Недвижимость и закон

Банкротство застройщика: объясняет Росреестр

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве за многолетнюю практику применения зарекомендовал себя как наиболее эффективный и выгодный способ приобретения жилья на этапе строительства. Денежные средства покупателей при заключении ДДУ размещаются на специальных эскроу-счетах в банках, а до появления таких счетов взносы отчисляются застройщиком в специализированный государственный фонд.

Тем не менее подобное вложение средств может быть подвержено определенным рискам, к примеру, при банкротстве девелопера. Управление Росреестра по Москве рассказывает, как дольщикам не остаться без инвестиций и недвижимости.

С заявлением о признании застройщика банкротом может обратиться сам застройщик, уполномоченные органы и кредитор, в том числе участник долевого строительства. Также правом на обращение в суд с подобным заявлением обладает.

При этом конкурсный управляющий, назначенный арбитражным судом, обязан извещать дольщиков о банкротстве в течение 15 дней после принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. На практике уведомления размещаются в газете «Коммерсант», в том числе на ее сайте, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Как правило банкротство застройщика при долевом строительстве предполагает два сценария: дольщик может либо отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги, либо претендовать на передачу своего объекта после завершения строительства.

Если ДДУ заключен с использованием счета эскроу, участник долевого строительства вправе в любой момент до ввода в эксплуатацию МКД отказаться от договора и вернуть вложенные средства. После погашения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, вернет деньги напрямую покупателю.

Если покупатель рассчитывает получить объект после завершения строительства, он вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае деньги со счета эскроу списываются на специальный счет в определенном законом порядке.

Важно помнить, что срок для включения требований в реестр составляет 45 дней со дня получения уведомления от конкурсного управляющего. Указанное уведомление считается полученным по истечении 15 дней со дня его опубликования. Суммарный срок для включения в реестр составляет 60 календарных дней со дня публикации уведомления в официальном издании.

Если срок включения в реестр не пропущен, конкурсный управляющий обязан рассмотреть требования в течение 15 рабочих дней. После покупатель жилья получает уведомление о положительном решении или отказе во включении требований в реестр. Если срок для включения требований пропущен по уважительной причине, то он может быть восстановлен в судебном порядке путем направления ходатайства в арбитражный суд.

Однако не все дольщики могут воспользоваться правом требования на передачу своего объекта. Например, закон о банкротстве не предусматривает включение в реестр требования лиц о передаче нежилых помещений, площадь которых составляет более 7 квадратных метров. То есть лица, купившие помещение, относящееся к коммерческой недвижимости, могут предъявить к застройщику исключительно денежные требования.

Дольщик также не всегда может изменить свое решение, т.к. право на трансформацию требований к застройщику-банкроту не установлено законом. Возможность изменить выплату денежных средств на требования о передаче объектов после завершения строительства рассматривается судом в индивидуальном порядке.

Источник

Совфед обязал нотариусов сообщать наследникам о долгах наследодателей

Совет Федерации на заседании в среду одобрил закон об обязанности нотариусов информировать наследников о кредитных обязательствах наследодателей.

В действующем законодательстве не определен порядок информирования наследников о кредитных долгах наследодателя на момент его смерти. Зачастую наследники узнают об этих долгах лишь после принятия наследства, получив требования кредиторов. А если кредитные долги равны или превышают стоимость наследного имущества, принятие наследства становится экономически нецелесообразным, отмечается в пояснительной записке.

Новый закон обязывает нотариусов, ведущих наследственные дела, не позднее трех рабочих дней после открытия такого дела запросить в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ) информацию о бюро кредитных историй (БКИ), где хранится кредитная история наследодателя, либо об ее отсутствии. При наличии такой информации нотариус в течение трех рабочих дней со дня ее получения должен обратиться в соответствующее БКИ для получения кредитного отчета.

