MosStart

Мечтаете о выходе на пенсию в 35/45/55?

Питер Петерсон, один из двух кофаундеров Блэкстоун, вышел на пенсию в 80 лет (всего прожил 91 год), после того как положил в карман $1.8 млрд после проведения IPO в 2007 году.
Его друг и второй кофаундер Стив Шварцман в свои 77 лет все еще управляет Блэкстоун.
Кстати, готовлю обзор на книжку про самый большой и успешный фонд с private equity - Блэкстоун - “King of Capital: The Remarkable Rise, Fall, and Rise Again of Steve Schwarzman and Blackstone”
@mosstart

Пригород Лос-Анжелеса с ценам на дома. На днях все сгорело, включая дом Пэрис Хилтон
@mosstart

3 января, первая сделка по аренде квартиры.
На длинные новогодние праздники происходят два процесса.
1. Часть потенциальных нанимателей уехали и вернутся к ближе к концу праздников. И поднимут спрос на аренду.
2. Но если квартиру надо снять довольно срочно, то выбор ограничен. Ведь многих собственников и/или риэлторов тоже нет в Москве. Или они просто не хотят заниматься показами. В итоге надо выбирать среди квартир, которые может и не очень подходят (по локации, цене, начинке), но их можно посмотреть, снять и заселиться не после праздников, а сегодня или завтра.
Что сегодня и произошло с однушкой за 40 тысяч.
@mosstart

“Индекс S&P 500 вырос на 47% с тех, как Макл Бьюри сказал “продавать”.

Полезно в очередной раз напомнить, в первую очередь себе, что никто не знает будущего - “пойдут ли акции вверх, вниз, вбок или кругами”.
Вкратце, кто такой Майкл Бьюри.
Майкл - легендарный инвестор, бывший врач-аутист, герой книги и фильма “Игра на понижение”. Он предсказал ипотечный кризис 2007-го года в США и заработал на этом сотни миллионов долларов.

Одна из граней аутизма - погружение с головой в некое занятие. Это может быть собирание марок, ремонт автомобилей и многое другое. Еще будучи врачом, Майкл мог полночи разбирать и собирать свой компьютер, добиваясь повышения производительности. А утром идти на работу. Однажды странноватый необщительный молодой врач переключился с компьютеров на фондовый рынок, завел блог. Майкл искал недооцененные компании, покупал акции, писал об этом в блоге. Сделки были настолько успешными, что ему предложили открыть хедж-фонд, пообещали внести капитал. Что и произошло.

Где-то 2005-м, Майкл предсказал большой ипотечный кризис, который разразится в 2007-м. И начал делать ставку на понижение. Дело в том, что именно к 2007-му должен был закончится льготный период по процентной ставке у большого количества ипотек. Но как выбрать самые перспективные (в данном случае самые плохие) облигации для шорта? Наверно, мало кто смог бы с удовольствием изучать проспекты эмиссии облигаций (толщиной с Библию) на десятки тысяч ипотек. Мало кто, но только не Майкл Бьюри.

После оглушительного успеха 2007-го года, Майкл Бьюри разозлился на докучливых нервных инвесторов (“почему вы шортите жилье, это безумие”), закрыл хедж-фонд, но продолжил изучать рынок и инвестировать, но только свой личный капитал.
Прошло 18 лет, но Майклу так и не удалось хотя бы частично повторить свой успех с шортом ипотечных облигаций.
Более того, некоторые шорты (в частности - Теслы) были закрыты с большими убытками (по некоторым данным в десятки миллионов).
В своем блоге Майкл регулярно предсказывает кризисы, но они все не случаются.
Появился мем - “Майкл Бьюри предсказал 12 из последних 2 кризисов”.

Кстати, что касается недвижимости, то предсказать тренд иногда проще, чем с акциями. Ведь есть некоторые закономерности, которые прослеживаются из года в год десятками лет. Про эти закономерности расскажу в следующий раз.
@mosstart

Краткие итоги 2024-го года на рынке жилья Москвы.

Аренда.
Цены на аренду за год выросли в среднем на треть. Тут и рост зарплат, которые в первую очередь влияют на аренду, и рост денежной массы в стране, и инфляция.
А еще со времен ковида накопился разрыв между рыночной ценой квартир при купле-продаже, стоимостью ремонта, мебели, бытовой техники и ставкой аренды. В 24-м году аренда начала догонять общий тренд.
Новостройки.
За год рост цен от 9% до 12%, что меньше уровня инфляции и доходности депозитов. На уменьшение спроса повлияла высокая ставка по обычной ипотеке, ухудшение условий по льготной ипотеки, поднятие первоначального взноса. Но вспомним до этого года цены на новостройки опережающими темпами, как масса у качка на стероидах. Впрочем, застройщики не унывают, предлагают рассрочку и другие программы. Как уже писал ранее, на обвале купил акции Самолета и ПИКа.

