Доходные ГАБы

Наш канал участвует в первой финансовой премии «Private Money Awards 2024».

1️⃣ В НОМИНАЦИИ "ЛУЧШИЙ TELEGRAM-КАНАЛ ПО ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ"

🟢 Для нас выбор очевиден.
🟢 Думаем, что для вас тоже.

Ссылка для голосования

2️⃣ В НОМИНАЦИИ "ЛУЧШИЙ ЭКСПЕРТ В ТЕМЕ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

🟢 Мы свою экспертность неоднократно демонстрировали, поэтому других вариантов быть не может.

Осталось только проголосовать.

Ссылка для голосования

✅ Это можно сделать в обеих номинациях.

Также, по промокоду PMEF15 на сайте https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=9809a действует скидка 15% на билеты на «Private Money Forum».

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Новая дорога, д.9.
Арендатор- «Вайлдберрис».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится в новом ЖК «Бауман хаус».
Состоящим из 3-х 15-этажных домов.
У всех 3-х домов один и тот же адрес.
Исходя из их сегодняшней политики, другие ПВЗ Вайлдберрис по этому адресу ( в других домах) не согласуют.
Планировка зальная.
Арендует помещение головная организация - не франшизеры.
Подобные ГАБы сейчас продаются с окупаемостью 10-11 лет.

🔴 Слабые стороны.
Помещение находится во 2 корпусе - вход со двора.
С улицы Новая Дорога помещение не видно.
Так как ЖК огорожен, то рассчитано в основном на местных жителей.
Посетители со стороны смогут попасть в него, нажав на звонок.
Вайлдберрис сейчас в процессе ремонта- ПВЗ еще не открылся.
Торга нет.

🟢 Возможности.
По близкой цене в этом ЖК продаются пустые помещения- здесь можно купить уже с арендным потоком.
Продавец хочет продать это помещение до конца года.
После открытия Вайлдберис и в следующем году цену планирует повысить.

🔴 Угрозы.
Пока это не совсем готовый продукт, так как арендатор еще не работает.
Могут возникнуть какие-либо сложности при организации работы Вайлдберрис.
Если арендатор съедет, то понадобится время на сдачу этого помещения другому.
Сейчас в ЖК достаточно много пустых помещений.

✅ Выводы.
Редкое эксклюзивное предложение для покупателей по доходности.
Однако тоже имеющее некоторые изъяны.

ГАБ с «Вайлдберрис».
В новом ЖК «Бауман Хаус».

📌 Сегодня снова порадуем вас эксклюзивным предложением.
Пока не сильно «засвеченным» в рекламе📌

🟢 Г. Москва, ул. Новая дорога, д.9.
ЖК « Бауман хаус».
96 кв.м.
1 этаж.
Арендатор- «Вайлдберрис».
Стоимость - 35 млн.руб.
МАП- 350 000 руб.
Затраты на коммунальные услуги- 15 000 руб.
Окупаемость - 8,7 лет.
Доходность- 11,5%🟢

✅ ГАБ с надежным сетевым арендатором в новом ЖК.

✅ Доходность намного лучше подобных предложений в Москве.

📉 Вайлдберрис еще не открылся, пока в стадии ремонта.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. 9-я Парковая, д.66, корп.3.
Арендатор- ювелирный магазин «Адамас».

🟢 Сильные стороны.
Арендатор- крупная федеральная сеть.
Которая и сейчас активно открывает новые магазины.
Они арендуют это помещение уже около 20 лет!
Платят арендодателю процент от товарооборота.
Даже если посчитать арендную плату по нижней планке, получается хорошая доходность.
Помещение находится в 50 метрах от метро Щелковская.
На хорошем пешеходном трафике.

🔴 Слабые стороны.
Помещение- это часть ОСЗ ( отдельно стоящее здание) и остальными помещениями в нем продавец не владеет.
У продавца не оформлен договор аренды на земельный участок ( у соседей- оформлен), из-за этого получается хорошая доходность.
Но рано или поздно ДГИ ( департамент городского имущества) принудит его заключить.
Здание 1962 года постройки.

🟢 Возможности.
В хорошие месяцы ( декабрь, март) МАП достигает 700 тысяч руб.
С арендатором по инициативе арендодателя ежегодно заключаются 11-месячные договоры.
Следовательно, в случае подбора более выгодного арендатора, из этих отношений можно относительно легко и быстро выйти.
За этим зданием скоро начнется заселение новых домов, построенных по программе реновации- пешеходный трафик еще улучшится.
В 2029-2032 годах должны снести две соседствующие пятиэтажки.
Судя по градостроительному плану на их месте будет сквер.

