ЖКХ Ньюс

📍 Желания одного собственника недостаточно для ремонта всех подъездов МКД без решения общего собрания

Собственник (он же — председатель Совета дома) пытался через суд обязать УО отремонтировать подъезды МКД: восстановить штукатурный слой стен и потолка; покрасить стены, лестничные марши, потолки и др.; установить ручки и шпингалеты, восстановить оконные рамы и выполнить иные работы. За просрочку исполнения вынесенного решения просил взыскать с УО судебную неустойку — 1000 рублей в день.

Суды в иске отказали (определение Самарского областного суда по делу № 33 – 8123/2024).

На управляющей организации лежит безусловная обязанность по выполнению текущего ремонта общего имущества МКД в соответствии с Минимальным перечнем работ и услуг № 290. Однако истец не доказал, что общее имущество имеет дефекты, для устранения которых необходимо и достаточно выполнения работ, входящих в этот перечень.

Общее собрание собственников не принимало решение о проведении текущего ремонта подъездов, не утверждало перечень необходимых работ и услуг, условия их выполнения/оказания и финансирования. Соответствующие протоколы ОСС в управляющую организацию не передавались.

В материалы дела представлены протокол заседания Совета МКД и акты выполненных работ, из которых следует, что управляющая организация провела текущий ремонт подъезда № 5.
Что касается остальных подъездов, то суды установили: собственники не согласовали перечень и сроки выполнения ремонтных работ в них, условия финансирования.

А сама по себе обязанность УО по надлежащему содержанию общего имущества МКД «не является безусловным основанием для удовлетворения требований любого собственника помещений в нем о проведении текущего ремонта общего имущества дома при отсутствии предусмотренной законом процедуры принятия соответствующего решения и его реализации».

Также суды отметили: истец не доказал наличие у него полномочий действовать от имени всех собственников дома.

📍 Брянская облдума внесла в Госдуму законопроект № 812891-8 о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ

Предлагается:
— исключить ИП из числа лиц, которые могут иметь лицензию на управление МКД;
— упростить порядок аннулирования лицензии (не через суд, а по решению лицензионной комиссии, и если УО не согласна, то пусть сама потом судится);
— исключить возможность получения новой лицензии УО, чья старая лицензия не была продлена в установленном порядке;
— установить требование о регистрации лицензиата именно в том регионе, где и предоставляется лицензия.

📍 Как жительница Ставропольского края «выселяла» с придомовой территории девять собак потенциально опасной породы

Женщина судилась с соседями, которые во дворе шестиквартирного МКД поселили 14 собак северокавказской породы. Подавая иск к трем жильцам-собачникам, добивалась беспрепятственного пользования придомовой территорией, запрета на содержание собак во дворе дома и демонтажа установленных для них будок, вольеров.

Обращаясь в суд, указала:

— Вид разрешенного использования земельного участка под МКД — малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

— Участок по периметру огорожен, во двор имеется только один вход. На придомовой территории расположены хозпостройки, осуществляется стоянка машин.

— Ответчики используют общее имущество (придомовую территорию) не по целевому назначению, будки и вольеры установили самовольно. Собственники МКД не принимали решение о передаче ответчикам в пользование части придомовой территории для содержания большого количества собак, да еще и потенциально опасных пород (согласно перечню, утвержденному постановлением Правительства РФ от 29.07.2019 № 974).

— Скопление такого количества собак на небольшом участке создает опасность для жизни и здоровья собственников МКД.
«Животные содержатся в антисанитарных условиях, во дворе появилось большое количество крыс в связи с привозом субпродуктов животных для корма собакам, собаки лают, воют днем и ночью, мешают отдыху в ночное время суток, санитарные нормы по шуму не соблюдаются, собаки ведут себя агрессивно, могут отвязаться и ходить по двору, при входе во двор жильцов могут кинуться на человека».

В подтверждении своих доводов истица представила в суде аудио- и видеозаписи.
Свидетели пояснили, что для прохода через двор приходится каждый раз убеждаться в том, что собаки не бегают свободно по территории.

Уточнив, что доводы нашли подтверждение только в отношении 9 собак потенциально опасной породы, суды трех инстанций согласились с позицией истицы и удовлетворили заявленные требования (определение Пятого КСОЮ по делу № 88 – 8769/2024).

Вынося решения, в том числе указали: при содержании домашних животных необходимо учитывать права и законные интересы других жильцов МКД, а также во время выгула исключать возможность свободного, неконтролируемого передвижения животного при пересечении проезжей части автомобильной дороги, в лифтах и помещениях общего пользования МКД, во дворах таких домов, на детских и спортивных площадках (п. 1, пп. 1 п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об ответственном обращении с животными…» № 498-ФЗ).

Продолжение (начало выше)

4⃣ Повышение платы за сведения из ЕГРН

Приказом Росреестра от 28.10.2024 № П/0335/24 существенно повышены размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН.

Например, раньше 100 выписок из ФГИС ЕГРН стоили для физлица 460 р., а для юрлица 910 р. С 1 января и те, и другие должны будут отдать за те же 100 выписок 29000 р. Просто посмотреть сведения (без формирования документов) обойдется дешевле: 370 р. для граждан и 730 р. для организаций за те же 100 запросов (правда, такая функция еще не реализована 😏).

5⃣ Уточняются случаи обложения вознаграждения председателя совета МКД страховыми взносами

Речь не идёт о полной отмене страховых взносов. Если между УО и председателем/членом совета МКД заключен трудовой договор или гражданско-правовой договор о выполнении работ или оказании услуг, то выплаты по ним всё равно остаются объектом обложения страховыми взносами.

Если таких договоров между УО и председателем нет, то по замыслу авторов закона, страховые взносы не должны уплачиваться.

Что изменится в ЖКХ с 1 января 2025 года для собственников и управляющих компаний

1⃣ Изменения в налоговом законодательстве

Летом 2024 года были приняты многочисленные поправки в Налоговый кодекс РФ, например:
— увеличивается порог для применения УСН;
— отменяются повышенные ставки на УСН, однако с 2025 года организациям с доходом свыше 60 млн р. в год придется платить НДС (по обычным ставкам с возможностью вычетов или по пониженным ставкам без вычетов);
— с 20 до 25% вырастет налог на прибыль, который платят компании на общем режиме налогообложения;

Больше всего управляющие компании на УСН озабочены введением НДС. Они засыпали Минфин и Минстрой обращениями с вопросами, нужно ли общее собрание собственников, чтобы прибавить к действующему размеру платы НДС, или можно повысить плату без дополнительных телодвижений.
Минстрой ответил, что собрание нужно. Минфин уклоняется от разъяснения вопросов жилищного законодательства, указывает, что “соответствующая сумма НДС включается в цены (тарифы) этих работ (услуг)”, не акцентируя внимание на порядке “включения”.
Также Минфин напомнил, реализация каких услуг освобождена от налогообложения НДС.

2⃣ Повышение платы за жилищно-коммунальные услуги в 2025 году

Капремонт
Во многих регионах с 1 января 2025 года повышен размер взносов на капремонт.
Например, в Москве он составит 29,66 р./кв.м. вместо 25,58 р./кв.м. В Новосибирске и области вместо 15,52 р./кв.м. собственники в 2025 году будут платить 19,29 р./кв.м. В Свердловской области размер взноса повысится с 14,81 р./кв.м. до 17,48 р./кв.м. В Пермском крае минимальный размер взноса составит 11,14 р./кв.м., в Омской области - 12,76 р./кв.м, в Самарской области - 8,63 р./кв.м. для домов в 5 этажей и ниже и 9,93 р./кв.м для домов в 6 этажей и выше, в Челябинской области - 13,92 р./кв.м.

Коммунальные услуги
С 1 января 2025 года размер платы на коммунальные услуги, по общему правилу, не повысится: Правительство утвердило предельные индексы повышения платы, и распоряжение предусматривает повышение тарифов лишь во втором полугодии 2025 года.

Содержание жилья
Плата за содержание жилья может повыситься в случае, если она начисляется по муниципальному тарифу, а местная администрация приняла решение об утверждении нового размера платы. Например, в Москве повышение платы за содержание жилья предусмотрено постановлением Правительства Москвы от 06.12.2024 г. № 2797-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно- коммунальные услуги для населения». Ставки Санкт-Петербурга можно узнать из распоряжения Комитета по тарифам.

Важно: размеры платы за содержание жилья, утвержденные властями, не касаются случаев, когда собственники утвердили размер платы на общем собрании.

Также повышение (индексация) может быть предусмотрено договором управления либо утверждено решением общего собрания.

Кроме того, УК могут подумать, что введение НДС при УСН дает им право без общего собрания повысить ежемесячную плату (об этом изменении писали выше).

Остается открытым вопрос с начислением пени.
В 2022-2024 годах действовали особенности начисления пени должникам за ЖКУ: сначала размер неустойки привязали к ключевой ставке Банка России, действующей по состоянию на 27 февраля 2022 года (9,5%), а позже предусмотрели, что применяется меньшая ставка из двух – 9,5% или действующая на момент оплаты.
Документов о продлении этого порядка на 2025 год еще не публиковалось. Сейчас ключевая ставка составляет 21%.

3⃣ Понижение платы за электроэнергию

Правила предоставления коммунальных услуг № 354 в п. 80(2) предусматривают снижение стоимости коммунальной услуги по электроснабжению для потребителя в случае нарушения гарантирующим поставщиком обязанности по установке, замене и допуску к эксплуатации “умного” прибора учета электроэнергии - начиная с 7% в 2025 году.

Однако такое снижение было предусмотрено и на 2024 год, но Правительство в марте 2024 года “исправило” сроки наступления ответственности на 2025 год, и нет гарантии, что в 2025 году не поступит таким же образом, перенеся сроки ответственности гарантирующего поставщика на будущее.

⬇️ продолжение ⬇️

📍 С балконного козырька на машину упал снег. Кто возместит ущерб — УО или собственники квартиры

В г. Челябинске упавший с одного из балконов снег повредил припаркованную у дома машину. Оценщик посчитал, что ее ремонт обойдется 356 459 рублей. За взысканием ущерба и расходов на оценку автовладелец обратился в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций решили, что взыскать 378 459 рублей (вместе с судебными расходами) следует с троих сособственников, проживающих на верхнем этаже МКД.

Причины этому следующие:
— Снег упал на машину с козырька, самовольно установленного на балконе их квартиры. Застройщик наличие этого козырька не предусматривал.
— Ст. 36 ЖК РФ не относит козырьки к общедомовому имуществу, так как они не являются ограждающими несущими конструкциями и служат для эксплуатации только одного жилого помещения.
— Совместных действий по причинению истцу ущерба УК с собственниками не совершала, по договору управления очищать незаконные козырьки от снега не обязана.

Как итог: «именно в результате действий собственников указанной квартиры по противоправному монтажу козырька, а также их бездействия по очистке данного конструктивного элемента от снежных отложений причинен вред имуществу истца».

Однако изначально автовладелец обращался с иском к УО и в кассационной жалобе продолжал настаивать: управляющая организация виновата в том, что не проконтролировала состояние кровли и своевременную очистку козырька сособственниками.

Седьмой КСОЮ с доводами истца согласился и направил дело на новое рассмотрение. Сославшись на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170, указал: нижестоящие суды не выяснили, приняла ли УО меры, направленные на демонтаж самовольно установленного над балконом козырька, удаление с него снега и наледи. И это при том, что УО обязана следить за недопущением переоборудования, балконов и лоджий.

Спустя полтора месяца после повреждения автомобиля УО направила собственникам предписание о демонтаже самовольного переустройства балкона. Однако это не свидетельствует о соблюдении возложенных на нее обязанностей.

При новом рассмотрении дела апелляционный суд пришел к выводу: в причинении ущерба в равной мере виноваты как собственники квартиры, так и УО (50% на 50%).

Следовательно, УО должна возместить ущерб на 178 229 рублей, расходы на оценку — 3500 рублей и услуги представителя — 7500 рублей, а также выплатить штраф в размере 89 114 рублей.
С каждого из собственников суд взыскал в пользу истца ущерб — 59 409 рублей, расходы на оценку — 1166 рублей и услуги представителя — 2500 рублей (определение Челябинского областного суда по делу № 11-14874/2024).

📍 Может ли общее собрание привлечь председателя ТСЖ к материальной ответственности

Проведя общее собрание, члены ТСЖ (г. Рязань) утвердили отчет ревизионной комиссии и приняли решение о привлечении бывшего председателя правления к материальной ответственности.

«Бывший» с этими решениями не согласился и обратился в суд с иском об оспаривании результатов общего собрания. Заодно просил признать акт проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ не соответствующим требованиям «Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» № 49.

В обоснование требований в том числе указывал:
— акт подписан только председателем ревизионной комиссии;
— сама комиссия сформирована в нарушение положений устава ТСЖ;
— объяснения истца о его деятельности надлежащим образом запрошены не были;
— материальная ответственность получилась какая-то абстрактная, без указания причин, оснований и размера;
— «законодательство РФ не предусматривает такое основание для возникновения гражданских обязанностей, как безосновательные желания произвольной группы лиц, выраженные путем голосования».

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично: признал ничтожным решение по вопросу о привлечении истца к материальной ответственности, а в остальной части иска отказал.

Апелляционный и Второй кассационный суд общей юрисдикции оставили это решение без изменений (определение по делу № 88 – 26464/2024).

— «Ни нормы действующего законодательства, ни устав ТСЖ не содержат положений, наделяющих общее собрание полномочиями привлекать бывшего председателя правления ТСЖ к материальной ответственности».

— Деятельность ревизионной комиссии подконтрольна общему собранию членов ТСЖ (высшему органу управления товариществом), которое ознакомилось с актом проверки финансово-хозяйственной деятельности, не усмотрело в нем нарушений и утвердило.

— Собственник жилого помещения, член ТСЖ вправе обжаловать решения органов управления товарищества, нарушающие его права и законные интересы. Однако законодательство не предусматривает такой способ защиты, как признание незаконным акта (отчета) ревизионной комиссии.

— Кроме того, сам по себе акт (отчет) ревизионной комиссии не является итоговым юридическим актом, влекущим возникновение у истца прав и обязанностей.

📍 Использование балансировочных кранов для экономии тепла в доме
(из опыта одного ТСН)

В чём заключена проблема
Застройщики комплектуют дома балансировочными кранами в контурах отопления МОП. Обычно это такие краны, которые открываются и закрываются несколькими оборотами, и на которых есть цифровая шкала, отмечающая положение: обычно "от 0 до 65", "от 0 до 99" и подобное. Вроде как, один раз настроил, записал циферку (можно прямо на самом кране маркером) и потом к ней возвращаешься в начале отопительного сезона, и всё ок.
Но подрядчики, обслуживающие дом, очень неохотно идут на то, чтобы с их помощью снижать температуру в МОП и экономить тем самым отопление во всём доме.

Какие могут быть причины такого поведения
Наличие цифровой шкалы облегчает процесс, но не упрощает до такой степени, которая ожидается. Основной диапазон регулировки находится в районе не более "0-8", и постоянно приходится ловить промежуточные значения.
Эффект от каждой регулировки нужно оценивать лишь через 2-3 часа, в результате регулировка отнимает много времени: это невозможно сделать за один день, нужно по меньшей мере 5 визитов, растянутых на 2-3 дня. Это очень кропотливая работа, требующая производства записей или хорошей памяти, потому что контуров много.
Велика цена ошибки: недостаточно закрыл — экономия маленькая (труды впустую), слишком сильно закрыл — контур промёрзнет (и последствия будут печальны). А даже если всё настроил — с течением времени всё может поменяться, поэтому еженедельно надо перепроверять, чтобы в неудачный день всё случайно не промёрзло.

В таких условиях управляющим компаниям проще совсем устраниться от этого процесса, так как они ничего не теряют: не им же платить за отопление. В домах с ТСН заинтересованность в экономии тепла гораздо выше.

История ТСН
В доме застройщик оставил "подарочек" в виде контуров, соединённых последовательно. Представьте: есть контур отопления пожарных лестниц, на котором очень хотелось бы экономить. Но после него подключено отопление помещения уборщицы, в котором, конечно, есть вода, и которое граничит с улицей! Хочешь, не хочешь — но чтобы в радиаторы в этом помещении заходила тёплая вода, приходится перетапливать 18 этажей лестничных пролётов. В другом подъезде та же ситуация: аналогичное помещение используется как туалет для охраны. Сэкономишь на отоплении — получишь аварию.
ТСН устранило эту проблему, заменив последовательное соединение на параллельное, и снабдило каждый контур своим балансировочным краном. Теперь можно регулировать их независимо, и наконец-то появилась возможность экономии.

Упрощение процесса регулировки
Для упрощения регулировки техник-смотритель соорудил систему температурного контроля на множестве термодатчиков DS18B20 (в данном случае — с отдельным проводом питания), работающих по протоколу Dallas 1-wire (все датчики подключены параллельно друг другу). Каждый контур оборудовал двумя датчиками: на подаче и на обратке. Датчики прикреплены стяжками к трубе не ближе 0.3 м от ближайшей развилки (чтобы соседний контур не вносил помехи), приклеены на термоклей, обмотаны армированным скотчем; поверх возвращена штатная теплоизоляция.

Затем все датчики подключаются к контроллеру, например usb на базе DS9490R. В данном случае это Laurent-5. С контроллера данные поступают в мониторинг. Мониторинг рисует графики и отправляет уведомления по событиям.

По каждому датчику, стоящему на трубе подачи, должно отправляться уведомление о снижении температуры ниже +30 (признак остановки циркуляции). По каждому датчику на обратке — уведомления о превышении +30 (перетоп) и снижении ниже +12 (риск промерзания).

Результат
Имея графики, можно настраивать отопление МОП легко и быстро. У ТСН это получается за 2-3 визита. А с настроенными уведомлениями можно не бегать по подвалу всю зиму: если что-то случится — специалист узнает об этом сразу.
В текущем отопительном сезоне у ТСН уже вполне получается снижать температуру в МОП довольно серьёзно, местами до 16 градусов.

Автор: Ларионов Дмитрий («Записки усталого админа»)

❗️ Напоминаем, что через несколько дней существенно повысится стоимость выписок из ФГИС ЕГРН.

Чтобы успеть сформировать/обновить реестры собственников по старым ценам предлагаем подписчикам воспользоваться сервисом учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн.

Сервис выручает, когда нужно освежить имеющиеся базы собственников или получить данные по домам, которые недавно перешли под управление, а также поддерживать имеющуюся информацию в актуальном состоянии.
Из ежемесячных обновлений компании узнают о фактах смены собственника или, например, изменении площади помещения, если такое произошло. Это помогает избежать ошибок в начислении платы потребителям, выполнить обязанность по предоставлению сведений ресурсникам и регоператору (при прямых договорах).
Оставляйте заявку сегодня-завтра, чтобы оплатой в текущем году "зафиксировать" действующую сейчас стоимость услуг.

Если никаких дополнительных опций не нужно, а требуется лишь разово оперативно собрать реестр из тех данных, что доступны во ФГИС ЕГРН, то это можно сделать через реестрмкд.рф.

📍 ЖКХ изнутри. Член правления ЖСК: взгляд на работу

Член правления ЖСК «Сокольники‑2» (г. Москва) Франк Юрий Викторович рассказал:
— как он оказался в сфере ЖКХ и почему хочет, но не может из неё уйти,
— как эффективно повысить лояльность собственников, и даже
— чем ЖКХ способно помочь в формировании здорового образа жизни.
А также про мигрантов, откаты, специфику Москвы и другие проблемы отрасли. В общем, интервью выделяется изрядным пессимизмом на фоне предыдущих материалов.

👉 https://gkhnews.ru/1500022-chlen-pravleniya/

📍 Скорректированы сроки обеспечения безопасности лифтов в государствах — членах ЕАЭС

Лифты, отработавшие назначенный срок службы до 15 февраля 2025 года, должны быть приведены в соответствие с требованиями Технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011) до 15 февраля 2030 года.

Признается утратившим силу Решение Совета Евразийской экономической комиссии от 19 декабря 2019 г. № 112 "О внесении изменения в технический регламент Таможенного союза "Безопасность лифтов" (ТР ТС 011/2011)".

⚡️Первое в СНГ мобильное приложение жителей под брендом dsHOME запущено на территории Узбекистана.

