Георгий Кузин | Активы Без Стресса

⭐️ Квартира рядом с метро Улица 1905 года на торгах на понижение:

▫️ 116,2 м²
▫️ Пресненский, ул. 1905 года, д. 21, этаж 6, кв. 17/18
▫️ 77:01:0004026:3109

🔽 Начальная цена торгов – 47 150 100 ₽ (406К ₽ за м²)
💸 Минимальная цена – 33 005 070 ₽ (284К ₽ за м²)

➡️ Дом – один из многих «краснокирпичных» П44Т, стоящих по левой стороне улицы 1905 года. Их построили начале нулевых – тогда это было максимум, на что мог рассчитывать этот район. Панель более-менее подходит для нормальной жизни, но, чтобы добавить комфорта, так ценимого людьми с деньгами, приходится изгаляться.

➕ Вот этот лот – классическое решение создания большой квартиры в панели – соединение. Слева – трешка распашонка, справа – однушка, плюс часть общего коридора – люкс среди бедных готов! Часть одной кухни становится барским санузлом, похоже даже с сауной, комнаты мелкие, но зато их много.

📊 Казалось бы – кто сейчас такое купит? Не сомневайтесь – купят, вопрос только цены. Конечный покупатель посмотрит на объявления, увидит 400+ тысяч за метр и с удовольствием заберет на торгах по 350К, или по 300К но уже с огромным удовольствием. Хотя по 300К уже можно брать на спекуляцию. Жаль деньги дорогие, в идеале надо делить обратно – но это для тех, кто умеет быстро ремонтировать и документы делать в жилинспекции.

⚠️ Ах, да, чуть не забыл, там прописанные. И еще я бы проверил, как там проведена перепланировка в части документов. Квартира ипотечная, банки проверяют, но кто знает.

#продажа #квартира

⭐️ На торгах нежилое помещение на 2-м этаже жилого дома на Ленинском под апарты:

▫️ 65,7 м²
▫️ просп. Ленинский, д. 95
▫️ 77:06:0003010:15189

🔼 Начальная цена – 12 653 800 ₽ (193К ₽ за м²)

ℹ️ Лот продается на торгах арестованным имуществом – поэтому информации минимум. Хорошая новость, что этого минимума достаточно для расчета проекта. Тем более, что все это очень похоже на проект апартаментов, который я делал на Мантулинской 12 – там тоже нежилое на 2-м этаже жилого дома, так что есть релевантный опыт и подверженные цифры.

📍 Мне очень нравится место – Ленинский, рядом новое метро Новаторская. Вокруг все есть, чисто и прилично. Только одно окно выходит на дорогу, даже на дублер – сам проспект немного подальше.

❌ Вариаций у такого формата немного – самый простой – оставить помещение офисным – рука не поднимается. Заходить через подъезд неудобно, ставки невысокие – как ни крути – наихудший вариант.

✔️ Жилье – лот сделан из квартиры, можно вернуть его обратно в жилье. Не могу сказать по бюджету – у меня были заложены двери, это общедомовое – не стал рассматривать. Думаю, что это не очень дорого, вопрос больше в сроках и ускорениях. Зато на конце получится квартира стоимостью от 350 тысяч за м².

➕ Апарты – здесь выручка максимальная, но и движений немало. Согласовать перепланировку, отремонтировать, разделить и продать. Все это в лучшем случае – год и расходов на круг – 80-100 тысяч за м². Цена продажи – 500 тысяч за м². Экономика неплохая, но при таких ставках хочется побыстрее.

🛍 Побыстрее – это продажа полуфабриката. С ведением проекта или без. Продавать можно доли, или по комнатам, разделив помещение на отдельные кадастры. Я бы, разделил и продал на отдельных кадастрах. При покупке долей у покупателя сильные риски, и он требует соответствующую скидку. Иксов такие операции не приносят, но если делать все быстро, то можно заработать свои 40%-50% годовых.

#продажа #апартаменты

☀️ 1-комнатная квартира в элитном ЖК «Времена года» продана со скидкой 15%:

▫️ 52,4 м²
▫️ Якиманка, пер. Старомонетный, д. 18, этаж 2, кв. 3
▫️ 77:01:0002009:2216

🔼 Минимальная цена периода – 28 994 571 ₽ (553К ₽ за м²)
💸 Итоговая цена – 31 003 999 ₽ (592К ₽ за м²)

✔️ Этот лот сам по себе необычный – расположен хоть и в элитном ЖК, но на 2-м этаже, предназначавшемся для персонала. Это было давно, многое поменялось, и теперь это просто небольшая ликвидная квартира в красивом доме, и в отличном месте. Жаль, что вид на парковку никуда не делся – цена была бы процентов на 20 повыше.

➡️ Вид видом, на за свои деньги лот оказался привлекательным – так что за него пришли побороться 5 претендентов. Предложение о цене продажи имущества попали практически в одну воронку, отрыв победителя от второго места всего 3 949 ₽:

▫️ 29 601 800 ₽
▫️ 30 050 000 ₽
▫️ 30 009 458 ₽
🥇 31 003 999 ₽
🥈 31 000 050 ₽

🛍 Поспекулировать с таких уровней будет тяжеловато, рынок должен быть где-то на 36-37 миллионах. Зато взять квартиру себе со скидкой 15% – вполне нормально. Опять же, Третьяковка прямо за углом – такое место, оно навсегда.

#продано #квартира

🔥 Куда выгодно вложить несколько сотен миллионов – склад в Москве на 4,5 годах окупаемости продан на торгах:

▫️ 3093,1 м²
▫️ Коптево, ул. Нарвская, д. 2А
▫️ 77:09:0001031:1001

🔼 Начальная цена – 171 461 082 ₽ (55 тысяч за м²)
💵 Итоговая цена – 197 461 082 ₽ (64 тысячи за м²)

▫️ Не знаю, как подступиться к посту про этот лот – а все потому, что это провал. И надо рассказать, и неприятно писать, и еще всего не напишешь. В общем, этот лот был на торгах арестованным имуществом. Тема сложная, и очень прибыльная, для тех, кто умеет выкупать долги и обменивать их имущество. По Нарвской так и планировалось – первые торги не состоялись – дальше должны были не состоятся вторые – но что-то пошло не так и на вторые стали заходить участники. Все пошло не по плану, сроки сжатые, модель другая – мы не успели отреагировать.

▫️ Да, жаль – объект ахрененный – склад с высокими потолками в Москве – очень горячая тема. На склады за последний год выстроилась очередь – их прямо очень хотят. Но купить крайне сложно – цены на торгах высокие – много конечных покупателей, они торгуются до конца. В прошлом году у меня было несколько заходов на торги – все в никуда.

▫️ К лоту – это здание советских времен, из сборного железобетона, снаружи – металлический профиль. Неотапливаемое и неутепленное. Находится на северо-западе Москвы, рядом с МЦК, недалеко от станции Коптевская. На склад заходит железнодорожная ветка – большая часть пола поднята вровень с вагоном, меньшая – в уровень земли. Сзади здания – небольшая офисная часть. Земли – около гектара, аренда.

▫️ Работы много – в первую очередь, это сделать склад теплым – там затраты серьезные, так что остальные коммуникации, документы по земле, пол и площадка могут показаться бесплатными. Всего на объект надо миллионов сто. На выходе будет конфетка, с чистым потоком 75 миллионов в год. Так что экономика покупателя будет 4-5 лет окупаемости.

📣 Господа инвесторы! Сейчас на торгах и не только на торгах есть несколько интересных лотов, на подходе еще – они пока торгуются дорого, но скоро пойдут на снижение. Есть интерес – пишите, выберу вам подходящий вариант и куплю. Экономика примерно такая – 5 лет окупаемости на объектах от 300 млн, можно бюджеты и меньше, но тогда, либо отодвигаемся в область за бетонку, либо доходность снижается.

#продано #склад

⚙️ Земельный участок в аренду под придорожный сервис между Новорязанским и Рязанским шоссе в Раменском районе:

▫️ 5 376 м²
▫️ МО, Раменский р-н, сельское поселение Чулковское, с. Михайловская Слобода, ул. Шоссейная, уч. № 45
▫️ 50:23:0040302:85

🔼 Начальная цена – 8 217 788 ₽ (аренда в год)

🔥 Есть сейчас модная тема – покупка права аренды участков. Берут у местных властей землю в аренду под ИЖС или дачку, ставят любую коробку от 50 метров, регистрируют и выкупают за 3% от кадастра. Темщиков, кто этим занимается уже толпа, по ним плотно работает инфобизнес.

🥸 Я обязательно займусь обучением таким схемам – а то, сколько я ни предлагал этот лот своим инвесторам по области, они твердят только одно – «мы не хотим аренду, мы хотим собственность». Боятся, что отнимут. Объяснить, что область как раз специально и продает участок под придорожный сервис, и что дальше можно выкупить землю (не за 3%, а за 15%), я не в состоянии.

💡 Здесь посложнее, чем обычная аренда – там главное быстро поставить домик, чтобы выкупить. Тогда, какую бы безумную аренду ни предложить на торгах – экономика все равно сойдется. У лота бизнес-модель не в разнице цен между выкупной и рыночной, а в стройке коммерческой недвижимости. Компетенций надо сильно больше, конкуренция сильно меньше, а упрощенная схема за 50 построил, за 100 продал. Что-то типа складов, только с концепцией.

✔️ Сам лот мне показался интересным – движение интенсивное, между двух шоссе. Соседи как раз построили коробку с боксами – скорее под мойку, но может и сервис. Это самая простая концепция, можно не ломать голову и повторить – но я бы подумал еще, чтобы не создавать конкуренцию.

📣 Похожих лотов на торгах много – там и магазины, и склады, и всякие придорожные темы. Не говоря уже про ИЖСы. Есть из чего выбрать.

➡️ ГПЗУ и сводку положу в каментах.

#продажа #земля #площадка

🔥 Новый способ слить деньги в никуда или must have?

🤡 Снова в мире появляется нечто, что заставляет задуматься: «Да они там ахуели что ли?». В Telegram вышло мини-приложение «I Am Rich» — там надо заплатить 35 000 Stars (примерно $700), чтобы… попасть в чат. Да, в чат. Ни NFT, ни приватного острова, ни даже куска пиццы. Просто чат.

👀 Что там происходит? Это секретный секрет. Но наверняка это элитный клуб тех, кто не считает деньги. “Никаких бедных и случайных людей”. Всё строго: богатые говорят о богатом. Или молчат. В роскоши. И тишине.

💎 «I Am Rich» не первый пример того, как абсурд и деньги ходят рука об руку. Приложение с таким названием было удалено Apple в 2008 году, но его успели купить 8 человек. Как вы думаете, что там было? – правильно – ни хера – просто картинка красного камня за $999.

💵 Я понимаю историю про то, как чел купил картину за $6,2 млн из банана, приклеенного скотчем, и съел банан. Здесь можно хотя бы рассчитывать на пиар.

👍 Или мой любимый креатив, когда В 2005 году британский студент Алекс Тью продавал пиксели на своем сайте за $1 каждый и заработал миллион долларов. Там было много рекламодателей, которые благодаря хайпу многократно окупили свои вложения.

📣 А тут – ну не знаю – по-моему «I Am Rich» может сработать только при мощном пиаре. Особой ценности оно не дает и расчет только на самоудовлетворение от покупки. Хвастаться тем, что никто не знает – не имеет смысла, сидеть в чате, где никого нет – неинтересно – сейчас там 6 человек.

P. S. Я тут подумал – хотя, с другой стороны, если проанализировать то, что я наворотил за жизнь, сколько времени и денег я слил впустую, сколько ошибок насовершал (и еще совершу) – то выкинутые 700 баксов – вообще ни о чем. Странно после этого осуждать покупателей «I Am Rich» – я и не буду – просто дам совет.

Главное – не обманывать себя – если покупаешь такое не надо придумывать оправдания типа «там ценная информация» или «мне это надо по работе» – просто скажите себе правду – «я покупаю, потому что я хочу и я могу себе это позволить». Я так всегда делаю и живу без рефлексии. 🙂

P. S. S. Если, вдруг,ну вдруг, решитесь покупать, то уже берите по этой ссылке – в этом случае мне должна прилететь половина из 35 тысяч звездочек. А я их отдам на благотворительность. Хоть какая-то польза будет.
Вот ссылка https://t.me/iamrichappbot?start=_tgr_yyUTHa1hNmRi
Еще лучше просто отдайте нуждающимся все $700 без приложения и меня, напрямую.

#новости #интересно

📈 Эконом-квартира ЖК «Новое Измайлово» в Балашихе выросла на публичке вместо падения:

▫️ 40,5 м²
▫️ МО, г. Балашиха, ул. Ситникова, д. 6, этаж 11, кв. 195
▫️ 50:15:0010301:191

🔼 Минимальная цена на периоде – 5 310 000 ₽ (131К ₽ за м²)
💸 Итоговая цена – 5 502 999₽ (136К ₽ за м²)

🔹 Снова на публичке объект ушел на первом этапе и, конечно, выше предыдущих торгов. А все потому, что большинство игроков смотрят в первую очередь эти несчастные торги на понижение. Падок человек на невероятно привлекательную минимальную цену, даже если головой понимает, что она недостижима.