Вторичка.
В среднем цены на вторичку не росли, но и не падали. Они стояли на месте. Слишком дорогая ипотека мешала ценам расти, а инертность рынка мешала ценам падать. К тому же, выгодные депозиты помогали потенциальным покупателям отложить решение жилищного вопроса на потом.

В целом, хочу напомнить, что отдельные взятые квартиры, дома, ЖК, районы могут быть ощутимо лучше рынка. Задача хорошего риэлтора и состоит в том, чтобы выбрать лучший вариант при ваших конкретных обстоятельствах и задачах.
@mosstart

Итоги года по IB. Что принес американский рынок инвесторам из РФ?

Все отлично, в том числе для консервативных инвесторов, у меня +48%.
Даже если вы тупо покупали индекс на S&P 500, в частности VOO.
Не надо иметь инсайд, не надо улавливать тренды, не надо участвовать в пампах или ставить на перспективные истории. Впрочем, все это тоже делать можно.

Основные изменения за 2к24:
- После августа пропала возможность пополнять счет в IB через Райф. Больше простых вариантов в РФ пока нет. Входящие переводы из IB в Райф неплохо работают и сейчас.
- На некоторые виды дивидендов (купонов и прочих выплат) налог 30% для резидентов РФ. Если хотите ставку 10%, то можно оформить резидентство другой страны, например Тайланда. Напомню, что налога на capital gains для резидентов РФ в США нет.
- В этом году IB тоже присылал “письма счастья” об отказе в обслуживании. Очередные санкции добавили в список несколько банков. Если в анкете в IB клиент указывал, что работает (работал) в таком банке, то увы.

Кстати, IB все еще открывает счета для резидентов РФ.
Кому интересно, могу отправить реферальную ссылку. И вам насыпят плюшек (акции самого IB), и мне.

Появился новый способ, как пополнить свой счет.
Открываете счет в казахском ФФ , переводите рубли, покупаете акции (бонды, etf) и переводите их из ФФ в IB. Стоимость перевода - $100 за каждую позицию. Если впоследствии IB пришлет вам “письмо счастья”, то можно не продавать акции, а просто обратно перевести их в ФФ. Дело в том, что если переводить в IB деньги, то надо подтвердить связь со страной. Если переводить акции, то связь подтверждать не нужно (не проверенная на 100% информация).
Планирую в 2к25-м попробовать такой вариант и все подробно рассказать.
@mosstart

6 лет моему ИИС. В небольшом плюсе в рублях, в жесткой просадке в реальности.

Уже 6 лет моему ИИС.
Как раз в конце декабря 2018-го открыл его в Сбере.

Задача была такая — пополнять на 1 млн в год (максимальная сумма на тот период, ведь ИИС-3 еще не было), прокачивать, пользоваться преимуществами типа Б (не платить налог на capital gains).

Поначалу все шло хорошо.

Пополнения:

2018 г — 0. Присматривался, думал.

2019 г — 755 тыс.

2020 г — 1 млн

2021 г — 1 млн

В 2022 г началась СВО, успел внести только 150 тыс. Решил приостановить пополнение до окончания СВО.
Поэтому:
2023 г — 0.
2024 г - 0.

Всего внесено с 2018-го: 2 млн 905 тыс.
Все дивы/купоны реинвестированы.
На сегодня счет: 3 млн 134 тыс (с учетом НКД) + 353 тыс (то что перевели в КИТ, там Яндекс, Циан), т.е. 3 млн 487 тыс.

Год назад счет был 3 млн 405 тыс
Два года назад: 1 млн 905 тыс + 150 тыс (в КИТ)
Три года назад: 3 млн 572 тыс.

Т.е. в номинальных рублях с учетом 100% реинвеста я в небольшом плюсе.
Доходность за 6 лет (в номинальных рублях) 582 тыс, или 20% за все это время.
В реальных рублях, с учетом инфляции, счет в жесткой просадке.

Вывод: вместо вложений в ИИС надо было покупать в льготную ипотеку студию в Москве или Сочи.