Еще осенью мы выпустили для коллег из Узбекистана электронный журнал Диспетчер 24 и мобильное приложение исполнителей. Сегодня мы запустили для них приложение для жителей. Оно максимально учитывает особенности местного рынка ЖКХ, благодаря участию в доработках управляющей компании Mega Uy Service.

Жителям Узбекистана будет удобно взаимодействовать со своей управляющей компанией. Всё необходимое — от подачи и контроля заявки до участия в акциях от партнёров УК — собственник сможет сделать без звонков и визитов в управляющую организацию.

Сейчас мы ведём переговоры с другими компаниями ближнего зарубежья, чтобы мобильное приложение жителя могло появиться и в новых странах.

Неважно, где находится ваша УК — в России или в СНГ — оставляйте заявку на сайте Диспетчер 24, мы поможем автоматизировать вашу работу:
👉 https://bit.ly/uzb_dsHOME

📍 Собственнику не понравилось, как УК отремонтировала межпанельные швы МКД

В г. Омске собственник почти год добивался от УК ремонта межпанельных швов, а когда он был выполнен, остался недоволен результатами. Указывая на надоевшую плесень и то, что температура воздуха в квартире не позволяет обходиться без дополнительных обогревательных приборов, обратился в суд.

Свою позицию подкрепил заключением, согласно которому работы выполнены с нарушением строительных норм и правил по теплопередаче, а при температуре -30℃ на улице в квартире всего лишь 17℃ — на три градуса меньше нормы. В исковом заявлении просил обязать УК всё переделать и осуществить качественный ремонт межпанельных швов МКД.

Однако результаты судебной экспертизы (с учетом холодного времени года) оказались иными:
— ни превышения уровня влажности воздуха в помещениях кухни и комнаты, ни понижения его допустимой температуры эксперт не выявил;
— наоборот, зафиксировал превышение температуры на три градуса и указал, что это условное нарушение связано с необеспечением естественной вентиляции;
— с межпанельными швами всё в порядке — источниками теплопотерь они не являются, дефекты монтажа отсутствуют.

Также эксперт указал на внушительный перечень действий, которые необходимы со стороны УК и собственника, чтобы нормализовать микроклимат в квартире. Например, управляющая компания должна обеспечивать постоянный тепловой баланс со стороны нижерасположенного подвала, контролировать отсутствие зазоров в местах прохода трубопровода через надподвальные перекрытия.
А от собственника в числе прочего требуется не допускать значительного повышения влажности воздуха в помещениях (при сушке белья, приготовлении еды), обеспечивать регулярный приток воздуха через регулируемые оконные створки.

Уже в суде эксперт пояснил: межпанельные швы заделаны герметично, проблема домов такого типа — холодный пол в квартирах первого этажа, что требует дополнительного утепления в жилом помещении.

С учетом всех обстоятельств суды трех инстанций посчитали, что права истца действиями УК не нарушены (определение Восьмого КСОЮ по делу № 88-18407/2024).

📍 Попытка обязать УО включить подъемник для инвалида в общее имущество

Удовлетворяя требования Жилищного агентства Выборгского района Санкт-Петербурга (далее — Выборгское РЖА), суды первой и апелляционной инстанций обязали УО включить в состав общего имущества подъемную платформу, которой для обеспечения нужд ребенка-инвалида оборудована одна из квартир МКД. Управляющая организация с этими решениями не согласилась и обжаловала их в кассационном суде.

➡ В обоснование своей позиции ссылалась на следующее:
— подъемная платформа предназначена для обслуживания только одной квартиры и является ее неотъемлемой частью, установлена в интересах конкретного гражданина и не отвечает критерию общего имущества;
— ни законом, ни договором УО не уполномочена на распорядительные действия в отношении общего имущества.

Пояснения в пользу управляющей организации дала и собственница квартиры, которая настаивала на том, что спорное имущество является ее личной собственностью. Она также представила техпаспорт квартиры и выписку из ЕГРН, полученную уже после вынесения постановления апелляционным судом.

⚖ В силу закона Арбитражный суд Северо-Западного округа не принял новые доказательства, но отменил вынесенные решения и направил дело № А56 – 28152/2023 на новое рассмотрение.

Удовлетворяя требования Выборгского РЖА, нижестоящие суды указывали:
— платформа установлена силами истца за счет целевых средств бюджета г. Санкт-Петербурга;
— госорганы и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общедомовому имуществу и при решении спорного вопроса решение ОСС не требуется, иначе права инвалидов могли быть нарушены;
— законодательство РФ не запрещает без проведения ОСС включать в состав общего имущества «обоснованных с точки зрения необходимости обеспечения доступа в многоквартирный дом оборудования и устройств для инвалидов (пандусов, подъемных устройств и другое)»;
— будучи УО, ответчик обязан обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников, выполнять обязательства по договору управления, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества МКД.

Кассационный суд отметил, что коллеги не учли:
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которой общее имущество должно обслуживать более одного помещения МКД;
— п. 3, 4 раздела 1 Правил № 491, из которых следует, что при определении состава общего имущества используются сведения из ЕГРН и государственного земельного кадастра.

📍 Собственник хотел обязать УО установить домофон на дверях в подвал МКД

➡ Житель г. Симферополя посчитал: УО незаконно бездействует, так как держит подвал МКД открытым и не хочет обеспечить в него контролируемый доступ путем установки домофонов. Простых запирающих устройств, по мнению собственника, недостаточно. Обращения в УО и Инспекцию по жилищному надзору Республики Крым результатов не дали.

➡ УО на это указала, что запирающие устройства есть, но двери действительно открыты. Причина: в подвале расположены нежилые помещения, собственники которых используют их для ведения коммерческой деятельности (магазины и иные заведения, в том числе с круглосуточным графиком работы). При этом доступ к техническим помещениям и кладовкам жильцов закрыт. Да и вопрос об установке домофонов решает не УО, а общее собрание собственников МКД.

⚖ Суды трех инстанций в иске отказали (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 29010/2024).
Исходили из того, что проект МКД не предусматривал наличие домофонов на дверях в подвал. Указанные двери оборудованы механическими замками, ключи от которых имеются у собственников нежилых помещений, расположенных в подвале. В связи с этим закрытие подвала нарушило бы их права.

Доступ посторонних лиц в технические помещения ограничен, что соответствует правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. Кроме того, в подвале имеются входы/выходы, одновременно являющиеся эвакуационными выходами для коммерческих помещений.

Довод истца о том, что используемые для коммерческой деятельности нежилые помещения являются общедомовым имуществом, ошибочен. Нет никаких данных полагать, что все помещения в подвале МКД являются техническим подвалом в том смысле, который позволил бы отнести его к общему имуществу по п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества № 491.

«По своему функциональному назначению спорные помещения отнесены к нежилым, а не к техническим, не связаны с другими помещениями дома, были учтены и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами».

Истец указал на прохождение труб по подвалу МКД, однако в силу строительных технологий инженерные коммуникации расположены в каждом подвале МКД и сами по себе автоматически не порождают право общей долевой собственности.

🤖 Ещё один робот взял на себя часть работы диспетчеров. Теперь о статусе заявки жителям расскажет голосовой помощник. Заявителю нужно лишь назвать номер заявки — по нему робот уточнит сроки выполнения и подскажет, что происходит с обращением. Например, что оно передано исполнителю или в работе. Если заявка уже выполнена, цифровой помощник сообщит, какие работы были сделаны по ней.

Напомним, это уже третий робот в сервисе Диспетчер 24. Еще два помогают управляющим компаниям собирать оценки жителей и принимать показания счётчиков.

Использование роботов поможет УК снизить нагрузку на диспетчерскую службу. Жителям не нужно будет ждать ответа оператора, чтобы узнать о статусе заявки или оставить данные счётчиков, а операторам — выделять время для сбора оценок жителей. С голосовыми помощниками у диспетчеров появится больше ресурсов для работы с аварийными и плановыми заявками. При необходимости роботы переключат жителей на операторов.

Узнать, как подключить роботов в своей управляющей компании, свяжитесь с персональным менеджером. Если вы пока не используете Диспетчер 24, но хотите автоматизировать работу своей УК, оставьте заявку на демонстрацию возможностей сервиса.
👉 https://clck.ru/3F8vv5

📍 Спор о доступе в квартиру для демонтажа аварийной балконной плиты

В одном из МКД г. Волгограда балконные плиты, в том числе в квартире ответчиков (двоих долевых собственников) пришли в аварийное состояние. Специалисты, с которыми УО заключила договор, обследовали плиты и пришли к выводу: их дальнейшая эксплуатация представляет угрозу жизни и здоровью людей, поэтому конструкции нужно демонтировать. Однако ответчики не обеспечили доступ сотрудников УО сначала для опломбировки балкона, а потом — для демонтажа общедомовой балконной плиты. Тогда управляющая организация обратилась в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций обязали ответчиков обеспечить доступ для проведения работ, а также взыскали в пользу УО расходы на госпошлину — по 3000 рублей с каждого.

Исходили из того, что требования по обеспечению доступа не являются произвольными, заявлены истцом в целях надлежащего исполнения своих обязанностей по содержанию общего имущества МКД.

В рамках судебной строительно-технической экспертизы были подтверждены неудовлетворительное состояние балконных плит, наличие угрозы жизни и здоровью людей, необходимость проведения капремонта (в виде замены или восстановления конструкций).

В кассационной жалобе один из собственников настаивал, что суды не поставили перед экспертами предложенные ответчиками вопросы, тем самым лишив их права на защиту.

Четвертый КСОЮ оставил вынесенные решения без изменений (определение по делу № 88 – 30632/2024).

При этом отметил: «окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Заключение эксперта не является исключительным средством доказывания и не лишает ответчиков права представить иные доказательства в обоснование своей позиции, в том числе при отклонении судами поставленных перед экспертами вопросов».

❗️ О подписках на платные каналы

В этом году было запущено 3 закрытых узкотематических канала, в том числе «Совет МКД» и «ТСЖ». На них выкладывается дополнительная практика судов, которая не попадает на основные каналы (ЖКХ, ЖКХ Ньюс).

По ним планируется повышение стоимости подписки для тех, кто будет оформлять ее в следующем году (до 200 р./месяц). Это связано с тем, что новые подписчики получают доступ и к ранее опубликованным материалам, в чем старые участники (по сути профинансировавшие эти посты) видят некоторую несправедливость. 

Стоимость продления для старых подписчиков не изменится.

Кто хочет успеть приобрести подписку по текущим условиям, пожалуйста, убедитесь, что условия вам подходят (здесь — про «Совет МКД», а здесь — про «ТСЖ»).
В условиях указан порядок приобретения подписки (куда писать) и полагающиеся подарки 📦

📍 ЖКХ изнутри. Управляющий ТСН: взгляд на профессию

Продолжаем нашу еженедельную рубрику, в рамках которой знакомим читателей с профессиями в сфере ЖКХ, а точнее, с их "изнанкой".

В этот раз о своей работе рассказал Созинов Вячеслав Сергеевич, управляющий ТСЖ «Гулливер», ТСЖ «Кузнечная 83», ТСН(Ж) «Московская 78» (г. Екатеринбург).
Он откровенно поделился, почему не стоит быть чересчур открытыми с потребителями, какие технологии упрощают работу ТСЖ, а также стоит ли молодым специалистам выбирать путь управляющего ТСЖ.

👉 https://gkhnews.ru/1499801-upravlyayushhij-tsn/

Вячеслав Сергеевич уже делился своими наработками с подписчиками: посмотрите "Инструкцию для начинающего ревизора в ТСЖ" или статью "Автоматизация и организация процессов в ТСЖ", если еще не видели.

📍 Как решить проблему с давлением подпитки отопления, пока насосы в ремонте

Обнаружение проблемы
ТСН расторгло договор с подрядчиком, обслуживающим среди прочего систему отопления, поэтому подготовку к отопительному сезону пришлось выполнять самим.
При запуске системы отопления ТСН столкнулось с тем, что подпитка отопления никак не давала необходимые 6,5 атм (давление обратки внутреннего контура в подвале). Манометр останавливался на 5,9 атм и не двигался дальше. Приходилось каждый раз переключать подпитку с обратки трассы на подачу, и тогда подпитка завершалась быстро.

Выяснение причины
На подпитке стояли 2 насоса в параллели, из которых один почему-то не работал. Оказалось, что когда-то давно сработала защита.
Однако когда насос снова заработал, давление от этого не повысилось.
Все действия по запуску были выполнены (проверить поток, стравить воздух и т.д.). Однако ситуация осталась прежней: давление поднималось лишь с 4,4 атм до 5,9 атм вместо необходимых 6,5 атм.

Из технических характеристик (на шильдике на самом моторе) выяснилось: номинальный напор - 15,6 м водяного столба, что соответствует примерно 1,5 атм. Такие насосы достались от застройщика.

Таким образом, насосы подпитки отопления объективно не могли справиться с задачей: предельная высота подъёма воды - всего 19 м, и с фактическим давлением в обратке теплотрассы они физически не способны "достать" до верхнего этажа. Это объяснило, почему жильцы верхних этажей сталкивались с проблемами отопления.

Интересно, что ранее занимавшийся этими вопросами подрядчик был в курсе проблемы, но вместо того, чтобы прочитать шильдик на моторе и понять источник проблемы, он предпочитал годами таскать насосы по ремонтами, которые закономерно не приводили к положительному результату, так как технические характеристики насосов от таких процедур не менялись.

Решение
ТСН заказало новые насосы, которые ожидались лишь через 4-6 месяцев - и это на старте отопительного сезона. Нужно было как-то выкрутиться из положения. Сперва техник-смотритель попробовал подключить отопление к ГВС2 через мембранный регулятор давления на 7 атм, но выяснилось, что на пределе диапазона он работает крайне медленно.

Тогда техник взял готовый шаровой кран с сервоприводом, сделал для него небольшую обвязку для открытия и закрытия. Сигналом к включению сделал 220в на управляющем сигнале любого контактора, питающего насосы подпитки. Для этого пришлось замкнуть вводы контакторов, чтобы ротация насосов не мешала. Выключение - соответственно, снятие управляющего напряжения (см. схему под постом).

Таким образом, "насосом подпитки отопления" стал насос ГВС 2 зоны: он выдаёт 8—9 атм, а для отопления требуется 6-7.

Стоит отметить, что Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок № 115 прямо позволяют так делать:
“Допускается подпитка системы отопления от водопровода при условии, что напор воды в водопроводе превышает статическое давление в нижней точке системы не менее чем на 0,1 МПа (1 кгс/см2) после химводоподготовки” (п. 5.1.11).

Разрешение ситуации
Всё заработало хорошо и быстро. В таком режиме дом прожил два месяца, после чего история благополучно разрешилась. Поставщик изготовил насосы раньше срока, которые и были установлены вместо временного решения.

Временное решение нельзя назвать красивым, и конечно хотелось бы сразу поставить новые нормальные насосы. Но реальность диктует свои условия. У нас нет возможности получить требуемое в течение 5 минут по щелчку пальцев, даже за деньги, а решить проблему нужно "здесь и сейчас". Потому и появляются на свет подобные "решения".

Главное - никогда нельзя воспринимать их как что-то постоянное, и при первой же возможности заменять на правильное, "каноническое" решение. Тогда и работать всё будет надёжно и долго.

Автор: Ларионов Дмитрий («Записки усталого админа»)

Институт управления ЖКХ приглашает на веб-семинар “Изменения по НДС при УСН с 2025 года для организаций, управляющих многоквартирными домами” 17 декабря 2024 года.

Программа семинара:
➡ Новые правила исчисления НДС для организаций, применяющих УСН, в т.ч.:
- определение суммы доходов для определения налоговой ставки,
- выбор налоговой ставки и условия их последующего применения,
- определение налоговой базы,
- применение расчетных ставок НДС,
- особенности оформления счетов-фактуры,
- случаи применения и неприменения налоговых вычетов.
➡ Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД
➡ Специальные правила налогообложения денежных средств, получаемых управляющими организациями на текущий ремонт общего имущества в МКД и на капитальный ремонт общего имущества для управляющей организации - владельца специального счета для формирования фонда капитального ремонта
➡ О неприменении освобождения от НДС реализации услуг по управлению МКД вне зависимости от порядка включения такой платы в плату за содержание жилого помещения
➡ Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества (на СОИ), при покупке коммунальных ресурсов у РСО в объеме, соответствующем и несоответствующем реализации потребителям коммунальных услуг и коммунальных ресурсов
➡ Случаи исчисления управляющей организацией НДС с получаемых авансов в счет выполнения работ, оказания услуг, продажи коммунальных ресурсов
➡ О необходимости ведения раздельного учета по облагаемым и необлагаемым операциям для применения освобождения от НДС
➡ Типовые проводки по отражению в бухгалтерском учете управляющей организации облагаемых и необлагаемых НДС операций
➡ О не начислении НДС при корректировке платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на СОИ, проводимой в 1 квартале 2025 года
➡ Сравнение вариантов применения общеустановленной и специальных ставок НДС при налогообложении операций по реализации коммунальных услуг, коммунальных ресурсов и работ, услуг по содержанию общего имущества в управляющей организации
➡ О порядке учета НДС в размере платы за содержание жилого помещения. О порядке изменения размера платы за содержание жилого помещения в 2025 году, в том числе с учетом позиции Минфина России и Минстроя России. Рекомендации по внесению изменений в договор управления

🌐 Семинар пройдет в дистанционном формате (онлайн) с 10:00 до 13:00 по мск.
Лектор по программе: Маликова И.П. - генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н.

📬 Контакты: 8-495-7409220, [email protected]

✳️ Зарегистрироваться на вебинар

📍 Кто кого: УК представила суду расчет задолженности, а ответчик — акты о некачественных услугах

В Рязанской области УК пыталась взыскать с ООО «Уют» задолженность по оплате содержания общего имущества (в отношении трех помещений, расположенных в нежилом здании). Ответчик, в свою очередь, настаивал на перерасчете стоимости услуги в связи с ее ненадлежащим оказанием.

Позиция УК: за период с 01.01.2023 по 28.02.2023 ООО «Уют» задолжало ей 250 454,4 рубля. Расчет произведен исходя из единого зимнего тарифа, утвержденного собственниками помещений в здании (84 рубля за 1 кв. м) и принадлежности ответчику трех помещений общей площадью 1490,8 кв. м. Претензию о погашении задолженности ответчик оставил без ответа и удовлетворения.

Позиция ООО «Уют»: начисленная плата подлежит перерасчету, так как УК ненадлежащим образом содержит общее имущество. В спорный период:
— в помещения ответчика не подавались электричество и вода, вследствие чего не работали системы инженерной безопасности;
— с территории не был вывезен мусор;
— не выполнялся текущий ремонт помещений общего пользования, в том числе неработающих туалетов;
— не производилось благоустройство земельных участков, входящих в состав общего имущества и др.

Ответчик обращался к УК с сообщениями о нарушении качества услуг по содержанию общего имущества, требовал проведения проверки и устранения этих нарушений. Однако УК никак не отреагировала.
Также в ответ на претензию о погашении задолженности ООО «Уют» попросило представить детализированные сведения о составе услуг истца с расшифровкой каждого вида и стоимости работ, а также пересчитать плату в связи с ненадлежащим содержанием общего имущества. Эта просьба тоже осталась без ответа.

В подтверждение своей позиции ООО «Уют» представило фототаблицы и копии актов о нарушении качества оказания услуг, подписанных директорами других организаций. Как указано в этих актах, УК на их составление не явилась.

Вот только суды первой и апелляционной инстанций иск УК удовлетворили, взыскав с ООО «Уют» заявленные 250 454,4 рубля, а также расходы на уплату госпошлины — 8009 рублей. Исходили из того, что расчет задолженности верный, а ответчик не доказал ненадлежащее оказание услуг:
— неизвестно, где, когда, кем и при каких обстоятельствах сделаны представленные им фотографии;
— передача УК сообщений о соответствующих нарушениях документально не доказана, подпись на них неразборчива;
— все акты составлены по инициативе ответчика и исключительно арендаторами спорных нежилых помещений;
— доказательства того, что представитель УК вызывался на составление актов о нарушении качества оказания услуг, отсутствуют;
— «перерывы в подаче коммунального ресурса в течение определенного периода, указанные в части актов, не могли быть зафиксированы лицами, подписавшими акт в указанные конкретные даты».

Арбитражный суд Центрального округа с этими выводами не согласился и направил дело А54 – 4683/2023 на новое рассмотрение.

