Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью

Фуд сити экспресс –

новый формат магазинов «у дома» от девелоперской группу «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева

Пока одни закрывают магазины или приостанавливают развитие, другие планируют открыть до 600 точек к 2026 году.
 
В конце 2024 г. под брендом «Фуд сити экспресс» в Москве по адресам ул. Петра Алексеева, 14  и Корабельная ул., 1 уже открылись две первые точки. Сеть планируют развивать по франчайзинговой модели.

В магазинах планируют продавать свежие продукты из «Фуд сити», товары для ресторанов через пункты выдачи заказов, а также есть зона кафе.

Ритейлер в своем телеграм-канале заявил, возможность доставки через Wildberries для районов, где находятся магазины «Фуд сити экспресс». Пока страница «Фуд сити экспресс» на сайте Wildberries пустая. Хорошая идея, но для мелких франчайзи в её реализацию верится с трудом.

Честно говоря, я сомневаюсь в том, что ритейлер сможет отрыть 600 новых магазинов за год. Но всегда приветствую открытие новых форматов в стрите. И даже если откроют за первый год 100 магазинов и не бросят будет хорошо для рынка.

 «Фуд сити экспресс» придется конкурировать с таким франшизами продуктовых магазинов как «Около», «Авокадо», «Фасоль», «Первым делом», ну и конечно с мини форматами от «Магнит» и «Дикси» и несетевой розницей.

💬Вы бы сдали свое помещение 100+м2 такому арендатору? Верите в успех этого проекта?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

10 лет назад, как будто вчера

На прошлой неделе был на мероприятии где выступал известный китаист Бронислав Виногродский… и я вспомнил, что узнал о нем больше 10 лет назад, после присоединения Крыма.

Тогда в 2014 розничные компании приостанавливали развитие сначала с весны до лета, потом с лета до осени, потом с осени до зимы…
Подобным образом ритейл вел себя и в 2022 г., возможно и сейчас пока не начнет снижаться ключевая ставка некоторые розничные сети будут приостанавливать развитие.

В подобные моменты клиенты спрашивают, что ждать, покупать или продавать, цены будут расти или снижаться…

10 лет назад Бронислав, делая прогноз на 2015 год сказал, что не надейтесь на быстрое разрешение ситуации, не ждите ничего определенного, не будет ничего твердого.

Тогда в ситуации неопределенности я выработал для себя матрицу принятия решений, в которой нет цены: если в помещении есть арендатор и/или есть потенциал – покупаем, если нет арендатора и потенциала продаем.

С арендатором довольно просто, он или есть или его нет. Хотя важно помнить, что арендатор не вечен. Потенциал можно видеть по-разному, главное не обманывать себя и желательно других.

Сейчас за океаном могут начаться движения, которые добавят неопределенности.

Одни будут ожидать ухудшений, другие улучшений. Исходя из своей картины мира одни пойдут в доллар, другие в бетон, третьи будут фиксировать на максимально длинный срок ставки по депозитам.

Одни будут покупать боясь инфляции или девальвации, другие будут ждать снижения цен. У каждого будет своя логика. И она может быть разной и решения других могут быть не логичными с вашей точки зрения.

Главное сохранять спокойствие и не принимать эмоциональных решений. 

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

✉️ Синдикат Авторов Я как автор канала, состою в сообществе профессионалов рынка инвестиций, бизнеса и недвижимости, которые являются авторами телеграмм каналов. Объединяемся для усиления компетенций и обмена опытом с другими авторами.

Предлагаю подборку лучших постов от Синдиката Авторов для чтения в праздничные дни 🎩:

🅰️ НВЕСТИЦИИ: 🎁

🔊Синдикат инвесторов. Как и где быстро привлечь 28 млн. рублей
🔊Как стать очень богатым за один год
🔊Посчитаем или как использовать силу сложного процента за счет возвратов тела пая в процессе сделки
🔊Определение инвестиционной стратегии через параметры и их референтные значения
🔊Как за счёт государства создать себе капитал

🅱️ ИЗНЕС: 🧸

🔊Какой будет курс рубля и стоит ли сейчас инвестировать в рублевые активы
🔊Энциклопедия Re-девелопмента - прикладная инструкция, как создать свой девелоперский бизнес с 4 млрд
🔊Бизнес на квадратных метрах - миф или реальность

🅰️ ЕДВИЖИМОСТЬ: 🏡

🔊Как сделать 3,5 млн руб на 33 метрах
🔊Анализ локаций под ПВЗ
🔊Как не лишиться своего участка и не попасть на снос дома
🔊Есть ли деньги во флиппинге в бизнес-классе? Отчет по итогам года
🔊Бесплатные инструменты для анализа объектов и локаций
🔊ГАБ с «Самокатом» В Королеве
🔊Все секреты создания ТОП-1 отеля в Подмосковье
🔊Сейчас я расскажу для вас про самую провальную сделку/инвестицию в недвижимость прошедшего года
🔊ГАБ на кладовках в Ростове. Месяц работы
🔊Почему коммерческая недвижимость - лучший выбор для долгосрочных инвестиций
🔊Как купить участок за 3% от кадастра
🔊Где можно установить НТО


🎆 ✅ ПОДПИСКА НА ВСЕХ 🎆

Итоги 2024 года по каналу

Интересно, что два разных сервиса дали и похожую, а и сильно отличающуюся статистику. От этого доверия к этой статистике стало меньше.

Уважаемые подписчики, эта статистика отражает наше с вами взаимодействие. И то, как и сколько я пишу, и то, как и сколько вы реагируете на мои посты.

В этом году я реже писал, и, по моим наблюдениям, видимо как следствие, во второй половине года ваших комментариев под постами тоже стало меньше.

Хочется отметить, что ваши реакции, вопросы, пересылки, репосты, упоминания мотивируют меня писать.

Чтобы сделать посты более актуальными и интересными для вас предлагаю небольшой обмен. Напишите в комментариях под этим постом темы, вопросы, которые вас волнуют, вам интересны.
А я награжу подпиской телеграм-премиум активных участников, темы и вопросы которых я выберу для моих будущих постов.

Надеюсь, что наше общение в канале в новом году будет более интересным и полезным для всех.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

С новым годом!

Как из дороги сделать путешествие или путь это и есть цель.

Когда 28 декабря с семьей уезжали из Москвы на Кубань, я думал, ну вот сейчас будет время прочитать и ответить на сообщения, которые я последнее время всё больше пропускаю, но пока сообщений только прибавилось. Простите, если я не ответил вам, напишите еще, чтобы я увидел ваше сообщение.

Сегодня, традиционного для первых дней января, переезжали из одной локации в другую и в очередной раз остановились сфотографироваться на солнце на фоне зеленой травы и Кавказских гор. Я всегда в эти моменты вспоминаю слова песни: «Это было прошлым летом в середине января…»

В дороге можно спешить, думать как обогнать, лишний раз не останавливаться, гнать…  а можно любоваться пейзажами за окном, слушать музыку и подпевать всей семьей, останавливаться не по нужде, а для наслаждения окружающими видами, заезжать в интересные места…

Да есть цель доехать из точки А в точку Б. Но сама дорога и что в ней происходит тоже важно.

