Александр Сосновка | инвестиции и недвижимость

Большая разница — с чем приходится сталкиваться в регионах и столице ⚖️ Ч.2

К сожалению, мы столкнулись с рядом трудностей, работая в Подмосковье. Хотя у нас была возможность проводить личные встречи, это не спасло от дополнительных расходов и недоработок, которые «можно было избежать».

Знаю, что делиться проблемами и сложностями не все любят, но лучше я расскажу как практика «далека от теории»:

1️⃣ Дополнительные расходы
План бюджета превышен на 12%, обычно 5-7%

2️⃣ Недоработки подрядчика
Ребята выполнили объем работ так хорошо, что часть сейчас переделываем 😎

3️⃣ Бюрократия
Особое внимание стоит уделить тому факту, что подрядчика нам навязала управляющая компания, обслуживающая объект и это только добавило сложности в уже и так непростой процесс.

В общем все дело в людях и их подходе, и как-то «там не в столицах» оказалось проще найти ответственность и добросовестность…. Даже в стройке

Большая разница — с чем приходится сталкиваться в регионах и столице ⚖️

Когда речь заходит о строительстве, выбор подрядчика может стать определяющим фактором в успехе всего проекта, сегодня хочу поделиться своим опытом на примере Хабаровска и Подмосковья.

В Хабаровске мы нашли специалиста, который оказался настоящим профессионалом. Первое, что бросилось в глаза — это ответственное отношение к своим задачам. С самого начала он погрузился в проект и предложил рациональный алгоритм удаленного взаимодействия, и это стало началом конструктивной работы 💪🏼

В процессе было учтено все, начиная от сроков выполнения работ и заканчивая использованием качественных материалов. Он организовал взаимодействие с подрядчиком и между всеми участниками, каждый шаг и изменения обсуждались, что позволяло избежать недопонимания и задержек.

✅ Важно отметить, что вся коммуникация со специалистом выстраивалась дистанционно, мы ни разу не встречались лично и решали все задачи на расстоянии!

Как итог:
— 3,5 месяца работы
— сменили 2 бригады на старте, третья добежала 💪
— сделали ремонт на площади 140 кв.м.
— нас затопили, мы переделали)
— стоимость ремонта составила 23 тыс. руб. за квадрат

А вот в Подмосковье нам повезло намного меньше, в следующем посте расскажу, что было не так! 👎🏼

Как на склоне Лос-Анджелеса возник «HOLLYWOOD»? История самой знаменитой надписи Америки

За последнюю неделю слово «Голливуд» всплывало в новостях чаще обычного. А знаете ли вы, как появилось это название?

Больше 100 лет назад, 13 июля 1923 года, на склоне горы Маунт-Ли в Лос-Анджелесе появилась надпись Hollywoodland. Она не имела никакого отношения к кино — это была всего лишь реклама новых жилых кварталов. Предполагалось, что знак простоит 1,5 года, но с ростом американской киноиндустрии и всемирной славой «фабрики грёз» надпись решили сохранить.

🎬 Со временем она стала символом Голливуда, несколько раз разрушалась и реставрировалась и теперь прочно ассоциируется именно с кинематографом.

Впоследствии надпись стала ассоциироваться ещё и с самой американской мечтой. Среди людей, которые спонсировали реставрацию и обновление знака Hollywood, не только работники киноиндустрии, но также музыкант Элис Купер, издатель Хью Хефнер и видные деятели культуры и искусства.

Больше никаких вопросов, почему в голливудских фильмах столько рекламы – сам «Голливуд» и был изначально рекламной кампанией 😎

Квартира в Москве: сколько лет придётся копить?🤔

О квартире в Москве мечтают многие, но немногим удаётся воплотить ее в реальность. Возможно ли накопить на мечту или стоит попробовать что-то другое? Давайте считать 👇🏻

Ставка по ипотеке на сегодняшний день составляет 21,3% – повод задуматься, стоит ли покупать жильё прямо сейчас или лучше откладывать средства.

