Данил Бекиров / Девелопмент, лайт индастриал, Re-новация

🔤🔤🔤🔤🔤🔤🔤🔤🔤🔤

➕ВЗАИМНЫЕ ПОДПИСКИ
➕КОММЕНТАРИИ
➕РЕАКЦИИ

Выполните все действия и получите в ответ огненную активность😍

Условия:

1️⃣Подписаться на каналы:

Данил Бекиров / Девелопмент, лайт индастриал, Re-новация
Pro_деньги / Александра Дегтярева
30-летний пенсионер. Инвестиции.
Инвестиции с Артуром Ямиловым
Дневник Журналиста | Ватагин Даниил 📸📝

Ильмира про «Трафик»
FinLife c Натальей Колбасиной
Seo Performance Agency official
🥷🏻Ниндзя маркетплейсов | Иван Шкитин🇨🇳
Закупка рекламы ПОД КЛЮЧ 🔑 с Еленой Бетиной
Нумерология в жизни ♻️ с Таней Неговорящей
ANASTASIIA JONES
Записки контент-продюсера


2️⃣Поставить по 3 реакции под последними постами

3️⃣Написать в комментариях: хочу реакции, комментарии и оставьте ссылку на свой канал

Записаться на подобный интерактив или другую активность🐤

🔷 Масштабы проектов и людей

Выступая и показывая проекты людям, впервые столкнулся с такой интересной историей - "ой, это очень большой проект, мы так не думаем/ боимся / точно не для нас / нам бы что-то маленькое до 100 млн. ".

Возможно, что это и раньше существовало, но сейчас я отчетливо понял, что некоторым просто не понять эти объемы или масштабы, а кого-то откровенно напугали цифры с 8-9-10 нолями. И фразы из разряда: « ну это же для банков, застройщиков, у них там крутые юристы, меня отожмут и кинут…»
Короче , мрак.

И это вопрос не только
масштаба проектов, а вопрос более глубокий и сложный - вопрос одиночества.
Когда те, кто хочет и может создавать действительно выдающиеся и крутые проекты - или остаются непонятыми, или выходят за рамки "приемлемого" для окружающих людей.

#ДанилБекиров_личное

🔷 Презентация нового проекта Investa - Многофункциональный гостиничный комплекс апартаментов 4*

Мне уже много раз задавали вопрос про новые комплексы и запуск проeктов Investa. Мы долго выбирали действительно достойный проект и нашли.

О том, где сегодня зарабатывать 30+% годовых на девелопменте и какие проекты будут выстреливать в Петербурге через 1-2 года, принося выгоду владельцам и инвесторам - поделюсь здесь

Жду всех в Эквиум- Лофте 👉👉👉

#ДанилБекиров_Бизнес

Добрый день, друзья!

🔥Представляем второго участника инвест-прожарки

Данил Бекиров - основатель Eight Development

Проект: «Инвестиции в девелопмент. Комплекс сервисных апартаментов 4*»

🗓 19 февраля в 18:00
📍 г. Санкт-Петербург, Эквиум-лофт, ул. Малая Посадская 7/4, 2 этаж

🤍Промокод на скидку 15%: ИНСАЙДЫ

➡️Регистрация по ссылке

🔷 Итоги стрима с @karkaul

Спасибо за высокую оценку проектов и обратную связь.
Верю, что скоро будет и совместный запуск! 🚀

#ДанилБекиров_бизнес

В прошлый четверг, 13 февраля, состоялся стрим с Данилой Бекировым, проект EIGHT development. Данил это человек с серьезным трек-листом, и новые проекты у него не менее серьезные. Выступления Данила всегда вызывают живой интерес, очень хороший материал. Даже если рынок крауда пока не созрел до таких проектов, которые Данил выкатывает, можно попробовать частичное финансирование, совместно с каким-нибудь Сбером.

Стрим был долгим и очень интересным, советуем посмотреть. А если вы за рулём или бежите по беговой дорожке, включайте и слушайте как подкаст.

👍 Каркаул | VK | Rutube | YouTube | Проекты

#EIGHT_development, #ДанилБекиров

🔷 Каждому свой праздник

14 февраля в современном обществе принято праздновать День Святого Валентина. Праздник всех влюбленных, романтичный и нежный день.

В то же время на Руси этот день исконно был праздником истинно мужским - покровителя всех добытчиков и суровых таежных мужиков - День Святого Трифона.

Так что каждый может определиться и выбрать себе подходящий. Я же люблю оба

#ДанилБекиров_личное

🔷 Детали сделок РСТИ и Физики - часть 2

Fizika Development приобрела у ЛСР 4,7 га на Матисовом острове (78:32:0001005:6, 78:32:0001005:7).

Пройдем по вопросам:

Чем покупателя могла заинтересовать эта площадка?
Локация, локация и еще раз локация. Площадка по своим характеристикам, можно сказать, уникальная - близко от центра, довольно большая, район постепенно проходит реновацию и преображается, застраиваясь качественным бизнес-классом

Какой объем жилья и какого класса можно построить в этой локации?
Объем для данной территории будет составлять порядка 60-70 тысяч м2 продаваемой, а общий объем строительства порядка 120 000 м2.

Там точно есть смысл ставить бизнес класс, а часть, что с видами на воду можно застроить и кварталом элитного сегмента.
Пока район не располагает, но через 2-3 года это будет очень привлекательное место с отличными проектами. А после открытия метро Театральная - цены еще будут расти.


Каких инвестиций потребует проект?
При затратах на бизнес класс порядка 130-140 тысяч и порядка 40 тысяч на социальное обеспечение - затраты могут составить около 15 млрд на стройку. Ну и плюс 7 млрд. за землю - итого инвестиции будут не менее 22-23 млрд.

Какая может быть стоимость кв. м. жилья в этой локации?
Думаю, что ожидания застройщиков для данного сегмента в Питере уже составляют порядка 370-430 тысяч м2.
Хотя, если взять намыв В.О. и последние проекты Element - то можно только удивиться - цены уже выше 600 т.р. за м2, а местами перешагнули за 1 млн.

Видите ли вы у приобретённой площадки какие-то недостатки?
Единственный недостаток - это психиатрическая больница за углом. Предприятие довольно депрессивное. В городе даже есть присказка про «Пряжку».
Коломна и Пряжка были довольно депрессивными районами в связи с близостью к промышленным кварталам Адмиралтейских Фервей.
Но время идет и близость к центру с дефицитом свободным площадок в городе - делают свое дело!

Почему на ваш взгляд ЛСР последние несколько лет активно распродаёт земельный банк вместо того, чтобы осваивать свои площадки самостоятельно?
Это действительно тенденция последних трех лет. Возможно это связано с политическими решениями или разногласиями с властями города, возможно со стратегией компании.
У ЛСР исторически сложились большие земельные активы и если компания не планирует выводить новые проекты на рынок, то сейчас, пожалуй самое лучшее время продавать земельные участки за дорого

Чем вызвана такая стратегия?
Можно только гадать, но сложилось впечатление, что начало положил еще господин Бастрыкин, когда нагрянул с нападками и проверками на площадки компании. С того момента будто начался конфликт и начало продажи участков

В чём на ваш взгляд сейчас мотивация девелоперов пополнять земельный банк, учитывая неблагоприятную рыночную конъюнктуру?
Рынок сильно расслоился на платежеспособный и востребованный сегмент бизнеса / элитной недвижимости в близи от центра города, и массовую застройку эконом сегмента вокруг города, где у людей порой нет даже 1 млн на первоначальный взнос.
И в первую очередь нынешний кризис ударил по достатку людей с малыми доходами.
Питер и Москва сохранили спрос на недвижимость верхнего сегмента за счет притока денег и платежеспособного спроса со всей страны. Немалую роль в регулировании рынка играет и сокращение новых стартов проектов с общим сокращением строительства. Но крайне тяжелая ситуация в сегментах эконома и комфорта, особенно в регионах.

#ДанилБекиров_новости

Эфир пройдет здесь 👉👉👉

🔷 Детали сделок РСТИ и Физики - часть 1

РСТИ взял в аренду с правом выкупа 3,7 га, которые принадлежат производителю алкоголя Ladoga на Московском шоссе, 13 (78:14:0007691:105, 78:14:0007691:103). В последнем генплане эта земля была переведена под жилую застройку.

Пройдемся по вопросам, стандартным при обсуждении в СМИ девелоперских проектов:

В какую сумму можно оценить этот участок?
3,6 Га при условии, что там теперь зона ТЖ4 для многоэтажной застройки мог стоить порядка - 3,5-4 млрд или около 1 млрд. за гектар. Это была бы очень хорошая цена, т.к. в городе огромный дефицит площадок под жилье и цены доходят до 1,5 млрд.
Но правильнее считать цену земли на м2 улучшений. Об этом ниже.

Чем эта площадка заинтересовала РСТИ?
Площадка в Московском районе, внутри КАДа, с пешей доступностью к метро Звездная - редкий вид сегодня. Особенно, когда удается согласовать перевод зоны из П в Ж. Скорее всего эту сделку готовили еще с начала прошлого года, если не раньше, когда только начинали подаваться заявки на смену зон ГенПлана города.

Почему застройщик решил взять площадку в аренду, а не выкупить ее?
Это обычная практика, когда площадка берется в аренду до момента получения РНС, а потом стоимость земли перекладывается в проектное финансирование. Иначе, особенно при нынешней ставке, бридж на выкуп такого участка сведет на нет всю экономику проекта.

Какой объем жилья и какого класса можно построить в этой локации?
По моим ощущениям может получиться около 60-70 000 м2.
Бизнес класс в данной локации весьма сомнительный, но уверенный комфорт / комфорт + можно разместить.

Каких инвестиций потребует проект?
Считать можно из себестоимости строительства в районе 125-130 т.р. на м2 или порядка 7,5 млрд.

Какая может быть стоимость кв. м. жилья в этой локации и выручка от продажи квартир в этой локации?
выручка может составлять порядка 270-300 на м2 или 8-9 млрд. рублей - смотря сколько площади выйдет

Видите ли вы у приобретённой площадки какие-то недостатки?
Окружение промзонами, которое будет меняться еще ближайшие 3-5 лет в связи с редевелопментом промышленных территорий. Потом район будет обживаться и становиться похожий на жилой.

За счет каких средств девелоперы сейчас финансируют сделки по продаже земли?
Думаю, что все также как и раньше - за счет проектного финансирования. Да, ставки стали практически заградительными, что не дает покупать землю на ранних этапах в бриджи. Но с учетом покрытия по эскроу - счетам средняя % нагрузка становится около 15-17%, что приемлемо для комфорт и бизнес-класса.

Правильно ли я понимаю, что восновом речь идет о финансировании сделок за счет собственных средств или заключении безденежных сделок за долю в проекте?
Такие сделки, конечно же, участились. Но не везде. Банки уже менее охотно дают бриджи на выкуп участков, да и высокие первоначальные затраты на содержание кредитов на землю могут погубить любой проект. Поэтому сейчас время совместных девелоперских проектов, где застройщик дает свои компетенции в ведении проекта и продажах, а ленд-лорды - участки для развития.

