Александр Сосновка | инвестиции и недвижимость

Как-то в канале проходил опрос про инвестиционные стратегии, и вот такие получились результаты.

©️Большинство проголосовавших предпочитают действовать в зависимости от объекта и ситуации. И это здорово, значит, умеете анализировать и грамотно выбирать. Наверняка имеете дело с недвижимостью и инвестициями лично или у вас отличная интуиция.

©️Есть у нас ребята, которые любят схемы с быстрым оборотом. Это тоже круто, если вы работаете с такими инструментами, которые позволяют получать больше прибыли в короткий момент времени. Главное, чтобы без рисков и излишнего азарта) Помним главное правило инвестора — не потерять.

©️Инвесторы, которые не придерживаются стратегии, а решают по ходу появления интересных объектов, скорее всего, уверены в своих силах и имеют крепкие знания рынка. Они принимают решения, исходя из оценки надежности и потенциала объекта.

©️Намного меньше оказалось тех, кто выбирает долгие горизонты. Но это тоже отличная стратегия, если есть долгосрочные цели, а текущие потребности закрыты. Зато можно спокойно жить, не тратя каждый раз силы и время на сделки и все с ними связанное.

©️И самое малое количество проголосовавших пока только присматривается к инвестициям. Возможно, есть страхи или сомнения, не хватает опыта и знаний рынка, нет понимания стратегий, не хватает средств для инвестиций.

©️Но не обязательно знать все самим, вы можете инвестировать в наши проекты, где мы сами занимаемся всеми вопросами — от поиска объектов и оформления документов до продажи конечному покупателю.

И специально для вас я разработал новые надежные способы инвестирования в мои проекты даже с небольшой суммой. Скоро все расскажу, заглядывайте в канал 🤝

Друзья, коллеги, всем привет и продуктивной рабочей недели! Продолжу говорить о проекте в городе Пионерский. Многие им заинтересовались 🤝

Все публикации по проекту вы найдете в канале по хештегу #Пионерский.

Сегодня хочу объяснить, почему я уверен, что проект будет востребован.

▶️В нашем здании можно абсолютно спокойно вести арендный бизнес.
▶️Важно, что на первом этаже часть людей купит помещения как апартаменты под аренду, а часть конечных пользователей, скорее всего — под различные организации: пункты выдачи заказов, парикмахерские, салоны и т.д.

Статус «апартаменты» позволяет вести не только арендный бизнес посуточно, но и организовать любой вид деятельности, за исключением отдельных специфических видов бизнеса.

Часть подъезда мы сразу будем планировать при продаже в соответствии с назначением. Будем спрашивать у покупателей — что они хотят там организовать? Если под аренду, то это будет одна секция. Если под другие нужды — то это вторая секция.

Объект однозначно будет востребован, так как на местном рынке существует нехватка таких зданий, и есть большой спрос на них.

Кроме того — это курорт, море и великолепная природа. Наше здание расположено рядом с живописным морским побережьем, песчаным широким пляжем, парком и сосновыми аллеями.

Подробнее о локации и ее перспективах расскажу в следующем посте.

#Пионерский

Еще одна интересная история про Дэна Гилберта, человека из списка Forbes, инвестора в недвижимость и «спасителя Детройта».

Еще в 12 лет Гилберт с друзьями создал сеть доставки пиццы из магазина на велосипедах.

Во время учебы в вузе он поставил рекорд — 78 пицц за ночь. Заработанные на доставке 5 тыс.$ позже стали стартовым капиталом в ипотечном бизнесе.

🏠 Затем он увлекся недвижимостью и вывесил плакат «Продается» на родительском доме. А заинтересоваванных покупателей водил показывать другие дома.

В 1985 г. Дэн получил лицензию риелтора и открыл с партнерами мини-компанию Rock Financial, торгующую банковскими ипотечными кредитами. Клиентов привлекали бесплатными объявлениями о продаже недвижимости.

Через несколько лет Rock Financial стал ведущим ипотечным брокером с 300 отделениями в 8 штатах. С приходом интернета Гилберт внедрил онлайн-кредитование, запустил сайт и закрыл все региональные отделения. Офис переехал в Детройт.

В начале 2000-х он переименовал компанию в Quicken Loans. С ней прошел ипотечные кризисы, вышел сухим из воды и заработал более 4 млрд.$ благодаря собственной стратегии.

В 2010 г. он начал инвестировать в родной Детройт, который был в запустении. Вложив около 2 млрд. $, он купил здания общей площадью более 1 млн. кв. м. Отремонтировал и привлек арендаторов, чтобы дать вторую жизнь городу и сделать его наукоградом. Центр Детройта даже прозвали «Гилбертвиллем».

Интересный путь от доставки к империи недвижимости.

Кому нужна вторая жизнь старых зданий

Она нужна всем!

✅ Покупателям, жильцам и арендаторам, которые получают комфортные квартиры в состоянии новых, но в старом фонде и по хорошей цене. Многие такие здания расположены в привлекательных обжитых и зеленых локациях, чем не всегда могут похвастаться новостройки.
✅ Городу. Улучшается городской облик, старые несимпатичные здания преображаются, обновляются коммуникации. Ветхие постройки превращаются в комфортные и безопасные для эксплуатации здания.
✅ Застройщикам и инвесторам. Они вкладывают средства в проект, который гарантированно принесет прибыль, т.к. это всегда история про недооцененную недвижимость с потенциалом роста цены до рыночной.

На примере нашего объекта в Люберцах даже модернизация одного первого этажа решает сразу множество вопросов для города и всего 5-этажного дома:

✅ Город избавится от общежития с нестабильным контингентом, которое занимало ранее первый этаж.
✅ Жильцы дома получат 14 новых позитивных семей к себе в соседи.
✅ Дом получит новые коммуникации и инженерные сети.
✅ Управляющая компания получит 14 новых лицевых счетов по количеству квартир, по которым будут платить новые жильцы, тем самым пополняя бюджет.

В этом и заключается социальная миссия превращения старых зданий в современное жилье — сохранить, обновить, передать людям и городу. Со всех сторон получается хорошо, и все участники довольны, если все сделано грамотно.

Финансово-экономическая модель проекта в г. Пионерский

Как я уже говорил, в этом проекте у нас есть две типовых планировки юнитов:
🔵студия 22,84 кв.м
🔵1-комн. квартира 43,47 кв.м.

Стоимость юнита для инвесторов в данный момент:
🟠22,84 кв.м – 2,5 млн. руб.
🟠43,47 кв.м — 4 млн. руб.

Плановая рыночная цена продаж на старте в марте будет 130 тыс.руб./кв.м. Сейчас в этом районе продаются апартаменты в новостройках стоимостью от 150 тыс.руб./кв.м. Поэтому пик продаж у нас будет по 150 тыс.руб./кв.м.

Доходность:
30–40% годовых, а в зависимости от срока перепродажи может даже и 50%.

✅ То, что вы сейчас можете купить за 4 млн. руб., по рыночной стоимости будет продаваться за 6 млн. руб.
✅ Апартаменты стоимостью 2,5 млн. руб. на рынке будут продаваться по 3,7 млн. руб.
>> И это очень хорошая цена для региона.

👉 На этом этапе уже можно забронировать юнит.

По зданию есть проект реконструкции, документация и разрешение на строительство, поэтому здесь будет не очень большое предложение для инвесторов.

❗️Важно отметить: продавать мы будем не весь объект сразу, а половину площадью 800 кв.м.

Что я предлагаю:
©️Инвестор выкупает площадь, а мы потом делаем переуступку и перепродаем.
©️Или инвестор сразу покупает с дисконтом и потом использует апартаменты как арендный бизнес. Напоминаю, что управляющая компания для этого уже есть.
©️Объект можно приобрести как полностью, так и зайти частями как обычно примерно с такой же доходностью.

Позже расскажу еще подробности. Подписывайтесь и следите за новостями по хештегу #Пионерский.

Если интересуют инвестиции в этот проект, заполните небольшую форму👇
https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

🆕 Друзья, рад представить вам наш новый проект в городе Пионерский Калининградской области!

Мы завершаем в Пионерском достройку здания, где будет располагаться апарт-отель (здание на первом фото).

Люди будут покупать апартаменты, которые можно сдавать дальше в аренду или жить самим. Наше здание расположено в красивом месте возле побережья.

⚡️Важно, что мы уже нашли управляющую компанию, которая готова взять часть апартаментов в управление.

Я долго занимался этим проектом. Правительство Калининградской области меня приглашало для того, чтобы я оценивал, смотрел и принимал решение — зайдем мы туда или нет.

📄Мы решились, мы заходим, нас там ждут, и мы с командой будем его завершать!

Сроки реализации
Планируем закончить ремонтные работы и выйти из проекта за 12-18 месяцев. Что важно отметить: в этом проекте у нас ранний старт продаж, потому что уже получено разрешение на строительство.

Планировки
▶️Здание состоит из двух секций по три этажа — всего 1600 кв.м, 52 апартамента.

▶️На 1-м и 2-м этажах две типовые планировки — студия 22,84 кв.м и 1-комн. квартира 43,47 кв.м. Это оптимальные планировки для инвестиционных целей.

▶️На третьем этаже расположены апартаменты с антресолью и высокими потолками. У нас уже есть опыт продажи таких планировок со вторым ярусом. Как показал опыт, они очень нравятся покупателям.

Чуть позже опубликую пост с ценами и финансово-экономической моделью проекта.

Серия постов по этому проекту будет собрана под хештегом #Пионерский.

#новости

Обожаю своих подрядчиков! Месяц говорил — пора выходить на работу. Нет же, дождались, когда в Подмосковье ударил мороз... Зачем собственными руками создавать себе сложности, как вы думаете? 😁

#рабочиемоменты

Уступила депозитам, но обогнала фондовый рынок

Недвижимость по-прежнему входит в ТОП инвестиционных инструментов у россиян. В 2024 г. ее обошли по популярности только банковские вклады.

©️Вложения в депозиты по понятным причинам в 2024-м побили все рекорды. На фоне роста ключевой ставки, неподъемной ипотеки и заманчивых процентов по вкладам деньги потекли на счета.
Депозиты «забрали» на себя 43% вложений россиян – сообщает interfax.ru.

©️Инвестиционные квартиры не сильно уступили депозитам – 36% вложений ушло в недвижимость. Определенно на это повлияла льготная ипотека, которая еще действовала в первой половине года.

©️После инвестиций в недвижимость идет фондовый рынок со «скромными» 8%. Аналитики подсчитали, что интерес россиян к нему в 2024 г. охладился на 1,5%.

©️Еще около 12% капитала люди предпочитают держать «под подушкой».

©️Наблюдается рост интереса к коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ. Причем самым привлекательным сегментом стали складские помещения – более половины от общих инвестиций в коммерцию.

✅Недвижимость продолжает доказывать свое звание одного из самых надежных и доходных инструментов. Меняются лишь стратегии, но вектор мышления инвесторов остается прежним.

Тем временем в Люберцах

Друзья, коллеги, всем привет! С началом рабочей недели возвращаемся к нашим проектам)

Проект в подмосковных Люберцах у нас уже в высокой стадии готовности. Стоят стенки и перегородки. Сети, канализацию и водоснабжение мы полностью заменили.

Всё завели в квартиры в соответствии с проектами, с новыми точками для воды.
Заменено все, что было нужно, например, чугун на пластик.