Ссылаясь на п. 105, 106, 108, 109, 110(1) Правил предоставления коммунальных услуг № 354, указал: УК обязана отреагировать на сообщения о ненадлежащем содержании общего имущества, провести проверку и составить акт, зафиксировав в нем факт нарушения качества коммунальной услуги либо его отсутствие. Однако она этого не сделала. А раз так, то у ООО «Уют» были все основания для составления актов в отсутствие УК.

«Факт направления сообщений и актов истцу по адресу электронной почты, а также почтовыми отправлениями с описями вложений подтвержден материалами дела и не оспаривался истцом».

Требование ответчика о перерасчете стоимости услуг УК законно (п. 10 ст. 156 ЖК РФ, п. 6 Правил содержания общего имущества № 491).

Договор УК с собственниками нежилых помещений на участие в расходах по эксплуатации здания с перечнем утвержденных услуг и их стоимости в материалы дела не представлен. Однако нижестоящим судам следовало бы его изучить. Также не получил правовой оценки довод ООО «Уют» о том, что собственники не утверждали смету расходов и перечень услуг УК на общем собрании.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Опубликован Приказ Минстроя РФ от 29.10.2024 № 728/пр
"Об утверждении порядка осуществления мониторинга разработки, утверждения и актуализации схем теплоснабжения поселений, муниципальных округов, городских округов с численностью населения менее чем пятьсот тысяч человек, за исключением отнесенных к ценовым зонам теплоснабжения".

👥 Граждане Российской Федерации с низкими доходами имеют право на получение субсидии для оплаты жилищно-коммунальных услуг.

📄 Конкретные условия и размеры субсидии определяются в зависимости от доходов и состава семьи, а также региона проживания.

▶️ Напоминаем, как получить субсидию на оплату коммунальных услуг и кто может на нее рассчитывать.

@minstroyrf

📍 Попытка УК оспорить предписание об устранении многочисленных нарушений требований пожарной безопасности МКД

ООО «УК «УютСервисБыт» обратилось в суд, чтобы оспорить предписание ГУ МЧС России по Тюменской области в части пунктов 3, 4, 6, 7, 9, 10, 12, 13, касающихся пожарной безопасности МКД. Вот только арбитражные суды двух инстанций доводами УК не впечатлились и оставили выданное предписание в силе (дело № А70 – 11600/2024).

➡ Оспариваемый п. 3 предписания: УК рекомендовано установить в МКД системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.
Позиция УК: дом старый и с коммунальным расположением квартир, возможность установки системы отсутствует. Согласно пп. «г» п. 5 постановления Правительства РФ № 1464, лестничные клетки не оснащаются автоматической системой пожарной сигнализации.
Выводы судов: УК приняла дом в управление и обязана соблюдать требования пожарной безопасности. Согласно Приложению № 5 постановления № 1464, жилые здания коридорного типа высотой до девяти этажей включительно должны иметь 2‑й тип системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (звуковые оповещатели, световые пожарные оповещатели с эвакуационным знаком «Выход»).

➡ Оспариваемый п. 4 предписания: на лестничной клетке световые проемы частично заложены кирпичами, в результате чего уменьшена площадь окон.
Позиция УК: согласно результатам независимой экспертизы, оконные проемы были заложены для увеличения несущей способности конструктива дома, но в 2021 г. для ликвидации задымления в них были установлены конструкции остекления.
Выводы судов: отчет экспертов не учитывает требования пожарной безопасности.

➡ Оспариваемый п. 6 предписания: на дверях лестничных клеток не обеспечено наличие и исправное состояние приспособлений для самозакрывания.
Позиция УК: на дверях есть пружины для самозакрывания, что нормативными актами не запрещено.
Выводы судов: согласно фотоматериалам, на момент инспекционного визита устройства для самозакрывания дверей, в том числе пружины, имелись не на всех дверях.

➡ Оспариваемый п. 7 предписания: на всех этажах в конце коридора установлены непроектные перегородки.
Позиция УК: указанные в предписании «перегородки» — это двери, которые жильцы установили для ограничения доступа в квартиры после перевода здания в статус МКД с коммунальным распределением жилых помещений.
Выводы судов: с учетом наличия перегородок УК необходимо предусмотреть комплекс мероприятий по соблюдению требований пожарной безопасности, в том числе техническое обоснование отсутствия естественного проветривания поэтажных коридоров и освещенности, а также оборудования коридоров противодымной вентиляцией.

➡ Оспариваемые п. 9, 10 предписания: УК фактически не представила журнал эксплуатации систем противопожарной защиты и документы, подтверждающие пожарную безопасность примененных строительных конструкций, заполнений проемов в них, изделий и материалов для покрытия полов путей эвакуации.
Позиция УК: инспектор не запрашивал эту документацию.
Выводы судов: ведомство направляло на электронную почту УК письмо с приложением решения о проведении инспекционного визита и требования о необходимости предоставления документов.

➡ Оспариваемый п. 12 предписания: в электрощитах имеются провода и кабели с видимыми нарушениями изоляции.
Позиция УК: речь идет о слаботочных кабелях интернет-связи и кабельного ТВ, которые являются собственностью провайдеров и самих жильцов. При этом сети электроснабжения МКД заизолированы и закрыты.
Выводы судов: фотоматериалы подтверждают позицию МЧС, а эксплуатация кабелей и электропроводов с нарушением изоляции запрещена пп. «а» п. 35 Правил противопожарного режима в РФ № 1479.

➡ Оспариваемый п. 13 предписания: УК допускает эксплуатацию светильников со снятыми колпаками (рассеивателями).
Позиция УК: все светильники в МКД «светодиодные единые цельные» и отсутствие колпака на них просто невозможно.
Выводы судов: фотографии, сделанные в ходе инспекционного визита, опровергают доводы УК, что свидетельствует о нарушении требований пп. «в» п. 35 Правил № 1479.

📍 Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2, 3 (2024)

Позиции, которые могут заинтересовать подписчиков:

➡ Переход общежития в частную собственность не является основанием для выселения лиц, вселенных в общежитие на законных основаниях (п.5).

➡ При рассмотрении вопроса об уменьшении объема безучетно потребленного ресурса потребитель вправе доказывать именно фактический объем потребления, а не объем, определенный иными расчетными способами, в частности по среднемесячному потреблению за предшествующие периоды (п. 27)

➡ Садоводческое, огородническое некоммерческое товарищество, на территории которого гражданин ведет садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не вправе препятствовать сетевой организации в осуществлении технологического присоединения энергопринимающего устройства этого гражданина в случае заключения им с сетевой организацией договора об осуществлении технологического присоединения к ее сетям или об увеличении максимальной мощности указанного устройства (п. 28).

➡ По общему правилу, в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на требования, возникшие до введения такого моратория (п. 29).

➡ Судом правомерно отказано в удовлетворении требований о признании незаконным бездействия администрации городского поселения и возложении обязанности в установленный срок создать места (площадки) накопления твердых коммунальных отходов на территории частного сектора, поскольку региональным оператором организован сбор отходов с территории поселения бестарным способом (п. 47).

⚡️Чек-листы в работе УК: как сократить количество нарушений и повысить качество работы?

Качественная работа УК складывается из множества параметров: от проверки клининга и исправности лифтов до контроля общего состояния помещений. Чтобы ничего не упускать, многие управляющие компании используют чек-листы — это простой инструмент, который помогает держать всё под контролем.

В статье вы узнаете:
⚪️Бумажный и электронный чек-лист - в чем разница?
⚪️Как использовать чек-листы в работе УК: контроль качества уборки, исправности оборудования, работа с подрядчиками многое другое
⚪️Как юзабилити-компания C&U организовала процесс проверок с помощью чек-листов и каких результатов удалось достичь

➡️ https://gkhnews.ru/1499002-chek-listy-v-rabote-uk/

Реклама. ООО «Чек Офис» ИНН 7841070464 Erid 2Vtzqw3rjL2

📍 ЖКХ изнутри. Техник-смотритель: взгляд на профессию

Дмитрий Ларионов, техник-смотритель из Екатеринбурга, рассказал о своём пути в профессии и опыте работы в двух товариществах собственников недвижимости (ТСН). Он поделился наблюдениями о состоянии инфраструктуры в районе, актуальных проблемах и инновациях, которые использует в своей работе.

Дмитрий пришёл в профессию после того, как столкнулся с мошенничеством в предыдущем месте жительства. Он также был вынужден спасать свой новый дом от мошенницы, которая мстила ему за противодействие её незаконной деятельности.

👉 https://gkhnews.ru/1498990-zhkh-iznutri-tehnik-smotritel/

❓ Уважаемые подписчики из числа УО и ТСЖ!

Кто планирует организацию новогодних праздников для своих жителей и может поделиться своим положительным опытом по этому вопросу, откликнитесь, пожалуйста, в личку админу @gkhwsem 🥰

Это могут быть акции по списанию долгов, мероприятия для детей, подарки для жильцов, украшения МОП, ярмарки, зимние забавы, организация фотозон, просто новогодние традиции и прочее.

❗️ Остается чуть больше месяца до существенного повышения стоимости выписок из ФГИС ЕГРН.

Чтобы успеть сэкономить, предлагаем подписчикам воспользоваться сервисом учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн.

Сервис выручает, когда нужно освежить имеющиеся базы собственников или получить данные по домам, которые недавно перешли под управление, а также поддерживать имеющуюся информацию в актуальном состоянии.
Из ежемесячных обновлений компании узнают о фактах смены собственника или, например, изменении площади помещения, если такое произошло.
Это помогает избежать ошибок в начислении платы потребителям, выполнить обязанность по предоставлению сведений ресурсникам и регоператору (при прямых договорах).

Специалисты ДомОнлайн проводят дополнительную автоматизированную и ручную проверку данных, что позволяет своевременно выявлять ошибки, которые содержатся во ФГИС ЕГРН и ФИАС.

➡ Оставить заявку

📍 Собственник посчитал незаконными начисления по ЕПД и решил взыскать с УО уплаченную за три года «коммуналку»

Житель Ленинградской области посчитал: государство уже оплатило за него «коммуналку» как за инвалида детства, поэтому платежи по ЕПД (единому платежному документу) ему навязаны. Внесенная по ним плата — повторная, а сами ЕПД не соответствуют нормативно-правовым актам и ГОСТ. В связи с этим просил суд: взыскать с УО уже внесенную оплату ЖКУ за период с августа 2020 г. по май 2023 г. — 83 428 рублей, компенсацию морального вреда — 100 000 рублей и «потребительский» штраф.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Третьего КСОЮ по делу № 88 – 16523/2024).

— Истец является собственником квартиры в МКД, которым на законных основаниях управляет ответчик.

— В силу действующего законодательства собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества МКД (ст. 158 Жилищного кодекса РФ).

— УО вправе принимать плату за ЖКУ с привлечением платежного агента (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ). Именно это она и сделала, заключив агентский договор с АО «ЕИРЦ», которое формирует и направляет потребителям платежные документы в виде ЕПД.

— В спорный период коммунальные услуги при управлении домом предоставлялись необходимого и требуемого качества, следовательно, подлежали оплате на основании выставляемых единых платежных документов.

— Согласно подсчетам, за период с мая 2020 г. по август 2023 г. истец оплатил ЖКУ на сумму 69 088 рублей. При этом к ноябрю 2023 г. задолжал на капремонт 17 187 рублей.

— Истец действительно имеет льготу и с августа 2020 г. по май 2023 г. получил субсидию на оплату ЖКУ в размере 15 139 рублей. Однако бесплатного предоставления истцу коммунальных услуг закон не предусматривает, компетентные органы не принимали нормативно-правовые акты об освобождении его от внесения соответствующей платы.

Таким образом, «истец, являясь собственником жилого помещения, обязан производить оплату за жилое помещение, за потребленные коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт на основании счетов, выставленных в его адрес АО «ЕИРЦ» в едином платежном документе».

📍 Как устроено взаимодействие жильцов с УК и причем тут культура проведения собраний

Некоторые задаются вопросами о взаимодействии жильцов МКД с УК. Отдельные вопросы явно свидетельствуют о том, что спрашивающие не совсем понимают, как это взаимодействие устроено. Ниже — рассказ "на пальцах" с применением понятных аналогий и упрощений.

Для начала представим самый простой вариант взаимодействия "заказчик-подрядчик".

1. Вам нужно провести разовую работу в вашем доме.
Вы не хотите делать её сами и решили нанять подрядчика.

Итак, что вы можете в общем случае:
— заключить договор с любым подрядчиком,
— определить перечень работ и услуг,
— потребовать отчитаться о работах.

Если вам необходимы какие-то работы и средств по договору не хватает для оплаты работ или материалов, вы должны доплатить.

Что вы не можете требовать от подрядчика:
— работ, не включенных в договор,
— работ или закупа материалов за свой счёт,
— каких-то действий внутри юрилица подрядчика (аудит, открытие отдельных счетов и т.п.).

Усложним ситуацию.

2. Вы — собственник большого частного дома, который некогда содержать самому.
Вы решаете нанять подрядчика, который содержал бы дом в порядке на постоянной основе за ежемесячную плату.

Вы можете в общем случае (в дополнение к указанному ранее):
— сменить подрядчика (с расторжением старого договора с соблюдением порядка),
— определить перечень работ и услуг (мелкий текущий ремонт, уборка и т.п.),
— включить (или нет) в плату некоторый объём средств для закупа материалов.

Перечень того, что вы не можете, остаётся примерно тем же.

Усложняем ситуацию дальше.

3. Вы — единоличный собственник многоквартирного дома (так бывает).
В отношении МКД Жилищный кодекс РФ и подзаконные акты вводят массу нового и интересного. Например:
— минимальный перечень работ и услуг по содержанию имущества,
— размер платы, который может устанавливать муниципалитет,
— обязательные условия договора,
— регламент отчётности,
— надзор за исполнением законодательства (ГЖИ) и т.д.

Однако общий перечень того, что вы (как заказчик) можете и не можете, остаётся прежним. Вы по своему единоличному решению можете сменить подрядчика, повлиять на условия договора, размер платы. Вы не можете требовать то, что не предусмотрено договором, требовать производства работ за свой счёт и т.п.

Теперь мы добрались до главного.

4. Многоквартирный дом с множеством собственников разных помещений.

Этот вариант отличается от варианта 3 почти ничем. Просто заказчиком выступает этакий "коллективный собственник", и лишь он может совершать волеизъявления, направленные на заключение, расторжение, изменение договора с подрядчиком, изменение перечня работ и услуг, утверждение их стоимости.

Эти "волеизъявления коллективного собственника" оформляются протоколами общих собраний собственников. Вот такая простая роль у собраний — всего лишь в установленном законом порядке сформировать волеизъявление "коллективного собственника" с учётом мнений всех по-отдельности.

Отсюда вывод: хотите порядка в доме — поднимайте культуру проведения общих собраний.
Потому что волеизъявление "коллективного собственника" возможно получить только так. Другим способом не добиться смены неугодной УК, а без реальной возможности смены УК собственники лишаются рычага влияния на нее.

Важно, чтобы собственники умели вовремя и самостоятельно организовываться, выявлять важные хотелки, по которым должны быть приняты решения, инициировать собрания, активно голосовать на них, приходить к одному мнению. Это важный навык коллектива в целом и каждого собственника в отдельности. Это навык самоорганизации, общения, ведения переговоров, ведения совместной работы, выработки общих решений, и ответственного отношения ко всему перечисленному. Именно это можно назвать "культура проведения общих собраний".

Если такой культуры в доме нет, и собрания инициирует только УК, которая сама формирует повестку, то решения, невыгодные УК, никогда не будут приняты, а дом не получит серьёзных улучшений, в которых должны быть заинтересованы собственники а не УК.

Автор: Ларионов Дмитрий («Записки усталого админа»)

Уважаемые коллеги!

ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ ЖКХ
в период проведения договорной кампании на 2025 год приглашает специалистов управляющих и ресурсоснабжающих организаций на семинар по теме:
"Договор ресурсоснабжения с управляющей организацией - урегулирование существенных и иных условий"

🗓 Семинар пройдет очно 5 - 6 декабря в городе Москве

В программу семинара включены вопросы, которые в настоящий период вызывают споры между сторонами договора ввиду отсутствия регулирования соответствующих отношений договором.
В рамках семинара будут даны рекомендации и примеры по формированию условий договора ресурсоснабжения, которые могут быть использованы сторонами в целях изменения договора, при составлении протоколов разногласий и их урегулировании, в том числе в судебном порядке.

В программе семинара:
➡ Нормативное регулирование существенных и иных условий договора ресурсоснабжения, в том числе условий, регулируемых законодательством в сфере электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения
➡ Об основаниях включения и исключения многоквартирных домов - объектов энерго,-тепло,-водоснабжения и водоотведения при исполнении договоров ресурсоснабжения, заключаемых в целях предоставления коммунальных услуг и (или) содержания общего имущества в зависимости от наличия прямых договоров между РСО и потребителями в многоквартирном доме, а также в случаях прекращения таких прямых договоров
➡ Границы эксплуатационной ответственности и условия ее переноса на место установки ОДПУ. Организация эксплуатации внешних сетей и оборудования, расположенного за границей общего имущества в многоквартирном доме
➡ Условия о поставке ресурсов в нежилые помещения в МКД и о порядке перехода РСО на прямые договоры с потребителями коммунальных услуг
➡ Условия об установленных приборах учета в каждом МКД и об их использовании в зависимости от конструктивных особенностей МКД в качестве ОДПУ, ИПУ (в том числе в составе ОДПУ), расчетных (контрольных)
➡ О взаимоотношениях сторон по установке и организации эксплуатации ОДПУ, АСУ. О случаях и условиях участия ресурсоснабжающей организации в организации эксплуатации ОДПУ
➡ О взаимоотношениях сторон по предоставлению другой стороне информации, относящейся к исполнению договора, виды такой информации, порядок и сроки ее предоставления
И многое другое.

💎 Лектор по программе: Маликова И.П. - генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н.
📲 Контакты: 8-926-846-35-47 или [email protected]

Подробная программа семинара, а также регистрация доступна по ссылке:
https://jilkom.ru/seminar/detail.php?ELEMENT_ID=39203

📍 Вправе ли ТСО истребовать у УО документы по подготовке к ОЗП

В Самарской области ПАО «Т Плюс» обратилось с иском к управляющей организации, от которой требовалось подготовить и направить в комиссию документы и информацию, касающуюся подготовки к отопительному сезону МКД с тепловым пунктом: начиная с программы производственного контроля качества питьевой и горячей воды и договора обязательного страхования гражданской ответственности за вред в результате аварии на опасном производственном объекте и заканчивая доказательствами покраски трубопроводов и наличия освещения пути следования к тепловому пункту.

Дело в том, что РСО оценила подготовку систем теплоснабжения МКД к отопительному сезону как неудовлетворительную. Предоставление запрошенных документов подтвердило бы устранение всех замечаний. Иначе нарушаются права ПАО «Т Плюс» “на осуществление теплоснабжения жителей с установленными параметрами качества теплоснабжения и течение надежности и безопасности теплоснабжения”.

➡ Две инстанции посчитали требования ресурсоснабжающей организации обоснованными. Они сослались и на Правила содержания общего имущества № 491, и на Правилами и нормы технической эксплуатации жилфонда № 170, и на Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок №115, и на Правила оценки готовности к отопительному периоду №103.

➡ Однако Арбитражный суд Поволжского округа внимательнее перечитал упомянутые правила и отметил: проверкой готовности к отопительному периоду занимается специально созданная комиссия; если организация не готова к отопительному периоду и не получила паспорт в установленные сроки, то она устраняет полученные замечания, после чего уведомляет комиссию и ждет повторной проверки.

Нижестоящим судам следовало бы установить наличие у истца соответствующих полномочий на предъявление заявленных требований от своего имени либо от имени комиссии.

Кроме того, судами следовало проверить наличие у УО обязанности по подготовке и направлению всего списка документов с учетом того, что раздел IV Правил оценки устанавливает в отношении проверки потребителей вполне конкретный и ограниченный перечень вопросов.

Дело № А55 – 4840/20 о подготовке к отопительному периоду 2023/2024 годов направлено на новое рассмотрение для выяснения упомянутых деталей.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Не успела УО получить техническую документацию от предыдущей УК, как с неё эти документы истребует созданное ТСН

В Московской области ТСН «Гарнаева 14» обратилось с иском к ООО «Балекрус Жуковский», просило передать техническую документацию на дом, к управлению которым оно приступило в 2023 году.