Я заметил, что так бывает и в жизни. Часто жизнь проходит от цели к ее достижению. Можно думать о том, что будет в новогоднюю ночь, как одеться, что приготовить, как будто жизнь — это новогодняя ночь.

Мне нравится наслаждаться беседой во время прогулки в магазин за продуктами, тепло о чем-то болтать во время приготовления праздничных блюд, вспоминать в семейном кругу как прошел год, не меньше чем бой курантов, праздничные блюда и подарки из-под ёлки…

В этом году я замедлялся, больше прислушивался к себе, учился радоваться моменту у своих детей. И я чаще чувствовал себя лучше, осознаннее, спокойнее, счастливее.

Желаю вам в новом 2025 году больше моментов, когда вы чувствуете себя счастливыми, как по мелочам, так и по-крупному. Больше встреч с друзьями и близкими. Больше отдыха и времени для себя. Здоровья, сил, энергии на воплощение в жизнь своих планов. 

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сеть магазинов Ярче приостановила развитие

Интересный арендатор на формат на +/- 200м2. Более 1000 точек в Сибири и Московском регионе, собственное производство, низкие цены. https://t.me/primetr_ru/395

Высокий ключ охлаждает не только спрос на покупку объектов, но и тормозит развитие арендаторов.

Ярче закрывает несколько десятков магазинов и останавливает открытие по объектам, которые уже были согласованы.

Новость не нова. Я не нашел время написать раньше, когда по одному из объектов в нашем управлении пришло уведомление о расторжении, а по-другому, который был на этапе согласования сказали, что пока на стопе.

Вспомнил сегодня, потому что принимаем помещение от арендатора.

По обоим объектам площадью около 200м2 есть план Б, т.к. они хорошо делятся на меньшие площади, и мы уже обсуждаем с другими арендаторами площади 70-80-100-120-130м2.

В 2025 году, я думаю, мы еще услышим подобные новости по другим арендаторам. В этой связи покупка помещений со сроком сдачи в 2026 году выглядит не такой уж и плохой, когда начнет снижаться ключ, и арендаторы будут навёрстывать планы развития. Но с застройщиками конечно нужно быть по осторожнее, у них сейчас непростые времена.

💬 Коллеги, какие арендаторы сейчас еще на стопе?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Главное про недвижимость, ипотеку, инвестиции и хоумстейджинг — держите классные Telegram-каналы, которые специализируются на этих темах. На них действительно стоит подписаться!

✅ Недвижимость | Что Где Почём — полезный канал с разборами рынка недвижимости от журналиста-аналитика. Ключевые тренды и новости, выгодные новостройки, реальная динамика цен и скидок, советы покупателям.

Канал «Безопасная сделка» - авторский канал юриста по недвижимости Олеси Бухтояровой. Как покупать квартиры безопасно. Юридическая проверка недвижимости. Как уберечься от мошенников. Судебная практика. Консультации и обучение специалистов!

🌸Nina_Homestaging – создатель модного агентства хоумстейджинга Vozduh и школы хоумстейджинга. Как красиво обставить любую квартиру до 1 млн рублей. Примеры работ под аренду в новостройках Москвы, ссылки на мебель, готовые сметы.

Ипотека в регионах - прямые контакты банковских сотрудников, готовых к сотрудничеству + актуальная информация по ипотечному кредитованию в режиме нон стоп + повышение квалификации ипотечников и риэлторов и + мемы!

Черепаха | Жильё и Инвестиции - 🐢 Про недвижимость и инвестиции: от выбора идеального дома до выгодных вложений и способов приумножить капитал.

🔥 Вы уже в курсе, что Госдума хочет давать жилье молодым семьям? А о сигнале Сбербанка о скором снижении цен на недвижимость? Самые важные новости по недвижке - в канале "Что по недвижимости?"

Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью — лучший tg-канал по доходной недвижимости по версии Private Money Awards 2024. В этом канале найдете инфо как выбирать объекты для инвестиций и оптимизировать налоги.

📊Один из лучших каналов об ипотеке и кредитах. Действующий ипотечный брокер. Опыт свыше 12 лет. Тысячи сделок. Много интересного и полезного об ипотеке и недвижимости. Реальные кейсы

🎁 Bestplace бесплатно

Не знаю почему именно сегодня, google photo напомнил фотографии от 17.01.2020, когда еще в нашем старом офисе Тимур Ахмеджанов презентовал нашим сотрудникам возможности геомаркетингового сервиса Bestplace. Мне казалось мы работаем с сервисом около 4 лет, но видимо уже скоро 5.

На старте специально под нас компания Bestplace настраивала стенд и мы оплачивали довольно дорогую подписку в течение двух лет.

В последующем, взвесив плюсы и минусы, мы решили отказаться абонентской платы за сервис вместе с определенными индивидуальными настройками и стали пользоваться сервисом бесплатно.

Для многих этот сервис знаком по карте с трафиком и/или по отчетам с ЦИАН или Авито по цене 450 руб. за один отчет.

В преддверии новогодних праздников в качестве подарка хочу поделиться видео инструкцией как пользоваться геомаркетинговым сервисом Bestplace бесплатно. Надеюсь она позволит вам оценивать объекты и локации быстрее, эффективнее и без дополнительных затрат.

Буду признателен за обратную связь по поводу этой инструкции.
 
И если вы захотите сделать подарок 🎁 мне, можете отдать голоса за мой канал https://t.me/boost/primetr_ru или сделайте пожертвование на любую сумму, можете посчитать сколько вы сэкономите (а в идеале настроить ежемесячное) в один из фондов:
 
- Фонд борьбы с лейкемией, учредителя которого Самсоненко Марию знаю лично. Мария знает о проблеме не понаслышке, она смогла победить свою болезнь. Кстати, сегодня и завтра если сделаете пожертвования через Ozon банк, то банк удвоит сумму. Сделать это можно в приложении Ozon Банка в разделе Благотворительность.
 
- Фонд школы Летово, школа является мощным социальным лифтом для мотивированных детей из семей с любым достатком из любого региона России.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Налог на имущество (плохие новости)
 
Изменена редакция закона в части критериев включения объектов в МКД в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. (ставка 1,5% и нельзя получить освобождение от налога)

Обычно город включал в перечень объекты по фактическому использованию (размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита, бытового обслуживания). Хотя недавно мы выиграли суд, когда город по ошибке включил в перечень объект с медицинским центром.

А исключали мы по суду по основанию, что общая площадь нежилых помещений (не включая места общего пользования) в МКД не превышает 3000 м2.

С 01.01.2025 года общая площадь нежилых помещений в МКД будет считаться с учетом площади помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Город просто меняет правила.

Хорошая новость в том, что если дом не большой и суммарная площадь всех нежилых помещений, в т.ч. общее имущество МКД, не более 3 000 м2, то по объекту можно будет по-прежнему получать льготу по налогу на имущество. Вот только сколько таких домов?

