Кладовки, ГАБы и Редев

Вывожу в продажи 24 объекта недвижимости 🤩

Вот и причина, по которой меня не слышно и не видно. Знаете, эти последние 5-10% в каждом проекте, от них зависит половина успеха. Если ты добрался до почти до конца, реализовал самое сложное и основное, то кажется, что можно расслабиться... Ан-нет.

Две крайности которые губят людей на самом финише:
1. Потеря стойкости и неумение терпеть трудности на пути к цели.
2. Иллюзия, что на последней стометровке можно расслабиться, уже всё сделано, ты уже победил.

Первое не даст дойти до результата.
Второе дисконтирует качество продукта и его ценность.

Доделать последние 2% работы - самое сложное. Лозунг "И ТАК СОЙДЕТ" чаще всего непобедим.

Я верю что самая темная ночь перед рассветом! У нас классный продукт, много заявок, мы идем к возможности его продавать, осталось... 5-10%...

Еще бы хорошо чтобы фляга не засвистела))

⭐️Главная - Навигация

У нас в гостях Иван Федоренко, предприниматель и девелопер, человек, который из денег делает деньги.

Иван выкупает у города никому не нужные помещения, зачастую в плохом состоянии: подвалы, первые этажи, парковки, а затем преобразует их в готовый арендный бизнес, чтобы продать или сдать в аренду предпринимателям.

Иван создал уже 13 готовых арендных бизнесов и знает о «коммерции» всё: для какого бизнеса подойдёт конкретное помещение, как его лучше оптимизировать, как разделить.

К слову, он может делить помещения не только в горизонтальной плоскости, но и по высоте: Иван рассказал, как увеличил площадь с 95 квадратов до 175, разделив пространство на 2 этажа.

В интервью мы поговорили о том,
✔️что такое редевелопмент и как применять его в работе с коммерческой недвижимостью,
✔️какова стоимость подвальных помещений,
✔️какие нюансы и перспективы есть у трендового бизнеса по кладовкам,
✔️как изучать спрос, общаясь напрямую с целевой аудиторией, 
✔️как изменится система налогообложения в следующем году на что это повлияет,
✔️какая проблема с хранением и отношением к вещам есть у людей,
✔️как работать с инвесторами и о многом другом.

Иван поделился советами и своими планами на будущее: например, почему будет стремиться привлекать к одному проекту сразу нескольких инвесторов. Смотрите выпуск и оставляйте комментарии!

Смотреть на Ютуб
Смотреть во Вконтакте

💬Корректная оценка ГАБов с Кладовками SelfStorage

Собственник Классического ГАБа с арендаторами ЮЛ или ИП получает арендную плату ежемесячно и в фиксированом размере по договору аренды. + ежегодно есть призрачная надежда на индексацию размера оплаты, что переоценивает саму стоимость помещения.

Собственник ГАБа с Кладовками не получает фиксированного МАПа.
1. Дисконт от прайса. Он имеет множество арендаторов и взаимодействует с ними через Оператора. Каждый арендатор бокса оплачивает его на месяц, квартал со скидкой 5%, полгода -10% или на год с дисконтом -15%.
2. Заполняемость арендаторами. Сами Боксы разных размерностей и не всегда свободные удовлетвлетворяют спрос в моменте и соответствуют ожиданиям потенциальных клиентов, поэтому сохраняется 3-5% свободных, неудачно расположенных или переоцененных на взгляд арендаторов боксов. Так что корректно указывать расчётную заполняемость 95%. А лучше 90% для полной уверенности.
3. Оператор. Когда арендатор оплачивает аренду, средства зачисляются на номинальный счет в банке и сплитуются, ну разделяются на 2 платежа: 13%/15%/20% Оператору, остальное Собственнику ГАБа. + еще банк отъедает 2% за эквайринг.

Итак... что мы имеем? Правило 90/90/85

Берем Валовую выручку, дисконтируем на целевую Загрузку коэф. 0.9, потом на дисконт от Прайса коэф. 0.9 затем затраты на Оператора коэф. 0.85, и получаем Валовый доход. Аналог того самого МАПа в классических ГАБах. + Здесь собственник сам располагает возможностью менять ставку аренды каждого бокса, что автоматически приводит к изменению стоимости помещения как источника дохода. (отличная защита от инфляции).

