Unexpected Value

📈Индекс Мосбиржи превысил 3100 пунктов

📊Рубль укрепился до 93 за доллар

Причина: два мужчины с не самым сильным треком выполнения собственных обещаний поговорили по телефону час

Вероятно, рынки до этого момента не были уверены, что у обоих подключен межгород

@unexpectedvalue

Тот факт, что самый большой финансовый кризис современности родился из рынка жилья, на годы убил нам какую-то внятную дискуссию о нем.

Всем хочется быть Майклом Бьюрри или Марком Баумом, определив новую катастрофу, но даже они предсказили сильно больше рецессий, чем реально произошло

@unexpectedvalue

#REF

@unexpectedvalue

Наши любимые нарративы на сегодняшний день:

1. Бизнес ждет волна корпоративных дефолтов из-за высокой ставки (банки не увеличили формирование резервов под будущие кредитные убытки по итогам 2024)

2. Пузырь на рынке жилья лопнет без господдержки (застройщики готовы продавать земельные участки, приобретенные в кредит С ПРЕМИЕЙ)

3. Бизнес не будет запускать инвестиционные проекты при таких высоких ставках (рекордная выдача корпоративных кредитов за 2024 год, крупнейшим банкам ставят кэп на рост активов в 2025)

4. Рубль укрепляется в ожидании снижения ставок. Рынок акций растет

5. Кредитный импульс снизился (или не очень)

Пожалуй, лучшая стратегия в макро: сидеть и ждать. Но есть основания полагать, что проинфляционные риски преобладают над кредитными и на следующей неделе выбор будет в диапазоне +0-2пп, чтобы выровнять эффект отката макропру и сохранения ставки в декабре.

@unexpectedvalue

Excel пообещал ответить симметрично и запретить функцию XLOOKUP на территории США

@unexpectedvalue

…и проигрывать индексу два стандартных отклонения

январь заканчивается, опубликованы данные за декабрь, и мы можем, наконец, переходить от смешных картинок про рынок к смешным графикам про рынок

спасибо, что пережили этот тяжелый месяц с нами!

@unexpectedvalue

Поддержка всем коллегам, кто использует доходности ОФЗ в качестве прокси безрисковой рублевой ставки

@unexpectedvalue

Если вы собираетесь построить мегауспешную карьеру в финансах:

Average CV be like:
🏆Топ-5 среди выпускников своего курса
🏆Выиграл 10 кейс-чемпионатов
🏆Призер русского медвежонка (в 4 классе)
🏆CFA, CPA, FRM, ACCA, MMA, KFC

Average workload be like:
🤡выровнять логотипы компаний-аналогов (на 200 страницах)
🤡конвертировать pptx в pdf для MD
🤡создать приглашение в календарь, указав участников в порядке их важности
💰создавать shareholder value (по возможности)

@unexpectedvalue

@unexpectedvalue

много таких случаев

@unexpectedvalue

Наша нерегулярная рубрика: че там у пиндосов тексты, которые админ хотел бы написать сам, но кто-то уже это сделал лучше.

Сегодня Ной Смит делает саммари величайшей дискуссии эпохи Дональда Трампа: Тарифы против китайского экспорта.

Крайне рекомендую к прочтению, особенно учитывая, как любят в нашей валютной юрисдикции словосочетание «экономика предложения». Все ссылки на предысторию и участников внутри поста на сабстеке.

Коротко:

1️⃣Анализировать международную торговлю невероятно сложно, не говоря уже о каких-то прогнозах. Комментаторы зачастую не могут корректно предсказать внутренние макропараметры, а здесь нужно спрогнозировать, как сбалансируются движения товаров и капитала множества стран со своими труднопредсказуемыми макропараметрами (да, макроэкономика - это сложно).

2️⃣Идеи Майла Пэттиса*, будучи очень простыми и прямолинейными**, стали настолько влиятельны, что уже переходят в разряд самосбывающихся пророчеств, т.к. его видение цитируют даже приближенные к партии экономисты (сам Пэттис, к слову, живет в Китае).

3️⃣Китай должен переключиться от роста за счет экспорта и инвестиций на рост за счет внутреннего потребления, что подразумевает укрепление юаня (рост потребления за счет импорта), отказ от субсидий и сверхмягкой ДКП (рост доходов домохозяйств на сбережения). Если Китай продолжит субсидировать «стратегических экспортеров», страны-импортеры неизбежно введут ограничительные меры, тогда производители погрязнуть в цеховых войнах на внутреннем рынке и balance sheet recession войдет в глубокую стадию.

4️⃣США должны снизить свою роль в качестве «потребителя последней надежды», поглощающего весь торговый профицит стран-экспортеров за счет собственного профицита счета капитала, что ослабит доллар, увеличит внутреннее производство (мечта MAGA), приведет к снижение уровня долга (кошмар наших политических комментаторов). Но, по мнению Пэттиса, рост внутреннего производства при снижении импорта позволит (каким-то образом) не снизить, а мб и увеличить внутреннее потребление.

5️⃣Не факт, что это сработает, ведь последствия введения любых тарифов*** труднопрогнозируемы (см. п.1). С чем трудно спорить, т.к., например, траекторию влияния санкций на Россию корректно не смог оценить никто.

*вероятно, главный эксперт по Китаю даже по версии самого Китая и автор великой книги Trade Wars are Class Wars в соавторстве с Мэттью С. Клейном (еще один powerhouse эконмысли). Пару дней назад он сказал, что перестает писать в твиттер и админ был вынужден завести аккаунт в bluesky (потом правда все равно вернулся в твиттер).

**Несмотря на простоту, фреймворк весьма эффективный как минимум для первичного анализа множества проблем: делим проблему на драйверы и тестируем на существующие ограничения и функцию предельной полезности: убывает или возрастает отдача от масштаба на текущих данных.

***На критику, что он тоже становится тариффменом, Пэттис ответил здесь.

@unexpectedvalue

«Сейчас все так дорого! Мы пока копим деньги на покупку денег, поэтому арендуем деньги» (с) поздние миллениалы-ранние зумеры, примерно 2025 год

@unexpectedvalue

@unexpectedvalue

Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?

Нет

У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:

1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR

📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).

🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.

🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.

Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).

Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.

⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».

Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.

В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.

LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.

📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.

📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.

Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.

5/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Риск Ликвидности

Это обсуждалось уже множество раз, поэтому коротко:

🔹Строительство - циклический сектор. Спад экономики влечет за собой спад продаж. Спад продаж приводит к нехватке денег для оплаты поставщикам и подрядчикам. Стройка останавливается, застройщик банкротится, проблема обманутых дольщиков.
🔹Раз отрасль циклическая, то в хорошее время застройщики могут формировать запас ликвидности, который будут тратить в плохие времена. Но а) риски инфляции себестоимости, б) общий системный риск стимулирует выводить прибыль
🔹Снижение цен плохо помогает, так как риск закончить строительство в убыток автоматом приводит к решению банкротиться
🔹Появление банка должно сгладить колебания цикла: в хорошие времена застройщики финансируют сами себя, в плохие времена их финансируют банки, пока хорошие времена не вернутся.

Однако за 5 лет рынку не удалось по достоинству оценить это решение по достоинству потому что…

льготная ипотека.

Льготная ипотека решала ту же проблему, что и проектное финансирование: гарантировать застройщикам спрос и поступление денежных средства независимо от фазы цикла.Но и в случае ПФ и в случае льготной ипотеки источником денежных средств являются банки. В итоге у нас одновременно действуют меры сглаживания циклического спада, что в период циклического роста приводит к избыточному давлению вообще на все параметры равновесия.

