как читать документы и находить "подводные камни".
Какие вопросы помогут быстро понять, стоит ли смотреть квартиру.
Реальные кейсы и полезные рекомендации для безопасных сделок.
Зарегистрироваться на вебинар можно тут.

5,961

Клышин Алексей юрист по недвижимости

19 Jan, 15:59

Не покупай эти квартиры в 2025 году!

Вторичный рынок жилья: золотая жила или мина замедленного действия?

🏠 Пока новостройки продолжают дорожать, а ипотечные ставки пугают своей высотой, вторичка предлагает уникальные возможности для тех, кто готов действовать разумно.

💡 В этом видео вы узнаете:

Почему цены на новостройки и вторичное жильё отличаются на 57% и как это отражается на покупателях.
Как застройщики создают иллюзию доступности, а на деле увеличивают стоимость квартир.
Где искать самые ликвидные квартиры, которые продаются без торга за считанные дни.
Как и когда лучше вести переговоры, чтобы получить максимальные скидки.
Почему вторичный рынок становится спасением для тех, кто хочет купить готовое жильё без риска.

⚠️ Сегодня рынок предоставляет уникальные шансы купить квартиру дешевле, ведь многие продавцы готовы идти на уступки. Разберём, как использовать это в своих интересах и не попасть на неликвидный объект.

🔗 Смотрите видео на

YouTube,

Дзен,

RuTube.

💬 Пишите в комментариях, какие факторы для вас важнее — цена, ликвидность или готовность жилья.

👉 Переходите по ссылке и узнайте, как купить квартиру выгодно, пока рынок на вашей стороне!

5,438

Клышин Алексей юрист по недвижимости

19 Jan, 14:06

🔥 Рынок ипотеки в 2025 году: что происходит? 🔥

Друзья, у нас есть свежая аналитика, и она, мягко говоря, не радует. Давайте разберёмся, как обстоят дела с ипотекой и что это значит для вторичного рынка жилья.

📉 Ипотечный рынок рухнул:

В 2024 году выдали всего 1,3 млн кредитов. Это -36% к 2023 году.
Общая сумма кредитов — 4,9 трлн рублей (-36%). Показатели практически вернулись на уровень 2022 года.
🔍 Что с рыночной ипотекой?

Количество выданных кредитов упало с 1 089 000 до 490 000 — сокращение вдвое!
Средний чек тоже просел: если в 2023 году он составлял чуть больше 4 млн рублей, то в 2024 году — уже 2,8 млн рублей. Это падение более чем на 30%.

Почему так?
Такие ставки не оставляют шансов для большинства покупателей. На рынке остаются только те, кому ипотека жизненно необходима: продать «двушку», чтобы купить «трёшку», или докинуть немного для закрытия сделки. Большие кредиты уже не берут.

📈 2025 год: пружина сжимается!
И вот что важно: накапливается огромный отложенный спрос. Люди хотят купить жильё, но не могут из-за неподъёмных ставок. Этот отложенный спрос работает как сжатая пружина, которая неизбежно разожмётся, когда ставки пойдут вниз.

🔥 Что это значит?
Когда это произойдёт, рынок вторичного жилья может буквально взлететь по ценам в космос. Пружина настолько сильно сжимается, что эффект будет колоссальным. Те, кто ждали год, два или даже три, просто выйдут на рынок массово.

💭 Когда ждать всплеска?
Навряд ли это случится в 2025 году, но в ближайшие год-два мы можем стать свидетелями настоящего бума на рынке вторичного жилья. Готовьтесь заранее!

👉 Что делать уже сейчас?
Следите за изменениями на рынке. Если вы планируете покупку или продажу, важно понимать, что рынок сейчас лихорадит. Лучше быть готовым к переменам заранее, чтобы не упустить свой момент.

2,705

Клышин Алексей юрист по недвижимости

18 Jan, 07:22

🔥 ТОП-5 продаж в Новой Москве: Декабрь 2024 🔥

Разбираем лидеров продаж и объясняем, почему именно они оказались на вершине.

🏆 1-е место: Саларьево Парк (ПИК)
Количество сделок: 1 141
Дельта: +8676,9% к ноябрю
Главный успех месяца! ПИК устроил распродажу с ценами ниже стартовых, что позволило забронировать все квартиры за несколько часов. Именно их активность обеспечила общий рост продаж в Новой Москве. Без ПИК цифры были бы совсем другие.

🥈 2-е место: Прокшино (А101)
Количество сделок: 259
Дельта: +428,6% к ноябрю
А101 тоже сделал акцент на скидки, но они были не такими глубокими, как у ПИК. Тем не менее, стратегия акций сработала, обеспечив проекту второе место.

🥉 3-е место: Скандинавия Юг (А101)
Количество сделок: 193
Дельта: -1% к ноябрю
Стабильные продажи без резких скачков. За счёт минимальных скидок проект удержал позиции, но не показал роста.

🏙 4-е место: Бунинские кварталы (А101)
Количество сделок: 172
Дельта: -2,3% к ноябрю
Ситуация аналогична Скандинавии Юг: небольшие скидки поддерживают продажи, но не дают значительного роста.

🌸 5-е место: Дзен кварталы (А101)
Количество сделок: 150
Дельта: + 13,6% к ноябрю
Тот же сценарий: проект остаётся на плаву, но без резких распродаж роста не показывает.

Что это значит для рынка?
Как только застройщики запускают крупные акции со скидками 30-50%, продажи взлетают. Покупатели ждут выгодных условий и готовы вкладывать деньги только в таких случаях. В декабре ПИК показал, как можно «вынести» весь регион на первое место за счёт грамотной стратегии распродаж.

💡 Вывод: рынок сегодня диктует правила. Застройщики, мы сидим с деньгами и ждём ваших скидок – как только они появляются, сделки происходят молниеносно.

3,765

Клышин Алексей юрист по недвижимости

17 Jan, 08:17

💥 Хотите купить квартиру? Придется ждать… полгода?

Недавняя новость с сайта Кремля всколыхнула рынок недвижимости: президент Владимир Путин поручил разработать новый инструмент семейных инвестиций с дедлайном 15 июля 2025 года. На первый взгляд, звучит многообещающе: налоговый вычет до 1 миллиона рублей и стимулы для рынка. Но что это значит на самом деле?

🔍 Что нас ждет(мое мнение)?

1️⃣ Обязательные накопительные счета.
Хочешь воспользоваться семейной ипотекой? Сначала открой специальный накопительный счет. Деньги придется держать на нем определенный срок, например, полгода, прежде чем использовать их как первоначальный взнос. Этот механизм может стать новым «фильтром» для заемщиков.

2️⃣ Поддержка регионов и вторички.
В регионах, где новостройки почти не строятся, могут ввести льготные ставки для вторичного жилья. Но деньги с депозитов придется переложить на накопительные счета, где они будут «отлеживаться» несколько месяцев.
Почему это выгодно государству? Такой механизм позволяет не обрушить экономику резким перетоком денег. Вместо этого средства плавно переходят из вкладов в рынок недвижимости.

3️⃣ Кому это выгодно?
На первый взгляд, идея кажется гениальной: деньги из депозитов «работают» на ипотечный рынок, а процесс распределения средств становится более управляемым. Но что делать людям, которые планируют покупку спонтанно? Если вы продаете квартиру и хотите сразу купить другую, например в семейную ипотеку по ставке 6% в новостройке или на вторичке, придется сначала положить деньги на счет и ждать. За это время цены на недвижимость могут измениться, что добавляет неопределенности.

4️⃣ Что будет с застройщиками?
Застройщики могут оказаться в непростом положении, им придется активно конкурировать за клиентов.

Скорее всего, застройщики начнут подстраиваться под новые правила, например, предлагать скидки или адаптированные программы для тех, у кого истекает срок накоплений.

Некоторые застройщики могут даже начать «бить в точку» — рекламироваться тем, кто уже открыл накопительный счет, чтобы привлечь их сразу после окончания ожидания.

Но риски велики. Если продажи новостроек резко упадут, часть застройщиков просто не выдержит конкуренции и покинет рынок. Уже сейчас можно услышать мнения, что новые условия станут последней каплей для многих игроков.

❗ Гениальный ход или новый барьер?

С одной стороны, это дисциплинирует заемщиков, дает государству прогнозируемую картину расходов и частично стабилизирует рынок.
С другой — становится дополнительным препятствием для семей, которые хотят купить жилье быстро или используют деньги с продажи другого объекта.

💬 Ваше мнение?

Поддержит ли этот механизм семьи, или создаст еще больше барьеров?
Как вы относитесь к идее обязательных накопительных счетов для семейной ипотеки?

Давайте обсудим! Напишите в комментариях, что думаете о новом подходе.

4,232

Клышин Алексей юрист по недвижимости

16 Jan, 16:40

Тревожный прогноз: какие девелоперы на грани краха?

Руководитель аналитического центра "Дом.РФ" Михаил Гольдберг прогнозирует, что в 2025 году в России возможны банкротства отдельных застройщиков жилья. По его словам, некоторые девелоперы, из-за непродуманной финансовой политики, находятся в более уязвимом положении по сравнению с отраслью в целом.

Гольдберг отметил, что "процесс очищения" отрасли от слабых игроков является нормальным рыночным явлением, которое принесет пользу всей строительной сфере.

Интересно, кого именно он имел в виду?
Какие застройщики находятся в зоне риска?
Есть ли среди них компании из первой десятки крупнейших девелоперов?

5,067

Клышин Алексей юрист по недвижимости

16 Jan, 05:30

Наследство с сюрпризами: история о том, как не потерять деньги

Когда Николай обратился к нам, он точно знал, чего хочет: продать свою «двушку» и купить «трешку» с доплатой наличными. Условие было ясным: новая квартира должна находиться в пределах четырёх соседних домов. Это желание сильно ограничивало выбор — на рынке было всего два варианта:

1️⃣ Квартира по наследству — заманчиво низкая цена, готовность продавцов к сделке.
2️⃣ Квартира на 500 тысяч дороже — без рисков, но с ощутимой переплатой.

По просьбе Николая мы начали с первого варианта. На первый взгляд, всё уже выглядело не очень: собственник — мужчина 50 лет, получил квартиру в наследство по завещанию от своей тёти. Та, в свою очередь, владела жильём на основании договора дарения. Продавцы заявили, что готовы указать полную стоимость в договоре и принять оплату на счёт.

Но наследство всегда требует особого внимания. И вскоре появились тревожные сигналы.

💡 Что нас насторожило?

1️⃣ Сроки наследства.
Всего два месяца назад собственник вступил в права. С момента смерти наследодателя не прошло и года. Это значит, что оспорить сделку могут любые заинтересованные лица, пока не истёк период исковой давности.

2️⃣ Отсутствие завещания.
Продавец уверял, что завещание осталось у нотариуса и копии нет. Он утверждал, что нотариус всё оформил и беспокоиться не о чем, так как нотариус несёт ответственность.

⚠️ Мы поставили условие: перед внесением аванса продавец должен запросить копию завещания у нотариуса.

Через несколько дней документ оказался у нас. И тут выяснилось, что завещание было составлено не на одного человека, а на двух.

‼️ Где второй наследник?
Вторым наследником оказался племянник наследодателя, зарегистрированный и проживающий в Украине. О его намерениях ничего не известно:

Он мог не знать о смерти тёти.

Не захотел оформлять свои права.

Не смог приехать к нотариусу из-за военных действий.

Или, что хуже всего, намеренно ждал удобного момента, чтобы заявить свои права через суд.

❗ Риски сделки:

Если второй наследник объявится и подаст иск, сделка может быть признана недействительной. Покупатель потеряет деньги и квартиру.

Год с момента смерти наследодателя ещё не прошёл — это самый уязвимый период для подобных сделок.

Мы отказались от сделки.
Риски были слишком высоки, чтобы подвергать Николая опасности. Вместо этого мы вернулись ко второму варианту, который изначально казался дорогим. После переговоров нам удалось снизить цену на 300 тысяч, и в итоге переплата составила всего 200 тысяч. Зато Николай получил квартиру с полностью чистой юридической историей.

Вывод:
Если вы покупаете квартиру, которая досталась продавцу по завещанию:

✔️ Всегда требуйте посмотреть завещание.
✔️ Убедитесь, что все наследники отказались от своих прав, написав нотариальный отказ.
✔️ Избегайте сделок с «свежими» наследствами, если прошло 3 лет со дня смерти наследодателя.

А вы бы рискнули?

Как бы вы поступили на месте Николая: выбрали квартиру с наследством ради экономии или предпочли заплатить больше, но спать спокойно?

5,379

Клышин Алексей юрист по недвижимости

15 Jan, 15:21

🏠 Хотите безопасно купить квартиру? Тогда это видео для вас! 🏠

Мошенники стали настолько изощренными, что могут оставить вас без жилья всего за пару подписей. Вы даже не поймете, как это произошло!

🚩 В видео:
🔸 Ловушки с дарственными: что скрывается за «помощью».
🔸 Как не стать жертвой при покупке или оформлении документов.
🔸 Почему незнание базовых правил играет на руку аферистам.

📺 Нажмите, чтобы узнать всё о защите вашей недвижимости и не стать легкой добычей:

👉 Смотреть на YouTube

👉 Смотреть на RuTube

👉 Смотреть на Дзен

Ваши деньги и дом – только в ваших руках! 🙌

4,906

Клышин Алексей юрист по недвижимости

15 Jan, 14:04

Итоги 2024 года на рынке вторичного жилья Москвы: уникальная стабильность

2024 год стал особенным для рынка вторичного жилья в Московском регионе. Уникальность заключалась в том, что цены практически не изменились на протяжении всех 12 месяцев — впервые за последние годы. Подобная стабильность случалась ранее, но обычно сопровождалась локальными колебаниями в разные полугодия.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», динамика средней стоимости квадратного метра в 2024 году варьировалась от -0,3% до +0,8%, что находится в пределах статистической погрешности.

Старая Москва:

Средняя цена за «квадрат» — 272,5 тыс. руб., рост на 0,8%.

Лидеры по росту: Северный (+2,2%), Центральный (+2,1%) и Западный (+1,9%) округа.

Снижение цен: Северо-Западный (-1,1%) и Юго-Восточный (-1,2%) округа.

Новая Москва:

Средняя цена выросла на 0,3% и составила 204,4 тыс. руб..

В Новомосковском округе зафиксирован рост на 0,7%, до 206,5 тыс. руб..

В Троицком округе произошло снижение на 2,5%, до 181,6 тыс. руб..

Подмосковье:

Средняя цена за «квадрат» снизилась на 0,3%, до 153,2 тыс. руб..

В дальнем Подмосковье зафиксирован рост на 1%, в среднем Подмосковье — снижение на 1,6%.

Причины стагнации:

Дороговизна ипотеки: ограничивает спрос на вторичное жилье.

Высокая инфляция: поддерживает цены от резкого падения.

Переток покупателей с первичного рынка: способствует ликвидности.

Прогноз на 2025 год:

По мнению аналитиков, в ближайшие месяцы начнется постепенное снижение цен на вторичное жилье. Ожидается, что стоимость будет уменьшаться на 1% в месяц, что приведет к общему падению на 10–15% за год.

Вывод: рынок недвижимости находится на переломном этапе.

5,085

Клышин Алексей юрист по недвижимости

15 Jan, 04:05

🔥 ВАЖНОЕ ПРИГЛАШЕНИЕ! 🔥

Сегодня у Вас есть уникальная возможность попасть на ЖИВОЙ БЕСПЛАТНЫЙ вебинар, который уже помог сотням людей безопасно приобрести недвижимость. Мы не просто расскажем, как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не стать жертвой мошенников. Мы научим Вас профессионально проверять не только квартиру, но и её собственника – а если его нет, то его супругу. Вы сможете выявлять скрытые риски на уровне профессионалов.

Что Вас ждет на вебинаре:

1️⃣ ТОП-5 мошеннических схем: Узнайте о самых актуальных способах обмана на рынке недвижимости, которые работают прямо сейчас.

2️⃣ Анализ рисков: Научитесь грамотно оценивать риски при покупке квартиры и узнаете, как их предотвратить.

3️⃣ Профессиональная проверка собственника: Мы покажем, как правильно проверять владельца квартиры (и его супругу), чтобы избежать скрытых юридических проблем.

4️⃣ Пошаговый алгоритм проверки: Узнаете, как системно и безопасно проверять квартиру и документы, чтобы избежать неприятностей в будущем.

5️⃣ Разбор реальных случаев: Как выявить телефонное мошенничество, проверить дееспособность продавца и разобраться с вопросами супружеской доли.

Почему это важно:

Эти знания я собирал более 17 лет, и сегодня я готов поделиться ими с Вами абсолютно бесплатно! Эта информация не только сэкономит Вам деньги и нервы, но и даст уверенность в каждом шаге при покупке квартиры.

Что нужно сделать:

Зарегистрируйтесь по ссылке 👉 ссылка на регистрацию. Без регистрации доступа к вебинару не будет.

Подготовьте свои вопросы: В конце вебинара у Вас будет возможность получить ответы на все интересующие вопросы.

Детали трансляции:

Дата: Сегодня

Время: 19:00 по Москве

Платформа: Закрытая трансляция на Bizon365

⚠️ Важно: Запись вебинара НЕ будет доступна. Не упустите шанс получить знания, которые помогут Вам избежать ошибок и сэкономят огромные средства!

Жду Вас на вебинаре – это будет вечер, который изменит Ваше отношение к покупке недвижимости навсегда!

5,456

Клышин Алексей юрист по недвижимости

14 Jan, 14:34

💥 Почему 85% сделок в Москве проходят без ипотеки? Новый рекорд!

Рынок недвижимости Москвы изменился до неузнаваемости: 85% сделок на вторичке проходят за наличные средства. Это рекорд с 2016 года! Причина проста — ипотека стала недоступной. Ставки выше 29% годовых, и кредиты теперь берут только на небольшие суммы, чаще всего от 3 до 5 млн рублей.

❓ Что происходит?
🔹 Покупатели все чаще используют альтернативные сделки — продают старую квартиру, доплачивают немного и покупают новую.
🔹 На новостройках вместо ипотеки набирает популярность рассрочка (доля выросла до 40%).

📊 Как это влияет на рынок?
1️⃣ Наличные стали основным инструментом покупок.
2️⃣ Без собственного капитала купить жилье стало сложнее.
3️⃣ Альтернативные сделки помогают сохранить деньги и минимизировать риски.

📌 Что это значит для вас?
Рынок становится сложнее, но возможности есть! Мы поможем:
🔹 Провести альтернативную сделку без рисков.
🔹 Найти оптимальное финансирование или выгодные условия рассрочки.
🔹 Выстроить стратегию покупки, даже если ипотека для вас недоступна.

💡 А что вы думаете?
Сможете ли вы купить квартиру без ипотеки? Делитесь своим мнением в комментариях — обсудим вместе!

📞 Записывайтесь на консультацию +79852334200, и мы найдем лучшее решение для вашей ситуации!

5,820

Клышин Алексей юрист по недвижимости

14 Jan, 04:06

💥 Бытовой терроризм или классика разводов? 💥

Когда Сергей Иваныч решил купить квартиру для своей дочери в Москве, он и представить не мог, во что это выльется. 🕵️‍♂️

Сначала всё выглядело идеально: квартира нашлась, продавцы согласились, документы проверены. Но за кулисами сделки скрывалась настоящая семейная драма. Разведённые родители, дети, прописанные у бабушки, и сама бабушка, которая продавала жильё, чтобы сын смог купить трёхкомнатную квартиру в том же доме. 🚪➡️🏠

⚠️ Ключевой момент: дети прописаны в квартире бабушки, но живут с мамой. Продавцы категорически отказались выписывать их до сделки, хотя есть родственники, которые могут помочь с регистрацией папы и детей.
Мы настаивали: без снятия с регистрационного учёта сделка невозможна. Клиент пытался убедить нас, что всё будет нормально. Но мы знаем, как бывает: после сделки никто никого не выпишет, а проблемы остаются на плечах покупателя. ❌

На самой сделке всплыл неожиданный факт: деньги клиента уходят не только продавцам. 500 000 рублей из суммы сделки уходят через аккредитив бывшей жене. Оказалось, компромисс с ней обошёлся в полмиллиона рублей! Только после этого она дала согласие на регистрацию детей по новому адресу.

Сергей Иваныч был шокирован: «Как вы могли знать, что так произойдёт?» Мы не знали наверняка, но опыт подсказывал — подобные семейные конфликты всегда таят сюрпризы.

👉 Мораль истории: Если в сделке участвуют разведённые супруги, дети и прописка — будьте начеку. Требуйте снятия с регистрационного учёта до подписания договора, иначе рискуете получить в подарок прописанных детей, их маму и годы разбирательств в суде.

Встречали подобное? Вы бы заплатили 500 000 руб. за согласие на прописку детей бывшей супруге/супругу?

5,845

Клышин Алексей юрист по недвижимости

13 Jan, 17:41

Почему декабрь снова стал месяцем рекордов на рынке новостроек?

Рынок новостроек в Московском регионе завершил 2024 год на высокой ноте: количество зарегистрированных сделок по ДДУ выросло на 21%, а общая оценка выручки увеличилась на 23%. При этом доля ипотечных сделок снизилась до 46%, что может говорить о росте ставок.

📊 Москва:

Число сделок выросло на 21%, даже несмотря на падение доли ипотечных регистраций до 36%.

Средняя площадь квартир увеличилась на 22%, что говорит о росте интереса к просторному жилью.

🏢 Новая Москва:

Абсолютный рекорд — 58% прироста сделок! ЖК "Саларьево Парк" завершил распродажу, что обеспечило такой внушительный результат.

Средняя площадь реализованных квартир снизилась до 42,1 м², что подчеркивает спрос на более компактные варианты.

🌳 Московская область:

Рынок оставался стабильным, количество сделок практически не изменилось.

Средняя площадь объектов уменьшилась на 3%, а доля ипотечных сделок сохранилась на уровне 57%.

Почему декабрь?
Декабрь традиционно становится пиком деловой активности на рынке недвижимости. Закрытие годовых целей, праздничные скидки и активизация покупателей делают этот месяц одним из самых результативных в году.

💡 А что будет дальше?
Сохранится ли этот рост в 2025 году, или рынок начнет корректироваться? Делитесь своими мыслями в комментариях.

5,746

Клышин Алексей юрист по недвижимости

13 Jan, 15:13

🔥 Не пропустите самый важный выпуск новостей недвижимости 2025! 🔥

Друзья, мы подготовили для вас мощный выпуск, где разберём ключевые изменения на рынке недвижимости. Что вас ждёт:

📉 Ипотека 2025:

Почему только 20% россиян смогут получить ипотеку?
Какие меры предложит Путин для поддержки граждан и застройщиков?
💸 Тарифы ЖКХ:

Где и насколько подорожает коммуналка? Как это отразится на вашем бюджете?
🏠 Мораторий на недострой:

Почему застройщики снова вне ответственности?
Что это значит для дольщиков?
📊 Рынок новостроек:

Цены падают в одних районах и растут в других. Узнайте, где сейчас выгодно покупать!
🔍 Рост стоимости выписок из ЕГРН:

Почему проверка недвижимости стала дороже и как это может повлиять на рынок?
Смотрите выпуск прямо сейчас:

📺 YouTube

📺 RuTube

📺 Дзен

👉 Этот выпуск — ваш гид по сложным вопросам недвижимости. Подписывайтесь, ставьте лайк и делитесь с друзьями. Сделаем рынок прозрачным вместе!

5,811

Клышин Алексей юрист по недвижимости

13 Jan, 04:05

🔥 Предавансовая проверка недвижимости подорожала в 116 раз. Что делать?

С 1 января проверка квартиры перед покупкой стала настоящей финансовой головной болью. Вот главные изменения:

🚨 Что изменилось?

1️⃣ Стоимость выписок из ЕГРН выросла в 116 раз.

Раньше: 460 рублей за 100 выписок (4,6 руб. за штуку).
Сейчас: 29 000 рублей за 100 выписок (290 руб. за штуку).

2️⃣ Официальная стоимость одной выписки на сайте Росреестра — 580 рублей.
Для проверки одной квартиры нужно как минимум 2 выписки (характеристики + история перехода прав). Итого: 1160 рублей за объект.

3️⃣ Закон запрещает перепродажу выписок. Теперь можно только заказывать отчёты через партнеров Росреестра.

💰 Сколько стоит проверить квартиру сейчас?

Мы подсчитали: чтобы выбрать одну квартиру, среднестатистическому покупателю(который работает с нами) необходимо 8 выписок.

Раньше: 460 рублей.
Сейчас: 4640 рублей (в 10 раз дороже).

❓ Что делать?

Мы рассматриваем запуск сервиса, который:
✅ Позволяет заказывать выписки.
✅ Проводит их анализ и выдаёт готовый отчёт по квартире.
✅ Снижает стоимость проверки до 300 рублей.

🤔 Как думаете, стоит запускать такой сервис? Напишите в комментариях:

+, если вы бы пользовались.
–, если не видите необходимости.

📌 А как вы обходите новые ограничения? Успели оплатить выписки по старым ценам? Или столкнулись с подорожанием?

Делитесь своим опытом!

6,632

Клышин Алексей юрист по недвижимости

11 Jan, 06:59

🚨 Падение "Самолета" набирает обороты! 🚨

Мы уже говорили о том, что дела у "Самолета" идут неважно. В прошлом видео я подробно разбирал, почему застройщик оказался в таком положении. Но тогда мы еще предполагали, что дело ограничится продажей отдельных объектов или непрофильных активов. А вот распродажа целых проектов? Это уже совсем другой масштаб.

📌 Сделка:
Группа "Самолет" полностью передала проект "Квартал Герцена" компании "Брусника". Напомню, это не просто ЖК — это масштабный проект площадью 850 000 кв. м, из которых 647 000 кв. м должны были стать жилыми. Но вместо реализации "Квартала Герцена" "Самолет" выбрал продажу.

📌 Почему это произошло?
На мой взгляд, причина очевидна: "Самолету" срочно нужны деньги. Огромные кредиты, падающий спрос и снижение доходности вынуждают компанию буквально распродавать активы. Причем не кусками, как это делает тот же ПИК, а целыми кварталами. Это говорит только об одном: положение действительно критическое.

📌 Что будет с проектом?
Теперь "Квартал Герцена" в руках "Брусники". Но как компания, специализирующаяся на более компактных и нишевых проектах, сможет завершить такой масштабный объект — большой вопрос. Тем более что продажи в "Квартале Герцена" шли плохо даже на старте. Цена экспонирования уже сейчас ниже, чем была год назад.

🤔 Что думаете вы?
Сможет ли "Брусника" вдохнуть новую жизнь в проект, который явно не оправдал ожиданий? Или нас ждет очередная затянувшаяся стройка с непонятными перспективами?

Пишите свои мнения в комментариях, а я продолжу следить за ситуацией.

P.S. Если вы собираетесь покупать недвижимость, проверяйте застройщика и проект. Нужна помощь? Обращайтесь +79852334200, разберем все до мелочей!

8,448

Клышин Алексей юрист по недвижимости

10 Jan, 07:17

Когда наследство исчезает, а вопросов больше, чем ответов

Недавно ко мне обратилась моя подписчица, Светлана. Слушая её историю, я видел, как трудно ей говорить — она не могла сдержать слёз.

"Мама умерла у меня на руках, — рассказывала она. — Всё случилось утром. В 5 утра она позвонила мне, сказала, что ей плохо. Я сразу приехала. Скорая приехала дважды, врачи сделали всё, что могли, но в 7 утра её не стало."

После констатации смерти началась суматоха. Светлана говорит, что всё, что происходило дальше, будто в тумане.

"Телефон не умолкал, — вспоминает она. — Звонили незнакомые люди, представлялись похоронными агентами, называли разные суммы за услуги. Кто-то предложил цену ниже остальных, я согласилась. Через какое-то время этот человек приехал, привёз документы. Я в шоке, подписала всё, что он попросил, отдала паспорт мамы. Помню, он уехал, а потом звонил, говорил, что всё в порядке."

Документы были получены: свидетельство о смерти, справки для похорон — всё выглядело правильно.

Но через несколько недель, когда Светлана пришла к нотариусу, чтобы открыть наследственное дело, её ждал удар. На следующий день нотариус позвонил и сообщил: квартиры нет. В день смерти квартира была подарена.

"Я не могла поверить. Как это нет? Мама никому ничего не дарила, ничего не подписывала," — плачет Светлана.

Мы заказали выписку из ЕГРН. Она показала, что договор дарения был зарегистрирован в день смерти матери. Если Светлана уверена, что ни она, ни её мама в тот день не выходили, возникает вопрос: как вообще кто-то мог провести сделку?

Что мы порекомендовали?
Первым делом мы посоветовали Светлане обратиться в правоохранительные органы и подробно описать ситуацию. Подать заявление в полицию — это ключевой шаг, чтобы начать разбираться, кто и как провернул эту схему. Также мы рекомендовали:

1. Потребовать проверить законность договора дарения.

2. Подготовить иск в суд на нового собственника для оспаривания сделки.

Вывод:
В такие моменты особенно важно сохранять трезвую голову. Никогда не передавайте оригиналы документов(особенно паспорт) умершего человека посторонним лицам. Доверяйте только проверенным компаниям и обязательно проверяйте, что именно вы подписываете.

А как вы думаете? Если здесь было мошенничество, где могла быть его точка? Моя догадка — через похоронного агента.

А как думаете вы?

9,105

Клышин Алексей юрист по недвижимости

09 Jan, 14:02

Цены застыли, ипотека недоступна: что будет с жильём в 2025 году? 🏠

🔥 На рынке недвижимости затишье перед бурей! Что делать: ждать или действовать прямо сейчас?

🔍 В новом выпуске:

Почему вторичка замерла, а новостройки сбрасывают цены?
Как рекордные ставки по ипотеке меняют рынок и сужают круг покупателей?
Когда начнётся обвал цен, и как подготовиться к этому моменту?
💡 Это видео для тех, кто хочет не просто следить за рынком, а использовать его перемены себе на пользу!

🎥 Смотрите видео прямо сейчас:

👉 На YouTube

👉 На RuTube

👉 На Яндекс.Дзен

💬 Пишите в комментариях, как вы видите рынок в 2025 году. Ваши вопросы и мнения важны!

9,091

Клышин Алексей юрист по недвижимости

09 Jan, 04:01

Мечта о квартире и неожиданный поворот

Представьте, вы месяцами ищете идеальную квартиру. Обошли десятки вариантов, где-то не нравился район, где-то планировка, а где-то цена оказалась выше ожиданий. Так было и с нашим клиентом Сергеем (назовем его так). Он уже начал терять надежду, пока не нашел квартиру мечты: просторная, светлая, с отличным ремонтом и видом из окна. Казалось, что все — дальше только покупка и переезд.

Но на этапе проверки документов всплыла проблема, которая поставила сделку под угрозу. У продавца в паспорте обнаружились посторонние штампы — отметки о пересечении границы. Казалось бы, мелочь. Продавец уверяет: "Да я с этим паспортом и в банке кредит оформлял, и у нотариуса был, никаких проблем не было!"

Но, согласно законодательству России, любые "лишние" отметки делают паспорт недействительным. Это означает, что сделки, заключённые с таким документом, могут быть признаны недействительными. А это риск остаться без квартиры и без денег.

Сергей оказался в непростой ситуации. Квартира — идеальна. Искать что-то ещё? Потерять столько времени? Или всё-таки настоять на замене паспорта? С одной стороны, мечта близка. С другой — риск.

💡 Что говорит закон? Согласно законодательству РФ, паспорт гражданина не должен содержать посторонних записей или штампов. Если документ недействителен, использовать его для официальных сделок нельзя. Юридическая чистота сделки важнее любых компромиссов.

🤔 А вы как думаете? Пошли бы на уступки, чтобы не упустить квартиру мечты? Или настояли бы, чтобы сделка прошла идеально чисто с юридической точки зрения? Потребовали бы вы замену паспорта перед сделкой?

Напишите, как бы вы поступили в такой ситуации.

9,285

Клышин Алексей юрист по недвижимости

04 Jan, 05:59

🎥 Друзья, Новый год наступил, а с ним и новые законы!

Наверное, самый главный и громкий из них — закон о деприватизации жилья.

Коротко: если ваш дом признают аварийным, квартиру в собственности могут изъять. И не важно, ипотечная она или нет. Взамен государство предоставит муниципальное жильё.

Россия делает первый шаг к уходу с нефтедолларовой иглы и переходу на новый тип доходов. Граждане, особенно те, у кого мало средств, будут платить за арендное жильё каждый месяц.

💡 Что это значит для вас? Как эти изменения повлияют на собственников? И чего ждать в ближайшие 10 лет?
Все подробности я разобрал в новом видео.

👉 Смотрите сейчас, чтобы быть в курсе:

YouTube

Дзен

RuTube

Не забудьте поделиться своим мнением в комментариях!

