Что делать обычному человеку, который хочет купить или снять квартиру в конце 2024-го года не имея солидного капитала?
Плакать в подушку. Будто бы есть другие варианты...
Я тут посмотрел что творится с ценами на рынке недвижимости и, мягко говоря, удивился. Буду говорить на примере своей московской квартиры, о сложностях с продажей которой я уже рассказывал ранее (https://t.me/investbase/919). Решение, кстати, появилось, но об этом как-нибудь потом расскажу.
Когда-то давно, практически в прошлой жизни, в 2021-м году, я взял квартиру в ипотеку. Мне, как ИПшнику без льгот, вкрутили космические проценты! Целых 8,3% годовых! Представляете? Куда это годится?
Ежемесячный платеж вышел около 250 тыс рублей со страховкой и накладными. Хорошая квартира 120 квадратов в хорошем районе. Я ради интереса в ноябре 2024 решил посмотреть, сколько бы сейчас стоило обслуживание ровно такого же кредита, который я взял 3,5 года назад.
Процентная ставка с учетом скидок - 28,6%. При этом ипотечный калькулятор сбербанка показывает полную стоимость кредита в диапазоне 30,31-35,04% годовых. Ежемесячный платеж... 645 тысяч рублей. Необходимый доход - 740 тысяч рублей. Выплаченная сумма долга + проценты перевалила за 100 млн рублей. О-хре-неть.
Естественно, среднестатистический человек, который зарабатывает 750 тыс+ в месяц, такую ипотеку брать не будет. Можно и поснимать, пока ставки не стабилизируются. Кстати, насчет аренды...
Когда я уезжал из Москвы, я мог сдать свою квартиру примерно за 100-120 тыс руб в месяц. Сегодня эта цифра выросла до... 200+ тыс руб в месяц. Причем в моем районе все квартиры сходные по параметрам, по которым я отслеживал ценник, уже сданы. Спрос превышает предложение.
С такими цифрами может аренда становится привлекательной... вроде бы... хотя... Если сдавать квартиру за 200 тыс руб/месяц чистыми, то относительно стоимости квартиры рентабельность этой идеи составит 6,6% годовых. 6,6% доходности в сравнении с 20% доходности на депозите... Как видите, недвижимость всё еще остается не самым доходным активом.
Кто виноват и что делать?
Если с первым вопросом всё более-менее понятно, то со вторым всё сложнее. Кратко опишу разумную, по моему мнению стратегию и перспективы.
Смотрите, цены на недвижимость падать пока не будут, либо будут это делать очень слабо. Просто потому, что недвижке это несвойственно. Да и снижать цены, когда инфляция 20%+, будут только те, кому квартиру продать надо прям срочно по каким-то своим личным причинам. Однако и чувствительно расти цены сейчас не будут, т.к. спроса очень мало. Льготная ипотека поддерживает спрос, но объёмы сильно упали.
Сейчас формируется отложенный спрос. Многие хотят купить квартиры, но делать этого не будут, т.к. выгоднее пока что положить деньги на депозит и увеличить сумму для первоначального взноса, чем сейчас в ипотеку влазить. А когда ставки пойдут вниз - откроется окно возможностей, прежде чем недвижимость вновь пойдёт вверх в цене из-за реализации отложенного спроса. Но чтобы поймать это окно, нужно будет постоянно мониторить ситуацию на рынке. Первым сигналом к действию будет первое снижение ставки ЦБ. Тогда в банки пойдут те, кто будет готовь брать ипотеки по текущим ценам, в надежде скором времени их рефинансировать, при этом успеть до роста цен.
Хотя есть вероятность, что я несколько переоцениваю способности широких масс населения к подобному анализу ситуации на рынке...
А вы бы взяли ипотеку под 30%? ))
вложения
- - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Если статья понравилась - жмякайте 🔥