Блог Максима Ельцова

Коммерсантъ: Офисно-складская пристройка.

Вместе с другими экспертами обсудили как девелоперы диверсифицируют бизнес на фоне падения спроса, и можно ли считать их интерес к сегменту light-industrial массовым.

@yeltsovm

Всех с прошедшими праздниками! Вкатываемся в новую реальность.

С 1 января был продлен мораторий на взыскание штрафов и пеней с застройщиков за нарушение сроков сдачи объектов. Мера понятная и ожидаемая, как и ранее принятое решение по сокращению гарантийного срока для квартир в новостройках. Эти шаги снизят дополнительные потери застройщиков. Кроме того, в ближайшее время застройщики смогут вводить собственные стандарты отделки квартир, что также сократит объем штрафов и претензий.

Еще одна ожидаемая сильная мера по поддержке отрасли - продление моратория на банкротство застройщиков. Понятно, что у ряда компаний будут трудности с исполнением обязательств. А поскольку вся многоквартирная стройка переведена на банковское проектное финансирование с эскроу-счетами, то и достраивать проблемные объекты придется банкам. Так что это не забота о девелоперах, а о банках. Точнее, о госбанках.

Мораторий на банкротство обеспечит банкам защищенный период, в течение которого они будут разбираться с новой для себя ролью хозяев стройки. Не отвлекаясь на претензии дольщиков и кредиторов.

Еще спойлер: дополнительная отсрочка нужна будет не столько для достройки объектов, сколько для того, чтобы дождаться восстановления рынка и распродать другим застройщикам подорожавший земельный банк.

Достройка объектов будет крайне убыточным и хлопотным для банка мероприятием. Про сроки и качество таких объектов даже говорить не хочется. Знаю это по личному опыту инвестирования (расскажу как-нибудь потом).

Перечисленные меры могут дать участникам рынка дополнительную передышку, но не решают ключевой проблемы – слабого спроса из-за недоступного кредитования и высоких цен, разогнанных льготной ипотекой. Не случайно в первый рабочий день стало известно, что президент попросил вице-премьера Марата Хуснуллина как можно скорее сообщить о «новых мерах в ипотечной сфере, чтобы поддержать и граждан, и застройщиков на фоне высокой ключевой ставки» (ТАСС). Помощь действительно нужна как никогда, но предоставить ее в нужном объеме будет непросто.

@yeltsovm

С Новым Годом! 🎄🎄🎄

Итоги недели. Последние в этом году.

Рынок все больше переходит в режим праздничного затишья. Предновогодняя активность не то чтобы закончилась. Ее просто не было. Впервые за долгие годы.

Похоже, что премии, бонусы, 13-е зарплаты и т. д. пошли не на первые взносы/покупку недвижимости, а в депозиты.

На вторичном рынке Петербурга предложение ускоренно убывает. На 24 декабря в спальных районах СПб + Мурино/Кудрово количество объектов снизилось на значительные 7,9%. Однокомнатных квартир с начала года стало меньше на 9,9%. По сокращению количества лотов точно перекроем рекорд ноября (минус 8,1% за месяц). И еще часть продавцов снимут объекты с продажи на период праздничных каникул.

Покупатели, в отличие от продавцов, ещё активны. Звонки, просмотры и авансы это подтверждают.
Если не будет новых сигналов, рынок перейдет в устойчивый режим плавного повышения цен.

На рынке новостроек предновогодняя активность не проявилась. Косвенное подтверждение: по данным Дом РФ на 19 декабря выдано всего 105 млрд рублей по семейной ипотеке. Темпы почти на уровне ноября (а он был на 12% ниже октября). Решение проблемы лимитов, как и ожидалось, не сильно сказалось на рынке. И объемы выдачи рыночной ипотеки проседают, только в ноябре минус 40% (по данным ЦБ) - что не удивительно, при таких-то ставках.

Чтобы довести клиента до сделки в новостройках, нужны серьезные усилия. У большинства - невысокая мотивация, за исключением семей, в которых детям скоро исполняется семь лет (после чего семейную ипотеку на объекты в СПб не получить).
В остальных случаях сделки долгие, сложные, с частыми отказами в последний момент.

А это еще ипотечный стандарт не заработал. Вопросов по нему много. Застройщики пытаются прояснить, какую долю финансовых инструментов по поддержке спроса удастся сохранить в новом году.

На рынке аренды ситуация стабильная; объем предложения в Петербурге, по данным ЦИАН, не увеличился, но сохраняется на рекордном для последних месяцев уровне в 8,3 тыс. объектов.

@yeltsovm

По данным ЦБ объем депозитов физлиц в ноябре вырос на 1,2%. Темпы на уровне октября.

@yeltsovm

Тренды вторичного рынка (плавный рост цен в сочетании с сокращением предложения) уже выносятся в повестку федеральных СМИ.

«Ъ» со ссылкой на ЦИАН, Яндекс-Недвижимость и других участников рынка пишет, что готовое жилье в декабре подорожало на 0,4-2%. По Петербургу, по данным Яндекс-Недвижимость, удорожание составило 0,2%, по ЦИАН - 0,4%. Всего по 18 крупнейшим региональным рынкам цена готового жилья выросла на 0,6%.

В публикации также упоминается и о том, что рост происходит на фоне сокращения предложения.
То есть «Ъ» подтверждает, что тенденции вторичного рынка Петербурга и ЛО (о которых я не раз говорил в Итогах недели) проявляются и в других крупных городах.

А ещё стоит отметить: информация о развороте вторичного рынка доводится до общественности. В широком освещении этого факта заинтересованы и агентства, и застройщики, и банки. Чем выше цены на вторичке, чем больше ожидания, что они будут расти, тем меньше разрыв с ценами новостроек, тем больше спрос, тем больше сделок на обоих рынках.

Значит, отдельно подчеркну: разворот к подорожанию связан не столько с ростом спроса, (он по-прежнему слабый), а с тем что объем предложения отстает от спроса еще больше, у людей нет особой мотивации продавать, ассортимент не пополняется нужными темпами.

В таких условиях при новых резких сигналах рынок может качнуться в любую сторону. А если особых новостей не будет - на вторичном рынке продолжится поступательное движение к росту цен.

@yeltsovm

Не повысили ключевую. Вроде хорошо?

А с другой стороны - что 21, что 23 особой роли не играет. И сигнал при этом абсолютно невнятный: раньше ставку повышали чтобы бороться с инфляцией. Инфляция растет, логично было и дальше повышать ставку (в прежней логике). Но теперь появилась какие-то новые непонятные пока соображения.

И значит и воспринимать текущее решение как сигнал что вышли на плато и дальше будем снижаться - не следует. Просто новая система координат в принятии решений. Появилась иная логика, которую мы попытаемся понять (точнее угадать, прочитать между строк) после разъяснений. Пока останется гадать: не означает ли это решение ЦБ отказ от борьбы с инфляцией через повышение ставки. Ждём.

@yeltsovm

21%

Сюрприз. Особенно на фоне вполне обоснованных ожиданий о повышении.

Хорошо что не повысили.

Зато теперь непонятно почему повышали ранее «для борьбы с инфляцией». Предсказать дальнейшее движение ставки стало еще сложнее.

@yeltsovm

…продолжение

Для открытия новых ресторанов среднего и высокого класса сейчас настали не лучшие времена. Главная проблема - рост себестоимости (оплата труда, продукты, налоговая нагрузка, затраты на ремонт и оборудование). Стало намного сложнее прогнозировать успешность и инвестиционную отдачу от запуска новых проектов.

Самая распространенная модель развития предполагает привлечение инвестора, который вкладывается в запуск нового заведения, а при выходе на плановые обороты они с управляющей ресторанной компанией делят прибыль. Из-за высоких депозитных ставок и неопределенности в отдаче от вложений инвесторы заходят в новые проекты крайне неохотно.

Это не значит, что серьезные ресторанные группы приостановили развитие. Они продолжают просматривать объекты, но на порядок осторожнее. Часто предпочитают забирать «точки», где ранее уже были рестораны, пользоваться оставшимся оборудованием, интерьерами и пр. Это экономит время и деньги.
Примеров открытия новых успешных ресторанов в старых местах много. Одновременно сетевые ресторанные группы оптимизируют бизнес, закрывая нерентабельные заведения.

В сегменте общепита среднего уровня, включая пекарни и кофейни, ситуация противоположная. Чем меньше затраты на запуск, чем типичнее модель заведения - тем проще и легче они открываются. На нашей (закрытой) встрече с рестораторами представители сетей пекарен заявляли более чем амбициозные планы по открытию новых «точек».

По итогу находимся в переговорах с несколькими рестораторами. Большое преимущество, что Петербург по праву считается центром гастрономического туризма, здесь много сложившихся и новых бизнесов. Кстати рестораны, пекарни и кофейни занимают более 40% помещений стрит-ритейла. Очень надеюсь, что мы близки к цели. Одновременно вынуждены были отказать нескольким арендаторам, целевая аудитория которых не очень соответствовала принятой концепции.

@yeltsovm

Самое время поделиться промежуточными итогами реализации проекта по формированию концепции и привлечению пула арендаторов на торговые помещения на ООО 39 (сервисные апартаменты).

Напомню, что ключевой элемент реализации концепции - найти арендатора: ресторан или качественное заведение общественного питания.

Кстати, почему ресторан - ключевой элемент? Потому что:
- классификация 4* требует наличия завтраков для гостей отеля;
- ресторану нужны большие площади, обеспечение инженерными сетями и т.д. - важно правильно «вырезать» под конкретный проект нужные планировки (с учетом кухонной и основной зоны, размещения оборудования и пр.), а уже потом искать арендаторов на менее крупные и более ликвидные площади.

Кстати отклик пекарен, аптек других потенциальных арендаторов подтвердил, что остальные площади заполним быстро.

Команда актуализировала имеющиеся контакты ресторанов и общепита, наметили тех, кого ещё нет в нашей базе. Отшлифовали предложение так, чтобы управляющие и собственники ресторанов видели, что с ними готовы общаться на одном языке и понимают их потребности…

@yeltsovm

Сегодня у меня день рождения.

Спасибо за то, что вы были в этом моем году. За то что высказываете свое мнение, делитесь новостями и идеями. Как лично, так и в комментариях. Участвуете в обсуждениях, будучи соавторами и читателями блога.

С утра, честно говоря, с трудом входил в этот хлопотный день. Но так много хорошего и замечательного услышал от семьи, команды, партнеров и клиентов что теперь просто удивляюсь мимолетному приступу социофобии.

Главное ощущение сегодняшнего дня: Сила и длительность шторма не так важна. Куда важнее с кем и куда ты идешь.

Спасибо что вы есть.

Вот он, классический пример неэффективного целепологания.

Известия: Минфин подготовит изменения в программе «Семейная ипотека» для исключения лимита.

Лимиты - это только самая очевидная, но не главная проблема. Ни слова про огромные комиссии за выдачу семейной ипотеке, как и о том что они приводят к удорожанию квартир.

А если копнуть глубже, то нет ни слова о переформатировании программы, чтобы она более эффективно стимулировала рождаемость.

