Щегельский о недвижимости без сиропа

💬Что 2025 год приготовил рынку недвижимости

Попытался рассмотреть максимум новых законов, которые будут влиять на рынок недвижимости

Смотрите в новом видео на всех моих каналах:

https://youtu.be/QelpITovElY?si=YSm-e41QbFLr7YYD

https://dzen.ru/video/watch/67796c17691f890eb6184c73

https://vk.com/video-226877624_456239379?list=5114407df93da7d301

https://rutube.ru/video/98167e99cddcab2af598a7ec4f3f1502/?r=a

🤡Послабления для застройщиков.

С 1 января 2025 года гарантийный срок на отделочные работы в квартире в новостройке сокращен с трёх лет до одного года.

Также с 1 марта 2025 года застройщики смогут выполнять отделку по собственным стандартам (вместо требований технических регламентов). Но требования к таким работам должны быть не ниже утвержденных Минстроем.

Вопрос - зачем нужно вводить собственный стандарт на о белку от застройщика, если стандарт этот должен быть не ниже утвержденных норм?

И, да, напомню, что Правительство России продлило на полгода запрет на начисление неустойки девелоперам за несданные вовремя объекты. Он будет действовать до 30 июня 2025 года.

Опять вопрос - почему до 30 июня? Что это за Рубикон такой? А потом, что? Опять продлят или начнут стричь штрафы с застройщиков?

🤓📎Недореволюционные изменения в выписке ЕГРН

Перед Новым годом Президент РФ подписал Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в этом законе есть статья 4, согласно которой в выписку ЕГРН будут добавлены следующие сведения о членах семьи (в том числе бывших) собственника:

- приватизированного жилья при условии, что в момент приватизации родственники имели равные права пользования с тем, кто проводил приватизацию;
- жилья, которые указаны в ордере на него в момент полной выплаты паевого взноса членом жилищно-строительного кооператива; то же самое — если родственники члена ЖСК вселены по решению суда.

Как известно, гражданин, отказавшийся от приватизации имеет право ПОЖИЗНЕННОГО пользования жилым помещением, даже, если это помещение продано (или другим образом передано) иному лицу, что указано в абзаце 3 п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14.

Теперь выявлять вышеуказанные проблемы будет легче. К сожалению, указанный выше закон в части изменений выписки ЕГРН вступит в силу только 1 сентября 2025 года.

Почему я считаю данные изменения в выписке ЕГРН недореволюционные?

Вот скажете - опять Щегельский чем-то недоволен.

Недоволен я потому, что есть ещё 2 очень важных момента, которые влияют на право собственности, но, до сих пор не отражаются в ЕГРН, не смотря, что профсообщество риэлторов, и Национальная палата недвижимости в том числе, постоянно указывает на них законотворцам.

Вот эти моменты:

1. Использование маткапитала (МК) при приобретении недвижимости.

При использовании МК выделяется доля несовершеннолетнему, чей МК используется. Если идёт покупка на вторичке без ипотеки, то долю выделяют сразу в момент сделки. Но, если покупка идёт в ипотеку (вторичка, первичка), то ребенка в договоре купли-продажи изначально нет. Обязанность родителей выделить долю ребенку наступит только в момент полного погашения кредита и снятия обременения. Не факт, что родители сделают это, через 5-10-15 лет, когда будет выплачен кредит.
Вот поэтому мы и просим чиновников внести отметку об использовании МК в ЕГРН.

2. Совместно нажитое имущество.

Согласно ст.34 Семейного кодекса имущество, нажитое во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено – находится в их общей совместной собственности.

Но о том, что у недвижимости есть второй сособственник, знают только супруги.

Получая выписку ЕГРН мы видим там только того супруга, который указан в договоре.

А теперь представим, что, к примеру, супруг, неуказанный в договоре, а следовательно и в ЕГРН, нажил себе на стороне внебрачного ребенка, потом умер.

По закону этот ребенок имеет долю в наследстве части недвижимости, принадлежащей умершему со всеми вытекающими.

Но супруга умершего не знала о ребенке, вступила в права наследства на долю супруга и недвижимость продала.

Проверить указанный в описанном мной примере факт наличия ребенка "на стороне" не представляется никакой возможности.

Вот поэтому мы так же просим чиновников вносить пометку в ЕГРН о наличии второго собственника, либо вообще запретить гражданам, находящимся в браке, приобретать недвижимость только на имя одного из супругов.

Кстати, налог на имущество начисляется только на имя супруга, указанного в договоре/ЕГРН. Т.е., с точки зрения налоговой, второй супруг не собственник, раз он не указан в ЕГРН.

P.S.

Не поверите, но многие супруги пережившие своего супруга даже не подозревают, что им необходимо вступить в права наследства на долю умершего супруга. "А, зачем,- наивно спрашивают они, - ведь вся квартира и так оформлена на меня?"

🔴Интересный обзор рынка недвижимости 

Новый год начинаю с обзора, который меня просили сделать весь 2024 год. Это обзор рынка недвижимости Беларуси и регулирования риэлторских услуг с проведением параллелей по РФ.

На мой взгляд видео получилось интересным и познавательным для всех.

Как обычно смотрите его на всех моих каналах:

https://youtu.be/GChmUnXcQnY?si=s9-BeMWqYR7DRhV6

https://rutube.ru/video/1a1dbcc9f4bf37d55f1bb87cd4548974/?r=a/

https://dzen.ru/video/watch/67713415a240fb56285bb754

https://vk.com/video-226877624_456239373?list=e63bcae44b72993319

🔔🎆Финал года

Несколько интересных событий под занавес 2024 года в новом видео, которое размещено на всех моих каналах для тех у кого проблемы с Ютуб.

К примеру, вчера с компьютера видео на Ютуб грузил больше часа (в обычное время было пару минут) даже при использовании волшебства ВПН.

https://youtu.be/wvLPMF93bIc?si=_h_60PncjHgmL7QB

https://rutube.ru/video/5130bcacfb91a71cf702e607a1c59761/?r=a/

https://dzen.ru/video/watch/677107d6eeee9647ba9adb6b

https://vk.com/video-226877624_456239372?list=057f40e89bfe2220a4

❌💸Денег нет, держаться поздно

У банка "Гарант инвест" ЦБ отобрал лицензию, потому что нашёл в хранилище банка отсутствие заявленного кэша в полном объёме.

Недостача стала большой незадачей не только для банка, но и для иных структур, входящих в группу "Гарант инвест".

Первой под раздачу от недостачи в банке попал застройщик ФПК "Коммерческая недвижимость "Гарант инвест", падение облигаций которого не спасло даже экстренное заявление президента Алексея Панфилова, что, типо у нас всё окей, хоть у нас с банком бенефициар один и название совпадает, но это не то, что вы подумали...

Облигации ФПК "Коммерческая недвижимость "Гарант инвест" в одночасье сделали более 40% вниз и продолжают сползать.

Казалось бы с чего? Ведь застройщик в Москве владеет 16 объектами недвижимости, в том числе 13 торговыми центрами. Строит ещё 2 крупных объекта. Правда почему-то задерживается их ввод. Но это мелочи, ведь со слов президента ФПК денежный поток объекты торговой недвижимости генерируют отличный.

Да, возможно, что эта недвижимость и генерирует денежный поток, и, допустим, что он за год вырос. Но, как говорят аналитики и долговая нагрузка у ФПК тоже выросла. У компании 6 выпусков облигаций, доходность привязана к ключевой ставке ЦБ (+4,5% к этому показателю).

Некоторые эксперты предрекают ФПК дефолт с высокой долей вероятности.

В общем и целом, мы видим, что связь банк-затройщик (пусть даже коммерческой недвижимости) является взаимоуничтожающей.

Понимаю, что экстраполировать случай с группой "Гарант инвест" на весь сектор девелопмента несуразно, но очень хочется.

Ведь один крупный застройщик, несколько лет, по факту, повторял действия "Гарант инвест": и банк купил, и бизнес диверсифицировал в IT-платформу и франшизу, и разную недвижимость имеет, и жильё строит. И так же говорит, что всё ОК! У нас есть, чем расплачиваться с долгами, на край, всё продадим, выкрутимся.

Интересно, когда к ним придут считать недостачу?

ℹ️🔈Новогодний подарок от налоговой 

Преамбула (она же краткий экскурс в историю)

Однажды, в годы начала пандемии я продавал под Петербургом (в северной части) большой 2-х этажный дом (250 кв.м.) начала 2000-х годов постройки, материал бревно+кирпич, на участке 31 сотка, плюс отдельно стоящая баня размером 40 кв.м..

Начали продавать в середине лета 2019 года за 16,5 млн.руб.. Покупатели похаживали, но в процессе просмотров проявились 3 конкретные вещи, по которым дом не продается:

1. Одна категория покупателей,
готова была взять участок 30 соток, но без дома. Деньги есть, построим что хотим: новое современное.
2. Другие покупатели считали, что дом неплох, но участок 30 соток это много.
3. Третьим не подходил дом в 2 этажа, т.к. они продавали квартиры и съезжались с престарелыми родителями, которым ходьба между этажами была затруднительна.

В итоге мы вместе с продавцом пришли к мнению, что надо размежевать участок на два, и продать полученные объекты недвижимости по отдельности.

В конце осени отмежевали участок 13,5 соток на котором осталась баня и начали продавать 3 лотами "всё вмести", "дом на участке 17,5 соток", "отдельно 13,5 соток с баней".

Зимой эпидемситуация ухудшилась, в начале 2020 начали вводить маски и разные другие ограничения. В начале марта нашелся покупатель на 13,5 соток за 5 млн.руб., который на 3,7 млн брал кредит. Сделку провели 29 марта в масках и перчатках, а 30 марта была объявлена самоизоляция.

Из-за чехарды с изоляцией  болезни продавца, продажу дома возобновили только в середине лета 2020 года. Продажа шла тяжело по нескольким причинам: продавцу было жалко расставаться с "гнездом", он надеялся на восстановление семьи, но жена сходиться не хотела, выросшим детям дом был не нужен, им нужны были квартиры, которые можно было купить только продав дом, отсюда завышенная цена и разные трудности типа "вложенной души" и воспоминаний.

Ближе к делу

В те годы, в случае размежевания земли на несколько частей, или, наоборот, объединения нескольких мелких в один, вновь созданным объектам присваивался новый кадастровый номер и налоговая считала участки, как новое владение с точки зрения взимания НДФЛ при продаже.
У всех это вызывало очевидное негодование, потому что, как в случае с моим клиентом, по факту, ты владел землёй долгие годы, потом по разным причинам перемежовывал и опять откатывался в нулевую точку, с который шёл отсчёт минимально необходимых лет владения для получения поблажки в виде невзимания НДФЛ при продаже.

Чудо

Федеральный закон от 12.12.2024 N449-ФЗ дополнил п. 2 ст. 217.1 НК РФ порядком определения срока нахождения в собственности земельного участка, образованного путем раздела, выдела, объединения или перераспределения,  при его продаже в целях уплаты НДФЛ.

Речь идет об участках для ИЖС, ЛПХ, размещения гаражей или садоводства. В случае их создания путем раздела, выдела, объединения или перераспределения в срок нахождения в собственности образованного участка включается срок нахождения в собственности исходных участков. Порядок применяется в случаях, когда количество новых земельных участков, образованных при разделе исходного участка или выделе долей из него, не превышает двух.

