КапиталЪ / Пассивный доход / Блог Антона Гловацкого

Всем привет.

последнее время рынок все таки все больше и больше изменений приносит. Медленно происходит то, чего пытается добиться наша глава ЦБ. То есть охладить рынок.
Многие многие инвесторы уходят в депозиты. Получать до 20% годовых в надежном банке ничего не делая, в целом сказочно. И ликвидный кеш под рукой, и переживать не надо.

Однако последнее время с своем окружении все чаще встречаю мнения, что добром это для депозитчиков не закончится. Мнения разные. от резкой девальвации, до того, что просто эти вклады под разным соусом не вернут, как уже когда то бывало. Я не разделяю панических мнений, однако сам по уши в активах и в такой ситуации куда комфортнее мне, чем если бы бОльшая доля была на депозите.
Во первых объективно вероятность обесценивания активов в результате каких то шоков куда ниже, чем вероятность обесценивания денег. Если активы еще и приносят арендный доход, особенно приятно. А если активы удачно приобретены с большим дисконтом или удачно построены по низкой себестоимости относительно рыночной стоимости, и в результате перепродажи приносят 40-150 годовых, так это в любом случае при любых раскладах лучше депозитов.

На последних зафиксированных сделках нашей команды совместно с соинвесторами, наши инвесторы заработали от 55 до 170 годовых.
Есть проекты, где в годовых будут похуже результаты, потому что проекты затягиваются на длительные сроки. Но в таких проектах как правило минимум х2 в номинальных цифрах.
Все таки рынок охлаждается, продавать становится сложнее. Ажиотажный спрос на все подряд успокаивается, а на тех же торгах становится меньше участников. Вижу много прекрасных объектов и возможностей для хорошего заработка.

А поскольку свои средства итак все в текущих активах уже, очень очень активно сейчас ищем соинвесторов. В октябре-ноябре скорее всего выиграем несколько крупных лотов от 100 млн. Поэтому сейчас открывается отличное окно возможностей зайти в качественные проекты с лучшей командой на борту. Если в обозримом будущем есть желание и возможности вложить от 10 млн , пишите в личку @Chudilos , даже если мы с вами лично давно знакомы, мне каждого лично опрашивать самому неудобно навязываться. Все равно 95% моих знакомых читает этот блог .

На днях выиграли новый хороший проект. Склад 3500 квм в Подмосковье, в отличном состоянии, уже частично с арендаторами. Есть и хорошая окупаемость от арендного потока и хороший апсайд по цене для перепродажи с интересной доходностью.

Объект достаточно простой, понятный, готовый. поэтому "Иксов" тут ждать не стоит, но зато высокая ликвидность и надежность.

Кто хотел начать или продолжить с нашей командой инвестировать, с небольшими чеками от 10 млн , пишите в личку сами если готовы зайти со мной и партнерами в проект. Последнее время редко появляются возможности при небольших чеках.

Если есть интерес , не стесняйтесь, пишите сами, прочитав этот пост, не надо ждать что я сам лично начну писать вам в личку и приглашать. Этот канал стал скорее как инструмент информирования)

Всем благ и доходных проектов)

Я к этим сообщениям не имею никакого отношения, это по видимому боты, которые хотят "задрочить" моих подписчиков, чтобы вы отписались) Надеюсь вы на это не поведетесь, а хейтер кто оплачивает сей банкет, впустую спустит бюджет.

Всем добра и процветания.

А если у вас есть свободные 600 млн и хотите на них сделать х3 на понятном ликвидном объекте, пишите в личку)

Редкий случай, завтра на встрече клуба Деньги буду выступать и рассказывать про некоторые свои удачные и не очень кейсы. Может раскрывать свои секретики, отвечать на каверзные вопросы) Без камер, без записей, все карты на стол 🙈

кто в теме, тот знает как попасть на данное чудесное мероприятие

Появилась прекрасная идея в сентябре снять 1-2-3 катамарана и недельку+ покататься по красивым греческим 🇬🇷 островам 🛳️.