При этом в 2022 году УК сама была истцом по аналогичному делу, истребуя документы у компании-предшественницы (дело № А41-47656/2022). То дело было выиграно, но решение суда не исполнено.

Так как спорные документы ООО «Балекрус Жуковский» не получило, суды двух инстанций отказали в иске ТСН. При этом они указали, что Правила управления МКД № 416 не предусматривают восстановление документов, которые не были переданы предыдущей управляющей организацией.

Арбитражный суд Московского округа направил дело на новое рассмотрение.

➡ Согласно редакции пункта 21 Правил управления МКД № 416, которая перестала действовать в 2018 году, УО была обязана передать новой УО только ту техническую документацию и документы, которые, в свою очередь, были ранее получены от предыдущей УО, но были утрачены (отсутствовали) на момент возникновения обязанности по их передаче;

➡ ныне действующая редакция пункта 21 Правил № 416 предусматривает обязанность УО, прекратившей управление МКД, восстановить и передать новой УО не только техническую документацию, ранее полученную ею от предшественника и утраченную в период управления МКД, но и любую техническую документацию, предусмотренную пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества № 491, независимо от того, передавалась ли такая документация от ранее действующей УО той, у которой впоследствии возникла обязанность по ее передаче (определение Верховного Суда РФ от 03.08.2021 № 303-ЭС21 – 5287).

➡ Таким образом, УО должна предпринять все доступные меры для того, чтобы тот, кто придёт следом, получил документацию. Иначе последний не сможет приступить к должному исполнению своих обязательств по управлению домом. Отсутствие или утрата документации не причина для прекращения рассматриваемой обязанности. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (определения Верховного Суда РФ от 17.08.2023 № 304-ЭС23 – 5228, от 09.04.2021 № 307-ЭС20 – 19764, от 03.08.2021 № 303-ЭС21- 5287).

ТСН указывало на то, что ответчик управлял МКД и в процессе управления должен был сам составить часть истребуемой документации, например, подтверждающей выполнение работ по содержанию и текущему ремонту, проведение собраний.

Кроме того, ТСН ссылалось на наличие в действиях ответчика признаков недобросовестности: не представлено каких-либо доказательств принятия УО мер по исполнению судебного акта, которым истребована документация у компании, например, получение исполнительного листа и предъявление его в службу судебных приставов.

Эти и другие доводы товарищества остались без надлежащей оценки со стороны нижестоящих инстанций.
При рассмотрении дела судам следовало исходить из презумпции наличия у УО всей предусмотренной законом документации; при этом бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по передаче документов возлагается именно на ответчика.
Дело № А41–100440/2023 будет рассмотрено повторно с учетом этих замечаний.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Одна из возможных причин плохого напора ГВС

ТСЖ из Екатеринбурга столкнулось с тем, что после пятничных работ поставщик тепла стал выдавать давление ниже прежнего, и жильцы верхних этажей в доме начали жаловаться на плохой напор ГВС.
В выходные дни товарищество пыталось справиться своими силами: чистило фильтры, поднимало давление насосом, но это помогало слабо.

Подача ГВС в доме устроена следующим образом:
— зона 1 — этажи с 1 по 9,
— зона 2 — этажи с 10 и выше.
Насосы разные, контуры не пересекаются, потому что в них разное давление: в зоне 1 около 4.5 атм, в зоне 2 - 9-10 атм.

На зону 1 насос не работал (на подаче с теплотрассы давления достаточно, да и с зоны 1 жалоб не было), на зону 2 насос был настроен на 10 атм, столько и выдавал, но до потребителей вода почему-то не доходила вообще, или доходила с маленьким давлением ("наощупь" — не более 0.5 атм, что можно было посчитать простым способом для грубой прикидки: 1 атм = 1 кгс/см2, зная поперечное сечение трубы, которая затыкается пальцем и примерно ощущая силу, с которой приходится затыкать, можно прикинуть давление).

Повышение давления сетевой организацией после звонка в её АДС улучшило, но не исправило ситуацию.

В понедельник были проверены версии:
— Может, давления на подаче мало? Фильтры забились? Тогда зона 1 жаловалась бы на напор, а от них жалоб нет.
— Может, манометр зоны 2 показывает некорректные данные? Подключили другой - вроде нормально показывает. При открытии слива - давление явно больше 7-8 атм.
— Может, надо давление насосом ещё больше дать? Попробовали, изменений нет.

Тем временем, к вечеру напор на верхней зоне снизился буквально до нуля: из кранов вообще перестало что-либо течь. Открывая кран в самой верхней точке на 17 этаже, было обнаружено, что в трассе воздух. При этом насос работал и исправно качал 10 атм. Давление на сливной трубе - те же 10 атм.

Получалась парадоксальная ситуация, не укладывающаяся в законы физики: на прямом участке трассы толщиной с руку без единой задвижки или фильтра - внизу 10 атм (что соответствует высоте водяного столба > 100 м), а на уровне 17 этажа (на высоте около 60 м) в трубе воздух.

Вечером решили действовать "от обратного". Техник открыл кран на трассе наверху, а сантехник открыл ту же трассу внизу. И - да: у него вода вытекает, а наверху воздух в трассу не забирается. То есть открыты разные трассы. После этого стало понятнее, и сантехник начал открывать другие. Нашли такую, которая при сливе забирает воздух сверху. Оказалось, что это труба, про которую в ТСЖ думали, что это 1 зона.

Выяснилось:
— ТСЖ считало первую зону первой, а вторую — второй, потому что на проводах, питающих насосы, были бирки "зона 1" / "зона 2". Других визуальных отличий нет;
— ТСЖ всё время закачивало 10 атм в 1 зону, а зона 2 работала без насоса. Разумеется, 4.5 атм самотёком до верха не достанут, а 4 и подавно;
— насос, который на самом деле обслуживает зону 2, не "выключен", а вышел из строя. Но поскольку всё работало ещё 1-2 дня назад, значит, это случилось совсем недавно, и ещё в течение дня он, видимо, какое-то короткое время работал.

Переставлять сами насосы товарищество не стало. Решило попробовать поменять местами "головы" (контроллеры). Оказалось, это довольно легко, даже не надо отключать провода. И заодно стало понятно, как вообще получилось, что бирки перепутаны: видимо, раньше ремонтники уже меняли местами головы, и тоже не отключали провода, но самое главное — не соизволили перевесить бирки.

Вывод: если ответственное лицо не единственное, то нужно обязательно документировать изменения, чтобы не случалось подобных “сантехнических детективов”.

В случае товарищества подрядчик производил переделки, никого не уведомляя, а потом и вовсе устранился от выполнения своих обязанностей, и товарищество было вынуждено делать эту работу своими силами.
Закончилось это тем, что через два дня ТСЖ расторгло договор с подрядчиком, который должен был всем этим заниматься.

Автор: Ларионов Дмитрий («Записки усталого админа»)

🇺🇿 Электронный журнал Диспетчер 24 и мобильное приложение для исполнителей стали доступны управляющим компаниям Узбекистана. Коллеги успешно используют сервис: регистрируют заявки от жителей и распределяют их среди сотрудников. Раздел аналитики им показался интуитивно понятным и настолько простым, что в ходе обучения работе с сервисом на нём остановились буквально на минуту.

В последнее время мы наблюдаем рост спроса от УК из стран ближнего зарубежья, в связи с чем сделали ряд доработок сервиса. Да и как не помочь коллегам, которые хотят повысить уровень сервиса в сфере ЖКХ.

До конца года планируем выпустить новое мобильное приложение для жителей, которое заработает на территории Узбекистана.

Подключиться к международному сервису Диспетчер 24 для управляющих компаний и девелоперов можно здесь:
👉 https://bit.ly/uzb_ds24

📍 Может ли ОСЧ утвердить плату за спил деревьев без акта дендролога и экономического обоснования

На ОСЧ ТСЖ «Ромашка» утвердили размер платы за ремонтно-техническое обслуживание на 2023 год. Среди прочего в его состав включили расходы на «спил, опиливание сухих деревьев и веток по всей прилегающей территории, с последующим высаживанием молодых деревьев, согласно разрешению дендрологов (80 шт.)».

Собственница квартиры З. обратилась в суд и просила признать недействительным (ничтожным) решение ОСЧ в части включения в плату данной статьи расходов.

При этом настаивала:
— Расходы на спил деревьев и кустарников можно утвердить только на основании акта дендролога об оценке состояния зеленых насаждений, при наличии экономического обоснования величины расходов и при условии предварительного согласования соответствующих работ с ОМСУ.
— Вопрос о распоряжении зелеными насаждениями относится к компетенции ОСС, поскольку участок с элементами озеленения является общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
— Кворума на ОСЧ не было (З. посчитала кворум «по головам», а не «по площадям» - 110 собственников, или 43% от общего числа собственников).

Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска З. (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88-23649/2024).

—ТСЖ «Ромашка» обязано ухаживать за зелеными насаждениями на придомовой территории независимо от того, есть ли по данному вопросу особое решение ОСС (пп. «ж» п. 11 Правил содержания общего имущества № 491, п. 3.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170).

— Решение о расходовании средств на содержание элементов озеленения (общедомового имущества) относится к компетенции ОСЧ.

— Кворум имелся, поскольку в голосовании приняли участие 110 членов ТСЖ, обладающие более 76% от общего числа голосов членов ТСЖ при необходимом минимуме более 50% голосов.

— За утверждение платы за спил деревьев и кустарников проголосовало 65,5% членов ТСЖ. Голосование З. никак не могло повлиять на принятие такого решения.

— Закон не требует обязательного экономического обоснования размера платы, предлагаемого к утверждению на ОСЧ. ОСЧ – это компетентное гражданско-правовое сообщество, которое самостоятельно решает, утверждать предлагаемый размер или нет. Суд не вправе вмешиваться в вопросы хозяйственной деятельности и обоснованности цен.

— В законе не сказано, что до утверждения расходов на спил деревьев и кустарников требуется согласование соответствующих работ с ОМСУ.

— Оспариваемое решение ОСЧ не нарушает права и законные интересы З.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 718144-8 о внесении изменения в статью 76 Федерального закона "Об образовании в РФ"

Законопроектом предусматривается наделение Минстроя России полномочием по разработке типовых образовательных программ дополнительного профессионального образования для подготовки специалистов в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

💬 ЖКХ изнутри. Дворник: взгляд на профессию

Серию интервью открывает профессия дворника. Этот человек каждый день выходит на улицу, чтобы сделать двор МКД чище и красивее.

Павлова Галина Александровна — дворник с 29-летним стажем — рассказала, что привлекло её в профессии, какие задачи и обязанности она выполняет, какие навыки и качества необходимы для успешной работы, а также о взаимодействии с жильцами и условиях труда.

Также Галина Александровна поделилась самым курьезным и самым опасным случаями, произошедшими с ней на работе. Несмотря на все трудности, она любит свою работу и не собирается её менять.

Подписчики из числа управляющих, ресурсоснабжающих и других организаций коммунального комплекса!

Мы рады объявить о начале серии интервью с представителями сферы ЖКХ. Приглашаем вас принять участие и поделиться своим опытом, знаниями и достижениями.

В рамках этой серии мы хотим узнать больше о вашей работе, о том, какие вызовы и задачи стоят перед вами каждый день, и как вы справляетесь с ними. Ваши истории и опыт помогут читателям лучше понять, как функционирует отрасль, и какие изменения необходимы для её дальнейшего развития.

Если вы готовы рассказать о своей работе, поделиться своими успехами и идеями, пожалуйста, свяжитесь с редактором @gkhwsem. Мы будем рады услышать ваши истории и сделать их достоянием широкой аудитории.

📍 Как вычислить площадь участка с неправильной формой

У товарищества возникла задача — осметить работы по укладке асфальта на участке. Чтобы узнать количество необходимого асфальта, нужна площадь асфальтируемой поверхности, в данном случае - тротуара. А он оказался очень “фигурным”.

Линейные размеры достаточно просто получить прямым замером или по высотным снимкам. А вот с площадью участка такой формы дело обстояло сложнее.

В итоге был использован такой способ.
1. Найден хороший снимок участка с квадрокоптера, где обзор сверху вниз был под очень острым углом (высота была 500м). Спутниковые снимки тоже могут подойти, если позволяет чёткость .
2. Вычислен масштаб: ширина подъезда дома по спутниковым снимкам - 31.2 м (с паспортным достаточно точно совпадает), на фотографии - 450 px. Подсчитаны линейные размеры и площадь пикселя фото "на местности" для пересчёта.
3. На фотографии закрашена нужная площадь однотонным произвольным цветом (которого на изображении больше нет). Например, чисто жёлтым (FFFF00).
4. Из картинки получена гистограмма распределения цветов, которые отсортированы по встречаемости:

$ convert 112.jpeg -format %c histogram:info:112.txt
$ cat 112.txt | sort -rn | head -n3
    36631: (255,255,0) #FFFF00 yellow
    565: (255,254,3) #FFFE03 srgb(255,254,3)
    471: (99,98,103) #636267 srgb(99,98,103)

5. Количество пикселей нужного цвета (36631) умножены на площадь одного пикселя (0.00481 кв.м), и тем самым получены 176 кв.м на местности.

Таким образом, задача фактически свелась сперва к вычислению площади закрашенной фигуры на картинке, а из неё - к получению количества пикселей нужного цвета. При должной сноровке точность получается феноменальная: площадь крыши дома (известная из тех.паспорта) вычислялась с погрешностью менее 1%.

Автор: Ларионов Дмитрий («Записки усталого админа»)

ЖКХ Ньюс pinned «Друзья и коллеги! Ниже небольшая навигация по услугам сервиса ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс): 📜 Образцы документов можно скачать бесплатно и без регистрации в разделе ДомОнлайн.Документ. Пригодятся как собственникам, так и управляющим организациям и товариществам.…»

Друзья и коллеги!
Ниже небольшая навигация по услугам сервиса ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс):

📜 Образцы документов можно скачать бесплатно и без регистрации в разделе ДомОнлайн.Документ. Пригодятся как собственникам, так и управляющим организациям и товариществам.

💛 Полный доступ к сервису поможет управляющим организациям:
— вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, оперативно получать обновления;
— готовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований считать голоса;
— организовать работу аварийно-диспетчерской службы и не пропускать сроки по заявкам жильцов;
— организовать работу с должниками.

✔ Доступ для собственников дает возможность проводить общие собрания:
— составить реестр собственников,
— подготовить все остальные документы для традиционного собрания и подвести итоги голосования;
— проводить онлайн-собрания после выбора собственниками этой информационной системы.

➡ Запрос демодоступа системы "ДомОнлайн"

📍 Собственник решил взыскать с УО штраф за неправильный расчет задолженности по оплате ЖКУ

Житель г. Севастополя посчитал, что при взыскании с него задолженности по оплате ЖКУ управляющая организация предоставила суду неверные расчеты. В частности, не учла в них льготы, получаемые им в качестве участника боевых действий. Обращаясь в суд с отдельным иском, мужчина просил взыскать с УО штраф за выполнение незаконного расчета «в размере 3% перерасчета за каждый день перерасчета».

УО в ответ настаивала на том, что представила суду расчет, сформированный ГУПС «ЕИРЦ» с учетом всех действовавших на тот момент льгот и произведенных оплат. Также указала, что решение по иску УО в законную силу не вступило и истцом было обжаловано. Да и несогласие с произведенным расчетом «истец вправе выразить посредством реализации своего права на обжалование состоявшихся по указанному гражданскому делу судебных постановлений».

Разбираясь в материалах дела, суд выяснил: в расчетах учтен период приостановления льготы из-за задолженности собственника по уплате взносов на капремонт. Решение о ее взыскании в пользу ФКР вступило в законную силу.

Собственник пытался сослаться на незаконность приостановления льготы, однако безуспешно. С учетом всех обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в иске. Апелляционный и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласились с этим выводом и оставили вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88 – 26975/2024).

📍 УК отремонтировала подъезд после пожара и без решения ОСС добавила в квитанцию дополнительную строку

В апреле 2022 г. УК выполнила косметический ремонт подъезда, а в мае этого же года по вине неустановленных лиц в нем произошел пожар. В ответ на обращение одного из жильцов УК сообщила, что текущий ремонт делать не будет: ущерб причинен на сумму 137 985 рублей, а это слишком много, да и общим собранием собственников не предусмотрено. Согласно актам выполненных работ, УК ограничилась лишь помывкой стен, потолков и др.

Однако ГЖИ Магаданской области посчитала, что этого недостаточно, так как внутренняя отделка подъезда в копоти, кое-где отслоилась побелка и краска. Инспекция предписала принять меры по приведению отделки подъезда в надлежащее состояние. УК не нашла ничего лучше, как провести повторный косметический ремонт и компенсировать эти расходы, выставив собственникам плату за проведенный ремонт дополнительной строкой в квитанциях.

И тут в дело опять вмешалась ГЖИ, куда стали обращаться недовольные собственники. Как итог, УК получила еще одно предписание — с требованием произвести перерасчет платы с исключением из квитанций дополнительных платежей за «ремонт подъезда № 2 после пожара, согласно предписанию ГЖИ № 12/20 от 12.04.2023».

УК посчитала предписание незаконным и обратилась в суд.
В исковом заявлении указала:
— других способов исполнить предписание ГЖИ, кроме как провести еще один ремонт, она не нашла;
— понесенные расходы в размер платы за содержание жилья не входят, «так как имели непредвиденный характер, выходящий за пределы «нормального» планомерного содержания общего имущества».

Суд первой инстанции иск УК удовлетворил.
При этом сослался на постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10, согласно которому «если выполнение неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера) управляющей организацией будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме». В рассматриваемом деле, по мнению суда, как раз такой случай.

Также суд отметил, что представитель ГЖИ затруднился указать иной способ устранения копоти со стен и потолков подъезда, а также отслоения штукатурно-окрасочного слоя, чем тот, который выбрала УК.

Апелляционный суд отменил это решение и в иске отказал (дело № А37 – 217/2024). Ссылаясь всё на то же постановление № 6464/10, он указал: «все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме».

Говорить о непредвиденных расходах УК не приходится. Работы были проведены в целях исполнения предписания ГЖИ, выданного через год после пожара. Также УК не вправе в одностороннем порядке увеличивать размер платы за содержание жилья, определенный договором управления. И в данном случае решение ОСС об утверждении дополнительных платежей отсутствует.

Подписание собственниками акта приемки-сдачи работ по косметическому ремонту «не свидетельствует об одобрении действий управляющей компании по выполнению таких работ, услуг и о соблюдении ею требований статей 44, 45, частей 1, 7 статьи 156, статьи 162 ЖК РФ».

✔ Составление договора управления с учетом региона, особенностей МКД и пожеланий заказчика

Такую услугу можно заказать у редакции ЖКХ Ньюс в течение трёх дней: с 8 по 10 ноября 2024 года.

Порядок оказания услуги:
— заполнение анкеты,
— оплата (15 000 р.),
— подготовка проекта,
— уточнения, вопросы, дополнительные пожелания к доработке,
— подготовка и сдача окончательного варианта.

Чтобы оставить заявку на услугу, напишите редактору @gkhwsem.

📍 Может ли ТСЖ выставлять плату за отопление по нормативам, а не по показаниям ОДПУ, если так решило ОСЧ

По жалобе гражданина жилинспекция проверила, как ТСЖ «Надежда» (г. Улан-Удэ) начисляло плату за отопление в 2020 – 2022 годах. Выяснилось, что дом оборудован ОДПУ тепловой энергии, но плата за отопление выставляется собственникам не по его показаниям, а по нормативам. В результате переплата за три года, зачисленная в резервный фонд ТСЖ, составила более 3,5 млн. рублей.

ГЖИ обратилась в суд и просила признать такие действия ТСЖ незаконными, а также обязать товарищество произвести перерасчет платы за отопление с учетом показаний ОДПУ.

Позиция ТСЖ:

— Взносы на содержание и ремонт, оплату коммунальных услуг, вносятся членами ТСЖ в порядке, установленном ОСЧ и правлением (ст. 144, ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

— ОСЧ утвердило Порядок оплаты за ЖКУ и Положение о резервном фонде. Согласно этим документами, плата за отопление начисляется собственникам по нормативам потребления и оплачивается равномерно в течение года. Положительные разницы между фактическими поступлениями за отопление от собственников («по нормативам») и платежами в пользу ресурсоснабжающей организации («по показаниям ОДПУ») зачисляются в резервный фонд, расходуются на содержание МКД, а также могут направляться на лицевые счета собственников.