@yeltsovm

РИА: Группа "Самолет" запускает закрытый паевой фонд недвижимости, куда войдут готовые квартиры и апартаменты, которые девелопер решил сдавать в аренду в ответ на сложившийся дефицит качественного арендного жилья и рост арендных ставок на рынке Москвы.

Только дело не столько в дефиците арендного жилья, а в том что у застройщиков увеличиваются запасы непроданной недвижимости, в том числе готовой. Доходность от сдачи в аренду будет не больше 5%. На фоне депозитных ставок и очередного поднятия ключевой ставки - выглядит не очень. А ещё эти объекты надо ремонтировать и комплектовать мебелью. Как фонд выйдет на целевую доходность 18% не очень понятно.

Но шаг логичный. Формирование системного управления готовыми, но непроданными квартирами также обсуждаем с несколькими застройщиками.

Дополнение (с учетом комментариев): Доходность от сдачи в аренду будет максимум 4-5% (без учета затрат на комплектацию, налоги, затраты на сдачу, потери от простой и мелкого ремонта). До целевой доходности в 18% можно будет только за счет переоценки недвижимости. При этом новые квартиры от застройщика выставляются дороже аналогичных квартир на вторичном рынке на 15-20%. Иными словами, рыночная переоценка активов фонда запросто может уменьшить чистую стоимость активов фонда, а значит и доходность. Чтобы ее повысить нужно либо отдавать квартиры в фонд со скидкой даже к цене вторичного рынка (тогда уж их намного проще продать в рынок) или оценка активов просто не будет отражать их реальную стоимость.

И это не отменяет правильности самой идеи перевода нераспроданных объектов в ЗПИФ и сдачей их в аренду. Неточность в обещаниях уровня дохода. А то вслед за обманутыми вкладчиками, потом обманутыми дольщиками, наступит очередь за обманувшимися инвесторами.

@yeltsovm

Будни коммерции: поиск торговых помещений под инвестиции.

Ежедневно мониторим открытые и закрытые источники. Ищем торговые объекты для инвесторов.

Частый запрос: купить помещение в пределах 20 млн рублей. Не самый рабочий формат.
Основная масса предложений только начинается с 20-25 млн, это нижняя граница.

Приток инвесторов и дефицит объектов загнали доходность до рекордно низкого уровня в 8-9%. И это не останавливает покупателей. При этом они фокусируются на помещениях с качественными арендаторами. Вполне логично: если уж не оставаться в депозитах, то хотя бы входить в объекты, которые сразу после сделки начинают приносить доход.

Качественные объекты найти очень сложно. Значительная часть рекламной информации не соответствуют действительности. Причем выявить это можно только при звонке: подвальные помещения, неликвидные планировки, низкие потолки, ограничения доступа (дворовые помещения или наличие ограды), отсутствие нормальных окон и т.д. и т.п. Не говоря уже об объектах на 2-3 этажах.

Ну и обещания про «шикарных арендаторов» и «хороший срок окупаемости» - наше все. Выясняется, что вместо «федерального сетевого арендатора» по факту есть только письмо о заинтересованности или предварительное согласие от арендатора на заключение договора. Дальнейшая проверка нередко показывает, что руководитель отдела развития компании-арендатора даже не знает об этом объекте.

Но даже наличие арендатора и привлекательный срок окупаемости - не гарантия успешного инвестирования. Например, иногда всплывает прямая связь арендатора и продавца объекта. Инвестор принимает решение о покупке исходя из текущей ставки от стабильного арендатора, который сразу после сделки может съехать или запросить снижение ставки. А еще у ряда арендаторов есть крайне невыгодные договоры аренды: для кого-то «Красное и Белое» - отличный арендатор, но они заключают длительные нерасторгаемые договоры без возможности индексации. Через 3-4 года фиксированный доход от объекта с таким арендатором на фоне инфляции будет большим разочарованием для инвестора.

Все это не значит, что объекты невозможно найти. Просто надо быть готовым к кропотливому поиску, анализу объектов и привлечению сторонней экспертизы. Благодаря постоянному мониторингу объектов и обмену мнениями с опытными коллегами-инвесторами первичное мнение об объекте можно составить за пару минут. Это заметно повышает эффективность поиска.

@yeltsovm

Итоги недели. Главные вызовы – несоответствие реальности ожиданиям и отсутствие мотивации к сделкам

Вторичка: объем предложения в спальных районах СПб снизился за неделю на 2,6%, с начала месяца - минус 4,4%. Темпы сокращения остаются высокими. Тенденции все те же.

А вот из нового - появилось ощущение что вместо предновогодней активности мы уже переходим в фазу предновогоднего затишья: "Давайте уже после праздников". По крайней мере, в первый день текущей недели снизилось количество новых обращений от клиентов, меньше стало звонков по объектам.

Повсеместно проявляется несоответствие ожиданий клиентов и действительности. При оценке собственных квартир клиенты ориентируются на средние рекламные цены, не зная, что сделки идут по нижней ценовой границе. При этом, когда выбирают новые объекты, разумеется, не только ориентируются на самые привлекательные цены, но еще и намерены крепко торговаться.

У собственников квартир нет острой мотивации к продаже. Этого достаточно, чтобы даже при слабом спросе предложение уменьшалось. При этом прослеживается стремление покупателей брать именно качественный продукт, с конкурентными преимуществами. Даже в масс-маркете, где трудно найти отличия. Покупатель дотошен и скрупулезен: имеет значение и цена, и полнота документов и простота сделки. И при этом люди готовы доплачивать за жилье в более качественных домах (высотка потолков, закрытые дворы, профессиональная УК). Хорошего предложения становится меньше. В типовых проектах без видимых преимуществ – цены могут снижаться.

В новостройках: выдача семейной ипотеки, которая остается важнейшим фактором поддержки рынка, идет невысокими темпами. На 12 декабря, по данным ДОМ.РФ, выдано всего 57 млрд рублей. Это на 10% ниже ноябрьского уровня. Фиксируем увеличение доли отказов и затруднения в оформлении ипотеки со стороны самих заемщиков, в том числе в связи недостаточным уровнем дохода и высокими требованиями по первоначальному взносу. В некоторой степени улучшит ситуацию то что Сбер возобновил выдачу по программе. Но не кардинально. Теперь проблема уже не только в лимитах, но и в условиях - в размере первого взноса и в комиссионных, которые банки берут за выдачу «семейки». Кстати, из-за перебоев с лимитами и чехарды с условиями кредитования лидером по выдаче семейной ипотеки в первой декаде декабря стал Альфа-банк: 28% от общего объема. У Сбера 19%. Пока.

На первичном рынке несоответствие ожиданий проявляется по-своему: многие ждали снижения цен. Депутат Аксаков, например вообще обещал снижение до 40%. А упрямые цены - хотя бы номинально – не снижаются и местами растут. По данным DataFlat, стоимость квадрата в Петербурге в реальных сделках за ноябрь не изменилась. По данным «Недвижки», цены предложения выросли на 0,6-3%. Конечно, основные причины роста - повышение ценников при сделках в рассрочку и с комиссией за выдачу семейной ипотеки. Ожидания не сбылись. Пока.

Отсутствие мотивации сказывается и на первичке: зачем покупать новостройку сейчас, в отсутствие дешевой ипотеки и на фоне дорогих депозитов (22-23%).

А вот еще про ожидания: все чаще взаимодействуем с клиентами, которые 1,5-2 года назад купили квартиру, в том числе - с дополнительным понижением ставок и завышением стоимости. Нередко оказывается: мало того, что они на протяжении многих месяцев вносили ощутимые ипотечные платежи, так еще реальная цена квартиры заметно ниже цены покупки. Именно на рынке переуступок и новой вторички будут серьезные подвижки – там как раз мотивация к продаже может быть серьезной из-за ипотечных платежей. Сложный выбор: продолжать платить ипотеку за квартиру, которая теперь дешевле, чем при покупке, или все-таки продавать.

На рынке долгосрочной жилой аренды в Петербурге предложение зафиксировалось на отметке 8,3 тысячи лотов. Напомню: в апреле в экспозиции было всего 3,2 тысячи квартир. Избыток предложения плавно сказывается на ставках: идет плавное коррекция (снижение).

@yeltsovm

Вы наверное тоже удивитесь, но по данным Дом Рф цены на новостройки в ноябре продолжили рост, прибавив 1,2%.

Правда аналитики зачем-то стали сопоставлять рост цен с официальной инфляцией и пришли к выводу что они и ее немного опередили.

По данным индекса цен ДОМ.PФ, в ноябре цены на новостройки увеличились на 1,2% (после +0,8% в октябре, +0,5% в сентябре и околонулевого роста в августе).

Дом рф связывает рост цен с тем что продали последние 5 месяцев находятся на «стабильном уровне». Но реальная причина, конечно, в компенсациях за выдачу
семейной ипотеки (они заложены в цены) и повышении цен при продажах в рассрочку.

А вот слова «номинальный рост» используются вполне уместно.

Такая вот загадка. Рост цен в ответ на слабый спрос. Про отрыв от цены вторичного рынка (за которые квартиры можно продать) лучше не вспоминать…

@yeltsovm

Пасьянс окончательно сложился.

ДП сообщает что Legenda купила у ЛСР участок на южном намыве Васильевского острова.

Новых участников в этой локации уже не появится.

Площадь участка 10,7 га, он выходит на набережную. Сумма сделки не раскрывается, но «по оценке экспертов, она могла составить 15–16 млрд рублей».

Согласно уже полученному разрешению на строительство общая площадь жилья составит 151,8 тыс. м2.
Объём инвестиций в проект составит более 41 млрд рублей. Финансирование предоставляет банк ВТБ.

Приход Legenda еще больше повысит общий уровень проектов, реализуемых на намыве. Незадолго до этого там стартовали Element и Брусника.

Сделка позволила ЛСР оптимизировать земельный банк, а Legenda зашла в самый перспективный для развития район города. У покупателей будет богатый выбор проектов с хорошей инфраструктурой. Буквально за год на карте города родился новый жилой кластер бизнес-класса.

И при этом резко вырастет конкуренция. Общий объем строящегося жилья от перечисленных застройщиков (судя по открытым источникам) уже превышает 310 тыс метров. А ещё RBI подтянется. Средний уровень цен по новым топовым проектам на намыве достиг 400 тыс руб. за метр.

Ну и не могу не отметить, что по нашим видовым объектам тоже постепенно поднимаем цены. Хотя ещё есть интересные варианты по 300-320 тыс. руб. за метр.

@yeltsovm

Подоспели итоги по рынку новостроек московского региона от DataFlat.ru. Их можно оценить как «условно-позитивные».

По количеству заключенных договоров - плюс 14% по региону к октябрю 2024 года, по объему выручки - плюс 10%, доля ипотеки осталась на прежнем уровне - 56%.

Наконец-то проявилось то, что должно было произойти: снижение цен, на 1% - стоимость «квадрата», на 3% - стоимость лота.