Пару лет назад я организовал путешествие на Алтай, приглашал в том числе подписчиков , и не смотря на то, что многих я увидел впервые, мы отлично потусили, я познакомился с отличными людьми. С некоторыми даже сделали сделки, а кто то помог мне выиграть прекрасную сделку. Короче буду рад видеть как знакомых так и новых людей, главное позитивный настрой и хотя бы минимальное пересечение интересов.

Хотя я искренне уверен , что если вы читаете мой блог, то вы точно человек хороший))

Короче приглашаю на яхтинг по островам Греции, основная программа 21-28 сентября 24 года. Можно приехать раньше или уехать позже.
Формат преимущественно парный, с женами и девушками, но не обязательно. Можно снять каюту на одного, можно на двоих. Определиться и внести аванс надо до 22 июня. Ориентир , что 1 каюта стоит 2.5-3 тыс евро. Или пополам если с соседом в 1 каюте. Плюс питание плюс перелёт.

С меня минимальная организация тура, нам онлайн сопровождающий подберет самые красивые, интересные и вкусные места, плюс от меня неск интересных историй про инвестиции в недвижку и при желании ответы на любые ваши вопросы. От вас тоже интересные истории и лучшее настроение.

Пишите в личку или комменты

В качестве информирования сообщу, что появился очередной отличный проект крупный. Очень понятный, ликвидный, в отличной локации дефицитной.

Промка, подмосковье, дефицитное направление. Есть опыт и понимание что и как делать с проектом. Ориентир входа — 1.3 млрд. Ориентир выхода 3 млрд ++ при налогах 15% от прибыли. Объективная рыночная оценка 3.5-4 млрд.

Уже есть на часть лота от нашей команды желание зайти на 300-500 млн, остальное ищем большого соинвестора. При желании можно целиком весь лот забрать в одни руки без нашего участия капиталом.

Лот крупный. потому если полное сопровождение до выхода в прибыль нашей командой, всего 20% от прибыли за сопровождение и управление проектом. Или всего 10% если просто помочь купить, оформить, дать свои рекомендации, а дальше вы сами)

Приветствую.

Регулярно попадаются объекты на глаза, которые в результате анализа выясняется, что подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Сейчас в портфеле есть один подобный объект, по которому получаем аренду и ждем выкупа городом и сноса. Но по сути опыта подобных мероприятий на практике пока нет. Однако иногда вижу объекты по потенциально очень интересным ценам.

С точки зрения закона " цена выкупа будет определяться на основании отчета о рыночной цене объекта, также предполагается компенсация убытков".

Что если я могу приобрести объект в 3-4 раза дешевле объективной рыночной цены? У кого то на практике был подобный опыт? как понять какие сроки выкупа? А то сидеть куковать лет 5 не интересно. Как прогарантировать, чтобы оценка была действительно рыночной? Какие убытки можно добавить по суду?
Мне какое то время назад показывали судебное решение, где предприниматели в суде доказали столько убытков, что за дворовый цоколь на окраине Москвы, получили от города компенсацию почти 100 млн рублей за 160 квм.

Если у вас есть опыт и понимание как с этим работать, у меня есть объекты для подобной стратегии. Можно поработать вместе)

Спасибо за комментарии к прошлому посту. Ценю, благодарю.


Также хочется отдельно сообщить , что на рынке недвижимости как обычно все сезоны сменяют друг друга. То у людей нет денег, а на рынке куча проектов рентабельных. Сейчас в очередной раз ситуация обратная, денег у всех много, на торгах почти все уходит по рынку или даже дороже. На московских торгах г-н Ткач уже стал легендой.

