Антон Сергеев | Инвестор

Займ под залог дороги 😬

Классическая история из мира вне банковского кредитования и инвестиций в недвижимость.

Есть заемщик (предприниматель), у него есть представитель (брокер). Брокер предлагает мне и моим партнерам выдать займ предпринимателю под залог его земельного участка в недалеко от Москвы.

Площадь - 26 соток, Кадастровая цена ~26 млн,
Рынок в этом районе - от 1 млн/сотка.
Сумма займа запрашиваемая - 6 млн руб

В собственности учаток давно. Казалось бы все нормально?

Но есть нюанс 🤣

Если посмотреть на кадастровой карте, то этот участок - это дорога. И в случае если заемщик не будет обслуживать займ продать такой участок в рынок - не представляется возможным (по крайне мере по моему мнению).

Ситуация к сожалению довольно типичная, когда предприниматель ищущий финансирование или его брокер/агент умышленно или не умышлено вводят потенциального инвестора в заблуждение, предоставляя не полную/не точную, а иногда и вообще придуманную информацию об объекте залога.

Что думаете по этому поводу? Сталкивались с похожими случаями?

П.С: У меня такое постоянно, поэтому на 1 сделку ~ 50 кейсов приходится смотреть.

В аудио поделился двумя кейсами где заемщики разделяли свой объект недвидимости на несколько отдельных кадастров.

Прокомментировал что это значит для нас с вами инвесторов в займы бизнесу под залог недвижимости 🤝

Продолжаю историю про заемщика справку которого из наркодиспансера мне захотелось проверить 🧐 Начало в прошлом посте.

Выше - сообщение которое получил от ассистента, которого направил попробовать уточнить в диспансере, насколько предъявленные справки похожи на оригинальные.

Получилось узнать даже больше информации, чем запрашивали.

От сделки было принято решение отказаться.


Выводы и мысли:

1. Как говорит мой любимый автор бизнес-литературы Владимир Тарасов: все что можете проверять сами, проверяйте сами, особенно если это не требует больших временных затрат. Это позволяет отличать твердое от пустого.

2. Конкретно в эту сделку планировался вход капиталом одного из моих партнеров инвесторов. Не смотря на то, что партнер ожидал от меня получить сообщение о том, что договор подписан, а получил сообщение о том, что я принял решение отменить сделку, он поблагодарил меня. Я понимаю, насколько это ценно, когда человек, проверяет для другого «как для себя». Этого очень сложно добиться, т.к когда человек проверяет для себя и проверяет для другого человека - существует разница на уровне биохимии. В этом кейсе я рад, что не пошел на «компромиссы с совестью» и не пошел по наиболее легкому в краткосрочной перспективе пути - подписать сделку, хотя обсолютно все (и заемщик и его брокер и мой партнер-инвестор по этой сделке, и даже нотариус) ожидали от меня именно этого. Я рад что здесь, как и в ряде других кейсов, выбрал стратегию повеления «легко потом», а не «легко сейчас».

3. Круто развивать насмотренность и нарабатывать 10.000 часов в каком то деле, ведь я год назад и я сейчас вероятно принял бы разные решения о целесообразности дополнительных перепроверок справок.

Всем привет 🙌

Хотел начать год с поста в котором подвожу итоги прошлого года, о том какой объем сделок мы с вами переварили, и о том, какие максимальные и минимальные доходности были получены нами с вами в сделках с недвижимостью….

…но, описание итогов в виде текстового поста нужно время, а уже во всю идут согласования новых сделок и работа по текущим.

Так сегодня, в день когда я должен был подписывать первую сделку 2025 года, произошел необычный кейс.

К нам попала заявка на займ под залог недвижимости, по квартире вопросов не возникло, в собственности объект не первый год (это хорошо), основание - свидетельство о праве на наследство по закону (это тоже неплохо, по закону это всегда чуть понятнее с чем по завещанию), да и сумма займа не стандартные 50% от стоимости объекта, а всего 25%, что тоже дает дополнительную безопасность займодавцу при входе в такую сделку.

С заемщиком договорились, что он принесет на сделку помимо паспорта и документов на квартиру, справки из психо и нарко диспансеров (это довольно стандартная практика, которая позволяет снизить риск оспаривания сделки из за того, что сторона не осознавала правовые последствия своих действий).


Увидев справки и впервые пообщавшись с заемщиком уже не по телефону, а лично, мне захотелось перепроверить предоставленные справки (есть ряд моментов, по которым я +- научился верифицировать это скорее настоящая или скорее не настоящая), поэтому я инициировал перенос сделки на завтра, а сам отправил доверенное лицо в диспансеры с просьбой попытаться узнать в регистратуре/у сотрудников диспансера и/или взглянув на формы справок выдаваемых другим посетителям, являются ли эти справки оригинальными или нет.

Что выяснилось и каким образом (чтобы было интереснее) напишу завтра, а сейчас буду благодарен за ваши версии в комментариях ⤵️

*задачка как это часто бывает со звездочкой

За день до поездки приняли решение лететь в Сочи и отмечать Новый год там.

Сегодня Лея (6 лет) впервые катается на горных лыжах.

