MosStart

Ходят слухи, что пытаются как-то воткнуть в бюджет льготную ипотеку на новостройки. Ведь проблемы застройщиков ударят и по банкам, и по другим смежным отраслям.
@mosstart

На днях внесли аванс за покупку квартиры на вторичке, в доме под реновацию.
Навел справки по документам - и обнаружил критичный недостаток.
На этом все - попросили аванс обратно. Нам, конечно же, вернули.

Суть в том, что многие этот недостаток не заметят, хотя он может обернуться серьезной проблемой уже через 2 года. Более того, этот недостаток могли аккуратно спрятать и 99% покупателей или риэлторов ничего бы не заподозрили. Но не я.

Ну а теперь по порядку.
Женщина купила квартиру за наличку в доме по реновации более 5 лет назад. Без ипотек, маткапа и прочего. Сейчас решила продать и переложиться. Что может пойти не так? Один взрослый собственник, никаких обременений, прямая продажа.
Но квартира была куплена в браке. 2 года назад супруг умер. Есть несовершеннолетняя дочка, которой 16 лет.

По закону, надо было выделить долю супруга (½ от квартиры) и внести ее в наследственную массу. Далее, эта ½ квартиры, как минимум, разделилась бы между супругой и несовершеннолетней дочкой. Супруга бы владела ¾ квартиры, а дочка ¼. При продаже такой квартиры требовалось бы разрешение опеки, т.е. дочку пришлось бы наделить долей в другой квартире.

Но так не сделали. И это не редкость. Зачем эта суета, ведь проще и дешевле все оставить, как есть. Если бы дочка была 18+, можно было пойти к нотариусу и взять у нее заявление, что она не претендует на долю и не возражает против продажи. Но ей только 16.

Какие тут риски? Через два года дочке исполняется 18 лет и она предъявляет претензию на ¼ проданной квартиры. Ведь ее лишили собственности! И по закону дочка абсолютно права. Да, лишили.

На днях расскажу, как год назад клиенты продали однушку в спальном районе и положили деньги на депозиты. Выиграли они или проиграли? Сравним цены.
@mosstart

Что делать с лишними деньгами? Часть 2.
Писал пост месяц назад.
У меня для небольших сумм распределение такое - треть в фонды ликвидности (выбрал SBMM), треть в российские акции (купил Лукойл), треть в крипту (выбрал биткойн в Bybit).

Что мы имеем сейчас, спустя месяц?
Паи фонда ликвидности подрастают со скоростью, близкой к ставке ЦБ.
Российские акции упали, но Лукойл держится отлично (в декабре дивы).
Крипта - все отлично, двойной профит - и от роста биткойна, и от роста доллара. Доход от стейкинга (2% в год) можно не учитывать.

На следующий месяц стратегия не меняется.
@mosstart

На конфе Смартлаба. График - потенциал изменения цен активов при разных сценария (от плохого до отличного). На 2025-й, от красного банка. Как видим, наиболее надёжное - это фонды ликвидности. Но тут есть нюанс, доходность фондов ликвидности может оторваться от ставки ЦБ. Попросту, не нужно будет столько денег, которые народ стремительно понёс в фонды ликвидности. Например, ставка 21%, а фонд принесёт 12%. Надо будет обдумать...

Устроил шоппинг - докупил Нвидиа, Нетфликс и Макдональдс. Все немношк припали сегодня.

https://teletype.in/@realtermoscow/dV3wA9MPBDF

Студия будущего.
1.5 м, вертикальная кровать (если лошади спят стоя, то человек тоже сможет).
Есть, варочная панель на две конфорки, пароварка.
Есть кастрюля (можно использовать, как горшок).
Есть настолки (а вдруг придут гости).
А главное - есть мотивация утром быстрее бежать на работу, а вечером как можно позже возвращаться домой.
Отличное предложение для начинающих карьеристов.
Думаю, такие можно продавать по 4.5-5 млн рублей, а сдавать за 30 тыс в месяц.
Как вам такая идея?
@mosstart

Четыре стадии бедности:
1. Денег нет.
2. Денег совсем нет.
3. Пора менять белые доллары
4. Пора менять синие доллары
@mosstart

Есть пожилые родственники с недвижимостью? Это для вас.