Все это я к чему. Если у вас есть качественный понятный и интересный проект/проекты, вы можете мне их смело предлагать. Я много сам вкладываюсь в чужие проекты. Это выгодно и интересно по многим параметрам. У нас даже уже сформировался некий кружок по интересам с группой девеллоперов и соинвесторов, все обмениваются и обсуждают проекты, многие приносят что то, что нашли сами, обсуждаем, группой соинвестируем, выбираем лидера кто ведет проект, и газуем.

Главное, чтобы аппетиты инициатора проекта не были в стиле, что дайте денег, я сделаю проект, прибыль пополам. 50% от прибыли вообще не проходная тема. Здравая история и комфортная для всех сторон, как показывает опыт, в интервале 10-30% от прибыли.

Всем добра, бабла, и интересных проектов.

Всем прекрасного весеннего дня и отличного настроения.

У меня все отлично. Просто последнее время не достаточно вдохновения и мотивации радовать вас новой полезной информацией.

Сегодня довольно неожиданный пост будет. Про открытие новых границ.

Ближе к делу: у меня в среде предпринимателей огромное множество знакомых выросли на торговле на Вайлдберриз. Некоторые весьма так неплохо зарабатывают.

Родилась следующая идея. Я хотел бы найти крутого, сильного, топового человека, который на сегодня работает в найме РОПом или управляющим в компании с реально большими оборотами на маркетплейсах. В такой компании, где сравнительно небольшая команда делает большой оборот в сотни млн руб и хорошую прибыль. Интересует только опыт управленческой работы внутриисеелров из топ 50 по обороту в своих категориях, с доказательствами. При этом этот человек считает себя недооцененным , получает свою фиксу и небольшие бонусы от прибыли.

Если вы такой человек или знаете такого человека, предлагаю перейти ко мне, и с нуля запустить такой бизнес со всеми вашими знаниями и опытом. Я готов хорошо финансировать инвестициями оборотные средства и сразу дать такому управляющему 20% от всей прибыли этого бизнеса. То есть предлагаю из найма уйти в совладельца бизнеса где нет потолка, есть стабильный надежный партнер с деньгами и все такое.

Найти меня можно в комментариях или в личку.

Наша команда в активном поиске юриста на постоянную работу

Юрист по недвижимости, торгам

Задачи:

1. Судебная практика, очные судебные заседания (1-2 раза в мес.)
2. Due diligence по недвижимости, оценка рисков по участию в торгах
3. Оформление разрешительной документации на строительство новых зданий, реконструкции, перепланировки итп
4. Договорная работа с арендаторами и покупателями/продавцами. Качественная проработка догворов аренды и ДКП
5. Юридические заключения. Поиск необходимой информации из открытых и закрытых источников
6. Полностью самостоятельный контроль всех личных юр.вопросов, отслеживание исполниетльных производств. 

Требования:

1. Релевантный опыт
2. Умение добиваться всеми методами нужной информации и решений от организаторов торгов, арбитражных управляющих
3. Знания и опыт работы с процедурами смены ВРИ земель, согласование перепланировок
4. приветствуются специфичные навыки, такие как опыт работы с оценкой дебиторки перед покупкой, недружественные поглощения через доли в компаниях, опыт расторжения долгосрочных договоров аренды итп
5. Приветствуется умение быть занудным и надоедливым, по отношению к контрагентам, и даже своему руководству. и добиваться получения необходимой информации и результатов всеми возможными способами.


Работа полностью удаленная , Гибкий график на полный рабочий день. Возможность личных встреч-планерок 1-2 раза в месяц очно в Москве. Настрой не на зайти поучиться в крутую команду, а настрой на долгосрочное взаимовыгодное сотрудничество в команде на ближайшие 10-20 лет.

Писать можно в личку, есть в описании канала.

Примерно вот так выглядит минус ~90 млн рублей....

Не все могут радоваться красивой снежной зиме. Рекордные снегопады в этом году испытание на прочность для многих владельцев крупных производственных зданий. И не все здания прошли эту проверку.