Например, чтобы накопить на первоначальный взнос для квартиры в Москве стоимостью 14 млн рублей, понадобится 2,8 млн рублей. Откладывая по 50 тысяч рублей в месяц, на это уйдет около 4,5 года. Но чтобы ежемесячно откладывать такие суммы, нужно зарабатывать 125-170 тысяч рублей. И это не всё! Недвижимость постоянно дорожает. За последние 5 лет цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 70%.

Что же делать?
Чтобы накопить такую сумму, нужно не просто откладывать, а инвестировать свои сбережения с доходностью не менее 10% годовых. А еще можно сыграть на опережение и инвестировать накопления в бизнес, который приносит 40%. В таком случае и срок ожидания снизится, и не придётся переплачивать огромные суммы.

Какой бизнес может предложить такую доходность? Тот, который связан с недвижимостью. В частности, я уже писал о проектах, по которым сейчас ведутся активные работы и в них я приглашаю инвесторов🔥

Вот и получается: хочешь квартиру в Москве – инвестируй в жилую недвижимость.

Инвестиции в заграничную недвижимость: какие риски у этого решения? Ч.2💰

Коллеги, мы набрали нужное количество реакций, поэтому продолжаем рассматривать риски, связанные с инвестированием в зарубежную недвижимость.

6️⃣Риск неликвидности.
Если необходимо быстро выйти из инвестиций, продать заграничную недвижимость может быть сложнее и дольше по сравнению с продажей активов на родном рынке.

7️⃣Культурные и языковые барьеры.
Незнание местных обычаев, языка и особенностей может привести к тому, что инвестор столкнется с трудностями в поиске арендаторов, управлении объектами и взаимодействии с местными властями.

8️⃣Риски управления.
Управлять недвижимостью на расстоянии может быть сложно и дорого. Для этого часто приходится нанимать управляющие компании, что увеличивает затраты и снижает доходность. При этом инвестор теряет непосредственный контроль над активом.

9️⃣Экономические риски.
Экономические спады или кризисы в стране расположения недвижимости могут привести к снижению стоимости активов и доходов от аренды. В таких случаях инвестор может столкнуться с затруднениями при обслуживании долгов или с увеличением периода окупаемости.

🔟Социальные и культурные изменения.
Изменения в социально-экономической среде, такие как рост безработицы, изменения демографической структуры или миграционная политика, могут повлиять на рынок недвижимости и её привлекательность для инвесторов.

Эти факторы усложняют управление заграничной недвижимостью и делают такие инвестиции более рискованными по сравнению с вложениями в российские активы.

Таким образом, инвестировать в отечественную недвижимость не только патриотично, но и более логично.

Инвестиции в заграничную недвижимость: какие риски у этого решения? Ч.1 💰

Почему частному инвестору который хочет получать от недвижимости пассивный доход, выгоднее инвестировать в России, а не за рубежом?

Я уже писал, на что стоит обращать внимание, но тот пост касался российской недвижимости, а сегодня поговорим о рисках, связанных с зарубежными проектами.

1️⃣ Валютный риск.
Колебания обменного курса могут значительно повлиять на доходность инвестиций. Если стоимость иностранной валюты, в которой приобретается недвижимость, вырастет относительно рубля, это может повысить затраты на обслуживание недвижимости. При падении валюты недвижимость может обесцениться при конвертации доходов в рубли.

2️⃣ Политический риск.
Непредсказуемость внешнеполитической ситуации может привести к введению санкций или других ограничений на перемещение капитала. Это может усложнить или даже сделать невозможным перевод прибыли от заграничной недвижимости в Россию.

3️⃣Правовые и регуляторные риски.
В разных странах законодательство, регулирующее владение и управление недвижимостью, может сильно отличаться. Возможны изменения налоговых правил, законодательства о правах собственности или аренде, которые могут оказаться неблагоприятными для иностранных владельцев.

4️⃣Административные сложности.
Процедуры оформления покупки, регистрации недвижимости и управления ею нередко сложнее и дороже для иностранцев. Также возникают дополнительные расходы на услуги юристов, нотариусов и агентов, что снижает доходность.