— Собственники и члены ТСЖ вправе принимать любые решения, касающиеся распоряжения их личными средствами.

Однако суды трех инстанций не согласились с таким подходом и признали действия ТСЖ незаконными (определение 8 КСОЮ по делу № 88 – 18329/2024):

— Договор теплоснабжения является публичным, поэтому его условия не могут противоречить обязательным правилам, утвержденным Правительством РФ и иными уполномоченными органами госвласти, являются ничтожными в части, ухудшающей положение потребителей (ст. 426 ГК РФ).

— Поскольку МКД оборудован ОДПУ и не оснащен ИПУ тепловой энергии, плата за отопление рассчитывается по формулам 3 и 3(4) приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг № 354 на основании показаний ОДПУ.

— Решение ОСЧ о начислении платы за отопление по нормативам является ничтожным, поскольку принято за пределами его компетенции (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

🔵Нужна помощь с разъяснением текущего отраслевого законодательства и планируемых изменений?
🔵Необходимо всегда быть в курсе последних новостей в сфере ЖКХ?
🔵Интересен опыт коллег из разных регионов?

Информационный портал «‎Управление ЖКХ» - организатор масштабных деловых мероприятий с 20-летним опытом, ждет вас в телеграм ✔️

В канале:

➖ Возможность быть в курсе всех профильных мероприятий
➖ Онлайн - комьюнити специалистов из разных регионов
➖ Новости отрасли
➖ Конкурсы
➖ Изнанка деловых мероприятий
➖ Разъяснения экспертов
➖ И многое другое

Подписывайтесь на телеграм - канал 🧐

📍 Суды разбирались, законно ли общее собрание членов ТСЖ утвердило разные размеры платы для собственников жилых и нежилых помещений

С июля 2021 года собственник нежилого помещения в МКД под управлением ТСЖ «Комендантский проспект дом 35 корпус 1» (г. Санкт-Петербург) просил товарищество обосновать увеличение платы в квитанциях. Но только в августе 2022 года ТСЖ к ответу на претензию приложило утвержденную на ОСЧ смету расходов.

Оказалось, что указанный в смете размер платы за содержание общего имущества для собственников нежилых помещений в 2 раза выше, чем для собственников квартир. Собственник офиса посчитал, что это несправедливо, и обратился в суд для признания решения ОСЧ об утверждении сметы недействительным.

Суды трех инстанций согласились с тем, что исковые требования подлежат удовлетворению (определение 3 КСОЮ по делу № 88-16552/2024):

— Размер платы за содержание общего имущества для собственников и жилых, и нежилых помещений зависит от размера расходов на содержание общего имущества и площади помещения, принадлежащего собственнику (ст. 39, 158 ЖК РФ).

— Установить разный размер платы за содержание общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений можно, но не произвольно, а с соблюдением требований разумности и с учетом определенных обстоятельств, которых в данном случае не имеется.

— При проведении ОСЧ не соблюдена процедура уведомления, кворума не было (с учетом исключения из подсчета 3663,2 голосов «нечленов» ТСЖ).

— Шестимесячный срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку об оспариваемом решении ОСЧ он узнал только в августе 2022 года, а с иском обратился в ноябре 2022 года (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).

— На информационных стендах в МКД результаты голосования ОСЧ не размещались. В ГИС ЖКХ выгружено только две страницы протокола без приложений. Никаким другим способом сведения о решении ОСЧ до собственника не доводились.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

❗️ С 1 января существенно повышается стоимость выписок из ФГИС ЕГРН.

Например, сейчас 100 выписок из ФГИС ЕГРН обойдутся физлицу в 460 р., а юрлицу — в 910 р. С 1 января и те, и другие должны будут выложить за те же 100 выписок 29 000 р.

Поэтому актуализировать информацию о собственниках надо уже сейчас, пока ажиотажный спрос, вызванный таким повышением, не уронил ФГИС ЕГРН.
Для автоматизации этой задачи можете использовать сервис учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн.

Сервис выручает, когда нужно освежить имеющиеся базы собственников или получить данные по домам, которые недавно перешли под управление, а также поддерживать имеющуюся информацию в актуальном состоянии. Из ежемесячных обновлений компании узнают о фактах смены собственника или, например, изменении площади помещения, если такое произошло. Это помогает избежать ошибок в начислении платы потребителям, выполнить обязанность по предоставлению сведений ресурсникам и регоператору (при прямых договорах).

Специалисты ДомОнлайн проводят дополнительную автоматизированную и ручную проверку данных, что позволяет своевременно выявлять ошибки, которые содержатся во ФГИС ЕГРН и ФИАС.

➡ Оставить заявку

📍 Городская мэрия против некапитального сооружения на общедомовом участке

Собственники помещений МКД в Новосибирске на ОСС уполномочили:
- Совет МКД – на определение сдающихся в аренду объектов общедомового имущества, утверждение ставок арендной платы, определение условий договоров аренды;
- ООО «УК ЖКХ-партнер» – на заключение на конкурсной основе договоров аренды общедомового имущества в соответствии с условиями, определенными советом МКД.

Во исполнение решения ОСС совет дома:
- организовал кадастровые работы;
- сформировал в пределах общедомового участка два «миниучастка» в пространстве между ограждающей стеной и фасадом дома (10 и 19 кв.м.) для дальнейшей сдачи в аренду;
- определил существенные условия договоров аренды этих частей участка;
- провел конкурс на право заключения договора аренды, победителем которого стал ИП С.

УК заключила с ИП С. договор аренды двух частей земельного участка для размещения и эксплуатации объекта социально-бытового назначения на условиях, определенных советом МКД:
- размер арендной платы – 615 руб./ кв.м. с ежегодной индексацией;
- срок аренды – 49 лет;
- возможность монтажа перегородок, крепежей без причинения ущерба несущим конструкциям МКД;
- возможность уступки права аренды с согласия совета дома.

Однако один из собственников нажаловался в Стройнадзор на возведение пристроек под лоджиями. Стройнадзор обследовал участок и выявил монолитные фундаментные плиту и парапет, а также приваренный к ним и закрепленный на наружной стене МКД металлический каркас.

Мэрия г. Новосибирска решила: предприниматель возводит объект капитального строительства, разрешение на которое не выдавалось. Поэтому подала иск к ИП С. о запрете строительства на участке.

Суды двух инстанций отказали в удовлетворении этого иска (постановление Седьмого ААС по делу № А45 – 27811/2023):
- Не доказано, что строительные работы несут угрозу причинения вреда (ст. 1065 ГК РФ).
- В судебном заседании представитель истца не смогла пояснить, на основании чего был сделан вывод о возведении объекта капитального строительства, для которого необходимо получение разрешения.
- Из представленного предпринимателем заключения экспертизы следует, что пристройки не являются объектами капитального строительства, на их возведение не требуется разрешение, все конструкции соответствуют строительным нормам и безопасны.
- Мэрия не оспорила представленное в материалы дела заключение экспертизы и не ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.
- Выполненные работы соответствуют паспорту фасада дома, согласованному с городской мэрией.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Попытка автовладельца взыскать с УО и охранной организации ущерб за повреждение машины на стоянке

В Краснодарском крае кто-то проник на одну из подземных автостоянок и, нанеся неизвестное вещество, повредил лакокрасочное покрытие на машине истца. В рамках уголовного дела эксперт оценил стоимость ущерба в размере 268 000 рублей.

Решив взыскать эту сумму, а заодно неустойку, «потребительский» штраф, компенсацию морального вреда и плату за некачественно оказанные услуги, автовладелец обратился в суд с иском к УО и организации, охраняющей автостоянку. Солидарно просил взыскать с ответчиков 833 262 рубля. Суды не сразу сошлись в выводах по этому делу, и в итоге оно дважды доходило до Четвертого КСОЮ.

➡ Районный суд полностью отказал в удовлетворении иска.

— Поврежденный автомобиль принадлежит истцу, а машино-место — его супруге. Именно с ней УО заключила договор управления подземной автостоянкой. В свою очередь, между ответчиками заключен договор об оказании охранных услуг и обеспечении пропускного режима в блок-секцию подземной стоянки.

— Вред имуществу причинен неустановленными лицами. Основания полагать, что это произошло в результате действий (бездействия) ответчиков, отсутствуют.
Истец и другие собственники машино-мест не предоставляли УО право заключать договор об оказании услуг по хранению их личного транспорта. Не предусматривает таких услуг и договор между ответчиками. Охранник обеспечивает охрану только общего имущества и территории подземного паркинга.

— УО не оказывает истцу услуги по организации платной парковки. Заключение между истцом и УО договора на охрану автомобиля или принятия его на хранение не доказано.

— Изучив договор по управлению подземной стоянкой, суд указал, что «собственниками машино-мест производится оплата по надлежащему содержанию и ремонту машино-мест и общего имущества автостоянки, а не оплата услуг по охране автомобилей».

➡ Апелляционный суд с этими выводами не согласился и посчитал: между сторонами сложились правоотношения, по которым УО обязана предоставлять парковочное место и обеспечивать охрану транспортного средства. Доказательства того, что автомобиль принимался без обязательств по его хранению, УО не представила. В итоге, руководствуясь заключением эксперта, взыскал с нее ущерб, штраф и компенсацию морального вреда.

➡ Четвертый КСОЮ направил дело на новое рассмотрение: нижестоящая инстанция установила не все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора по существу. Например, апелляционный суд не выяснил действительные правоотношения сторон и назначение платежей, которые производит собственник машино-места в рамках договора управления стоянкой.

➡ При новом рассмотрении дела апелляционный суд согласился с выводами районного суда и решением об отказе в иске. Четвертый КСОЮ оставил вынесенное определение без изменений (определение по делу № 88 – 26519/2024).
«Предметом заключенного между сторонами договора не являлось хранение автомобиля, доказательств приема-передачи автомобиля на хранение ответчику не представлено, как и не представлено доказательств, что именно действия (бездействие) УО повлекли ущерб имущества истца».

✒ Обновления материалов (ежемесячный обзор)

В октябре 2024 года на сайте ЖКХ Ньюс были (среди прочего) обновлены материалы:

По вопросам управления МКД
➡ Можно ли в 2024 году поменять управляющую компанию досрочно
➡ 5 причин, почему жителю могут отказать в предоставлении информации или документов
➡ Может ли УК взыскать свои убытки с собственников после расторжения договора управления

Про оплату ЖКУ
➡ 5 случаев, когда применяется «муниципальный тариф» на содержание жилья
➡ Попытки собственников сослаться на незаключенность договора управления при начислении/взыскании платы за ЖКУ
➡ Долги предыдущего собственника по взносам на капремонт. Случаи из практики
➡ Перерасчет платы за КР СОИ: за весь 2022 год или только с сентября
➡ Конституционный Суд РФ про оплату коммунальных услуг без счётчиков

Про обращение с отходами
➡ Верховный Суд РФ рассмотрел дело о взыскании с УК денег за ликвидацию несанкционированной свалки
➡ Споры с регоператором о замене неисправных мусорных контейнеров

Про придомовую территорию
➡ Собственники платят за содержание придомовой территории, даже если участок не сформирован
➡ Попытки добиться беспрепятственного прохода/проезда через соседний двор
➡ Парковка за 18 000 рублей в месяц
➡ Обустроить стоянку на месте зелёной зоны не так просто

Про содержание и ремонт
➡ Насколько открытыми должны быть продухи — с доступом кошек в подвалы МКД или без него
➡ Возмещение за счёт ФКР расходов на ремонт лифтов
➡ Проблемы со спецсчетом из-за названия товарищества
➡ Кто должен ремонтировать/восстанавливать почтовые ящики в подъезде
➡ Отказы банков в перечислении денег со спецсчёта на капремонт

Разное
➡ Самоуправство в ЖКХ: за что могут привлечь по ст. 19.1 КоАП РФ
➡ Верховный Суд РФ разбирался, как считать задолженность ТСЖ за воду перед застройщиком
➡ Собственник пытался взыскать с РСО расходы на водонагреватель

Управляющей компании нужно взаимодействовать с сотнями или даже тысячами жителей. Эффективно организовать коммуникацию с ними невозможно без цифровых инструментов. Главный помощник УК — CRM-система. Она помогает оптимизировать рутинные процессы, повысить продуктивность УК, снизить издержки и увеличить прибыль компании.

Но чтобы CRM помогала в работе, важно правильно выбрать программу. Как это сделать, разобрали в новой статье
👉 https://bit.ly/40dIK07

📍 На каком основании увольняется председатель правления ТСЖ при утрате членства в товариществе

ТСЖ «Оптимум» управляло четырьмя МКД в г. Екатеринбурге, в том числе домом № 50 по ул. Сурикова. В 2022 году собственники помещений в этом доме решили выйти из-под управления ТСЖ «Оптимум» и образовали ТСЖ «Сурикова, 50».

В 2023 году Арбитражный суд Свердловской области возложил на ТСЖ «Оптимум» обязанность в трехмесячный срок провести его реорганизацию в форме выделения с переходом части прав и обязанностей к ТСЖ «Сурикова, 50».

Вслед за этим ТСЖ «Оптимум» получило предостережение жилинспекции о том, что председателем правления ТСЖ может быть исключительно собственник помещения в МКД под управлением ТСЖ, являющийся его членом и избранный в состав правления (ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 143 ЖК РФ).

Решением ОСЧ были досрочно прекращены полномочия членов правления ТСЖ «Оптимум» и избран новый состав правления. В него не вошла действующий председатель правления И., поскольку та являлась собственницей квартиры в доме 50, выделившегося из ТСЖ «Оптимум».

Новое правление ТСЖ «Оптимум» выбрало нового председателя, а И. получила уведомление об увольнении на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в связи с неизбранием на должность.

И. посчитала увольнение по данному основанию незаконным и обратилась в суд с требованиями о восстановлении на работе, взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула и компенсации морального вреда.

В иске И. указала, что в 2022 году была выбрана председателем и подписала с ТСЖ трудовой договор сроком на 2 года. ТСЖ расторгло трудовой договор досрочно по решению ОСЧ, а не в связи с неизбранием на должность. Раз основание для увольнения сформулировано неправильно, приказ об увольнении незаконен, и ее следует восстановить на работе.

➡ Районный суд принял во внимание решение арбитражного суда о реорганизации ТСЖ «Оптимум», предостережение ГЖИ и пришел к выводу о законности увольнения И. на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ.

➡ Областной суд отменил это решение и удовлетворил иск И., руководствуясь тем, что по п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ может быть уволен только работник, трудовой договор с которыми заключался в результате избрания по конкурсу на замещение соответствующей должности. В то время как И. изначально не было среди «конкурсантов» (претендентов на должность председателя), поскольку в правление она не вошла.

➡ Кассационный суд отменил определение областного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 12064/2024):
- Из-за особенностей правового регулирования деятельности ТСЖ трудовой договор с председателем правления товарищества может быть прекращен на основании п. 3 ч. 1 ст. 83 ТК РФ в случае избрания на эту должность другого лица.
- Поскольку И. является собственницей квартиры в доме, который перешел под управление ТСЖ «Сурикова, 50», она не могла быть избрана ни в состав правления ТСЖ «Оптимум», ни его председателем.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Рекламодателям

Цель «ЖКХ Ньюс» — предоставлять достоверную и актуальную информацию о ЖКХ, чтобы помочь нашим подписчикам разбираться в этой сфере.

У нас строгая редакционная политика. Мы критично относимся к экспертам, которые пытаются давать комментарии, а также к компаниям, предлагающим услуги и товары в сфере ЖКХ для рекламных интеграций.

Рекламные интеграции = партнерские материалы. Мы бережно относимся к репутации нашего канала и хотим знакомить наших читателей с качественными и полезными продуктами, решениями и сервисами в сфере ЖКХ, поэтому далеко не все заявки на рекламу проходят отбор.

Если ваше предложение может быть действительно ценным и интересным для нашей аудитории (УО, ТСЖ, активные собственники и юристы), то узнать условия рекламы можно в боте обратной связи @gkhnewsbot, а возможность размещения — у редактора @gkhwsem.

📍 Спор УО и ПАО «Т Плюс» о размещении сушилки для белья, площадки ТКО и автостоянки в охранной зоне теплосетей

В г. Пензе на земельном участке с кадастровым номером ***3004:28 находится МКД (под управлением ООО «Централ плюс»), а также проложена подземная тепломагистраль с установлением границ охранной зоны теплосетей.

Согласно акту ПАО «Т Плюс» от 22.11.2022, в границах этой зоны обнаружена стихийная автостоянка, сушилка для белья и площадка ТКО. Ссылаясь на то, что размещение этих объектов создает угрозу нарушения нормальной работы теплосетей и их повреждения, возникновения аварийных ситуаций, причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц, окружающей среде и имуществу, ПАО «Т Плюс» обратилось в суд с иском к УО.

В исковом заявлении просило:
— запретить использование той части земельного участка, которая находится в охранной зоне, под автомобильную стоянку;
— обязать УО установить в указанной зоне дорожный знак «Стоянка запрещена», перенести сушилку для белья и площадку ТКО за пределы охранной зоны;
— на случай несоблюдения вынесенного решения взыскать с УО судебную неустойку в размере 1000 рублей.

Суд первой инстанции в иске отказал: ПАО «Т Плюс» не доказало, что действия УО нарушают его права и законные интересы, ограничивают возможность проведения организационных и технических мероприятий по обеспечению безопасной и штатной работы теплосетей.

Сушилка для белья не имеет прочной связи с землей, может быть легко демонтирована и перенесена. Кроме того, она не относится к объектам, размещение которых в охранных зонах тепловых сетей запрещено (п. 5 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей № 197). По этим же причинам не может мешать истцу и площадка ТКО, представляющая собой три контейнера на колесах, огороженных с трех сторон профлистами.

Также суд отметил, что УО не наделена правом единолично устанавливать дорожные знаки на придомовой территории. Если автомобильная дорога (дворовый проезд) расположена в кадастровых границах земельного участка МКД, то этот вопрос решают собственники дома.

Что касается автостоянки: решение ОСС о ее организации на спорном участке отсутствует. При этом «на ответчика не может быть возложена обязанность по перемещению автотранспортных средств, не находящихся ни в его собственности, ни в общей долевой собственности правообладателей помещений в доме за пределы охранной зоны, даже при условии доказанности кратковременного нахождения таких объектов в охранной зоне».

Апелляционный суд решил иначе. Отменил вынесенное решение и удовлетворил исковые требования частично: запретил УО использовать часть спорного участка под автостоянку, обязал убрать сушилку за пределы охранной зоны и установить в этой зоне дорожный знак «Стоянка запрещена». Также взыскал судебную неустойку — 100 рублей за каждый день неисполнения вынесенного решения, начиная со второго месяца вступления его в законную силу и до фактического исполнения.

Свое решение суд мотивировал тем, что Типовые правила № 197 прямо запрещают размещение каких-либо объектов в охранной зоне тепловых сетей (п. 1 — 3, 5). И, вопреки выводам нижестоящего суда, п. 5 содержит открытый перечень объектов, запрещенных к размещению в пределах охранных зон теплосетей. При этом факт нахождения сушилки и автостоянки на спорном участке подтвержден материалами дела.

