Клышин Алексей юрист по недвижимости

Ну наконец-то обратили внимание на проблему субсидированной ипотеки!

На форуме ДомКлик буквально вчера прозвучали важные слова от заместителя министра строительства Никиты Стасишина. Он между делом признал, что банки взимают комиссии 12–15%, а иногда и больше! Все это прекрасно знают, но предпочитают не обсуждать. И вот наконец-то эта проблема начала звучать на высоком уровне.

Смотрите, какая важная новость: Вице-премьер и полпред президента РФ в ДФО Юрий Трутнев поручил Минфину, Минвостокразвития, ЦБ, ДОМ.РФ и банкам разобраться и вернуть дальневосточную ипотеку к базовым условиям. Он публично заявил:

🔹 2% для дальневосточной ипотеки — это обязательное условие программы.

🔹 Однако банки меняют правила, повышают первый взнос, взимают комиссии, ограничивают доступ к кредитам.

‼️ Важно: проблема касается не только дальневосточной ипотеки, но и семейной программы. Просто на Дальнем Востоке цифры ещё больше: застройщикам и заемщикам приходится платить свыше 20%! Это абсолютно противоречит цели сделать жилье доступным для семей.

💡 Наш вывод: наконец-то ситуация начала двигаться. Голоса людей, которым мешают эти барьеры, услышаны. Теперь важно, чтобы эта работа не осталась только на уровне поручений. Мы будем следить за развитием событий и держать вас в курсе.

А как вы считаете, удастся ли реально вернуть условия субсидированной ипотеки к базовым?

Коллеги!

Поздравляю всех с Днём юриста — нашим профессиональным праздником!

🎉 Сегодня хочется сказать слова благодарности каждому, кто посвятил себя юриспруденции, кто не боится сложностей и ежедневно помогает людям разбираться в самых запутанных ситуациях.

Особенные слова уважения тем, кто занимается проверкой недвижимости — одной из самых ответственных и трудоёмких сфер. Ваша работа требует не только глубоких знаний, но и невероятной внимательности и скрупулёзности.

В этот день хочу пожелать всем юристам:

🔹 Меньше работы — не из-за отсутствия клиентов, а потому что сделки становятся проще и прозрачнее.

🔹 Нулевых рисков — чтобы каждая проверка была формальностью, а вопросы решались мгновенно.

🔹 Совершенных инструментов — для быстрой и гарантированной проверки, чтобы работать было легче, а клиенты всегда были довольны.

🔹 И, конечно, больше радости и благодарности за вашу работу.

Пусть в нашей профессии всё сложное становится простым, а вы гордились тем, чем занимаетесь каждый день.

С праздником, коллеги! 🏛️

Нюансы рассрочки после сдачи дома: что скрывают застройщики?

Сейчас всё больше застройщиков предлагают рассрочку на длительный срок с оплатой после сдачи дома. Это звучит удобно, но давайте разберёмся, как всё устроено на самом деле, на примере одной из схем.



Пример: Рассрочка на 7 лет

1️⃣ Первый шаг – договор долевого участия (ДДУ).
По ДДУ прописываются первая часть платежей и финальный платёж. Однако перед сдачей дома этот договор расторгается, и деньги с эскроу-счета возвращаются дольщику, который передает их застройщику.

‼️ Внимание: часто в ДДУ указывается, что за несколько месяцев до сдачи дома вы должны оплатить 90% стоимости. Но вместо этого застройщик предлагает расторгнуть ДДУ и разбить оставшиеся платежи на несколько лет.

2️⃣ Второй шаг – предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
Этот документ подписывается до оформления собственности. Он включает:

График платежей по рассрочке.

Обязательство застройщика заключить основной договор купли-продажи.

Условия оформления собственности на квартиру.


3️⃣ Третий шаг – договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ).
После полной оплаты квартиры подписывается окончательный договор.

Как проходят этапы оплаты?

Ключи: передаются после оплаты 40% стоимости по условиям ПДКП.

Собственность: оформляется только после 100% оплаты.


🔑 Можно ли прописаться в квартире до оформления собственности?
Нет❌

💼 Обременение: на квартиру накладывается залог в пользу застройщика, пока вы полностью не оплатите её.

Риски для покупателя

Расторжение ДДУ. После этого момента ваш статус покупателя юридически ослабевает, и вы зависите от честного слова застройщика.

Отсутствие собственности. Вы не сможете прописаться или распоряжаться квартирой, пока не завершите оплату.

Изменение условий. Застройщик может пересмотреть график платежей или добавить дополнительные требования.



Как думаете, насколько эта схема безопасна? Готовы ли вы рисковать, чтобы въехать в квартиру до её полной оплаты?

🔥 Свежие новости о недвижимости: что изменилось?