В целом цифре неплохие, интересно, что покажут данные по Петербургу. На что стоит обратить внимание: сохраняется высокий уровень ипотечных сделок. А самое главное: указанная выручка - это просто сумма по заключенным договорам, а не деньги поступившие на счета застройщиков. Фактические поступления из-за рассрочки - ниже.

Ноябрь к ноябрю 2023-го - минус 35% по количеству договоров и минус 18% по выручке. Не так уж и плохо, могло быть хуже. Но стоит внимательно смотреть на пополнение эскроу-счетов и среднюю стоимость проектного финансирования - она постепенно растет.

@yeltsovm

Известия: Более половины опрошенных (79%) россиян копят на депозитах средства для покупки недвижимости.

Цифра для рынка недвижимости оптимистичная. Правда исследование проводила не сильно известная компания Regions Development.

Возможно если бы исследование провел автодилер, то получилось бы что автомобили хотят купить не 38% держателей депозитов (как в опросе) а куда больший процент.

А еще опрашивали -то наверняка всех, а надо было разделить опрашиваемых на группы в зависимости от размеров накоплений. Но кто это будет делать и кто со знается в размерах накоплений…

Ну и любопытно что по опросу мужчины демонстрируют более высокий интерес к приобретению автомобиля (45% против 32% у женщин). Но скорее купят недвижимость. При таком раскладе шансов у недвижимости больше - женщины намного чаще являются главным «постановщиком» задачи по улучшению жилищных условий в семье.

@yeltsovm

Дом РФ наконец-то объявил торги по продаже Крестов.
Общая площадью участка 3,9 га, площадь зданий и сооружений - 41,2 тыс. кв. м.

К прежним трудностям по реализации объекта (Объект культурного наследия и негативная история бывшей тюрьмы) добавляется крайне высокая стоимость кредитования и непредсказуемость доходного потока в текущих условиях.

В общем есть две новости. Плохая: Худшего времени для продажи придумать сложно.

Хорошая: стартовая цена в 1 млрд руб - явно «ниже плинтуса». 24,3 тыс рублей - за квадратный метр с лихвой перекрывает и все перечисленные негативные факторы. Покупатели наверняка найдутся даже в это непростое время. Цену разгонят. Вопрос до какого уровня.

Заявки на участие в аукционе принимаются до 17 февраля 2025 года. Торги состоятся 21 февраля. Будет интересно.

@yeltsovm

Итоги недели

Вторичный рынок. По итогам ноября объем предложения в спальных районах Петербурга снизился на рекордные 8,1%. Однокомнатных в продаже стало меньше на 9,6%. Темпы максимальные за много месяцев.

Тренды на вторичном рынке те же. Вторичка - редкий оазис стабильности. Спрос только на объекты с лучшей ценой и качественными преимуществами. Много обменных сделок. Критично важна подготовленность к продаже: состояние квартиры (ремонта, техника и пр.), полный комплект документов и готовность продавца к торгу и не самым простым схемам расчета (цепочка сделок, органы опеки, и т.д.).

Одновременно - много собственников с завышенными ожиданиями по цене, не готовых снижаться, даже на фоне отсутствия звонков и при неопровержимых аргументах о том, что цены сделок существенно ниже.

Данных Росреестра по Петербургу пока нет, по предварительным ощущениям, в ноябре сделок будет побольше, чем в октябре. Интересно, что в Ленобласти за ноябрь зарегистрировано 4576 сделок - на 62% больше, чем в октябре (2829 сделок).

В целом на вторичном рынке, несмотря на отсутствие ипотеки, нет явных признаков кризиса: объем сделок плавно растет, предложение сокращается. Похоже, тренд сохранится и в начале 2025 года.

Стабильность вторичного рынка – важнейший позитивный фактор. Если бы цены пошли вниз, это бы привело к дальнейшему (и без того огромному) отрыву от цен новостроек. Рынок недвижимости будет неизбежно лихорадить, пока цены нового готового и строящегося жилья не сблизятся до разумных значений. Цена актива – это не цена покупки, а цена, по которой его можно продать.

На рынке новостроек - тоже без резких перемен. Рынок вошел в сложную фазу с низким уровнем продаж и высокими ценами. По предварительным данным «Дом РФ», выдача семейной ипотеки снизилась в ноябре на 16%. И, вероятнее всего, продолжит снижаться из-за исчерпания лимитов и введения комиссий.

По опросам того же «Дом РФ», 77% застройщиков не выполнили собственные планы продаж. Результаты ноября, скорее всего, будут хуже октябрьских.

Рынок прощается с надеждой на скорое снижение ставок и восстановление спроса за счет рыночной ипотеки. Из действенных механизмов – рассрочка, но она предоставляется только до сдачи дома, а часть клиентов все еще рассчитывают, что смогут перейти на рыночную ипотеку. Это повышает риски. Активно идут продажи с субсидированными ставками типа «10% на 7 лет», причем нередко без удорожания квартиры. Сбер ввел опцию понижения ставки вслед за ключевой и т.д. Участники рынка понимают, что период высоких ставок может быть долгим.

На рынке долгосрочной аренды объем предложения по итогам ноября вырос еще на 10% и уже превышает 7,9 тысяч лотов. Это на 83% больше, чем год назад. Диапазон колебаний огромный. На рынке аренды схлестнулось несколько мощных тенденций. В августе-сентябре - сезонный переход из «краткосрочки» в «долгосрок». Еще часть собственников из тех, кто не отложил продажу, выставили квартиры в аренду. Но и спрос динамично меняется: те, кто раньше мог выбирать между ипотекой и арендой, теперь могут только арендовать.

Пока рост предложения опережает спрос; сейчас - хорошее время, чтобы арендовать квартиру, фиксировать ставку и просить скидки. Собственникам стоит держаться за приличных арендаторов. При этом серьезного отката ставок мы пока не наблюдаем.

@yeltsovm

Дом РФ: В ноябре 77% застройщиков не выполнили план по продажам (+10 п.п.). Минимальный уровень в этом году. Хуже результата в августе, когда планы не выполнили 73%.

Я как -то уже говорил что невыполнение плана - это не только о том, что маркетологи и отдел продаж не доработали. Это ещё про то, что ожидания собственников и топ-менеджеров застройщиков не соответствуют реалиям рынка.

Ну и ещё для справки: 52% компаний не смогли вывести новые проекты на рынок (+13.п.п.) – максимум за всю историю наблюдений. Вывод объектов снижается. Когда отрасль переживет турбулентный период (да, это будет непросто) - через пару лет снова возникнет дефицит предложения.

19% застройщиков не реализовали план строительных работ (+8 п.п. за месяц). Снижение строительной активности связано с растущими ставками и ухудшением условий проектного финансирования.

50-60% участников рынка отмечают растущие затраты на строительство.

@yeltsovm

РИА недвижимость: Власти Москвы объяснили рассылку писем дольщикам, купившим апартаменты.

Напомню что недавно Госинспекция по недвижимости Москвы стала рассылать письма дольщикам-покупателям апартаментов с предупреждениями о рисках приобретения объектов под жилье/сдачу для проживания, которые не предназначены под эти цели. Например если дольщики покупают объект офисного назначения.

Проблема в том что далеко не все дольщики понимают эти риски, не все застройщики информируют покупателей что продают объект офисного назначения (в том числе в договорах).

Констатируем: давления на апартаменты построенные/выделенные с нарушением градостроительных норм усиливается. До этого в Москве прекратили согласование строительства новых апартаментов. Пошли массовые предписания о прекращении использования объектов не по назначению и даже их сносе.

По сравнению с Москвой в Петербурге обстановка с соблюдением градостроительных требований в сегменте апартаментов намного лучше. Подавляющее большинство сервисных апарт-отелей построено на землях, предусматривающих гостиничное использование. Но после обкатки в Москве механизмы дополнительного регулирования и контроля точно придут и в регионы.

Так что на анализу градостроительной и разрешительной документации следует уделять повышенное внимание. И застройщикам и покупателям и банкам.

@yeltsovm

Курс доллара сегодня достигал 114 рублей.
Официальный курс на завтра - 108 рублей.

Главный вопрос - это временная просадка из-за очередных санкций и затруднений с платежами, или это уже новый уровень от которого пойдем дальше…

@yeltsovm

Мы тут на днях дискутировали на тему какую долю сейчас занимает рассрочка в продаже новостроек в Петербурге.

Пока просто наблюдения. У отдельных компаний рассрочка запросто достигает 30-40% и выше.

Видим растущее отставание покрытия эскро счетами выбранного проектного финансирования, в отчетах отдельных девелоперов мелькает разница между поступлениями на эскро счета и объемом заключенных договоров (30% и более).

РБК со ссылкой на Инком-Недвижимость сообщает о росте доли рассрочки за год в 8 раз (с 5% до 40);

О причинах и следствиях роста доли рассрочки уже не раз высказывался. Это один из немногих способов убедить клиента заключать договор в отсутствие ипотеки. Кстати не менее интересно попытаться оценить другой показатель - долю сделок со 100% оплатой.

Ну и про рассрочку ещё очень много будут говорить. И про то что пока нет юридического механизма дать рассрочку на срок превышающий сдачу дома и получение собственности. И про то что чем выше доля сделок в рассрочку тем больше рисков - нет поступлений живых денег, доля расторжений таких договоров может быть значительной. Застройщик рискует к моменту сдачи дома получить не оплату остатка рассрочки а расторжения договоров с возвратом денег дольщикам и возвратом «проданных» квартир в продажу на финальной стадии проекта.

А еще мы озадачены идеей измерить какое количество «рассрочников» уповает на чудесное снижение ставок и переход на ипотеку. А какая доля - подходит более взвешенно (просто разместили остаток средств на депозит или рассчитывают на продажу имеющихся активов ближе к моменту погашения рассрочки).

В общем тема горячая, верно?

@yeltsovm

Продолжение.
А ещё есть парадокс. Я его называю «инфляция обещаний».

Однажды предприимчивые маркетологи осознали, что торговую недвижимость и апартаменты инвесторы покупают ради дохода. Значит - что? Надо обещать высокий доход. Процентов на 40-50 выше реального для такой локации и класса помещений.

Часто встречаем таких клиентов. Купили, потому что «окупаемость 8-10 лет». Дальше - понятно. Непростой, болезненный путь приведения ожиданий в соответствие с реальными рыночными ставками. Понимание, что реальная стоимость помещения существенно ниже. Как убедить, что сначала надо посоветоваться, просто качественный анализ сделать - непонятно…

И в результате получается, что объект с хорошим арендатором и со ставкой, близкой к максимальной, продается существенно хуже, чем аналогичное пустое помещение со сладким обещанием дохода на десятки процентов выше.

В общем, это мое любимое. Иррациональное поведение инвестора - там, где надо быть предельно рациональным.

@yeltsovm

Попытаюсь обозначить несколько основных препятствий для формирования качественного набора арендаторов в жилых комплексах.

Помещения без привязки к определенному портрету арендаторов можно продать заметно дороже. Чем меньше ограничений - тем выше цена.