На практике Петровско-Разумовская: (полез в свои таблички)
Выручка общая полная 515365 руб.
Выручка при заполнении 90% 463828 руб.
Выручка при заполнении 90% и оплатами по 90% от прайса 417445 руб.
Доход Собственника Кладовок после комиссии Оператора и Эквайринга 354828 руб.

МАП объекта - 354828 руб.
При чем Собственник никогда не получает ровно эту цифру. Платежи идут постоянно разными траншами, так что более грамотно считать Годовую Арендную Плату - 4 257 936 руб.

Почему так жестко дисконтирую? Чтобы приземлиться в реальность экономики Кладовок и не питать неоправданных ожиданий. При таких консервативных расчетах Вы точно увидите реальную доходность своего актива. Главное не заигрываться с повышением ставок аренды на ячейки и предлагать арендаторам адекватные условия, соответствующие локации и характеру объекта.

Запомните, оценка Кладовок, это 90/90/85

⭐️Главная - Навигация

👋Супер информация для всех, кто интересуется ГАБами с Кладовками!

Итак, ко мне обратились известные ребята, специалисты на рынке недвижимости и инвестиций, с просьбой разобраться и помочь им понять, как взвесить перспективы и сделать справедливую оценку для ГАБа с Кладовками SelfStorage.

Парни профессиональные и очень грамотные, я точно знаю об огромном количестве проведенных ими сделок на рынке недвижимости. Более того, я был инвестором одного из их проектов и результаты меня приятно порадовали.

Они в качестве эксперимента, сделали Кладовки SS в подвале особняка, который отредевелопили под апартаменты. Помещение 180 метров, оператор Складно, Кладовки заполнены и прекрасно работают. Ребята собираются выставить их на продажу.

Теперь главные вопросы:

Как корректно оценить стоимость ГАБа Кладовок SS и по какой цене их продавать в рынок?

Какую заполненность объекта брать за эталон и точку отсчета?

Как посчитать скидки, которые даются арендаторам за оплату вперед на длительный срок аренды?

Есть ли вообще МАП как таковой в этом бизнесе?

Все ответы в следующем посте. Не пропустите.👍

⭐️Главная - Навигация
🤩ИнвестПул с чеком от 1 млн.
🎩Проекты 100+ млн. руб. Девелопмент Light Industrial

✅Я не самый продуктивный блогер...

И это еще мягко говоря, потому что я предприниматель и нацелен исключительно на результат и развитие своего бизнеса.

Что происходит?

1. Ставка 21%, депозиты взлетают до 24%. Но еще никто не разбогател на депозитах, такого в истории не было и не будет.

2. Все больше отличных вариантов на рынке для приобретения и улучшения, для создания бизнеса и заработка, потому что активность на рынках стремительно падает.

3. Ну какой смысл вечно жевать сопли и говорить что Всё пропало? Надо приспосабливаться и действовать. В любой ситуации есть возможности, которыми надо пользоваться и двигаться вперед.

4. Количество консультаций по Редевелопменту и Кладовкам выросло. Без ложной скромности могу сказать, что помог трем командам инвесторов не влипнуть совокупно на 230 млн. руб. за последние 2 недели, ведь тема Self Storage сложнее, чем все воспринимают. Цены на консультации пора поднимать. Встречается и странная позиция, "Мы хотим вложить 55 млн. руб., но 100к рублей за 2х часовую консультацию нам дорого."

5. Почему-то Операторы Кладовок, которые продают франшизы, вводят людей в заблуждение, по поводу того, как это работает и сколько денег приносит. Ну дак им надо продать, а дальше хоть трава не расти. Хоть самому оператора делай..

6. Собираюсь перелезть на новую систему управления, вероятно Pyrus. Ищу операционного управляющего, такого моего антипода, системного логика с управленческими скиллами. Вот общаюсь с HR специалистами.

7. Не поехал сегодня на ДР своего хорошего друга. Не поехал сегодня на встречу выпускников. Не погружаюсь в бесчисленное количество рабочих задач. Остался дома поиграть с детьми, а то они забудут как я выгляжу...

Мы играем в червяков и пружинки. Не спрашивайте, я сам правила не знаю... 😂

👑Сделаю Вам личный ПЕНСИОННЫЙ ФОНД.

