Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью

Конец года горячая пора по сделкам

И с высокими ставками по депозитам, я думаю, все равно будет горячая пора

Кто–то спешит продать, кто-то купить.

В этом году у продавцов есть еще один стимул распродаться. До конца года лимит УСН по обороту до 200+ млн. Правда превысив 60 млн. с нового года придется платить НДС 5%.

В любом случае какие-то продавцы постараются продать объекты в этом году до годового оборота 60 млн., или 150 млн., или 200 млн. Продав часть объектов в этом году у продавцов будет больше возможностей (по лимиту по обороту) для продаж в следующем году с минимальным НДС.

У нас появился в продаже ГАБ с Пятерочкой в МКД в Москве.

Интересная история по этому объекту.

До 2020 г., до пандемии собственник помещения использовал помещение под свой офис. После того как какое-то время офис был на удаленке собственник бизнеса принял решение не возвращать персонал в офис, а сдать помещение в аренду.

Помещение с нашей помощью сдали Пятерочке, которая сидела в соседнем доме в меньшей площади и хотела расшириться.

Собственник оставил за собой часть подвала под свой архив, за аренду которого готов платить новому собственнику.

Сейчас у собственника возникла потребность в деньгах для развития бизнеса, и он решил продать объект.

Если вы рассматриваете покупку Пятерочки в Москве напишите в лс ваше имя и ваш номер телефона, и наш брокер свяжется с вами.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью pinned «За последние дни было несколько контактов с людьми, с которыми мы когда-то пересекались ранее по каким-то своим вопросам и на этом основании они сформировали свое мнение о деятельности нашей компании. Запомнились, например, такие комментарии: «Не знал,…»

Подкаст о недвижимости и жизни

Недавно на одной из встреч коллег по цеху познакомился с Аленой Заец (Лушниковой) - топовым брокером по торгам, красивой женщиной, интересной собеседницей.

После встречи списались, созвонились. Алена предложила записать подкаст. Получился разговор не только про недвижимость, но и про жизнь. Разговор не короткий, можно смотреть на скорости 1,5х.

Ну и подписывайтесь на соц сети Алены, там много интересного.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

У нас в гостях Сергей Дятлов, предприниматель, «миссионер» пассивного дохода.

На протяжении 15 лет он занимается коммерческой недвижимостью и создаёт готовые арендные бизнесы.

В данный момент у него в управлении более 120 арендаторов на сумму более 2,5 млрд рублей.

В интервью Сергей рассказал, как смог достичь таких показателей: от возникновения идеи пассивного дохода на «коммерции» до создания управляющей компании. И говорит о том, что коммерческую недвижимость выбирают головой, а квартиры - сердцем.

Из выпуска вы узнаете,
✔️ где Сергей находит и покупает объекты,
✔️ на что обращает внимание при их анализе,
✔️ почему Сергей предпочитает зарабатывать на коммерческой недвижимости в Москве, а не в регионах,
✔️ какие есть нюансы работы с сетевым бизнесом,
✔️ почему «коммерция» лучше подходит для создания пассивного дохода, чем квартиры,
✔️ что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости,
✔️ зачем нужно мыслить шире,
✔️ как стратегия зависит от того, кто арендодатель: спекулянт или рантье.

Смотреть на Ютуб

Смотреть во ВКонтакте

Остерегайтесь мошенников!

Вчера получил пару подобных скринов от подписчиков.
Будьте бдительны!

Я миссионер пассивного дохода в коммерческой недвижимости.

Я не предлагаю инвестиции в крипту.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Лучшие посты от Инвест-Мэтров за последние две недели:

💸 Где найти Ускоритель для своего развития?

💸 Главный минус сдачи жилой недвижимости в аренду

💸 Многие предпочитают об этом не думать - о своей будущей пенсии

💸 Я/Мы на падающем рынке

💸 Методичка от налоговой по оплате НДС на УСН

💸 Про талоны 2.0

💸 Как создать объект недвижимости с доходностью около 30% годовых?

💸 Индексация арендной платы. Продолжение

💸 Кухня 6 квадратов из флипп квартиры

💸 Ипотечная игла


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Это он во всем виноват)

Хочется ещё сделать ссылку на подборку вкладов со ставками 24% годовых.