#ДанилБекиров_новости

Когда-то давно, ещё во времена прошлой лицензии 😅 к нам на стрим приходил Данил Бекиров из EIGHT development с рассказом про проект #tmln-01 Проект действительно был хороший, но уж очень обьемный, на крауде такое собрать было не совсем реально. На то, что проект хороший, указывает тот факт, что он был... реализован, представляете?

И да, завтра, 13 февраля, в 19:00 (Мск, UTC+3) Данил снова придет на стрим с очередным проектом, тоже про light industrial. Уж очень интересный формат, вот Ренат Мурадалиев недавно очень хороший проект представлял.

Ну а мы пока разбираемся с техническими нюансами, перенастраиваем номинальный счет (пока-пока, Т-Банк, здравствуй, банк Точка!) и пишем длинные официальные новости. Казалось бы они скучные, но там много нюансов, которые важно понимать тем, кто инвестирует и у нас, и вообще на рынке крауда, так что очень рекомендуем в ожидании стрима почитать лонгрид о том, как это всё работает

👍 Каркаул | VK | Rutube | YouTube | Проекты

#EIGHT_development, #ДанилБекиров, #М_8Инновации, #РенатМурадалиев

Уж если затронули тему привлечения капитала...

☯️LP и GP - загадочные буквы из мира венчурного финансирования и высоких технологий.

☕️ Эти "элпи" и "джипи" раньше часто можно было услышать в офисе VK или РВК, где-нибудь за столиком модной веганской кофейни от потягивающих смузи фаундеров...

🙄Но чтобы в России и по поводу проекта в недвижимости!? Ладно, перевожу максимально понятно на человеческий язык и рассказываю как это касается любого проекта в сфере девелопмента, редевелопмента, спекуляций с недвижимостью и т.д.

👉 Очень полезная статья моего авторства!

Хочу поделиться статьей моего друга - Артема Цогоева

Артем крутой профессионал в инвестиционной недвижимости с большим опытом проектов и очень сильной теоретической базой.
Рекомендую подписаться на его канал и прочитать статью.

Зачем ?
Вы будете вкурсе, как я планирую запускать новый проект в девелопменте с чистой доходностью инвестора 30%+ годовых , о котором расскажу уже завтра в 19-00 пройдет эфир на канале инвестиционной платформы Каркаул

#ДанилБекиров_Бизнес

🔷 Не стоит на месте и рынок девелопмента

Только за последний месяц прошел ряд довольно крупных сделок и движений по проектам застройщиков жилья

Девелопер -РСТИ застроит территорию алкогольного завода Ладога в Московском районе

а мои давние друзья и коллеги - Физика девелопмент закрыли очень интересную и крутую сделку, нарастив земельный под 70 000 м2 банк бизнес-класса (а может быть и люкса) - подробнее в статье Коммерсанта - ЛСР отчаливает от верфей

более подробную инфу по обоим проектам и по вопросам - скину чуть позже.

#ДанилБекиров_новости

🔷 Рынок апартов жил, жив и жить будет

Постоянно слежу за новыми проектами на рынке Спб (следил бы и в Мск, но их там придушили)
Выходят новые, интересные объекты - правда все локации сместились из центра ближе к Московскому проспекту и в Курортный район.
Вот очередной проект вывели на рынок - Океан девелопмент от Александра Федорова (бывший совладелец DVA group) вывел комплекс "Моско". Название прикольное с учетом расположения в Московском районе и смещения ЦА покупателей в Мск.
Кстати, примерно так сейчас разбилась аудитория спроса на апарты - 50% Москва, 25% Питер и 25% остальные регионы.

Покупали пятно еще в 2021 году, поэтому инфляция и спрос на сервисные апарты подняли экономику проекта. Пора выходить на рынок.

Подробности в статье Коммерсанта

#ДанилБекиров_новости

🔷 Вот и итог голосования BARN / SHEDOW

Блин, ну что за прикол...
Я колебался между двумя вариантами и оба они мне очень нравятся, и оба было бы здорово воплотить.
Чтобы как-то разрешить эту деллему, я обратился за помощью с голосованием, а тут итог 50 / 50.
Придется делать два проекта.

Всем хороших выходных и жду в субботу на завтрак Клуба ДЕНЬГИ

#ДанилБекиров_новости

🔷 Анонс мероприятия от моих друзей - Клуба Деньги

26 января первый инвест-завтрак в Санкт-Петербурге в этом году от клуба «Деньги» 🔥

В программе выступление спикеров:

🔴Марина Шкурко (управляющий партнер Puzzle Realty)
«Тренды, перспективы и тенденции элитной загородной недвижимости в Санкт-Петербурге»

🔴Мария Нарбекова (гендиректор GLENDELS)
«Реальная доходность в недвижимости: кейсы и примеры»

🔴Оксана Сайгылы (инвестирует в более чем в 15 стратегий, оборот компании 2+ млрд руб. за 2024 год)
«Рынок аренды и посуточной аренды»

И как всегда клуб соберет ТОПовых инвесторов и предпринимателей в недвижимости! Вас ждет много нетворкинга, полезных знакомств и новых инвест-идей для увеличения капитала 🔝

📆 26 января 10:00
📍 Ragu, Санкт-Петербург, Кадетская линия, 9


Всем рекомендую быть- увидимся здесь 👉👉👉money-event


#ДанилБекиров_новости

🔷 Кислород - фильм о подвигах наших ребят-альпинистов

Захотел поделиться этим моментом с вами. Черт возьми, это про истинный дух альпинизма, про бизнес, про жизнь...
Просто НАДО делать следующий шаг, даже если "не могу" было еще вчера.
И "мир точно прогнется под нас" !

#ДанилБекиров_личное
#ДанилБекиров_Бизнес

Данил Бекиров / Девелопмент, лайт индастриал, Re-новация pinned «Какой вариант на ваш взгляд был бы самым востребованным в Light Industrial»

🔷 На Российском рынке случится большой бум

Самые внимательные и неленивые уже успели пробежаться по статьям, которые я выкладывал в подборке.
И тем не менее, отдельно хочу обратить внимание на одну из них - мне понравилась сама суть названия - финансовый пазл, что приведет рынок к взлету.

На прошлой неделе - 8 января - на РБК вышло большое интервью Джима Роджерса.

Джим Роджерс — американский инвестор, владелец Rogers Holdings. Вместе с Джорджем Соросом в 1970-х годах основал фонд Quantum Fund, который за десять лет принес 4200% дохода. Роджерс вкладывался и в российские активы, сейчас он владеет акциями «ФосАгро», АФК «Система», «Аэрофлота», Мосбиржи.

Цитата из интервью РБК и ссылка на всю статью:
"В то же время Роджерс считает, что с урегулированием геополитической напряженности на российском рынке случится большой бум".

Хочется верить, что действительно урегулирование конфликта приведет к многолетнему и устойчивому росту, а самые сложные вопросы будут решены уже в этом году.

Что скажете - готовы к 🚀 ?

#ДанилБекиров_новости

🔷Всех с Крещением, мои дорогие !

Веры, Сибирского здоровья, Доброты, Процветания и Много-много лет !

#ДанилБекиров_личное

🔷 Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial - часть 5

Я уже писал здесь и здесь, что при разработке концепции проектов Light Industrial важно (для меня уж точно), чтобы продукт получился просто ВАХ-ВАХ-ВАХ!

Чтобы все смотрели на него с удовольствием, хотели быть там, владеть этими объектами и приводить туда своих клиентов, коллег, друзей и инвесторов - короче, чтобы полный SEX !

И сейчас, пока несколько площадок уже прошли подготовительные этапы сбора и проверки документации, мы оценили посадки и проанализировали фин модели проектов (кстати, я об этапах писал здесь - часть 1 , часть 2 , часть 3, часть 4.1-4.2)- хочу попросить вас поучаствовать в моем анализе и небольшом опросе!

Этот опрос касается непосредственно продукта Light Industrial и внешнего облика нашего (а может и не только нашего) города, и в особенности его индустриальных частей.
И вы очень поможете мне определиться с выбором, потому что оба варианта слишком сильно мне нравятся (я их аж везде теперь вставляю в посты :)

Так что поактивнее тыкаем на кнопки, мои уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости !!!

Прошу !
Ваш выбор 👉👉👉

#ДанилБекиров_Бизнес

🔷 Концепции проектов Light Industrial - часть 4.2

Вторая, не менее интересная и может быть даже более выдающаяся идея - это ...

Ее высочество - Шедовая крыша !

Шедовая крыша — это конструкция, состоящая из нескольких отдельных моноскатных крыш, которые следуют друг за другом. Визуально она напоминает зубья пилы со скосами, направленными в одну сторону.

История шедовой крыши начинается в XIX веке. Тогда её начали возводить на зданиях фабрик, где естественный свет был необходим для производственного процесса. Родоначальником конструкции считается шотландский инженер-строитель Сэр Уильям Фэйрбэрн.

Вообще это был крутой инженер и новатор - Фэрберн был пионером в проектировании мостов, испытании железа и поиске новых применений для него. С 1817 по 1832 год он был плотником в Манчестере. В 1835 году он основал судостроительную верфь в Миллуолле, Лондон, где построил несколько сотен судов. В 1844 году он представил ланкаширский котёл с двумя дымоходами.

Вернемся к концепции -
позже, когда электричество проводилось уже повсеместно, от шедовых крыш начали отказываться. Возрождение интереса к ним появилось только в конце ХХ — начале ХХI века, когда архитекторы и дизайнеры начали уделять большое внимание экологической эффективности.

Сейчас шедовые крыши можно встретить не только на сооружениях производственных цехов и складов, но и на Западе в частных домах, как энергоэффективный механизм. При всех плюсах и минусах шедовая крыша придает зданию неповторимый образ и некоторую легкость, да и смотрится просто крутейше !
А какие виды должны открываться на закат !

Shadow, кстати, в переводе с английского - тень. Странновато, ведь именно с тенью или малым количеством солнца и боролись эти новации.

Вообще, я считаю, для нашего сумрачного региона - это просто находка (не зря же технология родилась на туманном альбионе)

Что скажете про такой формат ?
Пишите в комментариях 👉👉

#ДанилБекиров_Бизнес

🔷 Концепции проектов Light Industrial - часть 4.1

Несмотря на то, что 27% моих дорогих читателей - ЗДЕСЬ - выбрали в качестве фаворитов архитектурного гения концепции в стиле "Современный коробняк" - 15% и "Пытошная" - 12%. Я все же сохраню свою приверженность к ЭСТЕТИКЕ и поделюсь двумя стилями, которые вызывают у меня восхищение в лайте.

Итак!
Его величество - Барн !