Арбитражный суд Поволжского округа с этими выводами не согласился и оставил в силе решение суда первой инстанции (дело № А49 – 116/2023).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Институт управления ЖКХ приглашает на веб-семинар “Изменения по НДС при УСН с 2025 года. Налоговая амнистия по дроблению бизнеса” 7 ноября 2024 года.
Новые правила исчисления НДС для организаций, применяющих УСН
Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества (на СОИ)

Программа семинара:
➡ Новые правила исчисления НДС для организаций, применяющих УСН
➡ Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества (на СОИ)
➡ Начисление НДС с реализации коммунальных услуг и (или) коммунальных ресурсов, потребляемых на СОИ при покупке коммунальных ресурсов у РСО в объеме, соответствующем и несоответствующем реализации потребителям коммунальных услуг и коммунальных ресурсов
➡ Начисление НДС при корректировке платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на СОИ, проводимой в 1 квартале 2025 года
➡ Применение освобождения от НДС по операциям, связанным с выполнением работ, оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Ведение раздельного учета по видам работ, услуг
➡ Начисление НДС с реализации работ, услуг по содержанию общего имущества при выполнении всех или отдельных видов работ, услуг подрядными (специализированными) организациями
➡ Сравнение вариантов налогообложения НДС операций по реализации коммунальных услуг, коммунальных ресурсов и работ, услуг по содержанию общего имущества
➡ Авансовый НДС для организаций, применяющих УСН
➡ Применение с 2024 года налоговой амнистии по дроблению бизнеса
Семинар пройдет в дистанционном формате (онлайн)

Режим занятий: с 10:00 до 13:00
Лектор по программе: Маликова И.П. - генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н.
Контакты: 8-495-7409220, [email protected]

Подробности по ссылке: https://jilkom.ru/seminar/detail.php?ELEMENT_ID=37999

📍 Спор УО и собственника о необеспечении доступа в квартиру для замены канализационного лежака

В одном из МКД г. Санкт-Петербурга представитель собственника (А.) подписал отказ от капремонта инженерных коммуникаций, проходящих через квартиру. При этом документ содержал разъяснения об ответственности собственника, в том числе касающейся устранения или возмещения ущерба, вызванного ненадлежащим состоянием инженерных сетей в принадлежащем ему помещении.

Спустя некоторое время после этих событий собственник обратился в УО по поводу засора канализации. И тут ему «аукнулся» отказ в допуске подрядчика для проведения работ: УО сообщила собственнику о необходимости своими силами заменить участок канализационного лежака, находящегося под полом квартиры, чтобы устранить засор и не допустить поднятия стоков.

Так как собственник с ремонтом не торопился, УО обратилась в суд. Учитывая возражения ответчика, уточнила иск и просила уже просто обеспечить доступ в квартиру для замены лежака собственными силами.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили и возложили на собственника заявленную обязанность. Исходили из того, что «истец несет обязанность по обеспечению нормального функционирования инженерных систем многоквартирного дома и имеет право на осмотр технического и санитарного состояния внутриквартирного общедомового оборудования, на выполнение необходимых ремонтных работ в отношении общего имущества собственников, расположенного в квартире ответчика».
Сам ответчик не вправе препятствовать УО в исполнении ее обязанностей, а также нарушать права других собственников МКД.

Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенные решения без изменений (определение по делу № 88 - 19499/2024).

➡ Довод ответчика: А., подписавший отказ от капремонта, является не его представителем, а посторонним лицом.

Выводы суда: полномочия А., как представителя собственника квартиры, явствовали из обстановки, в которой он действовал (находился в квартире, принял решение в отношении капремонта канализационного лежака). Если ответчик не согласен с действиями А., то выяснять это они должны между собой. У сотрудников УО и подрядчика не было оснований сомневаться в полномочиях представителя. При этом из позиции ответчика следует, что он одобряет действия А.

➡ Довод ответчика: акт о непредоставлении доступа в квартиру для проведения капремонта не соответствует Положению о порядке создания и организации деятельности комиссии по установлению фактов воспрепятствования выполнению работ по капремонту (постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.11.2018 № 874).

Выводы суда: правового значения этот довод не имеет, так как капремонт уже завершен и речь идет о допуске УО в квартиру для осмотра и ремонта общего имущества. Такой допуск ответчик обязан предоставить в силу закона.

➡ Довод ответчика: в документах, касающихся непредоставления доступа в квартиру, имеются противоречия.

Выводы суда: даже после начала судебного разбирательства ответчик не пустил работников УО в квартиру, тем самым подтвердив, что возражения сводятся не к ненадлежащему уведомлению, а именно к отказу обеспечить доступ для проведения ремонтных работ.

📍 Конституционный Суд РФ не стал рассматривать жалобу на пункт 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг №354

Заявитель превратился в должника из-за пересчета стоимости газа с применением повышающего коэффициента в связи с выявлением несанкционированного вмешательства в работу счётчика. Виновным в таком превращении собственник посчитал пункт 81(11) Правил предоставления коммунальных услуг № 354, который “позволяет поставщикам газа применять установленный в ней порядок перерасчета к отношениям, регулируемым Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 года № 549”.

Позиция Конституционного Суда РФ (определение № 2406-О от 26.09.2024):
➡ Подозреваемый в неприятностях заявителя пункт устанавливает общее требование о недопустимости несанкционированного вмешательства в работу прибора учета, а также порядок и последствия выявления такого вмешательства, направлен на предупреждение и пресечение безучетного потребления коммунальных ресурсов со стороны недобросовестных потребителей.
➡ Эта норма, в том числе с учетом подпункта «б» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, не исключает применения содержащихся в ней правил к отношениям, которые возникают при поставке газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, в части, не урегулированной Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан. норму нельзя расценивать как нарушающую конституционные права заявителя.

Если вы являетесь поставщиком услуг ЖКХ, то дочитайте этот пост до конца.

Хотим рассказать вам о новом продукте “Личный кабинет поставщика” от Платёжного сервиса А3, который облегчит вашу работу.

С его помощью вы сможете:

✅ Подключиться к приему платежей в ТОП-банках страны;

✅ Обеспечить прозрачность всех операций с помощью единого реестра вместо сотни платежек, что сэкономит время ваших сотрудников;

✅ Исключить риск ошибочных платежей с помощью актуализации и валидации ЛС;

✅ Оперативно подключиться без интеграции.

Платёжный сервис А3 работает на рынке с 2010 года, имеет общий пул поставщиков более 900 компаний и 40+ банков.

Переходите по ссылке, регистрируйтесь и подключайтесь к Личному Кабинету поставщика услуг даже без помощи технического специалиста!

Реклама. ООО "Платёжный сервис А3". ИНН 7702726396. erid: 2SDnjc7h3hk

📍 Кто должен установить мусорные контейнеры – ТСЖ или региональный оператор

На контейнерной площадке двух МКД под управлением ТСН «Юрьева дом 3, 5» сгорели пластиковые мусорные контейнеры. Региональный оператор (АО «СпецАТХ») уведомил ТСН о необходимости установки новых контейнеров, товарищество этого не сделало. Регоператор обратился в суд с иском об обязании ТСН установить три контейнера объемом 1,1 куб. м.

Позиция регоператора:
— Площадка, где сгорели контейнеры, используется для нужд собственников МКД под управлением ТСН. Это указано в реестре мест (площадок) накопления ТКО и территориальной схеме обращения с отходами.
— Работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления ТКО входят в Минимальный перечень услуг и работ № 290 (п. 26(1)).
— Пунктом 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 предусмотрены обязанности УК и ТСЖ по установке на обслуживаемой территории мусоросборников и содержанию их в исправном состоянии.

Позиция ТСН:
— Установить контейнеры обязан регоператор, поскольку тариф на вывоз ТКО включает расходы на их приобретение.
— В плате за содержание и ремонт жилого помещения расходы на покупку контейнеров не заложены.
— В форме типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО, закреплена обязанность регоператора принимать необходимые меры по своевременной замене поврежденных контейнеров (пп. «д» п. 11).
— Утраченные в результате возгорания контейнеры принадлежали АО «СпецАТХ». Регоператор просто вывез с площадки установленные при сдаче дома в эксплуатацию металлические контейнеры, несовместимые с конструкцией мусоровоза, и поставил свои, из пластика. Документально это никак не оформлялось. Собственникам помещений и ТСЖ контейнеры не передавались.
— Содержание контейнерной площадки (п. 26.1 Минимального перечня услуг и работ № 290) подразумевает ее уборку и ремонт и не включает установку контейнеров.

Суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали в удовлетворении требований регоператора (определение по делу № А62-9850/2022).

— По закону УК (ТСЖ) обязаны только создать площадку накопления ТКО, а устанавливать на ней контейнеры – не обязаны (ч. 1 ст. 36, ст. 39, ч. 2 ст. 154, ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, п. 26(1) Минимального перечня услуг и работ № 290, абз. 5 п. 2 Правил обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156).

— Договорных отношений между регоператором и ТСН нет. Индивидуальных договоров между регоператором и собственниками помещений также нет. Значит, договоры с ними считаются заключенными на условиях типового договора (п. 8(17), 8.(18) Правил обращения с ТКО).

— Расходы на покупку контейнеров могут включаться в валовую выручку регоператора (п. 90 Основ ценообразования в области обращения с ТКО, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.05.2016 № 484. В единый тариф АО «СпецАТХ» такие расходы включены (в 2023 году – более 11,5 млн. руб.).

— Регоператор ежегодно уведомляет ОМСУ о том, на каких площадках планируется разместить контейнеры, и обязан заменять принадлежащие ему поврежденные контейнеры (пп. «д» п. 11 типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО). Новые контейнеры должны быть равнодоступны всем потребителям, оплачивающим вывоз ТКО по единому тарифу. На деле же из года в год АО «СпецАТХ» по предложению ОМСУ устанавливает их только на площадках МКД под управлением УК «Жилищник».

— Плата за содержание жилого помещения не включает расходы на приобретение мусорных контейнеров. Нельзя обязать УК (ТСЖ) купить такие контейнеры без соответствующего решения ОСС.

— С момента принятия Правил № 170 правовое регулирование «мусорных» вопросов изменилось. Поэтому «указанные Правила должны применяться во взаимосвязи с нормативными положениями, вступившими в силу в более поздний период, в частности с Основами ценообразования в области обращения с ТКО, принятыми в 2016 году и предусматривающими в установленных случаях обязанность по приобретению мусоросборников за счет тарифной выручки региональными операторами».

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Собственник не согласился с начислением платы за ЖКУ, сославшись на незаключенность договора управления

Для одного из МКД Челябинской области ООО «Сфера ЖКС» сначала было назначено в качестве временной УО, а позднее избрано для управления тем же домом по результатам открытого конкурса. Соответствующие изменения в законном порядке вносились в реестр лицензий.

УО приступила к управлению домом и начала выставлять жильцам платежные документы. Однако один из собственников обратился в суд, чтобы признать квитанции за октябрь и ноябрь 2023 г. недействительными. Причина: об избрании УО по результатам конкурса он не знал, договор управления не получал и не подписывал. Следовательно, платить за ЖКУ не обязан, а ООО «Сфера ЖКС» не вправе требовать внесения соответствующей платы.

Суды трех инстанций с этими доводами не согласились и в иске отказали.

➡ Так как собственники не выбрали способ управления МКД, орган местного самоуправления правомерно назначил временную УО, а позднее провел открытый конкурс.

➡ Информация о победителе конкурса и проект договора управления были доведены до сведения собственников МКД путем размещения на досках объявлений. Это подтверждает соответствующий акт.

➡ По итогам открытого конкурса договор управления был подписан одним из собственников МКД — ФГАУ «Росжилкомплекс» Министерства обороны Российской Федерации.

➡ УО открыла на истца, как собственника жилого помещения в МКД, лицевой счет и выставляла ему платежные документы исходя из площади квартиры и тарифа, установленного по итогам проведенного конкурса.

Ссылаясь на положения ст. 161 Жилищного кодекса РФ, суды указали: и орган местного самоуправления, который может устанавливать размер платы за содержание жилья при проведении открытого конкурса, и ООО «Сфера ЖКС» действовали правомерно (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 14041/2024).

Подписчики из числа ТСЖ предупреждают о рассылках на электронную почту писем с замаскированными гиперссылками на вредоносный сайт.

Каналы для советов МКД и ТСЖ

Напомним, что у нас есть два узкотематических закрытых канала с судебной практикой.

✅ Совет МКД — практика ЖКХ 2.0
— ориентирован на членов советов МКД. Может быть интересен управляющим организациям.
👉 Как оформить подписку

📌 ТСЖ (ТСН) — практика судов 2.0
— ориентирован на руководителей ТСЖ и ЖСК. Может быть интересен тем, кто планирует создать ТСЖ.
👉 Как оформить подписку

На обоих каналах включены комментарии и нет никакой рекламы.
Частота постинга — 3 поста в неделю.
Подарок при оформлении платной подписки — пособие для инициатора собрания.

Если что-то не понравится, можно досрочно прекратить подписку и вернуть деньги за оставшиеся полные месяцы подписки.

📍 Управляющим организациям, которые сами занимаются проведением общих собраний, рекомендуем использовать сервис нашего учредителя — ДомОнлайн.

Сервис поможет автоматически сформировать документы и посчитать голоса. Повестки последних собраний можно дублировать, что удобно при множестве домов и однотипности выносимых на голосование вопросов.

Кроме подготовки документов, управляющим организациям нравятся такие функции, как аудит базы данных собственников, нормализация полученных сведений, выявление ошибок, содержащихся в ФГИС ЕГРН и ФИАС, ежемесячный мониторинг изменений, происходящих в базе данных (собственники, площади, ограничения/обременения, снятие с кадастрового учета).
Всё это можно сразу же использовать в модуле ДомОнлайн.Должник, который тоже включен в доступ и позволяет упорядочить работу с должниками.

Узнать больше или оставить заявку для подключения можно на сайте domonline.ru.

📍 В Новосибирской области теплоснабжающая организация хотела взыскать, а управляющая компания не хотела оплачивать тепловую энергию, якобы потраченную в межотопительный период.

ООО «Новосибирская теплосетевая компания» обратилась с иском к ООО «Управляющая компания «СПАС-Дом» о взыскании 23 тысяч рублей задолженности по оплате тепловой энергии и теплоносителя, потребленных в июле и августе 2022 года.

Согласно договору между сторонами, при заполнении теплоносителем системы теплопотребления после ремонтных работ, опрессовок, промывок, сезонного заполнения новых систем, потребитель обязан оплатить стоимость израсходованных тепловой энергии и теплоносителя. К договору прилагалась методика расчетов.

По утверждению истца, в межотопительный период УО выполнила промывку и опрессовку сетей, а также внутренних отопительных систем собственников.
Рассчитав объем утечки сетевой воды в связи с такими работами, согласно пункту 6.2.29 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок № 115, и таким образом определив объем подлежащих оплате как теплоносителя, так и тепловой энергии, РСО рассчитывала на эту оплату.

УО не отрицала факт слива теплоносителя при проведении технических мероприятий в МКД, согласившись со своей обязанностью по его оплате (на 7845 р.).
Однако по оплате тепловой энергии (на остальную сумму) возражала: в межотопительный период тепловая энергия не поступала, поскольку теплоноситель к моменту промывки остыл до окружающей температуры, а поступившая с ним тепловая энергия до окончания отопительного периода уже была оплачена.

➡ Суд удовлетворил иск, но УО настойчиво обжаловала решение:
— в период с июля по август 2022 года теплоноситель в МКД не циркулировал, дома были отключены запорной арматурой от централизованных тепловых сетей, и тепловая энергия не потреблялась;
— суд проигнорировал довод компании о необходимости учета показаний общедомовых приборов учета тепловой энергии в соответствии с положениями Правил предоставления коммунальных услуг № 354, сделав неправомерный вывод о том, что правоотношения не связаны с поставкой коммунальных ресурсов в МКД.

➡ Апелляционная инстанция отклонила эти возражения. А кассационный суд прислушался к ним:

— промывка систем теплоснабжения является обязательным и регулярным мероприятием для качественного снабжения потребителей коммунальными ресурсами, к которым в том числе относятся тепловая энергия и теплоноситель (пункт 2 Правил № 354), следовательно, вопреки выводам судов, все это регулируется нормами, предусмотренными для правоотношений из энергоснабжения, а также для жилищных правоотношений;

— согласно жилищному законодательству, объем ресурсов рассчитывается на основании показаний ОДПУ, а при их отсутствии – по нормативам; поэтому недопустимым является расчет истца, основанный на приложении к договору «Методика определения производительной утечки…», а также согласно нормативным правовым актам, регламентирующим коммерческое теплоснабжение.

Судам следовало установить, оборудованы ли МКД ОДПУ, от чего зависит способ определения объема подлежащего оплате ресурса (на основании показаний приборов учета либо по нормативам).

Суды необоснованно оставили без внимания доводы УО о непоступлении тепловой энергии в межотопительный период:
«При этом компания предъявляла разумные аргументы о том, что тепловая энергия, поступившая в МКД вместе с ее носителем (сетевой водой из системы централизованного теплоснабжения), уже была учтена ОДПУ МКД и, следовательно, оплачена обществу компанией и собственниками помещений в МКД в последний расчетный период отопительного сезона, после чего теплоноситель остыл до температуры окружающей среды, и тепловая энергия более в МКД не поступала».

Дело № А45 – 13130/2023 было направлено на новое рассмотрение, но нижестоящим инстанциям не пришлось исправлять свои ошибки: стороны заключили мировое соглашение о том, что УО была должна всего 7845 р.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Совет Федерации одобрил поправки в Налоговый кодекс, уточняющие случаи обложения вознаграждения председателя совета МКД страховыми взносами.

Речь не идёт о полной отмене страховых взносов, как об этом многие пишут.

Если между УО и председателем/членом совета МКД заключен трудовой договор или гражданско-правовой договор о выполнении работ или оказании услуг, то выплаты по ним всё равно остаются объектом обложения страховыми взносами.

Ниже прикрепляем иллюстрацию изменений (зелёное — то, что добавили в Налоговый кодекс РФ).

Изменения вступят в силу с 1 января 2025 года.

Дополнение к статье выше от других подписчиков (ТСН и ЖСК) из чата

Первый скрин иллюстрирует суть процессинга, а также то, как ловко банк сваливает вину на ЖСК (при том, что в банк звонит сам председатель под видом потребителя).

⬆️ начало ⬆️

⚙ Процессинг

Проблема усугубляется тем, что у банка большой процессинговый центр, и даже если потребитель платит через стороннюю кредитную организацию, то велика вероятность, что сам платеж обрабатывать будет все равно банк, который отвечает за процессинг, и он же будет выставлять комиссию.

Процессинг — это система, которая проверяет и обрабатывает платежи с банковских карт. Когда вы оплачиваете что-то картой, данные о вашей транзакции отправляются на сервер процессингового центра. Этот центр может принадлежать не тому банку, с чьей карты вы оплачиваете, а другой компании, которая владеет системой процессинга и предоставляет услуги по обработке платежей для различных банков и платежных систем.

Банк может прийти в дом, предложив УО или ТСН договор с заманчивыми условиями, какой-то период попринимать платежи, скопировать данные, откуда и через какие центры обработки идут деньги, потом скупить эти процессинги или прийти к тем, от кого идут платежи, и предложить им работать через свой процессинг. Потом прийти в дома и “предложить” заключить соглашения на услуги с дополнительными комиссиями.

✳️ Что мы сделали

Мы отказались от заключения навязываемых соглашений, так как ТСН посчитало, что расходы на оплату комиссий только по нашему дому могут составить около 400-500 тыс. р. в год. Это существенные суммы, которые мы планируем направлять на содержание.

В связи с этим наше ТСН всесторонне и систематически информирует потребителей, где можно оплатить квитанции без комиссии и без дополнительных сложностей с отражением в “назначении платежа” информации по помещению, за которое оплачивается.

Эта информация размещается во всех подъездах дома, публикуется в чатах дома (также постоянно даются комментарии по поводу реальных причин случившегося), напечатана в квитанциях в разделе “Информация”. Кроме того, бухгалтер ведет консультацию по способам оплаты в приемные часы (в т.ч. учит пользоваться приложением банка).

Сначала был некоторый негатив, т.к. жильцы воспринимали “изменения” с платежами как недостатки работы ТСН, но со временем большинство привыкло и научилось производить оплату, как и ранее, по QR-коду, и вообще обнаружили, что в России полно банков, которые проводят платежи абсолютно бесплатно. А некоторые даже начисляют кэшбэк и т.д.

⏩ Полная версия статьи
✒ Прислать свой материал

📍 Сложности ТСН и УО с банковскими комиссиями и как их решать

Подписчик — Емельянов Антон — рассказал о типичных проблемах с банком и о том, как его товарищество преодолевает эти трудности.

Наше товарищество из Екатеринбурга. В одном из банков были открыты расчетные счета, выбран пакетный тариф на расчетно-кассовое обслуживание (абонентская плата в месяц за ведение счета, включающая количество бесплатных платежек на юрлиц и физлиц). При этом ТСН не заключало соглашение о том, что комиссия за оплату квитанций оплачивается ТСН. Эту комиссию оплачивают жители, если платят через этот банк. При этом ТСН информирует о банках, не взимающих комиссию. Сделано это целенаправленно, чтобы направлять экономию на обслуживание дома (в т.ч. не повышать ставку на содержание жилья).