При образовании участка в результате объединения исходных участков минимальный срок владения образованным участком исчисляется с даты возникновения права собственности на последний из исходных участков.

Данные правила об исчислении минимального срока владения вступают в силу с 1 января 2025 года.

Теперь участи можно делить, либо объединять, и продавать без налогообложения при условии владения исходным участком минимально предельный срок (3-5 лет).

☄️Катастрофа черноморского побережья

Ситуация на рынке недвижимости черноморского побережья до и после экологической катастрофы.

Обсудил на очередной риэлторской перекличке.

Вот ссылки на видео на всех моих каналах:

https://youtu.be/wzj0CUz3oSE?si=PrWEcyJoU3na-xic

https://rutube.ru/video/d8d06a6781861cc800470c8a6fc08313/?r=a

https://dzen.ru/video/watch/6766df0b33e6ea36ad3e9471

https://vk.com/video-226877624_456239367?list=c7a892f3951780d6ef

🤡Сбер слишком большой, чтобы работать

Говорят, что Сбер становится всё лучше, клиенториентированнее.

Но вчера они нам по сделке конкретно накосячили.

Записались на сделку за ранее, за неделю, в отделение у метро "Озерки". Сделка простая, прямая продажа, объект свободный. Если кому интересно, 1 ккв 137 серии на Хошимина в 7 минутах пешей прогулки от метро. Цена 7,1 млн. руб.. Комната 20 кв.м, кухня 10 кв.м. Ремонта требует, что хорошо, т.к. никакой наценки за ремонт.

Ну, так вот, записались за неделю на 11.00. Намедни в 10 часов вечера звонит мне менеджер Сбера и говорит, что сделку переносят на 11.30, потому что офис откроется только в 11.30 из-за какого-то форс-мажора. Но это какая-то другая история, нежели известные всем запуски фейерверков и взрывы банкоматов.

Подошли к офису как положено, опять звонит менеджер Сбера и говорит, что в результате незавершения каких-то проводимых в офисе работ, офис всё ещё закрыт и откроется наверное может быть в 13.00, поэтому не соблаговолим ли мы подойти на сделку к 14.00, что тоже без гарантий.

Это трэш! 

Естественно, что у всех есть планы на жизнь и к 13.00 все планировали освободиться. А непонятное время проведения сделки, или, тем более её перенос на другой день под Новый год никого не устраивает.

В итоге ждать открытия офиса у метро "Озерки" не стали, и оперативно на 13.30 перезаписались на Коломяжский, в одной остановке на метро, учитывая, что станция "Удельная" закрыта на ремонт.

Вот, как так может работать самый большой и клиентоориентированный банк?

И ещё перцу вдовесок.

В Сбере во всех ипотечных центрах плохой интернет и телефонная связь особенно таких операторов, как МТС и Билайн. Сотовая связь не пробивается сквозь стеклянные перегородки кабинетов Сбера.

Поэтому, когда вы идёте мимо офиса Сбера не удивляйтесь большому скоплению людей с телефонами у окон Сбера. Эти люди ловят связь, а не смотрят вдаль мечтая у окна!!!

Вечером вчерашнего же дня я проводил ещё одну сделку, но уже в отделении Сбера в Московском универмаге. Из-за того, что в офисе плохая связь сделка идущая перед нами никак не могла не принять-отправить подтверждение по смс, не выпустить цифровую подпись. Постоянно бегая из кабинета к окнам. В результате мы начали свою сделку не в 17.00, как записывались, а в 17.40 и вышли из офиса только в 20.15.

Что за бардак!

Может только в Петербурге такие проблемы в офисах Сбера, а в других регионах всё ок? Пишите в комментах, делитесь опытом.

⚠️Льготной ипотеки для участников СВО не будет

Застройщики в попытках получить дополнительные продажи придумали новую льготную ипотеку под 2% для участников СВО. Через Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ они направили в Минфин соответствующее предложение. По подсчётам депутатов программа затронула бы более 700 тысяч участников СВО и принесла бы более триллиона рублей в экономику России.

Однако, Минфин идею не поддержал, потому что уже действующие льготные ипотечные программы привели к значительным диспропорциям на рынке ипотечного кредитования. И добавил, что неоднократное продление и расширение условий льготных ипотечных программ и их распространение на все больший круг граждан и объектов жилищного строительства, трансформировало инструмент "льготной ипотеки" из точечной меры поддержки в массовый продукт.

"Это привело к отрицательным результатам и не позволило достичь всех поставленных целей, прежде всего по повышению доступности жилья для граждан", — отметили в Минфине.

Короче говоря - денег нет!

Очередная попытка спасти застройщиков не прошла, зато благодаря депутатам мы теперь знаем, что в СВО участвует более 700 тысяч человек.

🙂Набиуллина набиулила

Очередная попытка осознать сиюминутные парадоксы рынка недвижимости и экономики.

Смотреть кроме Ютуба
https://youtu.be/T8UDDoEwGuY?si=bwRrOb5rsnf4Be2Z

можно на других запасных моих каналах:

https://vk.com/video-226877624_456239366?list=3e34ef79fb3b12fd76

https://dzen.ru/video/watch/6766cdb8c831952f146f1ba2?share_to=link

https://rutube.ru/video/471e1ffb8bd91907b6f429bf57345e80/?r=a

🍭Удар по частным арендодателям посутки

С января 2025 года, согласно поправкам, принятым в закон "Об основах туристической деятельности в Российской Федерации" все объекты недвижимости, сдаваемые в прсуточную аренду должны пройти классификацию и быть занесены в Реестр классифицированных объектов: гостиницы и иные средства размещения.

Те объекты, которые не будут внесены в Реестр классифицированных объектов не смог, как минимум, размещаться на специальных интернет-сайтах (агрегаторах) по поиску арендаторов.

Это значит, что все мелкие владельцы отдельных помещений, не входящих в состав гостиниц и апарт-комплексов, будут внезакона, если захотят и дальше сдавать свои помещения в посуточную аренды.

Движение закона в Госдуме можно посмотреть по ссылке

🤓Семейная ипотека на вторичку

20 декабря 2024 года на заседании Госсовета по вопросам поддержки семей Президент РФ предложил распространить семейную ипотеку под 6% и на вторичный рынок жилья.

Интернет, и даже федеральные СМИ, взорвались радостными возгласами типа "свершилось" и "ура, сбылось".

Не пойму радости, потому что, во-первых, речь шла только о населённых пунктах, где нет новостроек.

Президент сказал:

"Я все-таки считаю, что нужно разрешить семьям приобретать жилье под льготную ставку 6% и на вторичном рынке, но давайте договоримся так, что это будет вторичный рынок тех населенных пунктов, где практически не строится новое жилье"

Во-вторых, вопрос ещё не проработан, это следует из другой фразы президента:

"Прошу правительство это просто проработать, ясные критерии выработать, что такое населенные пункты, в которых мало строится нового жилья, или практически не строится. Ну, чтобы это были ясные и понятные критерии, лишенные всяких возможностей манипуляции".

В-третьих, частично тема уже работает в арктической и дальневосточной ипотеках, а также на новых территориях

В-четвёртых, на распространении семейной ипотеки на вторичку уже "покушался" Мишустин ещё в начале 2023 года.

В-пятых, для ориентира, где может действовать "семейка на вторичку"? Наверное там, где уже действуют лайтовые требования по семейной ипотеке для семей, проживающих в малых городах численностью до 50 тысяч человек. (Список городов скачать) и семей, проживающих в регионах с низким объемом строительства — сейчас в программе 35 таких регионов:
Алтайский край
Белгородская область
Город Севастополь
Еврейская автономная область
Забайкальский край
Карачаево-Черкесская Республика
Кемеровская область – Кузбасс
Кировская область
Костромская область
Курганская область
Курская область
Магаданская область
Мурманская область
Ненецкий автономный округ
Нижегородская область
Новгородская область
Омская область
Оренбургская область
Псковская область
Республика Адыгея
Республика Алтай
Республика Дагестан
Республика Ингушетия
Республика Калмыкия
Республика Коми
Республика Марий Эл
Республика Мордовия
Республика Тыва
Республика Хакасия
Саратовская область
Тамбовская область
Томская область
Чеченская Республика
Чувашская Республика
Чукотский автономный округ

Ну, и самое главное

В-шестых. За чей счёт банкет? Бюджет и так дефицитный, лимиты под льготные ипотеки уже скроены на 2025 год.
Если добавить ещё жару в дотации "семейки на вторичку", то Набиуллиной надо на первом же заседании в 2025 году задирать ключевую ставку до 30%, а рубль опускать до 130 за доллар, потому что денежный станок должен будет пахать 7 дней в неделю.

Если у нас так много всяких льгот и дотаций, может ну его на фиг эту ключевую ставку? Делаем сразу не то, что рынок, а сразу - базар.
Так хотя бы не надо будет из бюджета страны добивать на поддержание штанов и прокорм души всяких нуждающихся банкиров, застройщиков и всяких там льготников, которых наверное уже половина страны, если судить по обилию всяких льготных программ.

Кому лень читать - могут посмотреть видео на моих каналах:

К сожалению ютуб работает просто отвратительно:

https://vkvideo.ru/video-226877624_456239365

https://dzen.ru/video/watch/676693283558ba262b6f9f3b?share_to=link

https://rutube.ru/video/f5285eb41e23e1b2ead4e738f2fcb607/?r=wd

☄️ЦБ РФ объявил новую ключевую ставку.

Новое - хорошо забытое старое, наверное так подумала Набиуллина, послушав вчера выступление Президента РФ, после чего решила ставку не менять и оставить её на прежнем уровне - 21%.

Поздравляю 15% проголосовавших на моём канале, которы угадали развитие событий.

🆕Срочные новости.

Лимиты по семейной ипотеке отменят

Не успел закончится прямой эфир выступления Президента РФ, как Минфин на своём сайте опубликовал заявление из которого следует, что критика Президента о лимитах принята и Минфин подготовит изменения в правила Семейной ипотеки, чтобы исключить из программы механизм лимитов.

Лимиты — это техническая величина, определяющая объем кредитов, которые банки могут выдать в рамках программы. Их основная цель — прогнозирование расходов бюджета.

В 2024 году на реализацию программы «Семейная ипотека» предусмотрены бюджетные ассигнования в объеме 290,0 млрд рублей. Из резервного фонда Правительства РФ дополнительно выделено 142,0 млрд рублей.

В федеральном законе «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов» предусмотрены средства в объеме 1 449,4 млрд рублей, в том числе:

в 2025 г. — 637,0 млрд рублей,
в 2026 г. — 454,1 млрд рублей,
в 2027 г. — 358,3 млрд рублей.

Что имел ввиду Президент и какие лимиты уберёт Минфин? Лимиты, выделяемые каждому банку в рамках запланированных годовых дотаций или ВООБЩЕ лимиты по семейной ипотеке?

Похоже, что инфляция погуляла выступление Президента и в 2025 году ни то, что 8% не будет, а все 20%.

P.S. Ютуб работает отвратительно, падение просмотров на моём канале в 3 раза.

🔔 Продажи недвижимости достигают более 200 дней

Риэлтор из Краснодара поделился ситуацией в очередной риэлторской перекличке.

