Блог Максима Ельцова

Продолжение.
А ещё есть парадокс. Я его называю «инфляция обещаний».

Однажды предприимчивые маркетологи осознали, что торговую недвижимость и апартаменты инвесторы покупают ради дохода. Значит - что? Надо обещать высокий доход. Процентов на 40-50 выше реального для такой локации и класса помещений.

Часто встречаем таких клиентов. Купили, потому что «окупаемость 8-10 лет». Дальше - понятно. Непростой, болезненный путь приведения ожиданий в соответствие с реальными рыночными ставками. Понимание, что реальная стоимость помещения существенно ниже. Как убедить, что сначала надо посоветоваться, просто качественный анализ сделать - непонятно…

И в результате получается, что объект с хорошим арендатором и со ставкой, близкой к максимальной, продается существенно хуже, чем аналогичное пустое помещение со сладким обещанием дохода на десятки процентов выше.

В общем, это мое любимое. Иррациональное поведение инвестора - там, где надо быть предельно рациональным.

@yeltsovm

Попытаюсь обозначить несколько основных препятствий для формирования качественного набора арендаторов в жилых комплексах.

Помещения без привязки к определенному портрету арендаторов можно продать заметно дороже. Чем меньше ограничений - тем выше цена.

Яркий пример: обсуждаем с застройщиком набор планировок на этапе проектирования первого этажа. Четко формулируем какие площади, коммуникации, технические решения нужны для того, чтобы появились такие арендаторы, как ресторан и хороший продуктовый магазин. Да, необходимы большие площади (ближе к 300 и более метров), а ещё пожарные/загрузочные двери, дополнительные электрические мощности, качественная вытяжка (со «свечкой» на крышу) и т.д.

Параллельно даем наглядную аналитику: если разбить помещения на меньшие площади с отдельными входами, то, конечно, доход от продажи будет выше. Спрос со стороны инвесторов на небольшие помещения выше, цена за «квадрат» - тоже. Но это если махнуть рукой на ресторан и качественный продуктовый магазин.

Проходит некоторое время. Смотрю на сданный и заселенный дом… Ну, дальше вы, наверное, догадываетесь: почти подряд идут витринные двери по всему фасаду. Масса небольших арендаторов. Вейпы, пункты выдачи заказов, ремонт и скупка телефонов, шаверма, снова табачный магазин…

«Нарезали» небольших помещений. Сэкономили на коммуникациях под ресторан. Продали дорого. Быстро. Маржинально.

Но вот с такими планировками в комплекс не придет ни ресторан, ни продуктовый магазин, даже если бы очень захотели. И остается легкий диссонанс между красивым фасадом, классным двором и пестрым негармоничным набором ярких, как лоскутное одеяло, витрин.

@yeltsovm

Наши проекты.

Самое время поделиться амбициозными планами нашей команды. Начну издалека.

Уверен, что вы согласитесь: качественно проработанная концепция коммерческих помещений в жилом комплексе является мощным драйвером продаж. Причём и в последующих объектах застройщика тоже.

Люди покупают не квартиру, и даже не квартиру в конкретном доме. Они покупают качественную среду для жизни. Границы этой среды ну точно не заканчивается самой квартирой (наверняка видели прекрасные квартиры с отличным ремонтом, но на подходе к дому хочется телепортироваться, чтобы не видеть ни двор, ни подъезд).

Границы этой среды не заканчиваются подъездом или придомовой территорией. Чем качественнее среда и шире ее границы - тем больше желание жить в таком доме.

Казалось бы, чего проще: определить наиболее полезных и привлекательных для жильцов арендаторов, сдать им помещения и готово.

Но работает так не всегда. Вместо ресторана - кебаб, вместо аптеки и красивого цветочного - табачный магазин, вместо детских «развивашек» или кофейни - алкомаркет, вместо качественного продуктового магазина - странноватый ноунэйм с сомнительным набором товаров.

Бывает так? Как думаете, почему?