Барн — это архитектурный стиль, который берёт своё начало в американском сельском хозяйстве XIX века.
Первоначально барн-хаусы были просто хлевами для складирования сена и хранения сельскохозяйственного оборудования. Они были построены просто и функционально, без учёта эстетики или комфорта.

Со временем многие фермеры начали использовать эти хлевы для проживания, так как они предлагали просторные открытые планы, прочные конструкции и дешевизну. Фермеры добавляли окна, двери и другие элементы, чтобы превратить хлевы в уютные жилые помещения.

В 1970-х годах дизайнеры и архитекторы обратили внимание на эти старые хлевы и начали адаптировать их в дома для современной жизни. Барн-хаусы стали модными в США и были признаны уникальным стилем архитектуры, сочетающим сельскую простоту с современными удобствами.

В дословном переводе с английского barn означает «амбар», что легло в концепцию строений.

Таким образом суть старая, а идея новая - получилось круто, и я считаю, это просто потрясающая концепция для современного Light Industial.

Как вам такой формат ?
Пишите в комментариях, а я пока подготовлю еще одну крутую концепцию 👉👉

#ДанилБекиров_Бизнес

🔷 Важные новости от моих друзей

В настоящее время в России активно развивается масштабная профилактическая программа, направленная на борьбу с алкоголизмом 🍷.

Ужесточаются законы, а также разработано Распоряжение Правительства РФ от 11 декабря 2023 г. № 3547-р «Об утверждении Концепции сокращения потребления алкоголя в РФ на период до 2030 года и дальнейшую перспективу».
Этот документ дал толчок к сотрудничеству с нашей организацией представителей власти .

Благотворительный фонд 🏥 «Защитим детей от наркотиков и алкоголя» создал авторскую брошюру, основанную на исследованиях российских учёных 👩‍🔬 о вреде алкоголя. В ней рассматриваются такие вопросы, как влияние алкоголя на рождаемость 👩‍👩‍👧, уровень смертности 🪦, количество дорожно-транспортных происшествий 🚑 и другие важные аспекты. Авторские права зарегистрированы на Кротову Елену Владимировну, которая объединила творческих добровольцев 🦸‍♂️🦸‍♀️, собрала и переработала материалы, а также создала оригинальный опрос, по которому опрашивались жители Москвы, ранее подверженные алкогольной зависимости.

Три самые захватывающие истории вошли в содержание брошюры. Кроме того, она организовала создание оригинальных фотографий и дизайна. В завершение был проведён опрос среди жителей города, включая подростков в возрасте от 12 до 18 лет, чтобы выбрать обложку, которая лучше всего передаёт идею «Алкоголь – это яд, его нельзя даже пробовать» 🧟‍♂️.

После этого брошюра прошла экспертизу по Федеральному закону № 436-ФЗ, и ей был присвоен знак «12+». Это означает, что детям от 9 лет брошюру можно давать только с родителями, а без родителей – с 12 лет.

Брошюра создана как энциклопедия о вреде алкоголя, её разделы охватывают все аспекты, основанные на научных данных, которых невозможно найти в интернете.

Для каждой возрастной категории предусмотрены свои ключевые темы.
Для подростков – влияние алкоголя на репродуктивное здоровье👫, для девушек – влияние алкоголя на развитие плода 🤱, а для других – научные данные о связи алкоголя с развитием онкологических заболеваний 🧪.

В декабре 2024 года на брошюру были полностью оформлены авторские права. Теперь только Благотворительный фонд «Защитим детей от наркотиков и алкоголя» имеет право её издавать. В настоящий момент мы ведём переговоры с Министерством здравоохранения Вологодской области, которое выразило желание самостоятельно печатать и распространять брошюру на территории области.

У нас уже есть множество свидетельств от жителей, что после прочтения брошюры у них полностью пропадало желание употреблять алкоголь 🫸⛔️.

С уважением,
Директор БФ «Защитим детей от наркотиков и алкоголя»
Кротова Елена Владимировна


P.S.
От себя добавлю, что я не употребляю алкоголь с 2011 года- никакой, нисколько.
Прошу вас распространить данную статью и брошюру среди своих друзей и знакомых, чтобы сделать Россию трезвой и великой страной!

#ДанилБекиров_личное

🔷 У застройщиков жилья в Петербурге вырос интерес к строительству офисов и объектов формата light industrial - Часть 2

Обещал продолжение.
Продолжаю 😉

Насколько оправдана для застройщиков стратегия диверсификации бизнеса за счёт офисов и складов, которые продаются в нарезку?
- Это вполне вероятный и законный итог. Естественно, что каждый продукт требует своего подхода и глубокой экспертизы, чтобы не получилось не то, не по той цене и не в том месте 🪦.
И тем не менее, в стране у населения накоплено более 50 трлн рублей 🤯, у юр лиц сумма накоплений на депозитах - не меньшее, а может и выше. Кроме покупки недвижимости и развития производства эти деньги в таких масштабах разместить фактически негде. Выход этих сумм на свободный рынок, просто взвинтит инфляцию в трехзначные величины 🤑.

Ну и эффективность девелопмента в лайте - если посмотреть на LLCR,

(Loan Life Coverage Ratio - Коэффициент покрытия долга денежными потоками — коэффициент покрытия долга денежными потоками, доступными для обслуживания долга, в период до погашения долга)

то в жилье он составляет 1,15-1,2, когда в лайт индастриале он достигает 1,3-1,4. А это означает, что экономическая эффективность выше 📈📈при реально существующем 💸 платежеспособном спросе.

Какие риски в ней есть?
- Риски всегда связаны с продуктом. Ошибка в продукте может сделать его неликвидом 🧟‍♂️. Тогда придется владеть комплексом, из которого сложно выйти.
Как говорит мой друг: "хотел стать спекулянтом, а стал долгосрочным инвестором" ))

Будет ли на ваш взгляд расти число застройщиков, которые будут диверсифицировать бизнес за счёт строительства складов и офисов?
- Это неизбежно. Количество запускаемых проектов в жилье и м2 за год сократилось в 2 раза. Компаниям просто необходимо «подкидывать новое полено 🔥 в топку», иначе они остановятся. Рассчитывать на дешевые ипотеки - нет смысла.
Выход простой - следовать тренду и удовлетворять платежеспособный спрос на качественные объекты - лайт индастриал 🏭 и офисы 🏢, как это делает Москва.

Что сдерживает интерес застройщиков к таким проектам?
- Незрелость рынка и очень высокие ожидания владельцев земли. Высокая Ставка, конечно, влияет на эффективность финансовой модели, порой даже при собственной земле приводя модель в минус.

Итоги, что у нас получилось 👉👉👉 читайте в статье Коммерсанта

#ДанилБекиров_новости

🔷 У застройщиков жилья в Петербурге вырос интерес к строительству офисов и объектов формата light industrial - Часть 1

В самом конце 24 года размышляли о новых растущих сегментах на рынке недвижимости с Коммерсантом и обсуждали следующие вопросы:

С чем связан такой тренд?
- Это связано с удачным стечением двух обстоятельств. С одной стороны сильный спад 📉 платежеспособного спроса на квартиры у населения, т.к. закончилась низкая ставка, а с другой стороны максимально нереализованный, отложенный спрос на промышленные 🏭 и складские объекты со стороны производственников.

Это последствия снижения спроса на жилье или есть какие-то другие факторы, которые на это влияют?
- С одной стороны уход застройщиков в строительство складов и лайт индастриал мера вынужденная - это было предписано в Москве по программе Мест Приложения Труда 👨‍🔧👷‍♂️. С другой стороны она оказалась такой пророческой и такой своевременной, что родила целый новый сегмент рынка. А отсутствие обновления парка производственных объектов десятилетиями копило потенциал 🚀и платежеспособный спрос на такие объекты как лайт индастриал.

Почему застройщики жилья в основном предпочитают продавать  площади в построенных объектах, а не сдавать их в аренду?
- Для начала в этом и заключается смысл бизнеса застройщика - построить и продать 💰.
Вторым фактором является желание инвестировать полученные деньги в новый цикл (девелопмент - РНС - стройка - сдача). Этот цикл позволяет зарабатывать порядка 15-20% от всей стоимости продаж или от оборота застройщика и быстро наращивать капитализацию💰💰💰.
При этом, используя деньги банка - бриджи на покупку пятна и проектное финансирование на строительство, собственное участие может быть порой ноль. А доходность собственных инвестиций на девелоперском цикле колоссальных масштабов 📈 - 500-700-1500%.
Аренда же приносит 10-12%, если объекты куплены с рынка, и порядка 18-30%, если объект строится самостоятельно. При этом в арендной модели каждый объект недвижимости аккумулирует крупный собственный капитал 🏦. И даже при использовании денег банков арендная модель может не складываться или в случае падения арендных ставок за м2 или % банка - становиться убыточной.

Правильно ли я понимаю, что бизнес-модель продажи площадей в условиях текущих ставок намного более привлекательна, чем арендная?
- И да, и нет. У этих моделей разные цели.
Одна довольно быстро зарабатывает капитал 💰💰💰, вторая - арендная- аккумулирует средства и арендными платежами наполняет фонды владельца 💱.
Всегда хочется получать большую прибыль и аккумулировать в виде стабильных и качественных арендных объектов 🏰🏩🏢. Так делает большинство крупных инвесторов.

Насколько оправдана для застройщиков стратегия диверсификации бизнеса за счёт офисов и складов, которые Продолжение следует...

#ДанилБекиров_новости

✨Добро пожаловать в мир идей и возможностей!✨

Мы собрали подборку самых эксклюзивных и вдохновляющих статей из топовых телеграм-каналов. Здесь идеи, которые учат, мотивируют и помогают расти.

Не упустите шанс открыть что-то новое и полезное! Читайте, вдохновляйтесь и двигайтесь к своим целям.

🚀ТОП компаний с ежеквартальными дивидендами: стабильный доход в ваш портфель!

⭐️Финансовый пазл: что приведет рынок к взлету?

⭐️Топ-10 облигаций с ежемесячным доходом: пассивный доход, который работает на вас!

⭐️23% ставка и неопределённость: к чему нас приведет экономическая политика?

⭐Яндекс: интрига на графике — что покажет рынок?

Делитесь впечатлениями и возвращайтесь за новыми идеями!

Организатор: Аудитория TargetPro

🔷 Кто-то ушел на выходные, а кто-то праздновать победу

28 декабря 2024, уже под самый занавес Нового Года, когда все уже начинали резать салаты, кто-то работал и сделал крутой результат !

Застройщик Stavni купил на торгах 3,2 га земли с постройками по адресу дорога на Туртуханные острова, 12А (кадастровый номер 78:15:0008223:13), которые принадлежали «Метрострою». Сумма сделки составила 360 млн рублей.

А Коммерсант прислал запрос по анализу данной локации.

Прокомментируйте, пожалуйста, следующие вопросы:
Чем этот участок заинтересовал Stavni?
- в первую очередь своей ценой .
Правильная работа с торгами позволила выкупить участок почти вдвое дешевле заявленной цены в начале торгов. Локация под жилье не самая волшебная, но тем не менее в данной районе давно не было качественных новых проектов, поэтому участок можно считать находкой в нынешних условиях!