🔹 Есть исключения – они про дорогие сложные объекты, где сидят демоны дистрессов и ждут, кто первый моргнет и даст заявку. Там нормально досидеть до конца, а потом перебить всех суперставкой. Но тут – квартира в Балашихе. В Балашихе – в городе, про который никто не знает, где у него ударение.

🔹 На таких простых лотах не надо особо заморачиваться хитрыми тактиками заходов – а надо:

▫️ Изучить рынок торгов и определить какой средний дисконт к рынку на таком типе лотов
▫️ Смотреть все торги, желательно как можно раньше – чтобы было время подготовиться
▫️ Заходить сразу, как есть экономика.

🔹 Все потому, что на небольших массовых лотах, или даже просто на массовых лотах (это может быть, например, понятный ретейл) все сводится к статистике. Чем больше покупателей, тем больше вероятности, что дисконт будет средним, и даже ниже – когда на торги залетит кто-то с мешком денег и стойким желанием забрать.

🔹 На этих торгах было трое участников и предложения были очень плотно друг к другу – 5 349 999,99 ₽, 5 401 003 ₽ и 5 502 999 ₽. Я обожаю эти девятки, хотя они антистратегия победы – но пусть, это даже хорошо – есть кому продавать курсы по торгам. Так вот, эта плотность как раз говорит о консенсусе в ожидаемой цене и соответственно дисконте. Можно сказать, что рыночная цена этого лота не меньше 6 млн рублей. И здесь у победителя примерно 10% скидки. Примерно, потому что заявок всего 3 (маловато) и нет фото, чтобы точнее определить рынок.

#продано #квартира

🔥 Квартира на Патриках, в доме Гришина, рядом с особняком Морозовой – выбирайте что вам нравится:

▫️ 111,1 м²
▫️ ул. Спиридоновка, д. 19, этаж 3, кв. 20

🔼 Начальная цена – 80 480 000 ₽ (724 тысячи за м²)

💎 Спиридоновка – отличное место, если вы не можете жить не на Патриках, но вас сводят с ума эти толпы плебоса и вереницы газующих на люксе джигитов. Очень рядом, но потише, удобно и даже элегантно.

👑 Квартира находится в «знаменитом» гришинском доме – одном из топовых домов советской элиты. Сейчас мало кто помнит Виктора Васильевича Гришина, а при Брежневе он был бессменный первый секретарь московского горкома КПСС и член Политбюро. Очень серьезный и влиятельный политик, претендовавший после смерти Брежнева на первую роль в стране.

❓ Сейчас кажется странным, что он жил в таком простом доме – но в те времена это считалось нормальным. Дом, конечно, отличается от массового советского жилья – просто эти различия практически не видны на фоне сегодняшнего шика в люксе.

👍 Но что время и мода не смогли поменять – так это место – через забор знаменитый особняк Зинаиды Морозовой, он же Рябушинского, он же дом приемов МИДа. Строил Шехтель, расписывал Врубель – что тут еще сказать. Жить рядом, а в нашем случае увидеть, просто выглянув из окна – дорогого стоит. Плохо, нет фотографий, я нашел что-то похожее – фото проезда между домом и забором особняка. Квартира на третьем, комната слева выходит в ту сторону, жаль что только одна.

📊 Теперь о главном – сколько такая красота стоит? А вот с этим сложно – в доме в последнее время продавалась одна квартира. Цена за метр была абсолютно неадекватная – под 2 миллиона – на нее ориентироваться нельзя. Если смотреть сопоставимые варианты, то и там разлет большой – что-то есть за 700 тысяч за квадрат, а что-то и выше миллиона.

✔️ Так что, если брать лот имеет смысл в двух случаях – для перепродажи, и для этого требуются глубокое понимание рынка и серьезная экспертиза. Вопрос не только в марже, а еще в сроках – любители советской старины редки и ждать покупателя можно годами. Второй случай – это если вы и есть, этот тонкий ценитель новейшей истории, или Шехтеля, или Патриков – а может и всего вместе. Тогда начальная цена очень даже привлекательная и надо, надо идти на торги и забирать!

#продажа #квартира #интересно

🔥 600 000 квадратных метров в натуральную величину

➡️ Когда я писал про снос СЭВа, то он получился немного эмоциональным. Наверное, и мой второй пост, про эффект от строительства нового проекта, не выглядит 100% прогнозом. А все дело в цифрах – сложно понять, что такое 600 тысяч метров. Кажется, ну построят пару зданий типа старого – делов-то.

👀 Поэтому представляю вашему вниманию рендеры одного из проектов. Конечно, не окончательного, все скорее всего будет выглядеть совсем по-другому (в посте про снос есть другой – две тонкие башни), но объемы хорошо видны.

💥 Их много, прямо сказать до хуя. И как ни крути, их не спрятать – они будут торчать со всех сторон. Сильно, вызывающе, нагло. Не уверен, не знаю, как город сможет объяснить москвичам, зачем им нужен этот проект. К гадалке не ходи – будет провальный пиар на 100% – очень похожий на негативное отношение к строительству Калининского проспекта (Нового Арбата) в 60-х.

📈 А цены? А цены на все вокруг вырастут. Такие огромные проекты притягиваю спрос, и все что рядом – подрастает.

🔄 В каментах еще фото проектов. Там на любой вкус. Или антивкус – кому как угодно.

#новости

🏠 Небольшой сложный магазин в Можайске дешево ушел на торгах:

▫️ 104,5 м²
▫️ МО, р-н. Можайский, г. Можайск, ул. Бородинская, д. 31
▫️ 50:18:0010902:118
▫️ Участок площадью 188 м²
▫️ 50:18:0010904:1282

🔼 Начальная цена – 1 659 150 ₽ (16 тысяч за м²)
💸 Итоговая цена – 2 745 893 ₽ (26 тысяч за м²)

⚠️ Лот очень необычный, и пост о его продаже вызвал неоднозначную реакцию. С одной стороны, низкая цена – и стартовая, и итоговая – а все потому, что они очень близки к ставке годовой аренды. С другой – лот в не очень хорошем состоянии, и могут возникнуть проблемы с соседями – похоже они самострой, примыкающий прямо к лоту.

💎 Это совершенного обычное дело в недвижимости – баланс между доходностью и сложностью. Было бы странно, если лот стоимостью 3 миллиона рублей, можно было бы сразу сдать в аренду за те же 3 миллиона рублей. Понятно, что это конструктор магазина и играть в него придется долго-дорого.

🥇 Я исповедую следующую религию – в такие лоты можно ходить только при условии понимания сроков и бюджетов приведения объекта в порядок, наличия возможностей реализовать намеченные планы и готовности к тому, что все равно, что-то может пойти не так. У кого все хорошо с этими тремя пунктами, тот пьет шампанское.

🥸 Могу сказать про себя, почему я запостил магазин, а не пошел покупать – слишком небольшой объект. Работы много, а выхлоп в абсолютных деньгах – небольшой. Но идея как раз была в том, чтобы показать, что бывают и небольшие лоты с хорошим потенциалом. Не исключено, что тут выйдут иксы, но за них придется попотеть.

#продано #здание #ретейл

🔥 Здание магазина на Ленинградке после съезда на Шереметьево на московских торгах:

▫️ 458,2 м²
▫️ Молжаниновский, шоссе Ленинградское, дом 196
▫️ 77:09:0006011:1308

🔼 Начальная цена – 34 966 000 ₽ (76К за м²)

📈 Этот лот в прошлом году был на торгах, стартовал с 34 млн, и на 116 млн завершился победой Михаила Ткача. Легендарного Ткача, который был первым везде, из раза в раз предлагая любые деньги. Как оказывается теперь, «любые» быстро заканчиваются, сделка не состоялась, задаток 6,8 млн остался у города.

🖥 Тогда на торгах было 20 участников – гремучая смесь из ИП уроженцев юга СССР и московских спекулей. А все потому, что главное в торговле – место, место, место. С прошлого года ничего не поменялось – Ленинградка там же, машины – тоже, так что торги снова будут активными. Но не безумными, как предыдущие (но это неточно).

➡️ Населения в деревне совсем ничего, так что только под придорожную торговлю. Она там и была до 2021 года – весьма активная – продукты, кафе, автозапчасти. Клиенты никуда не делись – движение по Ленинградскому шоссе очень интенсивное.

📍 Земельный участок – пятно, но есть куда развиваться – вокруг пустырь – есть где машинам встать, и где построить «Вкусно и Точку».

P. S. Спасибо подписчику канала @TopMoscow за подгон лота.

#продажа #ретейл

💡 Что поменяется в городе с реализацией проекта на месте СЭВа и как на этом заработать?

▫️ Сегодня утром вышло интервью вице-мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Ефимова. Там он рассказывает о новых проектах на месте цирка и здания СЭВа. Про цирк я вот только публиковал, а вот про СЭВ постил еще в октябре — с тех пор ничего не изменилось, вот цитата из интервью:

«Если брать здание СЭВа, то это обычное офисное здание, которое с учетом современных технологий не является комфортным. Соответственно, целый набор конструктивных элементов в нем отслужили свое и требует существенных вложений в обновление, то есть полной замены. Это делает проект приспособления здания к современному использованию нецелесообразным. Поэтому мы думаем, что на его месте мог бы появиться объект, который станет определенным символом нашего времени.»

▫️ А уже после обеда РБК опубликовал статью на основе сообщения «Киевской площади»: компания заключила договор с городом и стала инвестором проекта на 600 тысяч квадратных метров. Похоже, что скоро на месте СЭВа будет котлован, и сейчас самое время поразмышлять, что поменяется в локации и как на этом заработать.

Что изменится в районе?

▫️ Уплотнение застройки. 600 тысяч метров – это огромный объем недвижимости, который резко увеличит плотность людей и машин в районе. Это значит новый трафик, новые бизнесы и новую конкуренцию за клиентов.

▫️ Цены вырастут. Высокий уровень нового проекта сделает всю локацию более престижной. Если раньше этот участок воспринимался как офисно-административный, то теперь это будет новый премиальный центр, и цены на жилье и офисные площади потянутся вверх. Остальные объекты в районе тоже подорожают. Если рядом появляется люксовый кластер, старые здания неизбежно получают новую ценность. Владельцы офисов и квартир смогут пересматривать ценники — потому, что уровень локации повысился (еще).

Что это значит?

▫️ Если у вас есть коммерческая или жилая недвижимость в этом районе — это плюс. Ее стоимость будет расти. Вырастет пешеходный трафик вокруг комплекса — сейчас он относительно небольшой.

▫️ Можно предположить, что основными направлениями движения пешеходов будут правая сторона Нового Арбата в обе стороны и к ближайшим станциям метро Краснопресненская и Смоленская.

▫️ Если вы думали покупать что-то рядом — время идет, и после объявления деталей проекта цены начнут подтягиваться вверх. Такой эффект уже был на Кутузовском, в «Москва-Сити» и в других районах, куда заходили большие премиальные проекты. Тут будет то же самое.

#новости #мысли

🏠 Полудом на Пречистинке нашел нового хозяина

▫️ Я как-то писал про необычный лот – узкое здание, которое выглядит как полдома. Он часть древнего проекта ЖК «Левшинский 7» от ПСН. Компания «Реал Инвест», которой принадлежит земля задолжала денег, и приставы выставили домик на торги. Потом были какие-то движения, торги отменили, а сегодня я сморю – о! появился новый владелец – Максим Каганский.

▫️ Каганский — совладелец бизнесов в рыбной промышленности, девелопменте, фитнесе и ритейле. Ему принадлежат «Карельские Рыбные Заводы» и фитнес-клубы Pride Club. Он также инвестировал в Тульский музей оружейных миниатюр. Еще активно развивает девелоперские проекты и имеет доли в таких компаниях, как «Кутузовская слобода», «Прованс», «Стройконцепт» и проект «Домашний». С 2022 года он также партнер в строительстве ЖК в Поярково и других проектах. Кроме того, Каганский — президент холдинга Pride United, председатель совета директоров сети Desport и совладелец ТРЦ «Атриум».

▫️ Так что ждем новый ЖК. Несомненно, элитный и очень дорогой. А полдома остается, ибо его «выявили» и он теперь ОКН. По проекту планируется приспособление под жилье – ждем элитный полудом. Если не получится, то полуэлитный полулдом. 🙂

#новости

📈 Можно ли заработать 40% годовых на двушке эконом класса у Домодедовской?

▫️ 44,2 м²
▫️ Ореховый б-р, д. 14, корп. 2, этаж 6, кв. 703
▫️ 77:05:0011003:7152

🔽 Начальная цена торгов – 10 565 301 ₽ (239К ₽ за м²)
💸 Минимальная цена – 8 452 241 ₽ (191К ₽ за м²)

✔️ Хороший лот. Простой и понятный. Из плюсов – рядом метро, из минусов – дом устаревшая панель 1974 года с так себе ремонтом и двое прописанных.

💡 Можно привести в порядок и жить самому или сдавать, хотя такое жилье не самая лучшая инвестиция – оно будет дешеветь относительно рынка. Самое правильное – купить/продать.

📊 Вот посмотрим, можно ли будет взять лот по минималке – тогда при перепродаже получится +2 или +2,5 млн. Эти 10,5-11 миллионов – как раз низ предложения аналогов в районе. На операцию полгода, доходность 40-50% годовых. А ниже сейчас не имеет смысла.