@yeltsovm

Наконец-то. Теперь Официально.

ДП: Уральская "Брусника" купила участок под высотку на намыве Васильевского острова.

Участок размером 1,86 га. Будет построен жилой комплекс и 19 этажей общей площадью 66 тыс. м2 на 711 квартир.

В составе объекта запроектированы 1590 м2 коммерческих площадей и паркинг на 380 автомобилей. Сумма сделки 5,6 млрд рублей.

@yeltsovm

Банки.ру со ссылкой на СберИндекс и Домклик: Стоимость жилья, указанная в объявлениях, заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается, — это касается как первичного, так и вторичного рынка.

Согласно статистике ипотечных сделок Сбера от «СберИндекса», в октябре средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России составила 169,3 тысячи рублей. Средняя цена по объявлениям на сайте «Домклик», в свою очередь, достигала 188,4 тысячи рублей, оказавшись на 11,3% больше, чем цена сделки.

На вторичном рынке разница между ценами объявлений и ценами сделок ещё больше - указывается 16,5%.

А ещё авторы исследования справедливо указывают, что
разницу между ценами предложения и сделки нельзя рассматривать как дисконт. Хотя для рядового покупателя он таковым и выглядит.

Это наглядное подтверждение огромного разрыва ожиданий продавцов и реалий рынка. Напоминаю что процентов 70-80 объявлений на вторичном рынке - натуральный балласт. По этим квартирам не то что нет достаточного количества показов и звонков, сами объявления даже почти никто не посматривает (а это первый предпоказатель для оценки адекватности выставленной цены).

Ну и самое время ещё раз взглянуть на веселую пирамидку ценообразования. Обсуждая цены, сначала договоритесь о каких именно ценах вы говорите. На каждой ступени расхождение может составлять до 5% и выше.

Вывод: работа с ожиданиями клиента и своим собственным пониманием реальных цен выходит на первое место.

@yeltsovm

Итоги недели

Вторичный рынок Петербурга: предложение продолжает ускоренно снижаться. Объем сделок не растет. Значит, продавцы продолжают активно снимать объекты с продажи. С начала месяца объем предложения сократился на 5,4%: спальные районы и Мурино/Кудрово - 26,6 тысяч лотов, по данным ЦИАН.

В лидерах сокращения – однокомнатные и двухкомнатные квартиры – их стало меньше на 5,8%, а впереди еще треть месяца.

Тут главная интрига – когда мы увидим разворот цен, по чисто статистическим причинам, из-за сокращения количества вариантов. В любом случае выбор у покупателя продолжает сужаться.

Можно сказать, что, несмотря на слабый спрос, мотивация у редких покупателей явно выше, чем у продавцов. За динамикой предложения стоит пристально следить.

На первичном рынке без особых изменений. Пока на 14 ноября выдано на 55 млрд рублей семейной ипотеки - отставание от октября примерно на 35-40%. При этом ведущие банки требуют обязательной комиссии от застройщиков в диапазоне 11-19%, в зависимости от первого взноса и привязки к проектному финансированию. К концу месяца результаты немного улучшатся: ведущие игроки только-только возобновили выдачу. При этом чем интенсивнее будет выдаваться семейная ипотека с обязательной комиссией в адрес банков - тем вероятнее, что мы увидим чисто статистический (номинальный) рост цен на новостройки.
Застройщики, естественно, закладывают комиссию в цену. Пока это еще возможно (до вступления в силу ипотечного стандарта).

Продажи без семейной ипотеки идут со скрипом, как минимум не лучше октября: совсем немного покупателей с наличными деньгами, работают рассрочка и трейд-ин.

На рынке апартаментов, судя по результатам продаж застройщиков в октябре, со спросом как раз неплохо. В отсутствие льготной ипотеки покупатели охотно переключаются на доходную недвижимость, особенно с близким сроком сдачи.

Объем предложения на рынке долгосрочной аренды незначительно снизился. Похоже рынок близок к равновесию и пока стабилизируется на достигнутом уровне предложения и цен.