П.С. Эксперимент с ИИС продолжу еще на год.
П.П.С. У меня несколько разных экспериментов, в том числе и с отличными результатами.
@mosstart

Думаю, что на ЦБ просто надавили, чтобы не повышать ставку и оставить 21%. В моменте лобби промышленников и застройщиков оказалось сильнее, чем ЦБ. Т.е. реальная инфляция скорее ускорится, чем затормозится.
@mosstart

Не окей, Гугл. Некоторые российские блогеры для монетизации переключили свои ютуб каналы на РБ. А ещё есть спецы в РБ, которые ведут каналы с расчётом на международную аудиторию с ежемесячным доходом в тысячи USD. Сейчас в их рядах паника. Все слишком внезапно.
@mosstart

«Огромная спекуляции. Миллионы жителей этой страны {Германия} покупают иностранную валюту и хранят ее. Я едва ли знаю одного немца любого пола, который не спекулирует валютой, как австрийские кроны, польские марки и даже рубли Керенского. В той же мере, как падает марка, растут котировки индустриальных акций»
20 сент 1921 год, Joseph Addison, Charge d'Affaires in Berlin

Счёт пробил +50%, а год ещё не закончился. Спасибо NVDA, VOO, QQQM и другим акциям в моем портфеле. Некоторые принесли иксы, некоторые десятки процентов. Но есть и убыточные. И это в долларах.
@mosstart

В октябре прошлого года была продана однушка в Братеево, отдаленном московском спальном районе, за 10.5 млн.
Цель продажи - со временем переложиться в более перспективный объект. Деньги временно положили на депозит.
Выиграли собственники или проиграли?
Сейчас аналогичные квартиры выставляют за 10.5-11 млн.
Но год назад ипотека была более доступной и интересантов было много.
Ключевая ставка была аж 13% (в то время это казалось много), а по депозитам можно было получить 12% и больше.
Т.е. даже если сдавать год под 12% - это уже 11млн760тыс
А реальности ставки были были стали выше уже после 27 октября (ЦБ поднял до 15%).
Если же открывать депозиты на 3 месяца, то это уже от 12.2 млн и больше.
Второй момент. Как изменились цены на “более перспективные объекты”, в которые планировали переложиться? Цены тоже почти прошлогодние.
Вывод: кто продал квартиру год назад, тот выиграл.

П.С. Цены на однушки в Братеево слабо изменились за последние 3 года. Район не меняется. Метро уже есть. Реновации тут нет, как нет и хрущевок, сталинок.
Кстати, в начале февраля 2022 года снимал ролик про Братеево (однушки стоили от 9.5 млн). Это был мой второй шортс на ютубе.
@mosstart

Почему все хотят купить квартиру в Москве, в том числе из регионов?
Вот одна из причин.
В начале этого года было происшествие. Подмосковье, один из дорогих закрытых поселков, где в названии есть цифры. Мужчине немного за 30 внезапно стало плохо. Жена или охрана вызвали скорую. Скорая ехала больше часа, ведь первоначально приехала в поселок с похожим названием. Или название неправильно записали, или невнятно произнесли, или еще какая причина. Когда скорая все-таки приехала, было уже поздно. Мужчина умер. Это был сын одного из самых влиятельных чиновников России. Но ни колоссальное влияние отца, ни власть, ни деньги ничем не помогли, потому что скорая в Подмосковье ехала больше часа.
@mosstart

https://teletype.in/@realtermoscow/FvbjJ6v4rTx

Вчера по 106 руб обменял часть “белых” долларов. В московских обменниках их принимают нормально, хотя и не во всех. Ведь это доллар второго сорта. В Турции и Египте их тоже берут крайне неохотно.
Пообщался с народом в очереди, есть клиенты Газпромбанка, которым перекрыли Юнионпэй. Добро пожаловать за кэшем!

Как и много лет назад, ищу хороший курс на РБК в “Рынке наличной валюты”. Помню, в 2009-м можно было котлету долларов купить в одном обменнике и с небольшой прибылью поменять на рубли в другом. Такой вот доморощенный форекс.
@mosstart

Неплохой сегодня обвал в Москазино.
Покупал Сбер, Самолет, ПИК, Транснефть.
Как уже писал раньше, идея такова - крупных застройщиков спасут так или иначе.
@mosstart

Ходят слухи, что пытаются как-то воткнуть в бюджет льготную ипотеку на новостройки. Ведь проблемы застройщиков ударят и по банкам, и по другим смежным отраслям.
@mosstart

На днях внесли аванс за покупку квартиры на вторичке, в доме под реновацию.
Навел справки по документам - и обнаружил критичный недостаток.
На этом все - попросили аванс обратно. Нам, конечно же, вернули.