Как вы оцениваете сумму сделки?
Сумма весьма и весьма приятная. Сегодня в городе практически нет площадок под жилье за вменяемые деньги. А эта площадка позволит заработать на девелопер ком цикле, а потом и на строительном.

Какой объем жилья можно построить в этой локации?
По моей оценке на данном участке можно будет расположить порядка 65-75 000 м2. А если для размещения социалки сделать коллаборацию с соседями, то получится качественный и очень привлекательный проект.

Каких инвестиций потребует проект?
Порядка 8 млрд потребуется на возведение комплекса.

Какая может быть стоимость кв. м. жилья?
Думаю, что с учетом отложенного спроса и отсутствия качественных новых домов в данной локации медианная цена можем составить около 280-300 000 за м2

Видите ли вы у приобретённой площадки какие-то недостатки?
Локация хоть и близкая к метро, но все же довольно промышленная по окружению. Ну и пока не приведут в порядок ПЗЗ - это функциональная зона. Дальше необходимо разработать новый ППТ и выйти на финишную прямую.
Думаю, что с актуальными правками в ПЗЗ дальше все должно быть хорошо.

Насколько сложно будет согласовать застройку этого участка с городом?
Город закрыл свои потребности в социальной сфере, которые копились десять лет. Теперь вся процедура уже прозрачна и понятна всем игрокам. Основная сложность здесь в том, что нужно заново разрабатывать ППТ. Это процесс не быстрый, но довольно понятный.

Думаю, что уже к концу следующего года можно будет увидеть движение документов по проекту

Правильно ли я понимаю, что Кировский район в последнее время становится одним из наиболее перспективных с точки зрения редевелопмента?
Так можно сказать и об обводном канале, и о московском районе.
Мы в 2020 вступили в глобальную эру редевелопмента- этот тренд начался по всему миру еще раньше.
Думаю, что в связи с глобальным дефицитом пятен под жилую застройку в Петербурге, мы увидим еще много примеров точечного редевелопмента территорий бывших пром зон в интересные и необычные проекты - жилья, лайт индастриала и рекреационных пространств с отелями.

Статью целиком читайте здесь 👉👉👉
Активы «Метростроя» уходят к другим собственникам

#ДанилБекиров_новости

🔷 Еще не последовали моему совету ?

Уже пора начинать мечтать - время сейчас волшебное ;)

«Единственный способ запостулировать то, к чему вы будете стремиться, – это посредством воображения 🎆. И если вы не будете постулировать возвышенных целей... если вы не будете устремляться мыслями к звёздам 🌌, то как пить дать, вы не заберётесь даже на ближайшую сосну 🌲, потому что нужно запостулировать вот столько 🌍, чтобы достичь вот этого .
Знаете, в книге 📕 “Алиса в стране чудес” говорится о том, что вам нужно бежать, чтобы просто оставаться на месте; чтобы куда-нибудь попасть, вам нужно бежать 🐎 в два раза быстрее».

—Л. Рон Хаббард


#ДанилБекиров_личное

🔷 Добрый день, уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости
Публикую новый дайджест мэтров.
Раскрою небольшой секрет - мы все в сообществе готовимся к Новому Году и постараемся выдать к среде крутые статьи и классные экспертные посты, чтобы вам было интересно и полезно отдохнуть от гонки и суеты за чтением каналов перед самым новым годом 🙂

📌 Экскурс в историю: Гаврила Солодовников девелопер из 19 века

📌 Почему девелопер может платить 52% годовых в проектах по земле?

📌 Как зарабатывать 4% ежемесячно в валюте с материальным активом в собственности?

📌 Что нужно знать о патентной системе налогообложения

📌 Квартира за Биткойн

📌 Инвест-ремонт: быстро, стильно, дешево

📌 Не сдал экзамен, не получил ипотеку

📌 Хоумстейджинг и мебелировка самостоятельно, возможно или нет?

📌 Знаковое июньское событие 2022 года

📌 Коррекция или начало обрушения фондового рынка?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#ДанилБекиров_новости

🔷 Всем, кто не поленился помечтать, выдам секретное место 🤫

Есть один телепорт в нашем городе - это Переход от мечты к ее исполнению
Geo location: metro station - Gostiniy dvor ;)

#ДанилБекиров_личное

🔷 Защита и помощь детям -
Точные новости!!!!!

Я стараюсь постоянно поддерживать моих друзей из Фонда "Защити детей от наркотиков".
И хочу поделиться хорошими новостями и обратиться ко всем вам за поддержкой !

Из отчета фонда и личного обращения Елены Кротовой:

"За 18 декабря к нам поступило 415 тыс руб!!! Мы с огромной скоростью движемся к цели!!!

Мы уже сделали многое!! Кто то отправил уже даже по 2-3 платежа!! И я благодарю каждого за целеустремлённость и доверие нашему фонду, веру в наши цели и желание сделать Россию, Москву, ещё лучше!!

И чтоб дать точные данные:
С 1 декабря мы собрали 2,569 миллиона руб
Мы собрали 54% от задачи и перевалили за половину!!
Осталось собрать 2,231 миллиона рублей.
Как мы реально можем собрать эту сумму до понедельника?

ТОЛЬКО ВСЕ ВМЕСТЕ!!

1. Чтоб реально успеть к сроку, впервые прошу отправить каждого, кто может- 10 тыс руб. Тогда нам нужно 223 спонсора.

2. Кто может отправить только 5000 руб- отправьте пожалуйста, тогда нам нужно будет 446 спонсоров.

3. Я так же прошу, кто может отправить больше 10 тыс- отправьте, это будет очень ценно и существенно приблизит нас к цели.

4. Мы с вами команда победителей, поэтому прошу каждого посмотреть, как он мог бы помочь, даже если сумма будет не большая. Из маленьких ручейков появляется огромный ручей!! Так же расскажите своим партнёрам, друзьям, родным, сослуживцам, возможно они тоже захотят нам помочь, ну или просто будут знать о ваших хороших делах!!

Только все вместе мы можем осуществить эту цель и продолжить создавать безопасное окружение для каждого из нас и для всей России!

р/с Благотворительный фонд «Защитим детей от наркотиков и алкоголя» ИНН 9715493008, КПП 771501001, ОГРН 1247700605668
р\с 40703810224489000004 ФИЛИАЛ «ЦЕНТРАЛЬНЫЙ» БАНКА ВТБ (ПАО), г.Москва БИК 044525411 к\с 30101810145250000411

🔷 Подборка каналов на новогодние каникулы
Скоро корпоративы, праздники и затяжное безделие, отдых или наоборот активности

Поэтому подготовил для вас список каналов на все вкусы - бизнес, инвестиции, финансы, даже есть немного философии и психологии.
Читайте, проводите время с пользой и возвращайтесь в новом году с новыми идеями и горой сил !

Подписаться здесь 👉👉👉 https://t.me/addlist/ar2XbK3VSltjYWNi

#ДанилБекиров_личное

https://www.kommersant.ru/doc/7383992

🔷 Ставки, банки, застройщики сыпятся, рынок умрет…
Примерно так в сми видится ситуация по жилью. Но в то же время инфляция и высокие ставки ЦБ подтолкнули собственников земли и застройщиков находить новые модели и способы взаимодействия, а местами и найти правильное применение проектам, которые уже годами стояли брошенные.
Вот пара удачных проектов от Максима Штерна и его холдинга ПСК.


Из статьи:
Разработанный прошлым собственником проект не отвечал стандартам бизнес-класса, поэтому его обновление может повлиять на итоговый объем застройки, добавляет гендиректор Eight Development Данил Бекиров. Также необходимо будет договориться с городом о выполнении социальных обязательств, напоминает он.

#ДанилБекиров_новости

https://www.kommersant.ru/doc/7382815?from=glavnoe_78

🔷 Не могу удержаться и хочу это сделать известным !

Черт возьми, как же он прав. Ставка ЦБ сейчас - это способ остановить всю Россию на мировой арене и бизнесы каждого в частности.

#ДанилБекиров_новости

«Эй, госпожа Набиуллина, вы адекватная? Что за бред вы несёте?» — с таких слов депутат Сергей Миронов обрушился на главу Центробанка

Он заявил, что повышение ключевой ставки уничтожает экономику, душит бизнес и делает кредиты для граждан неподъёмными.

🔷 Коррекция или начало обрушения

На своем последнем выступлении две недели назад в Клубе Капитал я спросил ребят: "кто торгует на фондовом рынке?"

Руки подняли треть из присутствующих 👋.
А дальше спросил, КТО ЗАШОРТИЛ наш рынок - весь, любую позицию, вообще без разницы индексы, акции, застройщиков или что угодно...
НИКТО.
Никто вообще не сказал, что поставил на падение 📉.

Это для меня очень-очень странная ситуация - это же очевидно. Причем тут не надо быть Бьюрри, чтобы увидеть все за два с лишним года (хотя два года назад он опять зашортил ВСЕ НАХРЕН и сидит в ожидании тотала похлеще 2008)- проверьте сами. Его аккаунт в X (ex. twitter) - Cassandra B.C.

Касандра - видимо Бьюрри немного черпанул мифологии.

Кассандра (также называемая Александрой) — персонаж древнегреческой мифологии, дочь царя Трои Приама и Гекубы.
По одной из версий, Аполлон наделил Кассандру даром пророчества, но после того, как она отвергла его чувства, он сделал так, что её предсказаниям никто не верил.

Короче, те, кто играет на падении - отзовитесь )))
У вас деньги есть, а у нас интересные проекты!

#ДанилБекиров_новости

Российский фондовый рынок за месяц: все отрасли в минусе

Газпром -16.7%, Озон -23.7%, РУСАЛ -23.8%. Зелёный PHOR +2.96% выглядит как ошибка матрицы.

🔷 Самое время подкинуть топлива этому миру!

Конец года, пора ставить елки, подводить итоги, но самое главное- мечтать и ставить цели на будущее.

#ДанилБекиров_личное

🔷 С удовольствием публикую новую подборку новостей от мэтров

🔥 50% или ничего: история о справедливости в брокерском бизнесе

🔥 Флипп-проект - продать с убытком или....?

🔥 Как заработать на недвижимости в 2024-2025 году? Кейсы с реальными цифрами

🔥 Немного фантазий про будущее аренды и цен на недвижимость

🔥 Как купить Майнер без вложения своих денег

🔥 Про механизм стихийного разгона инфляции

🔥 Как себя чувствует готовый арендный бизнес?

🔥 Рынок жилой недвижимости умер? Снова?

🔥 Флиппинг: «ремонт для себя»

🔥 Выходные с пользой или как искать инвест-возможности?



✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

Приглашаем на конференцию «Будущее инвестиций – тренды, стратегии и технологии в 2025 году»

🗓6 декабря, г. Санкт-Петербург

На конференции соберутся инвесторы-практики, под управлением которых более 100+ миллиардов рублей.

Что вас ждет?

🛫Новые возможности для инвестирования – криптовалюта, венчурные инвестиции, инвестиции в недвижимость, фондовый рынок и многое другое.

🛫Премия клуба «Капитал» для инвест-блогеров – награждение лучших инвестиционных блогеров, которые продвигают финансовую грамотность и новые подходы в инвестициях.

🛫Нетворкинг и обмен опытом – обсуждения с экспертами и возможность укрепить деловые связи.

🛫Обед и VIP-ужин с топовыми инвесторами – шанс для создания более личных и ценных контактов.

💬На VIP-ужине пройдет модерируемый нетворкинг с Александром Петровым, где под его руководством вы сможете установить деловые связи, которые могут вырасти в партнерства или новые инвестиционные возможности.

Подробнее о конференции: clubkapital.com/conference

➡️Участие бесплатное: регистрация по ссылке

Обратите внимание, что обед и VIP-ужин оплачиваются отдельно.

Будем рады вас видеть на этом важном событии!

🔷 Пролетел год с момента нашей встречи в Питере

Новая конференция Клуба Капитал уже 6 декабря !

Буду выступать на Вип Ужине и буду рад всех видеть на этом замечательном мероприятии
Приходите 👉👉👉

#ДанилБекиров_новости

🔷 Спонтанная встреча с друзьями в Стамбуле

Вчера в обед решилось, что сегодня день проведу в Стамбуле. Нужно закончить одно дело и помочь друзьям.

Питер 21-30 - Москва 0-10 - Стамбул 5-15

Стамбул 17-30 - Москва 22-15 - Питер пока без билета

Эх, один день слишком мало для такого прекрасного города, но уже слишком много, чтобы развеять Питерскую осеннюю хандру…

Энтузиазм зашкаливает от таких авантюрных событий и скорости.

#ДанилБекиров_личное

🔷 Черт побери, только дописал свой пост и увидел статью Коммерсанта от 29.11.20224 в 01-13

Читаем - коммерция зашаталась:

"Рынок недостроенных долгов
С чем девелоперы встречают возможную новую волну дефолтов

Массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой создал реальные угрозы для отрасли, не знавшей таких проблем со времен финансового кризиса 2008 года, основательно изменившего ландшафт рынка недвижимости. Теперь, после стремительного роста ключевой ставки ЦБ, 2025 год для застройщиков может стать если не судьбоносным, то точно турбулентным. Ряд девелоперов как коммерческой недвижимости, так и жилой рискуют лишиться части своих проектов или вовсе уйти с рынка. В случае банкротства застройщиков жилья пострадать могут в том числе дольщики: возврат средств с эскроу-счетов компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки."

Хотел ответить на комментарий в чате, но решил дочитать

Сам аж залип- Настоятельно рекомендую первоисточник - 👉👉👉https://www.kommersant.ru/doc/7330298?tg

#ДанилБекиров_новости

🔷 Немного фантазий про будущее аренды и цен на недвижимость

В комментариях к посту про рост ставок аренды Сергей написал:
"Так все логично, доходность всех инструментов должна расти вслед за ставкой. При депо в 23 % и аренда должна подрасти до 10-15% от цены объекта. Но тогда либо номинально подрастет, либо цена объекта упадет."

И я в завершение данной темы решил поделиться своими мыслями. Эти же мысли обсуждали на встрече Клуба Деньги в прошедшие выходные на моем выступлении. Где агенты били себя в грудь и "кричали" 📈- ЦЕНЫ РАСЛИ, РАСТУТ И БУДУТ РАСТИ!
Но...

Цена объектов реально падать сейчас не будет - инфляция атомная...Многие застройщики, особенно в бизнесе и элитке сейчас опять делаю ставку на рост цен.
Короче, как бы реально они не не продолжили расти и дальше (оговорюсь сразу - в рублях). В пересчете в доллары 💸 мы сейчас уже имеем падающий тренд и он продолжит нас валить вниз, потому что никаких предпосылок укрепления рубля нет и не предвидется.📉

Да, загнали цены в потолок на первичку за счет "бесплатных" ипотек. Правильно было бы, чтоб цены на первичку были ниже вторички- как это у здоровых людей по всему миру!
Но сейчас перекос более 15%. А для этого баланса или вторичка рванет вверх - что весьма и весьма НЕТ, или первичка начнет валиться вниз - что опять же весьма спорно при текущей инфляции и политики 🧑‍🔬.

А вот вам на суд времени мой вариант - вся эта первичка, нераспроданная сегодня уже более 50% по всей стране, вывалится на рынок достроенная и сданная - она во-первых превратится во вторичку без хозяев (с огромными накладными расходами по содержанию), а во-вторых упадет в цене на 15-20%. Этим килотонно-метровым фондом надо будет как-то и кому-то управлять. Банки за неисполнение ковенант и в связи с окончанием маржи застройщика на проекте - просто заберут себе эти проекты. А девелоперов, которые не успели распродать фонд, чтобы закрыть кредиты, начнут начнут банкротить, получая доп прибыль от заложенных под проектное финансирование пятен земли.

И это самый реалистичный сценарий на мой взгляд 🧟‍♂️🧟‍♂️🧟‍♂️.

А вот рыночной аренде будет наступать полный ПЭ ЗДЕСЬ и СКОРО, ведь весь этот фонд будет выводиться в аренду, просто, чтобы не стоял пустым и не разрушался- за рубль и коммуналку.

Пахнуло новым социализмом, жилье от предприятия или соц-найм ) ?

👍 - верю в такой прогноз
🔥 - горит такой прогноз в аду
👎 - все сейчас напишу, что думаю в комментах

P.s.
Случайно так совпало, что снова конец ноября и снова проверим сказанное выше, но уже через год.

#ДанилБекиров_новости

🔷 С апреля 2023 года мы начали вести дайджест.
Надеюсь, что стремительный рост числа наших подписчиков говорит об интересе и актуальности публикаций мэтров.
Очень сильно интерес сместился в сторону флиппинга, много писали про ипотеки и брокеридж.

Как думаете, куда нас заведет нынешняя ставка ЦБ ?

🟢 Флиппинг: все что нужно знать о демонтаже

🟢 Справочник метрик для оценки инвестиций в недвижимость

🟢 Почему инвесторы теряют деньги на недвижимости? Разбираем главную ошибку

🟢 Продолжение про индексацию арендной платы. Что делать...

🟢 Как бизнес-тиндер стал площадкой для мошенников: история о доверии и предательстве

🟢 Как твоё текущее расписание дня - обслуживает твой текущий уровень жизни

🟢 Флиппинг жив: продали двухкомнатную квартиру

🟢 Влияние параллельного импорта

🟢 Вклады под 25%. Хорошо или плохо?

🟢 Фейл кейса по флиппингу


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#ДанилБекиров_новости

🔷 Клуб Деньги в Питере

Уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости, вот и подошло время встречи в Клубе Деньги.

Уже в это воскресенье увидимся на площадке ресторана "Сплетни" на Конюшенной 2 с темой:
«Тренды инвестиционной недвижимости на 2025 год»

В программе завтрака - крутые спикеры про деньги, инвестиции в девелопмент, загородную недвижимость и частные займы в растущий бизнес:

🔵Олег Тимофеев (основатель компании по строительству каменных загородных домов в СПб и ЛО)

«Тренды в загородной недвижимости и актуальные тренды в выборе локаций»

🔵Антон Сергеев (инвестор и основатель сети танцевальных школ «Дети на паркете»)

«Как зарабатывать от 28 до 36% годовых, инвестируя в займы бизнесу под залог недвижимости?»


📆 24 ноября 10:00
📍 СПЛЕТНИ, Санкт-Петербург, Конюшенная пл 2


Вас ждут - отличная атмосфера, достойные спикеры, общение без галстуков и обмен опытом
Начало в 10-00 - Приходите 👉👉👉 money-event

#ДанилБекиров_Бизнес

И в подтверждение своих выводов сегодня получил очередное подтверждение с рынка аренды Москвы. Ставка ипотек дикая, это все будет толкать аренду вверх.

🔷 Псевдоаналитика про Россию - часть 2

Ненавижу просто вбросы и разную чушь, которую пишут сми о рынке. Зачастую аналитику переворачивают и просто делают сенсацию - как я писал в данном посте - Россия на 9-м месте по перегретости.

А теперь подводим итоги
Прошел ровно год- круто, что так совпало по времени.

Проверяем прогноз, который я делал год назад и публикацию последней аналитики о рынке аренды. Та-дам!!!

"Сильнее всего арендные ставки на жилье выросли в Самаре, Екатеринбурге и Москве — за последний квартал они увеличились более чем на четверть. Съемное жилье продолжает дорожать, несмотря на некоторые индикаторы охлаждения рынка аренды"
И дальше будет расти еще пару лет, догоняя ставки индекса недвижимости по всей России.

А вот ипотека от банков как раз умерла и на первое место будет выходить ипотека от застройщиков и других финансовых институтов. Интьересно, почему )) ??

Короче, верьте цифрам и аналитике, а не интерпретаторам. Ну и читайте продолжение ;)

#ДанилБекиров_новости

🔷 Все просто обожают фейлы

Откуда у людей такая тяга к чужим косякам и впоротым проектам - не знаю. Но я поделюсь своим крутейшим залетом, где в выигрыше все, кроме меня. И я не скажу, что потерял деньги на это проекте. А вот то, как люди переобуваются в полете и на финише перестают держать данное слово...
В Сибири бы за это человек спокойно поплавал в Ангаре или пробежался бы по тайге километров 200... по снегу...

Короче, подошел к концу проект флиппинга , который был начат еще в январе этого года начиналось все так - Дубровка

Адрес проекта
- Москва, ул. 1-я Машиностроения 4, к.1,
- 8 мин пушком от М. Дубровка

Характеристики проекта
- 95,4 м2 + 20 м теплая лоджия - общая площадь квартиры
- 3 этаж из 5
- 3,2 м - высота потолков
- 3 балкона
- Сталинский кирпичный дом после капитального ремонта

Финансовая часть (плановую описывал здесь)
- 23 млн - оценочная стоимость Квартиры (хотелка собственника)
- 6,5 млн – затраты на ремонт
- 1,7 млн - содержание ипотечных платежей

Выход из проекта
- 34,2 млн. - Почему-то владелец решил демпингануть и снизить цену продажи

Чистая прибыль проекта
- 3 млн., а с учетом изначальной переоценки квартиры на 2 млн выше - итого 5 млн. При ноле собственных вложений.

О ходе стройки я писал здесь
Но итог чисто московского характера. Цитата собственника: "ремонт гавно, везде косяки, проект не получился, я решил, что ты в нем больше не участвуешь, а продавать я буду сам... А еще потом тебе убытки выставлю. И если не сидеть, то вообще бы тебя убил".

