Практика Недвижимости 🏠

Александр Москатов, управляющий директор МИЭЛЬ «Сущёвский»:

Последовательные действия ЦБ, направление на ужесточение денежно-кредитной политики, будут способствовать снижению цен. Ипотечные ставки на вторичке, которые доходят до 30%, обрезают большое количество желающих купить квартиру и вынуждают их «пересидеть» какое-то время в аренде.
 
Вторичка уже начала дешеветь, возможно, это пока не столь заметно на витринных ценах. Мы ощущаем и некоторые сложности с реализацией. Этому способствуют дорожающие кредитные продукты. Развернуть этот тренд под силу ускорению темпа роста потребительских цен (инфляции) и росту курса доллара. Эти сигналы могут ввести потенциальных покупателей в тревожное состояние, при котором они начнут снимать деньги с депозитных счетов и понесут их в недвижимость. Такой сценарий маловероятен, но тем не менее его нельзя сбрасывать со счетов.
 
Рынок когда-то работал без ипотеки, приспособится и сейчас.  Сегодня мы видим очень высокую долю сделок за наличные.

2 декабря весь день проходил в Москве Digitаl Forum Domclick.

МИЭЛЬ не просто приняла участие в этом масштабном мероприятии, но и вошла в Топ-10 ипотечных партнёров Сбера.

Премию получила Юлия Ибрагимова, директор Ипотечного центра МИЭЛЬ.

Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра МИЭЛЬ:

Увеличение ипотечных сделок в октябре произошло за счёт роста ипотечного кредитования по программе семейная ипотека.

Месяцем ранее лимиты по семейной ипотеке быстро закончились, сформировался отложенный спрос, который выстрелил в октябре. Несмотря на то, что лимиты были распределены на крупные банки, их хватило только на неделю. Иначе объём сделок по итогам октября мог бы оказаться ещё больше.
 
Дополнительная сумма лимитов на программу семейная ипотека до конца года составит 350 млрд рублей. По нашим оценкам этой суммы будет недостаточно, чтобы удовлетворить спрос.

Когда наши эксперты собрались на главном награждении года, мы решили узнать секрет их успеха 🏆

Ирина Пешич, управляющий директор МИЭЛЬ «На Соколе»:

С середины 2000-х начался период, когда дизайнеры и архитекторы реализовывали свои самые креативные идеи и концепции. Чем интереснее, оригинальнее визуально выглядел проект, тем дороже стоил. Одним из знаковых проектов того времени можно назвать ЖК «Триумф Палас» в Чапаевском переулке.
 
Сегодня покупатели стали больше обращать внимание на комфорт или иные сопутствующие моменты. Наверное, поэтому каких-то грандиозных визуальных проектов строится уже не так много.  

Даже если мы говорим о концепции жилых комплексов класса премиум и бизнес, здесь тоже спорные моменты. Есть ЖК рядом с метро Октябрьское поле, Полежаевская, напоминающие средневековых замки. А есть и Москва-Сити. Кому-то красиво одно, кому-то другое. Интересная архитектурная концепция рассматривается как еще одна приятная опция ко всем иным обязательным «плюшкам».

Анастасия Захарова, старший юрисконсульт, МИЭЛЬ «Измайловский» и «На Киевской»:

Раньше в законодательстве не были чётко установлены минимальные сроки владения долями, что вызывало путаницу. Налоговые инспекции могли трактовать ситуацию по-разному, и покупатели часто полагались на множество разъяснений ФНС. Теперь эти вопросы урегулированы на законодательном уровне и трактуются однозначно.

На мой взгляд, это нововведение значительно упростит и ускорит продажи в таких ситуациях, потому что исчезнут сомнения по поводу налоговых последствий. До поправок право собственности на участок отсчитывалось с момента его разделения на доли и внесения в ЕГРН. Даже если первоначальная территория находилась в собственности в течение 10 лет, людям приходилось ждать минимальных сроков владения перед продажей недвижимости, чтобы избежать высоких налогов. Неопределенность ограничивала людей в совершении сделок.

Уровень наших экспертов:

Продать идеальную квартиру✅

Продать неидеальную квартиру✅

Продать любую квартиру
✅🤘✅

Мария Жукова, руководитель департамента аренды МИЭЛЬ:

Рост цен на аренду жилья происходит из-за высокого спроса и небольшого объёма предложения. И всё это на фоне высокой ключевой ставки.

Август, сентябрь и часть октября — месяцы повышенной активности арендаторов и традиционного увеличения стоимости жилья. Однако в этом году, по моему мнению, рост цен исчерпал себя. Снижение спроса началось в сентябре — он уменьшился на 17% по сравнению с августом, а в октябре — ещё на 18,6%.

Средняя стоимость аренды 1-комнатных квартир в пределах старой Москвы — 61,7 тысяч рублей в месяц, 2-комнатных — 81,4 тысяч рублей, а 3-комнатных — 118,7 тысяч рублей. С конца прошлого года однушки в среднем прибавили 27%, двушки – 23%, трёшки – 22%. Традиционно самые высокие цены держатся в Центральном округе, а самые низкие в Восточном.

Александр Москатов, управляющий директор, МИЭЛЬ «Сущёвский»:

О спросе и предложении. Сентябрь-октябрь 2024 года рынок прожил в достаточно спокойном режиме, оставаясь под давлением высокой ключевой ставки. Относительно прошлого года мы фиксируем снижение спроса на 25-30%. Сейчас рынок находится в условиях стагнации.

В октябре количество квартир увеличилось на 3% по сравнению с предыдущим месяцем и приблизилось к отметке 46,5 тысяч объектов. С начала года рост составил почти 34%.

О ценах. С начала года цены на вторичке стабильные. Можно говорить, что она даже начала дешеветь, возможно, это пока не столь заметно. Последовательные действия ЦБ, направление на ужесточение денежно-кредитной политики, будут этому способствовать.

Ипотечные ставки на вторичке доходят до 30%, что обрезает большое количество желающих купить квартиру и вынуждает их «пересидеть» какое-то время в аренде. Но на рынке всегда есть люди, которым необходимо решить свой жилищный вопрос здесь и сейчас.

Мы знаем, что наши коллеги этого ждали! Начинаем публиковать видео с дня рождения МИЭЛЬ, который отмечался 18 ноября.

И первым будет видео про ожидания, конечно. Мы их записывали в самом начале праздника.

Как думаете, ожидания и реальность совпали в этот раз?🫶

Специалисты знают, что средний срок продажи объекта — 2 месяца.

Но наши аналитики провели расследование исследование:

‼️ В сентябре 33% объектов рекламировались меньше месяца
‼️ В октябре их доля выросла до 60%.

Объём предложения вторичной недвижимости продолжает расти. Например, количество квартир увеличилось на 3% по сравнению с прошлым месяцем и приблизилось к отметке 46,5 тысяч объектов. Самое большое увеличение в Центральном округе, где предложение выросло на 6%.
 
Средняя цена м² по округам Москвы в октябре осталась практически неизменной.

Екатерина Бережнова, главный аналитик МИЭЛЬ:

Октябрь – традиционно высокий месяц на рынке недвижимости. Но следует иметь в виду, что объект должен выставляться по рыночной стоимости и тогда квартиры продаются действительно быстро.
Однако длительный период высокой ключевой ставки, которую пока снижать не планируют, вынуждает участников рынка решать свои жилищные проблемы здесь и сейчас, не дожидаясь лучших времен.

Екатерина Бережнова, главный аналитик МИЭЛЬ:
 
Рост ставки ЦБ перевернул ситуацию на вторичном рынке жилья с ног на голову. По данным МИЭЛЬ соотношение сделок с ипотекой и без неё в 2022 году было 70% на 30%, в 2024 — уже 25% на 75%.

Рост ставок изменил и портрет ипотечного клиента в этом году. Инвестиционные покупатели ушли, потому что вторичка — это всегда узкий запрос. И инвесторам невыгодно вкладываться в проекты под большую ставку. Остались лишь те, кому нужно немного «дотянуть» до цены объекта, кто боится упустить «квартиру мечты» и те, кто ожидает в ближайшее время значительные денежные поступления.
 
Сейчас ипотечные клиенты покупают жильё для себя. В основном это те, кто улучшает жилищные условия через альтернативу, оформляя ипотеку на разницу в стоимости.

Когда в шутке есть только доля шутки😅

Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра МИЭЛЬ:

Приведу вариант расчета, исходя из стоимости объекта 15 млн рублей. Первоначальный взнос – 40%, срок кредитования – 30 лет и текущая рыночная ставка по ипотеке в известном банке – 25,7%. При таких условиях, ежемесячный платеж составит почти 193 тыс. рублей, а сумма переплаты — более 60 млн.

По сравнению с прошлым годом переплата увеличилась более, чем в 2 раза. Если год назад базовая ставка составляла 11-12%, то к текущему моменту выросла до 27%. Но если раньше средний фактический срока выплаты кредита был 7 лет, вне зависимости от того, на какой срок его брали, то в этом году средний фактический срок вырос до 10 лет и продолжит рост.

Главная задача – подобрать программу со сниженной ставкой. Например, с использованием опции по снижению ставок, когда банки предлагают за единовременную комиссию купить ставку и зафиксировать ее на весь период кредитования. Причём сегодняшняя покупка не ограничивает людей в возможности дальнейшего рефинансирования кредита.

Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущёвский»:

ДНП (дачное некоммерческое партнерство) — организационно-правовая форма юридического лица, которая продолжает существовать и регистрируется в соответствии с Гражданским кодексом. Его можно назвать аналогом СНТ.
 
Были отменены виды разрешенного использования земельных участков, такие как «дачное строительство». Но у владельцев нет необходимости обращаться в Росреестр для изменения вида разрешенного использования, в соответствии с ПЗЗ, ГПЗУ.

Если ДНП преобразовали в СНТ, и теперь на участке расположен садовый дом, его можно признать жилым. Для этого сначала нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит заключение и технический план, подтверждающие, что дом пригоден для постоянного проживания и является жилым. Затем необходимо подать эти документы в Росреестр. После регистрации в выписке из ЕГРН появится отметка о том, что назначение дома — «жилой».

Пробовать, пробовать и снова – пробовать 🙌

Это работает в любом деле. Согласны?

Александр Москатов, управляющий директор, МИЭЛЬ «Сущёвский»:

До февраля 2022 года доля сделок на вторичном рынке, оплаченных за «живые» деньги, составляла примерно 50%, это абсолютно нормальный показатель. В то же время доля ипотеки составляла от 46% до 52%.
 
Сейчас доля ипотечных сделок на вторичном рынке упала до 28%. Хотя это выглядит как небольшое снижение, в абсолютных цифрах падение значительное, так как сократились не только количество сделок, но и суммы кредитов.
 
На сегодняшний день более 70% сделок совершаются за наличные. Это обусловлено двумя факторами:
 
👉 Высокая стоимость кредитов
 
👉 Инфляция (у людей есть деньги, но есть и беспокойство по поводу их обесценивания)
 
Пока что мы не видим массового оттока средств из депозитов, скорее всего, это отложенный спрос.