4/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Банковский контроль.

Особенность проектного финансирования в том, что банк не дает денежные средства напрямую застройщику. Банк оплачивает затраты застройщика: приобретение материалов, выплаты подрядчикам и т.п. Застройщик направляет в банк платежное поручение, которое банк исполняет после проверки.

Почему так?

Обманутые дольщики.

📊Надо сказать, что прямой экономический ущерб здесь переоценен, но косвенно наличие хотя бы одного прецедента создает недоверие со стороны покупателей -> они менее охотно приобретают жилье на этапе строительства -> процесс стройки становится дороже -> цены растут быстрее зарплат -> жилье менее доступно -> классовая ненависть распространяется по обществу и начинает мировую революцию обманутых дольщиков и т.д.

📉Для добросовестных застройщиков (коих большинство) наличие банка-посредника создает множество неудобств. Но это плата за страховку от морального риска, который является неотъемлемой частью строительства с привлечением средств граждан:
В случае простой циклической рецессии и локального падения продаж, застройщику рациональнее «забрать деньги», чем идти в банки за дорогими кредитами, чтобы довести проект до конца, а всю прибыль отдать кредиторам и подрядчикам.

🎢Здесь еще встает особенность рецессий а-ля русс, когда ухудшение бизнес-цикла сопровождается растущей инфляцией и ставками. В этой ситуации необходимость «брать долг в любом случае по закону» снижает барьеры для получения ликвидности и увеличивает относительнуюю привлекательности опции «завершить проект».

При этом, разумеется, у бизнеса сохраняются возможности обходить ограничения банков, но этот обход значительно дороже, чем просто вывести деньги дольщиков на Кипр.

3/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Перераспределение рисков.

Строительство нового жилья осуществляется в интересах всего общества.

👉Даже если прямо сейчас вы не ищите, куда бы переехать, есть множество причин, почему может понадобиться другая квартира/дом: дети, развод, изменение благосостояния, работа в другом регионе, изменение климатической ситуации и др.

👉Отсутствие вакантных площадей даже для 1% домохозяйств приводит к значительному росту цен для всех, кто когда-либо планирует выйти на этот рынок. Глобальная проблема (кроме разве что в Китае), что темпы строительства новых площадей не успевают за спросом. Для каких-то стран проблема в росте продолжительности жизни и миграции, для каких-то - потребность в обновлении имеющегося жилья и тп.

👉Стройка - капиталоемкая отрасль, поэтому рассчитывать на массовое строительство за собственные денежные средства (equity) здесь не приходится. Это всегда либо долг, либо средства будущих жильцов. Строители могут брать на себя затраты на «организационную часть», но не весь процесс от покупки земли, до установки домофонов.

👉Строительство по «старым правилам» предполагает, что весь риск строительства нового жилья остается на строителях и покупателях конкретного объекта. С точки зрения макроэкономической и градостроительной политики - это безумие.

Проектное финансирование и счета эскроу решают эту проблему двумя способами:
🔐деньги на счетах эскроу застрахованы государством (риски перекладывают на налогоплательщиков)
💰наличие финансирующего банка переносит часть рисков на акционеров и клиентов банка, но за эти риски банк берет определенную премию (ну и далее на налогоплательщиков, если вдруг банк банкротится).

То есть платят за жилье покупатели (если, конечно, вы не вводите массовую льготную ипотеку, oh wait…), но если что-то пойдет не так, то убытки принимает на себя общество в целом.

2/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Проектное финансирование или как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит (или как там об этом думают).

В 2024 году у нас завершился полный строительный цикл с механизмом проектного финансирования и счетов эскроу.

Что такое ПФ и зачем оно нужно? Чего достигло? Как влияет на экономику и почему его так не любят строители? и как государство подорвало доверие к инструменту с помощью льготной ипотеки? На эти вопросы попробуем ответить в большом цикле статей (выходить будет не прям часто, но будет).

Часть 1.
Общая теоретическая рамка: зачем вообще нужно было вводить 214-ФЗ?

TLDR:
1️⃣Проектное финансирование пытается решить 4 задачи:
🔹Минимизирует риск ликвидности при строительстве жилья (сработало)
🔹Внедряет банковский контроль в одном из самых капиталоемких секторов (скорее сработало)
🔹Перераспределяет риски строительства нового жилья с покупателей и застройщиков на всю экономику (скорее всего сработало, но риски экономики сейчас выше рисков отдельных секторов)
🔻Изолирует риски одного объекта от банкротства всех прочих объектов застройщика (тут вообще не получилось)
2️⃣Проектное финансирование (214-ФЗ) это неидеальное решение сложной проблемы. При этом сложность работы в рамках ПФ упирается в невозможность привлечь достаточное количество квалифицированных специалистов.
3️⃣При всех трудностях реализации самого 214-ФЗ, существуют вечно меняющиеся правила игры как в стройке, так и в экономике в целом. Льготная ипотека очень сильно подорвала доверие к 214-ФЗ
4️⃣Сейчас ПФ выглядит как дорогая страховка при минимуме страховых случаев. При этом эту страховку застройщики оплачивают в пользу покупателей жилья, перекладывая ее в цену. Из-за этого застройщики чувствуют, что несут всю нагрузку введения 214-ФЗ, хотя банки несут значительно больше рисков, но эти риски еще не имели шанса реализоваться.

1/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

Все, что вы хотели знать про льготную ипотеку, в одной статье

Начинаем год с науки! Сегодня в Вопросах экономики вышла моя статья «Массовая льготная ипотека: продлевать нельзя завершать».

Центральное место в работе занимает оценка масштаба эффекта замещения – доли льготных ипотечных кредитов, которые были бы выданы и на рыночных условиях.

Всю статью целиком прочтут, пожалуй, человека три (автор, рецензент и редактор), поэтому ниже часть выводов:

▪️В 2020 – 1П 2024 г. благодаря действию льготных программ было выдано лишь 0,6–1,2 млн новых ипотек в новостройках (20–40% от всех выданных льготных кредитов). Остальные 1,6–2,2 млн льготных кредитов (60–80%) были бы выданы по рыночным ставкам и без действия льготных программ – из-за благоприятных макро-факторов.

▪️Льготные программы создают больше всего дополнительного спроса в кризисные периоды и в условиях высоких % ставок (как во 2П 2023–2024 гг.). В ситуации экономического равновесия и тем более в период низких/нейтральных ставок общество субсидирует кредиты, которые были бы выданы и по рыночным ставкам. Не надо так.

▪️Широко распространено мнение, что рост цен на жилье в новостройках в два раза с 2020 г. произошел только из-за льготной ипотеки. Тем не менее, с 2020 г. цены на вторичное жилье выросли на 60%, ИПЦ и цены производителей стройматериалов – на 40%+, номинальные зарплаты – на 75%, строительная себестоимость (по ЕИСЖС) – на 100%+. Так что и без льготки рост цен был бы сильным. Насколько?

▪️Цены на жилье в реальном выражении (с коррекцией на ИПЦ) в 2020–2023 гг. выросли в большинстве стран: например, в США – на 27%, в Португалии – на 37%, в Хорватии – на 26%. Такую динамику связывают с постковидным восстановлением экономики и структурным ростом спроса на жилье после пандемии.