#продажа #квартира

⚡️ У кого-то день Сурка, а у нас – дайджест постов за январь


📉 Начну с самого горячего – еще торгуемых лотов:

▫️ Квартира на Киевской – приглашаю всех, кто не дал свой прогноз – поучаствовать в конкурсе

▫️ 3-комнатная квартира рядом с Пражской на торгах с низким стартом. Уже близко – подача заявок до 06.02.2025 09:00

▫️ Отличная 4-комнатная квартира ЖК «Capital Towers» пошла на снижение

▫️ Эконом-квартира ЖК «Новое Измайлово» в Балашихе пошла на падение на торгах

▫️ 4/5 квартиры на Фрунзенской набережной на торгах – много сомнений из-за доли, но Хамовники

▫️ Квартира в арбатских переулках стартует в 2 раза ниже инвестцены. Времени мало – заявки до 06.02.2025

▫️ Однокомнатная квартира в элитном ЖК «Времена года» на торгах на понижение

▫️ Лот из 6 квартир в Раменском районе пойдет на торгах на снижение с 24.02.2025

▫️ ГАБ с арендатором «Мои Документы» движется с 6,5 лет окупаемости к 5 годам

▫️ 12 гектаров в Новой Москве в 35 км от МКАДа стартуют с 1,3 млн



✔️ Результаты торгов по интересным лотам:

▫️ БЦ «Максима Плаза» на пересечении Энтузиастов и ТТК забрал девелопер Текта

▫️ Пентхаус с итальянской террасой в арбатских переулках купил завод пельменей

▫️ Таунхаус на Рублевке в Горках-8 продан с потенциальной доходностью 40%

▫️ Торговое помещение рядом с Петровкой 38 удвоилось на торгах

▫️ Девелопер купил руины недостроенного поселка в Зеленограде

▫️ Как заработать х3 – продан участок в элитном КП «Третья Охота» по Новорижскому шоссе

▫️ Дом в поселке «Гринфилд» на Новой Риге продан со скидкой минимум 25%



➕ И, в конце, пара постов. На почитать:

▫️ Как аукционы помогают заработать на недвижимости

▫️ Приключения особняка на Дубининской продолжаются

▫️Дом из фильма «Один дома» продан за 5,5 миллиона долларов

#интересно

🤡 Да это просто цирк какой-то – опубликован проект нового нового цирка

Я многое могу понять:

▫️ Что старое здание цирка устарело
▫️ Что построить новое проще и эффективней
▫️ Что ни у кого в голове не укладывается, что советские здания после 60-х годов постройки могут быть памятниками архитектуры
▫️ Что никто бороться за сохранение цирка не будет
▫️Что есть много серьезных заинтересованных в стройке людей
▫️ Что эффектней построить цирк, чем приводить в порядок помоечные задворки
▫️ Что процесс хорошения Москвы уже не остановить

Не могу понять:

❓ Что за китч, что за лужковская ярмарочная архитектура? На хрена делать цирк с куполом, похожим на церковный?

P. S. Сходите с детьми в цирк на Вернадского. Очень быстро они вырастут, а еще быстрее не будет прекрасного старого нового цирка. Зато останутся воспоминания.

#новости #мысли

☄️ Конкурс: надо точнее всех предсказать итоговую цену торгов квартиры на Киевской ☄️

▫️ 35,8 м²
▫️ Брянская улица, дом 4, этаж 11, квартира 76
▫️ 77:07:0007004:2572

🔼 Начальная цена – 14 843 000 ₽ (415 тысяч за м²)

➡️ Решил провести новый конкурс без подведения итогов прошлого – они будут позже – там сдвинулась дата торгов. Так что сразу к новому лоту. Сегодня это однушка на Киевской. Дом неплохой, кирпичная башня 1969 года – квартирка небольшая и убитая, зато в центре. К лоту прилагается вид на восток – жаль, что слабоватый, в наличие разве что шпиль МИДа (тоже норм).

🤡 Торги снова городские, люблю их за предсказуемую неадекватность результатов. Они делают конкурс сродни цирку, куда ходят профессиональные инвесторы (это мы), чтобы от души посмеяться. Уверен, что и в этот раз все получат удовольствие. Даже те, кто поучаствует в самих торгах – им я особенно желаю удачи!

📎 Правила несложные – кто даст самый точный прогноз – какая будет итоговая цена на торгах – тот и победил. Торги пройдут 27.02.2025 в 10:00, прогнозы принимаются до этого времени. Да, победитель не только становится молодцом, но и получает приз:


🔥 Подписка Telegram Premium на 6 месяцев 🔥


✏️ Пишите свой прогноз (цену) в комментариях этого поста сами и поделитесь конкурсом с друзьями – будем соревноваться вместе!

#продажа #квартира #интересно #конкурс

📣 Как сложно продавать последние юниты в проекте

🥸 Устал, замучался, надоело, хочется уже закончить побыстрее и забыть – это я сейчас. В проекте апартаментов на Мантулинской 12 остался последний юнит – вот сижу и думаю, что делать. Разрываюсь между «на хер всё – сливаю» и «последнее надо продавать дороже».

📊 И цена вопроса не особо большая, и других дел много, но никак не могу побороть свои перфекционизм и манию все доделывать до конца. Вроде взрослый человек, а вот вынужден вырабатывать в себе похуизм. Стараюсь, конечно, чтобы он рос здоровым, но пока хорошо получается только с когнитивным диссонансом.

🤡 Ладно, пока я не стал клиентом банды под названием психологи, попробую немножко бустануть продажи. Это будет уже 5-я попытка – предыдущие закончились ничем в деньгах, но горячей поддержкой проекта моими дорогими подписчиками – что очень для меня приятно и важно!

➡️ К делу – остался самый мой любимый лот – 12,1 м² за 7,1 млн. Их таких всего три – в втором живут на постоянке, а третий апартамент – сдается от 5 661 ₽ за сутки. Не удивляйтесь, в объявлении площадь указана неправильно, в остальном все так. Мебель поставили самую функциональную – все зависит от позиционирования – у других есть сильно дороже. А одна покупательница вообще разобрала, все что смогла. Решила прям сильно улучшить.

✔️ Я каждый раз, когда описываю проект, топлю за место – на фото вид из окна – это парк и дальше Сити. Через дорогу – ЦМТ, недалеко Трехгорка. Все в пешей доступности, в общем, то что надо – тихий центр.

✉️ Для подробностей и покупки пишите мне, Георгию Кузину – @George_Kuzin

#продажа #апартаменты

Как сделать иксы в недвижимости

🏠 Дом в поселке «Гринфилд» на Новой Риге продан со скидкой минимум 25%:

▫️ Дом: 659,1 м²
▫️ Московская область, Истринский район, дер. Писково, дачная застройка "Гринфилд", ул. Центральная, уч. 41 (Яндекс: коттеджный посёлок Гринфилд, 37)
▫️ 50:08:0000000:138585
▫️ Участок: 2 205 м² (22 сотки)
▫️ 50:08:0050425:127

🔼 Минимальная цена периода – 109 387 800 ₽ (166К ₽ за м²)
💸 Итоговая цена – 109 401 500 ₽ (166К ₽ за м²)

👍 Оооо! – это мои любимые места – полные архитектурного шлака поля по левой стороне Новой Риге. Концепция пригорода по-новорусски привлекла людей с соответствующим мировоззрением и вкусом. На выходе – бескрайние просторы конски дорогой земли, застроенной бохатыми домами. Казалось, бы, время прошло, ну все, уже мир сто раз поменялся, но… спрос есть, пипл продолжает хавать.

✔️ Жаль есть только пара кривых фото, как будто кто-то просто шел мимо забора и случайно пару раз нажал на кнопку. Но чтобы делать выводы достаточно и этого. А все потому, что цены на дома в поселке начинаются с 150 миллионов и за эти деньги можно купить только УГ или просто землю. Так что, неважно что за лот и что там внутри – покупатель все равно в плюсе. Особенно, если это конечник.

📎 К сожалению, имя покупателя неизвестно, в протоколе только победитель, а он, похоже, банкротный брокер. У него есть и дублер – второй брокер, подавший заявку без задатка. Такое бывает – здесь даже два раза – на предыдущем периоде была еще одна пустая заявка.

📊 Повторюсь, в любом случае, все хорошо и все в плюсе. Дом и участок вроде ничо, но из-за забора видно только 25% скидки, что неплохо. А если любишь Гринфилд, то и отлично.

#продано #дом

☄️ Почему новая модель ИИ от китайской DeepSeek вызвала такой шок на рынках

▫️ Nvidia – акции упали на 16,86%, что сократило рыночную капитализацию компании на $600 млрд, став крупнейшим падением за всю историю компании.
▫️Другие технологические гиганты, такие как Microsoft, Alphabet (Google), Oracle, AMD, Intel, Amazon, и Tesla, также упали в цене.
▫️Весь технологический сектор потерял около $1,2 трлн рыночной капитализации.
▫️Состояние 500 самых богатых людей мира уменьшилось на $108 млрд, причём наибольшие потери понесли лидеры технологических компаний.

А все потому, что DeepSeek выпустила модель искусственного интеллекта DeepSeek-R1, сравнимую с конкурентами, разработка которой обошлась всего в $5,6 млн. Это в десятки раз дешевле, чем потратили другие.

▫️Оказалось, что для обучения ИИ не нужны десятки тысяч или даже сотни тысяч дорогих чипов – вот акции главного производителя и повалились.
▫️Порог входа на рынок ИИ настолько упал, что он стал доступен широкому кругу компаний, а не крупнейшим игрокам с бюджетами в миллиарды долларов.
▫️Началась ценовая война – токен DeepSeek-R1 стоит в 30 раз дешевле чем o1 от OpenAI

Не надо быть спецом в технологиях, чтобы понять – рынок ИИ скоро сильно поменяется – моделей будет много, цены ниже. Посмотрим, чем ответят американцы – лидерство они терять не собираются. Нам, как потребителям от этого всего будет только лучше – как минимум, DeepSeek открывается из РФ без vnp и работает бесплатно, быстро и без ограничений.

P. S. я очень пытаюсь использовать ChatGPT, но пока он несильно помогает. Знает все, но поверхностно, ищет, но с ошибками, в размышлениях теряет важные моменты. И главное, он ни хрена не понимает, что происходит с нашим рынком недвижимости. 🙂

#новости #мысли

☀️ Однокомнатная квартира в элитном ЖК «Времена года» на торгах на понижение:

▫️ 52,4 м²
▫️ Якиманка, пер. Старомонетный, д. 18, кв. 3
▫️ 77:01:0002009:2216

🔽 Начальная цена торгов – 36 243 214 ₽ (692К ₽ за м²)
💸 Минимальная цена – 14 497 286 ₽ (277К ₽ за м²)

💎 В начале нулевых это был топ, круть, прям ваще – а теперь, просто – один из многих. Не буду ни глумиться (хоть и люблю), ни описывать/сравнивать параметры – скажу так – элитка сейчас это 3 миллиона за метр, а ЖК «Времена года» стоят вокруг миллиона.

🔍 Теперь к квартире – ничего в ней нет. Из хорошего – дом и локация, это всё. 2-й этаж, вид на парковку. Планировка вытянутая, поэтому 4 окна – очень хочется разделить пополам, но вход с краю, так что придется делать вторую дверь, а это общедомовое – значит собрание жильцов.

📊 Так что в сухом остатке у нас небольшая, так себе квартира в ЖК из бывших. Повезло, что в доме было в продаже еще две небольшие квартиры, тоже на 2-м. Они провисели на ЦИАН чуть ли не по году, и последние цены на них были около 700 тысяч за м². Можно предположить, что рынок где-то на этих уровнях. Получается, что для перепродажи надо брать по 500 тысяч – 25 миллионов за квартиру, и выходить за 35 миллионов. По флиппингу (с ремонтом) у меня сомнения – слабая ликвидность.

#продажа #квартира

💎 4/5 квартиры на Фрунзенской набережной на торгах:

▫️ 82,5 м²
▫️ Хамовники, ул. Фрунзенская 3-я, дом 3, этаж 8, кв. 158
▫️ 77:01:0005018:5335

🔼 Начальная цена – 18 000 000 ₽ (501К за м²)

➡️ С одной стороны – Хамовники, 2-я линия Фрунзенской – такая квартира стоит от 45 миллионов. С другой – банкротство, доля и непонятно, что за квартира. Видно, что проблемы перевешивают плюшки – торги повторные – в прошлый желающих не нашлось.

🔍 Информации по лоту мало, но кое-что есть. Место и дом – понятные – это сталинки вдоль Фрунзенской. Там все прилично, отремонтировано и чисто. Наш корпус стоит во дворе, вокруг все заросло деревьями, да так, что на панорамах фасадов не видно. Подъезд 6, окна в нем на юго-запад и северо-восток. Лот на 8 этаже, виды будут самые лучшие. Планировки в этих домах стандартные – не современный бизнес, но жить можно (там даже хочется). 🙂

📊 Экономика есть – лот в пересчете на площадь стоит около 35 миллионов. Скидка из-за доли очень условная – бывает 20%, а бывает и 50%. Самое правильное – это выкупить оставшуюся 1/5 долю. Не исключено, что в этом как раз и проблема – иначе на прошлых торгах уже забрали бы лот.

⭐️ Кстати, рядом в корпусе, был с видом на реку ахрененный лот на арестовке. По нему торги не состоялись и все затихло – хотя я бы не стал делать выводов – все, что касается арестованного имущества, очень непонятно.

