Александр Чумак. Инвестиции в недвижимость.

🔝 Апарт-отели, которые уже сданы или сдаются в первой половине 2025 года.

Сейчас инвесторы особенно активно интересуются готовыми апартаментами или с самым ближайшим сроком сдачи.
Подготовил для вас список с надежными вариантами, которые уже запущены и функционируют или планируют запуск до лета 2025 года. Ключевое слово тут - "надежные", я не включил в список то, в чем пока сомневаюсь или откровенные долгострои.

✔️ Апарт-отель 3* на Ломоносовской.
Сдан, функционирует уже более года.
⏺Приносит 12-13% годовых на аренде.
⏺Цена апартамента выросла на 25% или ~ 1 млн. ₽ за прошедший год.
⏺А я писал, что это надо брать еще в начале прошлого года, пока дают такие цены!
⏺Сейчас цена стартует от 5,02 млн. руб., и это по прежнему надо брать:
- потенциал роста еще 1-1,5 млн. на перспективе ближайших пары лет;
- стабильный арендный доход от нашей УК (например, 40-45 т.р. с юнита в декабре, 60-65 т.р. в летние месяцы, как вам?).

✔️ Апарт-отель на Орджоникидзе.
Оба корпуса сданы.
Первый - 4*, функционирует уже год.
Второй - 3*, недавно прошел ГК, запуск к марту этого года.
⏺Отель обеспечивает хорошую загрузку даже в несезон за счет корпоративных контрактов УК.
⏺Есть гарантированный доход на 2 года: от 52 т.р. в месяц в зависимости от юнита.
⏺Очень интересный и небанальный формат отеля.
🪙 Ценник стартует от 5,6 млн. руб за юнит "под ключ" (с полной отделкой, меблировкой и наполнением).
▶️ Подробнее о комплексе.

✔️ Апарт-отель 4* на Магнитогорской.
Сдан, запуск весной этого года, как раз к сезону.
⏺Есть три варианта рассрочки на 2 года, при этом ключи вы получите сразу.
⏺Опытная УК, которую могу смело рекомендовать.
🪙 Ценник стартует от 5,9 млн. руб.
▶️ Подробнее об этом варианте.

✔️ Апарт-комплекс 4* на Ладожской.
Сдан, ключи сразу после сделки.
⏺Можно меблировать и сдавать самостоятельно/через нашу УК.
⏺Комплекс в непосредственной близости от метро, две станции до Невского.
🪙 Ценник - от 6,4 млн. руб.
▶️ Подробнее про эти апартаменты.

✔️ Апарт-отель 4* на Балтийской.
Сдан, начал принимать гостей.
⏺Современный и очень стильный проект.
⏺Отличная локация - рядом вокзал, метро, самый большой фуд-молл в Европе.
⏺Есть рассрочка и гарант. доход.
🪙 Ценник - от 8 млн. руб.
▶️ Подробнее об отеле.

✔️ Апарт-отель 4* на Херсонской.
Запуск к лету текущего года.
⏺Профессиональная УК с большим опытом.
⏺Небольшой номерной фонд - всего 168 юнитов.
⏺Расположен в центре города в двух шагах от Невского проспекта.
⏺Локация отеля, малое количество номеров и профессиональная УК - три ключевые составляющие хорошей доходности в этом проекте.
⏺Гарантированный доход - от 90 т.р. на год.
🪙 Ценник стартует от 10,8 млн. руб за юнит "под ключ" (с полной отделкой, меблировкой и наполнением).

✔️ Апарт-отель 4* у Мариинского театра.
Первый корпус - функционирует, второй - будет запущен к лету текущего года.
⏺Еще один шикарный проект в самом центре СПб.
⏺Всего 155 номеров под управлением отельного оператора.
⏺Статистика по уже сданному корпусу показывает доходность от 100 т.р. на руки инвестору в среднем по году.
⏺Высокие показатели загрузки благодаря выгодному местоположению.
⏺Историческое окружение, здание и интерьеры + классические питерские виды из номеров = полное погружение в атмосферу Петербурга.
⏺Отель - лидер по продажам среди моих инвесторов по итогам 2024 года.
🪙 Ценник - от 11,7 млн. руб.
▶️ Подробнее об отеле.

✔️ Апарт-отель 4* на 17-й линии ВО.
Запуск - к маю 2025 года.
⏺Малый номерной фонд - 111 юнитов.
⏺Собственный ресторан с террасой.
⏺Гарантированный доход на 2 года от 80 т.р.
⏺Пешая доступность до метро, исторический район.
⏺Этот отель занимает почетную вторую строчку в моем личном рейтинге продаж.
🪙 Ценник стартует от 12,7 млн. руб за юнит "под ключ" (с полной отделкой, меблировкой и наполнением).
▶️ Подробнее об отеле:
👉 читать тут;
👉 и ещё тут.

👉 Все эти варианты вы можете найти на нашем сервисе АПАРТ.ПРО

А если вас заинтересовали данные отели и вы хотите узнать больше информации и забронировать доходный апартамент ➡️ пишите мне в ЛС - @Aleks_1504 или просто ставьте + с названием комплекса в комментариях ⤵️⤵️⤵️

✔️Предложение для тех, кто хочет вложиться "только не в апартамент".

Такие запросы у меня тоже есть и я нашел интересный вариант под выгодную рассрочку 25/25/25.

▶️ Суть рассрочки: 25% ПВ вносите при заключении договора и потом платите по 25.000 ₽ ежемесячно на протяжении 25 месяцев, при этом сохраняется цена 100% оплаты! Т.е. приобретая сейчас у вас будет рассрочка до марта 2027 года и это без малейшего удорожания цены!
Срок сдачи комплекса: 4 кв. 2026 г. Получается, что рассрочка у вас будет до самых ключей.

▶️ Суть вложения: сохранение и преумножение средств. Студию в этой локации можно сдавать в долгосрок по прогнозируемой ставке 28-30 т.р./месяц.
Также возможна перепродажа на горизонте ~5 лет с доходом. Плюс - сохранение средств от всевозможных инфляций и девальваций.

▶️ О локации: это ЛО, но в самой непосредственной близости от КАД - 2 минуты до выезда. До ближайшего метро около 15 мин. на авто и 20 - на общественном транспорте.
У локации отличная доступность - в прошлом году было расширено основное шоссе, ведущее в город.
Поблизости огромное количество разнообразной инфраструктуры: магазины, кофейни, супермаркеты, пункты выдачи и т.п.
Остановка транспорта - напротив ЖК, ходит 7 номеров автобусов и маршруток.

▶️ И я напомню, что в прошлом году в Ленобласти начал действовать запрет на строительство студий менее 28 м². Так что в ближайшем будущем студии метражом 22-24 м²
станут довольно востребованны, а количество предложений на рынке уменьшится. Что в купе с понижением ключевой ставки поспособствует хорошему спросу и росту цены.

🀄️ Это хорошее предложение для диверсификации вложений, а также для тех, кто не рассматривает апарты в силу своих внутренних убеждений.

▶️ А что по деньгам?
Сделаем расчет на примере студии на скрине.
⏺Цена: 3.330.000 ₽
⏺ПВ сейчас: 832.500 ₽
⏺Ежемес. платеж: 25.000 ₽
⏺Остаток к погашению в марте 2027 года: 1.872.500 ₽
Можно закрыть своими деньгами, которые в течении 2-х лет вы сможете "крутить" на вкладах, в акциях или другой недвижимости, а можно перейти в ипотеку по ставке 2027 года (явно более интересной, чем сейчас).
Для иногородних клиентов действует доп. скидка - 1%. Также эта скидка применима для граждан Белорусии.

👉 Я тоже буду брать студию в этом
комплексе. На текущий год у меня вообще много "наметок", решил по максимуму использовать классные рассрочки, пока они есть.
Ну и диверсифицировать немного, вкладывая не только в апарты, но и в жилье 😉

➡️ Друзья, ставьте + в комментариях, пришлю больше информации о ЖК и забронируем вариант под вас ⤵️⤵️

🔤 Доброго воскресного дня, друзья!

Закончилась череда праздников и каникул, пора подумать и о планах на наступивший 2025 год.

Для меня первая половина января - это время составления списка дел, задач и "наполеоновских" планов 😄

В этом году в моих глобальных планах:
🔤Построить дом мечты для нашей семьи. Участок мечты уже есть - купили прошлой осенью 🤩
🔤Вплотную заняться своим здоровьем - сделать генетический паспорт и полный чекап организма.
🔤Съездить отдохнуть и разведать страну, в которой я еще не был. На примете у нас с супругой - Шри-Ланка.
🔤Вывести наш проект - АПАРТ.ПРО на достойный уровень.
🔤Пополнить свой инвест-портфель еще 2-3 объектами недвижимости. Чувствую, с тем рвением, что я взялся, этот план может быть и перевыполнен 😆

Ну и еще много чего по мелочи)
А какие у вас планы, друзья? Делитесь в комментариях самым-самым, что хотели бы осуществить в 2025 году!