12,667

Клышин Алексей юрист по недвижимости

31 Dec, 21:07

🎉 Друзья, с Новым годом! 🎉

2024-й был для нас насыщенным, трудным, но очень продуктивным годом! Вместе мы узнали много нового о рынке недвижимости, научились разбираться в сложных юридических вопросах и сделали покупки жилья безопаснее.

Я благодарен каждому из вас за поддержку, доверие и интерес к тому, что я делаю. Вы — мое вдохновение двигаться дальше!

В 2025 году желаю вам больших побед, крепкого здоровья и исполнения заветных желаний. Пусть ваш дом будет местом тепла, уюта и радости, а сделки — всегда безопасными и успешными!

Спасибо, что вы со мной. Впереди много интересного, оставайтесь на связи.

🎄 С новым годом, друзья!

#2025

13,472

Клышин Алексей юрист по недвижимости

30 Dec, 04:01

Застройщикам продлен мораторий на санкции: кого защищают, а кто остаётся в минусе?

26 декабря 2024 года Правительство России внесло изменения в Постановление № 326 от 18 марта 2024 года. Новое Постановление № 1916 продлило мораторий на финансовые санкции для застройщиков ещё на полгода.

Что изменилось:

1. Неустойки, штрафы, пени и убытки.
В период с 01.01.2025 по 30.06.2025 застройщики освобождены от начисления неустоек, штрафов и убытков за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия.

2. Отсрочка платежей.
Если требование о взыскании неустоек (штрафов, пеней) было предъявлено застройщику до 1 января 2025 года, то срок исполнения этих требований перенесён до 30 июня 2025 года.

Что это значит для дольщиков?

Пока застройщики получают отсрочку, дольщики продолжают терпеть неудобства из-за задержек сдачи объектов. Государство в очередной раз встало на сторону застройщиков, мотивируя это поддержкой строительной отрасли.

Почему это важно?
Такое решение, принятое в канун Нового года, выглядит как попытка "спрятать" неприятные новости от общественного внимания. Очевидно, что шуму по этому поводу не хотят.

Что думаете вы? Как относитесь к тому, что государство защищает застройщиков за счёт граждан? Пишите в комментариях!

10,993

Клышин Алексей юрист по недвижимости

28 Dec, 07:03

Дарение или обман? 10 реальных историй, которые нас удивили

В этом году мы поняли: договор дарения — это не всегда про добрые намерения. За невинной дарственной может скрываться масса манипуляций. Делимся 10 случаями из нашей практики, которые заставили нас отказаться от покупки недвижимости:

1️⃣ Дарение как способ устранить "неудобного" собственника
Бывает, долю в квартире дарят, чтобы исключить из сделки проблемного человека: наркомана, банкрота, лежачего пациента или даже судимого. Но это бомба замедленного действия — права такого дарителя могут оспорить.

2️⃣ Обход других собственников при продаже долей
Вместо купли-продажи оформляют дарение, чтобы не уведомлять остальных сособственников. Это нарушает их право преимущественной покупки и грозит судебными спорами.

3️⃣ Иностранный гражданин? Не беда!
Один случай: собственник из недружественной страны перед продажей дарит квартиру россиянину, чтобы обойти валютные ограничения. Всё вроде законно, но только на первый взгляд.

4️⃣ Маскировка продажи под дарение
Продавец получает деньги, а вместо договора купли-продажи подписывается дарственная. Зачем? Чтобы уклониться от налогов. Но что делать, если сделка всплывёт, а налоговая придёт с проверкой?

5️⃣ Выселение через смену собственника
Сначала квартиру дарят родственнику, а тот сразу начинает выселять зарегистрированных жильцов. Это часто касается бывших супругов, детей или даже родителей.

6️⃣ Нарушение прав супругов
Перед разводом один из супругов дарит квартиру своему родственнику. Второй супруг ничего не знает, а потом начинается суд: "Это наша общая недвижимость!"

7️⃣ "Дарение в день смерти"
Был случай, когда договор дарения подписали якобы в день смерти дарителя. Такое сразу вызывает вопросы: как человек, находящийся в больнице, мог подписать документ?

8️⃣ Сокрытие имущества от кредиторов
Должник переписывает свою квартиру на доверенное лицо через дарственную. На бумаге всё чисто, но кредиторы могут оспорить сделку.

9️⃣ Вывод имущества при банкротстве
Индивидуальные предприниматели "дарят" свою недвижимость близким перед началом процедуры банкротства. Но такие сделки легко признаются недействительными.

🔟 Рента, но "под прикрытием"
Бабушка передаёт квартиру по дарственной с условием, что за ней будут ухаживать. Это не дарение, а рента. Но без нотариального оформления такой "договор" может привести к серьёзным проблемам.

⚠️ Чем это опасно?

Судебные разбирательства;
Признание сделки недействительной;
Штрафы за нарушение законодательства;
Потеря времени, денег и нервов.
С 2025 года дарение даже между близкими родственниками будет требовать нотариального оформления. Это сделает сделки прозрачнее и снизит количество манипуляций.

Что делать?
Проверяйте документы! Если видите дарственную, особенно свежую, изучайте её под лупой. У вас есть вопросы? Звоните +79852334200
Мы знаем, на что смотреть.

А с чем сталкивались вы?

10,030

Клышин Алексей юрист по недвижимости

27 Dec, 13:20

С 1 января 2025 года ипотека станет недоступной для большинства россиян?

В России вводят новый ипотечный стандарт. И если в этом году рынок ипотеки уже просел на 30%, то аналитики прогнозируют дальнейшее падение от текущих уровней на 20–35%.

Почему?
🔸 Ипотеку смогут получить только 20% категорий граждан. Остальным доступ к кредитам на жильё окажется закрыт.
🔸 Новые требования усложнят жизнь не только заемщикам, но и застройщикам, банкам и дольщикам.

В этом видео мы подробно разберём:
— Кому дадут ипотеку, а кому — нет.
— Какие новые требования нужно учитывать.
— Как нововведения повлияют на рынок недвижимости в целом.

Хотите знать, что делать, чтобы всё-таки получить ипотеку?
Смотрите наш разбор на

YouTube

RuTube

Дзен

Не упустите важную информацию — с 1 января правила игры изменятся!

7,604

Клышин Алексей юрист по недвижимости

27 Dec, 07:25

🔥 Как потерять деньги на продаже квартиры из-за комиссии банка? Реальная история!

Недавно столкнулись с интересной ситуацией, которая может стать уроком для всех, кто собирается покупать или продавать недвижимость. Рассказываем, чтобы вы не попали в подобную историю! 👇

✅ У нас была стандартная сделка: люди продавали квартиру, всё проверили – всё отлично, квартира свободная. Продавцы сразу планировали купить другую квартиру. Они договорились с её владельцем, но оказалось, что тот принимает оплату только наличными. Проблема? Конечно, проблема! 🤯

Продавцы выбрали Фора-Банк для получения наличных денег, а мы проводили нашу сделку через Сбербанк. Решили использовать аккредитив – это надёжно и безопасно. По их просьбе сделали раскрытие аккредитива на счет в Фора-Банке.

⚠️ Мы предупредили их: уточните условия банка! Есть вероятность, что за обналичивание возьмут комиссию, и немалую – 5% от суммы. Но нам сказали: «Не переживайте, это же деньги от продажи квартиры, договор есть – никаких комиссий быть не может».

Однако, когда они зашли в отделение Фора-Банка, вернулись буквально с квадратными глазами: 5% за обналичку подтверждаются! 😱 Им пришлось всё переделывать: договор, аккредитив, расчёты. А ведь это время, нервы и лишние хлопоты.

🎯 Вывод: Перед сделкой всегда уточняйте, какие комиссии могут быть в банке за обналичивание средств, особенно если вы планируете работать с наличными. Даже крупные банки этим грешат, а небольшие сейчас активно на этом зарабатывают.

❗️Особенно будьте внимательны, если ваши сделки связаны с ВТБ, Фора-Банк и другими подобными банками. Лучше заранее узнать все условия, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

7,876

Клышин Алексей юрист по недвижимости

26 Dec, 05:44

Как потерять 220 000 рублей из-за штрафа за парковку

Представьте: вы продали квартиру за 12 000 000 рублей, но не можете получить деньги. Всё из-за штрафа в… 5000 рублей! Казалось бы, мелочь, но из-за неё продавец потерял 220 000 рублей. Вот как это произошло.

Наш клиент готовился к продаже квартиры. Мы проверили всё: документы, собственников, историю квартиры — идеальная сделка. Единственное, что нас насторожило, — долг продавца в ФССП на 5000 рублей. Мы предупредили: "Закройте долг, иначе деньги от продажи квартиры могут задержаться." Но продавец уверенно ответил: "Не вмешивайтесь в мою личную жизнь, я всё без вас знаю."

Итог? Сделка зарегистрирована, аккредитив открыть не удалось.

Банк(Сбер) блокирует средства, если у продавца есть исполнительное производство в ФССП.

А теперь представьте: покупатель улетел на каникулы до середины января, а продавец ждёт, пока долг снимут из базы. На это уйдёт около месяца.

За это время продавец мог бы положить свои деньги под 24% годовых и заработать 220 000 рублей. Но из-за штрафа он их потерял.

Выводы:

Проверьте свои долги перед сделкой. Даже мелочи могут обойтись дорого.

Доверяйте профессионалам — они помогают избежать таких ситуаций.

Оплачивайте автомобильные штрафы вовремя. Со следующего года их размеры увеличатся вдвое.

Не хотите терять деньги из-за таких ошибок?

Обращайтесь к нам +79852334200.

Мы проведём сделку так, чтобы вы спокойно получили свои деньги и избежали неприятностей.

7,776

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Dec, 15:50

📣 Внимание! Что будет, если вы не заплатили налоги? 📣

Друзья, конец года — время подводить итоги и закрывать обязательства. Один из важнейших пунктов — уплата налога на имущество, срок которого уже истек.

Если вы забыли или не успели оплатить, последствия могут быть серьезными:

Налоговая уже может начислять штрафы и пени.

Ваша недвижимость рискует попасть под ограничения, из-за которых ее нельзя будет продать, подарить или оформить наследство.

Налоги теперь могут списываться без суда и предупреждений прямо с ваших счетов.

В новом видео я подробно разбираю:

Как проверить свои задолженности и оплатить их вовремя.

Какие шаги предпринять, чтобы защитить себя от налоговых санкций.

Как государство планирует ужесточить меры в отношении должников.

Не оставайтесь у разбитого корыта в Новый год! Узнайте, как правильно подготовиться и обезопасить свою недвижимость.

🎥 Смотрите сейчас:

На YouTube

На Дзене

На RuTube

Это видео поможет вам избежать серьезных проблем.

7,075

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Dec, 10:15

Live stream finished (3 hours)

0

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Dec, 06:59

Live stream started

0

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Dec, 06:32

🎥 Сегодня прямой эфир! Как проверять объекты недвижимости

Друзья, приглашаем вас на прямой эфир, где мы расскажем, как самостоятельно проверять объекты недвижимости и выявлять риски.

🕙 Начало: сегодня в 10:00 по Москве
📍 Трансляция: здесь в Telegram и на YouTube

Если вы хотите научиться:

Разбираться в рисках недвижимости
Проверять объекты без помощи риэлтэров и юристов
Избежать ошибок при покупке жилья
❗ Не пропустите — записи этого эфира не будет, всё только в реальном времени!

Эфир проходит в рамках нашего нового курса «Как купить квартиру без риэлтэров и юристов». Один из самых важных блоков курса — это проверка недвижимости. Вместе с Сергеем Прокофьевым мы покажем, как это делать просто и доступно.

📩 Есть вопросы? Оставляйте их в комментариях под этим постом, мы разберем их в прямом эфире!

Присоединяйтесь и научитесь проверять недвижимость самостоятельно. До встречи в эфире!

8,761

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Dec, 04:01

Новые стандарты отделки от застройщиков: просто трэш!

Представьте: вы покупаете квартиру за 20 миллионов рублей. Ожидания? Современная отделка, идеальные стены, ровная плитка и качественная сантехника. Реальность? Вздутые обои, порванный потолок, двери в царапинах, ванная с трещинами, а плитка лежит криво. И самое интересное: предъявить претензии будет почти невозможно.

Согласно новому законопроекту, который вступает в силу с 1 января 2025 года, застройщики смогут вводить собственные стандарты отделки, которые фактически превращают их обязательства перед покупателями в фикцию.

Что застройщики считают нормой?

- Вздутия и трещины на штукатурке.
- Сколы и трещины на плитке (до 30% всей облицовки!).
- Царапины на дверях (до 10 штук общей длиной 500 мм).
- Дыры и провисания на натяжных потолках (до 30 мм на метр диагонали).
- Пятна, подтеки и непрокрашенные участки на стенах (до 60 кв. см на 4 кв. м).
- Пузыри и отслоения на обоях (до 60 кв. см на 4 кв. м).
- Трещины на сантехнике, если они "не влияют на работу".

Застройщики буквально говорят: "Мы найдём криворуких строителей, они сделают вам кривую отделку, а за свои деньги вы это потом будете переделывать".

Что делать, если вы обнаружите дефекты?

Вот тут начинается самое интересное.
1. Гарантийный срок на отделку сократится с трёх лет до одного года.
2. Максимальная компенсация за дефекты составит 3% от цены договора, то есть около 600 тысяч рублей при стоимости квартиры 20 миллионов.
3. Эти 3% ещё нужно будет доказать в суде, заплатив юристам.

Кто выигрывает от нового закона?

Конечно, застройщики. Таким образом они снимают с себя ответственность за качество работ, перекладывая её на покупателей. А те, в свою очередь, оказываются с новой квартирой, которую нужно переделывать за свои деньги.

💡 Вывод: Покупка квартиры с отделкой у застройщика превращается в лотерею с крайне низкими шансами на успех. Хотите защитить свои нервы и деньги? Либо выбирайте квартиры без отделки, либо готовьтесь тщательно проверять каждую мелочь, фиксировать недостатки и бороться за свои права.

📩 Вот такая у нас поддержа застройщиков, за счет дольщиков.

6,972

Клышин Алексей юрист по недвижимости

24 Dec, 09:34

Апартаменты: выгодное вложение или рискованный шаг?

Когда ставки по ипотеке доходят до 30%, многие задумываются, как сэкономить и выгодно вложить деньги. Апартаменты часто выглядят привлекательным вариантом: цены ниже, чем у квартир, а для сдачи в аренду это кажется идеальным решением. Но за этой выгодой скрываются подводные камни, особенно если речь идёт о двух разных категориях апартаментов.

Две категории апартаментов: что нужно знать

Апартаменты от крупных застройщиков
Здесь всё относительно просто. Если застройщик проверенный, то такие объекты можно приобретать после стандартной проверки. Наш опыт показывает, что около 80% таких апартаментов безопасны для покупки. Однако остаются 20%, где нужно взвешивать риски: проверять документы, историю строительства и соблюдение всех норм.

Переделанные объекты(Редевелопмент)
Это апартаменты, сделанные из бывших офисов, гостиниц или даже промышленных помещений. На первый взгляд они могут выглядеть привлекательно, но здесь часто начинаются проблемы.

Реальный кейс: скрытые риски
Недавно к нам обратился клиент, выбравший апартаменты с красивым ремонтом и привлекательной ценой. При первом взгляде на документы всё казалось в порядке:

Право собственности оформлено через договор дарения в декабре 2022 года.
До этого был договор купли-продажи от апреля 2022 года.
А сам объект был "создан" только в январе 2022 года.
Но когда мы начали разбираться, выяснилось следующее:

Объект изначально принадлежал компании, которая продала его в рассрочку четырём индивидуальным предпринимателям (ИП).
Срок погашения рассрочки – 2025 год, но подтверждений оплаты на момент проверки не было.

Эти ИП-шники разделили объект на апартаменты, сделали перепланировку и присвоили каждому кадастровый номер. Затем начались перепродажи между ними, а в 2021 году один из них выкупил целый этаж(подтвержения оплаты тоже нет и тоже рассрочка но уже до 2026 года) и перепродал его частями.

Кроме того:

У первоначального владельца остались значительные долги, и есть риск банкротства. Если это произойдёт, сделки могут быть оспорены.
По цепочке владельцев сложно проверить, были ли ИП-шники в браке, и есть ли риски, связанные с семейным разделом имущества.
У текущего собственника нет документов, подтверждающих оплату по рассрочке первым покупателям.
И это только юридическая сторона вопроса.

Риски использования и земли
Мы даже не затронули ещё один важный аспект – назначение земельного участка, на котором построены апартаменты. Не все апартаменты можно использовать для проживания, так как они часто возводятся на земле с иным целевым назначением.

К сожалению, многие компании, занимающиеся редевелопментом зданий (перепрофилированием под апартаменты), не всегда соблюдают необходимые процедуры. Они экономят на документах, что создаёт дополнительные риски для покупателей. По нашим оценкам, лишь около 20% выставленных на продажу апартаментов можно покупать без серьёзных опасений.

💡 Вывод: Покупка апартаментов требует тщательной проверки не только истории права собственности, но и назначения земли, а также других нюансов. Если вы готовы брать риски на себя – это ваш выбор. Но с точки зрения безопасности апартаменты остаются объектом с повышенными вопросами.

Купили бы себе такие апартаменты?

6,730

Клышин Алексей юрист по недвижимости

23 Dec, 15:15

🔥 Сенсации из мира недвижимости, которые вы не можете пропустить!

Мы собрали самые важные и шокирующие новости недели:
✔️ Путин отменяет лимиты на семейную ипотеку. Что это значит для вас и вашей семьи?
✔️ Гарантия на новостройки — всего год! Почему дольщики снова оказались без защиты?
✔️ Рынок вторички поднимается в цене. Узнайте, где недвижимость дорожает быстрее всего.
✔️ Центробанк оставил ставку неизменной, несмотря на растущую инфляцию. Мы идём на снижение или это ловушка для заемщиков?
✔️ Программа маткапитала продлевается на 4 года. Как это повлияет на рынок жилья?

❗ Почему застройщики снова вне зоны ответственности? Закон о неустойках отменяет права дольщиков.

🎥 Это самый насыщенный выпуск года! Подробно разбираем ключевые события, даём комментарии и рассказываем, как это повлияет на рынок.

👉 Смотрите полный выпуск на платформах:

🔗 YouTube

🔗 RuTube

🔗 Дзен

Не пропустите — это ваш шанс быть в курсе самых важных изменений!

6,777

Клышин Алексей юрист по недвижимости

23 Dec, 11:18

💬 Сегодня утром в общем чате сотрудников банка появился вот такой пост с забавным описанием:

👉 Ставка ЦБ осталась на уровне 24,4%! 🎄 Не новогоднее чудо ли? А на рынке, как говорится, свои реальности 😅

🤔 Задумались: что бы подумали два года назад, если бы кто-то увидел это сообщение? Тогда ставки на уровне 24% казались бы фантастикой. Кто бы мог представить, что к 2025 году топовые банки будут предлагать кредиты за 30% годовых, а ставки поменьше окажутся на «волшебных» 24%?

📊 Реалии времени меняются, и мы все адаптируемся. Вопрос: как вы думаете, куда движется рынок кредитования дальше? Или, возможно, это уже дно?

6,670

Клышин Алексей юрист по недвижимости

23 Dec, 04:01

Апартаменты: подводные камни и наш опыт за последние два месяца

Последние пару месяцев мы активно помогали клиентам с покупкой апартаментов. За это время наши клиенты приобрели 8 апартаментов. Звучит неплохо, но чтобы провести эти сделки, нам пришлось проверить более 40 объектов. И знаете, что выяснилось? Купить апартаменты – это квест, где безопасным оказывается только один объект из пяти.

Что такое апартаменты? Это нежилые помещения, которые раньше были офисами, гостиницами или бизнес-центрами. Их выкупают инвесторы, причем схема всегда довольно интересная: несколько ИП скидываются, оформляют рассрочку, затем разделяют объекты на "кусочки", проводят коммуникации, присваивают каждому кадастровый номер и выставляют на продажу.

На первом круге апартаменты обычно покупают инвесторы для сдачи в аренду. Год-два аренда приносит доход, но затем собственники начинают сталкиваться с реальными проблемами. Например, у одного из наших клиентов в апартаментах сломалось отопление. Если в квартире его чинят максимум за сутки, то здесь его не было две недели! Люди грелись обогревателями, но мощности сети не хватало, автоматы выбивало. Это типичный пример, когда жилье в апартаментах сталкивается с ограничениями, характерными для нежилых помещений.

Проблемы начинаются уже на этапе покупки:

Сложные схемы оформления.
Часто апартаменты выкупаются группами ИП – по 4–5 человек. Рассрочки, отсутствие доказательств оплаты, множество участников – всё это создает хаос в документах.
Множественные переходы права собственности.
За последние три года такие объекты могут переходить из рук в руки 4–5 раз, и каждый переход увеличивает риски.
Отсутствие документов у конечного собственника.
Когда апартаменты доходят до физлиц, они часто оказываются без полного комплекта документов, что делает перепродажу практически невозможной.
Мы сталкивались со случаями, когда для покупки апартаментов приходилось разбираться в брачных договорах, вопросах раздела имущества, налоговых схемах и множестве других нюансов. Некоторые схемы настолько запутаны, что складывается ощущение, будто их специально придумали, чтобы скрыть следы.

Наш совет:
Если вы хотите купить апартаменты:

Проверяйте историю перехода права собственности за последние три года. Если за этот период было больше двух переходов – лучше отказаться от объекта.
Будьте готовы к высокой стоимости проверки. Полная юридическая проверка может обойтись в круглую сумму, но даже она не всегда гарантирует безопасность сделки.
Мы приняли решение: в следующем году больше не будем сопровождать сделки с апартаментами. Защищать права клиентов в таких условиях – задача почти невыполнимая. На этой неделе расскажу вам пару кейсов, чтобы вы поняли маштаб проблемы.

А вы сталкивались с покупкой апартаментов? С какими проблемами сталкивались?

7,226

Клышин Алексей юрист по недвижимости

21 Dec, 04:01

📢 Роскомнадзор и WhatsApp: что происходит?

Вчера, 20 декабря, Роскомнадзор внёс мессенджер WhatsApp в реестр организаторов распространения информации (ОРИ). Это значит, что теперь WhatsApp обязан:

🔹 Передавать переписки, звонки и видео пользователей в ФСБ по запросу.
🔹 Предоставить ключи шифрования, чтобы обеспечить доступ к личной информации.
🔹 Хранить данные пользователей на территории России и установить специальное оборудование для слежки.

Если компания Meta (признана экстремистской и запрещена в РФ) не выполнит требования, мессенджер будет заблокирован.

📌 *Важно понимать*: WhatsApp — один из самых популярных мессенджеров в России, им пользуются 96 миллионов человек в месяц, а 67% россиян заходят в приложение ежедневно. Через WhatsApp идёт общение не только с друзьями и близкими, но и огромное количество рабочих процессов, включая бизнес и госуслуги.

😱 Ранее уже был заблокирован Viber, и теперь, похоже, очередь за WhatsApp. Конечно, у нас остаётся Telegram, который также популярен, но он всё-таки больше подходит для другой аудитории и целей. А что делать миллионам людей, для которых WhatsApp — основная платформа для связи?

Сложно поверить, но фактически две трети россиян окажутся заложниками ситуации. Никакой полноценной альтернативы, кроме Telegram, попросту нет.

Я в шоке. Как можно так легко разрушать привычную инфраструктуру общения? Поделитесь в комментариях, что думаете об этом. Пользуетесь ли вы WhatsApp? Какое приложение выберете, если его заблокируют?

5,435

Клышин Алексей юрист по недвижимости

20 Dec, 14:11

🔥 Друзья, застройщики на грани! 🔥

Мы наблюдаем, как застройщики чувствуют себя всё хуже:
👉 Огромные скидки на объекты – признак серьёзных проблем.
👉 Некоторые компании уже находятся в аховом положении, а в 2025 году их ситуация станет ещё тяжелее.

Проблемы в отрасли только обостряются, и 2025 год может стать переломным. Будут ли новые банкротства, такие как у Су-155 и Мортон?

В нашем новом видео мы разобрали ситуацию с группой компаний «Самолёт»:

Что скрывается за массовыми увольнениями сотрудников?
Какие финансовые риски ставят компанию на грань?
Чего ожидать в 2025 или 2026 году – банкротства или спасения?
Разобрали всё по полочкам! Смотрите полный анализ на:

📹 YouTube

📹 RuTube

📹 Дзен

Пишите в комментариях, что вы думаете о текущей ситуации! Обанкротится Самолет?💬

5,133

Клышин Алексей юрист по недвижимости

20 Dec, 10:59

Центральный банк оставил ключевую ставку без изменений.

Сегодня ЦБ удивил рынки, оставив ставку на прежнем уровне, несмотря на рост инфляции. Большинство аналитиков ожидали повышения на 2%, но регулятор решил сохранить статус-кво

5,171

Клышин Алексей юрист по недвижимости

20 Dec, 07:30

📜 Порванный паспорт и регистрация сделки с недвижимостью

Недавно мы столкнулись с очень нестандартной ситуацией, которая точно может случиться у каждого, кто участвует в сделках с недвижимостью. Наш клиент хотел срочно купить квартиру — так срочно, что до сделки оставалась всего 5 дней. Аванс уже был передан, сроки поджимали, и казалось, что всё идет гладко… Но не тут-то было! При проверке документов оказалось, что у продавца повреждён паспорт.

Казалось бы, небольшой дефект: на одной из страниц был порван край, а на другой — серьёзный надрыв, задевающий номер паспорта. Но мы-то знаем, что такие нюансы могут стать реальной проблемой при регистрации перехода права собственности. Вопрос встал ребром: смогут ли в такой ситуации зарегистрировать сделку?

🏦 Что сказали в банке:
Поскольку сделка проходила через Сбербанк, мы обратились к их специалистам за разъяснением. Оказалось, мнения внутри банка разошлись:

Одни сотрудники утверждали, что с таким паспортом всё в порядке, главное, чтобы номер пробивался в базе и повреждения не касались важных элементов вроде серии, подписи или печати.
Другие, напротив, уверяли, что даже небольшой дефект на номере паспорта может стать основанием для отказа в регистрации.

⚖️ Мы оказались в ситуации полной неопределённости: кому верить? В итоге решили провести дополнительные консультации и даже записали видео, чтобы документально зафиксировать состояние паспорта.

📂 Какие были варианты:

1️⃣ Поменять паспорт. Вроде бы очевидный выбор, но выяснилось, что на это потребуется минимум 7 дней, а продавцу паспорт нужен был для других операций, например, в банке. Да и покупатель категорически не хотел ждать, ведь он уезжал в командировку и планировал завершить сделку до Нового года.

2️⃣ Оформить доверенность. Это позволило бы обойти проблему паспорта, но тут тоже возникли сложности: далеко не каждый нотариус готов работать с документами с такими повреждениями.

🖊️ В итоге мы обошли несколько нотариусов. Первый отказал категорически. Второй, изучив документ и выслушав наши объяснения, согласился оформить доверенность на подписанта.

🤔 Риски и компромисс:
Мы, конечно, рекомендовали перенести сделку на январь, чтобы продавец успел спокойно поменять паспорт. Но покупатель был непреклонен. У него на руках уже были сняты деньги с депозита, и он хотел завершить покупку во что бы то ни стало. Покупатель принял решение оформить сделку через доверенность, несмотря на определённые риски.

❓ Ваше мнение:
Как бы вы поступили в такой ситуации? Настаивали на замене паспорта, чтобы исключить все возможные риски? Или доверились нотариусу и оформили сделку через доверенность, как наш клиент?

5,245

Клышин Алексей юрист по недвижимости

19 Dec, 16:09

Что будет с ипотекой в 2025 году?

Какой будет ипотека в 2025 году?

➡️ Кому одобрят?
➡️ Какие условия предложат?
➡️ Вырастут ли ставки или наоборот упадут?
➡️ А что, если её вообще не станет?

Вопросы, которые волнуют всех, кто планирует покупку жилья. Я собрал самые свежие прогнозы, аналитику и мнение экспертов. И, главное, разобрал, как на самом деле будет работать ипотека в следующем году.

Где смотреть?

🔴 На YouTube

🟠 На RuTube

🟢 На Дзен

Не упустите важную информацию, ведь ипотека в 2025 году может сильно измениться, и это коснётся всех, кто мечтает о собственном жилье.

Смотрите, делитесь и пишите, что вы думаете: стоит ли брать ипотеку или лучше подождать?

5,029

Клышин Алексей юрист по недвижимости

19 Dec, 15:38

Путин убрал лимиты на семейную ипотеку. Но почему все проблемы решает только президент?

На прямой линии президент заявил: "Никаких лимитов быть не должно!"

Лимиты на семейную ипотеку, которые ставили под угрозу доступность программы, отменят.

Теперь Минфин готовит изменения:

✔️ Исключение лимитов из программы.
✔️ Банки будут выдавать кредиты без ограничений.

Но почему такие вопросы решаются только на самом верху?
Где эффективная работа тех, кто должен руководить этим на местах? Почему у нас все держится только на воле "главного"?

Как вам кажется, это наша "система управления" или проблема конкретных исполнителей?

Напишите, как вы считаете, работает ли семейная ипотека в вашем регионе?

5,224

Клышин Алексей юрист по недвижимости

19 Dec, 05:48

Ипотека больше не для всех? Что ждёт заемщиков с 2025 года

Центробанк вводит революционные изменения на рынке ипотеки. С 1 января всё будет по-новому. Разбираемся, что изменится и как это коснётся вас.

🔥 Главные новшества:

1️⃣ Кэшбэк под запретом
Забудьте о кэшбэках и бонусах от застройщиков — использовать их как первоначальный взнос больше нельзя. Покупать жильё без накоплений не получится.

2️⃣ Возрастные ограничения
Теперь женщинам ипотеку можно брать до 60 лет, мужчинам — до 65. Это значит, что долгие кредиты на 30 лет станут недоступными для основных покупателей, которым сейчас 40-45 лет.

3️⃣ Цены под контролем
Субсидированные ставки, которые повышают стоимость жилья, уходят в прошлое. Это ударит по рекламным акциям застройщиков, но сделает рынок более честным.

4️⃣ Деньги на эскроу-счёт
Все расчёты только через эскроу. Это обеспечит защиту ваших средств и закроет двери для сомнительных схем.

5️⃣ Только для платёжеспособных
Жёсткие ограничения по долговой нагрузке. Примерно 80% желающих могут остаться без ипотеки.

6️⃣ Срок ипотеки — не более 30 лет
Ежемесячные платежи станут выше, но семьи больше не будут загонять себя в пожизненные долги.

📊 Что это значит для вас?

Успеть оформить ипотеку по старым правилам до конца года — отличный план.

В 2025 году покупка жилья станет сложнее, а застройщикам придётся адаптироваться к новым условиям.

💬 Как вам эти меры: спасение рынка или катастрофа для покупателей?

5,582

Клышин Алексей юрист по недвижимости

18 Dec, 18:26

🔍 Аналитика рынка вторичного жилья на декабрь 2024

На рынке вторичного жилья городов-миллионников продолжается стагнация. По итогам первой половины декабря:

📉 Большинство городов показали небольшое снижение цен:

Краснодар: –0,3%

Москва: –0,2%

Пермь: –0,2%

Екатеринбург и Волгоград: –0,1%

📊 Цены остались без изменений в:

Новосибирске, Омске и Челябинске.

📈 Однако некоторые города продемонстрировали рост:

Санкт-Петербург, Казань, Уфа, Ростов-на-Дону: +0,2%–0,3%

Красноярск и Воронеж: +0,5%

Нижний Новгород: +1%

Самара — лидер роста: +1,3%

Общая ситуация:
Рынок вторичного жилья пока находится в "заморозке" — деловой сезон сказывается на активности покупателей и продавцов. При этом в отдельных регионах рост есть, но в целом мы видим незначительное падение цен в ключевых городах.

✅ Продавцам стоит пересмотреть ожидания и учитывать рыночные тренды.

Как думаете, будет ли падение цен в следующем году продолжаться?

5,351

Клышин Алексей юрист по недвижимости

18 Dec, 06:30

Схематозы на рынке: реальные риски
К нам обратился клиент, чтобы проверить риски при покупке квартиры за 14 млн руб. И вот что выяснилось:

1️⃣ Продавец — ООО "Ромашка".
Один из собственников, владеющий 33% долей в компании, является генеральным директором. Именно он будет подписывать договор купли-продажи. Другие учредители недоступны для общения.

2️⃣ Кадастровая стоимость квартиры — 10 млн руб., но в договоре хотят указать 7 млн руб., а оставшиеся 7 млн руб. клиент должен заложить в ячейку генеральному директору как физическому лицу.

3️⃣ На разницу предлагают гарантийное письмо компании вместо расписки.
Генеральный директор отказался писать расписку как физлицо, заявив, что "гарантийное письмо от ООО вполне достаточно".

