Кажется, в конце прошлого года московские девелоперы нашли новое хобби — теперь они строят офисные центры и распродают их в розницу. Впрочем, их стремление объяснимо: перспектива получить «быстрый кэш», минуя опостылившие эскроу-счета, манит, как мираж в пустыне.
Но есть нюансы, о которых стоит задуматься:
⏺Существенный навес «метров». К 2029 году Москва обогатится 1,3 миллионами квадратных метров офисных помещений, расфасованных на мелкие лоты для частных инвесторов.
⏺Негативный опыт других рынков. Есть рынки, где подобные “розничные” проекты привели к деградации рынка офисной недвижимости, что отрицательно сказалось на всех участниках, за исключением девелоперов.
Поэтому вот небольшая шпаргалка для инвесторов в такой продукт - на что точно стоит обратить внимание:
⏺Скорее всего, вашими проводниками в мир покупки офисной недвижимости небольшими лотами станут агенты по жилью. Эти милые ребята искренне, но не бескорыстно, верят в любую бумажку, что кладет им в руки девелопер. Увы, их компетенция в офисах ограничивается пересказом маркетинговых презентаций.
⏺В аналитических выкладках девелоперов вам расскажут, что в сегменте офисов до 500 кв.м. есть дефицит предложения (вакансия на сегодня 3,6%). Звучит прекрасно, но правда, что и спрос в этом сегменте тоже испытывает дефицит (всего 13% от совокупного спроса), а чтобы переварить весь объем планируемого ввода рынку потребуется почти 5 лет при сохранении того же уровня спроса.
⏺Небольшие офисные блоки — это магнит для арендаторов с краткосрочными планами. Договоры на 11 месяцев, постоянный поиск новых арендаторов и вознаграждение брокеру — все это будет регулярно подтачивать вашу доходность.
⏺Обязательно проверяйте прогнозируемую ставку аренды, которую использует девелопер в своих расчетах доходности. Помните, как правило, эти ставки достижимы только для блоков с чистовой отделкой. Бюджет и время на ремонт никто в маркетинговой брошюре, скорее всего, не учтет.
⏺Помните, что отличительная особенность офисных центров с большим количеством владельцев - отсутствие согласованной коммерческой политики. Как правило, это приводит к демпингу арендных ставок и сложностям в достижении даже средне рыночных коммерческих условий аренды для офисов данного класса.
⏺Если вы все посчитали, нашли такую инвестицию привлекательной и планируете сдавать приобретенный офисный блок в аренду, постарайтесь работать с брокерами, которые специализируются на офисной недвижимости, не на жилой. Это сэкономит вам время, нервы и деньги.