Новости недвижимости 🟠🟠🟠🟠

7⃣С 1 января 2025 года вступили в силу изменения в законодательстве, касающиеся налогов и пошлин при купле/продаже недвижимости.

⏺Продажа
При продаже теперь не будет фиксированной ставки в 13%, а будет градация: 13% и 15%. 15% будет с вычитаться с дохода свыше 2,4 млн. руб.

⏺Покупка
Увеличивается размер госпошлины за регистрацию прав на недвижимость как для физических лиц, так и для юридических лиц:
Физлица:
- в отношении объекта недвижимости, кад. стоимость которого не определена или не превышает 20 млн. - 4 т.р.
- в отношении объекта недвижимости, кад. стоимость которого >20 млн. - 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 т.р.
Юрлица:
- в отношении объекта недвижимости, кад.стоимость которого не определена или не превышает 22 млн. руб. - 44 т.р.
- в отношении объекта недвижимости, кад. стоимость которого превышает 22 млн. руб. - не менее 0,2% и не более 1 млн. руб.

Появилась возможность ускоренной регистрация прав на недвижимость - за один рабочий день. Для этого нужно заплатить госпошлину в двойном размере. Как по мне - не особо полезная опция, т.к. регистрация сейчас и так проходит очень быстро - буквально за 1-3 дня. Но вдруг кому-то потребуется гарантированно за сутки - имейте в виду.

7⃣С 1 января 2025 года введено ограничение по сумме, которую дольщики могут взыскивать с застройщика при несоответствии отделки квартиры стандартам.
Теперь данная неустойка не сможет превышать 3% от цены договора, если иное не предусмотрено в договоре.
Гарантийный срок на отделочные работы сокращается с трех лет до одного года.

А с 1 марта 2025 года застройщикам разрешат использовать собственные стандарты отделки квартир вместо существующих требований технических регламентов.
Стандарты застройщика должны быть не ниже минимальных норм, установленных Минстроем.

Друзья, ждем повальную говноотделку в масс-маркете или адекватные застрои на это не пойдут, как считаете?
Может я конечно сильно придираюсь, но как по мне - стандартная отделка от большинства застройщиков и раньше была "не торт", что же будет сейчас?

7⃣С 01.01.2025 начинает действовать новый ипотечный стандарт, который обязателен для всех банков.

⏺Запрещено длительное размещение средств заемщиков на аккредитивах. Все средства должны переводится на эскроу-счета, т.к. только деньги на эскроу защищены программой страхования вкладов (до 10 млн. руб.).

⏺Запрещено использовать кэшбек и другие схемы, касающиеся занижения или возврата покупателю части/всего первоначального взноса. Это закрывает возможность покупки жилья без оплаты ПВ или с очень заниженным взносом.

⏺Банкам нельзя брать вознаграждение от застройщиков за пониженную ставку, если это приводит к повышению цены недвижимости. Таким образом, большинство схем с субсидированной ставкой от застройщика канут в лету.
Также теперь нельзя получать комиссию за пониженную процентную ставку и от самих заемщиков, но этот пункт вступит в действие только с 1-го июля.

⏺Банкам рекомендовано заключать ипотечные договора на срок не более 30 лет и сумму кредита, не превышающую 80% справедливой стоимости объекта.

⏺Все условия по ипотечному кредиту должны быть понятны и прозрачны для заёмщика до заключения договора, также запрещается использовать различные "графические приёмы" в договорах: различия в фоне, шрифте, цвете и т.п., которые приводят к отображению одних условий менее заметно, по сравнению с другими.

На мой взгляд, это положительные изменения, которые надо было вводить "еще вчера". Не было бы столь сильного перегрева рынка.

7⃣Российский сервис бронирования ТВИЛ.РУ поделился статистикой самых популярных направлений для бронирования апартаментов на январь 2025 года.

⏺Первое место занял Санкт-Петербург - 12% бронирований апартаментов.
⏺На втором месте Москва - 10% бронирований.
⏺На третьем - Сочи с 7% бронирований.

А самыми попупулярными городами для новогодних праздников неизменно остаются Москва, Санкт-Петербург и Казань.

➡️ Кстати, я получил отчетность нашей УК по объекту у метро Ломоносовская за декабрь 2024 - получилось 40-45 т.р. на руки собственникам. Считаю - отличный результат 👏

🟠🟠🟠🟠🟠🟠🟠🟠 Лучшие посты прошедшего года.

Постоянным подписчикам предлагаю освежить в памяти, а всем новичкам - рекомендую к прочтению, они актуальны и на текущий момент!🔥

7⃣ Тренды рынка апартаментов РФ на 2024-2025 годы.

7⃣ "Подушка безопасности": кому нужна, как создать и в чем хранить.

7⃣ Какие факторы важны при выборе инвест-апартамента?

7⃣ Почему я не рекомендую хранить основную часть средств на вкладах?

7⃣ Обман про инвестиции в недвижимость. Не ведитесь на громкие заголовки и лозунги.

7⃣ Всё о налогах для собственников апартаментов.

7⃣ Перспективы развития Петербурга на ближайшие 5 лет.

7⃣ Десять основных инструментов инвестирования. Во что еще можно вложить деньги помимо недвижимости?

7⃣ ТОП лучших локаций СПб для приобретения апартаментов.

7⃣ Что выбрать для получения дохода: обычное жилье или апартаменты? Наглядные цифры и расчеты на трёх примерах в разных районах города.

7⃣ Мораторий на строительство апарт - комплексов в Москве: последствия для уже построенных апартаментов и перспективы для других регионов.

7⃣ Девальвация и/или заморозка вкладов в 2025-м: какова вероятность?

Доброго январского дня, друзья.
Вот мы и в 2️⃣0️⃣2️⃣5️⃣ году!

🔤🔤🔤 Праздники заканчиваются, пора возвращаться в рабочий строй и настрой)

🌲В новом году я хочу, чтобы мой канал стал еще удобнее и интереснее для вас, поэтому:
✔️канал был почищен от старых и неактуальных предложений;
✔️все актуальные на сегодня инвест -варианты вы можете найти по хэштегу #инвест_апарт@aleksandr_chumak_spb

🔤🔤 Также я собрал ссылки на лучшие посты прошедшего года - актуально для новеньких на канале и тех, кто пропустил или хочет освежить информацию, ловите в следующем посте 🔤

🎄 С наступающим 2025 годом!

Друзья, поздравляю с Новым Годом!

Пусть у всех сегодня будет хороший и добрый праздник в окружении самых близких и родных.

Пусть наступающий год будет наполнен приятными эмоциями и событиями, новыми свершениями и достижениями.

Желаю счастья, здоровья, благополучия и везения во всём, добра и, конечно же, выгодных инвестиций и вложений.

До встречи в новом году! 🎉🎉🎉

🤟 Итоги 2024 года.

Не стану нарушать традицию и подведу итоги года для своего канала 😉

🟠Нас почти 3.000 человек, и это очень здорово! Я рад, что моя аудитория растет и расширяется 👍

🟠Особенно сильно меня впечатлило и порадовало количество комментариев, реакций и пересылок! Это значит, что я на верном пути и даю действительно качественный, интересный и полезный контент 🤩

🟠А самым популярным постом стало инвест-предложение в апарт-отеле 4* в центре Санкт-Петербурга.
Неудивительно, ведь у моих постоянных инвесторов этот проект тоже пользовался большим спросом и стал лидером продаж среди всех остальных объектов 🔝

❤️Спасибо, друзья, что остаетесь со мной! Обещаю в Новом году не "снижать планку" и продолжать радовать вас полезными статьями и выгодными предложениями.

Друзья, сегодня последний рабочий день уходящего года 🤩 Новый год всё ближе, и уже совсем не хочется думать о работе. Предлагаю немного развлечься и отвлечься - поделюсь с вами личным контентом.

🎄 Кто-то "каждый год, 31 декабря, с друзьями ходит в баню..." А у меня есть другая традиция: каждый год в декабре мы устраиваем семейную новогоднюю фотосессию 😍
Для полноты картины тут не хватает только нашего кота Ричарда, но он бы точно не оценил ни саму фотосессию, ни дорогу до нее 😂

P.S.: а я сегодня возвращаюсь в Питер 👋

🎁 Новогодний подарок для инвесторов в апарт-отели Петербурга.

Этот старт продаж нельзя пропустить!
Проект апарт-отеля реализуется как 🗺️первый инфраструктурный объект строящейся ВСМ (высокоскоростной магистрали) Москва - Санкт-Петербург, в пешей доступности от станции метро «Обухово». 13-этажный гостиничный комплекс общей площадью 25.500 м² на 670 номеров будет ориентирован на корпоративных клиентов и бизнес- путешественников.

👉 Каждый инвестор хотел бы вложить свои средства в апартамент, которым в дальнейшем будет управлять лучшая команда: опытный отельный оператор или грамотная управляющая компания - профессионалы своего дела. Если вы согласны, то это предложение не стоит упускать, пока на старте цены доступны и интересны, далее будет намного дороже. Назову это предложение лучшим в своем ценовом сегменте, несмотря на то, что апарт-отель совсем не в центре города, как многим бы хотелось.