Не забываем голосовать по ключевой ставке в посте выше 👆

Ссылки на видео на запасных каналах https://rutube.ru/video/41bd242f96680299307740600c8cbfce/?r=a

https://vk.com/video-226877624_456239362?list=d70ebd6f3dcd637184

https://dzen.ru/video/watch/6761b8d4e9c92c1dd52dacb9?share_to=link

https://youtu.be/YbHDow0oVy8?si=yd6HA5VBdSYmwfdW

🏠🏗🔔Застройщики Москвы только радоваться могут

Росреестр Москвы показал, что в ноябре 2024 года зарегистрировано 11 680 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости, что на 9,5% больше октября текущего года (10 667 ДДУ). С августа 2024 число сделок с новостройками растет 3-й месяц подряд.

Однако, в сравнении с ноябрем 2023 года (16 461 ДДУ) количество сделок в ноябре 2024 снизилось на 29%, а к аналогичному периоду 2022 года (8 090 ДДУ) вырос на 44,4%.

На графиках видно, что рынок новостроек Москвы в 2024 году от отсутствия продаж не страдает.

Московская вторичка наоборот в ноябре 2024 года показала снижение количества сделок - 13568, что на 0,5% меньше, чем в октябре 2024 (13629) и на 11,9% меньше, чем в ноябре 2023 (15393), но на 25% больше, чем в ноябре 2022 (10829).

За 11 месяцев количество сделок на вторичке Москвы в 2024 году на 19,5 % меньше (128903), чем за тот же период 2023 года (160088), но на 8,7% больше нежели в 2022 году (118607).

Как видно из приведенных данных рынок недвижимости Москвы по обоим фронтам (первичка, вторичка) продолжает держаться, цены на идут в боковике.

И вот тут не понятно, почему застройщики говорят, что все у них плохо с продажами, а ПИК до сих пор не опубликовал отчетность за 3-й квартал, хотя обещал это сделать еще в ноябре?

🤡Текущая волна банкротств хуже, чем в 2007-2008 годах

Различные факторы создают сложный климат для строителей. К ним относятся инфляция, резкий скачок ключевой процентной ставки, перераспределительные налоги и политика, рост расходов на строительство, задержки с выдачей разрешений и изменение строительных норм.

К ним также относятся ограничения на иностранные инвестиции, слабый предпродажный спрос, контроль за арендной платой, более высокие налоги на инфраструктуру, рост цен на стройматериалы, проблемы с цепочкой поставок, сложный финансовый климат, залоговые права на строительство, остановки работ и задолженность по налогу на имущество.

То, что вы прочитали в первых двух абзацах не касается рынка недвижимости России. Это про Канаду, выдержка из статьи в Business in Vancouver. Но, как это всё один в один бьется с риторикой, развернувшейся вокруг строительного сектора в России, правда?

По данным Федерального управления по делам о банкротстве Канады, во втором квартале 2024 года в соответствии с Законом о банкротстве было зарегистрировано 283 банкротства и предложения о банкротстве в секторах недвижимости, аренды, лизинга и строительства по сравнению со 198 во втором квартале 2023 года, что на 43 процента больше.

Эксперты Канады утверждают, что объектом конкурсного производства практически всегда становятся проекты многоквартирных жилых домов, а не другие подсекторы, такие как офисная и розничная торговля.

Insolvency Insider (независимое издание, посвященное канадскому рынку несостоятельности) пишет, что в строительной отрасли Канады очень распространено ощущение, что конца ухудшению ситуации не видно, и отрасль далека от стабилизации.

Специалисты канадского подразделения фирмы CBRE (100 офисов в разных странах Мира) отмечают, что в 2024 году их команда уже работала примерно над 11 делами о банкротстве в сфере недвижимости, тогда как после мирового финансового кризиса 2007–2008 годов таких дел было всего три-четыре.

Текущая волна банкротств в Канаде хуже, чем в 2007-2008 годах. Этот цикл гораздо более суровый, гораздо более серьезный.

Ну, вот как-то так выглядит ситуация в сфере строительства жилья в Канаде. Про Финляндию и Эстонию писал ранее.

Зачем вам информация про Канаду? Что бы понимать, что экономические процессы никто и ничто не остановит. Всякие льготы и схематозы всего лишь оттягивают проблему, но не предотвращают ее, накапливая отрицательную энергию, которая приведет к еще большим разрушениям в будущем, нежели сейчас.

🆒 Кризис начнется с недвижимости

Случайно посмотрел интервью Владимира Боглаева - генеральный директор ОАО «Череповецкий литейно-механический завод».

Сохранил из большого интервью только то, что касается недвижимости. Его высказывания о застройщиках и о том, как он видит развитие рынка недвижимости России на ближайшие годы.

Слова Боглаева практически полностью отражают моё мнение о рынке новостроек, застройщиках и надвигающемся кризисе.

Рекомендую посмотреть. Особая рекомендация посмотреть видео всем троллям, которым не нравится моя аналитика и прогнозы по рынку недвижимости.

⚠️Большой анализ ситуации

Очередная попытка понять тренды рынка недвижимости смотрите в моём новом видео, которое можно найти также на моих запасных каналах в Рутубе ВКонтакте и Дзене

https://youtu.be/cnpBqexPDp4?si=2plr-lZERky9XR4e

ℹ️ Количество объектов в рекламе упало до годовалых значений.

Жаль, что я ранее не вёл такой статистики, иначе мы могли бы сейчас иметь более широкий горизонт для анализа ситуации в рекламе объектов недвижимости на вторичном рынке.

Но, у меня есть данные за декабрь 2023 года, которые дают возможность утверждать, что год к году, количество квартир в рекламе в Петербурге на ЦИАН не изменилось. Данные видны в приложенной таблице.

Однако, стоит отметить, что, как видно из таблицы, пик количества объектов пришелся на конец мая 2024 года, а, начиная с октября количество рекламируемых объектов начало динамично сокращаться.

За ноябрь 2024 года относительно октября 2024 года из рекламы вторички ушло 6,2% квартир и 8,1% комнат.

Больше всего "вымыто" студий (-7,3%) и 1 ккв (-9%).
При этом количество продаваемых 5-6 комнатных квартир увеличилось.(+1,2 и +3,5% соответственно).

Я не склонен утверждать, что объекты сняты, чтобы перейти на рынок аренды, наблюдение показывает, что прирост объектов в долгосрочной жилой аренде произошел скорее от перехода объектов с посуточной аренды.

Следовательно, снижение количества объектов в рекламе может говорить нам, во-первых, о вымывание объектов путем их выкупа. Да, сила спроса сопоставима с серединой октября 2024, хотя этого спроса недостаточно, чтобы он привёл к росту цен. Однако, предполагаю, что Росреестр покажет нам количество сделок в ноябре больше, чем в октябре, но меньше, чем в тот же период год назад.

Во-вторых, замещение выбывающих объектов происходит слабо. Вероятно, некоторые продавцы уже не стремятся выставляться в рекламу, учитывая, что сделка может перетечь на следующий год, а в условиях экономической и политической неопределенности, они считают, что зависшие на новогодние каникулы деньги на аккредитивах это рискованно.

Могу отметить, что резкий обвал рубля дал новый толчок покупателям с рублями, которые последние несколько месяцев выбирали квартиры ни шатко ни валко. Однако, это возымело обратный эффект для покупателей, сидящих в валюте, которые решили не торопиться. Я уже наблюдал такое движение в марте 2022 года, когда некоторые покупатели на пике ослабления рубля купили себе недвижимость по очень приятной, с точки зрения валюты, цене. Но,были и те, кто пересидел, потому что рубль тогда сильно укрепился и люди отложили покупку.

🎆57% ценовой разрыв по недвижимости

Центробанк России пока не смог сократить ценовой разрыв между новостройками и вторичным рынком жилья.

2016 год был последним, когда цены на вторичке были выше,чем в новостройках. Тогда, в среднем по России разница была в 1%. Затем разрыв перешёл в пользу новостроек и вот как он изменялся:

В 2017 году - 9%
2018 - 13%
2019 - 9%
2020 - 18%
2021 - 29%
2022 - 30%
2023 - 44%
2024 - 57%

Как видно, в течение 2024 года средний разрыв по стране между новостройками и вторичным рынком жилья продолжил увеличиваться.

Разрыв говорит, как о росте цен у застройщиков, так и о снижении на вторичке.

Очевидно, что при таком разрыве цен говорить о гениальных инвестициях в новостройки с целью перепродажи говорить не приходится. Как я неоднократно упоминал ранее, те, кто купил квартиру у застройщика осенью 2022 года до сих пор находится в прогаре.

Ну, и, соответственно, когда мне говорят, что застройщики легко продадут свой недострой для покрытия убытков у меня возникает встречный вопрос - почему?

Конечно, у подписчиков канала может быть иное мнение, которое легко можно изложить в комментариях.

2️⃣🛍 Арктическая ипотека всё?

Провёл перекличку по влиянию арктической ипотеки на рынок недвижимости.

Информация оказалась неожиданно интересной.

Это же видео есть на моих каналах в Рутубе ВКонтакте и Дзене

https://youtu.be/iR_PTN1-Q2Y?si=sgw9g8uDMIZxov_i

📉✈️ Цель - 69.35 рублей за болт от Самолета

Когда в начале ноября 2024 года я опубликовал видео с анализом в том числе и акций Самолета, некоторые комментаторы грозились подать на меня в суд, за "клевету на застройщика №1".

Тогда я говорил, что ждем цель по акциям 936.62 руб за штуку в ближайшей перспективе, а также ожидаем 69,35 рублей (на тот момент в неясной перспективе). Сегодня акции уже 919.

Темп, с которым Самолет идет под глиссаду, говорит о том, что 69,35 за акцию вполне себе такая уже более ясная цель.

👿Котики в недвижимости

Чтобы создать положительное, уютное впечатление о товаре и побудить купить этот товар, маркетологи устраивают всякие фокус-группы, на которых тестируют разные изображения, чтобы понять, какое из них приведет к максимальному эффекту.

Интересно посмотреть на личности той фокус-группы, которая выбрала изображение этого кота, которого вы видите в рекламе одного из застройщиков.

💥💥Шеф сказал - всё рухнет.

Телеграм-канал Shot разместил интервью с Иреком Файзуллиным.

Согласно представленной информации, человек в кадре похожий на Файзуллина говорит сущую крамолу и режет правду-матку о ситуации в строительном секторе страны.

После увиденного и услышанного встаёт два вопроса:
1. Это дипфейк?
2. Если это правда, то нештопанная пилотка где-то совсем рядом!

👀Выявление бабушатников

Как-то мы обсуждали ЦИАН за недостаточное количество фильтров при поиске квартиры по качеству ремонта.

На днях в мобильной версии ЦИАН заметил появление фильтров по ремонту "хороший" и "бабушкин". В декстопной версии данных фильтров не нашёл.

Потестил этот фильтр и пришёл к выводу, что лучше личного просмотра объявлений ничего нет. Никакой ИИ лучше человека сегодня не определит качество ремонта по фотографии. Ну, а лучше всего выходить на осмотр квартиры, т.к. и фотографии могут быть недостоверными, а применяя при подборе недвижимости лишний фильтр есть возможность упустить интересный вариант.

💥Обнаглевшие застройщики с рентабельностью 50%

Мое новое видео с разбором заявлений Володина о контроле цен и что можно купить до 5 млн рублей

https://youtu.be/ULgxLhENZBo?si=FdZktbUTOEKBByuS

⚠️🆒 Автомобиль, как недвижимость

Еще история о том, откуда у покупателей недвижимости наличные деньги.

