Александр Сосновка | инвестиции и недвижимость

Друзья, я люблю получать обратную связь от своих коллег и партнеров. Это помогает посмотреть на себя и свою работу со стороны.

И всегда бывает приятно, когда твой вклад, твои старания и самоотдачу вот так высоко оценивают.

Инвесторы, с которыми я работаю – это не кто иные, как именно партнеры🤝, не только в деловом и финансовом плане, но и в идеологическом. Это те люди, которые разделяют мои ценности, стремления и желания.

Когда партнеры собираются в комьюнити не только ради финансовых интересов, но и ради общих идей и мировоззрения, тогда получаются самые лучшие результаты в бизнесе.

#отзывы

Я уже рассказывал в одном из постов, что в Ярославле мы сначала сдали квартиры в аренду, а потом продали инвесторам.

В процессе ремонта мы установили только сантехнику и кухню. Другой мебели в квартирах не было. Удивлением стало то, что очень быстро у нас нашлись арендаторы, которых это нисколько не смутило.

А именно то, что люди готовы снимать пустое жилье и привозить или покупать собственную мебель 🛋

Главное, что в квартирах были подключены сети, сантехника и установлен кухонный гарнитур. Все новое, чистое и аккуратное. Видимо, это и есть самое важное для некоторых арендаторов.

Для арендодателя при таком варианте тоже есть свои плюсы:

■ можно не переживать, что квартиранты испортят мебель или технику;
■ жильцы со своим имуществом обычно снимают на длительный срок, переезжают нечасто, что гарантирует владельцу стабильную прибыль в течение долгого времени.

Поэтому можно не торопиться полностью обставлять арендную квартиру. Нужно посчитать, во сколько обойдется меблировка, перекроет ли ее доход от аренды и за какой срок. Или, может, поставить цену чуть ниже и попытаться сдать без мебели, зато на долгосрок людям, у которых все свое 🤔

А как вы относитесь к арендной квартире без мебели? Сняли бы такой вариант?

Все посты по объекту читайте в канале по хештегу #Ярославль

Друзья, коллеги, всем привет 👋

У меня сегодня необычный пост. По просьбе одного из моих инвесторов размещаю у себя в канале объявление о продаже его дома.

У меня, конечно, не рекламная площадка, но я всегда стараюсь идти навстречу своим партнерам и находить общие точки взаимодействия 🤝

Поэтому размещаю этот пост. Возможно, вас или ваших знакомых заинтересует этот объект во Владимирской области.

Дом находится в живописном месте в окружении леса всего в часе с небольшим езды от Москвы по трассе М-12. Можно купить по семейной ипотеке.     

Вся подробная информация, фото и видео в объявлении по ссылке:
https://vladimir.cian.ru/sale/suburban/308419150/

Друзья, в прошлую пятницу я летал в Москву специально для записи подкаста. Через пару недель будет готово видео.

Думаю, что вам будет очень интересно его посмотреть, потому что тема актуальная на все времена: сбережение и приумножение капитала.
Про то, как копейка рубль бережет. И, конечно, про мои собственные стратегии работы, проверенные на практике👌

Так что следите за обновлениями, все размещу в канале.

Будете ждать? Ставьте 🔥

Друзья, коллеги, всем привет и продуктивной рабочей недели! 👋
Отвечаю на вопрос из комментариев о переводе нежилых помещений в Ярославле в жилой фонд.

Напомню, что в Ярославле мы перевели нежилые помещения в жилые, сделали перепланировку, ремонт, сдали квартиры в аренду и продали инвесторам.

Все посты по объекту вы найдете в канале под хештегом 👉 #Ярославль

Как мы переводили помещения в жилой фонд:

Так как объект удаленный, то мы взаимодействовали с местным подрядчиком, который занимался всеми бумажными процессами. Ребята из нашей команды, в свою очередь, курировали его работу.

В документальной части все прошло гладко – подрядчик хорошо справился. Кроме непосредственно работы с документами, он нам обеспечил всю юридическую поддержку, взаимодействие с урегулированием долгов за ЖКХ, оплатами и прочими вопросами.

В итоге мы потратили на оформление документов 7 месяцев, а полностью объект был готов через 11 месяцев с учетом перепланировки, работы с коммуникациями и ремонта.

Если подвести небольшой итог:

✔️ перевели помещения в жилой фонд с помощью местного подрядчика
✔️ по времени это заняло 7 месяцев
✔️ проблем с администрацией не было

Делегирование процессов – обычная практика при работе на удаленных объектах. И хорошо, когда сразу получается найти добросовестного подрядчика, который не подведет и не затянет реализацию проекта.