👉 Надежно, выгодно, доходно - так в трёх словах можно охарктеризовать старт нового 3* отеля у метро Обухово. Проект закроет потребности широкой аудитории путешественников:
🟠метро в 5-ти минутах ходьбы;
🟠20 минут на метро до центра города;
🟠до аэропорта - 25 мин. транспортом;
🟠5 мин. до выезда на КАД;
🟠а самое главное: в непосредственной близости от отеля появится транспортно- пересадочный узел (ТПУ) «Южный», который, как и апарт-комплекс, является частью инфраструктуры ВСМ Москва — Санкт-Петербург. Узел будет интегрирован с различными видами общественного транспорта, включая метро. В «Южном» будет одна из двух пассажирских станций ВСМ в Петербурге, наряду с терминалом на Московском вокзале.

👉 Особенность локации с ТПУ обеспечит непрерывную высокую загрузку отеля, и, соответственно, достойную доходность собственникам-инвесторам.
На сегодняшний день прогноз дохода:
🟠12-13% годовых на первые два года;
🟠от 16% - с третьего года и далее.
Это цифры доходности, если вы зайдете в проект сегодня по стартовым ценам от 4 млн. рублей за номер 19 м².

👉 Исходя из своего опыта могу сказать, что проект достойный, локация выбрана уникальная и прогнозные цифры более, чем реальны. Именно поэтому лучший отельный оператор России - Cosmos Hotel Group - выступает консультантом при проектировании и строительстве апарт-отеля, а также возьмет на себя комплексное управление объектом.
Если вы еще не знаете, что представляет из себя отельный оператор Cosmos, то рекомендую обязательно "погуглить" и понять, насколько это интересный и грамотный "управленец" в РФ.
➖Жить или сдавать самостоятельно
в этом проекте нельзя - это чистая 3* гостиница. И это тоже большой плюс отеля (конечно, при условии наличия опытного управляющего, а он тут есть).

👉 Цены стартуют от:
🟠4.136.000 ₽ за двухместный номер 18,5 м² (всего 10 шт. в проекте).
🟠4.430.000 за двухместный номер 20 м² (всего 20 шт. в проекте).

✅ Обращаю внимание, что это цена с полной отделкой, за меблировку и пакет арендатора расчитываться будем с будущих доходов по 15тр/мес.

✅ Можно воспользоваться рассрочкой с первым взносом от 1 млн. рублей.

✅ Сдача проекта планируется в середине 2027 года, проектное финансирование - банк Дом.рф, эскроу-счета, ДДУ 214 ФЗ - надежность вложений на высоте.

👉 У меня было огромное количество запросов с бюджетом входа до 5 млн. руб. и желательно "под ключ", чтобы не пришлось потом докупать мебель и пакет арендатора, так вот оно - это лучшее предложение для вас ⤵️

➡️ ЛС: @Aleks_1504

➡️ Вотсапп: +79818833565

➡️ Или пишите в коментарии "КОСМОС" и получите полную презентацию проекта. Обсудим, решим, забронируем - это будет ваше лучшее вложение на сегодня ⤵️

#инвест_апарт@aleksandr_chumak_spb

🚶‍➡️ Турпоток в Санкт-Петербург поставил новый рекорд.

➡️ В 2024 году Санкт-Петербург посетили 11,6 млн туристов, это на 2,2 млн больше, чем в прошлом году и на 1,1 млн больше, чем даже в допандемийном и доСВОшном 2019 году, когда в город приехало около 10,5 млн человек, включая иностранных туристов.

➡️ Накануне зимнего сезона Петербург провел в регионах страны масштабную информационную кампанию «Петербург - город семейных историй». Видеоролики о Северной столице демонстрировали на медиафасадах, цифровых экранах и объектах инфраструктуры наиболее оживленных магистралей Волгограда, Екатеринбурга, Иркутска, Калининграда, Казани, Кемерово, Нижнего Новгорода, Красноярска, Новосибирска, Оренбурга, Омска, Перми, Самары, Саратова, Уфы, Ставрополя, Тюмени, Челябинска, Москвы и Московской области.

➡️ Если сравнивать с прошлым годом, цена размещения в СПб увеличилась на 13%, а средняя загрузка — на 5%.

➡️ Тем временем, туристический поток в Ленинградскую область тоже растет: в 2021 г. ЛО посетили 4,8 млн туристов, а в 2023-м их стало уже 6,34 млн. Итоги 2024 года еще не подведены, но как сообщил губернатор А. Дрозденко, ожидается не менее 7 млн человек. ЛО признана лидером по событийному туризму. В регионе проводится 370 событий в год.

☑️ А чтобы не упустить свою долю этого большого "туристического пирога" в СПб и получать стабильный пассивный доход - приобретайте апартаменты в Петербурге, а я помогу сделать правильный выбор 😉

▶️ Серия видео-постов с ответами на самые частые вопросы от клиентов.

Сегодня я отвечу на первый вопрос, а остальные будут в следующих видео уже после Нового года 🎄

❓ Вопрос: "Александр, если я куплю апартамент за 6 млн или за 9 млн, какой ежемесячный доход я буду получать?" "А если я куплю апартамент в два раза дороже, то буду зарабатывать в два раза больше?"

➡️ Смотрите видео и записывайтесь ко мне на консультацию, открыл запись на посленовогодние даты, есть время на 5-е, 6-е и 9-е января 😉

👉ЛС: @Aleks_1504

👉Вотсапп: +79818833565

Друзья, в этом году я решил устроить себе расширенные каникулы, поэтому улетел с семьей на недельку перед Новым годом в отпуск 😊

Остаюсь на связи с вами по срочным вопросам, а по остальному, включая консультации, увидимся уже в новом 2025 году! 👋

🟠🟠🟠🟠🟠🟠🟠🟠🟠🟠🟠

▶️ Неожиданно, но... Центробанк принял решение оставить ключевую ставку на уровне 21%.
Нежданный новогодний подарок от Эльвиры Сахипзадовны или хитрый ход? 🤫 Сигнал к смягчению получен, но снижения ставки ЦБ на следующем заседание я бы точно не ждал по ряду причин.

▶️ А вот еще интересные новости: Владимир Путин назвал происходящее с семейной ипотекой - "безобразием" и повелел сделать "семейку" и сельскую ипотеку безлимитными.
Для инвесторов эти новости не особо важны, а вот для тех, кто планирует покупать или строить жилье для себя (например, я 😉) - это хороший знак.

Яркий и единственный в своем роде.

Отель в формате коливинга, о котором обещал рассказать в прошлом посте.

◼️Дизайн, концепция, наполнение - всё ориентировано на молодое поколение.

◼️В отеле более 10.000 кв. метров общественных пространств для работы и отдыха.

◼️На территории отеля проводятся различные мероприятия: вечеринки, вечера знакомств, игры и т.п. для резидентов.

◼️Рядом СКА арена - самая большая ледовая арена в мире, до Пулково - 15 мин. на авто, и около 20 мин. до экспо-форума.

◼️Опытная управляющая компания: на рынке апартаментов с 2014 года. На сегодня - 5 отелей в управлении.

◼️УК выиграла тендер по заселению спортсменов, за счет чего отель имеет высокую загрузку даже в несезон. Например, загрузка в марте этого года была 93%.

◼️Также у УК много корп. клиентов: дочки газпрома, РЖД, авиакомпании Россия и Победа.

◼️Есть личный онлайн-кабинет для инвестора - полностью прозрачная отчетность.

◼️УК практикует гибридный формат заселения: долгосрок + среднесрок + краткосрок, что положительно влияет на доход инвесторов в межсезонье.

🧮 Условия приобретения:

✅Гарантированный доход на 2 года.

✅Скидка за опт - от 3 юнитов.

✅6 видов рассрочек, ПВ от 500 т.р.

✅"Тест-драйв" и компенсация стоимости билетов для иногородних.

📀 Цены - от 5,2 млн. руб.

Хотите получить презентацию отеля или съездить на экскурсию? Просто ставьте ➕️ в комментариях ⤵️⤵️⤵️
Или пишите мне:

➡️ЛС: @Aleks_1504

➡️Вотсапп: +79818833565

#инвест_апарт@aleksandr_chumak_spb

🏗🏗🏗 Почему молодежь выбирает апартаменты? Явление "шеринг".

◼️Шеринг (от англ. share ― «делиться») или совместное потребление ― принцип аренды или обмена вещами вместо покупки. При такой экономической модели происходит осознанный отказ от частной собственности в пользу собственности коллективной, причем отказ этот связан не с недостатком денег, а с желанием расширить свои возможности. Совместное потребление основано на идее, что удобнее платить за временный доступ к какому-либо продукту, чем владеть этим продуктом.