Это безрисковое вложение во владение активом который создает Вам денежный поток, не требует управления и суеты.

Идеальный пассивный доход, это:

✅помещение с множеством арендаторов, которых Вы в глаза не видели

🛂под управлением УК на микро % от прибыли

💹возможностью менять размер арендной платы для защиты от инфляции и девальвации

🔄без фактора износа и реинвестиций для сохранения потребительских качеств

🧮помещение коммерческое, доходность коммерческая, а пользуются им жильцы, обычные люди

👩‍🚀раз и на всегда, стабильно, консервативно, пассивно

☀️чтобы не бояться за своё благополучие

⛈️чтобы не бояться кризисов и потрясений

🧘‍♂️сохранить Капитал от обесценивания

💸получать дивиденды 15-20% годовых пассивного дохода

⏳в долгую, в до.. лгу.. ю…

Это называется готовый арендный бизнес, конечный продукт, который мы создаём, настраиваем его работу и продаём. И он у меня особенный, с грамотно организованными Кладовками SelfStorage.

З.Ы. Если ты владелец не работающего коммерческого помещения, пустующего подвала, не сданного паркинга или зу на котором толком ничего нельзя построить, этот оффер и для тебя тоже.

⭐️Главная - Хто ты и об чем разговор?
🤩Собираем ИнвестПул - Чек от 1 млн. рупий Чат.
🎩Проекты 100+млн. Девелопмент.

✅Чек 20-60 млн. меня не пугает.
✅Пенсионный Фонд. Хочу.

Друзья, в рамках предыдущей недели я проводил разбор в стратегии Кладовок с Иванов Федоренко

Краткая информация:

Работает по стратегии выкупа неликвидных помещений, преображения с помощью ремонта и создания готового арендого бизнеса с целью дальнейшей сдачи или продажи. Что касается Кладовок - задача сводится к выкупу, как правило, подвальных помещений, разделу на больше количество кладовок и последующей передаче в управляющую компанию, с целью сдачи в аренду.

Целевая доходность по стратегии перепродажи - 100%+ годовых

Цикл сделки - 9-18 месяцев

Опыт - 11 реализованных ГАБов

Ссылка на результаты разбора https://docs.google.com/document/d/1sjSHw8E6JxcW-gCOltg0xUvwrB0WkZH3rvVhTGOQOrY/edit?usp=sharing

Ссылка на запись эфира
https://rutube.ru/video/private/f5a391203c7b2136875e258ab2d8a3b4/?p=rOoEu9ECNhZqSGI00AINxQ

Пишите в чате что думаете по поводу стратегии и подрядчика, насколько вам интересна совместная работа 🙂

Записал содержательное интервью с Игорем Перемитиным, создателем Акселератора Пассивного Дохода и ИнвестКлуба «Капитал».
Знаю что 1.40 это долго, но за то Вы многое узнаете о Редевелопменте, Кладовках, Календарном плане проектов, Показателях, Рисках, Продуктовой линейке, Форматах работы и главное - Доходности!

Обещаю, если Вы посмотрите это видео до конца, готов с Вами лично созвонится, не на бегу ответить на Ваши вопросы и сделать Вам предложение.

😖Иногда я очень не хочу быть прав. Конечно это маленькая провокация, но она направлена на то, чтобы Вы задумались. Что вообще происходит и как Правительство будет выходить из сложившейся ситуации. Отпустить ситуацию на самотек нельзя, оставить все как есть - губительно, какие остаются варианты?

Пожалуй регулирование в кризисных ситуациях и размывание покупательской способности денег (девальвация, инфляция) разумный выход и меньшее из зол.

Разве раньше подобный инструмент не был применен в нашей экономике? Разве раньше Вы не теряли от этого применения свои Капиталы? Вы серьезно остаетесь в уверенности, что этот фокус с нами не повторят снова в этот раз?

В момент неопределенности лучше сидеть в твердых активах с возможностью ценообразования. Если у Вас другое мнение, пожалуйста поделитесь со мной в Комментариях.

⭐️Главная - Хто ты и об чем разговор?
🤩ИнвестПул - Чек от 1 млн. рупий Чат.
🎩Проекты 100+млн. Чат.
✅Чек 20-60 млн. меня не пугает.