Законопроект № 395002-8

Срок владения недвижимостью для продажи без НДФЛ предложили сократить

На рассмотрение Госдумы будет внесен законопроект о снижении до трех лет периода владения недвижимостью, после которого можно не уплачивать НДФЛ с дохода от его продажи.

В настоящее время освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости возможно, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение как минимум пяти лет. Как отметили депутаты, многие граждане, чтобы сэкономить и не платить подоходный налог от продажи квартиры, предпочитают дождаться окончания этого периода.

«Предлагается установить общий минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества три года»,— говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Источник

Квартира за 30.000р/мес в Сочи👆

Сегодня знакомлю Вас с рынком недвижимости Сочи, Дмитрием Юдаковым и его агентством недвижимости Сочи ЮДВ.

Напомню про пассивный доход с отелей — можно купить номер в отеле и получать пассивный доход, сдавать его будет сам отельер, про инвестиции в отели Сочи 👉 <читайте здесь>

Еще советую прочитать:

— Ипотека 10% на вторичку <читать>
— Подборка ТОП-10 мест для отдыха в Красной поляне
— что делать если нет сил платить ипотеку <здесь>

— Получить скидку 300.000 на любую новостройку Сочи и записаться на подбор квартиры можно у Димы Юдакова напрямую 👉 +7(918) 880-07-47

В канале Дмитрия выходят ежедневные обзоры, горячие предложения и новости недвижимости, подписывайтесь, чтобы всегда быть в курсе👇

👨‍💻 ТГ канал: https://t.me/newsochiudv

🎥 YouTube с обзорами: https://www.youtube.com/@sochi_udv/video

Реклама: ИП Юдакова Надежда Васильевна
ИНН 025300407254
erid: 2VtzqwPFdBUКвартира за 30.000р/мес в Сочи👆

Сегодня знакомлю Вас с рынком недвижимости Сочи, Дмитрием Юдаковым и его агентством недвижимости Сочи ЮДВ.

Напомню про пассивный доход с отелей — можно купить номер в отеле и получать пассивный доход, сдавать его будет сам отельер, про инвестиции в отели Сочи 👉 <читайте здесь>

Еще советую прочитать:

— Ипотека 10% на вторичку <читать>
— Подборка ТОП-10 мест для отдыха в Красной поляне
— что делать если нет сил платить ипотеку <здесь>

— Получить скидку 300.000 на любую новостройку Сочи и записаться на подбор квартиры можно у Димы Юдакова напрямую 👉 +7(918) 880-07-47

В канале Дмитрия выходят ежедневные обзоры, горячие предложения и новости недвижимости, подписывайтесь, чтобы всегда быть в курсе👇

👨‍💻 ТГ канал: https://t.me/newsochiudv

🎥 YouTube с обзорами: https://www.youtube.com/@sochi_udv/video

Реклама: ИП Юдакова Надежда Васильевна
ИНН 025300407254
erid: 2VtzqwPFdBU

Столичные власти утвердили новые тарифы на электроэнергию для населения

В 2025 году плата за электричество в Москве возрастет на 16,5%, но лишь с 1 июля. Все первое полугодие для москвичей будут действовать те же тарифы, что и сейчас.

Расходы москвичей на электрическую энергию в 2025 года возрастут. Это следует из размещенного на портале mos .ru приказа департамента экономической политики и развития города Москвы, с которым ознакомилась редакция. Однако это произойдет лишь во втором полугодии.

С 1 июля 2024 года, по данным Мосэнергосбыта, москвичи, проживающие в домах с электроплитами, в случае не дифференцированного по времени суток одноставочного тарифа платят 6,15 руб. за кВт*ч, или в диапазоне 3,02-8,94 руб. за кВт*ч в разное время суток при дифференцированных тарифах.

С 1 января 2025 года, как следует из приказа, расценки на электричество не меняются. Но с 1 июля следующего года они увеличиваются почти на 16,5%. Для тех же категорий москвичей плата за электроэнергию с этого момента составит 7,16 руб. за кВт*ч или в диапазоне 3,71-10,23 руб. за кВт*ч соответственно.