🔁 Реестровый обмен

Со временем банк, в котором мы обслуживаемся, предложил нам подписать соглашение о реестровом обмене данных на безвозмездной основе:
— при формировании квитанций мы отправляли в банк реестр всех начислений по квартирам и паркингам, банк своим клиентам в качестве сервиса предлагает оплатить квитанцию ЖКХ в личном кабинете (сумма автоматически заполнена);
— ТСН ежедневно получает реестры платежей (единым файлом, который бухгалтер использует для автоматической разноски оплат), без такой услуги каждый платеж необходимо разносить вручную.

Нужно обратить внимание, что услуга оплаты квитанций по QR--коду в квитанции через банк, обслуживающий ТСН, была реализована задолго до заключения соглашения по реестровому обмену и работала исправно во всех банках, так же как и услуга автоплатежа, предлагаемая клиентами банка.

Что случилось дальше

После “отмены” законодателем комиссии некоторым категориям граждан, банк усердно стал навязывать заключение:
— договора об оказании услуг по переводу средств физлиц в валюте РФ и информационно-технологическом взаимодействии по операциям перевода (этот вариант предусматривает, что ТСН будет платить комиссию за совершение платежа вместо физлица (классическая комиссия), а также комиссию за пользование сервисами банка (считывание QR-кода в квитанции, обмен реестрами платежей, автоплатеж в личных кабинетах физлиц по коммуналке); либо
— соглашения об информационно-технологическом взаимодействии (здесь остается только комиссия за пользование сервисами банка).

Другими словами, ТСН будет платить за каждый платеж через этот банк комиссию примерно в 0,5%. Чтобы соглашение казалось более привлекательным, банк отключил привычные функции:
— шаблон, который предусматривает ввод лицевого счета с автоматическим заполнением суммы из реестра начисления, период, ФИО плательщика;
— сохранённые шаблоны плательщиков по старым оплатам;
— автоплатежи, которые ТСН загружало реестром;
— если плательщики не введут лицевой счёт при оплате в разделе “назначение платежа”, то возникают проблемы при разноске платежей (платеж становится невыясненным);
— реестры оплат;
— пуш-уведомления и т. д.

Также банк продолжает брать комиссию со льготников, оплачивающих ЖКУ непосредственно в отделении банка, в чем винит ТСН (что мы якобы что-то не сделали). Обычную комиссию с жильцов не из числа льготников банк отменять тоже не планирует. Другими словами, банк пытается получить комиссию и с потребителей, и с товарищества, а также сделать виноватым в глазах жильцов именно ТСН.

Самое интересное, через 6 месяцев после отключения всех сервисов в ТСН позвонил менеджер банка и со ссылкой на рост жалоб клиентов и отток платежей предложил вернуть все отключенные услуги с условием, что ТСН будет платить комиссию 1% за физлиц, которые производят оплату коммуналки с помощью услуги “Автоплатеж” в личном кабинете банка (причем тут ТСН, непонятно), и при этом, это физлицо тоже заплатит комиссию за проведение платежа (обычная комиссия).

⬇️ окончание ⬇️

📍 ФКР отказали во взыскании задолженности за период, пока тот являлся владельцем спецсчета

В г. Омске ФКР обратился в суд, чтобы взыскать с одного из собственников МКД пени за несвоевременное внесение взносов на капремонт, за период с 01.08.2020 по 30.06.2023 — 353,29 рубля.

Суд первой инстанции согласился с расчетом пени и удовлетворил исковые требования, заодно взыскав в пользу ФКР и расходы на уплату госпошлины — 400 рублей. Исходил из того, что в спорный период собственники МКД формировали фонд капремонта на счете регионального оператора, а ответчик нарушил обязанность по ежемесячному внесению взносов.

Апелляционный суд отменил вынесенное решение и в иске отказал.
С 2014 г. собственники МКД формировали фонд капремонта на спецсчете, владельцем которого был выбран региональный оператор.
Лишь в марте 2023 г. Администрация г. Омска приняла решение о переводе МКД на обычный счет регионального оператора (так называемый «общий котёл»).
С мая 2023 г. ФКР начал выставлять платежные документы, по которым ответчик производил оплату в полном объеме.

По мнению судов, до мая 2023 г. ФКР являлся владельцем спецсчета, и у него отсутствовало право на взыскание задолженности с ответчика. В соответствии со ст. 18 Закона Омской области от 18 июля 2013 г. № 1568-ОЗ, «у регионального фонда отсутствует обязанность, как и право вести работы по взысканию задолженности в отношении неплательщиков взносов на капитальный ремонт в многоквартирном доме, формирующим фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого выбран региональный оператор».

В заявленный период региональный оператор был вправе лишь собирать информацию об оплате взносов за капремонт и вести учет наличия задолженности.

Восьмой КСОЮ согласился с этими выводами и оставил решение нижестоящего суда без изменений (определение по делу № 88 – 14813/2024).

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на нормы об оплате отопления

После того как с собственника машино-места взыскали задолженность за ЖКУ (ответчик проиграл все инстанции), он обратился с жалобой в Конституционный Суд РФ.
Заявитель указывал, что нормы Жилищного кодекса и Правил предоставления коммунальных услуг № 354 позволяют требовать оплаты от собственников индивидуальных машино-мест, расположенных в техническом подвальном этаже (в местах общего пользования), в которых нет системы отопления, в доме, который оборудован общедомовым прибором учета тепловой энергии и в котором не все помещения оборудованы индивидуальными теплосчетчиками.

Конституционный Суд РФ возразил (определение от 26 сентября 2024 г. № 2368-О):

➡ Плата за отопление включает в себя как плату за тепловую энергию, потребляемую непосредственно в помещении (жилом или нежилом), так и плату за тепловую энергию, потребляемую в целях содержания общего имущества в доме («общедомовые нужды»).

➡ В деле заявителя не подтвердился довод о том, что подача теплоносителя в отношении машино-места фактически не может быть оказана из-за отсутствия элементов общедомовой системы отопления и приборов отопления. Тогда суды пришли к выводу, что факт оказания спорных услуг установлен; наличие в помещении паркинга системы воздушного отопления подтверждается заключением государственной экспертизы и проектной документацией.

Институт управления ЖКХ приглашает на веб-семинар “Изменения по НДС при УСН с 2025 года. Налоговая амнистия по дроблению бизнеса” 7 ноября 2024 года.
Новые правила исчисления НДС для организаций, применяющих УСН
Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества (на СОИ)

Программа семинара:
➡ Новые правила исчисления НДС для организаций, применяющих УСН
➡ Правила применения освобождения от НДС по операциям, связанным с реализацией коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, потребляемых на содержание общего имущества (на СОИ)
➡ Начисление НДС с реализации коммунальных услуг и (или) коммунальных ресурсов, потребляемых на СОИ при покупке коммунальных ресурсов у РСО в объеме, соответствующем и несоответствующем реализации потребителям коммунальных услуг и коммунальных ресурсов
➡ Начисление НДС при корректировке платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на СОИ, проводимой в 1 квартале 2025 года
➡ Применение освобождения от НДС по операциям, связанным с выполнением работ, оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Ведение раздельного учета по видам работ, услуг
➡ Начисление НДС с реализации работ, услуг по содержанию общего имущества при выполнении всех или отдельных видов работ, услуг подрядными (специализированными) организациями
➡ Сравнение вариантов налогообложения НДС операций по реализации коммунальных услуг, коммунальных ресурсов и работ, услуг по содержанию общего имущества
➡ Авансовый НДС для организаций, применяющих УСН
➡ Применение с 2024 года налоговой амнистии по дроблению бизнеса
Семинар пройдет в дистанционном формате (онлайн)

Режим занятий: с 10:00 до 13:00
Лектор по программе: Маликова И.П. - генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н.
Контакты: 8-495-7409220, [email protected]

Подробности по ссылке: https://jilkom.ru/seminar/detail.php?ELEMENT_ID=37999

📍 Можно ли утвердить размер платы за содержание жилья «задним числом»

На общем собрании членов ТСЖ «Дом-4» (г. Барнаул) в 2022 году было принято решение об утверждении размера платы за содержание жилья 18,31 р./кв.м. на период с 01.07.2019.

Несогласные с таким решением члены ТСЖ оспорили его в суде, ссылаясь на следующее:
— Нельзя утвердить размер платы «задним числом» за предыдущие три года.
— Утвержденный ОСЧ размер не основан на сметах доходов и расходов, что нарушает пп. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.
— ОСЧ не имело кворума.
— Процедура проведения ОСЧ не соблюдена: не было надлежащего уведомления о собрании, возможность ознакомления с материалами собрания не обеспечена.

Районный суд: при созыве и проведении собрания были допущены незначительные нарушения, но на итоги голосования они не повлияли. При этом решение ОСЧ об утверждении в 2022 году тарифа на содержание 18,31 р./кв.м. за период с 01.07.2019 без утвержденных ОСЧ смет и калькуляций недействительно.

ТСЖ подало апелляционную жалобу, в которой указало: в ЖК РФ нет запрета на утверждение размера обязательных платежей и смет «задним числом». Районный суд не сослался на конкретные нормы права, которым противоречит оспариваемое решение ОСЧ.

Краевой суд отменил решение районного суда, и кассационный суд согласился с этим (определение 8 КСОЮ по делу № 88-17048/2024):

— Статья 137 ЖК РФ предоставляет ТСЖ право определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД. К этой норме применимы правовые позиции Конституционного суда (определение от 20.03.2014 № 563-О) и Верховного суда (определение от 26.10.2020 № 304-ЭС20-15816) о возможности определения тарифа на содержание и ремонт жилья на прошлое время.

— Закон не запрещает при наличии воли собственников распространить их решения на ранее возникшие отношения, в том числе в части применения размера платы.

— Суд первой инстанции должен был учесть, что в 2019 году решением ОСЧ утверждались смета на 2019-2020 годы и размер платы 18,31 р./кв.м., однако это решение впоследствии было оспорено собственниками и признано судом недействительным из-за проблем с кворумом. - ТСЖ фактически несло расходы на содержание общего имущества и вправе было повторно поставить на ОСЧ вопрос об утверждении применяемого размера платы.

— Районному суду следовало предложить ТСЖ представить сметы доходов и расходов с 2019 по 2022 годы, но это сделал только апелляционный суд.

— Истцы не приводили доводов о том, что размер платы 18,31 р./кв.м. не соответствует фактическим расходам ТСЖ, и не ссылались не ненадлежащее содержание товариществом жилья.

— Истцы не могли повлиять на итоги голосования, а оспариваемое решение ОСЧ не несет для них существенных неблагоприятных последствий. Значит, это решение не может быть признано недействительным в силу его оспоримости (п. 109 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

— Само по себе нарушение процедуры утверждения смет доходов и расходов не умаляет волеизъявление собственников об одобрении размера платы «задним числом».

— Собственники несколько лет оплачивали содержание жилья по 18,31 руб./кв.м., не инициируя судебных споров о его несоответствии фактическим расходам ТСЖ.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на отдельные нормы Жилищного кодекса РФ об оплате содержания жилья.

Заявитель хотел признать неконституционными ч. 1 ст. 39 «Содержание общего имущества в многоквартирном доме», ч. 7 ст. 155 «Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги», ч. 1 ст. 158 «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме» и ч. 2 ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом».

Дело в том, что чуть раньше, опираясь на эти нормы, с заявителя взыскали задолженность за содержание и текущий ремонт. Гражданину не понравилось, что эти нормы позволяют взыскивать с собственника плату в пользу управляющей организации, решение об избрании которой признано недействительным (ничтожным).

Конституционный Суд РФ не нашёл оснований для принятия жалобы к рассмотрению (определение от 26 сентября 2024 г. № 2407-О).

Нормы закона нацелены на поддержание дома в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям. Действующее правовое регулирование обеспечивает непрерывность управления домом для защиты интересов собственников.

В деле о взыскании задолженности суды указали, что ничтожность решения о выборе управляющей организации не освобождает собственников от обязанности по внесению платы за содержание. Суды также исходили из того, что услуги были оказаны УО в заявленном объёме, при этом размер задолженности был определён исходя из размера платы, утверждённого другим решением общего собрания.

Управляющие компании перешли на осенне-зимний режим уборки дворов. Наводить порядок организациям Краснодарского края, Республики Татарстан, Москвы и других регионов помогают многофункциональные тележки EWA.

Убирают опавшую листву легкими воздуходувками в комплекте со сменными аккумуляторами. Все оборудование перевозят на тележке.
Посыпают тротуары пескосоляной смесью, которую удобно брать из низкого бака на тележке.
Очищают урны от мусора, подметают или сгребают снег с помощью инвентаря. Его удобно закреплять и перевозить на тележке, а не носить в руках. Мусор перевозят во вместительном баке объемом 120 литров.
А глобально — улучшают ситуацию с дефицитом персонала в клининге. Потому что EWA помогает наводить порядок на территории до 60% быстрее, чем без нее.

Любой бизнес может убедиться в эффективности тележки — закажите бесплатный тест-драйв у производителя.

Оставить заявку на сайте

📍 Можно ли требовать беспрепятственный проход и проезд через чужую придомовую территорию

Через придомовую территорию МКД под управлением ТСЖ «Достоевского, 50» (г. Казань) проходил пешеходный и транспортный трафик к соседней многоэтажке (дом 52). Собственника помещения клиники, находящейся в этом доме, не устроило наличие забора и автоматических ворот у дома 50, в связи с чем он обратился в суд и просил обязать ТСЖ демонтировать их.

Первая инстанция удовлетворила иск:
— Правилами благоустройства г. Казани не допускаются самовольные установка ограждения придомовых территорий и перекрытие внутриквартальных проездов железобетонными блоками, столбами, ограждениями, шлагбаумами.
— ТСЖ «Достоевского, 50» привлекалось к административной ответственности (в виде предупреждения) за самовольную установку ограждения придомовой территории.
— Доступ к клинике ограничен, поскольку ворота открываются пультом, а калитка – домофоном. Выдать всем посетителям клиники пульты объективно невозможно, а проход через домофон зависит от волеизъявления ТСЖ.
— Не имеет значения тот факт, что ограждение возведено не ТСЖ, а застройщиком, поскольку сейчас именно ТСЖ несет ответственность за соблюдение требований законодательства при эксплуатации МКД.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении иска:
— Клиника претендует на проезд и проход через территорию другого МКД, не доказав невозможность проезда и прохода иными маршрутами, в том числе через собственную придомовую территорию.
— Земельный участок, на котором возведено ограждение, находится в общей долевой собственности собственников помещений дома 50.
— В видеозаписи осмотра доступа к клинике сообщается о наличии альтернативного прохода (проезда) к ней (не через территорию дома 50). Истец это не опроверг.
— Фактически клиника требует установить сервитут для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда через соседний земельный участок, который подлежит удовлетворению исключительно в случае, когда доступ к объекту собственника через чужой участок единственно возможный.

Кассационный суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции:
— Судами не установлено, что смежные земельные участки под домами 50 и 52 сформированы и поставлены на кадастровый учет.
— Ограждение придомовой территории дома 50 установлено самовольно в нарушение Правил благоустройства г. Казани.
— ТСЖ обязано соблюдать права и законные интересы не только собственников помещений дома 50, но и других лиц, в том числе клиники (ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ).

Верховный суд РФ поддержал позицию кассационной инстанции (определение по делу № А65-24912/2022).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

✒ Обновления материалов

Некоторые дела, о которых мы рассказывали раньше, были направлены на новое рассмотрение. Мы отследили, чем они закончились, и дополнили материалы на сайте результатами этих историй.

Использование общего имущества
➡ Спор с нотариусом об оформлении его офиса — демонтаже вывесок и обшивки фасада
➡ Спор о демонтаже стеллажа и дверной рамы на межлестничной клетке
➡ Собственник пытался оспорить решение ОСС и получить доступ в общедомовую колясочную

Содержание и ремонт
➡ Ремонт межпанельных швов без решения собственников о проведении работ
➡ Залив квартиры из-за разрыва регулировочного крана. Кто возместит ущерб — УК или собственник
➡ Суды размышляли, нужен ли ремонт протекающей крыше с просветами
➡ На машину упало «общедомовое» оконное стекло. Верховный Суд РФ разбирался в нюансах возмещения ущерба
➡ ИП получил аванс со спецсчета, но выполнил не капитальный, а текущий ремонт кровли

Управление
➡ Кто должен восстанавливать техническую документацию на МКД — предыдущая или новая УО
➡ Собственники в одностороннем порядке решили изменить условия договора управления
➡ Обслуживающая организация (при непосредственном управлении МКД) оспорила предписание ГЖИ

Разное
➡ Обязан ли наниматель платить вознаграждение председателю совета МКД
➡ Нужно ли согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры
➡ Потребитель не согласился с перенаправлением своего обращения в жилищную инспекцию
➡ Спор гарантирующего поставщика и ОМСУ о типе домов — «многоквартирный» или «дом блокированной застройки»
➡ Может ли собрание разрешить ТСЖ обработку персональных данных

Выше — подборка последних обновлений, а в дальнейшем планируем сделать такие обзоры ежемесячными.

Предложите свое уникальное решение в сфере ЖКХ

Агентство инноваций Москвы открыло прием заявок на конкурс «Коммунальные технологии», который объединит участников, готовых предложить инновации в области жилищно-коммунального хозяйства, с городскими предприятиями и крупнейшими компаниями отрасли.

Победителей определяют по итогам работы с партнёрами и трекерами конкурса. Участники, которые достигнут наибольшего прогресса и результата, станут финалистами конкурса и получат возможность пилотирования продукта на предприятиях крупнейших компаний в отрасли.

Среди партнеров конкурса — представители ОАО «Российские железные дороги», ГУП «Московский метрополитен», АО «Мосводоканал», ООО «Меркатор Холдинг», а также столичный Департамент градостроительной политики.

За четыре года существования проекта было 32 конкурса. Проведено 593 пилотных тестирования, по результатам которых внедрено больше половины решений.

📍Подайте заявку до 20 октября по ссылке и станьте победителем.

📍 Спор о сроке передачи показаний ИПУ от РСО в УК

Разногласия по договору ресурсоснабжения довели управляющую организацию ООО «Управляющая компания Правильная» из Свердловской области до Верховного Суда РФ.

Разлад с АО «ЭнергосбыТ Плюс» был по многим пунктам, но больше всего противоречий вызвало условие о сроке передачи информации от РСО в УО об объемах индивидуального потребления. Эта информация нужна управляющей компании для дальнейшего расчета объемов поставляемого коммунального ресурса, потраченного на содержание общего имущества.

Суд установил срок в договоре — до 28 числа расчетного периода, в то время как УО просила определить этот срок к 26 числу, чтобы успеть рассчитать плату и выставить потребителям свои квитанции.

Однако вышестоящие инстанции посчитали, что РСО не сможет направить информацию к 26 числу из-за того, что срок передачи показаний со стороны собственников заканчивается только 25 числа (дело № А71 – 11756/2023).

28 же число — нормальная дата, так как позволяет УО исполнить обязанность по предоставлению своих платежных документов в установленные законом сроки.

Верховный Суд РФ также отказал УО в передаче очередной жалобы на рассмотрение коллегии (определение № 309-ЭС24 – 17553).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📢 Важное напоминание! 📢

Модуль ДомОнлайн.Юрист продолжает помогать справляться с вопросами ЖКХ! Теперь у вас всегда под рукой:

📝 Квалифицированные юридические консультации по любым вопросам ЖКХ.

📑 Правовой анализ документов, соглашений и других актов.

🔨 Подготовка документов, адаптированных под ваши нужды.

Все услуги предоставляются в соответствии с законодательством РФ. Не упустите возможность получить качественную помощь.

📲 Узнать подробнее, кликнув тут

📍 В Москве УО добилась направления на новое рассмотрение дела о демонтаже вывески

ГБУ «ЭВАЖД» решило поспорить в суде с владельцем магазина, известного продажей алкогольных напитков.

Причина спора — световая конструкция в виде отдельно стоящих букв и знаков с изображением фирменного наименования магазина, размещенная на фасаде МКД без согласия собственников и без заключения договора.

Ответчик, а вслед за ним и суды двух инстанций, заняли избитую позицию «вывеска не реклама» со ссылками на закон о защите прав потребителей.

