Юрист по недвижимости | Риелтор СПб РФ | Надежда Остратова

Как сорвать сделку по доверенности

Спойлер: оформить ее неверно и понадеяться на банк! Не надо так❌

Обратилась ко мне девушка за юридическим сопровождением. Начали сделку они сами без юриста, но что-то пошло не так: почти состоявшуюся сделку отменили прямо в банке, буквально на этапе перечисления денег😢

Как же так, спросите вы? Да легко, отвечу я как юрист. Если подходить к сделке формально. 

Сделка проходила в известном банке на букву "С". По доверенности, которая вместе с остальными документами была заранее отправлена в чат менеджеру банка. Но прямо на сделке вдруг выяснилось, что доверенность составлена неверно, в ней не прописаны полномочия именно на продажу❗

Сделку приостанавливают, клиентов отправляют за новой доверенностью. Время, нервы, деньги тратятся снова.

А если это встречка или цепочка? Такая непредвиденная задержка может нарушить всю схему! 

Конечно, у вас (и у меня) возник вопрос: почему банк не проверил документы перед сделкой? А именно полномочия в доверенности? На что менеджер ответила, что она ни при чем, ведь документы проверяет робот! Понимаете, да? Клиенты понадеялись на банк, а банк такой, ну робот же, что с него взять🤦🏻‍♀️ 

В итоге доверенность мы исправили, сделку заключили. Конечно, если бы клиенты сразу взяли мое сопровождение, я бы тщательно проконтролировала и саму доверенность на наличие всех полномочий, и отправку всех документов в банк.

Хотите идти на сделку спокойно и не переживать, что она не состоится? Вам ко мне, пишите в лс📩

На каком этаже лучше покупать квартиру?

Согласны с Сашей? Пишите в комментариях⬇️

Как продать квартиру быстро?

По моему опыту есть 3 основных фактора, самый большой секрет которых в том, чтобы выполнить их НОРМАЛЬНО. Есть и другие, но эти - главные, без них никак.

1⃣ адекватная стоимость
Квартира должна быть в цене рынка, тогда запросов от потенциальных покупателей будет много

2⃣ размещение объявления везде, где возможно
Не только Авито и/или ЦИАН, но и чат дома/жилого комплекса, Домклик, чаты риелторов в ВК и телеграм (ищите через поиск), группы объявлений в вашем городе/районе. Чем больше людей увидят, тем быстрее решится вопрос

С моей клиенткой было так: 6 месяцев объявление безрезультатно висело ТОЛЬКО на Авито. А в итоге залог за квартиру внес сосед на второй день после публикации объявления в чате собственников дома. Оказывается, он давно хотел купить квартиру побольше.

3⃣ оперативные показы
Некоторые продавцы/риелторы говорят: "Ой, давайте через 4 дня, там вроде тоже кто-то хотел посмотреть". Ленятся показывать. Думают, что если человеку понравилась квартира, то он подстроится/подождет. А это не так)

Бонусом добавлю, что должны быть нормальные❗ фотографии. Нормальные - это не профсъемка, а фото без визуального шума: убирайте все лишнее с глаз долой, квартира должна выглядеть свободной и готовой к приему новых жильцов.

Просматривая фото, люди будут представлять, куда и что поставят из своего обихода - вазу с цветами, сахарницу, чашку с кофе, сумку и т. д. Ваш недопитый чай в кадре или груда полотенец на покосившейся сушилке сыграют не в кассу 💯

Сохраняйте пост, чтобы эти важные нюансы всегда были под рукой, и пересылайте тому, кто замучился с продажей 🙌

Маткапитал вырастет почти на 80 тыс. рублей

С 1 февраля размер материнского (семейного) капитала увеличится на 9.5%. Теперь семьи с детьми будут получать:

✅ за первого ребёнка маткапитал увеличится на 60 тыс. и составит 690 тыс. рублей вместо 630 тыс.

✅ за второго ребёнка (если уже получали сертификат на первого) маткапитал увеличится почти на 20 тыс. и составит 221 тыс. руб. вместо 202 тыс.

✅ за второго ребёнка (если ранее не получали сертификат на первого) маткапитал увеличится почти на 80 тыс. и составит 912 тыс. руб. вместо 833 тыс.

Если у вас уже есть сертификат, но вы его пока не использовали,индексация произойдет автоматически, никуда обращаться не нужно❗

Тем семьям, которые уже частично воспользовались средствами маткапитала, на 9.5℅ будет проиндексирован остаток.

Вы наверняка знаете, что маткапитал можно использовать только на:
-улучшение жилищных условий
-товары/услуги для ребенка-инвалида
-обучение детей
-ежемесячные выплаты
-накопление пенсии

Большинство семей тратит его на улучшение жилищных условий. А я с удовольствием им в этом помогаю☺️ Среди моих знакомых только 1 семья использует маткапитал не на жильё, а на обучение ребенка.

А вы на что потратили бы маткапитал? Пишите👇🏻

Что такое ипотека и кто за неё платит😁 смотрите до конца!

Как вам ответ юного риелтора?)))