Но предполагаю, что те кто на 3 года будут размещать во вклады десятки миллионов рублей читают другие каналы.

💬 Или я ошибаюсь?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сегодня после выступления моего партнера Сергея Тарасова руководитель подразделения одного из застройщиков вместо вопроса встал, поблагодарил за самый полезный доклад и стоя хлопал.

Видимо не зря мы выходим на возобновление консалтинга для застройщиков в плане формирования концепции стрит ритейла в ЖК.

После каждого из наших трех выступлений на этом Конгрессе подходили люди и благодарили за полезный контент. И задавали вопросы про обучение. По поводу обучения - следите за анонсами.

В т.ч. поэтому я называю себя миссионером пассивного дохода в коммерческой недвижимости.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сергей Дятлов ● Primetr ● Управление недвижимостью pinned «❗️Бесплатные инструменты для анализа объектов и локаций (Update) Статистика показывает, что самый популярный пост на канале…»

Уважаемые подписчики!

Кто спрашивал про запись мастер-класса.

Готовы заплатить за запись?

Наберем 10 человек по 5000 руб. – я закажу запись. Нашел подрядчиков.

Кому интересно пишите в лс ЗАПИСЬ.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Индексация арендной платы. Продолжение

Закончу серию постов про индексацию на примере такого массового арендатора как ВБ, с некоторых пор РВБ.

Речь будет не о партнерских пунктах, где свобода договора и индексация зависит от того как договорились и прописали в договоре аренды, а о ПВЗ Центрального офиса (ЦО) ВБ.

Я уже писал о том, что ЦО ВБ ранее заключал договоры аренды, в которые худо бедно можно было вносить какие-то изменения. Но с некоторых пор ЦО ВБ перешел на аренду по оферте, которая не обсуждается и к которой арендодатель присоединяется подписав ее и акт приема передачи помещения электронной подписью на сайте.

Там же я писал о задержках арендных платежей от ЦО ВБ там, где были заключены договоры аренды, а не оферта. Кстати эти чудаки по одному из договоров больше 5 лет платили арендодателю как ИП на УСН, а летом вдруг начали платить на 13% меньше как физ лицу, хотя платежи идут так же на счет ИП.  

Так вот у нас таких старых (более 4 – 5 лет) договоров аренды в управлении, кажется, 3 или 4 и по ним при смене ВБ на РВБ их менеджеры сначала снова призывали присоединиться к оферте, потом присылали соглашения о смене лица. Мы выслали им соглашения в нашей редакции и пользуясь случаем попытались проиндексировать аренду.

По всем кроме одного объекта менеджеры ЦО ВБ стандартно попрятали головы в песок и не выходят на связь. А по одному объекту мы одновременно с подписанием соглашения о смене лица согласовали индексацию 10%. Скрин прилагаю.

Так же вспоминается случай по одному из ПВЗ ЦО ВБ когда арендатор (если не путаю это было за последний год) отказался от индексации и собственник принял решение поменять его на другого. Мы сделали это бесшовно, приняв помещение от ВБ и передав другому арендатору. Но даже в этом случае собственник понес расходы на каникулы и комиссию. Однако игра стоила свеч, повышение аренды было, на сколько я помню, более 40%.

Так что по ЦО ВБ практика разнообразная. И если у вас нет замены, не рекомендую делать резких движений, как, впрочем, и по другим арендаторам.

Так как смена арендатора может обойтись более четверти годового дохода.

Например: 

1 месяц поиск арендатора и согласование договора аренды
1 месяц каникул
1 месяц комиссия агенту
 
Или 
2 месяца каникул
1 месяц комиссия агенту
 
Или 
2 месяца поиска арендатора и согласование договора аренды
3 месяца каникул

3-5 месяцев аренды это 25-40% годового дохода, поэтому иногда лучше проиндексировать на 5% чем поменять арендатора с повышением аренды на 20%.

Рекомендую подходить к этому вопросу рационально, а не эмоционально.

💬 При какой разнице в аренде вы готовы поменять арендатора?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Продажа ГАБа в регионе

Комментарии к предыдущему посту натолкнули меня на публикацию этого объекта для контраста. Это наш эксперимент в регионе.