С - счастье 🙌

П.С: Напишите кто тоже на праздниках в Красной Поляне, возможно пересечемся

Личная стратегическая сессия - done ✅

Позавчера вернулся из Калининграда, куда мы летали с моими друзьями и партнерами по мини-мастермайнду «Мясорубка» Стасом и Ильей.

О мясорубке частично писал пару лет назад вот тут.

Как всегда практически весь день находились в номере отеля, где анализировали прошедший год и ставили цели на следующий исходя из видения не 3-5 лет. Изредка выходили сделать круг по Калининграду, поесть, и возвращались в номер.

Частично планы на этот выезд описывал постом выше.

Раньше 100% целей были связаны с бизнесом, ростом выручки, чистой прибыли, количества филиалов. Сейчас много говорим о личном и инвестиционном капитале, реинвестировании и тем, как текущие решения скажутся на размере капитала через 3/5/10 лет.

Дальше будем ежеквартальными выездами поддерживать реализацию инвест и бизнес планов друг друга в течении 2025 года

🙌

🛫Лечу в Калининград

До четверга буду на ежеквартальной сессии с самим собой и двоими своими друзьями-партнерами по Мясорубке.

Традиционный план на эту поездку:

1. Провести ретроспективу четвертого квартала 2024 года (Ответив на вопросы о том, что проучилось и почему, что не получилось и почему, что выбираю делать по другому в следующем периоде)
2. Провести ретроспективу 2024 года.
3. Определить целевые результаты на 2025 год
4. Составить план на первый квартал 2025 года.

Нас как обычно трое, работаем сессиями, одна голова хорошо, а три лучше. По итогам 3-х дней каждый выйдет с проработанным планом и как показывает практика довольно высокой вероятностью достичь запланированных результатов.

Вернусь в четверг 🙌

Между сессиями буду стараться записывать сториз

📽 Впервые дал интервью на тему инвестиций, а не бизнеса.

В процессе посещения вчерашней инвест-мероприятия получил приглашение на интервью от Андрея Любунь, основателя инвестиционного клуба «Деньги».

Договорились записаться пока я в Москве и, как результат сегодня в 12:00 (спустя всего 13 часов после окончания вчерашнего мероприятия) оба были в студии.

Вот так это работает, когда каждый занимается любимым делом.

Андрей кайфует от объединения инвесторов в сообщество для обмена опытом. Я тащусь от поиска высокодоходных сделок и объединения инвесторов для входа в них.

Поговорили о:

1. Почему я занимаюсь сделками по займам бизнесу под залог недвижимости?
2. Почему в первую очередь займы предпринимателям и почему в чеках преимущественно от 10М руб.
3. Какой был у меня лично самый высокодоходный и наоборот самый убыточный инвест опыт.


Как будет готово, пришлю ссылку на интервью 🤝

Вчера с Дилей посетили новогодний вечер инвест клуба в котором я состою последние полтора года и на встрече которого езжу примерно раз в месяц и как правило один.

Очень кайфанул от посещения мероприятия именно вдвоем. Для меня это возможность познакомить Дилю с людьми на чей опыт я опираюсь принимая бизнес и инвест решения, ко мнению которых я прислушиваюсь находясь в процессе принятия управленческих решений.

А еще, кайфово, что после посещения мероприятия вдвоем мы можем обсудить с Дилей, что понравилось, с кем удалось пообщаться, с кем хотелось бы познакомиться семьями ближе, и тд и тп.

Может быть такое что коммуникация после даже ценнее самого мероприятия, при этом если бы не мероприятие и совместно пережитый опыт и эмоции, таких разговоров бы не случилось.

К чему это я?
Если вы увлеченный делом человек, и у вас есть жена/муж, обязательно приглашайте своего партнера на бизнес/инвест/профильные тусовки.

Если вы жена/муж увлеченного делом партнера, вовлекайтесь в походы на профильные тусовки (окей пусть не конференции, но хотя бы новогодние празднования и ежегодные выезды) вашего партнера, в тех случаях, когда формат мероприятия подразумевает участие в формате +1.

Вот такой совет получился, по инвестициям в семейной благополучие.

🙌

Прямо сейчас я еду в такси на новогоднюю встречу инвест сообщества «Деньги» в Москве.

Туда вас не приглашаю, потому что мероприятие состоится уже сегодня, билеты закончились давно и билеты были доступны только для действующих резидентов сообщества.

А вот в воскресенье (послезавтра) будет еще одно мероприятие этого же сообщества, но в формате инвест-завтрака и не в Москве, а нашем с вами Санкт-Петербурге, и вот туда как раз можно прийти и не резидентам сообщества. Мероприятие открытое.


Я тоже планирую в это воскресенье быть там, на этот раз не в качестве спикера, а в качестве гостя, послушать выступающих (обычно это 2-3 спикера с кейсами и презентациями инвест-стратегий), пообщаться с другими участниками встречи, обменяться контактами. (Вы ведь помните, что в моей картине мира все возможности приходят через людей).

Для тех кто хочет увидеться, приглашаю. Съедим сырники, пообщаемся, послушаем достойных спикеров.

Адрес и программа мероприятия есть на сайте по ссылке ниже — money-event

+1 сделка ✅

Только что подписал сделку займа с предпринимателем под залог имеющегося у него объекта недвижимости.


Сделке примечательна для меня тем, что это первый кейс, когда подписание состоялось в Москве.

