Nextons Real Estate Club

ВС РФ указал критерии квалификации инвестиционного соглашения в качестве договора простого товарищества
 
Между сторонами было заключено инвестиционное соглашение в отношении реконструкции объектов недвижимости, а также ряд соглашений вспомогательного характера.
 
Посчитав, что лицо, выполнявшее функции застройщика, ненадлежащим образом исполнило обязательства по реконструкции, один из участников соглашения обратился в суд с требованием о расторжении всех заключенных договоров, указав при этом, что инвестиционное соглашение представляет собой договор простого товарищества.
 
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, указав, что расторжение договора в судебном порядке несоразмерно допущенным нарушениям. Однако ВС РФ не согласился с оценкой нижестоящих судов, отправив дело на новое рассмотрение.
 
Подробнее – в нашем обзоре ниже.

ВС РФ: требование о консервации горных выработок может быть предъявлено в течение 20 лет с даты его возникновения
 
В 2011 году лицензия на пользование недрами Общества была досрочно прекращена, а в 2023 году уполномоченный орган обратился в суд с требованием обязать Общество осуществить консервацию горных выработок. Три судебные инстанции отказали в удовлетворении требований, указав, что срок исковой давности, установленный ГК РФ, истек. Однако ВС РФ занял иную позицию, отменив акты нижестоящих судов.
 
Подробнее – в нашем обзоре ниже.

ВС РФ указал на основания оспаривания договора аренды недвижимости как сделки с заинтересованностью
 
Участник Общества обратился в суд с требованием о признании недействительным договора аренды помещений, стороной которого является Общество, как сделки с заинтересованностью, заключенной с аффилированными лицами на нерыночных условиях в отсутствие необходимых одобрений органов управления Общества.
 
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, указав, что сама по себе аффилированность сторон не является основанием для признания договора недействительным.
 
Однако ВС РФ не согласился с подходом нижестоящих судов, отправив дело на новое рассмотрение.
 
Подробнее – в нашем обзоре ниже.

ВС РФ: выделение в составе территориальной зоны земельного участка территорий общего пользования не свидетельствует о расположении участка в границах двух территориальных зон
 
Собственник земельного участка обратился в суд с требованием о признании частично недействительными правил землепользования и застройки в связи с расположением принадлежащего ему участка одновременно в границах территориальной зоны жилой застройки и в границах территорий общего пользования.
 
Мнения судов разошлись – суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на отсутствие неопределенности в правовом статусе земельного участка.
 
Однако суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию истца.
 
ВС РФ, в свою очередь, согласился с подходом суда первой инстанции.
 
Подробнее – в нашем обзоре ниже.

Опубликован федеральный закон о снижении лимитов ответственности застройщиков по требованиям участников долевого строительства

8 августа 2024 года опубликован Федеральный закон № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым:

▪️ принят дифференцированный подход к определению размера неустойки за нарушение застройщиком сроков устранения недостатков объекта долевого строительства – в случае, если недостатки являются несущественными, неустойка рассчитывается от стоимости устранения недостатков, а в случае, если недостатки являются существенными (т.е. делают объект непригодным для проживания) – от цены договора;

▪️ размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства не может превышать стоимость устранения таких дефектов;

▪️ Федеральным законом об участии в долевом строительстве устанавливается закрытый перечень мер ответственности, применяемых к застройщику, и с застройщика не могут быть взысканы какие-либо неустойки, штрафы, пени, не предусмотренные данным законом;

▪️ размер штрафа, взыскиваемого с застройщика в случае отказа от удовлетворения требований участника долевого строительства в добровольном порядке, снижен с 50% до 5%;

▪️ установлено, что размер морального вреда, возмещаемого участнику долевого строительства, не зависит от размера имущественного возмещения;

▪️ гарантийный период для объекта долевого строительства снижен с 5 до 3 лет.

Изменения вступят в силу с 1 сентября 2024 года.

При этом в отношении договоров долевого участия в строительстве, заключенных до вступления в силу указанного федерального закона, новые правила определения размера неустоек будут применяться лишь за период после 1 сентября 2024 года (неустойки за период до указанной даты будут рассчитываться по старым правилам).

Подписан закон о внесудебном обжаловании решений Росреестра о приостановке регистрационных действий
 
22 июля 2024 года Президент России подписал федеральный закон, которым, среди прочего, устанавливается возможность внесудебного обжалования решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав (законопроект № 556069-8).
 
Законом предусмотрено создание в Росреестре центральной и региональных (межрегиональных) апелляционных комиссий. По общему правилу, комиссии формируются из трех представителей Росреестра и трех представителей национального объединения СРО кадастровых инженеров.
 