Сейчас мы готовимся делать стяжку для того, чтобы получилась техническая конфигурация, соответствующая окончательному виду квартир. Как только зальём стяжку и установим входные двери, сразу будем звать госкомиссию.

Комиссия проведет осмотр помещений, сделает замеры и подтвердит, что физическое состояние соответствует проектному. Ну а дальше будут формальности и подача документов на отдельные квартиры.

В итоге у нас получится прекрасный новый этаж в доме старой постройки. По сути своей это новостройка по отличной цене в обжитом комфортном районе.

Почему новостройка — потому что у нас все новое: стены, инженерные сети, батареи и пластиковые окна, штукатурка и стяжка.

И люди просто оформят интерьер в своем вкусе, обставят квартиры мебелью и будут счастливо жить💎

А это один из самых важных результатов нашей работы, помимо финансовой выгоды.

Все посты по проекту в канале вы найдте под хештегом #Люберцы

Вчера было много реакций под постом, поэтому не буду вас томить и расскажу, как Сэм Зелл начинал строить свою империю.

Сложно представить, но уже в 12 лет этот предприимчивый мальчик спекулировал... журналами Playboy. Сэм специально ездил за ними в Чикаго, покупал за 50 центов, а продавал ребятам в пригороде за 3$. Он заметил спрос и отсутствие предложения в его городке и этим воспользовался.

Собственно, этой стратегии – купить дешево, а продать намного дороже – он всю жизнь и придерживался.

©️Будучи студентом Мичиганского университета, Зелл взял на себя управление студенческими квартирами под сдачу в аренду. При этом старался разыскать проблемные объекты и привести их в порядок. На это уходило много времени и сил, но зато принесло первую серьезную прибыль ➕

В этом случае он подключил к аренде инструменты повышения ликвидности.

©️В 1966 он окончил университет. К этому моменту у него в управлении было уже 4000 квартир, из них 100 – в личной собственности.

©️Зелл продолжил учиться на адвоката, но передумал и с головой ушел в недвижимость. Затем нашел единомышленника Лурье и открыл компанию Equity Group Investments.

©️Во время кризиса на рынке недвижимости США в 60-70-х гг. массово банкротились девелоперы. Зелл с Лурье поймали волну и стали скупать объекты по бросовым ценам. Из кризиса партнеры вышли с солидным портфелем торговых, коммерческих и жилых зданий.

Они тоже брали кредиты, но гасили их за счет доходов от аренды недвижимости. Для американских инвесторов такая стратегия тогда была в новинку. Большинство работали по спекулятивной стратегии, предпочитая не связываться с арендой.

Зелл с партнером пошли более сложным путем, но при этом заняли ту нишу, где у них не было конкурентов. История подтверждает, что есть стратегии, работающие на любом рынке, в том числе и в кризисы.

4 млрд.$ на проблемных объектах, или 3 принципа Сэма Зелла

Некоторые истории мировых инвесторов в недвижимость похожи на голливудский фильм. Миллиардер из США Сэм Зелл сделал состояние на активах, которые были не интересны другим инвесторам. Более 50 лет он разыскивал и реанимировал объекты, на которые все махнули рукой.

Если кратко описать его схему работы, то это:
🔸покупка по цене ниже рынка;
🔸«генеральная уборка»;
🔸долгосрочная стратегия.

В своей книге Зелл рассказал о трех базовых принципах в работе:

1️⃣ поиск активов, которые не пользуются спросом, находятся на грани банкротства или в плохом финансовом положении;
2️⃣ анализ их перспектив и потенциала роста;
3️⃣ налоговая оптимизация в рамках закона.

Он долго не думал и принимал решение очень быстро, если актив был дешевый и привлекательный. Благодаря этому чутью почти все его инвестиции были успешными.

Одна из знаковых сделок — поглощение недвижимости класса люкс девелопера Archstone в США в 2013 г.

Он забрал эти активы обанкротившегося девелопера не только из-за низкой цены. В них был потенциал:

©️Качество строительства на высшем уровне.
©️Дорогая аренда — от 4000 $/мес. за 1-ком. квартиру на Манхэттене в то время.
©️Объекты были сконцентрированы в крупных американских городах, где сложно начать новое строительство, поэтому конкурентов на рынке очень мало.

📄Кроме этого, бизнесмен основал инвестиционный фонд REIT, чтобы те инвесторы, которые не могут сразу купить недвижимость, смогли вложиться в акции.

Но еще интереснее история, как он пришел к такой стратегии и с чего начинал свой путь инвестора и бизнесмена. Хотите узнать? Ставьте 🔥

Разный подход к инвестициям🔆

У каждого человека свой  взгляд на инвестиции в целом и в недвижимость в частности. Поэтому есть деление инвестиционных стратегий в зависимости от темперамента инвестора. Да что там, бывают разногласия даже в рамках одной семьи.

Например, супруги решают инвестировать в недвижимость. Жена предлагает брать квартиры под ремонт, затем продавать и за год проводить 2-3 таких цикла. А муж считает, что лучше вложить эти же деньги в один объект с потенциалом роста и ждать тот же год, пока он подорожает.

У каждого здесь своя правда. Скорее всего, при успешной реализации стратегии супруги, доход может быть выше, потому что цикл будет пройден несколько раз. К примеру, они проведут два полных цикла за год и заработают по 500 тыс. с каждого объекта, всего 1 млн. А квартира подорожает за это же время на 500 тыс. Конечно, многое тут зависит от выбора объектов.

Стратегия мужа тоже имеет свои плюсы. Не нужно погружаться каждый раз в хлопоты с поиском объекта, ремонтом, оформлением документов, поисками покупателя и последующей продажей. На это уходит масса времени и нервов, плюс расходы. А так можно купить, спокойно ждать и тратить время на другие дела.

Кто-то предпочитает долгие горизонты и спокойствие на душе, кто-то любит движение, быстрый результат и многократный оборот средств.

Стратегия, которую реализуем мы, подходит большинству инвесторов. Вы можете купить недвижимость и продать дороже после завершения проекта. Или оставить ее себе, чтобы, например, сдавать в аренду. Так вы получаете рост капитала от 30% после окончания проекта, последующую капитализацию недвижимости плюс доход от аренды.

Или вы можете участвовать в разных наших проектах, получать прибыль с одного объекта и с ней переходить на следующий. В этом случае работает сложный процент, и капитал растет быстрее.

Мой счет физ лица в Т-Банке прощай…🪦💀
В 2024 мы хорошо с тобой поработали, прогнали 40+ млн. на карты инвесторов.

Жаль, что ты не выдержал и сломался под гнетом Центробанка, но такова судьба банка без офиса и персонала: работать и бояться, что прийдут «агенты Матрицы» и отберут лицензию.

Работать и ждать конца…
Я ценю результаты и благодарен тебе за позитивное, удобное и классное обслуживание, мне понравилось ….

Прощай, желтый, ты ушел и оставил чистое поле для других: зеленых, синих и красных …
🤝

А ведь когда-то я не хотел с тобой работать, прям гнал твоих падаванов и из звонков телефона  и из парадной, чувствую как-будто я тебя выжал как лимон и бросил… Хотя это ты от меня отказался. Разошлись дороги, пока🤝

Наше сотрудничество на почве счетов моих ЮР лиц продолжается, но скорее всего …. Посмотрим 😎💀

Друзья, коллеги, всем привет!

Помните, я рассказывал про наш проект в Люберцах? Если вы недавно подписались, то можете найти все посты в канале по хештегу #Люберцы. Или загляните в этот пост 😍

Напомню вкратце: мы купили помещение на первом этаже жилого дома в Московской области в городе Люберцы и делим его на 14 квартир.

Что же у нас происходит? Происходит следующее. Мы провели массу демонтажных работ, выполнили замену водоснабжения, на 90% выполнили монтаж перегородок и по сути сформировали вид будущих квартир.

В самом начале работ покупатели приходили к нам и говорили: что вы нам тут рассказываете, ничего тут не построят, нас обманут и т.д. В общем, мы встречали массу стандартных возражений, сомнений и прочее, прочее.

Но что мы видим сейчас, когда уже стоят перегородки? Многие из тех, кто сомневались, приехали повторно и, о чудо, отдали деньги! Квартиры начали бронироваться и продаваться.

❓ В итоге, что у нас на сегодня? Из 14-ти квартир 6 забронировано с предоплатой 50%. Время идет, помещение трансформировалось в квартиры, и люди теперь готовы их видеть и, более того, покупать.

😍 Но самое главное — те, кто внесли сейчас деньги и забронировали жилье по 100 тысяч за квадрат, в конце февраля–начале марта после получения документов автоматически получат прирост к цене их актива минимум на 20%, а то и на 30%. И даже эта стоимость будет ниже рынка. Потому что рынок жилья в нашем районе —  от 140 тысяч за квадрат.

Вот такая математика. Мы занимаемся строительными работами и оформлением документов, а инвесторы проекта  имеют пассивный доход. Даже если квартира покупается для себя, то такой рост капитала не может не радовать.

Что мы предлагаем нашим инвесторам в этот проект:
✔ можно выкупить целую квартиру или принять участие с суммой от 500.000 руб., не выкупая целый объект;
✔ ваш доход – от 30-40% годовых на вложенные средства.

Если вы хотите стать инвестором в Люберцах, оставляйте заявку по ссылке 😍
https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

#Люберцы

Флиппинг в цифрах

Флиппинг — это инвестиционная стратегия в недвижимости, когда покупается вторичное жилье под ремонт, а после ремонта сразу продается с прибылью. Термин образован от англ. «to flip» — «переворачивать».

В России флиппинг развит не так сильно, как в США, но рынок растет. Это перспективная ниша, в которой при этом много нюансов. Поэтому среди флипперов чаще всего можно встретить действующих или бывших риелторов.

Больше всего такой бизнес развит в городах с активным рынком недвижимости — миллионниках и столицах регионов. На черноморском побережье флиппинг — очень популярное занятие в связи с динамичным рынком.

Суть флиппинга в том, чтобы за минимальный срок заработать максимальную сумму на ремонте жилья.

Какие цифры можно учитывать:

😊 успешная стратегия приносит 30–40% дохода и более, т.е квартиру после расходов на сделку и ремонт можно перепродать на 30–40% дороже;
😊 соответственно, цена покупки не должна быть более 70% предполагаемой стоимости объекта после всех преобразований за минусом расходов;
😊 цикл покупка–ремонт–реализация должен занимать 3–6 месяцев, чтобы инвестиция была максимально выгодной;
😊 расходы на ремонт и сделку желательно удерживать в пределах 10% от стоимости покупки квартиры;
😊 стратегия предполагает уплату налогов за владение недвижимостью менее 3 или 5 лет. В 2025 г. считать будут по прогрессивной шкале: 13% от прибыли до 2,4 млн. руб., а если доход более 2,4 млн. — то 312 тыс. руб. + 15% суммы дохода свыше 2,4 млн рублей.

Ну и старое доброе правило — семь раз отмерь, один отрежь — актуально для флиппинга. Нужна вовлеченность в процесс, понимание рынка, контроль ремонта, расходов и чистоты сделки. Поэтому подходит не каждому.

Моя стратегия в чем-то похожа, так как тоже основана на повышении ликвидности жилья. При этом мои инвесторы имеют пассивный доход, т.к. всеми вопросами занимается наша команда.