Свердловская обл., Нижняя Тура, Советская ул., 25

Площадь: 238.7 м2

Цена ₽ 8 500 000 или ₽ 35 610/м2

Арендаторы:

«Кpаcное&Белое» - МАП ₽45 000 + коммуналка сверху. ДДА на 15 лет
«Baйлдберриз» (центральный офис) - МАП ₽75 000 включает всё. Оферта на неопределенный срок.
  
Фaктичеcкий МАП  ₽120 000 + вaкантная плoщадь в центрe 10м2

Раcположено нa оснoвной городской магистрали в закрытый город Лесной (около 1км от КПП), пешеходный трафик из Лесного. Через дом - отделение Почты России;
Рядом две остановки транспорта;
Первая линия, интенсивный автотрафик, отличная визуализация и парковка.
Высота потолка, h= 3.2 м;
Входов: 3

https://www.avito.ru/nizhnyaya_tura/kommercheskaya_nedvizhimost/arendnyy_biznes_238.7_kv.m_3936578485

Как вы относитесь к таким объектам? Есть ли на канале кого такой ГАБ может заинтересовать?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

❗️Продается ГАБ с ВинЛабом

На предстоящей неделе планируются двое переговоров с потенциальными покупателями на один из наших объектов, и я в очередной раз подумал, а почему я не публикую информацию о наших объектах на своем канале. Исправляюсь.

ГАБ с ВинЛабом в Новой Москве

Договор от июня 2024 года на 7 лет. Арендные каникулы закончились.

Односторонняя индексация 3%.

Коммунальные платежи компенсируются арендатором сверх арендной платы.

Визуализация со стороны дороги и остановки общественного транспорта (6 маршрутов).

Площадь 107м2
1 этаж 15-ти этажного жилого дома 2021 г.п.
Отдельный вход с фасада.
Витрины.
Зальная планировка, удобная для деления.
Высокие потолки 4.5 м.

Цена 132 МАП.

Мой любимый бюджет до 30🍋

✍️Если вы рассматриваете покупку такого ГАБа, напишите в лс ВинЛаб и свой номер телефона и наш брокер свяжется с вами.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Почитать на выходные.
Традиционный дайджест Инвест-Мэтров:

🔥 Новые налоги оставят без штанов (но не всех...)

🔥 Что покупали в Москве в сентябре?

🔥 Как инвестору раньше всех поймать волну

🔥 Флиппинг жив или нет?!

🔥 Про индексацию арендной платы

🔥 Нет никакого "потом", но можно ли жить в "сейчас"?

🔥 Инвест Вилла на Бали, а если Ураган?

🔥 Дойдет ли до грома на рынке недвижимости?

🔥 Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial

🔥 Флиппинг: Перезагрузка. Как это было


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Индексация арендной платы. Продолжение

По сетевым арендаторам обычно процент индексации, предусмотренный арендаторами не высокий.

Исходя из этого, проценты на которые мы индексировали арендаторов следующий:

Винлаб – 3%. Периодически арендаторы рассылают письма с просьбой о предоставлении скидки. Иногда это как повод чтобы не индексировали. Чаще в надежде на то, что кто-то из десятков-сотен собственников, кто получит такое письмо, предоставит скидку. Просить скидку могут и десятки процентов.

Ригла – 5%. Обычно сразу после уведомления сетевые арендаторы на индексацию не соглашаются, пытаются сопротивляться, затягивать, иногда запугивать. Но если дела по конкретному адресу идут хорошо, и экономика позволяет в итоге соглашаются.

Улыбка радуги – 5%.

Сердце столицы – 5%.

Россельхозбанк – 4,5%.

Вкусвилл – 4+%. В прошлом году было 7%. В данном случае были перезаключения краткосрочного договора аренды (КДА). Сейчас в долгосрочных договорах они обычно соглашаются на 5%.

В большинстве случаев наибольшую индексацию получается сделать при перезаключении договора на новый срок:

Планета здоровья – 11+%

Царь табак – 10%

Буханка – 10%

Основную массу несетевых арендаторов проиндексировали на 7-10%, часто на ИПЦ (индекс потребительских цен).

Вопросы, связанные с индексацией аренды или запросами скидки арендаторами среди прочего входят в пакет услуг primetr.ru по управлению недвижимостью.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Индексация арендной платы. Продолжение

В комментариях к посту про индексацию арендной платы подписчики попросили поделиться «красивым и грамотным письмом арендатору о повышение или индексации арендной платы».