Доллар растёт, тарифы ЖКХ поднимаются до рекордных 21%, а рынок недвижимости удивляет новыми поворотами. В новом выпуске новостей:

Почему цены на жильё продолжают расти, несмотря на падение спроса?

Какие регионы пострадают больше всего от повышения тарифов ЖКХ?

Что скрывают застройщики под "льготной" ипотекой?

Рекордная выручка в элитном сегменте Москвы: кто и зачем покупает?


🎯 Обсуждаем последние изменения:

Рубль падает — спрос на недвижимость растёт.

Долги за коммуналку начнут взыскивать без суда.

Почему семейная ипотека становится "игрой для избранных"?


👉 Смотрите видео, чтобы быть в курсе всех изменений:

🔗 YouTube

🔗 RuTube

🔗 Дзен

Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить важные новости и прогнозы!

🔥 PHOTOSHOP В РАБОТЕ РИЭЛТОРА! КАК ПРОДАВЦЫ "РИСУЮТ" ДОКУМЕНТЫ И ЧТО ИЗ ЭТОГО ВЫХОДИТ 🔍

Клиент выбрал квартиру и обратился к нам за сопровождением сделки. Искал он долго, и вот она — идеальный вариант! Но перед внесением предоплаты мы, как всегда, начали проверять документы. И тут начался настоящий детектив…

💡 Ситуация:
Квартира куплена в 2019 году.
Собственники: двое родителей (по 9/20 доли) и двое детей (по 1/20 каждому).
Использован материнский капитал, все доли распределены по закону — на первый взгляд, всё идеально.
Но, как говорится, дьявол кроется в деталях.

👀 Что мы выяснили:
1️⃣ Акт приёма-передачи? Его нет. На наш запрос продавцы ответили, что он… «потерялся».
2️⃣ Подтверждение оплаты? Прислали платёжку, но сумма не совпадает с условиями сделки. Где деньги из маткапитала? Продавец получил их или нет?

После долгих споров нам всё-таки присылают акт. Читаем внимательно.

📜 Что написано в акте:
Это промежуточный акт, а не окончательный. Там чёрным по белому указано:
"После поступления маткапитала на счёт продавца акт нужно переподписать."
И тут всё становится ясно: акт не переподписан, а значит, обязательства не выполнены. Именно поэтому его так долго «теряли» и «искали».

🤔 Что дальше:
Продавца представляет частный риэлтор, который уверяет нас:
"Да всё нормально! Деньги продавцы получили, акт — просто формальность."

Мы читаем акт вместе с ним:
— Ты точно читал, что здесь написано?
— Ну… это просто акт передачи, всё в порядке.
— Внимательно посмотри: обязательства не завершены, пока акт не переподписан. Где новый акт?

На этом этапе риэлтор берёт паузу, видимо, для общения с продавцами. А потом перезванивает:
"Ребят, пять лет прошло, всё нормально, берите квартиру. Этот акт — просто бумажка, которая никому не нужна."

Но без подтверждения оплаты сделка остаётся под вопросом. Материнский капитал мог не дойти до продавцов, а отсутствие переподписанного акта подтверждает, что обязательства не завершены.

🧙 Магия подписей:
Буквально через сутки нам присылают «новый акт». И что мы видим?
Подпись на нём подозрительно похожа на подпись из договора купли-продажи. Настолько похожа, что это явно Ctrl+C и Ctrl+V.

Мы отправляем документы нашему знакомому эксперту и спрашиваем:
— На твой взгляд, это реальная подпись или копия?
Ответ:
"Нужна экспертиза, но даже без неё видно совпадения, очень похожа на подпись из ДКП."

🔥 ИТОГ:
Продавцы "нарисовали" акт, только не понятно для чего, чтобы скрыть отсутствие реального подтверждения передачи денег или просто забыли доделать обязательства. Покупка такой квартиры — риск?

❓ А теперь вопрос к вам:
Купили бы вы такую квартиру? Или рискнули бы довериться?

💬 Поделитесь своими мыслями в комментариях.

Для нас это ещё одно подтверждение: внимательно изучаем документы, лучше потратить время на анализ, чем потом бороться за свою недвижимость в судах. 👇

🎓 Хотите научиться проверять объекты недвижимости перед покупкой?

Приходите на мой бесплатный вебинар, где я расскажу, как минимизировать риски при сделках с недвижимостью!

👉 Регистрация по ссылке.

📉 Семейная ипотека: Надежда или Кабала?

Вы когда-нибудь задумывались, почему семейная ипотека так привлекательна на бумаге, но почти недостижима в реальности?

Говорят, что ставка всего 6%, но на деле вы платите до 16% скрытых комиссий банкам.

А что с ценами на жильё?
🏡 Квартиры по "льготной" ставке оказываются на 1–3 миллиона рублей дороже, чем если бы вы покупали их за наличные.

Государство вливает в эту программу триллионы рублей, но кто на этом зарабатывает?
💼 Банки превращают ипотеку в бизнес, наживаясь на надеждах семей.