Суть в том, что многие этот недостаток не заметят, хотя он может обернуться серьезной проблемой уже через 2 года. Более того, этот недостаток могли аккуратно спрятать и 99% покупателей или риэлторов ничего бы не заподозрили. Но не я.

Ну а теперь по порядку.
Женщина купила квартиру за наличку в доме по реновации более 5 лет назад. Без ипотек, маткапа и прочего. Сейчас решила продать и переложиться. Что может пойти не так? Один взрослый собственник, никаких обременений, прямая продажа.
Но квартира была куплена в браке. 2 года назад супруг умер. Есть несовершеннолетняя дочка, которой 16 лет.

По закону, надо было выделить долю супруга (½ от квартиры) и внести ее в наследственную массу. Далее, эта ½ квартиры, как минимум, разделилась бы между супругой и несовершеннолетней дочкой. Супруга бы владела ¾ квартиры, а дочка ¼. При продаже такой квартиры требовалось бы разрешение опеки, т.е. дочку пришлось бы наделить долей в другой квартире.

Но так не сделали. И это не редкость. Зачем эта суета, ведь проще и дешевле все оставить, как есть. Если бы дочка была 18+, можно было пойти к нотариусу и взять у нее заявление, что она не претендует на долю и не возражает против продажи. Но ей только 16.

Какие тут риски? Через два года дочке исполняется 18 лет и она предъявляет претензию на ¼ проданной квартиры. Ведь ее лишили собственности! И по закону дочка абсолютно права. Да, лишили.

На днях расскажу, как год назад клиенты продали однушку в спальном районе и положили деньги на депозиты. Выиграли они или проиграли? Сравним цены.
@mosstart

Что делать с лишними деньгами? Часть 2.
Писал пост месяц назад.
У меня для небольших сумм распределение такое - треть в фонды ликвидности (выбрал SBMM), треть в российские акции (купил Лукойл), треть в крипту (выбрал биткойн в Bybit).

Что мы имеем сейчас, спустя месяц?
Паи фонда ликвидности подрастают со скоростью, близкой к ставке ЦБ.
Российские акции упали, но Лукойл держится отлично (в декабре дивы).
Крипта - все отлично, двойной профит - и от роста биткойна, и от роста доллара. Доход от стейкинга (2% в год) можно не учитывать.

На следующий месяц стратегия не меняется.
@mosstart

На конфе Смартлаба. График - потенциал изменения цен активов при разных сценария (от плохого до отличного). На 2025-й, от красного банка. Как видим, наиболее надёжное - это фонды ликвидности. Но тут есть нюанс, доходность фондов ликвидности может оторваться от ставки ЦБ. Попросту, не нужно будет столько денег, которые народ стремительно понёс в фонды ликвидности. Например, ставка 21%, а фонд принесёт 12%. Надо будет обдумать...

Устроил шоппинг - докупил Нвидиа, Нетфликс и Макдональдс. Все немношк припали сегодня.

https://teletype.in/@realtermoscow/dV3wA9MPBDF

Студия будущего.
1.5 м, вертикальная кровать (если лошади спят стоя, то человек тоже сможет).
Есть, варочная панель на две конфорки, пароварка.
Есть кастрюля (можно использовать, как горшок).
Есть настолки (а вдруг придут гости).
А главное - есть мотивация утром быстрее бежать на работу, а вечером как можно позже возвращаться домой.
Отличное предложение для начинающих карьеристов.
Думаю, такие можно продавать по 4.5-5 млн рублей, а сдавать за 30 тыс в месяц.
Как вам такая идея?
@mosstart

Четыре стадии бедности:
1. Денег нет.
2. Денег совсем нет.
3. Пора менять белые доллары
4. Пора менять синие доллары
@mosstart

Есть пожилые родственники с недвижимостью? Это для вас.

История 1.
Тетя жила в трешке в центре Москвы, а племянница в Мытищах. Общение между ними было, но так чтобы очень тесное. У всех своя жизнь, работа. На племянницу было написано завещание, но когда тетя умерла, то оказалось, что она переписала завещание на женщину, которая снимала комнату. Племянница долго судилась, но без эффекта.