После этого суду округа пришлось напоминать позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определениях от 17.10.2018 № 307- ЭС18 – 6967, от 31.05.2024 № 302-ЭС22 – 17603, согласно которой использование общего имущества может осуществляться на основании решения общего собрания собственников, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.

«Конструкция, размещенная на фасаде дома, не обязательно должна быть рекламной, чтобы у собственников появились основания для согласования ее размещения и получения дохода от ее размещения. В данном случае необходимым является установление факта пользования общим имуществом».

Также кассационная инстанция сослалась на Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2024 № 308-ЭС23 – 25249: в предмет судебного исследования входит оценка содержания информации на конструкции — является ли она информацией, обязательной к размещению в силу закона в интересах защиты прав потребителей, или же рекламой, или иной другой вывеской (объектом), размещенной с использованием общего имущества, установка которой требует заключение договора аренды на основании решения общего собрания собственников. При этом размещение информационных табличек не может быть произвольным, поскольку их вид и размер регламентирован и должен соответствовать требованиям, определенным местными нормативными правовыми актами.

Нижестоящие инстанции не устанавливали, насколько световые буквы и знаки соотносятся с требованиями закона о защите прав потребителей, не учли перечисленные выше позиции Верховного Суда РФ, поэтому будут исправлять свои ошибки путем повторного рассмотрения спора (дело № А40 – 138467/2023).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 ТСН из Москвы не удалось повторно выиграть у регионального оператора спор о взыскании задолженности по вывозу ТКО

В Москве АО "Экотехпром" обратилось в суд с иском о взыскании с ТСН(Ж) "Наследие-1" задолженности в размере 540 539 р. Договор с региональным оператором был заключен в 2021 году на 2022 год, а взыскиваемая задолженность образовалась в конце 2022 года.

Две инстанции отказали в иске.
Суды указали, что из иска непонятно, где именно оказывались услуги по обращению с ТКО, так как по указанному адресу располагается 2 жилых дома, находящихся в управлении разных лиц - ответчика и ООО УК "Высота 4884. Сервис".
Кроме того, они учли представленные товариществом мотивированные отказы от подписания УПД, а также комиссионные акты о неоказании услуг.
Еще одним аргументом в пользу ТСН было оказание спорных услуг третьим лицом (ООО "ДАФТРАНС").
И наконец, суды учли вступивший в силу судебный акт по делу № А40-251401/2022, когда истцу уже отказали в удовлетворении требований о взыскании с ТСН задолженности, так как услуги по вывозу отходов фактически не оказывались.

Однако Арбитражный суд Московского округа направил спор на новое рассмотрение.

➡ Истец наделен статусом регионального оператора и является единственным региональным оператором в зоне своей деятельности с 01 января 2022 года.
Согласно позиции Верховного Суда РФ (определение от 14.09.2021 № 306-ЭС21-8811), оказание региональным оператором услуг по обращению с ТКО всем без исключения потребителям, находящимся в зоне его деятельности, предполагается, что не исключает возможность представления потребителем доказательств неоказания или ненадлежащего оказания услуг. К таким доказательствам относится как акт, составленный в порядке, предусмотренном в разделе V типового договора, так и другие доказательства, из которых очевидно следует факт нарушения региональным оператором исполнения его обязательств.
Поэтому судам следовало установить обстоятельства фактического оказания услуг региональным оператором за спорный период.

Доказательства истца в подтверждение оказанных услуг не были оценены судами, а акты ТСН, напротив, приняты во внимание без учета того, что они составлены и подписаны в одностороннем порядке, с нарушением требований раздела V договора.

➡ Согласно другим разъяснениям Верховного Суда РФ (определение от 26.02.2016 № 309-ЭС15-13978), образование отходов является закономерным и неотъемлемым результатом процесса жизнедеятельности человека, поэтому отсутствие на территории ответчика условий для сбора отходов еще не свидетельствует о ненакоплении таковых. Следовательно, для опровержения такой презумпции ответчику необходимо доказать, что у него не образовывались ТКО, либо он вывез их сам.

Суды первой и апелляционной инстанций указали, что услуги по вывозу фактически оказывались ООО "ДАФ-ТРАНС". Однако наличие у ТСН договора с другим лицом и фактическое исполнение последним своих обязательств не освобождает от обязанности по уплате задолженности в отношении истца, поскольку “другое лицо” не является оператором и не имеет утвержденного тарифа на оказание услуг по обращению с ТКО.

Истец является единственным региональным оператором в зоне своей деятельности. После начала деятельности регионального оператора ответчик не имел права заключать какие-либо договоры с кем-либо другим.

Теперь судам предстоит учесть позиции Верховного Суда РФ, верно установить лицо, оказавшее услуги по вывозу отходов, их объем и стоимость (дело № А40-118903/2023).

Теперь в мобильном приложении жителя льготники смогут оплачивать коммуналку без комиссии. От неё освободили пенсионеров, инвалидов, многодетных родителей, ветеранов боевых действий и ещё несколько категорий людей. Федеральный закон об отмене комиссии вступил в силу с 1 июля 2024 года.

⚠️ В платформе Диспетчер 24 есть возможность отмечать лицевые счета льготников. Мы писали об этом в дайджесте про обновления сервиса во втором квартале, а сейчас хотим рассказать подробнее.

Чтобы льготник оплатил счёт без комиссии, необходимо:

1️⃣ Жителю прийти в УК и документально подтвердить льготы.
2️⃣ Управляющей компании отметить льготный лицевой счёт в платформе Диспетчер 24 вручную. Либо отправить данные о льготных лицевых счетах в реестре или по API. Для этого между ДС 24 и управляющей компанией должен быть настроен автоматический обмен информацией.
3️⃣ Эта информация автоматически будет учтена и в мобильном приложении пользователи-льготники оплатят коммуналку без комиссии.

Выделение льготников в отдельную категорию позволит УК соблюдать требования законодательства и не потерять лояльность жителей. О новом законе льготники уже наверняка слышали. Когда при оплате счёта они увидят комиссию, это станет поводом для разбирательств и жалоб в надзорные органы.

Если у вас ещё не настроена оплата для льготников без комиссии, подключайтесь к экосистеме цифровых сервисов Диспетчер 24 https://bit.ly/ds_lgta

📍 Квартиру затопило из-за того, что жители провели себе антенну и поменяли окна, а заделывать дырки придется ТСЖ

Житель одной из квартир МКД под управлением ТСЖ «Успех» (Мурманская область) пожаловался в региональное Министерство госжилстройнадзора на затопление своей квартиры.

Ведомство провело проверку и выявило сразу две возможные причины протечек: со стороны фасада имеются повреждения стены, возникшие при монтаже антенны, а в вышерасположенной квартире – не заделанные отверстия под замененным собственником окном.

В акте проверки госжилстройнадзор указал, что ТСЖ нарушило сразу несколько пунктов Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170, и выдало ему предписание – установить и ликвидировать причины протечек (с проведением строительно-технической экспертизы в случае необходимости).

ТСЖ оспорило это предписание в суде.

Суды первой и апелляционной инстанций сочли предписание законным, поскольку (постановление Тринадцатого ААС по делу № А42-10205/2023):

➡ Несущие стены – это общее имущество собственников. ТСЖ обязано надлежащим образом содержать его, в том числе осматривать, своевременно выявлять имеющиеся недостатки, нарушение условий эксплуатации, несанкционированные изменения, ремонтировать (п. 10, 11, 16, 17 Правил содержания общего имущества № 491, п. 4 Минимального перечня услуг и работ № 290).

➡ В ходе проверки Министерство выявило несоблюдение ТСЖ Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170, поскольку ненадлежащее состояние наружной стены МКД повлекло залитие квартиры.

➡ Даже если причинами протечек являются действия самих собственников квартир, которые «продырявили» стену и некачественно установили окно, ТСЖ не может бездействовать, ссылаясь на их вину, а должно принять все необходимые меры по устранению имеющихся дефектов.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Upd. Может ли УК вскрыть квартиру, чтобы спустить воздух из батареи

Совсем недавно рассказывали историю: вернувшаяся из поездки собственница обнаружила, что дверь ее квартиры была вскрыта, а потом заварена и опечатана. Как оказалось, постаралось ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново», которое жильцы МКД завалили жалобами на отсутствие отопления. Чтобы решить проблему, УК в отсутствие собственницы вскрыла квартиру и спустила воздух из батареи.

Женщина обратилась в суд за взысканием ущерба — 81 350 рублей. Суды двух инстанций в иске отказали, так как посчитали: проведение работ было необходимо.

Второй КСОЮ направил дело на новое рассмотрение.

На этот раз суд взыскал в пользу истицы сумму причиненного ущерба — 56 350 рублей, расходы на досудебное исследование — 25 000 рублей, уплату госпошлины — 2640 рублей и оплату юридических услуг — 50 000 рублей.

Исходил из того, что аварийной ситуации не было (устранение именно таковой не доказано), а в ее отсутствие ГБУ г. Москвы «Жилищник района Гольяново» не соблюдена процедура уведомления собственника о необходимости предоставить доступ в квартиру.

10 октября 2024 года в режиме видеоконференцсвязи состоялся Всероссийский вебинар по ускоренной замене лифтов для владельцев специальных счетов.
Вебинар проводится уже в 3-й раз, учитывая актуальность и важность темы для обеспечения безопасного проживания граждан в многоквартирных домах.
Вебинар прошел в Большом зале Минстроя России под председательством заместителя Министра строительства и ЖКХ А.В. Ересько, курирующего вопросы лифтового хозяйства, при участии Общественного совета и Комиссии по вопросам лифтового хозяйства, АРОКР и Ассоциации «Российское лифтовое объединение».
Основной темой вебинара 2024 стала обновленная презентация Проекта ускоренной замены лифтов для специальных счетов, обмен региональным опытом, выработка рекомендаций по повышению эффективности реализации Проекта в субъектах Российской Федерации, а также обсуждение системных мер по снижению износа лифтового парка на специальных счетах.
Проект ускоренной замены лифтов для владельцев специальных счетов разработан Комиссией по вопросам лифтового хозяйства Общественного Совета при Минстрое России. Проект позволяет произвести замену лифтов по фиксированной цене с возможностью оплаты в рассрочку на срок до 5 лет.

В вебинаре приняли участие более 300 представителей органов государственной власти субъектов РФ, госжилинспекций, фондов капитального ремонта, УК, ТСН, ТСЖ и других заинтересованных лиц.
Смотреть запись Всероссийского вебинара можно по ссылке: https://rlolift.ru/tpost/9g8ldjo111-vserossiiskii-vebinar

Для участия в проекте надо заполнить заявку-анкету на сайте www.rlolift.ru.

📍 Собственник попытался получить от ТСЖ копию судебного решения (даже не в отношении себя)

Жительница г. Липецка решила, что именно ТСЖ должно выдать ей копию судебного решения, по которому один из жильцов взыскал с товарищества 400 000 рублей (в счет возмещения ущерба). Соответствующее заявление женщина направила ТСЖ электронной почтой, но ответ так и не получила. В связи с этим обратилась в суд.

В исковом заявлении просила признать незаконным бездействие сотрудников ТСЖ и обязать их направить ответ на обращение. Указывала, что отсутствие такого ответа нарушает права истицы как собственника квартиры, потому что обращение связано с управлением МКД.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-21437/2024). При этом исходили из следующего:
— запрашиваемая информация не связана с управлением МКД и не относится к сведениям, которые ТСЖ обязано предоставить в силу п. 32 Правил осуществления деятельности по управлению МКД № 416;
— ТСЖ не является органом, на который может быть возложена обязанность по выдаче копии судебного решения;
— правоотношения собственника/жильца МКД с управляющей организацией носят гражданско-правовой характер, и требования Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» № 59-ФЗ на них не распространяются.
Таким образом, права истицы не нарушены.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Опубликован Приказ Минстроя России от 04.10.2024 № 673/пр "О внесении изменений в Методические указания по расчету размера платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, а также за техническое обслуживание внутридомового газового оборудования в жилом доме, утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 мая 2023 г. № 387/пр".

📍 Собственник через суд обязал УО установить почтовые ящики в подъезде МКД

В исковом заявлении настаивал на том, что «обеспечение жильцов дома почтовыми шкафами носит неотложный характер, необходимый для реализации публично-правовой обязанности граждан иметь адрес для извещения и их права быть осведомленными о событиях, о которых их извещают».

УО оправдывалась тем, что на общем собрании собственники отказались включать установку ящиков в план текущего ремонта на 2023 г.

Суды трех инстанций с УО не согласились и обязали ее безвозмездно за счет денежных средств, поступивших от собственников МКД в качестве платы за содержание жилья (за период управления домом до вынесения решения), установить в подъезде МКД абонентские почтовые ящики. Также взыскали в пользу истца 3331 рубль — компенсацию морального вреда, «потребительский» штраф и почтовые расходы (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-14828/2024).

Исходили из того, что в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пп. «д» п. 2 Правил № 491 абонентские почтовые шкафы относятся к общему имуществу МКД. А раз так, то подлежат содержанию управляющей организацией в надлежащем техническом состоянии, обеспечивающем выполнение им основного назначения.

Кроме того, обязательная установка абонентских почтовых шкафов на первых этажах МКД предусмотрена действующим законодательством:
«абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов» (ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ).

Ремонт, восстановление и замена абонентских почтовых шкафов осуществляется в счет платы за содержание жилых помещений, вносимой собственниками МКД.

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

Обновлен бот обратной связи @gkhnewsbot.

Изменения затронули разделы с платными услугами, списком каналов, доступами в чаты.

Что не менялось:
Бот по-прежнему не поисковик, поэтому нет смысла писать туда какие-либо поисковые фразы или задавать вопросы. Для них есть чат.

В боте обратной связи есть:
➡ "Библиотека ЖКХ" с нашими ранее опубликованными памятками и методичками;
➡ Список ранее проведенных вебинаров со ссылками на тексты и видео;
➡ Перечень возможных платных услуг;
➡ Список наших каналов и чатов;
➡ Возможность поддержать редакцию каналов.
➡ Условия размещения рекламы на каналах.

Пользуйтесь вдумчиво и осторожно, чтобы ничего не поломать.

📍 Собственник заблокировал входную дверь соседа и получил предупреждения за самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ)

Действуя умышленно, 12.07.2023 житель Приморского края (Г.) балкой заблокировал входную дверь соседа, а также завязал проволокой дверную ручку. Тем самым воспрепятствовал свободному выходу из квартиры и входу в нее.

По этому поводу от соседа поступили обращения в дежурную часть ОМВД России «Пожарский», и по каждому из эпизодов Г. был привлечен к административной ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ, получив наказания в виде предупреждений.

Свои поступки мотивировал тем, что осуществлял самозащиту прав и даже действовал в состоянии крайней необходимости. Пояснил: своими поступками предотвращал проход посторонних лиц в квартиру потерпевшего (они ходят к нему через общий коридор), защищал от этих лиц себя и свою семью. А у соседа в квартире имеется второй вход — через мастерскую.

Суды не впечатлились и указали:

— Г. не вправе препятствовать другому собственнику в пользовании его жилым помещением, свободном доступе к нему.
«В силу статьи 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».

— Наличие отдельного входа через мастерскую не лишает соседа права пользования квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, а также общим коридором в МКД. Привлекаемый к ответственности Г. действовал в нарушение ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственники помещений МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме в установленных законодательством пределах.

— Обстоятельства, при которых совершено административное правонарушение, и действия Г. не отвечают условиям, при наличии которых возникает состояние крайней необходимости (ст. 2.7 КоАП РФ).

К слову, потерпевший в одном из судебных заседаний сообщил, что в мастерской действительно имеется отдельный вход. Только вот сквозного прохода из мастерской в квартиру нет.

В итоге Г. так и не удалось оспорить привлечение к административной ответственности (постановления Девятого КСОЮ по делам № 16-2321/2024, 16-2322/2024).

Иллюстратор — Игнат Ефанов, автор проекта "Енот&ко".

📍 Кому нужно осенью провести общее собрание собственников (членов ТСЖ), рекомендуем воспользоваться недорогим сервисом учредителя ЖКХ Ньюс — ДомОнлайн — для подготовки документов.

Инициатор сможет:
▪️выгрузить из ЕГРН в реестр собственников те данные, что там доступны;
▪️автоматически сформировать документы к собранию, включая бюллетени с заполненными сведениями о собственности;
▪️внести голоса с заполненных бюллетеней и получить расчёт по принятым решениям;
▪️автоматически сформировать итоговый протокол со всеми приложениями.

Подходит для любой формы собраний.
В сервисе также можно проводить собрания в онлайн-форме.

Пользователи отмечают удобство работы с сервисом и высокую квалификацию технической поддержки.

Доступ удобно взять на квартал — этого как раз хватит для проведения собрания.

👉 Оставить заявку и узнать точную стоимость на подключение можно на сайте ДомОнлайн.

📍 Можно ли не платить за содержание придомовой территории, если участок под МКД не сформирован

Два собственника обратились в суд, так как посчитали: УО неправомерно включает земельный участок под МКД в общедомовое имущество и взимает плату за его содержание (уборку). Однако в ЕГРН сведения о границах придомовой территории отсутствуют, сами собственники не включали спорный участок в состав ОИ. Следовательно, и расходы на его содержание нести не обязаны.

В исковом заявлении просили взыскать с УО необоснованно начисленную и полученную плату в размере 9712 рублей — в пользу одного истца, 12 025 рублей — в пользу другого, а также «потребительский» штраф.

Суды трех инстанций в иске отказали (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-16074/2024).

Исходили из того, что отсутствие сведений о границах и точной площади стоящего на государственном кадастровом учете земельного участка под МКД не освобождает истцов, как собственников жилых помещений в этом доме, от обязанности по содержанию и оплате работ и услуг по обслуживанию земельного участка.

➡ В состав общего имущества входит в том числе земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном участке объектами (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

➡ Земельный участок под МКД, образованный до введения в действие ЖК РФ и поставленный на кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее — Вводный закон).

➡ «Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме» (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

С учетом этих положений, а также фактических обстоятельств дела суды пришли к выводу: собственники, в том числе истцы, используют спорный участок и расположенные на нем объекты, поскольку они необходимы для обслуживания дома. Следовательно, обязаны нести расходы по содержанию этого участка.

📍 Почему законно установленный шлагбаум предписали демонтировать

Контрольное управление Петропавловск-Камчатского городского округа провело выездное обследование придомовой территории МКД под управлением ООО УК «Лидер» и выдало УК предписание: демонтировать автоматический шлагбаум с дистанционным управлением, препятствующий свободному проезду спецтехники (скорой помощи, аварийных и спасательных служб) в нарушение правил благоустройства.

УК оспорило предписание в суде, ссылаясь следующее:
— Контролеры сразу вынесли предписание о демонтаже, не дав никакой возможности просто устранить недочеты.
— Беспрепятственный проезд спецтехники на придомовую территорию обеспечивался диспетчерами, а также возможен с другой стороны двора, не через шлагбаум.
— Предписание нарушает права и интересы жителей МКД.

Выяснилось, что изначально установка шлагбаума была произведена на законных основаниях:
— в границах сформированного для эксплуатации МКД земельного участка;
— на основании решения ОСС;
— в соответствии с техусловиями, выданными уполномоченной дорожной службой;
— по согласованию с комиссией по обеспечению безопасности дорожного движения при администрации.

Однако позднее претензии возникли у управления МЧС, которое установило, что шлагбаум не позволяет проехать пожарной технике – нет ни его автоматической разблокировки, ни круглосуточного дежурства персонала. МЧС направило администрации предписание устранить нарушения в области пожарной безопасности. После чего администрация отменила свое же решение о согласовании установки шлагбаума, организовала проверку и выдала УК оспариваемое предписание.

Суды оставили это предписание в силе, ссылаясь на следующее (постановление Пятого ААС по делу № А24 – 2282/2024):
—На момент вынесения УК предписания полномочиями диспетчера шлагбаума был наделен только один человек и документально не подтверждено, что кто-либо подменял его на период его отсутствия.
— Вблизи шлагбаума не размещено контактных данных диспетчеров.
— В данном дворе оперативный проезд спецтехники обеспечивается именно через шлагбаум, заезд спецтехники с другой стороны двора – неоптимальный маршрут.
— УК обязана соблюдать правила противопожарного режима, обеспечивающие безопасность жизни и здоровья граждан при эксплуатации общего имущества МКД, в том числе придомовой территории.