Квартирник Чебыкина

В преддверии заседания ЦБ по ключевой ставки 20.12

Ну что какие у кого ожидания? Я думаю что ставку поднимут. Не понятно насколько. Если так будет, то свет в конце тоннеля становится все меньше, также как адекватная ставка по ипотеке.

Апартаменты с двумя входами

Смотрите что нашел, аппартаменты в ЖК комплексе с двумя дверями. Не далеко от метро. Причем второй вход есть и в тех плане. Вижу такое в первый раз.

Какие здесь варианты могут быть:
- Идеальный
Раскадастрирование, ремонт, сдача и одновременная продажа
- Консервативный
Деление на 2-3 апартамента и сдача в посутку.

Инвестиции (покупка + ремонт) - 12.5-13
Доход от сдачи 130+ в месяц

Кто хотел бы прикупить такой актив, напишите в личку @chebykinst

Флиппинг жив?

Да сейчас сложное время для всех кто занимается недвижимостью, но все равно есть классные примеры с хорошей доходностью.

Нашел вот такую квартиру на Профсоюзной за 17.75 и она уже под авансом. Купили ее в 2023 в августе за 11.3, не понятно почему только в ноябре выставили, но все же. Скидываю скрин, что на 8ом этаже в этом году в июле можно было купить за те же деньги.

Да здесь потратились больше чем в стандартном флиппинге, но эта квартира явно выбивается из общей массе. В хороших районах, нужно делать классный флиппинг.

Делюсь ссылкой на объявление:

https://www.cian.ru/sale/flat/310673977/

P.S.
Фууух, марафон 1 пост в день подошел к концу)) Надеюсь было полезно

Машино-место с ценой от 1.1 млн недалеко от МГУ

Мне кажется идеальная парковка небольшого капитала под пассивный доход и рост это парковочные места, гаражи, кладковки. В ближайшее время будут торги по машино-месту г. Москва, просп. Мичуринский, д. 26, площадь 15,1 м2.
Старт от 1.1 млн. Прям рядом с метро. Скорее под сдачу, можно сдавать в районе 16 000 в месяц. Как студию прям в провинциальном городе)

Спрос на такие места будут всегда, делюсь с вами ссылкой на торги, ну а у кого нет подписи для участия могу помочь @chebykinst

https://torgi.gov.ru/new/public/lots/lot/21000005000000023666_1

Инвестиции в бизнес

Состою в одном из инвесторских сообществ и в чате в тг там есть отдельная ветка «Инвестиции в Бизнес» и вот какие сообщения я вижу там последнее время:

- Оплата процентов указана на 1ое число, уже 4ое оплаты нет
- У меня 7 проектов из 7 в дефолте
- 50% компаний перестали переводить проценты

С учетом текущего времени думаю количество невозвратов будет расти. Компании занимают по 30, 40% годовых. При этом, чтобы отдавать долг, обеспечивать существование команды и зарабатывать у самого бизнеса должна быть доходность 100%+

Я бы рекомендовал очень аккуратно походить сейчас к инвестициям и выбирать надежные активы, в идеале еще с пассивным доходом.

ГАБ + торги

В идеале для бОльшей доходности комбинировать стратегии. К примеру создавать Готовый Арендный бизнес на объектах с торгов.

Вот на этот объект я перед участием в торгах согласовал арендатора на 45 т.р., а цена на торгах опускалась до 2.9. Вот сколько должна стоить квартира, которая сдается за 45 т.р. в моем понимании 9-10 млн.

А здесь объект ушел за 4 млн, в 2 раза дешевле жилой при той же арендной ставке. Но меня такой расклад не устроил, ожидал ниже цену, поэтому объект "ушел в зрительный зал".

Ну а в целом в торгах идеально находить коммерцию, договариваться по аренде и уже потом участвовать, понимая отсечки по цене.

А вы аргументировали торг методом сравнительного анализа? 😅

Я вот думаю спросить каким методом для них будет предпочтительнее балансовым или затратным 😎

Если честно, какие методы и анализы) когда рынок стоит, поэтому сейчас точно нужно покупать с большим дисконтом. Вот по этому объекту при цене 9 млн, я предложил 8.

Раньше бы послали, а сейчас вот пожалуйста покажите сравнительный анализ. Это какой-то современный метод посылания, вроде и хотят мне все высказать и клиента терять не хочется.

Планировка решает

Я склоняюсь к мысли, что планировка может как ускорить продажу объекта, так и отдалить на неопределенный срок. У меня из опыта тоже были удачные и не очень планировки, поэтому сейчас стараюсь сохранять новые решения, которые вижу в рынке.

Вот к примеру нашел, как сделали перепланировку в типичной однушке в Москве. Таких решений еще не видел. Здесь газ, поэтому зона кухни выделена и ограждена. Есть отдельная кладовка.

Убрали балконную раму и сделали скорее всего утепленный балкон. Выглядит интересно. Думаю, вряд ли они согласовывали, поэтому это придется делать новому собственнику.

Вы бы сами купили квартиру с такой перепланировкой или лучше инвест ремонт делать без координальных изменений по стенам?

Делюсь ссылкой на объявление:

https://www.avito.ru/moskva/kvartiry/1-k._kvartira_341_m_1314_et._4113212335?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing

Как купить квартиру на вторичке ниже низа рынка?

Сейчас самое время для выгодных покупок, недвижимость, особенно без ремонта продается с хорошим дисконтом. Как забирать такие объекты не просто по низу рынка, а еще дешевле, расскажу свой опыт:

1. Ежедневный мониторинг
Утомительная процедура конечно, но иногда можно поймать хороший дисконт на новых вариантах. У меня был случай, вывесили объявление, сегодня же отсмотрел и сегодня же внес аванс. Все, если вы смотрите раз в неделю, вы такие объекты даже не увидите.

Минус это время, которое тратишь каждый день и конкуренция. На этой неделе по такому объекту набралось 6 человек, кто день в день смотрели и готовы были на осмотр, в том числе и я.

2. Настойчивость
Был случай когда собственница вывесила объявление с очень хорошей ценой, трубку не брала. Большинство на этом остановилось, но я писал ей в сообщения на Авито. Потом она передумала и убрала объявление, но я настойчиво писал, узнавал готовность продажи.

И когда она опять решила продать, как думаете кому написала в первую очередь? Правильно - мне. В итоге успешно купил объект, сделали ремонт и заработали 40% годовых.

3. Скидка
Все что вы сейчас видите на Циане и Авито это объекты с не супер интересной доходностью, поэтому чтобы заработать нужно предлагать цену, которая в ваших рассчетах становится интересной.
И помните это не гарантия, что вам за нее продадут, но чем больше раз попробуете, тем выше вероятность успеха.

Крайний раз мы сторговали 500 т.р. и купили однушку в МСК за 9, вместо 9.5

Расскажите про свои случаи покупки ниже низа рынка

Вот и закончилась моя история с судом с дочерним предприятием Газпрома

Напомню, в августе прошлого я участвую в коммерческих торгах по покупке квартиры в региональном городе миллионнике. Публичное предложение. Цена падает. На торги, как положено😎, зашло 2 участника и на на самой низкой цене я делаю шаг.

Торги на этом заканчиваются, но представители организатора уходят в полнейший игнор. У меня уже был печальный опыт с судами и на таком иске в мою сторону я потерял 🍋, это конечно тема для отдельной истории.

В итоге я решаю обратиться в суд, нашел адвоката в этом городе и мы начинаем процесс. Первая инстанция на нашей стороне, они подают апелляцию. Мы тоже выигрываем.

И вот сегодня была уже третья инстанция - кассация. И как вы поняли по фото, мы ее тоже благополучно выиграли. Прошло больше года, но справедливость восторжествовала.

Сила в правде ✊

Как выгодней продавать как физ лицо или как ИП?

Первый проект, когда покупали и продавали как ИП. Решил для вас собрать плюсы и минусы работы в этом статусе.
Плюсы:
1. Сумма налога.
По системе доходы минус расходы у нас вышло 11%, вместо 13% у физ лица. И я много чего в расходы НЕ внес.
2. Количество покупаемых/продаваемых объектов в год
Как физ. лицо можно 1-2, чтобы у налоговой к вам не было вопросов. Как ИП неограниченное количество

Минусы:
1. Нужно регистрировать ИП со всеми вытекающими:
- Бухгалтер
- Касса
- Расчетный счет
2. Нужно собирать все чеки, сканировать их, сохранять для бухгалтера.

С учетом текущего затишья и малого количества сделок я бы рекомендовал работать как физ. лицо. Когда же рынок пойдет в рост и планируется много сделок одназначно ИП, но у меня лично "аллергия" на все эти бумажки 🫠

Проект для проживающих в Калининграде.

Нашел на торгах нежилое помещение 43 м2 на 1ом этаже дома в Калининграде. Цена падает до 2.2 млн. Из-за логистики мне будет трудновато его реализовать, поэтому может будет интересно кому-то из подписчиков, раскрываю возможные варианты проекта:
1. Перевод в жилое и аренда/продажа
Там вход из подъезда, по сути это двушка, которую можно перевести в жилое, сделать ремонт и сдавать/паралельно продавать.
Расходы на ремонт и перевод в жилое около 1.5 млн. Итого все расходы 3.7. Даже если не получится перевести, хотя уверен все получится, можно сдавать от 35 т.р. в месяц, что достаточно хорошо по окупаемости. Продать с новым ремонтом можно в районе 4.5-5 млн.
2. Деление на 2 студии
Там 4 окна и по планировке отлично делится на 2 студии.
Расходы 2.2 + 2 млн ремонт = 4.2. Каждую студию можно сдавать за 25. Итого 50 т.р. в месяц при расходах 4.2, с посуткой возможно будет больше.

Ссылка на объект:
https://torgi.gov.ru/new/public/lots/lot/21000007890000000219_1

Если полезно и больше делится такими проектами с вас 🔥

Прокляну и накалдую

Всегда стараюсь пообщаться перед участием в торгах. Понять насколько вменяемый человек.

Оцените адекватность этого должника от 0 до Никита Джигурда

Какую недвижимость сейчас покупать?

Сейчас очевидно рынок покупателя и не лучшее время для спекуляций в жилой недвижимости. Но меня как и всех очень смущают триллионы на депозитах, думаю что заморозки или еще каких-то манипуляций не должно быть, но мы живем в России, поэтому должны быть готовы ко всему.

Я считаю что если покупать сейчас, то актив который приносит пассивный доход и можно переждать это время низкого спроса. Одним из таких активов может Готовый Арендный Бизнес (ГАБ) на коммерческой недвижимости. У нас был такой кейс:

Я нашел помещение на торгах в Москве 185,3 м2. Цена старт 19.7 млн
Мой партнер договорился заранее с потенциальными арендаторами и инвестором.
В итоге купили помещение за 25.6 млн
Заселили арендаторам. Месячный поток сейчас 431 т.р.
Выставили на продажу за 43 млн.
Скоро открытие метро рядом, объект еще подоражает.

Кидаю ссылку на объект, возможно кто-то хотел бы себе пенсию в размере 431 т.р. в месяц 😂
https://www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost/arendnyy_biznes_arendatorom_yandeksmarketozonwb_2730927855

Мои ошибки в ремонте

Выждал конечно я паузу)) Делюсь какие уроки извлек из самостоятельного ремонта:

1. Находить только проверенную бригаду
Задача инвест-ремонта сделать красиво, недорого и по качеству на четверочку. Я приступил к поиску бригады. Рассчитывал найти за 8000. Это было еще то приключение. Что делал:
- Разместили объявление на профи ру, яндекс услуги
- Поиск работников на Авито

У всех откликов одна и таже история. Низкая цена по телефону, когда приезжают на замер цена вырастает в разы. В итоге мы нашли работников за 250 т.р. на 32м2. Оказалось потом, что они не умеют устанавливать инсталляцию, работать с электрикой и т.д. Хотя в начале говорили, что все это могут. После 2х месяцев работы мы в итоге отказались от них. Нервов я потрепал конечно похлеще чем когда работаешь с банкротными квартирами.

2. Контролировать расходы бригады
Помимо стоимости работы, ремонтники пытались нас обмануть на всякой мелочовке. Вынос мусора 3-5 т.р., когда потом я договаривался с дворниками за 1 т.р. Пишу, аж до сих пор меня перебирает от этих "специалистов"

3. Только постоплата с максимальной частью на финал.
У нас была постоплата, но мы не правильно рассчитали промежуточные суммы и в итоге заплатили им больше за меньший объем работ, поэтому в конце у них вообще мотивация пропала.

В моем случае хорошая цена входа в объект, локация дома, новый фасад дома, свежий подъезд смогли при продаже нивелировать мелкие косяки в ремонте. И уже ребят, кто доделывал ремонт я готов был на руках носить, такая координальная разница в подходе.

P.S.
Квартиру продали за 3 недели, что прям хорошо для текущего рынка. Доходность получилась около 30% годовых. Цену высокую не ставил, так как после всех приключений хотелось выйти, забыть и пойти дальше.

Что стоит за красивой картинкой?

Мой первый самостоятельный флип проект. Это было конечно еще то приключение.

Напомню, до этого проекта я пользовался услугами флипперов по ремонту. Покупал недооцененный объект, а дальше запускал ребят и через 2 месяца получал готовую квартиру, фото и сразу выставлял в продажу. По сути мне делали ремонт под ключ.

И вот я решил попробовать самостоятельно. Среди подписчиков нашел проектного менеджера (Татьяна спасибо еще раз). Кстати для Татьяны как и для меня это был первый такой опыт.

Что в итоге:
- Мы меняли бригаду
- Это был один из самых стрессовых объектов, даже стрессовей, чем снимать аресты или ходить по судам.
- На ремонт потратил 1.6, вместо планируемых 1.2
- Сроки затянулись с 50 планируемых дней до 80.
- А сколько времени моего личного было потрачено.....

Но сейчас могу сказать, что нужно было получить такой. И первый блин наверно должен быть именно таким.

А если вам интересно какие ошибки я совершил, накидайте 50 🔥 Поделюсь своими уроками из ремонта и как его сделать наиболее безболезненным.

Текст объявления имеет значение

Уже рассказывал, как один из последних объектов у нас купили, так как понравился текст объявления. И вот еще одно доказательство - сообщение по другому объекту.

Очевидно, что текст не панацея и если с остальным - ремонт, дом, подъезд все плохо, вас он не спасает, но при прочих равных он точно ваши шансы на скорую продажу немного увеличит.

Почему так происходит? Основной покупатель квартиры - девушка/женщина. А что она хочет? Эмоций и в идеале ярких, запоминающихся. И самый простой способ дать их это сделать хоумстейджинг и как минимум написать яркий текст.

Выше в постах писал шаблон для текста, забирайте. Обязательно добавьте свою индивидуальность, чтобы он получился еще сочнее.
https://t.me/kvartirnik77/1059

Всем быстрых продаж 🙌

Ключевая ставка - 19%

Ну что друзья, ключ повысили. Писал еще 26.08, что других быстрых инструментов бороться с инфляцией просто нет. И хоть наш президент поручал правительству и ЦБ разработать план по снижению инфляции без повышения ключевой ставки, но давайте будем реалистами. Эти планы - это месяцы или даже годы. Задача же стоит остановить инфляцию прямо сейчас. И ЦБ включает единственно рабочий механизм.

Конечно к его работоспособности большие вопросы, но как видим по последним неделям есть замедление темпов инфляции и хотя все думали что ставка останется на том же уровне, ЦБ видимо решил идти наверняка. В целом это плохо, но лучше чем ставка 20% 😀 Хотя и ее можем увидеть, если не будет тенденций к снижений инфляции.

Что это значит для нас, тех кто занимается недвижимостью - НИ-ЧЕ-ГО!.
Уже после 12-13% стало все равно это 13% или 20%, остались только покупатели с наличкой. Единственное конечно хочется увидеть луч в конце тоннеля, но сейчас получается что этот лучик становится все меньше. И объективно нет поводом для улучшения.

Есть и хорошая новость, из-за увеличения сроков продажи становится все больше объектов на торгах с гораздо большими дисконтами, чем мы видили ранее и сейчас это направление как никогда актуально. Я бы рекомендовал смотреть туда в объекты до 3-4 млн, чтобы была больше вероятность покупки за наличку. И в идеале еще получать пассивный доход во время продажи.

Поэтому рекомендую смотреть: коммерческие помещения, квартиры (аренда подскочила просто кратно), участки, гаражи, машино-места.

Все будет хорошо, нужно адаптироваться и искать новые возможности, всем хороших выходных ✊

С такой фамилией нужно всегда побеждать в торгах.
Вот думаю хотел бы себе такую фамилию, наверно нет, так как ассоциации больше с не подвижностью, чем с недвижимостью

Люблю переписки на Авито

У вас все дома?