Если вы недавно подписались, то прочитайте этот пост (нажмите на надпись). Там я рассказываю подробно о стратегии, и там же вы можете оставить заявку по кнопке, если захотите инвестировать в наши проекты с порогом от 500 тыс. руб.

И дача, и инвестиция

Хочу поделиться с вами интересной информацией, в каких регионах, кроме традиционного и дорогого юга, стали больше покупать квартир жители Москвы и Санкт-Петербурга.

Растущий внутренний туризм как локомотив потянул за собой цены на аренду квартир и гостиничных номеров. Поэтому многие думают о том, чтобы купить жилье и для отдыха, и как выгодную инвестицию. И теперь это не только черноморское побережье:
 
💎 Тверская область. Ежегодно регион принимает около 3 млн туристов, спрос на жилье растет. Гостей привлекает история, достопримечательности и природа, особенно озеро Селигер.

💎 Новгородская область. Сердце древней Руси Великий Новгород пользуется растущей популярностью не только у туристов, но и у покупателей квартир, особенно из ближайшего Санкт-Петербурга. В 2024 г. регион стал лидером по росту цен на новостройки.

💎 Ленинградская область. Самым посещаемым городом стал Выборг, куда ежегодно приезжает до 1,8 млн. гостей. Также в лидерах Приозерск с его природными красотами и Гатчина — культурно-историческая жемчужина.

💎 Калининградская область. В регионе есть все условия для развития морского и речного туризма, и это направление будет развиваться, считают эксперты. В 2024 г. регион посетило почти 2 млн. туристов. А Зеленоградск вошел в топ-3 набирающих популярность направлений, где спрос на аренду жилья за год вырос в 2,2 раза.

Жители столиц выбирают регионы, до которых несложно и не очень дорого добираться, где можно отдохнуть на природе в тишине и посетить достопримечательности.

А растущий турпоток делает инвестицию выгодной в перспективе: можно будет сдавать квартиру в аренду или перепродать в будущем с хорошей прибылью.

У нас тоже реализуются проекты и в Новгородской, и в Калининградской областях. В канале буду о них рассказывать.

Друзья, у меня есть для вас классная подборка, которой вы зачитаетесь. Это интересные и полезные посты от моих коллег по недвижимости и инвестициям.

Здесь личный опыт, советы, мотивация и вдохновение, а главное — все под рукой в удобном формате. Читайте сами и делитесь с друзьями!

🅰️ НВЕСТИЦИИ: 🎁

🔊Синдикат инвесторов. Как и где быстро привлечь 28 млн. рублей
🔊Как стать очень богатым за один год
🔊Посчитаем или как использовать силу сложного процента за счет возвратов тела пая в процессе сделки
🔊Определение инвестиционной стратегии через параметры и их референтные значения
🔊Как за счёт государства создать себе капитал

🅱️ ИЗНЕС:  🧸

🔊Какой будет курс рубля и стоит ли сейчас инвестировать в  рублевые активы
🔊Энциклопедия Re-девелопмента - прикладная инструкция, как создать свой девелоперский бизнес с 4 млрд
🔊Бизнес на квадратных метрах - миф или реальность

🅰️ ЕДВИЖИМОСТЬ: 🏡

🔊Как сделать 3,5 млн руб на 33 метрах
🔊Анализ локаций под ПВЗ
🔊Как не лишиться своего участка и не попасть на снос дома
🔊Есть ли деньги во флиппинге в бизнес-классе? Отчет по итогам года
🔊Бесплатные инструменты для анализа объектов и локаций
🔊ГАБ с «Самокатом» В Королеве
🔊Все секреты создания ТОП-1 отеля в Подмосковье
🔊Сейчас я расскажу для вас про самую провальную сделку/инвестицию в недвижимость прошедшего года
🔊ГАБ на кладовках в Ростове. Месяц работы
🔊Почему коммерческая недвижимость - лучший выбор для долгосрочных инвестиций
🔊Как купить участок за 3% от кадастра
🔊Где можно установить НТО


🎆 ✅ ПОДПИСКА НА ВСЕХ 🎆
➖➖➖

🤭 ✉️ Синдикат Авторов Я как автор канала, состою в сообществе. Объединяемся для усиления компетенций и обмена опытом с другими авторами 🎩

Друзья, коллеги, всем привет! Начинаем рабочий год, хотя по сути работы по проектам у нас всегда идут практически в режиме нон-стоп. И у меня сразу к вам вопрос в связи с этим:

— есть ли среди подписчиков канала ребята, которые могут подготовить проектную документацию, необходимую для получения разрешения на строительство апарт комплекса в Крыму? 📝

Да-да, у нас все получилось, что мы планировали ранее по Крыму! Кто недавно подписался на канал, можете прочитать предысторию в этом посте.

Мы все-таки завершаем оформление аренды земельного участка 1,8 гектара и будем строить там апартаменты!

Поэтому, если кто-то проектирует сам или у кого-то есть проверенные проектировщики, дайте знать — будем заниматься. Свяжемся, обсудим варианты сотрудничества, может поработать 🤝

Пишите предложения в комментариях.

Друзья, поздравляю вас с Рождеством!
Пусть мир, тепло, радость, добро и уют всегда царят в вашем доме 🏡

Друзья, коллеги, партнеры, надеюсь, что вы отлично проводите праздники!

Накануне Рождества встретилась статья американского издания Housebeautiful на тему — могут ли рождественские украшения отпугнуть потенциальных покупателей жилья? Они выяснили у специалистов по недвижимости, что это вполне реально.

По мнению экспертов, чтобы дороже и быстрее продать жилье в праздники, НЕ нужно использовать:

🔵Много кричащего и слишком новогоднего декора. Вместо фигурок Санты и снеговиков — изысканные ленты и стеклянные украшения в цветовой гамме интерьера. Главное правило — просто, минималистично и шикарно.

🔵Цветные мигающие гирлянды на ёлке. Живая ёлка с белыми гирляндами — самый изысканный вариант.

🔵Спускающиеся по дымоходу Санты и олени в саду плохо влияют на стоимость дома — считают риелторы. Лучше избегать крупных украшений снаружи. А вот красивый венок ручной работы на двери творит чудеса.

🔵Переизбыток декора. Потенциальные покупатели хотят видеть жилье таким, каким оно будет весь оставшийся год. Если дом загроможден украшениями, это мешает разглядеть его достоинства.

Что они рекомендуют взамен:

✔️Волшебные домашние ароматы — гвоздика в апельсинах, глинтвейн, палочки корицы, запахи свежеиспечённого хлеба и свежесваренного кофе.

✔️Простые и стильные украшения, создающие уют — гирлянда из белых лампочек, венок на двери, просто украшенная ёлка, каминная полка со свечами. Оформленный со вкусом дом вызывает мечты о чудесных праздниках в кругу семьи.

✔️Сделать фотосессию жилья до праздников. Риелторы отмечают, что такие объекты больше смотрят, а рождественский беспорядок снижает привлекательность дома.

Вряд ли такие мелочи всерьез испугают российского покупателя 😁, но узнать все равно было интересно.

Друзья, хочу поделиться с вами статистикой канала за текущий год.

Спасибо всем, кто присоединился, и конечно, моим постоянным подписчикам 🤝!

В новом году будет больше интересного и полезного контента.
Планирую подробно разбирать объекты и стратегии заработка на недвижимости.

Если вы любите недвижимость и интересуетесь инвестициями без рисков и адреналина – оставайтесь в этом канале.
И конечно, буду рад видеть каждого в числе своих инвесторов=акционеров АО ИСК Стройград.

Вчерашний опрос показал, что большинство верит в недвижимость и ее потенциал роста. Напомню, что моя стратегия не зависит от колебаний рынка. Но все равно приятно понимать, что актив, с которым ты работаешь, надежный и перспективный.

Друзья и коллеги, всех с Наступающим! Пусть в этом году если и будут финансовые сюрпризы, то только со знаком плюс💸📈

Друзья, всем привет, уже готовы к праздникам? Давайте под конец года немного заглянем в будущее. В ЦИАН спрогнозировали цены на недвижимость в 2025-2026 гг.

Рост на 30-50% они считают возможным вариантом развития событий.

Почему?

1️⃣ Девальвация рубля и инфляция.
В периоды экономической нестабильности люди чаще думают, как сберечь свои деньги. В России недвижимость – тот актив, которому доверяют больше остальных.

*В 2014 году после введения санкций и падения рубля цены на недвижимость в крупных городах взлетели на 20-30%.

2️⃣ Дефицит на рынке новостроек.
Идет сокращение числа новых проектов. Причины:
- рост стоимости стройматериалов не прекращается
- кредиты для застройщиков по высоким ставкам
- покупать стали меньше из-за дорогой ипотеки

* В 2023 году ввод новостроек снизился на 15%.

3️⃣ Дорогая ипотека.
Ставки от 25% и выше не может осилить большинство покупателей. Поэтому на рынке формируется отложенный спрос. Как только произойдет снижение ставок, деньги с депозитов и других активов направятся в недвижимость. Рост спроса = рост цены.

4️⃣ Много денег на депозитах.
В 2024 году вклады россиян достигли рекордной отметки в 67,9 трлн.руб. В случае снижения процентных ставок люди начнут закрывать депозиты и переводить деньги в другие активы, в том числе недвижимость, что спровоцирует рост спроса и цен.

Если прогнозы оправдаются, то недвижимость в очередной раз подтвердит свое звание надежной и прибыльной инвестиции.

При этом моя стратегия не привязана к колебаниям рынка, поэтому спокойно продолжаем работать и зарабатывать вместе с инвесторами👌

Большинство ЗА — как россияне относятся к реконструкции старых зданий.

Необычное исследование провел в 2023 г. центр СИТИ НИУ ВШЭ. Опросили около 2,2 тысяч человек из городов, где есть опыт восстановления брошенных зданий под жилье или другие объекты.

72% опрошенных позитивно оценили итоговые результаты, негативно — 11%. Интересно, что параллельно проводился опрос по новостройкам, где негативно отнеслись к виду новых домов уже 25% человек.

Также выяснилось, что опрошенные готовы проживать в восстановленных зданиях в зависимости от того, что там располагалось раньше. Кроме зданий бывших электростанций, люди относятся в целом положительно к этой идее. Ведь у таких объектов есть ряд преимуществ, которые и отметили участники опроса:

🟢высокое качество постройки
🟢надежность
🟢хорошая звукоизоляция
🟢удачное расположение в обжитых районах
🟢культурная, историческая, эстетическая ценность

У каждого здания есть своя уникальная история, которая может стать отличительной чертой и заинтересовать потенциальных  жильцов.

Вам будет интересно узнавать  истории наших домов? Дайте знать реакциями 🔥

Бизнес на квадратных метрах — миф или реальность? 🏢

На недвижимости зарабатывают многие: строители, риэлторы, инвесторы, а также конечные покупатели, которые живут какое-то время в квартире сами, сдают ее в аренду или потом перепродают.

Лично мой бизнес прост донельзя. В нем есть 3 основных этапа:

1️⃣ я покупаю недорогие квадратные метры;
2️⃣ затем формирую к ним добавочную стоимость;
3️⃣ после этого продаю с прибылью.

Вроде все просто. Купил недорого — продал дороже. Но это не совсем так.

Все дело в объектах. Я покупаю такие здания, которые недооценены и в то же время никому не нужны. Если к ним не приложить усилия, не поправить документы и не выполнить какие-то действия по их восстановлению, то они так и останутся невостребованными.