5️⃣Налоговые риски.
Некоторые страны облагают иностранных инвесторов дополнительными налогами на покупку или владение недвижимостью. Это может значительно уменьшить прибыльность. Кроме того, могут возникнуть сложности с двойным налогообложением – и в стране нахождения недвижимости, и в России.

Наберем 50 реакций, и я выложу 2 часть👇

📆 На календаре первое число нового месяца, а это значит, что пришло время подвести итоги сентября и озвучить планы на октябрь!

▫️Посёлок «Горки» в Великом Новгороде, о котором я подробно писал тут

Стройка идет полным ходом! Проделали большой объем работ:
— на данном этапе добрались до воды, одна скважина уже готова, вторая на подходе;
— запустили производство конструкций домов на третьем заводе;
— параллельно с этим готовим для наших покупателей предложение, которого на рынке еще не было!

Нам удалось нарастить такие темпы строительства благодаря профессиональной команде и своевременной поставке материалов — мощно! 💪

▫️Объект ИЖС в Коробицыно, вкратце о нём я уже упоминал

Продолжаем скупать и оформлять участки земли, двигаемся согласно графику!

▫️Люберцы (МО)

На данный момент активно ведутся работы по плану. Строители занимаются демонтажом, выполнили порядка 80% от плана, вывезли 60 кубов мусора!

Кстати, если интересно ознакомиться с планировкой этого объекта, то я её выкладывал раньше

▫️Также на подходе ещё два проекта, которые мы с командой уже отсмотрели и проанализировали, так что скоро запустим в работу. О них подробнее расскажу в следующих постах 😎

Теперь о целях на октябрь:
✅ приобрести новый объект в приморском городе, какой и где — напишу позже;
✅ продолжить работу над текущими объектам;
✅ сделать для покупателей "Горок" предложение, от которого они точно не смогут и не захотят отказаться!

Хотите узнавать больше о наших объектах – ставьте 🔥

Дайджест публикаций за сентябрь, чтобы вы не пропустили ничего интересного. Держите ⤵️

🗯 Из неликвида в ТОП

🗯 Ситуация с арендатором

🗯 С чего все начиналось в недвижимости Ч.1

🗯 С чего все начиналось в недвижимости Ч.2

🗯 Как это у нас получается?👷‍♂️

🗯 Как повысить ликвидность и стоимость квартиры

🗯 Как рассчитать доходность арендной квартиры

🗯 Про ипотеку

🗯 Загородный комфорт

🗯 Классный сервис от Сбера

🗯 Сложные задачи — это вызов

🗯 Не ипотека, но похоже

🗯 Заставьте свои деньги работать на вас!

🗯 Панельные метаморфозы

🗯 Куда вложить свои сбережения: варианты на лю­бой бюджет💰 Ч.1

🗯 Куда вложить свои сбережения: 5 вариантов на лю­бой бюджет💰 Ч.2

Если у вас возникли вопросы, то вы можете задать их в комментариях 👇🏻

​​Существует мнение, что сейчас на недвижимости невозможно заработать больше 30-35% годовых 📈

Ведь как было раньше?
Покупаешь объект на этапе котлована и после завершения строительства через год - полтора получаешь прирост капитала на 40-50%

А как происходит сейчас?
На сегодняшний день в первичке такого прироста нет, тк цена жилья на котловане не сильно-то и отличается от готового. В свое время мне и самому нравилось растить капитал подобным образом, но теперь я предпочитаю самостоятельно управлять конечным результатом

Давайте объясню на реальном примере:
Представьте недостроенный дом на 22 квартиры стоимостью 20 млн рублей (15 000 за м2), а через дорогу от этого дома такое же жилье, но в состоянии «под серый ключ» стоит уже по 65-70 000 руб за м2

Выгодно ли приобрести недоделанный объект за 15 тыс руб за м2, когда рядом продается такой же, но за 65 тыс руб за м2?

Конечно же да! Но только в том случае если вам хватит знаний и опыта завершить его ☝🏼

Конкретно в этом объекте нужно пройти три этапа:
1️⃣ оформить необходимую документацию
2️⃣ подключить объект к коммуникациям
3️⃣ достроить объект

Сколько это все будет стоить?
▫️ оформление бумаг в нашем случае возможно только через суд, на этом настояли «они там, кто на службе» — это будет стоить около 500 - 700 тыс.

▫️ далее подключение объекта к сетям обойдется в 2 млн

▫️и непосредственно стройка, эта графа расходов самая понятная и прозрачная — 24 млн. руб

Итого получается:
24 млн + 2 млн + 0,7 млн = 26,7 млн или 19,5 тыс руб за м2

Себестоимость проекта:
19,5 тыс руб за м2 + 15 тыс руб за м2 = 34,5 тыс руб за м2

Таким образом мы берем и делаем за 34,5 тыс, то что продается за 65-70 тыс. руб за м2

✅ Прибыль проекта:
65 тыс – 34,5 тыс = 30,5 тыс руб. за м2 или около 90 копеек на 1 вложенный рубль.

Что же я предлагаю?
Равноценное участие в проекте — вы инвестируете капитал в мой проект, я выполняю абсолютно все работы, вплоть до продажи, а прибыль мы делим пополам! 🔥

При реализации проекта за 12 месяцев — доходность составит 45-50%, а если что-то пойдет не по плану и срок увеличится до 18 месяцев, то тогда доходность будет 30%

Чтобы принять участие в проекте оставляйте заявку ниже 👇🏻

Отличное вложение своих сбережений - инвестирование в проекты Александра Сосновки!🔥🔥🔥 Работаю с ним уже 3 года - ВСЕМ ДОВОЛЬНА!!!👍

Всегда приятно читать обратную связь от инвесторов👍🏼

Но Маргарита права, совсем скоро я сделаю анонс новых выгодных условий сотрудничества с доходностью в 40-50%🔥

Куда вложить свои сбережения: 5 вариантов на лю­бой бюджет💰 Ч.2

Ну, что коллеги, мы набрали нужное количество реакций, поэтому продолжаем рассматривать варианты вложений

3️⃣ Апартаменты

Апартаменты стоят на 15—20% дешевле аналогичной квартиры или за ту же цену можно получить жилье выше классом и в лучшей локации. Это позволит сдавать объект дороже. Также есть апарт-отели, которые заточены на посуточную сдачу, и это тоже улучшает арендную доходность.

Особенности:
✅можно сдавать посуточно и в долгосрок;
✅локация и арендная доходность, как правило, лучше, чем у обычных квартир;

❎нужно заложить бюджет на ремонт и меблировку;
❎для сдачи в аренду придется оформить ИП;
❎при продаже не получится воспользоваться налоговыми вычетами.

4️⃣ Квартира

Для инвестиций подходят небольшие квартиры. И даже если бюджет позволяет, вместо условной двушки выгоднее купить две студии.

Также выгоду можно увеличить, если задействовать для первоначального взноса материнский капитал и взять льготную ипотеку по низкой ставке. А после регистрации квартиры в собственность — получить имущественный вычет. При разумном вложении доход с аренды будет перекрывать ипотечные платежи.

Особенности:
✅всем знакомое и понятное вложение;
✅можно сдавать посуточно и в долгосрок;
✅можно оформить самозанятость, чтобы уплачивать налог с арендного дохода;

❎потребуются дополнительные вложения в ремонт и меблировку.

Если вам не хочется рисковать, заморачиваться с покупкой квартиры или стройкой дома и замораживать миллионы в недвижимости, то есть другой отличный способ!

Куда вложить свои сбережения: варианты на лю­бой бюджет💰 Ч.1

Как ни крути, но при растущей инфляции недвижимость — это самый надежный вариант защитить сбережения от обесценивания. Заработать можно как на дальнейшей перепродаже, так и на пассивном доходе от сдачи в аренду.

Давайте рассмотрим с вами варианты вложений от капиталоемких до самых доступных👇🏻

1️⃣ Загородная недвижимость

Есть несколько вариантов — земля или готовый дом.

Землю покупают для перепродажи или аренды, например под сельскохозяйственные нужды. Но чаще на земле строят дом для продажи или сдачи в аренду. Можно также покупать вторичные дома и старые дачи, ремонтировать и сдавать помесячно или посуточно.

Особенности:
✅ можно получить надбавку к себестоимости дома и ценовой рост земли;

❎ долгий срок оборачиваемости капитала;
❎ дополнительные риски в процессе строительства;
❎ меньшая ликвидность по сравнению с квартирой.

2️⃣ Коммерческая недвижимость

Офисные, торговые, складские и другие помещения. Обычно их сдают в долгосрочную аренду юрлицам, например помещения на первом этаже многоквартирного дома — под магазин. Арендные поступления зависят от площади объекта: чем она больше — тем шире круг вариантов для сдачи, в том числе нескольким арендаторам.

Особенности:
✅ зачастую не нужно вкладываться в ремонт и меблировку, помещение универсально и при необходимости арендатор отделывает его под себя;
✅долгосрочная доходность: бизнес более постоянен, чем жильцы, и стремится заехать надолго;

❎ нет ипотечных и налоговых льгот;
❎ нужно регистрировать ИП или ООО, чтобы работать легально и платить налоги;
❎ менее понятное вложение, чем квартира;
❎ интерес к коммерческой недвижимости более цикличен и зависит от состояния экономики: например, в 2020 году во время пандемии бизнес сильно пострадал;
❎расходы на содержание часто высокие, особенно если это отдельное здание, которое требует капремонта и поддержания инженерных систем.

Наберем 50 реакций и я выложу 2 часть👇🏻

Панельные метаморфозы 🏢

Безликими панельными быстровозводимыми домами в 60-70-х годах застраивали не только Советский Союз, но и страны восточной Европы, и Германию.

В Берлине большую часть жилого фонда восточной части города составляли именно панельные дома. Это 250+ тысяч квартир.

Но такое жилье в начале 2000-х уже не выдерживало конкуренции. И в Германии думали, как решить этот вопрос с минимальными затратами.

В результате расчетов оказалось, что снести и построить заново в разы дороже, чем провести реновацию домов.

Тогда создали программу «Санация и модернизация панельных домов Берлина». Санация — это нечто среднее между капремонтом и реконструкцией.

Большую часть средств спонсировал бюджет, остальные — жители и инвесторы. В результате панельные дома стали комфортным, эстетичным и вполне современным жильем.

Как это получилось? Вот какие методы использовали немцы:

✅ Достроили на первых этажах террасы с ограждениями, разбили сады и газоны
✅ Построили балконы на верхних этажах с помощью металлических конструкций
✅ Снесли часть верхних этажей и сделали на их месте террасы
✅ Покрасили фасады в яркие цвета
✅ В одном из длинных домов типа «китайская стена» снесли некоторые подъезды и верхние этажи, в результате чего появились аккуратные 5-этажные виллы

Правда, интересные идеи?

Заставьте свои деньги работать на вас!

Друзья и коллеги, у меня стартовал новый проект "Люберцы" — это жилое помещение, которое я планирую разделить на 14 квартир. С планировкой можете ознакомиться выше☝🏻

✅ На данный момент проект находится на высокой стадии готовности:
— объект полностью выкуплен;
— присутствует вся разрешительная документация;
— ведутся черновые работы.

Срок реализации проекта — от 6 до 8 месяцев

На текущем этапе у вас есть возможность войти проект в качестве инвестора и получить от 30% годовых гарантировано!

Почему вам стоит выбрать этот проект?
— минимальный взнос от 500 000 руб, вам не нужно вносить всю стоимость объекта;
— гарантированный возврат вложений прописан в договоре;
— вы получите свою прибыль в течение 1 года.

Чтобы оставить заявку жмите на кнопку👇🏻

Не ипотека, но похоже

В комитете по строительству и ЖКХ вспомнили про такой механизм как лизинг жилья 🏢 Им предлагают частично заменить льготную ипотеку.

Купить жилье в лизинг по закону можно было с 2011, но очереди из желающих не было. Ипотечные кредиты привлекали понятной схемой, в отличие от лизинга, который для многих оставался чем-то загадочным.

