Full House: инвестиции в недвижимость

Как обстановка на рынке недвижимости?

Обсудили сегодня утром с коллегами, как идут просмотры / задатки / сделки. Несколько выводов о динамике на рынке на текущий момент:

🔵 У нас оживление по апартаментам эконом-сегмента. Многие берут не для себя, а для сдачи в аренду. На лицо желание избавиться от наличных.

🟠 У коллег продаются объекты для жилья, по которым до этого не было звонков. Резко внесли авансы.

🟢 Коммерческая земля - пошли авансы. Забирают то, что долго рассматривали.

⚪️ Многие из звонящих в разговоре сообщают, что боятся держать средства на вкладах;

⚫️ У многих клиентов, которые покупают ГАБы, есть четкая привязка графика к датам закрытия имеющихся у них банковских депозитов.

🟣 Еще один фактор: обесценение рубля. На прошлой неделе многие поспешили забронировать новостройки за наличные на фоне девальвации нашей валюты.

Что думаете? Как вы распоряжаетесь имеющимися средствами сейчас?

Друзья! Все, кто платит УСН на ИП имеют возможность снизить свою налоговую нагрузку в части имущественных налогов, если какое-то имущество они используют в предпринимательских целях. Среди наших подписчиков много людей, кто занимается спекулятивными или рентными сделками с недвижимостью - им точно будет полезно.
Если у вас есть нежилые помещения или квартиры, которые вы купили на перепродажу - подайте в налоговую заявление по приложенному образцу с просьбой об освобождении от имущественного налога в части конкретного объекта недвижимости. После рассмотрения налоговая скорректирует ваш счет к оплате по имущественным налогам.
Ваша задача - доказать, что объект недвижимости используется / использовался в предпринимательских целях. Подойдут дкп (от ИП) и лист записи вашего ИП с кодом ОКВЭД, соответствующим операциям с недвижимостью. Можно также посоветовать сохранять чеки о продаже объектов, но они не всегда есть (только при продаже физ лицам)

К земельным участка и транспортным средствам эта льгота не применяется. 

Успехов вам и экономии)

По-прежнему в продаже: современный монолитный двухэтажный дом в коттеджном поселке Новое Владычино с террасами и панорамой на лес.

Дом полностью готов к чистовой отделке.
Первый этаж: гостевая комната, бойлерная-кладовая, санузел, кухня-гостиная с видом на лес и выходом на террасу.
Второй этаж: три спальни, два санузла, гардеробная и постирочная. Мастер-спальня с выходом на террасу и панорамой на окрестности и лес.
Газ.

Коттеджный поселок расположен в 17 км от МКАД. На автомобиле по платной трассе дорога от МКАД займет 25 минут.

Один собственник. Быстрый выход на сделку.

Площадь дома : 249 кв.м.
Площадь участка: 9,5 сот.

Московская область, д. Владычино, кп. Новое Владычино.

Рынок: 30.000.000 руб
Цена для подписчиков канала: 19.900.000 руб

По вопросам приобретения обращайтесь - @user2481

Изобретательность

«Общайтесь! Деньги приходят через людей» - говорил Рокфеллер.

И кроме очевидного смысла о том, что люди приносят нам возможности, проекты и расширяют нашу картину мира, пришел еще к одному смыслу этой фразы. Заключается он в том, что в процессе коммуникации мы вынуждены структурировать свои мысли так, чтобы максимально эффективно передать идеи, описывающие наш взгляд на проблему / ситуацию / проект. И в процессе такого структурирования очень часто можно навести свой собственный ум на нюансы, которые были упущены при «пережевывании» мыслей у себя в голове. 

Пример. Есть один интересный лот сейчас на торгах, но стратегия, которая может дать 500+ процентов годовых по нему, имеет риски. Сделка спекулятивная. Самым негативным возможным исходом является получение актива (права аренды объекта недвижимости), который не обладает для нас никакой ценностью сам по себе (объект очень специфический - мы не занимаемся соответствующим операционным бизнесом; плюс к этому возможна ситуация, когда спекулятивный потенциал этого объекта будет утрачен - позже сможем раскрыть детали), а ликвидность его будет равна нулю, так как договор аренды запрещает переуступку прав аренды. 
И, казалось бы, тупиковая ситуация и неприемлемые риски. Но в процессе обсуждения с товарищем пришла в голову идея: можно же оформить права аренды на юр лицо. И в случае реализации самого негативного сценария осуществить продажу актива (права аренды) посредством продажи долей в юридическом лице.