Еще одна хорошая новость – закон не имеет обратной силы. И если объект был в перечне в 2022, 2023, 2024 годах, то исключить из перечня за эти годы его можно по старым правилам. А исключив из перечня можно получить получить освобождение от налога за эти годы.

Но нужно поспешить, потому что суды занимают месяцы, а вернуть налог можно только за последние 3 года. Т.е. за 2022 год налог можно вернуть выиграв суд в 2025 году.

Если вы хотите исключить свой объект из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость пишите в лс ИСКЛЮЧИТЬ ИЗ ПЕРЕЧНЯ и кадастровый номер объекта. Наш юрист проведет первичный анализ возможности исключения. И если это возможно мы готовы взяться за исключение объекта из перечня по суду. Это касается объектов в МКД в Москве и МО

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Скидки до 50% на TBankrot превратятся в тыкву в полночь

Извините, что поздно. Сам недавно узнал. Но мы успели продлиться со скидкой 50% на следующий год.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Почитать на выходные.
Традиционный дайджест Инвест-Мэтров:

📌 Экскурс в историю: Гаврила Солодовников девелопер из 19 века

📌 Почему девелопер может платить 52% годовых в проектах по земле?

📌 Как зарабатывать 4% ежемесячно в валюте с материальным активом в собственности?

📌 Что нужно знать о патентной системе налогообложения

📌 Квартира за Биткойн

📌 Инвест-ремонт: быстро, стильно, дешево

📌 Не сдал экзамен, не получил ипотеку

📌 Хоумстейджинг и мебелировка самостоятельно, возможно или нет?

📌 Знаковое июньское событие 2022 года

📌 Коррекция или начало обрушения фондового рынка?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Налог на имущество

Срок уплаты налога прошел, а я снова пишу.

Обычно те кто платит налог на имущество обычно отслеживают кадастровую стоимость как базу для расчета налога на имущество и дату уплаты налога.

Мы же отслеживаем включение объектов в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Если объект не в перечне (ставка налога 0,5%) – подаем на освобождение от налога на имущество. Если вы еще не знаете, как это сделать – напишите в лс МЕТОДИЧКА - вышлем методичку, как обнулить налог.

А если в перечне (ставка налога 1,5% для физ. лиц/ИП), то изучаем возможность исключения из перечня по суду, и если видим такую возможность, то подаем в суд и после выигрыша получаем освобождение от налога на имущество.

За последние 3 недели подали 4 новых иска по исключению объектов из перечня.

На этой неделе мы выиграли очередной суд в первой инстанции, на 9 января назначено очередное заседание по другому объекту.

Если вы хотите исключить свой объект из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость пишите в лс ИСКЛЮЧИТЬ ИЗ ПЕРЕЧНЯ и кадастровый номер объекта. Наш юрист проведет первичный анализ возможности исключения. И если это возможно мы готовы взяться за исключение объекта из перечня по суду. Это касается объектов в МКД в Москве и МО.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Патентная система налогообложения

Тем, кто планирует продлить или начать использовать патентную систему налогообложения (ПСН) напоминаю: подать заявление в ФНС на патент с 01.01.2025 года необходимо не позднее чем за 10 рабочих дней до начала периода применения.

Если нужен патент с начала 2025 года, последний день для подачи заявления — 16 декабря 2024 года.

По объектам, которыми мы управляем, мы анализируем где целесообразно применять ПСН в сравнении с УСН и подаем заявления на патент.

При сравнении суммы патента с суммой налога по УСН, налог считаем от постоянной и переменной арендной платы.

Принимаем во внимание следующие параметры:

▪️ на объекте есть арендатор, который не планирует съезжать в период, на который оформляем патент
▪️ арендатор уже платит арендную плату (не период арендных каникул)
▪️ объект в период действия патента не планируем продавать, разделять в кадастре
▪️ оборот по ИП не превысит ₽60 млн. по итогам года
▪️ средняя численность сотрудников не должна превышать 15 человек за налоговый период.

Сумма дохода считается по всем видам деятельности ИП, а не только по ПСН. Т.е. если у ИП одновременно с патентом есть доход от деятельности на упрощенной системе налогообложения (УСН), его тоже нужно посчитать.

Например, ИП сдаёт в аренду помещения. На эту деятельность оформлен патент на год. Доход от аренды за год планируется ₽12 млн. А в декабре ИП решил продать одно из помещений за ₽58 млн. Выручка от аренды была по ПСН, а от продажи по УСН. Вместе предприниматель за год получит доход ₽70 млн. Право на патент ИП утратит с начала года.

Помним, что:

▪️ Патент не всегда выгоднее УСН, но в некоторых случаях по практике позволяет снизить налоговую нагрузку до 1,5%-4% от арендного дохода.
▪️ Патент на сдачу в аренду собственных или арендованных нежилых помещений в Москве получается на каждый объект отдельно, а в Московской области можно оформить один патент на несколько объектов одновременно.
▪️ Применять ПСН можно с любого месяца года и на любой период.
▪️ Сумму патента можно уменьшить на величину взносов в фонды.
▪️ Остаточная стоимость основных средств на ПСН не учитывается❗️

Стоимость патента на 2025 год по анализируемым помещениям в Москве повысилась на 6%.
По МО стоимость патента считается сложнее (см. картинку), по анализируемым объектам стоимость патента в 2025 году выросла около 15%.
Где-то мы отказались от патента.

Информация о стоимости патента на сайте ФНС https://patent.nalog.ru/info/

Инструкция как подать заявление на патент.

💬А вы применяете ПСН?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Продолжая тему дрогери

Сеть магазинов дрогери «Рубль бум» сокращает число магазинов

Региональные сети, работающие в формате дрогери, с трудом конкурируют с федеральными игроками и маркетплейсами. По этой причине ритейлер «Рубль бум», насчитывавший в начале 2024 года свыше 500 магазинов преимущественно в Поволжье, был вынужден за последние полгода в полтора раза сократить число точек продаж, а в Тольятти и Йошкар-Оле и вовсе закрыть их. Сегмент дрогери, по словам экспертов, всегда был сложным для ритейлеров из-за небольшой величины среднего чека и невысокой частоты покупок.
 
ВкусВилл открыл первый специализированный магазин косметики и товаров для дома — «ВкусВилл Красиво».

Сейчас новый формат проходит этап проверки гипотезы ценности, задача которого оценить результаты первых точек и обратную связь от покупателей. На основе анализа качественных и экономических метрик будет принято решение о дальнейшем развитии.

Магнит Косметик – лидер формата дрогери пока на стопе. Выполнили план/исчерпали бюджет этого года? Высокие ставки кредитования?

Рынок неоднороден. Одни приостанавливают развитие, другие покупают конкурента, третьи тестируют новые форматы, четвертые закрывают магазины.

Поэтому я постоянно говорю/пишу, что арендатор не вечен, и нужно думать о том, кто еще может занять это помещение и за какие деньги.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Почитать на выходные.
Традиционный дайджест Инвест-Мэтров:


🔥 50% или ничего: история о справедливости в брокерском бизнесе

🔥 Флипп-проект - продать с убытком или....?