С другой стороны, вложенные в эти объекты деньги надёжно припаркованы и никаким образом не обесценены.

Например — сейчас мы купили здание в Кунгуре площадью 3.600 кв.м. На сегодняшний день в этот проект вложено 30 млн. руб.

Себестоимость квадрата выходит 8.500 руб. Наша задача:
▶️провести улучшение технически и документально, потратив на это 20.000 руб.
▶️продать квадратные метры по цене 55-60 тыс. руб.

✅ Итого, мы заработаем с каждого квадратного метра по 25–31 тыс. руб.

Вот такой вроде бы технически сложный, но математически абсолютно понятный и прозрачный бизнес.

Если вы пришли на мой канал, то оставайтесь, читайте, смотрите, наблюдайте. Ну и конечно же, будет идеально, если вы станете участником моих проектов 🤝

Какой должен быть доход, чтобы купить «однушку» в Москве по рыночной ипотеке 🏙

Интересные подсчеты провел в начале декабря портал banki.ru.

Исходные данные:
▶️платеж/мес. — 30% от доходов;
▶️зарплата в среднем по Москве на 2024 г. — 133.500 руб. (Росстат);
▶️стоимость «квадрата» новостройки — в среднем 345.406 руб., вторички — 317.797 руб.;
▶️среднерыночная ставка для обоих вариантов по данным banki.ru — 25,8%/год.;
▶️срок кредита — 20 лет;
▶️средняя площадь 1-комн. квартиры в новом доме 37,6 кв.м, во вторичке — 38 кв.м.

Что получилось

Новостройка
✔️ипотека — 9.091.085 руб.
✔️платеж/мес. — 196.650 руб.
Если платить каждый месяц 30%, или 196.650 руб., доход нужен около 660.000 руб., что превышает средний по Москве почти на 490%.

Вторичка
✔️ипотека — 8.453.400 руб.
✔️платеж/мес. — 182.857 руб.
Доход нужен около 610.000 руб., что больше среднего по Москве на 450%.

Понятно, что расчеты условные, но уровень примерно ясен: рыночная ипотека сейчас космически дорогая.

Оформляться по таким процентам есть резон, если, например, объект очень интересный, а на подходе сделка по продаже другой недвижимости.
Ожидать падения ставок, чтобы рефинансировать кредит, эксперты рекомендуют начинать не раньше второго полугодия 2025 года.

Но это не значит, что нужно сидеть и ждать. Мы с инвесторами зарабатываем на любом рынке, независимо от ключевой ставки. Потому что наши стратегии позволяют повышать ликвидность объектов и реализовывать их по близкой к рыночной цене, фиксируя прибыль.

Поэтому если хотите понимать, как это все работает, или если хотите сами начать зарабатывать с нами со входом всего от 500 тыс. руб. — подписывайтесь на канал. Здесь я рассказываю про все свои проекты и делюсь опытом.
Если недавно подписались, загляните в этот пост.

#ипотека

Квартира для малоимущих с видом на Эйфелеву башню

Правда, звучит как шутка? Однако, друзья, такие социальные квартиры реально существуют. Я был в Париже и видел это красивое здание. Оно принадлежит миллиардеру Бернару Арно, владельцу Louis Vuitton и Christian Dior.

И на последних этажах в нем находится 96 муниципальных квартир для людей с низким доходом — самое дорогое социальное жилье в мире.

Дело в том, что по национальному закону от 2000 г. во Франции не менее 20% городского жилья должно быть государственным, иначе придется платить особый налог, и Париж не исключение.

Чтобы уравнять людей из разных социальных групп, власти города выбрали бывший универмаг Samaritaine в центре города. Здание XIX века с 2005 г. стояло закрытым и приходило в негодность, пока его не выкупил Арно.

Он вложил около 24 млн. евро в реставрацию. Фасад остался прежним, в Париже с этим строго, а вот внутри провели модернизацию. Кроме социальных квартир, в здании разместились люксовый отель, офисы и детский сад.

Квартиры арендуют граждане Франции, имеющие постоянную работу или иной доход, но невысокий. Например, среди жильцов есть семьи санитарки, уборщика, пенсионеры. Они не только живут в шикарных условиях, но и пользуются привилегиями локации, например, могут устроить детей в престижные школы.

Интересное слияние капитала и социальных проектов. Капитал паркуется в элитную недвижимость, а власти параллельно решают свои вопросы. Как вам социалка по-французски?

Вспоминал недавно комнату в коммунальной квартире в Новосибирске, с которой я начинал свой путь в недвижимости. Подумал о том, сколько она сейчас стоит. И пришла в голову интересная мысль — сравнить динамику цен на квартиры с чем-то осязаемым. Например, едой. Вот возьмем куриное мясо — популярный продукт.

В 2001 году я купил комнату за 260 тыс. руб. Сейчас на авито в этом доме ничего в продаже нет, но есть в соседнем одна комната за 2.200.000 руб.

Килограмм курицы стоил в 2001 г. около 50 руб., а сейчас примерно 215 руб. согласно средним данным.

Посчитаем, сколько курицы можно было бы купить на эти деньги тогда и сейчас:
2001 год: 🟰 5200 кг
2024 год: 🟰 10200 кг

Люблю математику, наглядно видно, как взлетела недвижимость относительно продукта.

Что это — квартиры подорожали или курица подешевела?😄

Кто не знает мою историю про комнату — смотрим ПОДКАСТ, там все подробно рассказываю.

Друзья, поступил вопрос: как я нашел здание в Кунгуре? Может, использовал какие-либо реестры зданий под реконструкцию?

Отвечаю. Возможно, такие реестры и есть, но я про них не знаю и ничего не слышал. Хочу сказать, что свои объекты я нахожу в достаточно в обычных местах — это такие площадки как Авито и Циан.

Также ко мне приходят объекты через моих партнеров. В связи с тем, что я уже больше восьми лет работаю, то были различные варианты. У меня есть инвесторы и есть риэлторы, с которыми я сотрудничаю.

Когда у кого-то появляется объект, который подходит под мой логику, конечно же, ребята мне его предлагают. И я его приобретаю. Так это работает.

Кроме того, у меня есть проверенные брокеры, которые смотрят имущество на площадках банкротов и тоже предлагают объекты мне, а я их анализирую.

Поэтому на сегодняшний день нет каких-то секретных площадок, про которые знаю я и не знаете вы.

На обычных ресурсах типа Авито и Циана всегда можно найти объекты, на которых можно заработать, и я буду вам показывать это чаще.

А какие площадки поиска чаще всего используете вы?

#вопрос_ответ #Кунгур

Друзья, вчера было очень много реакций под постом🔥 Спасибо, вижу, что наши проекты вам интересны. В каждом из них вы можете стать инвестором со входом от 500 тыс. руб.

Рассказываю про новый проект, который стартовал в Кунгуре и сейчас находится в активной фазе. Здесь мы будем проводить реконструкцию здания казармы в многоквартирный жилой дом. Смотрите фото выше ⬆️

Мы забрали здание уже с готовым проектом реконструкции, но его нужно было актуализировать, чем мы и занимались. Внесли в него корректировки, обновили изыскания и технические условия.

Как только мы завершаем корректировки, то сразу идем на экспертизу. До Нового года должны уложиться по срокам.

Дальше будем запрашивать разрешение на реконструкцию. Планируем сделать в здании 64 квартиры.

А город Кунгур славится, конечно же, своей Кунгурской ледяной пещерой, как правильно заметили в комментариях 👍🏻

Все посты по проекту в канале будут выходить с хештегом #Кунгур.

Следите за публикациями и увидите, как происходит трансформация старого здания в новое комфортное современное жилье! А если захотите, то сможете и сами инвестировать в этот проект.

Друзья, коллеги, хочу поделиться с вами новыми проектами, подготовкой которых мы сейчас занимаемся и будем воплощать их в 2025 году.

Следите за новостями, чтобы не пропустить информацию о проектах, в которых вы можете стать инвестором и зарабатывать от 30% годовых.

У нас работа в самом разгаре, несмотря на приближение Нового года🎄

Сейчас мы рассматриваем приобретение новых объектов. В планах расширить портфель недвижимости в Калининграде и Крыму.

В проработке в данный момент три объекта по достройке:

➡️В планах забрать на баланс дом на 160 квартир в Томске.
➡️В Калининграде хотим взять дом на 50 квартир и сделать из них апартаменты.
➡️Также смотрим сейчас объект в Сургуте.

🆕А еще мы запускаем новый проект, который сейчас в активной фазе подготовки документации. Он расположен в городе Кунгур Пермского края.

Ставьте 🔥, и завтра я расскажу о нем подробнее.

Кстати, кто знает, чем славится Кунгур? Пишите в комментариях⬇️

#новости

Друзья, всем хороших выходных! 👋
Раскрываю интригу вчерашнего голосования про мои налоги.

Большинство проголосовавших решили, что я заплатил больше 1,2 млн. рублей. Но на самом деле сумма уплаченных мной налогов за имущество в этом году оказалась... 842.720.38 руб.

Какие ваши мысли по оптимизации ?

Инвестиции в недвижимость — не только в столицах 🏙

Многие думают, что выгодно работать с недвижимостью только в крупных городах, где самая большая стоимость квадратного метра и быстрый рост.

Отчасти это так. Но моя стратегия позволяет отлично работать и зарабатывать в регионах. Почему?

В каждом регионе у людей есть потребность иметь собственное жилье. Есть спрос на квартиры и такое понятие как рыночная цена.

И есть объекты, которые в силу определенных обстоятельств оказались «за бортом» рыночной стоимости.

В их текущем состоянии они не представляют интерес, но при правильном подходе и доведении их до кондиции, они востребованы и нужны. Их ждут покупатели и арендаторы, поэтому они всегда найдут своего клиента.

При этом разница между их начальной и рыночной стоимостью после проведенных работ может быть в два и более раза. Выгодно? Безусловно. Что и подтверждают успешно реализованные моей командой проекты в регионах, где мы с инвесторами уже получили запланированную прибыль.

Причем цены в регионах тоже не стоят на месте. Выше⬆️, например, любопытная статистика по Республике Коми за 2024 год.

Поэтому дело даже не столько в самом городе и регионе, сколько в отдельно взятом объекте и потенциале роста его цены.

Я всегда говорил и придерживался мнения, что государство будет поддерживать строительную отрасль на плаву🏙

А как иначе – это один из локомотивов развития экономики нашей страны, и он тянет за собой все.

И вот в подтверждение моих слов новости – Минстрой предлагает ввести мораторий на банкротство девелоперов.То есть банкротиться будут все, кроме застройщиков. Такая вот мощная мера поддержки отрасли🏗️

Поэтому, друзья, если вы до сих пор думаете, куда инвестировать, я вам точно говорю – инвестировать надо в тот сектор, который поддерживается государством.
В нашей стране это рождение детей и строительство. Инвестируя в недвижимость, вы точно не прогадаете.

Растут стены — растет и интерес покупателей

Наш объект в Люберцах продолжает привлекать покупателей, причем уже и по близкой к рынку цене. Люди видят, что многое готово, и охотнее выходят на сделки.

В чем прелесть работ «с нуля» — это возможность покупателям оценить качество работ. Они не берут «кота в мешке», а понимают, куда вкладывают деньги — в новые надежные коммуникации, которые прослужат долго, в ровные стены и полы, в качественные окна и двери.