Эврика! Поехали!

Это называют по-английски SPV - special purpose vehicle.

Цитата Википедия: «SPV или SPE (special-purpose vehicle) — компания специального назначения, или «проектная компания», созданная для реализации определённого проекта или для определённой цели. SPV позволяет эффективно управлять отдельными бизнес-процессами, финансовыми потоками.»

Пост про то, как комитет лесного хозяйства бездействует 

Есть у нас один участок в Московской области, который на 33% пересекается с государственным лесным реестром.
Мы подали заявку на услугу «приведение данных КЛХ в соответствие данным ЕГРН», получили положительный ответ.

Ответ содержит следующее: «В соответствии с приказом Министерства природных ресурсов и экологии
Российской Федерации от 11.11.2013 Nº 496 «Об утверждении перечня, форм и порядка подготовки документов, на основании
КОТОрЫх осуществляется внесение
документированной информации в государственный лесной реестр и ее изменение»,
Мособлкомлесом
течение месяца будет утверждён акт об изменении
документированной информации государственного лесного реестра.»

Прошло уже почти 4 месяца, а по данным ИСОГД (информационна система обеспечения градостроительной деятельности) по-прежнему числится пересечение нашего участка с государственным лесным реестром.

Что ж. Пишем жалобы.
Наличие такого пересечения может быть поводом для приостановки сделок с таким участком и препятствием для постановки на кадастровый учет строений.

Добрый вечер, друзья. У нас тут на канале получилась небольшая творческая пауза, особо сообщений нет.
Работаем, продаем, мониторим аукционы.

Хотелось бы отметить, что после глухого сентября последние 2-3 недели наблюдается оживление спроса. Есть звонки и по земле ИЖС, и по апартаментам для последующей сдачи в аренду.
Продали, кстати, две студии в ипотеку от Сбера под 20-22% годовых.

На горизонте несколько сделок в проработке, будем информировать.

P.S. Сегодня закралась мысль, а не купить ли акций самолета немного, они отлично пикируют последнее время. Не дадут же такой системно-значимой компании обанкротиться - очевидно, банки приберут к рукам, если совсем долговая нагрузка их придавит. А вообще, забавно наблюдать за миллиардными компаниями, которые попадают в такой же просак, как ИП с ближайшего продуктового рынка. Интересно, все эти топ-менеджеры, которые получали гигантские бонусы, понесут какую-то ответственность за то, что забыли в стратегии предусмотреть два таких «черных» лебедя как отмена госсубсидий и рост ключевой ставки? Ну кроме того, что будут искать новое рабочее место)
Хотя с учетом нашей инфляции последних 2.5 лет назвать эти факторы черными лебедями - это слишком.

Всем хороших выходных!

Друзья, продолжаем выкладывать видео с мероприятия «Открытие делового сезона с Full House Invest”, прошедшего в Москве 4 октября.

На этот раз приготовили для вас заключительное видео - выступление Алексея Лещенко.
Алексей презентовал проект по строительству складского комплекса.

Приятного просмотра!

Смотреть можно на YouTube или VkVideo.

#Сделка45 - Рождествено

Взяли у государства участок ЛПХ 8.5 соток примерно за 1 млн рублей. Участок с подъездной дорогой и хорошими взрослыми елями, дубами.

Бизнес-модель:
Покупка 1.000.000 руб
Продажа 1.900.000 руб
Ожидаемый цикл сделки: до 8 месяцев.
Ожидаемая рентабельность капитала: 100+ процентов годовых.

Друзья, продолжаем выкладывать видео с мероприятия «Открытие делового сезона с Full House Invest”, прошедшего в Москве 4 октября.

На этот раз приготовили для вас выступление Евгения Быкова.
Евгений разобрал две темы:
- работа с ЗОУИТами земельных участков;
- строительство складского комплекса в районе ЦКАД.

Смотреть можно на YouTube или VkVideo.

Что первично - компетентность или готовность рисковать?