Мораль сей басни такова - НЕХУЙ НАЧИНАТЬ ПРОЕКТЫ С НЕГОДЯЯМИ, НЕ ПОДПИСАВ ДОКУМЕНТЫ. Вот так вот, Даня, делай выводы.

#ДанилБекиров_бизнес

🔷 Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial - часть 3

Продолжу серию статей о Light Industrial (LI), о которых начал писать в части 1 и часть 2.

Черт побери, как же хочется, чтобы Эстетика, Культура, Красота и Гармония были не только в центре города. Чтобы вдохновляли не только Невский и улица Росси, Аничков мост или Лахта центр.
Хочется видеть красоту в спальных кварталах, а в особенности в тех местах, где она вытравлена бетоном и убогими пластиковыми молдинг-фасадами - в промышленных зонах.

Начиная погружаться в лайт-индастриал, я зарекся делать кубанутые серо-голубые параллелепипеды. Вспоминаю 2009 год, когда после кризиса 2008 я разъезжал по Парнасу, Кубинской, Салова, Обводному, Обуховке и прочим "серым" местам нашего города и развозил стрейч пленку. Грязь, лужи, разбитые окна, собаки и такие же подавленные люди, как и виды зданий.

Производство - это место, где хочется работать и оно должно быть похоже на апартаменты - эстетично, удобно, доступно и максимально функционально.

Я проехал ряд площадок, которые сегодня предлагают как уже запущенные проекты, так и участки, которые только планируются под лайт. И интересно, что при равном удалении от города - Север и Парнас гораааздо более предпочтителен, чем южная часть и Шушары. У меня почему-то такие же предпочтения, но кроме чутья и "хотелки" рационального или математического объяснения пока нет.

Продолжение следует...

#ДанилБекиров_новости

🔷 Ничто так не говорит о власти, об этом времени, как архитектура...

Совсем недавно в 2021 году я замыслил углубиться в девелопмент. И первое, что потянуло меня - это АРХИТЕКТУРА.
Меня всегда привлекали красивые дома исторического центра Петербурга - архитектурной жемчужины мира.
Я люблю здесь все - фасады и дворцы центра, дворы Петроградской стороны, Петропавловскую крепость и новые доминанты Санкт-Петербурга - Невская Ратуша, Здание Банка СПБ, Лахта центр.

Архитектура для меня - это то, во что вырастает каждый зрелый стиль изобразительного искусства, который проходит проверку временем или даже веками. Она манит, рассказывает о временах и людях, и я могу целыми днями гулять по городу, рассматривать дома и наслаждаться.

«Архитектура – прекрасный вид искусства, который активно развивается и которому необходимо уделять больше внимания. В городе происходят очень интересные события. На мой взгляд, архитектуру нужно изучать также, как музыку и литературу. Мой фильм - это история о том, как и почему менялся облик Северной столицы в последние годы, через какие трудности и ошибки проходит наше градостроение», - прокомментировала премьеру режиссер картины Ника Стрижак.

Фильм об ее величестве - Архитектуре, а еще о Петербурге. Фильм от лица трёх героев, ведущих городских архитекторов: Никиты Явейна, Евгения Герасимова и Владимира Григорьева.

Смотрите и Наслаждайтесь !

"Подними Глаза!"

#ДанилБекиров_новости

🔷 Добрый день, уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости.
Новые материалы от Мэтров.

Наконец интернет догрузил, вносим правки, кому требуется)


⚡️ Публичные инвестиции. С нуля до 34 млн за 4 года

⚡️ Формула благосостояния человека

⚡️LOI, DD, TS... Что это такое?

⚡️ Про менеджмент катастроф

⚡️ Бизнес-Халк: как научиться не крушить

⚡️ Кейс по флиппингу, сколько сейчас можно заработать

⚡️ Главные тезисы с конфереции Smart-lab от экономистов

⚡️ Флиппинг "убитышей"

⚡️ Про вкусный участок в Курортном районе Санкт-Петербурга


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#ДанилБекиров_новости

🔷 Клуб Деньги в Питере

Приглашаю всех любителей и профессионалов инвестиционной недвижимости и Денег- 24 ноября состоится инвест-завтрак в СПБ от клуба «Деньги».

Выступят-
-Данил Бекиров
Тема выступления:
Тренды инвестиционной недвижимости на 2025 год

-Олег Тимофеев
Тема выступления:
Тренды в загородной недвижимости и актуальные тренды в выборе локациях.

-Игорь Горский
Тема выступления:
Актуальная ситуация на рынке недвижимости. Окупаемость 3-8 лет на рынке недвижимости


"Тайминг
10:00-11:00 сбор гостей
11:00-11:20 знакомство с клубом и нетворкинг
11:20-11 50 Спикер 1 Данил Бекиров
11:50-12:20 Спикер 2 Олег Тимофеев
12 20-12:50 нетворкинг
12:50-13:20 Спикер 3 Игорь Горский
13 20-13:50 нетворкинг

Приходите увидеться и пообщаться лично 👉
👉 Сайт встречи - https://money-event.ru/24-11-spb

#ДанилБекиров_новости

🔷 Периодически делюсь с вами подборками и каналами

А раз уж порекомендовал апарты от Георгия, то и канал советую посмотреть.

🔥 Канал о недвижимости: реальный опыт и аналитика 🔥

Если вы хотите разобраться в инвестициях в недвижимость и получить практические знания, обратите внимание на наш Телеграм-канал «Георгий Кузин | Активы Без Стресса».

Почему стоит подписаться?

✅ Экспертный опыт: Наш создатель — профессионал с 20-летним стажем в недвижимости, который делится уникальными разборами реальных лотов с торгов.

✅ Практические советы: Узнайте, как выбрать, купить и управлять объектами недвижимости, а также какие доходы они могут приносить.

✅ Глубокий анализ рынка: Получите доступ к информации, которая поможет вам понять текущие тренды и найти новые возможности для инвестиций.

Не упустите шанс стать частью нашего сообщества единомышленников! Переходите на канал и подписывайтесь — откройте новые горизонты в мире недвижимости!

Фото объекта тут 👉

🔷 Апартаменты - их есть у нас

Вы знаете, что я закрыл тему реновации еще в 2022 году. Но до сих пор звонят клиенты и спрашивают, есть ли что-то из проектов в апартаментах.

Решил вам порекомендовать посмотреть проект !

В продаже апартаменты с ремонтом в жилом доме на Пресне:

Адрес: г. Москва, Пресненский, ул. Мантулинская, д. 12

Цены и планировки:
1. Студия: 6,9 млн. ₽ за 12,1 м² или 570 тысяч за м²
2. Студия: 8,2 млн. ₽ за 15,4 м² или 532 тысяч за м²
3. Студия: 9,9 млн. ₽ за 21,3 м² или 465 тысяч за м²
4. 1-комн.: 12,4 млн. ₽ за 25,5 м² или 486 тысяч за м²

Особенности проекта:
• Нежилые помещения с отдельными кадастровыми номерами
• Полная официальная легализация через МЖИ
• Согласовано все, включая мокрые точки для кухонь
• Качественный ремонт с полной заменой старой начинки

Проект находится в жилом доме:
— 2-й высокий этаж (фактически 3-й);
— УК «Жилищник», тарифы регулируются государством;
— в прошлом году в доме проведен капитальный ремонт;
— тихий двор, много зелени

Локация:
• Тихая спокойная улица, отличная транспортная доступность, удобные выезды во все стороны.
• 12 минут пешком от метро Улица 1905 года.
• 15 минут пешком от Москва Сити.
• Всевозможная инфраструктура – детский сад, школа, поликлиника, магазины, рестораны, парк.

Подходит как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду.

Расходы на стейджинг (мебель): 300-500 тысяч ₽

Выручка от аренды: от 50 до 100 тысяч в месяц

Для подробностей и покупки пишите ГЕОРГИЮ КУЗИНУ или звоните +79857670658.

Узнать больше о подобных инвестиционных проектах можно на канале "Георгий Кузин | Активы Без Стресса"

#ДанилБекиров_бизнес

🔷 Новая статья для Коммерсанта

ГК «Расцветай» купила участок площадью 0,9 га на Цемяночной улице в Сестрорецке (78:38:0011112:3951).

Прокомментируйте, пожалуйста, следующие вопросы:

Какой могла быть сумма сделки? Чем этот участок заинтересовал «Расцветай»?

Думаю, что цена составила порядка 700-800 млн. И скорее всего, что деньги за участок будут уплачены в рассрочку или метрами.
А интерес в первую очередь вызван локацией. На данный момент самый привлекательный и перспективный район города - от приморского и Лахта центра в сторону курортного района до Зеленогорска.


Какой объем жилья и какого класса можно построить в этой локации?
Думаю, что от 6 до 7 тысяч м2 комфорт класса может получиться. Ограничения по высотности 21 м, это будет 6 этажей при высоте этажа порядка 3,2-3,5м.

Каких инвестиций потребует проект?
Для строительства 7000м2 потребуется порядка 850 млн.
Участок довольно маленький, поэтому не будет там ни детского сада, ни школы. Потребуется лишь выплаты по социалке.

Какая может быть стоимость кв. м. жилья в этой локации и выручка от продажи квартир в этой локации?
Ближайший проект это Лисино, квадратный метр у них подорожал чуть ли не в 2 раза со старта продаж. Так что цена будет порядка 300-350 за м2. А общая выручка составит порядка 2-2,5 млрд.


Видите ли вы у приобретённой площадки какие-то недостатки?
Участок довольно неправильной формы, поэтому поставить туда здание, парковки, озеленение и детские игровые площадки будет довольно не просто.


Насколько Сестрорецк – перспективная локация для строительства жилья?
Весьма. Люди хотят жить на природе , но на небольшом удалении от города. Идеальное место для семей с детьми и людей на удаленке

Насколько там высокий спрос? Есть ли здесь возможность продавать жилье дороже, чем в Петербурге?
Спрос сейчас ограничен заградительными ставками по ипотеке. 90% жилья продавалось по субсидированным ипотечным программам. Пока ставка не снизится, платежеспособного в стране не будет.
А по поводу цен, нужно понимать, что Сестрорецк не был элитным районом и цены были существенно ниже, чем в Зеленогорске или Репино.

С чем связано, что в Сестрорецке строится небольшое количество жилья?
В первую очередь с отсутствием свободных пятен. А те, что есть просто не тянут такие высокие банковские ставки, поэтому застройщики не спешат выводить новые проекты на рынок.


Что сдерживает активность девелоперов?
Рынок ) нет платежеспособного спроса, нет ипотек, предложение будет падать. Ожидать скорого снижения ставки не стоит.

Подробнее читайте здесь 👉👉👉 https://www.kommersant.ru/doc/7265656?from=glavnoe_78

#ДанилБекиров_новости

🔷 Решил поделиться - не могу молчать !

Обычно не пересылаю новости других каналов, но тут аплодирую стоя !!!