Считаю, что красота здесь не поможет. Мы опираемся на договор и рыночные возможности.

Могу привести примеры «красивых» ответов арендаторов, чтобы было понимание их позиции.

Пересмотр арендной платы возможен на условиях долгосрочного договора аренды (ДДА) не чаще раза в год в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Бывают случаи, когда изменение арендной платы в абсолютном выражении прописано на несколько лет вперед или ступенчатая аренда на первый год-два (обычно в новых ЖК на период их заселения), а далее индексация на определенный процент.

Процент может быть фиксированным или ставка ИПЦ, часто с оговоркой «но не более чем Х%»

В случае с краткосрочным договором аренды (КДА) пересмотр арендной платы возможен по соглашению сторон при перезаключении договора аренды. Почему по соглашению, спросите вы. Потому что если арендатор не согласен, то придется искать другого арендатора.

Но даже если в договоре аренды прописана возможность односторонней индексации мы не всегда можем этим воспользоваться.

Я обещал посмотреть и написать кого и на какие проценты мы относительно недавно индексировали.
Напишу несколько примеров.

Начнем с Пятерочки.

Я как-то писал про кейс с Пятерочкой Аренда в привязке к % от РТО. В том случае процент аренды от РТО был около 8% и Пятерочка не соглашалась на индексацию, не смотря на то, что по договору мы могли сделать это в одностороннем порядке. В процессе переговоров мы договорились что Пятерочка сделает реконцепцию магазина, которая обычно дает прирост РТО 20+%, что позволит проиндексировать МАП. После реконцепции РТО вырос и мы проиндексировали на 5% предусмотренные договором и в следующем году можно снова индексировать.

Еще один кейс. Мы покупали уже готовый арендный бизнес с Пятерочкой. Перед покупкой проанализировали договор аренды, выяснили РТО магазина. Поняли, что процент аренды от РТО позволит проиндексировать МАП через 2 месяца после покупки и своевременно написали уведомление арендатору о повышении аренды. Однако Пятерочка ответила «красивым» письмом о сложностях экономической ситуации и неготовности к индексации. Мы настаивали. Менеджер по аренде Пятерочки была то в отпуске, то на больничном, в общем тянула время, видимо надеясь, что можно будет обойтись без индексации. И все же после переговоров с ее руководителем договорились об индексации на 5% предусмотренные договором с даты, которая была указана в уведомлении.

Продолжение следует...

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

✍️ Известный независимый эксперт по инвестициям в недвижимость и наш товарищ, коллега и партнер Артём Цогоев активно ведёт свой телеграм-канал, а я его читаю.

✅ Главная «фишка» канала Артёма - профессиональные финансовые модели реальных инвестпроектов (с учетом расходов, налогов, сроков сдачи объектов и пр.):

1️⃣ Создание ГАБ в строящихся кварталах - нестандартный подход
https://t.me/atsogoev/6483
2️⃣ Мечта рантье: аренда гасит ипотеку
https://t.me/atsogoev/6443
3️⃣ Обзор: покупка небольшого ТЦ в Подмосковье
https://t.me/atsogoev/5552
4️⃣ Покупка торгового помещения в Новой Москве для сдачи в аренду
https://t.me/atsogoev/2953
📚И множества других…

📑Действительно уникальные материалы для инвестора в недвижимость, да ещё и бесплатно. Кстати, Артём автор книги 📔«Как инвестировать в недвижимость», https://atsogoev.ru/book и она тоже бесплатная!

📲А еще на канале Артема есть обзоры актуальных тем недвижимости и инвестиций (не только стрит-ритейла), анализ отчетности застройщиков (я, например, анализирую только ритейлеров), прогнозы, новости.

❓У читателей всегда есть возможность задать вопрос Артёму и получить ответ.

Подписывайтесь👇🏻
t.me/atsogoev

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Индексация арендной платы

Эта тема была актуальна всегда, а сейчас еще актуальнее на фоне высокой инфляции.

Но нужно понимать, что индексация аренды не всегда равна инфляции.

На прошлой неделе по рекомендации от коллег к нам обратился новый собственник, по поводу передачи нам в управление его объектов.