▪️Увеличение разрыва в ценах между первичным и вторичным рынком в РФ по большей части связано с льготной ипотекой. В 2018-2019 гг. разница в ценах составляла 10-15% (из-за разного качества, расположения жилья, «новый мерседес дороже старого» и вот это все, что давно обсуждалось). В 2024 г. разница в ценах превысила 45%. Часть этого роста связана с переходом на эскроу и улучшением качества первичного жилья, но основным фактором изменения разрыва в ценах все же стала льготная ипотека. Почему?

▪️Разница в ценах одинаковой квартиры на первичке и вторичке должна определяться дисконтированной суммой переплаты процентов за фактический срок погашения кредита. При рыночной ставке по ипотеке 20% и ставке по льготному кредиту 6% «справедливая» разница в ценах выше 40%.

🏗 При этом льготная ипотека поддержала строительную отрасль в период ее перехода на эскроу. Рост маржинальности строительства и высокий спрос помогли застройщикам пройти кризисы 2020 и 2022 гг., стимулировали строительство нового жилья (в том числе там, где раньше оно не строилось) и позволяли улучшать качество продукта.

⚡️Тем не менее, массовые льготные программы по большей части несут вред для экономики. Какие альтернативы можно предложить?

1) Ограничение числа льготных ипотек и четкие критерии получателей льгот (уже). Массовую льготную ипотеку можно запускать в качестве краткосрочной контрциклической меры поддержки спроса в период спада экономики.

2) Увеличение маткапитала и его индексация на фактический рост цен жилья, помощь в накоплении ПВ молодым семьям (если цель – социальная политика).

3) Другие креативные меры. Например, из-за высоких % ставок бюджет в 2021-2025 гг. потратил/потратит на субсидирование льготных ипотек ~4 трлн руб. На эти деньги Минфин мог засетапить своего застройщика, построить ~800 тыс. социальных квартир и бесплатно раздать их реально нуждающимся.

@helicoptermacro

Последнее, что видит CEO крупного промышленного холдинга, прежде чем услышать самый банальный совет по бизнесу за пару сотен миллионов плюс кэрри

@unexpectedvalue

⚡️Коллеги, OPEN CALL!⚡️

Редакция пока в раздумьях, по какому пути направить наш инди-рисерч бутик в новом году. В этом квартале попробуем поэкспериментировать с контентом, но так как ресурсы небесконечны, хочется подтвердить/опровергнуть некоторые гипотезы заранее.

Покидайте, пожалуйста, в комменты примеры каналов, твиттер-аккаунтов, сабстеков или иных форматов, которые вы обычно читаете и находите весьма занимательными и увлекательными, а может даже и полезными.

Идеи, что можно добавить с точки зрения содержания, тоже приветствуются (например, вам не хватает мемов про инвестбанкирский образ жизни или хочется каких-то отраслевых/equity обзоров, whatever).

С уважением,
@unexpectedvalue

Если вы ломаете голову, чем себя занять в последние часы каникул, либо нужно отвлечь себя от мыслей о неизбежности возобновления рабочих будней, вот пара вариантов от нашей редакции:

1️⃣Джек Фарли интервьюирует Эльхам Садинежад о ее будущей работе «Банки как синтетические хедж-фонды».

Зачем слушать?

После Мирового Финансового Кризиса мировая финансовая система стремится не позволять банкам принимать на себя «избыточные риски». Но сидеть в условно безрисковом бизнесе, как оказалось, тоже небезопасно (см. наш любимый кейс First Republic Bank). При этом спрос на капитал со стороны рискованных проектов из-за ужесточения регулирования никуда не делся, и этот спрос замещают собой различный Private Credit лавки, которые не подвластны требованиям центральных банков и Базельским нормативам (и этот сектор оказался очень прибыльным).

Но и банкам тоже хочется зарабатывать, поэтому они кредитуют кредитующих, и в итоге имеют на балансе скрытую позицию на инструменты, которые не факт что даже понимают.

Плюс у Эльхам Садинежад крутые работы о динамике микроструктуры финансовых рынков. То, что медианный аналитик часто упускает при анализе российского рынка.

2️⃣Декабрьское письмо Лин Альден про Биткоин и как он добрался до 100k. Наша редакция не касается криптовалюты, по очень простой причине: админ тут вообще ничего не понимает (как известно: биткоин - это все, что я не понимаю о компьютерах, плюс все, что я не понимаю о деньгах).

Но на просторах информационно-телекоммуникационной сети интернет есть мб пара экспертов, кто пытается анализировать биткоин не только с позиции «ну сейчас сюда зайдут институционалы, поэтому будет расти». Лин из них, хотя и стоит подходить со здоровым скептицизмом.

3️⃣Ну а если вы еще не готовы пускать в свою жизнь сложный контент, департамент анализа данных и питонирования предлагает позалипать в пошаговую рпг от своих знакомых. Если любите всякие инди игры, то может понравиться. И помните, играя в инди-игры, вы не разгоняете инфляцию, а это уже немало.

@unexpectedvalue

Максимальная поддержка коллегам!

@unexpectedvalue

Вместо итогов:

1. В упорнейшей борьбе победу одержал маленький, но гордый хайк на 2пп против проинфляционных факторов. Но давно мы не видели голосование, где победитель не был известен до самого конца!

2. По традиции, давайте вспомним все несбывшиеся прогнозы в этом году (а их было немало). Но не забывайте, что прогнозы намного чаще не сбываются, чем оказываются верны. Посмотрите на этот изумительный график сравнения фактических значений эффективной ставки федрезерва против ожиданий рынка. Not even close.
Дело, конечно же, не в плохих прогнозах или прогнозистах, а в высокой непредсказуемости окружающего нас мира. Хороший прогноз не тот, который сбылся, а тот, при составлении которого была разумно учтена вся имевшаяся на момент его публикации информация.

Так что в этом году редакция @unexpctedvalue желает:

🍾чтобы вас оценивали не только по результатам ваших действий (легко наблюдаемая величина), но и по качеству проделанной работы (более трудно измеримая величина)

🍻чтобы вам удавалось отличать мнения от фактов, особенно когда вы сами их озвучиваете неограниченному кругу лиц

🎉чтобы уровень неопределенности вокруг снизился настолько, что верным станет каждый третий прогноз

Мы до сих пор не верим, что вас тут больше 6 тысяч человек, но это очень круто. Спасибо, что читаете, репостите, пишите комментарии и всячески реагируете и поощряете редакцию продолжать это неочевидное дело - шитпостить в форме аналитических материалов.

Всех с Новым Годом!

С уважением,
@unexpectedvalue

Коллеги, самое важное голосование этого года: выбираем лучший мем на канале!

В шортлист (топ-10) попали те, кто набрал больше 10к просмотров, 100 реакций или просто админ считает конкретно это произведение невероятно остроумным и описывающим сложную реальность лучше и точнее текстов с графиками на 20 страниц

С кандидатами можно ознакомиться по ссылкам, сам опрос ниже:

1. Dan Levy в костюме макроаналитики 2024: https://t.me/unexpectedvalue/275
2. Три кита ошибок в прогнозах мировой экономики: https://t.me/unexpectedvalue/277
3. Меры центральных банков по снижению темпов роста кредитования: https://t.me/unexpectedvalue/281
4. Новые меры макропруденциальной политики: https://t.me/unexpectedvalue/311
5. Кто лучше прогнозирует рынки: https://t.me/unexpectedvalue/314
6. Российский национальный вид спорта: https://t.me/unexpectedvalue/337
7. Хайк на 2пп vs факторы инфляции: https://t.me/unexpectedvalue/352
8. Очередной день в макротелеграмме: https://t.me/unexpectedvalue/361
9. Инфляционные ожидания как инструмент снизить реальную ставку по кредиту: https://t.me/unexpectedvalue/373
10. Резюме макроэкономической сессии форума Россия Зовет: https://t.me/unexpectedvalue/411

Каждый голос важен!