🎚️Вам не дадут снять деньги с депозитов, Вы же понимаете?

По крайней мере полностью, это просто невозможно.🥵

Если 20% суммы депозитов население снимет и рванется что-то покупать, инфляционный шок будет ебейший жуткий!

Причину придумают. На серьезных щщах объяснят, что спасают Вас, от Вас самих же и ведь будут правы.

Вас действительно ничего не смущает, господа?

Не хотите в твердый доходный актив генерирующий денежный поток, пока у Вас еще есть деньги чтобы его купить?

👩‍🚀Главная 👩‍🚀В личку

🗣 - "Привет дружище, я хочу сделать себе пенсионный фонд, ты можешь что-нибудь мне предложить со своими Кладовками?"

Так вчера я начал свой разговор со своим другом, учителем, наставником. Знаете, такие люди встречаются когда тебе совсем плохо, а они тебя выручают одним своим появлением, показывая что твоя ситуация не конец света... Вот когда-то он так появился.

Действительно, качественный пенсионный фонд, задача не такая уж тривиальная, когда ты прошел достаточно длинный путь в нашей действительности. И да, правильно организованные Кладовки - идеальный пенсионный фонд. И по доходности, и по жизненному циклу актива, и по рискам, это понятная история.

Давайте уточню, что именно я имею ввиду под "Кладовками":

Что? Юридически корректно организованный бизнес в собственном помещении, без сотрудников, без личного администрирования, под управлением Оператора.

Где? В шаговой доступности, а лучше в середине плотной городской многоэтажной застройки.

Какой? Площадь от 150 до 1500 метров, потолок 2+ метра. Подвал, первый или второй этаж, паркинг или отдельно стоящее здание.

Сколько приносит? С учетом вознаграждения девелопера за реализацию проекта приносит 17% годовых, если судить по экономике предыдущих проектов.

Какой чек проекта? От 20 млн. до 80 млн. руб., тогда его можно разделить на отдельные части, которые легко продать.

Можем зайти в складчину, например с тобой пошерить риски или с другими инвесторами? Да, я вот сегодня встречался с Сергеем Федореевым, основателем Инвестплатформы "ВДело", она помогает прозрачно структурировать синдицированную сделку, договорились запустить первый проект, изучаем документацию.

Можно взглянуть как выглядят твои кейсы? Да, приезжай в пятницу, покажу.

Ну до встречи. Вот так и живем.

👩‍🚀Главная 👩‍🚀ИнвестПул

✅Доведу мысль про перспективы инвестиций в ГАБы с алкомаркетами и аптеками до конца.

- Чего это я так зацепился за них?
- А с кем думаете сравнивают мои ГАБы с Кладовками чаще всего? С эталоном по надежности и ликвидности в массовом сознании.

Итак, вот заголовки статей в авторитетных изданиях:

"Круглый стол: Когда и как будет работать онлайн-торговля алкоголем" от 21.08.2023 Российская Газета

"Минфин поддержал легализацию торговли алкоголем в интернете" 03 окт 2023 РБК

Старые прошлогодние? Ок. Вот свежее:

"Минцифры попросили поддержать онлайн-продажи алкоголя через биометрию" от 23.09.24 Лента.ру

"В России могут разрешить продавать алкоголь в интернете" от 23.09.24 Газета.ру

"Старт онлайн-продаж алкоголя в России возможен не ранее 2025 года. Бизнесу нужно время, чтобы перестроить работу" от 04.09.24 Фонтанка

К слову Законопроект о дистанционной продаже алкоголя в Минфине РФ подготовили еще в 2017 году. Хотя запуск планировался с 2020-го, он так и не случился из-за Пандемии.

Теперь коротко про перспективы офлайн аптечных точек:

Безрецептурные препараты аптекам разрешили доставлять до двери больного еще в 2020 году, в начале пандемии. По Рецептурным препаратам с 23 года начат экперимент в трех Субъектах Федерации. Требования к этому процессу у Законодателя пока очень не удобные для всех, например цифровой рецепт... Напомню, аптечный рынок гораздо менее консолидированный, чем рынок алкогольных сетей, а значит лобби аптечных сетей слабое, разрозненное и не знает чего именно хочет получить на выходе. Но как только появится первый сильный игрок, произойдет перелом. ЕАптека - пока еще его не создал по ряду причин. Доставка до ближайшей офлайн аптеки это полумера.