🔥 Как заработать на недвижимости в 2024-2025 году? Кейсы с реальными цифрами

🔥 Немного фантазий про будущее аренды и цен на недвижимость

🔥 Как купить Майнер без вложения своих денег

🔥 Про механизм стихийного разгона инфляции

🔥 Как себя чувствует готовый арендный бизнес?

🔥 Рынок жилой недвижимости умер? Снова?

🔥 Флиппинг: «ремонт для себя»

🔥 Выходные с пользой или как искать инвест-возможности?



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

«Лента» приобретает вторую в России крупнейшую сеть дрогери «Улыбка Радуги»
 
О том, что Лента интересовалась Улыбкой радуги я писал еще полтора года назад.

И вот Лента сообщает о покупке.

«Улыбка радуги» – одна из крупнейших в России розничных сетей магазинов по уходу за собой и товаров для дома в формате дрогери и лидер в ключевом для «Ленты» Северо-Западном федеральном округе. Дрогери — это магазины шаговой доступности небольшой площади.

- По состоянию на 30 сентября 2024 под управлением компании находилось 1 535 магазина с общей торговой площадью 204 тыс. кв. м. и три распределительных центра. Розничная выручка за 9 месяцев 2024 составила 29,6 млрд рублей, увеличившись на 17,4% год к году.

Генеральный директор группы компаний «Лента» Владимир Сорокин:
«В третьем квартале «Лента» успешно завершила интеграцию сети «Монетка» и планирует применить полученный опыт в ходе интеграции «Улыбки радуги», а именно сохранить ее операционную модель и управленческую автономность, необходимую для дальнейшего развития формата дрогери. Мы высоко ценим экспертизу команды «Улыбки радуги», которая продолжит управлять форматом после завершения сделки»

Ожидается, что сеть дрогери продолжит свою географическую экспансию, в частности укрепит позиции в московском регионе, что позволит усилить узнаваемость бренда в целом и даст дополнительные возможности для роста, учитывая существенную емкость данного рынка.

Как арендодатель, брокер и потребитель я рад, что Улыбку купил не Магнит и у нас не будет на одного игрока меньше.

Надеюсь, что Лента не испортит Улыбку, а лишь добавит ресурсов и интенсивности для развития сети. Вроде бы с Монеткой это получилось.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

🔔 На всякий случай напоминаю о сроке уплаты налога на имущество и с этого года налога на доходы физических лиц с доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории российской федерации.

Кстати, в расчет налога на доходы физических лиц с доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках не попали доходы в виде процентов, полученных по вкладам ИП?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Как дела, как рынок?

Такой вопрос часто задают и коллеги, и покупатели/продавцы.
 
Обычно хотят услышать однозначный ответ, что все хорошо или наоборот плохо, нужно продавать или покупать.
 
Но рынок чуть сложнее, он не однородный по составу и по мотивам, по реакции на внешние обстоятельства.

Периоды спада спроса на покупку, например, из-за высоких ставок, могут быть для кого-то возможностью для покупки.

На это сверху может накладываться паника из-за падения рубля и это может быть моментом, когда получится продать то, что не продавалось раньше.
 
Уже не первый раз замечаю, что люди готовы покупать на торгах или у застройщика дороже чем ГАБы на вторичке.
 
На рынке появилось много новичков, кто думает: зачем покупать ГАБ «дорого», я сейчас сам его создам, «дешевле» выйдет.
 
На этой неделе мы пытались купить 4 помещения – два готовых, два со сдачей через 3 года.
Не купили ни одного, цены ушли выше наших ожиданий.
 
Например, пустое помещение в сданном, но еще не совсем заселенном доме площадью 107,5 м2 на Клинской во вторник ушло за 53,7 млн. или 499,4k/м2. При МАП 380-400k цена будет 134-141 МАП не считая каникул.
 
А на ГАБ аналогичной площади 107м2 на Знамя Октября с ВинЛабом по цене примерно в два раза дешевле Клинской были покупатели, да рассосались.
 
Или ГАБ 203м2 с Ярче в бюджете объекта на Клинской как и вышеуказанный ГАБ с ВинЛабом за 126 МАП пока не нашел покупателя.
 
Была надежда на покупку объектов со сроком сдачи в конце 2027 г., но и тут высокие ставки по депозитам и долгий срок ожидания не остановил коллег, которые перебили нас по цене.
 
Относительно недавно писал про Чоботовскую, где люди на торгах покупали по ценам 499k/м2, 511k/м2, 568k/м2, 594k/м2, 596k/м2, 651k/м2 (в среднем около 570k/м2).
 
Скоро будем выставлять на рынок ГАБ в этом доме по цене 595k/м2, т.е. примерно по цене, по которой другие брали соседние пустые помещения. Посмотрим, как отреагирует рынок.
 
💬А вы видите подобную тенденцию? Или у вас другие наблюдения?
Как по вашим сделкам, статистике, что с рынком, с ценами, поведением игроков (покупателей/продавцов)?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Традиционный дайджест лучших постов Инвест-Мэтров:

🟢 Флиппинг: все что нужно знать о демонтаже

🟢 Справочник метрик для оценки инвестиций в недвижимость

🟢 Почему инвесторы теряют деньги на недвижимости? Разбираем главную ошибку

🟢 Продолжение про индексацию арендной платы. Что делать...

🟢 Как бизнес-тиндер стал площадкой для мошенников: история о доверии и предательстве

🟢 Как твоё текущее расписание дня - обслуживает твой текущий уровень жизни

🟢 Флиппинг жив: продали двухкомнатную квартиру

🟢 Влияние параллельного импорта

🟢 Вклады под 25%. Хорошо или плохо?

🟢 Фейл кейса по флиппингу


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Конец года горячая пора по сделкам

И с высокими ставками по депозитам, я думаю, все равно будет горячая пора

Кто–то спешит продать, кто-то купить.

В этом году у продавцов есть еще один стимул распродаться. До конца года лимит УСН по обороту до 200+ млн. Правда превысив 60 млн. с нового года придется платить НДС 5%.

В любом случае какие-то продавцы постараются продать объекты в этом году до годового оборота 60 млн., или 150 млн., или 200 млн. Продав часть объектов в этом году у продавцов будет больше возможностей (по лимиту по обороту) для продаж в следующем году с минимальным НДС.

У нас появился в продаже ГАБ с Пятерочкой в МКД в Москве.

Интересная история по этому объекту.

До 2020 г., до пандемии собственник помещения использовал помещение под свой офис. После того как какое-то время офис был на удаленке собственник бизнеса принял решение не возвращать персонал в офис, а сдать помещение в аренду.

Помещение с нашей помощью сдали Пятерочке, которая сидела в соседнем доме в меньшей площади и хотела расшириться.

Собственник оставил за собой часть подвала под свой архив, за аренду которого готов платить новому собственнику.

Сейчас у собственника возникла потребность в деньгах для развития бизнеса, и он решил продать объект.