◼️С терминологией разобрались.
А как это применяется на практике?
Самый известный вид шеринга у нас,
пожалуй, это - каршеринг. Я сам активно пользуюсь им приезжая, например, в Москву или Сочи.
А еще существует вело- и кикшеринг, фудшеринг, обмен или аренда одежды или вещей (своп), обмен книгами, стройшеринг (аренда техники и обмен стройматериалами), роудшеринг (поездки с попутчиками), коворкинги и т.п.
Мы же поговорим сегодня о самом близком к теме канала виде шеринга - коливинге.

◼️Коливинг предполагает, что у каждого жителя есть своё отдельное приватное пространство — одна или несколько комнат, а остальные помещения (кухни, рабочие зоны, места отдыха) находятся в совместном пользовании.
Как правило, такая недвижимость рассчитана на молодых людей без семьи, которые заинтересованы в активном досуге и общении с соседями, формировании сообщества друзей и единомышленников. 

◼️Коливинг можно организовать и в собственной квартире, оставив себе одну комнату, а остальные сдавая близким по духу людям, но это будет не совсем "то", точнее совсем не то))
В наше время все чаще появляются современные апарт-отели-коливинги. Их концепция предполагает небольшие по размеру апартаменты, включающие спальню и с/у, наличие очень большого количества общественных пространств для работы и досуга, и проведение на территории комплекса различных мероприятий: вечеринки, игры и т.п.

◼️Аудитория, которая проживает в таких коливингах, зачастую состоит из молодежи. Молодые люди в наше время все чаще предпочитают не покупать дорогие вещи и недвижимость в собственность, а арендовать. Зачем тратиться, если можно взять в прокат? Тем более, что покупка недвижимости для жизни привязывает вас к одному определенному месту, а молодежь все чаще сейчас работает на фрилансе и любит путешествовать, перемещаться по стране и миру. Молодые и активные — им не нужны машина в кредит или квартира в ипотеку и собственная стиральная машина. Им удобнее все это арендовать, переезжая из одного интересного места в другое, и познавать мир.

◼️Следуя данной тенденции, некоторые застройщики ориентируются при разработке и строительстве своих комплексов именно на формат коливинга. Таких проектов в СПб пока немного, но, уверен, со временем их количество будет расти.
А в следующем посте я расскажу вам про один из самых интересных, на мой взгляд, проектов апарт-коливингов в СПб. Причем интересен он как своим "наполнением", так и инвестиционной составляющей и будущим доходом.

⭐️Готовые к сдаче апартаменты 4*
в самом сердце Васильевского о-ва.

▶️Сдаются с полной меблировкой и оснащением под централизованным управлением отельного оператора.

В сентябре я писал про старт продаж этого проекта. С момента старта за 3 месяца многое изменилось в лучшую сторону:
⏺из 111 номеров на сегодняшний день продано 35 шт., и еще 8 юнитов находятся в брони - динамика продаж отличная;
⏺полностью готов шоурум (на 2-м видео) и чистовая отделка лобби, идут работы по отделке номеров, начато строительство двухэтажной пристройки, в которой расположатся коммерческие помещения, а на крыше - терраса ресторана Bottega.

▶️В проекте предусмотрен гарант. доход для инвесторов на два года, от 80.000 до 150.000 ₽ в зависимости от типа номера.

🀄️ Этот апарт-отель имеет большую популярность у моих инвесторов.
Его основные плюсы:
⏺центральное расположение;
⏺маленький номерной фонд;
⏺отсутствие достойной конкуренции рядом;
⏺наличие профессионального отельного оператора;
⏺высокая степень готовности - вы начнете получать доход уже с сезона 2025.

▶️Хотите узнать подробнее об этом проекте или съездить на экскурсию? Просто ставьте ➕️ в комментариях или пишите мне:

👉ЛС: @Aleks_1504

👉Вотсапп: +79818833565

#инвест_апарт@aleksandr_chumak_spb

🀄️ "Разделенки": высокая доходность или риск потери денег?

Сначала определимся с терминологией. "Разделенки" - это жилые (часто - бывшие коммунальные) квартиры, поделенные на несколько "номеров-студий". У каждой студии свой с/у и кухонная зона. Раньше такое строили и продавали для жизни, сейчас же - для дальнейшего посуточного арендного бизнеса. По этой причине, чаще всего "разделенки" встречаются именно в центральных районах.

🀄️ Формирование разделенок требует существенной перепланировки квартиры - снос/перенос стен и мокрых зон. По хорошему - это необходимо делать с соблюдением всех норм и узаконивать.

▶️ На практике, увы, всё печально. В большинстве случаев перепланировка производится с нарушениями, т.к.:
⏺перенос и создание дополнительных мокрых зон возможны только в рамках существующих + зона коридора. Если вы делаете из одной "трешки" 4 отдельных студии, сами понимаете - это мало реально. Вторая возможность не нарушить закон - сделать перенос мокрых зон в любое место в квартире, которая не находится над другим жилым помещением. Т.е. это должно быть жилье на первом этаже, либо на втором - над коммерцией.
⏺перенос/снос существующих стен возможен, только если это не несущие перегородки. Всегда ли можно выдержать эти требования при формировании 4-5 отдельных "квартир" из одной? Ну, сами понимаете...

▶️ Были компании, которые пытались соблюдать нормы закона и подбирали подходящие помещения, но даже они, как правило, не заморачивались с получением офицально согласованной документации. Потому что это долго, дорого и очень заморочно. При продаже они передавали собственникам всю техническую документацию и объясняли, что при желании те сами могут подать документы и узаконить перепланировку. Никто, конечно же, по итогу этим не занимался.

✔️ Кстати, обратили внимание на слово "были" в начале этого абзаца? А "были, да не выжили" они исключительно по той причине, что найти квартиру в хорошей локации, которую можно толково перепланировать в 3-5 отдельных юнитов не нарушив закон, да еще и за приемлимые деньги - это как иголку в стоге сена.

▶️ А вот еще один "отличный" нюанс в разделенках - вы покупаете не отдельное помещение в собственность, а долю в общей квартире, соразмерную метражу приобретаемой студии + "кусочек" в общем коридоре. Многие, почему-то, об этом изначально не задумываются.

А к чему я это все? ⤵️

▶️ Этой осенью прокуратура Петербурга начала серию проверок по незаконным перепланировкам и строительству апартаментов из жилых квартир.
Только за сентябрь были выписаны штрафы на сумму 10 млн ₽. В октябре рейды продолжились.
Сюжет на видео как раз об этом.

И думать, что вас "пронесет" - неразумно. Соседи все активнее жалуются на такого рода "апартаменты" в своем подъезде, а правительство всерьез взялось за всякие нелегальные средства размещения туристов, так что давление на незаконные апартаменты будет только усиливаться.

Так почему же люди вообще берут такое?

▶️ Все просто - низкий порог входа и доходность от 20% годовых на аренде.
Но хорошая доходность у "разделенок" - это только на первый взгляд, а вот если копнуть глубже, то:
⏺все возрастающий риск нарваться на штрафы, а то и вовсе - требование вернуть все в первоначальный вид. Это может перечеркнуть всю полученную доходность;
⏺практически полное отсутствие капитализации объекта. 👈Акцентирую, вот в это надо вдуматься и понять! Хорошие легальные апартаменты также приносят своему владельцу в районе 20% годовых с учетом капитализации, получается "то на то", только без дополнительных рисков, а в случае инфляций/девальваций - вообще без комментариев;
⏺обладание неликвидным активом, который становится все менее и менее интересным и привлекательным со временем и который будет сложно перепродать в случае необходимости.

▶️ Резюмирую: разделенки в наше время - это высокий риск потери денег, а большая доходность на них - не более, чем манипуляция цифрами.
Это как раз тот случай, когда синица в руках лучше, чем журавль в небе. Тем более, что своим инвесторам я нахожу и предлагаю довольно "жирненьких синиц" 😉

🀄️ Выбор эксперта: ТОП-5 объектов, в которые инвестировал бы я сам.

🀄️ Меня часто спрашивают, во что же я вкладываю свои деньги и какие объекты выбираю в свой портфель?

Подготовил для вас подборку на примере 5 бюджетов: 5 млн., 7 млн., 9 млн., 11 млн. и 13 млн. руб. + бонус: альтернативный вариант для бюджета 5-7 млн. руб.
Именно эти варианты я бы сейчас купил в свой портфель (а кое что из этого у меня уже есть 😉).

▶️ Хотите узнать, что я выбрал для своего портфеля? Ответьте на 3 простых вопроса по кнопке ниже (это не займёт больше минуты), я вышлю вам ТОП-5 в личные сообщения и проконсультирую.

👆👆👆👆👆 Федеральный закон от 21.11 ставит крест на краткосрочной "карьере" псевдожилья?

7⃣ 21 ноября госдума приняла закон об обязательной классификации всех объектов размещения. На самом деле это пакет поправок и изменений в уже существующий Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации». В соответствии с этим законом сведения о средствах размещения будут включаться в единый реестр классифицированных средств размещения. Нововведения вступят в силу с 2025 года.

