Прямой инвестор

А ты купи слона залог!

Вчера у Эльвиры Глуховой вышел пост про скрытую продажу залога (выше репост). Такое случается, когда займодавец соглашается с завышенной оценкой предмета залога. Обычно в тех случаях, когда это какой-нибудь "эксклюзивчик" 🙃

Оценить стоимость типовой квартиры в крупном городе или помещения, которое давно сдано в аренду - относительно просто. В первом случае можно использовать сравнительный подход, открыв сайты по продаже недвижимости. Во втором случае - дополнить его доходным подходом, оценив помещение в 8-12 годовых арендных потоков 🤑

Что может произойти, если залоговая стоимость объекта будет определена неверно, рассказывал ранее - "Как оказаться должным деньги, выдав заём под залог" 🔙

Во избежание подобного расскажу, как на практике недавно столкнулся с такими примерами:

1️⃣ Познакомился с человеком, намеренным запустить переработку сырья. Деньги - на закупку оборудования для запуска. Проект интересный, но сырой. Поэтому было решено пойти по пути залогового займа с возможной конвертацией в долю по мере развития. В его семье оказались коммерческие помещения в городе-спутнике Владивостока. Первый этаж жилого дома, который частично сдан в аренду, а частично используется самостоятельно. И... подвал того же жилого дома - сухой, почти 1000 квадратов, с потолками 2,30 м и нарезкой на отдельные помещения, а также лифтовой шахтой с улицы - в общем-то хорошая заготовка под склады индивидуального хранения 🙃

Просят взаймы 25-30 млн. Среди своих местных знакомых я предварительно нашёл интересантов на нужную сумму, чтобы выдать совместно. Конечно же, предложили сначала подвал. Кадастровая стоимость более 60 млн. Мол, вот-вот начнём ремонт, да и арендатор уже на низком старте. Хотя владеют им уже около 20 лет и до сих пор пустой - уже странно. Познакомили меня с этим якобы будущим арендатором - тот подтвердил, что намерен снять всё помещение и озвучил ставку порядка 700 тысяч в месяц. Но, конечно, лишь устно. Да и даже если и письменно - такие намерения мало значат ⛔️

Сравнительный подход применить не удалось - не оказалось на рынке аналогов. Но доходный дал плоды. Были найдены местные объявления об аренде аналогичных помещений, и ставка по ним была вдвое-втрое ниже тех цифр, которые якобы был готов платить будущий арендатор. Несмотря на высокую кадастровую стоимость, реальная цена помещения покрывала бы едва половину суммы займа. О чём я обоснованно и сообщил проектанту, предложив не морочить нам голову и дать в залог более понятные и ликвидные помещения первого этажа. Ушли думать 🗿

2️⃣ В одном из каналов наткнулся на предложение выдать совместный заём под залог жилого дома в предместьях одного из крупных городов. Дом новый, красивый, построен на продажу. Но пока не продался, а деньги нужны на следующую стройку. Довольно быстро нашёл объявление о его продаже. А заодно и пачку аналогов в той же локации. Правда, по цене в 4 раза ниже. Да, не таких же красивых в плане внутренней отделки и оснащения, но вполне сопоставимых по площади и внешнему виду 🤨

А нужно ли уповать на красивый ремонт? Нет, так как при конфликте могут вырвать даже унитазы. Ведь в залог идут стены. И всё бы ничего, поскольку в целом сумма займа покрывалась вдвое ценой аналогов без ремонта в той локации. Но на мой вопрос, какая в договоре залога будет указана залоговая стоимость (с неё в случае дефолта начинаются торги) - мне была названа цифра, которая хоть и ниже хотелок заёмщика в объявлении о продаже этого дома, но всё равно ощутимо выше цен тех аналогов. К чему это может привести - вы уже поняли из названия моего прежнего поста 🫢

🔤 В общем, от обеих сделок отказался. В первом случае - нужен иной залог. Во втором - другая залоговая стоимость, но отклика не нашло. На днях был намерен зайти в крупную совместную сделку, но богатые дядьки-организаторы сбора отбрили меня - мол, уж очень я неудобно-активный, много вопросов задаю, резок. Что ж, приятно, для меня даже комплимент ❤️

Но сразу подвернулся отличный объект под мой скромный чек - коммерция с несколькими арендаторами. Им-то, пожалуй, и займусь. Надеюсь, пост был вам полезен 🌝