Был не так давно на одном мероприятии и там услышал рассказ о враче-акушере, который единственный из всех профессионалов согласился принимать роды у женщины с очень-очень сложной беременностью. Все остальные «врачи» сказали, что они не будут портить статистику своего заведения и отказали в принятии родов, так как шансы на успех были крайне невысоки.
А один врач, известный на всю страну согласился. Иными словами, взял на себя риск того, что его «статистика» с высокой вероятностью испортится.
По результату роды прошли замечательно, с тех пор прошло уже несколько лет и теперь уже можно утверждать, что все завершилось благополучно.
Соответственно, этот доктор тогда получил еще дополнительные очки в пользу своей компетентности, смелости и профессионализма.
Но самое любопытное в том, что он получил новый опыт в сложной рискованной операции, что сделало его ЕЩЕ БОЛЕЕ компетентным в своей профессии. А вот те доктора, кто побоялись испортить «статистику» остались на том же уровне профессионального развития, решая типовые «безопасные» задачи.
Задумался я в этой ситуации: а что первично - профессионализм или смелость брать риски, связанные со сложными задачами?

Что думаете? Буду рад услышать в комментариях Ваши мнения. 

Всем хороших солнечных дней!

Друзья! 🤖🤖🤖
Сегодня вышел новый выпуск подкаста "Бизнес и капитал". Это шестой выпуск, заключительный в первом сезоне.

Выпуск не совсем обычный! Приготовили для вас сюрприз: у нас в гостях Артем Субботин - блоггер, эксперт по искусственному интеллекту, prompt-инженер.

Из выпуска вы узнаете:
• На чем обучается искусственный интеллект
• Заменит ли нейросеть интернет
• Что такое профессия «prompt-инженер» и почему ей осталось существовать недолго
• В каких из профессий можно максимально зарабатывать, используя искусственный интеллект
• Какие профессии может полностью заменить искусственный интеллект
• Как выглядят стартапы на базе искусственного интеллекта
• Как связаны инвестиции с искусственным интеллектом
• К чему приведет развитие искусственного интеллекта в мировом масштабе.

Приятного просмотра!

Подписывайтесь на блог Артем; обо всем вокруг искусственного интеллекта https://t.me/prompt_design

Приятного просмотра!

Смотреть на YouTube или на VkVideo.

Больше деталей об этом участке.
10 минут от МЦД Крюково (Зеленоград).
Хотим успеть продать в этом сезоне, поэтому двигаемся по цене.

https://www.cian.ru/sale/suburban/309137117/

В выходные снял видео с обзором участка и его преимуществ.

Друзья, у нас в продаже земля промышленного назначения под производство / склады.

Пересечение Ленинградского шоссе и А-107 (бетонка, она же Малое московское кольцо).

100 соток (1 гектар).

Есть газ, электричество, свой ЖД тупик.

Земля с минимальным количеством ограничений (небольшой край 10-15 соток в водоохранной зоне, на стройку не влияет).

Поможем с оформлением разрешения на строительство.

Цена 34.000.000 рублей.
За клиента выплатим хорошие комиссионные!

Тут больше деталей
https://www.cian.ru/sale/commercial/308002114/

Доброго дня!
Продолжаем выкладывать видео с мероприятия «Открытие делового сезона с Full House Invest”, прошедшего в Москве 4 октября.

На этот раз приготовили для вас выступление Максима Повтарева про инвестиции в кладовки Self-Storage.

Смотреть можно на YouTube или VkVideo.

По-прежнему в продаже: современный монолитный двухэтажный дом в коттеджном поселке Новое Владычино с террасами и панорамой на лес.

Дом полностью готов к чистовой отделке.
Первый этаж: гостевая комната, бойлерная-кладовая, санузел, кухня-гостиная с видом на лес и выходом на террасу.
Второй этаж: три спальни, два санузла, гардеробная и постирочная. Мастер-спальня с выходом на террасу и панорамой на окрестности и лес.
Газ.

Коттеджный поселок расположен в 17 км от МКАД. На автомобиле по платной трассе дорога от МКАД займет 25 минут.

Один собственник. Быстрый выход на сделку.

Площадь дома : 249 кв.м.
Площадь участка: 9,5 сот.

Московская область, д. Владычино, кп. Новое Владычино.