UPD: сори за фальстарт, админ не знал, что нельзя постить опросы через отложенные сообщения

@unexpectedvalue

Называть Резюме обсуждения ключевой ставки «минутки» - колониальная ментальность, несерьезно, обесценивает часы, которые члены СД тратят на принятие решения

Называть Резюме обсуждения ключевой ставки «РОКС» - стильно, дух старой школы, повышает либидо

Коллеги, призываем вас продвигать термин РОКС везде, где это возможно и невозможно

@unexpectedvalue

За счет чего изменилась стоимость пассивов?

Борьба за ликвидность (привет, НКЛ).

Несмотря на то, что на портфельном уровне все выглядит пристойно (предыдущий график), динамика стоимости пассивов варьируется в зависимости от источника

При сопоставимом росте ставок (и совершенно непонятной гонкой за длинными пассивами корпоратов) физические лица принесли в банки за 12 месяцев 13 трлн руб., а корпоративные только 7. Доля средств на расчетных счетах (дешевые пассивы с точки зрения процентов, но дорогие рискованные с точки зрения ликвидности) снизилась с начала ужесточения ДКП в июле 2023 на 7.2% у физлиц и на 5.6% у бизнеса.

(3/4)
#банки

@unexpectedvalue

Проблема, как всегда, в изменении структуры активов-пассивов банков и их стоимости.

Смотрим на динамику процентных доходов и расходов. Данные по 3 третий квартал 2024.

Чистый процентный доход банков вырос на 18% (12 месяцев, закончившихся 30.09.2024 к аналогичному периоду прошлого года), но доходы увеличились на 81%, а расходы на 139%.

При этом среднегодовая величина процентогенерящих активов выросла на 22.5%, а процентных пассивов на 22.9%, то есть практически одинаково. Следовательно, при более высоком росте ставок для новых продуктов, замещение кредитов на более дорогие происходит медленнее, чем в депозитах.

Рынок часто говорит о том, что очень большая доля кредитов сейчас выдается по плавающей ставке (преимущественно привязанной к КС). Но как мы писали год назад, распределение процентного риска между банком и заемщиком в рамках кредита по сути не изменилась: раньше банки выдавали короткие займы (возобновляемые кредитные линии, при которых ставка определяется в дату выборки очередного транша), а с осени 2022 года рынок перешел на более долгосрочные займы по плавающей ставке. Это позволило банкам мгновенно перекладывать рост ставок в стоимость кредитов, но снизило размер обязательного платежа или скорость возврата займов. Подробно можно посмотреть здесь (6 постов), за год ситуация не изменилась.

При этом срочность фондирования как была менее 1 года, так и осталась. Но сейчас происходит миграция средств с расчетных счетов на срочные депозиты до 1 года. Что переводит денежные средства из категории условно бесплатных (или хотя бы дешевых) в категорию дорогих.

В чем здесь риск: представьте, что вы кредитуете кого-то на 3 года по ставке КС+3, а фондируете этот кредит по ставке КС-1 (фактические данные будут ниже), но ежеквартально. Что сделал НКЛ? Он заставил вас фондировать кредит по ставке КС+3 по ставке, допустим, КС, эффективно снизив NIM на 1%. С одной стороны, всего 1%, но с другой - снижение доходной базы на 1%.

(2/4)

#банки
@unexpectedvalue

Наш последний лонгрид перед новогодними каникулами: процентная маржа банков как главный риск системы в 2025

Основная история с инфляцией в частности и с состоянием экономики России вообще - это корпоративный кредит. Именно из-за него ЦБ не повысил ставку до 23%, как того ожидал консенсус (ну либо «прогнули», а темой с кредитом прикрылись, как хотите).

По мнению нашей редакции, корпоративный кредит является основным источником роста экономики, реальных доходов населения и, конечно же, инфляции, мультиплицируя эффект бюджетного импульса, начиная с осени 2022

Вторая важная тема, призванная охладить кредитование, - это макропруденциальное регулирование. На бумаге эти меры не направлены на борьбу с инфляцией, но они влияют на ценовые параметры кредитов и депозитов, а это индикаторы жесткости денежно-кредитных условий.

Здесь самый чувствительный момент - возможность использования безотзывной кредитной линии (БКЛ) при расчете норматива краткосрочной ликвидности (НКЛ). Увидев результат ужесточения применения БКЛ при расчете НКЛ, ЦБ РФ откатил внедрение этих правил на полгода, но обещал обсудить с банками возможность ужесточиться раньше.

Достаточно курьезно тут выглядит запрет взимать комиссию за переводы между счетами на сумму 30 млн руб. в мае. Это серьезно ударило по Сберу, который оказался вынужден поднимать ставки по депозитам еще и для удержания клиентов, которых от перехода в другой банк останавливали дополнительные расходы. Из-за чего банкам поменьше пришлось поднимать ставки еще выше, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Изменения в макропруденциальном регулировании привели к тому, что усредненная стоимость нового кредита увеличилась примерно с КС+3% до КС+7%. При этом и сама КС увеличилась с 16% в начале года до 21%, что дает удорожание стоимости кредита на 9% (а с начала цикла ужесточения на 17.5% (the economy is totally fine)). Стоимость депозитов при этом выросла на 6-6.8%

Казалось бы, отличные новости для банков?

(1/4)

#банки
@unexpectedvalue

по возможности старайтесь не привязывать свой бонус к угадыванию значения ключевой ставки на каждом заседании

на всякий случай: сохранение ставки 21 - это меньше стоимость денег сейчас, но выше неопределенность в будущем

@unexpectedvalue

Распроданность на вводе по итогам третьего квартала снизилась на 2пп по сравнению с предыдущим периодом (при кратном падении продаж)

Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС.

В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки - это проблема следующего года.

Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщикам все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает.

И при этом отрасль достигает, вероятно, рекордных показателей по объемам строительства.

В следующий раз, когда захотите обвинить Банк России в том, что он сдерживает «инвестиции и рост предложения», вспомните, что экономика уже едва справляется со своим текущим размером.

Второй квартал здесь

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Где-то на Неглинной, когда вышел очередной недельный принт ИПЦ, декабрь 2024

@unexpectedvalue

Краткое резюме макроэкономической сессии форума Россия Зовёт

@unexpectedvalue

Собственно, это и имелось в виду. просто нелюбовь к долгу легче доказать на данных

@unexpectedvalue

Проблема с этой логикой уважаемого (без иронии) Сергея Скатова в том, что как мне кажется, это немножечко карго-культ.

Кмк, нежелание брать долг и сдержанные расхода бюджета - это явление сопутствующее, а не первопричина стагнации. Нет никаких проблем взять и потратить много денег, оставшись при этом в долгосрочной стагнации (см Италию). Никаких проблем большие госрасходы и любовь к долгу не решат. А что решит?

Мне кажется, что решает желание меняться, принимать новое, брать на себя предпринимательские риски и риски выхода из зоны комфорта. Есть red tape бюрократический и есть red tape культурный. С бюрократическим ред тейпом в Европе тоже проблемы и они всем известны, однако же если брать культурный red tape, то на мой взгляд, экономику Германии следует признать самой большой в современной истории жертвой пресловутого нежелания выходить из зоны комфорта.