#продажа #квартира

💎 Bloomberg: Дом из фильма «Один дома» продан дороже заявленной цены — за 5,5 миллиона долларов

▫️ Дом в пригороде Чикаго, прославившийся благодаря фильму «Один дома», был продан за 5,5 миллиона долларов в рамках редкой сделки, которая завершилась по цене выше запрашиваемой.

▫️ Особняк в стиле Georgian colonial, расположен на Линкольн-авеню, 671, в богатом пригороде Норт-Шор Виннетка, был законтрактован в течение недели после его размещения в мае. Владельцы Триша и Тим Джонсон запросили 5,2 миллиона долларов, но получили множество предложений, повысивших цену.

▫️ «Хотя для продавцов это конец эпохи, мы знаем, что новые владельцы создадут здесь много прекрасных воспоминаний», — сказала Дон МакКенна, агент Coldwell Banker Realty, представляющая интересы продавцов, в пресс-релизе, опубликованном в четверг. Лори Ниман из @ properties Christie’s International Real Estate представляла интересы покупателей.

▫️ В доме площадью 850 квадратных метров есть пять спален, и он был отремонтирован в 2018 году. Джонсоны приобрели дом в 2016 году. Имена покупателей не разглашаются, и информация о продаже пока не опубликована в реестрах округа.

▫️ Дом становится туристической достопримечательностью во время праздников, когда поклонники фильма приезжают посмотреть на его культовый кирпичный фасад. Ниман сказал, что новые владельцы готовы воспользоваться известностью этого места.

▫️ «Мои клиенты прекрасно осведомлены об историческом статусе дома и о том, какую радость он приносит стольким людям, особенно во время праздников, — сказала она. — Они по-настоящему осознают его значимость и понимают, что он значит для поклонников по всему миру. Они рады почтить это наследие».

▫️ Маколей Калкин, которому было 10 лет, когда в 1990 году в кинотеатрах вышел этот блокбастер, стал звездой после его выхода. В прошлом году он рассказал New York Times, что «хотел купить его — просто для смеха», когда дом выставили на продажу.

▫️ Эта сделка отличается от многих других в районе Чикаго, где продавцам домов, находящихся на вершине рынка, часто приходится снижать цены, чтобы заключить сделку.

▫️ «Продажа предоставила прекрасную возможность стать владельцем частички истории кинематографа», — сказал Ниман.

P. S. Кстати, сначала этот дом сдавали на рождество, и он был весь красно-зеленый, как в фильме.
Я несколько раз писал о такой недвижимости, тема интересная потому, что известность и необычность можно хорошо монетизировать (сложно, но можно). Вот русская сказочная изба, американские тематически дома, автобус-гостиница. Есть даже актуальный лот на торгах – дача Левенсона.

#новости

📊 Динамика продаж новостроек от ДОМ.РФ

▫️ В 2024 г. продажи новостроек по ДДУ сократились на 22% к рекордному 2023 г.

▫️ После отмены массовой «Льготной ипотеки» (с 1 июля) ежемесячные продажи упали в среднем на 18% во II полугодии (до ~2 млн кв. м).

▫️ Спрос поддерживали адресные льготные программы и скидки застройщиков, поэтому объекты с близкими сроками ввода распродаются выше нормы (50% при норме 48%).

▫️ Однако при высоких ставках и дальнейшем падении продаж в группу риска попадают проекты с дальними сроками ввода и новые запуски — необходимость мер поддержки обсуждалась на высшем уровне.

➡️ Это к вчерашнему посту – почему девелоперы сокращают новые проекты – все потому, что продажи падают. Это падение не новость – вопрос в объемах падения и скорости. А вот тут серьезно – ипотечную иглу вытащили и пациенту сразу поплохело. А тут еще и ставки запредельные, и цены конские.

#новости #мысли

⭐️ Производственное здание в Щелковском районе с низкой стартовой ценой:

▫️ 14 720 м²
▫️ МО, Щелковский район, с. п. Анискинское, п. Биокомбината.
▫️ 50:14:0000000:6904

🔥 Начальная цена – 75 010 000 ₽ (5 тысяч за м²)

ℹ️ Это был Щелковский завод фармацевтических и ветеринарных препаратов. Был да сплыл – осталась только коробка. Относительно новая – на конце советской власти таких было много – их собирали из панелей. Крепкие, надежные – можно брать. Но есть затык.

➡️ На первый взгляд – лот хороший. Да, место не очень, но понятное, дефицит на склады и производство огромный – хороший советский заводской корпус отлично подойдет. Но видно производственный процесс в фармакологии особый и не требует высоких потолков. Так они по три метра.

🥸 В Москве я бы думать не стал – море разных бизнесов – сдается и 3, и даже 2 метра. А тут надо думать – лот большой, вокруг поля и леса – мелко не порезать, маленькие складики не особо нужны. Не знаю – я ничего не придумал, разве что искать какое-то производство, которому подходят такие площади.

💡 Очень теоретически можно демонтировать перекрытия через одно и потолки станут высокими. Но это сложно, долго, дорого и еще непонятно, а сколько выдерживают старые перекрытия. По фото видно, что в здании пытали провести реконструкцию, даже есть часть снятой плиты, но что-то пошло не так (оценку положу в комментарии).

❓ В итоге, торги начинаются со смешных пяти тысяч за метр и это суперпривлекательная цена, но при ближайшем рассмотрении все не так уж и радужно. Молодец, кто придумает, что с этим делать.

#продажа #здание #склад

💎 Пентхаус с итальянской террасой в арбатских переулках купил завод пельменей:

▫️ 153,1 м²
▫️ пер. Староконюшенный д. 35, стр. 2, 6 этаж, кв. 6
▫️ 77:01:0001058:2446

🔼 Минимальная цена на периоде – 75 042 575 ₽ (490К ₽ за м²)
💸 Итоговая цена – 80 000 000 ₽ (523К ₽ за м²)

📉 Еще один лот с тяжелой длинной аукционной судьбой – я постил его еще весной 2023 года. Но чем хороши торги – цена падает и лот, рано или поздно находит своего покупателя. Здесь было целых три претендента так, что произошло небольшое столкновение оценок и бюджетов, на котором победило ООО «Морозко».

🔍 С таким названием компания может заниматься чем угодно, но именно эта оказалась производственной корпорацией «МорозКом» – крупнейшим производителем продуктов глубокой заморозки. Как связаны пельмени и квартира – да очень просто – квартира всем нужна (как и пельмени).

🛍 Что здесь с инвестпотенциалом – я в позапрошлом году оценивал перепродажу по 800 тысяч за м², но еще тогда был не уверен в цене из-за высоты потолков и планировки – сам на объекте не был, а объемы по фото не видно нормально. В общем, и целом уже неважно какая экономика – лот ушел к конечнику. Хотя ну 20%-25% скидки здесь должны быть.

#продано #квартира

⭐️ БЦ «Максима Плаза» на пересечении Энтузиастов и ТТК продан:

▫️ 7 722 + 1 142 = 8 864 м²
▫️ Лефортово, ул. Золоторожский Вал, д.11, строение 21
▫️ 77:04:0001009:2533, 77:04:0001009:2530

🔼 Минимальная цена на периоде – 435 827 385 ₽ (49К за м²)
💸 Итоговая цена – 445 827 385 ₽ (50К за м²)

🗓 Максима Плаза стал уже каким-то реликтовым лотом. Пока его долго и мучительно выставляли и продавали, всё сто раз уже поменялось. Даже неизменная Ж на офисном рынке сменилась легким оживлением. Нет, конечно, это не квартиры, и не склады, и дефицит в верхних сегментах, но все-таки. Хоть какая-то надежда на рост – а то после 2008 года один застой.

❓ Участников было трое, разлета по предложениям практически нет – 440/443/445 млн. Победитель – ООО «Константа», похоже, связанный с девелопером Текта Групп. Зачем им кривой офис без перспектив развития – непонятно.

📊 Вообще, этот лот нужен в одном случае – положить деньги под 20% годовых. У покупателя получилось примерно так. А что дальше? – а ничего, уже все. Сдаем как есть. Серьезная реконструкция – не имеет смысла. Продать целиком – сложно – это кривой и проблемный объект. Продать в нарезку – вариант, но это надолго – хотя, если не спешить, то можно. Мне нравится такая стратегия – инвестируешь в рентный объект, он приносит как депозит, а параллельно выходишь нарезкой в два раза выше входа.

#продано #офис #здание

📉 4-комнатная квартира ЖК «Capital Towers» пошла на снижение:

▫️ 130 м²
▫️ Пресненский, набережная Краснопресненская, д. 14 А, корпус 1, квартира 101
▫️ 77:01:0004042:23211

🔽 Начальная цена – 157 086 900 ₽ (1,2 млн за м²)
💸 Минимальная цена – 15 708 690 ₽

👍 Отличный лот – новый и знаковый жилой комплекс – редкий гость на торгах. Здесь все совершенно понятно – застройщик, концепция, место, ремонт. Квартиру можно брать и для себя – если уж и покупать что-то в Москве, то примерно такое – что будет дешеветь в последнюю очередь.

🔍 Стоимость определить несложно – предложение пока большое – еще много вариантов у застройщика. Если смотреть в общем, то цены стартуют примерно с миллиона. Конечно, надо еще поизучать варианты и виды – у лота они не самые лучшие – это видно на фото (прошу прощения за качество) и на плане.

📊 Торги распланированы так, что минимальная цена сильно ниже рынка – значит заберут. На каком уровне это произойдет зависит от конечных покупателей – они могут и по миллиону за метр взять и быть счастливы. А вот для спекулянтов все не так однозначно. Понятно, что ниже 700 тысяч будет ок, это сегодня 40%-50% годовых. А выше надо думать – пока предложение большое, придется играть ценой. Тем более, похоже, что в квартире стандартный ремонт, и его проще не трогать.

#продажа #квартира

❓ Непонятно, сложно, интересно – две трехсотметровые квартиры в Елисеевском доме на Тверской

▫️ 290,1 и 293,3 м²
▫️ Тверская улица, дом 14, кв. 32 и 35
▫️ 77:01:0001077:1991, 77:01:0001077:1993

🔼 Начальная цена – 102 141 000 ₽ (352 тысячи за м²)
🔼 Начальная цена – 100 723 000 ₽ (343 тысячи за м²)

▫️ Начну с москвоведения – тут это важно – да, речь идет о доме, где расположен знаменитый Елисеевский, он же бывший Гастроном №1. Сзади трехэтажного здания, выходящего на Тверскую, есть еще несколько пристроенных друг к другу, образующих совсем не московский двор-колодец.

▫️ Там располагались многочисленные обслуживающие магазин отделы – различные собственные производства, склады, отправочная (доставка), технические помещения.

▫️ Необычно, но вход в винный отдел был отдельный, сзади магазина. Такое странное решение было компромиссом – основной вход с Тверской был слишком близко к церкви (снесенной в 30-х) и не соответствовал требованиям.

▫️ В 90-х годах, когда реконструировали дом 16 – следующий по Тверской после Елисеевского дом, на углу с бульваром, то, конечно дали максимум плотности. Так, что дома стоят очень близко друг к другу – это видно на одном из фото.

▫️ Итак, на сегодня мы имеем – две здоровенные квартиры в доме объекте культурного наследия с обязательством согласовать проект. Хоть и на 5-6 этажах, но с видами «окна в окна». С коридорно-кабинетной офисной планировкой и офисной же отделкой. Вход не с Тверской и не парадный. Вроде, лифт есть (который на фото).

▫️ Первые торги уже были, понято, что без результата, потому что ничего не понятно. На буржуйские квартиры лоты не тянут. Порезать на мелкие лоты – сложно (может и невозможно). Что остается – сделать коммуналкой, вернуть офис?

▫️ Думаю, на этих торгах тоже не найдется покупателей, цена пойдет вниз, экономика станет получше. Надо что-то придумать – уж очень место центровое. Там бы мини-отель или мелкие апарты. Был рядом такой лот, прямо квартиру порезали на номера и сделали гостиницу. Криво, конечно, до первого выяснения с городом.

💡 Интересная задачка – помню раньше было популярны шахматные, а тут на поиск концепции. Может у кого, есть какие мысли? Что можно сделать из этих двух квартир? Напишите, пожалуйста!

#продажа #квартира #интересно

🗑 Захламленная 3-комнатная квартира рядом с Пражской на торгах на низком старте:

▫️ 104,2 м²
▫️ улица Кировоградская, дом 24, этаж 5, квартира 146
▫️ 77:05:0007002:9796

🔼 Начальная цена – 19 500 000 ₽ (187К за м²)

🥸 Хотел я прикинуть экономику на спекуляцию и написать в заголовке «квартира с потенциалом, которому любой кийосаки позавидует». Но это торги, соревнование, и чем ниже цена на старте, тем больше на стадионе собирается спортсменов. Много – значит есть вероятность, что среди толпы наивных легкоатлетов с 20 единицами попадется парочка тяжелоатлетов с 30.

📊 Рынок на лот где-то 300 тысяч за метр – но это на первый взгляд – в продаже ничего нет, а в прошлом году цены предложения были 330-360 тысяч за метр. Так что если неправильно посмотреть ЦИАН, то можно подумать, что по 300 за метр, они же 30 миллионов за квартиру – хорошая цена.