Этот собственник среди прочих вопросов спросил входит ли в наши услуги индексация арендной платы и что мы делаем, если арендатор обратился за скидкой.  

Я уже неоднократно писал на эту тем ранее:

📌 Пример наших действий при перезаключении договора аренды на новый срок, индексации и реакции на запрос о скидке

📌 Изменение арендной платы при перезаключении краткосрочного договора аренды на новый срок

📌 Индексировали, индексировали и переиндексировали

📌 5 лет аренды без индексации = 5 месяцев простоя помещения в поисках арендатора и последующие 55 месяцев аренды с индексацией на 4,8% в год

📌 Рассуждения о «справедливой» индексации

📌 Аренда в привязке к % от РТО (кейс)  

Я решил посмотреть кого и на какие проценты мы относительно недавно индексировали. Напишу отдельный пост на эту тему.

💬 А кому и на сколько в этом году индексировали арендную плату вы?

💬 И стали ли вы чаще отказываться от сетевых арендаторов в пользу несетевых из-за индексации и срока договора аренды?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

📣 Мастер-класс «Оценка потенциала арендного дохода»

Уважаемые подписчики!

Приглашаю вас на мастер класс, который я провожу в рамках Московского Международного жилищного конгресса
22 ОКТЯБРЯ 2024 ГОДА (ВТОРНИК) в Центре международной торговли (Краснопресненская набережная, дом 12).

Для кого?

✔️ Для инвесторов, которые хотят осознано покупать коммерческую недвижимость и не вляпаться в неликвид или переоцененный объект.
✔️ Для брокеров, кто хочет узнать за что платят вознаграждение покупатели коммерции.
✔️ Для агентов жилищников, которые хотели бы разобраться чем отличается Буханка от Хлебницы, Красное&Белое от Винлаба, Горздрав от Апреля и какие им нужны помещения.
✔️ Для тех кто интересовался нашим курсом обучения будет прекрасная возможность убедиться в качестве контента, который мы даем.

Перед тем, как бронировать места на мастер-класс, необходимо зарегистрироваться на Конгресс https://realcongress.ru/congress/registration.html/.
❗️Регистрация па конгресс завершается 14 октября в 19.00. Некоторые пакеты уже закончились.

Бронь места на мастер-класс https://realcongress.ru/congress/mclass/30.html?element_id=66074

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Почитать на выходные.
Традиционный дайджест Инвест-Мэтров:


⚡️ Как ответить на вопрос: А сколько денег я стою?

⚡️Ипотека под 3% процента

⚡️Студия в ипотеку в 2024 году: инвестиция или ловушка?

⚡️ Льготы по УСН не работают

⚡️ Про флиппинг для бедных

⚡️ Сколько стоит ванна Королевы флиппинга

⚡️ Налог на имущество: как получить льготу и не платить

⚡️ Комплектация квартиры под аренду

⚡️ Новый закон о налогообложении вкладов: что изменилось и как не переплатить налог?

⚡️ Re-новацию - было/стало


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Росреестр считает, что первичный рынок Москвы скорее нежилой, чем жилой

В августе 2024 года Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано 8 673 договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости, что:

- на 24,6% меньше июля текущего года (11 506 ДДУ)
- на 47,1% меньше по сравнению с августом 2023 года (16 386 ДДУ)
- на 7,5% меньше по отношению к аналогичному периоду 2022 года (9 371 ДДУ).

Если рассматривать отдельно жилой и нежилой сегмент, то падение числа зарегистрированных ДДУ по жилой недвижимости составило соответственно 31,7%, 56,5% и 27,1%.

При этом число зарегистрированных ДДУ по коммерции по сравнению с июлем текущего года и августом 2023 г. снизилось соответственно на 12,2%, 25%, а к аналогичному месяцу 2022 года рост составил 46,3%.

 
Тем не менее за счет высоких летних показателей число зарегистрированных ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости за 8 месяцев 2024 года уступает прошлому году только 6,8% однако на 5,4% превосходит 8 месяцев 2022 года.

По результатам 8 месяцев число зарегистрированных сделок с квартирами (57 322 ДДУ) сократилось на 13,1% к прошлому году (65 953 ДДУ) и стало сопоставимо (‑0,8%) с уровнем 2022 года (57 809 ДДУ).