ПП

Пока админ болеет и проваливает планы по контенту, предлагаем помедитировать на этот замечательный график динамики промышленного производства Германии от marginal revolution

Есть много текстов, посвященных причинам рецессии в Германии. Но так как нисходящий тренд начался задолго до 2022 года, российский газ тут явно не единственная причина.

Если выделять самую важную, то это, конечно, какое-то невероятное нежелание тратить как на уровне федерального бюджета, так и на потребительском. А выражается это в огромной нелюбви к долгу.

Так что когда вам говорят, что жить в долг - это аморально, так как свое качество жизни вы обеспечиваете за счет будущих поколений, то вспомните этот график: жизнь по средствам может навредить будущим поколениям не меньше.

@unexpectedvalue

Из чего сделанао этао арка корпоративное кредитование???

вероятно: https://t.me/unexpectedvalue/281

@unexpectedvalue

Возможно, одно из худших решений в развитии российского рынка ценных бумаг: делать ставку на прямую коммуникацию с розничным инвестором, а не институциональными.

Понятно, что тут есть и вина институционалов, которые делают ровно то же самое (честь и хвала тем, кто несмотря ни на что пытается продавать долгосрочную риск/доходность, а не отдельные трейды, теряя долю рынка).
Но потом не стоит удивляться волатильности рынка в 2 матожидания

Пост выше, опубликованный в канале уважаемого Евгения Борисовича Когана не отвечает ни на один важный вопрос о факторах неопределенности компании (особенная ирония, что этот текст идет сразу после рекламы Jetlend). Зато дает основания полагать, что эмитент пытается «выехать» за счет физиков, а не устранении информационной асимметрии, тем самым только усиливая ее

@unexpectedvalue

✈️«Самолет»: Ренессанс в 2025 году?

В последнее время в инфополе было много мнений, статей и заметок по одному из ведущих девелоперов РФ, компании «Самолет» (SMLT RX). Причем некоторые из них были с весьма негативным оттенком. Честно говоря, все это напоминало спланированную информационную атаку.

Мол, когда сектор недвижимости находится в таком кризисе, как сейчас, компании испытывают серьезные проблемы. Мы решили провести свое исследование ситуации.

➡️ Напомним, что в ходе ралли на российском рынке, которое мы наблюдали в 2023 году, котировки «Самолета» выросли почти на 70%. Акции девелопера занимали лидирующие позиции по динамике роста. Однако затем бумага начала нисходящее движение, и с начала 2 полугодия 2024 года снижение составило порядка 55%.

Причины лежат на поверхности:

1️⃣Общая коррекция на рынке, в ходе которой пострадали в числе прочих и лидеры предыдущего роста.
2️⃣Рост ключевой ставки ЦБ и, соответственно, увеличение ставок по ипотечным кредитам.
3️⃣Отмена льготной ипотеки.

На наш взгляд, «Самолет» достаточно неплохо проходит через кризис, учитывая вышеперечисленные обстоятельства. При этом, безусловно, компании, как и всему сектору, сейчас непросто. Но говорить о катастрофе, о предстоящем банкротстве… Полагаем, что это явный перебор.

Почему мы так думаем? Давайте пробежимся по ключевым цифрам.

✔️Недавно компания опубликовала операционные результаты за 9 месяцев 2024 года. Объем продаж первичной недвижимости вырос на 25% г/г до 220,9 млрд руб. Общее количество заключенных контрактов увеличилось на 9% г/г и составило 29,4 тыс. Доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, составила 75%. Денежные поступления достигли 207 млрд руб.

✔️Также из важного отметим, что рост средств на счетах эскроу увеличились до 407 млрд руб., при этом денежные средства и их эквиваленты достигли 25 млрд руб. Финансовое положение остается устойчивым, и долговая нагрузка не вызывает опасений. Так, отношение скорректированного чистого долга к EBITDA составило 1,2х.

При этом кризис, безусловно, влияет на показатели компании — от этого никуда не денешься. К примеру, итоги 1 полугодия 2024 года. Так, финансовые расходы практически сравнялись с операционной прибылью: 39,4 млрд руб. против 42,5 млрд руб. Тем не менее на уровне операционной прибыли «Самолет» остается в плюсе. В 3 квартале 2024 года продажи упали почти в 2 раза в квартальном выражении, однако это связано, прежде всего, с общим положением дел в отрасли.

А что в 2025 году?

▪️На наш взгляд, кризис в секторе недвижимости если не на своем пике в настоящее время, то близок к нему. Мы ожидаем, что ЦБ РФ с высокой вероятностью с марта-апреля 2025 года начнет снижать ключевую ставку. По нашим прогнозам, средний уровень ставки в следующем году составит около 15%. Это, скорее всего, будет формировать отложенный спрос на недвижимость во второй половине следующего года. «Самолет», как один из лидеров рынка, может стать одним из бенефициаров этой ситуации.

💭 С учетом всего вышесказанного, мы полагаем, что основная часть негативных тенденций сектора уже учтена или почти учтена в текущих котировках «Самолета». Акции компании в моменте выглядят одними из самых недооцененных на российском фондовом рынке. Так, по мультипликатору P/E бумага торгуется на уровне 3,6х, а по EV/EBITDA — около 1,6х.

По сути, котировки вернулись на уровень весны 2021 года. Напомним, что после этого начался бурный рост капитализации «Самолета», которая в течение нескольких месяцев подскочила в 4 раза!

На наш взгляд, с учетом того, что бизнес компании остается устойчивым, а в следующем году ситуация со ставками изменится в лучшую сторону, сегодня есть неплохая возможность для формирования долгосрочных позиций в акциях «Самолета». Особенно с учетом того, что фондовый рынок, как правило, заранее отыгрывает ожидаемый позитив.

❗️Безусловно, инвестиция сопряжена с высоким риском. Но это отнюдь не означает, что все пропало. Здесь мы категорически не согласны.

#российский_рынок

💰bitkogan

Коллеги, EMCR проводит «Глобальный опрос по зарплатам в финансах»

Если вы тоже проводите лучшие годы своей жизни в microsoft excel и powerpoint в тщетных попытках понять, что же в России сегодня является прокси риск фри рейт, обязательно поучаствуйте

Всем участникам обещают подробный отчет о том, сколько нужно времени медианному аналитику, чтобы накопить на капитал прожиточного минимума первоначальный взнос по семейной ипотеке

Друзья, продолжается наш ГЛОБАЛЬНЫЙ ОПРОС по зарплатам в финансах!

Если вам интересно узнать, где, за что и сколько платят. Это ваш шанс!

Пожалуйста потратьте несколько минут на заполнение анкеты и получите отчет по итогам опроса!

Мы просим вас отвечать внимательно и честно. Опрос составлен так, чтобы мы учли все нюансы, и вы получили максимально достоверный отчет.

Опрос АНОНИМНЫЙ и Ваша КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ гарантирована.

Пройти опрос и запросить отчет

Теперь по активам.

1. Построенные, но не проданные квартиры на балансе компания оценивает всего в 1.5 млрд руб. (прим. 15). Мы не знаем, сколько это квадратных метров и по какой цене их оценивают, но компания исторически имеет очень высокий уровень распроданности на вводе (85%+), так что предполагаем, что Самолет продал все, что построил и эта часть несущественна для анализа

2. Земельный банк

Как рассмотрели выше, оценщик дает стоимость 848 млрд руб. но в реальности оцениваем в 0, т.к. земля стоит столько, сколько стоит то, что на ней можно построить. Мы не можем оценить каждую площадку, но понимаем, что желающих наращивать земельный банк под проекты комфорт-эконом класса не так много.