🛍 Я бы все-таки настраивался на посмотреть, что там под горами мусора, глубже исследовать рынок и заходить не дороже 25 миллионов с дальнейшей перепродажей за 30. Это будет 20% за полгода – получится 44% годовых. Нормально. Если, конечно, не придут тяжелоатлеты с прессом денег. 🙂

⚠️ P. S. Меня дом немного напрягает. Эти недоделанные экономкомфорты не стоят дорого. Квартира больше на трешку в конце Ленинского похожа, та обычная панели, ушла по 213 тысяч за метр.

#продажа #квартира

Как аукционы помогают заработать на недвижимости

Почему вам стоит читать этот пост?
Если вы инвестор, который ищет новые возможности для увеличения капитала, или просто желаете приобрести недвижимость по выгодной цене, этот пост для вас. Здесь вы узнаете, почему аукционы могут стать вашим секретным оружием в мире недвижимости, позволяя приобретать объекты со значительными скидками.


Почему самый лучший аукцион — самый неинтересный для инвесторов?

▫️ Хитрость наших аукционов в том, что в нормальной ситуации и продавец, и сам аукцион крайне заинтересованы в продаже лота по максимальной цене, а в жизни всё сильно по-другому. На банкротных торгах, по большому счёту, всем «похер», за сколько и когда будет продано имущество. Для должника это не принципиально, управляющий не хочет лишний раз дергаться. Примерно то же самое и на арестованном имуществе, и на приватизации. Никто не занимается «упаковкой» объектов или, не дай бог, улучшениями. Всё идёт, как идёт.

▫️ Есть и исключения — это московские и коммерческие торги. В коммерческих всё понятно: классика — у продавца есть интерес продать подороже. А вот с городскими сложнее. Несмотря на то, что это обычная приватизация, столичным властям удалось сделать площадку investmoscow.ru недостижимым флагманом торгов. Инвестпортал и правда получился отличный, поэтому очень популярный, и высокая конкуренция среди покупателей практически уничтожила возможность брать с дисконтом. Даже больше: цены на торгах уходят и выше рынка. Вот недавний пример: двушка на Белорусской в доме 60-х годов ушла по 600 тысяч за метр. Тут как говорится — дисконт отрицательный. 🙂


Почему недвижимость на торгах стоит дешевле рынка?

▫️ Практически повсеместный «пофигизм» на торгах приводит к тому, что по объектам катастрофически не хватает информации. Никто особо не парится: есть ли фото, можно ли посмотреть лот и что с документами. А времени для принятия решения в среднем меньше месяца. В таких условиях надо найти что-то интересное, проанализировать, оценить риски, сделать финмодель и определить максимальную цену торга. Всё это слишком сложно и отпугивает многих потенциальных покупателей.

▫️ Ещё один фактор, снижающий привлекательность торгов — морока с документами на площадке —электронная подпись, подача заявки, пакет документов и т. д. Сейчас эта проблема частично решается с помощью услуг аукционных брокеров: за небольшую плату они берут на себя всю техническую часть. Их услугами пользуются как конечные покупатели, так и профессиональные инвесторы.

▫️ До сих пор у торгов сохраняется имидж «серой зоны», где подозрительные личности продают из-под полы нечто «банкротное». Примем это как данность: часть покупателей действительно не доверяет аукционам. Если к ним прибавить ещё тех, кто не хочет морочиться с документами, и тех, кто не успевает оценить риски, то получится довольно большая часть рынка, которая просто не приходит на торги. Меньше конкуренция, цены — ниже. Это хорошо, спасибо им!


Цифры и логика

▫️ Перейдём к самому главному: «сколько» и «как». Логика везде одинаковая: чем проще купить, тем выше цена. Чем сложнее история, тем дешевле. Нюансов все равно много, чтобы не было сумбура, пройдёмся по основным цифрам в квартирах.

▫️ Если брать массовые лоты с бюджетом ~10 млн на банкротных торгах, то скидка к рынку составит 5–10%. Под «рынком» подразумевается цена, по которой объект реально продастся в течение 2–6 месяцев. Если поднять бюджет до 30 млн, то скидка уже может доходить до 20%. Выше (50–70 млн) — около 30%.

▫️ Получается, что совсем дешёвые лоты имеет смысл брать только конечным покупателям. Но при увеличении инвестиций приобретать квартиры можно уже и для бизнеса: например, для флиппинга. Вот, например, трешка на Кунцевской была продана по 282 тысячи за метр при рынке минимум в 350 тысяч. Есть запас для перепродажи даже сейчас. 🙂


⭐️ Аукционы — это не волшебная палочка, но они могут стать настоящим кладом для тех, кто умеет искать и анализировать. Найти интересные объекты с дисконтом, вполне реально. Я буду дальше здесь об этом писать – читайте, подписывайтесь, задавайте вопросы.

☀️ Поздравляю с наступившим Новым Годом, всем всего самого лучшего. Поехали, сегодня дайджест постов за декабрь.

📉 Начну с самого горячего – еще торгуемых лотов:

▫️ Квартира в «Царском селе» в Кунцево с потенциалом 25% за полгода торгуется на понижение. Там проблемы с арестами, так что есть вероятность хорошей цены.
▫️ Редкое торговое помещение в начале Полянки на городских торгах. Отлично подходит для инвестиций в доходный ретейл.
▫️ Торговое помещение на Каретном ряду рядом с Петровкой 38. Торги в середине месяца, прием заявок завершен, их уже 9 штук – будет борьба за лот – посмотрим, куда уйдет цена.
▫️ Бывший комплекс Audi с офисным зданием на ТТК медленно снижается. Есть шанс, что в мае цена станет более-менее привлекательной.
▫️ 12 гектаров в Новой Москве в 35 км от МКАДа с низким стартом в 1,3 миллиона

🛍 Результаты торгов по интересным лотам:

▫️ Перспективный ангар-магазин с участком земли в Химках вырос на торгах в 5 раз:
▫️ Подводим итоги конкурса «Предскажи итоговую цену» – убитое помещение на Покровке ушло на торгах по 1,9 миллиона за метр
▫️ Барвихинскую усадьбу экс-директора нефтяной компании «Северное сияние» купил за 449 миллионов успешный строитель и Брат:
▫️ Помещения в самострое – торгово-пешеходном комплексе "Мост" на Текстильщиках продано по 44 тысячи за метр
▫️ ГАБ площадью 59 м² в ЖК «Пятницкие Луга» от Самолета продан за 17 миллионов
▫️ Офисный этаж в БЦ на Калужской продан по 97 тысяч за метр – около 6 лет окупаемости

🥸 И, в конце, пара постов. На почитать:

▫️ Как я пытался продавать ровно, но все пошло не по плану – большие апарты продались лучше, чем маленькие
▫️ Принял участие в передаче «Частная собственность» на РБК
▫️ 10 лайфхаков, чтобы не сойти с ума в московских пробках перед Новым годом. Устарели самую малость, но скоро опять пригодятся.
▫️ 4 билета на Щелкунчик поднялись на торгах до 1,2 миллиона рублей – искусство требует жертв. Отмечу, что итоги торгов не опубликованы – надеюсь дождаться и увидеть документы

#мысли

🔥 2-комнатная квартира на Белорусской поднялась на аукционе выше рынка:

▫️ 43 м²
▫️ Б. Кондратьевский переулок, дом 4, стр. 1, 4 этаж, кв. 100
▫️ 77:01:0004018:3950

🔼 Начальная цена – 14 610 000 ₽ (340К за м²)
✔️ Итоговая цена – 25 859 700 ₽ (601К за м²)

📈 Московские торги – ничего не поделаешь. Толпа, эмоции. Вот и цена ушла выше рынка. Такое там часто бывает, я уж давно привык. Поэтому лоты с городских торгов публикую редко, особенно квартиры – они больше для понимания ситуации или по приколу. Хотя вот этот лот прям хороший был, но столько, он, конечно, не стоит.

#продано #квартира

⭐️ 4-х комнатная квартира в ЖК «Barkli Residence» с потенциалом 50% на торгах арестованным имуществом:

▫️ 129,8 м²
▫️ ул. Орджоникидзе, д. 1, 10 этаж, кв. 119
▫️ 77:05:0001011:8383
▫️ Размер задатка – 3 424 000 ₽


🔼 Начальная цена – 68 480 000 ₽ (528К за м²)

✔️ Удивительные для арестовки дела – есть читаемый план и выписка из домовой книги. Уже что-то. Фотогорафий, естественно, нет, но на ЦИАНе была квартира на 10 этаже с такой же планировкой и, похоже, со стандартным ремонтом. Объявление снято, поэтому ссылку не могу дать. Выглядит все вполне нормально – и прилично, и логично.

📊 Цены в доме пару дет назад были 500-600 тысяч за м², но теперь таких вариантов уже нет. Сегодня все ближе к миллиону. А все потому, что приличную квартиру за разумные деньги хрен найдешь. Возможно, что этот лот получится продать в разумные сроки по 800 тысяч, но тут, надо более детально смотреть рынок и виды. ЖК состоит из двух башен, и они близко друг от друга.

🛍 Инвестпотенциал такой высокий потому, что арестовка – кот в мешке, плюс прописанные, плюс цена на торгах растет. Обратите внимание на минимальный задаток – это всегда не к добру.

#продажа #квартира

💥 Перспективный ангар-магазин с участком земли в Химках вырос на торгах в 5 раз:

▫️ 122,2 м²
▫️ 50:10:0010103:12602
▫️ МО, г. Химки, ул. 9 Мая, вблизи д. 11
▫️ Участок – 620 м²
▫️ 50:10:0010103:38

🔼 Начальная цена – 7 438 000 ₽ (61К ₽ за м²)
💸 Итоговая цена – 36 074 300 ₽ (295К ₽ за м²)

💬 Мы активно обсуждали этот лот и сошлись на том, что он отлично подходит продавцам фруктов и овощей. Как же мы были далеки от результатов торгов. Победитель – ООО «Айперон1» – совсем свежая компания, ее владелец – Александр Цвелев. Еще он учредитель Межрегиональной Общественной Организации Развития Осознанности «Общество Всеобщего Круга».

🔥 Уже по названию понятно, что это продажа помидоров. Да, так и есть – там совсем про другое. Я нашел в продаже их книгу, в аннотации сказано:

Книга Круга содержит Путь в Круг Бытия.
Путь превосходит философию востока, этику запада, и объединяет весь опыт человечества.
Путь в Круг реален и открыт каждому живому существу.
Это Путь Бытия.

❓ Не знаю, как связана философия Круга с инвестициями, но купили они недешево. Там, по сути, только небольшой участок земли – дальше все надо согласовывать. Можно попробовать обойтись времянками, но тогда серьезных арендаторов не жди. Получится маленький рыночек и все.

#продано #ретейл #земля

💎 Редкое торговое помещение в начале Полянки на городских торгах:

▫️ 322,2 м²
▫️ улица Большая Полянка, дом 4/10, Этаж № 1, Подвал № 0
▫️ 77:01:0002004:2610

🔼 Начальная цена – 90 508 000 ₽ (208 тысяч ₽ за м²)

📍 Отличное место – начало Полянки, близко к Кремлю. Проездное и даже проходное – хотя из-за автомобилей гулять там не очень хочется. Сильно сладкий пешеходный поток между Музеоном и ГЭС-2 идет мимо, но все равно – это центр, так что народ есть.

➡️ Здание стоит немного вглубь, перед ним небольшой сквер – это удобней пешеходам, но соседний дом, где Кофемания, немного закрывает обзор при движении из центра. Зато из вечной пробки в сторону Кремля вид на помещение отличный.

🔍 Дом жилой, сталинский, планировка обычная, витрины большие – тут все ок. Лестницы на плане нет, но есть на панорамах – она вне границ помещения. Стандартная отделка, на фото видно протечки и плесень – не критично.

👍 Такие торговые помещения в центре – редкость на торгах. На них большой спрос и покупатели очень активны. Думаю, по этому лоту будет сражение. Правильно, почему бы и не купить магаз, если есть деньги?

#продажа #ретейл

☄️ ЦБ: отозвана лицензия на осуществление банковских операций у КБ «Гарант-Инвест»

▫️ Не знаю, как там велась банковская деятельность, но Гарант-Инвест был известным игроком на рынке недвижимости. Даже скорее древним – у них не было суперсделок и мега проектов – просто они на рынке были всегда.

▫️ Управлял недвижимостью Гарант средне, по-обычному, то есть по-колхозному. Хотя в последнее время они ударились в трендовые форматы, выпустили зеленые облигации, активно пиарились и топили за ESG. Видно бабки заканчивались и надо было что-то делать.

▫️ Не хочется углубляться в тему управления торговыми центрами владельцами из 90-х и 00-х. Я давно бросил это пустое злорадство. Время само все расставит на свои места. Думаю, через пару лет мы увидим на торгах:

▫️ ТК «Галерея Аэропорт»
▫️ ТРК «Москворечье»
▫️ ТЦ «Ритейл Парк»
▫️ ТДК «Тульский»
▫️ ТЦ «Коломенский»
▫️ ТРК «Пражский Град»
▫️ ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»
▫️ Сеть районных торговых центров «Смолл»
▫️ Имущество ООО «Гарант-Инвест Девелопмент»
▫️ Многофункциональное здание в центре Москвы
▫️ Девелоперский проект комьюнити-центра WESTMALL
▫️ Девелоперский проект комьюнити-центра в Люберцах

💎 Тут есть кое-что интересное – вот, например, галерея Аэропорт – кривая херня, но в отличной локации – можно сидеть и стричь купоны с вечного потока из/в метро. Тут и полный дурак справится. Гарант справлялся.