Если вы рассматриваете покупку Пятерочки в Москве напишите в лс ваше имя и ваш номер телефона, и наш брокер свяжется с вами.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью pinned «За последние дни было несколько контактов с людьми, с которыми мы когда-то пересекались ранее по каким-то своим вопросам и на этом основании они сформировали свое мнение о деятельности нашей компании. Запомнились, например, такие комментарии: «Не знал,…»

Подкаст о недвижимости и жизни

Недавно на одной из встреч коллег по цеху познакомился с Аленой Заец (Лушниковой) - топовым брокером по торгам, красивой женщиной, интересной собеседницей.

После встречи списались, созвонились. Алена предложила записать подкаст. Получился разговор не только про недвижимость, но и про жизнь. Разговор не короткий, можно смотреть на скорости 1,5х.

Ну и подписывайтесь на соц сети Алены, там много интересного.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

У нас в гостях Сергей Дятлов, предприниматель, «миссионер» пассивного дохода.

На протяжении 15 лет он занимается коммерческой недвижимостью и создаёт готовые арендные бизнесы.

В данный момент у него в управлении более 120 арендаторов на сумму более 2,5 млрд рублей.

В интервью Сергей рассказал, как смог достичь таких показателей: от возникновения идеи пассивного дохода на «коммерции» до создания управляющей компании. И говорит о том, что коммерческую недвижимость выбирают головой, а квартиры - сердцем.

Из выпуска вы узнаете,
✔️ где Сергей находит и покупает объекты,
✔️ на что обращает внимание при их анализе,
✔️ почему Сергей предпочитает зарабатывать на коммерческой недвижимости в Москве, а не в регионах,
✔️ какие есть нюансы работы с сетевым бизнесом,
✔️ почему «коммерция» лучше подходит для создания пассивного дохода, чем квартиры,
✔️ что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости,
✔️ зачем нужно мыслить шире,
✔️ как стратегия зависит от того, кто арендодатель: спекулянт или рантье.

Смотреть на Ютуб

Смотреть во ВКонтакте

Остерегайтесь мошенников!

Вчера получил пару подобных скринов от подписчиков.
Будьте бдительны!

Я миссионер пассивного дохода в коммерческой недвижимости.

Я не предлагаю инвестиции в крипту.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Лучшие посты от Инвест-Мэтров за последние две недели:

💸 Где найти Ускоритель для своего развития?

💸 Главный минус сдачи жилой недвижимости в аренду

💸 Многие предпочитают об этом не думать - о своей будущей пенсии

💸 Я/Мы на падающем рынке

💸 Методичка от налоговой по оплате НДС на УСН

💸 Про талоны 2.0

💸 Как создать объект недвижимости с доходностью около 30% годовых?

💸 Индексация арендной платы. Продолжение

💸 Кухня 6 квадратов из флипп квартиры

💸 Ипотечная игла


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Это он во всем виноват)

Хочется ещё сделать ссылку на подборку вкладов со ставками 24% годовых.

Но предполагаю, что те кто на 3 года будут размещать во вклады десятки миллионов рублей читают другие каналы.

💬 Или я ошибаюсь?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сегодня после выступления моего партнера Сергея Тарасова руководитель подразделения одного из застройщиков вместо вопроса встал, поблагодарил за самый полезный доклад и стоя хлопал.

Видимо не зря мы выходим на возобновление консалтинга для застройщиков в плане формирования концепции стрит ритейла в ЖК.

После каждого из наших трех выступлений на этом Конгрессе подходили люди и благодарили за полезный контент. И задавали вопросы про обучение. По поводу обучения - следите за анонсами.

В т.ч. поэтому я называю себя миссионером пассивного дохода в коммерческой недвижимости.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью pinned «❗️Бесплатные инструменты для анализа объектов и локаций (Update) Статистика показывает, что самый популярный пост на канале…»

Уважаемые подписчики!

Кто спрашивал про запись мастер-класса.

Готовы заплатить за запись?

Наберем 10 человек по 5000 руб. – я закажу запись. Нашел подрядчиков.

Кому интересно пишите в лс ЗАПИСЬ.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Индексация арендной платы. Продолжение

Закончу серию постов про индексацию на примере такого массового арендатора как ВБ, с некоторых пор РВБ.

Речь будет не о партнерских пунктах, где свобода договора и индексация зависит от того как договорились и прописали в договоре аренды, а о ПВЗ Центрального офиса (ЦО) ВБ.

Я уже писал о том, что ЦО ВБ ранее заключал договоры аренды, в которые худо бедно можно было вносить какие-то изменения. Но с некоторых пор ЦО ВБ перешел на аренду по оферте, которая не обсуждается и к которой арендодатель присоединяется подписав ее и акт приема передачи помещения электронной подписью на сайте.

Там же я писал о задержках арендных платежей от ЦО ВБ там, где были заключены договоры аренды, а не оферта. Кстати эти чудаки по одному из договоров больше 5 лет платили арендодателю как ИП на УСН, а летом вдруг начали платить на 13% меньше как физ лицу, хотя платежи идут так же на счет ИП.  

Так вот у нас таких старых (более 4 – 5 лет) договоров аренды в управлении, кажется, 3 или 4 и по ним при смене ВБ на РВБ их менеджеры сначала снова призывали присоединиться к оферте, потом присылали соглашения о смене лица. Мы выслали им соглашения в нашей редакции и пользуясь случаем попытались проиндексировать аренду.

По всем кроме одного объекта менеджеры ЦО ВБ стандартно попрятали головы в песок и не выходят на связь. А по одному объекту мы одновременно с подписанием соглашения о смене лица согласовали индексацию 10%. Скрин прилагаю.

Так же вспоминается случай по одному из ПВЗ ЦО ВБ когда арендатор (если не путаю это было за последний год) отказался от индексации и собственник принял решение поменять его на другого. Мы сделали это бесшовно, приняв помещение от ВБ и передав другому арендатору. Но даже в этом случае собственник понес расходы на каникулы и комиссию. Однако игра стоила свеч, повышение аренды было, на сколько я помню, более 40%.

Так что по ЦО ВБ практика разнообразная. И если у вас нет замены, не рекомендую делать резких движений, как, впрочем, и по другим арендаторам.

Так как смена арендатора может обойтись более четверти годового дохода.

Например: 

1 месяц поиск арендатора и согласование договора аренды
1 месяц каникул
1 месяц комиссия агенту
 
Или 
2 месяца каникул
1 месяц комиссия агенту
 
Или 
2 месяца поиска арендатора и согласование договора аренды
3 месяца каникул

3-5 месяцев аренды это 25-40% годового дохода, поэтому иногда лучше проиндексировать на 5% чем поменять арендатора с повышением аренды на 20%.

Рекомендую подходить к этому вопросу рационально, а не эмоционально.

💬 При какой разнице в аренде вы готовы поменять арендатора?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Продажа ГАБа в регионе

Комментарии к предыдущему посту натолкнули меня на публикацию этого объекта для контраста. Это наш эксперимент в регионе.