Подборка полезного январского контента👇🏻

Как выписать бывшего мужа из квартиры

Как не делить квартиру при разводе

Почему стоимость квартиры дешевле рыночной?

Топ-5 рисков при покупке квартиры по цене ниже рынка

Что проверить при покупке квартиры по цене ниже рынка?

Петербуржец лишился квартиры из-за "липовых" документов

Так строить дом нельзя
 
Подборка была полезной?
Ставьте 🔥

Как найти «того самого» юриста?

Когда возникает юридический вопрос, самый сложный момент — это поиск подходящего специалиста. Кого выбрать? Кто точно поможет? Как избежать ошибок?

Мы с коллегами позаботились об этом и создали для вас практичный инструмент, который сделает поиск проще и эффективнее:

✅ подборку телеграм-каналов юристов по всем основным направлениям — от семейных дел до сложных корпоративных споров;

✅ универсальный файл-навигатор, который поможет выбрать нужного юриста и подскажет, где его искать.

Теперь вы всегда сможете быстро найти нужного специалиста, ведь вся информация уже собрана для вас в одном месте.

Делитесь этой находкой с друзьями — им тоже 💯 пригодится!

Так строить дом нельзя❌

Все же знают, что если мы строим дом, то «отступаем 3 метра от забора», да?!

Где тут ошибка?! А ошибка в том, что 3 метра отступаем не от забора , а от кадастровой границы! И многие тут сильно попадают…

❗️Вопрос о границах участка один из самых частых при рассмотрении споров с землей!

Фактически, забор Ваш или соседа может стоять неверно (как у героя данной истории) или забор стоит верно, но от границы 3 метра отсчитали шагами на глазок.

А теперь представьте, Вы построили дом, а зарегистрировать дом невозможно, так как не соблюдены нормы отступа от границ - 3 метра!

Даже отступ в 2 метра 90 сантиметров от границ участка недопустим 🤷🏻‍♀️

В суд пойдете?! Так суд скорее всего не примет аргумент, что «забор тут и стоял, когда я купил» или спросит, а кто мешал сделать замеры до покупки?!

💡ЗАПОМНИТЕ, это очень важно!
Если вы приняли решение о покупке участка, обязательно проверяйте, соответствуют ли кадастровые границы (по Росреестру) фактическим границам, по которым стоит забор!

Многие покупают дома, которые построены, но не стоят на учете. Проверьте, возможно, есть причины, что этот дом не ставят на учет!

Как думаете, что делать в подобной ситуации?

Ипотечные реалии 2025😢

Как вам ставка?

❗Петербуржец лишился квартиры из-за "липовых" документов

Мужчина долго мечтал о собственном жильё, и наконец купил квартиру. Радовался, строил планы. Но недолго. Пришла повестка в суд. Его сделку по покупке квартиры оспаривают.

В суде мужчина узнал, что продавец этой квартиры сама купила её буквально за пару месяцев до продажи ему. У человека, умершего вскоре после сделки. И вот сестра-наследница подала в суд, усомнившись в законности этой сделки.

Суд провел экспертизу и выяснил, что не только подпись на договоре покойному не принадлежала, но и доверенность, по которой документы сдавали на регистрацию, была ПОДДЕЛЬНОЙ! И да, Росреестр эту сделку зарегистрировал. Т. к. не проверяет документы на подлинность🤷🏻‍♀

Квартиру наследница отсудила, а вот последний покупатель, у которого ее изъяли, остался не у дел. И без денег, и без квартиры 😢

Со слов суда, последний покупатель не был добросовестным приобретателем, т. е. не попытался выяснить перед покупкой, почему эта квартира продается уже второй раз за такой короткий срок.

Откуда я всё это знаю? Это случай из моей практики. Мне как судебному юристу попадаются такие истории, что впору детективы писать!

Поэтому не устаю повторять, как важно при покупке ЛЮБОЙ! недвижимости обязательно проверять всё документы и на квартиру, и на продавца. Грамотно составлять договор и оформлять расчёты. Либо самим, либо с помощью квалифицированного специалиста✅

Как вам история? Пишите в комментариях👇🏻

Дана Борисова и её история выбора квартиры.

А ваш риелтор говорил подобное? Делитесь в комментариях👇

Инструкция: что проверить при покупке квартиры по цене ниже рынка❓

Какие документы нужно запросить у продавца и что проверять, чтобы избежать рисков?

Ловите инструкцию, сохраняйте и делитесь с друзьями🤗


1. проверяем паспорта всех собственников и их супругов (если покупали квартиру в браке) на подлинность на сайте Госуслуг или МВД.

2. изучаем документы на собственность для исключения лиц с правом проживания (их в т. ч. указывают в договоре).

3. проверяем наличие судебных споров у продавца: ищем по судам РФ по месту нахождения недвижимости и по адресу регистрации продавца.

4. проверяем наличие юридических лиц у продавца, а при их наличии - долги у этих юр. лиц.

5. проверяем просроченные долги по кредитам на дату сделки, их наличие - риск банкротства.