История 2.
Племянница жила с пожилой тетей в однушке в центре Москвы, помогала ей по хозяйству. Но потом попала в больницу с серьезным диагнозом. Операции, реабилитация, инвалидность. За это время тетя успела написать завещание на постороннего человека и умереть. Племянница смогла отсудить треть квартиры - обязательная доля для нетрудоспособного родственника. Остальные две трети ушли.

История 3.
Знаю человека, у которого в Москве и ближнем Подмосковье более 5 квартир. Все они сдаются. Основание собственности у них либо завещание, либо договор пожизненного содержания. Он приезжий, причем издалека. Но я никогда не интересовался подробностями.

Человеку в сильно пожилом возрасте может не хватать общения. У всех свои дела, хлопоты и заботы. Помехой может и быть и расстояние - не так просто приехать в гости на другой конец Москвы. И если кто-то окажется рядом и восполнит вакуум общения - соцработник, соседи, квартиранты, новый “муж” или “жена” итд - есть риск в будущем потерять недвижимость.

Что можно сделать?
- Чаще поддерживать контакт с родней.
- Предложить сделать дарственную (подходит не всегда и не везде).
- Отговорить от любого завещания (если вы понимаете, что не появятся другие наследники, с очередью более высокого приоритета).

Напомню, что любое завещание обнуляется более свежим завещанием. Завещание можно оспорить в суде, но сделать это очень сложно, если нет мед.диагноза. Московские нотариусы, как правило, ответственно относятся к завещаниям - им есть что терять. Стать нотариусом в Москве сложнее, чем депутатом. Но есть и исключения. Так например, в июле этого года московский нотариус Игорь Заграй получил 11.5 лет за 23 эпизода мошенничества.

Если нотариус приезжает на дом - только он решает, насколько внятно человек отвечает на вопросы - “кто я, зачем я тут, какая сейчас дата, что вы хотите сделать итд”.

Есть еще аферы с выморочным жильем, про это будет отдельный пост. Если с родственником не поддерживали контакты от полугода и более, за это время он мог умереть, а местная ОПГ подделать необходимые доки, оформить квартиру на дропа, пару раз перекинуть с дропа на дропа, а потом продать ипотечнику Сбера. Такие команды периодически ловят, сажают, но меньше их не становится.
@mosstart

Ежегодные дивы от акций, купленных в 1996-м году по цене плохого телевизора. Это была случайность, как выигрыш в лотерею.
Совпало 3 момента:
1. При акционировании топы стали мажорами и решили выводить прибыль через дивиденды, а не десятком других способов.
2. Предприятие загружено заказами и работает в три смены.
3. Акции не продали и сейчас, в 2024-м.
@mosstart

На прошлой неделе сдал две однушки. Одну сняла пара из Белгорода, вторую из Курска. В обоих случаях мужчина уже работает в Москве, а его подруга заканчивает дела и переезжает из родного города. Еще одну квартира хотела снять пара из Белгорода, но собственница отказала - не решилась на большую лохматую собаку (хотя дом под снос и цена на верхней границе рынка).
Тренд, однако…
@mosstart

Что делать с лишними деньгами?
Предположим, появились лишние 100 тыс. Конечно, можно их швырнуть в чад кутежа, цепкие лапки маркетплейсов, потратить на путешествие итд. Но для более крупных покупок этого слишком мало, даже в качестве первоначального взноса.

У меня нет магического шара, поэтому делим сумму на три части.

Треть - фонды ликвидности, я выбрал SBMM.

Треть - акции российских предприятий, например недавно опять купил Лукойл.

Треть - крипта. Я выбрал покупку биткойна на криптобирже Bybit. Кстати, промокод для регистрации 9MXVZDQ. К сожалению, для российских карт напрямую перевод денег невозможен. Зато отлично работает p2p. В зависимости от продавца можно покупать ту или иную крипту на сумму от 5 тыс рублей. Как вариант, можно покупать цифровой эквивалент доллара - USDT.

ЦБ повысит ставку? Доходность Фонда Ликвидности будет синхронно расти за этой ставкой. Акциям, скорее всего, будет грустно. Крипта - нулевое влияние.

ЦБ понизит ставку? Доходность Фонда Ликвидности поедет вниз, но акциям будет весело. Крипта - нулевой влияние.

А что если гипер? Или биржа приостановит работу, как уже было в 22 году? Или еще какие черные лебеди? Пострадают и Фонды Ликвидности, и акции. Крипта - нулевое влияние.

