Внучка Джейн_Джекобс

Скандал на шанхайском балконе


Как там писал Лев Николаевич - все несчастливые проекты несчастливы одинаково?) Очень похоже на правду.
Вот - чудесный сюжет из Шанхая, где собственники строящегося дома сильно недовольны тем, что в итоге станет их собственностью.

/9 квадратов на берегу. Находится проект вот здесь - это район Цянтан, так называемая международная деловая зона, "второй Пудун". Шанхай пытается построить новый деловой центр, но с учетом всех ошибок прошлого - побольше зелени, побольше инфраструктуры для пешеходов, смешение функций и т.д.
/Британские архитекторы. Проект сделали британцы - RSHP Ричарда Роджерса. Площадь участка - 1,2 га. Строится 5 зданий по 7 - 12 этажей. Квартиры тут разные - от односпальной (75 квм) до двухэтажных пентхаусов (554 квм). Всего 163 квартиры. Парковка полностью спрятана под землю.
/"Gree недвижимость" - так называется компания-застройщик (Gree Real Estate) , и вот с ней как раз и происходят проблемы у покупателей жилья. Несмотря на свое название, основной вид деятельности компании и самой и ее материнской - международная торговля, duty-free и вот это все. Стройка у них фактически первый раз случилась в Шанхае.
/В начале все было здорово. Хотя участок товарищи купили еще в 2014 году и по сути 6 лет держали его без движения, но это пошло им на пользу. Вокруг все строилось, а они не начинали. Зато когда начали, квартиры были проданы моментально - в феврале 2023 года. Правда, смущало отсутствие моделей домов в офисах продаж, а сама система покупки была "вслепую", то есть покупались только метры и применые планировки квартир. Но ажиотаж был приличный - 4 покупателя на квартиру, так что такие мелочи не особо кого-то волновали.
/Все началось с балконов. На рендерах они вполне обитаемые - см на картинках к посту. Уже в продажных листовках появляется странная структура пола, а в реальности это выглядит вот так. По сути это не балкон, а решетчатый козырек)) Покупатели считают, что реализация сильно хуже того, что было обещано и что в таком виде балконы вряд ли можно использовать (например, поставить там стулья или столы).
/Бойкот парковкам. Посчитав, что их требования и чаяния игнорирует застройщик, жильцы организовали бойкот парковочным местам - отказались их покупать. В итоге вписались 80 человек, так что почти половина парковки (80 из 163 мест) не продана. Дальше жильцы решили не платить управляйке пока уровень благоустройства и обслуживания не начнет соответствовать цене (для справки - 212 рублей за квм).
/Коллективная жалоба. Следующим уровнем борьбы стала публичная арена. 2/3 собственников выпустили коллективное письмо и направили его сразу в стройинспекцию Китая, на фондовую биржу, в местную администрацию (и Спортлото) )) Суть письма - обвинение застройщика в снижении уровня комфорта, отделки и сервисов относительно заявленных при продаже. Там как раз и про балконы написали и про отсутствие замкнутого периметра проекта, снижение "зеленых" стандартов строительства, отсутствие солнцезащитных козырьков на фасадах и т.д. Поверх этого застройщика обвинили в отсутствии желания исправлять эти косяки и небрежном управлении проектом.
/Что сказал застройщик? Надо отметить, что проблемы со стройкой застройщик признал еще летом этого года и как бы мягко предупредил, что будут задержки. Параллельно компания вообще пытается продать свой строительный бизнес) Но на коллективное письмо выдал через журналистов свою позицию - покупатели требуют больше, чем им было обещано и вообще "вас тут не стояло".

В итоге в процесс вмешались власти - теперь разбираются, что там с козырьками, были ли балконы и вообще. Собственники жаждят внимания и общения со стороны застройщика, застройщик жаждет продать все это добро кому-нибудь.

Пожелаем ребятам терпения и сил, че....


#жилье

Арендный бизнес по-техасски

Вложение в недвижимость - это такой универсальный вариант инвестиций от Австралии до Канады и далее везде. Сегодня расскажу про затею, реализованную в Техасе и имеющую потенциал для распространения по США. Кстати, эта затея недавно получила высшую награду в области девелопмента и урбанистики ULI Global Awards for Excellence.

Texas Housing Conservancy ("Заповедное жилье Техаса" - перевод мой)

Если совсем коротко - это инвестфонд, который скупает на рынке жилье и предоставляет его в долгосрочный найм по доступным ценам тем, в ком нуждаются города, но кто не может себе позволить толком ничего снять на рынке - врачам, учителям, пожарным, полицейским и т.д.