🔴 Угрозы.
Помещение расположено в здании, которое изначально было запланировано, как блок бытового обслуживания для соседствующих пятиэтажек.
Это так называемые дома гостиничного типа.
Они соединены с рассматриваемым зданием переходом и были построены все вместе.
В процессе дальнейшего функционирования здание с продаваемым помещением получило земельный участок и самостоятельную жизнь.
Однако у всех трех домов общие коммуникации.
Это может сослужить плохую службу и привести к проблемам, а, может быть, вполне решаемо.
Пока на всех планах здание остаётся (даже получено специальное письмо от управы, что его не снесут).

«Адамас»- бренд Белгородского ювелирного завода.

✅ Выводы.
ГАБ с хорошей окупаемостью, но с определенными рисками.
Требующий перед покупкой глубокого анализа и еще большего погружения в детали.

ГАБ с ювелирным магазином «Адамас».
Рядом с метро Щелковская.

📌 На этот раз мы для вас подобрали эксклюзивный вариант📌

🟢 г. Москва, ул. 9-я Парковая, д.66, корп.3.
1 этаж.
75 кв.м.
Арендатор- ювелирный магазин «Адамас».
Стоимость- 35 млн.руб.
МАП- 9% от товарооборота , в среднем 450-500 тысяч руб. ( по заверению продавцов).
Налог на имущество - 12 000 руб.
Окупаемость- 6 лет
Доходность- 16,7% 🟢

✅ Арендатор- крупная сеть ювелирных магазинов.

✅ Арендодатель получает процент от товарооборота.

📉 Есть и негативные моменты в этом ГАБе.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

⚡️ Друзья, делюсь просто шикарной новостью! В Москве пройдет 8-ой ежегодный форум Private Money 2024 - это крупнейшая российская площадка для поиска идей и стратегий для приумножения капитала и получения новых источников дохода.

Мероприятие пройдет 30 ноября – 1 декабря в Москве.

В форуме примут участие более 1000 частных инвесторов, предпринимателей, бизнесменов и тех, кто хочет улучшить свое финансовое состояние.

Ключевая тема: “Как заработать на недвижимости, фондовом рынке и бизнесе в 2025-2026 годах”.

Почему нельзя пропустить это событие? Вас ждут:

🔹 Рабочие для условий 2025 года стратегии инвестиций и создания новых доходов: для вас выступят более 50 лучших экспертов в области формирования капитала. Первый день посвящен инвестициям в фондовый рынок и бизнес, а второй — теме доходной недвижимости: жилой, загородной, курортной и коммерческой.

🔹 Ответы на самые острые вопросы:
— Что ждет российскую экономику в 2025 году?
— Как будет меняться инфляция и учетная ставка ЦБ?
— К чему стоит готовиться частным инвесторам: фондовый рынок, недвижимость?
— На каких рынках можно будет приумножить капитал с минимальными рисками?
— Как инвестировать в условиях высоких ставок и инфляции?
— В каких нишах можно будет создать капитал?
— Как создать множественные источники дохода и не зависеть от одной компании или бизнеса?


🔥На прошлых мероприятиях все билеты были проданы. Сейчас действует скидка 15% на билеты по промокоду PMEF15.

Встречаемся там!⚡️Подключайтесь к площадке (в Москве или онлайн), подробности и регистрация на сайте: https://pm-f.ru/pmf?gcao=33514&gcpc=9809a

SWOT-анализ
МО, г. Одинцово, ул. Белорусская, д.6.
Арендатор- аптека «Век живи».

🟢 Сильные стороны.
Арендатор- надежная сетевая аптека, которая арендует помещение уже 3 года.
Долгосрочный договор будет действовать еще 2 года.
Арендная плата не завышенная, скорее чуть заниженная.
В этом году была проиндексирована по соглашению сторон до 120 000 руб в месяц ( с 90 000 руб в месяц).
В ЖК «Одинцовский парк» не хватает коммерческих помещений.
Сейчас нет ни одного свободного.
Аптека сдаёт часть своего помещения в субаренду ателье.
Думаем, что отбивают большую часть арендной платы.

🔴 Слабые стороны.
Не самая лучшая локация в этом ЖК.
Повышение арендной платы возможно только в следующем году.
У арендодателя нет возможности расторгнуть договор по своей инициативе.
Лестница в помещение может отпугнуть часть арендаторов.

🟢 Возможности.
Возможна индексация арендной платы по инициативе арендодателя не более, чем на 10%.
Этот ЖК интересен для открытия многим сетевым арендаторам.
Арендную плату при определенных условиях можно «разогнать» до 200 000 руб. в месяц.