Яркий пример: обсуждаем с застройщиком набор планировок на этапе проектирования первого этажа. Четко формулируем какие площади, коммуникации, технические решения нужны для того, чтобы появились такие арендаторы, как ресторан и хороший продуктовый магазин. Да, необходимы большие площади (ближе к 300 и более метров), а ещё пожарные/загрузочные двери, дополнительные электрические мощности, качественная вытяжка (со «свечкой» на крышу) и т.д.

Параллельно даем наглядную аналитику: если разбить помещения на меньшие площади с отдельными входами, то, конечно, доход от продажи будет выше. Спрос со стороны инвесторов на небольшие помещения выше, цена за «квадрат» - тоже. Но это если махнуть рукой на ресторан и качественный продуктовый магазин.

Проходит некоторое время. Смотрю на сданный и заселенный дом… Ну, дальше вы, наверное, догадываетесь: почти подряд идут витринные двери по всему фасаду. Масса небольших арендаторов. Вейпы, пункты выдачи заказов, ремонт и скупка телефонов, шаверма, снова табачный магазин…

«Нарезали» небольших помещений. Сэкономили на коммуникациях под ресторан. Продали дорого. Быстро. Маржинально.

Но вот с такими планировками в комплекс не придет ни ресторан, ни продуктовый магазин, даже если бы очень захотели. И остается легкий диссонанс между красивым фасадом, классным двором и пестрым негармоничным набором ярких, как лоскутное одеяло, витрин.

@yeltsovm

Наши проекты.

Самое время поделиться амбициозными планами нашей команды. Начну издалека.

Уверен, что вы согласитесь: качественно проработанная концепция коммерческих помещений в жилом комплексе является мощным драйвером продаж. Причём и в последующих объектах застройщика тоже.

Люди покупают не квартиру, и даже не квартиру в конкретном доме. Они покупают качественную среду для жизни. Границы этой среды ну точно не заканчивается самой квартирой (наверняка видели прекрасные квартиры с отличным ремонтом, но на подходе к дому хочется телепортироваться, чтобы не видеть ни двор, ни подъезд).

Границы этой среды не заканчиваются подъездом или придомовой территорией. Чем качественнее среда и шире ее границы - тем больше желание жить в таком доме.

Казалось бы, чего проще: определить наиболее полезных и привлекательных для жильцов арендаторов, сдать им помещения и готово.

Но работает так не всегда. Вместо ресторана - кебаб, вместо аптеки и красивого цветочного - табачный магазин, вместо детских «развивашек» или кофейни - алкомаркет, вместо качественного продуктового магазина - странноватый ноунэйм с сомнительным набором товаров.

Бывает так? Как думаете, почему?

@yeltsovm

Наконец-то. Теперь Официально.

ДП: Уральская "Брусника" купила участок под высотку на намыве Васильевского острова.

Участок размером 1,86 га. Будет построен жилой комплекс и 19 этажей общей площадью 66 тыс. м2 на 711 квартир.

В составе объекта запроектированы 1590 м2 коммерческих площадей и паркинг на 380 автомобилей. Сумма сделки 5,6 млрд рублей.

@yeltsovm

Банки.ру со ссылкой на СберИндекс и Домклик: Стоимость жилья, указанная в объявлениях, заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается, — это касается как первичного, так и вторичного рынка.

Согласно статистике ипотечных сделок Сбера от «СберИндекса», в октябре средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке России составила 169,3 тысячи рублей. Средняя цена по объявлениям на сайте «Домклик», в свою очередь, достигала 188,4 тысячи рублей, оказавшись на 11,3% больше, чем цена сделки.

На вторичном рынке разница между ценами объявлений и ценами сделок ещё больше - указывается 16,5%.

А ещё авторы исследования справедливо указывают, что
разницу между ценами предложения и сделки нельзя рассматривать как дисконт. Хотя для рядового покупателя он таковым и выглядит.

Это наглядное подтверждение огромного разрыва ожиданий продавцов и реалий рынка. Напоминаю что процентов 70-80 объявлений на вторичном рынке - натуральный балласт. По этим квартирам не то что нет достаточного количества показов и звонков, сами объявления даже почти никто не посматривает (а это первый предпоказатель для оценки адекватности выставленной цены).

Ну и самое время ещё раз взглянуть на веселую пирамидку ценообразования. Обсуждая цены, сначала договоритесь о каких именно ценах вы говорите. На каждой ступени расхождение может составлять до 5% и выше.

Вывод: работа с ожиданиями клиента и своим собственным пониманием реальных цен выходит на первое место.

@yeltsovm

Итоги недели

Вторичный рынок Петербурга: предложение продолжает ускоренно снижаться. Объем сделок не растет. Значит, продавцы продолжают активно снимать объекты с продажи. С начала месяца объем предложения сократился на 5,4%: спальные районы и Мурино/Кудрово - 26,6 тысяч лотов, по данным ЦИАН.

В лидерах сокращения – однокомнатные и двухкомнатные квартиры – их стало меньше на 5,8%, а впереди еще треть месяца.

Тут главная интрига – когда мы увидим разворот цен, по чисто статистическим причинам, из-за сокращения количества вариантов. В любом случае выбор у покупателя продолжает сужаться.

Можно сказать, что, несмотря на слабый спрос, мотивация у редких покупателей явно выше, чем у продавцов. За динамикой предложения стоит пристально следить.

На первичном рынке без особых изменений. Пока на 14 ноября выдано на 55 млрд рублей семейной ипотеки - отставание от октября примерно на 35-40%. При этом ведущие банки требуют обязательной комиссии от застройщиков в диапазоне 11-19%, в зависимости от первого взноса и привязки к проектному финансированию. К концу месяца результаты немного улучшатся: ведущие игроки только-только возобновили выдачу. При этом чем интенсивнее будет выдаваться семейная ипотека с обязательной комиссией в адрес банков - тем вероятнее, что мы увидим чисто статистический (номинальный) рост цен на новостройки.
Застройщики, естественно, закладывают комиссию в цену. Пока это еще возможно (до вступления в силу ипотечного стандарта).

Продажи без семейной ипотеки идут со скрипом, как минимум не лучше октября: совсем немного покупателей с наличными деньгами, работают рассрочка и трейд-ин.

На рынке апартаментов, судя по результатам продаж застройщиков в октябре, со спросом как раз неплохо. В отсутствие льготной ипотеки покупатели охотно переключаются на доходную недвижимость, особенно с близким сроком сдачи.

Объем предложения на рынке долгосрочной аренды незначительно снизился. Похоже рынок близок к равновесию и пока стабилизируется на достигнутом уровне предложения и цен.

@yeltsovm

Вышел отчет АСВ о вкладах за 9 месяцев 2024 года.

Общая сумма вкладов на 1 октября составила 70,1 трлн руб., увеличившись с января на 16,6%;

На счетах физлиц - 51,6 трлн руб. (73,6% от общей суммы), на счетах индивидуальных предпринимателей - 2,4 трлн руб. юридических лиц - 9,1 трлн руб;

На счетах эскроу - 6,7 трлн руб. Это всего 9,6% от общей суммы вкладов.

Набольший рост с начала года – по вкладам в диапазоне от 3 млн до 10 млн руб. (на 26,0% по сумме и на 27,4% по количеству вкладчиков). Чем меньше размер вкладов, тем слабее их рост. Например объем вкладов до 1 млн руб. вырос лишь на 3,1%. Это наглядно подтверждает тезис усиления финансового неравенства. Высокие ставки многократно осложняют жизнь людей и компаний, вынужденных пользоваться кредитами. И напротив существенно улучшают состояние тех у кого есть накопления, а процентная нагрузка невелика. Как недавно подметили в комментариях – огромные доходы держателей депозитов – это чьи-то расходы.

Теперь вклады в диапазоне свыше 10 млн. руб. составляют 31% (по итогам первого полугодия – 30,4%), доля вкладов 3-10 млн. руб. – 15,6% (ранее 15,1%). А доля вкладов до 1 млн. руб. напротив, снизилась с 27,7% до 26,2%.

На 1 октября средняя депозитная ставка составила 18,5%. Это значит, что ежемесячные выплаты по депозитам физлиц (51,6 трлн. руб.) составляют 795 млрд. руб. без учета капитализации. Осознать эти цифры пытался тут. Безуспешно.

На 30 крупнейших банков приходится 95% вкладов. С учетом того что это практически все банки с участием госкапитала (прямо или косвенно) – имеем абсолютную государственную монополию.

Цифры из полугодового отчета АСВ тут.

@yeltsovm

Рубрика «Наши объекты»

Ищем покупателя на уникальное здание на Невском проспекте, в самом сердце Петербурга. Здание - памятник архитектуры конца XIX. Было построено для крупнейшего финансового учреждения Российской Империи - Азовского Коммерческого банка.

Не знаю, как вы, а я просто обожаю исторические объекты. Дух захватывает, когда задумываешься, кто ходил по парадной лестнице, кто прикасался к мраморным колоннам и любовался Невским, выходя из классического дворцового холла.

Когда я осматривал огромное помещение, некогда бывшее банковским хранилищем, буквально завис, разглядывая «шрамы» на сейфовой двери. Не иначе, в 1917 году революционные матросы тоже стремились соприкоснуться с прекрасным.

Помимо красоты, у объекта есть и другие достоинства. Например, приличный потенциал для эффективного использования.Невский проспект, максимальный пешеходный поток, витринные окна. Высокая проходимость. Узловые станции метро в шаговой доступности.

Общая площадь 4047 м², высокие потолки, качественный ремонт, лифт, вентиляция, все необходимые коммуникации.

Для тех, кто «в теме» подчеркну, что здание в хорошем состоянии, особенно на фоне дворцовых объектов предлагаемых на Невском, Садовой и Большой морской.

Помещения сданы надежными арендаторами по рыночным ставкам: Музыкальное учреждение, кафе, офисы и студии красоты.
У подобных уникальных объектов обычно абсолютно не рыночные сроки окупаемости. Но тут, с учетом имеющихся арендаторов и потенциала, можно выйти вполне приличные доходы, хоть и с поправкой на статус и престижность адреса. Так что здание вполне можно рассматривать как инвестиционный объект.

Хотя наиболее вероятная цель покупки - под представительский офис.

На Невском. В самом сердце Города.

Подробности по запросу. Комиссией делимся. Как всегда, считаю, что лучшего результата можно добиться совместными усилиями.

@yeltsovm

А вот запись выступления о трендах на рынке недвижимости.

https://vk.com/video-184083554_456240084

Думаю что будет полезно и профессиональным участникам (агентам, застройщикам, инвесторам) так и тем кто собирается продавать/покупать/обменивать и просто инвестировать в недвижимость.

@yeltsovm

Делюсь тезисами выступления на площадке Жилконгресс онлайн.

Напоминаю про эфир. Моя часть начинается примерно с 13:30.

Присоединяйтесь.

Чуть не забыл сделать анонс. Я тот ещё «блоггер».

В среду, 13 ноября с 13.00 до 15.00 по мск, состоится вебинар «Рынок недвижимости 2025: обзор тенденций, ценовые прогнозы».

Присоединяйтесь, участвуйте, задавайте вопросы. Надеюсь будет полезно.