Источник

Приказ № ДПР-ТР-174/24 от 14.11.2024

По требованию КС РФ вопросы, связанные с жизнью в коттеджных поселках, урегулируют законодательно

Госдума готовит ко второму чтению законопроект, прописывающий правила пользования общим имуществом в коттеджных поселках. Для этого инициатива вводит специальное понятие: "жилищный комплекс". Урегулировать вопросы, связанные с жизнью в коттеджных поселках, законодателям предписал Конституционный суд России.

Несколько лет назад до КС России дошла некая гражданка, которая приобрела в собственность два земельных участка в коттеджном поселке. С нее в судебном порядке была взыскана задолженность по оплате услуг: за организацию контрольно-пропускного режима при въезде в поселок, уборку и содержание дорог и территории общего пользования, освещение территории, выкашивание травы, дератизацию и дезинсекцию, организацию эксплуатационной службы и т.п. Иск подала управляющая компания поселка, с которой женщина не заключала договор. Гражданка в ходе разбирательства утверждала, что непосредственно ей эти услуги не требуются, и, приобретая участки, она не могла предположить, что они входят в состав коттеджного поселка, поскольку они были расположены на территории, не огороженной забором и не имеющей элементов общей инженерной инфраструктуры.

Суды при рассмотрении дела применили положения Жилищного кодекса по аналогии, указав, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом. Также для всех собственников участков в данном поселке являются обязательными решения общего собрания собственников участков, которым выбрана управляющая компания и утверждена форма договора с ней.

Конституционный Суд в постановлении сделал несколько важных выводов о том, что совокупность индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой по сравнению с многоквартирными домами обладает спецификой, которая не учитывается действующим жилищным законодательством. Например, пространственной обособленностью объектов общего пользования от жилых домов.

Законопроект № 155842-8

Все о налоге на имущество физлиц в 2024 году: когда и сколько платить

До 1 декабря россияне должны заплатить налог на имущество физлиц за 2023 год. Налог платится за всю недвижимость, находящуюся в собственности: квартиры, дачи, гаражи и даже недостроенные объекты.

Как правильно рассчитать налог, какие льготы при его оплате существуют и что будет, если не заплатить вовремя

1. Что такое налог на имущество физлиц

Налог на имущество физлиц — это прямой налог, который раз в год платят владельцы недвижимости. Он начисляется с момента регистрации в Росреестре права собственности на объект недвижимости, например квартиры или гаража.

Налог на имущество физлиц является одним из трех имущественных налогов, который ежегодно оплачивают россияне. Другие два — транспортный и земельные налоги.

Налог на имущество физлиц относится к местным налогам (ст. 12 НК РФ). Это значит, что средства от его уплаты поступают в местный бюджет. Местные власти также могут вводить по этому налогу льготы и самостоятельно устанавливать размер ставок.

2. За какое имущество платят налог

Полный перечень объектов налогообложения указан в ст. 401 НК РФ. Налогом на имущество облагаются следующие объекты недвижимости:

- дома;
- квартиры;
- комнаты;
- гаражи;
- места на парковке;
- объекты незавершенного строительства;
- единые недвижимые комплексы (например, завод);
- иные здания, строения, сооружения, помещения (например, офисы).

Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.

Подробнее⬇️⬇️⬇️

Почему тем, кто решил оформить завещание, стоит указать в нем место работы своего наследника

Многие уверены, что указать в завещании Ф.И.О. своего наследника — это более чем достаточно. К тому же в законе нет специальных требований по обозначению наследника в завещании — поэтому нотариус обязан его удостоверить с теми данными, которые сочтет нужным указать в нем наследодатель.

Отмечу, что с удостоверением такого завещания проблем не будет, но нельзя гарантировать, что они не появятся в будущем — когда настанет момент открытия наследства.

Дело в том, что когда в завещании указаны только Ф.И.О. наследника, нет уверенности в том, что его удастся найти (если он сам не явится за оформлением наследства).

Правила таковы, что нотариус не обязан разыскивать наследников — предполагается, что они должны сами знать о положенном наследстве и обратиться к нотариусу.

Только одно исключение делает закон из этого правила: нотариус обязан известить тех наследников, чье место работы или место жительства ему известны (ст. 61 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

А известны они могут быть лишь в том случае, если прямо указаны в завещании (кроме, разумеется, тех редких ситуаций, когда наследником является какая-то популярная личность).

Конечно, можно ограничиться одним только упоминанием места жительства наследника, но если он, к примеру, на момент открытия наследства будет жить по другому адресу, то у него могут возникнуть серьезные проблемы.

Поэтому, включив в текст завещания место работы своего наследника, вы тем самым значительно повышаете шансы, что его разыщут и известят об открывшемся наследстве: при наличии такой информации нотариус обязан будет это сделать.

Также стоит указать все имеющиеся данные, которые позволят идентифицировать вашего наследника среди остальных людей (не только адрес его места жительства и работы, но и номер телефона, адрес электронной почты и т. д.).

Кто по закону не имеет права сдавать жильё в аренду

Известно, что сдавать квартиру в аренду на законных основаниях может только её собственник. Родственники или друзья имеют право заключить договор найма от его имени только при наличии нотариальной доверенности.

Кроме этого, в России существует ряд ограничений на ведение арендного бизнеса для определённых категорий граждан, а именно — для госслужащих. Это связано с их особыми обязанностями и ответственностью перед государством.

Кто такие госслужащие

Государственные служащие (госслужащие) — это лица, занимающие должности в органах государственной власти и местного самоуправления, а также в иных организациях, которые выполняют функции государства и представляют его интересы.

Кто относится к госслужащим

Сотрудники федеральных органов исполнительной власти, таких как Министерство транспорта, Федеральная налоговая служба, Министерство труда и социальной защиты и т.д.
Сотрудники региональных органов исполнительной власти (например, министерства, департаменты, управления) в субъектах Российской Федерации.
Сотрудники муниципальных учреждений и органов местного самоуправления — администрации городов и районов.
Сотрудники силовых ведомств — ФСБ, прокуратуры, МВД и других правоохранительных органов.
Военнослужащие в России также считаются государственными служащими. Они являются частью органов исполнительной власти и подчиняются военным структурам, таким как Министерство обороны.

Может ли госслужащий сдавать квартиру в аренду

По закону граждане, которые состоят на государственной службе, не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью как лично, так и через доверенных лиц.

Поэтому ответ на вопрос — можно или нельзя госслужащему сдавать квартиру в аренду — зависит от того, с какой целью была приобретена недвижимость и есть ли в действиях арендодателя признаки предпринимательства.

По общему правилу, которое было разъяснено в письме Министерства РФ по налогам и сборам №04-3-01/398 от 06.07.2004 года, сдача физическим лицом в аренду жилого помещения не является предпринимательской деятельностью. То есть госслужащий может сдавать квартиру как физлицо на основании договора найма жилья и платить НДФЛ с полученных доходов. А вот зарегистрироваться в качестве ИП для этих целей не получится.

Особые правила для военнослужащих

В соответствии с п. 7 ст. 10 Федерального закона от 27.05.1998 №76-ФЗ «О статусе военнослужащих» этой категории граждан запрещено заниматься другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности.

Поэтому возмездная сдача жилья в аренду может рассматриваться как иная оплачиваемая деятельность, которая запрещена для военнослужащих.