3. Объекты в стадии строительства

а. Проданные. На 30.06.2024 остатки на счетах эскроу составили 364 млрд руб. Разделив это значение на среднюю цену в последние 2 года (192 тыс. руб./кв. м) мы получим 1.89 млн квадратов. Проверяем по ЕИСЖС: распроданность строящихся объектов на эту дату составила 37% или 1.95 млн квадратных метров. За третий квартал продажи составили 233 тыс. кв. м. по средней цене 215 тыс. за квадрат. Итого 414 млрд руб. Небольшая часть из этих денег, вероятно, раскрылась в третьем квартале, так как по ЕИСЖС портфель сократился на 173 тыс. квадратов (мы не знаем запуски, поэтому не можем высчитать вводы).
б. Непроданные. На 30.06.2024 в строящихся проектах по данным ЕИСЖС оставалось продать 3.3 млн квадратов. , все эти продажи пришлись на строящееся жилье, то есть остается 3.1 млн квадратов. При текущей цене 215 тыс руб./квадрат получаем стоимость нераспроданного жилья 667 млрд руб.
Итого объекты в стадии строительства стоят ~1081 млрд руб.

4. GR-ресурс или оценка going concern.

Писали весной.

7/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

3. МИЦ

Без комментариев. Наша редакция решительно не понимает эту сделку. Это просто обязательство по ставке КС+3.4%, которое, вероятно, никогда не превратится в актив.

4. Прочие кредиты.

Внутригрупповые займы и банковские кредиты на текущую деятельность. Вероятно, какие-то долги связаны с неосновным бизнесом. Несущественно для финансового положения.

Итого по долгу:
-с проектным финансированием все в порядке, оно адекватно покрыто. Самолету достаточно продать до конца 2025 года примерно 800 тыс. квадратов, чтобы распроданность объектов 2025 года достигла 80%, чтобы не только обслуживать долг, но и выплачивать дивиденды
-земельный банк сейчас скорее обязательство, чем актив. Новые проекты будут откладываться, участки продаваться. Гонка за звание крупнейшего застройщика за 3 года была объективно неадекватной затеей. Не говоря уже о разных проптех и венчурных направлениях
-МИЦ…..

6/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Из чего складывается долг Самолета и его динамика?

1. Основная статья - это проектное финансирование 403 млрд руб. на 30.06.2024 или 64% всего долга.
С вступлением в силу 214-ФЗ каждый застройщик, если хочет продавать квартиры на этапе строительства, должен привлекать проектное финансирование от банков, а доходы от продажи размещать на счетах эскроу в банке. Проектное финансирование и счета эскроу включаются, когда объект получает разрешение на строительство. То есть этот долг стоит против квартир в стадии строительства.

Против этого долга стоят остатки на счетах эскроу в размере 364 млрд руб. Покрытие составляет 90% (сопоставимо с рыночным показателем на ту же дату). Покрытая часть долга обходится застройщику на уровне специальной ставки в диапазоне 2-4%, остаток облагается рыночной ставкой (сейчас это ~КС+4%. То есть процентные расходы здесь 364*4%=14.56 млрд руб. + 39*25%=9.75 ежегодно.

С ростом строительной готовности долг будет увеличиваться. При вводе в эксплуатацию - снижаться. Мы не знаем адекватную картину стройготовности и утилизации бюджетов. Не знаем реальную картину себестоимости проектов: в отчетности мы видим среднюю себестоимость всех строящихся объектов с учетом земли, но проекты начатые год назад и сегодня могут отличаться радикально, а это важно для оценки будущего долга
Можно извлечь эти показатели из ЕИСЖС, но машинный доступ к базе крайне затруднен, так что для нас тут кост/бенефит не сходится. Так что риски долга по ПФ мы можем оценить от запасов непроданного жилья (см. ниже).

2. Бридж-кредиты.

Это кредиты полученные на приобретение земельных участков, которые «перевернутся» в проектное финансирование, когда будут получены разрешения на строительство. Эти кредиты по плавающим ставкам, поэтому обходятся компании очень дорого в P&L, но ничего не стоят с точки зрения денежных потоков, так как оплачивать их нужно будет только после того, как здесь будут построены и введены в эксплуатацию дома. Это примерно 2-4 года.

Против этого долга стоит оценка земельного банка. По данным оценщика, его стоимость 848 млрд руб. (из пресс-релиза до конца не ясно, это именно земля или сюда входит оценка и строящегося жилья тоже, по цифрам скорее первое). При этом мы видим, что Самолет пытается продавать много земельных участков, потому что оценивает нагрузку как слишком высокую. Но будет ли их кто-то сейчас покупать - большой вопрос (тут же присутствуют и GR-риски). Так что реальная стоимость здесь не выше остатка долга.

5/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Здесь еще коротко пройдемся о том, как повлиял обвал продаж после отмены льготной ипотеки

На графике структура распроданности в зависимости от года ввода.

1. мы видим, что за третий квартал сократился портфель с 5 241 тыс. кв. м до 5 067

2. Запас проданного жилья уменьшился на 22 тыс. кв. м - это вводы

3. Продажи за этот период, по данным компании, составили 233 тыс. кв. м

4. Запас непроданного жилья сократился на 152 тыс кв. м

В этом, собственно, весь трюк поддержания цен. Вы просто выводите меньше проектов. Но, как мы видели выше, на Самолет давит земельный банк, купленный на дорогие кредиты. Но он не такой высокий и день платежа наступит нескоро.

4/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Для начала коротко о том, почему оценка баланса важнее оценки потоков

Как мы ранее говорили, основной драйвер роста продаж на первичном рынке - это рост предложения. Обратите внимание, как вырос портфеля строительства Самолета с конца 2022 года. Динамика долга объясняется исключительно этим показателем - больше строим по 214-ФЗ, выше долг, но выше и продажи.

При этом почти всю свою историю Самолет жил в состоянии перепроданности, то есть продавал площади сильно быстрее, чем их строил, но умел контролировать себестоимость. А за счет GR-ресурса валовая маржинальность даже росла, так как земля доставалась дешево. За это Самолет любили банки: компания сильно перепокрывала долг остатками на Эскроу: не платила проценты, но банки зарабатывали за счет остатков.

Нормальной динамикой считается, если застройщик ежегодно продает 25% своего портфеля. В 2023 году Самолет реализовал 48% портфеля (с учетом объектов введенных в эксплуатацию).
За 3 квартала 2024 было продано ~20% портфеля. Перепроданность составляет 18% портфеля или 8.5 месяцев продаж (срок в течение которого застройщик может остановить продажи без ущерба для выполнения плана по распроданности на вводе).

Таким образом у Самолета ВЫСОКИЙ ЗАПАС проданного жилья. Из-за этого снижение продаж не так существенно.

3/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Как мы смотрим на оценку застройщиков?

Поскольку у таких компаний в основе лежит проектный подход (сегодня строим, завтра не строим), мы не можем строить оценку на любых моделях, где основная стоимость приходится на терминальную стоимость (т.е. CF*(1+g)/(r-g), где CF может быть дивидендом, свободным денежным потоком и тп, g- долгосрочный темп роста, r соответствующая ставка дисконтирования.