Хорошо, что в этом проекте нет соинвесторов и партнеров хотя бы. Ну и главное, что никто при обрушении не пострадал, только немного потрепался мой капитал)

Стресс словил большой, даже разболелся когда это случилось. Но не унываю. Даже при реализации подобных рисков, сделка будет прибыльной когда закроется.

Зато теперь я стал еще опытнее и умнее и разбираюсь в технических нюансах по реализации арочных ангаров. Некоторые постройки оказывается просто обречены на обрушение еще до начала их строительства.

Всем добра. поменьше стресса, и роста капитала)

Также из хороших новостей, недавно завершился один хороший проект. Соинвесторы крайне довольные.

Не смотря на небольшую рассрочку по оплатам при продаже, все деньги получены вовремя, все налоги оплачены.

Впервые на практике увидел. что всякие госпрограммы поддержки работают красиво на практике. Покупатель приобрел объект по программе промышленной ипотеки, в кредит на весь срок по ставке 5% годовых, при ключевой ставке 16%! Покупатель тоже очень доволен. Люблю когда все в сделке получили хороший результат. И страна тоже. Я заплачу много налогов, покупатель в процессе своей деятельности также платит много налогов, у покупателя тепреь есть прекрасный дом для своего производства, чтобы оно развивалось и платило еще больше налогов. И долгосрочно государство также сильно выиграет на налоговой базе, предоставив эту льготу на покупку.

Проект был реально сложный технически, сильно затратный в процессе реализации, но вся наша команда и партнеры большие молодцы!

Проект принес приятную доходность, в нес участвовало несколько соинвесторов, которые получили около 100 годовых на свои инвестиции. Сами практически никак не участвуя в проекте. Некоторые еще и получили интересный опыт и обучение в процессе реализации.

Хороший ли результат для инвесторов? Есть еще желающие также?

Если вдруг кому то актуально,

На примете есть 2 отличных проекта, с прекрасной перспективой по доходности как от аренды так и в перепродажу (х2-х4).
Оба в районе 500 млн. Конечно же со своими нюансами и рисками, куда ж без них, но все управляемо и рабоче.

Сам я не готов такое в одиночку забирать, ну может на 2-3-4-х соинвесторов сообразим? В идеале конечно на одного.

Надеюсь среди вас достаточно людей готовых приобрести подобные проекты, и желаю, чтобы вас становилось только больше)

Также за привлечение (знакомство) с инвесторами такими готов платить процент от своей прибыли.

Не мог не поделиться интересным кейсом.

Пару лет назад один из моих инвесторов помимо того, что я приобрел и заселил ему для долгосрочного владения несколько помещений под ритейл с качественными арендаторами, попросил меня посмотреть с торгов пару объектов производственных для личных нужд, планировалось запустить производство выпечки/печенья/снеков итп .
К сожалению в Москве мы так ничего и не купили, хотя вариант, который я предлагал тогда за 140 млн, сейчас стоит минимум 300+ , однако в Санкт-Петербурге мы успешно приобрели подходящий по ТЗ объект площадью почти 4000 квм . Я получил свою скромную комиссию за подбор и в целом удалился, поскольку управление или перепродажа не требовались.
2 года назад здание было приобретено за 140 млн, в следующий год были сделаны определенные вложения в увеличение мощности, ремонт частичный, а затем принято решение, что производство свое запускать передумали. Недавно он выставил на продажу объект.
На сегодня у него есть несколько покупателей готовых забрать объект при общей цене 500+млн. И ближайшее время будет сделка.

Великолепная сделка, и даже биткоин не нужен, и курс доллара не важен, если делать такие сделки и дальше.

Выводы:
1. иногда не стоит спешить, если ты на правильной волне рынка.
2. качественные производственные помещения в качественных локациях пока еще продолжают переть и пользоваться высоким спросом. Инвестор в этой сделке неосознанно, преследуя изначально иные цели, удачно прокатился на росте рынка.
3. очень выгодно покупать активы через Гловацкого Антона )) В данном случае то, что купили за 140 изначально стоило 250-300 по идее.