⚠️ Но деньги передаются физическому лицу, а не компании. Гарантийное письмо от ООО в таком случае юридической силы не имеет.

4️⃣ Продавец уверяет, что "так уже продали три квартиры". Мол, можно сходить к соседям и спросить.

Что мы нашли:
Судебные дела компании: ООО "Ромашка" имеет долги на сумму более 30 млн руб. Судебные решения показывают, что компания не исполняет свои обязательства по ранее заключённым договорам. Финансовые проблемы и возможное банкротство очевидны.

Риск расторжения сделки: В случае оспаривания сделки покупатель сможет вернуть только 7 млн руб., указанных в договоре. Остальные 7 млн руб., переданные генеральному директору, скорее всего, будут утеряны, особенно если компанию признают банкротом.

Риски для покупателя:
Оспаривание сделки учредителями: Неизвестно, знают ли другие собственники компании о продаже квартиры по заниженной стоимости. Это может стать основанием для расторжения сделки.

Налоговые проверки: Занижение стоимости сделки до 7 млн руб. может привлечь внимание налоговых органов.
Потеря денег: Гарантийное письмо компании не защитит покупателя в случае расторжения сделки.

Финансовая нестабильность компании: ООО "Ромашка" находится в зоне риска банкротства, что делает возврат денег маловероятным.

Компании-продавцы: почему это риск?
Когда объект недвижимости продаёт компания, особенно ООО, проверять нужно не только саму квартиру, но и:

Генерального директора: Часто именно он принимает ключевые решения, включая схемы ухода от налогов.
Финансовую деятельность компании: Некоторые компании намеренно занижают цену объекта, чтобы минимизировать налоговую базу, а разницу получают в обход договора.

Судебную историю: Схемы бывают разные — от вывода недвижимости на родственников до оформления фиктивных сделок.

Подобные махинации — не редкость, и это лишь один из примеров. За последнее время мы сталкивались с ещё более сложными схемами, где компания скрывала реальные сделки или вообще выводила объекты из владения перед продажей.

Наше решение:
Мы объяснили клиенту все риски и не рекомендовали покупку этой квартиры. К счастью, клиент прислушался к нашим доводам и отказался от сделки.

А вы бы купили такую квартиру?

5,172

Клышин Алексей юрист по недвижимости

17 Dec, 19:15

Как застройщикам сделали «подарок» за ваш счёт? Интересный закон в Госдуме уже прошёл второе чтение

Сегодня в Госдуме рассматривается законопроект, который изначально был о другом – про отметки в ЕГРН о бывших членах семьи собственника. Но к моменту второго чтения документ превратился в очередной «спасательный круг» для застройщиков.

Что меняют?
Государство решило поддержать застройщиков, но, как всегда, это происходит за счёт нас с вами – покупателей квартир:

🔹 Стандарты отделки теперь свои
Застройщики смогут использовать собственные стандарты качества отделки, если они не ниже минимальных требований Минстроя. Но есть нюанс: застройщики сами их разрабатывают, регистрируют и закрепляют в договоре. То есть отделка может быть неидеальной, но по бумагам всё будет «в рамках стандарта».

🔹 Ограничение компенсаций
Если качество отделки оказалось ниже ожиданий, дольщик сможет взыскать не более 3% от стоимости договора – если только в договоре нет других условий. Сравните: раньше можно было требовать устранения всех недостатков, а также неустойку и штрафы.

🔹 Гарантийный срок – всего год
Раньше гарантия на отделку была 5 лет, недавно её уже сократили до 3 лет, а теперь предлагают снизить до 1 года. И это минимальный срок – больше застройщик по договору может и не дать.

Когда вступит в силу?

С 1 января 2025 года – изменения по ответственности и гарантийным срокам (214-ФЗ).

С 1 марта 2025 года – вступят в силу «собственные стандарты» застройщиков.

Почему это важно?
Если закон примут, застройщики получат больше свободы и меньше обязательств перед покупателями. Качество отделки можно будет регулировать по собственным «стандартам», а дольщики потеряют часть прав на компенсацию. Получается, застройщики «спасают» себя за счёт наших с вами нервов и денег.

Следите за новостями. Закон уже на финишной прямой.

5,407

Клышин Алексей юрист по недвижимости

17 Dec, 04:01

Что нас ждет с межеванием земельных участков в 2025 году?

Скоро вступит в силу новый закон, который изменит правила игры для владельцев земли. Законопроект №633966-8 (о внесении изменений в земельное законодательство) уже на последнем этапе, и его с высокой вероятностью примут. Что он принесёт:

1. Все постройки должны быть внесены в ЕГРН. Построили дом, гараж или баню? У вас будет 30 дней, чтобы поставить их на кадастровый учет. Нарушите — получите штраф.
2. Без межевания нельзя зарегистрировать сделку. Никаких продаж, дарений или наследований, пока участок не стоит на кадастровом учёте с точными границами.

Почему это вызов для всех?

1. Для продавцов:
Участок без межевания вы не продадите. А если окажется, что его границы неверны, придётся оплачивать межевание, исправлять ошибки и, возможно, решать вопросы через суд.

2. Для покупателей:
Покупка участка без межевания — огромный риск. Пример из СНТ Московской области: один сосед 20 лет назад поставил забор без межевания, а второй провёл межевание сейчас. Итог: выяснилось, что забор стоит на чужой земле. Судебные споры, затраты, головная боль.

3. Для наследников:
Если вы получите участок по наследству без межевания, оформить его на себя будет невозможно, пока границы не внесены в Росреестр. Это дополнительные затраты и потеря времени.

Мой случай: почему это важно?

Однажды я столкнулся с проблемой. У меня есть участок на поле, разделённом на 22 участка. Один из соседей, чей участок был через дорогу (800 метров от моего), вдруг заявил, что его границы пересекаются с моими. Я был в шоке — между нами огромная дистанция!

Когда я открыл публичную кадастровую карту, там все ок, но когда мы координаты из ЕРГН перемерели, то выяснилось, что всё поле сдвинуто на 800 метров из-за ошибок в старом межевании. В итоге мой участок "наехал" на соседний, а соседний — на другой. Решить это можно только через новое межевание для всех участков в поле и соседних полях. Но многие соседи не хотят участвовать, и это блокирует процесс.

Что делать, чтобы избежать проблем?

1. Если вы продаёте участок: Сделайте межевание до вступления закона в силу. Это ускорит продажу и избавит вас от проблем.
2. Если вы покупаете участок: Проверяйте межевание перед сделкой. Наймите кадастрового инженера, чтобы убедиться в правильности границ. Это стоит около 20 000 руб., но избавляет от множества проблем.
3. Если у вас есть участок: Проверьте публичную кадастровую карту. Если ваш участок не привязан к земле, займитесь межеванием уже сейчас.

Сегодня в России только 36% земельных участков имеют точные границы. Остальные — в "серой зоне". Ошибки прошлого нам ещё предстоит разгребать долгие годы.

Делайте межевание вовремя, чтобы не попасть в правовой тупик. Если сталкивались с подобным, поделитесь своей историей в комментариях!

UPD: фото кадастровой карты в комментариях.

6,281

Клышин Алексей юрист по недвижимости

16 Dec, 15:10

🏠 Что происходит на рынке недвижимости? Главное за неделю!

1️⃣ Аренда жилья дешевеет
Аренда падает! Средняя стоимость съёма квартиры в России — 33 тысячи рублей. В Москве цены упали на 4%, в регионах до 10%! Идеальный момент для тех, кто ищет жильё. Как думаете, это временное явление или начало тренда?

2️⃣ Материнский капитал под контролем
Госдума ужесточила правила: жильё, купленное на маткапитал, теперь должно пройти обязательную проверку на пригодность для проживания. Это защита семей от некачественных квартир или лишняя бюрократия? Как думаете, поможет ли это улучшить условия жизни?

3️⃣ Справки из Госуслуг в Сбербанке
Теперь документы можно получить прямо в отделении Сбербанка — никакого МФЦ! Удобно? Или пока это только пилотный проект? Поделитесь своим опытом!

4️⃣ Снижение ипотечных платежей от Сбербанка
Новая опция "Сниженный платёж" уменьшает выплаты на 30% в первые 13 месяцев. Отличная новость, но есть нюансы: как это работает, кому доступно и что будет после 13 месяцев?

5️⃣ Нотариат для всех сделок
Минюст предлагает вернуть обязательное нотариальное заверение для всех сделок с недвижимостью. Это шаг к упрощению и безопасности сделок или дополнительные расходы для покупателей?

6️⃣ Новостройки под угрозой
72% заявок на ипотеку отклоняют. Почему так? Банки ужесточают требования, а ключевая ставка в 21% делает ипотеку недоступной для большинства. Успеют ли застройщики адаптироваться?

7️⃣ Льготная ипотека держит рынок
90% сделок на первичке — это льготная ипотека. Но что будет с рынком, если государственная поддержка закончится? Рынок застынет или адаптируется?

8️⃣ Вторичка побеждает новостройки
В Москве за ноябрь совершено 13 568 сделок на вторичном рынке. Люди выбирают надёжность: больше покупок за наличные и меньше интереса к новостройкам. А что выбрали бы вы?

9️⃣ Новостройки дешевеют, но спрос растёт
Застройщики устраивают скидки и акции, что подстегнуло рост сделок на 15%. Как долго продлится эта тенденция? А вы бы рискнули купить жильё сейчас?

🔟 Старт продаж
Новинок мало, но застройщики не теряют надежды. Интересуют актуальные предложения? Напишите мне в личные сообщения!

🎥 Полный разбор всех новостей смотрите на моих каналах:

📺 YouTube — что происходит с ценами на новостройки?

📽 RuTube — как работать со льготной ипотекой?

📰 Дзен — что выгоднее: аренда или покупка?

💬 Какой пункт вас зацепил больше всего? Материнский капитал, снижение ипотечных платежей или судьба новостроек? Делитесь своим мнением в комментариях!

5,622

Клышин Алексей юрист по недвижимости

16 Dec, 14:01

🏡 Дом.РФ опубликовал свежий отчёт о рынке новостроек!

Мы изучили документ и собрали для вас самое важное. Что происходит с продажами жилья в регионах, какие округа теряют спрос, а где ситуация стабильна? Давайте разберёмся!

📉 Где продажи новостроек падают сильнее всего?

Сибирский округ: продаж стало меньше почти в 2,7 раза по сравнению с прошлым годом!

Южный, Приволжский, Уральский округа: снижение продаж в 2-2,5 раза.

Северо-Кавказский округ: спад на 40%, а уровень распроданности жилья упал до 55% — это тревожный сигнал, указывающий на риск затоваривания.

📊 Где ситуация лучше?
Дальний Восток: минимальное снижение продаж — всего -13%. Спрос даже вырос на 11% за вторую половину года благодаря поддержке льготных программ «Дальневосточная» и «Арктическая ипотека».

📈 Что с крупными городами?
Москва и область: продажи упали на 40%, но застройщики уверенно держатся — уровень распроданности жилья остаётся высоким (до 91%).

Санкт-Петербург: снижение продаж на 36%, но распроданность достигает 92%, что помогает поддерживать стабильность.

Общая картина:
По всей стране продажи новостроек за 11 месяцев снизились на 19%, но застройщики сумели удержать выручку, увеличив среднюю цену на 20%.
Несмотря на общее падение, рынок адаптируется: в стабильных регионах продажи поддерживают программы господдержки и высокий спрос на индивидуальное жильё.

❓ Что дальше?
Если ключевая ставка останется высокой, в 2025 году в регионах может снизиться запуск новых проектов и вырастут риски затоваривания.

Как дела обстоят в вашем регионе?

5,405

Клышин Алексей юрист по недвижимости

16 Dec, 04:02

🏠 Рынок недвижимости: итоги ноября и главные тренды декабря

🔹 Вторичный рынок держит позиции:
Несмотря на высокие ставки и сложный доступ к ипотеке, вторичный рынок продолжает удивлять стабильностью — 13 570 сделок только в Москве.

Что происходит?

70% сделок идут за наличные деньги. Люди боятся заморозки вкладов, инфляции и выбирают недвижимость как надёжный актив.
Современные квартиры с ремонтом и хорошим состоянием растут в цене — спрос на них высокий.
Старые хрущёвки с маленькими кухнями и устаревшей планировкой теряют стоимость. Покупателей на такие трёшки практически нет.

🔹 Новостройки: застройщики снижают цены и запускают акции
Продажи выросли на 15%, но за счёт точечных скидок и акций. Средняя цена квадрата в Москве упала на 2%.

Что поддерживает спрос?

Семейная ипотека — 90% сделок проходят именно по ней.
Застройщики активно снижают цены на отдельные лоты, которые покупатели раскупают за часы.

🔍 Чего ждать в декабре?

Активность на вторичке сохранится — люди продолжают перекладывать деньги из банков в квартиры.
Новостройки удержатся за счёт скидок, но ожидать резкого роста продаж не стоит.

К февралю 2025 года эксперты прогнозируют спад сделок на 10–15% — рынок начнёт замедляться, а цены могут просесть.

📊 Вывод:
Декабрь — отличное время для покупки:

На вторичке можно найти надёжное жильё с хорошим предложением.
У застройщиков ещё действуют скидки и акции, которые, скорее всего, завершатся к концу года.

🎓 Как безопасно купить квартиру и не потерять деньги?

Покупка квартиры — это стресс и большие риски: от мошеннических схем до ошибок в документах. Один неверный шаг — и можно остаться без жилья и денег.

🔑 На бесплатном вебинаре я разберу:

Как самостоятельно проверить квартиру и собственника.
Какие документы обязательно нужно смотреть, чтобы избежать рисков.
Как провести сделку правильно и защитить свои деньги.

👉 Регистрируйтесь по ссылке.

А что у вас происходит в регионе? Цены растут или падают? Делитесь в комментариях — интересно сравнить ситуацию!

5,418

Клышин Алексей юрист по недвижимости

15 Dec, 07:45

💥 Стоимость аренды жилья в России падает!

В ноябре 2024 года аренда жилья в среднем по стране стала дешевле — теперь она составляет 33 тысячи рублей в месяц. Причём снижение цен затронуло 22 из 40 крупных городов России.

🔻 Где аренда подешевела сильнее всего?

Волгоград: –10%
Калининград и Новосибирск: –9%
Саратов и Нижний Новгород: –8%
🔘 В Санкт-Петербурге аренда упала на 7%, а в Москве — на 4%.

Основные причины такого снижения — окончание высокого сезона, рост предложения на рынке и стабилизация спроса. Это отличная новость для тех, кто ищет жильё в аренду: предложения становятся доступнее!

❓ А как обстоят дела с арендой в вашем городе? Напишите в комментариях, заметили ли вы снижение цен!

5,834

Клышин Алексей юрист по недвижимости

09 Dec, 15:11

🎥 Все, что нужно знать о рынке недвижимости прямо сейчас!

🔥 Вы узнаете:

1️⃣ Как налоговая сможет списывать долги без суда – что это значит для вас?
2️⃣ Почему «Самолёт» сокращает тысячи сотрудников и что это говорит о рынке застройщиков?
3️⃣ Ключевая ставка – 23% на весь 2025 год: что это сделает с вашими финансами?
4️⃣ Новостройки в России: где цены рухнули, а где – наоборот, взлетели?
5️⃣ Уникальная ипотека под 2% – кого включат в программу?
6️⃣ Самое важное о семейной ипотеке: что изменится с 15 декабря и почему лимиты всегда заканчиваются?

👀 Обсуждаем эти и другие темы, чтобы вы были в курсе всех изменений на рынке недвижимости!

📺 Смотрите новый выпуск:

▶️ На YouTube

▶️ На RuTube

▶️ На Дзене

📌 Переходите по ссылке, ставьте лайк и пишите в комментариях свои вопросы – я обязательно отвечу!

👉 Не забудьте подписаться, чтобы не пропустить важные новости.

1,962

Клышин Алексей юрист по недвижимости

09 Dec, 14:01

❗️Штрафы по ДДУ: что изменится в 2025 году?

Правительство РФ продлевает действие постановления №326 от 18.03.2024, которое касается неустоек, штрафов, пеней и других финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

🔎 О чём это постановление?
Оно определяет особые правила применения финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ. В частности:

Как застройщики будут платить неустойки в случае задержки сроков.
На каких условиях возможны освобождения от штрафов, если задержка вызвана объективными причинами.
Как решаются спорные ситуации между участниками долевого строительства.

💡 Что это значит для участников долевого строительства?

Для дольщиков: формально сохраняется возможность требовать компенсацию за нарушение сроков или условий строительства.
Для застройщиков: правила стали мягче, и теперь легче избежать штрафов, ссылаясь на форс-мажор (например, санкции, перебои с материалами или финансированием).

⚠️ А если застройщик вообще не достроит?
Вот здесь самое интересное: постановление фактически снижает ответственность застройщиков в таких случаях. Если объект не будет завершён, застройщикам может ничего не грозить, особенно если они заявят о невозможности завершения строительства по "объективным причинам".

👷‍♀️
Это создаёт огромные риски для дольщиков. Закон больше защищает застройщиков, а конечные покупатели могут остаться с недостроенными объектами и минимальными шансами на компенсацию.

Будьте внимательны, выбирая застройщика!

2,998

Клышин Алексей юрист по недвижимости

09 Dec, 04:00

Цены на новостройки в ноябре: где падение, а где рост?

📊 Ноябрь 2024 года стал месяцем изменений на рынке новостроек в городах-миллионниках. Вот главные итоги:

🔻 Снижение цен:
Челябинск: -9,9% (165 тыс. руб./кв. м).
Волгоград: -4,8% (127 тыс. руб./кв. м).
Нижний Новгород: -2,7% (183 тыс. руб./кв. м).

Причины падения: массовый вывод бюджетных предложений и снижение средней площади квартир.

🔺 Рост цен:
Самара: +8,3% (125 тыс. руб./кв. м).
Уфа: +8,2% (151 тыс. руб./кв. м).
Пермь: +5% (144 тыс. руб./кв. м).
Рост связан с увеличением доли дорогих однокомнатных и двухкомнатных квартир в продаже.

🔄 Стагнация:
Краснодар, Казань и Ростов-на-Дону показали динамику менее 1%, что аналитики считают признаком стабильности.

📈 Столицы:
Москва: +1,2% (370 тыс. руб./кв. м). Подорожали элитные новостройки (+6%), а бизнес-класс подешевел (-2%).
Санкт-Петербург: +1,8% (246 тыс. руб./кв. м).

🔑 Почему растут цены?
Подорожание связано не с прямым ростом цен, а с изменением структуры продаж:

Льготные ипотечные программы зачастую используются с завышением цен, так как застройщики закладывают в стоимость скидки, рассрочки и стоимость оброка для банков.
Рассрочки продаются также с небольшим увеличением цены.
📌 Для покупателей с наличными реального роста цен нет. Однако для тех, кто использует ипотеку с господдержкой или рассрочку, цены выглядят выше. Поскольку таких сделок большинство, на рынке фиксируются небольшие колебания в сторону роста.

💬 Как вы считаете, выгодно ли покупать квартиру в новостройке с господдержкой или лучше ждать?

3,155

Клышин Алексей юрист по недвижимости

08 Dec, 07:01

Московский рынок новостроек: рост сделок, но снижение цен

Ноябрь 2024 года принёс рост активности на рынке новостроек в Московском регионе. Сделок стало больше, но цены не удержались, и это заметно по каждой части региона. Давайте разберём данные подробнее.

Москва (старые границы)

Количество сделок с квартирами и апартаментами по договорам долевого участия выросло на 8% (5 614 против 5 189 в октябре). Средняя площадь проданных объектов увеличилась на 7%, что может говорить об активизации покупателей более просторных квартир. Однако средняя цена квадратного метра снизилась на 2%, до 476 539 рублей. Итоговая выручка увеличилась всего на 7%, что немного нивелирует общий рост числа сделок.

Новая Москва

Новая Москва стала лидером по темпам роста: количество сделок увеличилось на 26% (2 078 против 1 645 в октябре). Средняя площадь объектов осталась практически без изменений — 45,8 кв. м. Средняя цена квадратного метра выросла на 1%, но выручка выросла на внушительные 27% — за счёт значительно увеличившегося объёма сделок.

Московская область

Здесь зарегистрировано увеличение сделок на 18% (3 375 против 2 865 месяцем ранее). Средняя цена квадратного метра упала на 4%, до 210 638 рублей. Общая выручка выросла на 17%, несмотря на падение цен, что объясняется ростом общего числа сделок.

Общий итог по региону

Во всём Московском регионе в ноябре зафиксирован рост числа сделок на 14% (11 067 против 9 699), а выручка увеличилась на 10%. Однако снижение цен в большинстве сегментов рынка сигнализирует о том, что застройщики продолжают использовать скидки для стимулирования спроса.

Что это значит для рынка?
Рынок новостроек пытается удерживать спрос за счёт ценовых уступок. При этом ипотека остаётся основным драйвером — её доля стабильно держится на уровне 56%. Но вопрос остаётся: как долго застройщики смогут снижать цены и при этом оставаться в плюсе?

3,699

Клышин Алексей юрист по недвижимости

07 Dec, 05:28

Ноябрь: минимумы в кредитовании и тревожные сигналы для рынка недвижимости

📉 Ноябрь стал месяцем падения для всех сегментов кредитования в России. Банки выдали кредитов на общую сумму 626,3 млрд рублей — это на 28% меньше, чем в октябре, и на 55,6% меньше, чем в ноябре прошлого года. Такие показатели минимальны за последние два года.

📌 Основные причины падения:

📊 Высокая ключевая ставка (21%), делающая кредиты менее доступными.
🏦 Политика Банка России по охлаждению кредитного рынка.
💰 Рост ставок по вкладам до 30% годовых, стимулирующий сберегательное поведение.
🔑 Что с ипотекой?

Ипотечное кредитование сократилось на 27% (до 259,7 млрд рублей).
Причина — исчерпание лимитов по льготным программам, особенно семейной ипотеке.
Новые лимиты могут краткосрочно поддержать спрос, но высокие ставки остаются ключевым ограничением.

🚗 Автокредиты и кредиты наличными:

Автокредитование упало на 31%.
Кредиты наличными сократились на 29%, вернувшись на уровень весны 2024 года.

📌 Выводы:

Центральный банк добился своей цели.
Кредитный рынок начал охлаждаться. Если такая динамика сохранится ближайшие 4–6 месяцев, это может привести к пересмотру ключевой ставки.

Сначала повышение, затем корректировка?
Ставка может вырасти еще, чтобы закрепить эффект охлаждения. Однако это усилит давление на рынок.

Рынок недвижимости в зоне ожидания.
Высокие ставки замедляют сделки на рынке жилья, россияне откладывают покупки, предпочитая вклады с высокой доходностью.

Ноябрь показал: политика Банка России работает. Пока рано говорить о снижении ставки, но если рынок продолжит охлаждаться, такая возможность может появиться уже во второй половине 2025 года.

3,849

Клышин Алексей юрист по недвижимости

06 Dec, 06:38

"Как изменился рынок ипотеки в ноябре 2024? Данные Сбербанка: новостройки, вторичка, ИЖС"

Рынок ипотеки в ноябре показал серьезные изменения, и свежие данные Сбербанка отлично отражают текущую динамику:

1. Общий объем ипотеки снизился.
За ноябрь Сбер выдал 30,2 тыс. кредитов на сумму 114,5 млрд рублей, что на 40,3% меньше по количеству и на 35,3% меньше по объему, чем в октябре.

2. Новостройки продолжают удерживать спрос.

Доля первичного рынка составила 43% от общего числа сделок.

После возобновления программы «Семейной ипотеки» спрос резко вырос: за одну неделю было зафиксировано 9,5 тыс. сделок, что сравнимо с октябрьскими пиками.

3. Вторичное жилье теряет популярность.

Доля вторички сократилась с 64% до 52%, а количество сделок — в два раза.

Лидеры по доле вторичного рынка: Томская, Омская, Кемеровская области (до 82%).

4. ИЖС пока не выходит в лидеры.

Всего 1,5% от общей структуры ипотеки составляют сделки на индивидуальное строительство.

Наибольшая активность по ИЖС наблюдается в Калининградской, Астраханской и Сахалинской областях — около 4%.

Вывод: несмотря на общее снижение активности, рынок показывает адаптивность. Новостройки удерживают высокий спрос благодаря льготным программам, а ИЖС и вторичка постепенно корректируют свои позиции.

Как вы думаете, в какую сторону рынок изменится дальше?

4,651

Клышин Алексей юрист по недвижимости

05 Dec, 12:02

Ваши деньги на волоске? Реальная угроза для вкладов в 2024 году!

Что будет с вашими сбережениями? Заморозка вкладов — это уже не просто слухи. Вопрос становится всё острее: как защитить свои деньги и быть готовыми к любому развитию событий?

В новом видео я, Алексей Клышин, разобрал 4 ключевых сценария, которые обсуждают эксперты:

1️⃣ Вернутся ли страшные 90-е?
Гиперинфляция, заморозка счетов, потеря всех накоплений. Повторится ли этот кошмар?

2️⃣ Дефицит бюджета:
Если в казне закончились деньги, обратит ли государство внимание на наши вклады?

3️⃣ Падение ставок:
Почему это может обесценить ваши деньги и привести к ограничениям на снятие средств?

4️⃣ 40 триллионов рублей:
Что скрывается за заявлениями о привлечении этих средств? И почему речь может идти не только о ваших депозитах?

Мы разобрали каждый сценарий и сделали главный вывод: стоит ли бояться за свои сбережения в 2024 году или это всего лишь нагнетание?

Смотрите видео прямо сейчас:

📺 YouTube — всё самое интересное в привычном формате!

📺 RuTube — для тех, кто ценит альтернативы!

📺 Дзен — смотрите в удобное время!

Не забудьте оставить своё мнение в комментариях: как вы защищаете свои деньги? Ваши советы могут быть полезны другим!

PS: Подписывайтесь, чтобы быть в курсе важнейших новостей о ваших финансах и недвижимости. Впереди ещё много полезного!

4,692

Клышин Алексей юрист по недвижимости

05 Dec, 06:21

Сделки с пенсионерами: новый уровень риска? Реальная история!

На днях произошёл случай, который показал: сделки с пенсионерами становятся всё сложнее. Наш клиент столкнулся с неожиданным отказом нотариуса, хотя все документы были готовы. Рассказываю, что произошло.

Ситуация
Покупатель выбрал квартиру и пришел к нам за сопровождением: собственник — пожилой мужчина 90 лет. Одинокий, продаёт жильё, доставшееся ему по наследству. Это не его единственная недвижимость, и он ничего не собирается покупать взамен.

Мы провели проверку, выяснили все риски и честно предупредили покупателя. Клиент внимательно всё изучил и сказал:
«Я готов. Риски беру на себя».

Документы подготовлены, договор купли-продажи составлен. Всё готово для сделки у нотариуса.

Что пошло не так?
Нотариус пригласил в кабинет собственника и двух сопровождающих:

Риэлтора продавца,
И мужчину, который представился соседом.
Как и положено, нотариус попросил паспорта у всех. Собственник предъявил свой, но сопровождающие заявили, что документов у них с собой нет.

Реакция нотариуса:
«Сделки не будет. Без паспортов я вас даже слушать не стану».

Разбор ситуации
Клиент был шокирован: всё было готово, а сделка сорвалась из-за формальности. Но если посмотреть на ситуацию шире, поступок нотариуса был обоснован.

Почему?
Телефонное мошенничество с участием пенсионеров — это огромная проблема. Нотариус, увидев подозрительную ситуацию, принял решение в интересах пожилого собственника.

Что это значит для рынка?
Сделки с пенсионерами становятся токсичными.
Покупка недвижимости у пожилых одиноких людей превращается в минное поле. Нотариусы часто отказываются проводить такие сделки без полной уверенности в их прозрачности.

Покупатели теряют время и деньги.
Даже добросовестные покупатели сталкиваются с отказами, когда дело касается пенсионеров.

Контроль усиливается.
Нотариусы всё чаще выявляют «схемы» и предотвращают попытки мошенничества.

Выводы
На конгрессе крупной риэлторской компании мне рассказали: такие случаи — не редкость. Примерно 10 сделок в месяц с участием пенсионеров сопровождаются подозрениями на мошенничество.

И это неудивительно. Вспомните недавний случай в Нижнем Новгороде: мошенники проводили свои схемы через отдел полиции, прямо в отделе деньги от пенсионера были переданы мошенникам, а потом они исчезали. Тут посмотрите.

Что делать покупателям?
Всегда работать с профессионалами, которые проверяют риски.
Будьте готовы к отказу нотариуса и учтите это в своих планах.
Не бойтесь задавать вопросы продавцу и его окружению.
Ваш опыт важен!

Поделитесь в комментариях, с какими сложностями вы сталкивались при сделках с пенсионерами? Ваши истории помогут другим избежать ошибок.

4,902

Клышин Алексей юрист по недвижимости

04 Dec, 14:12

Live stream finished (3 hours)

0

Клышин Алексей юрист по недвижимости

04 Dec, 10:42

🎥 Прямой эфир уже сегодня: Как найти и выбрать идеальную квартиру? 🏠

Друзья, сегодня в прямом эфире мы разберем, где искать квартиры и как выбрать лучший вариант для покупки! 🔍

О чём поговорим:
💡 Где и как искать квартиры:
— Лучшие порталы для поиска;
— Тайные закрытые базы риэлторов;
— Как выйти на владельца, если квартиру продают несколько человек.

💡 Как выбрать лучшую квартиру:
— Эффективный алгоритм просмотров;
— Предавансовая проверка 3-5 вариантов;
— Критерии выбора идеального жилья;
— Как грамотно согласовать сделку и внести предоплату без риска.

📆 Когда: Сегодня!
📍 Где: тут

Это ваш шанс получить практические советы и избежать ошибок при покупке квартиры! Подключайтесь, будет ценно и информативно. 🙌

Задавайте вопросы в комментариях под этим постом, постараюсь ответить на все в эфире. 🚀

5,275

Клышин Алексей юрист по недвижимости

04 Dec, 10:42

Live stream started

0

Клышин Алексей юрист по недвижимости

04 Dec, 05:04

Как классифайты помогают покупателю найти идеальную квартиру? Реальная история!

Недавно наша команда помогала клиенту с непростой задачей: найти квартиру на западе Москвы за 15 500 000 рублей. Задача была усложнена строгими условиями: только один район, не дальше 10 минут пешком от метро.

Мы объехали все доступные варианты, но столкнулись с типичными проблемами:

1. В одной квартире обнаружились проблемы с документами.

2. Во второй продавец внезапно поднял цену, хотя спроса не было.

Как мы действовали?
Мы подключили современные инструменты для поиска недвижимости:

Подписки на классифайдах. Указываете параметры (локация, цена, характеристики) — и получаете уведомления о новых предложениях.

Лайки объектов. Они позволяют отслеживать изменения цен на понравившиеся квартиры.

Когда все подходящие квартиры в рамках бюджета были просмотрены, мы решили заглянуть чуть выше ценового диапазона. И нашли квартиру за 17 000 000 рублей. Монолитный дом, большая площадь, современный ремонт. Клиентам она настолько понравилась, что про неё просто невозможно было забыть!

Продавец, правда, оказался непреклонен: уступать он не собирался. Денег не хватало, пришлось «глотать слюни» и продолжать поиски.

Но через две недели произошло чудо: пришло уведомление, что цена на ту самую квартиру упала до 16 000 000 рублей! Как выяснилось продавцу срочно понадобились деньги.

Мы сразу связались с продавцом, начали переговоры. Итог: договорились на 15 700 000 рублей. Да, чуть выше изначального бюджета, но квартира была полностью готова к жизни — с мебелью и современным ремонтом.

На днях выходим на сделку!
Документы оказались идеальными, всё проверено до мельчайших деталей. Клиенты уже ждут не дождутся, когда их имена появятся в выписке из ЕГРН. Идеальная сделка, где всё сложилось в одной точке!

Вывод:
Современные инструменты поиска + грамотный торг = идеальная сделка! Не игнорируйте возможности классифайдов. Подписки, лайки, фильтры — всё это помогает найти жильё мечты и выгодно купить его.

Сегодня тут в 13:00 проведу прямой эфир, где подробно расскажу, как использовать эти инструменты и находить идеальные варианты. Не пропустите!

Пишите в комментариях, с какими трудностями сталкивались вы при поиске квартиры. Обсудим их на эфире!

5,197

Клышин Алексей юрист по недвижимости

03 Dec, 17:32

Ну наконец-то обратили внимание на проблему субсидированной ипотеки!

На форуме ДомКлик буквально вчера прозвучали важные слова от заместителя министра строительства Никиты Стасишина. Он между делом признал, что банки взимают комиссии 12–15%, а иногда и больше! Все это прекрасно знают, но предпочитают не обсуждать. И вот наконец-то эта проблема начала звучать на высоком уровне.