Стоимость застройщика складывается из:
1. Построенное, но не проданное жилье/коммерция на балансе компании дисконтированная на ликвидность объектов
2. Объекты в активной стадии строительства: проданные и непроданные. (проданные в стадии строительства по сути есть остатки на эскроу)
3. Стоимость земельного банка (будущие запланированные объекты)
4. Новые незапланированные объекты (по сути это оценка способности компании выигрывать площадки и получать нужные ТЭПы, aka GR-ресурс)

Важно: оценка застройщика - это не столько потоки (продажи), сколько запасы и их ликвидность. Падение продаж и выросшие ставки по ипотеке снижают ликвидность непроданных метров (построенных и в стадии строительства), и оценку земельного банка, но не влияют на проданные объекты в строящихся домах.

Против этих показателей стоят обязательства перед акционерами, покупателями и кредиторами.

Если хотите, анализ застройщиков должен быть ближе к анализу банков, чем производственных компаний

Мы не будем давать свой вью на рыночную стоимость Самолета, но дадим фреймворк, с которым можно работать самостоятельно с точки зрения фундаментальной оценки и анализа финансового состояния (aka когда дефолт?)

2/7

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Нерегулярная рубрика: редакция Unexpected Value волонтерит департаментом Investor Relations у девелоперов

Что случилось?

🔹акции ГК Самолет упали сильнее рынка и даже сильнее своего главного конкурента несмотря на звание крупнейшего застройщика
🔹облигации торгуются с доходностью к погашению ~40% годовых, что для кредитного рейтинга А+ совсем нонсенс
🔹некоторые аналитики буквально хоронят компанию

Среди причин негатива: растущий долг, стоимость обслуживания долга и отмену льготной ипотеки (aka продажи в 3-м квартале рухнули на 50%)

Мы, как правило, стараемся не трогать отдельных эмитентов, т.к. тут много этических моментов, но поскольку
а) рынок вообще не понимает, как читать отчетность застройщиков и
б) застройщики выдают бесполезные куски pdf за отчетность по МСФО (в них отсутствует важная информация о графике раскрытия эскроу, стройготовности, остатках по выбору долга, земельному банку)
давайте попробуем разобраться, как там с деньгами у ГК Самолет

Дисклеймер: никто из принимавших участие в составлении этого материала не имеет открытой позиции (лонг/шорт) в ценных бумагах ГК Самолет или бумагах других застройщиков

TLDR:

1️⃣Вероятность дефолта по любым обязательствам до конца 2025 года крайне мала. Риски растут, начиная с 2026 года
2️⃣Падение продаж после отмены льготной ипотеки произошло после очень сильного результата первого полугодия: продажи за 6м2024 были выше результата 6м2023 на 39% выше в метрах и на 75% в деньгах.
3️⃣Для того, чтобы достичь показателя распроданности на вводе 80% к 2025 году компании достаточно продавать ~160 тысяч квадратов ежеквартально, что вполне достижимо даже в условиях высоких ставок. Запуск новых проектов, вероятно, замедлится
4️⃣Проблема высокой стоимости долга кроме долга по ПФ компенсируется длинным сроком до погашения
5️⃣Бридж-кредиты на земельные участки в размере 73 млрд руб. (включая проценты) будут переклассифицированы в проектное финансирование. Таким образом, несмотря на высокую стоимость обслуживания, эти долги имеют срок погашения не ранее чем через 3-4 года
6️⃣Выпуск облигаций Р12 номиналом 15 млрд руб. с погашением в июле 2025 слишком незначителен в общем портфеле компании. Прочие облигации будут погашаться через 2-5 лет
7️⃣обязательства против участков, приобретенных в рамках сделки по покупке ГК МИЦ - 47 млрд руб. - вот это яма бездонная, тут откатывать надо, наверное, вообще непонятно, зачем эта сделка была (ладно, понятно, конечно)
8️⃣Прочие кредиты и займы несущественны

Итого: проблемы компании лежат не в экономической плоскости, а в том, что реализовался GR-риск. Так что любые операции с активами ГК Самолет - это чистый мартингал.

(1/7)

#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue

Канал вернется к своему стандартному вещанию в течение недели, а пока у студентов Финансового Университета (и иных желающих) есть возможность послушать, как же так вышло, что рынок жилья остается самым неисследованным местом на карте нашей экономики, получить мощнейший карьерный совет или просто обменяться любимыми анекдотами

так что приходите в пятницу 08.11.2024 в 18:30 по адресу Малый Златоустинский пер., 7, стр. 1, ауд. 411

ссылка для регистрации: https://kmf.timepad.ru/event/3108455/

Лучшая инвестиционная рекомендация на сегодня - не заходить в интернет

@unexpectedvalue

Коллеги, у админа сегодня день народного единства рождения, по этому поводу держите мой самый любимый мем на основе которого строится весь контент нашего инди рисерч бутика!

Мне кажется, одна из самых больших проблем в экономике/финансах, что мы тут себя слишком серьезно воспринимаем, хотя по сути просто обсуждаем какие-то цифры и графики, а потом детально разбираем, почему ни один прогноз не сбылся, а доходность по сделкам отрицательная.

Так что скидывайте поздравления и свои самые любимые мемы про экономику-финансы-аналитику-исследования в комментарии к этому посту - пошитпостим вместе

Спасибо, что подписываетесь, читаете, комментируете, репостите - это реально много значит!

с уважением,
@unexpectedvalue

Говорят, что результаты этого теста могут показать, как много респондент приобрел ОФЗ26238 весной-летом 2024 года

@unexpectedvalue

Коллеги, тут РЭШ устраивает просветительские дни памяти Гура Офера с открытыми лекциями

Нас тут, конечно же, интересует последняя лекция 6 ноября - «Как правильно охладить российскую экономику?» с участием Алексея Заботкина, Родиона Латыпова и Олега Шибанова. Вы вряд ли еще где-то увидите дискуссию, где участвуют экономисты от регулятора, бизнеса и академии - должно быть весело

@unexpectedvalue

кто из вас, коллеги?

@unexpectedvalue

Это плохая история. резкие увеличения ставки ради борьбы с инфляцией приведут к тому, что кредитная активность замрет, так как банки будут опасаться давать кредиты в ожидании слишком резкого роста стоимости денег. Замирание кредитной активности - ключевая предпосылка финансового кризиса. Поэтому после 2008 года появилось огромное количество инструментов предоставления ликвидности банкам

Такие движения по ставке осмысленны, когда речь идет о борьбе за финансовую стабильность, а не ценовую

@unexpectedvalue

+500 б.п и инфляция будет уничтожена

@c0ldness пишет, что траектория инфляции соответствует 7.5-8.5% по итогам года.

В своей работе «Economic Consequences of War on the US Economy» Институт Экономики и Мира выделяет 4 способа финансирования военных действий:

1. увеличить налогообложение
2. перераспределить невоенные статьи в военные
3. занимать на открытых рынках: у банков, населения, бизнеса, иностранных инвесторов
4. денежная эмиссия aka инфляция

@unexpectedvalue

Наши активы теперь составляют 2000 рублей:
🔹1500 долг от банка на стройку
🔹100 рублей долг от банка на покупку земли
🔹400 рублей - собственные средства

При рентабельности 5-10% прибыль становится 100-200 рублей.
👉Доходность на собственные средства у нас будет 100/400=25% или 200/400=50%. Что очень даже высокий показатель, лучше, чем в большинстве отраслей.
👉Доходность на вложенные средства стремится к бесконечности (100/0 или 200/0 = indefinite value).

А строили этот ЖК, наверняка, связанные подрядные компании, куда вы еще пару процентов от себестоимости высадили вполне рациональным и законным способом.