История 1.
Тетя жила в трешке в центре Москвы, а племянница в Мытищах. Общение между ними было, но так чтобы очень тесное. У всех своя жизнь, работа. На племянницу было написано завещание, но когда тетя умерла, то оказалось, что она переписала завещание на женщину, которая снимала комнату. Племянница долго судилась, но без эффекта.

История 2.
Племянница жила с пожилой тетей в однушке в центре Москвы, помогала ей по хозяйству. Но потом попала в больницу с серьезным диагнозом. Операции, реабилитация, инвалидность. За это время тетя успела написать завещание на постороннего человека и умереть. Племянница смогла отсудить треть квартиры - обязательная доля для нетрудоспособного родственника. Остальные две трети ушли.

История 3.
Знаю человека, у которого в Москве и ближнем Подмосковье более 5 квартир. Все они сдаются. Основание собственности у них либо завещание, либо договор пожизненного содержания. Он приезжий, причем издалека. Но я никогда не интересовался подробностями.

Человеку в сильно пожилом возрасте может не хватать общения. У всех свои дела, хлопоты и заботы. Помехой может и быть и расстояние - не так просто приехать в гости на другой конец Москвы. И если кто-то окажется рядом и восполнит вакуум общения - соцработник, соседи, квартиранты, новый “муж” или “жена” итд - есть риск в будущем потерять недвижимость.

Что можно сделать?
- Чаще поддерживать контакт с родней.
- Предложить сделать дарственную (подходит не всегда и не везде).
- Отговорить от любого завещания (если вы понимаете, что не появятся другие наследники, с очередью более высокого приоритета).

Напомню, что любое завещание обнуляется более свежим завещанием. Завещание можно оспорить в суде, но сделать это очень сложно, если нет мед.диагноза. Московские нотариусы, как правило, ответственно относятся к завещаниям - им есть что терять. Стать нотариусом в Москве сложнее, чем депутатом. Но есть и исключения. Так например, в июле этого года московский нотариус Игорь Заграй получил 11.5 лет за 23 эпизода мошенничества.

Если нотариус приезжает на дом - только он решает, насколько внятно человек отвечает на вопросы - “кто я, зачем я тут, какая сейчас дата, что вы хотите сделать итд”.

Есть еще аферы с выморочным жильем, про это будет отдельный пост. Если с родственником не поддерживали контакты от полугода и более, за это время он мог умереть, а местная ОПГ подделать необходимые доки, оформить квартиру на дропа, пару раз перекинуть с дропа на дропа, а потом продать ипотечнику Сбера. Такие команды периодически ловят, сажают, но меньше их не становится.
@mosstart

Ежегодные дивы от акций, купленных в 1996-м году по цене плохого телевизора. Это была случайность, как выигрыш в лотерею.
Совпало 3 момента:
1. При акционировании топы стали мажорами и решили выводить прибыль через дивиденды, а не десятком других способов.
2. Предприятие загружено заказами и работает в три смены.
3. Акции не продали и сейчас, в 2024-м.
@mosstart

На прошлой неделе сдал две однушки. Одну сняла пара из Белгорода, вторую из Курска. В обоих случаях мужчина уже работает в Москве, а его подруга заканчивает дела и переезжает из родного города. Еще одну квартира хотела снять пара из Белгорода, но собственница отказала - не решилась на большую лохматую собаку (хотя дом под снос и цена на верхней границе рынка).
Тренд, однако…
@mosstart

Что делать с лишними деньгами?
Предположим, появились лишние 100 тыс. Конечно, можно их швырнуть в чад кутежа, цепкие лапки маркетплейсов, потратить на путешествие итд. Но для более крупных покупок этого слишком мало, даже в качестве первоначального взноса.

У меня нет магического шара, поэтому делим сумму на три части.