Эта программа должна была помогать семьям, но теперь она — инструмент для обогащения банков. Почему об этом молчат?

🎥 Мы разобрали всё в деталях:

Кто и как наживается на семейной ипотеке?
Почему цены на жильё взлетают?
Что будет с программой дальше?

📺 Смотрите прямо сейчас:

YouTube

RuTube

Дзен

👉 Если у вас есть дети или вы думаете о покупке жилья, это видео — обязательное к просмотру!
💬 Делитесь своим мнением в комментариях. Вместе мы можем что-то изменить!

Росреестр разъяснил дольщикам, что делать в случае банкротства застройщика.

Банкротство застройщика при долевом строительстве обычно предполагает два сценария:

1. Дольщик может отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги.
2. Дольщик может претендовать на передачу своего объекта после завершения строительства.


Если договор долевого участия (ДДУ) заключен с использованием счета эскроу, участник долевого строительства может в любой момент до ввода в эксплуатацию МКД отказаться от договора и вернуть вложенные средства. После погашения записи о регистрации ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), банк, в котором открыт счет эскроу, вернет деньги напрямую покупателю.

Если покупатель рассчитывает получить объект после завершения строительства, он может включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае деньги со счета эскроу списываются на специальный счет в определенном законом порядке.

Важно помнить, что срок для включения требований в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления от конкурсного управляющего. Указанное уведомление считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования.

Суммарный срок для включения в реестр составляет 60 календарных дней со дня публикации уведомления в официальном издании.

Если срок включения в реестр не пропущен, конкурсный управляющий обязан рассмотреть требования в течение 15 рабочих дней. После этого покупатель жилья получает уведомление о положительном решении или отказе во включении требований в реестр. Если срок для включения требований пропущен по уважительной причине, он может быть восстановлен в судебном порядке путем направления ходатайства в арбитражный суд.

Росреестр отметил, что дольщики не всегда могут воспользоваться правом требования на передачу своего объекта. Например, это нельзя будет сделать при передаче нежилых помещений площадью более 7 кв. м. Лица, купившие помещение, относящееся к коммерческой недвижимости, могут предъявить к застройщику исключительно денежные требования.

Если дольщик задумает изменить вариант решения вопроса с застройщиком, это придется делать через суд, обращает внимание Росреестр.

😳Надеюсь это нам не пригодится!

#банкротство #застройщик

🎥 Кто сможет купить квартиру в 2025 году? Ипотека больше не спасение!

🏠 Рынок недвижимости трещит по швам:

💸 Ипотека стала роскошью: ставки выше заградительного уровня.

❌ Программы господдержки «Семейная ипотека» и для IT-специалистов изменились: Москва и Питер теперь не в игре.
📉 Спрос на новостройки рухнул, а доля ипотечных сделок упала вдвое за год.

🔥 Что делают застройщики?

Скидки, рассрочки или финальное снижение цен?
Выживание на рынке или попытка удержать покупателей?
💡 В новом видео:

Как покупатели теперь выбирают жильё?
Какие стратегии спасают рынок?
Чего ждать от цен на квартиры в ближайшее время?

👀 Смотрите на всех платформах:

📌 YouTube

📌 Дзен

📌 RuTube

👉 Ваши мысли? Готовы брать ипотеку или ждёте обвала цен? Делитесь в комментариях! 💬

💸 Квартиры дорожают из-за доллара? Почему это не работает

Замечали, что в избранном всё чаще появляются уведомления: «Цена выросла»? Казалось бы, в течении 6 месяцев продавцы снижали цены, приближаясь к рынку. Покупатели начали добавлять эти квартиры в избранное, смотреть, торговаться. И тут — бац! Продавец накидывает ещё 2 миллиона рублей сверху, потому что… доллар растёт.

На что действительно влияет спрос?
Рост доллара может слегка разогнать спрос, но только временно. Да, люди, переживающие за рубли, начинают вкладываться в недвижимость. Но это всегда краткосрочная история: через 2-3 месяца спрос остывает, и рынок возвращается в норму.

Почему рост доллара не в первую очередь влияет на стоимость жилья?

Мы живём в рублёвой зоне, доходы получаем в рублях, а не в валюте. Цена квартиры зависит от других факторов:

Спрос и предложение. Если полгода на вашу квартиру нет покупателей, никакой рост доллара не сделает её привлекательнее.

Локация. Центр города или удобный район всегда продаются лучше, чем спальные окраины.

Состояние дома и квартиры. «Заезжай и живи» — это то, что привлекает людей. А вот варианты под ремонт покупатели активно сбивают в цене.

Конкуренция. Если ваши соседи продают аналогичные квартиры дешевле, вы останетесь без покупателей.