Обвал крипты? Очередная криптозима? Влияние на Фонды Ликвидности и акции нулевое.

Таким образом, при любом, даже самом грустном сценарии, вы сохраните минимум треть своего капитала. При желании, можно переливать из одного актива в другой.
@mosstart

https://teletype.in/@realtermoscow/WiPz0RXrSJx

Московский рынок аренды жилья остывает. Основной ажиотаж уже схлынул. Впрочем, спрос еще довольно бодрый. Некоторые собственники, которые годами сдавали квартиры по старым ценам - внезапно обнаружили, что недополучают приличные суммы. Многие звонят и спрашивают совета. Отвечаю, что если наниматель устраивает и не создает проблем, то поднимать аренду лучше не до рыночной цены, а немного меньше. Так выгодно и собственнику, и нанимателю. Но есть категория нанимателей, которая при этом все-равно съедет. Например, если квартира перестала устраивать по начинке или локации, но за нее продолжали держаться из экономии. В этом случае переезжают.

Если вы собственник. Предупредили за месяц о повышении цены или о том, что не будете продлевать договор найма? Не позволяйте нанимателю затягивать время. Если сейчас сезон, то нанимателю выгодно пожить еще 2-3 месяца и съехать поближе к концу года, когда упадет спрос. “Мы пока не решили, мы подумаем, давайте еще месяц-два поживем”. Но это не выгодно вам, как собственнику.

Если вы наниматель. Вам подняли цену? Возьмите паузу на 2-3 дня. Промониторьте текущие цены, позвоните по объектам, оцените рынок. Посчитайте, что вам выгоднее - переехать или согласиться на новую цену. Искать квартиру в сезон непросто. Если есть возможность остаться в старой квартире еще на 2-3 месяца - отлично.
@mosstart

Итак, IB по состоянию на сентябрь 24 года. Полный гайд.

IB - это крупный американский брокер, который продолжает обслуживание резидентов РФ. И даже открывает счета для новых клиентов.
На данный момент (сентябрь 2024 года) закрыты все возможности для перевода валюты из РФ на счет в IB. Последним сдался Райф (до 30 августа можно было делать переводы от 20 тыс евро).
Входящие переводы (в тот же Райф) по-прежнему доступны.

Тут сделаю ремарку. Позиция ЕС по переводу денег из РФ для физиков довольно странная. Кто пользовался свифтом из Райфа и для чего? Родители делали переводы для оплаты учебы детей, которые учатся в Европе. Москвичи продавали квартиры, покупали валюту и переводили детям, которые легально проживали в той же Германии. По сути - это вывоз капитала из РФ. Но российские власти к этому относились лояльно, с пониманием. При этом, переводы в РФ для физиков все еще работают. Хочешь получить платеж из ЕС или США на свой счет в Райфе? Пожалуйста.

Для пополнения своего счета не из РФ есть другие способы. Самый популярный - заявить о связи с другой страной через личный кабинет, приложить документы - договор аренды, счет за коммуналку, выписку из банка. Тогда можно делать переводы из этой новой страны, например из Казахстана, Турции, Тайланда, Бали итд.

Но если вы преимущественно проживаете в РФ, то этот способ несет в себе риски. IB не любит обмана. Комплаенс может засечь, что вы чаще подключаетесь к серверам из РФ, а не из Казахстана. Если вы не особо выгодный клиент, то могут просто отказать в обслуживании. По тем или иным причинам, 5% клиентов с РФ паспортами (в том числе и не резидентов) в этом году попросили на выход.

Появятся ли новые способы пополнять свой счет IB из РФ? Возможно, буду вас информировать.

На данный момент для резидентов РФ действует налог на дивиденды 30%. Еще пару месяцев назад было 10%.
При этом, налог на capital gains отсутствует. Предполагается, вы должны рассчитывать и платить налоги по месту своего жительства.