7⃣Напомню, что начиная с 2022 года все объекты размещения уже были обязаны получать свидетельство о присвоении класса независимо от числа номеров, согласно Положения о классификации гостиниц №1860 от 18.11.2020 г. В этом же положении давалось определение восьми типам объектов размещения, включая наши любимые апартаменты. За несоблюдение закона полагался штраф для бизнеса и его руководителей. Кстати, заметили, что в последние два года все апарт-комплексы, которые предполагают наличие УК (управляющей компании) и централизованное управление, стали получать классификацию, а псевдожилья практически не строится на рынке СПб?
💡Но вот задачка: кого штрафовать, если апартамент построен как псевдожилье, распродан сотням покупателей физлиц и единой УК там не было и нет? Ответ - некого. Так всё и работало дальше, как было.

7⃣Так что же нового?
Принятые поправки вносят в закон одну важную деталь: устанавливается запрет на размещения сведений об услугах средства размещения в интернете без идентификационного номера из реестра и ссылки на реестр. Причем этот запрет распространяется на все способы распространения информации в сети - на агрегаторы (маркетплейсы), классифайды (сервисы объявлений) и на социальные сети. Для владельцев агрегаторов и сервисов объявлений законом предусмотрен ряд обязанностей. В частности, они должны проверять наличие ссылки на реестр; не допускать размещения у себя объявлений с недостоверными данными; приостанавливать или прекращать размещение у себя объявлений, если сведения не соответствуют реестру, если классификация не пройдена, приостановлена или прекращена.

7⃣Значит с 2025 года условные АВИТО, Суточно.ру и т.п. (а они точно закон нарушать не станут) не будут размещать у себя объявления о крастосрочной сдаче различных "разделенок" и "реноваций", созданных из коммерческих площадей, комплексов "псевдожилья" и пр.
Что делать владельцам таких помещений - пока "непонятно, но очень интересно". Пообщавшись с коллегами из сферы УК, мы пока сходимся к тому, что им станет доступен только долгосрок 🤷‍♂

7⃣ Жилые помещения исключены законом из-под определения понятия "средство размещения". Т.е. сдавать посуточно жилую квартиру и размещать объявления об этом всё еще можно, но я бы не стал сильно радоваться. По мнению многих экспертов, к чему склоняюсь и я, исключение жилья в данном случае - это лишь задел на будущее. Заготовка под новые правовые нормы либо полностью запрещающие краткосрок в жилом фонде, либо вводящие собственные правила предоставления туристических услуг в жилье.

7⃣Резюмирую: все нововведения в последнее время направлены на "обеление" и упорядочивание рынка краткосрочной аренды. Я уже давно пишу о том, что для вложения средств и получения пассивного дохода стоит выбирать только сервисные апартаменты по ряду причин. И данная причина - одна из довольно весомых в наше время.

👆👆👆👆👆👆Вопрос эксперту.

Доброе утро, друзья! 👋

Решил поэксперементировать и ввести новую рубрику с вопросами эксперту 🙂

▶️ В комментариях к этому посту вы можете задать мне любой вопрос про недвижимость и инвестиции, а может быть, и личного характера. Я открыт к диалогу с вами 😊

До конца недели принимаем вопросы, а в начале следующей я сделаю пост с подробными ответами.

Пишем ✍, не стесняемся ⤵️⤵️⤵️

⭐️⭐️⭐️ Апарт-комплекс в 15 мин. от центра и шаговой доступности от метро.

➡️ Комплекс построен, идут финальные работы. Запуск - весной 2025, к самому сезону.
➡️ Отличный вариант для тех, кто ищет более бюджетное предложение, но в хорошей локации.
➡️ Опытная управляющая компания, которая уже зарекомендовала себя и показала достойные результаты на сданных объектах.
➡️ Доходность на уровне от 18% с учетом капитализации проекта.
➡️ Три варианта рассрочки на 2 года с
ПВ от 1 до 3 млн. руб. и платежом всего от 20.000 руб. в месяц.

‼️ Важно, что ключи вы получите сразу после запуска комплекса, а не полного погашения рассрочки (как это бывает обычно).

✔️ Заинтересовал проект ➡️ просто ставьте ➕ в комментариях, расскажем о нём подробнее и подберем лучший вариант для вас ⬇️⬇️⬇️

👆👆👆👆👆👆Новости.

7⃣Курс доллара резко вырос до 100₽ буквально за 3 дня.

Только 13-го числа я написал про риски девальвации, и с 14-го пошел рост $.
Что, уже? 😁

На самом деле это реакция рынка на новости о возможных новых санкциях, которые США планируют "протолкнуть" до вступления Д. Трампа на должность.
Плюс, доллар укрепился по отношению ко всем другим валютам после избрания Трампа на новый срок.

7⃣Спрос в сегменте апартаментов на новогодние праздники значительно вырос по сравнению с прошлым годом:
⏺на апарт-отели +127% заказов;
⏺на апартаменты +64%;
⏺на гостевые дома +55%.
Лидерами новогодних направлений остаются Моска, Санкт-Петербург и Краснодарский край.

Часто пишу об этом, но факт - есть факт: апартаменты с каждым годом отвоевывают все большую часть рынка и этот тренд с нами надолго.

7⃣С августа 2024 (т.е. после отмены льготной ипотеки), цены на жильё в Петербурге (вот сюрприз) выросли в среднем на 3.000₽ за м². Причем цифра одинакова как для первички, так и для вторички. Надо понимать, что это - "средняя температура по больнице", т.е. самый неликвид и сильно переоцененные объекты могли даже несколько упасть в цене, зато объекты в локациях с хорошим потенциалом выросли гораздо сильнее озвученной цифры.

О том, что падения цен не будет и оно технически невозможно - писал пост тут 👉 https://t.me/aleksandr_chumak_spb/1174 Кто пропустил или всё еще ждет сакральные "-30% на недвижимость" - рекомендую к прочтению ⤵️

⭐️Я вообще-то не просто недвижимость продаю...

Не все до конца понимают, что именно входит в сферу моих компетенций и почему я - "не просто агент".

➡️ Слово "агент" в нашей стране - практически ругательное. За это "спасибо" многочисленным "недоэкспертам", ведь в свое время в риэлторскую сферу лезли все, кому не лень в поисках быстрых и легких денег. Слава Богу, время все расставило по своим местам - в последние пять лет "легкие деньги" кончились, большинство агентств стали гораздо серьезнее подходить к подбору и обучению сотрудников и рынок практически очистился от (простите, не могу сказать другого слова) всякой шушеры.

Так что же могу дать вам я?⤵️

✔️ Экспертный анализ.
На рынке СПб сейчас присутствует около 100 апарт-комплексов в продаже. И это я еще не беру в расчет различные "разделенки" и "реновации". Разобраться во всём этом многообразии и выделить лучшее по соотношению цена/качество/надежность/будущая прибыль/потенциал капитализации - задачка "со звездочкой". Я постоянно изучаю рынок и на данный момент выделяю около 20 объектов - самых интересных и выгодных с точки зрения инвестиций.

✔️ Индивидуальный подбор.
Из 20 самых-самых нужно выбрать всего один, иногда два, максимально подходящих под задачу и возможности конкретного инвестора. И если вы думаете, что цена - самый первый и очевидный критерий, то это не всегда так. Иногда я советую "чуть выйти за рамки" и предлагаю способы сделать это, потому что, понимаю - это даст лучший эффект на перспективу. А порой, наоборот, отговариваю инвестора от слишком большой финансовой нагрузки и предлагаю рассмотреть более бюджетные варианты. Ведь все ситуации, как и люди - индивидуальны.

✔️ Грамотное управление активом.
Выбрать и купить объект - это полдела. Дальше нужно извлекать достойную прибыль. Отдать юнит в управление УК застройщика - не всегда самый доходный вариант. Я могу предложить рассмотреть другие "управляйки", в том числе и нашу управляющую компанию. А в каких-то случаях инвестор может/хочет/готов сам управлять своим активом - опять же, все ситуации индивидуальны. При выборе самостоятельного варианта управления, я всегда помогу советом, поделюсь контактами подрядчиков по меблировке, уборке и т.п. И всегда остаюсь на связи со своими инвесторами, ведь в будущем могут появиться новые вопросы, задачи и изменения на рынке.

✔️ Выход из инвестиции.
Иногда объект покупается с целью перепродажи на дистанции 3-5-7 лет. Либо меняется жизненная ситуация. Продать недвижимость инвестора максимально выгодно - это еще одна моя компетенция. Я привлекаю к продаже лучших специалистов по "вторичке", а также работаю с агрегаторами агентов и агентств по РФ, что позволяет расширить круг потенциальных покупателей и уменьшить срок продажи объекта. Если я понимаю, что продажа на текущий момент невозможна, то предложу другие промежуточные варианты: например, если объект покупался изначально под перепродажу, то можно перейти на арендную стратегию, которая будет перекрывать ипотечные платежи и/или приносить инвестору необходимые доп. средства.