Смотрите, какая важная новость: Вице-премьер и полпред президента РФ в ДФО Юрий Трутнев поручил Минфину, Минвостокразвития, ЦБ, ДОМ.РФ и банкам разобраться и вернуть дальневосточную ипотеку к базовым условиям. Он публично заявил:

🔹 2% для дальневосточной ипотеки — это обязательное условие программы.

🔹 Однако банки меняют правила, повышают первый взнос, взимают комиссии, ограничивают доступ к кредитам.

‼️ Важно: проблема касается не только дальневосточной ипотеки, но и семейной программы. Просто на Дальнем Востоке цифры ещё больше: застройщикам и заемщикам приходится платить свыше 20%! Это абсолютно противоречит цели сделать жилье доступным для семей.

💡 Наш вывод: наконец-то ситуация начала двигаться. Голоса людей, которым мешают эти барьеры, услышаны. Теперь важно, чтобы эта работа не осталась только на уровне поручений. Мы будем следить за развитием событий и держать вас в курсе.

А как вы считаете, удастся ли реально вернуть условия субсидированной ипотеки к базовым?

5,016

Клышин Алексей юрист по недвижимости

03 Dec, 11:01

Коллеги!

Поздравляю всех с Днём юриста — нашим профессиональным праздником!

🎉 Сегодня хочется сказать слова благодарности каждому, кто посвятил себя юриспруденции, кто не боится сложностей и ежедневно помогает людям разбираться в самых запутанных ситуациях.

Особенные слова уважения тем, кто занимается проверкой недвижимости — одной из самых ответственных и трудоёмких сфер. Ваша работа требует не только глубоких знаний, но и невероятной внимательности и скрупулёзности.

В этот день хочу пожелать всем юристам:

🔹 Меньше работы — не из-за отсутствия клиентов, а потому что сделки становятся проще и прозрачнее.

🔹 Нулевых рисков — чтобы каждая проверка была формальностью, а вопросы решались мгновенно.

🔹 Совершенных инструментов — для быстрой и гарантированной проверки, чтобы работать было легче, а клиенты всегда были довольны.

🔹 И, конечно, больше радости и благодарности за вашу работу.

Пусть в нашей профессии всё сложное становится простым, а вы гордились тем, чем занимаетесь каждый день.

С праздником, коллеги! 🏛️

5,086

Клышин Алексей юрист по недвижимости

03 Dec, 04:01

Нюансы рассрочки после сдачи дома: что скрывают застройщики?

Сейчас всё больше застройщиков предлагают рассрочку на длительный срок с оплатой после сдачи дома. Это звучит удобно, но давайте разберёмся, как всё устроено на самом деле, на примере одной из схем.

Пример: Рассрочка на 7 лет

1️⃣ Первый шаг – договор долевого участия (ДДУ).
По ДДУ прописываются первая часть платежей и финальный платёж. Однако перед сдачей дома этот договор расторгается, и деньги с эскроу-счета возвращаются дольщику, который передает их застройщику.

‼️ Внимание: часто в ДДУ указывается, что за несколько месяцев до сдачи дома вы должны оплатить 90% стоимости. Но вместо этого застройщик предлагает расторгнуть ДДУ и разбить оставшиеся платежи на несколько лет.

2️⃣ Второй шаг – предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
Этот документ подписывается до оформления собственности. Он включает:

График платежей по рассрочке.

Обязательство застройщика заключить основной договор купли-продажи.

Условия оформления собственности на квартиру.

3️⃣ Третий шаг – договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ).
После полной оплаты квартиры подписывается окончательный договор.

Как проходят этапы оплаты?

Ключи: передаются после оплаты 40% стоимости по условиям ПДКП.

Собственность: оформляется только после 100% оплаты.

🔑 Можно ли прописаться в квартире до оформления собственности?
Нет❌

💼 Обременение: на квартиру накладывается залог в пользу застройщика, пока вы полностью не оплатите её.

Риски для покупателя

Расторжение ДДУ. После этого момента ваш статус покупателя юридически ослабевает, и вы зависите от честного слова застройщика.

Отсутствие собственности. Вы не сможете прописаться или распоряжаться квартирой, пока не завершите оплату.

Изменение условий. Застройщик может пересмотреть график платежей или добавить дополнительные требования.

Как думаете, насколько эта схема безопасна? Готовы ли вы рисковать, чтобы въехать в квартиру до её полной оплаты?

5,210

Клышин Алексей юрист по недвижимости

02 Dec, 15:10

🔥 Свежие новости о недвижимости: что изменилось?

Доллар растёт, тарифы ЖКХ поднимаются до рекордных 21%, а рынок недвижимости удивляет новыми поворотами. В новом выпуске новостей:

Почему цены на жильё продолжают расти, несмотря на падение спроса?

Какие регионы пострадают больше всего от повышения тарифов ЖКХ?

Что скрывают застройщики под "льготной" ипотекой?

Рекордная выручка в элитном сегменте Москвы: кто и зачем покупает?

🎯 Обсуждаем последние изменения:

Рубль падает — спрос на недвижимость растёт.

Долги за коммуналку начнут взыскивать без суда.

Почему семейная ипотека становится "игрой для избранных"?

👉 Смотрите видео, чтобы быть в курсе всех изменений:

🔗 YouTube

🔗 RuTube

🔗 Дзен

Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить важные новости и прогнозы!

5,289

Клышин Алексей юрист по недвижимости

02 Dec, 05:38

🔥 PHOTOSHOP В РАБОТЕ РИЭЛТОРА! КАК ПРОДАВЦЫ "РИСУЮТ" ДОКУМЕНТЫ И ЧТО ИЗ ЭТОГО ВЫХОДИТ 🔍

Клиент выбрал квартиру и обратился к нам за сопровождением сделки. Искал он долго, и вот она — идеальный вариант! Но перед внесением предоплаты мы, как всегда, начали проверять документы. И тут начался настоящий детектив…

💡 Ситуация:
Квартира куплена в 2019 году.
Собственники: двое родителей (по 9/20 доли) и двое детей (по 1/20 каждому).
Использован материнский капитал, все доли распределены по закону — на первый взгляд, всё идеально.
Но, как говорится, дьявол кроется в деталях.

👀 Что мы выяснили:
1️⃣ Акт приёма-передачи? Его нет. На наш запрос продавцы ответили, что он… «потерялся».
2️⃣ Подтверждение оплаты? Прислали платёжку, но сумма не совпадает с условиями сделки. Где деньги из маткапитала? Продавец получил их или нет?

После долгих споров нам всё-таки присылают акт. Читаем внимательно.

📜 Что написано в акте:
Это промежуточный акт, а не окончательный. Там чёрным по белому указано:
"После поступления маткапитала на счёт продавца акт нужно переподписать."
И тут всё становится ясно: акт не переподписан, а значит, обязательства не выполнены. Именно поэтому его так долго «теряли» и «искали».

🤔 Что дальше:
Продавца представляет частный риэлтор, который уверяет нас:
"Да всё нормально! Деньги продавцы получили, акт — просто формальность."

Мы читаем акт вместе с ним:
— Ты точно читал, что здесь написано?
— Ну… это просто акт передачи, всё в порядке.
— Внимательно посмотри: обязательства не завершены, пока акт не переподписан. Где новый акт?

На этом этапе риэлтор берёт паузу, видимо, для общения с продавцами. А потом перезванивает:
"Ребят, пять лет прошло, всё нормально, берите квартиру. Этот акт — просто бумажка, которая никому не нужна."

Но без подтверждения оплаты сделка остаётся под вопросом. Материнский капитал мог не дойти до продавцов, а отсутствие переподписанного акта подтверждает, что обязательства не завершены.

🧙 Магия подписей:
Буквально через сутки нам присылают «новый акт». И что мы видим?
Подпись на нём подозрительно похожа на подпись из договора купли-продажи. Настолько похожа, что это явно Ctrl+C и Ctrl+V.

Мы отправляем документы нашему знакомому эксперту и спрашиваем:
— На твой взгляд, это реальная подпись или копия?
Ответ:
"Нужна экспертиза, но даже без неё видно совпадения, очень похожа на подпись из ДКП."

🔥 ИТОГ:
Продавцы "нарисовали" акт, только не понятно для чего, чтобы скрыть отсутствие реального подтверждения передачи денег или просто забыли доделать обязательства. Покупка такой квартиры — риск?

❓ А теперь вопрос к вам:
Купили бы вы такую квартиру? Или рискнули бы довериться?

💬 Поделитесь своими мыслями в комментариях.

Для нас это ещё одно подтверждение: внимательно изучаем документы, лучше потратить время на анализ, чем потом бороться за свою недвижимость в судах. 👇

🎓 Хотите научиться проверять объекты недвижимости перед покупкой?

Приходите на мой бесплатный вебинар, где я расскажу, как минимизировать риски при сделках с недвижимостью!

👉 Регистрация по ссылке.

5,513

Клышин Алексей юрист по недвижимости

01 Dec, 10:15

📉 Семейная ипотека: Надежда или Кабала?

Вы когда-нибудь задумывались, почему семейная ипотека так привлекательна на бумаге, но почти недостижима в реальности?

Говорят, что ставка всего 6%, но на деле вы платите до 16% скрытых комиссий банкам.

А что с ценами на жильё?
🏡 Квартиры по "льготной" ставке оказываются на 1–3 миллиона рублей дороже, чем если бы вы покупали их за наличные.

Государство вливает в эту программу триллионы рублей, но кто на этом зарабатывает?
💼 Банки превращают ипотеку в бизнес, наживаясь на надеждах семей.

Эта программа должна была помогать семьям, но теперь она — инструмент для обогащения банков. Почему об этом молчат?

🎥 Мы разобрали всё в деталях:

Кто и как наживается на семейной ипотеке?
Почему цены на жильё взлетают?
Что будет с программой дальше?

📺 Смотрите прямо сейчас:

YouTube

RuTube

Дзен

👉 Если у вас есть дети или вы думаете о покупке жилья, это видео — обязательное к просмотру!
💬 Делитесь своим мнением в комментариях. Вместе мы можем что-то изменить!

5,881

Клышин Алексей юрист по недвижимости

30 Nov, 06:33

Росреестр разъяснил дольщикам, что делать в случае банкротства застройщика.

Банкротство застройщика при долевом строительстве обычно предполагает два сценария:

1. Дольщик может отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги.
2. Дольщик может претендовать на передачу своего объекта после завершения строительства.

Если договор долевого участия (ДДУ) заключен с использованием счета эскроу, участник долевого строительства может в любой момент до ввода в эксплуатацию МКД отказаться от договора и вернуть вложенные средства. После погашения записи о регистрации ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), банк, в котором открыт счет эскроу, вернет деньги напрямую покупателю.

Если покупатель рассчитывает получить объект после завершения строительства, он может включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае деньги со счета эскроу списываются на специальный счет в определенном законом порядке.

Важно помнить, что срок для включения требований в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления от конкурсного управляющего. Указанное уведомление считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования.

Суммарный срок для включения в реестр составляет 60 календарных дней со дня публикации уведомления в официальном издании.

Если срок включения в реестр не пропущен, конкурсный управляющий обязан рассмотреть требования в течение 15 рабочих дней. После этого покупатель жилья получает уведомление о положительном решении или отказе во включении требований в реестр. Если срок для включения требований пропущен по уважительной причине, он может быть восстановлен в судебном порядке путем направления ходатайства в арбитражный суд.

Росреестр отметил, что дольщики не всегда могут воспользоваться правом требования на передачу своего объекта. Например, это нельзя будет сделать при передаче нежилых помещений площадью более 7 кв. м. Лица, купившие помещение, относящееся к коммерческой недвижимости, могут предъявить к застройщику исключительно денежные требования.

Если дольщик задумает изменить вариант решения вопроса с застройщиком, это придется делать через суд, обращает внимание Росреестр.

😳Надеюсь это нам не пригодится!

#банкротство #застройщик

6,863

Клышин Алексей юрист по недвижимости

28 Nov, 14:59

🎥 Кто сможет купить квартиру в 2025 году? Ипотека больше не спасение!

🏠 Рынок недвижимости трещит по швам:

💸 Ипотека стала роскошью: ставки выше заградительного уровня.

❌ Программы господдержки «Семейная ипотека» и для IT-специалистов изменились: Москва и Питер теперь не в игре.
📉 Спрос на новостройки рухнул, а доля ипотечных сделок упала вдвое за год.

🔥 Что делают застройщики?

Скидки, рассрочки или финальное снижение цен?
Выживание на рынке или попытка удержать покупателей?
💡 В новом видео:

Как покупатели теперь выбирают жильё?
Какие стратегии спасают рынок?
Чего ждать от цен на квартиры в ближайшее время?

👀 Смотрите на всех платформах:

📌 YouTube

📌 Дзен

📌 RuTube

👉 Ваши мысли? Готовы брать ипотеку или ждёте обвала цен? Делитесь в комментариях! 💬

6,957

Клышин Алексей юрист по недвижимости

28 Nov, 06:20

💸 Квартиры дорожают из-за доллара? Почему это не работает

Замечали, что в избранном всё чаще появляются уведомления: «Цена выросла»? Казалось бы, в течении 6 месяцев продавцы снижали цены, приближаясь к рынку. Покупатели начали добавлять эти квартиры в избранное, смотреть, торговаться. И тут — бац! Продавец накидывает ещё 2 миллиона рублей сверху, потому что… доллар растёт.

На что действительно влияет спрос?
Рост доллара может слегка разогнать спрос, но только временно. Да, люди, переживающие за рубли, начинают вкладываться в недвижимость. Но это всегда краткосрочная история: через 2-3 месяца спрос остывает, и рынок возвращается в норму.

Почему рост доллара не в первую очередь влияет на стоимость жилья?

Мы живём в рублёвой зоне, доходы получаем в рублях, а не в валюте. Цена квартиры зависит от других факторов:

Спрос и предложение. Если полгода на вашу квартиру нет покупателей, никакой рост доллара не сделает её привлекательнее.

Локация. Центр города или удобный район всегда продаются лучше, чем спальные окраины.

Состояние дома и квартиры. «Заезжай и живи» — это то, что привлекает людей. А вот варианты под ремонт покупатели активно сбивают в цене.

Конкуренция. Если ваши соседи продают аналогичные квартиры дешевле, вы останетесь без покупателей.

Что ждёт продавцов, которые завышают цену?
Увы, ничего хорошего. Если сейчас можно продать за 20 млн рублей, то через полгода, после простоя, максимум — за 18 млн. Это реальность рынка, и она не зависит от курсов валют.

Что делать покупателям?
Если видите, что продавец объясняет рост цены долларом — не тратьте время. Ищите вариант у тех, кто реально оценивает свою недвижимость. Вы выиграете и время, и деньги.

Как вы относитесь к тому, что люди до сих пор привязывают квартиры к доллару? Видели такие объявления?

6,858

Клышин Алексей юрист по недвижимости

27 Nov, 16:25

📊 Почему рынок жилья всё ещё живёт? Итоги октября 2024

Вокруг говорят: ставки высокие, рынок должен замереть, цены вот-вот упадут. Но цифры Центробанка показывают совсем другую картину. Давайте разберёмся, что происходит.

1️⃣ Ипотека растёт, несмотря на ставки.
Общий объём ипотечного портфеля увеличился на 0,7% и достиг 19,9 трлн рублей. Но вот интересный факт: темпы годового прироста замедлились до 19,1%, хотя год назад этот показатель был 33,9%. Казалось бы, ставки и кризис должны были охладить рынок. Но нет.

2️⃣ Господдержка правит балом.
На программы с господдержкой приходится 70% всех выдач. Семейная ипотека — главный драйвер: 190 млрд рублей за месяц (+5% к сентябрю). Это поддерживает рынок, но ресурсы таких программ не бесконечны.

3️⃣ Рыночная ипотека тоже растёт.
Вот где настоящая интрига: несмотря на ставки около 30% годовых, рыночная ипотека выросла на 14% (до ~117 млрд рублей). Это вызывает вопросы: почему люди так активно идут в ипотеку?

4️⃣ Спрос на вторичку остаётся высоким.
По оценкам, объём сделок на вторичном рынке с использованием ипотеки составляет около 117 млрд рублей. И этот показатель даже вырос по сравнению с прошлым месяцем. А это значит, что вторичка держится, и массового падения цен ждать пока не стоит.

---

Почему так происходит?
Наши люди не боятся ничего: ни ставок, ни кризиса, ни риска снижения цен. Вместо того чтобы ждать, пока рынок остынет, они покупают сейчас. И пока такой спрос сохраняется, рынок будет жить.

Настоящего охлаждения мы можем увидеть не раньше конца года, а то и в 2025 году. Но сейчас — деловой сезон, и рынок работает на полную мощность.

А вы бы взяли ипотеку под 30%?
Расскажите, почему да или нет. Давайте обсудим, что происходит на рынке! 👇

6,349

Клышин Алексей юрист по недвижимости

27 Nov, 04:02

Наше решение
Мы видим слишком много факторов, которые делают эту сделку небезопасной:

Возможное оспаривание права собственности бывшей супругой.

Подозрительные сделки между родственниками, указывающие на вывод имущества.

Отсутствие документов, подтверждающих расчёты и дееспособность.

Неясность с использованием материнского капитала.

Мы не можем гарантировать нашему клиенту безопасность покупки этой квартиры. Конечно, окончательное решение остаётся за ним. Но если клиент всё же решит купить эту квартиру, наши гарантии и страховка на такую сделку распространяться не будут.

А вы бы купили такую квартиру?
Теперь вы знаете все детали. Представьте себя на месте клиента: решились бы вы на такую сделку или предпочли бы поискать более надёжный вариант? Напишите в комментариях, согласны ли вы с нашим решением или у вас есть другая точка зрения.

Ваши мысли очень важны для нас!

6,199

Клышин Алексей юрист по недвижимости

27 Nov, 04:01

Давайте проверять квартиры вместе!

Мы запускаем рубрику, где будем разбирать реальные кейсы проверки недвижимости. Я покажу, как мы ищем риски, почему мы не рекомендуем некоторые сделки и какие выводы делаем. Это важно не только для наших клиентов, но и для подписчиков, которые хотят понять, как подойти к выбору квартиры с умом.

Я подробно объясню, как мы проверяем квартиры, что выявляем и на чём основываемся, принимая решения. Это позволит вам не только лучше понять логику нашей работы, но и самостоятельно оценивать подобные ситуации, если вы решите покупать квартиру.

Эти кейсы происходят в реальном времени. Вот, например, один из них. Продавец из Германии уже готовится прилететь в Калининград для завершения сделки. Но когда мы начали проверку, то нашли множество рисков, из-за которых покупка этой квартиры может оказаться небезопасной. Давайте разбираться, что мы обнаружили и каковы наши выводы.

Кейс: квартира в Калининграде
Наш клиент Елена выбрала квартиру, принадлежащую Евгению Владимировичу. На первый взгляд, всё кажется в порядке:

Евгений купил квартиру в 2019 году по договору купли-продажи.
Квартира в собственности уже 5 лет.
Ипотека, связанная с этой квартирой, погашена.
Но мы всегда проверяем не только текущего собственника, но и всю историю квартиры. И вот что нас насторожило:

1️⃣ Частая смена собственников

Мы обнаружили, что в 2019 году квартира трижды меняла владельцев:

Евгений Владимирович стал собственником 01.10.2019.
До него владельцем была Иванова Надежда Степановна, которая владела квартирой всего 3 месяца (с 09.07.2019).
Ещё раньше собственником был Иванов Виталий Викторович (22.01.2018).
Такая частая смена собственников — это уже повод задуматься. Особенно, если кто-то из них владел квартирой очень короткий срок. Мы начали проверять дальше.

2️⃣ Подозрительные сделки между родственниками

Мы заметили, что Иванов Виталий продал квартиру Ивановой Надежде, которая, судя по фамилии, может быть его матерью. Наша гипотеза подтвердилась. Мать и сын провели сделку купли-продажи, но никаких документов, подтверждающих реальный расчёт, предоставлено не было.

Это типичная ситуация для фиктивных сделок: такие договоры заключаются для вывода имущества из совместной собственности или сокрытия активов. Например, чтобы спрятать квартиру перед разводом, банкротством или другими судебными разбирательствами.

Мы начали копать дальше, чтобы понять, с какой целью эта сделка могла быть заключена.

3️⃣ Риски развода и отсутствие согласия супруга

Иванов Виталий купил квартиру в браке, но за несколько месяцев до развода продал её своей матери. Мы проверили, было ли получено согласие его супруги на продажу. Документа не оказалось.

Отсутствие согласия супруга — это серьёзный риск. Бывшая супруга может заявить о своих правах на квартиру. Мы не нашли сведений о том, поднимала ли она этот вопрос раньше.

4️⃣ Отсутствие документов о дееспособности

Следующим этапом проверки мы оценили, насколько Надежда Иванова осознавала свои действия при подписании договора. Для этого запрашиваются справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на момент сделки. Таких документов нам предоставлено не было.

Это создаёт риск: если в будущем кто-то докажет, что она не осознавала своих действий, сделка может быть оспорена в суде.

5️⃣ Неясность с использованием материнского капитала

Мы также запросили справки, подтверждающие, что на покупку этой квартиры не был использован материнский капитал. Но и эти документы отсутствуют. Если материнский капитал всё же применялся, это создаёт дополнительные риски, связанные с защитой прав несовершеннолетних детей.

6,001

Клышин Алексей юрист по недвижимости

26 Nov, 14:31

🛑 Сбербанк снова остановил сделки по "Семейной ипотеке"!

💔 Плохие новости для тех, кто собирался воспользоваться льготной ипотекой: лимиты программы снова закончились. Банк принимает заявки, но сделки проведут только после выделения новых лимитов от правительства.

📌 Что это значит?

Сбербанк пояснил, что обработает все обращения в плановом порядке. Если слоты освободятся из-за отмены других сделок, заявки рассмотрят быстрее.

Сейчас можно подать заявку на сайте "Домклик" или в офисе, чтобы быть в числе первых, когда лимиты откроются.

⚡ Почему это происходит?
Это уже третий раз за осень: в сентябре и октябре банк также приостанавливал сделки по "Семейной ипотеке". Спрос на льготные программы настолько высокий, что выделенных средств хватает на 7-14 дней после выделения.

👉 Как не упустить шанс?

Отправьте заявку уже сегодня, чтобы быть в очереди.

Рассмотрите другие банки: у некоторых ещё есть активные лимиты на "Семейную ипотеку".

🧐 Экспертное мнение:
Такие паузы становятся всё чаще. Если спрос продолжит расти, правительству, возможно, придётся расширить финансирование программы в 2025 году, иначе мы увидим исчерпания лимитов уже в 1 квартале 2025 года. Но пока лучше не надеяться на долгие ожидания.

🔥 Будьте готовы!
Следите за обновлениями в моём Telegram-канале, чтобы узнать, когда сделки возобновят. А если срочно нужен совет — пишите, разберём вашу ситуацию!

6,232

Клышин Алексей юрист по недвижимости

26 Nov, 05:31

🏠 Как не купить квартиру с рисками? Реальная история из нашей практики

Сегодня расскажу, как проверка квартиры помогла нашему клиенту избежать серьёзных проблем.
Казалось бы, сделка выглядит стандартно: клиент выбрал квартиру, которая ему очень понравилась, и вот что мы обнаружили в документах:

Квартира куплена в 2019 году по договору купли-продажи.
До этого был договор долевого участия с рассрочкой, заключённый в 2016 году.
Но вот что произошло дальше:

🔍 Что вызвало сомнения?
Текущий собственник отказался предоставлять документы о предыдущей сделке. Он утверждал:
"Ребята, прошло уже 5 лет, все сроки исковой давности вышли. Мы перед сделкой всё проверили, там всё чисто."

Но мы-то знаем, что такое "чисто". Мы никому не доверяем и всегда перепроверяем всю информацию через свои источники. После нашего настойчивого требования документы всё же нашлись.

Что выяснилось?

Рассрочка действительно была погашена несколькими платежами.
Но подтверждения по каждому платежу мы не получили.
💡 Ключевой момент:
Мы выяснили, что у предыдущего собственника было двое детей. А значит, теоретически он мог использовать средства материнского капитала на погашение рассрочки. Проблема в том, что эти данные не фигурировали ни в договоре долевого участия, ни в актах, которые подписал застройщик.

Наша задача была выяснить: использовался ли маткапитал в этой сделке? И мы оказались правы – он действительно был использован!

🛑 Почему это важно?

Материнский капитал требует обязательного выделения долей детям.
В данном случае предыдущие собственники решили не заморачиваться с этим и просто продали квартиру.
Риэлторы теккщего собственника не проверили, что в рассрочке использовались средства маткапитала.
Но мы об этом подумали, потому что уже сталкивались с такими случаями.

И что в итоге?

Текущий собственник оказался "чистым" – у него всё в порядке.
Но из-за прошлой сделки квартира стала юридически небезопасной.
Почему? Потому что:

Государство может потребовать вернуть средства материнского капитала или обязать выделить доли детям.
Сами дети, достигнув совершеннолетия, могут потребовать долю через суд.
Срок исковой давности в таких случаях заканчивается только тогда, когда младшему ребёнку исполняется 19 лет.

📌 Почему это важно для вас?
Сегодня большая часть квартир покупается в рассрочку, и риски таких сделок растут.

Маткапитал – не всегда отражается в документах.
Доли детям – могут быть не выделены.
Отсутствие подтверждающих документов – проблема, которую невозможно игнорировать.

Покупая такую квартиру, вы будете жить как на иголках. Мы не рекомендовали клиенту покупать эту квартиру, чтобы избежать долгосрочных проблем.

💡 Как избежать таких ошибок?
Только полная проверка всей истории квартиры, всех переходов права собственности и сделок. Именно так мы нашли этот риск и уберегли нашего клиента от покупки проблемного жилья.

Хотите научиться проверять квартиры профессионально?
👉 Регистрируйтесь на наш бесплатный вебинар тут.

Ваше спокойствие – в ваших руках. Не рискуйте миллионами, узнайте, как проверить квартиру перед покупкой!

Сталкивались с таким?

6,584

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Nov, 15:10

🔥 Спрос на новостройки падает, но цены продолжают расти. Как такое возможно?

Государство срочно ищет способы спасения строительной отрасли. Кого будут спасать и, главное, за чей счёт? 🤔

Привет, на связи Алексей Клышин, и в новом выпуске я разобрал все самые горячие темы из мира недвижимости:

1️⃣ Капремонт вдвое дороже? Минстрой готовит новый удар по вашему кошельку. Что делать жильцам?
2️⃣ Инфляция рвётся вверх: как это отразится на вашем бюджете и рынке недвижимости?
3️⃣ Новостройки теперь только для нуждающихся. Почему инвесторов отрезают от программы переселения?
4️⃣ Центробанк «выключает» ипотеку. Новый закон даст регулятору полномочия останавливать кредитование.
5️⃣ Цены на вторичку падают, но есть подвох. Как продавцы завышают стоимость в объявлениях, а покупатели выбивают большие скидки.
6️⃣ Список на выживание. Мишустин поручил министрам готовить список компаний, которые будут спасать в случае банкротства.
7️⃣ Самолёт штормит: новый генеральный директор, долги и слухи о продаже компании.
8️⃣ Лучшие и худшие города для покупки. Где спрос падает, а где растёт? Полная картина.
9️⃣ Новостройки дорожают? Нет, это статистический обман! Почему цифры в отчётах не совпадают с реальностью.
🔟 Стартов продаж больше нет. Почему покупать новостройки становится опасно, и что делать покупателям?

🎯 В этом выпуске я не только объясню, что происходит, но и помогу разобраться, как это повлияет на каждого из вас.

Подпишитесь на канал, чтобы не пропускать важные новости.

👉 Ссылка на видео на YouTube! А ещё оно доступно в

Дзене,

RuTube.

Выбирайте, где удобнее, и включайте прямо сейчас.

💬 Не забудьте оставить комментарий: что вы думаете о ситуации на рынке? Согласны ли с тем, что новостройки становятся всё менее выгодным вложением? Пишите своё мнение, я обязательно прочитаю!

6,011

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Nov, 04:01

Почему при падении спроса цены на новостройки растут?

В этом году количество сделок на рынке недвижимости стремительно сокращается. В Москве за 10 месяцев их стало меньше на 17% по сравнению с прошлым годом. А в последние месяцы падение достигло 30-40% ежемесячно. Но несмотря на это, цены на новостройки продолжают расти.

Как это возможно? Ведь на агрегаторах и в рекламе застройщики обещают скидки в 10-20%, а иногда и больше. Разбираемся, что происходит на самом деле.

Кто действительно получает скидки?

1️⃣ 20% сделок — наличные покупатели
Это самая "привилегированная" категория. У них есть свободные деньги, и застройщики готовы делать им самые большие скидки, чтобы закрывать сделки быстро. Итоговая цена в договоре действительно оказывается ниже.

2️⃣ 40% сделок — льготная ипотека
Многие покупатели сейчас используют семейную ипотеку. На первый взгляд, это должно быть выгодно: низкие ставки и государственная поддержка. Но банки берут комиссии с застройщиков за такие программы. А застройщики, чтобы компенсировать эти расходы, увеличивают цену в договоре долевого участия. Получается, что льготная ипотека приносит выгоду банкам, а не покупателям.

3️⃣ 40% сделок — рассрочка
Рассрочка набирает популярность среди тех, кто не может оплатить сразу или взять ипотеку. Но здесь застройщики закладывают свои риски в цену, и итоговая стоимость квартиры становится выше.

Почему цены растут?

Рекламные скидки — это приманка. Большинство покупателей не платят наличными, а берут ипотеку или рассрочку. И для них цена квартиры в договоре оказывается выше из-за банковских комиссий и финансовых схем. В результате реальная стоимость жилья растёт, несмотря на снижение спроса.

Представьте: вы видите объявление о скидке, но в договоре на квартиру сумма выше, чем ожидалось. Знакомая ситуация? Именно такие механизмы сейчас работают на рынке.

Что будет дальше?

Рынок держится за счёт тех, кто покупает через ипотеку и рассрочку, переплачивая за квартиры. Но что произойдёт, если льготные программы начнут сворачиваться? Возможно, застройщики будут вынуждены пойти на ещё большие скидки, но смогут ли они выдержать такую нагрузку?

А как вы относитесь к этим скрытым повышениям цен? Сталкивались ли с ситуациями, когда реальная стоимость квартиры отличалась от заявленной? Делитесь своим мнением в комментариях!

6,343

Клышин Алексей юрист по недвижимости

24 Nov, 07:52

⚙️ Центробанк теперь может "выключать" кредиты

С 1 апреля 2025 года Центробанк России получит новый инструмент — макропруденциальные лимиты (МПЛ). Это означает, что регулятор сможет ограничивать выдачу кредитов, включая ипотеку и автокредиты, если экономика начнет перегреваться.

Для чего это нужно?
ЦБ хочет предотвратить рост долгов у граждан и сделать финансовую систему устойчивой. Если долги начнут расти слишком быстро, банк сможет установить лимит на выдачу определенных видов кредитов за квартал.

Почему это важно?
Инфляция растет, ключевая ставка повышается, но проблемы не решаются. Новый механизм даст Центробанку возможность регулировать ситуацию с другой стороны, чтобы не допустить серьезных проблем в экономике.

Если вы собираетесь взять кредит или ипотеку, важно учитывать, что банки могут столкнуться с новыми ограничениями. Это может повлиять на доступность займов для граждан.

Поправки начнут действовать с апреля 2025 года.

6,893

Клышин Алексей юрист по недвижимости

22 Nov, 06:18

Как на вторичке экономить миллионы? Разбираем реальные цифры

На днях мы закрыли сделку, где торг составил 12%. Квартира в Москве, заявленная за 20 миллионов рублей, была куплена за 17,5 миллиона. Разница — 2,5 миллиона рублей.

А теперь внимание: это не исключение, а правило для вторичного рынка.

Исследование «Домклик» и «СберИндекс» подтверждает:

👉 В Москве разрыв между ценами в объявлениях и реальными сделками составляет 14,1%.

👉 В Московской области — 7,5%.

👉 Санкт-Петербург — разрыв всего 3,2%, но это тоже шанс на экономию.

👉 В Ростовской области разница рекордная — 19,3%!

Есть и регионы, где цена сделки иногда выше заявленной. Например:

Краснодарский край: цена сделки превышает объявленную на 1,3%.

Пермский край: превышение 0,6%.

В остальных регионах продавцы завышают стоимость.

Что с ценами на вторичку в динамике?

За октябрь 2024 года средняя стоимость квадратного метра снизилась в:

Санкт-Петербурге: -0,6%;

Краснодарском крае: -0,6%;

Башкортостане: -0,4%.

В Ленинградской и Волгоградской областях — без изменений, а минимальный рост зафиксирован в Пермском крае (+0,1%) и Воронежской области (+0,2%).