🔴 Угрозы.
Это бывшая квартира.
Нужно тщательно изучить все документы по переводу квартиры в нежилое помещение.
Высокая лестница травмоопасна для посетителей.

✅ Выводы.
ГАБ с надежным арендатором, хорошими возможностями и определенными угрозами.

ГАБ с аптекой «Век живи».
В Одинцово.

📌 ГАБ с аптекой, которая не очень известна большинству читателей📌

🟢 МО, г. Одинцово, ул. Белорусская, д.6.
78,5 кв.м.
Арендатор- аптека «Век живи».
Стоимость- 17 млн.руб.
МАП- 120 000 руб.
Окупаемость- 11,8 лет.
Доходность- 8,5%🟢

✅ ГАБ с надежной сетевой аптекой.
Аптека «Век живи» недавно вошла в ГК «Здравсервис» ( более 600 аптек).

✅ «Век живи» уже 3 года арендует это помещение.

📉 Будут и слабые стороны. Это не только долгая окупаемость.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.
Арендатор - «Гемотест».

🟢 Сильные стороны.
Гемотест «чертовски» долго арендует это помещение.
Уже около 10 лет.
То есть открывали это отделение не из-за пандемии коронавируса.
Арендует головная организация , не франшизеры.
Подписан долгосрочный 5-летний договор.
Арендная плата не завышенная, скорее наоборот.
Помещение находится в 400 метрах от метро.
Из сетевых конкурентов - в этом районе только «СМD», но в более лучшем месте.
По нынешним временам 2 медицинские лаборатории на район - это хороший показатель.
В районе практически нет свободных помещений подобной площади.

🔴 Слабые стороны.
Это 2-я линия Ленинского проспекта, вход со двора.
Панельный дом- планировка комнатная.
Очень долгая окупаемость.

🟢 Возможности.
В договоре предусмотрена односторонняя индексация арендной платы.
Арендную плату в этом месте вполне можно «разогнать» до 230-250 тысяч.
С действующим арендатором или, заменив его.
Возможен небольшой торг.

🔴 Угрозы.
Рядом медицинский центр «Медок»- не думаем, что конкурент.
Но в случае замены арендатора алкогольную лицензию тут не получишь.

✅ Выводы.
Один из немногочисленных ГАБов на рынке, созданный не спекулянтами.
Если вы ищете что-то надежное, но не ГАБ с «Красным и белом», то это хороший вариант.

ГАБ с «Гемотест».
На ул. Новаторов.

📌 Очередной ГАБ с «Гемотест»….
На этот раз арендатор-долгожитель…
Посмотрим📌

🟢 г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.
74 кв.м.
Арендатор- «Гемотест».
Стоимость - 28,5 млн.руб.
МАП- 194 000 руб.
Окупаемость- 12,2 лет.
Доходность- 8,2%🟢

✅ ГАБ с арендатором, который более 10 лет на объекте.

✅ На юго-западе Москвы не так много предложений с таким бюджетом.

📉 Доходность этого ГАБа явно не конкурент сегодняшним ставкам по банковским депозитам.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

ГАБы с арендаторами, переставшими развиваться.
«Гемотест».

Коллеги из канала Инвестиции в недвижимость предложили выбрать и разобрать наиболее интересный ГАБ с «Гемотест».

Итак,
🟢МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25- уже разбирали.
🔴 Г. Москва, ул. Снежная, д.17- ГАБ из программы реновации.

Остаётся три варианта:
Из ГАБов в старом доме в Реутове,
в новом доме в Люберцах и
среднем доме в Москве выбираем последний:
🟢 Г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.

Надеемся, что после публикации разбора, поймете почему.

ГАБы с арендаторами, переставшими развиваться.

Мы решили провести небольшое исследование.
Любопытно понаблюдать, как меняется количество таких ГАБов.
Сейчас в Московском регионе присутствуют крупные федеральные сети, которые не открывают новые филиалы.

Выделили 3 наиболее крупные, на наш взгляд, из них:
1️⃣ «Гемотест»
2️⃣ «Хеликс»
3️⃣ «Бристоль»

Начнём с первой компании.

«Гемотест» очень активно развивался в период 2020-2022 гг.
Ими были набраны огромные кредиты в расчете на продолжение пандемии коронавируса.
Несмотря на то, что продолжения не случилось, массовых закрытий лабораторий «Гемотест» тоже не последовало.
Последние 2 года они практически ничего нового не открывают.
Логично предположить, что количество ГАБов с «Гемотест» тоже пошло на убыль.