/Что фонд делает? Если красиво и пафосно - сохраняет доступность жилья в Техасе. Если цинично и приземленно - выкупает жилые комплексы под дальнейшую сдачу в наем по доступным ценам.
/Какое жилье покупает фонд? Это многоквартирные дома, среднего уровня комфорта. Хотя, есть и такое и такое, например. На текущий момент куплено 14 проектов в городе.
/Кто живет в домах? Прежде всего ориентация на работников социальной сферы - врачи, учителя, молодые профессионалы. В общем те, в ком сильно нуждаются в городах. Зарплата у таких людей от 60% до 120% от медианной по городу, причем основная часть жильцов получает не больше 80% от медианы. По сути это те группы, которые уже достаточно много получают. чтобы не попадать в программы помощи для самых малообеспеченных, но по рыночным ценам им дорого.
/Что с доходностью? Так как жилье это не для рынка, а для особых групп нанимателей, то и ставка тут особая. Она растет постепенно, чтобы не превышать (вместе с коммуналкой) 30% от доходов жильцов. Так что это не про "купил на нуле, продал с прибыльностью 30%, вышел в кэш и свободен". Это про длинные деньги и спокойные инвестиции. Фонд на первой же странице заявляет, что доходность это - "однозначное число". По оценкам внешних аналитиков средняя доходность - 9,4%.
/Кто может вкладывать деньги? Фонд открытый, так что особых ограничений нет. Но всякие крупные банки штата вошли и пока никто не выходил.


В общем, такой вот вариант "арендных домов" с социальным уклоном и под инвестиции.

#жилье

6 барьеров для AI в недвижимости

Не то чтобы я была технофобом,но некоторый скепсис по поводу того, как "вкалывают роботы, а не человек" испытываю.
А потому пройти мимо австралийского исследования про сложности цифровизации отрасли недвижимости я не могла. Тем более, что оно свежее (2021).

/Больше всего австралийским риэлторам не хватает AI, big-data и VR-технологий. Об их отсутствии в нынешней работе горевали и рассказывали чаще всего.
/Главные барьеры для цифровизации работы:
- высокая сложность самих систем в использовании и внедрении
- высокая стоимость ПО и оборудования
- отсутствие государственного участия (стимулов, стандартов, правил и т.д.)
- недоверие к внешним подрядчикам, устанавливающим и развивающим системы
- нежелание внедрять новые технологии
- инертность компаний и внутренних процессов
Вообще барьеров собрали сильно большое, но самые важные в плане технологии, внутренних процессов и внешней среды выбраны вот такие.
/Как они это выяснили? Сначала прочитали массив статей, посвященных разным препятствиям на пути в светлое цифровое будущее. А потом спросили у 100 игроков рынка, что не так с этими технологиями.



P.S. Особенно весело эту статью было читать на фоне новости о "липовых австралийских школах". В одном из риэлторских объявлений (созданном естественно ChatGPT) заявлялось, что продаваемый дом находится возле двух прекрасных школ - начальной и средней. Проблема заключалась только в том, что никаких школ в тех местах нет. Машина их выдумала "ради красного словца". Компания, конечно же, объявление сняла, извинилась, но осадочек от таких историй остается...

#технологии

Битва с пустотой

Регулярно поглядываю на Берлин и на его попытки управлять своим рынком жилья. Сегодня - про борьбу с пустующим жильем.


На 2022 год пустых квартир было около 40 тыс - 2% от жилфонда города.


/Началось все в 2014. В мае в Берлине вышел официальный запрет на "неверное" использование жилья - то есть не под жилые цели. Основные направления борьбы - коммерческое использование, туристическое использование, снос и неиспользование вовсе. Все эти кейсы в законе приравнены друг к другу. Когда запрет вышел, то людям дали 3-х месячный срок, чтобы, например, оформить свою квартиру как туристическую. Но даже тогда сделали это примерно 50% собственников подобных объектов.
/Не город, а районы. Важная деталь - запрет выпустил город, но возиться с нарушителями и последствиями назначили власти районов, имеющие меньше людей, денег и влияния. Даже искать нарушителей по сути должны районы. Кстати, жителям дала возможность "проинформировать" власти о ненадлежащем использовании жилья). Но даже имеющиеся возможности районы используют сильно по-разному. В год подается примерно 3500 заявлений относительно "неверного" использования. Основной поток жалоб и заявлений - в Темпельхофе и Шарлоттенбурге.
/Через 4 года закрутили гайки. К 2018 году город был сильно недоволен результатами и выдал норму на грани добра и зла. Теперь если собственник держит квартиры/дом пустыми и чихать хотел на воззвания от города, на него налагается штраф (что еще куда ни шло). Но для злостных нарушителей вводится механизм внешнего управления объектами. То есть вашими квартирами начинает распоряжаться город. По замыслу город должен входить на год в управление, заниматься приведением жилья в порядок и сдачей квартир в наём. В том числе путем "освобождения" квартир от нецелевых пользователей. Для туристических квартир ввели дополнительные правила - обязательная регистрация и плата за использование "не по назначению". Снести жилой дом вам просто могут запретить или потребовать построить дом, отвечающий экономическим возможностям среднего берлинца. Что это такое никто не знает, поэтому данная норма не сильно работает пока.
/Реальные результаты. В 2022 году город решил прямо-таки реализовать угрозу и ввести внешних управляющих. Выбрали 3 дома, подготовились к защите в судах.
Но... пока ни один из этих трех домов не перешел под управление районами. Все уперлось даже не в деньги, а в юридические проблемы. Нужно положение об управляющих, условия принуждения к оплате и т.д. В общем, работают ребят, борются.


P.S. В предыдущих сериях про Берлин - запрет на резкое повышение ставок найма и референдум о национализации жилья.

#жилье

Жилье в пустыне

Раз уж занесло меня в Эр-Рияд, решила поглядеть, что тут строят и продают в плане жилья.

Проект Sedra (девелопер Roshn)

/Девелопер как мегапроект. Компанию создали в 2020 году вместе с ещё 4 "мегапроектами" - один из них тот самый Неом. Задача Roshn - строить жилье по всей стране. Принадлежит она государственному инвестфонду. Так что задачи у нее двоякие - развивать жилищную отрасль и зарабатывать деньги.
/Немецкий след. С конца 1970-х в СА работает Albert Speer & Partner (это они авторы мастер-плана Дипломатического квартала Рияда и много чего другого в городе). Они же спланировали и первую очередь Sedra. Был конкурс на мастер-план 2500 га в 2018 году, они его выиграли.
/Гигантские масштабы. Впрочем, от арабского мира другого и не ждешь. 20 млн квм жилья, более 30 тыс домов, 8 фаз проекта. Построены 2, еще две в процессе. Подробно про них - тут. Минимальная площадь в продаже - 191 квм таунхаус с 3 спальнями и 4 с/у. Самый большой объект - вилла на 407 квм. Во всех вариантах - 2 машиноместа и комната для персонала. Первый этаж - для семейной жизни, здась столовая, гостиная, кухня. На втором этаже - спальни для семьи и на третьем - терраса, еще спальня и комната для персонала. Мастер-спальня как обычно с отдельным санузлом. В 2022 году заявили, что будут строить и квартиры тоже, но кажется, пока не осилили.
/Салмани-стиль. Построенные объекты выглядят весьма современно, но при этом виден реверанс в сторону традиционной архитектуры. Начиная от форм и заканчивая материалами - все это не чужеродное, а вполне себе свое. Называется этот новый стиль "салмани" - в честь короля Салмана ибн Абдул-Азиз Аль Сауд. Король поддерживает этот стиль как бы в противовес "безликой" архитектуре 1970-х.
/Третий год продаж. Продавать начали первую очередь в октябре 2021 года на нуле, так и продолжают очередями. Сейчас распечатали 4-ю. Кстати начинать продажи в процессе строительства в СА по собственному решению нельзя, нужно получить лицензию на торговлю еще не построенным жильем.
/Мастер-девелопер. Не всю землю Roshn застраивает самостоятельно. В той же первой очереди почти сразу после запуска продаж появился внешний девелопер. Он и другие компании выкупают землю и строят самостоятельно дома в районе. Вот - пример квартала с дизайном от Эли Сааб. Основной массив Roshn застраивает сам, причем строит из панелей.
/Не только жилье. Внутри кварталов есть нежилые объекты - социальные центры, мечети, детские сады и школы. В 2022 году Roshn прикупил соседний ТРЦ Riyadh Front (80 тыс квм), чтобы подтвердить историю про разнообразие.


P.S. на наш глаз, привыкший к наблюдению за "уличной жизнью", даже заселенный квартал кажется пустым. Я была там в районе 17 часов в будни, было не жарко, но никого не увидела вообще. Такая немножко "одноэтажная Аравия".

#жилье

Педсовет про урбанистику

Меня так часто просят рассказать про экономику города, что на предложение поговорить о педагогике и преподавании я не могла ответить отказом.

Получился немножко педсовет) но иногда оно тоже полезно.

P.S. Шлю привет всем своим бывшим и нынешним студентам, а также коллегам по нашему нелегкому преподавательскому делу.

Эр-Рияд

Я тут внезапно ближайшие три дня на конференции по урбанистике в Эр-Рияде.
Если вдруг кто-то из читателей тоже там - напишите мне, пожалуйста.

Буду рада встретиться)

Театели в Японии

Продолжаю изучать узкопрофильные отели в Японии. Первые три типа я описала в предыдущем посте, а сегодня - новый жанр.

Театель = кинотеатр+отель

/Хостел с кинотеатром. Объектов такого жанра я нашла несколько, работают два, два закрылись и несколько заявлены в планах. Концепция этого всего - "кинотеатр, в котором можно жить". Хотя первые объекты открылись до ковида, во время эпидемии спрос на такой формат оформился.
/ Этаж посреди ресторанов. Театель в Саппоро (открыт в 2020 году) фактически занимает один этаж в здании с ресторанами и кафе в центре города. 41 номер разного размера, есть женская часть и смешанная - в формате совсем небольших номеров и есть 5 побольше. По середине - 150 квм отдано под общую зону с огромным экраном (4*9м). Объект работает с 2020 года. Управляющий зданием - владелец этой сети теателей, цель открытия такого объекта в том числе - повысить доходность всего здания в целом.
/Theatel Haneda II. В том же 2020 подобный отель открылся в Токио, это вторая попытка зайти в столицу с таким форматом. Первый раз случился в 2018 и оказался не сильно успешным - отель закрыт на текущий момент. В действующем в номерах большие экраны, хороший звук и проекторы. В стоимость номера включен просмотр 200 фильмов.
/Отели без людей. Компания, которая развивает сеть теателей - SQUEEZE - следует концепции отелей без людей. Ресепшен у них облачное - одно на все отели и вынесенное за их пределы, а точнее - в Камбоджу. Консьержи работают в режиме чатов на телефоне. Ключей нет, номера открываются при помощи кодовых замков.
/Отель как часть бизнес-процесса. Самое интересное во всей этой истории, что компания SQUEEZE не является туристическим оператором и вообще, кажется, отели делает по необходимости. Они занимаются управлением зданиями, повышением их стоимости (и открывают в них разные отели для этого). Еще они делают свою облачную систему управления отелями и обслуживания постояльцев, кроме этого консультируют в области управления объектами недвижимости и бизнесами. В общем, отели для них - не самое главное (и даже, предположу, не самое доходное).

#туризм

Библиотека в фойе

Книжные магазины и библиотеки - места моего обязательного посещения в любом городе. В Сеуле присмотрела себе вот такую. Тем более, что она не где-нибудь находится, а в торговом центре.

/Это просто холл. На картинках на самом деле просто входной атриум в торговый центр. Как он выглядел в добибилиотечную пору можно вот тут посмотреть. Здесь был и фуд-холл и пространство для концертов. Но в 2017 году открыли библиотеку. В плане набора книг тут, конечно, не Ленинка. Книги подарил соседний книжный магазин, сотрудники компании-владельца торгового центра. Так что не до новинок и редкостей. Зато дизайн сделали такой, что библиотека стала популярной среди туристов и не читающей аудитории.
/Международный Центр Корейское Торговли. Библиотека находится внутри торгового центра Starfield COEX Mall, который является частью гигантского комплекса. Занимает ЦКТ целый квартал и включает в себя офисные башни, выставочный комплекс, 5-звездочный отель, и два торговых центра.
/Один из крупнейших. Открывшись в 2000 году COEX Mall долго держал лидерство по площадям. В 2016 году его в управление взяла корейская группа Shinsegae Property, принадлежащая в том числе Самсунгу. ТЦ вошел в сеть их же торговых центров Starfield. Теперь все это вместе называется Starfield Coex Mall.
/Соседи библиотеки. Книги тут не только в библиотечном формате, но и в формате огромного книжного магазина. Рядом - кинотеатр на 4600 мест (21 зал от 380 мест до 8). Здесь же - огромный океанариум.

В общем, тут конечно над научной статьей не поработаешь, но, в конце концов, нам давным-давно объяснили, что в библиотеку надо не за этим ходить...

#ритейл