Что ждёт продавцов, которые завышают цену?
Увы, ничего хорошего. Если сейчас можно продать за 20 млн рублей, то через полгода, после простоя, максимум — за 18 млн. Это реальность рынка, и она не зависит от курсов валют.

Что делать покупателям?
Если видите, что продавец объясняет рост цены долларом — не тратьте время. Ищите вариант у тех, кто реально оценивает свою недвижимость. Вы выиграете и время, и деньги.

Как вы относитесь к тому, что люди до сих пор привязывают квартиры к доллару? Видели такие объявления?

📊 Почему рынок жилья всё ещё живёт? Итоги октября 2024

Вокруг говорят: ставки высокие, рынок должен замереть, цены вот-вот упадут. Но цифры Центробанка показывают совсем другую картину. Давайте разберёмся, что происходит.

1️⃣ Ипотека растёт, несмотря на ставки.
Общий объём ипотечного портфеля увеличился на 0,7% и достиг 19,9 трлн рублей. Но вот интересный факт: темпы годового прироста замедлились до 19,1%, хотя год назад этот показатель был 33,9%. Казалось бы, ставки и кризис должны были охладить рынок. Но нет.

2️⃣ Господдержка правит балом.
На программы с господдержкой приходится 70% всех выдач. Семейная ипотека — главный драйвер: 190 млрд рублей за месяц (+5% к сентябрю). Это поддерживает рынок, но ресурсы таких программ не бесконечны.

3️⃣ Рыночная ипотека тоже растёт.
Вот где настоящая интрига: несмотря на ставки около 30% годовых, рыночная ипотека выросла на 14% (до ~117 млрд рублей). Это вызывает вопросы: почему люди так активно идут в ипотеку?

4️⃣ Спрос на вторичку остаётся высоким.
По оценкам, объём сделок на вторичном рынке с использованием ипотеки составляет около 117 млрд рублей. И этот показатель даже вырос по сравнению с прошлым месяцем. А это значит, что вторичка держится, и массового падения цен ждать пока не стоит.


---

Почему так происходит?
Наши люди не боятся ничего: ни ставок, ни кризиса, ни риска снижения цен. Вместо того чтобы ждать, пока рынок остынет, они покупают сейчас. И пока такой спрос сохраняется, рынок будет жить.

Настоящего охлаждения мы можем увидеть не раньше конца года, а то и в 2025 году. Но сейчас — деловой сезон, и рынок работает на полную мощность.

А вы бы взяли ипотеку под 30%?
Расскажите, почему да или нет. Давайте обсудим, что происходит на рынке! 👇

Наше решение
Мы видим слишком много факторов, которые делают эту сделку небезопасной:

Возможное оспаривание права собственности бывшей супругой.

Подозрительные сделки между родственниками, указывающие на вывод имущества.

Отсутствие документов, подтверждающих расчёты и дееспособность.

Неясность с использованием материнского капитала.

Мы не можем гарантировать нашему клиенту безопасность покупки этой квартиры. Конечно, окончательное решение остаётся за ним. Но если клиент всё же решит купить эту квартиру, наши гарантии и страховка на такую сделку распространяться не будут.

А вы бы купили такую квартиру?
Теперь вы знаете все детали. Представьте себя на месте клиента: решились бы вы на такую сделку или предпочли бы поискать более надёжный вариант? Напишите в комментариях, согласны ли вы с нашим решением или у вас есть другая точка зрения.

Ваши мысли очень важны для нас!

Давайте проверять квартиры вместе!

Мы запускаем рубрику, где будем разбирать реальные кейсы проверки недвижимости. Я покажу, как мы ищем риски, почему мы не рекомендуем некоторые сделки и какие выводы делаем. Это важно не только для наших клиентов, но и для подписчиков, которые хотят понять, как подойти к выбору квартиры с умом.

Я подробно объясню, как мы проверяем квартиры, что выявляем и на чём основываемся, принимая решения. Это позволит вам не только лучше понять логику нашей работы, но и самостоятельно оценивать подобные ситуации, если вы решите покупать квартиру.

Эти кейсы происходят в реальном времени. Вот, например, один из них. Продавец из Германии уже готовится прилететь в Калининград для завершения сделки. Но когда мы начали проверку, то нашли множество рисков, из-за которых покупка этой квартиры может оказаться небезопасной. Давайте разбираться, что мы обнаружили и каковы наши выводы.

Кейс: квартира в Калининграде
Наш клиент Елена выбрала квартиру, принадлежащую Евгению Владимировичу. На первый взгляд, всё кажется в порядке:

Евгений купил квартиру в 2019 году по договору купли-продажи.
Квартира в собственности уже 5 лет.
Ипотека, связанная с этой квартирой, погашена.
Но мы всегда проверяем не только текущего собственника, но и всю историю квартиры. И вот что нас насторожило:

1️⃣ Частая смена собственников

Мы обнаружили, что в 2019 году квартира трижды меняла владельцев:

Евгений Владимирович стал собственником 01.10.2019.
До него владельцем была Иванова Надежда Степановна, которая владела квартирой всего 3 месяца (с 09.07.2019).
Ещё раньше собственником был Иванов Виталий Викторович (22.01.2018).
Такая частая смена собственников — это уже повод задуматься. Особенно, если кто-то из них владел квартирой очень короткий срок. Мы начали проверять дальше.

2️⃣ Подозрительные сделки между родственниками

Мы заметили, что Иванов Виталий продал квартиру Ивановой Надежде, которая, судя по фамилии, может быть его матерью. Наша гипотеза подтвердилась. Мать и сын провели сделку купли-продажи, но никаких документов, подтверждающих реальный расчёт, предоставлено не было.

Это типичная ситуация для фиктивных сделок: такие договоры заключаются для вывода имущества из совместной собственности или сокрытия активов. Например, чтобы спрятать квартиру перед разводом, банкротством или другими судебными разбирательствами.

Мы начали копать дальше, чтобы понять, с какой целью эта сделка могла быть заключена.

3️⃣ Риски развода и отсутствие согласия супруга

Иванов Виталий купил квартиру в браке, но за несколько месяцев до развода продал её своей матери. Мы проверили, было ли получено согласие его супруги на продажу. Документа не оказалось.

Отсутствие согласия супруга — это серьёзный риск. Бывшая супруга может заявить о своих правах на квартиру. Мы не нашли сведений о том, поднимала ли она этот вопрос раньше.

4️⃣ Отсутствие документов о дееспособности

Следующим этапом проверки мы оценили, насколько Надежда Иванова осознавала свои действия при подписании договора. Для этого запрашиваются справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на момент сделки. Таких документов нам предоставлено не было.

Это создаёт риск: если в будущем кто-то докажет, что она не осознавала своих действий, сделка может быть оспорена в суде.

5️⃣ Неясность с использованием материнского капитала

Мы также запросили справки, подтверждающие, что на покупку этой квартиры не был использован материнский капитал. Но и эти документы отсутствуют. Если материнский капитал всё же применялся, это создаёт дополнительные риски, связанные с защитой прав несовершеннолетних детей.

🛑 Сбербанк снова остановил сделки по "Семейной ипотеке"!

💔 Плохие новости для тех, кто собирался воспользоваться льготной ипотекой: лимиты программы снова закончились. Банк принимает заявки, но сделки проведут только после выделения новых лимитов от правительства.

📌 Что это значит?

Сбербанк пояснил, что обработает все обращения в плановом порядке. Если слоты освободятся из-за отмены других сделок, заявки рассмотрят быстрее.

Сейчас можно подать заявку на сайте "Домклик" или в офисе, чтобы быть в числе первых, когда лимиты откроются.


⚡ Почему это происходит?
Это уже третий раз за осень: в сентябре и октябре банк также приостанавливал сделки по "Семейной ипотеке". Спрос на льготные программы настолько высокий, что выделенных средств хватает на 7-14 дней после выделения.

👉 Как не упустить шанс?

Отправьте заявку уже сегодня, чтобы быть в очереди.

Рассмотрите другие банки: у некоторых ещё есть активные лимиты на "Семейную ипотеку".

🧐 Экспертное мнение:
Такие паузы становятся всё чаще. Если спрос продолжит расти, правительству, возможно, придётся расширить финансирование программы в 2025 году, иначе мы увидим исчерпания лимитов уже в 1 квартале 2025 года. Но пока лучше не надеяться на долгие ожидания.

🔥 Будьте готовы!
Следите за обновлениями в моём Telegram-канале, чтобы узнать, когда сделки возобновят. А если срочно нужен совет — пишите, разберём вашу ситуацию!

🏠 Как не купить квартиру с рисками? Реальная история из нашей практики

Сегодня расскажу, как проверка квартиры помогла нашему клиенту избежать серьёзных проблем.
Казалось бы, сделка выглядит стандартно: клиент выбрал квартиру, которая ему очень понравилась, и вот что мы обнаружили в документах:

Квартира куплена в 2019 году по договору купли-продажи.
До этого был договор долевого участия с рассрочкой, заключённый в 2016 году.
Но вот что произошло дальше:

🔍 Что вызвало сомнения?
Текущий собственник отказался предоставлять документы о предыдущей сделке. Он утверждал:
"Ребята, прошло уже 5 лет, все сроки исковой давности вышли. Мы перед сделкой всё проверили, там всё чисто."

Но мы-то знаем, что такое "чисто". Мы никому не доверяем и всегда перепроверяем всю информацию через свои источники. После нашего настойчивого требования документы всё же нашлись.

Что выяснилось?

Рассрочка действительно была погашена несколькими платежами.
Но подтверждения по каждому платежу мы не получили.
💡 Ключевой момент:
Мы выяснили, что у предыдущего собственника было двое детей. А значит, теоретически он мог использовать средства материнского капитала на погашение рассрочки. Проблема в том, что эти данные не фигурировали ни в договоре долевого участия, ни в актах, которые подписал застройщик.

Наша задача была выяснить: использовался ли маткапитал в этой сделке? И мы оказались правы – он действительно был использован!

🛑 Почему это важно?

Материнский капитал требует обязательного выделения долей детям.
В данном случае предыдущие собственники решили не заморачиваться с этим и просто продали квартиру.
Риэлторы теккщего собственника не проверили, что в рассрочке использовались средства маткапитала.
Но мы об этом подумали, потому что уже сталкивались с такими случаями.

И что в итоге?

Текущий собственник оказался "чистым" – у него всё в порядке.
Но из-за прошлой сделки квартира стала юридически небезопасной.
Почему? Потому что:

Государство может потребовать вернуть средства материнского капитала или обязать выделить доли детям.
Сами дети, достигнув совершеннолетия, могут потребовать долю через суд.
Срок исковой давности в таких случаях заканчивается только тогда, когда младшему ребёнку исполняется 19 лет.

📌 Почему это важно для вас?
Сегодня большая часть квартир покупается в рассрочку, и риски таких сделок растут.

Маткапитал – не всегда отражается в документах.
Доли детям – могут быть не выделены.
Отсутствие подтверждающих документов – проблема, которую невозможно игнорировать.

Покупая такую квартиру, вы будете жить как на иголках. Мы не рекомендовали клиенту покупать эту квартиру, чтобы избежать долгосрочных проблем.

💡 Как избежать таких ошибок?
Только полная проверка всей истории квартиры, всех переходов права собственности и сделок. Именно так мы нашли этот риск и уберегли нашего клиента от покупки проблемного жилья.

Хотите научиться проверять квартиры профессионально?
👉 Регистрируйтесь на наш бесплатный вебинар тут.

Ваше спокойствие – в ваших руках. Не рискуйте миллионами, узнайте, как проверить квартиру перед покупкой!

Сталкивались с таким?

🔥 Спрос на новостройки падает, но цены продолжают расти. Как такое возможно?

Государство срочно ищет способы спасения строительной отрасли. Кого будут спасать и, главное, за чей счёт? 🤔

Привет, на связи Алексей Клышин, и в новом выпуске я разобрал все самые горячие темы из мира недвижимости:

1️⃣ Капремонт вдвое дороже? Минстрой готовит новый удар по вашему кошельку. Что делать жильцам?
2️⃣ Инфляция рвётся вверх: как это отразится на вашем бюджете и рынке недвижимости?
3️⃣ Новостройки теперь только для нуждающихся. Почему инвесторов отрезают от программы переселения?
4️⃣ Центробанк «выключает» ипотеку. Новый закон даст регулятору полномочия останавливать кредитование.
5️⃣ Цены на вторичку падают, но есть подвох. Как продавцы завышают стоимость в объявлениях, а покупатели выбивают большие скидки.
6️⃣ Список на выживание. Мишустин поручил министрам готовить список компаний, которые будут спасать в случае банкротства.
7️⃣ Самолёт штормит: новый генеральный директор, долги и слухи о продаже компании.
8️⃣ Лучшие и худшие города для покупки. Где спрос падает, а где растёт? Полная картина.
9️⃣ Новостройки дорожают? Нет, это статистический обман! Почему цифры в отчётах не совпадают с реальностью.
🔟 Стартов продаж больше нет. Почему покупать новостройки становится опасно, и что делать покупателям?

🎯 В этом выпуске я не только объясню, что происходит, но и помогу разобраться, как это повлияет на каждого из вас.

Подпишитесь на канал, чтобы не пропускать важные новости.


👉 Ссылка на видео на YouTube! А ещё оно доступно в

Дзене,

RuTube.

Выбирайте, где удобнее, и включайте прямо сейчас.

💬 Не забудьте оставить комментарий: что вы думаете о ситуации на рынке? Согласны ли с тем, что новостройки становятся всё менее выгодным вложением? Пишите своё мнение, я обязательно прочитаю!

Почему при падении спроса цены на новостройки растут?

В этом году количество сделок на рынке недвижимости стремительно сокращается. В Москве за 10 месяцев их стало меньше на 17% по сравнению с прошлым годом. А в последние месяцы падение достигло 30-40% ежемесячно. Но несмотря на это, цены на новостройки продолжают расти.

Как это возможно? Ведь на агрегаторах и в рекламе застройщики обещают скидки в 10-20%, а иногда и больше. Разбираемся, что происходит на самом деле.

Кто действительно получает скидки?

1️⃣ 20% сделок — наличные покупатели
Это самая "привилегированная" категория. У них есть свободные деньги, и застройщики готовы делать им самые большие скидки, чтобы закрывать сделки быстро. Итоговая цена в договоре действительно оказывается ниже.