В то время как коммерческий сегмент в январе-августе (31 757 ДДУ) демонстрирует рост на 7,2% к 2023 году (29 615 ДДУ) и на 18,9% к 2022 году (28 703 ДДУ), что превышает аналогичные данные за 8 месяцев не только прошлого рекордного года, но и всех предыдущих лет.

Стрит ритейл вновь показывает устойчивость по сравнению с жилым сегментом.

К сожалению не нашел данных по НЕжилой вторичке (если у кого есть поделитесь🙏). Число сделок по вторичным квартирам снизилось в январе-августе сократилось на 18,3% к 2023 году и выросло на 5,1% к 2022 году.

Я это объясняю тем, что коммерция менее повержена влиянию ипотеки и более стабильна по спросу. Конечно продажи коммерции можно стимулировать рассрочками и ценами и ипотека не противопоказана, но по адекватным ставкам. Думаю, застройщики будут менее сговорчивы и по коммерции при возврате спроса по квартирам. Ну а падения цен ждать не приходится, если только акции и спец предложения в пределах коррекции.

💬 Интересно, что покажет сентябрь?

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Росреестр скорректирует размер платы за ряд своих услуг в 2024 году

Размеры платы за предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) будет проиндексирован в 2024 году.

Предоставление сведений из ЕГРН

Одной из самых востребованных услуг Росреестра у граждан нашей страны является запрос на предоставление сведений из ЕГРН. В 2023 году в России осуществлено более 77,3 млн учётно-регистрационных действий с недвижимостью и выдано более 295,7 млн сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Данная услуга появилась более 15 лет назад, однако размер платы за неё индексировался всего один раз – на 15% в 2020 году.

Реализовано несколько сценариев получения сведений ЕГРН для разной категории клиентов.

Сообщается, что Росреестром совместно с Роскомнадзором и прокуратурой было заблокировано порядка 500 сайтов-двойников, которые вводили людей в заблуждение, не предоставляя услуги или оказывая их в некорректном виде за гораздо более высокую цену, чем это устанавливалось на государственном уровне.

Похоже Росреестр решил привести тарифы в соответствие со стоимостью оформления на сайтах посредниках.

Сейчас выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости для физического лица обходится в 460 рублей, если заказывать её в бумажном виде, и 290 рублей – в электронном. Для юридических лиц плата за предоставление указанных сведений выше – 1270 и 820 рублей соответственно.

После индексации стоимость разовой услуги для физического лица составит 920 рублей за выписку на бумажном носителе и 580 рублей на электронном. Для юридических лиц она тоже подрастёт и составит 2540 рублей за выписку на бумажном носителе и 1640 рублей на электронном.

Конечно, некоторые граждане вообще заказывают выписки несколько раз в жизни – когда приобретают или продают недвижимость. Для держателей пакетных услуг (банки, застройщики, риелторы), которые получают выписки десятками тысяч и берут за свою работу плату, эта стоимость была намного ниже, что создавало неравные условия для всех заявителей. Теперь данный разрыв будет существенно скорректирован.

После индексации стоимость пакетных выписок также будет ниже, чем разовая, и составит 290 рублей за единицу при приобретении минимального пакета, содержащего 100 запросов и 116 рублей за 1 выписку при наличии пакета, содержащего 100 тыс. запросов.

Одновременно Росреестром предлагается установить перечень льготных категорий граждан, для которых сохранится существующий размер платы за предоставление сведений ЕГРН. В него войдут многодетные семьи, инвалиды, ветераны боевых действий. Теперь видимо эти категории смогут открыть бизнес по заказу выписок)

Не за горами повышение гос. пошлин за регистрационные действия.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Вчера в Бизнес клубе Атланты была дискуссия на тему: Инвестиции в недвижимость: хорошее ли время для входа.                                                                                 

Меня приглашали в качестве одного из экспертов.

Обсуждали:

- сколько и на чем можно заработать на недвижимости
- влияние высокой ставки ЦБ
- факапы
- best use
- умение фиксировать убытки
- неочевидные риски

В клубе всегда тёплая и доверительная атмосфера.