🗓 Подождем, как все выйдет на торги. Там будет и уголовка, это все долго – может и 5 лет занять. Вон Югра – длится уже с 2017 года – основные объекты пока не выставлены.

#новости #мысли

❓ Вопросы от подписчиков и коллег – обычные, разные и совсем необычный:

▫️ Ко мне часто обращаются с различными вопросами, не относящимися к конкретной задаче по инвестициям или подбору. Конечно, в первую очередь людей интересуют торги. Иногда это совсем азы типа – «что это, вообще, за такой зверь», бывает спрашивают про технологию поиска и покупки, но больше всего интересуются конкретными цифрами – «как и что можно купить, с какой скидкой».

▫️ Случаи очень разные – в начале недели обратился подписчик, он победил на торгах, попросил помочь снять аресты и обременения по его объекту. Решить этот вопрос для меня – не проблема, но я не взялся – лот недорогой, привлекать тяжелую артиллерию неэффективно. Оказалось, что время еще есть, и я развернуто рассказал, как можно попробовать все сделать самому. Предложил вернуться ко мне, если вдруг не получится.

▫️ Вторая группа вопросов, связана с недвижимостью и тут больше всего запросов «помочь продать» или вариант «есть ахрененный объект, надо продать и заработать». Из практики 99% этих лотов переоценены. Вот только сегодня пришел очередной список суперГАБов – это там, где 12 годовых потоков равны 12 годам окупаемости. Я такие объявления не размещаю – не потому, что обманывать плохо (я же могу дать свои комментарии), а потому, что неинтересно.

▫️ А бывают совсем необычные вопросы – например, пишет мне мой давнишний приятель еще по цукербуку, а теперь и по телеге. Он мощён, как многорукий Шива инвестирует в разные инструменты, в некоторых сегментах достиг уровня гуру. Интересуется и торгами, на этой теме мы периодически обсуждаем экстремальные лоты.

▫️ Так вот – ему понадобился договор займа на наличные за предыдущие годы. У займодавца должны быть белые наличные деньги, он должен был продать что-то дорогое – недвижимость, активы или снять деньги со счета. Естественно, услуга возмездная. А что я? – уже и не помню, когда я имел дело с наличными. Купил на торгах – безнал, продал – тоже самое. XXI век, епрст. 🙂

▫️ В этом месте я должен поблагодарить вас, что дочитали – прошу еще минутку внимания. По идее, пора бы начать системно предлагать мои услуги по инвестициям, подбору и консультированию, но я сторонник взаимной пользы и сначала так:

➡️ Пожалуйста, напишите любые ваши вопросы по инвестициям в недвижимость, и я постараюсь ответить на них. Лучше прямо здесь, в комментариях – тогда все остальные тоже смогут прочитать, а возможно и помочь.

#интересно

📣 Офисный этаж в БЦ на Калужской продан:

▫️ г. Москва, ул. Обручева, д. 46
▫️ 1 256,3 м²
▫️ 77:06:008001:2722
▫️ Этажи расположения: подвал (49,0 м²), 4 этаж (1 207,3 м²)
▫️ В состав лота входит движимое б/у имущество в количестве 105 ед.

🔼 Минимальная цена на периоде – 121 469 083 ₽ (97К за м²)
💸 Итоговая цена – 122 469 100 ₽ (97К за м²)

✔️ Да, жаль, хороший был лот – когда я его опубликовал, мне сразу написал покупатель. Я съездил посмотрел, сделал расчеты. Более-менее нормальная экономика была на следующем периоде. Но до него дело не дошло.

🥇 Две заявки, предложения впритык, победа с небольшим перевесом – №2 давали 114 млн. Победитель – активный игрок на торгах – строительная компания «АНТ-СТРОЙ» из Чечни. Покупают часто – список сообщений с торгов на трех страницах. Я про них как-то писал в посте о квартире на Полежаевской – да они и такое забирают, и Люберецкий завод пластмасс, а вот недавно взяли Ленд Круизер – а почему бы и нет?

🔍 По лоту – объект оказался даже лучше, чем я думал. Точнее, все было как я предполагал, кроме того, что это здание Мособлэкспертизы и сидят в нем областные структуры. Это сильно снижает главный риск покупки помещений – неадекватные соседи и УК. Часто с этим прямо беда, а тут – наоборот. Из минусов – отсутствие парковки. Она стихийная, а маленький кусочек земли за шлагбаумом от силы на 20 машин.

📊 Чистый операционный доход я оценил в 20 млн. ₽ в год. Капов еще в ремонт миллионов 5. Так что на след ценовом этапе торгов было бы 5,5 лет окупаемости. Дальше, скорее всего, продажа частями, по блокам. Можно даже продавать +50%, там же еще аренды 18% в год. Норм.

#продано #офис

⚡️ Читаю новости с форума ВТБ «Россия зовет!» по ставке и инфляции:

▫️ Что сказала Набиуллина:
Повышение ставки в декабре возможно.
Возвращение инфляции к 4% займет весь 2025 год и часть 2026.

▫️ Ах, как приятно услышать, что осталось только годик потерпеть. Но не обольщайтесь, это касается только инфляции, а наша боль по ставке продлится гораздо дольше. В начале ноября ЦБ опубликовал «Резюме обсуждения ключевой ставки»:

В 2024 году инфляция составит 8,0 — 8,5%.
Она снизится до 4,5 — 5,0% в 2025 году,
до 4% в первой половине 2026 года и будет находиться на цели в дальнейшем.

В 2024 году среднегодовая ключевая ставка составит 17,5% годовых.
В 2025 году она ожидается в диапазоне 17,0 — 20,0% годовых,
в 2026 году — 12,0 — 13,0% годовых,
а в 2027 году будет находиться в нейтральном диапазоне 7,5 — 8,5% годовых.

▫️ Напомню, что в начале ноября курс был еще 98, так что на сегодня прогноз стал более оптимистичным, или менее вероятным – кому что нравится.

▫️ Несмотря на это, у меня за последний месяц три обращения на инвестиции 200-300 млн. Двое хотят инвестпроект с доходностью от 50%, а один – рентный бизнес на 5-и годах окупаемости.

▫️ Один инвест чуть не купил – расскажу почему, как будут итоги торгов. Еще один в работе. Там тоже под вопросом – конкуренция высокая, сложно взять по хорошей цене.

⬇️ Квартира в подкрученном советском доме в Кунцево продана с хорошей скидкой:

▫️ 77 м²
▫️ Малая Филевская, дом 66, 10 этаж, квартира 70
▫️ 77:07:0005001:3718

🔼 Минимальная цена на периоде – 19 103 040 ₽ (248К за м²)
💸 Итоговая цена – 21678910,11 ₽ (282К за м²)

▫️Да тут была целая битва – 5 ценовых предложений:
19 510 040 ₽
19 385 000 ₽
21 678 910,11 ₽
20 120 000 ₽
20 088 000 ₽

🥇 Победитель очень хотел победить, так что дал предложение выше не предыдущего периода, а аж предпредыдущего. Лишние 1,5 млн. ₽ отрыва от №2 сделали свое дело, хотя их и жалко (но это неточно).

📊 Неточно потому, что в дом находится в советском престижном квартале (я писал об этом в посте о продаже), предложений там очень мало – сейчас есть пара аналогов по 425 и 450 тысяч за квадрат. Если судить по ним, то результаты прямо очень хорошие. Не буду бухтеть, что неправильно оценивать в лоб по ЦИАНУ, предлагаю взять для оценки рынка диапазон 350-400 тысяч за метр и пусть каждый считает сам.

🛍 Мое мнение, что победитель точно получил скидку к рынку 20%, исходя из цены 350 тысяч за метр. Это отличный результат, поздравляю!

#продано #квартира

🔥 Не зашла вчерашняя студия в Коммунарке? Вот, пожалуйста, вам прекрасная однушка:

▫️ 40,7 м²
▫️ г. Москва, п. Сосенское, п. Коммунарка, ул. Сосенский Стан, д. 17, кв. 311
▫️ 77:17:0120303:13836

🔽 Текущая цена – 8 157 195 ₽ (200 тысяч за м²)
💸 Минимальная цена – 4 798 350 ₽ (118 тысяч за м²)

🥸 Подумал, а чего не запостить вдогонку к вчерашней студии еще и эту однушку. Редко бывает, чтобы две квартиры в одном доме торговались параллельно. Да еще с хорошим понижением.

🔍 Предложение в доме от 200 тысяч за метр – большие квартиры без ремонта или с дешманским. А вот однушки и студии – от 300 тысяч, и там ремонт не сильно лухари.

📊 Формально, у обоих лотов уже цены ниже предложения, да так, что есть запас и на торг, и на нормальный ремонт. Так что брать для себя – можно. Возможно уже и флиппинг сойдется по экономике – только надо посмотреть вживую, и понять что надо сделать.

ℹ️ Теперь к текущему лоту – забавно, что вместо «Сосенский» на торгах адрес указан как «Сосненский». Ух, какое раздолье для шуток, но лень, да и смысла нет – объект и так хороший. 🙂

✔️ Фото нормальных нет, в оценке черные копии. Но зато есть видео. Я его утащил, убыстрил – можно смотреть – все видно. Планировка снова неоднозначная (снова не легализована), но жить можно. Отделка эконом, но человеческий, даже техника Бош есть. Возможно, особо ремонтировать и не надо – подшаманить, поддекорировать немного и перепродать.

#продажа #квартира

⭐️ Студия в Коммунарке в 10 минутах от метро Новомосковская на понижении:

▫️ 26,8 м²
▫️ Москва, п. Сосенское, п. Коммунарка, ул. Сосенский стан, д. 17, этаж 17, кв. 195
▫️ 77:17:0120303:13629

🔽 Начальная цена – 7 336 800 ₽ (274К за м²)
💸 Минимальная цена – 5 135 760 ₽ (192К за м²)

➡️ Похоже, что планировка не соответствует реальности – вообще, они обе странные. Я бы пошел по простому пути – сделал бы обычную открытую студию. Там целых (!) 27 метров – все можно разместить так, чтобы двое жили более-менее комфортно.

✔️ Место – ок, от Москвы недалеко, метро есть, инфраструктура тоже. Вопрос только в цене. Падает хорошо, торгуется до середины января. Есть шанс поймать момент, когда инвесторы расслабятся из-за праздников, и им будет не до аукционов. 🙂

#продажа #квартира

☄️ Билеты на «Щелкунчик» в Большом на аукционе и сайте театра сегодня в 10.00

▫️ Сайт – понятно – физически продавать билеты в кассах не получается. Адские очереди на несколько суток, уставшие и злые ценители балета, торгующие местами левые персонажи, скандалы, драки, полиция, и конечно, билеты у перекупов. И все это в прессе и социальных сетях.

▫️ При продаже через сайт, билеты, естественно, снова окажутся у спекулянтов, только по-тихому, без лишнего общественного внимания. Хотя и у нас есть шанс, театр обещает систему динамического ценообразования, вот только как она будет работать пока неясно. Не исключено, что кому-то и удастся купить заветные билеты по гуманной цене.

🔥 И главное – папам! – аукцион. Настоящий, на Сбер А. Все как полагается, с регистрацией и торгами. Ограничение – 4 билета. Билеты на каждый спектакль торгуются отдельно по графику (как и на сайте). Так что можно участвовать хоть каждый день.

▫️ Думаю, надо попробовать сходить. Если есть желание, то вот ссылки на: новость на сайте Большого с графиком и торги на СБЕР А. Удачи!

👍 Поделитесь, пожалуйста, постом с друзьями и знакомыми, вдруг им повезет.

#новости #интересно

🔥 Занимательное чтиво: обзор ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2024 года»

▫️ Не буду углубляться в описание бесконечных цифр – только пара моментов, которые привлекли мое внимание.

▫️ Доля проданного жилья в готовых объектах держится примерно на одном уровне, и сейчас 75%. То есть у девелоперов в загашниках остается еще четверть (!) квартир, которые при сегодняшних ставках надо по-хорошему бегом продавать. Но снижать цены еще страшнее, чем терять 20% в год.

▫️ ЦБ ожидает снижение цен и считает, что они растут на инфляционных ожиданиях и из-за «программ застройщиков и банков, в рамках которых можно было снизить ипотечный платеж за счет завышения стоимости жилья». Причем новостройки растут опережающими темпами и расхождение с вторичкой постоянно увеличивается (нижний график – он показывает рост с 4-го квартала 2020).

▫️ Это очень важный момент – рынок держится на суррогатах ипотеки, а ЦБ настроен с ними бороться. Надо сказать, что «борьба» идет уже несколько лет с переменным успехом, но если у регулятора получится закрутить гайки, то падения продаж не избежать. А там может и цены снизятся (но это неточно). 🙂

▫️ И напоследок – тот же нижний график – а зарплаты-то так бодро растут, что давно обогнали вторичку и близки к новостройкам. Получается, что если ипотека была бы как в 2020 году, то доступность жилья оставалась неизменной. Напомню, что ставка в конце 2020 года была чудесные 4,25%.