Рынок: 30.000.000 руб
Цена для подписчиков канала: 19.900.000 руб

По вопросам приобретения обращайтесь - @user2481

С коллегами по инвестиционным каналам собрали для вас папку с авторскими каналами по теме инвестиций. Там и мой канал тоже есть.

По ссылке доступ ко всем каналам.

Рекомендую:
https://t.me/addlist/ybdErftbPYRiNGEy

Не забываем, все еще есть возможность купить арендные объекты с прогнозируемой доходностью 12-14% годовых нежилой аренде. Уже с арендатором.

Апартаменты в Химках.
Студия готова пoд арeндный бизнес, продаётся с арендатором.
Без пpoпиcки.
Доходность для инвестора 10-11% годовых.
Цена 2.290.000 рублей.
Пока есть возможность выбрать из нескольких апартаментов.

Пoмещeние наxодитcя нa 1 этаже жилoгo дoма.
Пoлнoстью оборудoванное мебелью и нeoбxодимoй техникой.
Высoта потолков более 4-х метров.
Имеет два уровня. На первом уровне санузел, прихожая, кухонная зона, на втором спальня.
Дом расположен в отличной локации.
Рядом с домом остановки общественного транспорта, парки, прогулочные зоны, набережная.

До станции Химки (Мцд-3) - пешком 10 минут.

Вся необходимая инфраструктура у дома.
Оперативный показ и быстрый выход на сделку, документы готовы.
Продается с нотариальным соглашением о порядке пользования. Доля в нежилом помещении.

Пишите по просмотру и броне @user2481

Доброе утро! Продолжаем выкладывать видео с мероприятия «Открытие делового сезона с Full House Invest”, прошедшего в Москве 4 октября.

На этот раз приготовили для вас выступление Антона Кремнева на тему «Флиппинг квартир бизнес-класса».

Смотреть можно на YouTube или VkVideo.

Доброе утро, уважаемые подписчики!

Получили интересный отказ от администрации Дмитровского городского округа. Отказ по оказанию услуги «перераспределение земель, находящихся в гос собственности», известна как «прирезка».

Зацените аргументацию: не видим, чтобы вы использовали участок в соответствии с ВРИ».
Интересно, выдержит ли критику этот отказ в суде.

Кто-то из специалистов по земле среди наших подписчиков сталкивался с таким? Как считаете, легитимно?

Друзья, начинаем выкладывать серию видео с мероприятия Full House Invest, прошедшего в Москве 4 октября нынешнего года.

Первое видео - дискуссия основателя Full House Дмитрия Позина и Сергея Свиридова, который является сооснователем Синдиката инвесторов.

Тема дискуссии: «Кто мы - инвесторы или предприниматели?»

Смотреть видео можно на YouTube или VkVideo.

Мои близкие партнеры, коллеги знают, что я с глубокой симпатией и интересом отношусь к компании А1 и Альфа-групп в целом. Мне нравится непотопляемость, изобретательность, эффективность основателей Альфы. Наткнулся на интервью Германа Хана, одного из владельцев Альфа-групп. Его описание стратегии А1 (инвестиционное подразделение Альфы по работе со "специальными ситуациями") почти на 100% передает мое видение бизнеса Full House Invest, но в нашем масштабе и с уклоном в недвижимость.
Далее цитата: "У нас нет отраслей. Стратегия заключается в том, чтобы заниматься сделками так называемых специальных ситуаций. И они могут быть в разных отраслях. В целом это инвестиционная компания, цель которой покупать активы, позиции с дисконтом, принимая на себя повышенные риски, исходя из наличия специальных ситуаций, решать эти специальные ситуации. За счет этого повышать фундаментально качество активов, проводить определенные мероприятия, связанные с привлечением качественного менеджмента, формировать систему управления. Опять же за счет этого создавая дополнительное value и продавать."

Друзья! Сегодня вышел новый выпуск подкаста "Бизнес и капитал".

У нас в гостях Сергей Федореев - предприниматель, основатель краудлендинговой платформы «Вдело».

Из выпуска вы узнаете:
• Как создавалась платформа, объединяющая инвесторов и заемщиков
• Почему заемщик предпочитает банкам крауд платформы
• Что такое философия коллективных инвестиций
• Как работает срок сбора инвестиций
• Кто выполняет процедуру взыскания долгов в пользу инвестора
• Зачем крупному инвестору идти на платформу, если он может выдать займ напрямую
• На ком лежит ответственность по выбору инвестируемого проекта
• Про сезонность в краудлендинге.