@yeltsovm

Вышел отчет АСВ о вкладах за 9 месяцев 2024 года.

Общая сумма вкладов на 1 октября составила 70,1 трлн руб., увеличившись с января на 16,6%;

На счетах физлиц - 51,6 трлн руб. (73,6% от общей суммы), на счетах индивидуальных предпринимателей - 2,4 трлн руб. юридических лиц - 9,1 трлн руб;

На счетах эскроу - 6,7 трлн руб. Это всего 9,6% от общей суммы вкладов.

Набольший рост с начала года – по вкладам в диапазоне от 3 млн до 10 млн руб. (на 26,0% по сумме и на 27,4% по количеству вкладчиков). Чем меньше размер вкладов, тем слабее их рост. Например объем вкладов до 1 млн руб. вырос лишь на 3,1%. Это наглядно подтверждает тезис усиления финансового неравенства. Высокие ставки многократно осложняют жизнь людей и компаний, вынужденных пользоваться кредитами. И напротив существенно улучшают состояние тех у кого есть накопления, а процентная нагрузка невелика. Как недавно подметили в комментариях – огромные доходы держателей депозитов – это чьи-то расходы.

Теперь вклады в диапазоне свыше 10 млн. руб. составляют 31% (по итогам первого полугодия – 30,4%), доля вкладов 3-10 млн. руб. – 15,6% (ранее 15,1%). А доля вкладов до 1 млн. руб. напротив, снизилась с 27,7% до 26,2%.

На 1 октября средняя депозитная ставка составила 18,5%. Это значит, что ежемесячные выплаты по депозитам физлиц (51,6 трлн. руб.) составляют 795 млрд. руб. без учета капитализации. Осознать эти цифры пытался тут. Безуспешно.

На 30 крупнейших банков приходится 95% вкладов. С учетом того что это практически все банки с участием госкапитала (прямо или косвенно) – имеем абсолютную государственную монополию.

Цифры из полугодового отчета АСВ тут.

@yeltsovm

Рубрика «Наши объекты»

Ищем покупателя на уникальное здание на Невском проспекте, в самом сердце Петербурга. Здание - памятник архитектуры конца XIX. Было построено для крупнейшего финансового учреждения Российской Империи - Азовского Коммерческого банка.

Не знаю, как вы, а я просто обожаю исторические объекты. Дух захватывает, когда задумываешься, кто ходил по парадной лестнице, кто прикасался к мраморным колоннам и любовался Невским, выходя из классического дворцового холла.

Когда я осматривал огромное помещение, некогда бывшее банковским хранилищем, буквально завис, разглядывая «шрамы» на сейфовой двери. Не иначе, в 1917 году революционные матросы тоже стремились соприкоснуться с прекрасным.

Помимо красоты, у объекта есть и другие достоинства. Например, приличный потенциал для эффективного использования.Невский проспект, максимальный пешеходный поток, витринные окна. Высокая проходимость. Узловые станции метро в шаговой доступности.

Общая площадь 4047 м², высокие потолки, качественный ремонт, лифт, вентиляция, все необходимые коммуникации.

Для тех, кто «в теме» подчеркну, что здание в хорошем состоянии, особенно на фоне дворцовых объектов предлагаемых на Невском, Садовой и Большой морской.

Помещения сданы надежными арендаторами по рыночным ставкам: Музыкальное учреждение, кафе, офисы и студии красоты.
У подобных уникальных объектов обычно абсолютно не рыночные сроки окупаемости. Но тут, с учетом имеющихся арендаторов и потенциала, можно выйти вполне приличные доходы, хоть и с поправкой на статус и престижность адреса. Так что здание вполне можно рассматривать как инвестиционный объект.

Хотя наиболее вероятная цель покупки - под представительский офис.

На Невском. В самом сердце Города.

Подробности по запросу. Комиссией делимся. Как всегда, считаю, что лучшего результата можно добиться совместными усилиями.

@yeltsovm