Сергей Миронов, потребовал отставки Эльвиры Набиуллиной, обвинив главу Центробанка в разрушении российской экономики из-за высокой ключевой ставки. По его мнению именно отставка Набиуллиной спасет экономику.

👍 Банкирщина

🔷 Добрый день, уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости !

Публикую вам новый дайджест от мэтров.


💸 Где найти Ускоритель для своего развития?

💸 Главный минус сдачи жилой недвижимости в аренду

💸 Многие предпочитают об этом не думать - о своей будущей пенсии

💸 Я/Мы на падающем рынке

💸 Методичка от налоговой по оплате НДС на УСН

💸 Про талоны 2.0

💸 Как создать объект недвижимости с доходностью около 30% годовых?

💸 Индексация арендной платы. Продолжение

💸 Кухня 6 квадратов из флипп квартиры

💸 Ипотечная игла


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🔷 Немного о моей малой родине, друзьях и друзьях и хороших делах.

Есть у меня друг детства- Миша, с которым мы практически вместе выросли в Братске. Наши отцы еще в молодости дружили, а потом родились мы. Короче, познакомились давно )

Я решил поделиться проектом Михаила, который он делает на нашей родине - в Сибири.

Он организовывает Экспедицию на Родину Первого Православного Епископа Камчатки, Якутии, Приамурья и Северной Америки - Епископа Иннокентия. И не простую прогулку с катанием на санках и фоторамками, а большое дело - путешествие (иногда даже с семьями) для установки поклонных православных крестов.

Место проведения экспедиции - Село Анга. Качугский район Иркутской области.

Время проведения - 5-7 января 2025 г.

Тайга, вертолет, снегоходы, палаточные лагеря, ночная служба в честь Рождества Христова и узкий круг друзей.

Если вы давно мечтали узнать, что такое Сибирь, какие там люди, увидеть чудеса зимнего леса, а также присоединиться к большому делу. Михаил будет рад!

Подробнее о проекте, его идеологе и истории Православия в Сибири и участии - переходите и читайте 👉👉👉 здесь на сайте проекта

А я по традиции на выходные в лес… Бог даст и на родину получится зимой попасть.

#ДанилБекиров_личное

🔷 Лайт по-столичному

С прошлого года я активно изучаю рынок в поисках проектов в нише лайт индастриал. Смотрю, в первую очередь, на Московский регион - он залает тренды всей страны и целой отрасли!

Ставки растут, вакансия падает, помещения разлетаются как горячие пирожки 📈. Много общаемся с участниками рынка, как с девелоперами, так и с частными проектами.
Вы просили интересный проект для входа - Силь ву пле- они есть у нас.

Решил подсветить 🔦 вам новый проект Light industrial в ближнем Подмосковье от моего знакомого Позднякова Александра.
Его компания ведет строительство складского комплекса в Московской области, г. Жуковский.
Ребята пошли классическим редевелопментом в новую нишу!
Просто взяли уже работающий объект, порезали его на юниты и предлагают их к покупке соинвесторам.

Плюсы объекта:
- Отличное расположение в центре города, в жилом массиве, рядом со станций МЦД 3. Это сильно помогает арендаторам с кадрами на объекте. Также рядом аэропорт Жуковский, что увеличивает круг арендаторов.
- Объект уже готов, ребята просто обновляют его. Не нужно рисковать и вкладываться в стройку.
- Склад уже функционирует и сдается в аренду, а значит можно получать доходность 💵 с первого дня.
- Земля и электрическая подстанция на ней в собственности. Благодаря этому, Саша получил тех. условия на увеличение мощности с 320 Квт до 1 Мвт 🔋. А это уже реально серьезно. Теперь мощности хватает для серьезного промышленного объекта.

Минусы объекта:
- Многоэтажность. Объект в несколько этажей, а значит не всем арендаторам подойдет. У кого-то не пройдет оборудование в лифт и проемы, кому-то логистика внутри покажется долгой. Но плюс, что компания Александра только что полностью обновила грузовые лифты и сдала их в технадзор, с ними проблем не будет.

- Объект хорошо подходит для производственников, но текущая мощность в 320 Квт не совсем соответствует их требованиям. Буду надеяться, что ребята смогут быстро увеличить ⚡️ мощность.

Так что всем, кто смотрит в сторону инвестиций в Light industrial смело могу рекомендовать рассмотреть объект к инвестированию.

Еще и продажа идет с НДС, так что для тех, кто работает на ОСНО, есть возможность предъявить к возмещению или зачету оплаченный 20%. НДС. Особенно актуально под конец года.

Кстати, у Александра, по этому проекту есть специальное предложение для крупных инвесторов 💰 от 35 млн руб. с отличной арендной и спекулятивной доходностью 30-40-50+% годовых

Переходите, подписывайтесь , инвестируйте 👉👉👉 https://t.me/pozdniakovinvest/944

Короче, кто не зашел на канал, тот Дзюба

Ну и скоро я выкатываю наш проект в СПб - пока объезжаем площадки.

#ДанилБекиров_бизнес

🔷 Ребята, я не удержался и решил разбавить ваш понедельник «небизнесом»

Я, как вам известно, под хештегом - #ДанилБекиров_личное - публикую свои поездки за город. И вообще являюсь очень страстным охотником и большим поклонником природы и гор. Постоянно зависаю на каналах про охоту, оптики, ночные прицелы, оружие и всякие истории с этим связанные.
Знаю, что помимо любителей инвестиций и недвижимости есть среди вас и охотники, и рыбаки!

Так что, хочу порекомендовать, а заодно и поучаствовать в розыгрыше призов от одного крутейшего канала - Nighthunter.

Тем более, что я очень рассчитываю выиграть главный приз:
1) Тепловизор 🔝 Arkon OVis II SM15

Есть и другие, но у меня уже все укомплектовано ))
2-11) 10 сертификатов на скидку *****₽ при покупке теплоприцела
Arkon Alfa II LT35
12-14) 3 сертификата на скидку 5000₽ при покупке любого теплоприцела 🔝 Arkon Arma

Так что всем ценителям и любителям рекомендую для души и, может и сами поучаствуете в розыгрыше призов (но главный приз мой )))

Подписывайтесь 👉👉👉
👉 https://t.me/nighthunter_63
👉 https://t.me/+TC7DXjObkYSn6sbr
👉 https://t.me/+SO-ZirIkM_IzZjJi
👉 https://t.me/+YGhn-N_EDTRmMjRi

Всем удачи и до встречи в лесу !🤝

#ДанилБекиров_личное

🔷 Ипотечная игла

Итак, Питер подвел итоги уровня наркоманской зависимости. Почти как по классике: «Танцуют все!»

Удивительно, что никакие приросты доходов населения от госзаказов в ВПК, от роста арендных ставок с недвижимости или повышения производственных мощностей после ухода иностранных конкурентов не привели к увеличению накоплений или количества покупок жилья за наличку или с повышением первоначального взноса.

Цитата - "Считаю, что единственный вариант для строителей, чтобы удержать продажи и выстоять на рынке, – предоставление ипотеки от застройщика. Ставка должна составлять порядка 12–15% годовых. Но это доступно только тем застройщикам, которые строят на собственные деньги и не имеют адской долговой нагрузки перед банками". 

Мое мнение в отношении будущего ипотеки, вариантах выхода из сложившейся ситуации, а также мнения ключевых игроков рынка читайте 👉👉👉
Подробнее в статье NSP - читайте до конца ЗДЕСЬ

#ДанилБекиров_новости

🔷 Подборка каналов по инвестициям и деньгам

Добрый день, уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости.
Я подготовил для вас каналы про деньги - от крипты до недвидимости и фондового рынка.
Подписывайтесь, читайте, пишите, что уже читали и что понравилось !

Подписывайтесь здесь 👉👉👉 https://t.me/addlist/pn8ufGRNV-U4YmJi

А я пока готовлюсь к переговорам по двум интересным проектам и расскажу про них на следующей неделе

#ДанилБекиров_новости

🔷 Новый дайджест мэтров на неделю вам на прочтение.

🔥 Новые налоги оставят без штанов (но не всех...)

🔥 Что покупали в Москве в сентябре?

🔥 Как инвестору раньше всех поймать волну

🔥 Флиппинг жив или нет?!

🔥 Про индексацию арендной платы

🔥 Нет никакого "потом", но можно ли жить в "сейчас"?

🔥 Инвест Вилла на Бали, а если Ураган?

🔥 Дойдет ли до грома на рынке недвижимости?

🔥 Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial

🔥 Флиппинг: Перезагрузка. Как это было


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#поехали

📢Друзья и подписчики нашего канала!

🟢 Мы открываем регистрацию на наш долгожданный форум Light Industrial 5:0! Промышленная интенсификация г.Москва. 🔥

🟢Форум будет проходить 19 ноября в Цифровом деловом пространстве на Покровке, 47.

🟢Мероприятие проводится при поддержке Ассоциации индустриальных парков России (АИП России), Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) и Российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).

🟢Специально для вас на 3 дня мы сделали закрытую регистрацию с максимальной скидкой! Опция действует только 72 часа, не упустите!

🟢На следующей неделе регистрация откроется для всех и стоимость будет выше!!

🟢На форуме будет много интересного, обсудим новые проекты, ставки аренды, цены продажи и влияние современной архитектуры производственных и складских объектов на их стоимость и ликвидность, оценим какой вклад в развитие рынка Light внесут девелоперы жилья, презентуем итоги 7-го исследования мировых практик многоэтажных производственно-складских комплексов.

🟢Свое выступление подтвердили ведущие эксперты отрасли!

Регистрация для вас уже открыта!

🟢 ПРОМОКОД: TelegramLI5:0

Ждем Вас на форуме Light Industrial 5:0 Промышленная интенсификация г. Москва. 🔥🔥🔥🔥👍

🔷 Уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости, ВНИМАНИЕ ‼️

Итак, хочу сделать анонс самого крупного и крутого предприятия в нише Лайт Индастриал.
Сегодня это самый быстрорастущий и самый передовой сегмент недвижимости, который имеет невероятную востребованность и платежеспособный спрос за всю историю.

Если хотите быть вкурсе данного тренда, найти для себя возможности инвестиций и заработка в этой нише, стать компетентнее или просто начать погружаться в отрасль - ЖДУ ВСЕХ ЗДЕСЬ 👉👉👉

Цена минимальная на участие еще три дня - приходите !

Channel name was changed to «Данил Бекиров / Девелопмент, лайт индастриал, Re-новация»

🔷 Уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости, доброе утро!

Я подобрал для вас ряд каналов с реально качественной и полезной инфой по инвестициям, недвижимости, фондовому рынку и разным инструментам капитализации ваших накоплений

Список каналов -
Переходите и подписывайтесь 👉👉👉
https://t.me/addlist/e8dkBIb0EBw4YzMy

🔷 Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial - часть 2

Продолжаем рассматривать этапы проектов Light Industrial (LI)
Закончу с очередность, а дальше будем разбираться с каждым этапом подробнее.

5. Упаковка продукта - 2 месяца
- маркетинговое исследование
- бренд стратегия
- фирменный стиль и полноценный бренд бук
- маркетинговые материалы (стандартные носители - визитки, бланки, листовки, журналы)
- сайт
- элементы навигации по площадке


Этап сделки -1-2 недели
Не хочется ставить какой-то номер по порядку, потому что на сделку можно выйти в любой момент времени. Ну и естественно, что пока не прошла сделка (хотя бы по преддоговору) вкладывать время и деньги в проектирование, упаковку и пр. - нецелесообразно.

- актуализация правоустанавливающих документов в случае необходимости
- договор намерения или пред ДКП (договор купли-продажи)
- структурирование и подготовка сделки в банке
- подписание и регистрация перехода права собственности.

Интересно, что частой практикой особенно в жилом строительстве, является ситуация, когда девелопер заключает предварительный договор на право выкупа участка на согласованных условиях:
- получение РНС будущих площадей,
- разработка ППТ (проекта планировки территории),
- смена зоны по генплану или ВРИ (вида разрешенного использования)
- и др…

Условий может быть огромное множество. Но суть одна- пока они не выполнены, продажа не состоится.
Таким образом застройщики фиксируют риски, а также экономят время и деньги с уплаты процентов за пользование деньгами на время внесения изменений, проектирования/перепроектировния или получения РНС.

Продолжение следует...

#ДанилБекиров_новости

🔷 Вышли материалы Коммерсанта по сделке AAG

СМИ периодически обращаются по сделкам на рынке для анализа объектов и с вопросами по пятнам.
Так увидели по выпискам ЕГРН, что AAG "договорилась" о покупке у “Тандем-истейт” 6,4 га земли на Новочеркасском проспекте (78:11:0006002:1816, 78:11:0006002:1817, 78:11:0006002:7).

Чем этот участок заинтересовал AAG?
Участок в первую очередь интересен своей локацией. А с учетом того, что данный район уже давно осваивается ААG, продолжение работы на видовом участке - хорошее решение!

Какой объем жилья и какого класса можно построить в этой локации?
Конечно же в данной локации будет востребовано жилье бизнес класса.
Основная проблема - это Этажность 8-9 этажей. И максимальный коэффициент не набрать на такой этажности. Если бы удалось застроить всю территорию с учетом сноса - думаю получилось бы до 85 000 кв.м квартир с подземными паркингами (на 6.4 га). Но фактически под жилье можно использовать только около 2,4 Uf?/ где встанет не более 25 000 м2.

Каких инвестиций потребует проект?
На 85 000 м2 потребуется порядка 3-4 млрд.

Какая может быть стоимость кв. м. жилья в этой локации и выручка от продажи квартир в этой локации?
Стоимость сегодня для этой локации составляет около 320-370 000 за м2, а выручка может составлять 25-28 млрд.

Как покупатель может использовать расположенные на этой территорий комплекс зданий казарм Конюшенного полка и выставочный комплекс Digital Desigh District?
Сейчас набирает обороты реновация площадей в дизайн и акт кварталы - это будет отличным дополнением и центром притяжения для целого района восточной и юговосточной части Петербурга.


Видите ли вы у приобретённой площадки какие-то недостатки?
Сегодня основной недостаток - это неопределенность спроса и цен ввиду высоких ипотечных ставок. С одной стороны высокие ставки по проектному финансированию и ипотекам тормозят потребление и возведение новых проектов, с другой стороны растущая инфляция позволит повысить выручку за 2-3 года и отбить перерасход % по банковским деньгам.


Правильно ли я понимаю, что за площадки с наличием объектом КГИОП конкуренция среди застройщиков не так высока?
На самом деле сегодня беспрецедентная конкуренция за все площадки в городе, у которых есть положительный экономический эффект по строительству жилья. Большинство предложений на рынке крайне переоценены и просто «не летают». Ни банки, ни застройщики не готовы брать на себя необоснованные риски. А наличие охранных обязательств на площадке - совершенно рабочая ситуация, если локация и класс жилья сошлись с фин результатом

Подробнее в материалах Коммерсанта - AAG готовит почву

#ДанилБекиров_новости

Хочу вернуть мысли Гениев в свою ленту!
Черчиль как никогда актуален, черт возьми.

#ДанилБекиров_личное

🔷 Пришел такой запрос от NSP

Давно не публиковал аналитику с выходом моих заметок в СМИ. Вот.

Традиционный опрос (под рубрикой «Антистресс») будет посвящен негласному сворачиванию оставшихся льготных ипотечных программ в связи с исчерпанием лимитов по семейной, сельской и IT-ипотеке конкретными банками.


• Как удается застройщикам планировать бизнес в такой ситуации?
- сейчас все ударились в рассрочки, ожидая пересидеть сезон непогоды (высоких ставок) за время стройки 1,5-2 года. Ожидания у застройщиков таковы, что хочется вернуться к ипотечным вливаниям и низким ставкам. Давая рассрочку на время стройки покупателям, пока ожидания по снижению ставки в горизонте 1,5 лет.
Но этот сценарий может и не сработать. Если ставки останутся на уровне 20%, то о массовом спросе на ипотеку можно забыть.

• Какие шагов от государства и в какие сроки вы ждете в ипотечной сфере?
- сейчас складывается очень непростая ситуация, когда новостройки стоят на 15-20% дороже вторичного жилья. Но новостройки когда-то достроятся и выйдут на вторичный рынок, начав терять цену. Более того, банки выдавали ипотеки с первоначальными взносами в 10-20% по льготным ставкам, беря в залог квартиру покупателя.
Но вот сейчас при наводнении рынка вторичным нераспроданным жильем, отсутствии спроса на вторичном рынке и падении цен залоговых объектов складывается очень нехорошая ситуация для банков.

Я считаю это одним из самых ключевых рисков в ситуации с жилищным рынком в стране. В случае увеличения количества невозвратов кредитов даже по субсидированным ставкам у банков будет формироваться задолженность и как итог жилой фонд как после долларовых ипотек в 2014-2015 году. А в нынешней ситуации банкам будет сложно вернуть даже объем выданного кредита с учетом падения цен при выходе на вторичный рынок.

• Какие альтернативные инструменты для поддержки продаж применяет рынок?
- считаю , что единственный вариант удержать продажи и вообще выстоять на рынке - это будет предоставление ипотеки от застройщика. Ставка должна составлять порядка 12-15% годовых. Но это доступно только тем застройщикам, которые строят на собственные деньги и не имеют адской долговой нагрузки перед банками.

А про ипотеку я уже писал около года назад - велком!

#ДанилБекиров_новости

🔷 Всех с наступающими выходными!

А я в лес…
За тишиной и гармонией природы. А порой даже стрелять не хочется. Красиво!

#ДанилБекиров_личное

🔷 Уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости , я подобрал для Вас лучшие Tg-каналы про инвестирование, их которых Вы можете узнать про то, как:
✔️ Научиться приумножать свой капитал
✔️ Почему денег всегда нахватает
✔️ Правила распределения семейных доходов
✔️ Куда выгоднее инвестировать 10.000р и 100.000р в октябре 2024

P.S. В одном из каналов Вы найдете план по выходу на 1 млн$ и бесплатные уроки по инвестированию

Завтра мы удалим этот пост, поэтому успевайте. ☝️ добавить папку себе 👇🏼

Удачное инвестирование 📈

Инвестиции в землю могут давать несколько иксов за год?

Раньше я бы ответил на этот вопрос отрицательно — было мало ликвидности на рынке загородки, да и вообще не очевидно, за счет чего можно делать 100+% годовых на земле.

Но ребята из Full House Invest меняют точку зрения на инвестиции в земельные участки, сделав на нескольких сделках 300+ годовых. При чем это не на чеке в 50 тысяч рублей с использованием ипотечного плеча, а на нормальных взрослых чеках 3-15 млн.

Секретов у команды Full House Invest нет: на своем канале они делятся драйверами, позволяющими продавать земельные участки дороже (перераспределение, покупка с торгов, прирезки и т.д.). Вообще, за аналогичные знания многие эксперты просят суммы, измеряемые сотнями тысяч рублей.

Команда Full House Invest инвестирует и в комьюнити: уже отснято 6 выпусков подкаста "Бизнес и капитал" (доступ на YouTube), а 4 октября в Москве пройдет открытие делового сезона, где предприниматели поделятся актуальными бизнес-моделями в недвижимости.

Подпишитесь, чтобы не пропустить удачные инвестиционные сделки!

🔷 Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial

Последнее время не просто участились запросы по пром недвижимости и проектам, а они стали просто мейнстримом.
Интересно также то, что Питер с новым генпланом выступает самой перспективной площадкой для кратного роста.

Еще с прошлого года начав анализировать площадки под промышленную недвижимость в Мск и СПб, получилось собрать несколько проектов и досконально рассмотреть их.

Итого, решил поделиться этапами анализа проектов Light Industrial (LI)

1. Сбор документации - 3-5 дней
- правоустанавливающие
- ГПЗУ
- редко когда, но бывает анализ best use или потенциала территории

2. Формирование ГенПлана и посадки - 3-5 дней
- анализируем сан зоны, заезды, сервитуты, охранные зоны сетей и пр...
- проверка участка по ГенПлану города, наличие ППТ и влияния на наш участок
- считаем оптимальную посадку зданий с учетом имеющихся вводных и очередности
- выводим итоговые ТЭПы проекта

3. Проработка архитектуры и проектных решений - порядка 6 мес.
- архитектура и фасады, этажность и высотность, конструктив и полный спектр по проектированию стадии П

большой раздел, который правильно делать в полном объеме. И занимает от 3 до 6 мес.
Но пока берем только ТТХ будущих конструкций в соответствии с требованиями классификации складских объектов класса А.

4. Проверка фин модели проекта - 1-2 недели
- постановка основных показателей из генплана и проекта в фин модель
- лучший способ проверить свои модели - это согласовать их в банке (тщательнее и упрямее способа вам будет сложно найти, но в то же время он будет и самым "ударопрочным")

кстати, приоткрою секрет - впервые в России - в СПб провели первый объект Light Industrial в проектное финансирование!!!

5. Упаковка продукта
-
Продолжение следует...

#ДанилБекиров_новости

🔷 Доброе утро! Публикую очередной дайджест от мэтров.

⚡️ Как ответить на вопрос: А сколько денег я стою?

⚡️Ипотека под 3% процента

⚡️Студия в ипотеку в 2024 году: инвестиция или ловушка?

⚡️ Льготы по УСН не работают

⚡️ Про флиппинг для бедных

⚡️ Сколько стоит ванна Королевы флиппинга

⚡️ Налог на имущество: как получить льготу и не платить

⚡️ Комплектация квартиры под аренду

⚡️ Новый закон о налогообложении вкладов: что изменилось и как не переплатить налог?

⚡️ Re-новацию - было/стало


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest