Прорисовывается контур рынка недвижимости на 2025 год. Что становится понятно на сегодня:
🌱 Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее 3 квартала 2025 на мой взгляд неоправданно, да, есть огромный отложенный спрос, но пока ставки по рыночной ипотеки не вернутся хотя бы на уровень 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы те же 12-14%.
🌱 Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Прикрепляю график ЦБ что и как происходило на рынке в последний год, если в прошлом сентябре все виды льготных программ были 631 млрд, то в сентябре 2024 всего уже 199. Падение более чем в 3 раза! Учитывая, что ВТБ вообще поднял ПВ до 50%, Сбер ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестало выдавать семейную, то мой прогноз: мы с ноября уже увидим цифры 130-150 млрд господдержки в месяц, ну может за счет сезонности немного больше, хотя сомневаюсь, темпы в районе 150 млрд в месяц, думаю, и есть новая реальность субсидирования рынка
🌱 Текущее повышение ставок Сбера на 3 п.п. это также повлияет, рынок в 3 квартале жил в том числе за счет субсидирования со стороны застройщиков рыночной ипотеки. Но после повышения ставки до 25%, чтобы на весь срок субсидировать ставку даже до 16% - это почти непосильные деньги для девелоперов.
🌱 Если встает вторичка, тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны, даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября вторичке было откровенно тяжело, там уже пошло снижение цен, а клиенты все больше задавались вопросом почему не продается их недвижимость.
🌱 Строители в частных разговорах уже думают на сколько придется снижать цены после нового года, к цифре 10-15% все уже морально готовы, многие уже начали это делать, большинство в виде акций или рассрочек.
🌱 Важный момент - это ситуация с рождаемостью, если в 2014 году рождаемость была в районе 2 миллионов, то сейчас по сопоставимым субъектам РФ на 2024 прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость один из самых сильных факторов при решениях о покупке недвижимости.
🌱 Возрастет важность продаж, поэтому риэлтерский бизнес будет себя чувствовать не так плохо, как строительный, скорее всего повысится среднее комиссионное вознаграждение от застройщиков, также продавцы недвижимости будут сильнее заинтересованы в сделке
🌱 Важный аспект - это рост доходов и средних зарплат, он точно есть, за наличный расчет стали покупать в гораздо большем проценте, это станет трендом рынка и роль банков будет уменьшаться
🌱 Высокая ставка для строителей при эскроу, их ждет двойной удар, по новым проектам будут прописаны другие ставки, и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими в результате. Вместо средней сейчас ставки 7-9% в 2025 она может вырасти до 14-16%, а по новым проектам и выше. И по моим прогнозам в 2025 будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023. А это значит, сильный недостаток предложения в 2026-2027 годах. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.
🌱 Об этом мало говорят, но с 2025 наступает новая налоговая реальность, серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое на средний и крупный - все это отразится на экономике, чудес не бывает, поэтому последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 года. Мой прогноз: они будут более негативные, чем многие предполагают.
Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, то тогда это сразу стремительное снижение учетной ставки, резкий перевод из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 триллионов рублей, и по моим оценкам минимум триллиона 3 из них почти сразу выйдут на рынок недвижимости, а еще 3-5 в течение года. Это значит большой рост цен. Для понимания, в 2025 в базовом прогнозе вся ипотека вместе с льготной составит 4-4,5 триллиона рублей. То есть, как ни парадоксально рынок скорее даже не готов к резкому улучшению ситуации.