Стратегия, которая всегда работает

Купил дешевле-продал дороже – стандартная стратегия в недвижимости. Раньше было достаточно купить квартиру у застройщика и перепродать ее чуть позже с прибылью.

Сейчас рынок другой. Ушла массовая льготная ипотека, ужесточились условия по остальным программам. Ипотека стала дороже, а разница в цене стройки и готовой квартиры не так интересна, чтобы ждать долгое время.

Поэтому мы выбрали стратегию не самую простую, но зато она позволяет гарантированно зарабатывать на любом рынке.

Принцип все тот же – объект, который мы берем в работу, должен иметь потенциал роста цены. То есть мы должны купить его дешевле и продать дороже в 2-3 раза за квадратный метр.

Но для этого его нужно довести до ума:

■ привести в порядок документы, получить все необходимые техусловия и разрешения
■ сделать перепланировку
■ изменить назначение помещения, если нужно
■ провести новые коммуникации или отремонтировать старые
■ привести в порядок прилегающую территорию
■ выполнить отделку в помещениях

Это лишь часть возможных работ, которые мы выполняем, чтобы повысить ликвидность и поднять цену квадрата до рыночной. И для этого нужны компетенции, знания и опыт.

У нашей команды за плечами успешно реализованные проекты разной сложности. На любом рынке мы можем найти тот объект, с которым можно работать и гарантированно зарабатывать.

Если вы тоже хотите инвестировать с гарантированной доходностью от 30% годовых, оставляйте заявку по ссылке, расскажу детали ⤵️

https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

Какие сложности нас ждали на объекте в Ярославле

Со сложностями мы столкнулись, когда дело дошло до коммуникаций. В принципе, это было ожидаемо. В пустых помещениях, которыми никто не пользуется, всегда есть вопросы с управляющими и ресурсными организациями.

Иногда бывают накопленные долги. Но этот вопрос хотя бы решается быстро. В нашем же случае это была новостройка, помещения первого этажа не использовались, и трубы в них не заходили.

В чем тут сложность? Дело в том, что когда покупаешь помещение и думаешь, что придет управляющая компания и все сама сделает и подключит, то это большое заблуждение.

Мы сами финансировали все работы, чтобы в помещения завели и подключили трубы.

Причем в нашем случае был транзит к дому через чужой участок, напрямую было не подойти. Поэтому мы вынуждены были этот участок тоже делать, то есть платили по факту даже за чужое.

Хлопот и дополнительных расходов в таких делах не избежать, и мы берем их полностью на себя, чтобы довести проект до логического завершения.

В итоге вместо неиспользуемых помещений мы сдали хорошие квартиры с новыми коммуникациями и ремонтом. Люди живут, счастливы и довольны, и это один из важнейших результатов нашей работы 🤝

#Ярославль

Друзья, не так давно у нас успешно завершился проект в городе Ярославль. Хочу поделиться с вами результатами.

Все посты о проекте будут отмечены хештегом #Ярославль

Как все начиналось:

Мы приобрели два нежилых помещения на первом этаже многоквартирного дома. Владельцы купили их на торгах по банкротству.
Позже они планировали их перепродать и заработать, но помещения «зависли» больше, чем на полгода.

Цель вложений:

Нашей целью было поднять стоимость квадратного метра недвижимости с последующей продажей.
Для этого мы перевели помещения в жилой фонд и разделили на квартиры для повышения стоимости и ликвидности.

Что было сделано:

● перевели нежилые помещения в жилой фонд;
● разделили их на 4 квартиры;
● сделали ремонт, установили кухни и сантехнику;
● сдали квартиры в аренду;
● продали все 4 квартиры инвесторам✅

Экономика:

■ Мы купили нежилые помещения по 42 тыс.₽/м.
■ Продали квартиры с ремонтом по 86 тыс.₽/метр.
Разница – в 2 раза.
Во сколько в среднем нам обходится ремонт, я рассказывал в этом посте.

Что важно:

Мои стратегии направлены на сохранение и приумножение капитала. Все, кто участвуют, точно не теряют, а зарабатывают 🤝

В следующий раз расскажу, с какими сложностями пришлось столкнуться на объекте, и как мы их решили👌

Друзья, коллеги, 21 ноября я выступлю на IV ЕЖЕГОДНОМ ИНВЕСТИЦИОННОМ ФОРУМЕ ПОВОЛЖЬЯ PROINVESTVOLGA.