Что такое лизинг жилья? Это долгосрочная аренда с возможностью дальнейшего выкупа.

По договору лизинга арендатор вносит арендную плату и средства за выкуп жилья частями. После полного погашения заключают договор купли-продажи 🤝

В чем отличие от ипотеки? Недвижимость находится в собственности у лизингодателя (собственника или лизинговой компании) до погашения полной стоимости объекта.

В ипотеке же заемщик сразу становится собственником, но с банковским обременением.

В Минфине считают, что лизинг может повысить доступность жилья, а государство могло бы субсидировать часть арендной платы.

Преимущества лизинга:
✔️Первый взнос 10-40%
✔️Просто оформить
✔️Стоимость объекта фиксированная на срок действия договора
✔️Досрочный выкуп без штрафов
✔️Удобный график платежей

Минус — недвижимость в собственности у лизингодателя до погашения долга.

Как думаете, есть ли у лизинга шансы завоевать рынок недвижимости в нашей стране или нет? 🤔

Сложные задачи — это вызов

Почему некоторые задачи для одних неподъемные, а для других — решаемые? Дело в отношении к трудностям.

Можно от них уклоняться и искать безопасные варианты. А можно приложить усилия и решить их, но в итоге получить намного больше.

В недвижимости так и происходит. Пока другие присматриваются к «сложным» объектам, мы берем их в работу, повышаем ликвидность и реализуем.

Один из основных способов повышения ликвидности — это перевод из нежилого назначения в жилое.

Большая часть всей работы — это подготовка и согласование документов. Я называю этот процесс «бумажный девелопмент» 📑

Вторым этапом мы делаем ремонт в помещениях. Два этих шага повышают цену квадратного метра и ликвидность недвижимости в разы.

Сложно тогда, когда не понимаешь, как к этому подступиться, когда не сталкиваешься с этим каждый день. Тогда просто идешь в сторону меньшего сопротивления.

У нас же есть необходимые инструменты, знания и компетенции, чтобы решать все вопросы, поэтому у нас все получается 👌

Я не говорю, что получается просто и быстро. Нет, иногда приходится побороться, но это того стоит. И инвесторам выгодно, когда не нужно заниматься самим всей бумажной волокитой.

Поэтому пока другие не решаются работать со сложными инструментами, мы с инвесторами на них зарабатываем 🧰📈

Добрый день, коллеги! 👋🏼

В настоящий момент мы с командой работаем над развитием контента в наших соцсетях, хотим, чтобы он был еще полезнее и качественнее

Было бы Вам удобно созвонится со мной в zoom?
Это займет 30 минут, но очень поможет в развитии, а в благодарность за уделенное время я смогу ответить на вопросы, которые Вам интересны

Если вы уверенны в том, что точно сможете выделить время на беседу со мной, то заполняйте анкету ниже и я с вами свяжусь!

https://docs.google.com/forms/d/1TTq4ZEj2rPtX7HI5QWrrYYvey3XPSmqcMFiZBeIDUeg/edit

Классный сервис от Сбера 🟢

Сбербанк как никогда близок к клиентам 🤝 Друзья, коллеги, случилась со мной недавно одна история. Рассказываю.

В день эфира в субботу я уехал из загородного дома в Петербург, где у меня была запланирована масса встреч. По дороге я вспомнил, что оставил дома свои карточки.

Возвращаться за ними домой был не вариант — это час вернуться, потом еще час ехать обратно. То есть в общей сложности я бы потерял от полутора до двух часов в разъездах.

Что я сделал? Я позвонил на горячую линию Сбербанка. Там мне рассказали, как оформить заявку на карту в личном кабинете.

Я зашел в кабинет и подал заявку. И уже через 40 минут после моего звонка в службу поддержки приехал Самокат и привез мне карточку.

Мне оставалось только активировать ее через sms-сообщения. И все. Карта была у меня в руках. Весь вопрос занял всего 40 минут. Быстро? Да. Удобно? Да.
Можно сказать – максимально быстрый путь клиент–бизнес.

Лайк от меня лично Сбербанку за оперативность и лояльность к клиентам ❤️