Прямо сейчас на объекте мы активно возводим стены, продолжаем работы с инженерными сетями и готовимся заливать стяжку.

Доход инвесторов в этом проекте от 30–40% годовых на вложенные средства с гарантированным получением прибыли в течение года. Войти можно как с суммой от 500.000 руб., так и выкупить целую квартиру.

Всю информацию по проекту вы найдете в канале по хештегу #Люберцы

Если хотите стать частью нашей команды инвесторов на максимально выгодных условиях, оставляйте заявку по ссылке,и мы с вами свяжемся ⤵️
https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

Строить больше, но при этом меньше – так бывает?

В Росстате посчитали, что в 2023 году Россия обогнала ряд европейских стран по количеству квартир в новостройках, но при этом значительно уступила в их площади.

К примеру, в пересчете на душу населения, в 2023 году было построено:
▶️Россия – 0,75 кв.м жилья на человека.
▶️Германия – 0,35 кв.м на человека
▶️Литва и Польша – около 0,53 кв.м на человека

По числу новых квартир наша страна тоже вышла вперед:
▶️Россия – 99 квартир на 10.000 человек
▶️Финляндия – 74 квартиры на 10.000 человек
▶️Германия – 35 квартир на 10.000 человек

Но при этом средняя площадь нового российского жилья оказалась значительно меньше, чем в странах, с которыми проводилось сравнение.

Все же у нас значительный объем  новых квартир сосредоточен в крупных городах и миллионниках, где цены за квадратный метр "кусаются". Поэтому застройщики в основном выводят на рынок самые востребованные компактные форматы жилья.

Новое — это хорошо забытое старое

🏢 Стоит ли давать второй шанс заброшенным зданиям? В Правительстве считают, что стоит.

По поручению Правительства Росимущество провело пилотный проект в Ярославской области по выявлению «заброшек», числящихся в федеральной собственности. Было «найдено» 2500 объектов.

Опыт региона планируется перенести и на другие субъекты РФ. Предстоит не только посчитать неиспользуемые объекты федеральной собственности и провести инвентаризацию, но и оценить их состояние и решить дальнейшую судьбу:

🟢часть объектов передать в «Дом.РФ» для поиска инвесторов и продажи на аукционах с целью реновации
🟢часть передать субъектам
🟢некоторые объекты приватизировать

Почему здания оказываются никому не нужны?

➡️отсутствие бюджетных средств на достройку, реконструкцию и сохранение объектов культурного наследия
➡️отсутствие привлекательных условий для частных инвесторов

Кстати, реновацию зданий уже называют новым трендом, а теперь этим вопросом займутся и на высоком уровне.

Мы с командой тоже вносим свой вклад в восстановление жилого фонда, когда достраиваем пустующие объекты, приводим в порядок документы и делаем новые коммуникации.

И это не только про финансовую выгоду. Это и удовлетворение от результатов работы, когда даешь зданиям вторую жизнь, а людям — новые комфортные квартиры.

Иногда одно слово решает многое

Однажды всего лишь одно безобидное слово «апартаменты» стало яблоком раздора в суде.

Я уже рассказывал, почему не нужно бояться судов в работе. Это хороший рабочий инструмент, чтобы отстоять интересы проекта.

Ситуация: на судебном процессе по нашему объекту в Калининграде выяснилось, что весь вопрос заключался всего лишь в одной формулировке. Представитель администрации указал, что мы используем слово «апартаменты» вместо «нежилое прмещение», и это неправильно.

Причем этот термин в документации мы использовали по рекомендации местных проектировщиков😀

Варианта выйти из ситуации было два:
1️⃣ идти на принцип, продолжать доказывать, что мы правы, и терять время
2️⃣ исправить документацию по требованию и продолжить работы по проекту

Мы выбрали 2-й вариант и исправили формулировку. В интересах проекта важна гибкость мышления, которая помогает находить компромиссы и принимать верные решения. Такие бумажные «мелочи» не должны тормозить проект и вставать на пути реализации главной задачи.

#рабочиемоменты

Когда не нужно усложнять

На прошлой неделе я участвовал в IV Ежегодном Инвестиционном Форуме PROINVESTVOLGA: выступал перед аудиторией, общался с коллегами, отвечал на вопросы.

С одной из ситуаций обратились коллеги, которые работают агентами. Сейчас у них есть объект, который нужно продать. Собственник делит помещение на квартиры, и у него уже практически готовы все документы (осталось только подать на ввод в эксплуатацию).

Ребята предложили ему сделать отличный ремонт и после этого продать. Но владелец сомневается в необходимости ремонтных работ.

При минимальной цене продажи в 46 т.р./кв.м и рыночной в 75 т.р./кв.м делать ремонт для того, чтобы продать помещение, нецелесообразно.

Я предложил поступить проще – продать объект по 55 т.р./кв.м, и всем будет хорошо:

• Клиент выйдет в деньги.
• Покупатель будет доволен, потому что купил дешевле рынка, и сам сделает ремонт по своему вкусу.
• Агенты ускорят цикл продажи и заберут свою комиссию.

Бывает, что нужно посмотреть на проект или проблему под разными углами и прикинуть: стоит ли игра свеч или пойти максимально простым путем?

Иногда это бывает непросто сделать, а взгляд со стороны может помочь. И, возможно, есть вариант намного проще и выгоднее для всех👌

#рабочиемоменты

Друзья, коллеги, всем привет 👋

Я принял участие в крупном событии в сфере недвижимости – IV Ежегодном Инвестиционном Форуме Поволжья PROINVESTVOLGA в Самаре.

Вчера состоялось мое выступление. Я делился своими реализованными проектами, рассказывал, какие стратегии при этом использовал. То есть это готовые практические истории о том, как мы с моими инвесторами реально зарабатываем на достройке и перепродаже жилых объектов.

На видео я говорю о проекте Люберцы, который сейчас уже в высокой стадии готовности, и на цифрах показываю выгоду от разницы между начальной ценой объекта и его рыночной стоимостью.

Подробнее о проекте можете прочитать в этом посте.

О моей основной рабочей стратегии читайте здесь.

#события

Друзья, я люблю получать обратную связь от своих коллег и партнеров. Это помогает посмотреть на себя и свою работу со стороны.

И всегда бывает приятно, когда твой вклад, твои старания и самоотдачу вот так высоко оценивают.

Инвесторы, с которыми я работаю – это не кто иные, как именно партнеры🤝, не только в деловом и финансовом плане, но и в идеологическом. Это те люди, которые разделяют мои ценности, стремления и желания.

Когда партнеры собираются в комьюнити не только ради финансовых интересов, но и ради общих идей и мировоззрения, тогда получаются самые лучшие результаты в бизнесе.

#отзывы

Я уже рассказывал в одном из постов, что в Ярославле мы сначала сдали квартиры в аренду, а потом продали инвесторам.

В процессе ремонта мы установили только сантехнику и кухню. Другой мебели в квартирах не было. Удивлением стало то, что очень быстро у нас нашлись арендаторы, которых это нисколько не смутило.

А именно то, что люди готовы снимать пустое жилье и привозить или покупать собственную мебель 🛋

Главное, что в квартирах были подключены сети, сантехника и установлен кухонный гарнитур. Все новое, чистое и аккуратное. Видимо, это и есть самое важное для некоторых арендаторов.

Для арендодателя при таком варианте тоже есть свои плюсы:

■ можно не переживать, что квартиранты испортят мебель или технику;
■ жильцы со своим имуществом обычно снимают на длительный срок, переезжают нечасто, что гарантирует владельцу стабильную прибыль в течение долгого времени.

Поэтому можно не торопиться полностью обставлять арендную квартиру. Нужно посчитать, во сколько обойдется меблировка, перекроет ли ее доход от аренды и за какой срок. Или, может, поставить цену чуть ниже и попытаться сдать без мебели, зато на долгосрок людям, у которых все свое 🤔

А как вы относитесь к арендной квартире без мебели? Сняли бы такой вариант?

Все посты по объекту читайте в канале по хештегу #Ярославль

Друзья, коллеги, всем привет 👋

У меня сегодня необычный пост. По просьбе одного из моих инвесторов размещаю у себя в канале объявление о продаже его дома.

У меня, конечно, не рекламная площадка, но я всегда стараюсь идти навстречу своим партнерам и находить общие точки взаимодействия 🤝

Поэтому размещаю этот пост. Возможно, вас или ваших знакомых заинтересует этот объект во Владимирской области.

Дом находится в живописном месте в окружении леса всего в часе с небольшим езды от Москвы по трассе М-12. Можно купить по семейной ипотеке.     

Вся подробная информация, фото и видео в объявлении по ссылке:
https://vladimir.cian.ru/sale/suburban/308419150/

Друзья, в прошлую пятницу я летал в Москву специально для записи подкаста. Через пару недель будет готово видео.

Думаю, что вам будет очень интересно его посмотреть, потому что тема актуальная на все времена: сбережение и приумножение капитала.
Про то, как копейка рубль бережет. И, конечно, про мои собственные стратегии работы, проверенные на практике👌

Так что следите за обновлениями, все размещу в канале.

Будете ждать? Ставьте 🔥

#события

Друзья, коллеги, всем привет и продуктивной рабочей недели! 👋
Отвечаю на вопрос из комментариев о переводе нежилых помещений в Ярославле в жилой фонд.

Напомню, что в Ярославле мы перевели нежилые помещения в жилые, сделали перепланировку, ремонт, сдали квартиры в аренду и продали инвесторам.

Все посты по объекту вы найдете в канале под хештегом 👉 #Ярославль

Как мы переводили помещения в жилой фонд:

Так как объект удаленный, то мы взаимодействовали с местным подрядчиком, который занимался всеми бумажными процессами. Ребята из нашей команды, в свою очередь, курировали его работу.

В документальной части все прошло гладко – подрядчик хорошо справился. Кроме непосредственно работы с документами, он нам обеспечил всю юридическую поддержку, взаимодействие с урегулированием долгов за ЖКХ, оплатами и прочими вопросами.

В итоге мы потратили на оформление документов 7 месяцев, а полностью объект был готов через 11 месяцев с учетом перепланировки, работы с коммуникациями и ремонта.

Если подвести небольшой итог:

✔️ перевели помещения в жилой фонд с помощью местного подрядчика
✔️ по времени это заняло 7 месяцев
✔️ проблем с администрацией не было

Делегирование процессов – обычная практика при работе на удаленных объектах. И хорошо, когда сразу получается найти добросовестного подрядчика, который не подведет и не затянет реализацию проекта.

Стратегия, которая всегда работает

Купил дешевле-продал дороже – стандартная стратегия в недвижимости. Раньше было достаточно купить квартиру у застройщика и перепродать ее чуть позже с прибылью.

Сейчас рынок другой. Ушла массовая льготная ипотека, ужесточились условия по остальным программам. Ипотека стала дороже, а разница в цене стройки и готовой квартиры не так интересна, чтобы ждать долгое время.

Поэтому мы выбрали стратегию не самую простую, но зато она позволяет гарантированно зарабатывать на любом рынке.

Принцип все тот же – объект, который мы берем в работу, должен иметь потенциал роста цены. То есть мы должны купить его дешевле и продать дороже в 2-3 раза за квадратный метр.