Прошла у меня большая сделка, где в цепочке было 4 квартиры. У "головного покупателя" купившего первую квартиру в цепочке были наличные, которые он получил от продажи своей квартиры гражданам, имевшим городскую социальную выплату, как многодетная семья. И продажа этой квартиры в цепочку не вошла. Если считать и эту квартиру, то она была бы 5-я в цепочке.

Для справки

В Петербурге в 2023 году по этой программе 850 многодетных семей получили соцвыплату в общей сумме на 7 миллиардов рублей. По состоянию на 3 квартал 2024 года средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья для Санкт-Петербурга при расчете выплат составляет 165 315 рублей.

Это, кстати, еще один источник покупателей недвижимости в Петербурге, имеющих на руках то, что мы сейчас называем "наличные".

Возвращаюсь к цепочке сделок, упомянутых ранее.

Итак, "головной покупатель" покупал 2 ккв, продавцы которой доплачивали 2 млн.руб. (продали автомобиль) и покупали 3 ккв, продавец которой покупал 2 ккв и доплачивал 4 млн.руб. накопленных ввиду большой зарплаты (директор предприятия, участвующего в поставках оборудования для известных нужд государства), продавцы 2 ккв брали семейную ипотеку на 1,5 млн рублей и покупали 3 ккв у застройщика в сданном доме с уже оформленными документами на собственность.

По типам домов и ценам в цепочке:

1. 2ккв 602 серия (панель, 1974 г.п., кухня 10 кв.м.) в Купчино продана за 9 млн.руб.. Покупателю скинули 500 тысяч
2. 3ккв 606 серия (панель, 1988 г.п., кухня 8,5 кв.м.) в Купчино продана за 11 млн.руб.. Покупателю скинули 500 тысяч
3. 2 ккв монолит 2017 года индивидуальный проект Московский район метро "Электросила" продана за 15,8 млн. Покупателю скинули 700 тысяч
4. 3 ккв у застройщика без отделки Московский район метро "Московские ворота" куплена за 17,3 млн.

Теперь про автомобиль

Как я упомянул, один из участников цепочки продал автомобиль. Изначально он думал брать ипотеку, но, ввиду увеличившейся ставки принял решение продать машину.

История с продажей автомобиля тоже требует особого внимания, потому что она показательна и описывает ситуацию и на вторичном рынке автомобилей.

Упомянутый автомобиль был Маздой-6, 2020 года выпуска, купленной новой в салоне. За 4 года намотал пробег 70 тыс.км.. Авто пытались продать самостоятельно, на объявление откликнулся салон, который выкупил машину за 2,2 млн рублей. Салон выставил авто на продажу за 2,5 млн.руб., через 3 недели салон понизил цены до 2,36 млн, по которой авто в салоне стоит уже неделю. Вначале продавец решил, что он продешевил, но сейчас понял, что продал машину по максимуму.

Вот такая история.

😮🔥Ответчик напал на судью. Дело о незаконной перепланировке

Несмотря на то, что ответчик выиграл судебную тяжбу, он всё равно остался недоволен решением суда.

Ответчика не удовлетворило решение суда о взыскании с истца в пользу ответчика компенсации за фактическую потерю времени. Ответчик просил 500 тыс. руб., а получил только 200 тыс. Ответчик остался недоволен снижением размера компенсации за участие в данном судебном споре с 2011 года. Масла в огонь подлила и сама судья, не дав ответчику зачитать свою речь изложенную на 3 листах.

Вот ответчик и вспылил, метнулся в сторону судья, но достичь тела представителя Фемиды не смог ввиду вовремя среагировавших судебных приставов, которые схватили разгневанного гражданина и вывели на улицу.

В чем же суть многолетней тяжбы?

Еще в далеком 2011 году ГУЖА Приморского района на ответчика в суд подал иск о приведении квартиры в проектное состояние. Как была выявлена данная перепланировка история умалчивает. Проведенная судебная строительно-техническая экспертиза заключила, что в 2010-11 годах перепланировка выполнена в соответствии с проектом и не нарушает требуемых строительных, санитарных и противопожарных норм, применяемых в жилых помещениях. Выполненная планировка не представляет угрозы жизни и здоровья граждан.

В итоге суд вынес решение о сохранении квартиры в переустроенном (с переносом отопительных приборов) и перепланированном состоянии.

Через некоторое время спор о перепланировке всплыл снова. В суд на владельца "нехорошей" квартиры совместно с администрацией района стал подавать уже ЖСК, который управляет домом.

В период 2016-2018 гг, т.е. значительно позже сроков проведения ремонтных работ в квартире ответчиков, в адрес ЖСК стали поступать обращения собственников рядом расположенных квартир с жалобами на трещины в стенах квартир и в местах общего пользования, на низкий температурный режим в квартирах. Указанные нарушения ЖСК связал с произведенными строительными работами в квартире ответчиков и в 2018 году попросил суд признать перепланировку незаконной.

Экспертный осмотр квартиры установил проведение в ней следующих строительных работ:
- демонтированы: встроенный шкаф; перегородки между помещениями,
оконные блоки
- демонтирована часть наружной стены;
- демонтирована часть внутренней несущей стены с устройством усиления,
- устроены межкомнатные перегородки из листов ГКЛ, в результате чего были образованы новые помещения коридора, кухни, жилых комнат, туалета, ванной комнаты, устроена лоджия в зоне жилых помещений.
- лоджия объединена с вновь устроенными помещениями кухни и комнаты и включена в отапливаемый периметр здания,
- переустроена система отопления во всех комнатах и кухне путем подключения внутриквартирной разводки к подающему и обратному стоякам, что нарушает принцип работы однотрубной системы отопления, которая предусмотрена проектом на жилой дом.

С учетом экспертных выводов, руководствуясь частью 3 ст. 196 ГПК РФ, рассматривая иск по заявленным требованиям, суд не усмотрел правовых оснований для удовлетворения исков, т.к. основное требование истцов связано непосредственно с приведением квартиры в прежнее, проектное состояние, включая требование о приведении в проектное состояние отопительной инженерной системы квартиры, поскольку приведение квартиры ответчика в прежнее состояние повлечет за собой нарушение прав иных собственников МКД, а также третьих лиц.

Суд также учел, что согласно сведениям администрации и МВК в доме уже были согласованы проекты перепланировок 30 квартир. Не оспорено и то, что по периметру дома в целом, жители первых этажей по аналогии с ответчиками также устроили балконы и лоджии.

В результате долгих многолетних судебных заседаний всех инстанций, жалоб и апелляций, осенью 2024 года суд отказал всем истцам в удовлетворении требований и оставил квартиру в перепланированном состоянии.

Я пытался быть максимально кратким, насколько это возможно в изложении сути вопроса изученного мной по результатам многолетних судебных споров.

📌Что на самом деле происходит на рынке?

Позавчера приводил данные Росреестра об увеличении сделок в Казани и Татарстане в целом.

Вот интервью с риэлтором из Казани о реальном положении дел.

На Рутубе ВКонтакте и Дзене тоже можно смотреть это видео

https://youtu.be/MdLo8QmjPUY?si=SDNXwCTYe__aHdqu

📎Условия налогообложения сделок с недвижимостью хотят подправить

Представители партии ЛДПР заявили о подготовке правок в законы РФ, направленные на сокращение сроков владения недвижимостью для сокращения налоговой нагрузки.

Предлагается установить общий минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества 3 года.

Если право собственности на недвижимость получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, то разрешить продать ее без уплаты НДФЛ предлагается через 1 год вместо нынешних 3 лет, а других случаях — через 2 года.

Инициаторы данных правок считают, что это даст населению большую мобильность, люди в случае желания переехать в другой регион смогут это делать быстрее.

Что это? Очередной поппулиз или забота о населении?

Можно подумать, что сейчас мало граждан меняет место жительство.

Хотя, нельзя не отметить, что при сокращении сроков минимального владения недвижимостью, граждане РФ действительно получат пользу.

🖥Спрос шагает по России

Согласно данным Росреестра Татарстана в октябре 2024 спрос на жилую вторичку увеличился, что вылилось в рост количества сделок, коих зарегистрировано 6 075, что на 26% больше, чем в сентябре 2024 года.

В Казани количество сделок на вторичке по сравнению с сентябрем 2024 увеличилось на 10% - с 1 991 до 2 189.

Для понимания много это или мало, вот данные по сделкам на вторичке Казани в октябре в другие годы:

2021 - 3860
2022 - 2668
2023 - не удалось найти
2024 - 2189

Также в октябре – на 20% - увеличился спрос на земельные участки – с 7 430 до 8 948. А вот на жилые дома, наоборот, на 19% уменьшился – с 1 470 до 1 191.

Также октябрь показал увеличение ипотечных сделок на жильё – с 2948 до 3767. Таким образом, по отношению к сентябрю рост количества таких сделок составил почти 28%.

На рынке новостроек в октябре в Татарстане всё ровно. Количество регистраций договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) по сравнению с сентябрем почти не изменилось: было зарегистрировано 1022 и 1045 ДДУ, соответственно.

У меня есть данные по количеству сделок с новостройками в Татарстане в октябре за другие годы:

2014 - 1197
2015 - 876
2016 - 1310
2017 - 1752
2018 - 2085
2019 - 1462
2020 - 3042
2021 - 1657
2022 - 1066
2023 - 3100
2024 - 1045

В четверг на своём Ютуб, и других каналах, выложу перекличку с риэлтором из Казани, который расскажет, что там на самом деле со сделками и ценами.

🎙📌Заявления официальных представителей власти.

Если читатели моего канала заметили, последнее время я от себя уже мало говорю об обвалах и банкротства х на рынке недвижимости.

Я просто цитирую официальных лиц, которые дают прогнозы сильнее моих.

Вот мой обзор по рынку, рассмотрел все важные заявления и официальные данные статистики.

Видео есть на всех моих каналах в Рутубе, ВКонтакте и Дзене

https://youtu.be/1urEDj1zXW8?si=zWoalGUcATOERfCf

😃Похохмим

Время расслабиться.
Набрёл на просторах интернета на прикольный ролик и он мне показался в тему сегодняшней ситуации на рынке новостроек.

Какое название вы бы ему придумали?

Пишите в комментариях свои версии

💥Застройщики приготовились к обрушению продаж.

На этой неделе был на одном мероприятии с участием застройщиков.

Всем им задавали одни и те же вопросы:
- что сейчас с продажами?
- что ждёте в 2025 году?

Большинство застройщиков открыто заявляли, что продажи есть, но меньше, чем до 1 июля. В кулуарах некоторые были более откровенны и говорили, что по некоторым ЖК продаж просто нет.

Лишь один застройщик был публично откровенен, сказав, что этот год у них проходит под эгидой "работаем", 2025 год будет идти под девизом "не умереть".

Для Делового Петербурга один застройщик был ещё более откровенен, вот его прямая речь:

"Если не будет продления семейной ипотеки на нынешних условиях и появления новых адресных программ, мы увидим снижение спроса на жильё не менее чем на 90% относительно первого полугодия 2024 года. Легко спрогнозировать, что при отсутствии действенных инструментов продаж девелоперы могут приостановить выход на рынок новых проектов и покупку земельных участков, ведь высокая ключевая ставка отразится и на бридж-кредитах, которые девелоперы используют для пополнения земельного банка. Это может привести к значительному снижению объёмов жилья в эксплуатацию в следующие 3–5 лет", — сказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов.

Я бы словам представителя "А101" доверял, потому что его прогноз, который он дал РИА новости в начале июня 2024 года, о падении продаж на 40% после отмены льготной ипотеки уже реализовался.