Треть - фонды ликвидности, я выбрал SBMM.

Треть - акции российских предприятий, например недавно опять купил Лукойл.

Треть - крипта. Я выбрал покупку биткойна на криптобирже Bybit. Кстати, промокод для регистрации 9MXVZDQ. К сожалению, для российских карт напрямую перевод денег невозможен. Зато отлично работает p2p. В зависимости от продавца можно покупать ту или иную крипту на сумму от 5 тыс рублей. Как вариант, можно покупать цифровой эквивалент доллара - USDT.

ЦБ повысит ставку? Доходность Фонда Ликвидности будет синхронно расти за этой ставкой. Акциям, скорее всего, будет грустно. Крипта - нулевое влияние.

ЦБ понизит ставку? Доходность Фонда Ликвидности поедет вниз, но акциям будет весело. Крипта - нулевой влияние.

А что если гипер? Или биржа приостановит работу, как уже было в 22 году? Или еще какие черные лебеди? Пострадают и Фонды Ликвидности, и акции. Крипта - нулевое влияние.

Обвал крипты? Очередная криптозима? Влияние на Фонды Ликвидности и акции нулевое.

Таким образом, при любом, даже самом грустном сценарии, вы сохраните минимум треть своего капитала. При желании, можно переливать из одного актива в другой.
@mosstart

https://teletype.in/@realtermoscow/WiPz0RXrSJx

Московский рынок аренды жилья остывает. Основной ажиотаж уже схлынул. Впрочем, спрос еще довольно бодрый. Некоторые собственники, которые годами сдавали квартиры по старым ценам - внезапно обнаружили, что недополучают приличные суммы. Многие звонят и спрашивают совета. Отвечаю, что если наниматель устраивает и не создает проблем, то поднимать аренду лучше не до рыночной цены, а немного меньше. Так выгодно и собственнику, и нанимателю. Но есть категория нанимателей, которая при этом все-равно съедет. Например, если квартира перестала устраивать по начинке или локации, но за нее продолжали держаться из экономии. В этом случае переезжают.

Если вы собственник. Предупредили за месяц о повышении цены или о том, что не будете продлевать договор найма? Не позволяйте нанимателю затягивать время. Если сейчас сезон, то нанимателю выгодно пожить еще 2-3 месяца и съехать поближе к концу года, когда упадет спрос. “Мы пока не решили, мы подумаем, давайте еще месяц-два поживем”. Но это не выгодно вам, как собственнику.

Если вы наниматель. Вам подняли цену? Возьмите паузу на 2-3 дня. Промониторьте текущие цены, позвоните по объектам, оцените рынок. Посчитайте, что вам выгоднее - переехать или согласиться на новую цену. Искать квартиру в сезон непросто. Если есть возможность остаться в старой квартире еще на 2-3 месяца - отлично.
@mosstart

Итак, IB по состоянию на сентябрь 24 года. Полный гайд.

IB - это крупный американский брокер, который продолжает обслуживание резидентов РФ. И даже открывает счета для новых клиентов.
На данный момент (сентябрь 2024 года) закрыты все возможности для перевода валюты из РФ на счет в IB. Последним сдался Райф (до 30 августа можно было делать переводы от 20 тыс евро).
Входящие переводы (в тот же Райф) по-прежнему доступны.

Тут сделаю ремарку. Позиция ЕС по переводу денег из РФ для физиков довольно странная. Кто пользовался свифтом из Райфа и для чего? Родители делали переводы для оплаты учебы детей, которые учатся в Европе. Москвичи продавали квартиры, покупали валюту и переводили детям, которые легально проживали в той же Германии. По сути - это вывоз капитала из РФ. Но российские власти к этому относились лояльно, с пониманием. При этом, переводы в РФ для физиков все еще работают. Хочешь получить платеж из ЕС или США на свой счет в Райфе? Пожалуйста.

Для пополнения своего счета не из РФ есть другие способы. Самый популярный - заявить о связи с другой страной через личный кабинет, приложить документы - договор аренды, счет за коммуналку, выписку из банка. Тогда можно делать переводы из этой новой страны, например из Казахстана, Турции, Тайланда, Бали итд.