P.S. хотите также? есть крупные бюджеты? пишите

а выводы довольно интересные.

набравшись уже определенного жизненного опыта, могу сделать выводы, что ВСЕГДА в будущем стреляет именно то, что сейчас выглядит наименее привлекательным для масс.

Это касается чего угодно. Когда общий сантимент на рынке и в новостном фоне хоронит в очередной раз крипту, и все уверены что будет деешвле, это лучший момент для входа. Когда в ноябре 23 года всякие блоггеры и аналитики начали массово называть американкие трежеря (гос облигации) практически скамом и обреченными на дефолт бумажками, это была низшая точка, идеальная для покупок. Начало СВО было было идеальной точкой для покупок Российского фондового рынка. А потом еще и мобилизация. Я прекрасно помню и свои личные ощущения, как в то время не хотелось ничего покупать в России совсем. В разгар ковида надо было паковать чемоданы и десантироваться в курортные регионы типа Пхукета, Бали итд, пребывающие в глубоком стрессе. За пару лет можно было бы сделать несколько иксов на земле или банальных апартах.

Переходя к недвижимости, приведу очень показательный пример. https://m-ets.ru/generalView?id=116273863#lot1 вот этот лот в 2017 году я очень активно рассматривал к покупке. Своих 40+ млн у меня на тот момент еще не было, было поменьше. С соинвесторами я тогда еще работать не привык и не умел. И вот я предложил совместно купить этот лот своему другу. На что услышал очень конкретный ответ и мнение: "Антон, а ты на полном серьезе веришь в хоть какие то перспективы развития производственного сектора где либо в России и производственной недвижимости в частности? Это же никому не нужно, сгниет, перспектив никаких"

На примере конкретного комплекса, который в конце 17 года приобрели за 44 млн, а там 7000+ квм достроенные и 8000 квм недостроенный (по факту на 80% достроенный корпус был) , я точно знаю, что площади на этой площадке сегодн сдаются по ставке 1000р/квм, то есть комплекс приносит 15млн арендной выручки в месяц. Следовательно его рыночная оценка на сегодня грубо говоря около 1.25 млрд рублей.
Для сравнения где то в те же годы я продал где то за 23 млн магазин Дикси в глубоком ПГТ . За все эти годы Дикси как приносил свои 350тр, так и сегодня приносит даже 320тр аренды. С учетом локации, он также и стоит свои 26-28 млн.

На рынке ритейла работают все, на квартирах и котлованах еще больше народу, на том же рынке складов конкруенция в десятки раз меньше, но это рынок уже пожалуй на хайпе и вот вот наступит перегрев. Пора искать еще менее очевидные вещи.

Чем мутнее вода, чем менее привлекательным актив выглядит сегодня для широкой публики, тем больше там мазы.

Подводя итоги года глобально по рынку недвижимости,

Самое интересное опять происходило на рынке производственно складской недвижимости. Ставки аренды за год в среднем выросли процентов на 20. Примерно также и даже больше выросли в среднем цены продажи на объекты. Конечно в первую речь о свежих современных качественных объектах, а не о 50-летних строениях, которые иногда довольно затратно обслуживать.

Как ни странно, но на второе место по приросту цен можно поставить офисы. Несмотря на то, что лично я считаю крайне неперспективным это направление, деловая активность в стране на высоком уровне, люди хотят работать в красивых офисах, а не дома на удаленке.

Квартиры в целом подросли, но это скорее просто дань высокой инфляции, в том числе в стройматериалах, ну и льготной ипотеке, создающей большие перекосы.