Спасёт застройщиков только снижение ключевой ставки.

Коммерческий директор компании "Полис" Светлана Оленникова так и сказала - "Рынок может оживиться при ключевой ставке в 10–12%".

Выводы делайте сами, стоит ли сейчас заходить в новострой, да ещё и с ипотекой.

📈Рост сделок на вторичке

В октябре 2024 года Росреестр по Москве зарегистрировал 13 629 сделок купли-продажи (мены) жилья, что на 19,6% больше, чем в сентябре 2024 года (11 393).

По сравнению с октябрем 2023 года (17 129) наблюдается снижение числа сделок на вторичке на 20,4%, а вот к октябрю 2022 года (11 505) отмечен рост на 18,5%.

Всего в январе-октябре 2024 года в Москве зарегистрировано 115 335 переходов прав на вторичное жилье. Это на 20,3% ниже результата десяти месяцев 2023 года (144 695), но на 7% больше аналогичного периода 2022 года (107 778).

Продажи новостроек в Москве показали следующие результаты

- продажи строящегося жилья в октябре 2024 составили 6286 ДДУ, это на 81 сделку меньше (-1,3%) сентября 2024 (6 367 ДДУ). А вот к октябрю 2023 года (12 046 ДДУ) снижение на 47,8%, но рост к октябрю 2022 года (4 597 ДДУ) на 36,7%;

- продажи строящейся нежилой недвижимости в октябре 2024 дали 4 381 ДДУ, что на 15,2% больше сентября 2024 (3 804 ДДУ). Однако к октябрю 2023 года (5 069 ДДУ) снижение составило 13,6%, но в 2 раза (100,9%) превышен результат 2022 года (2 181 ДДУ).

Если с количеством сделок на первичке всё понятно, то настораживает рост сделок на вторичке. Да, он ниже средних значений, но это рост (можно ещё сказать восстановление).

Что является драйвером роста?

Не думаю, что это переток покупателей с первички, потому что там все покупатели - это жертвы льготной ипотеки, у которых даже на первоначальный взнос денег нет.

Есть предположение, что словесные интервенции некоторых чиновников, а так же сплетни о заморозке вкладов, вносят свою лепту в это драйв.

Однако, нельзя исключать увеличение количества сделок ввиду готовности к снижению цены у большего количества продавцов.

Прошу риэлторов, а также других участников рынка из Москвы подтвердить, либо опровергнуть мои предположения.

💥Цены в регионах отжигают

Провел перекличку с Красноярском.

Видео есть на всех моих канала - Рутубе, ВКонтакте и Дзене

https://youtu.be/W60C09C9j48?si=nnvcdMoHIh51Kf7c

🧐Количество сделок выросло

Росреестр Петербурга опубликовал данные по рынку недвижимости за октябрь 2024 года.

Первичка и вторичка показали рост, ипотека - снижение.

Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в октябре 2024 года составило 4 673.

Количество зарегистрированных прав собственности в отношении объектов жилищного фонда на основании договоров купли-продажи/мены в октябре 2024 года составило 8 891.

Общее количество регистрационных записей об ипотеке в октябре 2024 года – 10 109.

Динамика видна на графиках.

Как и говорил, ощущения увеличившейся активности покупателей в середине октября вылилось в увеличение количества сделок. Отсюда и уменьшение объектов в рекламе на вторичке.

Посмотрим, что покажет ноябрь. Будет ли всплеск октябрьской активности исключением, или это некий тренд.

Упавшее количество сделок по ипотеке и увеличение количества сделок на первичке говорит о том, что идет шлейф выгребания остатков по семейной ипотеке, а на вторичке - матрасные деньги покупателей.

И, даже при росте сделок на вторичке и сокращения количества объектов в рекламе отмечу, что многие объекты, которые мы с покупателями смотрели в сентябре и октябре, продолжают продаваться и снижаться в цене. Хотя есть и те, кто с сентября накинул по 10-15%, наверное было много звонков и просмотров, решили ,что продешевили.

При всем повышении количества сделок в октябре в сравнении с 10 месяцами 2023 года паление сделок на вторичке составило 22.2%. В цифрах - 2024 год январь-октябрь - 74127 сделок (95346 - тот же период 2023), на первичке же в 2024 году количество сделок с января по октябрь - 52353 ДДУ все еще больше на 2,7% (50940, тот же период 2023 года). Но разрыв в количестве сделок между 2023 и 2024 годом сокращается с августа 2024 года, и, если темпы продаж у застройщиков сохранятся до конца года, то произойдет выравнивание количества сделок 2023-2024, а в 2025 году мы увидим спад продаж в сравнении с предыдущими годами.

🔗Цепочки и ипотека

Недавно писал, что с лета 2024 не попадались сделки в моем агентстве, когда клиенты с ипотекой, всё сплошь наличка.

И, вот вчера, открыли сделку. Цепочка встречек из 4-х квартир.
Головной покупатель берет ипотеку 3,5 млн рублей, покупает квартиру за 7 млн, деньги от продажи которой делят 2 сособственника, один из которых покупает студию за 4,5 млн. Студия эта в ипотеке Сбера. Продавец студии берет ипотеку 1 млн рублей и покупает 1 ккв, которую продают наши клиенты. Квартира наших клиентов тоже в ипотеке Сбера. Наши клиенты решили развестись, поэтому продают квартиру и просто делят между собой остаток денег после погашения кредита.

Ипотеки в этой цепочке сделок Сбер выдает под 21%, т.к. они одобрены ранее. Все торопятся провести сделку сейчас, потому что через неделю ипотека встанет этим заемщикам минимум в 25%.

🚫‼️ Банкротство первого застройщика.

Пытался разобраться в ситуации.

Видео можно найти так же на моих каналах в Рутубе, ВКонтакте и Дзене

https://youtu.be/WgzoqrIu8kk?si=chuM01yAw890rHtv

🐈‍⬛ 😂 Когда решил снять квартиру с продажи и временно посдавать её в аренду

📎Настроения покупателей недвижимости

На днях попался мне в руки отчет исследования поведения потенциальных покупателей новостроек, проведенный сервисом ЕРЗ.

География исследования включала 20 городов :Москва, Санкт-Петербурга, Сочи, Рязань, Воронеж, Краснодар, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Нижний Новгород, Самара, Уфа, Казань, Ижевск, Пермь, Екатеринбург, Тюмень, Новосибирск, Красноярск, Хабаровск, Владивосток. Выборка респондентов включала 2 100 потенциальных и фактических покупателей недвижимости. Время проведения опроса - сентябрь 2024.

Ключевые выводы исследования:

Восприятие доступности жилья и ипотеки:

- большинство респондентов (87%) считают стоимость жилья на
рынке переоцененной или высокой;
- только 35% респондентов оценили текущие условия ипотечного
кредитования как доступные или приемлемые, в то время как 59%
нашли их неудовлетворительными и даже обременительными;
- полагают, что могут использовать семейную ипотеку, 43%
опрошенных;
- верят в снижение ставок в течение года – 12%, а в ближайшие 3-5
лет – 32%. Вместе с тем 55% опрошенных считают, что ставки в
течение 3-5 лет продолжат расти.

Ожидания и готовность к покупке:

- несмотря на критику текущих условий, 74% респондентов всё ещё
рассматривают покупку новостройки;
- большинство опрошенных (56%) имеют накопления, что снижает их
уязвимость перед высокими ставками ипотеки;
- готовы воспользоваться ипотекой даже под высокий процент – 17%,
а рассматривают возможность рассрочки – 20%.

Ожидания от экономики и собственных доходов

- ожидают улучшения экономической ситуации в стране – 26%, в то
время как 17% опасаются её ухудшения;
- рассчитывают на улучшение собственного финансового положения
68% потенциальных покупателей новостроек, в том числе 29%
ожидают значительного улучшения.

Планы и целевые установки:

- лишь 23% респондентов полностью удовлетворены своими
текущими условиями проживания, что показывает наличие
потребности в улучшении жилья среди остальных опрошенных;
- только 16% из лиц, интересующихся покупкой жилья, планируют
купить первую квартиру. Обладают жильем, но хотят улучшить
условия проживания – 58%. Хотят купить жилье для детей – 27%.
Рассматривают жилье как объект инвестиций – 17%;
- рассматривают покупку новостройки с целью переезда в другой
город лишь 8% потенциальных покупателей жилья. Остальные
покупатели ищут жилье для покупки в своем городе;
наибольший интерес к покупке жилья как способу инвестиций
наблюдается в Москве и Сочи. В этих городах хотят купить
инвестиционное жилье 22% от всех потенциальных покупателей. На
третьем месте Санкт-Петербург – 20%.

⚠️Цены растут местами кое где

Есть регионы России, где цены на недвижимость продолжают расти с 2015 года.

Меня просили сделать репортаж про рынок недвижимости ДНР, Донецка.

Видео выложено и на другие мои каналы в Рутубе, ВКонтакте и Дзене.

https://youtu.be/VXb9xOzvcxM?si=uE-JDHL0SbLq_jH5

🤓Аренда жилья растет

Аренда квартир и комнат сдаваемых в Петербурге в долгосрочную аренду растёт количеством объявлений в рекламе, но не в цене.

Вы можете лицезреть два графика, отражающих ситуацию по количеству жилья, сдаваемого в долгосрок и посутку. Данные посчитаны на ЦИАНе. Знаю, что на других агрегаторах ситуация может быть иной. Возможно, не спорю.

Мы видим, что количество жилых помещений, сдаваемых в долгосрочную аренду на начало ноября 2024 года сильно выше, чем в предыдущие даты скрининга информации. У многих сразу возникает возглас - "Вот они, объекты, снятые с продажи и ушедшие в аренду".

Но, я бы не спешил с такими выводами, потому что, взглянув на данные по количеству объявлений в посуточной аренде, мы увидим резкое снижение объектов в рекламе. Я думаю ,что мало кто будет спорить с тем, что часть объектов с посутки перетекла на долгосрок. При окончании сезона многие собственники начинают сдавать своё жильё до конца апреля, потому что начиная с майских праздников в Петербурге опять начинается активный туристический сезон.

И на закуску.

На прошлой неделе звонил мне подписчики моих каналов с просьбой помочь сдать квартиру, потому что его агент не может найти арендаторов уже месяц. Хотя в июле он сдал квартиру с первого просмотра. Правда арендаторы под предлогом изменившихся жизненных обстоятельств, съехали прожив 2 месяца.

Я думаю, что это арендодатель стал жертвой хитрых людей. Всем известно, что на 1-2 месяца стоимость аренды будет выше, если снимаешь в долгосрок. И некоторые пользуются такой уловкой находя непрожженых арендадателей.

Для справки

Специально даю данные квартиры для тех, кто уверяет, что цены на аренду выросли вертикально и многократно.

Упомянутая мною квартира состоит из 2х комнат в 5 минутах пешком от метро "Площадь Мужества" в кирпичном доме 1995 года постройки, кухня 9 кв.м., жилая 31 кв.м. общая 50 кв.м, лоджия. Состояние хорошее, мебель и вся техника имеются. Цена, которую хочет получить арендатор - 45 тысяч рублей в месяц + коммуналка сверху (ещё около 5 тысяч). И вот целый месяц эту квартиру не могли сдать. И это притом, что у арендатора нет особых требований к нанимателям ни по полу, гражданству и наличию детей/животных.