▫️ Кому интересно покопаться самому, обзор здесь.

#новости #мысли

🔔 Офисный этаж в БЦ недалеко от м. Калужская снова на торгах:

▫️ г. Москва, ул. Обручева, д. 46
▫️ 1 256,3 м²
▫️ 77:06:008001:2722
▫️ Этажи расположения: подвал (49,0 м²), 4 этаж (1 207,3 м²)
▫️ В состав лота входит движимое б/у имущество в количестве 105 ед.

▫️ График снижения:
с 29.11.2024 – 121 469 083 ₽
с 04.12.2024 – 104 116 357 ₽
с 09.12.2024 по 11.12.2024 – 86 763 631 ₽ (69 тысяч за м²)

🗓 Я писал об этом лоте в посте о ловле интересных вариантов при приостановке или отмене торгов. Здесь все пошло по правилам – была отмена и торги начались заново. По такому же быстрому графику, как и в прошлый раз. Уже скоро цена станет привлекательной, так что пора определяться.

✔️ Хорошо, что сейчас на рынке есть мнение, что офисов недостаточно. Пусть оно по большей степени сформировано теми, кто эти офисы продает – нам это неважно – мы тоже будем продавать. В идеале это должна быть простая спекуляция, но спрос на большие блоки незначительный. Если долго продавать, то при сегодняшней ставке можно уйти в минус.

➡️ Тогда есть два варианта – продаем, как угодно, но быстро или сдаем с доходностью по ставке ЦБ и спокойно продаем. Хорошо, что эти две стратегии можно запараллелить.

💡 Надо только решить – все это делаем единым блоком или по кабинетам. Вторая история более устойчивая, но требует много движений. Зато можно мимикрировать под суперпопулярные сейчас мелкие офисные блоки класса А. Все красиво упаковать, тоже назвать классом А, только цену выставить в разы ниже. Будет Стоун для бедных.

#продажа #офис

🔥 3-комнатная квартира в ЖК «Мичуринский» ушла с 25% дисконтом:

▫️ 102,1 м²
▫️ Раменки, ул. Столетова, д. 17, этаж 9, кв. 73
▫️ 77:07:0013003:10490

💸 Цена на последнем периоде – 34 350 000 ₽ (337К за м²)

✔️ Торги были спокойными – один участник. Денег сверху минимальной практически не дал. И оказался прав.

🛍 Похоже, что любители Мичуринского с баблом, прошли мимо торгов – так что цена дошла до нормального уровня – это когда скидка к рынку – 20%-30%. Флиппинг проходит, для особо смелых и уверенных в себе можно даже пробовать купил/продал. В общем, хороший лот.

#продано #квартира

⭐️ Третье нежилое здание в Хорошево-Мневниках на публичных торгах:

▫️ г. Москва, ул. Генерала Глаголева, д. 9, корп. 2
▫️ Нежилое здание 996,4 м²
▫️ 77:08:0010006:1025
▫️ Участок 1 042 м² (аренда до 08.08.2063)
▫️ 77:08:0010006:52
▫️ ВРИ: Бытовое обслуживание (3.3); Амбулаторное ветеринарное обслуживание (3.10.1); Деловое управление (4.1)

▫️ Задаток: 20% от цены на интервале
▫️ Окончания подачи заявок: 24.01.2025 09:00

🔽 Текущая цена - 134 640 000 ₽ (135К за м²)
💸 Минимальная цена – 97 920 000 ₽ (98К за м²)

➡️ Это последний из трех домиков на одних торгах. Он похож на первый – тот тоже стоит внутри квартала – на соседней улице. В отличие от второго, перспективы снести и построить что-то новое и высокое – минимальны. Поднимать немного этажей – нет особого смысла. Так что концепция простая – арендный бизнес. Он там есть, надо просто сделать поток максимальным.

🔍 В выписке ЕГРН договоры аренды не зарегистрированы. Согласно Я.Картам в здании располагаются: ветеринарная клиника, 2 пункта выдачи, автомойка, медклиника, ателье, магазин одежды и магазин продуктов.

📊 Судя по арендаторам чуда по доходам особого нет. Думаю, что ни делай, все будет слабовато из-за локации. Даже когда все пятиэтажки заменят на высотки, все равно здание будет внутри квартала. Лот скорее для консервативного инвестора. Купил недорого, пересдал подороже, где это возможно и сидишь тихонечко на условных восьми-десяти годах окупаемости. Ну а, для дерзких всегда есть апарты. 🙂

#продажа #здание

💎 Дача Левенсона в Переделкино, спроектированная Шехтелем на городских торгах:

▫️ г. Москва, пр. Чоботовский, д. 4, строен. 1-3
▫️ Нежилые здания 265,7 + 86,1 + 60,9 = 412,7 м²
▫️ 77:07:0015005:30001, 77:07:0015005:1405, 77:07:0015005:1406
▫️ Участок 3 532 м² (35 соток)
▫️ 77:07:0015005:30226

🔼 Минимальная цена – 86 472 200 ₽ (210К за м²)

⭐️ Лот уже торговался в 2020 году за 70 млн ₽ и не имел успеха. С тех пор многое поменялось, мы стали ближе корням, знаем и ценим русскую историю, так что дом, связанный с такими фамилиями, как Шехтель и Левенсон, несомненно вызовет интерес. 🙂

🔥 Как, например, комплекс типографии на Патриках – Левенсон был издатель и заказал проект Шехтелю. Все это имущество было бодро продано на торгах и перестроено в элитные апартаменты.

👑 Понятно, что, Переделкино – это не Патрики, но вот такую скромную и крутую дачку я бы купил. Даже не стал бы морочиться с посуткой, просто жил бы и понтовался. У всех архитектор – никто, а у меня – сам Шехтель!

#продажа #дом #интересно

📣 3-комнатная квартира в ЖК «Триумф-Палас» на торгах на понижении:

▫️ 119,4 м²
▫️ Чапаевский пер., д. 3, этаж 27, кв. 822
▫️ 77:09:0005004:7214

🔽 Текущая цена – 72 096 601 ₽ (605К за м²)
💸 Цена на последнем периоде – 66 550 709 ₽ (557К за м²)

🛍 Думал, думал, но решил опубликовать лот. А все потому, что для на последнем периоде получается ка минимум 10% скидки к рынку – для конечных покупателей этого достаточно.

❓ Если брать под флиппинг – есть сомнения – скидка небольшая, сказать однозначно сложно – надо смотреть детально и считать. Про сложности рынка и дорогие деньги я много писал – скажу про «Триумф» – спрос есть. Устаревший, китчевый, с определенным контингентом – да, все так, но популярный.

#продажа #квартира

🛍 3-комнатная квартира в обычном доме в конце Ленинского продана по хорошей цене:

▫️ 73,2 м²
▫️ ул. Академика Бакулева, д. 12, кв. 117
▫️ 77:06:0007001:2607

🔼 Минимальная цена периода – 15 147 000 ₽ (207К за м²)
💸 Итоговая цена – 15 567 000 ₽ (213К за м²)

✔️ Немного потолкались двое участников, цена поднялась не сильно – осталась привлекательной. Теперь победитель будет наслаждаться прекрасными видами на лес. Хоть и в старой панели, без подземного гаража и пафосной входной группы, зато за 15 миллионов, а не 50. 🙂

#продано #квартира

🔥 Практически целое офисное здание на Долгоруковской хорошо снижается:

▫️ 11 нежилых помещений 5 586 м²
▫️ Тверской, Долгоруковская ул., д. 4А
▫️ Дата окончания подачи заявок – 12.11.2024 14:00

🔽 Текущая цена – 726 491 992 ₽ (130К за м²)
💸 Минимальная цена – 646 755 066 ₽ (116К за м²)

➡️ Лот – набор помещений, формирующих независимый блок – по сути, один из двух корпусов 8-и этажного офисного здания 2015 года постройки. Это основное преимущество объекта, особенно на фоне дефицита крупных офисов.

➕ Отличная локация
➕ Современное здание
➕ С отделкой

➖ Неэффективная планировка, включая 2 этажа подвала
➖ Морально и физически устаревшая отделка
➖ Не работает лифт в паркинг, протечки
➖ Стоит во дворе
➖ Ограниченная парковка
➖ Часть помещения обременена арендой

🖥 Я публиковал этот лот в начале торгов на закрытом канале Георгий Кузин | 100+ | Активы Без Стресса. Там еще много интересных объектов стоимостью 100+ миллионов рублей. Канал платный, подписка стоит 4 999 рублей в месяц. Подписаться можно здесь.

💎 Интересный лот, хороший, он давно продался бы, но конечных покупателей офисов на торгах не так много, и они не любят проблем, банкротных лотов. Инвесторы – в рентный бизнес и спекуляцию, все уже давно посмотрели и ждут низких цен – при такой ставке приходится перестраховываться.

#продажа #офисы

👍 Египет – место, где разводка на каждом шагу – люблю его!

☀️ Приехал в Шарм после 20-и летнего перерыва. Такое ощущение, что ничего не поменялось. Песок, море, пальмы – на месте. Веселые и дружелюбные брюнеты – тоже. И все их классические разводки при них.

✏️ На прилете «представители» туроператоров помогают/заполняют миграционные карточки. За деньги, конечно. Из-за этого толпа. Кто не знает – ведутся. Кто знает - берут, заполняют сами и быстро проходят. Помогаторы их не любят, клянут за жадность.

👎 Дальше на получении багажа носильщик предлагает помочь с вещами и провести без очереди. Которой, естественно, нет.

💵 Потом трансфер. Я заказал отдельный через gettransfer, чтобы сразу ехать и никого не ждать. Машину побольше и покомфортнее. Естественно, она «сломалась» и нам предлагают обычное такси. После переговоров, разговора и поисков, специально для меня находится микроавтобус, который гораздо лучше и стоит всего на 5 долларов дороже. После недолгой перепалки, закончившийся братанием, мы едем без доплат и обещанием поставить 5 звезд в отзыве.

🏠 В отеле, оказывается сдвоенных номеров, которые мы просили, нет и нам предлагают один, но лучше. Или два, не рядом, но сейчас один и попозже второй. Один большой – не вариант, идем в первый обычный. Он с видом на стройку и пустыню. У нас в ваучере – бассейн или сад. 15 минут препирательств, что пока сада нет, то это не считается, и нам выдают два больших семейных номера. Мы довольны – у каждого по комнате.

🤡 В гостиницах такое бывает не только в Египте, но тут уж как понеслось с прилета, что не качать права было уже невозможно.

🔥 И все равно, я люблю Египет. Да, разводки везде, но они такие детские и наивные, что мне просто смешно. Думаю, ну ребят, после Москвы, после Жилинспекции, Росреестра и Мосэнергосбыта, я у вас в Египте, на полном расслабоне. Работать, конечно, приходится, но погода отличная, море – как аквариум, отель – норм, семья довольна – что еще надо?

#мысли

🔝 Парковка в Москве: станция «800», следующая «1000 рублей в час»

⚡️ С сегодняшнего дня в Москве вступили в силу новые тарифы на парковку. Теперь час стоянки в центре столицы может обойтись до 800 рублей. У жителей Подмосковья тоже радость – они приобщились к цивилизации, обходиться им это счастье будет всего-то от 40 до 50 рублей в час.

🥸 Головой я понимаю, что повышение тарифов необходимо, но жабу, жабу-то куда девать? Иногда заедешь кофе попить – посидел спокойно, попил неспеша, херак – за парковку заплатил в два раза больше, чем за кофе. Так уже и кофе не хочется.

🚨 Говорят, что москвичи всегда куда-то бегут – конечно бегут – парковка – счетчик, шеринг – счетчик, самокат – счетчик. Тут не успел – клиент отвалился, сюда не доехал – объект ушел. Все быстро, на ходу. О душе некогда подумать, о вечном, наверное, поэтому хорошеет Москва, а культурная столица в другом городе... Ладно, к парковкам.

📊 У нас всё понятно, теперь – а как обстоят дела в других мегаполисах мира?

▫️ В Лондоне час парковки в центре стоит от £4 до £10, что примерно от 400 до 1 000 рублей. Плюс существует плата за въезд в центр города — £15 в день (около 1 500 рублей). Если ваш автомобиль не соответствует экологическим стандартам, добавьте ещё £12,50 за зону ULEZ (центр города).

▫️ В Нью-Йорке, на Манхэттене, час парковки обойдётся от $3,50 до $7,50, то есть от 340 до 730 рублей. В некоторых частных паркингах цены могут быть выше, но в среднем они ниже московских.

▫️ В Париже стоимость парковки варьируется от €2,40 до €6 в час, что составляет от 250 до 630 рублей. В центральных районах цены выше, но существуют ограничения по времени и зонам парковки. Кроме того, в Париже активно снижают количество парковочных мест в пользу пешеходных зон и велодорожек. Тоже хотят хорошеть.

▫️ В Берлине час парковки стоит от €1 до €4, примерно от 105 до 420 рублей. В некоторых районах парковка может быть бесплатной или по более низким тарифам.

▫️ В Токио стоимость парковки колеблется от 200 до 800 йен за час, что примерно от 130 до 520 рублей. В Японии действует правило "сертификата парковки": прежде чем приобрести автомобиль, вы должны доказать, что у вас есть место для его стоянки. Это значительно снижает количество машин в городе.