Кто читает меня давно, то помнит, что примерно пол года назад я уже летал в Москву на подписание, но тогда сделка отменилась прямо в кабинете нотариуса.

Теперь у меня есть проверенный нотариус, готовый оперативно провести сделку не только в Петербурге, но и в Москве, и это хорошо.

Дорожка протоптана, думаю сделок которые будут совершаться в Москве с моим участием теперь будет больше. К слову на следующей неделе уже запланированы к подписание еще 2 сделки с Московскими объектами, по которым мы еще согласовываем в Петербурге подписывать или или мне снова слетать в Москву.

Поздравляю всех причастных со входом в сделку! Это и предприниматель, который оперативно получил финансирование под залог своего актива, и брокеры от которых сделка попала ко мне и соинвесторы, кто присоеденился к сделке капиталом 🤝

Теперь ждем регистрацию сделки в Росреестре (ориентировочно в понедельник), и можно будет переводить средства заемщику на расчетный счет. А далее каждое 13-е число ждать платежей по реквизитам указанным в договоре 👌

Пишу пост сидя в такси, которое везет меня в Домодедово. На душе чувство удоволетворения, спокойствия и удовольствия от проделанной работы 🤝

Сегодня закрылся еще один проект по займу предпринимателю под залог недвижимости.

Заемщик изначально проинформировал о своем намерении продать объект залога…

…и действительно спустя ~1.5 месяца нахождения в сделке мне позвонил агент заемщика и сообщил о том, что они приняли задаток от потенциального покупателя и готовятся к сделке по продаже объекта.

Мы обсудили, что сначало должно произойти погашения суммы займа и только после этого, займодавец напишет заявление на снятия обременения (залога). В таком виде собственно сделка вчера и состоялась.

Вывод: Выдача займа под залог недвижимости с опытным управляющим партнером, это не всегда фиксированная доходность. В ряде случаев (таких случаев ~4-5 из 10-и) фактическая доходность выше чем ставка в договоре с заемщиком.

Случается это благодаря регламентации договором большого количества сценариев, и на случай досрочного погашения и на случай отклонения от графика платежей и тд и тп.

Так в кейсе который прикрепил на скриншоте партнер-инвестор входил в сделку рассчитывая на доходность в размере 28% годовых, а получил 37.4% годовых.

Кто готов присоединиться к ближайшим сделкам - пишите в ЛС. Желательно с готовностью войти в сделки на сумму от 5М руб. 🤝

Прямо сейчас в работе несколько сделок по займам предпринимателям под залог недвижимости.

Чеки 10, 21 и 50 млн руб.

Если есть готовность и желание проинвестировать свои средства под 28-30, а возможно и больше процентов годовых с ежемесячными выплатами в твердую историю, где возврат средств и выплата процентов обеспечена залогом недвижимости зарегистрированным в Росреестре, пишите в ЛС, обсудим 🤝

Записал аудио на тему того, какое «окно возможностей» в рынке недвижимости наблюдаю прямо сейчас.

В выходные выступлю на форуме о личных финансах и инвестициях Private Money Forum в Москве

Ранее я трижды приезжал на этот форум в качестве участника, и делился впечатлениями и мыслями от посещения. В этот раз впервые выступлю на этом традиционном инвест форуме в качестве спикера.

Когда: 30 ноября и 1 декабря

Программа:
- Два дня концентрата из идей и стратегий для создания капитала.
- Менторская гостиная с личными консультациями менторов. (Ко мне так же можно будет записаться и поговорить 1:1)
- Вечерняя программа с инвест-стендапом.
- 1000 участников, более 60 экспертов, 50 стратегий и проектов для зарабатывания и инвестирования.

Тема с которой выступит ваш покорный слуга:

«Стратегия инвестирования в займы бизнесу под залог недвижимости. Как зарабатывать пассивно от 28% до 40% годовых»

Билеты доступны на сайте. (Я в какой то из форумов приехал, но билетов интересующей меня категории уже не осталось)

Скидка 15% на билеты по промокоду SERGEEV

Место проведения: Holiday Inn Sokolniki, Москва

П.С: Напишите в комментариях, кто тоже планирует быть?)

Здесь разбор вот кейса из сообщения выше 👆

Интересный кейс 🤔

Отказал знакомому знакомого в займе под залог недвижимости, т.к. есть риски что предоставляемый им объект недвижимости может перейти кредиторам бывшего собственника.

В аудио ниже моя интерпретация этого кейса.

Буду благодарен за ваши мысли, как бы вы поступили?

Сегодня выступил на инвест-завтраке клуба «Деньги» в Санкт-Петербурге.

Рассказал о стратегии инвестирования в займы бизнесу под залог недвижимости. Сравнил этот инструмент с другими инструментами в рынке недвижимости и более подробно рассказал о том, какие сделки выбираю, а от каких стараюсь держаться подальше и почему.

После мероприятия, получил довольно много обратной связи.😊Кто-то поблагодарил за информацию о новой для него стратегии инвестирования, а кто-то озвучил предметный интерес к совместным сделкам и запросил шаблоны документов для входа в ближайшие сделки по выдачи займа под залог недвижимости. Вообщем я однозначно доволен и процессом и результатом.