Еще большие перекосы на рынке загородного жилья, а особенно в так называемых инвстицонных деревнях, где эти домики строятся для инвесторов с целью дальнейшей посуточной аренды. Лично я нахожу этот сегмент самым жестко перегретым и самые большие крокодильи слезы инвесторов будут именно здесь, когда фактическая доходность будет отличаться от рекламной раза в 4 . А очень быстрое устаревание объекта и необходимость ремонта дорогого, заставит через 2-3 года продавать в рынок такие объекты за полцены. Как недавно в одном чатике состоятельных предпринимателей написали, что мол вот в этом проекте пару лет назад было оч круто на выходные с семьей приехать. А сейчас половина домиков в таком состоянии, что туда вообще ни за какие деньги ехать не хочется.

Ну и конечно всеми любимый ритейл. Я конечно его безмерно люблю, и инвесторы тоже, реализовать в рынок качественное помещение можно за 2-3 дня. Спрос продолжает оставаться стабильно высоким. Но вот ставки аренды , а следовательно и капитализация объектов стабильно стагнирует уже более 10 лет.
Помещение как в 2013 году сдавалось по 1200руб/квм, так и сегодня дороже чем 1200 его вряд ли сдать. Я беру рынок в целом обобщенно. Понятно, что где то открылось нвоое метро и ставки в 5 раз выросли, а где то в Смоленске в 2013 сдавалось по 800 рублей, а сегодня по 400.... А следовательно, как вы купили свое помещение за 12 млн 10 лет назад, так примерно те же 12-15 оно и стоит спустя 10 лет. И арендный поток не изменился. Казалось бы, самый любимый инвесторами сегмент, а по факту наименее доходный на длинном отрезке времени.

Выводы ниже:

Друзья, всех с наступающим. Это был интересный насыщенный год!
От всей души всех поздравляю, и скоро к вам вернусь, накопилось много интересного и увлекательного.
🚗🔔🎁

Рубрика «Вопрос-ответ»

Задавайте вопросы по теме моей деятельности в комментариях под этим постом, а я буду отвечать на самые интересные! 👇🏻

А также хочу напомнить, что у меня есть гугл-форма, заполнив которую, вы сможете узнавать о проектах для инвестиций

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSdPHg9IJ8mqVEx-IT1qLFefx6WRrrKVyA8ynH3OS8TS_YZbkQ/viewform?usp=sharing

Опыт общения с продавцами и покупателями недвижимости показывает, что большинство не в курсе, что при продаже недвижимости, если покупатель физ.лицо, а продавец ИП или юридическое лицо, обязательно пробивать кассовый чек!

❗️Штраф за не применение ККТ для ИП - от 25% до 50% от суммы платежа, для юр.лица - от 75% до 100% платежа.

Согласитесь, неприятно продать помещение за 100 млн, а через год заплатить штраф в налоговую на 50 млн просто за то, что не знал...

Нюанс важный. Отложите эту информацию у себя в голове или консультируйтесь с умными профильными бухгалтерами/юристами.

Внимание! Важное предупреждение!

Вчера друг рассказал, что ему поступил звонок и параллельно голосовые сообщения на ватсап. Голосом его жены сообщили, что она попала в аварию, пострадали люди, у нее разбился телефон. И чтобы что-то там не случилось, надо срочно отправить деньги на такой-то номер.

❗️Еще раз, все это происходило 100% голосом его жены!

Новые технологии (дипфейк, искусственный интеллект и т.д) теперь легко позволяют загрузив какую-нибудь аудиозапись (из соцсетей) преобразовать любой чужой голос в нужный, записать любые аудиосообщения и даже совершать прямые звонки с подменой голоса. Далее через те же соцсети находятся все родственники и друзья, которым и будут поступать звонки.

В современном мире нельзя эмоционально реагировать на любые странности. На поступающую информацию стоит реагировать с долей недоверия. Напрямую перезванивать тому, от чьего имени идет атака.

Меня читают многие мои друзья и родственники. Во многом это предупреждение для вас 🙏🏻

Предупрежден - вооружен 🙌🏻