Выводы и резюме:
Инвестировать в недвижимости разумно в бенефициаров глобальных трендов - Склады и Кладовки.

Тем более пока доходность такая. Не благодарите, а осваивайте тренд вместе с нами. Пишите, отвечаю не быстро, но всем.

👩‍🚀Главная 👩‍🚀ИнвестПул

✅Инвесторам пора понять, время StreetRetail ушло, пришло время Кладовок и Складов.

Особенно Инвесторам, задача которых заработать на инвестициях в бизнес на недвижимости от 30% годовых. Пара фактов:

e-commers - Глобальный тренд и он наступает на классический ритейл. Сколько сегодня потребностей закрывает Вайлдберрис, Озон, Яндекс.Маркет, Сбермаркет и Самокат. А через 3 года? Аптеки и Алкосети тоже хотят в онлайн, чтобы сократить издержки на людей и аренду. И скоро они там будут.

Вопрос: Кто у нас остался из надежных, стабильных арендаторов первых этажей для ликвидных ГАБов?
Вопрос: Кто будет арендовать миллионы метров первых этажей? Вы видели первые этажи ЖК после 3-4 лет эксплуатации? 40% из них пустуют.
Вопрос: Если много пустующих помещений, это рынок арендодателя или арендатора? Значит кто диктует условия? Арендатор, который хочет и будет платить меньше.

Спрос на Склады и рост ставок аренды: следствие изменения структуры товарной логистики ритейла, высокого спроса на склады и сверхограниченное предложение. Это нужно производителям и поставщикам - Бизнесу.

Спрос на Кладовки: следствие высокой стоимости жилого квадратного метра, культуры потребления "купить-купить-купить", запроса на оптимизацию семейного бюджета и жизненных условий. Сегодня и в обозримом будущем в городах у потребителей другие боли. Нет больше боли "Где купить?". За то, как следствие, есть боль "Где хранить все это, Зина?". Удобно, доступно и не дорого. Это нужно Жильцам и мелкому Бизнесу.

Нет, нет, стрит не пропадет совсем, это не так работает. Но кому нужны все эти безбрежные первые этажи в ЖК, а главное по какой ставке их арендуют, насколько стабильным и ликвидным будет актив с этими арендаторами?

Возражения:
Ритейл не перестанет арендовать торговые площади. Нет, не перестанет. Потребность в площадях уже сократилась и сократится еще. В некоторых сегментах до 70%. Это обвалит цену.

Кому сейчас отдаст предпочтение пассивный инвестор, помещению в КБ или Кладовкам? Конечно КБ. На то он и пассивный инвестор, за него уже подумало большинство. Недвижимость долгосрочный, инертный рынок, всем кажется что он не меняется, а это не так. Когда абсолютное большинство привыкли к определенному порядку вещей, люди перестают критически анализировать ситуацию. Когнитивное искажение такое, а как следствие - деградацию систем не замечают, пока они не разваливаются или не изменяются фундаментально.

Так что причина заниматься Кладовками и Складами у меня более веская, чем "Ой, так получилось.." Вижу 100% годовых - занимаюсь. Есть из чего Инвесторам заплатить при любой ставке.

Подпишитесь на канал, потому что следующий пост, я приведу подтверждения и апрувы своей точки зрения, с которыми сложно поспорить. А пока оставляйте свой комментарий.

👩‍🚀Главная 👩‍🚀ИнвестПул

🤩Внимание новость! Есть что взять прямо сейчас под Редевелопмент.

Москва.
Сумма проекта 45 млн. руб.
Помещение 33 млн.
Улучшения 12 млн.
Площадь 600+ метров.

На выходе 13 отдельных юнитов, часть из которых под торговлю, часть под псн, а часть под ГАБ с Кладовками.

Локация и состояние помещения прекрасные.

Самое время вложить деньги в недвижимость с доходностью от 40% годовых.

👩‍🚀Главная 👩‍🚀ИнвестПул

⭐️Посвятил сегодняшний день встречам с Инвесторами по проекту Технопарка.