Также для резидентов РФ:
- Нет маржинального кредитования.
- Не показывают котировки.
- Не доступны акции в евро.
Если вы подтвердили связь с другой страной - все это можно заново активировать.
Все остальное - отлично. Низкие комиссии, страховка на $500 тыс, возможность покупать первоклассные акции и фонды.
@mosstart

Итак, стресс-тест московского рынка аренды.
Уставшая (мягко говоря) студия 20м на Яблочкова (м.Тимирязевская или Петровско-Разумовская), на первом этаже жилого дома из 1980-х .
Такие продавали на аукционе. Кто-то делал в них ремонт, а кто-то нет.
Собственник хотел сдать в том состоянии, как есть в ролике.
Начали с 37 тыс - интерес есть, но вялый.
35 тыс - уже лучше, но отказались даже четверо строителей.
33 тыс - согласилась иностранная пара из местного клининга, но появился более интересный вариант.
Итак, сдали за 20тыс на 11 месяцев, но с условием, что наниматель проводит ремонт за свой счет.
Это идеальный вариант для моего клиента - собственника.
Нанимателю тоже удобно, он сам это предложил.
В ремонт включено: замена окна, душевая кабина, стены, пол, потолок.
Кстати, работа уже кипит, стены почти готовы, старый душевой поддон отправился на помойку.
В качестве бонуса нанимателю предложили - если он съедет раньше, чем через 11 месяцев, то может найти себе замену на тех же условиях, т.е. 20тыс собственнику, остальное брать себе.

Думаю, это ситуация win-win, выигрывают все. Хотя я мог бы заработать больше, если бы сдал “паре из клининга”. Но в этом случае проблема ремонта просто бы отодвинулась на некоторое время.
Интересно было поработать с необычным вариантом.
@mosstart
Вот этот объект:
https://youtube.com/shorts/axwWf_6FhiY?si=5nlMgm1pIbxZ1FVO

Тайный секрет рынка новостроек Москвы. Часть 1.

Итак, у вас есть некая сумма и вы решили купить новостройку.
Изучаете рекламную выдачу, порталы, сайты застройщиков, сайты проектов итд.
Хотелось бы сравнить разные ЖК, предложения, оценить плюсы и минусы.
И вот, вы позвонили по интересному ЖК, назовем его “Башня Трампа”, задали парочку вопросов, например куда выходят окна.
Что происходит дальше?

Ваш телефон и имя моментально заносят в один из специализированных проектов, где фиксируют ваш интерес к этому ЖК. Одновременно идет проверка на уникальность.
Если в течение двух-трех месяцев вы купите квартиру в этом ЖК, а иногда в другом ЖК, но этого же застройщика, то агент получит комиссию 0т 1.5% до 4%, как правило.
За вычетом комиссии проекта и налога.

По такой схеме работают не все застройщики, но многие. Отвечу сразу, ПИКа среди среди этого списка нет. ПИК тратит много ресурсов на пиар, айти (динамическое ценообразование), отдел продаж. Впрочем, небольшую скидку получить можно, но это агент должен договариваться непосредственно с отделом продаж, минуя “специализированные проекты”.

А что, если позвонить непосредственно застройщику, он сделает скидку? Ведь это экономия на выплате 1.5-4% на выплате посредникам! Но нет, застройщик такой скидки не предоставит. Ведь есть расходы на маркетинг, отдел продаж, рекламу. Вспоминается известный производитель матрасов на букву А, у которого в фирменных магазинах часто цены выше, чем в гипермаркетах мебели или на маркетплейсах (с учетом скидок и бонусов).

Что тут можно сделать? Например прозванивать приглянувшиеся проекты не через свой основной номер (использовать левую симку или подменный номер).

А еще, вы можете обратиться ко мне. Я зафиксирую ваш интерес к ЖК под своим акком. Если вы купите квартиру в этом ЖК, то мы разделим с вами пополам проценты, которые платит застройщик. Заодно, вместе посмотрим эту квартиру, оценим плюсы и минусы. Или я могу посмотреть ее сам, если вы проживаете в регионе и/или у вас сложно со временем.

А еще, можем с вами обсудить конкретные локации, ЖК, их плюсы и минусы под вашу задачу.
@mosstart
https://youtube.com/shorts/am2kXl1KdbQ?si=v-GOaiBHsk9dj7Rq

Стресс-тест для рынка аренды Москвы в моменте. Интересно, за сколько уйдет пустая убитая студия 20м на ул. Яблочкова? Поставили 37 тыс для начала. https://youtube.com/shorts/axwWf_6FhiY?si=-FwZcVI77hBFZx9e

Цукербук подкинул мой пост от 2 сентября 2017 года.
На нем скрин российских акций из моего тогдашнего портфеля.
Что можно сказать?
Большинство бумаг сейчас стоит или +- столько же, или меньше.
И это не учитывая инфляцию в рубле.