Но если вы преимущественно проживаете в РФ, то этот способ несет в себе риски. IB не любит обмана. Комплаенс может засечь, что вы чаще подключаетесь к серверам из РФ, а не из Казахстана. Если вы не особо выгодный клиент, то могут просто отказать в обслуживании. По тем или иным причинам, 5% клиентов с РФ паспортами (в том числе и не резидентов) в этом году попросили на выход.

Появятся ли новые способы пополнять свой счет IB из РФ? Возможно, буду вас информировать.

На данный момент для резидентов РФ действует налог на дивиденды 30%. Еще пару месяцев назад было 10%.
При этом, налог на capital gains отсутствует. Предполагается, вы должны рассчитывать и платить налоги по месту своего жительства.

Также для резидентов РФ:
- Нет маржинального кредитования.
- Не показывают котировки.
- Не доступны акции в евро.
Если вы подтвердили связь с другой страной - все это можно заново активировать.
Все остальное - отлично. Низкие комиссии, страховка на $500 тыс, возможность покупать первоклассные акции и фонды.
@mosstart

Итак, стресс-тест московского рынка аренды.
Уставшая (мягко говоря) студия 20м на Яблочкова (м.Тимирязевская или Петровско-Разумовская), на первом этаже жилого дома из 1980-х .
Такие продавали на аукционе. Кто-то делал в них ремонт, а кто-то нет.
Собственник хотел сдать в том состоянии, как есть в ролике.
Начали с 37 тыс - интерес есть, но вялый.
35 тыс - уже лучше, но отказались даже четверо строителей.
33 тыс - согласилась иностранная пара из местного клининга, но появился более интересный вариант.
Итак, сдали за 20тыс на 11 месяцев, но с условием, что наниматель проводит ремонт за свой счет.
Это идеальный вариант для моего клиента - собственника.
Нанимателю тоже удобно, он сам это предложил.
В ремонт включено: замена окна, душевая кабина, стены, пол, потолок.
Кстати, работа уже кипит, стены почти готовы, старый душевой поддон отправился на помойку.
В качестве бонуса нанимателю предложили - если он съедет раньше, чем через 11 месяцев, то может найти себе замену на тех же условиях, т.е. 20тыс собственнику, остальное брать себе.

Думаю, это ситуация win-win, выигрывают все. Хотя я мог бы заработать больше, если бы сдал “паре из клининга”. Но в этом случае проблема ремонта просто бы отодвинулась на некоторое время.
Интересно было поработать с необычным вариантом.
@mosstart
Вот этот объект:
https://youtube.com/shorts/axwWf_6FhiY?si=5nlMgm1pIbxZ1FVO

Тайный секрет рынка новостроек Москвы. Часть 1.

Итак, у вас есть некая сумма и вы решили купить новостройку.
Изучаете рекламную выдачу, порталы, сайты застройщиков, сайты проектов итд.
Хотелось бы сравнить разные ЖК, предложения, оценить плюсы и минусы.
И вот, вы позвонили по интересному ЖК, назовем его “Башня Трампа”, задали парочку вопросов, например куда выходят окна.
Что происходит дальше?

Ваш телефон и имя моментально заносят в один из специализированных проектов, где фиксируют ваш интерес к этому ЖК. Одновременно идет проверка на уникальность.
Если в течение двух-трех месяцев вы купите квартиру в этом ЖК, а иногда в другом ЖК, но этого же застройщика, то агент получит комиссию 0т 1.5% до 4%, как правило.
За вычетом комиссии проекта и налога.

По такой схеме работают не все застройщики, но многие. Отвечу сразу, ПИКа среди среди этого списка нет. ПИК тратит много ресурсов на пиар, айти (динамическое ценообразование), отдел продаж. Впрочем, небольшую скидку получить можно, но это агент должен договариваться непосредственно с отделом продаж, минуя “специализированные проекты”.