Было 2 встречи, а через 1,5 часа еще одна.

Серьезно обновил материал ответами на вопросы, которые были сегодня озвучены потенциальным Инвесторам. Вот Ссылка если интересно Инвестировать в серьезный девелопмент.

Отдельное спасибо Брокерам, которые читают мой канал и приводят людей на разговор. Многие целевые люди читают меня, но знаете, преодолеть этот барьер там, написать, что-то спросить, а вдруг этот человек (я) неадекват, а вдруг это всё трёп, мы с ним не знакомы, вникать в проект, в предложения, согласовывать условия, менять свои планы...

Когда есть кто-то, кого ты знаешь, и он подталкивает тебя, гораздо проще преодолевать это сопротивление. Хотя, уверяю Вас, максимально просто и по делу общаюсь с каждым. Если нам не по пути, не трачу своё и Ваше время.

Тема у меня такая, узкая и содержательная, интересна не многим, но за то доходная, серьезная и созидательная. Рад что Вы со мной.

👩‍🚀Главная 👩‍🚀ИнвестПул

⚙️Друзья, я вернулся. Быть здоровым это прекрасно.

Ок. Не будем останавливаться на личном, вечном, а то тут дел накопилось...

Вчера уже дал онлайн интервью Игорю Перемитину для его клуба Капитал. Очень классную историю запустили Игорь с партнером, допрашивал меня про мой бизнес честно, последовательно и по совести. Выложил ему все карты.

На предстоящей неделе уже назначили переговоры с двумя интересантами на проект Волна (ЗУ 1,2Га под Технопарк). Вход 111 млн. Срок 6 мес. Выход 200 млн. (короткая версия проекта) Не стесняйтесь, найдите 2 минуты задать свои вопросы в группе или напишите в личку. Предложения ограничены по времени, и это как минимум повод познакомиться и чуть лучше понять предложение. Вот ссылка на группу проектов 100млн+

Вернулся к переговорам по покупке помещения под Редевелопмент 650 метров за 33 млн. руб., наконец продавец озвучил ответы на наши вопросы и можно двигаться дальше. Правда пока думал продавец, а я валялся с температурой, остыл мой инвестор. Можно понять.

Я создал специальную группу по формированию Пула инвесторов для реализации проекта, куда потихоньку вписалось 36 человек. ( Вот кстати Ссылочка ) А кто-то успел уже и выйти из него, поскольку там больше недели была полная тишина. Запишу пару видео с объяснениями как работает инвестиционный пул и пришлю.

Всех с новой рабочей неделей!👋

👩‍🚀Главная 👩‍🚀ИнвестПул

🥵Надеюсь это не Ковид!

Хотя по ощущениям очень похоже. Лежу с температурой, воспаленным горлом, сильным недомоганием, болью в животе и не далеко от туалета 🤭 уже четвёртый день.

Соображаю с трудом, сложно сосредоточится на чем-то.

Приключение так себе. Конечно по форме это как-бы отпуск, но по содержанию точно не он.

В пятницу участвовал в регате от 100Captains и даже занял первое место со своим экипажем, хотел выложить сюда ☀️🥇🏆⛵️⚓️

Но, пришлось встать на якорь…

Берегите себя и своих родных, опасная история все эти непонятные болезни, они никогда не вовремя, удар из под тишка.

Спасибо, что подсказываете мне, что я сложно излагаю. 💩

Я не выёбываюсь желаю быть особо отмечен, это отраслевой сленг, к которому быстро привыкаешь, а потом оказывается, что люди даже из соседних палат тебя не понимают..

Спасибо за здоровую критику, её я тоже слышу и делаю выводы. Вы крутые! 😏

Теперь к делу:

Запишу ряд коротких и не занудных(🥱?) видео, с презентационными схемами, которые чуть подсветят как это устроено, правда ничего сложного. Просто словами на слух или текстом, это сразу не донести, а вот по нарисованой схеме + комментарии, как работает любой ИнвестПул?, и из каких частей состоит Проект Редевелопмента?, что за Продукт и для кого мы сдаем?, что за Продукт мы продаем, кто и почему покупают?, уже станет гораздо яснее и ближе каждому.

Так что с меня контент простыми словами. 🫡

👩‍🚀Главная 👩‍🚀ИнвестПул