Аналитики прогнозируют, что в ближайшие месяцы цены на готовое жилье начнут снижаться, особенно в регионах с большим разрывом между заявленной стоимостью и реальными сделками.

Что это значит для вас?
Если вы хотите купить квартиру, умение торговаться — это ваша основная стратегия экономии.

Например, в Москве разница в 14% с квартиры за 10 миллионов — это 1,4 миллиона рублей. Огромная сумма, согласны?

👉 Какие стратегии торга мы используем писал в этом, этом и этом посте.

Как сбить цену на квартиру и остаться довольным.

Секреты успешного торга.

Или просто доверьтесь профессионалам. Мы знаем, как сбивать цены так, чтобы вы сэкономили сотни тысяч или даже миллионы рублей.

Напишите сюда — и мы поможем вам найти лучшую цену на вторичное жилье!

Какой самый большой торг был у вас?

7,848

Клышин Алексей юрист по недвижимости

21 Nov, 08:16

🔥 Свежий ремонт: плюс или минус?

Сейчас многие покупатели выбирают квартиры с готовым ремонтом. Логика проста: заезжай и живи! Не нужно тратить время, нервы и деньги на ремонт, искать строителей, следить за сметами, которые, как правило, удваиваются.

Такие квартиры также привлекают инвесторов, ведь спрос на аренду растёт, а жильё с мебелью и техникой можно сразу сдавать.

Но есть одна серьёзная проблема, с которой мы сталкиваемся всё чаще: флипперы. Это люди, которые покупают самые дешёвые варианты, делают косметический ремонт и быстро перепродают по более высокой цене.

🚩 Почему на мой взгляд флипперы — это риск?
Только на этой неделе мы с клиентами отказались от покупки четырёх квартир, где продавцами были флипперы. Рассказываем на примере:

Мы искали квартиру с ремонтом в Чертаново. Из 12 осмотренных квартир только с двумя продавцами можно было начинать диалог. Остальные говорили: "Всё проверено, никаких проблем, но как только разговор заходил о предыдущих документах, сразу всплывали проблемы не совместимые с покупкой.

Но давайте посмотрим, что мы нашли в одном из таких случаев:

1️⃣ Продавец купил квартиру полгода назад, сделал ремонт и выставил на продажу.

У продавца ипотека в Сбербанке на 1 млн рублей.
Мы запросили документы по предыдущей сделке, а там… договор дарения.

2️⃣ Предыдущий владелец — мужчина 92 лет.

Он подарил квартиру постороннему лицу в мае 2024 года.

В сентябре 2024 года мужчина умер.

3️⃣ Есть наследники.

На сайте наследственных дел выяснили, что у мужчины открыто наследственное дело.
Нашли детей владельца: дочь сказала, что они в шоке от этой ситуации, так как нотариус при открытии наследства заявил, что собственности у их отца больше нет.

4️⃣ Справок нет.

Справки из псих- и наркодиспансера предыдущего владельца отсутствуют.
Учитывая возраст дарителя, это критически важно.

💡 Что это значит для покупателя?
Квартира выглядела идеально: новый ремонт, мебель, техника. Но документы — это снежный ком из проблем:

Дарение от пожилого человека может быть оспорено наследниками.
Быстрые переходы права собственности (месяц между дарением и продажей) повышают риск банкротств и судебных разбирательств.
Все риски предыдущих сделок автоматически переходят на нового покупателя.
Эту квартиру мы, конечно, не купили. И таких случаев множество.

🛑 Как избежать ошибок:
Если вы видите квартиру с "свежим ремонтом", обязательно:

1️⃣ Изучайте историю всех предыдущих сделок.
2️⃣ Проверяйте быстрые переходы права собственности.
3️⃣ Запрашивайте справки из ПНД и НД для всех предыдущих владельцев.
4️⃣ Проверяйте наличие наследников, особенно если был договор дарения.
5️⃣ Убедитесь, что продавец проверил все риски — если он их игнорирует, то они перейдут к вам.

📢 А у вас были такие случаи?
Поделитесь в комментариях!

Если не хотите разбираться во всех нюансах самостоятельно, приходите на мой бесплатный вебинар. Мы разберём:

Как проверить квартиру и продавца.
Какие документы обязательно нужны.
Как сэкономить и обезопасить себя от рисков.
📌 Регистрируйтесь здесь.

Мораль:
Свежий ремонт может быть красивой ловушкой. Проверяйте документы до седьмого колена или доверьте это профессионалам!

7,742

Клышин Алексей юрист по недвижимости

20 Nov, 15:59

⚡️ Поддержка стройотрасли: спасение или компромисс?

На правительственном часе в Совете Федерации вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что власти готовят комплекс мер для поддержки строительной отрасли. Среди предложений — законодательное закрепление права застройщиков на рассрочку, продление антикризисных инициатив времен пандемии и работа над альтернативными механизмами финансирования, такими как ссудо-сберегательные кассы.

Чиновники также обсуждают увеличение градостроительного потенциала страны вдвое. Казалось бы, всё делается для стабильности. Но за этим оптимизмом скрываются острые проблемы:

1. Высокие ставки и себестоимость строительства. Покупателей становится меньше, спрос падает, а застройщики вынуждены поднимать цены, чтобы выжить.

2. Угроза для банковского сектора. Если строительный рынок "застынет", это ударит не только по застройщикам, но и по всей экономике, ведь стройка — связующее звено для множества отраслей.

3. Потеря доверия к рынку. Без серьезной поддержки и прозрачных решений строительный сектор может потерять инвестиционную привлекательность на годы.

Правительство понимает, что позволить стройке "рухнуть" нельзя, ведь последствия затронут каждого: от покупателей жилья до финансовой системы страны. Но вопрос остаётся открытым: кто за это заплатит?

6,601

Клышин Алексей юрист по недвижимости

20 Nov, 04:01

🔥 Как найти 70% рисков, просто взглянув на одну выписку из ЕГРН

Недавно к нам пришла пара. Муж уверенно привёл жену и сказал: "Мы выбрали квартиру, внесли аванс 50 000 рублей, вот документы — выписка из ЕГРН и договор аванса. Чего тут ещё проверять?"

Квартира стоит 12 миллионов рублей, а они принесли только эти два документа. А теперь внимание: что мы нашли, просто глянув на одну выписку из ЕГРН?

🚩 Что мы сразу увидели:
1️⃣ Квартира в ипотеке у Сбербанка (февраль 2023 года).
Это значит:

Покупка возможна только через ту же ипотеку, а клиенты её брать не хотят.
Либо продавец должен погасить долг (а у него на это нет денег).
Или покупка из-под залога — это очень рискованно.

2️⃣ Предыдущий переход права — наследство.
В январе 2023 года квартира перешла по наследству всего одному собственнику. Это странно:

Молодой человек (35 лет) умер. Где нотариальные отказы других возможных наследников — родителей, детей, супругов?
Если наследник всего один, возможно, другие родственники просто ещё не знали о смерти или не успели вступить в наследство. Это огромный риск оспаривания сделки.

3️⃣ Текущий собственник утверждает, что не женат.
На доказательство показали копию паспорта без штампов, но…

Штампы о браке в паспорте не ставят с 2021 года.
Нужны справка из ЗАГСа или согласие супруга. Без этих документов сделка может быть оспорена.

4️⃣ Договор аванса — дыры в безопасности:

Штрафы за отказ прописаны.
Возврат денег не предусмотрен.
Внесённые 50 тысяч рублей почти невозможно вернуть.

📋 Что нужно ещё запросить:
На основании одной выписки мы нашли 70% рисков. Чтобы исключить остальные, нужны дополнительные документы:

Справка из банка: подтверждает, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.
Справки из ПНД и НД: чтобы проверить психическое состояние продавца и наследника.
Свидетельство о праве на наследство: чтобы исключить других возможных наследников.
Выписка из ЗАГСа: подтверждает отсутствие брака или наличие согласия супруга.
Подтверждение оплаты по предыдущим сделкам: важно убедиться, что предыдущий собственник реально получил деньги.

❗️ Что могло случиться:
Если бы клиенты купили эту квартиру, все риски по наследству, купле-продаже и ипотеке легли бы на них. Судебные разбирательства, банкротство продавца, споры с родственниками — и всё это могло закончиться потерей денег и жилья.

После консультации они признались: "Мы думали, что всё знаем, а продавец так убедительно объяснял! Оказалось, что без вас мы могли бы потерять 12 миллионов рублей."

🛡 Хотите защитить себя от таких ситуаций?
На моём бесплатном вебинаре разберём:

Как находить риски на этапе осмотра.
Какие документы проверять.
Как купить квартиру безопасно и даже сэкономить.
📌 Регистрируйтесь по ссылке тут.

Мораль: Проверка документов — это не просто формальность. Это ваш шанс защитить деньги и нервы. Пусть этим занимаются профессионалы.

5,536

Клышин Алексей юрист по недвижимости

19 Nov, 16:07

Центробанк представил новый прогноз по экономике до 2027 года. Главное, что стоит знать: ключевая ставка останется высокой весь следующий год — около 17,5%. Это значит, что кредиты, ипотеки и рассрочки продолжат быть дорогими.

5,881

Клышин Алексей юрист по недвижимости

19 Nov, 04:01

Что происходит с ГК «Самолет»?

Разбираемся в проблемах крупнейшего застройщика страны

ГК «Самолет» — крупнейший застройщик России, оказавшийся в центре обсуждений.

Акции компании рухнули на 66%, продажи упали на 45%, а штрафы за срыв сроков достигли 7,9 млрд рублей. Смена третьего генерального директора за год только усилила сомнения.

Что вызывает тревогу?

1️⃣ Третья смена руководства:
Анна Акиньшина стала генеральным директором в октябре 2024 года. До неё на этом посту менее года проработали Андрей Иваненко и Антон Елистратов. Стабильность явно под вопросом.

2️⃣ Падение акций:
Акции компании за год упали с 4 010 до 1 365 рублей, что стало рекордным обвалом в отрасли. Инвесторы теряют миллиарды, а доверие к компании снижается.

3️⃣ Выход крупных акционеров:
ГК «Киевская площадь» вышла из капитала, потеряв 17 млрд рублей. Когда такие крупные игроки уходят с убытками, это говорит о серьёзных рисках для бизнеса.

4️⃣ Финансовая нагрузка:
Разрыв между финансированием и средствами на эскроу-счетах составляет 150 млрд рублей. Проценты по кредитам достигают 25-30% годовых.

5️⃣ Срыв сроков строительства:
22% строящихся домов уже имеют задержки, а эксперты говорят, что реальная цифра может быть ближе к 45%. Для сравнения: у конкурентов (ПИК, ЛСР) задержки не превышают 10-20%.

6️⃣ Снижение спроса:
Отмена программы льготной ипотеки летом 2024 года стала серьёзным ударом. Продажи компании упали на 45%, а клиенты всё чаще выбирают готовое жильё.

Что это значит для дольщиков?

Задержки строительства: Если кризис усугубится, ожидание ключей может затянуться на 5-10 лет, как это было с СУ-155.

Качество строительства: Ускоренные сроки и финансовые проблемы могут отразиться на качестве сдаваемых объектов.

Риски потерь: Если компания не справится с долгами, дольщики столкнутся с дополнительными задержками или убытками.

Будущее компании: спасение или банкротство?
Эксперты разошлись во мнениях:

Оптимисты: У компании крупнейший земельный банк в России (50 млн кв. м), а государство обещает поддерживать отрасль.

Скептики: Накопленные долги, потеря доверия инвесторов и снижение продаж могут привести к банкротству.

А как считаете вы: сможет ли «Самолет» справиться с кризисом или компания повторит судьбу СУ-155? Делитесь своим мнением в комментариях! 👇

6,676

Клышин Алексей юрист по недвижимости

18 Nov, 15:05

📣 Новый выпуск новостей о недвижимости! 🎥

Какие изменения происходят на рынке жилья? К чему готовиться покупателям и продавцам? В этом выпуске:

🔥 Застройщики под ударом! Что угрожает крупнейшим игрокам рынка?

📉 Где новостройки дешевеют быстрее всего? Топ-5 городов, где цены падают.

⚖️ Новый закон о наследстве. Теперь нотариусы обязаны уведомлять наследников о долгах!

🏠 Новостройки теряют позиции. Почему доля первичного жилья в ипотеке снижается?

📊 Вторичка зависает. Почему квартиры продаются всё дольше, а скидки так и не появляются?

💬 Володин заявил: "Цены на жильё — главный двигатель инфляции!"

😱 Сбербанк шокирует! Ипотека под 30%, а за семейную ещё и "оброк" до 16%.

🏢 Москва в цифрах: Жильё теряет сделки, а коммерческая недвижимость растёт.

🔍 Рынок вторички в Москве. Почему всё больше людей выбирают готовое жильё?

🚫 Стартов продаж нет. Что это значит для покупателей и рынка в целом?

💡 Не пропустите важный выпуск! Переходите по ссылке и будьте в курсе главных событий на рынке недвижимости.

🎥 Смотрите на

YouTube,

Дзене,

RuTube.

👉 Жми и узнай больше

6,010

Клышин Алексей юрист по недвижимости

18 Nov, 04:01

🔥 Экономия, которая стоит миллионы

Недавно к нам обратилась клиентка Марина. Она выбрала квартиру сама, внесла аванс 100 тысяч рублей, а потом что-то её смутило, и она решила прийти к нам проверить документы. Но уже после того, как деньги были отданы.

Когда мы начали разбираться, выяснилось, что Марина хотела провести минимальную проверку — только самой квартиры. Мы сразу сказали: "Так не работает. Проверять нужно всё — и квартиру, и продавцов. Иначе риски будут огромные."

Что мы нашли в онлайн-выписке из ЕГРН:
В июне 2024 года квартира перешла по брачному договору от мужа к жене. На первый взгляд всё законно, но… Почему спустя 20 лет брака вдруг оформляется брачный договор? Это первый тревожный звоночек.

Мы взяли паузу, подключили юриста, связались с продавцом и узнали, что:

У мужа серьёзные финансовые проблемы: долги, налоговая задолженность, судебные разбирательства.
Он должен крупные суммы (около 5 млн рублей) банкам и физическим лицам.
Для защиты имущества квартира была выведена по брачному договору, чтобы избежать взыскания долгов.
Это классическая схема обмана покупателей! Продавец пытается "замести следы", быстро продать квартиру и избежать взыскания. Наша клиентка сначала не поверила: "Да вы что, они такие милые люди! Мы общались, и всё казалось честным…"

Мы показали документы: судебные решения, задолженности, долги перед налоговой. Выяснилось, что квартира продаётся "наспех", чтобы спасти её от банкротства.

Если бы Марина купила эту квартиру, сделку с большой вероятностью признали бы недействительной. А вернуть деньги потом? Это долгие годы судов, нервов и сомнительный результат.

😱 И это не первый случай! Мы регулярно сталкиваемся с такими историями:

Квартиры выводят через брачные договоры, дарения, фиктивные сделки.
На продавцах висят долги, кредиты, налоговые проблемы.
Покупатели теряют миллионы из-за желания "сэкономить" на проверке.
Наши выводы:
К юристам нужно обращаться до того, как вы внесли аванс или начали переговоры. Ваша задача — выбрать квартиру, которая вам нравится, а всё остальное доверьте профессионалам.

Мы не только проверим квартиру и продавцов, но и сэкономим вам деньги: грамотный торг может снизить цену на 5–10%, что окупит стоимость услуг и пополнит ваш бюджет.

Кстати, когда мы посмотрели договор, по которому Марина внесла аванс, ужаснулись: штрафы, долги, никаких гарантий. В её случае потеря 100 тысяч рублей на предоплате — это лучше, чем потерять 14 миллионов на недействительной сделке.

🛡 Хотите защитить себя и своих близких от таких ошибок?
На моём бесплатном вебинаре вы узнаете, как проверить продавцов и избежать рисков. Реальные кейсы, практические советы, ответы на вопросы. Регистрируйтесь по ссылке ниже — это может сэкономить вам миллионы!

📌 Ссылка на вебинар здесь

Мораль: Экономия на проверке квартиры всегда выходит боком. Пусть этим занимаются профессионалы.

5,918

Клышин Алексей юрист по недвижимости

17 Nov, 05:55

⚡️

Продажи Октября по всем новостройкам Новой Москвы. Сравнили с сентябрём вместе с ИЛИ ИЛИ 🤝

Топ-3 девелоперов по октябрьским регистрациям ДДУ: Неизменный лидер и локальный маркетмейкер А101 (39,5% сделок); Самолёт (26,7%); ДСК-1 (9%)

Готовим МО, СПб и ЛО... Если ждёте

🔥

🔥 @pulsprodajru

5,985

Клышин Алексей юрист по недвижимости

16 Nov, 04:01

Почему недвижимость не дорожает, когда всё вокруг растёт?

Цены на бензин, хлеб и стройматериалы выросли на 15-20%. Но что с жильём? Почему недвижимость не подорожала вместе с остальным?

В новом видео я разобрал:

✅Почему квартиры не подчиняются общей инфляции.

✅Какие факторы действительно влияют на стоимость жилья?

✅Что важнее для рынка: покупательская способность или себестоимость стройматериалов?

✅Что должно произойти с экономикой, чтобы недвижимость начала резко дорожать или дешеветь?

🕟Прогноз на 2025 год: стоит ли ждать изменений и каких именно?

Разложил всё по полочкам, чтобы вам стало понятно, что сейчас происходит с рынком.

Смотрите полное видео на

YouTube,

RuTube,

Дзене,

выбирайте удобную платформу!

6,691

Клышин Алексей юрист по недвижимости

15 Nov, 14:01

Жилые новостройки опять падают😔

🤩 В октябре 2024 года в Москве зарегистрировано 10 667 ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости:

+4,9% к сентябрю 2024 года (10 171 ДДУ)
-37,7% к октябрю 2023 года (17 115 ДДУ)
+57,4% к октябрю 2022 года (6 778 ДДУ)

🔵на рынке жилья — 6 286 ДДУ
-1,3% к сентябрю 2024 года (6 367 ДДУ)
-47,8% к октябрю 2023 года (12 046 ДДУ)
+36,7% к октябрю 2022 года (4 597 ДДУ)

🔵в сегменте нежилья — 4 381 ДДУ
+15,2% к сентябрю 2024 года (3 804 ДДУ)
-13,6% к октябрю 2023 года (5 069 ДДУ)
+100,9% к октябрю 2022 года (2 181 ДДУ)

🏢 Всего в январе-октябре 2024 года в Москве зарегистрировано 109 917 ДДУ.

-16,2% к 10 месяцам 2023 года (131 085 ДДУ)
+8% к 10 месяцам 2022 года (101 783 ДДУ)

6,579

Клышин Алексей юрист по недвижимости

15 Nov, 07:41

📉 Банки задирают ставки: что происходит с кредитами и ипотекой?

С 15 ноября Сбербанк снова повысил ставки по рыночной ипотеке – теперь, если вы не зарплатный клиент, ставка для вас может достигать 30,5%!

Разница с ключевой ставкой Центробанка (21%) составляет почти 10%, тогда как раньше эта разница была всего 2-3%.

Почему так?
Банки закладывают все возможные риски – от роста невыплат до нестабильности в экономике.

Кроме того:

Многие банки полностью прекратили кредитование бизнеса.

Центробанк жёстко регулирует рынок, фактически запрещая выдачу новых бизнес-кредитов.

Это создаёт ситуацию, когда рынок кредитования буквально замерзает. Даже на фоне таких ставок мы видим, что ипотеку всё равно берут. Как? Почему?

Скоро выйдет статистика за октябрь, и станет понятно объем выдачи в рублях.

Что это значит для рынка недвижимости?
Рынок не просто охлаждается – он становится недоступным для большинства покупателей, особенно на вторичке.

Если вы успели подать заявку...

Если вы уже записаны на сделку – для вас сохранятся старые условия.

А если не успели, то ставки уже будут новыми.

А как же льготные программы?
По Семейной ипотеке тоже есть новости и они не очень хорошие, об этом расскажу в следующих постах.

💡 Пишите в комментариях: успели ли вы зафиксировать старые ставки? Или считаете, что сейчас лучше подождать с ипотекой?

6,377

Клышин Алексей юрист по недвижимости

14 Nov, 15:31

Теперь нотариусы обязаны уведомлять наследников о кредитах и долгах умершего — соответствующий закон приняла Госдума. Долги включаются в состав наследства, и каждый наследник отвечает за них пропорционально своей доле. Ранее наследники зачастую узнавали о долгах лишь после обращения кредиторов, что порой делало наследство обременительным. Теперь уведомления будут отправляться письмом на домашний адрес, по электронной почте или вручаться лично у нотариуса.

Как вам идея?

6,653

Клышин Алексей юрист по недвижимости

14 Nov, 04:01

🧐 Вы бы рискнули купить квартиру, если бы знали, что предыдущий владелец был в розыске? 🧐

Есть такая шутка: у двух юристов всегда найдётся три мнения. Одни говорят — проверяйте три года, этого достаточно. Другие уверены: копать надо глубже, ведь по некоторым делам можно спорить даже спустя 10 и даже 20 лет!

💼 Но как быть в ситуации, которая сейчас разворачивается у нас в агентстве? Представьте, что вы уже выбрали квартиру, почти готовы заключить сделку, и тут мы узнаём, что один из прежних собственников был в розыске в момент продажи. А теперь попробуйте представить, что каждая новая деталь, которую мы узнавали, только добавляла вопросов…

📜 История квартиры:
Квартира была продана в 2016 году, до этого — в 2009. На первый взгляд всё чисто. Но вскрылась деталь: один из собственников в 2008 году был объявлен в розыск. Тем не менее, через 1 год он каким-то образом подписал договор вместе с другим собственником, а через несколько лет просто нашелся. Как такое могло случиться?

🔍 Вот версии, которые мы обсуждаем:

1️⃣ Кто-то подписал документы за него?
Звучит как сценарий детектива, но что, если это правда? У него была 1/2 доли, а вторая половина принадлежала другому мужчине. Если бы кто-то подделал подпись одного из них, второй явно знал бы об этом. Это уже не просто сделка, а серьёзный риск. Но какой мотив?

2️⃣ Ошибка в базе данных?
Мы не раз сталкивались с ситуациями, когда человек числился в розыске, хотя фактически это было не так. В базах МВД такие ошибки случаются, и обновления могут задерживаться на месяцы или даже годы. Могла ли база устареть настолько, что мы видим неактуальные данные?

3️⃣ Формальное прекращение розыска позже фактического.
Может быть, он вернулся к жизни, но в полицию об этом заявил, когда у него возникли проблемы, ну например с банком, и его статус в базе МВД обновился позднее? На практике такое случается, и человек числится в розыске формально, хотя живёт обычной жизнью.

🤔 А как вы думаете, что здесь произошло? Какой риск реальный, а какой — надуманный? Купили бы вы такую квартиру, зная всё это? Напишите своё мнение в комментариях!

Проверять ли всё до седьмого колена или достаточно стандартного срока давности?

Если хотите узнать, как грамотно проверять недвижимость, чтобы избежать таких ситуаций, приходите на бесплатный вебинар — разберёмся вместе! Регистрация тут.

6,822

Клышин Алексей юрист по недвижимости

13 Nov, 15:42

📣 Кто эти люди? Кто берет ипотеку под 27% 🤩

За последний месяц мы наблюдаем неожиданный рост числа ипотечных сделок почти на 24%!

📈 Октябрь 2024 года:
Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 11 900 договоров ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Динамика по месяцам:

+23,7% к сентябрю 2024 года (9 620)

+5,7% к октябрю 2023 года (11 256)

+28,4% к октябрю 2022 года (9 265)

Эксперты считают, что эта положительная динамика вызвана активным спросом, особенно на фоне того, как многие банки исчерпали лимиты по «семейной» льготной программе в начале месяца. Это привлекло множество заявителей, желающих успеть получить одобрение. Кроме того, немало договоров в октябре пришлось на вторичное жилье, цены на которое сейчас ниже многих предложений застройщиков.

📊 За 10 месяцев 2024 года в Москве зарегистрировано:
100 793 ипотечных договора, что на 13,4% ниже уровня прошлого года, но на 13,7% выше аналогичного периода 2022 года.

#СтатистикаРосреестрМосква #ИпотекаРосреестрМосква

6,417

Клышин Алексей юрист по недвижимости

13 Nov, 04:01

Покупаете квартиру? Подходите к проверке продавца правильно! 🕵️‍♂️

Когда я начинал карьеру в недвижимости, я был, как и многие, наивен. Это был 2007 год. Я вырос в нормальной семье, окруженной порядочными людьми, и считал, что все вокруг — честные и адекватные. Мне казалось, что все продавцы, как и я, просто добросовестно продают своё жильё. Но реальность быстро показала обратное.

С каждым годом в недвижимости я сталкивался с всё большим количеством нестыковок и разочарований: продавцы скрывали долги, заявляли, что не женаты, когда на самом деле были в браке, или скрывали хронические зависимости и прочие проблемы, напрямую влияющие на безопасность сделки. Казалось бы, на слово веришь, а потом обнаруживаешь «подводные камни», и это было как обухом по голове…

Но однажды на юридическом форуме я услышал совет, который изменил мою практику на 180 градусов: приходите к проверке с самым скептичным настроем. Теперь я и моя команда всегда исходим из самого худшего сценария. Мы подходим к проверке с мыслью, что у продавца может быть всё, что угодно: от долгов до предбанкротного состояния и даже скрытых обязательств по материнскому капиталу.

🔎 Наш подход к проверке: «докажите, что вы надёжны»
Теперь мы не верим на слово — мы проверяем каждый возможный риск. Продавец говорит, что купил квартиру не в браке? Пусть предоставляет справку из архива ЗАГС. Уверен, что не предбанкрот? Покажи кредитную историю. На всё, что вызывает вопросы, должны быть документальные подтверждения. Только так мы можем быть уверены, что сделка будет безопасной для покупателя.

Что это даёт?
Такая методика позволяет избежать разочарований и строить реальные ожидания. Мы не надеваем розовые очки и не верим словам. Мы доверяем только документам, фактам и доказательствам, чтобы покупка была максимально защищенной. Так что, если вы хотите проводить сделки без нервов и неприятных открытий, начните с самого худшего, а потом по каждому пункту требуйте подтверждения надёжности.

🔥 Хотите научиться проводить проверки так же тщательно?

Приглашаю на вебинар, где я расскажу, как выявлять скрытые риски, проверять продавцов и не попасться на уловки. Если хотите сделать покупку безопасной и не верить просто на слово, регистрируйтесь по ссылке.

Узнайте, как избежать ошибок и не переплачивать за небезопасные сделки.

4,471

Клышин Алексей юрист по недвижимости

12 Nov, 15:01

🤩 Деловой сезон в разгаре, несмотря ни на что!

📈 В октябре 2024 года в Москве зарегистрировано 13 629 сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке. Это:

🔼 +19,6% к сентябрю 2024 (11 393 сделок)

🔻 -20,4% к октябрю 2023 (17 129 сделок)

🔼 +18,5% к октябрю 2022 (11 505 сделок)

Как отметил Игорь Майданов, руководитель Росреестра по Москве, в октябре традиционно растет активность – осень, отпускной сезон заканчивается, а ещё на решение влияет ипотека: сегодня покупка новостройки обходится дороже, чем "вторички", поэтому спрос на готовое жильё в цене выигрывает.

📊 Всего с начала года по октябрь включительно в Москве зарегистрировано 115 335 переходов прав на вторичное жилье:

🔻 -20,3% к результатам за 10 месяцев 2023 года (144 695 сделок)

🔼 +7% к аналогичному периоду 2022 года (107 778 сделок)

#НедвижимостьМосква #Статистика

4,867

Клышин Алексей юрист по недвижимости

12 Nov, 05:30

Центральный Банк готовит новый инструмент управления кредитованием – своего рода «панель» для отключения кредитования в любом банке. С одной стороны, мера выглядит нужной: повышение ключевой ставки часто не срабатывает, а так можно точечно ограничивать доступ к кредитам. Но что это значит для людей?

💥 Представьте себе такую историю. Вчера мне позвонил знакомый. У его сестры серьёзное несчастье: попала в больницу, лежит в реанимации уже 10 дней, и каждый день стоит огромных денег. Семья оббегала все банки, но кредиты не одобряют ни ему, ни его супруге. Все, кого только могли, они обзвонили, но в ответ – одно и то же: "Ищите сами". Сбережений нет, как у большинства. А суммы, чтобы перекрыть все расходы, просто космические.

Они в отчаянии: последние мысли уже про частных инвесторов, которые дают кредиты под залог квартиры, и под 35% годовых. Мы прикинули – если хоть раз просрочить платёж, квартиру можно попросту потерять. А это их единственное жильё, где они живут всей семьёй. Вот так выходит, что закручивают гайки вроде для экономики, а страдают простые люди, попавшие в тяжёлую ситуацию.

💼 Сбережений, на которые можно рассчитывать, нет у 90% россиян. А теперь, когда кредит получить уже квест, такие жёсткие меры Центрального Банка лишь усиливают давление на людей, загоняя их в угол.

5,228

Клышин Алексей юрист по недвижимости

12 Nov, 04:01

Почему невозможно гарантировать безопасность каждой квартиры? 🏢🚫

Выбираете квартиру, всё устраивает, она в единственном экземпляре, и вам хочется быть уверенным в безопасности сделки. «Проверьте её, и дайте заключение, чтобы я был спокоен!» – с таким запросом к нам приходят многие. Но не всегда это так просто. Давайте разберем, почему не по каждой квартире можно дать стопроцентную юридическую гарантию.

⛔️ Как это работает: Представьте себе проверку автомобиля

Скажем, вы настроились на долгую поездку, но мастер, сделав диагностику, выносит вердикт: «Тормозной жидкости нет, масло подтекает, охлаждающая жидкость на нуле, колеса спущены, руль направо не поворачивается…» Готовы ехать? Мастер только предупредит о рисках, но решение ехать или не ехать – на вас.

Мы, юристы по недвижимости, действуем так же. Оцениваем юридическую безопасность квартиры, выявляем риски, анализируем документы. Но даже при всем нашем опыте не по каждой квартире можно сказать: «Здесь все идеально».

🔍 Почему так происходит?

Некоторые квартиры связаны с такими рисками, которые просто невозможно убрать. Пример из недавней практики: клиентка выбрала квартиру, за год прошедшую три перехода права собственности. Вопросов сразу масса: были ли продавцы в браке? Давали ли супруги согласие на сделки? Получали ли продавцы деньги? Состояли ли предыдущие собственники на учете в нарко- или психдиспансере? Были ли они в предбанкротном состоянии? Документов на эти вопросы просто нет.

Да, мы можем проверить предбанкротное состояние и справки по своим каналам — и это уже уникальность нашей услуги. Но, например, дать полную гарантию, что супруги точно дали согласие на сделку, не всегда возможно, а получение подтверждений порой стоит до 50 000 рублей за собственника.

Когда мы видим такое прошлое квартиры, мы не можем гарантировать её юридическую чистоту. Мы даём вам заключение, но если остаются вопросы, предполагаем худший сценарий и честно предупреждаем.

🤔 Что это значит для вас?

Мы минимизируем риски и даем вам всю информацию для принятия решения. Но если по квартире остаются вопросы, мы объясняем это. Мы можем провести любые проверки по доступным документам, но не несем ответственности за то, что невозможно проверить. Решение всегда остается за вами, и важно осознавать, что за те риски, которые невозможно устранить, ответственность несет покупатель.

Был случай, когда клиент, несмотря на наш негативный вердикт, решил докопаться до истины и заказал полную проверку — затраты составили 350 000 рублей. В итоге мы снова выявили риски, о которых предупреждали вначале. Он не купил ту квартиру. А после уже обратился к нам с другой квартирой, с гораздо более чистой историей.

✅ Совет: При выборе квартиры учитывайте не только её привлекательность, но и возможные риски. Юридическая гарантия — это не просто подписанный документ, а кропотливый анализ истории объекта. Если квартира оставляет слишком много вопросов, важно всерьез задуматься.

Хотите самостоятельно разбираться в юридических рисках и знать, что проверять при покупке?

Приглашаю вас на мой вебинар, где я поделюсь проверенными методами, расскажу о ловушках и покажу, как избежать ошибок при покупке жилья. Зарегистрироваться можно по ссылке.

На вебинаре вы научитесь выявлять слабые места в документах и избегать ловушек, которые могут стоить миллионов. Не пропустите!

5,095

Клышин Алексей юрист по недвижимости

11 Nov, 15:10

📢 🔥 10 горячих новостей, которые потрясут рынок недвижимости!

Мы собрали самые актуальные и острые новости — вы узнаете, что происходит с рынком на самом деле! Этот выпуск обещает удивить даже опытных специалистов. Не пропустите! 🚨

🎬 Что вас ждет в новом выпуске?