Скрытая продажа👇

Этим словосочетанием обозначается залог имущества без намерения его оплачивать с целью быстро получить деньги, оставив кредитору залог. Зачем? Да затем, что продавать это имущество долго и по какой цене оно продастся непонятно. То есть объект неликвиден. По рыночной стоимости продавать его можно полжизни. Проще быстро скинуть в кредит за 50-60% от рынка, получить деньги и оставить кредитора «корячиться» с этим объектом. Он по суду его взыщет, выставит на торги, никто его там не купит, и он отойдет кредитору. И пусть тот наслаждайся правообладанием.
Как распознать такие сделки? Во-первых, оценивать ликвидность объекта и брать за оценку не рынок, а тот ценник, по которому он реально продастся хотя бы за полгода. И во-вторых, от этого ценника давать не выше 30-35%.
Как относитесь к тем, кто дает деньги под проценты под залог имущества?

#профессияростовщик

Минисклад. Суд. Уроки.

На прошедшей неделе #чёрныйвзыскатель принял участие в суде против ООО "Минисклад" в качестве представителя инвестора. По совместительству это мой подписчик и даже бывший одноклассник по школе. Данная компания не так давно активно привлекала инвестиции, в том числе через известных многим посредников и блогеров. Целью их было якобы развитие и расширение деятельности по услугам хранения и сдаче в аренду кладовок (боксов). На своём сайте компания называет в качестве одной из собственных ценностей "финансовую дисциплину" 😁

Итак, в начале 2023 года был заключен договор займа на несколько сотен тысяч рублей. В договоре есть оговорка о его обеспечении некими стеллажными конструкциями без указания даже конкретного места их размещения. Надо ли говорить, что это не залог. Подсудность по договору установлена по месту нахождения инвестора, поэтому и суд состоялся во Владивостоке. Множество других инвесторов также подали иски, каждый в своём регионе. Например, в картотеке арбитражных дел уже несколько страниц с перечнем дел в разных регионах 😱

По условиям договора проценты по ставке 25% годовых подлежали ежемесячной выплате, а тело долга - возврату спустя два года. Но уже через год после получения займа, в первые месяцы 2024 года, выплаты процентов прекратились. Досудебная претензия не привела к результатам, и было решено обратиться в суд 👿

Нами было заявлено требование о расторжении договора займа в связи с существенными нарушениями, которые выразились в неуплате процентов на протяжении нескольких месяцев. Заявить такое требование позволяет пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ 👀

И суд благополучно удовлетворил наши требования, расторгнув договор займа и обязав заёмщика возвратить как тело долга, так и уплатить проценты и неустойку 👍

❗️ Но вот какие возникли нюансы, которые следует учитывать по договорам займа:

1️⃣ Чётких критериев существенного нарушения договора займа, которое точно приведёт к его расторжению судом - нет. По данному вопросу нет разъяснений, например, постановлений пленумов Верховного Суда, которые обязательны для судей. Поэтому является ли просрочка уплаты процентов за несколько или даже один месяц существенным нарушением при том, что тело долга подлежит возврату в конце срока - будет решать судья на своё сугубо субъективное и внутреннее усмотрение. И да, есть решения арбитражных судов по искам к тому же "Минискладу" об отказе в требовании о расторжении договора займа. Например, одно решение (вступило в законную силу) и второе (обжалуется) 😶

2️⃣ В договоре займа, а именно в пункте 1.6 (полагаю, договоры типовые), указано, что инвестор не вправе требовать досрочного возврата займа. Нет в договоре и каких-либо условий, при которых инвестор имеет право потребовать досрочного возврата - например, та же просрочка уплаты процентов. Поэтому, если конкретно по такому договору займа обратиться в суд с требованием не о расторжении договора, а о досрочном возврате займа - суд в иске откажет. Пример такого решения здесь. И оно не единично 🫨

3️⃣ Какие есть основания для досрочного возврата займа, чтобы не гадать, сочтёт ли судья какие-либо нарушения существенными настолько, чтобы расторгнуть договор? Следуя принципу свободы договора, такие основания можно предусмотреть в самой сделке. В частных займах, как правило, тело долга подлежит возврату в конце срока, а проценты подлежат уплате ежемесячно либо с иной, но тем не менее определённой периодичностью (ежеквартально и т.п.). Поэтому не лишним будет предусмотреть, что при неуплате процентов (например, двукратной) - займодавец имеет право заявить требование о досрочном возврате займа 🔙

В данном случае брокерами и блогерами не был учтён такой риск (по незнанию или же специально), что приводит к необходимости заявлять отдельное требование о расторжении договора и соответственно платить дополнительную и недавно подорожавшую госпошлину - без гарантий удовлетворения иска из-за фактора субъективности суда 👨‍⚖️

4️⃣ Закон предусматривает также специальные основания для досрочного возврата займа. Об этом - в комментариях (сюда весь текст не вошёл) 🔽

"Вкусный" заём 😋

Вчера зашёл на 200 тысяч (10% от общего объёма сбора 2 млн) в беззалоговый заём на полгода под ставку 38% годовых через инвестплатформу "Инвестмен". Не являюсь большим поклонником беззалоговых займов, да ещё и через платформы. Но расскажу, как это произошло 👀

Перед Новым годом я "пробежался" по разным инвестплатформам, подав заявки на получение статуса квалифицированного инвестора - на фоне предстоящего ужесточения требований. Хоть у меня и есть статус ИП, который позволяет осуществлять вложения свыше 600 тысяч рублей в год, но я решил, что лишним не будет. Вдруг и "платформенный" закон № 259-ФЗ претерпит какие-то изменения. Была среди таких платформ и "Инвестмен" ✈️

Намедни получил от них рассылку о новых проектах. Позавчера обратил внимание, что среди заёмщиков есть компания из моего Владивостока. Приятно удивился, заинтересовался 🤩

Причём реклама этой организации мне встречается довольно регулярно как в интернете, так и в лифтах. Основная сфера деятельности - доставка обедов и полных рационов, снабжение питанием как частных лиц, так и коллективов различных предприятий от мелких до крупных, а также государственных учреждений на территории Приморского и Хабаровского краёв, в том числе по итогам тендеров по 44-ФЗ и 223-ФЗ. Название компании незамысловато и просто - ООО "Вкусно", сайт - обедывкусно.рф ✅

Судя по открытым данным, у компании положительная динамика выручки и прибыли на протяжении своего существования с 2020 года. И если в первый 2020-й год выручка составила лишь 1,3 млн, то во второй 2021-й - уже 11,4 млн, а далее 30,8 млн в 2022 году и 53 млн в 2023 году. В прошедшем 2024 году выручка перевалила за 100 млн (забегая вперёд, это я узнал уже при личном общении). Со схожей динамикой растёт и чистая прибыль. То есть люди делают бизнес ради прибыли, а не ради бизнеса, что радует 👌

Пробежался по информации о выигранных контрактах (МВД, МЧС и т.д.). Часть из них уже исполнена и без штрафных санкций. Исполнительных производств нет. Проверил картотеку арбитражных дел - есть несколько судебных споров. Общая сумма незначительная (в пределах одного миллиона рублей), но нарастающая динамика числа дел несколько насторожила 🤨

Городок у нас небольшой, и контакт директора-учредителя нашёлся довольно быстро. Написал ему через мессенджер с предложением познакомиться. Получил быстрый отклик и приглашение приехать в офис и цех на следующий день, которое я с удовольствием принял. На встрече меня ждали два партнёра, обоим до 30 лет. Молодые и в хорошем смысле слова заряженные парни, нацеленные и далее осваивать местный рынок, что требует финансирования 🚀

Есть заказчики, кто вносит полную предоплату, а есть те, кто платит постфактум (крупняк, тендеры) - на исполнение контрактов и требуется финансирование. Выручка делится между такими типами заказчиков примерно поровну. Подробнее обсудили причины судебных споров, картину для себя прояснил полнее. На фоне роста бизнеса возникают некоторые споры с поставщиками из-за разногласий по качеству товара и огрехов учёта, которые исправляются 👾

Цех порадовал чистотой и запахами. А приятно удивило также и то, что компания является эмитентом облигаций. В октябре 2024 года был размещён выпуск долговых бумаг на 10 млн рублей с ежемесячным купоном 30% годовых, который был выкуплен в тот же день. Зарегистрированная программа облигаций предполагает дальнейшие выпуски на общую сумму до 50 млн рублей. В общем, парни смело шагают в слабо-освоенные большинством бизнесменов финансовые инструменты. Закинул им "удочку" про акционерные общества. Не удивлюсь, если скоро и ЦФА освоят 😎

Короче говоря, решил "побаловаться" на относительно небольшую сумму. Так как в конце января - начале февраля планирую зайти в займовую сделку с залогом коммерческого помещения под даже чуть более высокую ставку, чем здесь. Как ни крути, а с твёрдым залогом спится спокойнее 😴

Так что индивидуальной инвестиционной рекомендацией, конечно, не является - просто решил поделиться очередной историей вложений в местный приморский бизнес. Об итогах этого небольшого займа - обязательно расскажу по завершении 🔜