А что, если позвонить непосредственно застройщику, он сделает скидку? Ведь это экономия на выплате 1.5-4% на выплате посредникам! Но нет, застройщик такой скидки не предоставит. Ведь есть расходы на маркетинг, отдел продаж, рекламу. Вспоминается известный производитель матрасов на букву А, у которого в фирменных магазинах часто цены выше, чем в гипермаркетах мебели или на маркетплейсах (с учетом скидок и бонусов).

Что тут можно сделать? Например прозванивать приглянувшиеся проекты не через свой основной номер (использовать левую симку или подменный номер).

А еще, вы можете обратиться ко мне. Я зафиксирую ваш интерес к ЖК под своим акком. Если вы купите квартиру в этом ЖК, то мы разделим с вами пополам проценты, которые платит застройщик. Заодно, вместе посмотрим эту квартиру, оценим плюсы и минусы. Или я могу посмотреть ее сам, если вы проживаете в регионе и/или у вас сложно со временем.

А еще, можем с вами обсудить конкретные локации, ЖК, их плюсы и минусы под вашу задачу.
@mosstart
https://youtube.com/shorts/am2kXl1KdbQ?si=v-GOaiBHsk9dj7Rq

Стресс-тест для рынка аренды Москвы в моменте. Интересно, за сколько уйдет пустая убитая студия 20м на ул. Яблочкова? Поставили 37 тыс для начала. https://youtube.com/shorts/axwWf_6FhiY?si=-FwZcVI77hBFZx9e

Цукербук подкинул мой пост от 2 сентября 2017 года.
На нем скрин российских акций из моего тогдашнего портфеля.
Что можно сказать?
Большинство бумаг сейчас стоит или +- столько же, или меньше.
И это не учитывая инфляцию в рубле.

Норникель (учитывая сплит) стоил 98 руб, сейчас 102
Алроса 79 руб, сейчас 46 руб
Полиметал 650 руб, сейчас 250 руб
ФСК-Россети 0.17 руб, сейчас 0.8 руб
…
А ведь в то время можно было купить студии по 2.5-3.5 млн рублей. Эти студии подорожали в разы и сейчас отлично сдаются.
Вот такие результаты 7 лет инвестирования в отечественную фонду.
@mosstart

Сколько по времени строят новостройки в Москве?
Массовые проекты вроде стандартных серий ПИК - 1.5-2 года.
Бизнес-класс с индивидуальными многоэтажными проектами - до 4-х лет.

Что может увеличить сроки сдачи?
1. Финансовые проблемы застройщика.
2. Проблемы у подрядчиков.
3. Сложности с подключением коммуникаций.
4. Суды с разными ведомствами (типичный пример - ЖК “Сказочный лес”)
5. Сложный грунт. Строят там, где удалось получить пятно под застройку, даже если рельеф местности слабо подходит для многоэтажки. Современными технологиями все решается, но это время и деньги (пример - ЖК “Алые Паруса”).
6. Попадание на общий кризис, например в 2008, 2014, 2020 годах. Экономику проекта считали при одних данных, а строить приходится при других.

Конечно, введение эскроу счетов дисциплинирует застройщиков и защищает дольщиков. Но еще до 2022 года были случаи, когда хитрый застройщик организовал подписание актов приема-передачи с несколькими дольщиками и по условиям эскроу получал деньги. Хотя дом был серьезными недоделками, которые устраняли месяцами. Да, комиссия этот дом тоже приняла, наверно ходила с закрытыми глазами. И все это в нескольких километрах от МКАДа. Кстати, я снимал про этот ЖК ролик.

Сейчас же требования по эскроу для застройщиков смягчили. Временно, но…

Помним, что если новостройка - это жилой дом с квартирами, то раньше или позже его достроят. Например, через 10 лет, как это произошло с несколькими домами в ЖК “Царицыно”. Но с апартаментами все сложнее. Недалеко от метро Бабушкинская, на улице Менжинского, уже много лет стоит залитый водой котлован с лягушками. Лягушки счастливы, дольщики нет.
@mosstart