ЦБ наконец замедлил инфляцию 📉, но хватит ли этого для реального оживления экономики?

Банки под прицелом: ЦБ готовится ограничить выдачу кредитов — как это скажется на ипотеке и доступности жилья?

Рекордные ставки по ипотеке до 43%! 💸 Кто еще может позволить себе жилье? Реально ли взять квартиру?

Битва за семейную ипотеку! Новые лимиты для 37 банков — кто успеет воспользоваться?

Россия погружается в долговую яму: почти 11 млн исков на 1,44 трлн руб. Что это значит для рынка?

Вторичка подешевела! ⬇️ — самое время для покупок или лучше подождать?

Грядет ли крах для 'Самолета'? ✈️ История может повториться: как «Самолет» рискует судьбой СУ-155 и Мортон?

Кому достались продажи в октябре? Деловой сезон в цифрах и неожиданные победители.

Игра на выживание среди застройщиков — кто держит позиции, а кто рискует?

Новые старты продаж: Ключевые открытия этого месяца — не пропустите!

Видео доступно на всех удобных платформах:

YouTube,

RuTube,

Дзен.

Смотрите, комментируйте и будьте на шаг впереди рынка. Делитесь своим мнением — обсудим вместе, куда все идет и что нас ждет дальше! 👇

4,896

Клышин Алексей юрист по недвижимости

11 Nov, 06:10

🏢 На каком этаже лучше покупать квартиру?

Этот вопрос возникает у большинства наших клиентов. Одни хотят повыше — ради красивого вида и тишины, другие предпочитают этажи пониже — на случай, если лифт вдруг сломается, и подниматься придётся пешком. Давайте разберёмся, что выбрать!

Итак, особенности этажей в зависимости от типа дома:

1. Старые дома (9-12-14 этажей)
Если в доме только один лифт, это слабое место: такие лифты часто ломаются, поэтому стоит выбирать этажи с 3 по 7 — на случай, если придётся подниматься пешком.

2. Пятиэтажки без лифта
Здесь оптимальны 2-й и 3-й этажи: на высокие этажи будет неудобно подниматься, а первые этажи не всем комфортны.

3. Современные новостройки
Здесь чем выше, тем престижнее и красивее вид. Плюс обычно 2–3 лифта, так что даже при поломке подниматься пешком не придётся. Но учтите: у застройщиков цена растёт вместе с этажом — разница между 3-м и 22-м может доходить до 15%! При перепродаже квартиры на вторичном рынке эта разница почти не учитывается, и цены на такие квартиры отличаются уже на 5% максимум.

А что насчёт первого этажа?
Обычно его не рассматривают, но зря. Первый этаж можно купить на 15–20% дешевле рыночной цены, особенно в кризис. Поэтому, если не страшит шум с улицы, такой выбор — неплохой способ сэкономить.

Вывод:
Если хотите универсальный вариант — оптимальны этажи с 3-го по 9-й. Эти этажи удобны, и их легко перепродать.

А что думаете вы? Какой этаж выбрали бы для себя? Пишите в комментариях!

🛡 Важно не только выбрать подходящий этаж, но и убедиться в безопасности сделки! На моём бесплатном вебинаре расскажу, как грамотно проверить квартиру и продавца, чтобы избежать рисков и сохранить деньги. Регистрируйтесь по ссылке, чтобы узнать больше.

5,592

Клышин Алексей юрист по недвижимости

09 Nov, 06:55

Куда падает «Самолет»?

Когда рынок трясет, а крупные игроки начинают выходить из бизнеса, это говорит о многом. Последние новости с рынка недвижимости оставляют ощущение турбулентности — и, кажется, «Самолет» находится в пике.

✈️ Сначала отмена льготной ипотеки
С 1 июля льготная ипотека перестала поддерживать рынок, а застройщики потеряли поддержку спроса. Это повлекло рост ипотечных ставок и заметный отток покупателей.

💼 Киевская Площадь покидает борт
Владельцы «Киевской Площади» (Нисанов и Ильясов) уже вышли из состава акционеров «Самолета» и, что немаловажно, с убытками. Казалось бы, зачем крупным игрокам фиксировать потери? Ответ прост — когда показатели стремительно падают, безопаснее выйти, пока убытки не стали еще больше.

📉 Проблемы нарастают — акционеры ищут выход
Теперь еще один ключевой акционер, Михаил Кенин, продает свою долю в компании (31,6%). Это явный тревожный сигнал для всех, кто следит за состоянием компании. Вдобавок, ключевая ставка растет, увеличивая выплаты по кредитам, а отчеты показывают, что «Самолет» буквально уходит в штопор. Что дальше? Ожидать ли экстренной посадки или еще худшего сценария?

💡 Что это значит для покупателя?
Ситуация с «Самолетом» — это индикатор для всего рынка. Рост ставок и отмена льгот на ипотеку могут обернуться новыми рисками, причем не только для застройщиков, но и для покупателей. Сегодня особенно важно тщательно проверять застройщиков и взвешивать риски, прежде чем совершать покупку, иначе велика вероятность остаться у разбитого корыта.

Консультация +79852334200

#самолёт #новостройки

@klyshin_A

7,104

Клышин Алексей юрист по недвижимости

08 Nov, 15:02

🔥 Результаты октября по продажам новостроек в Москве (Старая Москва)

Коллеги подвели итоги продаж октября и сравнили с сентябрём. Вот на что стоит обратить внимание:

🏆 Топ новостроек октября:

1. Amber City (ФСК) — взлетел на первое место с 133 ДДУ, что показывает колоссальный рост на +358,6% по сравнению с сентябрём. Такой интерес привлекли многочисленные предложения по рассрочке. Интересно, что из 133 продаж только 3 оформлены с ипотекой — большинство, вероятно, выбрали рассрочку.

2. Остров (Донстрой) — переместился на второе место с 129 сделками (снижение на -28,3%).

3. Бусиновский парк и Москворечье (ПИК) — также демонстрируют уверенный рост и входят в пятёрку лидеров. Особенно востребован Большая Академическая 85 как перспективный проект.

📉 Падение по лидерам сентября:

Проекты Level заметно снизили обороты: Мичуринский, Звенигородская и Нижегородская потеряли 40–44% в продажах, а Южнопортовая упала на целых 67%.

Shagal (Эталон) потерял 40% сделок, переместившись с 4-го на 13-е место.

На что рассчитывать застройщикам дальше? Смогут ли они удержать спрос с помощью рассрочек и скидок, или рынок начнёт стабилизироваться?

6,568

Клышин Алексей юрист по недвижимости

08 Nov, 12:01

"Сопровождение покупки квартиры: защита и уверенность на каждом этапе"

Наша услуга «Сопровождение» — идеальный выбор для тех, кто хочет самостоятельно выбрать объект, но доверить проверку и юридическое сопровождение профессионалам. Мы создали её для покупателей, которым важно сохранять контроль, но при этом получить гарантию безопасности.

Как работает услуга «Сопровождение»?

1. Вы выбираете квартиру: просматриваете варианты, обсуждаете условия и торгуетесь. Мы подключаемся только тогда, когда вы нашли ту самую квартиру и готовы рассмотреть её всерьёз.

2. Мы проводим все проверки: после того как вы отправляете нам ссылку на объект, наши юристы:
- Связываются с продавцом и проверяют, можно ли безопасно приобрести квартиру.
- Проводят 12 проверок объекта (обременения, история сделок, риски) и 12 проверок собственника (долги, судебные споры и т.д.).
- Изучают историю квартиры и выявляют любые скрытые риски. Также заказываем все необходимые документы, чтобы вы были уверены в каждом шаге.

3. Результаты проверки: вы получаете доступ к облачной папке со всеми документами и юридическим заключением, где подробно указано, можно ли покупать эту квартиру и на каких условиях.

4. Организация сделки: после согласования условий мы выходим на сделку, проверяем все документы и сопровождаем передачу ключей. Вам остаётся только подписать договор и получить ключи от своей новой квартиры!

Почему «Сопровождение» — это надёжно и выгодно?
- Вы выбираете — мы проверяем: вы сохраняете контроль над выбором, а проверку квартиры и юридическую чистоту сделки полностью берём на себя.
- Скорость и надёжность: за 17 лет мы отработали стратегию, которая позволяет выявить даже самые скрытые риски.
- Доступная стоимость: цена зависит от вашего города. Узнать стоимость для вашего региона можно по ссылке.
Что вы получаете в результате?
Мы предоставляем полный набор документов и гарантий для вашего спокойствия:
- Официальный договор на сопровождение — уверенность в надёжности всех процедур.
- Юридическое заключение — результаты проверки с описанием всех рисков и рекомендациями.
- Страховой полис — копия полиса от «РЕСО-Гарантия» на сумму до 35 000 000 руб. Если квартира будет оспорена, вы получите компенсацию до указанной суммы.

Неудивительно, что 80% наших клиентов выбирают сопровождение сделки — это надёжный способ выбрать идеальную квартиру и быть уверенным в её юридической чистоте.

Готовы к покупке с гарантией безопасности?
Не рискуйте — напишите нам сейчас, и мы поможем вам провести сделку, о которой не придётся жалеть. Консультация +79852334200

6,167

Клышин Алексей юрист по недвижимости

08 Nov, 04:00

🚨 Блокировка вкладов: первый тревожный звоночек?

На этой неделе наш клиент столкнулся с неожиданной проблемой при подготовке к сделке. Казалось бы, простой вопрос — перевести деньги с одного банка в другой для оплаты квартиры. Но вместо обычного перевода, клиент оказался в ситуации, когда доступ к его средствам заблокирован. Рассказываем подробнее, чтобы предупредить вас о возможных рисках.

📝 Ситуация
Часть денег на сделку хранилась у клиента в ВТБ, а другая часть — на счёте мамы в Почта Банке. Чтобы упростить процесс и избежать лишних комиссий, клиент обратился в Почта Банк с вопросом, как быстро и удобно перевести деньги в ВТБ. Сотрудник банка предложил закрыть вклад и выдать наличные прямо в отделении, объяснив, что это самый надёжный способ избежать комиссий. На первый взгляд — разумное решение.

Однако, после написания заявления о закрытии счёта и перед выдачей наличных клиент получил SMS: *«Ваш счёт заблокирован для дополнительной проверки службой безопасности на три дня».* Вскоре блокировку продлили ещё на неделю, а средства остались недоступны.

🔒 Аналогичная блокировка в ВТБ
Чтобы избежать дальнейших задержек, клиент попробовал перевести сумму в 300,000 рублей через личный кабинет ВТБ. Но и здесь его ожидала неприятность: доступ в личный кабинет был заблокирован, и пришлось ехать в банк для подачи претензии и выяснения обстоятельств. В итоге все эти проверки и блокировки привели к переносу сделки, назначенной на 6 ноября, на следующую неделю.

❗ Что это значит для нас?
Эта ситуация — тревожный сигнал для всех, кто держит крупные суммы на вкладах и планирует крупные сделки. Представьте, что произойдёт, если ключевая ставка снизится, и люди начнут массово снимать свои деньги. Можем ли мы быть уверены, что получим доступ к своим средствам сразу? Или это лишь начало тенденции, при которой банки начинают ограничивать доступ к вкладам в случае повышенного спроса?

💡 Рекомендации для покупателей
1. Заранее уточняйте порядок перевода и возможные комиссии — это поможет избежать неожиданных блокировок и дополнительных проверок.
2. Будьте готовы к проверкам, если вам предлагают снять средства наличными. Даже при присутствии клиента в отделении банка такие операции могут вызвать подозрения у службы безопасности.
3. Планируйте перевод средств заранее. Учтите, что проверки со стороны банка могут занять от нескольких дней до двух недель.

🕒 Итог
Наш клиент до сих пор ожидает завершения всех проверок, а сделка задерживается. Потрачены нервы и время, а доступ к собственным деньгам ограничен. Эта история — напоминание о том, что блокировки могут произойти в самый неожиданный момент. Перед сделкой обязательно обсудите возможные риски с вашим юристом или риэлтором и будьте готовы к любым сюрпризам.

У кого было что-то подобное и в каких банках поделитесь!

6,322

Клышин Алексей юрист по недвижимости

07 Nov, 14:50

📢 Новый выпуск о семейной ипотеке 📢

Хотите узнать, что на самом деле происходит с семейной ипотекой, и как это может повлиять на покупку жилья? Лимиты исчерпаны, ставки поднимаются, а правила меняются! 😱 В этом выпуске я разобрал всё, что вам нужно знать, чтобы не упустить свою возможность.

Мы обсудили:
🔹 Кто может воспользоваться программой по новым правилам
🔹 Как изменились условия для семей с детьми
🔹 Какие альтернативы предлагают застройщики — субсидированные ставки и рассрочки
🔹 Чем опасны покупки в такое нестабильное время и как избежать рисков

🎥 Не пропустите! Переходите по ссылке и смотрите выпуск на вашей любимой платформе — YouTube, Дзен или RuTube. Всё самое важное о семейной ипотеке и покупках недвижимости в 2024 году!

➡️ Ссылки на видео:

YouTube

Дзен

RuTube

Поделитесь своим мнением в комментариях и задавайте вопросы — будем разбираться вместе! 👇

6,115

Клышин Алексей юрист по недвижимости

07 Nov, 07:55

Победа Дональда Трампа на президентских выборах в США как повлияет на рынок недвижимости в России?

Некоторые аналитики предполагают, что приход Трампа к власти может привести к смягчению санкционного режима в отношении России, что, в свою очередь, может положительно отразиться на экономике страны и, возможно, на рынке недвижимости.

Однако ожидать значительных изменений в краткосрочной перспективе не стоит. Основные факторы, влияющие на российский рынок недвижимости, остаются внутренними:

Высокая инфляция: Рост цен на товары и услуги снижает покупательскую способность населения.

Высокая ключевая ставка: Уровень ключевой ставки определяет стоимость ипотечных кредитов. При текущих высоких значениях ставки ипотека становится менее доступной для большинства граждан.

Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках: Льготные ипотечные программы, такие как семейная ипотека, стимулировали спрос на новостройки, что привело к росту цен на первичном рынке и увеличению разрыва с ценами на вторичном рынке.

Даже если предположить, что победа Трампа приведет к улучшению отношений между США и Россией и частичному снятию санкций, это не окажет мгновенного влияния на внутренние экономические показатели, определяющие состояние рынка недвижимости.

Снижение ключевой ставки до уровня около 12% могло бы сделать ипотеку более доступной и стимулировать спрос на жилье. Однако такие изменения зависят от внутренней экономической политики России и решений Центрального банка.

Таким образом, российский рынок недвижимости в ближайшее время будет в большей степени зависеть от внутренних экономических факторов, нежели от изменений во внешнеполитической обстановке.

А как вы считаете, повлияет ли победа Трампа на российский рынок недвижимости? Поделитесь своим мнением в комментариях.

6,032

Клышин Алексей юрист по недвижимости

06 Nov, 14:01

🏠 Обзор рынка новостроек Московского региона за октябрь 2024 года

В октябре 2024 года рынок недвижимости Московского региона продемонстрировал снижение активности. Количество зарегистрированных сделок по договорам долевого участия (ДДУ) и уступок снизилось на 5% по сравнению с сентябрем, а выручка уменьшилась на 4%.

🔹 Москва: В старых границах города, несмотря на общий тренд, количество сделок увеличилось на 3%, что свидетельствует о сохранении интереса к столичной недвижимости. Однако доля ипотечных сделок снизилась и составила менее 50%, что может говорить о повышении роли собственных средств при покупке.

🔹 Новая Москва: Количество сделок упало на 12%, что отражает общее снижение спроса на пригородное жилье. Средняя площадь реализуемых объектов также уменьшилась, как и доля сделок с ипотекой, опустившаяся до 57%.

🔹 Московская область: Здесь сокращение было более ощутимым — количество сделок снизилось на 13%, а выручка уменьшилась на 15%. Средняя площадь лотов также уменьшилась, а доля ипотечных сделок составила 72%.

📊 Вывод: Во всех локациях Московского региона наблюдается уменьшение средней площади реализованных лотов и доли сделок с ипотекой. Это может свидетельствовать о том, что покупатели начинают отдавать предпочтение более компактному жилью, а также стараются избегать кредитного плеча.

5,890

Клышин Алексей юрист по недвижимости

06 Nov, 06:56

🔥 История о том, как цена мечты стала реальностью… не сразу

В начале этого года к нам обратился клиент с просьбой продать его однокомнатную квартиру в Красногорске.

Мы оценили её в 8,8 млн рублей — отличная цена для быстрой продажи, но только если сразу выставить её на рынок. Однако клиент, как и многие продавцы, был уверен, что его квартира особенная, и предложил стартовать с 9,4 млн рублей. Почему? Потому что ориентировался на объявления соседей, где аналогичные квартиры годами не находят покупателей.

Это частая ошибка: многие продавцы смотрят на «хотелки» соседей, а не на реальные сделки. Для нас, профессионалов, квартира — это товар, и подход к ней должен быть соответствующим. Но для собственника его недвижимость — это что-то личное и ценное, поэтому он настаивал на завышенной цене.

Мы предложили логичный план понижения — раз в неделю снижать цену на 100 тысяч рублей, чтобы быстрее достигнуть рыночной стоимости и минимизировать потери. Однако клиент решил по-своему и игнорировал рекомендованный график, в результате чего процесс растянулся.

Сначала было 9,4 млн — звонков не поступало. Потом 9,1 млн — появился один интерес, но это был лишь сосед, который решил «прицениться». На отметке 8,9 млн в феврале поступило первое реальное предложение от покупателя за 8,6 млн. Он был готов сразу же выходить на сделку, но наш клиент отказался, считая, что уже и так уступил достаточно.

Время шло, звонков становилось всё меньше, а аналогичные квартиры вокруг продолжали снижаться в цене. Мы показывали клиенту аналитику каждую пару недель, чтобы он понимал, что рынок не стоит на месте, но процесс всё равно затягивался. В итоге, шаг за шагом, мы дошли до отметки в 7,95 млн рублей, и лишь тогда нашёлся покупатель, согласившийся на 7,65 млн.

💰 Итог: сделка была заключена только в середине октября, то есть 8 месяцев спустя. В феврале у клиента было предложение на 950 тысяч рублей больше, и если бы он тогда согласился, мог бы вложить эти деньги на депозит под 18% годовых, что принесло бы ему ещё около 900 тысяч рублей за это время.

В итоге, завышенная цена стоила нашему клиенту упущенной выгоды почти 1,9 млн рублей. К сожалению, иногда такие решения превращаются в дорогостоящий урок. Надеюсь, этот пост поможет вам понять, что точная оценка и грамотная стратегия — залог успешной продажи недвижимости.

🎯 Вывод: адекватная оценка рынка и своевременные действия помогают избежать больших потерь и быстро закрывать сделки на лучших условиях.

Хотите правильную оценку своего объекта недвижимости звоните +79852334200

Как продать квартиру на падающем рынке за 30 дней, расскажу на бесплатном вебинаре, регистрация тут.

#продажа #падениерынка

5,765

Клышин Алексей юрист по недвижимости

05 Nov, 15:41

Когда упадут цены на квартиры в новостройках в 2025 году.

Forbes вместе с «Индикаторами рынка недвижимости Irn․ru» считают, что за следующий год в среднем стоимость жилья на первичном рынке может снизиться на 10-15% от нынешнего уровня цен.

Вообще в текущей ситуации, когда бал правит геополитика, делать прогнозы по рынку недвижимости на долгосрочную перспективу достаточно сложно — слишком много факторов неопределенности, причем не рыночных, отмечает глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Но пока есть все предпосылки для того, чтобы говорить о возможном снижении цен на жилье на горизонте как минимум года.

Причин для роста покупательской активности нет, рыночные ставки по ипотеке заградительные и, судя по риторике Центробанка, будут оставаться такими еще долго.

С учето этого, в строящихся проектах цены, как это обычно бывает, будут снижаться за счет скидок. В новых проектах это будет скорее уже за счет прямого снижения цен. В 2025 году по мере увеличения доли новых проектов тренд на снижение цен у застройщиков станет более выраженным.

А как вы думаете, упадут новостройки и на сколько?

5,539

Клышин Алексей юрист по недвижимости

05 Nov, 05:47

Восемь красных флажков, которые помогут определить опасное наследство по завещанию

Всё чаще мы сталкиваемся с ситуациями, когда квартира переходит по наследству, а клиентам важно знать, стоит ли вообще связываться с таким объектом. Уже на этапе телефонного разговора мы понимаем, с чем имеем дело, и сразу можем решить, стоит ли идти дальше. Всё это — результат опыта и насмотренности: когда проверяешь десятки объектов, с каждым разом лучше понимаешь, какие квартиры для покупки не подходят. Как это сделать? Давайте разберём основные моменты на примере наследства по завещанию.

На что смотрим в первую очередь:

1. Возраст умершего
Если человек ушёл в возрасте 90 лет, скорее всего, его родители уже давно умерли, и проверку можно сделать по одной схеме. Но если он ушёл в 40, родители ещё живы и имеют право на обязательную долю в наследстве, что делает покупку квартиры рискованной.

2. Давность вступления в наследство
Идеально, если наследник вступил в права через 6 месяцев после смерти. Но если прошло 2-3 года — возникает вопрос: что могло тянуться так долго? В этом случае всегда стоит тщательно проверять документы.

3. Сроки составления завещания
Если завещание было написано за год и больше до смерти — это спокойный сигнал. Но если его составили за пару месяцев до смерти, нужно особенно внимательно изучить ситуацию.

4. Кто наследник и степень родства
Если завещание составлено на близкого родственника (дети, родители, супруги), это сигнал о возможных правах других претендентов. Проверяем, не придётся ли таким образом делить квартиру.

5. Наследники первой очереди, не указанные в завещании
Если завещание составлено не на ближайших родственников, нужно проверить, кто из наследников первой очереди остался: родители, дети, супруги. Если они есть, потребуется подтверждение их согласия на передачу наследства, так как они могут претендовать на обязательную долю. Придётся выяснить их возраст, местонахождение и готовность к отказу от доли.

6. Количество собственников
Чем больше наследников — тем лучше. С одной стороны, это снижает риск споров между ними. С другой, чем больше вовлечённых сторон, тем выше вероятность, что квартира была оформлена прозрачно.

7. Стоимость в договоре купли-продажи
Проверьте, указана ли в ДКП полная стоимость объекта. Если сумма занижена, это сигнал, что продавец хочет скрыть часть сделки. Важно понимать, на сколько сумма отличается от рыночной — это может быть попыткой избежать налогов или разделить имущество среди других наследников.

8. Способ оплаты
Идеальный вариант — безналичный расчёт. Если оплата происходит наличными, это может означать скрытые проблемы: возможно, продавец хочет обойти официальные каналы из-за арестов счетов, задолженностей или других препятствий. В таких случаях риск недобросовестности возрастает.

И ещё пара важных вопросов, которые стоит задать:

Почему продаётся квартира?

Кто был прописан в квартире вместе с умершим?

Кто из потенциальных наследников уже отказался от обязательной доли?

Сохраните себе, чтобы не потерять, когда встретите наследство по завещанию.

Хотите узнать больше?

Приглашаю на бесплатный вебинар, где я расскажу, как проверять квартиру и её владельцев перед покупкой, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

#наследство #завещание #проверка

6,301

Клышин Алексей юрист по недвижимости

04 Nov, 15:38

📢 Свежий выпуск новостей о недвижимости уже на канале!

На этот раз мы копаем глубже и разбираем все ключевые события, которые могут повлиять на ваш кошелёк и планы на жильё. 💥 Смотрите, что вас ждёт:

1️⃣ Коммунальные пени до 21% с 1 января! Что это значит для россиян и как не попасть в долговую яму?
2️⃣ Рекордное банкротство по упрощённой схеме — что происходит с долгами и как это влияет на сделки с недвижимостью?
3️⃣ Цены на жильё падают: где квартиры стали дешевле всего?
4️⃣ Октябрьские антирекорды по недвижимости — в каких городах цены падают быстрее всего?
5️⃣ Новые законы и изъятие пустующих участков: почему владельцам земель стоит быть начеку?
6️⃣ Сбер и ВТБ заморозили семейную ипотеку! Льготная программа в опасности — что будет дальше?
7️⃣ Рассрочка от застройщиков: выгода или ловушка? Почему новый тренд на первичном рынке несёт риски для всех сторон?
8️⃣ Ипотека на частные дома: ТОП регионов — где ИЖС оформляется чаще всего?
9️⃣ 13 главных банков России — как определить, где ваши деньги будут в большей безопасности?
🔟 Стартов продаж как не было, так и нет — что скрывается за замедлением новостроек?

Этот выпуск стоит вашего внимания! Чтобы не пропустить важное и узнать, как защитить себя в такой нестабильной ситуации, переходите к просмотру прямо сейчас. 🚀

👀 Ссылки на выпуск:

YouTube

Яндекс Дзен — смотрите там, где вам удобно!

5,395

Клышин Алексей юрист по недвижимости

02 Nov, 15:03

Новая инициатива об освобождении от НДФЛ при продаже жилья для семей с одним ребенком

Группа депутатов от «Справедливой России — За правду» предложила освободить семьи с одним ребенком от налога на доходы физлиц (НДФЛ) при продаже жилья. Законопроект внесен в Госдуму под номером 756425-8.

Основные пункты инициативы:

1. Кто сейчас освобожден от НДФЛ?
На текущий момент льгота доступна только семьям с двумя и более детьми. Эти семьи могут продавать жилье без НДФЛ независимо от срока владения им.

2. Предлагаемые изменения
Депутаты предлагают внести изменения во вторую часть статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, чтобы семьи с одним ребенком также могли продавать жилье без налога, что позволит им сэкономить при расширении жилплощади.

3. Аргументы инициаторов
Инициаторы считают, что семьи с одним ребенком тоже нуждаются в улучшении жилищных условий. Освобождение от налога поможет таким семьям расширить жилье, а также, возможно, поддержит их в решении завести второго ребенка.

4. Позиция правительства
Правительство не поддерживает инициативу, ссылаясь на то, что освобождение от налога для новых категорий граждан затронет доходы федерального бюджета.

6,647

Клышин Алексей юрист по недвижимости

02 Nov, 05:33

Альфа-Банк и риэлторские услуги: как глубока проверка?

Альфа-Банк выходит с предложением сопровождения сделок «под ключ», и, казалось бы, на бумаге это выглядит привлекательно: юридическая проверка, договор, регистрация, безопасные взаиморасчеты. Но есть серьезный вопрос к качеству этой проверки.

Проверка «под ключ»? А насколько глубока проверка?

Недвижимость – дело тонкое. Убеждаться в юридической чистоте объекта – это не просто проверить выписку из ЕГРН на текущий момент или бегло просмотреть историю собственников. Тут нужно оценивать, не обременен ли объект непогашенными обязательствами, какова история взаиморасчетов по предыдущим сделкам, есть ли подтверждения подлинности справок из нарко- и психдиспансера, изучать брачные отношения на момент покупки, скрытые наследники, отказники или обязательная доля в наследстве. Как банк будет это отслеживать? Мало что из этого поддается автоматизации, особенно когда дело касается подтверждений через третьих лиц и разные инстанции. И все это — нюансы, где без профессионального юриста не обойтись.

Реалии автоматизации на рынке недвижимости

Банки давно стремятся автоматизировать подобные услуги, но история показывает, что качество оставляет желать лучшего. Даже «опытный» в этом плане Сбербанк регулярно допускает ошибки — и одобряет объекты с серьёзными проблемами, и, наоборот, отказывает в безопасных сделках. Альфа-Банк, видимо, решил пойти по тому же пути.

Так что, если хотите быть уверены в чистоте сделки, подумайте дважды: достаточно ли банковской автоматизации для гарантии безопасности?

7,054

Клышин Алексей юрист по недвижимости

01 Nov, 05:59

Вчера на сделке у нас смех был до слёз!

😂 Всё началось как обычно: выбрали с клиентом квартиру, отправили продавцу список документов, которые нужно было собрать. Ответственный человек, всё подготовил и приходит на сделку, готов передать оригиналы 📂.

Начинает выкладывать документы: наркодиспансер, психдиспансер… и тут вдруг — справка о флюорографии! 🩻 Наш агент Оля замерла, потом, еле сдерживая смех, спрашивает: «Эээ, а флюорография-то нам зачем?»
😅 Продавец в ответ начинает нервно листать наш список, смотрит-смотрит… А её там, конечно, нет.

Продавец заливается смехом и говорит: «Ой, вы когда мне список прислали, я как глянул, так обалдел. 😮 Думаю, вот это да! Агентство серьёзное, такие документы запросили! Подумал, что, может, и флюорографию потребуют — вдруг что-то новое в законе. Ладно, загуглил вас, нашёл канал Алексея на YouTube, смотрю час, два… 🤓 Думаю: ни хрена себе профессионалы, если проверяют, то до последнего ребра! 🦴 Подумал-подумал… ну и пошёл сделал, чтобы быть в полной боевой готовности! »

Так что у нас теперь сделки — как техосмотр клиентов. ⚙️ Собрались к нам?

Не забудьте оригиналы, справки и — флюорографию, конечно!
Мы всё проверим, и даже больше!

7,210

Клышин Алексей юрист по недвижимости

31 Oct, 14:02

✨ Президент подписал закон о расширении «дачной амнистии» ✨

Владимир Путин подписал закон, который теперь позволяет оформлять в собственность не только жилые дома, но и хозяйственные постройки — такие как бани 🛁, сараи 🛖 и летние кухни 🍲, если они имеют фундамент и расположены на дачных участках.

🔹 Что это значит для владельцев? С января следующего года можно будет легко и быстро зарегистрировать права на свои капитальные постройки, что сократит бюрократию 📜 и снизит риски юридических споров ⚖️.

⏳ Срок амнистии продлен до 1 марта 2031 года, так что у владельцев дачных участков будет достаточно времени, чтобы оформить документы 📄 и защитить своё имущество на законодательном уровне.

Теперь стать владельцем капитальных построек на даче стало ещё проще!

7,297

Клышин Алексей юрист по недвижимости

31 Oct, 06:19

"Покупка квартиры под ключ: безопасность и комфорт для вас от лидеров рынка недвижимости"

С 17-летним опытом работы и уникальной стратегией безопасности сделок, мы стали лидерами в сопровождении покупателей по всей России. Наша миссия — ваша уверенность в каждом этапе покупки, будь вы в Москве или любом другом городе. Мы предлагаем три уровня услуг, чтобы покупка была легкой и защищенной:

1. Покупка квартиры под ключ — комплексная услуга для тех, кто хочет доверить всё от поиска до передачи ключей.

2. Сопровождение сделки — вы нашли квартиру и договорились о цене, а мы проверим её безопасность и доведем процесс до конца.

3. Проверка квартиры — вы уже внесли предоплату за выбранный объект, и мы проводим его тщательную проверку на риски.

Покупка квартиры под ключ: что входит в услугу?
Сопровождаем покупку от и до, берём на себя все хлопоты и проводим проверку на каждом этапе. Важные шаги:

1. Подбор квартир под ваши предпочтения: район, количество комнат, ремонт, бюджет — подбираем лучшие варианты, которые подходят вам.

2. Организация просмотров: подготавливаем 3-4 объекта для одного просмотра. Если вы в другом городе, подключаем вас по видеосвязи.

3. Торг от вашего имени: ещё до встречи обсуждаем с продавцом скидки и часто договариваемся на 10% снижение, что в итоге окупает нашу услугу.

4. Предавансовая проверка: юристы анализируют объект, выявляя риски и подготавливая документы для безопасного внесения предоплаты.

5. Внесение предоплаты и проверка всех документов: организуем встречу с продавцом, перепроверяем паспортные данные и обсуждаем все условия сделки. Если что-то пойдёт не так, аванс можно вернуть.

6. Глубокая юридическая проверка: наш юрист проверяет сам объект и его владельцев на скрытые риски.
- Проводим 12 обязательных проверок объекта: наличие обременений, чистота истории, законность всех сделок.
- Дополнительные проверки в зависимости от документов.
- Проверяем текущих и предыдущих собственников, в том числе и членов их семей, чтобы выявить все возможные риски. Если квартира куплена в браке, это касается обоих супругов.

7. Юридическое заключение: клиент получает документ с результатами проверки и выводом — можно ли покупать, и если да, то на каких условиях.

8. Сопровождение на сделке и передача ключей: наши специалисты полностью ведут оформление документов и присутствуют на передаче квартиры.

Особые преимущества

- Все сделки застрахованы полисом Ресо-гарантия на 35 000 000 руб. Копию полиса получаете при подписания Акта выполненных работ

- Одобрение ипотеки и помощь с выгодными условиями, если требуется.

- Подарок на новоселье: при передаче ключей вы получаете от нас стильную ключницу для вашего нового жилья.

- Три бесплатные проверки: если первый объект не подходит, то мы бесплатно проверяем еще два варианта. Обычно этого хватает для идеального выбора.