Заинтересованное лицо вправе подать заявление об обжаловании решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав в такие апелляционные комиссии, которые должны рассмотреть заявление в течение пятнадцати рабочих дней с даты его поступления. Отмечаем, что комиссии не ограничены проверкой только тех оснований для приостановления регистрационных действий, которые были указаны государственным регистратором в уведомлении о приостановлении, а должны проверить предоставленные документы на наличие всех оснований для приостановления, установленных законом.
 
Соответствующие положения федерального закона вступают в силу с 1 января 2026 года.

ВС РФ: налоговые платежи подлежат учету в расчетах между сторонами при возврате всего полученного по недействительным сделкам
 
В результате признания недействительным договора об ипотеке залогодержатель возвратил обществу объекты недвижимости, которые были предметом ипотеки и впоследствии были переданы в собственность залогодержателю. Общество потребовало, чтобы залогодержатель возместил доход от сдачи этой недвижимости в аренду. В свою очередь, залогодержатель потребовал уменьшить размер своих доходов, среди прочего, на размер налога на имущество и земельного налога, уплаченного залогодержателем за период, когда его право собственности было зарегистрировано в ЕГРН.
 
Суды трех инстанций отклонили доводы залогодержателя, однако ВС РФ занял иную позицию.
 
Подробнее – в нашем обзоре ниже.

ВС РФ: при переводе лесных земель в земли промышленности лесовосстановительные работы подлежат выполнению вне зависимости от вырубки лесов

Учреждение осуществило перевод земельных участков из состава земель лесного фонда в земли промышленного назначения, в связи с чем агентство лесного и охотничьего хозяйства предъявило требование о проведении лесовосстановительных работ на площади равной площади земельных участков, исключенных из состава лесных земель.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, указав, что спорная обязанность не возникла у учреждения в том числе ввиду того, что фактическая вырубка лесов не осуществлялась.

Однако ВС РФ указал на неверное толкование нижестоящими судами положений Лесного кодекса РФ, отправив дело на новое рассмотрение.

Подробнее – в нашем обзоре ниже.

КС РФ оценил правомерность предоставления земельных участков собственникам подземных сооружений
 
13 июня 2024 года опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 № 29-П по жалобе И. А. Ермака. В данном Постановлении суд проанализировал вопросы предоставления публичных земельных участков собственникам подземных гаражей, а также сформулировал общие правила такого предоставления и исключения из них.
 
Полагаем, что в определенных случаях эта позиция КС РФ может быть также применима к иным подземным сооружениям, расположенным в границах публичных земельных участков.
 
Подробнее – в нашем обзоре ниже.

Nextons представляла интересы Hines и PPF в сделке по продаже БЦ «Метрополис»
 
Команда Nextons консультировала инвестиционный фонд Hines Russia & Poland Fund, зарегистрированный в Люксембурге, и чешскую группу PPF Real Estate по всем аспектам продажи офисного комплекса «Метрополис» на Ленинградском шоссе в Москве. БЦ «Метрополис» состоит из трех офисных корпусов общей площадью около 110 тыс. кв. м. и является знаковым бизнес-центром класса «А» институционального качества. Данная сделка является одной из крупнейших в офисном сегменте за последние годы.  
 
Команду Nextons, работавшую над сделкой, возглавлял партнер практики корпоративного права и M&A Сергей Трахтенберг при поддержке старших юристов практики корпоративного права и M&A Виталия Назимова и Натальи Поставниной и старшего юриста практики недвижимости и строительства Ольги Эллиотт.

Cергей Трахтенберг занял второе место в рейтинге самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости CRE 100 2024
 
Партнер практики корпоративного права и M&A и руководитель практики недвижимости и строительства Nextons Сергей Трахтенберг занял второе место в рейтинге самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости в России в номинации «Юридическая практика» CRE 100. Данный рейтинг составлен на основе отзывов ведущих экспертов российского рынка коммерческой недвижимости.
 
Сергей Трахтенберг возглавляет практику недвижимости и строительства Nextons (ранее Dentons) с 2014 года. Профессиональный опыт Сергея составляет более 20 лет, в течение которых он успешно реализовал сотни сделок по приобретению и продаже всех видов коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры, складские комплексы, промышленные объекты), многие из которых являются знаковыми для российского рынка.
 
В частности, Сергей сопровождал Ingka в рамках сделки по продаже группе Газпромбанк розничного портфеля, состоящего из 14 торговых центров МЕГА. Общая площадь торговых центров составила около 2.3 млн кв. м. Данная сделка является крупнейшей в истории российского рынка коммерческой недвижимости.

Клиенты и коллеги постоянно рекомендуют Сергея как ведущего юриста и характеризуют его как «истинного лидера команды», «надежного консультанта, который знает бизнес и ставит интересы своих клиентов превыше всего», «выдающегося юриста, который доступен для помощи клиентам 24/7» (The Legal 500); «исключительно компетентного специалиста, который выделяется своим пониманием коммерческой стороны вопросов» (Chambers and Partners).
 
Сергей Трахтенберг признан в числе лучших юристов в области недвижимости, строительства и корпоративного права / M&A российскими и международными рейтингами, такими как Право.ру-300, Коммерсантъ, Российская газета, The Legal 500, Chambers Europe, Best Lawyers, IFLR1000.

ВС РФ: негаторные требования о запрете проезда через участок не должны ограничивать право на установление сервитута
 
Общество исторически осуществляло проезд к принадлежащему ему земельному участку через земельный участок предпринимателя.
 
Посчитав, что таким образом общество создает препятствия в пользовании земельным участком предпринимателя, последний обратился в суд с требованием в числе прочего запретить обществу осуществлять проезд через принадлежащий ему участок.
 
Суды трех инстанций удовлетворили заявленные требования, однако ВС РФ не согласился с позицией нижестоящих судов.
 
Подробнее – в нашем обзоре ниже.

КС РФ подтвердил правомерность рассмотрения споров о правах на недвижимость третейскими судами
 
Гражданин получил решение третейского суда о правах на недвижимость в свою пользу и обратился в государственный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение указанного решения. Однако суды, включая ВС РФ, отклонили заявление, указав, что решение третейского суда о правах на недвижимое имущество противоречит публичному порядку РФ. Конституционный Суд РФ не согласился с нижестоящими судами.
 
Подробнее – в нашем обзоре ниже.

«Роскадастр» выпустил обзор ряда правовых вопросов в сфере недвижимости
 
Публично-правовая компания «Роскадастр» опубликовала письмо от 22 марта 2024 года № 25-0140/24, содержащее правовую позицию центрального аппарата по ряду вопросов в сфере законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
Среди прочего, в письме приведена правовая позиция ППК «Роскадастр» по следующим вопросам:
 
▪️ Допустимость постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, в отношении которого установлено запрещение регистрации права:
 
Если объект недвижимости расположен на земельном участке, в отношении которого установлено запрещение (ограничение) регистрации права, то никакие операции с этим участком не могу быть осуществлены до снятия запрещения, включая строительство и регистрацию прав на здания, расположенные на нем.
 
▪️ В каких случаях ограждения и навесы считаются капитальными строениями и подлежат постановке на государственный учет:
 
Для ответа на этот вопрос необходимо проанализировать соответствие указанных объектов критериям статьи 130 Гражданского кодекса РФ, пунктам 10 и 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Если указанные объекты являются строениями, сооружениями, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, то такие объекты могут не являться объектами капитального строительства и объектами недвижимости, что подразумевает невозможность осуществления их государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них.

Nextons – Band 1 в категориях «Строительство и недвижимость» и «Ритейл и торговля, FMCG» рейтинга лидеров юридических услуг «Коммерсантъ»

По результатам ежегодного исследования юридического бизнеса в России, проведенного ИД «Коммерсантъ», Nextons рекомендована в 1-й группе (Band 1) в 48 категориях рейтинга лучших юридических фирм, среди которых:
 
◾️ Строительство и недвижимость: консультирование по сделкам в отношении объектов недвижимости и реализации строительных проектов;
◾️ Строительство и недвижимость: разрешение споров участников рынка недвижимости;
◾️ Ритейл и торговля, FMCG: консультирование лидеров отрасли;
◾️ Ритейл и торговля, FMCG: разрешение ключевых споров в отрасли.

Сергей Трахтенберг, партнер практики корпоративного права и M&A, руководитель практики недвижимости и строительства Nextons, признан рейтингом в числе лучших юристов (Band 1) в категории «Строительство и недвижимость».
 
При составлении рейтинга ИД «Коммерсантъ» принимаются во внимание сложность, уникальность и масштаб проектов юридических фирм.

https://www.kommersant.ru/doc/6634816

КС РФ указал на недопустимость взимания отдельной госпошлины за государственную регистрацию права доверительного управления в отношении недвижимости ПИФ
 
Управляющая компания ПИФ обратилась в Росреестр для регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев в отношении 294 объектов недвижимости и уплатила соответствующую госпошлину за каждое поданное заявление.
 
Росреестр приостановил регистрационные действия, указав, что управляющей компании также надлежало подать заявление о регистрации обременения в отношении объектов недвижимости в виде права доверительного управления, дополнительно уплатив при этом государственную пошлину.
 
Управляющей компании не удалось в судебном порядке оспорить позицию Росреестра, в связи с чем она обратилась в Конституционный Суд РФ с требованием признать соответствующие положения Налогового кодекса РФ, устанавливающие обязанность уплаты государственной пошлины как за регистрацию права собственности, так и доверительного управления, не соответствующими Конституции РФ.
 
КС РФ отказал в признании положений Налогового кодекса РФ не соответствующими Конституции РФ, однако указал на недопустимость двойного взимания госпошлины.
 
Подробнее – в нашем обзоре ниже.