Своими практическими знаниями и советами поделятся:

🔸 Дамир Шарафиев, бизнес-инструктор Агентологии недвижимости, основатель «Самолет плюс Тольятти».
🔸 Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость».
🔸 Павел Голованов, генеральный директор компании Glebova Global.

Главные темы вебинара:

Ценовая динамика рынка: анализ и прогнозы.
Обзор спроса и предложения.

Стратегии работы с покупателем в 2025 году, мета-скилы агента.

Профессиональные сообщества: зачем нужны и что дают.

Работа с «теплым кругом» как гарантия финансового дохода.

Присоединяйтесь:
➡️ https://webcongress.ru/webinar/obzorestate.html

Итоги недели.

Главная тенденция на вторичном рынке Петербурга - предложение сокращается все быстрее. За весь октябрь в спальных районах плюс Мурино/Кудрово предложение снизилось на 4,5%, и это сравнительно приличные темпы. А с 1 по 12 ноября - предложение уменьшилось еще на 3,7%. Если так дальше пойдет, скоро в продаже ничего интересного не останется.

При этом сокращение предложения не означает, что объекты активно раскупают. Сделки есть, по-прежнему - с квартирами, с лучшими цене и качественными преимуществами. Но главная причина сокращения предложения - неготовность владельцев продавать.

С рынка «вымываются» самые недорогие и конкурентоспособные варианты, остальная масса стоит, формируя высокие «цены предложения», но не представляя интереса.
Если бы не заградительные ставки по ипотеке и не слабый спрос, такое сокращение предложения было бы однозначным предвестником роста цен. Сейчас этого сказать нельзя.

В любом случае рынок новостроек ощущает себя похуже. Вероятно, продажи в ноябре будут слабее октябрьских. Это видно по снижению звонков по новостройкам, по интенсивности сделок по программам «трейд-ин» и выкуп, и кулуарным разговорам с застройщиками.

С семейной ипотекой - опять непросто: казалось, с выделением новых лимитов проблема решена. Но банки не только не торопятся возобновлять выдачу, но еще и сохранили установленные ограничения. Главное из которых - обязанность застройщиков платить комиссию в размере 10-19% от суммы кредита (в зависимости от первого взноса и предоставления проектного финансирования).

К тому же клиенты неохотно входят в сделки. Увеличилась доля отмен в последний момент. Либо клиент передумал, либо банк пересмотрел условия, либо клиент с застройщиком не сумели согласовать какие-то пункты в договоре, которые раньше казались не значимыми.

На рынке жилой аренды предложение продолжает расти. Если по итогам октября прибавили 5%, то за первую декаду ноября - уже почти плюс 7%.
В итоге предложение в СПб достигло многомесячного рекорда - 7,7 тысяч вариантов. Ставки понемногу пошли вниз, но на фоне бурного роста с начала года в + 30% (на однокомнатные квартиры, ЦИАН), коррекция в 2% выглядит символической. К началу нового туристического сезона ипотечные ставки вряд ли опустятся, и одновременно с перетоком объектов в «краткосрочку» арендные ставки возобновят рост.

Коммерческая недвижимость: такое ощущение, что чем выше ставки по депозитам, тем сложнее найти качественные объекты. Постоянно мониторим рынок в поиске торговых помещений для инвестиций. Качественных предложений все меньше, сроки окупаемости растут. В противовес депозитам доходность по качественным объектам в бюджете 50-100 млн. руб. продолжает снижаться и приближается уже к 7% годовых.

В целом по рынку такое впечатление, что мы находимся в режиме «пристегните ремни». Каждый сегмент переживает собственную локальную драму. Пока наметившиеся дисбалансы будут только усиливаться.

@yeltsovm

Из хорошего: Сбер возобновляет выдачу семейной ипотеки с 15 ноября.

Но есть нюансы: сохраняется обязательство застройщика выплачивать банку субсидию (вознаграждениие) за выдачу «семейки» в диапазоне 11,9% -16,6% от суммы выдаваемого кредита (в зависимости от первого взноса и есть ли у застройщика проектное финансирование банка). Застройщик не будет платить субсидию только если у него проектное финансирование в банке и первый взнос заемщика выше 50%.

У большинства банков-лидеров рынка сопоставимый порядок требований к субсидированию.

Поддержка как бы есть, но…

Дискуссия о поддержке отрасли в ближайшие дни будет горячей и пройдет на самом верхнем уровне.

Дополнение: см подробности в комментариях.

@yeltsovm

Банк Санкт-Перербург возобновил прием заявок и выдачу семейной ипотеки.

Хорошая новость. Особенно с учетом того что первоначальный взнос от 20%. Нет привязки к проектному финансированию застройщика.

Да, банк указывает что «список застройщиков ограничен, уточняйте у вашего куратора», но он достаточно широкий.

Спрос на кредиты по «семейке» от банка будет высоким. Особенно на фоне существенных ограничений или паузы в выдаче льготной ипотеки от остальных крупных игроков.

@yeltsovm

ВТБ сообщил что возобновляет выдачу семейной ипотеки с 13 ноября.
Банки получили от правительства дополнительные лимиты в 350 млрд. руб., которых точно хватит до конца года.

Можно облегченно вздохнуть, рынок получил долгожданную поддержку?

Не совсем так.

Об увеличении лимитов стало известно несколько дней назад, но банки не спешат заявлять о возобновлении выдачи «семейки».

Более того, банки не спешат заявлять о пересмотре установленных ими ограничений по выдаче семейной ипотеки. Вместе с возобновлением выдачи будут ли сняты ограничения, например:
⁃ по высокому по первому взносу в 50%, введеному многими банками;
⁃ по обязательному субсидированию выдаваемой «семейки» застройщиками;
⁃ зависимость параметров льготного кредита от того есть ли у застройщика проектное финансирование в банке-кредиторе, является ли заемщик участником зарплатного проекта и тд.

А ещё многие банки явно ужесточили требования, отсеивая тех заемщиков, в платежеспособности которых раньше сомнений не возникало.

В общем выдачу возобновляем, но есть нюансы. Есть сильное подозрение возобновится острая дискуссия о рентабельности, целесообразности и рисках выдачи «семейки» для банков в текущих условиях.

Ждём новостей и деталей от остальных банков.

@yeltsovm

Депозиты. Занимательная математика.

Считаю очень грубо. На коленке. Тапками не кидаться.

Сумма средств физлиц на депозитах составляет 50 трлн. руб. При средней ставке в 18% процентные доходы составляют 750 млрд. руб. в месяц. Доходы за год - 9 трлн. руб.

9! триллионов рублей!

Цифра 9 с двенадцатью нулями выглядит абстрактно. Дополню сравнениями.

Это 22% бюджета РФ на 2025 год.

На национальную оборону в 2025 году собираемся потратить чуть больше - 13,5 трлн. руб.

Зато годовой доход от депозитов существенно выше, например, затрат на социальную политику (6,5 трлн. руб.), затрат на нацбезопасность и правоохрану (3,5 трлн. руб.). И в 4,7 раза больше затрат на здравоохранение (1,9 трлн. руб.).

Мне одному кажется, что это ненормально? Боремся с инфляцией, повышаем ключевую ставку, охлаждаем потребительский рынок и… добиваемся того, что деньги на депозитах воспроизводят сами себя с неимоверной скоростью. Принося доход больше, чем любой бизнес или производство той же стоимости.

Не напрашивается ли прямой вывод, что ценность этих денег неизбежно должна измениться?

Накопленные депозиты и проценты все равно вернутся в реальный сектор экономики. И чем дольше период высоких ставок, тем больше денежный навес. И тем сложнее будет «растворить» его в экономике без инфляционных последствий.

@yeltsovm

Еще важный момент. Вот смотрим мы на статистику продаж новостроек, «выручку», число договоров, долю ипотеки.

Но из этих данных все сложнее сложить реальную картину.

Доля ипотеки по СПб и ЛО в октябре - 52%. Вроде неплохо, снижается зависимость от льготных программ. Однако в этих сделках - далеко не только семейная ипотека, здесь явно есть и траншевые схемы, и субсидированные ставки. А сколько таких сделок и какую долю рынка они занимают и как учитываются?

В траншевой ипотеке полная сумма кредита будет выдана и поступит на эскро счет застройщика к моменту сдачи дома. А в сумму выручки эта сделка, видимо, вошла сразу.

К оставшимся 48% сделок без ипотеки еще больше вопросов. Надеюсь никто не думает что это живые деньги?

Сейчас рассрочка запросто может составлять 30-35% от общего объема продаж отдельных девелоперов.

И мало того что это не живые деньги. Совсем не факт, что застройщик их получит в 100% размере. Доля расторжений по таким договорам может быть высокой. И понятно это будет только в конце стройки.

Итого: выручка по статистике есть. А по факту далеко не вся она поступила на эскро - счет. Мало того что это искажение реального объема продаж, - это дополнительная нагрузка по проектному финансированию (ставка выше).

Просто статистики продаж недостаточно. Надо смотреть в структуру сделок и реальные объемы поступления средств на эскро счета.

@yeltsovm

Пришли данные от DataFlat.ru по продажам новостроек в СПб и ЛО за октябрь.

Я предполагал, что результаты будут лучше, чем в Москве, но написать об этом во вчерашнем посте постеснялся. Зря.

Прирост по количеству зарегистрированных ДДУ (к сентябрю) + 2%, по выручке + 7%.

Доля ипотеки ожидаемо снизилась с 65 до 52%.

Вроде бы отскок случился, «дно» нащупано. Но есть подозрения, что относительно приличные (по сравнению с московским регионом) результаты октября объясняются в том числе задержкой в регистрации договоров и сделок. Если так, то октябрьскую «просадку» в продажах по СПб и ЛО мы еще просто не увидели в полном объеме. Увидим в ноябре.

@yeltsovm

Участились запросы от клиентов и агентов, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке с сохранением прежней ставки по ипотеке.

Говорят, что у кого-то такие сделки получались. У нас - нет.

Банку это невыгодно: если отказать в переуступке, то люди закроют кредит досрочно и продадут квартиру кому-то другому, уже с новой ставкой по ипотеке.

Кроме того, если не ошибаюсь, замена лица в кредитном договоре трактуется как существенное изменение условий, то есть - как выдача нового кредита…

@yeltsovm

По данным DataFlat в московском регионе общий объем продаж новостроек в октябре снизился (к сентябрю). В целом по региону - минус 5% по количеству сделок, по выручке - минус 4%.
Доля ипотеки сократилась еще на 8 пп., до 56%.

Отмечу более заметное сокращение продаж в Новой Москве ( - 12%) и Московской области ( - 13%), где гораздо больше бюджетного жилья и сильнее зависимость от ипотеки.

Со сравнению с октябрем 2023 года, когда продажи были близки к рекордным, в октябре 2024 года число договоров снизилось на 46%, выручка - на 30%.

Рынок продолжает нащупывать дно.

Неопределенность с дальнейшей динамикой ключевой ставки, долгая пауза с лимитами по «семейке» дает основания полагать, что продажи могут снижаться и дальше.