🗓 Когда: 21 ноября 10:00
📍Где: Отель LOTTE, г.Самара

Приглашаю всех, кто интересуется инвестициями в недвижимость и способами приумножения капитала.

☆ 20 спикеров и 40+ экспертов рынка поделятся своим опытом.

Форум будет полезен:

● Инвесторам
● Предпринимателям
● Стартаперам
● Людям со свободным капиталом от 100.000 ₽

Форум для вас, если вы хотите:

✔️начать инвестировать, но не знаете, куда и как;
✔️понять, как в условиях кризиса сохранить сбережения и создать источник пассивного дохода;
✔️найти инвестиции и идеи для масштабирования своего бизнеса;
✔️вложить капитал в доходный инвестиционный проект;
✔️найти новое окружение и вырасти в доходе.

Что будет на форуме:

▪️Самые доходные ниши для сохранения и приумножения капитала в 2025-2026 гг.: жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки по всей стране, готовый арендный бизнес, реальный бизнес.
▪️Инвестиционные проекты с доходностью от 30% до 200% годовых.
▪️Эксклюзивно для инвесторов Самарской области – INVESTMENT CLUB SHOW.
▪️Family office.
▪️VIP ужин со спикерами – личные знакомства с экспертами и стратегии, о которых не говорят со сцены.

Деньги могут и должны работать на вас, но не наоборот. Хотите знать, как? Приходите на Форум.

Вся подробная информация и билеты по ссылке: https://proinvestvolga.ru/

⚡️Специально для вас:
По промокоду РЕНОВАЦИЯ скидка 15% на любой тариф.

Потенциальные покупатели уже интересуются квартирами в Люберцах

Пока мы продолжаем работы на объекте, люди приходят присмотреть себе квартиру.

*Больше о проекте читайте в канале по хештегу #Люберцы

Что мы предлагаем покупателям:

☆ цена квадратного метра ниже, чем в среднем по району —  135 тыс./кв.м;
☆ удобная локация;
☆ у нас есть вся разрешительная документация на проводимые нами работы;
☆ срок реализации проекта всего 6–8 месяцев.

По документам это будет вторичное жилье — можно использовать маткапитал, сертификаты, купить в ипотеку. Но технически это будет первичное жилье — с новыми сетями и коммуникациями, стяжкой и штукатуркой с нуля, новыми окнами и батареями.

Что мы предлагаем нашим инвесторам в этот проект:

■ можно выкупить целую квартиру или принять участие с суммой от 500.000 руб., не выкупая целый объект;
■ ваш доход – от 30-40% годовых на вложенные средства;
■ гарантированный возврат средств прописан в договоре;
■ вы точно получите свою прибыль в течение года.

Прямо сейчас вы можете войти в проект в качестве инвестора и получить от 30% годовых гарантировано. Это больше, чем доход по депозитам на сегодня.

А может хотите купить квартиру целиком? Пишите -  рассмотрим все варианты 🤝

Чтобы оставить заявку, переходите по ссылке 👇🏻

https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

С какими сложностями мы столкнулись на объекте в Люберцах

1⃣ Основная сложность жилых объектов — выстроить взаимодействие с соседями так, чтобы всем было хорошо. Строительный мусор, пыль, шум раздражают, и наша задача – сгладить углы, работать как можно аккуратнее.

Переговоры с соседями по поводу судьбы первого этажа их здания длились две недели и завершились на позитивной ноте. Люди поняли, что квартиры — это все же для них намного лучше, чем общежитие, которое там раньше располагалось

2⃣ Общая для всех объектов сложность — поиск адекватного подрядчика. Что такое адекватный? Все элементарно. Нужно сдать качественную работу в заявленные сроки и за оговоренную сумму. Казалось бы, все просто. Но на деле такое бывает редко.

Мы стремимся, чтобы адекватно было каждый раз. Поэтому привлекаем доверенное лицо, которое умеет вести коммуникацию с подрядчиками, и консультантов — строителей с большим опытом.

3⃣ Сложность с коммуникациями — не хватало мощности электричества. И мы об этом знали. В проекте заявленная мощность была не та, которая нам нужна.

Поэтому мы увеличиваем мощность от Мосэнерго на весь дом — еще один плюс соседям) Для этого будем тянуть 150 м кабеля дополнительно от подстанции к нашему дому. Это отдельная работа и отдельная административная и техническая часть реализации общего проекта.