Приятного просмотра!

Смотреть на YouTube или на VkVideo.

Доброе утро, уважаемые подписчики.
Выкладываем очередную презентацию с мероприятия, прошедшего в Москве 04.10

Алексей Лещенко: «Склады - новая нефть»

Всем бодрого понедельника!
Выкладываем вторую презентацию Евгения Быкова про охранные зоны и их снятие.

Друзья, продолжаем выкладывать презентации с прошедшего 04.10 мероприятия Full House Invest.

Сегодня представляем Вашему вниманию первую из презентаций Евгений Быкова - специалиста по земле.

Тема: строительство Складского комплекса.
Контакты Евгения есть в презентация для заинтересовавшихся.

Друзья, сегодня за день было 3 встречи по 2-3 часа и один получасовой созвон.
Сейчас проанализировал, что все 4 моих собеседника пришли через этот канал.

И эти люди - не «решала», которые хотят урвать денег, увидев «коммерса».
Эти люди - работяги, эксперты с очень крутым уровнем знаний каждый в своей сфере: земельные правоотношения, процедуры торгов, подключение сетей.

Сижу попиваю вечерний кофе без кофеина и просто офигеваю, от того, какими открытыми являются самые компетентные люди, как раз с которыми и стоит сотрудничать.

Спасибо всем подписчикам!
Мы будем продолжать делать подкасты и бесплатные (или почти бесплатные) мероприятия.

Друзья, продолжаем выкладывать презентации спикеров с открытия делового сезона с Full House Invest.
Сегодня это презентация Екатерина Филипповой «От интерьера к инвестиции».

Выкладываем презентацию Максима Повтарева по инвестициям в кладовки self-storage.

Друзья, как обещали выкладываем презентации спикер в мероприятия, которое прошло 04.10

Первая презентация Антон Кремнев «Флиппинг квартир бизнес-класса».

#Сделка44 - Радумля

Строим небольшой пром-парк или отдаем промку оптом?

Выкупаем у государства сейчас участок 100 соток земли в территориальной зоне «П» - промышленность, склады.
Участок хорош тем, что не имеет почти никаких ЗОУИТов, есть ТУ на газ и электричество и железнодорожный тупик в 20 метрах от участка, что важно для промки и относительно редко встречается.

Участок продаем уже как оптом за 34.000.000 руб, так и в розницу от 10 соток по 490.000 за сотку. В указанных ценах заложен торг.

Теперь о главном - локация. Это пересечение М10 Ленинградское шоссе и московского малого кольца А107 («бетонка»).
Для складов и производства локация идеальная.

Экономика проекта.

Вложения:
Аренда 800.000 руб
Выкуп участка 14.700.000 руб
Внутренние дороги 600.000 руб (факультативно)

Стратегия реализации 1 (продажа оптом; дорога не строится)
Выручка 29.000.000 руб
Налоги 2.000.000 руб
Чистая прибыль 11.500.000 руб
Ожидаемый цикл сделки: 9 мес
Ожидаемая доходность для инвестора (10 млн за 33% чистой прибыли) в %% годовых: 50.6%

Стратегия реализации 2 (продажа в розницу по 390.000 руб; с постройкой внутренней дороги)
Выручка 39.000.000 руб
Налоги 2.700.000 руб
Резерв на расходы 500.000 руб
Чистая прибыль 19.700.000 руб
Ожидаемый цикл сделки 1 год
Ожидаемая доходность для инвестора (10 млн за 33% чистой прибыли) в %% годовых: 65%

Что можем предложить инвесторам?

Финансирование примерно на 6.000.000 руб делаем из средств команды Full House Invest.
Привлекаем 10 млн рублей за 33% от чистой прибыли проекта.
На текущий момент вся сумма предварительно собрана. Если кто-то из инвесторов передумает - сразу сообщу.

Рассказываю про выводы 2024 и стратегию Full House

Сегодня проходит мероприятие Full House Invest “Открытие делового сезона».
Уже в эфире третий спикер с презентацией по кладовкам Self Storage.