Если вы тоже были на этом мероприятии или мы виделись с вами ранее, или не виделись, но вы давно следите за мной, и у вас есть предметный интерес к совместным сделкам, то напишите в ЛС, обсудим возможное взаимодействие. Сейчас сезон, в ноябре-декабре есть хорошие возможности пристроить капитал в сделки с доходностью 28+ процентов годовых. В январе-феврале сделок будет кратно меньше.

Вчера анонсировал небольшую сделку по выкупу объекта за 5.2 млн руб с расчетной доходностью порядка 40% годовых.

Сегодня один из постоянных партнеров инвесторов (это уже 4-я совместная сделка), откликнувшись на мой вчерашний анонс в этом канале забронировал сделку и через 2 часа вылетает из Москвы в Санкт-Петербург на подписание.

Если хотите получать от меня оповещения о всех сделках в которые возможно войти через меня, то напишите в ЛС, я расскажу как это можно организовать 🤝

🔥Горящая сделка

Завтра выкупаем квартиру с дисконтом 20% от рыночной стоимости (по сравнению с ценой в обьявлениях на циан/авито это минус 27%).


Условия участия:
1. Готовность завтра лично приехать на подписание сделки (или утром сделать доверенность на меня)
2. Наличие всей суммы для покупки объекта (5.2 млн)

За подробностями в ЛС @antonsergeevv

Вчера выступил на камерном мероприятии для инвесторов в Москве.

Рассказал о стратегии инвестирования в займы бизнесу под залог недвижимости:
- Как получать пассивно 28-40% в этой стратегии
- Почему сейчас здесь «окно возможностей»
- Как войти в совместные сделки

Приятно удивлен, что многие написали о том, что тоже хотят инвестировать в это направление и готовы присоединяться к моим будущим сделкам.

Частично вчерашним материалом буду делиться на сегодняшнем эфире, который организовали инициаторы форума PMF (Прайват Мани Форум). Приглашаю.

Начало сегодняшнего эфира в 19:00, помимо меня будет целый ряд спикеров по теме инвестирования в недвижимость и не только.

Ссылка на регистрацию на эфир: https://pm-f.ru/privatemoney/potok?gcao=48190&gcpc=a1619

Завтра буду выступать в Москве на камерном мероприятии для инвесторов 🎙️

Напомню, что я состою в инвестиционном сообществе «Деньги», примерно раз в месяц там организуются встречи клуба, где приглашенные эксперты или резиденты делиться своим опытом в различных стратегиях инвестирования.

Так, например, завтра я буду выступать на Московской встречи клуба с темой:

«Как зарабатывать от 28 до 36% годовых, инвестируя в займы бизнесу под залог недвижимости?»

Приходите, как минимум увидимся, как максимум пообщаемся в перерывах между выступлениями 🤝


Кроме меня выступят:

- Директор направления стрит-ритейла NF GROUP с темой:
«Обзор рынка стрит-ритейла. Тенденции и прогнозы»
- Гендиректор компании ГК Мазальт) с темой:
«Инвестиции в жилую недвижность с доходностью от 35% до 40% годовых в Новой Москве»
- Ну и как обычно, ожидаю полезный нетворкинг в перерывах с другими инвесторами и предпринимателями из сферы недвижимости.

Когда: 21 ноября 18:00
Где: St.Regis, Москва, Никольская,12

Регистрация на мероприятие по ссылке money-event

Организаторы подготовили промокод со скидкой 20%: Invest21

Нет ли новых сделок? 🙄

Это приятно, когда инвесторы, с которые зашли в одну или несколько совместных сделок, интересуются входом в новые совместные сделки.

Я не готов предлагать своим партнерам «шлак»*

*так в рынке внебанковского кредитования часто называют сделки, по которым высока вероятность не вернуть вложенное

…а отбираю 1 сделку среди 30-50 лотов, которые присылают брокеры.

Это большая работа, которая зачастую не заканчивается сделкой (т.к. заемщик отказывается принести справку из псих-диспансера, или получить согласие супруги и тп). Но зато, я спокоен за сделки которые я предложил партнерам и организовал вход в них.


Найти сделку по займу под залог недвижимости - не сложно.

Найти сделку с НЕ кривыми документами и согласовать с заемщиком такую структуру сделки, чтобы быть готовым к рискам связанным с неплатежами со стороны заемщика - вот это уже требует экспертизы и определенного упорства.

Вообщем, т.к я лучше ничего не предложу, чем предложу сделку по которой вижу риск потери капитала, то да, бывают периоды, когда я не могу ничего предложить.

Ну а если хотите иметь доступ к сделкам которые я организую, то вот тут есть инфа про закрытый канал со сделками.

…продолжение пятничной истории про отложенную по причине отсутствия согласия супруги сделку ⤵️

В пятницу со слов заемщика супруга «не смогла приехать». А к сегодняшнему дню (в понедельник) и вовсе отказалось, что жена не готова дать мужу бизнесмену согласие на сделку по предоставлению в залог объекта недвижимости пусть и оформленного на мужа, но купленного на совместно нажитые средства.

Выводы и рекомендации все те же 🤝

Отмена сделки в нотариальной конторе😳

Вчера должна была состоятся сделка по подписанию договора займа на 5М руб.

Предприниматель планировал взять займ под залог имеющегося у него объекта недвижимости, стоимостью порядка 15М руб.