Разумеется, будут исключения: если вы набрали кредитов на земельные участки, на которых сможете начать строить только через пару лет (слишком агрессивно наращивали земельный банк), либо у вас нет GR-ресурса и вам приходится покупать участки уже с разрешением на строительство. Но рынок в регионах часто устроен так, что владелец участка становится застройщиком, а не застройщик покупает участок. Здесь, конечно, другая проблема, что каждый с участком стремится быть застройщиком, но не умеет им быть, поэтому дай бог выходит в 0, но это не проблема дорогих денег.

(2/2)
#жилье
@unexpectedvalue

коллеги, если вы вдруг являетесь институциональным инвестором с активами под управлением не менее 5 млрд руб. на 01.07.2024, не забудьте поучаствовать.

Все мы понимаем, что лучший аналитик России - это Алексей Борисович Заботкин, но второе место все еще вакантно.

Более того, будут выбирать лучшего шитпостера в макротелеге (и нашу редакцию тоже номинировали)!

с уважением,
@unexpectedvalue

🏆 Премия «Лучший аналитик России» ближе, чем кажется!

Остается 10 дней до закрытия голосования, после чего на основе полученных голосов будут сформированы объективные независимые рэнкинги аналитиков sell-side команд.

Институциональные инвесторы могут подать заявку на участие в голосовании по ссылке.

Организаторы – СПбМТСБ совместно с Ассоциацией финансовых аналитиков при поддержке профессиональной соцсети EMCR.

Коллеги, дорогой друг нашей редакции Арсений сделал нейросеть, которая сделала квиз по мотивам контента нашего канала:

https://t.me/TGQuizMakerBot/quizmaker?startapp=242&channel=unexpectedvalue

сразу хорошая новость: нейросеть пока нас не заменит, так как не особо понимает, что мы здесь пишем. поэтому вопросы иногда выглядят своеобразно или даже абсурдно, что для вечера пятницы даже лучше!

(но, возможно, кое-кому стоит стараться писать проще)

Админ смог набрать только 6 правильных ответов подряд, и это было непросто.

Тот, кто возглавит рейтинг в конце выходных (остановимся в воскресенье в 23:00) получит от нас набор для приготовления мартини:
-roku gin
-светлый вермут padro & co
-лимон (никаких оливок)

ну или договоримся об альтернативах: Арсений предлагает дарить личную консультацию, но лично я бы выбрал основной вариант

UPD: и у нас есть победитель с результатом 210 верных ответов подряд!

Сколько вообще граждане платят по ипотеке?

Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.

Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)

Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).

*проценты - оценка редакции

(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Как заемщики погашают ипотечный кредит и что это значит для инфляции, ставок, жизни, вселенной и вообще?

TLDR:

1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% - погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное - проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения - доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее - возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос
7️⃣Все вместе это приводит к замедлению темпов погашения ипотечного портфеля и удлинению лагов денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
8️⃣Рост дюрации кредитов наблюдается и в ипотечном, и в корпоративном сегменте кредитования. При этом банки перекладывают процентный риск либо на заемщиков (корпоративный кредит по плавающей ставке), либо на государство (льготные ипотечные программы).
9️⃣Происходящее сегодня с кредитом в России можно назвать balance sheet expansion (в противовес balance sheet recession): у экономических агентов возникли дополнительные стимулы/возможность кредитоваться, вопреки динамике ставок. Что это за стимулы - тема отдельного исследования, но это сильно усложняет возможность возврата инфляции к таргету и переходу к хотя бы нейтральной ДКП (higher for much longer).

(1/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Коллеги, важное событие для отрасли:

Одна из крупнейших Private Equity фирм Apollo Global Management (72.4 млрд USD под управлением в PE фондах) включила в свою презентацию для инвесторов МЕМ!

Более того, это не какой-то корпоративный кринж, вымученный в битве с маркетингом и комплаенсом. А аудиторией этого материала является не широкий круг непрофессиональных инвесторов, жмущих кнопки в приложении robinhood, а институциональные инвесторы и ультрабогатые клиенты.

Серьезный cultural shift в секторе

@unexpectedvalue

Знаете, сколько сделок в год совершает один из лучших управляющих пенсионным фондом в США?

0 (ноль)

@unexpectedvalue

Нерегулярная рубрика «unexpected value орет на облако»:

Тема дня: биржевые торги по выходным

🔹Рынок должен развиваться в сторону снижения роли розничных инвесторов и увеличения доли профессиональных лицензируемых участников.

🔹Граждане должны приобретать инвестиционные продукты, имеющие целевые параметры риска и доходности на всем сроке жизни инвестиции, а не инвест идеи с потенциалом доходности 80% за 3 месяца.

🔹Биржевые торги 24/7 должны оставаться в казино. Цель финансового рынка - находить равновесные ценовые параметры с учетом всей доступной информации, помогая обществу распределять капитал наилучшим образом.

🔹Да, среди профессиональных управляющих есть (и, вероятно, много) недостаточно квалифицированных специалистов. Но они должны проигрывать конкуренцию более квалифицированным специалистам.

🔹Рынок, где 24/7 неквалифицированные управляющие продают «идеи» неквалифицированным инвесторам, порождает значительно больше шума, чем создает добавленной стоимости

🔹Демократизация доступа на рынок - хороший процесс, который должен происходить совместно с упрощением инфраструктуры, повышением качества раскрытия информации эмитентами и ростом финансовой грамотности граждан

🔹Количество сделок не увеличивает альфу

@unexpectedvalue

Контекст

@unexpectedvalue

Коллеги, поздравляем! Банк России выпустил памятную монету в честь нас и наших прогнозов!

@unexpectedvalue

99% совещаний с участием главного экономиста банка и директора торгового деска выглядят так

(контекст: Талеб решил поведать о том, как он использовал в торговых моделях отрицательные вероятности)

@unexpectedvalue

Немного с запозданием, но давайте посмотрим на карту распроданности жилья за второй квартал 2024

Тут особо ничего интересного, т.к. сам показатель стоит на месте: 78%. Краснодарский край, по традиции, демонстрирует максимальный разброс квартальных значений.

Неприятная ситуация в Ленинградской области: распроданность готовых объектов составила всего 67%, что для околостоличного региона достаточно слабо. Кроме того, в прошлом квартале ЛО даже не вошла в список крупнейших регионов по вводам.

Но что действительно интересно - очень низкий квартальный показатель ввода. На крупнейших рынках было введено всего 2.6 млн квадратов, тогда как год назад было 4.6. А Москва уже два квартала подряд не на первом месте.

Мы уже писали, что из-за пандемии в этом году будут низкие вводы многоквартирного жилья. Но одновременно с этим в связи с отменой массовой льготной ипотеки на второй квартал 2024 по данным росреестра пришлось 212 тысяч сделок жилых ДДУ, а в 2023 за тот же период только 170 тысяч.

Дефицит предложения готового жилья, вероятно, стал причиной повышенного роста цен сделок.

Застройщики достаточно активно распродавали объекты с вводом 2025 и 2026 году.

Из неприятного: такое изменение структуры предложения по году ввода в очередной раз приведет к неочевидной динамике индексов цен на жилье, поэтому нужно быть максимально аккуратными, оценивая ежемесячные данные о ценах, так как в них будет еще больше шума, чем обычно.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

Вот и первая жертва пятничного решения поднять ставку до 19%!

#ставкаработает!

UPD: ошибка в СМИ, будет новый сезон! ЦБ придется повысить ставку на октябрьском заседании

#ставканеработает

@unexpectedvalue

Истинная инфляция в России explained

@unexpectedvalue