✔️ Работа с региональными клиентами.
Многие инвестора из других городов вообще не знают, как подступиться к инвестициям в столицах. А на самом деле все просто и можно провести полностью удаленно.
🀄️ Единственный нюанс - я всегда советую выделить время и приехать на пару-тройку дней в СПб, чтобы мы познакомились вживую и провели наглядную экскурсию по подходящим вам комплексам. Но понимаю, что это не всегда возможно, поэтому предлагаю услугу онлайн-показа.
Подробный пост про порядок действий для региональных инвестров тут: https://t.me/aleksandr_chumak_spb/1177

▶️Друзья, если кто-то давно думает про инвестиционную недвижимость, но не знает, с чего начать и боится не справиться в дальнейшем - приглашаю на консультацию ко мне:

👉ЛС: @Aleks_1504

👉Вотсапп: +79818833565

⭐️⭐️⭐️ Апарт-комплекс 4* на первой береговой линии Финского залива.

➡️ Комплекс сдан и начал принимать гостей. Сейчас идут финальные работы, которые будут завершены к декабрю месяцу.
➡️ Премиальная локация Петербурга - Курортный район, берег Финского залива.
➡️ Доходность на уровне от 20% с учетом капитализации проекта.
➡️ Огромный спрос на аренду в данной локации круглый год: заполняемость 85-90% в зимний период и 100% летом.

‼️ Уникальный проект - в данной локации аналогов нет и не будет.

Нужны подробности - просто ставьте ➕ в комментариях, пришлем полную презентацию проекта ⬇️⬇️⬇️

👆👆👆 Как мы сэкономили инвестору 2,5 миллиона рублей.

⏺В конце сентября ко мне обратился подписчик с моего канала - Иван с целью попробовать вложиться в доходные апартаменты. В процессе диалога мы обсудили несколько вариантов, выбрали из них наиболее интересные, и затем я провел Ивану экскурсию по выбранным апарт- комплексам.

⏺Больше всего Ивану понравился проект в центре Петербурга, но ему нужно было время подумать и все взвесить.
А буквально накануне нашей экскурсии застройщик объявил о поднятии цен на довольно приличную сумму - 50.000 руб. за м².

⏺Торопить инвестора и настаивать на моментальном заключении договора было бы некорректно, поэтому я пошел другим путем.
Я напрямую общаюсь с большинством управляющих и руководителей отделов продаж застройщиков. Со многими из них я знаком уже давно, имею приятельские отношения, а с кем-то мне доводилось ранее работать вместе.

⏺Я обратился к управляющей этого комплекса с просьбой согласовать индивидуальные условия для моего инвестора и сохранить старые цены на несколько дней - и нам пошли на встречу.

⏺Через три дня инвестор принял положительное решение и мы вышли на подписание договоров по двум апартаментам по старым ценам. Площадь приобретаемых юнитов: 23,4 и 26,4 м².
Таким образом нам удалось сэкономить 49.8м²*50.000руб.=2.490.000 руб.!

⏺Инвестор остался доволен и написал мне теплые слова, за что большое спасибо ☺️ Надеюсь, это будет началом нашего длительного и плодотворного сотрудничества 🤝

7⃣ А если вы тоже хотите выгодно вложить средства и иметь возможность получить индивидуальные условия для бронирования и сделки, то пишите мне:

👉ЛС: @Aleks_1504

👉Вотсапп: +79818833565

С праздником, друзья!

Начинаем эту неделю нестандартно - с выходного ☕️ Желаю всем отличного понедельника 👌

🎞🎞🎞 Управление апартаментами: какие варианты возможны, в чем их особенности плюсы и минусы?

🔽Чем обычная управляющая компания отличается от отельного оператора?

🔽Выгоднее ли управлять самому и не платить комиссию УК?

🔽Какой процент комиссии для УК считается нормой в СПб?

⏺ О чем мы думаем больше всего?

⏺Ответ банален и прост - это деньги. Кто бы что не говорил о значимости любви, дружбы, здоровья, саморазвития и т.д. - безусловно, всё это важно и ценно - но без денег в нашем мире просто никуда. Они нужны нам для удовлетворения потребностей, начиная от самых базовых - еда, кров над головой, и заканчивая развлечениями, путешествиями и дорогими покупками. Наличие денег в достаточном количестве - это то, что приносит в нашу жизнь спокойствие и комфорт. Поэтому, мысли - где их взять и, желательно, как можно больше, чтобы обеспечить качественную жизнь себе и своей семье - это то, что занимает современного человека каждый день.

⏺А если я вам скажу, что можно не тратить всю свою жизнь на поиск и заработок денег? Так бывает?
Да, если переложить заботы о заработке на других людей, а самим просто наслаждаться результатом = ежемесячным доходом. И если кто-то сейчас подумал, что я предлагаю нанять сотрудников - то это не так. Скажу честно по своему опыту: содержать большой штат сотрудников - это еще большая "головная боль", чем постоянно думать о деньгах 😁

⏺Тогда о каких людях речь? Об арендаторах вашей недвижимости. Их не надо мотивировать, обучать, создавать комфортное рабочее пространство, беспокоиться о "хедхантинге" и т.п. А управляющая компания позаботится, чтобы у вас был постоянный поток этих прекрасных людей. Кстати, УК тоже не ваш сотрудник, о котором надо волноваться, она работает на вас и сама замотивирована, чтобы вы были довольны и получали достойный доход каждый месяц.

⏺Есть только один нюанс - как приобрести один (а лучше несколько) апартаментов, чтобы запустить этот приятный процесс получения пассивного дохода? Опять же - нужны деньги 🙈 Верно. Вам придется быть довольно дисциплинированным и потратить часть своей жизни, чтобы "сколотить" необходимый капитал для приобретения актива.
Но оно того стоит. Лучше приложить усилия и активно поработать (в чем-то себя ограничивая) на дистанции в 5/10/15/20 лет (у каждого свои возможности и начальная база), а всю оставшуюся жизнь получать пассивный доход, чем до конца своих дней "работать на дядю", опасаясь, что тебя уволят, урежут зарплату, понизят в должности и т.д., а еще постоянно волноваться о том, что будет к моменту выхода на пенсию и как прожить на такие деньги.

▶️Я очень рад, что однажды сделал "шаг в сторону" и пошел по пути, ведущему к пассивному доходу.
А вы как думаете? Согласны?

👆👆👆👆👆👆Новости.

7⃣ В Санкт-Петербурге по итогам года ждут около 10,5 млн туристов.
Туристический поток в Санкт-Петербург в этом году может побить рекорд и превысить уровень "доковидного и досвошного" 2019 года, когда город посетили 10,4 млн. гостей. Об этом сообщил заместитель председателя комитета по туризму Илья Баннов.

💡 Друзья, в ближайшие годы турпоток в Питер будет только расти. Обратите внимание на цифры - больше 10 млн. туристов в год, и это пока что ещё с очень небольшим процентом зарубежных гостей. А что будет, когда количество иностранцев вернется к прежним значениям?
Поэтому, не устаю повторять: апарт-отель в СПб - вложение в наше время выгодное и перспективное.

И так считаю не только я, потому что ⤵️

7⃣ В Петербурге продажи апартаментов выросли на 14%.
За 9 месяцев 2024 года реализовано порядка 2,4 тыс. апартаментов всех форматов, что на 14% больше, чем за аналогичный период в прошлом году. Доля сервисных апартаментов составила 55% от всех продаж.
На конец III квартала 2024 года средняя цена квадратного метра апартаментов в Санкт-Петербурге составила 306 тыс. руб. - это на 9% больше, чем за аналогичный период 2023 года.

💡 Растет спрос 👉 растут продажи 👉 растет цена. Все логично.

При этом всём ⤵️

7⃣Опрос ВЦИОМ показал, что россияне почти ничего не знают об апартаментах.
Шесть из десяти россиян (61%) плохо или совсем не осведомлены о том, что представляют собой апартаменты.
А из тех, кто знает о данном типе недвижимости, лишь треть (38%) в состоянии отметить его преимущества и недостатки. Но примерно в половине случаев отмечают совсем не то, что следовало бы.
58% (!!!) опрошенных не приобретают апартаменты только из-за их статуса нежилых помещений. Готовы на такую покупку лишь 14%. Большая часть из них – молодежь, не сильно понимающая разницу между квартирами и юнитами в апарт-комплексах. 
 
💡 Печально то, что в опросе ничего не сказано об истинном целевом назначении апартаментов. И нигде не фигурировал вопрос про доход. Особый тип инвест-недвижимости был выставлен в глазах общественности "недожильем".
Но осведомленность наших граждан будет расти. А с ней - спрос и цены на аппартаменты.

7⃣ ЦБ повысил среднесрочный прогноз по ставке до 17-20% на 2025 год.
По итогам заседания Совета директоров по ключевой ставке 25 октября 2024 года Банк России обновил среднесрочный прогноз. В базовом сценарии учтены обновленные бюджетные проектировки и решения по индексации регулируемых цен и тарифов. С учетом этого, а также более высокого текущего инфляционного давления и роста инфляционных ожиданий Банк России повысил прогноз по инфляции на 2024–2025 годы.