В назначенное время заемщик прибыл к нотариусу, мое доверенное лицо тоже было у нотариуса, но…

…но на сделку не смогла приехать супруга заемщика. А учитывая, что квартира приобретена в браке и у супругов нет брачного договора, то, не смотря на то, что по документам собственник только супруг, все равно квартира является совместной собственностью супругов.
Соотвественно для того чтобы передать в залог такой объект - нужно согласие супруги.


Вообщем супруга приехать не смогла (…или не захотела 🤨). Поэтому сделка не состоялась сегодня и перенеслась на понедельник. В понедельник расскажу чем закончилась история.


Рекомендации на основе этого кейса:

Если делаете сделку с кем либо, уточняйте и проверяйте, не является ли то, что вы покупаете совместно нажитым имуществом. Если является - требуйте согласия супруга/супруги или предъявление брачного договора. Иначе сделка может быть оспорена супругом вашего продавца и/или заемщика.

2. Если часто делаете сделки по покупке/продажи недвижимости, сделайте сразу согласие супруга/супруги без на все объекты (текущие и будущие. Да, так можно, хоть большинство нотариусов и скажут вам что так нельзя и нужно указать конкретный объект (это просто тупая не квалифицированная помощница нотариуса вам попалась значит), а еще лучше оформите брачный договор и покупайте объекты не в совместную собственность, а условно говоря по очереди, зато продать каждый сможет самостоятельно без всяких согласий.


Что думаете на этот счет?

Ближайшую неделю мой фокус будет смещен с поиска вкусных инвест-сделок, на поиск съедобных блюд на шведском столе в отеле в Египте 😃

Отправились на неделю передохнуть с Дилей (находится по другую сторону объектива) и Леей (на фото рядом).

Впрочем, уже назначенные сделки рассчитываю что состоятся не смотря на наше отсутствие. Подписантам по ним, буду не я, а доверенное лицо.

Я рад, что не смотря на мое недельное отсутствие, мы с партнерами-инвесторами продолжим входить в сделки и размещать капиталы под 28-30% годовых.

🙌

Аудио о том, как определяю предельную стоимость выкупа объекта недвижимости для дальнейшей перепродажи.

Имхо обязательно к прослушиванию для всех, кто хотел бы купить объект недвижимости ниже рынка (самостоятельно или в партнерстве) и заработать перепродав дороже.

Напишите в комментариях, что из услышанного откликается 🙌

Записал аудио о еще трех ошибках которые совершил в проекте по выкупу квартиры в Колпино на перепродажу о которой писал в прошлом посте.

Отчет по срочному выкупу квартиры в Колпино

Покупка: 4.650.000 руб
Продажа: 5.800.000 руб

Затраты:
НДФЛ 149.500 руб
Ремонт 300.000 руб
Расходы на сделку покупки: 35.000 руб
Расходы на сделке по продаже: 10.000 руб
Расходы на показы и КУ: 50.000 руб

Итого прибыль по сделке: 605.000 руб (+12,2% на вложенные за 5 месяцев) или 29,3% годовых.


Рефлексия по полученному опыту:

1. Колпино - это город внутри Санкт-Петербурга, на значительном отдалении от станций метро. Там довольно специфический рынок, большинство интересантов непосредственно из Колпино, таким образом спрос из общегородского сужается до спроса внутри городка. Вывод - больше выкупать объекты в таких отдаленных районах не планирую. И спрос специфический и организовывать показы сложнее.

2. Стоимость продажи спрогнозировал довольно точно, писал о планируемых цифрах сразу после выкупа этого объекта только вот несмотря на продажу по планируемой сумме, доходность получилась в 2 раза меньше планируемой. Я расчитывал заработать 60% в годовых и затем поделить на пополам с инвестором, таким образом обеспечить 30% годовых для инвестора и еще столько же заработать себе. А получилось всего ~30%, из за того что срок проекта вместо планируемых 3-х месяцев растянулся до 5-и месяцев, а затраты на ремонт превысили ожидания. Вывод: забирая объект по срочному выкупу очень важно не только спланировать стоимость продажи, но и просчитать, а что будет если срок продажи растянется в 2-3-5 раз больше чем изначально планируемый.

3. Ремонт - нахер. Мой вывод - я лучше потрачу время на поиск объектов с дисконтом, проверки/перепроверки документов, придумаю как структурировать сделку, но только не буду вовлекаться в мелкую моторику с переклейкой обоев и тп. Потому что ремонт, пускай даже самый маленький, это сроки х3 и бюджет х2. Вообщем все что касается ремонта - это то, от чего я не получаю ровным счетом никакого удовольствия, хоть это менеджерил все не я, а нанятый хоумстейджер.

4. По данному проекту всю доходность принял решение отдать партнеру-инвестору. Таким образом для него это будет изначально планируемые 30% годовых, а для меня хороший опыт (пусть и без гонорара за управление проектом) в срочном выкупе с элементами флиппинга.

Есть еще что дополнить на тему того, какие ошибки были мною совершены в этом проекте, если наберем 50 🔥 под постом, то запишу аудио минут на 5-10 с пояснением, как рассчитываю предельную стоимость выкупа обьекта недвижимости для перепродлажи и какие еще ошибки здесь были совершены мною и какие выводы из них сделал.

В аудио рассказал историю про сегодняшнюю сделку на 10 млн руб, по которой инвесторы уже перечислили денежные средства нотариусу, а заемщик не пришел на сделку 🤷

Что думаете по этому поводу? Были ли у вас похожие ситуации, если да, то какие именно?

Оффер не актуален ❌

Определился с инвестором по этой сделке 🤝

Как показывает практика, тот кто не научился принимать решение о входе в совместную сделку за 12 часов или менее - остаются без возможности присоединиться к выгодным, но довольно горящим проектам в сфере недвижимости 🙂

Анонс сделки на 7,5 млн ₽

Обычно публикую сделки только в закрытом канале для своих партнеров-инвесторов. Если в течении дня по каким то причинам инвестор не определен, то иногда публикую анонс здесь. Это как раз такой случай.

Подписание по сделке планируется на вторник-среду.

Для тех, кто давно хотел пристроить капитал, это как раз такая возможность.

Думаю к вечеру инвестор по сделке будет уже определен, поэтому если есть интерес, то пишите сразу в лс.

П.С: Структура сделки в лучших традициях: регистрация залога - на инвестора. Передача средств заемщику - после регистрации залога в Росреестре. Можно войти на 1/2 суммы, но приоритет тому, кто готов будет зайти на весь чек.

Сегодня в ВТБ банке сопровождаю сделку по продажи вот этой квартиры, которую покупали по срочному выкупу в конце мая.

Когда сделка состоится напишу итоговую математику, но забегая вперед могу сказать что итоговая доходность получилась ниже моих ожиданий. При этом я считаю, что очень важно делиться не только успешными, но и не успешными кейсами.

Арифметикой и выводами поделюсь после того как пройдет регистрация 🤝

📈Ставка ЦБ 21%

Что это значит для для инвесторов в займы под залог недвижимости?

Это значит, что сейчас не целесообразно брать новые ипотеки, но весьма выгодно выдавать ипотечные кредиты!

Брать кредиты и покупать объекты в ипотеку нужно было в 2021 году, пока ставка на вторичке была 7-8% годовых, или покупать недвижимость в льготную ипотеку под 6% пока она была доступна.

А сейчас время, чтобы выдавать ипотеки (в виде займов предпринимателям, под залог имеющихся у них объектов недвижимости).

Мы с моими партнерами сейчас этим и занимаемся, чем выше ключевая ставка - тем больше платежеспособных предпринимателей готовы рассматривать кредитование не в банке, а у нас с вами (частных инвесторов). Хотя механика и суть практически одинаковая. И там и там это долг обеспеченный залогом объекта недвижимости.

А как на вас сказалось повышение ставки ЦБ?

Записал аудио на 7 минут о том, почему было принято решение вернуть полученную досрочно сумму займа, как размышлял и какие увидел риски.

Буду рад вашим комментариям. Как бы поступили вы?

Болею… 🤧

…поэтому не могу собрать силы для написания мясных постов.

Хотя необычных, достойных подробного описания и разбора на «слюнявые подробности» инвест-событий произошло больше чем обычно.

Вот некоторые из них в кратком изложении:


Событие 1:

Вчера заемщик перевел тело займа и выплатил проценты. Казалось бы, нужно радоваться и распределять прибыль. Но нет, я попросил инвестора, который участвовал капиталом в этой сделке и соотвественно получил выплату на свой счет сделать возврат полученного платежа как ошибочного. Готов в отдельном посте или аудио рассказать почему так и к каким последствиям на мой взгляд может привести ситуация если «забить на детали» и оставить деньги в этой ситуации у себя. Если есть идеи что там произошло - давайте обсудим в комментариях 🤝


Событие 2:

Перепродали дом с земельным участком, который выкупали на одного из моих партнеров-инвесторов в сентябре. (Кстати к покупке этого объекта мог присоединиться любой из вас, если бы был в моем закрытом ТГ-канале где я пишу анонсы ближайших сделок).

Вообщем как результат - инвестор в этот проект получил доходность выше ожидаемой в 3-6 раз, т.к цикл сделки составил 35 дней вместо изначально планируемых 3-6 месяцев.

Про то как рабаотает закрытый тг-канал писал в прошлом посте.

Вообщем я буду поправляться, участие в регате на которую должен был лететь в Грецию послезавтра уже однозначно для меня отменяется, а всем читателям желаю помимо уже традиционных «Роста капитала и денежных потоков» еще и профицита здоровья 🤝

Как работает закрытый канал с анонсами сделок для партнеров-инвесторов?

Пару недель у нас в работе была заявка от предпринимателя, желающего получить займ на 5М ₽ под залог квартиры расположенной в центральном районе Санкт-Петербурга. К пятнице, после длительных переговоров и торговле с заемщиком по условиям, мы окончательно договорились и согласовали подписание на понедельник.

Шаг 1: Как только все условия сделки были согласованы и дата подписания договора займа назначена, я опубликовал анонс сделки в своем закрытом канале «Сделки от Антона Сергеева». (см. скриншот 1)

Шаг 2: Примерно через 10 минут после анонса получил сообщение от Петра. Это однин из моих партнеров-инвесторов, который раньше так же как и большинство из вас просто почитывал этот канал , а потом созвонился со мной и сделал необходимые документы для входа в сделки, а я в свою очередь добавил его в закрытый канал с анонсами сделок.

Дак вот Петр написал мне в лс и сказал что хотел бы поучаствовать в этой сделке, т.к. у него как раз есть не пристроенные 5М руб и он не против получать с них 110-120 тыс руб ежемесячно имея гарантию возврата средств в виде залога недвижимости стоимостью 10+ млн руб. (см скриншот 2)

3. Шаг 3: В понедельник состоялось подписание договора займа-залога у нотариуса. При этом Петр никуда не выходил ходил, т.к. подписание проходило по доверенности. И только после того как залог был зарегестрирован в Росреестре Петр отправил перевод средств заемщику на счет указанный в договоре.

Какие выводы я хотел бы подстветить для Вас из этой истории?

Будте проактивны и пишите мне в ЛС для добавления в закрытый канал.

Я не планирую анонсировать сделки в этом канале. Мне комфортнее заходить в сделки с теми, с кем мы уже познакомились, сонастроились и обменялись первичными документами. Выстроили так сказать инфораструктуру для совместных сделок. Только таким инвесторам я даю доступ к каналу «Сделки от Антона Сергеева». Здесь же, в основном канале я планирую больше писать о результатах сделок и своих выводах.

Кейс +53% годовых на сделке по срочному выкупу и дальнейшей перепродажи номера в апарт-отеле.

Из интересного, пост с анонсом сделки публиковал здесь, 28 августа за пару дней до сделки, присоединиться мог любой из вас, а написал мне один из постоянных партнеров, с кем вошли уже в примерно в 6-8 совместных сделок.

1. Здесь можно почитать пост с анонсом этой сделки по выкупу студии в апарт-отеле.
2. А тут публиковал видео-обзор студии.

Итоговая математика:

Вложения: 3.8М ₽
Прибыль: +255.500 ₽* пассивного дохода для инвестора за 1.5 месяца владения объектом.

*Прибыль приведена за вычетом расходов на клининг, оплату КУ, налоги и вознаграждение управляющего.

Это +6.7% за сделку или 53% в % годовых.

Сейчас уже ищем с этим же партнером, куда пристроить высвобожденные средства.


К чему это я?

Хотите наращивать капитал участвуя в совместных сделках в недвижимости (покупаем объект на вас, всем занимаюсь я как управляющий, затем продаем объект, прибыль распределяем в соответствии с договоренностями), то напишите о вашем интересе мне в ЛС.

Я попрошу пройти квалификацию, ответить на несколько вопросов, созвонимся, и если возникнет взаимная готовность, то пойдем выбирать сделки.

Время в недвижимости сейчас весьма благоприятное (т.к. продать объект быстро многие собственники не могут, а мы со своей ликвидностью тут как тут).

Еще раз ссылка на ЛС 🙌

8 лет в сделке браке

Сегодня хочу поделиться не инвестиционным, а личным событием.

В этот день, 8 лет назад, 8 октября 2016 года мы с Дилей стали мужем и женой.

Я очень ценю наши отношения, уверен что мы оба ценим то что у нас есть. Спустя 11 лет отношений и 8 лет брака продолжаем, уже довольно осознанно выбирать друг друга.

Считаю что это мизерная вероятность, когда молодой человек и девушка познакомившись и начав встречаться в 20 лет, женяться в 23 и спустя 8 лет со свадьбы, пережив много личных трансформаций и сильно поменявшись и само-иденцефицировавшись, продолжают выбирать друг друга. Вероятность крайне небольшая, но эта реализовалась именно в нашем случае, поэтому иначе как везением это охарактеризовать не могу.

Первое фото - сделано в день свадьбы. Второе - недавно, тоесть спустя почти 8 лет. Сильно изменились?)

П.С: Доходность по проекту - на втором фото между мной и Дилей, зовут Лейсан, 6.5 лет 😃

Кейс 45% годовых для пассивного дохода от инвестирования в займ под залог недвижимости.

В эту сделку я входил не своими средствами, а выполнял роль «управляющего партнера». Таким образом основную доходность получил мой партнер-инвестор вложивший в эту сделку свои средства. Я тоже получил долю в прибыли за управление этой сделкой, при этом все расчеты ниже приведены с точки зрения того, какая математика сложилась для пассивного инвестора за вычетом моей партнерской доли за управление.


• Объект залога: участок в Выборгском районе Санкт-Петербурга стоимостью 3.5-4 млн руб.
• Сумма займа: 1.5 млн руб
• Срок договора: 12 мес
• Планируемая доходность для инвестора: 24% годовых или 360.000 руб за год.


Как проходило обслуживание займа со стороны заемщика?

Первые 2 месяца займ обслуживался своевременно и доходность для моего партнера-инвестора составляла 2% в месяц, затем заемщик сообщил что все будущие платежи будет готов внести только средствами полученными от продажи участка, я предупредил что в этом случае ставка возврастет в соотсвествии с условиями договора.


Заемщик 6 месяцев лениво и непринужденно продавал участок, после чего я принял решение, что возьму продажу в свои руки. С меня - публикация объявления, прием звонков и ответы на вопросы покупателей о том, как им купить участок находящийся у моего партнера-инвестора в залоге. Как результат - за 3 недели проведено более 10-и показав, получен задаток, позавчера покупатель подписал договор купли-продажи с продавцом, а вчера расплатился с залогодержателем, и только после получения средств моим партнером по этой сделке было написано заявление на снятие обременения.

Как результат:

• Сумма займа: 1.5 млн руб
• Срок нахождения в сделке фактический: 8 мес
• Прибыль пассивного инвестора: +453.750 руб
• Доходность в процентах годовых: 45%

В качестве изображения прикрепил отзыв партнера-инвестора по результатам сотрудничества.

Если хотите получить доступ к закрытому каналу где я публикую свои проекты/сделки к которым можно присоединиться, напишите мне в ЛС*

* будет необходимо пройти квалификацию, сделав созвон-знакомство и ряд других формальностей.

Этот пост не актуален, задаток за апарт получен, сделка запланирована на вторник-среду через Дом Клик 🤝

В инвестициях очень важно иметь стратегию, и как только появляется инвест-возможность соответствующая инвест стратегии, то быстро забирать эту возможность с рынка.

Записал аудио о том, для кого вариант покупки апарта о котором публиковал видео-пост выше целесообразен и почему.

Буду благодарен за вопросы как прослушаете :)

Закрытый канал с анонсами сделок 🤫

Сделал закрытый канал, в который публикую только анонсы ближайших сделок по выдачи займов бизнесу под залог недвижимости и срочному выкупу недвижимости с дисконтом для дальнейшей перепродажи.

Доходность для пассивных инвесторов сейчас: 28-30% годовых (с ростом ставки ЦБ поднялась и процентная ставка для заемщиков и соотвественно выросла доходность для инвесторов).


Для того чтобы добавиться в закрытый канал, и получить доступ к инвестированию в проверенные сделки с недвижимостью, напишите мне в ЛС, пройти небольшую квалификацию и я добавлю вас в канал (оставляю право и отказать, тем кто не прошел квалификацию ☝️)

Иногда предложения буду публиковать и в этом (основном) канале, но это в том случае, если не собралось желающих из числа участников закрытого канала или сделка супер горящая.

Бесплатная консультация по инвест-стратегии займы бизнесу под залог недвижимости

У меня сейчас довольно много сделок, где проверенные заемщики-предприниматели готовы взять средства под залог своих объектов недвижимости. Стратегия твердая, т.к. средства заемщику переводяться только после того как фамилия инвестора появиться в выписке ЕГРН в графе залогодержатель.

При этом свободных средств, и своих, и большинства постоянных партнеров-инвесторов уже нет. Все они уже в сделках.😃

Отсюда сформировалась потребность в расширении сети партнеров-инвесторов.
Ориентировочная потребность в капитале на ближайшие 3 месяца - 120-150 млн руб.

Если у Вас есть инвестиционный капитал (желательно от 10М руб😊), и вы хотите повысить эффективность его работы, то приглашаю встретиться в зуме.

На встрече обсудим:

1. Расскажу какие сейчас есть возможности по инвестированию в бизнес под залог недвижимости. Спойлер - от 28% годовых с ежемесячными выплатами и гарантией в виде регистрации залога в росреестре.

2. Отвечу на ваши вопросы по теме инвестирования в недвижимость в целом и займы под залог недвижимости в частности.

3. Поймем можем ли быть друг другу полезны в связке ваш капитал + мой фокус и экспертиза = прибыль для обоих участников процесса.


Для того, чтобы попасть на бесплатную консультацию со мной, заполните анкету для потенциальных инвесторов и я с вами свяжусь в телеграмм 🤝

Несколько фотокарточек со встречи клуба инвесторов «Деньги» в Санкт-Петербурге.

О прошедшей встречи и своем выступлении на ней писал несколько дней назад.

Я убежден в том, что абсолютное большинство возможностей приходят к нам через людей.

Просто попробуйте вспомнить, о том, какие поворотные события случилались с вами в жизни?

Скорее всего многие из нас поступили в конкретное учебное или в бизнес школу, вдохновившись чьим то примером или рекомендацией,
выбрали нишу в бизнесе тоже после общения с кем-то из сферы, присоединились к какой то конкретной стратегии инвестирования услышав о ней от кого-то из знакомых.

Лично у меня в жизни все именно так, я умею видеть возможности, в частности, инвестиционные возможности и стараюсь максимизировать общение с теми от кого я могу узнать о новой потенциальной сделке которая не доступна открытому рынку или стараюсь познакомится с теми, с кем мы можем совместно войти в такую сделку, чтобы объединить ресурсы и получить бОльшую доходность.

Так например один из участников этого мероприятия присоединился к нашей вчерашней сделке. Кайф? Кайф!

Всем желаю роста капитала и денежных потоков, видеть возможности и «эксплуатировать» их.

Сегодня подписали очередную сделку по выдачи займа предпринимателю под залог недвижимости на 10+ млн руб под залог коммерческого помещения с арендатором.

Всем партнерам по этой сделке уже направил скан договора. Теперь ждем регистрацию залога в Росреестре.

Безопасность - это приоритет номер один, поэтому переводить средства заемщику будем только после того как обременение в пользу всех инвесторов будет зарегестрированов Росреестре.

Еще раз спасибо всем кто откликнулся вчера-позавчера и запрыгнул в классную сделку на взаимовыгодных условиях.

Всем желаю роста капитала и денежных потоков.