Как сказал бы товарищи Сухов - "Павлины, говоришь?"

🔴 Банкротство - благо для экономики

Именно так сказала директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Данилова.

Она фактически сделал лейтмотив моего нового видео, которое я готовил более 2х недель.

Видео можно найти на моих канал в Рутубе, Дзене и ВКонтакте.

https://youtu.be/IY-RNWT3flM?si=zwbq3yb43NGBFott

📈📉Странный октябрь

Провел фиксацию количества объектов (квартиры, комнаты вторичный рынок) на продаже выставленных в ЦИАН.

Цифры показывают снижение объем предложения в Петербурге в октябре 2024 по отношению к сентябрю.

Сравниваю 01.11.2024 с 01.10.2024. Подробности смотрите в таблице, приложенной к данной заметке.

Количество комнат в рекламе уменьшилось на 5,3%
Количество квартир уменьшилось на 4,2%

Если посмотреть еще и на динамику обращений в Авито по объектам выставленным членами Национальной палаты недвижимости, то мы видим активацию покупателей с середины октября (график приложен к заметке, где указаны недельные данные).

Со своей стороны могу подтвердить, что с середины октября заметна активность покупателей в первую очередь в дешевом сегменте до 7 млн рублей, однако активность имеет прямую зависимость с изменением цены. Те объекты, на которые продавцы не меняют цены с начала лета 2024 года звонков нет.

Жду теперь данные Росреестра, чтобы увидеть вылилась ли активность покупателей и снижение количества объектов в рекламе в увеличение количества сделок в октябре 2024 года.

Как писал ранее вторичный рынок показал в сентябре (7317) прирост к августу (7166) на целых 2%, но, если сравним данные за сентябрь 2024 с сентябрем 2023 (12333 сделки), то увидим снижение на 40,5%.

По моим ощущениям в октябре 2024 на вторичке количество сделок должно быть не больше, чем в сентябре 2024.

❗️Цены с начала 2024 года не изменились

На вторичном рынке недвижимости цены не изменились, продать сложно, кто-то даже снимает объекты с продажи.

Новая риэлторская перекличка

https://rutube.ru/video/0a49a2a1314b67e160dc202f27d1acf9/?r=a

https://youtu.be/oYOVQgFzmeI?si=VQKT_yyMHj8_M3JA

💥Новый схематоз от банков

Только неделя прошла с момента, когда на жилищном конгрессе в Москве Хуснуллину задали вопрос о том, что банки требуют мзду за выдачу льготной ипотеки. Хуснуллин попросил дать ему факты.

Вот, даю факты!

Как говориться - проверено лично.

Наш клиент сегодня получил уведомление от Примсоцбанка о том, что с 1 ноября 2024 года банк будет брать 4% за перевод кредитных денежных средств на счёт банка.

В случае с нашим клиентом 4% это более 400 тысяч рублей!

Примсоцбанк не единственный,кто ввёл данный побор. Из точно мне известны Абсолют банк хочет 3%. Думаю, что есть и другие. Если Вы имеете подобную информацию - пишите в комментариях какие ещё банки с 1 ноября вводят подобные "комиссии".

Вообще, такое поведение банков похоже на бунт против действий ЦБ РФ, а, так как как-то дружно у банков получилось ввести "комиссию", то это похоже на картельный сговор и пора бы ФАС подключиться к делу. Вопрос давно назрел. Ещё бы и с "дружным" повышением цен застройщиками разобраться. Ведь заинтересовали же ФАС цены на хлеб.

💭Россияне перестают платить за кредиты

Вот сейчас прочитаете и скажете - "это к недвижимости не имеет отношения".

Как же не имеет?

1. Некоторые частенько приводят авторынок в пример неумного роста цен, приговаривая "цены на авто растут, почему они на недвижимость должны упасть" Уж, если Вы сравнивает рынки авто и недвижимости по динамике цен, то давайте сравнивать и плохих заёмщиков.

2. Неплатежеспособность заёмщиков, вернее тренды, по моему мнению показательны. Не бывает так, чтобы рост просрочек по потребам и авто рос, а по ипотеке падал.

Так вот, многие читали, а кто не читал, сейчас узнают, что число просрочек по автокредитам стало максимальным с осени 2022 года.

Число заемщиков с просрочкой сроком до 90 дней достигло 31,4 тыс. человек по итогам сентября 2024.

Простррчки по автокредитам активно растут в 2024 году. число "проблемных" заемщиков (с просрочкой от 30 до 89 дней) выросло с 20,5 тыс. до 31,4 тыс..

Такая же тенденция и в потребах. У кредитов наличными число "плохих" заемщиков выросло на 70 тыс. - до 440 тыс. человек, Да, и в ипотеке количество проблемных заёмщиков растёт. Об этом даже аналитик Дом,РФ Гольдберг в своём последнем докладе отметил (видео доклада выложил у себя в канале постом выше).

Схема загона покупателя в автокредит сродни спитчам в новостройках - "берите сегодня, завтра будет дороже".

5️⃣5️⃣Буду вечно молодым!

Меня угораздило родиться в День комсомола.

Сегодня в 55 раз мы с комсомолом празднуем совместный День рождения.

Сообщаю, что я 10 километров продолжаю пробегать за 58 минут.

📣Дело дрянь?

Записал краткий отчёт по ситуации на рынке недвижимости.

Что-то удалось прослушать на Жилконгрессе в Москве, что-то у Набиуллиной и Голдберга.

Ссылки на все каналы 👇

https://youtu.be/l-1eJB1bQ7U?si=9gdS-BsBr_l9mOmr

https://rutube.ru/video/7af6fc68fb1fa9f4c278b7acfa6f97c7/?r=a

https://vk.com/video-226877624_456239304?list=1cc7e5efc60203815d

🔄Мы изобрели вечный двигатель

На прошедшем в Москве конгрессе строителей аналитик Дом,рф Михаил Гольдберг выступил с докладом о ситуации на строительном рынке России, и рассказал, что было, что будет, чем сердце успокоить.

Фраза дня - "мы изобрели вечный двигатель", так Гольдберг сказал относительно введения эскроу-счетов и проектного финансирования.

Выкладываю видео с выступления полностью, наслаждайтесь!

Уверен, что бойцы обоих фронтов - за рост и за падение - найдут в его докладе оправдание своих личных ожиданий по ценам и количеству сделок в новостройках.

😮Это зло!

Не покупайте эту недвижимость!

Постоянно провожу профилактические беседы, сейчас совместно с телеканалом "Россия"

https://rutube.ru/video/b2e76f8a5a30ea28064b755f634413ad/?r=a

https://vk.com/video-226877624_456239301?list=db32f0824b6a580238

https://youtu.be/4iEQOicuHfE?si=JnP08yKX5E1HPysK

💥ЦБ РФ сыграл в очко!

Ключевая ставка 21%

Поздравляю прозорливцев моего канала!

⚠️Есть ли жизнь у рынка недвижимости и банковского сектора при инфляции и ключевой ставке в 50%?

https://vk.com/video-226877624_456239300?list=b0d46379fd47bc807d

https://rutube.ru/video/d40621c0682da7d839e3429798d82648/?r=a

https://youtu.be/cq1pOpTm5VA?si=GrS-pdjkFpxM89L9

‼️Апартаментам - конец!

Сегодня на Международном жилищном конгрессе в Москве заммэра столицы по градостроительной политике Владимир Ефимов сообщил, что власти Москвы перестали согласовывать строительство новых проектов апартаментов.

"Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения? Это вопрос обеспечения социалкой, необходимой инфраструктурой. Апартаменты - это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые услуги, социальные услуги, в первую очередь образовательные. Это сдерживает в качестве жизни реализуемые проекты", - отметил заммэра.

Те апарты, которые уже строят, будут построены и могут быть переведены в статус жилья, если это возможно по градостроительным правилам. Правда не понятно, что мешало застройщикам сразу строить жильё там, где это позволительно, а также, на сколько мне известно, в марте 2024 года Хуснуллин говорил, что власти зашли в тупик с этим законом.

Следите за новостями!
https://t.me/benua_org

🗓 Время встречаться

С 23 до 25 октября буду на Международном жилищном конгрессе в Москве.

24 октября (четверг) готов встретиться со всеми желающими поговорить о недвижимости.

Буду в Центре международной торговли Москвы на Краснопресненской набережной, 12

Для организации встречи пишите заранее сюда - @Benua_real_estate

❗️Лакмусовая бумажка?

Могут ли компании обслуживающие рынок недвижимости служить маркером трендов?

К примеру ЦИАН.

В Москве и Петербурге он является безусловным лидером среди классифайдов. Все игроки рынка недвижимости подают сюда рекламу. С регионами сложнее, там царит Авито.

Но для анализа сойдут и рынки недвижимости двух столиц.

Смотрим на акции ЦИАН и видим, что их котировки с пиков мая 2024 года в 1030 руб. потеряли более 40% своей стоимости. Даже после небольшого отскока они все равно ниже майских уровней на 39%.

Темпы роста выручки снижаются. Она во 2м квартале 2024 года выросла на 21%, до 3,2 млрд руб. В 1кв'24 было +31%, а в 2023 году +40%.

Очевидно, что снижение выручки является прямым следствием снижения затрат рекламодателей на рекламу и закупку лидов, которые любили игроки рынка новостроек.

Так же увеличение выручки можно объяснить поднятием ЦИАН цен на рекламу во 2м квартале 2024.

Почему же падают акции ЦИАН?
Может это всего лишь игра акционеров или маркетмейкеров, а не жёсткая рука рынка?

Что думаете?

Пишите в комментариях

👋Рассуждаем о динамике рынка

Данные Росреестра показывают снижение сделок в новостройках и на вторичке относительно тех же периодов 2024 года.

https://rutube.ru/video/182ac8d7acb7b634badf33010a0aaba5/?r=a

https://youtu.be/wJLAsDm9A2k?si=9uKER06RRmeeC65Q

🧐Дилемма аналитика

До сего момента, когда я называл ежегодный объем потребления жилой недвижимости в Петербурге, я имел ввиду только квартиры и комнаты на вторичном и первичном рынках. И объем этот, в зависимости от ситуации уже лет 10 находится в пределах 160-200 тысяч в год.

Но вот сегодня я увидел данные по количеству сделок с домами в Ленинградской области за сентябрь 2024 года.

Согласно данным Росреестра в Ленинградской области продажи индивидуальных частных домов для постоянного проживания в 3-м квартале 2024 года составили 9308 сделок, что на 19% больше, чем во 2-м (7827) и на 4,5% больше, чем за тот же период 2023 года (8902).

Если вспомнить, что в 3-м квартале 2024 года на вторичке падение ко 2-му кварталу составило 4%, а к 3-му кварталу 2023 года на 22,7%, а в новостройках минус 22%, то не является ли увеличение продаж домов в Ленобласти перераспределением спроса между квартирами и домами?

Пока что это только гипотеза, требующая перепроверки.

Понятно, что надо посчитать ещё данные по сделкам с квартирами в новостройках и на вторичке в Ленинградской области. А они тоже публикуются с опозданием.

🤯Цены на аренду жилья перешли к снижению

Как легко средства массовой информации и некоторые блогеры с "аналитиками" перекашывают рынок.

Месяца не прошло о сообщениях, которые разве что на каждой парадной не висели о феноменальном росте цен на аренду жилья, как уже пошла информация о том, что цены на аренду жилья перешли к снижению.