Но для этого его нужно довести до ума:

■ привести в порядок документы, получить все необходимые техусловия и разрешения
■ сделать перепланировку
■ изменить назначение помещения, если нужно
■ провести новые коммуникации или отремонтировать старые
■ привести в порядок прилегающую территорию
■ выполнить отделку в помещениях

Это лишь часть возможных работ, которые мы выполняем, чтобы повысить ликвидность и поднять цену квадрата до рыночной. И для этого нужны компетенции, знания и опыт.

У нашей команды за плечами успешно реализованные проекты разной сложности. На любом рынке мы можем найти тот объект, с которым можно работать и гарантированно зарабатывать.

Если вы тоже хотите инвестировать с гарантированной доходностью от 30% годовых, оставляйте заявку по ссылке, расскажу детали ⤵️

https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

Какие сложности нас ждали на объекте в Ярославле

Со сложностями мы столкнулись, когда дело дошло до коммуникаций. В принципе, это было ожидаемо. В пустых помещениях, которыми никто не пользуется, всегда есть вопросы с управляющими и ресурсными организациями.

Иногда бывают накопленные долги. Но этот вопрос хотя бы решается быстро. В нашем же случае это была новостройка, помещения первого этажа не использовались, и трубы в них не заходили.

В чем тут сложность? Дело в том, что когда покупаешь помещение и думаешь, что придет управляющая компания и все сама сделает и подключит, то это большое заблуждение.

Мы сами финансировали все работы, чтобы в помещения завели и подключили трубы.

Причем в нашем случае был транзит к дому через чужой участок, напрямую было не подойти. Поэтому мы вынуждены были этот участок тоже делать, то есть платили по факту даже за чужое.

Хлопот и дополнительных расходов в таких делах не избежать, и мы берем их полностью на себя, чтобы довести проект до логического завершения.

В итоге вместо неиспользуемых помещений мы сдали хорошие квартиры с новыми коммуникациями и ремонтом. Люди живут, счастливы и довольны, и это один из важнейших результатов нашей работы 🤝

#Ярославль

Друзья, не так давно у нас успешно завершился проект в городе Ярославль. Хочу поделиться с вами результатами.

Все посты о проекте будут отмечены хештегом #Ярославль

Как все начиналось:

Мы приобрели два нежилых помещения на первом этаже многоквартирного дома. Владельцы купили их на торгах по банкротству.
Позже они планировали их перепродать и заработать, но помещения «зависли» больше, чем на полгода.

Цель вложений:

Нашей целью было поднять стоимость квадратного метра недвижимости с последующей продажей.
Для этого мы перевели помещения в жилой фонд и разделили на квартиры для повышения стоимости и ликвидности.

Что было сделано:

● перевели нежилые помещения в жилой фонд;
● разделили их на 4 квартиры;
● сделали ремонт, установили кухни и сантехнику;
● сдали квартиры в аренду;
● продали все 4 квартиры инвесторам✅

Экономика:

■ Мы купили нежилые помещения по 42 тыс.₽/м.
■ Продали квартиры с ремонтом по 86 тыс.₽/метр.
Разница – в 2 раза.
Во сколько в среднем нам обходится ремонт, я рассказывал в этом посте.

Что важно:

Мои стратегии направлены на сохранение и приумножение капитала. Все, кто участвуют, точно не теряют, а зарабатывают 🤝

В следующий раз расскажу, с какими сложностями пришлось столкнуться на объекте, и как мы их решили👌

Друзья, коллеги, 21 ноября я выступлю на IV ЕЖЕГОДНОМ ИНВЕСТИЦИОННОМ ФОРУМЕ ПОВОЛЖЬЯ PROINVESTVOLGA.

🗓 Когда: 21 ноября 10:00
📍Где: Отель LOTTE, г.Самара

Приглашаю всех, кто интересуется инвестициями в недвижимость и способами приумножения капитала.

☆ 20 спикеров и 40+ экспертов рынка поделятся своим опытом.

Форум будет полезен:

● Инвесторам
● Предпринимателям
● Стартаперам
● Людям со свободным капиталом от 100.000 ₽

Форум для вас, если вы хотите:

✔️начать инвестировать, но не знаете, куда и как;
✔️понять, как в условиях кризиса сохранить сбережения и создать источник пассивного дохода;
✔️найти инвестиции и идеи для масштабирования своего бизнеса;
✔️вложить капитал в доходный инвестиционный проект;
✔️найти новое окружение и вырасти в доходе.

Что будет на форуме:

▪️Самые доходные ниши для сохранения и приумножения капитала в 2025-2026 гг.: жилая и коммерческая недвижимость, земельные участки по всей стране, готовый арендный бизнес, реальный бизнес.
▪️Инвестиционные проекты с доходностью от 30% до 200% годовых.
▪️Эксклюзивно для инвесторов Самарской области – INVESTMENT CLUB SHOW.
▪️Family office.
▪️VIP ужин со спикерами – личные знакомства с экспертами и стратегии, о которых не говорят со сцены.

Деньги могут и должны работать на вас, но не наоборот. Хотите знать, как? Приходите на Форум.

Вся подробная информация и билеты по ссылке: https://proinvestvolga.ru/

⚡️Специально для вас:
По промокоду РЕНОВАЦИЯ скидка 15% на любой тариф.

#события

Потенциальные покупатели уже интересуются квартирами в Люберцах

Пока мы продолжаем работы на объекте, люди приходят присмотреть себе квартиру.

*Больше о проекте читайте в канале по хештегу #Люберцы

Что мы предлагаем покупателям:

☆ цена квадратного метра ниже, чем в среднем по району —  135 тыс./кв.м;
☆ удобная локация;
☆ у нас есть вся разрешительная документация на проводимые нами работы;
☆ срок реализации проекта всего 6–8 месяцев.

По документам это будет вторичное жилье — можно использовать маткапитал, сертификаты, купить в ипотеку. Но технически это будет первичное жилье — с новыми сетями и коммуникациями, стяжкой и штукатуркой с нуля, новыми окнами и батареями.

Что мы предлагаем нашим инвесторам в этот проект:

■ можно выкупить целую квартиру или принять участие с суммой от 500.000 руб., не выкупая целый объект;
■ ваш доход – от 30-40% годовых на вложенные средства;
■ гарантированный возврат средств прописан в договоре;
■ вы точно получите свою прибыль в течение года.

Прямо сейчас вы можете войти в проект в качестве инвестора и получить от 30% годовых гарантировано. Это больше, чем доход по депозитам на сегодня.

А может хотите купить квартиру целиком? Пишите -  рассмотрим все варианты 🤝

Чтобы оставить заявку, переходите по ссылке 👇🏻

https://mrqz.me/64abd10afc37d2002569ee04

С какими сложностями мы столкнулись на объекте в Люберцах

1⃣ Основная сложность жилых объектов — выстроить взаимодействие с соседями так, чтобы всем было хорошо. Строительный мусор, пыль, шум раздражают, и наша задача – сгладить углы, работать как можно аккуратнее.

Переговоры с соседями по поводу судьбы первого этажа их здания длились две недели и завершились на позитивной ноте. Люди поняли, что квартиры — это все же для них намного лучше, чем общежитие, которое там раньше располагалось

2⃣ Общая для всех объектов сложность — поиск адекватного подрядчика. Что такое адекватный? Все элементарно. Нужно сдать качественную работу в заявленные сроки и за оговоренную сумму. Казалось бы, все просто. Но на деле такое бывает редко.

Мы стремимся, чтобы адекватно было каждый раз. Поэтому привлекаем доверенное лицо, которое умеет вести коммуникацию с подрядчиками, и консультантов — строителей с большим опытом.

3⃣ Сложность с коммуникациями — не хватало мощности электричества. И мы об этом знали. В проекте заявленная мощность была не та, которая нам нужна.

Поэтому мы увеличиваем мощность от Мосэнерго на весь дом — еще один плюс соседям) Для этого будем тянуть 150 м кабеля дополнительно от подстанции к нашему дому. Это отдельная работа и отдельная административная и техническая часть реализации общего проекта.

Главное в любом деле — не сложности, а то, как к ним относишься и как их решаешь 👌

#Люберцы

Друзья, мне задают много вопросов по проекту в Люберцах, который сейчас в работе. Я решил рассказать вам все с самого начала в серии постов под хештегом #Люберцы.

Почему я взял этот объект в работу:

✔️объект уже был ЖИЛЫМ, с готовым проектом и разрешением на перепланировку до июля 2025 года — а это экономит нам как минимум 6 месяцев бумажной волокиты

✔️большое помещение 800 кв.м делится на 14 квартир с индивидуальными кадастрами — так мы 100% повышаем ликвидность объекта

✔️60 тыс за квадрат  цена на этапе покупки  — после завершения работ она вырастет больше, чем в 2 раза

Что мы уже сделали на сегодняшний день:

1️⃣ Получили всю разрешительную документацию.

2️⃣ Снесли все НЕнесущие перегородки. Так мы делим помещение на отдельные квартиры, выделяем санузлы, жилые зоны, коридоры, места общего пользования.

3️⃣ Вынесли строительный мусор, отштрабили старую штукатурку со стен, сняли старые полы и перекрытия.

4️⃣ Приступили к разработке проектной документации для увеличения мощности электричества от Мосэнерго на весь дом. Сейчас делаем съемку и выбираем трассу прокладки кабеля.

Срок реализации проекта 6–8 месяцев, и мы идем согласно графику 📈

В следующий раз расскажу, с какими сложностями пришлось столкнуться.
👉 Следите за проектом по хештегу #Люберцы

👆
Видео получилось информативным?

Визуальная разница понятна )?

А теперь хочу рассказать чего нам это стоило:
- 3,3 млн руб это в деньгах
- 25 камазов (750 кубов мусора)
- 14 дней разъяснительной работы с соседями (по итогу получили позитивные пожелания счастья и добра от соседей)

Последний пункт, не шутка 😎
Наше помещение это целый этаж многоквартирного дома, и это - бывшее общежитие.
Соседи понимали, что если общежитие «оживет» и на эти 800 метров заедут более 200 «мигрантов», то тихая уютная жизнь станет…. точно другой …
поэтому узнав, что это будет всего лишь 14 квартир и соответственного 14 новых семей - люди прям выдохнули и испытали эмоцию счастья 😎

Проект #Люберцы, прошли первый этап СМР:
- демонтаж перегородок и перекрытий (полов)

работали 44 дня над этим этапом😎

Большая разница — с чем приходится сталкиваться в регионах и столице ⚖️ Ч.2

К сожалению, мы столкнулись с рядом трудностей, работая в Подмосковье. Хотя у нас была возможность проводить личные встречи, это не спасло от дополнительных расходов и недоработок, которые «можно было избежать».

Знаю, что делиться проблемами и сложностями не все любят, но лучше я расскажу как практика «далека от теории»:

1️⃣ Дополнительные расходы
План бюджета превышен на 12%, обычно 5-7%

2️⃣ Недоработки подрядчика
Ребята выполнили объем работ так хорошо, что часть сейчас переделываем 😎

3️⃣ Бюрократия
Особое внимание стоит уделить тому факту, что подрядчика нам навязала управляющая компания, обслуживающая объект и это только добавило сложности в уже и так непростой процесс.

В общем все дело в людях и их подходе, и как-то «там не в столицах» оказалось проще найти ответственность и добросовестность…. Даже в стройке

Большая разница — с чем приходится сталкиваться в регионах и столице ⚖️

Когда речь заходит о строительстве, выбор подрядчика может стать определяющим фактором в успехе всего проекта, сегодня хочу поделиться своим опытом на примере Хабаровска и Подмосковья.