Ограниченный набор инструментов - рассрочки, субсидированная и траншевая ипотека - тормозит падение, но не может его остановить.
И не факт, что традиционный декабрьский всплеск спроса сильно поможет.

Ждём данные по СПб и ЛО. думаю что кардинальных отличий от московской динамики не увидим.

@yeltsovm

Самое интересное в том, что эти размышления никак не отвечают на вопрос: а что будет происходить с огромной, рекордной массой депозитов в ближайшие полгода? Темпы прироста после поднятия ключевой ставки увеличатся.

В начале 2023 года средства физлиц на депозитах по данным ЦБ составляли 32,7 трлн. руб., а на 1 октября - 47,9 трлн. руб. (кстати, не знаю почему, но статистика ЦБ несколько расходится с данными АСВ, которое уже на 01 июля 2024 года насчитала 47,9 трлн. руб.).

Не знаю как вы, а я пока вижу лишь два сценария:

- либо инфляция должна догнать уровень кредитных и депозитных ставок. Ну, не бывает такого, чтобы на длительном периоде рентабельность бизнеса, в том числе доходность недвижимости была существенно (в разы) ниже ставок кредитования;

- либо ключевая ставка, а за ней и кредитные и депозитные ставки снизятся до более адекватных значений.

Оба сценария будут неизбежно сопровождаться перетоком средств из депозитов в другие сегменты. От инвестирования до «сберегательных» покупок товаров и недвижимости. Причем не факт, что этот переток будет плавным. Он действительно может усилить инфляцию. А сохранение ставки на прежнем уровне при относительно невысокой инфляции будут просто сильнее сжимать депозитную пружину.

Так что разговоры о том, что с депозитами «что-то надо делать» - они неспроста.

Выводы. Самое сложное. Хотел сначала написать «думайте сами», любое высказывание вызовет массу вопросов. И все же: диверсифицируйтесь. Если владеть недвижимостью, то качественной, доходной, перспективной. Объекты с низкой доходностью, неликвидные, без явных перспектив роста стоимости - продавать.

Рублевые кредиты – тоже замечательно, главное, чтобы они были взяты по низкой ставке и на ликвидные/доходные объекты.

Если размещать деньги, то дробить их по депозитам/ОФЗ и т.п. Ну, и как не раз уже в комментариях подчеркивали продвинутые инвесторы, стоит задумываться о размещении в валютных, а не рублевых активах.

@yeltsovm

Рано или поздно кто-то должен был вбросить в публичное пространство пугающую идею «заморозки депозитов».
Страхи за их судьбу действительно есть. Иначе зачем люди покупают квартиры с минимальной рентной доходностью или апартаменты/коммерческую недвижимость с доходностью в три раза ниже вкладов.

Общаясь с партнерами, предпринимателями и инвесторами, я часто задаю вопрос о рисках хранения средств в депозитах. Ответы не сильно разнообразны. От ограничений на снятие средств (например, свыше определенной суммы) и резкого гиперинфляционного скачка цен до внезапного «добровольно -принудительного» займа для финансирования СВО.

При этом, если рассматривать каждый риск по отдельности, они не сильно страшны в краткосрочном периоде. Если произойдет частичная заморозка/ограничение депозитов, то это будет означать, что наша экономика оказалась в совершенно иной системе координат, под колоссальным давлением. Настолько сильным, что пришлось пожертвовать доверием населения к банкам, верой в возможности сберечь накопления и т.д. Обратно в 90-е годы. Реализации такого сценария исключать нельзя. (Те, кто застал «лихие», особенно его и не исключают). Но точно не прямо сейчас.

И займ для финансирования СВО – тоже нельзя исключать, но дефицит бюджета небольшой. К тому же если государство будет принудительно собирать деньги, то начнет не с депозитов населения. Есть крупный бизнес, держатели госдолга, в том числе ОФЗ.

Если говорить о риске резкого роста цен, то он должен быть неожиданным и мощным. Настолько, что держатели депозитов просто не успеют перевести средства в иные активы, ту же недвижимость. Опять же сценарий вероятный, но не в краткосрочном периоде. Судя по темпам прироста депозитов и по тому, что крупные и средние инвесторы «сидят» в рублевых вкладах – рынок считает так же.

@yeltsovm

Доброе утро. Как шутят коллеги - это наш 100% отзыв, правда мы на этот раз не ПИА недвижимость, а РИА ;-). Но все равно приятно.

В продолжение темы.

Коммерсантъ:Рост кредитной нагрузки после увеличения ключевой ставки ЦБ и сложности с обслуживанием долгов могут поставить на грань банкротства в следующем году более 200 торгцентров.

https://www.kommersant.ru/doc/7268174

@yeltsovm

Пытался это пояснить для канала 78. Вошло не все.

Любимое. Опять Громкие заголовки.

У нас тут СМИ с подачи «Скоринг Бюро» пишут что объем просроченных долгов по ипотеке вырос на 37%. До рекордных 136 млрд рублей. И даже объясняют рост просрочки повышением ключевой ставки. Дескать многие заемщики брали кредиты по высоким ставкам в надежде перекредитоваться, и вот теперь вылетают на просрочку.

Даже не знаю как это назвать. Повторяю в очередной раз:

1. Оценивать надо не то как растет сумма просроченного долга, а как меняется доля просроченных кредитов в общем ипотечном портфеле банков.

2. Смотреть надо на данные ЦБ. Пусть они есть только на первое сентября, но там просрочка (именно доля просрочки в общем объеме) хоть и выросла с начала грубо на 20%, она все равно на минимальном уровне.

Откуда взялись 136 млрд. руб. просрочки, как ее насчитали, похоже, никого особенно не беспокоит. Главное «выросла на 40%» и заемщики не справляются с обслуживанием долга. В таблице - данные ЦБ. Там сумма просроченных кредитов на 01.09 - 89 млрд. руб.

PS а еще мы сами никак не можем разобраться по какой методике считается просрочка. В таблице - данные ЦБ. На 01.09. доля просрочки - 0,66%. При этом в совсем недавно в материале РБК указан ответ ЦБ что на 1 сентября просрочка составляла 0,4%. Понятно что все зависит от того как считать. Например включать в сумму кредитов только ипотечные кредиты, полученные на покупку недвижимости, или считать все кредиты обеспеченные залогом недвижимости. Не удержались. Написали вместе с Дмитрием Синочкиным вопрос к ЦБ. Ждём пояснений.

@yeltsovm

Продолжение про дисбаланс ставок.

При высоком «ключе» покупателей с ипотекой практически нет. Но даже сейчас вторичный рынок жилья и торговой недвижимости не проседает в цене. А дальше - с высокими депозитными ставками формируется вполне крепкая прослойка покупателей с «живыми» деньгами. Шутка ли, за пару лет можно увеличить размер накоплений на 40%.

Иными словами: если сейчас продать квартиру или встроенное помещение и пересидеть в депозитах, через 2 года можно купить объект с бюджетом на 40% больше. Очевидная выгода. При одном «но» - цены на недвижимость должны остаться прежними (или, как надеются некоторые, даже снизиться).

Верите в такой сценарий? Я - нет.

@yeltsovm

Как продать старую квартиру быстро и выгодно, избегая классических долгих процедур?

▶️ В этом выпуске мы рассмотрим проверенные инструменты, которые позволяют ускорить процесс продажи, включая популярный сегодня формат трейд-ин. Хотя этот подход не новый, он становится всё более востребованным в связи изменениями на рынке.

Мой гость — Максим Ельцов, основатель агентства ПИА недвижимость и опытный инвестор, расскажет, как сейчас меняется рынок недвижимости, какие стратегии работают, и в чём заключается выгода от трейд-ин, когда нужно быстро выйти из объекта или перейти в новый проект. Также обсудим реальные кейсы и риски, а главное — какие подходы действительно работают сегодня.

Полное интервью уже доступно на наших площадках👇🏻

➖ ВК видео
➖ YouTube

Записали подкаст с Кириллом Кудиновым, основателем компании InReit.

Говорили про инвестиции в недвижимость и трейд ин. Мне кажется получился живой и интересный диалог.

Еще про дисбаланс ставок.

Спасибо, в комментариях подсветили тему.

Долгий период высоких ставок сильно ударит по компаниям-подрядчикам.

В предыдущие кризисы подрядчикам «прилетало» особенно сильно и быстро, так же будет и теперь.

Застройщики и в хорошие времена не спешат рассчитываться с подрядчиками. А сейчас надо всеми силами сдерживать рост себестоимости стройки, продажи снизились, стоимость капитала выросла в разы. Под воздействием этих факторов объем задолженности застройщиков перед подрядчиками будет расти.

У подрядчиков (в отличие от застройщиков) нет большой «подушки безопасности». В жесткой конкурентной борьбе за подряды они вынуждены увеличивать объем работ без предоплаты, кредитоваться, использовать собственный капитал. Процентная нагрузка сильно вырастет из-за двойного давления: роста задолженности и процентных ставок. А вот рентабельность бизнеса подрядчиков наверняка снизится.

Помимо растягивания сроков оплаты, девелоперы ожидаемо ужесточат штрафные санкции, вырастут требования по срокам и качеству работ.

В этой своеобразной «пирамиде» застройщики будут переносить часть своих проблем на подрядчиков, у которых запас прочности меньше.

Естественно, вырастет доля оплаты недвижимостью «в зачет». Поможет не всем. Мы регулярно оцениваем подрядчикам объекты, которые им предлагают застройщики в зачет долга. Естественно, это самые неликвидные квартиры и помещения, да ещё и по завышенной цене. А при нынешнем спросе продать по переуступке даже ликвидные объекты со скидкой - та еще задача.

Впереди у подрядчиков проблема неплатежей, риски банкротств, увеличение доли бартера в расчетах (с влиянием на цены). Устоят самые сильные, проворные и гибкие.

@yeltsovm

Продолжение про дисбаланс ставок.

Поменяется и ситуация на рынке земельных участков под жилую застройку.

Во-первых, есть застройщики, которые купили участки в кредит с высокой/плавающей ставкой. При плохо сбалансированном портфеле проектов (например, когда большинство из них в начальной стадии и в разработке) придется экстренно продавать участки. Число таких непубличных предложений сильно выросло. Понятно, что открытая распродажа вызовет тревогу у клиентов и партнеров. Прибыль-то у девелопера на горизонте 2-3 лет будет приличной, но только при условии активных продаж и снижении кредитного бремени. А с этим есть сложности.
Ну, и в целом при такой цене капитала покупок за деньги будет немного.

Застройщики будут крайне избирательны, рассчитываться с собственниками в большинстве случаев будут долями в будущем проекте.

Уже сейчас по ходу переговоров по нескольким интересным пятнам застройки застройщики уведомили, что готовы платить только долями или в рассрочку (уже после раскрытия эскроу- счетов по завершении проектов).

Кстати, продавцам земельных участков как обычно потребуется некоторое время, чтобы принять новые условия игры и умерить аппетиты.

@yeltsovm

Домклик: Сбер приостанавливает запись на сделки из-за исчерпания лимита — банк продолжит выдавать кредиты, как только правительство РФ выделит дополнительное финансирование.