А, как, черт возьми, вы хотели, что бы было?

Я несколько лет твержу, что рынок найма/аренды жилья подвержен сезонности. В августе-сентябре цены идут в резкий рост, потом в октябре переходят к стагнации и резкому снижению.

И, вот, Авито, Циан, Яндекс-недвижимость, начали публиковать данные о снижении цен на аренду в конце октября 2024 года.

Максимальное снижение стоимости по сравнению с прошлым месяцем наблюдается в Самаре — на 8,8%, до 35 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — на 6,6%, до 50 тыс. рублей, в Казани — на 6,6%, до 46 тыс. рублей, в Ростове-на-Дону — на 6,2%, до 35 тыс. рублей.

Единственными городами-миллионниками с увеличением стоимости съемного жилья стали Екатеринбург — цена выросла на 7,3%, до 44 тыс. рублей, а также Краснодар — на 6,9%, до 32 тыс. рублей.

Чтобы видеть сезонные колебания приложил график данных по Петербургу август 2023 - сентябрь 2024. По нему видно, как цены уже в сентябре пошли вниз, в октябре снижение добавилось.

😱⚡️😡Фэйки, спам и жулики

Сегодня по некоторым членам Национальной палаты недвижимости в Вацап прошли мошеннические рассылки от моего имени, но с чужого телефона.

Проведя короткое личное расследование методом исключения пришёл к выводу, что утечка не моя. Во-первых использован не тот аватар, который у меня есть в Вацап. Получение рассылки подтвердили контакты, которых у меня нет в телефонной книге. Вывод - взломан кто-то другой, либо телефоны членов получены иным способом.

Так же, пользуясь случаем хочу сказать, что в телеграм есть чат под моим именем "Дмитрий Щегельский", скрин которого приложил к данной заметке.

И у меня к Дурова в связи с этим большие претензии, потому что я писал жалобы в поддержку телеграм и там полный игнор.

Ещё раз сообщаю, у меня только 2 телеграм-канала, этот "Дмитрий Щегельский о недвижимости без сиропа" и "Инспектор новостроек".

Я никому не рассылаю никаких личных сообщений с предложением что-то купить, куда-то вложить.

Если вдруг, кому-то приходят сообщения якобы от меня - пиши в комментариях.

💥При обстреле эта улица наиболее опасна

Такие надписи остались на домах в Петербурге/Ленинграде со времён ВОВ.

Похоже, что такие надписи пора размещать в Белгороде

Новое видео с перекличкой риэлторов смотрите по ссылкам

https://vk.com/wall-226877624_304

https://rutube.ru/video/21e21f2a4b45b0bc2597717734a0b8d5/?r=a/

https://youtu.be/FdJeEejrJNY?si=Mn4eKf_Ue5wCNZFz

💡ЧП федерального масштаба

«2 процента людей — думает, 3 процента — думает, что они думают, а 95 процентов людей лучше умрут, чем будут думать». Бернард Шоу

Только неделю назад я рассказывал о клиенте, который поверив риэлтору, что цены на недвижимость только растут, в июне 2024 года взял кредит, внес его в качестве первоначального взноса за 2 студии по программе "рассрочка от застройщика" в надежде перепродать через полгода. Но эта "инвестиция" приносит только 30 т.р. ежемесячного убытка, перепродать студии даже по цене застройщика не получается.

И вот мне подписчики пишут уже из Астрахани с точно такой же историей, которую во всех красках можно почитать на скрине, который я приложил к данной заметке.

Да простят меня подписчики, выложил без имен и телефонов не для того, чтобы посмеяться над чужим горем, а для того, чтобы показать масштаб бедствия.

За вчерашний день у меня было 2 таких обращения. Второе опять из Петербурга, но тут люди купили новостройку полностью на свои средства, уже оформили право собственности, но по факту, не смотря на то, что квартира в 25 минутах пешком от метро, когда получили товар в живую покупка не понравилась. И встал вопрос избавиться от нее, чтобы купить в замен что-то более удачное.

Затыка в том, что не продать эту квартиру по цене покупки. И опять люди ругают риэлтора за то, что убедил, что цены только растут и т.д. и т.п..

И опять мне приходится краснеть за разводил, которые пасутся на рынке риэлторских услуг. Эти риэлторы сродни стоматологам, которые убеждают клиента вырвать все нормальные зубы, чтобы вставить "вечные" импланты.

И, вот такие "профессионалы" совместно с застройщиками и подвели рынок к пропасти.

Похоже, что бедствие с "инвестицией" в недвижимость в России много сильнее, чем можно себе представить. Если признать факт, что только 25% граждан готовы открыто признать свои ошибки, то паства Минстроя в скором времени будет погребена под возведенными ею сотнями миллионов кубометров бетона.

Получается, что 75% всего, что куплено за последний год не с помощью семейной ипотеки, которая составляет примерно 35% от общего объема, является пшиком.

В цифрах это выглядит так: за 2023 год в Петербурге было совершено 64510 ДДУ. Минус 35% семейка, остается 41932. Берем от этого 75% и получаем 31448 эмоциональных покупок новостроек, по которым в ближайший 2025 год могут пойти просрочки платежей от покупателей. Это значит, что часть этих объектов, купленных в рассрочку, вернется застройщикам, а часть срочно выйдет на рынок переуступок по ценам много ниже, чем у застройщика, чтобы хоть как-то избавиться от недвижимого бремя.

Что? Скажете - притянуто за уши? Может быть, но у меня никак не выходят из головы эти 3 клиента с 4 квартирами, которые признались в своей ошибке покупки квартиры в новостройке.

📉Стабильно низкие показатели

Росреестр наконец-то раскрыл данные за сентябрь 2024 года.

Регистрация ДДУ в сентябре 2024 (4112) выросла к августу 2024 года (3466) на 12%, однако к сентябрю 2023 года (7121) снизилось на 42,3%.

Но, если смотреть данные за 9 месяцев, то 2024 год (47680) находится на уровне 2022 (47955) и 2023 (43597), что говорит о том, что на сей момент у застройщиков вполне неплохое состояние по продажам.

Есть, правда одна деталь. 4 квартал 2024 года скорее всего будет таким же дохлым, как август и сентябрь 2024. А это значит, что количество ДДУ в 2024 году будет не выше 60000.

Но, и это не критично для застройщиков, т.к. в 2023 году ДДУ было зарегистрировано в Петербурге 64510, а в 2022 - 61934. Т.е., как я и говорил, застройщики до конца года с высокими ценами могут потерпеть. Щедрость на скидки застройщиков может посетить в 2025 году, если для их отрасли не отвалится еще какой-нибудь комплимент от государства.

И, если застройщикам ничего не отваливается, то 4000 сделок в месяц (вариант оптимистический) застройщиков сильно не вырулит, это , так сказать верхний нижний предел. А, если принять, что доля семейной ипотеки в былые времена была в районе 35%, и она будет стабильно действовать весь 2025 года, то 22600 сделок в год, или 1883 в месяц для застройщиков будут просто смертельными. И тут встанет дилемма - держать цены и пустой карман, или делать скидкоакции, чтобы увеличить продажи.

Вторичный рынок показал в сентябре (7317) прирост к августу (7166) на целых 2%, но, если сравним данные за сентябрь 2023 с сентябрем 2023 (12333 сделки), то увидим снижение на 40,5%.

За 9 месяцев 2024 (65236) к тому же периоду 2023 года (84444), то мы увидим снижение количества сделок на 22,7%. Динамика нехорошая, потому что за первые 7 месяцев отрицательная разница в количестве сделок на вторичке между 2023 и 2024 годом составляла 17%. Прибавка падения 5,7% всего за 2 месяца.

Повторюсь, если динамика на вторичке сохранится, то мы увидим годовое снижение сделок в Петербурге на 25-30%.
Как правило, снижение количества сделок приводит к снижению цены. Глубина просадки зависит не только от падения количества сделок, но и ситуации в экономике, как России, так и в мире.

📦Рейдерских захваты

Проблема управляющих компаний постоянно на повестке дня.

Только в моём кругу несколько человек пострадали от рейдерских захватов управляющих компаний и последующих выставления 2х счетов по квартплате от бывшей и новой УК.

Несколько лет назад дом, в котором я живу, пытались захватить рейдеры.

Домом, в котором у меня офис, 15 управляла компания, которая ничего не делала, собирала платежи и раз в 5 лет меняла юридическое лицо.

В итоге появилась идея снять видео на эту тему

https://youtu.be/qXzcLRwXgF8?si=McDjmRd0mu3bHbKa

https://vk.com/video-226877624_456239294?list=97644fcaa43f529cc8

https://rutube.ru/video/8faa585dab5d21c61e820058a6761fbd/?r=a/

Я встречался с историями, когда покупатели брали потребительский кредит на первоначальный взнос и уже сейчас платят по нему 25-30 тысяч в месяц, это платежи тех, кто взял в долг 1 миллион. Очевидно, что ипотеку по сегодняшним рыночным ставкам в 23% они не потянут.

💣Идеальный шторм надвигается?

На днях журналист из "Московского комсомольца" просил меня поделиться мнением относительно высказывания некоторых экспертов, которые утверждают, что процесс обвала рынка недвижимости уже начался и реальные продажи отличаются от официально озвучиваемых.

Схема развития кризиса по стадиям:
1. Снижение спроса при росте затрат девелоперов
2. Вынужденные продажи ниже себестоимости
3. Неплатежеспособность застройщиков
4. Проблемы у банков, кредитующих девелоперов.
5. Общий спад экономики из-за проблем банков, производителей строительных материалов и техники.

Насколько реален данный сценарий? Что делать гражданину, намеревающемся купить жилье сейчас? Выгодно ли сейчас вкладывать свободные деньги в недвижимость с инвестиционными целями?

На заданные вопросы поделился следующими мыслями.

Описанный Вами сценарий можно назвать идеальным штормом, который может произойти скорее только в результате усиления негатива внешних макроэкономических факторов.

Сегодняшняя ситуация на рынке новостроек похожа на резинку, которую будут тянуть до максимальных значений. Но у каждой резинки есть предел эластичности, после чего случается обрыв и мгновенное обрушение всего, что на ней висит.

У застройщиков и связанных с ними банков есть 2 большие надежды:

1. Льготные ипотечные программы. Есть регионы, где работает много программ, и семейка, и арктическая и ай-ти, и дальневосточная. И в этих регионах, я думаю, застройщики чувствуют себя достаточно вольготно.
2. Снижение ключевой ставки ЦБ. В прошлые разы 2015 и 2022 г ключевую ставку снижали очень динамично, практически за полгода приводя её в удобоваримое рынком состояние 10-12% годовых.

Трудности могут возникнуть у мелких региональных застройщиков, где действует только семейная и ай-ти ипотеки.
В Питере и Москве вообще - только семейка.
Крупные же застройщики диверсифицировались по регионам от Дальнего Востока, до Северодвинска и Мурманска, и за счёт этого при провалах продаж в одних регионах могут вырулить в других.

Однако, если лимиты на льготные ипотеки будут снижаться, а ключевая ставка будет выше 16% весь 2025 год, то застройщикам, банкам и чиновникам придется что-то придумать. Ведь никому не нужно банкротство застройщиков, потому что некому будет ни достраивать, ни продавать уже построенное.

Но, как показывает история, ни одно государство не может контролировать кризис, его наступление могут оттягивать, но он всё равно случится. И, чем дольше оттягивают, тем больнее шлепок.