Такой вопрос хотел задать в психдиспансере, когда мне дали этот лист. А мне всего-то нужна справка для прав, а такое ощущение что я баллотируюсь в государственную думу. Наверно, не все бы этот тест там сдали.

А ситуация простая - нужно обновить права, а для этого нужно справки из псих и накро диспансера. Последний раз я 10 лет назад я проходил в Краснодаре и вот первый раз в Москве.

Вот интересно для иммигрантов из ближнего зарубежья дают такой тест?)

Кстати врач сказала, что я ПОЧТИ справился, но справку дала 🙂
Попробуйте сами пройти тест, но если половина неправильно лучше в психдиспансер ни ногой 😬

Мастермайнд Чебыкина

Ну что, все перевернули календарь? 😀
Начался учебный год и активная пора в бизнесе. Большинство вернулось из отпусков, настроение думаю тоже у всех максимально рабочее. Я вот понял, что мне не хватает крутого, мощного окружения, чтобы расти еще быстрее.

На какие-либо курсы идти не хочу, так как зачастую они работают не в долгую и курсы это же тоже бизнес, где уже вы клиент. Поэтому решил сам организовать группу предпринимателей, чтобы развиваться вместе, помогать другу достигать целей быстрее, чем в одиночку. Причем хотел бы видеть в компании не только людей, кто занимается недвижкой, а разными нишами, так как это расширяет кругозор каждого участника.

Итак, если вы предприниматель и тоже хотите двигаться быстрее и в компании таких же амбициозных людей, предлагаю вам присоединиться к моему Мастермайнду. Расскажу детальнее:

Первое и самое важное это некоммерческая история, я и все участники участвуем без каких-либо оплат.
Кстати формат онлайн, поэтому можно участвовать из любой точки земного шара.
Второе это продолжительность. Ни месяц, ни два. Двигаемся в долгую, без ограничения сроков.
Третье планирую небольшую группу 4-8 человек, чтобы было максимально продуктивно.

Формат:
1 раз в неделю видео-созвоны на 60-120 минут
В рамках созвона каждый участник:
1) ставит цели на неделю и отчитывается о их выполнении
2) проговаривает свой запрос, если такой имеется
Участники могут задать вопрос и/или дать обратную связь исходя из своего опыта.

Если откликается, ниже ссылка для анкеты в группу (нужно ответить максимально подробно на все вопросы):
https://forms.gle/cxYzD3Dt6Lxrod1G6

Какая доходность на квартирах на торгах?

В жилой недвижимости самые маленькие доходности, так как чеки выше и в абсолюте тоже больше получается. Самый кровавый океан это Москва, Питер, Краснодарский край.

Вот следил за квартирой и решил с вами поделиться порядком цифр.
Квартира площадью 44,8 кв.м по адресу: Москва, ул.Днепропетровская, д.5, корп.2 (м. Южная)
На торгах ушла за 10051 (там еще должник прописан, но готов выписаться был)
В рынке такая квартира по низу рынка 11500 (это еще без торга). При этом не понятно что по документам, может быть с сюрпризом, в целом там квартиры 12000-12500 продаются.

Означает ли это, что на торгах нельзя заработать, конечно нет. Просто нет смысла лезть в кровавые океаны, где конкуренция зашкаливает. В той же Мос области доходность на порядок выше.

Ссылка на объект с торгов:
https://m-ets.ru/generalView?id=260734159
Аналог в рынке:
https://www.avito.ru/moskva/kvartiry/2-k._kvartira_44_m_69_et._4074817933

Пример неудачной планировки

На глаза попался старый лот, это аппартаменты 90,1 кв. м, расположенные по адресу: Москва, ул. Красносельская Нижняя, д. 35, строен. 48

Когда открываешь первые фото то просто влюбляешься в эту недвижимость:
- Стильный ремонт
- Два этажа
- Панорамный вид

Но есть одно НО, эти 90 м2 по сути студия. Есть комната на втором этаже, но очевидно там будет все слышно, что происходит на первом и поэтому целевая аудитория резко сужается.

Думаю в жилой недвижимости грамотная планировка это половина успеха. Здесь же очевидно, что будут проблемы с реализацией.

Лот был продан почти за 31 млн.

Ссылка:
https://m-ets.ru/generalView?id=260406567