Стоимость услуги — 1,5% от стоимости объекта (но, не менее 250 000 руб. для Москвы и Санкт-Петербурга). В других городах цена рассчитывается индивидуально.

Готовы к безопасной покупке?
Покупка квартиры — это не просто выбор, это уверенность в каждом шаге сделки. Мы работаем на вашей стороне, чтобы защитить вас от рисков и сделать покупку максимально комфортной.

Записывайтесь на консультацию и получите детальную информацию. Позвоните по номеру: +79852334200 или нажмите на ссылку для уточнения условий в вашем городе.

#услуги #стоимостьуслуг

6,826

Клышин Алексей юрист по недвижимости

30 Oct, 15:01

📉 Коротко о банкротстве: за 3-й квартал 2024 года через МФЦ объявлено об упрощенном банкротстве 12,6 тыс. россиян — это уже больше, чем за весь прошлый год (9,3 тыс.), сообщает РБК.

📌 Кто может подать заявление на банкротство без суда?

▫️ Пенсионеры или получатели ежемесячного пособия на ребенка, если у них нет имущества и долговое дело длится более года, а обязательства не исполнены (или исполнены частично).
▫️ Граждане с незавершенным исполнительным производством, которое тянется более 7 лет.

Большая часть заявлений связана с долгами по кредитам и займам. Резкий рост количества заявлений на банкротство начался с четвертого квартала прошлого года.

#банкротство

6,544

Клышин Алексей юрист по недвижимости

30 Oct, 05:29

Сбербанк закрывает семейную ипотеку: деньги кончились за 8 дней!

Программа семейной ипотеки от Сбербанка приостановлена. Все выделенные 95 миллиардов рублей были разобраны за восемь дней! Как только первоначальный взнос увеличили до 50%, люди массово устремились оформлять льготные кредиты, и спрос оказался намного выше, чем ожидалось.

Теперь тем, кто планировал взять ипотеку, придется искать другие банки – Сбербанк больше не принимает заявки, и сроки возобновления пока не известны.

Более того, даже дополнительное финансирование от правительства, выделенное только для поддержки уже выданных кредитов, с текущей ставкой 21% рискует быстро закончиться. А что будет в следующем году, когда ставка, скорее всего, снова вырастет?

Семейная ипотека становится всё менее доступной. Возможно, скоро мы будем наблюдать, как она исчезает с рынка совсем.

7,194

Клышин Алексей юрист по недвижимости

29 Oct, 16:12

От нас что-то скрывают?

Росстат перестал показывать данные по инфляции. В последний раз ведомство давало подробную информацию о товарах и услугах, которые подорожали или подешевели за неделю, 11 октября. Эти продукты Росстат учитывает в своей «потребительской корзине». Экономисты обратили внимание на то, что индекс цен товаров повседневного потребления от «Ромира» с февраля 2022 года вырос на 87%, тогда как накопленная официальная инфляция составляет только 27%.

Как думаете с чем это связано?

6,845

Клышин Алексей юрист по недвижимости

29 Oct, 08:12

Прямой эфир с юристом по недвижимости завтра в 11:00 по МСК на канале ПАРТНЁРЫ А. Чтобы ответить на вопросы риелторов, брокеров и агентов к нам в гости придет директор агентства и эксперт по проверке юридической чистоты объектов, Алексей Клышин

Тема: Как телефонные мошенники оставляют покупателей без квартиры и без денег?

За 45 минут вы узнаете:

🔹как риэлторам минимизировать риски и защитить сделки от мошеннических схем
🔹как суды защищают продавцов, ставших жертвами мошенничества
🔹как риэлтор может заранее распознать мошеннические схемы
🔹эффективные стратегии защиты сделок: как риэлтору обезопасить своих клиентов и себя

В конце вы сможете задать свои вопросы 🙋‍♀️

6,998

Клышин Алексей юрист по недвижимости

29 Oct, 05:50

Почему фраза 'мы всё проверили' часто скрывает неприятные сюрпризы

В недвижимости есть неписаное правило: если кто-то говорит "мы всё проверили", это обычно значит, что ничего не проверили как следует. И вот вам пример…

Недавний случай, который нас удивил

Мы работали с клиентом, который выбрал квартиру. Агентство, продававшее её, уверяло: "Мы всё проверили, квартира абсолютно чистая, ведь мы сами покупали её для клиента полгода назад". Звучит убедительно? Мы так не думаем.

Мы взялись за проверку и вскоре выяснили, что ситуация была далеко не безупречной:

❗️Нет подтверждающих документов — ни данных о семейном положении предыдущих владельцев, ни подтверждения расчётов.

❗️Кредитная история вызывает вопросы — у предыдущего собственника числилось 28 микрозаймов, из которых 20 были просрочены на момент продажи и до сих пор не оплачены.

🙅Справок из диспансеров нет — агентство даже не запрашивало справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

🙄Проблемы с историей сделок — предыдущий собственник привлекался по статье о наркотиках. Наши источники подтвердили, что он стоит на учёте в наркодиспансере.

Узнав обо всех скрытых рисках, клиент принял разумное решение отказаться от сделки и вернуть аванс. А ведь, по словам агента, "всё было проверено"!

Почему важно проверять квартиру перед покупкой?

"Чисто" на первый взгляд — не значит "чисто" в реальности. Без глубокой проверки вы рискуете не увидеть скрытые проблемы.

Отсутствие важных документов
— серьёзный сигнал. Если нет подтверждающих справок, это должно насторожить.

Профилактика проблем выгоднее решения. Тщательная проверка помогает избежать сюрпризов и потерь.

Что мы рекомендуем делать перед внесением предоплаты?

-Запрашивайте выписки из ЕГРН и историю переходов права собственности — это минимум для проверки квартиры.

-Убедитесь, что справки актуальны — в том числе из наркологических и психоневрологических диспансеров.

-Обратитесь к специалисту — профессиональная проверка может уберечь вас от неприятных последствий.

На нашем рынке редко встречаются идеально подготовленные квартиры. Чаще приходится разбираться с документами, искать подтверждения и проверять каждую мелочь.

Не хотите потерять деньги на скрытых проблемах?
Регистрируйтесь на наш бесплатный вебинар, где мы расскажем, как грамотно проверять квартиру перед покупкой и избежать ошибок. Узнайте, на что обращать внимание, и защитите себя от рисков!
Регистрация тут.

2,868

Клышин Алексей юрист по недвижимости

28 Oct, 15:06

🌟 Банки начали торговать семейной ипотекой! 🌟

👉 Выдачи ипотеки обвалились на 61%, а просрочки взлетели на 28% — что это значит для будущих покупателей и рынка недвижимости?

💥 В этом выпуске обсудим:
1️⃣ Ипотечный крах — почему банки теряют доверие и выдачи рушатся?
2️⃣ Ипотечная бомба замедленного действия — растущие просрочки: к чему готовиться?
3️⃣ Меньше парковок — больше домов: какие изменения готовит Минстрой?
4️⃣ Апартаменты больше не в моде — Москва ставит крест на новых проектах!
5️⃣ Семейная ипотека — банки начали торговать, сколько это стоит?
6️⃣ Ключевая ставка 21% — что будет с экономикой и ипотекой?
7️⃣ Прогноз от Банка России — чего ждать в 2025 году и дальше?
8️⃣ Ипотека по-космическим ставкам — кто сможет позволить себе жильё в 2024?
9️⃣ Старт продаж — застройщики распродают свои участки. Почему так происходит?

Не пропустите свежий анализ рынка недвижимости и реальные советы, которые помогут вам принять верное решение в такое нестабильное время! 🏠

📺 Смотрите выпуск на:

🔹YouTube

🔹Дзен

🔹RuTube

💬 Переходите по ссылке, ставьте лайк, делитесь своим мнением в комментариях и не забудьте подписаться, чтобы оставаться в курсе всех новостей!

🔔 Увидимся в новом выпуске!

3,471

Клышин Алексей юрист по недвижимости

28 Oct, 14:31

Цены на новостройки начали падать в некоторых регионах РФ! 🏢⬇️

С июля по сентябрь 2024 года в ряде регионов России цены на первичном рынке начали снижаться, сообщает РБК со ссылкой на данные Росстата. И это может быть началом тренда, который, надеюсь, скоро доберется до Москвы и других крупных городов!

🔝 Топ регионов, где за III квартал 2024 года новостройки подешевели:

🔹 Мурманская область — лидирует с падением на -15,2%

🔹 Кабардино-Балкария — -3,1%

🔹 Сахалинская область — -1,4%

🔹 Ханты-Мансийский автономный округ — Югра — -1,2%

🔹 Забайкальский край — -0,8%

🔹 Архангельская область — -0,6%

🔹 Владимирская область — -0,2%

🔹 Калужская область — -0,1%

📉 Это первые «ласточки», и вполне возможно, что в ближайшем будущем мы увидим аналогичное снижение цен и в Москве, да и по всей России!

3,473

Клышин Алексей юрист по недвижимости

28 Oct, 04:02

"Как предавансовая проверка может спасти ваши деньги и нервы"

Покупка квартиры — это серьёзное решение, и в такой момент легко поддаться эмоциям и упустить важные детали. Но есть простой способ защитить себя от неприятных сюрпризов. Он называется предавансовая проверка — это проверка квартиры перед тем, как вы внесёте предоплату: будь то аванс или задаток. И вот почему это критически важно...

История, которая могла бы закончиться потерей 200 000 рублей
Недавно к нам обратилась женщина, которая решила сэкономить на юристе. Она сама выбрала квартиру и, уверенная в своем опыте, внесла аванс — 200 000 руб. Только потом, когда начали возникать сомнения, она обратилась к нам за проверкой.

Мы проверили квартиру и сразу нашли три запрета на регистрационные действия!
- Долг за ЖКУ — 50 000 руб.
- Микрозайм на 45 000 руб.
- Алименты первой супруге на 800 000 руб.
- А ещё и кредит под залог другой квартиры на 4 000 000 руб. — уже вынесено судебное решение!

Это был сигнал тревоги. Выяснилось, что владельцы квартиры имеют серьёзные проблемы, которые они скрывали. Клиентка решила отказаться от сделки, но продавцы аванс не вернули. Теперь ей предстоит долгий судебный процесс, и велика вероятность, что получить деньги назад будет сложно.

Почему это важно?
Зачем влезать в рискованные сделки, если можно всё проверить заранее? Предавансовая проверка позволяет увидеть скрытые долги, обременения и проблемы, которые могут сорвать сделку. К тому же, заказать выписку через ФГИС ЕГРН стоит всего 4,60 руб. за каждый документ!

3 простых шага, чтобы не стать жертвой неприятной сделки:
1. Попросите продавца заказать выписку из ЕГРН при вас — это даёт уверенность, что данные актуальны.
2. Закажите историю переходов права собственности — так вы узнаете, кто и когда владел квартирой.
3. Обратитесь к специалисту — иногда даже небольшая деталь может стать ключевой и уберечь вас от потерь.

Мы сталкиваемся с такими ситуациями каждый день, и около 20% квартир, которые выбирают наши клиенты, оказываются неподходящими из-за ограничений или скрытых проблем.

Хотите узнать, как правильно проверять квартиру перед покупкой?
Регистрируйтесь на наш бесплатный вебинар! Мы расскажем, на что нужно обратить внимание, как правильно заказать выписки и как избежать мошенников. Не дайте себя обмануть! Регистрация тут.

3,755

Клышин Алексей юрист по недвижимости

27 Oct, 07:50

📊 В России заметно выросла просроченная задолженность по ипотеке. С начала года рост по стране в среднем составил 28%. Но есть города, где просрочка увеличилась в несколько раз!

Это неудивительно — активная выдача ипотеки практически без первоначального взноса в 2022-2023 годах уже тогда вызывала опасения по поводу качества кредитного портфеля банков. Сейчас становится ясно, что многие не справляются с платежами и вынуждены объявлять дефолт по своим кредитам.

#недвижимость #ипотека #кредит #банки #экономика #Россия

4,349

Клышин Алексей юрист по недвижимости

26 Oct, 06:52

Как менялся показатель ключевой ставки с 2022 года — смотрите в инфографике Прайм.
#ключеваяставка #цбрф

4,369

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Oct, 11:59

💥 Центральный Банк России повысил ставку до 21% годовых! 💥

Сегодня, 25 октября 2024 года, ЦБ сделал ещё один шаг к ужесточению денежно-кредитной политики, увеличив ключевую ставку с 19% до рекордных 21% годовых. Это уже третье повышение в этом году, что стало реакцией на продолжительный рост инфляции, достигшей 9,8% в сентябре.

Что это значит?

🔸 Ипотечные кредиты станут ещё дороже, что затормозит активность на рынке недвижимости. Ситуация может усугубиться для тех, кто уже планировал покупку жилья с привлечением кредита.

🔸 Ставки по депозитам вырастут — отличная новость для тех, кто предпочитает хранить деньги на вкладах. Банки будут предлагать ещё более выгодные условия по сбережениям.

🔸 Экономика продолжит охлаждаться, так как потребительская активность, скорее всего, будет снижаться из-за роста стоимости кредитов.

Прогнозы:

Эксперты полагают, что текущий уровень ставки в 21% может сохраниться до середины 2025 года. Если инфляция останется высокой, ЦБ может пойти на ещё более жёсткие меры.

Как вы считаете, поможет ли это снизить инфляцию? Или рынок недвижимости продолжит стагнировать? Делитесь своими мыслями в комментариях!

#Новости #Экономика #Недвижимость #ЦБ #Ипотека #Финансы

4,921

Клышин Алексей юрист по недвижимости

25 Oct, 06:40

"Энергетика против юриста: как наш клиент выбирал квартиру"

Недавно к нам обратился клиент с очень нестандартным подходом к выбору жилья. Он сразу предупредил, что процесс покупки будет непростым. Мы, конечно, поинтересовались, почему. А он ответил: "Я буду выбирать квартиру по внутреннему ощущению. Где мне будет комфортно жить, ту и куплю".

Определили район, выбрали несколько квартир и начали просмотры. Клиент заходил в каждую, внимательно осматривался, а затем просил побыть в комнате одному на 30 секунд. Выходил либо с улыбкой, либо с грустью и уверенно говорил: "Нет, это не подходит". Причем все квартиры соответствовали нашим критериям по цене и параметрам, но он уверял, что "чувствует что-то не то".

После пяти просмотров он прислал нам вариант, который не соответствовал его первоначальным требованиям: низкий этаж, другая категория дома, далековато от желаемой локации. Тем не менее, он был настроен посмотреть именно эту квартиру. Приехали, посмотрели — и клиент сразу заявил: "Буду покупать!" Мы начали обсуждать документы, и вот тут началось самое интересное...

Оказалось, что квартира перешла по наследству от дедушки к внучке. В 2000 году дедушка купил эту квартиру по договору купли-продажи находясь в браке. Дедушка умер в возрасте 88 лет, оставив завещание за полгода до смерти. Наследство оформлено на внучку, но в семье есть бабушка, которая не заявила своих прав на обязательную долю, а продавцы хотели указать в договоре неполную стоимость квартиры.

Провели проверку, и наши опасения подтвердились:

Свежие наследство — прошло всего около года после смерти дедушки, что делало сделку рискованной.

Наследники с обязательной долей — в процессе проверки мы обнаружили, что у дедушки был ещё один ребёнок от первого брака. С ним никто не общался десятилетиями, но по возрасту он уже пенсионер, а значит, имел право на обязательную долю в наследстве. Никто не знал, где он живёт, и не собирался получать от него отказ.

Неопределённая супружеская доля — квартира была куплена в браке, и вопрос раздела супружеской доли не был решен.

Сложности с налогами — продавцы хотели скрыть часть стоимости сделки, что могло привести к налоговым проблемам.

Мы детально объяснили клиенту все риски: неоформленные наследственные права, возможные претензии со стороны других наследников и юридическую неясность сделки. Но клиент был уверен в своем выборе, утверждая, что "чувствует, что это его квартира".

Мы подготовили негативное заключение, зафиксировали все риски и попросили его подписать документ, чтобы избежать претензий в будущем. Клиент с уверенностью подписал его и, без нашего участия, купил эту квартиру.

🔍 Вывод: проверка квартиры по энергетике — это, конечно, интересно, но риски никто не отменял.

Мы всегда рекомендуем сочетать интуицию с тщательной юридической проверкой. В данном случае энергетика сыграла свою роль, но юридически квартира оказалась далеко не идеальной.

Купили бы себе такую квартиру?

Если хотите быть уверены в безопасности сделки, не полагайтесь только на "ощущения". Звоните нам +79852334200, и мы поможем выявить все возможные риски до покупки!

4,609

Клышин Алексей юрист по недвижимости

24 Oct, 17:01

🔥 Новый выпуск на YouTube! 🔥

Разводы — всегда тема сложная и деликатная, а когда дело касается недвижимости, то риск остаться ни с чем только возрастает! В новом видео я отвечаю на самые частые вопросы от клиентов о том, как защитить свои интересы в браке:

✅ Как правильно оформить недвижимость, если вы состоите в браке?
✅ Что делать, если супруг или супруга просят оформить имущество на своих родственников?
✅ Как покупать недвижимость в браке, чтобы защитить себя от возможных проблем?
✅ Как делить имущество, если развод неизбежен?
✅ Что делать, если супруг/супруга скрывает имущество, и как его найти?
✅ Как доказать, что деньги на покупку недвижимости — это средства от продажи имущества, которое вам досталось до брака?
✅ Как правильно развестись, если у вас есть квартира в ипотеке? Что делать с кредитом, как делить обязанности и не попасть в ловушку?

Если вы в браке, только планируете свадьбу или, возможно, думаете о разводе — это видео для вас! Поделюсь юридическими тонкостями, проверенными методами и реальными кейсами, чтобы помочь вам сохранить то, что по праву ваше.

🎥 Смотрите на YouTube, а также на Дзен и RuTube — выберите удобную платформу и получайте ценные советы! Не пропустите это важное видео, ведь знание — это ваш лучший щит в вопросах недвижимости!

👉 Перейти к видео на YouTube

👉 Смотреть на Дзен

👉 Смотреть на RuTube

📌 Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе всех новых выпусков, и делитесь своим мнением в комментариях!

4,288

Клышин Алексей юрист по недвижимости

24 Oct, 14:05

А вот и ответ последовал на мои догадки вот в этом посте. Всетаки 50% ПВ, это указка сверху.

Льготные ипотечные программы будут сокращаться.

💬Глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков:

"для государства обслуживать такие кредиты за счет бюджета становится все сложнее. Возможности государства небезграничны. Поэтому оно определяет лимит средств на эти цели, которые будут потом распределены между банками"

"всем подряд давать дорогой ипотечный кредит — это очень рискованно. Поэтому, в частности, увеличивается первоначальный взнос — так банки стремятся максимально обезопасить себя от рисков, связанных с возвратом денег".

"все граждане, у которых есть основания для получения льготного кредита в связи, например, с рождением ребенка, такую возможность сохранят, если они платежеспособны. Что касается ужесточения условий — оно уже произошло. 50 процентов первоначального взноса может себе позволить ограниченное количество людей, потому что это никак не меньше нескольких миллионов. Очевидно, что количество таких людей ограничено, и льготные ипотечные программы будут работать не так активно, как в предыдущие периоды".

#госпрограммы

4,676

Клышин Алексей юрист по недвижимости

24 Oct, 06:20

"Как маленький нюанс едва не стоил нашему клиенту крупной потери"

Недавно мы едва не попали в сложную ситуацию с одним из наших клиентов. Он выбрал квартиру по отличной цене — на первый взгляд, продавец выглядел надежно: единственный собственник, документы в полном порядке, и по выписке из ЕГРН не было никаких ограничений. Мы начали договариваться о внесении аванса, и тут начались неожиданные моменты...

Когда пришло время подписывать аванс, продавец показал нам полный пакет документов, включая нотариально заверенное согласие супруги на продажу имущества. Всё выглядело хорошо, но один нюанс насторожил: согласие было выдано почти два года назад — 1 декабря 2022 года. За это время могло произойти много изменений: развод, смерть, смена обстоятельств. Мы указали на это продавцу, объяснив, что:

«За два года могла измениться ситуация. Супруга могла передумать, вы могли развестись, а в случае её смерти имущество, купленное в браке, нужно будет делить. Если есть несовершеннолетние дети, наследниками становятся они, а это сразу усложняет сделку: потребуется согласие органов опеки. Мы должны быть уверены, что наше клиенту ничего не угрожает: ни исков от наследников, ни проблем с опекой.»

Продавец категорически отказался обновлять согласие и предоставлять копию паспорта супруги, что только усилило наши подозрения. Он пытался убедить нашего клиента, что мы "слишком придирчивые". Однако наш опытный сотрудник быстро принял меры.

Он открыл Реестр наследственных дел прямо на телефоне, ввел данные супруги — и, бинго! Наследственное дело на её имя было открыто 15 сентября 2024 года.

Мы показали это продавцу, который сразу начал настаивать, что это ошибка, и такого просто не может быть. Сначала мы предложили ему прямо на авансе созвониться с супругой по видео связи. Получили отказ. Потом предложили предоставить ему на следующий день более полные данные о смерти, где и когда это произошло. После этого он начал нервничать, но продолжал уверять, что мы не понимаем ситуацию.

На следующий день произошло неожиданное: квартира исчезла из объявлений, а риэлтор заблокировал нашего сотрудника. Все стало понятно — продавца поймали буквально на авансе, и он решил уйти, не дождавшись выяснения всех обстоятельств.

🔍 Вывод: всегда проверяйте даже мельчайшие детали.
Наши рекомендации:

1. Проверяйте дату всех документов — старые документы могут скрывать изменения в жизни продавца.

2. Используйте открытые реестры — это быстрая и эффективная проверка скрытых обстоятельств.

3. Будьте готовы настоять на своем — иногда одно неприметное согласие может спасти вас от потери миллионов.

4. Работайте с профессионалами — не полагайтесь только на своё чутье, ведь каждая сделка имеет нюансы, которые можно упустить.

Не хотите оказаться в такой ситуации? Регистрируйтесь на наш бесплатный вебинар, чтобы узнать, как не стать жертвой мошенников и обезопасить покупку недвижимости!

Ссылка для регистрации на вебинар тут.

5,238

Клышин Алексей юрист по недвижимости

23 Oct, 17:01

Госдума приняла закон, освобождающий от НДФЛ граждан, которые оформили жилищные кредиты до 2025 года, на сумму сэкономленных процентов. Это касается тех случаев, когда ставка по кредиту составляет менее двух третей ключевой ставки ЦБ. Теперь платить налог на материальную выгоду не нужно.

Льгота распространяется не только на ипотеку, но и на кредиты для строительства домов, покупки земель под ИЖС и рефинансирование таких кредитов. Условие одно — договор должен быть заключен до конца 2024 года, а заемщик обязан подтвердить право на имущественный вычет. Успел взять кредит до дедлайна — можешь не платить налоги с процентов. Небольшая, но приятная экономия на фоне долгов перед банком.

5,613

Клышин Алексей юрист по недвижимости

23 Oct, 04:01

💥 Семейная ипотека: что на самом деле происходит? Банки поднимают первоначальный взнос как по указке! 💥

Что-то тут не сходится… Как так получилось, что все крупные банки, с разными директорам и президентами, за одну неделю, словно по команде, подняли первоначальный взнос до 50%? Совпадение? Ну не бывает таких совпадений!

Правительство выделило 446,9 млрд рублей на поддержку льготной ипотеки, из которых 142 млрд ушли на «Семейную ипотеку». Казалось бы, хорошая новость! Но вот загвоздка: эти деньги — не на новые выдачи, а на возмещение уже выданных кредитов. И пока государство рапортует о помощи, банки начинают поднимать ставки и заградительные условия.

🔥 Как это работает?
Ипотечные программы стали как чёрная дыра, которая бесконечно поглощает деньги. Чем выше ключевая ставка ЦБ, тем больше средств уходит на поддержание льготных программ. И вот что мы видим: банки резко увеличили первоначальный взнос до 50%, чтобы сократить количество выданных кредитов и не сжечь все деньги бюджета. Причём это не только у одного банка — все крупные банки под копирку ввели одно и то же!

💸 Семейная ипотека для всех? Забудьте!
Теперь с первоначальным взносом в 50% 70% потенциальных покупателей просто выбывают из игры. Обещания выдать 10 000 семейных ипотек превращаются в реальность для 2 000-3 000 счастливчиков. Лимиты останутся, но теперь понятно, почему Сбербанк уверял, что их хватит до конца года — при таких условиях желающих и возможностей просто не будет!

📈 А что дальше?
ЦБ ещё не проводил своё заседание, а ставки уже взвинтили. И если в пятницу ключевая ставка снова вырастет (что скорее всего произойдёт), денег на субсидии понадобится ещё больше. Программы льготной ипотеки просто не потянут такие затраты, и всё, что остаётся — это поднимать условия до небес. Вопрос лишь в том, как долго это продлится и сколько денег бюджет сможет сжечь на этих дотациях.

❓ И что теперь?
Получается, что банки получили негласный приказ сверху заморозить выдачу новых ипотек? Вся эта синхронность не может быть случайной. Как думаете, это уже спланированное действие или реакция на рост ставок?

Напишите в комментариях — возможно, у кого-то есть инсайдерская информация!

💡 Но если вы устали от новостроек и понимаете, что рынок вторички сейчас падает, а торг доходит до 10%, то сейчас — отличное время купить. Огромное количество предложений, на любой вкус и цвет, и даже вчерашние новостройки, в которых никто не жил, можно приобрести по отличной цене.

⚠️ Но перед покупкой важно проверить недвижимость! Чтобы не попасть в лапы мошенников, приглашаю вас на мой бесплатный вебинар, где я расскажу, как самостоятельно проверить квартиру и собственника перед покупкой и не нарваться на мошенников.

👉 Зарегистрироваться можно здесь

5,260

Клышин Алексей юрист по недвижимости

22 Oct, 19:51

💥 Банки сошли с ума! Перед заседанием ЦБ снова взвинтили ставки 💥

Кажется, у наших банков уже традиция: как только приближается заседание ЦБ по ключевой ставке — бац, и повышение ставок за неделю до него! Не успели моргнуть, как ставки поползли вверх. Итак, что нас ждёт с 21 и 22 октября? 🎢

🔹 Сбербанк
Минимальная ставка на строящееся жильё — 24,9%, а на готовое — 24,6%. Базовые ставки вообще зашкаливают: до 27,2% и 27,5%!
Успокоительное для тех, у кого уже одобрена заявка: если успели до 1 ноября — ваши ставки не тронут.

🔹 Альфа-Банк и Банк Дом РФ
Ставки взлетают на +3,5% по программам готового и строящегося жилья, перекредитования и даже под залог квартир. Без личного страхования надбавка теперь всего +1%, но скидки уже не ждите! А ставка по «ИЖС» и «эскроу» теперь совсем не радует.

🔹 ВТБ
«Ипотека для военных» теперь с новыми условиями: ставка от 23,6%, максимальная сумма кредита — 1 520 000 руб.

Кажется, на этом банк-хаус-пати с повышениями ставок не закончится. Если вы думали, что подождёте и ставки снизятся — спешу вас разочаровать. 😅 Будьте готовы, потому что банки будут задирать ставки быстрее, чем ЦБ успеет повысить ключевую.

🎯 Вывод: Банки, как всегда, не упустят ни копейки, чтобы заранее себя защитить. Так что если уже одобрена ипотека — бегите оформлять её до повышения!

#ипотека #банки #ставки #недвижимость #Сбербанк #АльфаБанк #ДомРФ #ВТБ

5,662

Клышин Алексей юрист по недвижимости

22 Oct, 05:19

🔥 Сбер снова всех нагнул: семейная ипотека с новым взносом от 50%! 🔥

С 22 октября Сбербанк серьёзно изменил условия по «Семейной ипотеке». Если раньше семейная ипотека считалась одной из самых доступных программ, то теперь минимальный первоначальный взнос — 50,1%! 😳

💥 Что это значит для вас?

Теперь, чтобы взять квартиру в новостройке с господдержкой, нужно внести больше половины её стоимости. Это сильное ужесточение условий, и оно касается не только Москвы, но и всех регионов!
Исключения: снизить первоначальный взнос до 20,1% можно только в двух случаях:

1️⃣ Субсидии от застройщика — если объект участвует в программе субсидирования, можно сохранить минимальный взнос в 20,1%. Но найти такие объекты будет не так просто, придётся проверять ЖК, которые работают по этой программе, через Домклик.

2️⃣ Единоразовый платёж — это позволяет снизить взнос до 20,1%, но придётся дополнительно заплатить за это: от 5,9% до 6,6% от суммы кредита в зависимости от сниженного взноса. То есть это не просто скидка, а плата за привилегию взять ипотеку на более выгодных условиях.

💡 Пример расчёта:

Квартира стоит 10 млн руб. Если внести стандартные 50,1% — это 5 010 000 руб.
Если хотите снизить взнос до 30,1% (на 3 млн руб.), вам придётся заплатить 5,9% от суммы кредита — это 412 410 руб.
А если снижать до 20,1% — плата составит 6,6% от суммы кредита — это 527 340 руб.! 😱

💸 Дополнительный бонус от Сбера:
Получив ипотеку с господдержкой, можно разместить сэкономленные деньги на вкладе под 20% годовых. Но реально ли это сделать при таких условиях?

💬 Что ещё изменилось?

Для тех, кто успел записаться на сделку до 21 октября, действуют старые условия — можно вздохнуть с облегчением.
Для остальных с 22 октября минимальный взнос по всем программам с господдержкой — от 50,1%, и это уже не обсуждается.

🔥 Касается это не только семейной ипотеки, но и программ для IT-специалистов, Дальневосточной и Арктической ипотеки. Однако последняя временно приостановлена.

🤔 Что это значит для рынка?
Фактически, Сбер забрал себе самые большие деньги на семейную ипотеку, но сделал её максимально недоступной для большинства. Монополия в чистом виде! Это сильнейшее ограничение для тех, кто мечтал купить квартиру с минимальными вложениями, особенно для семей.

💡 Моя рекомендация: Если успели на старые условия — берите! Если нет, внимательно оценивайте свои возможности и готовьтесь к крупным затратам.

📈 Подробности этой и других ипотечных программ — в следующих выпусках на YouTube! Подписывайтесь и не пропустите разбор новых условий на рынке недвижимости.

6,006

Клышин Алексей юрист по недвижимости

21 Oct, 15:10

🚀 Свежий выпуск новостей недвижимости! Не пропустите! 🚀

Интересно, что происходит с рынком недвижимости прямо сейчас? В новом выпуске на моём канале разбираем самые актуальные темы:

1️⃣ Вторичка держится! Как россияне справляются с ипотекой под 23%?
2️⃣ 2025 год: Грядёт масштабная проверка земельных участков. Как защитить своё имущество?
3️⃣ Рекордное количество нераспроданных квартир! Что это значит для покупателей и продавцов?
4️⃣ Новые правила кредитования от ЦБ. Как это повлияет на вас?
5️⃣ Sminex против ПИК. Кто лидирует на рынке девелоперов?
6️⃣ Аренда выросла в 2 раза! Что происходит с ценами?
7️⃣ Цены в Подмосковье падают. Стоит ли ждать ещё снижения?
8️⃣ Продажи вторички в Москве упали на 33%! Прогнозы и выводы.
9️⃣ Рынок ДДУ оживает! Как застройщики привлекают покупателей?
🔟 Новые старты продаж! Какие проекты стоит рассмотреть?

Этот выпуск поможет вам быть в курсе всех ключевых изменений на рынке недвижимости! Подробный анализ и советы — только для вас.

🎥 Смотрите на удобной для вас платформе:

👉 YouTube

👉 RuTube

👉 Яндекс Дзен

Подписывайтесь, ставьте лайки и делитесь видео! Будьте на шаг впереди в мире недвижимости!

5,666

Клышин Алексей юрист по недвижимости

21 Oct, 14:02

🚨 Как оспорить кредит, оформленный мошенником на ваше имя? 🚨

Банк России опубликовал инструкцию, которая поможет защитить себя, если на вас оформили кредит без вашего ведома. Что делать в такой ситуации?

1️⃣ Проверьте свою кредитную историю.
Самый простой способ — через Госуслуги. Если доступа к аккаунту нет, можно запросить информацию напрямую через Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ).

2️⃣ Получите выписку.
Как только узнаете, где хранится ваша кредитная история, запросите её выписку. Бесплатно это можно сделать два раза в год. Проверяйте, не взят ли на вас кредит, который вы не оформляли.

3️⃣ Если нашли чужой кредит — срочно обращайтесь в банк или МФО!
Подайте заявление о том, что вы кредит не оформляли, и потребуйте проведения расследования. Соберите все документы, на основании которых был выдан заем.