Думаю, что до конца 2024 года мы не увидим фестиваля скидок от застройщиков, потому, что в первой половине 2024 года многие больше, чем на половину выполнили годовой план продаж.

Уже сейчас по моим наблюдениям застройщики начали сокращать штат сотрудников. В первую очередь сиквестированию подвергаются отделы маркетинга и аналитики.

Самое интересное начнется в январе 2025 года.

С 1 января 2025 года вступят в силу запреты на любимые банками и застройщиками схематозы:

1. Запрет на размещение средств дольщиков на аккредитивах вместо эскроу счетов.
2. Запрет на завышение цены, в результате чего банк не сможет получать вознаграждение от застройщика за пониженную процентную ставку по ипотеке, если это приводит к росту цены недвижимости.
3. Запрет на кэшбек покупателю новостройки
4. Запрет на ипотеку более 30 лет и выдача кредита более 80% от стоимости недвижимости.

Плюс у застройщиков начнут возникать проблемы по совершенным год-полтора назад продажам в рассрочку. Некоторые застройщики принимали от дольщика только 10% в качестве первоначального взноса с отсрочкой остатка платежа до момента постройки дома. Дольщика очаровывали двумя постулатами:
- цены на недвижимость только растут, вы сможете перепродать объект с наваром,
- ключевую ставку скоро понизят и вы сможете взять ипотеку.

Как мы с вами знаем, цены на первичке растут только на бумаге, на вторичном рынке эти квартиры по цене застройщика не продать, и ключевая ставка вместо снижения только растёт.

😊💰Финский сценарий

Пример застройщиков соседней страны может придать бодрости девелоперам России.

Не смотря на то, что продажи новостроек в Финляндии падают и строительные компании банкротятся (об этом у меня был видеообзор "Банкротство крупнейшего застройщика") застройщики не снижают цены. За 2 квартал 2024 года продажи 1ккв снизились на 0,2%, 2ккв на 5%, 3ккв на 11,2%.

Всего в Suomi нераспродано почти 5000 квартир. К примеру, у известного в России и крупнейшего финского застройщика YIT на начало октября 2024 года на балансе остаются 1 212 непроданных, уже введенных в эксплуатацию, квартир.

Чтобы понять много это или мало стоит обратить внимание на то, что за 2-й квартал 2024 года по всей Финляндии 1, 2 и 3 комнатных квартир продано 368 штук. А за весь 2023 год 2039. Самый бум продаж новостроек в Финляндии пришелся на период с 2017 по 2021 год, когда ежегодно продавалось от 9770 до 11990 квартир при ипотечных ставках в 1%. Если перевести эти цифры на российский речевой оборот, навес нераспроданных новостроек в 2024 году составляет 145% от значений 2023 года.

С 2015 по 2022 год цены на недвижимость в столице Финляндии выросли на 32%.
Жилье в Хельсинки и пригороде дороже чем в остальной части страны в среднем в 1,5 раза.
В среднем по Финляндии, без учета Хельсинки, цены на новостройки сосиавляют €4100 за кв.м. С 2015 года рост составил 29%.

Рассматривая структуру сделок на первичном рынке Финляндии по типу объекта, можно сказать, что с 2015 года покупатели чаще отдавали предпочтение жилью в многоквартирных дома. Доля квартир в сделках по отношению к частным домам 80% к 20%.

С 2023 года спрос на недвижимость в Финляндии падает.

Но, не смотря на это финские застройщики держат цены.

Экономист Института экономических исследований Pellervo Веера Холаппа заявила, что строительные компании не горят желанием снижать цены, потому что это может отразиться на балансовых показателях и кредитах. Они стремятся продать уже построенные квартиры, чтобы начать новые проекты.

Финские эксперты считают, что восстановление финского рынка недвижимости будет медленным.

На финской вторичке (график индекса цен по районам Финляндии приложил к данной статье) согласно данным Статистического управления Финляндии с апреля по июнь 2024 года цены на жильё вторичного рынка снизились на 4,6% в крупных городах и на 2,0% в остальной части страны по сравнению с прошлым годом. В крупных городах цены больше всего упали в Вантаа (-7,6%) и Хельсинки (-5,1%).

На вторичке в многоквартирных домах больше всего цены снизились на 1 ком. квартиры — на 5,4% по всей стране. Цены на 2 ккв снизились на 4,6%, а на семейные дома — на 3,6%. Цены на вторичке в таунхаусах снизились меньше, чем на жильё в многоквартирных домах (-2,4%).

Что касается всех типов жилья, то цены на вторичке больше всего упали в Большом Хельсинки. Цены на 1 ккв в Большом Хельсинки снизились на 6,6%, на 2 ккв - на 5,6% и на семейные жилища - на 4,2%. Цены на вторичное жилье в домах с террасами снизились на 4,9%. За пределами крупных городов цены на жилье в многоквартирных домах снизились на 3,2%, а на жилье в домах с террасами - на 0,6%.

В 2021 году ставка по ипотеке была 0,79%, в 2022 поднялась до 1,76.

С пустующего земельного участка, если он расположен в зоне городского планирования и не используется для жилых целей или не находится в стадии строительства, ставка налога в Финляндии будет варьироваться от 2% до 6%.

Интересный факт

Во 2-м квартале 2024 года через агентов по недвижимости было продано на 5% больше квартир на вторичном рынке, чем годом ранее.

Возвращаясь к застройщикам следует отметить, что в Финляндии нет никаких льготных ипотек, проектного финансирования и эскроу-счетов. Застройщики строят на свои, в т.ч. заёмные у банков средства. Чиновники с весёлым лицом не рапортуют об очередных рекордах введенных кубометров и не просит выделить из бюджета дополнительные средства для поддержки строительной отрасли.

🎆Ипотека выше, недвижимость всё тише

Вчера ЦБ РФ принял решение с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года не ограничивать для кредитных организаций полную стоимость кредита (ПСК) по ипотечным потребительским кредитам на покупку (строительство) жилья или земельного участка.

Что это значит?

По закону предельные ставки по разным видам кредитов для физлиц не могут более чем на треть превышать процентный уровень, устанавливаемый ЦБ РФ ежеквартально.

Следовательно, при росте ключевой ставки банки по техническим причинам не могут слишком быстро повышать стоимость кредитов.

На заёмщиках, которые уже сидят в кредите и исправно по нему платят ничего не изменится, а те, кто только предполагает брать кредит должны быть готовы к увеличению процентам по кредитам уже в ближайшее время.

Данные "послабления" от ЦБ говорят о нескором снижении ключевой ставки и, соответственно, росте ипотечных ставок выше сегодняшних значений, что придаст рынку недвижимости перцу, но не положительной динамике, т.к. спрос будет ещё слабее.

🛍Коррекция 5% на вторичке

Но не обольщайтесь

https://rutube.ru/video/672d85dd0896719bf7654e8ce88fd093/?r=a

https://vk.com/video-226877624_456239291?list=f53e41739e643b028f

https://youtu.be/tR6TVTM_CDE?si=FuSluYo94XrVYS0k

❗️Квартира в Центре Петербурга

Многие подписчики просили меня выкладывать на канале интересные предложения по недвижимости.

Я считаю, что 1 ком.квартира в самом центре Петербурга на Пушкинской улице в 300 метрах от Невского проспекта и метро по цене квартиры в Кудрово достойна внимания.

Общая площадь 62 кв.м.
Кухня 13 кв.м.
Комната 18 кв.м.
3 этаж с лифтом
Дом 1877 года постройки
Капремонт в 1985
Железобетонные перекрытия.
Никакой наценки за ремонт.
Внутри квартиры нет несущих стен, можно сделать любую перепланировку.
Цена 13 млн.рублей.

Полноценных настоящих 1 комнатных квартир не на 1-м этаже и не на чердаке очень мало в центре Петербурга.

🌡Спасибо за доверие 

Мой телеграм-канал "Щегельский о недвижимости без сиропа" вчера преодолел отметку 5000 подписчиков.

До момента, когда у меня появится обязанность исполнять "закон о блогерах десятитысичниках" необходимо иметь на канале 10 тысяч и более подписчиков.

Прошу поспособствовать всех, кто читает канал, но не подписан, подписаться, дабы ускорить сей процесс.

Хотя на моём Ютуб канале "Дмитрий Щегельский" уже более 24 тысяч подписчиков и его мне нужно будет внести в специальный реестр.

Подписчикам это ни чем не грозит, а вот владелец канала в очередной раз должен предоставить свои личные данные, которые и так расплылись по интернету.

Замечу, что необязательно быть активным(профессиональным) блогером.

Любой человек, у которого так сложилось, что в ВК в "друзьях" оказалось более 10 тысяч подписчиков, должен заявит о себе властям.

А соцсетей у нас 15: ВКонтакте, Одноклассники, Х, TikTok, Likee, Ютуб, Телеграм, LiveJournal, Пикабу, Pinterest, Дзен, RUTUBE, Twitch, Discord и Yappy.

Во! Когда перечислял сети вспомнил, что на моём канале в TikTok более 33 тысяч подписчиков. Не смотря на то, что запрет (который реализован программно) на выкладку роликов действует более года, рост подписчиков продолжается.

Есть открытый вопрос, на который нет ответа - нужно ли вносить в реестр каналы, которые запрещены в РФ.

В статье 10.6 закона об информации, в которую и вносятся изменения, указано понятие "социальной сети". Если ориентироваться на это, то получается, что каналы на любых площадках надо регистрировать. Но, с другой стороны, запрещенных площадок в реестре Роскомнадзор нет.

Вот и думай, что делать, чтобы потом, как Герман из "Пиковой дамы", не горевать, как это ты обдёрнулся.

Многие считают меня блогером. Но моя главная деятельность - операции с недвижимым имуществом, ведение блогов является потребностью души быть услышанным и довести свою точку зрения для участников рынка.

Спасибо всем за поддержку!

🍪💥Обман инвесторов новостроек❗️

Новое видео о том, как загоняли инвесторов в новостройки.

Думаю, что история, рассказанная в моём новом видео, скорее правило, чем частный случай.

https://vk.com/video-226877624_456239288

https://dzen.ru/video/watch/6701a0c54a836a5f02066c16

https://rutube.ru/video/12d238031af978f7bb23d0af94f21c32/?r=a/

https://youtu.be/g_NfuPf51ro?si=0RUABFyGhoMLqzQo

🔥🔥Зажигательные данные рынка недвижимости

Эльдар Хусаинов (владелец АН "Этажи") выдал супер пессимизм о ситуации на рынке недвижимости, фактически признав неминуемый обвал рынка.

Практически, всё, что сказал Хусаинов на круглом-столе в начале октября 2024 года, я говорил последние несколько лет: льготная ипотека - это зло, при ее отмене будет обвал продаж, сдобренных политэкономией, вторичку тоже ждет падение, цены перегреты, ситуацию спасет только коррекция цен вниз.

Можно по разному относиться к компании, возглавляемой Хусаиновым, но статистике можно доверять.

У крупного агентства явно подгорает.

😂У застройщиков денег нет?

За первые 9 месяцев 2024 года строительные компании инвестировали в пополнение своих земельных банков под жилое строительство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области более 60 млрд руб., что на 12% больше, чем в прошлом году.

Это 690 на, на которых можно построить не менее 4 млн кв.м. жилья.

С одной стороны застройщики просят дотаций от государства и пугают остановкой стройки, а с другой стороны скупают земли и наверняка торгуются с продавцами😁.