2️⃣ 40% сделок — льготная ипотека
Многие покупатели сейчас используют семейную ипотеку. На первый взгляд, это должно быть выгодно: низкие ставки и государственная поддержка. Но банки берут комиссии с застройщиков за такие программы. А застройщики, чтобы компенсировать эти расходы, увеличивают цену в договоре долевого участия. Получается, что льготная ипотека приносит выгоду банкам, а не покупателям.

3️⃣ 40% сделок — рассрочка
Рассрочка набирает популярность среди тех, кто не может оплатить сразу или взять ипотеку. Но здесь застройщики закладывают свои риски в цену, и итоговая стоимость квартиры становится выше.

Почему цены растут?

Рекламные скидки — это приманка. Большинство покупателей не платят наличными, а берут ипотеку или рассрочку. И для них цена квартиры в договоре оказывается выше из-за банковских комиссий и финансовых схем. В результате реальная стоимость жилья растёт, несмотря на снижение спроса.

Представьте: вы видите объявление о скидке, но в договоре на квартиру сумма выше, чем ожидалось. Знакомая ситуация? Именно такие механизмы сейчас работают на рынке.

Что будет дальше?

Рынок держится за счёт тех, кто покупает через ипотеку и рассрочку, переплачивая за квартиры. Но что произойдёт, если льготные программы начнут сворачиваться? Возможно, застройщики будут вынуждены пойти на ещё большие скидки, но смогут ли они выдержать такую нагрузку?

А как вы относитесь к этим скрытым повышениям цен? Сталкивались ли с ситуациями, когда реальная стоимость квартиры отличалась от заявленной? Делитесь своим мнением в комментариях!

⚙️ Центробанк теперь может "выключать" кредиты

С 1 апреля 2025 года Центробанк России получит новый инструмент — макропруденциальные лимиты (МПЛ). Это означает, что регулятор сможет ограничивать выдачу кредитов, включая ипотеку и автокредиты, если экономика начнет перегреваться.

Для чего это нужно?
ЦБ хочет предотвратить рост долгов у граждан и сделать финансовую систему устойчивой. Если долги начнут расти слишком быстро, банк сможет установить лимит на выдачу определенных видов кредитов за квартал.

Почему это важно?
Инфляция растет, ключевая ставка повышается, но проблемы не решаются. Новый механизм даст Центробанку возможность регулировать ситуацию с другой стороны, чтобы не допустить серьезных проблем в экономике.

Если вы собираетесь взять кредит или ипотеку, важно учитывать, что банки могут столкнуться с новыми ограничениями. Это может повлиять на доступность займов для граждан.

Поправки начнут действовать с апреля 2025 года.

Как на вторичке экономить миллионы? Разбираем реальные цифры

На днях мы закрыли сделку, где торг составил 12%. Квартира в Москве, заявленная за 20 миллионов рублей, была куплена за 17,5 миллиона. Разница — 2,5 миллиона рублей.

А теперь внимание: это не исключение, а правило для вторичного рынка.

Исследование «Домклик» и «СберИндекс» подтверждает:

👉 В Москве разрыв между ценами в объявлениях и реальными сделками составляет 14,1%.

👉 В Московской области — 7,5%.

👉 Санкт-Петербург — разрыв всего 3,2%, но это тоже шанс на экономию.

👉 В Ростовской области разница рекордная — 19,3%!

Есть и регионы, где цена сделки иногда выше заявленной. Например:

Краснодарский край: цена сделки превышает объявленную на 1,3%.

Пермский край: превышение 0,6%.


В остальных регионах продавцы завышают стоимость.

Что с ценами на вторичку в динамике?

За октябрь 2024 года средняя стоимость квадратного метра снизилась в:

Санкт-Петербурге: -0,6%;

Краснодарском крае: -0,6%;

Башкортостане: -0,4%.



В Ленинградской и Волгоградской областях — без изменений, а минимальный рост зафиксирован в Пермском крае (+0,1%) и Воронежской области (+0,2%).

Аналитики прогнозируют, что в ближайшие месяцы цены на готовое жилье начнут снижаться, особенно в регионах с большим разрывом между заявленной стоимостью и реальными сделками.

Что это значит для вас?
Если вы хотите купить квартиру, умение торговаться — это ваша основная стратегия экономии.

Например, в Москве разница в 14% с квартиры за 10 миллионов — это 1,4 миллиона рублей. Огромная сумма, согласны?

👉 Какие стратегии торга мы используем писал в этом, этом и этом посте.

Как сбить цену на квартиру и остаться довольным.

Секреты успешного торга.


Или просто доверьтесь профессионалам. Мы знаем, как сбивать цены так, чтобы вы сэкономили сотни тысяч или даже миллионы рублей.