4️⃣ Идём в полицию.
Заявление в банк или МФО передайте лично или отправьте по почте с отметкой о приёме. Затем с этим документом отправляйтесь в полицию, чтобы написать заявление о мошенничестве.

5️⃣ Ждите ответа от банка или МФО.
По закону банк должен ответить в течение 15 дней. Если долг аннулируют — проблема решена. Если нет — готовьтесь идти в суд.

❗ Важно: Перед подачей иска стоит обратиться к финансовому омбудсмену, если сумма спора не превышает 500 тысяч рублей. Решение омбудсмена имеет такую же юридическую силу, как и решение суда.

👮‍♂️ Мошенники становятся всё хитрее, поэтому следите за своей кредитной историей и всегда будьте на чеку!

6,096

Клышин Алексей юрист по недвижимости

21 Oct, 08:28

📢 Государство взялось за землю: что ждёт владельцев участков?

Наши законодатели внесли новый законопроект в Госдуму, который может значительно изменить правила владения землёй. По нему предлагается за счёт бюджета исправить 8,5 миллионов ошибок в кадастровой базе. Как?

Путём полной инвентаризации всех земельных участков и строений. Государство собирается проверить границы участков и заставить владельцев привязать к ним все постройки.

Почему это важно? У многих людей есть свидетельства на право собственности на землю и дом, но дом может не быть привязан к земле. Теперь, если закон примут, государственные органы сами всё проверят, осмотрят и вынесут предписания владельцам, у кого что-то не оформлено, чтобы это привести в порядок. Однако это не просто бюрократическая мера — речь идёт о повышении налогов и рисках изъятия земли.

Когда этот закон об изьятии земли подписали, честно говоря, сложно было понять, как это всё будет развиваться дальше. Но теперь становится яснее: "План Барбаросса" в действии. Сначала приняли закон, теперь начинается инвентаризация, чтобы понять, что где "плохо лежит", что у кого не оформлено. Скорее всего, следующим шагом будут массовые предписания на исправление документов, а потом — изъятие земли и её продажа. Это всё выглядит как последовательная стратегия государства по преследованию исключительно своих интересов — в первую очередь, пополнения бюджета.

⚠️ Напомню, уже принят закон, по которому, если земельный участок не используется три года, его могут изъять. И этот новый шаг — инвентаризация — только подтверждает дальнейшие действия. Те, кто не возделывает землю или не использует её по назначению, рискуют её потерять.

На фоне этого возникает вопрос: а что дальше? Видимо, в бюджете настала пора пополнять счета за счёт «неиспользуемых» участков. Так что владельцам таких земельных ресурсов стоит задуматься: либо начать активное использование своих участков, либо готовиться к их возможной утрате.

💬 Что думаете по этому поводу?

Как проверить недвижимость перед покупкой узнайте на бесплатном вебинаре, ссылка на регистрацию тут.

4,884

Клышин Алексей юрист по недвижимости

20 Oct, 05:38

🎯 Как один риск превратился в целый букет проблем

Иногда при покупке квартиры можно столкнуться с одним-двумя рисками, с которыми, при грамотной работе, ещё можно что-то сделать. Но когда их целый букет — тут уже возникает вопрос: стоит ли вообще связываться? Очень часто в таких ситуациях мы рекомендуем клиентам отказаться от покупки. Это тот самый случай, когда всё началось вполне невинно, но превратилось в серьёзную проблему.

Мой клиент искал квартиру для мамы — без ремонта, в нужной локации, и с чистой юридической историей. Вроде бы нашли вариант, который внешне соответствовал всем критериям, но даже перед внесением предоплаты мы начали выявлять тревожные моменты один за другим.

🔍 Первый звоночек: собственница не смогла предоставить онлайн-выписку из ЕГРН, объяснив это тем, что у неё нет доступа к Госуслугам. Это уже вызывает сомнения, ведь выписка — ключевой документ, подтверждающий право на квартиру. Без этого документа сейчас в Москве нельзя получить и другие важные справки: из домовой книги, об отсутствии задолженности, и многое другое. Половина документов, необходимых для продажи квартиры, попросту недоступны.

💸 Второй звоночек: предложили рассчитаться наличными, потому что собственница «не доверяет банкам». По её словам, в банках сейчас высокие проценты и скоро все вклады и счета могут быть заморожены, поэтому она настаивала на наличных расчётах. Это серьёзный повод насторожиться. Банки обеспечивают прозрачность и безопасность расчётов, а отказ от их услуг может скрывать проблемы с арестами на счета продавца.

🤔 Третий звоночек: мы запросили справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы удостовериться, что продавец дееспособен. И тут начались возражения: «Мне это унизительно», «Не буду ничего предоставлять». Но отказ от стандартных проверок почти всегда сигнализирует о скрытых проблемах.

🙈Четвертый звоночек: Сделали запрос через ФГИС ЕГРН. И что оказалось? На квартиру наложен запрет по исполнительным производствам. В базе судебных приставов обнаружили восемь исполнительных производств. Нашли решение суда на сумму 800 000 рублей, по которому недавно было вынесено решение, но ещё не началось исполнительное производство. Более того, у собственницы более 25 микрозаймов за последний год, и почти все с просрочками.

На этом этапе мы уже предложили клиенту остановиться, так как опыт подсказывал, что множество факторов говорит о наличии серьёзных проблем. Однако клиент настаивал на том, чтобы продолжить проверку, утверждая, что, возможно, все эти риски не так страшны.

Под ответственность клиента внесли предоплату и продолжили.

Но это ещё не всё. Мы узнали, что собственница стоит на учёте в наркодиспансере. Это стало кульминацией: букет рисков стал слишком велик, чтобы игнорировать.

Многие наши клиенты хотят проверять объект до последнего, чтобы на 100% убедиться в решении, но наш опыт часто позволяет уже на начальных этапах выявить множество проблем и не рисковать предоплатой за объект. И в данном случае клиент, наконец, осознал, что риски слишком высоки, и решил не покупать эту квартиру.

Когда в одной сделке сразу несколько красных флагов — такие, как задолженности, запреты на регистрацию и проблемы с дееспособностью продавца — это почти всегда плохой знак. Мы рекомендуем тщательно взвешивать все риски, а в подобных ситуациях, чаще всего, лучше отказаться от покупки.

❓А вы бы купили такую квартиру?

Если хотите научиться проверять недвижимость перед покупкой и избежать таких проблем, регистрируйтесь на наш бесплатный вебинар "Как проверить квартиру и собственника перед покупкой, чтобы не нарваться на мошенников". Регистрация тут!

5,378

Клышин Алексей юрист по недвижимости

19 Oct, 04:01

Банк России предлагает ввести обязательный период "охлаждения" для потребительских кредитов и займов — это время между заключением договора и получением денег. Его продолжительность будет зависеть от суммы кредита:

— Для займов до 50 тысяч рублей период не вводится. — От 50 до 200 тысяч рублей — 4 часа ожидания. — Свыше 200 тысяч рублей — 48 часов.

Важно отметить, что правило не распространяется на ипотеку, автокредиты и образовательные кредиты, где деньги сразу зачисляются на счет продавцов или учебных заведений. Эти предложения уже направлены в Минфин для дальнейшей проработки.

Кроме того, Банки будут обязаны проверять заявки на предмет возможного мошенничества. Если появится подозрение, что человек берет кредит под давлением мошенников, банк обязан уведомить заемщика.

Также предлагается создать систему онлайн-обмена данными между банками и бюро кредитных историй. Это поможет предотвратить одновременное оформление кредитов у нескольких кредиторов по схеме мошенничества.

Важное изменение касается микрофинансовых организаций (МФО): они будут обязаны выдавать займы только на счет, если данные заемщика и получателя полностью совпадают. Если человек числится в базе подозрительных счетов Банка России, МФО откажет в выдаче займа.

Эти меры направлены на защиту граждан, которые могут стать жертвами мошенников, оформляющих кредиты на их имя и похищающими полученные средства. Регулятор продолжит совершенствовать правила для финансового сектора, чтобы снизить риски мошенничества.

5,534

Клышин Алексей юрист по недвижимости

18 Oct, 14:01

Домклик опубликовал интересные данные о том, как распределялись ипотечные кредиты по всей России в сентябре 2024 года. Статистика от сервиса ДомКлик демонстрирует, что предпочтения россиян при покупке жилья остаются относительно стабильными, несмотря на повышение ключевой ставки.

На первичном рынке было выдано 17,3 тыс. ипотек на новостройки, что на 1,6% меньше по сравнению с августом. В масштабах всей России доля новостроек составила 34,6% от всех ипотечных сделок. Интересно, что самые высокие показатели по сделкам на первичке были зафиксированы в Москве (49,7%), Новосибирской области (45,9%) и Санкт-Петербурге (44,9%).

Что касается вторичного жилья, в сентябре было выдано 29,1 тыс. ипотечных кредитов по всей России, что составило 58,4% от всех сделок. Эта цифра практически не изменилась по сравнению с предыдущими месяцами, подтверждая высокий спрос на вторичку в большинстве регионов, особенно там, где ограничено предложение новостроек. Например, в Чеченской Республике доля сделок с готовым жильем достигла 95,8%, в Республике Коми — 79,6%.

Кроме того, в сентябре продолжилось активное использование программ для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), хотя спрос здесь остаётся сдержанным. Всего по России было заключено около 2 тыс. сделок на ИЖС, что на 25% больше, чем в августе, с долей сегмента около 4% в общем объеме ипотечных сделок.

Наши граждане продолжают активно приобретать жилье, несмотря на все экономические вызовы.

5,813

Клышин Алексей юрист по недвижимости

18 Oct, 06:28

⚠️ Уловки продавцов.

Представьте: вы нашли идеальную квартиру. Всё на просмотре понравилось, риэлтор уверяет, что все документы готовы, на сделку можем выйти буквально завтра. Всё выглядит идеально, и вы уже на 95% готовы согласиться, даже обсудили условия предоплаты, посмотрели документы, соглашение об авансе почти согласовали.

И вот настал момент подписания аванса. Встреча назначена, и тут — бам! — риэлтор сообщает: «Ой, кстати, продавец не может лично присутствовать, он сейчас в Испании… Но ничего страшного, у нас есть доверенность».

С виду — незначительная деталь, но на деле это тот самый нюанс, который может перевернуть всю сделку с ног на голову.

Так почему же доверенность — это не просто формальность, а один из самых рискованных моментов при покупке недвижимости?

Вот 4 главные угрозы:

1. Поддельная доверенность. Документ может быть подделан, а сам «продавец» — мошенником. Даже если всё кажется в порядке, важно проверить доверенность через реестры Федеральной нотариальной палаты и удостовериться в подлинности.
Но проверить полномочия(текст доверенности) почти невозможно.

2. Отмена доверенности. Доверитель может отменить доверенность в любой момент. Если вы не знаете об этом, сделка становится недействительной, и вы можете остаться и без квартиры, и без денег.

3. Смерть доверителя. Если доверитель умирает до завершения сделки, или он уже мертв в момент выхода на сделку, доверенность автоматически утрачивает силу. А проверить это в другой стране практически не возможно.

4. Недействительность доверенности из-за недееспособности доверителя. Нотариус не врач и не проверяет состояние здоровья доверителя. Если окажется, что на момент подписания он был недееспособен, сделку возможно оспорить, а покупатель — в большом минусе.

Но и это ещё не всё! Бывают ситуации, когда доверенное лицо просто не уполномочено на продажу. Важно понимать, что в доверенности должны быть прописаны четкие полномочия: может ли он подписывать договоры, принимать денежные средства, брать справки или регистрировать сделку в Росреестре.

И самое главное: кто будет получать деньги за квартиру? Если средства идут не на счёт продавца, а куда-то ещё, или есть какие-то дополнительные условия — это повод серьёзно задуматься!

❗ Личный совет: если человек продаёт квартиру за 10 миллионов рублей, разве прилететь в Россию за 100 тысяч — это так сложно? Это всего 1% от стоимости квартиры! Для добросовестного продавца личное присутствие — это минимум, который он может сделать ради безопасности сделки.

Так что, если и вас пытаются втянуть в сделку по доверенности, сначала узнайте все риски и нюансы, а потом уже принимайте решение. И помните: рисков может быть гораздо больше!

👉 Чтобы разобраться во всех подводных камнях и научиться правильно проверять квартиры, регистрируйтесь на мой бесплатный вебинар. Мы вместе разберём все ключевые риски и защитим ваши деньги.

Ссылка на регистрацию — здесь!

Берегите себя и свои инвестиции!

#ПроверкаКвартир #Доверенность #Недвижимость #Мошенничество

5,751

Клышин Алексей юрист по недвижимости

17 Oct, 15:36

🔥В сентябре 2024 года Росреестр по Москве зафиксировал 10 171 сделку ДДУ на недвижимость. Это на 17,3% больше, чем в августе (8 673 ДДУ).

📉 Однако, по сравнению с прошлым годом цифры заметно снизились: на 44,7% меньше показателей 2023 года (18 402 ДДУ) и на 3,1% меньше уровня 2022 года (10 493 ДДУ).

📊 Детали по категориям:

Жилье:

Сентябрь 2024 года – 6 367 ДДУ

+27,1% к августу 2024 года (5 008 ДДУ)

-53,2% к сентябрю 2023 года (13 590 ДДУ)

-17% к сентябрю 2022 года (7 675 ДДУ)

Нежилье:

Сентябрь 2024 года – 3 804 ДДУ

+3,8% к августу 2024 года (3 665 ДДУ)

-21% к сентябрю 2023 года (4 812 ДДУ)

+35% к сентябрю 2022 года (2 818 ДДУ)

📅 Итоги за январь-сентябрь 2024 года: зарегистрировано 99 250 ДДУ — это на 12,9% ниже показателя прошлого года, но на 4,5% больше 2022 года.

Хотите больше деталей по рынку недвижимости? Оставайтесь с нами!

#Росреестр #Новостройки #статистика

6,203

Клышин Алексей юрист по недвижимости

16 Oct, 13:31

🤩 Ипотечный рынок столицы сохранил ежемесячный объем

🤩 В сентябре 2024 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 9 620 договоров ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости, что на 0,9% больше результата августа (9 539).

🤩 В среднем в этом году ежемесячно оформляется 9,9 тысячи таких сделок.

«В квартальном разрезе число сделок с первичной и вторичной недвижимостью демонстрирует небольшой прирост.

Третий квартал 2024 года (31 107) превышает второй (31 000) на 0,4% и первый (26 786) на 16%».

🤩 С начала текущего года в столице зарегистрировано 88 893 ипотечные сделки. Этот показатель на 15,5% меньше рекордных девяти месяцев 2023 года (105 179), но вырос на 12% к январю-сентябрю 2022 года (79 366).

#Статистика #Ипотека

5,956

Клышин Алексей юрист по недвижимости

16 Oct, 04:00

Наше маленькое сообщество выросло до 20 тысяч человек, и это действительно впечатляет!

Помню, как два года назад здесь было всего 2 тысячи подписчиков, и тогда даже не думал, что нас станет в десять раз больше. Спасибо вам за доверие!

Для тех, кто недавно присоединился или хочет узнать меня поближе: меня зовут Алексей Клышин. Я уже 17 лет работаю в недвижимости, и моя компания занимается покупкой и продажей недвижимости по всей России. В основном мы сосредоточены на покупке квартир на вторичном рынке и в новостройках — это 80% всех наших сделок. В моей команде трудится более сорока профессионалов, включая юристов, и все они сильны в вопросах, касающихся покупки недвижимости.

Здесь, в Телеграме, я делюсь опытом, кейсами, советами по проверке недвижимости и способами избежать мошенников. А на моем YouTube-канале выходит новостной контент, где я обсуждаю изменения на рынке, ипотеку, разводы и раздел имущества, схемы мошенничества и многое другое. Мы публикуем ролики каждую неделю, и у меня даже есть странички на Дзене и RuTube, куда дублируется весь контент. В Instagram у меня уже 70 тысяч подписчиков — там тоже можно следить за моими постами.

Помимо работы, я многодетный отец: у меня трое сыновей — Елисей (2 года), Лука (11 лет) и Лев (14 лет). Живу в Москве, а выходные люблю проводить в загородном доме в Чехове.

Теперь ваша очередь!

Чем занимаетесь вы? Поделитесь в комментариях, давайте познакомимся поближе!

5,691

Клышин Алексей юрист по недвижимости

15 Oct, 15:51

В Москве в сентябре 2024 года было оформлено 11 393 сделок на вторичном рынке жилья, по данным московского управления Росреестра.
По сравнению с сентябрём 2023 года количество сделок снизилось на 33%. При этом относительно августа 2024 года количество сделок на вторичном рынке увеличилось на 2%.
Всего с января по сентябрь московское управление Росреестра зарегистрировало 101,7 тыс. сделок. Это на 20% меньше прошлогоднего показателя.

Московский рынок вторичной недвижимости продолжает держаться на уровне, несмотря на ставку по ипотеке в 23%.

🤩 Всего в январе-сентябре текущего года в Москве зарегистрировано 101 706 переходов прав на вторичное жилье. Данный показатель снизился на 20,3% к девяти месяцам 2023 года (127 566), но вырос к аналогичному периоду 2022 года (96 273) на 5,6%.

В Москве на вторичке по-прежнему около 11 тысяч сделок — это стабильность. Падения спроса нет, многие по-прежнему считают недвижимость надёжным вложением.

#статистика #росреестр

5,152

Клышин Алексей юрист по недвижимости

15 Oct, 05:46

Почему обвал рынка новостроек так и не случился?

Многие задаются вопросом, почему рынок новостроек не обрушился, несмотря на то, что после отмены льготной ипотеки спрос упал на 35-40%. Но реального обвала не произошло. Да, некоторые застройщики снизили цены на 15-30%, однако массовых скидок и распродаж по полцены, которые ожидали, мы не видим.

Хотя 70% сделок приходилось на льготную ипотеку, её отмена не уничтожила рынок. Примерно 30% сделок сейчас совершаются в рассрочку. И это стало спасательным кругом для застройщиков.

Сегодня в Москве более 100 разных видов рассрочек на новостройки, особенно для объектов, которые будут сдаваться через два-три года. Обычно покупатели вносят 15-20% первоначального взноса, а дальше платят ежемесячно до сдачи дома с небольшим(3-7%) или без удорожания.

Покупатели рассчитывают, что через пару лет ключевая ставка снизится, и они смогут перейти на стандартную ипотеку. С каждым месяцем рассрочки становятся всё популярнее, что поддерживает спрос на новостройки и позволяет рынку оставаться на плаву.

Да, будут точечные скидки, особенно для объектов на стадии завершения, но массового обвала в ближайщий месяц- два ждать пока не стоит.

Рынок новостроек работает по своим законам, отличным от рынка товаров. Здесь цены зависят от баланса спроса и предложения. Пока спрос держится, глобального снижения цен не будет. Однако, радует уже то, что цены перестали расти. Это может стать первым шагом к дальнейшей стабилизации.

Вы готовы для себя рассмотреть рассрочку для покупки новостройки?

5,422

Клышин Алексей юрист по недвижимости

14 Oct, 15:15

💥🔥 * Самые свежие и важные новости с рынка недвижимости!* 💥🔥

Сегодня у нас вышло новое видео, где я рассказываю о темах, которые нельзя пропустить! Вы уже слышали, что Минстрой предсказывает трудные времена для новостроек? А как вам новости о падении ипотеки на 61%? Это только начало! Мы детально разбираем, что происходит с рынком многоквартирного жилья и почему разрыв между новостройками и вторичкой продолжает сокращаться.

🔹 Какую роль в этой динамике играет Центробанк и почему он решил снять ограничения по ПСК?
🔹 Увидели, что рынок наводнили новые рассрочки? Разберемся, как этот тренд изменит рынок.
🔹 И наконец, какие города Подмосковья первыми почувствуют на себе реновацию?

Это видео для всех, кто хочет понимать, что происходит с недвижимостью сегодня. Переходите по ссылкам и узнавайте первым о самых актуальных новостях! 🚀

📺 Смотрите выпуск на YouTube

📺 Доступно также на RuTube

📺 Смотрите выпуск на Яндекс.Дзен

👉 Не забудьте поставить лайк и подписаться, чтобы всегда быть в курсе! До встречи на всех платформах, и давайте обсудим, что эти изменения значат для каждого из нас!

5,490

Клышин Алексей юрист по недвижимости

14 Oct, 04:00

🔍 Наследство по завещанию: когда стоит насторожиться?

Есть один факт, который всегда вызывает у меня сомнения: завещание, написанное незадолго до смерти. Практика показывает, что такие завещания могут скрывать подводные камни. Важно учитывать не только обязательные доли, но и время, прошедшее с момента написания завещания до кончины.

Пример из практики: пожилой отец с тремя дочерьми и восемью внуками владел квартирой в центре Москвы стоимостью около 50 миллионов рублей. На семейном совете, собравшись за большим круглым столом, все решили, что после ухода отца деньги от продажи квартиры поровну разделят между детьми. Однако после его смерти выяснилось, что за два месяца до кончины отец завещал квартиру одному из внуков. Нотариуса, который оформил завещание, пригласила одна из дочерей, ухаживавшая за отцом в последние месяцы его жизни. И вот те самые 50 миллионов, которые должны были поделить на троих, уходят внуку одной из дочерей.

Встает закономерный вопрос: действительно ли отец изменил свое мнение или он находился под влиянием? Да, каждый имеет право изменить свои планы на наследство, но в каком состоянии было составлено это завещание? Косвенные проверки, такие как история болезни, список принятых препаратов, разговоры с родственниками, могут дать ответы. Но как проверить это простому покупателю? Ведь мало кто из нас — медик или эксперт. В данном случае, мы с клиентом решили изучить судебные дела и увидели, что родственники оспаривают завещание. Как результат, мы отказались от покупки этой квартиры.

Судебная практика показывает, что часто назначаются посмертные экспертизы, для которых требуются медицинские карты и данные о лекарствах, принимавшихся наследодателем. Если выясняется, что человек был под воздействием сильнодействующих веществ или под влиянием, суд может признать его несделкоспособным на момент составления завещания, что ведет к его аннулированию и оспариванию прав на наследство.

Мой совет: если завещание составлено близко к моменту смерти — будьте крайне осторожны. Проверьте юридическую чистоту квартиры, поговорите с потенциальными наследниками, изучите историю болезни наследодателя. Подобные покупки несут в себе немалые риски и требуют глубокой проработки.

Купили бы себе такую квартиру?

👉 Хотите научиться выявлять все риски и подводные камни перед покупкой квартиры? Регистрируйтесь на мой бесплатный вебинар, где я расскажу, как проверять квартиры и собственников. Регистрация по ссылке тут.

#недвижимость #наследство #завещание #юридическаяпроверка

5,779

Клышин Алексей юрист по недвижимости

13 Oct, 18:55

🔥 Ипотека становится всё сложнее!

ЦБ закручивает гайки, и получить ипотеку становится настоящим квестом. Процент отказов уже подбирается к 70%! Если раньше достаточно было заполнить анкету и приложить пару документов, то теперь этого мало. Доходов не хватает? Придётся искать созаёмщика! Банки жёстче контролируют финансовое положение клиентов, и каждый шаг на пути к ипотеке становится испытанием.

Как пройти этот квест? На что обратить внимание, чтобы всё-таки получить ипотеку? В новом видео я разбираю все детали! Если вы ещё не видели, обязательно присоединяйтесь и узнайте, как не упустить свой шанс на ипотеку — как на субсидированную, так и на рыночных условиях.

👉 Смотрите прямо сейчас на моих каналах:

- YouTube

- Дзен

Не пропустите!

6,002

Клышин Алексей юрист по недвижимости

11 Oct, 10:23

Как аренда превращается в кошмар: почему важно проверять собственника не только при покупке, но и при аренде

Вчера был на съемках, и мой новый оператор Сергей так заинтересовался темой, что его буквально трясло! Оказалось, что его история про аренду квартиры — это просто кошмар. Делюсь с вами этим случаем, от которого волосы встают дыбом.

Сергей арендовал квартиру, и в один прекрасный день хозяин заявил, что собирается её продавать. Мол, хочешь остаться — покупай за 10 миллионов. Но для Сергея это неподъёмная сумма, поэтому он начал искать новый вариант. Нашел однушку на Авито и договорился на просмотр.

На встрече хозяин квартиры рассказал, что получил её по наследству от матери, а унаследовали её вместе с сестрой. Он уверял, что с сестрой всё согласовано и никаких проблем нет. Показал какие-то документы, но Сергей не стал их фотографировать. Квартира была в плачевном состоянии — без дверей и мебели на кухне, где валялись только старые микроволновка, духовка и варочная панель.

Собственник предложил заплатить вперёд за три месяца — за первый, последний и ещё один сверху, чтобы на эти деньги поставить двери и купить кухню. Сергей посчитал: 210 тысяч рублей — это дороговато. Тогда они договорились по-другому: Сергей сам купит и установит кухню и двери за свои деньги, а в счёт этого не будет платить аренду за первые три месяца. На словах всё утвердили, и хозяин быстро прислал ключи. Сергей въехал буквально через несколько дней.

Сергей заказал кухню в Леруа Мерлен за 100 тысяч(предварительно соглосовав ее с собственником), двери за 20 тысяч, плюс установка. В общей сложности — около 160 тысяч рублей. За три недели он обустроил квартиру и отправил хозяину фото и видео с новой кухней и дверями. Примерно через неделю после окончания ремонта Сергей пришёл домой и обнаружил, что замки поменяли. Как оказалось, сестра собственника — второй владелец — была категорически против сдачи квартиры, так как хотела, чтобы там жил её сын. Она поменяла замки, и Сергей оказался на улице(об этом рассказали соседи).

Теперь у него нет ни квартиры, ни денег, и очень мало юридических оснований требовать что-либо. Всего за месяц проживания он потратил 180(160 на мебель и двери и 20 тысяч рублей на всякие мелочи необходимые для жизни) на обустройство чужой квартиры.
Ни расписок, ни договора у Сергея не осталось. Все договорённости только на словах.

Теперь он временно живет с подругой у друзей, ищет новое жильё и на этот раз серьёзно подойдёт к проверке перед заключением договора. Получил опыт за 180 тысяч, чтобы научиться проверять собственника!

Вывод: Сергей потратил около 180 тысяч рублей, не имея на руках ни договора, ни даже паспортных данных собственника. Все договорённости были устными. Если вы планируете снять квартиру, всегда проверяйте собственника! Закажите онлайн выписку из ЕГРН, чтобы узнать, сколько там собственников, поговорите с каждым из них и подпишите договор найма, в котором закрепите все условия. Только так вы можете защититься от того, что вас не выкинут на улицу и не закроют доступ к квартире.

Будьте бдительны и помните, что все договорённости должны быть на бумаге. Проверяйте всё заранее и не рискуйте!

UPD: Личные вещи удалось забрать, а в полиции разводят руками, участковый обещает провести беседу с собственником.

6,067

Клышин Алексей юрист по недвижимости

11 Oct, 06:58

Апокалипсис отменяется!

🏦 Центральный Банк решил временно снять ограничения на полную стоимость кредита (ПСК) по ипотеке — с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года. Это шаг поможет банкам скорректировать ипотечные ставки и смягчить давление на заемщиков, что особенно важно в условиях резкого роста ключевой ставки.

Десяти дней хватило, чтобы ЦБ осознал, что рынок пошатнулся. Банки начали вводить комиссии, потому что не могли соблюдать лимит по ПСК: по закону ПСК не должна превышать среднюю ставку более чем на треть. С ключевой ставкой, взлетевшей в космос, банки уже не могли вписаться в эти рамки — ипотека практически остановилась.

Вот почему Центробанк отступил. Заемщикам грозил удар в виде комиссий в размере от 6,5 до 10% от стоимости кредита. Решение ЦБ временно освободить банки от лимитов на ПСК — это хоть и не панацея, но гораздо лучше, чем давление на заемщиков. Большой респект за такую гибкость!

📊 Теперь банки смогут быстрее реагировать на рыночные изменения и ключевую ставку, не беспокоясь о нарушении правил по ПСК. Ставки останутся высокими, но ограничение на ПСК больше не будет «завышать» стоимость жилья.

💡 Убирая жесткое ограничение на ПСК, Центробанк позволяет ипотечным ставкам отображать реальную рыночную ситуацию. Это означает, что заемщики сохраняют доступ к ипотечным кредитам по рыночным условиям, хотя и с высокими ставками. Долговая нагрузка, в свою очередь, регулируется макропруденциальными надбавками.

🔮 Центробанк подумывает сделать эту меру постоянной для ипотеки. Для микрофинансовых организаций, а также потребительских и прочих кредитов, лимиты по ПСК останутся в силе.

Рынок ипотечного кредитования меняется, но пока не стоит паниковать. Банки и заемщики смогут адаптироваться к новым условиям, а Центробанк демонстрирует гибкость, позволяя рынку двигаться дальше.

Что думаете о таком изменении? Делитесь мнениями!

5,439

Клышин Алексей юрист по недвижимости

10 Oct, 15:02

Наконец-то до Минфина и «Дом.РФ» дошло, что льготная ипотека нуждается в переменах. В 2025 году нас ждёт серьёзное обновление: текущий хаос с распределением лимитов хотят заменить более продуманной схемой. Сегодня крупные банки «съедают» лимиты на ипотеку, в то время как мелкие банки остаются в стороне, не успевая воспользоваться возможностями.

Идея нового плана — создать общий «котёл», из которого все банки смогут получать лимиты. Однако есть риск, что крупные игроки снова первыми заберут самые выгодные условия, оставив остальных ни с чем. Эксперты предупреждают: деньги могут разлететься настолько быстро, что даже застройщики не успеют начать строительство.

В общем, с распределением лимитов по льготной ипотеке сейчас полнейшая неразбериха. Как вы думаете, новая схема поможет или просто оставит всё по-старому?

@klyshin_A

6,166

Клышин Алексей юрист по недвижимости

10 Oct, 07:25

📉 Тучи над рынком новостроек сгущаются ещё сильнее 📉

Последняя статистика показывает, что в сентябре рынок новостроек немного оживился — количество сделок выросло на 20-25% по сравнению с августом. Однако стоит учитывать, что около 65% этих сделок было совершено с привлечением ипотеки, и именно в этом сегменте произошли серьёзные изменения.

С 1 октября Центральный банк ввёл ограничения на полную стоимость кредита (ПСК). Казалось бы, цель этого шага — защитить заёмщиков, ограничив аппетиты банков, чтобы те не зарабатывали космические суммы на дополнительных комиссиях. Но реальность оказалась иной: банки быстро адаптировались, увеличив количество комиссий и завуалировав их, например, через покупку ставок. Как итог — не избавились от комиссий, а только получили их рост.

Теперь комиссии распространяются не только на рыночную ипотеку, но и на семейную ипотеку и льготные программы. Кто-то из участников сделки, будь то застройщик или заёмщик, вынужден заплатить банку эти дополнительные деньги, что существенно увеличивает стоимость кредита.

Сейчас участники рынка задаются вопросом: это был запланированный шаг со стороны Центрального банка, чтобы снизить спрос на ипотеку и остудить рынок новостроек, или же это просто необдуманное регулирование? Следующие изменения будут через квартал, а до этого времени нам предстоит жить в новых условиях.

На мой взгляд, спрос на ипотеку на новостройки может сократиться с текущих 65% до 45%. Для застройщиков это означает меньше покупателей, что может заставить их снижать цены. Мы уже видим, как некоторые застройщики начинают корректировать стоимость своих объектов, чтобы заполнить эскроу-счета и избежать роста стоимости кредитов по проектному финансированию. Но ситуация остаётся крайне нестабильной — ни банки, ни застройщики пока не понимают, что будет дальше.

Вторичный рынок пока держится, но ожидания, что Центральный банк может снова повысить ключевую ставку, заставили банки заранее поднять свои ставки. Это может сказаться и на ипотеке для вторичной недвижимости, которая пока ещё доступна, но ненадолго.

Интересные времена, в которых мы живём. Рынок меняется каждый день, и за этим нужно пристально следить, чтобы понять, куда всё это приведёт.

А как считаете вы? Уступит ли Центральный банк и вернёт всё как было, или оставит новые условия? 💬

Давайте обсудим!

6,057

Клышин Алексей юрист по недвижимости

09 Oct, 17:01

В сентябре 2024 года российские банки выдали ипотечных кредитов на сумму 369 миллиардов рублей, что на 61% меньше по сравнению с сентябрём прошлого года. Количество выданных кредитов также снизилось на 59%, составив всего 99 тысяч.

Объём выдачи льготной ипотеки упал ещё сильнее: на 66% в денежном выражении — до 218 миллиардов рублей, и на 70% в количественном — до 37,2 тысячи кредитов.

С начала 2024 года общий объём ипотеки составил 3,95 триллиона рублей, что на 28% ниже показателей за аналогичный период прошлого года.

5,803

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости (Russian)

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости

Клышин Алексей юрист по недвижимости