6. проверяем, кто прописан в квартире и на каком основании, - все, кто был прописан до приватизации, имеют право пожизненного проживания, даже если отказались от приватизации!

7. проверяем доверенность на продажу - полномочия и срок действия доверенности.

Конечно, это далеко не полный перечень, т. к. двух одинаковых сделок не бывает🤷🏻‍♀️

Чтобы в будущем вашу сделку не оспорили, а вы не остались и без денег, и без жилья, важно внимательно проверить документы и оценить все риски ДО сделки!

Сделать это можно самостоятельно, если понимаете, как возникают конкретные риски и что из документов берем у продавца для проверки конкретно в вашем случае.

Или обратиться к юристу по недвижимости, желательно с судебным опытом. Он точно знает, как тот или иной риск проигрывается в суде в случае, если до этого дойдет ✅

Вопросы жду в комментариях или в лс📩

ТОП-5 рисков при покупке квартиры по цене ниже рынка

Собрала для вас самые распространенные, исходя из моей судебной практики:

1️⃣ Банкротство продавца

Его всегда можно выявить, проверив на сайте. А вот ПРЕДбанкротное состояние (когда еще не банкрот, но есть признаки) так просто не выявить. Для этого нужно полное понимание процедуры банкротства и знания о том, как его признаки обнаружить

2️⃣ Долги супругов

Даже если есть брачный договор, это еще ничего значит. Часто их заключают специально: долги - мужу, квартира - жене. Ну или наоборот. И такие договоры расторгаются в суде на раз-два

3️⃣ Наличие юридических лиц у продавца

Директора могут привлечь по долгам компании (это называется субсидиарная ответственность). Отвечать он будет всем своим имуществом, и недвижимым тоже. 
Недавно как раз представляла в суде интересы директора, которого пытались привлечь (несправедливо) по долгам ООО. 

4️⃣ Лица с правом пожизненного пользования

Это отказники от приватизации, дарители, которые закрепили за собой право жить в подаренной квартире и др. Беда в том, что их не выписать из квартиры, даже если вы ее купите. И через суд тоже не выписать. Недавно рассказывала об этом.

5️⃣ Мошенничество

Поддельные документы, "липовая" доверенность - это реальные случаи, с которыми я сталкиваюсь в своей работе как судебный юрист постоянно. Как-то делала проверку квартиры, которую продали по поддельной доверенности. И да, Росреестр эту сделку зарегистрировал. 

Риски могут относиться к самому объекту недвижимости (квартира, дом, земельный участок) или к его собственникам. Проверять нужно всё.

Выше далеко не полный перечень всех возможных рисков, детальнее о них рассказывала в этом посте - не поленитесь посмотреть, сэкономите себе кучу нервов👌

Сталкивались с каким-то из этих рисков? Пишите в комментариях👇🏻

Почему квартира может продаваться ниже рыночной стоимости?

Бывает, вы находите объявление о продаже квартиры, вроде бы всё нравится, но цена подозрительно низкая. Знакомо?

Самые частые причины продажи ниже рынка:

1. свежее наследство
В квартире никто не планирует жить, часто она с убитым ремонтом, заниматься ремонтом у новых собственников нет желания или денег, потому квартиру стараются продать быстро и по адекватной цене

2. недавняя приватизация люди могли долго жить без оформления собственности, а сейчас решили расшириться / переехать и т. д.

3. срочная потребность в деньгах
долги, кредиты, переезд и т. д.

Это основные причины продажи по крайне интересной цене, но могут быть и другие❗️

И все они могут влечь за собой риск утраты вами права собственности на уже оплаченную квартиру или существенные сложности с её эксплуатацией.

Поэтому при покупке таких квартир важно тщательно оценить возможные риски, чтобы в будущем не остаться и без денег, и без жилья!

А с какими причинами крайне низкой цены вы сталкивались? Напишите👇🏻

У Саши новое увлечение)

Самое старое здание в РОССИИ

как думаете , в каком столетии построили?

Привет вам из морозно-солнечного Выборга❤️

Доели салаты?)

Для вас подборка полезных постов за декабрь✔️

Наслаждайтесь)

Предбанкротное состояние

Как узнать, была ли квартира куплена в браке

Инструкция: как защитить квартиру от мошенников

Подкаст "Налоги при продаже недвижимости"

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН

Как узнать, кто собственник квартиры

Зачем мне юридическое сопровождение?

Частые вопросы о юридическом сопровождении

Сколько платежей по ипотеке нужно просрочить, чтобы банк забрал квартиру?

Купили квартиру - сосед в подарок

Было полезно - не забываем про ❤️

Друзья, поздравляю всех вас с наступающим 2025 годом!

Благодарю, что были со мной в этом году! Пусть следующий год радует вас почаще❤

2024 - спасибо за все, идем дальше) планов много, так что 2025, не подведи😉

Частые вопросы о юридическом сопровождении

Собрала всё в одном посте для вашего удобства) ну а с вас ❤

Что входит в услугу?
-постоянное консультирование по сделке
-ответы на все ваши вопросы
-проверка продавца и объекта (при сопровождении покупателя)
-составление и/или проверка всех документов для сделки
-разработка схемы расчётов с учётом особенностей вашей сделки
-прогноз рисков и защита ваших интересов💪🏻

Как осуществляется сопровождение?
Лично в СПб и Ленинградской области, по всей России онлайн + при необходимости возможен выезд к вам в город/регион.

Сколько стоит сопровождение?
От 44.990 рублей (юридическая проверка продавца и самой недвижимости включена!)

Если при проверке выбранного вами объекта недвижимости будут выявлены серьезные риски, то проверка второго выбранного вами варианта будет включена в стоимость сопровождения (доплачивать не нужно).

Остались вопросы?

Пишите мне в личные сообщения @mrs_ostratova, чтобы я помогла решить вашу задачу ✅

Как узнать, кто собственник квартиры?

Что покажет выписка из ЕГРН и какую информацию в ней обязательно нужно проверить?

Не забывайте про ❤️

Ну и вопросы, как всегда, жду в комментариях⬇️

Вижу ваши вопросы и комментарии по этой квартире)

Готовлю отдельный пост на эту тему📝

А пока рассказываю👇🏻

📽️Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН

Вижу по результатам опроса, что большинство, как и я, заказывают через Госуслуги.

Ну а кто пока не умеет - для вас пошаговая инструкция, пользуйтесь 🤗

Благодарности принимаю в виде ❤️🔥👍

Кто уже воспользовался инструкцией, пишите в комментариях, все получилось?⬇️

Многие пишут, что не открывается эфир🤷🏻‍♀️ Гружу ещё раз)

Сейчас как? Дайте, пожалуйста, обратную связь 👇🏻

🎙Налоги при продаже недвижимости!

•Платят ли налоги с продажи несовершеннолетние и пенсионеры?
•Что нового в налогах на недвижимость с 2025 года?
•Налог с продажи для семьи с двумя и более детьми!

❗️Все это в полезном подкасте, наслаждайтесь 👏

Вопросы пишите в комментариях ⬇️

Друзья, получился очень полезный подкаст с юристом по налогам Ириной Комаровой.

Все кто покупает или продает недвижимость, послушайте!

И да, в 2025 году меняется % ставка налога с продажи недвижимости ❗️

Live stream finished (46 minutes)

Live stream started

Риски продавца недвижимости

Недавно подробно рассказывала вам о рисках покупателей недвижимости. Но у продавца тоже есть риски.

Бывает ситуация - сделка по квартире подписана, деньги покупателя в ячейке, все предельно прозрачно вроде бы.

Но после регистрации договора покупатель вдруг отказывается подписать акт приема-передачи 😐

Право собственности на квартиру перешло, а денег у продавца так и нет. Потому что покупатель рассчитывал получить квартиру с кухней и техникой, а продавец планировал оставить только кухонный гарнитур🤷🏻‍♀️

Недопонимание, криво сформулированное в договоре, выливается в прямую манипуляцию: или отдавайте с техникой, или акт не подпишем, а без него деньги из ячейки продавцу не получить.

Продавец на нервах 😟 Пока эти распри решают, дорожает в цене квартира, которую он покупает после продажи своей. Просто отдать технику - тоже вопрос спорный. Вы цены на нее видели⁉️

Но бывает еще хуже - договор зарегистрирован, право перешло, а продавец из всей суммы только мат.капитал получил.

А ведь обеих этих ситуаций можно было бы избежать, грамотно оформив сделку с помощью юриста!

Итак, основные риски продавца недвижимости:

-не получить деньги

-получить деньги не в полном размере

-получение денег растянется на не пойми сколько (в результате уйдет квартира, которую хотели купить, или изменится ее цена)

-попасть под манипуляцию покупателя и потерять в итоге и время, и деньги (в виде понесенных доп. расходов)

У продавца объективно рисков поменьше, чем у покупателя, хотя бы потому, что после расчетов деньги продавцом обычно куда-то тратятся и истребовать их обратно сильно сложнее, чем жилье.

Но эти деньги ещё нужно получить - в полном объеме и своевременно.

Поэтому, если покупателю одинаково важно оценить риски ДО сделки (юридическая проверка жилья и собственников) и предусмотреть грамотное ее оформление, чтобы эти риски устранить (юридическое сопровождение), то для продавца 99% рисков по сделке закрывает именно грамотное ее сопровождение ✅

Пишите в лс или в комментариях, какая у вас ситуация, и я помогу обезопасить ваши расчеты 🫶

Самые частые вопросы о юридической проверке

Собрала для вас всю нужную информацию о проверке в одном посте👇🏻

Что именно вы проверяете?

Все возможные основания признать вашу сделку в будущем недействительной, риски получить вместе с жильем в подарок посторонних жильцов или понести существенные финансовые потери.

Такие основания и риски могут быть связаны с:
-самой квартирой/домом
-каждым из продавцов (в т. ч. бывшими) или их супругами (в т. ч. бывшими)
-их юридическими лицами

Всего проверяется до 50 параметров: от подлинности паспортов продавцов и наличия лиц, имеющих право пожизненного пользования жильем до притязаний наследников и косвенных признаков банкротства у компании, в которой продавец является соучредителем.

Это самая полная и комплексная проверка, которая только может быть сделана с учетом судебной практики и моего 12-летнего опыта защиты интересов покупателей в суде

Как выглядит результат проверки?

Я предоставляю подробный письменный отчет (20-25+ страниц) с указанием выявленных рисков (при их наличии) или комментарием об их отсутствии.

Указываю, какие документы и справки необходимо запросить дополнительно для устранения спорных моментов, если они выявлены.

Даю рекомендации, на что обратить внимание при заключении ДКП: какие указать формулировки в основном договоре, в части расчетов между сторонами и в части передачи объекта, чтобы убрать риски, которые есть или могут возникнуть.

Прикладываю скрины используемых первоисточников.

Если объект не стоит приобретать - я скажу вам об этом прямо и подробно объясню почему.

Вы работаете официально?

Да, я ИП. Моя ответственность застрахована на 10.000.000₽, и ни разу страховой не пришлось платить, потому что я дорожу своей репутацией ✅

Когда я получу результат проверки?

Отчет будет готов в течение 1-3 дней после оплаты (это зависит от скорости ресурсов, которые мы используем как источники информации), чаще всего в течение суток.

Сколько стоит проверка?

Проверка 1 объекта (и его собственников) стоит 14.990₽, экономит вам кучу нервов и позволяет избежать риска утраты нескольких миллионов, а иногда и десятков миллионов рублей!

Если вы риелтор или агентство недвижимости, возможно оформление абонементов от 5 и более проверок по сниженной цене - напишите мне в личные сообщения, чтобы узнать точную стоимость.

Если вы планируете полное юридическое сопровождение сделки с моей помощью, то проверка объекта и собственника УЖЕ будет включена. Более того, если при юридической проверке выбранного вами объекта мы обнаружим риски, которые сделают заключение сделки невозможным, второй подобранный вами вариант тоже проверим БЕЗ дополнительной оплаты.

Хотите заказать проверку или задать вопрос? Пишите в комментариях или в лс📩

Кому обязательно нужно делать проверку продавца и объекта?

Я уже говорила о самых страшных ситуациях, в которых можно оказаться, если пренебречь безопасностью и сэкономить на проверке - все они так или иначе сводятся к одному.

Вы лишаетесь приобретенного жилья и денег, которые за него заплатили. Даже если сделку заверил нотариус, провел банк и зарегистрировал Росреестр😭

Избежать подобной ситуации и быть уверенным, что не покупаешь кота в мешке, поможет только комплексная проверка и грамотное юридическое оформление сделки.

Комплексная проверка ПЕРЕД сделкой должна включать в себя проверку самого объекта, всех его собственников и их супругов (в т. ч. за предыдущие годы) и принадлежащих им юр. лиц.

Итак, когда делаем проверку:

1️⃣ при сделках на вторичном рынке (в т. ч. по переуступкам) проверка нужна ВСЕГДА, особенно если ваш продавец:

-ранее приватизировал продаваемую квартиру

-не единственный собственник за последние 5 лет

-получил квартиру в наследство

-предоставил вам не все документы

-продает квартиру ниже рыночной стоимости

2️⃣ при сделках на первичном рынке (от застройщика) юридической проверкой часто можно пренебречь. Но только если речь идет о крупном застройщике с надежной репутацией.

Если это небольшой застройщик, работающий локально в регионе, а его репутация только нарабатывается - лучше проверить.

Однажды застройщик вносил изменения в проектную декларацию, потому что мы нашли ошибку, которую не заметили ни застройщик, ни контролирующие органы❗

Наличие аккредитации крупного банка и расчеты по ЭСКРОУ-счетам снимают лишь часть рисков. Если дом не сдадут вовремя - застройщик не получит оплату. Но и вы потеряете 2-3 года, а цены на жилье за это время вырастут еще больше.

Можно ли заказать проверку, если квартира/дом/участок не в СПб, а в другом регионе?

Да, я работаю на всей территории РФ - привлекаемые источники позволяют делать проверку объекта и собственника по всей России. Собственник должен быть гражданином РФ.

Напишите мне в лс, что именно (квартира/дом/земельный участок) и где (регион, город) нужно проверить, чтобы получить список необходимых документов для проверки📑

Друзья, какие ещё остались вопросы о проверке?
Задавайте в комментариях👇🏻

Типичные ошибки при стандартной проверке продавца и объекта

Почему даже риелтор, банк или нотариус не гарантируют безопасность сделки?

Потому что риелторы часто:

-не проверяют на банкротство бывших и настоящих супругов, не заказывают на них справку из БКИ (многие в принципе не заказывают справку из БКИ на продавца и его супруга/супругу, не зная как аргументировать такую необходимость)

-плохо разбираются в субсидиарной ответственности продавцов и предыдущих владельцев, не умеют ее выявлять

-не понимают наследственные риски

-плохо разбираются в договорном праве, а в прошлом ДКП только и могут сверить ФИО

-не анализируют предыдущие переходы права собственности

-путаются при работе с детьми и пожилыми людьми

-видят риски там, где их нет (долги по КУ), но не видят там, где они уже висят над головой покупателя (предбанкротное состояние продавца)

Я лояльна к коллегам и допускаю, что в этом обычно нет какого-то злого умысла. Просто риелтор - чаще всего НЕ юрист даже по образованию. И уж тем более НЕ юрист с судебной практикой ❌

Но тем не менее за последствия такой халатной проверки отвечать в итоге лично вам - своим имуществом и деньгами. Вы готовы так рисковать❓

Я делаю проверку ВРУЧНУЮ во всех источниках и сразу вижу возможные нестыковки и риски, которые просто невозможно обнаружить при проверке через автоматизированные сервисы и роботов. Ни одна из 1500+ сделок, которые я проверила и провела за 13 лет своей юридической практики, ни разу не была оспорена❗

Есть МИФ, что банк и нотариус, если они участвуют в сделке, все проверят.

Но приобретая квартиру в ипотеку, вы должны понимать, что банк НЕ проверяет:

-историю владения объектом

-предыдущих собственников

-супругов (в т. ч. бывших)

-архивные данные по зарегистрированным

-наличие признаков предбанкротного состояния продавца

-наличие долгов и обязательств у юрлиц продавца

Некоторые риелторы открыто настаивают на нотариальной регистрации (недешевой, к слову), чтобы обезопасить куплю-продажу.

А нотариус лишь фиксирует на бумаге, что вы с продавцом понимаете и осознаете, о чем договорились. Все, что не запрещено законом, он укажет в нотариальном соглашении, а вы поставите подписи, что с этим согласны.

Учтены ли там все ваши интересы? Отражены ли все возможные риски?

Если потом окажется, что условия для вас прописали «криво», но они не противоречат закону - все последствия лягут исключительно на вас. Как у моей подписчицы, которая оформляла сделку у нотариуса и ее «надули».

А вы знали об этих ошибках? Поделитесь мнением⬇️

Представим ситуацию.
Паша и Даша едут на выходные в Карелию, для этого они взяли в аренду машину🚗 Выбрали экономичную и по хорошей цене - на сайте была приятная скидка при бронировании.

Даша👩 собрала чемодан и предвкушает размеренный отдых. Паша🧑‍🦰 оформил документы и грезит о рыбалке.

Но при осмотре вдруг выясняется, что у машины нет 1 колеса😒

Сможет ли пара провести уикенд как планировали или нужно все отменять?

Очевидно, все зависит от того, какого именно нет колеса. Если запасного - в целом, можно ехать. Если одного из основных - то какая уж тут Карелия?!)

Пример с машиной утрирован специально, чтобы риски и варианты развития событий были очевидны. 4 колеса на месте - можно ехать, если не хватает хотя бы одного из них - все отменяется.

Да, отсутствие запасного колеса может обернуться неприятностью, но эту неприятность можно перекрыть. Например, оформить карту экстренной помощи на дороге за счет арендодателя авто. Тогда в случае прокола колеса приедет аварийная служба и заменит его.

С покупкой жилья все обычно не так очевидно, хотя общая логика и сохраняется:

❌ есть риски, которые полностью исключают возможность безопасной сделки - от таких сделок я 100% рекомендую отказаться;

✅ а есть другие риски, их можно снять еще до сделки или перекрыть грамотным ее оформлением - тогда после проверки я даю четкие рекомендации, как лучше поступить.

ВАЖНО! Чтобы быть уверенным в том, что вашу сделку спустя время не признают недействительной, а мечта жить в своем уютном гнездышке не обернется судебными исками и потерей денег, одной выписки из ЕГРН и проверки наличия банкротства НЕДОСТАТОЧНО!

Увы, именно этим ограничивается проверка, которую делают большинство риелторов(((

Недавно рассказывала вам, как некоторые продавцы и даже риелторы реагируют на мою просьбу предоставить документы для проверки.

А как вы думаете, какие типичные ошибки обычно совершают при проверке?

Пишите в комментариях 👇🏻

🎤 Запись прямого эфира "Как избежать рисков при покупке недвижимости"

В начале немного рассказала о том, как я пришла в профессию и почему я делаю то, что делаю)

В комментарии ответ на вопрос, который не записался из-за перебоев в связи

Как вам эфир? Пишите в комментариях ⬇️

У меня случай был (только накосячила регпалата) - я по доверенности приватизировала квартиру человеку. Так вот регпалата на основании договора передачи зарегистрировала квартиру на меня вместо собственника- моего клиента. Приятное удивление у меня было😁 Они тогда тихо извинились и ошибку быстро исправили. Мы с клиентом до сих пор вспоминаем тот случай и улыбаемся.

ого, Росреестр внимательно читает документы. Это очень хорошо!

Как Росреестр остановил мою сделку

В далёком непомнюкаком году я, начинающий риелтор, проводила свою первую сделку.

Продавали квартиру мамы с дочкой. Сделка прошла хорошо. Выбрали им новую квартиру, идём оформляться.

И вдруг Росреестр возвращает нам договор!

Почему?

На момент продажи квартиры девочке ещё не было 14 лет, и в ДКП прописывалось, что за нее действует мать. Но пока мы выбрали им новую квартиру , пока вышли на сделку, ей уже исполнилось 14. А с этого момента она уже действует сама, но с согласия матери (так должно быть написано в ДКП).

Что мы сделали👇🏻

Исправили договор, сдали в Росреестр, он все зарегистрировал.

Сейчас, имея за плечами огромный опыт проведения сделок, я уже не совершу такой ошибки) И не зря говорю вам, что в документах малейшие нюансы имеют большое значение❗️

Но все мы с чего-то начинали)

Было ли мне тогда обидно? Немного. Но не ошибается тот, кто ничего не делает. И не пытается исправить свои ошибки)

А вы помните свой первый проект/сделку/рабочий день? Все было гладко или накосячили?

Расскажите, очень интересно почитать⬇️

4 способа защитить жилье от мошенников

Сохраняйте этот полезный пост в "Избранное", пересылайте друзьям и знакомым!

Случаи с мошенничеством при покупке, продаже или аренде жилья, увы, не редкость🤷🏻‍♀️

Вот как можно защитить свою недвижимость:

1️⃣Подайте в МФЦ или на Госуслугах заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного присутствия

Самый простой способ защиты — подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия.

В ЕГРН будет внесена соответствующая отметка. Если документы по вашему объекту будут поданы третьим лицом, их рассматривать не будут.

2️⃣ Внесите в ЕГРН свой адрес электронной почты

Росреестр всегда уведомляет собственников в случае поступления на регистрацию документов в электронном виде. На электронную почту поступает уведомление. Подать заявление можно в МФЦ.

3️⃣ Закажите выписку из ЕГРН самостоятельно

Если покупаете квартиру, закажите на нее выписку. Даже если продавец предоставил "свежую". Выписку можно заказать на любой объект, даже на чужой! Только вы не увидите ФИО собственника, сейчас эти данные скрыты. Но можно увидеть количество собственников, обременения/ограничения и т. д.

Также можно иногда заказывать выписку ЕГРН на свою квартиру, чтобы убедиться, что внезапно не появились новые собственники, залоги и т. д.

4️⃣ Проверьте все документы перед покупкой жилья

Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность и паспорта. Если вам их не показывают, это должно насторожить.

Если продажа по доверенности, проверьте ее подлинность.

Убедитесь в отсутствии лиц с правом пожизненного проживания, наследников, несовершеннолетних собственников (в этом случае нужно разрешение опеки на продажу квартиры).

Если объект приобретался в браке, должно быть согласие супруга/брачный договор📑

Есть ещё много других моментов, на которые нужно обратить внимание при проверке (суды, банкротство, коммерческая деятельность продавца).

Если не можете/не хотите заниматься проверкой объекта самостоятельно, с удовольствием сделаю это за вас!
Обращайтесь🤝🏻

А вы знали об этих способах защиты жилья о мошенников?

Если есть что добавить, обязательно напишите👇🏻

Пишите свои вопросы к эфиру в комментариях)

Дорогие друзья, рады сообщить, что совсем скоро в телеграм-канале проекта пройдет первый прямой эфир с экспертом.

Юрист по недвижимости Надежда Остратова расскажет о том, как избежать ошибок при покупке недвижимости.

В прямом эфире:
💙знакомство со специалистом;
💙полезные советы;
💙ответы на вопросы и общение.

💙Ждем вас в телеграм-канале @project_sodeystvie в пятницу 15.11 в 11:00 мск.

А с вашим постом согласна, многие пренебрегают проверками, а зря. Я просто у вас заказывала юридическую проверку, настолько полной и глубокой проверки мне никто не делал

"Мне не нравится список документов"

Эти слова я часто слышу, когда прошу продавца квартиры предоставить документы для юридической проверки.

Те, кто со мной давно, сейчас подумают, Надя, ну опять ты за свое... Да, опять! Потому что моя главная задача - это безопасность клиента❗

Тем, кто со мной недавно, поясню, что я провожу проверку не просто так) А чтобы покупатель квартиры спал спокойно, не опасаясь потери жилья/денег/ хождения по судам, если сделку вдруг решат оспорить кредиторы/бывший супруг/наследник продавца (подставь свое, как говорится).

Увы, многие коллеги-риелторы тоже искренне не понимают и даже обижаются, когда я говорю, что нужна не только выписка из ЕГРН, а целый список документов🤷🏻‍♀️

Фууух... Глубокий вдох, и я вновь начинаю терпеливо объяснять, почему мне недостаточно выписки. Люблю свою работу 😊

Думаю, это касается не только моей профессии)

А вы сталкиваетесь с непониманием со стороны клиентов? Если да, с вас ❤️

И пишите в комментариях, как справляетесь⬇️

Друзья, у кого есть телеграм премиум, к вам большая просьба 🙏

Чтобы публиковать сторис, моему каналу не хватает голосов)

Проголосуйте, пожалуйста, за мой канал) а я подарю вам полезный подарок❤️

Проголосовать за канал можно по ссылке👇🏻👇🏻👇🏻

Будни (точнее, выходные) риелтора😁

Это мы с клиентом посмотрели 8 квартир за 3 часа🫠

А как проходят ваши выходные? Поделитесь ⬇️

Самые страшные риски покупателя недвижимости

Завершаем тему

начало здесь

продолжение здесь

Приведу самые частые ситуации, в которые попадают покупатели при халатном отношении к сделке:

❌ Окажется, что в полностью вашей по документам квартире имеет право пожизненно проживать посторонний вам человек. Ни выселить, ни выписать вы его не сможете даже по суду, хотя собственником он никогда не был
 
❌ Объявится безвестно пропавший или вернувшийся с воинской службы родственник продавца, имеющий право на проживание в квартире

❌ Выяснится, что кто-нибудь из членов семьи, которая продавала квартиру еще вашему продавцу, отказался от приватизации части квартиры в свою пользу, но жить там все равно может

❌ Обнаружится, что человека, выдавшего доверенность на продажу от своего имени, уже нет в живых. А ушлые наследники воспользовались ситуацией и втихую продали квартиру в обход других претендентов на наследство

❌ Вскроется, что продавец накосячил с выделением долей своим детям, и теперь органы опеки отзывают вашу сделку
 
❌Продавец/муж или жена продавца (даже бывшие) окажется в предбанкротном состоянии. На сайте банкротов вы этого еще не увидите, но риски расторжения сделки УЖЕ существуют

❌ У продавца или супруги/супруга продавца есть свой бизнес с кучей долгов, по которым придется отвечать имуществом. Если кредиторы докажут, что квартиру продали специально, чтобы не платить по счетам - сделку расторгнут. Вот вам и шикарный вариант по цене ниже рынка, который нужно срочно брать

❌ Выяснится, что ваш продавец сам квартиру не оплатил в свое время как покупатель, и хоть по документам он давно собственник, его сделку могут расторгнуть, а значит - следом и вашу 

Это буквально несколько распространенных вариантов развития событий, когда вашу законную покупку могут уже после оплаты признать недействительной❗

Как видите, долги по КУ или расходы на перепланировку хоть и неприятны, но это далеко не самое страшное)

Риски - это не всегда плохо, часть из них снимаются грамотным оформлением сделки и расчетов по ней. А некоторые вообще можно использовать как аргумент в торге. Главное - понимать существенность риска и его возможные ПОСЛЕДСТВИЯ для вас!

Поэтому, даже если на первый взгляд все выглядит чисто и понятно, ДО оформления сделки настоятельно рекомендую сделать комплексную проверку и квартиры/дома/участка, и продавца. Такая проверка стоит в среднем 15.000 рублей, а вот ваш спокойный сон в новом жилье явно стоит дороже, согласны❓

Задавайте вопросы по своей ситуации в лс, чтобы я помогла организовать вашу сделку без рисков, лишних нервов и седых волос🙈

А вы знали о таких рисках? Пишите в комментариях👇🏻

Продолжаем разговор о рисках покупателя недвижимости (начало в предыдущем посте)

Сегодня будет немного, а точнее, много статистики📊 Скрины прикрепила для наглядности)

В 2023 году в судах оспаривалось около 3000 сделок с недвижимостью, где право собственности ранее уже было законно зарегистрировано, и из них почти 2000 БЫЛИ РАСТОРГНУТЫ. А это не много, не мало 68%! То есть 7 из 10 сделок, по которым покупатель уже рассчитался, а Росреестр зарегистрировал право (скрин 1).

Проверяли ли эти 2000 покупателей свое будущее жилье и продавца❓

Судя по цифрам, либо делали это поверхностно, либо вообще сэкономили на проверке. Мне вполне понятно желание приобрести жилье выгодно, часто по цене ощутимо ниже рынка, тем более сейчас такие варианты действительно есть. Но экономить на безопасности и не оценивать риски в таких реалиях - это как играть в русскую рулетку (скрин 2).

Судебная статистика говорит сама за себя - от 70% до 97% исков удовлетворяют (скрины 3-8).

Перевожу с судебного на простой человеческий: если у вашего “нежданного гостя” будут основания обратиться в суд для оспаривания вашей сделки, законно проведенной, зарегистрированной и полностью оплаченной, с вероятностью 8 из 10 он своего добьется😭

От себя скажу больше, даже если бы риск остаться без жилья и денег был 0,00001% - это все равно РИСК. Готовы ли вы сыграть в такую лотерею и действовать наобум?

Эти цифры - не просто сухая статистика. Это и мой 12-летний опыт того, как законы интерпретируются в суде. Потому что в судебных спорах я выступала и на стороне ответчика, и на стороне истца, и на стороне самого суда💼

Как не оказаться в числе тех, чью сделку оспорили🤔

Как минимум, сделать юридическую проверку продавца и объекта недвижимости❗Или выбрать сопровождение сделки юристом (в мою услугу сопровождения входит и юридическая проверка).

Как вам статистика, друзья?
Поделитесь мнением ⬇️