@yeltsovm

Не исключено что высокая ставка уже не просто надолго. Это новая реальность.

В прогнозе ЦБ ставка на 2025 год уже 17-20%. На 2026 год - 12-13%. (Кто бы мог подумать год назад, что ставка в 12% будет выглядеть вполне позитивно). И только в 2027 году предполагается 7,5-8,5%. Верите? Я - не очень.

Если это надолго, то затянется и парадоксальный дисбаланс депозитов/кредитов (20-25%) и доходности недвижимости (грубо 5-12%). Ну, например, ещё на полтора года.

Прогнозы- дело неблагодарное, но несколько любопытных трендов можно наметить:

У крупных капиталоемких проектов возникнут сложности с обслуживанием долга. Торгово-развлекательные комплексы, склады, промышленные комплексы строились, как правило, за счет кредитных средств. У многих проектов ставка плавающая, нередко - ключевая плюс 1-3 процентных пункта.

Некоторые кредитовались на короткий срок в надежде перекредитоваться. История (https://t.me/yeltsovm/1359) с ЗПИФ «Парус-Дмитров» - это лишь самое-самое начало.

Собственники будут вынуждены либо дофинансировать проекты, либо продавать.

Покупателей при таких кредитных ставках будет немного. Не важно, будут покупать на свои или заёмные средства - в любом случае будут ждать значительных скидок. Иначе нет смысла снимать деньги с депозита или кредитоваться под 25%.

Ну, и конечно, перспективные рентабельные проекты с высокой долговой нагрузкой заберут на баланс кредиторы. Кстати, напомню, что крупных частных банков практически не осталось. Рулить процессом будут топ-менеджеры госбанков.

Выиграют те, кто правильно рассчитал силы, справился с нагрузкой, расчетливо пересидел в кэше и те, у кого есть доступ к дешевым деньгам.

@yeltsovm

Неожиданно для себя оказался в рейтинге ТОП-100 Telegram-каналов по строительной тематике, подготовленной Белой Каской совместно с Ассоциацией REPA.

Приятно, особенно с учетом того что я по-прежнему в поисках зачем и для чего создан канал. А главное, как развивать его дальше. Пишу не системно, урывками.

Пока больше похоже на попытку поделиться тем что вижу, куда движется рынок, чем живут наши партнеры и клиенты и, конечно, сама команда ПИА недвижимость.

Большое спасибо всем кто читает, комментирует и делится соображениями в самом канале и личных сообщениях. Как и прежде считаю что по-настоящему полезные вещи можно делать только совместно.

Отмечу, что при формировании рейтинга каналы оценивались по нескольким метрикам, включая Engagement Rate (ER), Кoэффициент органического охвата (КОО) и Кoэффициент индекса цитирования (КИЦ). Несмотря на сравнительно небольшое количество подписчиков у нас весьма приличные охваты, цитирование и просмотры.

Благодарю всех подписчиков за соавторство и сотворчество.

@yeltsovm

Теперь можно сообщить официально: LEGENDA выкупила у GloraХ проект офисного центра класса А на углу Пионерской и Петергофской улиц.

Мои поздравления участникам сделки.

@yeltsovm

Не ищите меня. Уехал в отпуск. В первые несколько дней - морская рыбалка. Попробую превзойти результаты на фото и видео.

Кстати, знакомьтесь, в кадре - желтохвост (рядом, в плавках - я, не перепутайте).

Чем крупнее рыба тем чаще отпускаю. Тем более если боролась.

Желтохвоста съели. Мясо напоминает тунца и … телятину, но ещё вкуснее.

Динос (так зовут капитана) в пасти этого экземпляра обнаружил свой прошлогодний крючок. Он у Диноса особой вязки, не перепутаешь. В тот раз рыба ушла. Дожидаться нас.

С рыбой и капитаном повезло. Хотя как повезло: специально искал на Кипре того, кто действительно ловит, а не катает туристов - «рыболовов».

Ловил с дочкой, Катей. Тогда ей было 12 лет. Рыба явно тяжелее и сильнее.

Интересен способ ловли - троллинг (когда приманка тянется за лодкой на малом ходу). Но используется не воблер, а свежепойманная макрель, оснащенная крючками.

PS Связь будет не всегда. Вероятно итогов недели не будет. Любителей сделать точный прогноз по ставке ЦБ попрошу не хитрить - голосование в пятницу остановить не смогу. Надеюсь хватит силы воли не голосовать после объявления решения.

@yeltsovm

Шутки шутками, но Element сумел на старте разогнать цены на невидовые квартиры до 400 тыс. руб. за метр.

Я считал что этой планки достичь будет тяжело. Главные факторы успеха - яркий проект и не менее яркий и креативный подход к продажам, особенно с привлечением агентского сообщества. Не обошлось без рекордных комиссионных - какое-то время риэлторы просто «забыли» о других проектах, тащили всю свою клиентскую базу на намыв.

Из хорошего - такой разгон цены скажется на всех объектах бизнес класса и выше на намыве. Фиксируем явный рост спроса на квартиры из нашего эксклюзивного пула в Глораксе. Логично. Сдача в декабре, класс проекта не ниже, архитектура - огонь. Ну и цены - более чем конкурентоспособные. Например квартира с видом на порт 96 метров, 300 тыс. руб. за метр. , с видом на залив, 14 этаж - 74 метра, 312 тыс. руб. за метр.

Из вопросов «на подумать»: объем предложения бизнес и премиальных квартир на заливе в ближайшие годы будет высоким. Продавать много и дорого будет сложно. А ещё цена квартиры это не цена покупки, а цена по которой ее реально можно продать. Это если использовать мой любимый осознанный подход к недвижимости.

В то же время на среднесрочном горизонте в 3-4 года после того как основной объем квартир будет распродан, они будут стоить явно дороже аналогов в других локациях. Особенно видовые. Логика все та же. Снизится объем предложения от застройщиков, квартир в продаже будет мало. Закончится благоустройство и формирование инфраструктуры. А ещё появится мощный плюс в виде набережной.

@yeltsovm

Кстати Брусника все еще молчит. Хотя давно уже стоило объявить о покупке части участка у Element, ранее приобретенного у ЛСР. Раз уж это известно всему рынку.

@yeltsovm

Ведомости: Бизнес предложил правительству смягчить последствия налоговых изменений.

Предлагается предусмотреть ежегодную индексацию лимитов доходов, от которых зависит
⁃ будет ли бизнес платить 5% или 7% (сейчас эти лимиты 60 и 250 млн руб соответственно);
⁃ также при достижении лимита в 450 млн руб. необходимо переходить на общую систему налогообложения с многократным повышением налоговой нагрузки.

Для тех, кто не сильно вникал в налоговую реформу, поясню: мало того что с 2025 года компании и ип на упрощенной системе налогообложения платят оборотный налог в 5-7% (он только называется НДС, возместить его нельзя и взиматься он будет многократно по всей производственной цепочке товаров/услуг). Так законодатели ещё и «забыли», что данные лимиты стоит хотя бы индексировать с учетом инфляции. Еще «забыли» что предпринимателям с доходом до 60 млн. руб. бессмысленно составлять счет-фактуры с фразой «без ндс».

В общем есть и хорошие новости в части налогов. После известий о многократном повышении налогов на малый и средний бизнес, некоторые предприниматели смогут сэкономить. Несколько процентов.

@yeltsovm

Спонтанное поздравление с днем отца.

С праздником!!!

Итоги недели

На вторичном рынка петербургского региона уже которую неделю - все стабильно. Объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) снижается, за неделю - минус 0,8%, с начала месяца - сокращение на 1,2%.

Активность сохраняется на сложившемся уровне, и даже чуть выше.

Данные Росреестра показывают, что количество сделок в сентябре увеличилось на символические 2%. (В Москве - то же самое: плюс 2% за сентябрь). Обменных сделок все больше, если ипотека - то берут максимум 20-30% от стоимости квартиры.

Сильно мешает разрыв ожиданий: купить хотят по минимальной цене, а вот продать свою - явно выше рынка. Один и тот же человек для разных ситуаций включает разные наборы аргументов.

Продавцы «вторички» (да и новостроек) все чаще конкурируют не между собой, а с депозитами.

Если раньше встречались покупки под сдачу в аренду, сейчас их практически нет, несмотря на заметный рост арендных ставок. (Цены на квартиры последние годы росли заметно быстрее арендных ставок). При депозитных ставках под 20% желающих покупать квартиры за деньги будет относительно немного.

В новостройках: данные Росреестра показывают рост продаж относительно августа на 19%. Это близко к статистике ЦИАН и DataFlat.ru.

От дна отскочили, но рынок только в самом начале «полосы препятствий». Ясности с увеличением лимитов по семейной ипотеке нет, а еще грядет введение ипотечного стандарта в 2025 году.

Пока наиболее вероятный сценарий развития драмы с лимитами - будут тянуть до последнего. С одной стороны - будет очередной разогрев рынка, чтобы получатели семейной ипотеки поторопились с кредитами, с другой - при таких затратах на льготную ипотеку Минфину интересно затягивать сложный вопрос.

На 10 октября остатки лимитов по «семейке», по данным ДОМ.РФ - около 340 млрд рублей, темпы выдачи - 170-180 млрд в месяц.
До конца ноября хватит; у самых активных кредиторов программа закончится раньше, и опять начнется нервотрепка с беготней по банковским офисам в поисках «остатков».

Чтобы растянуть остатки лимитов банки повышают первый взнос до 50%. Вскоре предложений с минимальным взносом останется совсем немного.

Застройщики и продавцы переуступок тоже конкурируют с депозитами. Если у покупателя есть деньги на существенный первый взнос, то у него серьезный повод не спешить. Купить сейчас - лишиться дохода от депозита под 20% и выше. Поэтому популярны рассрочки, траншевая ипотека.

Есть те, кто надеется, что к моменту окончания рассрочки (через 2-3 года) снизятся ставки, и они возьмут ипотеку на остаток. А есть те, у кого денег достаточно и для 100-процентной оплаты, но им явно выгоднее внести минимальный платеж, зафиксировав квартиру и оставить деньги на депозите до окончания рассрочки. В общем, клиенты с рассрочкой - тот ещё ребус, требующий от застройщика большого внимания и тонких настроек.

В сегменте долгосрочной аренды наблюдаем вполне ожидаемый разворот цен. Объем предложения стабилизировался близко к максимуму: по ЦИАН - около 7 тысяч вариантов (в июле было 3,9 тыс.). В результате цена аренды пошла вниз. Это отмечают и УК сервисных апартаментов, и агрегаторы объявлений. Пока снижение составило 2-5%, эта тенденция еще немного продолжится, но, конечно, не отыграет предыдущий рост (до 40% с начала года).

@yeltsovm

Банк Санкт-Петербург поднял первоначальный взнос по Семейной ипотеке до 50%.

Продолжение общего тренда. Скоро банков с минимальным взносом в 20-30% останется очень мало.