В Хабаровске мы нашли специалиста, который оказался настоящим профессионалом. Первое, что бросилось в глаза — это ответственное отношение к своим задачам. С самого начала он погрузился в проект и предложил рациональный алгоритм удаленного взаимодействия, и это стало началом конструктивной работы 💪🏼

В процессе было учтено все, начиная от сроков выполнения работ и заканчивая использованием качественных материалов. Он организовал взаимодействие с подрядчиком и между всеми участниками, каждый шаг и изменения обсуждались, что позволяло избежать недопонимания и задержек.

✅ Важно отметить, что вся коммуникация со специалистом выстраивалась дистанционно, мы ни разу не встречались лично и решали все задачи на расстоянии!

Как итог:
— 3,5 месяца работы
— сменили 2 бригады на старте, третья добежала 💪
— сделали ремонт на площади 140 кв.м.
— нас затопили, мы переделали)
— стоимость ремонта составила 23 тыс. руб. за квадрат

А вот в Подмосковье нам повезло намного меньше, в следующем посте расскажу, что было не так! 👎🏼

Как на склоне Лос-Анджелеса возник «HOLLYWOOD»? История самой знаменитой надписи Америки

За последнюю неделю слово «Голливуд» всплывало в новостях чаще обычного. А знаете ли вы, как появилось это название?

Больше 100 лет назад, 13 июля 1923 года, на склоне горы Маунт-Ли в Лос-Анджелесе появилась надпись Hollywoodland. Она не имела никакого отношения к кино — это была всего лишь реклама новых жилых кварталов. Предполагалось, что знак простоит 1,5 года, но с ростом американской киноиндустрии и всемирной славой «фабрики грёз» надпись решили сохранить.

🎬 Со временем она стала символом Голливуда, несколько раз разрушалась и реставрировалась и теперь прочно ассоциируется именно с кинематографом.

Впоследствии надпись стала ассоциироваться ещё и с самой американской мечтой. Среди людей, которые спонсировали реставрацию и обновление знака Hollywood, не только работники киноиндустрии, но также музыкант Элис Купер, издатель Хью Хефнер и видные деятели культуры и искусства.

Больше никаких вопросов, почему в голливудских фильмах столько рекламы – сам «Голливуд» и был изначально рекламной кампанией 😎

Квартира в Москве: сколько лет придётся копить?🤔

О квартире в Москве мечтают многие, но немногим удаётся воплотить ее в реальность. Возможно ли накопить на мечту или стоит попробовать что-то другое? Давайте считать 👇🏻

Ставка по ипотеке на сегодняшний день составляет 21,3% – повод задуматься, стоит ли покупать жильё прямо сейчас или лучше откладывать средства.

Например, чтобы накопить на первоначальный взнос для квартиры в Москве стоимостью 14 млн рублей, понадобится 2,8 млн рублей. Откладывая по 50 тысяч рублей в месяц, на это уйдет около 4,5 года. Но чтобы ежемесячно откладывать такие суммы, нужно зарабатывать 125-170 тысяч рублей. И это не всё! Недвижимость постоянно дорожает. За последние 5 лет цены на квартиры в Москве выросли в среднем на 70%.

Что же делать?
Чтобы накопить такую сумму, нужно не просто откладывать, а инвестировать свои сбережения с доходностью не менее 10% годовых. А еще можно сыграть на опережение и инвестировать накопления в бизнес, который приносит 40%. В таком случае и срок ожидания снизится, и не придётся переплачивать огромные суммы.

Какой бизнес может предложить такую доходность? Тот, который связан с недвижимостью. В частности, я уже писал о проектах, по которым сейчас ведутся активные работы и в них я приглашаю инвесторов🔥

Вот и получается: хочешь квартиру в Москве – инвестируй в жилую недвижимость.

Инвестиции в заграничную недвижимость: какие риски у этого решения? Ч.2💰

Коллеги, мы набрали нужное количество реакций, поэтому продолжаем рассматривать риски, связанные с инвестированием в зарубежную недвижимость.

6️⃣Риск неликвидности.
Если необходимо быстро выйти из инвестиций, продать заграничную недвижимость может быть сложнее и дольше по сравнению с продажей активов на родном рынке.

7️⃣Культурные и языковые барьеры.
Незнание местных обычаев, языка и особенностей может привести к тому, что инвестор столкнется с трудностями в поиске арендаторов, управлении объектами и взаимодействии с местными властями.

8️⃣Риски управления.
Управлять недвижимостью на расстоянии может быть сложно и дорого. Для этого часто приходится нанимать управляющие компании, что увеличивает затраты и снижает доходность. При этом инвестор теряет непосредственный контроль над активом.

9️⃣Экономические риски.
Экономические спады или кризисы в стране расположения недвижимости могут привести к снижению стоимости активов и доходов от аренды. В таких случаях инвестор может столкнуться с затруднениями при обслуживании долгов или с увеличением периода окупаемости.

🔟Социальные и культурные изменения.
Изменения в социально-экономической среде, такие как рост безработицы, изменения демографической структуры или миграционная политика, могут повлиять на рынок недвижимости и её привлекательность для инвесторов.

Эти факторы усложняют управление заграничной недвижимостью и делают такие инвестиции более рискованными по сравнению с вложениями в российские активы.

Таким образом, инвестировать в отечественную недвижимость не только патриотично, но и более логично.

Инвестиции в заграничную недвижимость: какие риски у этого решения? Ч.1 💰

Почему частному инвестору который хочет получать от недвижимости пассивный доход, выгоднее инвестировать в России, а не за рубежом?

Я уже писал, на что стоит обращать внимание, но тот пост касался российской недвижимости, а сегодня поговорим о рисках, связанных с зарубежными проектами.

1️⃣ Валютный риск.
Колебания обменного курса могут значительно повлиять на доходность инвестиций. Если стоимость иностранной валюты, в которой приобретается недвижимость, вырастет относительно рубля, это может повысить затраты на обслуживание недвижимости. При падении валюты недвижимость может обесцениться при конвертации доходов в рубли.

2️⃣ Политический риск.
Непредсказуемость внешнеполитической ситуации может привести к введению санкций или других ограничений на перемещение капитала. Это может усложнить или даже сделать невозможным перевод прибыли от заграничной недвижимости в Россию.

3️⃣Правовые и регуляторные риски.
В разных странах законодательство, регулирующее владение и управление недвижимостью, может сильно отличаться. Возможны изменения налоговых правил, законодательства о правах собственности или аренде, которые могут оказаться неблагоприятными для иностранных владельцев.

4️⃣Административные сложности.
Процедуры оформления покупки, регистрации недвижимости и управления ею нередко сложнее и дороже для иностранцев. Также возникают дополнительные расходы на услуги юристов, нотариусов и агентов, что снижает доходность.

5️⃣Налоговые риски.
Некоторые страны облагают иностранных инвесторов дополнительными налогами на покупку или владение недвижимостью. Это может значительно уменьшить прибыльность. Кроме того, могут возникнуть сложности с двойным налогообложением – и в стране нахождения недвижимости, и в России.

Наберем 50 реакций, и я выложу 2 часть👇

📆 На календаре первое число нового месяца, а это значит, что пришло время подвести итоги сентября и озвучить планы на октябрь!

▫️Посёлок «Горки» в Великом Новгороде, о котором я подробно писал тут

Стройка идет полным ходом! Проделали большой объем работ:
— на данном этапе добрались до воды, одна скважина уже готова, вторая на подходе;
— запустили производство конструкций домов на третьем заводе;
— параллельно с этим готовим для наших покупателей предложение, которого на рынке еще не было!

Нам удалось нарастить такие темпы строительства благодаря профессиональной команде и своевременной поставке материалов — мощно! 💪

▫️Объект ИЖС в Коробицыно, вкратце о нём я уже упоминал

Продолжаем скупать и оформлять участки земли, двигаемся согласно графику!

▫️Люберцы (МО)

На данный момент активно ведутся работы по плану. Строители занимаются демонтажом, выполнили порядка 80% от плана, вывезли 60 кубов мусора!

Кстати, если интересно ознакомиться с планировкой этого объекта, то я её выкладывал раньше

▫️Также на подходе ещё два проекта, которые мы с командой уже отсмотрели и проанализировали, так что скоро запустим в работу. О них подробнее расскажу в следующих постах 😎

Теперь о целях на октябрь:
✅ приобрести новый объект в приморском городе, какой и где — напишу позже;
✅ продолжить работу над текущими объектам;
✅ сделать для покупателей "Горок" предложение, от которого они точно не смогут и не захотят отказаться!

Хотите узнавать больше о наших объектах – ставьте 🔥

Дайджест публикаций за сентябрь, чтобы вы не пропустили ничего интересного. Держите ⤵️

🗯 Из неликвида в ТОП

🗯 Ситуация с арендатором

🗯 С чего все начиналось в недвижимости Ч.1

🗯 С чего все начиналось в недвижимости Ч.2

🗯 Как это у нас получается?👷‍♂️

🗯 Как повысить ликвидность и стоимость квартиры

🗯 Как рассчитать доходность арендной квартиры

🗯 Про ипотеку

🗯 Загородный комфорт

🗯 Классный сервис от Сбера

🗯 Сложные задачи — это вызов

🗯 Не ипотека, но похоже

🗯 Заставьте свои деньги работать на вас!

🗯 Панельные метаморфозы

🗯 Куда вложить свои сбережения: варианты на лю­бой бюджет💰 Ч.1

🗯 Куда вложить свои сбережения: 5 вариантов на лю­бой бюджет💰 Ч.2

Если у вас возникли вопросы, то вы можете задать их в комментариях 👇🏻

​​Существует мнение, что сейчас на недвижимости невозможно заработать больше 30-35% годовых 📈

Ведь как было раньше?
Покупаешь объект на этапе котлована и после завершения строительства через год - полтора получаешь прирост капитала на 40-50%

А как происходит сейчас?
На сегодняшний день в первичке такого прироста нет, тк цена жилья на котловане не сильно-то и отличается от готового. В свое время мне и самому нравилось растить капитал подобным образом, но теперь я предпочитаю самостоятельно управлять конечным результатом

Давайте объясню на реальном примере:
Представьте недостроенный дом на 22 квартиры стоимостью 20 млн рублей (15 000 за м2), а через дорогу от этого дома такое же жилье, но в состоянии «под серый ключ» стоит уже по 65-70 000 руб за м2

Выгодно ли приобрести недоделанный объект за 15 тыс руб за м2, когда рядом продается такой же, но за 65 тыс руб за м2?

Конечно же да! Но только в том случае если вам хватит знаний и опыта завершить его ☝🏼

Конкретно в этом объекте нужно пройти три этапа:
1️⃣ оформить необходимую документацию
2️⃣ подключить объект к коммуникациям
3️⃣ достроить объект

Сколько это все будет стоить?
▫️ оформление бумаг в нашем случае возможно только через суд, на этом настояли «они там, кто на службе» — это будет стоить около 500 - 700 тыс.

▫️ далее подключение объекта к сетям обойдется в 2 млн

▫️и непосредственно стройка, эта графа расходов самая понятная и прозрачная — 24 млн. руб

Итого получается:
24 млн + 2 млн + 0,7 млн = 26,7 млн или 19,5 тыс руб за м2

Себестоимость проекта:
19,5 тыс руб за м2 + 15 тыс руб за м2 = 34,5 тыс руб за м2

Таким образом мы берем и делаем за 34,5 тыс, то что продается за 65-70 тыс. руб за м2

✅ Прибыль проекта:
65 тыс – 34,5 тыс = 30,5 тыс руб. за м2 или около 90 копеек на 1 вложенный рубль.