Главное в любом деле — не сложности, а то, как к ним относишься и как их решаешь 👌

#Люберцы

Друзья, мне задают много вопросов по проекту в Люберцах, который сейчас в работе. Я решил рассказать вам все с самого начала в серии постов под хештегом #Люберцы.

Почему я взял этот объект в работу:

✔️объект уже был ЖИЛЫМ, с готовым проектом и разрешением на перепланировку до июля 2025 года — а это экономит нам как минимум 6 месяцев бумажной волокиты

✔️большое помещение 800 кв.м делится на 14 квартир с индивидуальными кадастрами — так мы 100% повышаем ликвидность объекта

✔️60 тыс за квадрат  цена на этапе покупки  — после завершения работ она вырастет больше, чем в 2 раза

Что мы уже сделали на сегодняшний день:

1️⃣ Получили всю разрешительную документацию.

2️⃣ Снесли все НЕнесущие перегородки. Так мы делим помещение на отдельные квартиры, выделяем санузлы, жилые зоны, коридоры, места общего пользования.

3️⃣ Вынесли строительный мусор, отштрабили старую штукатурку со стен, сняли старые полы и перекрытия.

4️⃣ Приступили к разработке проектной документации для увеличения мощности электричества от Мосэнерго на весь дом. Сейчас делаем съемку и выбираем трассу прокладки кабеля.

Срок реализации проекта 6–8 месяцев, и мы идем согласно графику 📈

В следующий раз расскажу, с какими сложностями пришлось столкнуться.
👉 Следите за проектом по хештегу #Люберцы

👆
Видео получилось информативным?

Визуальная разница понятна )?

А теперь хочу рассказать чего нам это стоило:
- 3,3 млн руб это в деньгах
- 25 камазов (750 кубов мусора)
- 14 дней разъяснительной работы с соседями (по итогу получили позитивные пожелания счастья и добра от соседей)

Последний пункт, не шутка 😎
Наше помещение это целый этаж многоквартирного дома, и это - бывшее общежитие.
Соседи понимали, что если общежитие «оживет» и на эти 800 метров заедут более 200 «мигрантов», то тихая уютная жизнь станет…. точно другой …
поэтому узнав, что это будет всего лишь 14 квартир и соответственного 14 новых семей - люди прям выдохнули и испытали эмоцию счастья 😎

Проект #Люберцы, прошли первый этап СМР:
- демонтаж перегородок и перекрытий (полов)

работали 44 дня над этим этапом😎

Большая разница — с чем приходится сталкиваться в регионах и столице ⚖️ Ч.2

К сожалению, мы столкнулись с рядом трудностей, работая в Подмосковье. Хотя у нас была возможность проводить личные встречи, это не спасло от дополнительных расходов и недоработок, которые «можно было избежать».

Знаю, что делиться проблемами и сложностями не все любят, но лучше я расскажу как практика «далека от теории»:

1️⃣ Дополнительные расходы
План бюджета превышен на 12%, обычно 5-7%

2️⃣ Недоработки подрядчика
Ребята выполнили объем работ так хорошо, что часть сейчас переделываем 😎

3️⃣ Бюрократия
Особое внимание стоит уделить тому факту, что подрядчика нам навязала управляющая компания, обслуживающая объект и это только добавило сложности в уже и так непростой процесс.

В общем все дело в людях и их подходе, и как-то «там не в столицах» оказалось проще найти ответственность и добросовестность…. Даже в стройке

Большая разница — с чем приходится сталкиваться в регионах и столице ⚖️

Когда речь заходит о строительстве, выбор подрядчика может стать определяющим фактором в успехе всего проекта, сегодня хочу поделиться своим опытом на примере Хабаровска и Подмосковья.

В Хабаровске мы нашли специалиста, который оказался настоящим профессионалом. Первое, что бросилось в глаза — это ответственное отношение к своим задачам. С самого начала он погрузился в проект и предложил рациональный алгоритм удаленного взаимодействия, и это стало началом конструктивной работы 💪🏼

В процессе было учтено все, начиная от сроков выполнения работ и заканчивая использованием качественных материалов. Он организовал взаимодействие с подрядчиком и между всеми участниками, каждый шаг и изменения обсуждались, что позволяло избежать недопонимания и задержек.

✅ Важно отметить, что вся коммуникация со специалистом выстраивалась дистанционно, мы ни разу не встречались лично и решали все задачи на расстоянии!