Норникель (учитывая сплит) стоил 98 руб, сейчас 102
Алроса 79 руб, сейчас 46 руб
Полиметал 650 руб, сейчас 250 руб
ФСК-Россети 0.17 руб, сейчас 0.8 руб
…
А ведь в то время можно было купить студии по 2.5-3.5 млн рублей. Эти студии подорожали в разы и сейчас отлично сдаются.
Вот такие результаты 7 лет инвестирования в отечественную фонду.
@mosstart

Сколько по времени строят новостройки в Москве?
Массовые проекты вроде стандартных серий ПИК - 1.5-2 года.
Бизнес-класс с индивидуальными многоэтажными проектами - до 4-х лет.

Что может увеличить сроки сдачи?
1. Финансовые проблемы застройщика.
2. Проблемы у подрядчиков.
3. Сложности с подключением коммуникаций.
4. Суды с разными ведомствами (типичный пример - ЖК “Сказочный лес”)
5. Сложный грунт. Строят там, где удалось получить пятно под застройку, даже если рельеф местности слабо подходит для многоэтажки. Современными технологиями все решается, но это время и деньги (пример - ЖК “Алые Паруса”).
6. Попадание на общий кризис, например в 2008, 2014, 2020 годах. Экономику проекта считали при одних данных, а строить приходится при других.

Конечно, введение эскроу счетов дисциплинирует застройщиков и защищает дольщиков. Но еще до 2022 года были случаи, когда хитрый застройщик организовал подписание актов приема-передачи с несколькими дольщиками и по условиям эскроу получал деньги. Хотя дом был серьезными недоделками, которые устраняли месяцами. Да, комиссия этот дом тоже приняла, наверно ходила с закрытыми глазами. И все это в нескольких километрах от МКАДа. Кстати, я снимал про этот ЖК ролик.

Сейчас же требования по эскроу для застройщиков смягчили. Временно, но…

Помним, что если новостройка - это жилой дом с квартирами, то раньше или позже его достроят. Например, через 10 лет, как это произошло с несколькими домами в ЖК “Царицыно”. Но с апартаментами все сложнее. Недалеко от метро Бабушкинская, на улице Менжинского, уже много лет стоит залитый водой котлован с лягушками. Лягушки счастливы, дольщики нет.
@mosstart

Заглянем внутрь стены застройщика ПИК. Загадка дыры! https://youtube.com/shorts/8akTnuICeCA?si=57Q1E-iralAHGoQF

Летят перелетные птицы
В осенней дали голубой,
Летят они в жаркие страны,
А я остаюся с тобой.

Со 2 сентября Райфайзен прекращает переводы в валюте от физиков.
Закрывается последнее окошко для переводов в евро по SWIFT в белые юрисдикции, например в ЕС, США.
Торопитесь, если вы:
1. Хотите пополнить свой счет в IB.
2. Перевести деньги (например от продажи квартиры) в Европу.
Напомню, что Райф шлет от 20 тыс евро.
Главный плюс Райфа - деньги приходили за несколько часов, без геморроя от банков-корреспондентов, как это было с юанем или турецкими лирами.
@mosstart

Один из сюжетов в Тиктоке, который разошёлся на сотни роликов такой. Девушка-москвичка  разговаривает по телефону с родней (друзьями, знакомыми) из региона. 

И узнает, что они собираются в Москву.  Далее девушка говорит -  “понятно, прикольно, ну давай пока” и вешает трубку. Девушке понятно, что они хотят остановиться в её квартире. Поэтому она делает вид, что не понимает намеков.

Сегодня по квартире в рекламе звонили из региона с буквой К. И вспомнил этот жизненный ролик из Тиктока. 

Но дело в том, что лучшие наниматели приезжают не “от”, а “к”. К новой работе, учёбе, бизнес возможностям.
@mosstart

Если кто-то еще подумывает продать квартиру и перевести деньги через SWIFT в ЕС - торопитесь. Это же относится и к желающим открыть и/или пополнить счет в IB. Окно возможностей закрывается.
Райффайзен пока еще шлет SWIFT в евро, но уже начал делать активные шаги по сворачиванию своей деятельности в РФ.
На сайте Райфа пропали упоминания про кредитные карты, а ведь это любимый продукт всех банков. Грядут и другие ухудшения для действующих клиентов, а новым могут просто закрыть вход.
Когда Сити уходил из РФ, то еще долго обслуживал действующих клиентов и даже делал переводы SWIFT в долларах. Новых клиентов не брали.

Поэтому, на всякий случай, хотя бы откройте дебетную карту Райфайзена, а еще лучше + брокерский счет.
@mosstart