Сейчас в Москве и области в продаже 5 ГАБов с «Гемотест»:

❇️ МО, г. Королев, ул. Тарасовская, д.25.
❇️ МО, г. Реутов, проспект Мира, д.17.
❇️ МО, г. Люберцы, ул. Вертолетная, д.46.
❇️ г. Москва, ул. Снежная, д.17, корп.1.
❇️ г. Москва, ул. Новаторов, д.4, корп.4.

Попросили коллег из канала Доходные ГАБы разобрать наиболее интересный.

ГАБ с «Дикси».
В строящемся корпусе ЖК «Римский».

💰 Продан💰

Рецепт быстрой продажи- активная реклама, 1 этаж нового ЖК, близость к Москве.

https://t.me/publicGaB/289

https://t.me/publicGaB/290

ГАБ с «Красным и Белым».
В Лефортово.
P.S.

Решили, что недостаточно раскрыли еще одну грань этого ГАБа.

Продавец очень жалеет, что дом, в котором находится ГАБ, не попал в программу реновации.

По причине высокой кадастровой стоимости, он рассчитывает получить компенсацию ( в случае сноса), за которую сейчас его продает.

Вот такой интересный возможный зигзаг судьбы - ваш ГАБ покупает государство.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Крюковская, д.23.
Арендатор- «Красное и Белое».

🟢 Сильные стороны.
ГАБ с надежным федеральным арендатором, который по своей инициативе съезжает крайне редко.
«Красное и Белое» практически не ошибаются с выбором места под свои магазины.
Заключён договор аренды на 15 лет.
Отличная окупаемость для ГАБа с «КИБ».
После 4-х месяцев работы магазин со слов продавца показывает хорошую динамику по прибыли.
У помещения высокая кадастровая стоимость - в случае сноса жилого дома вложения в покупку компенсирует государство.

🔴 Слабые стороны.
Расположение помещения оставляет желать лучшего.
Рядом несколько пятиэтажных домов, напротив кладбище, но не вход в него, а ограда.
Это цоколь пятиэтажного дома.
Договор на 15 лет:
это с одной стороны -надежность,
с другой- индексация арендной платы маловероятна.

🟢 Возможности.
Два пятиэтажных дома рядом попали в программу реновации.
Стоит ожидать появления на их месте высотных домов.
Неожиданно, но, находящиеся по соседству два особняка тоже продаются.
С текущей тенденцией они могут превратиться в многоэтажные дома.
А район вокруг этого ГАБа полностью преобразится.
Сейчас «КИБ» использует не всю площадь.
При увеличении потока покупателей возможно сделают второй зал.

🔴 Угрозы.
Дом 1961 года постройки.
Не вошел в программу реновации.
Однако в 30-40-х годах возможна новая программа сноса старых домов.
Капитальный ремонт дома запланирован через 8 лет и может принести большие неудобства арендатору.

✅ Выводы.
У этого ГАБа достаточно много граней.
Мы постарались рассмотреть каждую.
Несмотря ни на что, думаем, что быстро продадут.

ГАБ с «Красным и белым».
В Лефортово.

📌 Сегодня рассмотрим очень противоречивый ГАБ.
С множеством граней- все, как мы любим📌

🟢 г. Москва, ул. Крюковская, д.23.
Цоколь.
193,7 кв.м.
Арендатор- «Красное и Белое».
Стоимость- 14,6 млн.руб.
МАП- 140 000 руб.
Окупаемость- 8,7 лет.
Доходность- 11,5%🟢

✅ С такой окупаемостью ГАБы с «Красным и Белым» нам не попадались.
В самых спорных окупаемость- от 10 лет.

✅ Даже если рассматривать его как пустое помещение, цена за квадратный метр очень привлекательна.

📉 Это цоколь пятиэтажного дома. С видом на «немецкое» ( Введенское) кладбище.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
МО, р.п. Нахабино, ул. Чкалова, д.7.
Арендатор- «Стоматология».

🟢 Сильные стороны.

Стоматология в этом помещении более 10 лет.
В этом районе практически не имеет конкурентов.
Этот вид бизнеса весьма надежен, стоматологии редко переезжают с места на место.
Арендатор компенсирует все коммунальные и эксплуатационные услуги, включая капитальный ремонт.
Арендная плата ниже рынка.
В этом районе цена 1200-1400 руб за кв.м.
В этом году была индексация арендной платы.

🔴 Слабые стороны.

Помещение находится в углу дома - вход со двора. Несмотря на то, что по центру есть арка, большинство коммерции ( Апрель, Красное и Белое и т.д.) с другой стороны дома.