Напишите сюда — и мы поможем вам найти лучшую цену на вторичное жилье!

Какой самый большой торг был у вас?

🔥 Свежий ремонт: плюс или минус?

Сейчас многие покупатели выбирают квартиры с готовым ремонтом. Логика проста: заезжай и живи! Не нужно тратить время, нервы и деньги на ремонт, искать строителей, следить за сметами, которые, как правило, удваиваются.

Такие квартиры также привлекают инвесторов, ведь спрос на аренду растёт, а жильё с мебелью и техникой можно сразу сдавать.

Но есть одна серьёзная проблема, с которой мы сталкиваемся всё чаще: флипперы. Это люди, которые покупают самые дешёвые варианты, делают косметический ремонт и быстро перепродают по более высокой цене.

🚩 Почему на мой взгляд флипперы — это риск?
Только на этой неделе мы с клиентами отказались от покупки четырёх квартир, где продавцами были флипперы. Рассказываем на примере:

Мы искали квартиру с ремонтом в Чертаново. Из 12 осмотренных квартир только с двумя продавцами можно было начинать диалог. Остальные говорили: "Всё проверено, никаких проблем, но как только разговор заходил о предыдущих документах, сразу всплывали проблемы не совместимые с покупкой.

Но давайте посмотрим, что мы нашли в одном из таких случаев:

1️⃣ Продавец купил квартиру полгода назад, сделал ремонт и выставил на продажу.

У продавца ипотека в Сбербанке на 1 млн рублей.
Мы запросили документы по предыдущей сделке, а там… договор дарения.

2️⃣ Предыдущий владелец — мужчина 92 лет.

Он подарил квартиру постороннему лицу в мае 2024 года.

В сентябре 2024 года мужчина умер.

3️⃣ Есть наследники.

На сайте наследственных дел выяснили, что у мужчины открыто наследственное дело.
Нашли детей владельца: дочь сказала, что они в шоке от этой ситуации, так как нотариус при открытии наследства заявил, что собственности у их отца больше нет.

4️⃣ Справок нет.

Справки из псих- и наркодиспансера предыдущего владельца отсутствуют.
Учитывая возраст дарителя, это критически важно.

💡 Что это значит для покупателя?
Квартира выглядела идеально: новый ремонт, мебель, техника. Но документы — это снежный ком из проблем:

Дарение от пожилого человека может быть оспорено наследниками.
Быстрые переходы права собственности (месяц между дарением и продажей) повышают риск банкротств и судебных разбирательств.
Все риски предыдущих сделок автоматически переходят на нового покупателя.
Эту квартиру мы, конечно, не купили. И таких случаев множество.

🛑 Как избежать ошибок:
Если вы видите квартиру с "свежим ремонтом", обязательно:

1️⃣ Изучайте историю всех предыдущих сделок.
2️⃣ Проверяйте быстрые переходы права собственности.
3️⃣ Запрашивайте справки из ПНД и НД для всех предыдущих владельцев.
4️⃣ Проверяйте наличие наследников, особенно если был договор дарения.
5️⃣ Убедитесь, что продавец проверил все риски — если он их игнорирует, то они перейдут к вам.

📢 А у вас были такие случаи?
Поделитесь в комментариях!

Если не хотите разбираться во всех нюансах самостоятельно, приходите на мой бесплатный вебинар. Мы разберём:

Как проверить квартиру и продавца.
Какие документы обязательно нужны.
Как сэкономить и обезопасить себя от рисков.
📌 Регистрируйтесь здесь.

Мораль:
Свежий ремонт может быть красивой ловушкой. Проверяйте документы до седьмого колена или доверьте это профессионалам!

⚡️ Поддержка стройотрасли: спасение или компромисс?

На правительственном часе в Совете Федерации вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что власти готовят комплекс мер для поддержки строительной отрасли. Среди предложений — законодательное закрепление права застройщиков на рассрочку, продление антикризисных инициатив времен пандемии и работа над альтернативными механизмами финансирования, такими как ссудо-сберегательные кассы.

Чиновники также обсуждают увеличение градостроительного потенциала страны вдвое. Казалось бы, всё делается для стабильности. Но за этим оптимизмом скрываются острые проблемы:

1. Высокие ставки и себестоимость строительства. Покупателей становится меньше, спрос падает, а застройщики вынуждены поднимать цены, чтобы выжить.


2. Угроза для банковского сектора. Если строительный рынок "застынет", это ударит не только по застройщикам, но и по всей экономике, ведь стройка — связующее звено для множества отраслей.


3. Потеря доверия к рынку. Без серьезной поддержки и прозрачных решений строительный сектор может потерять инвестиционную привлекательность на годы.



Правительство понимает, что позволить стройке "рухнуть" нельзя, ведь последствия затронут каждого: от покупателей жилья до финансовой системы страны. Но вопрос остаётся открытым: кто за это заплатит?