@yeltsovm

Тут ещё важно отметить, что по отчёту Эталона продажи в 3-м квартале составили 36,9 млрд. руб. , а вот денежные поступления составили 24,3 млрд. руб. Разумеется не вся разница в цифрах обеспечена именно сделками в рассрочку, но в значительной мере ее отражает. И это глобальный тренд для всей отрасли (писал об этом в начале июля).

Рассрочка позволяет повысить продажи, даже в условиях крайне высоких ставок, формирует стабильный отложенный поток денег. И при этом в турбулентных условиях уровень расторжения договоров рассрочки растет, особенно к моменту окончательной оплаты.

Без рассрочки объемы продаж у застройщиков были бы слабее, - это один из главных инструментов, компенсирующих уход льготной ипотеки. Хотя ее условия и степень использования сильно различаются в зависимости от компаний.

Как очень точно заметил знакомый топ-менеджер теперь рассрочка не конечный, а лишь начальный этап воронки продаж. Новая реальность.

@yeltsovm

Банк России отменяет ограничение ПСК по ипотеке до 31 марта 2025 года.

Это решение исправляет парадоксальную ситуацию, сложившуюся с 1 октября, когда для выдачи кредитов по рыночной ставке банки для соблюдения нормативов вынуждены были просить дополнительную компенсацию от застройщика.

@yeltsovm

Альфа Банк с 10 октября поднял первоначальный взнос до 50% по всем льготным ипотечным программам.

Стратегия понятна: растянуть остатки лимитов по семейной ипотеке. Наблюдаем что многие банки стали жёстче при одобрении заемщиков, одобрить я сложнее. Причины - те же.

Главная интрига - когда увеличат лимиты по семейной ипотеке.

Оптимисты считают что отсутствие информации - прекрасный «разогрев».

Другие резонно замечают что странно планировать проекты на 3-5 лет когда нет элементарной последовательности.

@yeltsovm

Итоги недели.

Непотопляемый вторичный рынок держит прежний курс. Объем предложения в спальных районах Петербурга продолжает плавно убывать. С начала месяца снижение на 0,4%.

Становится еще больше обменных сделок.

По-прежнему работает «правило Парето» (20/80): сделки проходят по 20% объектов, с адекватной ценой или сильными преимуществами, а остальные 80% формируют фон и «средний уровень цен»: по ним ни звонков, ни просмотров.

Спрос не сильный, но устойчивый, сделки идут. Ипотеки - считай нет. По 20-летнему кредиту на 3 млн под 24% переплата составит 12,7 млн рублей. Одну квартиру себе, еще 4 - банку… Берут и на таких условиях, но немного и с расчетом отдать как можно быстрее.

На рынке новостроек, судя по сентябрьской статистике, все не так плохо. И в Москве, и в Петербурге продажи по отношению к августу увеличились. (В южной столице - плюс 24%, в северной - плюс 20%).
Кажется, что первичный рынок нащупал-таки дно и от него отскочил.

Из кулуарных разговоров с застройщиками можно сделать вывод: мало того, что спрос ослаб, но еще и оставшийся распределяется крайне неравномерно. На сильные проекты, особенно на старте продаж, спрос есть (Васильевский остров от «Легенды», «Литера» от RBI, «Башни» от Element на намыве). И это несмотря на сложности с семейной ипотекой и прочие сюрпризы.

А вот по типовым проектам без явных «плюсов» есть очень сильная просадка.

Позитивные сентябрьские результаты достигнуты за счет субсидированной и траншевой ипотеки, а также рассрочки. А ещё (местами) за счет задержки денег дольщиков на аккредитивах, вместо моментального перевода на эскроу-счета, и прочих чудес финансового инжиниринга. Многие из этих механизмов подпадут под запрет с введением Ипотечного стандарта с 2025 года. Поэтому и пишу: «кажется, достигли дна». А ещё будет драма с увеличением лимитов по семейной ипотеке…

На рынке долгосрочной аренды, по данным ЦИАН, объем предложения в с начала октября увеличился еще на 1,8%, почти до 7 тысяч объектов. Пока сложно судить, сказалось ли это на ставках. Судя по данным компаний, управляющих сервисными апартаментами, они уже начали снижать стоимость долгосрочной аренды.

Следом, возможно, будут снижать ставки и частные арендодатели. Пока можно утверждать, что срок поиска арендаторов уже увеличился, следующий ход - скидки.

@yeltsovm

Актуальные ставки от банков на примере ВТБ.

Срок 20 лет, сумма кредита 3 млн. руб.

Ежемесячный платеж 65 тыс. руб.

И….Переплата 12,7 млн. руб.

PS Вопрос не к ВТБ, а к обстановке в целом. Предложения других банков если и лучше, то ненамного.

@yeltsovm

Слайд с Мероприятия Web-риэлтор 2024 в Петербурге.

Юлия Максимович о портрете покупателя ИЖС.

@yeltsovm

Несколько раз обсуждали с коммерческим директором ЦИАН Михаилом Посредниковым системное внедрение в рынок субсидированной ставки для вторичного рынка. Они это сделали.

Идея в том, чтобы снижать за комиссию ипотечную ставку за дополнительную комиссию. Повсеместное продвижение этого механизма заметно поддержит спрос на вторичном рынке, и расширит возможности покупателей. Систематически обсуждаем этот вопрос с банками.

Есть свои сложности, в том числе с удержанием комиссии с продавца-физического лица. Но они решаемы.

@yeltsovm

Немного о внутренней кухне рынка новостроек.

Один из старожилов рынка - Restate, не просто обновил дизайн, запустил дополнительные сервисы для застройщиков. Цель - увеличение качественной лидогенерации (привлечение клиентов) на жилые комплексы.

Проект развивается в партнерстве с adaurum group.

Внимательно слежу и радуюсь успехам создателя проекта и одновременно моего хорошего товарища - Андрея Доброго.

@yeltsovm

Да, спрос на новостройки снизился. Но петербургский рынок уверенно движется к дефициту предложения.

Объем запускаемых проектов за 9 месяцев снизился на 33%.

В Ленобласти объемы стартов тоже снижаются. Но тут хоть земельный банк у застройщиков приличный и с получением разрешений на строительство проще.

@yeltsovm

Похоже, что петербургский рынок новостроек (как и в Московский) новостроек отскочил от дна, показав в сентябре результаты, заметно лучшие, чем в августе.

Плюс 20% по количеству сделок в СПб, плюс 18% в ЛО.

Отметим, что этот рост происходил на фоне более заметного, чем в столице, снижения цен: в Петербурге цена «квадрата» снизилась на 3%, в Ленобласти на 1%.

Доля ипотеки в Петербурге в сентябре выросла на 10 п.п. - до 63%. Больше продаж получилось как раз за счет увеличения ипотеки. В Ленобласти - плюс 3 п.п., 70%. Зависимость рынка от условий кредитования остается довольно высокой.

Сравнение с сентябрем прошлого года выглядит не лучшим образом, хотя нужно учитывать, что осенью -2023 рынок достигал пиковых показателей. Минус 53% по количеству договоров, и 47% выручки застройщики за год потеряли (по региону в целом).

Льготы и лимиты, что дальше?

"Уже 7-8 октября перераспределенные лимиты по семейной ипотеке в объеме 90 млрд рублей поступят в Сбер", сообщает ТАСС со ссылкой на замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиту Стасишина
Но действительно ли история с «внезапным» исчерпанием "лимитов на семейную ипотеку" близка к завершению? – об этом мы спросили уважаемых коллег

Максим Ельцов, @yeltsovm

По ситуации с семейной ипотекой. Мы продолжаем наблюдать драматичную историю, причем закончится она не скоро.

С одной стороны, рынок еще находится в колоссальной зависимости от льготных программ, в том числе от семейной ипотеки.
С другой – затраты бюджета на компенсации велики, и принято твердое решение: сократить объемы льготной ипотеки.

Нагрузка на бюджет заставляет затягивать решение по увеличению лимитов по семейной ипотеке. Ранее утвержденных лимитов хватит до ноября, у ведущих банков они уже закончились.

Создалось «узкое горлышко», в котором ограниченное количество средних и небольших банков, технически не готовых к большому росту спроса, пытаются обслуживать поток клиентов, которые ранее забирали Сбер, ВТБ и прочие «гранды».
Но все не настолько плохо, чтобы не могло быть хуже. Из-за нормативов, введенных ЦБ, из-за того, что ставка выросла, банки в 4 квартале не могут выдавать рыночные ипотечные кредиты дороже 22,4% для новостроек и дороже 24,5% - для вторички. Льготные кредиты нельзя выдавать, потому что нет лимитов, а рыночные - потому что нарушение.

И застройщики, и банки и покупатели с продавцами ждут хоть какой-то ясности.

Дмитрий Синочкин, @ne_dvizhka

Ситуация с льготной ипотекой странная: в Сбере «закончились лимиты» на семейную, в РСХБ перестали выдавать сельскую. То есть льготные программы вроде бы есть (сельская вообще бессрочная), а вместе с тем их нет.

На мой взгляд, главный симптом в другом: Сбер и некоторые другие из «крупняка» перестали выдавать ипотеку по рыночным ставкам. Или требуют, чтобы застройщики доплачивали «комиссионные». (подробнее)

Похоже, что ЦБ и Минфин ради торможения инфляции вполне готовы пожертвовать строительной отраслью (хотя бы на квартал-другой). Еще мотив: у застройщиков остановятся продажи; банки поднимут им ставки по проектному финансированию. А откуда у девелоперов денежки, если продаж нет? - Или из прибылей прошлых лет, или уходите в банкротство... Начинается "обезжиривание" застройщиков. А они-то участков понакупили... Получается, правы были те, кто тормозил запуск новых проектов и распродавал остатки, поддерживая высокие цены.

Михаил Хорьков @reburg

Ситуация с исчерпанием лимитов по семейной ипотеке в очередной раз продемонстрировала, что структуры, своими решениями во многом сформировавшие текущие контуры рынка жилья и ипотеки, продолжают устраняться от решения проблем.
Если в 2020 году решения принимались на опережение (рынок не успел почувствовать падение продаж, но уже получил «льготную ипотеку»), последующие продления прошли по инерции, без оценки реальной проблематики и последствий, сейчас – регулирующей роли профильных ведомств не видно. Большинство комментариев по рынку сводится к тому, что представители власти «будут наблюдать». Реакции на события постфактум сейчас недостаточно, от них ждут четких и внятных правил функционирования рынка не до конца года, а на несколько лет вперед.

Можно по-разному относиться к сути льготных программ и полученным эффектам. Но скорректировать прошлое не получится. Сейчас надо работать с текущей и будущей повесткой. Девелоперский бизнес адаптивный, но крайне инерционный. Решение по отмене льготной ипотеке в июле было ожидаемым, ограничение аудитории по семейной ипотеке - допустимым событием. Под эти корректировки компании достаточно быстро подстроились и скорректировали свои планы на 2025 год. Проблема с лимитами - удар. Даже если лимиты перераспределят, семейная ипотека восстановится, последствия для рынка уже наступили. Стабильность функционирования текущих льготных программ поставлена под вопрос, а значит решения о запуске новых проектов будут приниматься еще сложнее

(Иллюстрация отсюда)