▫️ В Пекине парковка стоит от 5 до 15 юаней в час, то есть от 50 до 150 рублей. Однако есть нюанс: в определённые дни автомобили с чётными или нечётными номерами не могут выезжать в центр города. Это мера по снижению загруженности дорог и улучшению экологической обстановки.

▫️ В Шанхае стоимость парковки составляет от 10 до 15 юаней в час, примерно от 100 до 150 рублей. Здесь также действуют ограничения на выдачу номерных знаков, что сдерживает рост числа автомобилей.

▫️ В Дубае час парковки обойдётся от 2 до 6 дирхамов, это примерно от 53 до 159 рублей. В Дубае без машины тяжело, но сейчас там активно развивают общественный транспорт и стимулируют использование экологичных автомобилей.

▫️ В Сингапуре парковка в центральных районах стоит от 2,40 до 6 сингапурских долларов за час, что составляет от 175 до 438 рублей. Действует система электронного дорожного ценообразования (ERP) — плата за въезд в определённые зоны в часы пик.

▫️ В Мумбаи и Дели, Индия, ситуация иная. В Дели час парковки стоит от 20 до 50 рупий, примерно от 20 до 50 рублей. В Мумбаи — от 30 до 150 рупий, то есть от 30 до 150 рублей. Цены значительно ниже московских, что отражает разницу в экономических условиях.

🙂 Что сказать? – Есть в сериале «Ликвидация» момент, где Гоцман покупает семечки: «За што семочка? – За 5! – Это больно!
Таки, шо я вам скажу за парковку: «800 – это больно». А еще больнее то, что уже понятно – 1000 нам не избежать. Она на горизонте, уже скоро. Ждем.

🤡 Здесь должен быть вопрос к аудитории, вызывающий комментарии и обсуждения, но не хочется задавать тупых вопросов типа «а как вы справляетесь с тем, что вы не миллионер, а на машине тоже хочется?» или «где вы покупаете тряпки, которыми водитель вашего Майбаха закрывает номера?»

#новости #мысли

📈 Видовая квартира в ЖК «Легенды Цветного» продана второй раз и теперь задорого и с подвыпервортом:

▫️ 127,5 м²
▫️ Мещанский, б-р. Цветной, д. 2, 14 этаж, кв. 58
▫️ 77:01:0001092:1716
▫️ Задаток: 5%

🔼 Минимальная цена на периоде – 93 660 000 ₽ (735К ₽ за м²)
💸 Итоговая цена – 112 111 111 ₽ (879К за м²)

🥸 Это пост с канала «Георгий Кузин | 100+ | Активы Без Стресса» там больше информации, поэтому «лишние» фото выложу в комментарии. Лот продавался с мебелью – есть что посмотреть.

ℹ️ Квартира в прошлом году уже была на аукционе, был и победитель, предложивший 92 млн. ₽. Он заключил договор, но не оплатил его. Так что торги пошли на второй круг.

🔥 Второй круг оказался горячим – пришли 5 человек, которые хотели лот. Точнее пришли 4 человека, которые просто хотели и один, который очень хотел. Те, которые просто – предложили 94, 95, 98, 98 миллионов. А тот, кто очень – рубанул 112!

👑 Я всегда поддерживал таких смелых и богатых людей. Зачем считать жалкие копейки – это для неудачников. А торги любят победителей – войти на низах и дать сверху 18 лямов, сжечь из них точно 12 – это сильно, по-мужски. За такое и пацаны уважают, и девушки любят.

📊 Даже при таких купеческих заходах, победитель все равно 10-15% дисконта получил. Цены в ЖК последние пару лет были вокруг 1 млн. ₽ за метр, хотя на момент торгов на ЦИАНе был только один лот и «всего» по 700 тысяч за м². Сейчас его уже нет, и будем считать, что и не было. Есть из похожего 157-метровая по 1 138 158 ₽/м².
Для ориентира по ценам на аукционах, недавно была продана другая квартира в комплексе – за нее предложили 102,7 млн. ₽

⚠️ P. S. Не-не не конец. Вишенка же еще – так вот, возможно, здесь была хитрая схема в результате которой организатор должен был переплатить, но уже не так много. На торгах участников было 5, но победитель и еще двое – все из Казани. Один – вообще партнер победителя (без палева), он оказался на 3-м месте. На 2-м – оказался аукционный брокер, чьи интересы она представляет – неизвестно. Так что, если она в схеме, то победителю выгоднее будет отказаться и потерять 4,7 миллионов задатка, а дублеру, занявшему 2-е место, купить за 98 миллионов.

🙂 Целый детектив, блять.

#продано #квартира #интересно

⚖️ Продана 3-комнатная квартира на Кутузовском рядом с метро Парк Победы:

▫️ 75,4 м²
▫️ пл. Победы, д. 1, корп. Б, этаж 7, кв. 296
▫️ 77:07:0006002:1282

🔼 Минимальная цена на периоде – 23 474 005 ₽ (311К за м²)
💸 Итоговая цена – 24 555 555 ₽ (326К за м²)

ℹ️ На торгах была небольшая борьба – пришли двое, второй предложил 24 010 000 ₽, но этого оказалось мало. Победитель шел через брокера – вероятно, квартира для себя.

✔️ Что ж – хороший вариант – дом красивый, в окне Триумфальная арка, метро под боком, парк Победы опять же. Шумновато, конечно, но за не во всех комнатах. И главное – Кутузовский!

📊 Экономика норм – аналоги все больше 30 млн. ₽, так что как ни крути, то дисконт под 20%. Вот это хороший пример покупки на торгах.

#продано #квартира

⚡️ Объем реализации на торгах городских нежилых помещений вырос в 3,9 раза за пять лет

Министр правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Максим Гаман:
«В январе-сентябре по результатам электронных аукционов предприниматели купили 934 объекта общей площадью почти 138,9 тыс. кв. метров, что на 30% превышает показатель за аналогичный период 2023-го»
«За последние пять лет количество проданных по итогам аукционов помещений выросло в 3,9 раза. Если в 2019 году было реализовано около 320 объектов, то в 2023-м – почти 1,3 тыс. При этом общая площадь увеличилась в 4,2 раза – примерно до 172,2 тыс. кв. метров»
«Рост обусловлен цифровизацией всего процесса реализации имущества и корректировкой условий проведения конкурентных процедур»

📈 Неудивительно, что все растет – спрос на недвижимость огромный, покупатели уверены, что торги – это выгодно (об этом ниже). У города имущества завались, тем более постоянно подъезжают новостройки. Хотелось бы больше цифр, особенно в деньгах. И больше лотов, не +30%, а +100% – может станет полегче со спросом.

➕ У Москвы лучшие аукционы – их площадка самая понятная и удобная для выбора объекта. Есть вся необходимая информация о лотах – так, что можно сделать глубокую проработку дистанционно.

➕ Покупатели доверяют городу, считается, что там продаются только «чистые и беспроблемные» объекты. Это увеличивает спрос на торги.

⚠️ Но есть и обратная сторона успеха – конкуренция настолько высока, что цены на торгах бывает превышают рыночные. И уж точно, там практически невозможно найти что-то инвестиционное.

⚠️ «Чистота» – понятие весьма условное – лоты весьма разные. Да, торговые помещения в домах по реновации – беспроблемные, а вот в старом фонде часто с красными линиями. Хуже всего, что бывают и здания-самострои. Так что «Москва — не Москва» – документы все равно надо смотреть.

✔️ Посмотреть московские торги и самому убедиться – можно здесь.

#новости #мысли

⭐️ Бизнес-центр STONE Мнёвники общей площадью 33,5 тысячи м² вышел на рынок.

🖥 Пост Сергея Кузнецова разошелся по всем каналам. Просто перепечатывать нет смысла, пришлось написать и от себя немного. Вот что пишет главный архитектор:

🚗Высокую транспортную доступность на автомобиле обеспечивает улица Нижние Мнёвники, которая является частью Северо-Западной хорды, где расположены комфортные выезды на Звенигородское и Рублевское шоссе, а также Кутузовский проспект и проспект Багратиона. Квартал так же расположен в пешей доступности от метро «Терехово».

🥸 Так уж получилось, что, когда я работал в Нестле в 1997 году мой дистрибьютор сидел на Гребном канале, и мне приходилось там часто бывать. Потом, в 2004 году, я купил свою первую квартиру рядом с улицей Маршала Жукова. Есть опыт в использовании локальной транспортной инфраструктуры.

⚠️ Сразу дисклеймер – доступность это только один из факторов, влияющих на цену офиса. Важный, но не всегда определяющий. Есть прекрасный пример – БЦ «Крылатские холмы» – они в свое время разорвали офисный рынок мегапопулярностью при локации в жопе. Кстати, это на другой стороне реки.

👍 STONE Мнёвники находится совсем не в жопе. А в очень даже развивающемся районе, рядом с моим любимым ЖК «Остров». Вот тут девелопер не соврал – пойма — это фактически остров, и по нему проходит одна дорога, она же часть Северо-Западной Хорды. В этом то и беда – выезда только два (сейчас) и, конечно, не без проблем.

🔖 Все они из-за того, что СВХ спроектирована с ошибкой – она не идет везде над дорожной сетью, она ее пересекает. Плюс использованы старые развязки, которые не были предназначены на большие потоки. Это все ускорило и удешевило строительство, но не решило проблему пробок, а просто передвинула их в новые узкие места.

📍 Вот одно такое место – у метро Молодежная, пробка там начинается практически сразу после Мнёвников. Так что выехать на Рублевку в центр не так уж и просто. С другой стороны, к Жукова, полегче – уйти в центр можно, а вот прямо – пробка на Соколе – там ни дальше не проедешь к Академическим, ни на Ленинградку нормально не повернешь. Про Новорижское шоссе можно не писать. Оно давно стоит, и неважно откуда едешь.

⚙️ Еще стройка новая идет везде – и в пойме, и в Большом Сити, и дальше на Новой Риге, и в Филях. И все ж бизнес-класс, а значит жители на машинах. Да, будут и новые дороги, мосты, но принципиально это мало что поменяет.

📊 Чтобы сделал я – если уже выбирать из проектов Стоун (не верю, что я это пишу) надо смотреть в сравнении с Ходынкой – у нее транспортная доступность гораздо лучше, место более офисное и движухи больше. Понятно, что всё работает в комплексе, особенно важны цены и условия входа, но, простите, я старовер – как ни крути спрос на офисы тем лучше и стабильней, чем ближе центру.

💎 Понятно, почему город за строительство БЦ на периферии – это разгружает Москву внутри ТТК, снижает нагрузку на дороги и общественный транспорт. Я тоже считаю, что офисы в центре – это зло, но, если спросить меня как инвестиционного консультанта – то Белорусская, на крайняк – дальше до Аэропорта и всё.

P. S. Как будет информация по предлагаемым лотам, то сделаю разборку и сравнение.

#новости #мысли

❓ Новый лот загадка – интересные перспективы или отмененные торги?

▫️ 949,6 м²
▫️ тупик Трифоновский, д. 3А
▫️ 77:01:0003047:2013

🔼 Начальная цена – 80 088 000 ₽ (84К за м²)

▫️ Владелец этого лота – ООО «Строительно-Монтажное Управление № 1 Метростроя», оно в свою очередь принадлежит «Мосметрострою», а он – городу. Скорее всего, торги отменят, в эту пользу говорит выписка по объекту – в ней в пункт 5 состоит 56 запрещений регистрации по исполнительным производствам. То есть приставы хреначат и хреначат, а строители просто кладут на это все. Такие чудеса случаются, а если посмотреть лот, то дальше будет еще несколько удивительных моментов.

▫️ В документах лота есть фотографии, где изображено здание, которое расположено на соседнем (другом) участке и у которого на кадастровой карте отличный от лота номер. Там же и обычная карта, где снова это здание. Непонятно.


▫️ Наш лот не имеет границ, поэтому на кадастровой карте не обозначен, но в выписке есть участок, на котором он расположен. На участке есть здание, подходящей площади. Предполагаю, что это и есть лот.


▫️ Предполагаемый лот, судя по фото, вполне нормальное, капитальное здание и стОит, уж точно в 1,5 раза выше начальной цены, а если там нет проблем, то и в 2 раза. Так что можно и поучаствовать в торгах.

▫️ Здание – не самое интересное в этом лоте. Оно стоит на участке 77:01:0003047:42 в 37 соток, который планировался под строительство вентствола. Похоже вентиляция уже построена и находится на участке 77:01:0003047:2987 (это маленький квадратик внутри 77:01:0003047:42). Других капитальных строений на :42 кроме лота нет. Зато есть наложение дороги 77:01:0003047:55, которое делит 77:01:0003047:42 на две части.

🤡 В итоге, непонятно, что это за торги – раздолбайство или военная хитрость? Я думаю, что никакого тайного умысла нет, просто городская структура должна городу же (ДГИ) 8,6 млн. ₽ и не платит. ДГИ пошел формальным путем и здание оказалось на торгах. Посмотрим, чем всё закончится. Ну а вдруг!

🥸 P. S. На хера я все это написал – а потому, что торги арестованным имуществом самые перспективные – по ним минимум информации, мало кто может разобраться, что же предлагается, а значит – на аукционах низкая конкуренция. И самое интересное, даже те, кто все это делает, практически не понимают, что они продают. От них просто приходят списки с адресами, кадастрами и ценой.

#продажа #здание #интересно