Свердловская обл., Нижняя Тура, Советская ул., 25

Площадь: 238.7 м2

Цена ₽ 8 500 000 или ₽ 35 610/м2

Арендаторы:

«Кpаcное&Белое» - МАП ₽45 000 + коммуналка сверху. ДДА на 15 лет
«Baйлдберриз» (центральный офис) - МАП ₽75 000 включает всё. Оферта на неопределенный срок.
  
Фaктичеcкий МАП  ₽120 000 + вaкантная плoщадь в центрe 10м2

Раcположено нa оснoвной городской магистрали в закрытый город Лесной (около 1км от КПП), пешеходный трафик из Лесного. Через дом - отделение Почты России;
Рядом две остановки транспорта;
Первая линия, интенсивный автотрафик, отличная визуализация и парковка.
Высота потолка, h= 3.2 м;
Входов: 3

https://www.avito.ru/nizhnyaya_tura/kommercheskaya_nedvizhimost/arendnyy_biznes_238.7_kv.m_3936578485

Как вы относитесь к таким объектам? Есть ли на канале кого такой ГАБ может заинтересовать?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

❗️Продается ГАБ с ВинЛабом

На предстоящей неделе планируются двое переговоров с потенциальными покупателями на один из наших объектов, и я в очередной раз подумал, а почему я не публикую информацию о наших объектах на своем канале. Исправляюсь.

ГАБ с ВинЛабом в Новой Москве

Договор от июня 2024 года на 7 лет. Арендные каникулы закончились.

Односторонняя индексация 3%.

Коммунальные платежи компенсируются арендатором сверх арендной платы.

Визуализация со стороны дороги и остановки общественного транспорта (6 маршрутов).

Площадь 107м2
1 этаж 15-ти этажного жилого дома 2021 г.п.
Отдельный вход с фасада.
Витрины.
Зальная планировка, удобная для деления.
Высокие потолки 4.5 м.

Цена 132 МАП.

Мой любимый бюджет до 30🍋

✍️Если вы рассматриваете покупку такого ГАБа, напишите в лс ВинЛаб и свой номер телефона и наш брокер свяжется с вами.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Почитать на выходные.
Традиционный дайджест Инвест-Мэтров:

🔥 Новые налоги оставят без штанов (но не всех...)

🔥 Что покупали в Москве в сентябре?

🔥 Как инвестору раньше всех поймать волну

🔥 Флиппинг жив или нет?!

🔥 Про индексацию арендной платы

🔥 Нет никакого "потом", но можно ли жить в "сейчас"?

🔥 Инвест Вилла на Бали, а если Ураган?

🔥 Дойдет ли до грома на рынке недвижимости?

🔥 Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial

🔥 Флиппинг: Перезагрузка. Как это было


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Индексация арендной платы. Продолжение

По сетевым арендаторам обычно процент индексации, предусмотренный арендаторами не высокий.

Исходя из этого, проценты на которые мы индексировали арендаторов следующий:

Винлаб – 3%. Периодически арендаторы рассылают письма с просьбой о предоставлении скидки. Иногда это как повод чтобы не индексировали. Чаще в надежде на то, что кто-то из десятков-сотен собственников, кто получит такое письмо, предоставит скидку. Просить скидку могут и десятки процентов.

Ригла – 5%. Обычно сразу после уведомления сетевые арендаторы на индексацию не соглашаются, пытаются сопротивляться, затягивать, иногда запугивать. Но если дела по конкретному адресу идут хорошо, и экономика позволяет в итоге соглашаются.

Улыбка радуги – 5%.

Сердце столицы – 5%.

Россельхозбанк – 4,5%.

Вкусвилл – 4+%. В прошлом году было 7%. В данном случае были перезаключения краткосрочного договора аренды (КДА). Сейчас в долгосрочных договорах они обычно соглашаются на 5%.

В большинстве случаев наибольшую индексацию получается сделать при перезаключении договора на новый срок:

Планета здоровья – 11+%

Царь табак – 10%

Буханка – 10%

Основную массу несетевых арендаторов проиндексировали на 7-10%, часто на ИПЦ (индекс потребительских цен).

Вопросы, связанные с индексацией аренды или запросами скидки арендаторами среди прочего входят в пакет услуг primetr.ru по управлению недвижимостью.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Индексация арендной платы. Продолжение

В комментариях к посту про индексацию арендной платы подписчики попросили поделиться «красивым и грамотным письмом арендатору о повышение или индексации арендной платы».

Считаю, что красота здесь не поможет. Мы опираемся на договор и рыночные возможности.

Могу привести примеры «красивых» ответов арендаторов, чтобы было понимание их позиции.

Пересмотр арендной платы возможен на условиях долгосрочного договора аренды (ДДА) не чаще раза в год в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Бывают случаи, когда изменение арендной платы в абсолютном выражении прописано на несколько лет вперед или ступенчатая аренда на первый год-два (обычно в новых ЖК на период их заселения), а далее индексация на определенный процент.

Процент может быть фиксированным или ставка ИПЦ, часто с оговоркой «но не более чем Х%»

В случае с краткосрочным договором аренды (КДА) пересмотр арендной платы возможен по соглашению сторон при перезаключении договора аренды. Почему по соглашению, спросите вы. Потому что если арендатор не согласен, то придется искать другого арендатора.

Но даже если в договоре аренды прописана возможность односторонней индексации мы не всегда можем этим воспользоваться.

Я обещал посмотреть и написать кого и на какие проценты мы относительно недавно индексировали.
Напишу несколько примеров.

Начнем с Пятерочки.

Я как-то писал про кейс с Пятерочкой Аренда в привязке к % от РТО. В том случае процент аренды от РТО был около 8% и Пятерочка не соглашалась на индексацию, не смотря на то, что по договору мы могли сделать это в одностороннем порядке. В процессе переговоров мы договорились что Пятерочка сделает реконцепцию магазина, которая обычно дает прирост РТО 20+%, что позволит проиндексировать МАП. После реконцепции РТО вырос и мы проиндексировали на 5% предусмотренные договором и в следующем году можно снова индексировать.

Еще один кейс. Мы покупали уже готовый арендный бизнес с Пятерочкой. Перед покупкой проанализировали договор аренды, выяснили РТО магазина. Поняли, что процент аренды от РТО позволит проиндексировать МАП через 2 месяца после покупки и своевременно написали уведомление арендатору о повышении аренды. Однако Пятерочка ответила «красивым» письмом о сложностях экономической ситуации и неготовности к индексации. Мы настаивали. Менеджер по аренде Пятерочки была то в отпуске, то на больничном, в общем тянула время, видимо надеясь, что можно будет обойтись без индексации. И все же после переговоров с ее руководителем договорились об индексации на 5% предусмотренные договором с даты, которая была указана в уведомлении.

Продолжение следует...

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

✍️ Известный независимый эксперт по инвестициям в недвижимость и наш товарищ, коллега и партнер Артём Цогоев активно ведёт свой телеграм-канал, а я его читаю.

✅ Главная «фишка» канала Артёма - профессиональные финансовые модели реальных инвестпроектов (с учетом расходов, налогов, сроков сдачи объектов и пр.):

1️⃣ Создание ГАБ в строящихся кварталах - нестандартный подход
https://t.me/atsogoev/6483
2️⃣ Мечта рантье: аренда гасит ипотеку
https://t.me/atsogoev/6443
3️⃣ Обзор: покупка небольшого ТЦ в Подмосковье
https://t.me/atsogoev/5552
4️⃣ Покупка торгового помещения в Новой Москве для сдачи в аренду
https://t.me/atsogoev/2953
📚И множества других…

📑Действительно уникальные материалы для инвестора в недвижимость, да ещё и бесплатно. Кстати, Артём автор книги 📔«Как инвестировать в недвижимость», https://atsogoev.ru/book и она тоже бесплатная!

📲А еще на канале Артема есть обзоры актуальных тем недвижимости и инвестиций (не только стрит-ритейла), анализ отчетности застройщиков (я, например, анализирую только ритейлеров), прогнозы, новости.

❓У читателей всегда есть возможность задать вопрос Артёму и получить ответ.

Подписывайтесь👇🏻
t.me/atsogoev

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Индексация арендной платы

Эта тема была актуальна всегда, а сейчас еще актуальнее на фоне высокой инфляции.

Но нужно понимать, что индексация аренды не всегда равна инфляции.

На прошлой неделе по рекомендации от коллег к нам обратился новый собственник, по поводу передачи нам в управление его объектов.

Этот собственник среди прочих вопросов спросил входит ли в наши услуги индексация арендной платы и что мы делаем, если арендатор обратился за скидкой.  

Я уже неоднократно писал на эту тем ранее:

📌 Пример наших действий при перезаключении договора аренды на новый срок, индексации и реакции на запрос о скидке

📌 Изменение арендной платы при перезаключении краткосрочного договора аренды на новый срок

📌 Индексировали, индексировали и переиндексировали

📌 5 лет аренды без индексации = 5 месяцев простоя помещения в поисках арендатора и последующие 55 месяцев аренды с индексацией на 4,8% в год

📌 Рассуждения о «справедливой» индексации

📌 Аренда в привязке к % от РТО (кейс)  

Я решил посмотреть кого и на какие проценты мы относительно недавно индексировали. Напишу отдельный пост на эту тему.

💬 А кому и на сколько в этом году индексировали арендную плату вы?

💬 И стали ли вы чаще отказываться от сетевых арендаторов в пользу несетевых из-за индексации и срока договора аренды?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

📣 Мастер-класс «Оценка потенциала арендного дохода»

Уважаемые подписчики!

Приглашаю вас на мастер класс, который я провожу в рамках Московского Международного жилищного конгресса
22 ОКТЯБРЯ 2024 ГОДА (ВТОРНИК) в Центре международной торговли (Краснопресненская набережная, дом 12).

Для кого?

✔️ Для инвесторов, которые хотят осознано покупать коммерческую недвижимость и не вляпаться в неликвид или переоцененный объект.
✔️ Для брокеров, кто хочет узнать за что платят вознаграждение покупатели коммерции.
✔️ Для агентов жилищников, которые хотели бы разобраться чем отличается Буханка от Хлебницы, Красное&Белое от Винлаба, Горздрав от Апреля и какие им нужны помещения.
✔️ Для тех кто интересовался нашим курсом обучения будет прекрасная возможность убедиться в качестве контента, который мы даем.

Перед тем, как бронировать места на мастер-класс, необходимо зарегистрироваться на Конгресс https://realcongress.ru/congress/registration.html/.
❗️Регистрация па конгресс завершается 14 октября в 19.00. Некоторые пакеты уже закончились.

Бронь места на мастер-класс https://realcongress.ru/congress/mclass/30.html?element_id=66074

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Почитать на выходные.
Традиционный дайджест Инвест-Мэтров:


⚡️ Как ответить на вопрос: А сколько денег я стою?

⚡️Ипотека под 3% процента

⚡️Студия в ипотеку в 2024 году: инвестиция или ловушка?

⚡️ Льготы по УСН не работают

⚡️ Про флиппинг для бедных

⚡️ Сколько стоит ванна Королевы флиппинга

⚡️ Налог на имущество: как получить льготу и не платить

⚡️ Комплектация квартиры под аренду

⚡️ Новый закон о налогообложении вкладов: что изменилось и как не переплатить налог?

⚡️ Re-новацию - было/стало


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Росреестр считает, что первичный рынок Москвы скорее нежилой, чем жилой

В августе 2024 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 8 673 договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости, что:

- на 24,6% меньше июля текущего года (11 506 ДДУ)
- на 47,1% меньше по сравнению с августом 2023 года (16 386 ДДУ)
- на 7,5% меньше по отношению к аналогичному периоду 2022 года (9 371 ДДУ).

Если рассматривать отдельно жилой и нежилой сегмент, то падение числа зарегистрированных ДДУ по жилой недвижимости составило соответственно 31,7%, 56,5% и 27,1%.

При этом число зарегистрированных ДДУ по коммерции по сравнению с июлем текущего года и августом 2023 г. снизилось соответственно на 12,2%, 25%, а к аналогичному месяцу 2022 года рост составил 46,3%.

 
Тем не менее за счет высоких летних показателей число зарегистрированных ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости за 8 месяцев 2024 года уступает прошлому году только 6,8% однако на 5,4% превосходит 8 месяцев 2022 года.

По результатам 8 месяцев число зарегистрированных сделок с квартирами (57 322 ДДУ) сократилось на 13,1% к прошлому году (65 953 ДДУ) и стало сопоставимо (‑0,8%) с уровнем 2022 года (57 809 ДДУ).

В то время как коммерческий сегмент в январе-августе (31 757 ДДУ) демонстрирует рост на 7,2% к 2023 году (29 615 ДДУ) и на 18,9% к 2022 году (28 703 ДДУ), что превышает аналогичные данные за 8 месяцев не только прошлого рекордного года, но и всех предыдущих лет.

Стрит ритейл вновь показывает устойчивость по сравнению с жилым сегментом.

К сожалению не нашел данных по НЕжилой вторичке (если у кого есть поделитесь🙏). Число сделок по вторичным квартирам снизилось в январе-августе сократилось на 18,3% к 2023 году и выросло на 5,1% к 2022 году.

Я это объясняю тем, что коммерция менее повержена влиянию ипотеки и более стабильна по спросу. Конечно продажи коммерции можно стимулировать рассрочками и ценами и ипотека не противопоказана, но по адекватным ставкам. Думаю, застройщики будут менее сговорчивы и по коммерции при возврате спроса по квартирам. Ну а падения цен ждать не приходится, если только акции и спец предложения в пределах коррекции.

💬 Интересно, что покажет сентябрь?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Росреестр скорректирует размер платы за ряд своих услуг в 2024 году

Размеры платы за предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) будет проиндексирован в 2024 году.