🟢 Возможности.

Арендодатель имеет право на одностороннюю индексацию арендной платы на 10%.
Договор аренды заканчивается через 2 года.
Есть возможность сделать арендную ставку рыночной или даже чуть выше.

🔴 Угрозы.

Арендатор- не сетевой.
У него всего одна стоматология.
В данный момент не совсем понятно, кому еще из сетевых арендаторов можно сдать это помещение.

✅ Выводы.

В этом месте арендодатель и арендатор очень сильно зависят друг от друга.
Арендодателю будет сложно найти другого арендатора.
Арендатору - другое помещение.
Отличный вариант для тех, кто давно подыскивал стоматологию в качестве арендатора.

ГАБ со стоматологией.
В Нахабино.

📌 Нам ранее попадались ГАБы со стоматологией, но разбирать их не было никакого резона.
В них была слишком долгая окупаемость.
Однако этот ГАБ, думаем, заслуживает вашего внимания📌

🟢 МО, р.п. Нахабино, ул. Чкалова, д.7.
1 этаж.
129,9 кв.м.
Арендатор- Стоматология.
Стоимость- 18 млн.руб.
МАП- 132 000 руб.
Окупаемость- 11,4 лет.
Доходность- 8,8%🟢

✅ Арендатор работает в этом помещении более 10 лет.

✅ Есть возможность индексации арендной платы.

📉 Арендатор не сетевой, да и к расположению есть вопросы.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

SWOT-анализ
г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32.
Арендатор — «Моремания».

🟢 Сильные стороны.

Помещение находится рядом с метро — в 3-х минутах пешком.
Первое и самое проходимое помещение в здании.
Более 50 парковочных мест: платный городской паркинг + стихиный паркинг во дворе.
Хороший постоянный трафик: сотрудники ближайших бизнес-центров и жители нескольких районов.
Также дополнительный трафик образуется благодаря концертной площадке.
Рядом «Пятерочка», «Додо пицца», «Мята Signature», «Братья Караваевы».
Делает ремонт «Вкусно и Точка»- скоро появится еще одна точка притяжения.
Отдельная входная группа с улицы, панорамное остекление.
Земельный участок в собственности.
Небольшое количество помещений подобного формата в этом районе.
Подписан долгосрочный договор аренды на 5 лет, есть алкогольная лицензия.
Арендатор уже более 2-х лет на объекте.
Наличие летней веранды рядом со входом.

🔴 Слабые стороны.

Относительно долгая окупаемость — более 11 лет.
Несмотря ни на что, пока это все еще больше промзона.
Рядом немного жилых домов.


🟢 Возможности.

Собственник согласно договору в праве каждый год индексировать арендную ставку на 7,5%.
В рамках договора одна индексация уже была.
Планируется плотная жилая застройка района.
По соседству уже строят «EVOPARK Измайлово».
Помещение имеет универсальную планировку ( много входов) : в будущем можно сдать почти под любые проекты.



🔴 Угрозы.

По истечении договора арендатор может его не продлить.
Если это произойдет в период активной стройки, то на подбор нового потребуется время.

✅ Выводы.

После съезда предыдущего арендатора ( «Макдональдс»), новый ( «Моремания») был найден в течение 3-х месяцев и на более выгодных условиях ( арендная плата стала больше)
Вследствие этого ГАБ с «Мореманией» стоит дороже, чем стоил ГАБ с «Макдональдс».
ГАБ в востребованном у застройщиков районе с постоянным потоком гостей и привлекательным форматом.
Большой трафик ввиду ввода жилья, а также развития креативного кластера и активности концертной площадки.

ГАБ в креативном кластере Графит.
С арендатором «Моремания».

📌 Ранее мы уже рассматривали ГАБ в креативном кластере Графит, резко прибавивший в стоимости после смены арендатора.
Сегодня проанализируем еще один 📌

🟢 г. Москва, ул. Электродная, д.2, стр.32.
Креативный кластер Графит.
1 этаж.
392 кв.м.
Арендатор — сеть ресторанов «Моремания».
Стоимость — 172 500 000 руб.
МАП — 1 250 000 руб.
Затраты на эксплуатационные услуги — 72 705 руб.
Окупаемость — 12,2 лет.
Доходность — 8,2% 🟢

✅ Помещение находится в очень проходимом месте в 3-х минутах пешком от станции метро Шоссе Энтузиастов.

✅ ГАБ с надежным сетевым арендатором: в ресторан съезжаются с нескольких районов.

📉 Долгая окупаемость.


Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.