Как итог:
— 3,5 месяца работы
— сменили 2 бригады на старте, третья добежала 💪
— сделали ремонт на площади 140 кв.м.
— нас затопили, мы переделали)
— стоимость ремонта составила 23 тыс. руб. за квадрат

А вот в Подмосковье нам повезло намного меньше, в следующем посте расскажу, что было не так! 👎🏼

Как на склоне Лос-Анджелеса возник «HOLLYWOOD»? История самой знаменитой надписи Америки

За последнюю неделю слово «Голливуд» всплывало в новостях чаще обычного. А знаете ли вы, как появилось это название?

Больше 100 лет назад, 13 июля 1923 года, на склоне горы Маунт-Ли в Лос-Анджелесе появилась надпись Hollywoodland. Она не имела никакого отношения к кино — это была всего лишь реклама новых жилых кварталов. Предполагалось, что знак простоит 1,5 года, но с ростом американской киноиндустрии и всемирной славой «фабрики грёз» надпись решили сохранить.

🎬 Со временем она стала символом Голливуда, несколько раз разрушалась и реставрировалась и теперь прочно ассоциируется именно с кинематографом.

Впоследствии надпись стала ассоциироваться ещё и с самой американской мечтой. Среди людей, которые спонсировали реставрацию и обновление знака Hollywood, не только работники киноиндустрии, но также музыкант Элис Купер, издатель Хью Хефнер и видные деятели культуры и искусства.

Больше никаких вопросов, почему в голливудских фильмах столько рекламы – сам «Голливуд» и был изначально рекламной кампанией 😎

Квартира в Москве: сколько лет придётся копить?🤔

О квартире в Москве мечтают многие, но немногим удаётся воплотить ее в реальность. Возможно ли накопить на мечту или стоит попробовать что-то другое? Давайте считать 👇🏻

Ставка по ипотеке на сегодняшний день составляет 21,3% – повод задуматься, стоит ли покупать жильё прямо сейчас или лучше откладывать средства.

Например, чтобы накопить на первоначальный взнос для квартиры в Москве стоимостью 14 млн рублей, понадобится 2,8 млн рублей. Откладывая по 50 тысяч рублей в месяц, на это уйдет около 4,5 года. Но чтобы ежемесячно откладывать такие суммы, нужно зарабатывать 125-170 тысяч рублей. И это не всё! Недвижимость постоянно дорожает. За последние 5 лет цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 70%.

Что же делать?
Чтобы накопить такую сумму, нужно не просто откладывать, а инвестировать свои сбережения с доходностью не менее 10% годовых. А еще можно сыграть на опережение и инвестировать накопления в бизнес, который приносит 40%. В таком случае и срок ожидания снизится, и не придётся переплачивать огромные суммы.

Какой бизнес может предложить такую доходность? Тот, который связан с недвижимостью. В частности, я уже писал о проектах, по которым сейчас ведутся активные работы и в них я приглашаю инвесторов🔥

Вот и получается: хочешь квартиру в Москве – инвестируй в жилую недвижимость.

Инвестиции в заграничную недвижимость: какие риски у этого решения? Ч.2💰

Коллеги, мы набрали нужное количество реакций, поэтому продолжаем рассматривать риски, связанные с инвестированием в зарубежную недвижимость.

6️⃣Риск неликвидности.
Если необходимо быстро выйти из инвестиций, продать заграничную недвижимость может быть сложнее и дольше по сравнению с продажей активов на родном рынке.

7️⃣Культурные и языковые барьеры.
Незнание местных обычаев, языка и особенностей может привести к тому, что инвестор столкнется с трудностями в поиске арендаторов, управлении объектами и взаимодействии с местными властями.

8️⃣Риски управления.
Управлять недвижимостью на расстоянии может быть сложно и дорого. Для этого часто приходится нанимать управляющие компании, что увеличивает затраты и снижает доходность. При этом инвестор теряет непосредственный контроль над активом.

9️⃣Экономические риски.
Экономические спады или кризисы в стране расположения недвижимости могут привести к снижению стоимости активов и доходов от аренды. В таких случаях инвестор может столкнуться с затруднениями при обслуживании долгов или с увеличением периода окупаемости.

🔟Социальные и культурные изменения.
Изменения в социально-экономической среде, такие как рост безработицы, изменения демографической структуры или миграционная политика, могут повлиять на рынок недвижимости и её привлекательность для инвесторов.

Эти факторы усложняют управление заграничной недвижимостью и делают такие инвестиции более рискованными по сравнению с вложениями в российские активы.

Таким образом, инвестировать в отечественную недвижимость не только патриотично, но и более логично.