Предоставление сведений из ЕГРН

Одной из самых востребованных услуг Росреестра у граждан нашей страны является запрос на предоставление сведений из ЕГРН. В 2023 году в России осуществлено более 77,3 млн учётно-регистрационных действий с недвижимостью и выдано более 295,7 млн сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Данная услуга появилась более 15 лет назад, однако размер платы за неё индексировался всего один раз – на 15% в 2020 году.

Реализовано несколько сценариев получения сведений ЕГРН для разной категории клиентов.

Сообщается, что Росреестром совместно с Роскомнадзором и прокуратурой было заблокировано порядка 500 сайтов-двойников, которые вводили людей в заблуждение, не предоставляя услуги или оказывая их в некорректном виде за гораздо более высокую цену, чем это устанавливалось на государственном уровне.

Похоже Росреестр решил привести тарифы в соответствие со стоимостью оформления на сайтах посредниках.

Сейчас выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости для физического лица обходится в 460 рублей, если заказывать её в бумажном виде, и 290 рублей – в электронном. Для юридических лиц плата за предоставление указанных сведений выше – 1270 и 820 рублей соответственно.

После индексации стоимость разовой услуги для физического лица составит 920 рублей за выписку на бумажном носителе и 580 рублей на электронном. Для юридических лиц она тоже подрастёт и составит 2540 рублей за выписку на бумажном носителе и 1640 рублей на электронном.

Конечно, некоторые граждане вообще заказывают выписки несколько раз в жизни – когда приобретают или продают недвижимость. Для держателей пакетных услуг (банки, застройщики, риелторы), которые получают выписки десятками тысяч и берут за свою работу плату, эта стоимость была намного ниже, что создавало неравные условия для всех заявителей. Теперь данный разрыв будет существенно скорректирован.

После индексации стоимость пакетных выписок также будет ниже, чем разовая, и составит 290 рублей за единицу при приобретении минимального пакета, содержащего 100 запросов и 116 рублей за 1 выписку при наличии пакета, содержащего 100 тыс. запросов.

Одновременно Росреестром предлагается установить перечень льготных категорий граждан, для которых сохранится существующий размер платы за предоставление сведений ЕГРН. В него войдут многодетные семьи, инвалиды, ветераны боевых действий. Теперь видимо эти категории смогут открыть бизнес по заказу выписок)

Не за горами повышение гос. пошлин за регистрационные действия.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Вчера в Бизнес клубе Атланты была дискуссия на тему: Инвестиции в недвижимость: хорошее ли время для входа.                                                                                 

Меня приглашали в качестве одного из экспертов.

Обсуждали:

- сколько и на чем можно заработать на недвижимости
- влияние высокой ставки ЦБ
- факапы
- best use
- умение фиксировать убытки
- неочевидные риски

В клубе всегда тёплая и доверительная атмосфера.

Интересно, что после мероприятия подошёл один из резидентов и сказал, что он вспомнил, что у него есть объект недвижимости, который он сдаёт салону красоты и он вынес из встречи, что скорее всего сдаёт не эффективно и вероятно нужно поменять арендатора и повысить ставку. Это позволит в будущем повысить  стоимость помещения и ликвидность при продаже.

А сложилась эта ситуация скорее всего из-за того что управляет этим объектом сестра, для которой это не профильный вид деятельности.

Доверяйте свою недвижимость профессионалам primetr.ru. Мы не забудем про вашу недвижимость и про индексацию аренды.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Федеральная налоговая служба (ФНС) начала рассылать плательщикам уведомления об уплате налогов на имущество и налога на проценты по банковским вкладам за 2023 год.

В связи с направлением налоговых уведомлений для оплаты до 2 декабря имущественных налогов и НДФЛ ФНС России напоминает порядок распределения средств на ЕНС предпринимателей.

Имеющаяся переплата на ЕНП (положительное сальдо ЕНС) зачитывается в счет предстоящей обязанности по уплате налогов, установленных налоговым уведомлением, до наступления срока его исполнения.

Так, переплата индивидуального предпринимателя резервируется в счет предстоящей обязанности по уплате имущественных налогов и НДФЛ. Если сальдо ЕНС меньше, то средства будут зачитываться в счет исполнения налогового уведомления по мере поступления платежей до полного погашения предстоящей обязанности.

При этом если у налогоплательщика-ИП до 2 декабря появится недоимка по уплате иных налогов, то зачтенная сумма с обязательств по имущественным налогам распределится в счет погашения обязательств с более ранним сроком.

Например, 13 сентября в личный кабинет поступило налоговое уведомление с информацией об обязанности по уплате имущественных налогов на 500 рублей. 16 сентября вы пополнили ЕНС на эту сумму, и она была зарезервирована в счет уплаты имущественных налогов по сроку 2 декабря. 28 октября наступила обязанность по уплате авансового платежа по УСН. Если на эту дату на ЕНП нет средств, то производится автоматическое перераспределение 500 рублей с имущественных налогов в УСН без начисления пеней. То есть выполняется уплата УСН как обязанность с более ранним сроком. Следовательно, до 2 декабря потребуется внести на ЕНП 500 рублей для исполнения налогового уведомления.

💬 Как вам живется с ЕНС? Начисления, уведомления, списания, зачеты... Но кажется, это цветочки по сравнению с тем что нас ждет по НДС с 01.01.2025г.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Налог на имущество.

Я уже много раз писал, как получить льготу и не платить. А так же как мы по суду исключаем объекты из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Делаем мы это для того чтобы можно было по объекту снизить ставку налога с 1,5% до 0,5% получить льготу, т.е. не платить совсем.

https://t.me/primetr_ru/498

https://t.me/primetr_ru/570

https://t.me/primetr_ru/612

Судебная процедура длительная, т.к. город не сдается и подает в апелляцию и кассацию. Однако по нескольким помещения мы прошли уже все три инстанции и вернули клиентам налог, который был уплачен за несколько лет, а так же подали на возмещение судебных расходов.

Но город не успокаивается и подает в Верховный суд. На днях Верховный суд отказал в передаче жалобы на рассмотрение. Т.е. последним решением будет кассационное определение в нашу пользу. Рассмотрение дела завершено.

Есть ещё, конечно, возможность жалобы Председателю и Заместителю Предсказателя ВС РФ, но это совсем уже экстраординарные процедуры.

До оплаты налога на имущество за 2023 год осталось немногим больше двух месяцев.

Если помещение не в перечне, то еще можно успеть получить льготу. А если в перечне, то можно начать процедуру исключения из перечня, чтобы успеть исключить до уплаты налога за 2024 год.

Если у вас нежильё в МКД - напишите в лс МЕТОДИЧКА - вышлем методичку, как обнулить налог.

Если вы хотите исключить свой объект из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость пишите в лс ИСКЛЮЧИТЬ ИЗ ПЕРЕЧНЯ и кадастровый номер объекта. Это касается объектов в МКД в Москве и МО.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Последнее время совсем не нахожу времени писать.

Сейчас ещё в офисе. А пора бы уже домой к семье.

💬 А чем вы заняты в пятницу вечером? Присылайте фото или пишите в комментариях.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru