ПОВЫШАЮЩИЙ КОЭФФИЦИЕНТ в Санкт-Петербурге: ПОДВОДНЫЕ КАМНИ с 1.01.25
«Установить с 1 января 2025 года на территории Санкт-Петербурга понижающий коэффициент в целях налогообложения доходов физических лиц от продажи объектов недвижимого имущества в размере 1» за подписью губернатора А.Д.Беглова.
Это текст законопроекта о сравнении дохода от продажи недвижимости для физлиц не с 0,7 кадастра (как сейчас), а с целым кадастром. Кстати, Татарстан уже принял подобный закон, но в других формулировках: «увеличить размер понижающего коэффициента…и установить его равным 1» (то есть нет уточнения «на территории Татарстана»).
И я хочу обратить внимание, как всегда, на неочевидные вещи. А именно на случаи, когда прописка и объект недвижимости - в разных регионах. НДФЛ с продажи недвижимости идет в бюджет по месту постоянной регистрации (а имущественный ежегодный налог – по месту нахождения объекта). Нормативные акты субъектов Федерации имеют силу на территории соответствующих субъектов. И Закон Санкт-Петербурга не будет руководством к действию для, допустим, московских ИФНС. Такой порядок регулируют нормы Федерального закона от 21 декабря 2021 года № 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации» о разграничении полномочий и т.п. В частности, акты высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, принятые в пределах его полномочий, обязательны к исполнению в [данном] субъекте Российской Федерации.
Что это значит? Если человек имеет постоянную регистрацию в Петербурге, а продает квартиру в Москве/Сочи/Ленобласти/ином субъекте с коэффициентом 0,7, то доход от продажи будет сравниваться с 1. И это не противоречит закону – там же не написано, что коэффициент применяется к объектам, находящимся на территории Санкт-Петербурга. Там написано, что коэффициент применяется на территории СПб (читай «к лицам, имеющим постоянную регистрацию в СПб»). И наоборот, если прописанный в Москве продаст в 25-м году квартиру, находящуюся в СПб, он по-прежнему применяет сравнение с 0,7 кадастра (если, конечно, Москва не примет аналогичный закон – а что-то мне подсказывает, что и Москва повысит коэффициент). Ну, по крайней мере это так, если знать не только Налоговый и Бюджетный кодексы, но и иное федеральное законодательство.
Вместе с тем полагаю, что на местах поначалу может быть путаница, полетят запросы в Минфин и тд. Похожие (но не аналогичные ввиду специфики) баталии имели место и в случае с льготными регионами с 3-летним сроком владения, когда прописка в одном регионе, объект – в другом. Минфин, кстати, тогда давал неправомерные разъяснения, привязываясь только к региону постоянной регистрации и игнорируя сами тексты законов субъектов Федерации о нахождении объекта на территории субъекта.
Также в связи с вышеизложенным могу сразу сказать, что «перепрописка» в регионе без повышающего коффэициента совершенно не панацея;) ибо выдержать придется долгий срок.
Понятно, что в большинстве случаев реальные продажи проходят по цене выше кадастра, и данная мера – элемент борьбы с занижениями. Поэтому для добросовестных продавцов ничего не изменится. Если, конечно, местные власти будут адекватно пересматривать кадастровую стоимость.
PS Кстати, «Коммерсантъ», опубликовавший новость https://www.kommersant.ru/doc/7213855, разместил в статье мнение юриста (конечно же, непрофильного в налогах), который дал совершенно неверный комментарий: «Гражданам, продающим недвижимость в Петербурге, придется уплачивать больший НДФЛ, чем в целом по России». Выше объяснила, почему это не так.