Что же я предлагаю?
Равноценное участие в проекте — вы инвестируете капитал в мой проект, я выполняю абсолютно все работы, вплоть до продажи, а прибыль мы делим пополам! 🔥

При реализации проекта за 12 месяцев — доходность составит 45-50%, а если что-то пойдет не по плану и срок увеличится до 18 месяцев, то тогда доходность будет 30%

Чтобы принять участие в проекте оставляйте заявку ниже 👇🏻

Отличное вложение своих сбережений - инвестирование в проекты Александра Сосновки!🔥🔥🔥 Работаю с ним уже 3 года - ВСЕМ ДОВОЛЬНА!!!👍

Всегда приятно читать обратную связь от инвесторов👍🏼

Но Маргарита права, совсем скоро я сделаю анонс новых выгодных условий сотрудничества с доходностью в 40-50%🔥

Куда вложить свои сбережения: 5 вариантов на лю­бой бюджет💰 Ч.2

Ну, что коллеги, мы набрали нужное количество реакций, поэтому продолжаем рассматривать варианты вложений

3️⃣ Апартаменты

Апартаменты стоят на 15—20% дешевле аналогичной квартиры или за ту же цену можно получить жилье выше классом и в лучшей локации. Это позволит сдавать объект дороже. Также есть апарт-отели, которые заточены на посуточную сдачу, и это тоже улучшает арендную доходность.

Особенности:
✅можно сдавать посуточно и в долгосрок;
✅локация и арендная доходность, как правило, лучше, чем у обычных квартир;

❎нужно заложить бюджет на ремонт и меблировку;
❎для сдачи в аренду придется оформить ИП;
❎при продаже не получится воспользоваться налоговыми вычетами.

4️⃣ Квартира

Для инвестиций подходят небольшие квартиры. И даже если бюджет позволяет, вместо условной двушки выгоднее купить две студии.

Также выгоду можно увеличить, если задействовать для первоначального взноса материнский капитал и взять льготную ипотеку по низкой ставке. А после регистрации квартиры в собственность — получить имущественный вычет. При разумном вложении доход с аренды будет перекрывать ипотечные платежи.

Особенности:
✅всем знакомое и понятное вложение;
✅можно сдавать посуточно и в долгосрок;
✅можно оформить самозанятость, чтобы уплачивать налог с арендного дохода;

❎потребуются дополнительные вложения в ремонт и меблировку.

Если вам не хочется рисковать, заморачиваться с покупкой квартиры или стройкой дома и замораживать миллионы в недвижимости, то есть другой отличный способ!

Куда вложить свои сбережения: варианты на лю­бой бюджет💰 Ч.1

Как ни крути, но при растущей инфляции недвижимость — это самый надежный вариант защитить сбережения от обесценивания. Заработать можно как на дальнейшей перепродаже, так и на пассивном доходе от сдачи в аренду.

Давайте рассмотрим с вами варианты вложений от капиталоемких до самых доступных👇🏻

1️⃣ Загородная недвижимость

Есть несколько вариантов — земля или готовый дом.

Землю покупают для перепродажи или аренды, например под сельскохозяйственные нужды. Но чаще на земле строят дом для продажи или сдачи в аренду. Можно также покупать вторичные дома и старые дачи, ремонтировать и сдавать помесячно или посуточно.

Особенности:
✅ можно получить надбавку к себестоимости дома и ценовой рост земли;

❎ долгий срок оборачиваемости капитала;
❎ дополнительные риски в процессе строительства;
❎ меньшая ликвидность по сравнению с квартирой.

2️⃣ Коммерческая недвижимость

Офисные, торговые, складские и другие помещения. Обычно их сдают в долгосрочную аренду юрлицам, например помещения на первом этаже многоквартирного дома — под магазин. Арендные поступления зависят от площади объекта: чем она больше — тем шире круг вариантов для сдачи, в том числе нескольким арендаторам.

Особенности:
✅ зачастую не нужно вкладываться в ремонт и меблировку, помещение универсально и при необходимости арендатор отделывает его под себя;
✅долгосрочная доходность: бизнес более постоянен, чем жильцы, и стремится заехать надолго;

❎ нет ипотечных и налоговых льгот;
❎ нужно регистрировать ИП или ООО, чтобы работать легально и платить налоги;
❎ менее понятное вложение, чем квартира;
❎ интерес к коммерческой недвижимости более цикличен и зависит от состояния экономики: например, в 2020 году во время пандемии бизнес сильно пострадал;
❎расходы на содержание часто высокие, особенно если это отдельное здание, которое требует капремонта и поддержания инженерных систем.

Наберем 50 реакций и я выложу 2 часть👇🏻

Панельные метаморфозы 🏢

Безликими панельными быстровозводимыми домами в 60-70-х годах застраивали не только Советский Союз, но и страны восточной Европы, и Германию.

В Берлине большую часть жилого фонда восточной части города составляли именно панельные дома. Это 250+ тысяч квартир.

Но такое жилье в начале 2000-х уже не выдерживало конкуренции. И в Германии думали, как решить этот вопрос с минимальными затратами.

В результате расчетов оказалось, что снести и построить заново в разы дороже, чем провести реновацию домов.

Тогда создали программу «Санация и модернизация панельных домов Берлина». Санация — это нечто среднее между капремонтом и реконструкцией.

Большую часть средств спонсировал бюджет, остальные — жители и инвесторы. В результате панельные дома стали комфортным, эстетичным и вполне современным жильем.

Как это получилось? Вот какие методы использовали немцы:

✅ Достроили на первых этажах террасы с ограждениями, разбили сады и газоны
✅ Построили балконы на верхних этажах с помощью металлических конструкций
✅ Снесли часть верхних этажей и сделали на их месте террасы
✅ Покрасили фасады в яркие цвета
✅ В одном из длинных домов типа «китайская стена» снесли некоторые подъезды и верхние этажи, в результате чего появились аккуратные 5-этажные виллы

Правда, интересные идеи?

Заставьте свои деньги работать на вас!

Друзья и коллеги, у меня стартовал новый проект "Люберцы" — это жилое помещение, которое я планирую разделить на 14 квартир. С планировкой можете ознакомиться выше☝🏻

✅ На данный момент проект находится на высокой стадии готовности:
— объект полностью выкуплен;
— присутствует вся разрешительная документация;
— ведутся черновые работы.

Срок реализации проекта — от 6 до 8 месяцев

На текущем этапе у вас есть возможность войти проект в качестве инвестора и получить от 30% годовых гарантировано!

Почему вам стоит выбрать этот проект?
— минимальный взнос от 500 000 руб, вам не нужно вносить всю стоимость объекта;
— гарантированный возврат вложений прописан в договоре;
— вы получите свою прибыль в течение 1 года.

Чтобы оставить заявку жмите на кнопку👇🏻

Не ипотека, но похоже

В комитете по строительству и ЖКХ вспомнили про такой механизм как лизинг жилья 🏢 Им предлагают частично заменить льготную ипотеку.

Купить жилье в лизинг по закону можно было с 2011, но очереди из желающих не было. Ипотечные кредиты привлекали понятной схемой, в отличие от лизинга, который для многих оставался чем-то загадочным.

Что такое лизинг жилья? Это долгосрочная аренда с возможностью дальнейшего выкупа.

По договору лизинга арендатор вносит арендную плату и средства за выкуп жилья частями. После полного погашения заключают договор купли-продажи 🤝

В чем отличие от ипотеки? Недвижимость находится в собственности у лизингодателя (собственника или лизинговой компании) до погашения полной стоимости объекта.

В ипотеке же заемщик сразу становится собственником, но с банковским обременением.

В Минфине считают, что лизинг может повысить доступность жилья, а государство могло бы субсидировать часть арендной платы.

Преимущества лизинга:
✔️Первый взнос 10-40%
✔️Просто оформить
✔️Стоимость объекта фиксированная на срок действия договора
✔️Досрочный выкуп без штрафов
✔️Удобный график платежей

Минус — недвижимость в собственности у лизингодателя до погашения долга.

Как думаете, есть ли у лизинга шансы завоевать рынок недвижимости в нашей стране или нет? 🤔

Сложные задачи — это вызов

Почему некоторые задачи для одних неподъемные, а для других — решаемые? Дело в отношении к трудностям.

Можно от них уклоняться и искать безопасные варианты. А можно приложить усилия и решить их, но в итоге получить намного больше.

В недвижимости так и происходит. Пока другие присматриваются к «сложным» объектам, мы берем их в работу, повышаем ликвидность и реализуем.

Один из основных способов повышения ликвидности — это перевод из нежилого назначения в жилое.

Большая часть всей работы — это подготовка и согласование документов. Я называю этот процесс «бумажный девелопмент» 📑

Вторым этапом мы делаем ремонт в помещениях. Два этих шага повышают цену квадратного метра и ликвидность недвижимости в разы.

Сложно тогда, когда не понимаешь, как к этому подступиться, когда не сталкиваешься с этим каждый день. Тогда просто идешь в сторону меньшего сопротивления.

У нас же есть необходимые инструменты, знания и компетенции, чтобы решать все вопросы, поэтому у нас все получается 👌

Я не говорю, что получается просто и быстро. Нет, иногда приходится побороться, но это того стоит. И инвесторам выгодно, когда не нужно заниматься самим всей бумажной волокитой.

Поэтому пока другие не решаются работать со сложными инструментами, мы с инвесторами на них зарабатываем 🧰📈

Добрый день, коллеги! 👋🏼

В настоящий момент мы с командой работаем над развитием контента в наших соцсетях, хотим, чтобы он был еще полезнее и качественнее

Было бы Вам удобно созвонится со мной в zoom?
Это займет 30 минут, но очень поможет в развитии, а в благодарность за уделенное время я смогу ответить на вопросы, которые Вам интересны

Если вы уверенны в том, что точно сможете выделить время на беседу со мной, то заполняйте анкету ниже и я с вами свяжусь!

https://docs.google.com/forms/d/1TTq4ZEj2rPtX7HI5QWrrYYvey3XPSmqcMFiZBeIDUeg/edit

Классный сервис от Сбера 🟢

Сбербанк как никогда близок к клиентам 🤝 Друзья, коллеги, случилась со мной недавно одна история. Рассказываю.

В день эфира в субботу я уехал из загородного дома в Петербург, где у меня была запланирована масса встреч. По дороге я вспомнил, что оставил дома свои карточки.

Возвращаться за ними домой был не вариант — это час вернуться, потом еще час ехать обратно. То есть в общей сложности я бы потерял от полутора до двух часов в разъездах.

Что я сделал? Я позвонил на горячую линию Сбербанка. Там мне рассказали, как оформить заявку на карту в личном кабинете.

Я зашел в кабинет и подал заявку. И уже через 40 минут после моего звонка в службу поддержки приехал Самокат и привез мне карточку.

Мне оставалось только активировать ее через sms-сообщения. И все. Карта была у меня в руках. Весь вопрос занял всего 40 минут. Быстро? Да. Удобно? Да.
Можно сказать – максимально быстрый путь клиент–бизнес.

Лайк от меня лично Сбербанку за оперативность и лояльность к клиентам ❤️