Когда сдача жилья внаём может быть признана предпринимательской деятельностью

В п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность определяется как самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Суд может признать сдачу жилья в аренду предпринимательством при наличии одного или нескольких признаков:

квартира была приобретена не для личных нужд, а целенаправленно для сдачи в аренду
жильё сдаётся посуточно
госслужащий сдаёт в аренду нежилые помещения

То есть, если государственный служащий ранее купил квартиру для личных нужд или получил жильё по договору дарения или по наследству, но в данный момент не пользуется этим имуществом, он может сдать его внаём как физическое лицо. Это не будет считаться предпринимательством.

Если же в суде будет доказано, что целью покупки квартиры изначально было получение прибыли, то такая деятельность может быть признана предпринимательской.

Чем грозит нарушение закона

Для сотрудников госслужбы осуществление предпринимательской деятельности является основанием для увольнения в связи с утратой доверия.

Кроме того, такие действия могут повлечь за собой возникновение административной или уголовной ответственности.

Депутатам предложили изменить закон о долевом строительстве

Изменить закон о долевом строительстве в интересах жителей таунхаусов предложено депутатам Госдумы. Сейчас для покупателей такого жилья не предусмотрен порядок получения земли под домом.

Закон о долевом строительстве распространяется и на таунхаусы (официально это дома блокированной застройки), отмечается в письме. При этом объектом долевого строительства является непосредственно сам возводимый на средства дольщиков дом, без земельного участка.

Если дольщик купил квартиру в многоквартирном доме, то порядок передачи прав на землю под домом законом о долевом строительстве урегулирован, говорит Прохоров: у дольщика при возникновении права собственности на объект строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество. Если в рамках долевого строительства возводится индивидуальный дом, то законом также предусмотрено, что передача застройщиком дома и участка, на котором он расположен, осуществляются по передаточному акту после проведения кадастрового учета этих объектов.

Однако порядок оформления прав на землю под таунхаусами в законодательстве не предусмотрен. Предлагается исправить этот пробел в законодательстве, внеся изменения в закон о долевом строительстве. Это, подчеркивает Прохоров, обеспечит равенство прав всех собственников недвижимости независимо от типа застройки.

Источник

Кадастровую оценку с 2026 года будут проводить с помощью электронной системы

Правительственная комиссия по законопроектной деятельности рассмотрела инициативу, совершенствующую систему кадастровой оценки.

Согласно подготовленному проекту, с 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка во всех регионах будет проводиться с использованием национальной системы пространственных данных. Ее оператором выступает ППК "Роскадастр": публично-правовая компания, созданная Росреестром.

Главной задачей кадастровой оценки является определение объективной и экономически обоснованной стоимости недвижимости. Кадастровая оценка влияет на установление налоговых платежей. Поэтому при проведении кадастровой оценки крайне важно соблюдать баланс интересов граждан, государства и бизнеса.

Сегодня кадастровая оценка проводится в отношении всех объектов недвижимости по единой методике с учетом тенденций рынка недвижимости. Это способствует минимизации количества объектов с необоснованной кадастровой стоимостью. Данная стоимость определяется на основе рыночной и прочей информации о характеристиках объекта недвижимости, его окружении, так называемых ценообразующих факторов. К примеру, при расчете может учитываться город и район, где расположен объект, материалы, из которых он построен, физический износ, площадь, нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории и т.п. Данные о кадастровой стоимости регулярно обновляются. Так, в Москве определение кадастровой стоимости объектов недвижимости проводится не чаще одного раза в два года.

Развитие и использование национальной системы пространственных данных - еще один шаг в сторону совершенствования государственной кадастровой оценки. В целом же граждане и государство получат удобные цифровые сервисы, позволяющие решать многие вопросы, связанные с владением и оборотом недвижимости. Госпрограммой "Национальная система пространственных данных", которую реализует Росреестр, предусмотрено внесение в ЕГРН полных и точных сведений к 2030 году в объеме не менее 95 процентов. Также данная система, например, позволяет в режиме онлайн подготовить информацию о правовом режиме территории и объектах, расположенных на ней. Есть и немало других функций, упрощающих решение важных вопросов в сфере оборота недвижимости.

Источник