💡 Для нас - инвесторов - это сигнал: не заходить в проекты с рассрочкой менее, чем на 2 года, если планируется закрывать остаток ипотекой. Взять или рефинансировать ипотеку под адекватный процент получится не ранее середины-конца 2026 года.

7⃣Вторая башня Газпрома в СПб станет вторым по высоте небоскребом в мире.
Высота Лахта Центр-2 (на фото) составит 703 метра. А еще небоскреб станет абсолютным рекордсменом по высоте обзорной площадки (590 метров) и верхнего эксплуатируемого этажа.
Окончание строительства "Лахта Центр 2" запланировано на 2031 год.

💡 Растет "Петербургский Сити" - новая точка притяжения туристов со всего мира. Ну, вы уже поняли, к чему я всё это... 😉😁

Всем отличного начала рабочей недели!

Зачем нужен эксперт по инвестициям в недвижимость?

Сегодня хочу затронуть довольно важную, но не для всех очевидную и однозначную тему. А заодно уберечь вас от ошибок, которые совершают многие начинающие инвесторы.

Что же это за ошибки? ⤵️

▶️ Самостоятельный поиск.

⏺Приведу очень банальную аналогию: если вам вдруг потребуется операция на сердце, вы никогда не станете ее делать своими руками. Самостоятельный поиск и подбор доходной недвижимости - не столь опасная для жизни процедура, но зачастую заканчивается потерей времени, нервов, а главное - денег.

⏺Для начала вам придется изучить огромное количество информации о локациях Санкт-Петербурга, ценах на аренду, потенциале мест и проектов, управляющих компаниях, предпочтениях туристов и бизнес-путешественников и т.п. И далеко не вся информация в сети окажется корректной.

⏺Далее вы будете обращаться к застройщикам. Как правило, инвестор присматривает для себя 3-5 более-менее интересных вариантов, таким образом вы "обрастете" армией поклонников менеджерами застройщиков, которые будут очень активно звонить и писать вам, надоедая склоняя к покупке. При этом застройщик никогда не озвучит вам минусы своих проектов и не предложит сравнить и рассмотреть конкурентов.

⏺И есть еще один важный нюанс: не все проекты хорошо раскручены в сети, есть такие "бриллианты", о которых известно только профессиональным участникам рынка. Они позволяют получать повышенную доходность и/или имеют отличный потенциал роста и капитализации цены, но вы просто не узнаете о них.


▶️ Поиск с агентством недвижимости / обычным риэлтором.

⏺Хороший риэлтор - не равно хороший специалист по инвест-недвижимости. Это две разные профессии. Вернемся к аналогии с операцией на сердце - вы вряд ли станете обращаться за этим к офтальмологу или ортопеду.

⏺Если вы берёте для себя, для жизни, то толковый риелтор подыщет вариант под ваши потребности. Если же вы хотите инвестировать и получать пассивный доход, то риэлтор вам не помощник. Нужно обращаться к специалисту по инвестициям. У него — другие компетенции и, что крайне важно, другой опыт.

⏺Хорошо, если человек инвестирует сам и набил много шишек. Например, я инвестирую в недвижимость СПб свои личные деньги с 2012 года. Обычный риелтор просто не имеет такого опыта.

⏺Знать всё и быть во всём экспертом - невозможно. Обычные АН обучают сотрудников работе с жильем и подбору хорошего варианта для собственного проживания. Мы же с командой сейчас акцентируемся и совершенствуем свои знания и навыки именно в сфере сервисных апарт-отелей и получении максимального пассивного дохода с юнитов.


🀄️ В 90% случаев для начинающего инвестора самостоятельный поиск доходного объекта или обращение к непрофильному специалисту заканчиваются разочарованием: доход не соответствует ожиданиям, проект сдается совсем не таким, как "рисовал" застройщик, заполняемость юнита низкая, выбранная УК не исполняет обещания и т.п. Время потеряно, выгода упущена, а весь процесс подбора и покупки объекта доставлял не положительные эмоции, а дискомфорт.

Чтобы не разочароваться в инвестициях в доходные апарт-комплексы и получить качественный сервис и поддержку на всех этапах: от выбора и покупки до последующего управления активом, обращайтесь сразу к грамотному специалисту. Не "ставьте себе диагнозы" и не "делайте операции" самостоятельно.

Если вы находитесь в поиске варианта для получения пассивного дохода, то записывайтесь ко мне на консультацию, проведем эту "операцию" вместе ⤵️

👉ЛС: @Aleks_1504

👉Вотсапп: +79818833565

Всё по плану 👆😄

Ставка растет, инфляция - тоже...

👉Друзья, сегодня состоится очередное заседание ЦБ по ключевой ставке, и уже в обед мы узнаем что ее опять зачем-то подняли на 1-2 пункта, но эффекта это все равно никакого не принесет решение Центрального банка.

Хотя все и так очевидно, но предлагаю немного развлечься и погадать, что же нас ждет сегодня 😁

❓ Что выбрать для получения дохода: обычное жилье или апартаменты?

🀄️ Мой опыт общения с клиентами за последние полгода четко показывает, что примерно две трети потенциальных инвесторов не понимают разницы в доходности и готовы вкладываться в жилье только потому, что это более привычный для них формат 🙈
Люди даже не представляют, сколько на самом деле теряют на этом!

Подготовил для вас наглядное сравнение доходности и окупаемости этих активов на трёх простых примерах в различных ценовых категориях.

▶️ Чтобы получить примеры расчетов, ответьте на 3 простых вопроса по кнопке ниже (это не займёт больше минуты), я вышлю вам гайд в личные сообщения и проконсультирую.

👆👆👆👆👆👆Отзывы клиентов.

Сегодня хочу поделиться отзывом, который оставила мой, теперь уже постоянный инвестор - Марьям из Ярославля 🤗

7⃣ Мы приобрели студию в отличном проекте в историческом центре города.

Марьям начинала поиски апартаментов самостоятельно и об этом комплексе могла даже не узнать, т.к. в интернете в большей степени распространена информация только о раскрученных застройщиках и проектах, а менеджеры агентств недвижимости стараются предлагать только тех, кто работает с агрегаторами и платят высокую комиссиию.

Всегда приятно получать такие теплые слова о своей работе, Марьям, спасибо Вам еще раз 🤝

Начало поста ⤴️

✔️Олег и хрущевка в Новосибирске.

⏺Тема инвестиций в апартаменты у нас довольна молода, и очень большой процент населения страны (особенно из регионов) имеют смутное (зачастую неправильное) представление об апартаментах и их преимуществах. Люди не понимают /не верят /не видели примеров, как это вприципе работает, не в теории, а на практике. И не знают, что весь процесс можно организовать полностью удаленно. Большинство продолжает по-старинке сдавать имеющиеся квартиры или приобретать под сдачу обычное жилье, даже не задумываясь, сколько на самом деле на этом теряют.

⏺Так было и с Олегом. "Двушка" в новосибирской хрущевке досталась ему от бабушки, он сделал косметический ремонт и сдавал ее за 27 т.р. При этом Олега посещали здравые мысли, что можно как-то эффективнее использовать полученное наследство продав и добавив немного своих средств, но апартаменты он даже не рассматривал. Подумывал о приобретении жилья в одной из столиц, тоже под сдачу, но как заниматься всем этим из Новосибирска?

⏺На предложенную мной стратегию Олег согласился не сразу - полгода раздумывал, изучал тему апартаментов, опасался, что это какое-то "недожилье". В итоге, мои доводы и аргументы победили 💪 Мы забрали апартамент на Ладожской в рассрочку 30/70. 30% ПВ Олег внес из имеющихся у него средств, а остаток планировалось закрыть с продажи бабушкиной хрущевки, что мы и сделали летом этого года.

⏺Сейчас мы готовимся принимать и меблировать объект, и уже после НГ Олег начнет получать пассивный доход в районе 60-65 т.р. в среднем по году. Плюс, сейчас у апартаментов потенциальная капитализация зачастую выше, чем у жилья, особенно - старого жилья. Апартамент Олега уже прибавил + 10% с момента покупки, а вот цены на хрущевки подросли всего на пару процентов.


⛔️Мой брат и "однушка" в Девяткино.

⏺Эта история пока без хэппи-энда. Прискорбно осознавать, что я не могу помочь и "сдвинуть с места" собственного брата, но пишу честно, как есть 🤦‍♂

⏺Алексей сдает свою квартиру за 20 т.р. в месяц. Вот решил, наконец, поднять плату до 22 т.р. При этом ему арендаторы уже сломали стиральную машину (случайно), выкинули диван (специально, я не шучу, сказали, что там клопы 😵‍💫) и постоянно он их ездит проверяет.

⏺А можно продать эту однушку за ~ 5 млн. руб., переложиться в апарт и получать +/- 50 т.р. не делая ни-че-го - весь процесс, от продажи имеющегося жилья до приобретения, меблировки и последующего управления апартаментом, будет организован нами "под ключ". Но, увы... 🤷‍♂

🀄️ Это далеко не все истории из моей практики, но суть похожа. Вдумайтесь, каждый год владения неликвидным активом (исходя из моего опыта) - это минимум 0.5-0.7 млн. руб. вашего потерянного дохода. Поэтому, друзья, не бойтесь сделать первый шаг, не откладывайте это решение!

В СПб мы полностью организуем весь процесс покупки-продажи для наших инвесторов. Кстати, с продажей старой недвижимости в регионах мы тоже помогаем - у нас есть партнерские связи по всей РФ, сможем посоветовать грамотного специалиста под ваши задачи.

Если хотите начать действовать прямо сейчас, записывайтесь на консультацию, выберем оптимальную стратегию для вас⤵️

👉ЛС: @Aleks_1504

👉Вотсапп: +79818833565

⭐️⭐️⭐️ Апарт-комплекс 4* с развитой инфраструктурой в паре минут от метро.

➡️ Комплекс уже сдан и вскоре начнет принимать гостей.
➡️ 2 станции метро до Невского проспекта или 12 мин. на авто.
➡️ Доходность на уровне 18-20% с учетом капитализации проекта.
➡️ Есть очень удобная рассрочка с ПВ 20%, при этом ключи вы получите сразу после сделки и сможете получать доход.
ЦЕНЫ по Акции: от 6.2млн. при полной оплате (рассрочка дороже)

Нужны подробности - просто ставьте ➕ в комментариях, пришлем полную презентацию проекта ⬇️⬇️⬇️

❓ В какие проекты мы сейчас заходим с постоянными инвесторами?

У меня часто спрашивают, какие апарты сейчас наиболее популярны у опытных инвесторов. Рассказываю в посте.

▶️ Чаще всего мои инвестора выбирают готовые объекты или же на финальной стадии готовности. Логика тут проста: времена сейчас нестабильные и хочется начать фиксировать прибыль сразу же после покупки, не ожидая по 1-2 года до готовности.

▶️ По локациям предпочтение отдается центральным и околоцентральным. Вариации на окраинах и в спальных районах города (пусть даже недалеко от метро) утратили свою популярность. Во-первых, там традиционно ниже заполняемость и цена за размещение. Во-вторых, капитализация таких объектов с годами будет ниже, чем у приближенных к центру города. Исключение может составить только Московский район - локации в близости к аэропорту.

▶️ Если говорить про объекты, то за последние месяц-полтора мы активно заходили в:

⏺Апартаменты у метро Ломоносовская.
Полностью готовый объект, который уже функционирует уже около года, с демократичной ценой - в пределах 5 млн. руб. можно приобрести юнит с полной меблировкой и пакетом арендатора.
Доходность: ~ 45.000 - 50.000 руб. в среднем по году.

⏺Премиальный отель в центре СПб.
Объект в финальной стадии готовности, запуск к сезону 2025 года. Находится в пешей доступности до большинства достопримечательностей и Невского.
За ~10 млн. руб. можно приобрести полностью укомплектованный номер.
Доходность: 100.000 - 120.000 руб. в мес.

⏺Апарт-комплекс у метро Балтийская.
Сданный объект бизнес-класса в интересной локации с множеством внутренней инфраструктуры.
Стоимость юнита с мебелью и пакетом арендатора обойдется в ~ 8,5 млн. руб.
Доходность: в среднем прогнозируем 60.000 - 70.000 руб. в месяц.

▶️ Недавно у меня в арсенале появилось еще два объекта, которые мы будем сейчас активно презентовать и заводить инвесторов: это новый апарт-отель на ВО в финальной стадии готовности и готовый комплекс у метро Ладожская, в котором у нас уже есть 16 юнитов, а сейчас там появились шикарные условия рассрочки.

▶️ Если вы тоже находитесь в поиске варианта для получения пассивного дохода, то записывайтесь ко мне на консультацию⤵️

👉ЛС: @Aleks_1504

👉Вотсапп: +79818833565

Инвестиции в себя.

♦️Помимо вложений в финансовые инструменты, есть еще один тип инвестиций - в себя. В своё развитие, здоровье и отдых. Сегодня хочу поговорить о последнем пункте. В нашем бешенном ритме жизни люди доводят себя до полного выгорания, а потом не понимают как восстановиться. Такое лучше предупреждать, чем устранять последствия.

♦️Поэтому примерно раз в квартал я устраиваю себе перезагрузку в виде отпуска. При этом стараюсь чередовать выезды с детишками и только вдвоём с супругой - это очень разный вид отдыха.
Если нет возможности устроить полноценный отпуск, то пара дней где-то за городом, на природе, шашлыки с друзьями или релакс в СПА - главное "сменить картинку".

♦️Кому-то частые поездки могут показаться расточительством, а для меня это условие эффективной работы и качественной жизни.
В конце-концов, ради чего работать и зарабатывать, если не позволять себе "маленькие радости"?

➡️Друзья, не забывайте отдыхать и перезагружаться, не жалейте на это времени и средств (сам раньше грешил этим).
Всем отличных выходных! 😉

▶️ В каком возрасте можно/нужно/стоит начинать инвестировать?

⏺Вы можете удивиться, друзья, но мне часто задают такие вопросы. Бывает, молодые ребята 20-25 лет сомневаются, стоит ли так рано "ввязываться во все это" и "потянут ли они", а бывает взрослые люди после 40-50 не уверены, а не поздно ли уже что-то менять и предпринимать?

⏺И знаете, что я хочу сказать? Лучшее время для того, чтобы начать инвестировать - ВСЕГДА. Вот именно в тот момент, когда вы созрели и решились начать менять свою жизнь к лучшему, и неважно 20 вам или 70.

⏺Безусловно, чем раньше вы начнете, тем в более молодом возрасте выйдете на пассивный доход и получите большую степень свободы (как финансовой, так и личной). Но, не устану повторять, никогда не поздно!
Если вам 50, то это не повод ставить на себе и своем еще довольно приличном отрезке жизни крест.

⏺Когда мне было лет 14-15, то 40 лет казались мне каким-то очень далеким временем, а еще посещали забавные (как я уже сейчас понимаю) мысли, из серии: "В 40 лет я буду уже стар и мне ничего особо не будет нужно". И вот мне за 40, и как же я ошибался! 😂 Поэтому полагать, что лет в 60-70 вы станете безнадежным стариком, совершенно неверно. В этом возрасте можно жить полноценной, активной и интересной жизнью, конечно, если иметь на это средства.

⏺Я успел поездить по миру и видел огромное количество пожилых пар, которые путешествуют, веселятся, активно проводят время и радуются жизни. Они уже вырастили детей, обустроили быт, построили бизнес и/или пассивный доход, а сейчас просто наслаждаются своим свободным временем. И я четко решил, что хочу для себя такой же "серебрянный возраст".

⏺Я начал делать первые шаги в инвестировании в 32 года, уже более осознанно пришел к этому в 36.
А сейчас у меня намечена четкая стратегия перехода на полностью пассивный доход примерно к 55 годам.
Начни я раньше, уже сейчас бы имел то, что планирую (возможно). А если бы я вообще не начал?..

👉Поэтому, друзья, главное - начать! А возраст (пусть это и банально) - только цифры в паспорте.

Друзья, всем доброго понедельника!
Я вернулся в Петербург и готов быть полноценно в рабочем процессе и на связи с вами 🤝

🔊 Рассказываю про лучшие локации в СПб для покупки инвест-недвижимости.

⏺ Рендеры нового уникального проекта на Васильевском острове.

Друзья, архитектура и виды ну просто завораживают! 🤩🥹 Если бы я не был фанатом загородной жизни, то хотел бы жить здесь 😃

⏺ 8 октября старт бронирования объекта.

⏺1 этап (10:00-12:00): бронирование квартир тип 2ккв./3Еккв. и более.
⏺2 этап (13:00-15:00): бронирование квартир тип 1ккв./2Еккв.
⏺3 этап (16:00-18:00): бронирование квартир тип Студии.

👆👆👆👆👆 Напоминаю и всем рекомендую подать заявку в лист ожидания (они принимаются до 6 октября включительно). Это даст вам 1% дополнительной скидки и более быструю обработку заявок застройщиком (т.е. повышается шанс успеть забрать выбранную квартиру по стартовой цене!).

▶️ Есть всего два дня в запасе, жду ваши ➕️ в комментарии или ЛС (@Aleks_1504) - встанем в лист ожидания и заберем шикарный актив в ваш портфель по самой "вкусной" цене ⤵️⤵️⤵️

▶️Фильм о новом проекте на ВО.

Названия корпусов соответствуют пяти элементам:
✔️CUPRUM
✔️CARBON
✔️TITAN
✔️WOLFRAM
✔️PLATINA

А чтобы получить дополнительную скидку и зафиксировать лучшую цену на старте - ставьте ➕ в комментариях ⤵️