Интересно, что после мероприятия подошёл один из резидентов и сказал, что он вспомнил, что у него есть объект недвижимости, который он сдаёт салону красоты и он вынес из встречи, что скорее всего сдаёт не эффективно и вероятно нужно поменять арендатора и повысить ставку. Это позволит в будущем повысить  стоимость помещения и ликвидность при продаже.

А сложилась эта ситуация скорее всего из-за того что управляет этим объектом сестра, для которой это не профильный вид деятельности.

Доверяйте свою недвижимость профессионалам primetr.ru. Мы не забудем про вашу недвижимость и про индексацию аренды.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Федеральная налоговая служба (ФНС) начала рассылать плательщикам уведомления об уплате налогов на имущество и налога на проценты по банковским вкладам за 2023 год.

В связи с направлением налоговых уведомлений для оплаты до 2 декабря имущественных налогов и НДФЛ ФНС России напоминает порядок распределения средств на ЕНС предпринимателей.

Имеющаяся переплата на ЕНП (положительное сальдо ЕНС) зачитывается в счет предстоящей обязанности по уплате налогов, установленных налоговым уведомлением, до наступления срока его исполнения.

Так, переплата индивидуального предпринимателя резервируется в счет предстоящей обязанности по уплате имущественных налогов и НДФЛ. Если сальдо ЕНС меньше, то средства будут зачитываться в счет исполнения налогового уведомления по мере поступления платежей до полного погашения предстоящей обязанности.

При этом если у налогоплательщика-ИП до 2 декабря появится недоимка по уплате иных налогов, то зачтенная сумма с обязательств по имущественным налогам распределится в счет погашения обязательств с более ранним сроком.

Например, 13 сентября в личный кабинет поступило налоговое уведомление с информацией об обязанности по уплате имущественных налогов на 500 рублей. 16 сентября вы пополнили ЕНС на эту сумму, и она была зарезервирована в счет уплаты имущественных налогов по сроку 2 декабря. 28 октября наступила обязанность по уплате авансового платежа по УСН. Если на эту дату на ЕНП нет средств, то производится автоматическое перераспределение 500 рублей с имущественных налогов в УСН без начисления пеней. То есть выполняется уплата УСН как обязанность с более ранним сроком. Следовательно, до 2 декабря потребуется внести на ЕНП 500 рублей для исполнения налогового уведомления.

💬 Как вам живется с ЕНС? Начисления, уведомления, списания, зачеты... Но кажется, это цветочки по сравнению с тем что нас ждет по НДС с 01.01.2025г.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Налог на имущество.

Я уже много раз писал, как получить льготу и не платить. А так же как мы по суду исключаем объекты из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Делаем мы это для того чтобы можно было по объекту снизить ставку налога с 1,5% до 0,5% получить льготу, т.е. не платить совсем.

https://t.me/primetr_ru/498

https://t.me/primetr_ru/570

https://t.me/primetr_ru/612

Судебная процедура длительная, т.к. город не сдается и подает в апелляцию и кассацию. Однако по нескольким помещения мы прошли уже все три инстанции и вернули клиентам налог, который был уплачен за несколько лет, а так же подали на возмещение судебных расходов.

Но город не успокаивается и подает в Верховный суд. На днях Верховный суд отказал в передаче жалобы на рассмотрение. Т.е. последним решением будет кассационное определение в нашу пользу. Рассмотрение дела завершено.

Есть ещё, конечно, возможность жалобы Председателю и Заместителю Предсказателя ВС РФ, но это совсем уже экстраординарные процедуры.

До оплаты налога на имущество за 2023 год осталось немногим больше двух месяцев.

Если помещение не в перечне, то еще можно успеть получить льготу. А если в перечне, то можно начать процедуру исключения из перечня, чтобы успеть исключить до уплаты налога за 2024 год.

Если у вас нежильё в МКД - напишите в лс МЕТОДИЧКА - вышлем методичку, как обнулить налог.

Если вы хотите исключить свой объект из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость пишите в лс ИСКЛЮЧИТЬ ИЗ ПЕРЕЧНЯ и кадастровый номер объекта. Это касается объектов в МКД в Москве и МО.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Последнее время совсем не нахожу времени писать.

Сейчас ещё в офисе. А пора бы уже домой к семье.

💬 А чем вы заняты в пятницу вечером? Присылайте фото или пишите в комментариях.

Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru