Земельный клуб

Также 26.12.2024 принят Федеральный закон № 482-ФЗ, который внес ряд изменений в Закон об участии в долевом строительстве:

с 01.01.2025:
❌ ограничена ответственность застройщика за некачественную отделку: по общему правилу при удовлетворении судом требований, предъявленных в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены ДДУ.

❌ исключена норма о соответствии качества передаваемого застройщиком объекта долевого строительства требованиям технических регламентов.

с 01.03.2025 предоставлена возможность включать в ДДУ условие о соответствии результата производства отделочных работ собственному стандарту застройщика.

НОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ЗАКОНУ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

26.12.2024 Правительство РФ приняло постановление № 1916 о продлении моратория на взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства до 30.06.2025.

Кроме того, при определении размера убытков не будут учитываться убытки, причиненные в период с 01.01.2025 до 30.06.2025 и относящиеся к соразмерному уменьшению цены ДДУ и возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов).

До 30.06.2025 застройщику предоставляется отсрочка по исполнению требований, предъявленных до 01.01.2025:

✔по уплате неустойки
- за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, входящего в состав объекта недвижимости, относящегося к уникальным объектам;
- за нарушение срока устранения недостатков (дефектов), сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов на устранение недостатков (дефектов).

✔ по уплате штрафа, взыскиваемого при удовлетворении судом требований гражданина, которые не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

✔ по возмещению убытков:
- относящихся к соразмерному уменьшению цены ДДУ, возмещению расходов на устранение недостатков (дефектов);
- вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по ДДУ.

Исполнительные документы по указанным требованиям, предъявленные в банки, иные кредитные организации после 01.01.2025, в период отсрочки не исполняются.

#Законодательные изменения
#214-ФЗ
#ДДУ

ПУБЛИЧНАЯ КАДАСТРОВАЯ КАРТА ИНТЕГРИРОВАНА В СИСТЕМУ НСПД

В конце 2024 г. Росреестр завершил ввод в эксплуатацию второй очереди Единой цифровой платформы «Национальная система пространственных данных» (ЕЦП НСПД). Теперь все сервисы ПКК доступны только в НСПД.

Что изменилось?
✔ стали доступны сервисы градпроработки: просматривая информацию по ПКК, можно сразу увидеть сведения из ИСОГД
✔ найденную информацию легко преобразовывать в pdf или отправлять в виде ссылки
✔ усовершенствованы настройки отображения слоев: появилась возможность менять параметры видимости, включать подписи
✔ со страницы ПКК можно сразу перейти к сервисам НСПД, в том числе для выбора земельных участков для последующего их предоставления из публичной собственности.

Напоминаем, что с 01.01.2025 вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, предусматривающие возможность подготовки схемы расположения з/у на кадастровом плане территории самостоятельно без участия кадастрового инженера с использованием ФГИС ЕЦП НСПД.

#Росреестр
#ПКК
#НСПД

Уважаемые коллеги, друзья Земельного клуба!

Искренне поздравляем Вас с Наступающим Новым Годом и Рождеством!

Пусть наступающий год принесет в дом каждого из Вас мир, благополучие, радость, здоровье, счастье и исполнение самых заветных желаний!

Желаем, чтобы удача и успех сопутствовали вам во всех начинаниях, а поддержка родных и близких людей придавала силы для реализации намеченных задач!

Наслаждайтесь каждым мгновением жизни, не теряя не минуты!

С уважением, Ваш ЗК!

Выдача ГПЗУ в данном случае допускается до образования з/у в соответствии с земельным законодательством.
 
Подготовка и выдача ГПЗУ по заявлениям фед. органов гос.власти, органов гос. власти г. Москвы, подведомственных данным органам власти гос. учреждений, унитарных московских предприятий, находящихся в подчинении органов исполнительной власти города Москвы и т.д., осуществляется в отношении з/у, правообладателями которых являются соответствующие ОГВ, Московский фонд реновации жилой застройки, и т.д. или органы управления гос. внебюджетными фондами или оператор КРТ и (или) лицо, с которым заключен договор о КРТ.
 
В рамках постановления выделен самостоятельный раздел: состав сведений интерактивной формы заявления, указываемых с использованием государственной информационной системы «Портал государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы».

Постановление предусматривает внесение изменений в порядок подготовки и получения ГПЗУ:

✔️для проектирования, строительства/реконструкции ОКС федерального или регионального значения, в т.ч. в рамках реализации адресной инвестиционной программы г. Москвы;

✔️в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве;

✔️з/у, права на которые планируется реализовать на торгах;

✔️оформляемых по заявлениям ОГВ или органов управления государственными внебюджетными фондами или по заявлениям операторов КРТ и (или) лиц, с которыми заключен договор о КРТ;
 
В постановлении подготовлен ряд изменений, касающихся порядка осуществления гос. услуги:

✔️В целях, связанных с предоставлением гос. услуги, будут использоваться сведения  и информация, предоставляемые Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г.Москвы в рамках межведомственного согласования (кроме з/у, расположенных в границах Троицкого и Новомосковского административных округов г.Москвы и предназначенных для ведения садоводства, огородничества, для благоустройства территории, для с-х использования, для ИЖС, ЛПХ).

✔️Для целей строительства ОКС, не являющегося линейным объектом, на 2-х и более з/у (смежные з/у) в случаях, предусмотренных постановлениемПравительства РФ от 06.04.2022 г. № 603, заявитель вправе обратиться с заявлениями о предоставлении гос. услуги в отношении каждого из смежных з/у либо с заявлением о предоставлении гос. услуги для получения ГПЗУ, единого в отношении всех смежных з/у.
 
✔️Станут необходимыми к учету сведения и информация, получаемые уполномоченным должностным лицом Москомархитектуры в рамках межведомственного согласования от Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г.Москвы, о подтверждении или об отсутствии нарушений законодательства при размещении ОКС.
 
✔️С учетом нововведений, перечислен круг обязанностей должностного лица ГУ г. Москвы, ответственного за обработку документов, в частности, оно осуществляет сбор и обработку исходных данных ГПЗУ с учетом геоинформационного анализа, подготовку чертежа ГПЗУ и направляет должностному лицу Москомархитектуры, ответственному за обработку документов.
 
Приложение 2 к постановлению предусматривает включение особенностей получения ГПЗУ при реализации проекта КРТ:
 
Подготовка и выдача ГПЗУ, предназначенных для размещения ОКС фед. или рег.значения, в т.ч. в рамках реализации адресной инвестиционной программы г. Москвы и Программы реновации в г. Москве, осуществляется в отношении з/у, поставленных на ГКУ, или в отношении з/у, образующихся из земель и (или) з/у, которые находятся в гос.собственности.
 
В случае, если з/у для размещения ОКС фед. или рег. значения, с учетом предыдущего положения, а также в рамках реализации решения о КРТ и (или) договора о КРТ, образуется из земель и (или) з/у, которые находятся в гос.собственности, подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий:
 
✔️Исходный з/у (земля) не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;

✔️Имеется утвержденный в установленном порядке ПМТ и (или) схема расположения з/у на кадастровом плане территории.

Выдача ГПЗУ в данном случае допускается до образования з/у в соответствии с земельным законодательством.
 
Подготовка и выдача ГПЗУ по заявлениям фед. органов гос.власти, органов гос. власти г. Москвы, подведомственных данным органам власти гос. учреждений, унитарных московских предприятий, находящихся в подчинении органов исполнительной власти города Москвы и т.д., осуществляется в отношении з/у, правообладателями которых являются соответствующие ОГВ, Московский фонд реновации жилой застройки, и т.д. или органы управления гос. внебюджетными фондами или оператор КРТ и (или) лицо, с которым заключен договор о КРТ.
 
В рамках постановления выделен самостоятельный раздел: состав сведений интерактивной формы заявления, указываемых с использованием государственной информационной системы «Портал государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы».

#Законодательные изменения
#КРТ
#ГПЗУ

МОДЕРНИЗАЦИЯ ВЫДАЧИ ГПЗУ С УЧЕТОМ ТЕНДЕНЦИИ К ЦИФРОВИЗАЦИИ И РЕАЛИЗАЦИИ КРТ

С 27.02.2025 вступает в силу (за исключением некоторых положений) Постановление Правительства Москвы от 11.12.2024 № 2886-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28.06.2017 №396-ПП».

1️⃣ Заключение договора о КРТ по инициативе правообладателей наравне с решением о КРТ будет являться основанием для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ. Внесение изменений в генплан на основании договора о КРТ по инициативе правообладателей также будет оформляться в упрощенном порядке.

2️⃣Для получения РНС при реализации КРТ по инициативе правообладателей необходимо будет предоставить копию договора о КРТ (сейчас такая обязанность закреплена только за лицами, которые осуществляют КРТ на основании решения).

3️⃣Уточнено, что КРТ незастроенной территории может осуществляться в том числе в границах территории, на которой не выделены элементы планировочной структуры.

4️⃣КРТ жилой застройки разрешено осуществлять на территории, на которой помимо МКД расположены дома блокированной застройки и объекты ИЖС.

5️⃣Установлено, что ДПТ жилой застройки должна быть предусмотрена очередность планируемого развития территории:

✔️определены этапы и максимальные сроки строительства, реконструкции ОКС;

✔️определены этапы и максимальные сроки строительства, реконструкции объектов коммунальной, транспортной,социальной инфраструктур, иных объектов.

6️⃣В решение о КРТ должны включаться расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами коммунальной, транспортной, соц. инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

7️⃣Решение о КРТ, реализуемое оператором КРТ, должно предусматривать осуществление:

✔️строительства, реконструкции ОКС, включенных в такое решение, в соответствии с утвержденной ДПТ, предусматривающей очередность планируемого развития территории, расчетными показателями обеспеченности объектами инфраструктуры и их территориальной доступности;

✔️благоустройства данной территории.

8️⃣Установлен порядок внесения изменений в решение о КРТ:

✔️по общему правилу осуществляется в порядке, предусмотренном для принятия решения о КРТ;

✔️внесение изменений осуществляется без опубликования проекта внесения изменений, без направления предложения о заключении договора о КРТ правообладателям (в случае внесения изменений в решение о КРТ нежилой или жилой застройки), если такие изменения принимаются в целях:

✔️исключения из границ территории КРТ з/у либовключения в границы территории КРТ з/у, предназначенных для строительства объектов инфраструктуры;

✔️исключения одного или нескольких ОКС из решения о КРТ, включения в решение о КРТ ОКС, созданных или выявленных после принятия решения о КРТ;

✔️изменения ВРИ в целях строительства объектов инфраструктуры;

✔️изменения предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС, но не более чем на 10%.

9️⃣Предусмотрено, что в договор о КРТ должны также включаться:

✔️сведения о видах, назначении планируемых для размещения ОКС с указанием предельной общей площади таких объектов;

✔️перечень объектов инфраструктуры, иных объектов, необходимых для функционирования ОКС и обеспечения жизнедеятельности человека, сведения о видах и назначении таких объектов;

✔️обязательство лица, заключившего договор о КРТ, обеспечить благоустройство территории;

✔️порядок внесения изменений в договор.

🔟Установлено, что договором о КРТ может быть предусмотрена обязанность органов публичной власти осуществить мероприятия, необходимые для подключения ОКС к сетям инженерно-тех. обеспечения.

1️⃣1️⃣Уточнено, что условия передачи или приобретения созданных в ходе реализации КРТ ОКС, линейных объектов в публичную собственность, в том числе порядок их использования, тех. обслуживания лицом, создавшим указанные объекты, определяются договором. Такое условие может быть включено в договор о КРТ в пределах срока действия договора.

1️⃣2️⃣Законодатель допустил внесение изменений в договор о КРТ в случае внесения изменений в решение о КРТ.

При этом внесение изменений в договор о КРТ по инициативе правообладателей осуществляется «в соответствии с законодательством РФ».

#Законодательные изменения
#КРТ

ИЗМЕНЕНИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА КРТ

18.12.2024 Совет Федерации одобрил новый пакет поправок в Градостроительный кодекс РФ.

Краткий обзор нововведений мы приводили ранее.

С 01.01.2025 ЗАКРЕПЛЕНЫ НОВЫЕ СРОКИ ВЛАДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ ПОД ИЖС, КОТОРЫЕ ПОЗВОЛЯЮТ УЙТИ ОТ НДФЛ
 
Федеральным законом № 449 «О внесении изменений в ст. 217.1 части второй Налогового кодекса РФ и ст. 8 ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ, отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» определены новые сроки владения земельным участком (далее – ЗУ) под ИЖС.
 
Ранее при разделе исходного ЗУ срок владения для вновь образованных ЗУ исчислялся заново.
 
Например, при владении исходным участком в течении 3-х лет в случае его последующего раздела и образования дочерних ЗУ, срок владения в отношении образованных ЗУ начинал течь заново, т.е. предыдущие годы не засчитывались в 3-летний срок.
 
С 01.01.2025 г.:
 
При продаже ЗУ для получения освобождения от уплаты НДФЛ, не придется исчислять срок владения заново.
 
✔️При образовании ЗУ в результате объединения исходных ЗУ минимальный предельный срок владения образованным участком исчисляется с даты возникновения права собственности на последний из исходных.
 
✔️Новый порядок исчисления срока применяется в случае, если количество ЗУ, образованных при разделе исходного ЗУ, выделе доли или долей из ЗУ, не превышает двух.
 
✔️Соответствующие изменения внесены в Налоговый кодекс РФ.

#Законодательные изменения
#Владение
#НДФЛ

СОВЕТ ФЕДЕРАЦИИ ОДОБРИЛ ПАКЕТ ПОПРАВОК В НОРМЫ О КРТ

Совет Федерации ФС РФ одобрил поправки в Градостроительный кодекс РФ в части реализации механизма КРТ:

✔️КРТ жилой застройки разрешено осуществлять на территории, занятой домами блокированной застройки и объектами ИЖС;

✔️детализировано регулирование исполнения застройщиком обязанности по возведению объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;

✔️урегулирован порядок внесения изменений в решение о КРТ и договор о КРТ;

✔️уточнен порядок включения в договор о КРТ условия опередаче или приобретения в публичную собственностьОКС, линейных объектов, созданных в ходе реализации КРТ;

✔️обязанности лица, заключившего договор о КРТ, дополняются обязанностью обеспечить благоустройство;

✔️урегулирована обязанность органов публичной власти осуществить мероприятия, необходимые для подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения.

Более детальный анализ новых поправок будет размещен в наших последующих постах.

#Законодательные изменения
#КРТ

Выводы.

Передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имущества в виде его возмездного отчуждения.

Таким образом, соглашение об отступном фактически представляет собой договор купли-продажи.

ВС РФ отметил, что одним из критериев для определения действия как преимущественного является намерение обязанного лица совершить отчуждение объекта за плату, в частности путем заключения соглашения об отступном.

В связи с чем, при заключении соглашения об отступном, лицу, предоставляющему долю в праве на недвижимость, необходимо заручиться отказами от преимущественного права иных сособственников, т.е. исполнить требования, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.

Отсутствие документов, подтверждающих отказ сособственников объекта недвижимости от своего права, является основанием для приостановления гос. регистрациии и квалификации действий Росреестра как надлежащих и соответствующих закону.

Судебный акт.
Определение ВС РФ от 18.11.2024 по делу № А35-7877/2021
 
Фабула дела.
ИП - глава КФХ передал физ. лицу (ФЛ) денежный заем. В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату суммы займа стороны заключили соглашение об отступном, в соответствии с условиями которого в качестве отступного ФЛ обязуется передать в собственность ИП 2/4 доли в праве общей долевой собственности на ЗУ из земель с/х назначения.
 
ИП и ФЛ обратились в Росреестр с соответствующим заявлением о гос. регистрации перехода права собственности на 2/4 доли.

Росреестром отказано в гос. регистрации.
 
Не согласившись с решением Росреестра ИП обратился суд с требованиями о признании отказа незаконным и о возложении на Росреестр обязанности устранить допущенные нарушения и осуществить гос. регистрацию.
 
Судебные акты.
Судами I и апелляционной инстанций в удовлетворении требований ИП было отказано.

Однако суд округа судебные акты нижестоящих судов отменил, направив дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суды I и апелляционной инстанций в удовлетворении требований ИП снова отказали, исходив из следующего.

При осуществлении гос. регистрации перехода права на основании соглашения об отступном, в качестве которого передается доля в праве общей долевой собственности на ЗУ, подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.

Поскольку на гос. регистрацию ИП и ФЛ не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведения об извещении других собственников об отчуждении доли, оспариваемые решения Росреестра являются законными и обоснованными.

Суд округа отменил судебные акты нижестоящих судов, удовлетворив требования заявителя.

ВС РФ не согласился с постановлением суда округа, оставив в силе судебные акты судов I и апелляционной инстанций, указав на следующее:
 
1️⃣В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» (ФЗ № 101) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на ЗУ из земель с/х назначения, применяются правила ГК РФ.

Согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
 
2️⃣Факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости имущества влияет именно на прекращение обязательства предоставлением отступного. Однако право преимущественной покупки считается нарушенным в т.ч. до исполнения заключенного соглашения об отступном или купли-продажи. В результате применения специального средства защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя происходит замена именно стороны по договору, а не автоматический переход вещного права.
 
3️⃣В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества ст. 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
 
4️⃣Нарушение преимущественного права покупки влечет возникновение самостоятельного способа защиты права. При этом сделка является действительной.
 
5️⃣В п. 40 ч. 1 ст. 26  ФЗ № 218 в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
 
6️⃣Несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является действительной, законом регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил.

#Судебная практика
#Преимущественное право
#Земли с/х назначения

ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫКУПА ДОЛИ ИМЕЕТ ПРИОРИТЕТ

«Земельный клуб» от души поздравляет всех граждан страны с Днем Конституции!

День Конституции Российской Федерации - праздник, который напоминает нам о том, что наш великий народ объединён общими убеждениями, стремлениями и ценностями!

Принятая 12 декабря 1993 года Конституция стала символом нового этапа в истории России, закрепив принципы правового государства, гарантирующего права и свободы граждан. Документ заложил основу для формирования современной российской государственности и определил основные направления развития нашего общества, которым мы следуем и в которые верим!

Отмечая этот день, хочется пожелать всем нам мира и благополучия! Пусть каждый гражданин чувствует себя защищенным и уверенным в завтрашнем дне, а наша страна продолжает развиваться и процветать, опираясь на прочную правовую базу и сильный единый народ, беззаветно любящий свою Родину!

С праздником!

Приватизация служебного жилья: кто имеет право и как это сделать

Служебное жилье могут приватизировать только военные и работники совхозов — так предписывает закон. Фактически оформить ведомственное жилье в собственность имеют право и другие служащие.

Одновременно в таком процессе приватизации есть ряд тонкостей, которые стоит учитывать. О подводных камнях приватизации служебного жилья рассказала управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», руководитель практики "Недвижимость и строительство" Анна Жолобова порталу Движение.ру.

Подробнее читайте в источнике

#Недвижимость

#Экспертное мнение
#Приватизация

ЗАПРЕТ НА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗУ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯМ ПОДЗЕМНЫХ ЗДАНИЙ/СООРУЖЕНИЙ

06.12.2024 в Государственную Думу ФС РФ внесен законопроект № 789089-8, которым планируется запретить предоставление земельных участков (ЗУ) правообладателям подземных зданий или сооружений при отсутствии наземных конструктивных элементом таких зданий или сооружений.

Законопроект содержит следующие положения:

• ЗУ, находящиеся в гос./мун. собственности, под поверхностью которых размещены здания, сооружения, не предоставляются собственникам и иным правообладателям таких зданий, сооружений, если на этих ЗУ отсутствуют наземные конструктивные элементы подземных здания, сооружения;

• Собственники и иные правообладатели подземных зданий, сооружений имеют право в судебном прядке от собственников и иных правообладателей ЗУ требовать прекращения деятельности, которая препятствует эксплуатации, обслуживанию или ремонту подземных зданий, сооружений, либо создает угрозу их уничтожения, разрушения или повреждения.

Также в законопроекте уточнены понятия «наземный гараж» и «подземный гараж»:

Гаражи, которые полностью или частично расположены на земной поверхности, в т.ч. имеют хотя бы один наземный гараж, являются наземными гаражами.

Гаражи, которые полностью расположены под земной поверхностью и у которых отсутствуют наземные конструктивные элементы, являются подземными гаражами.

Напомним, данные законодательные изменения разрабатываются в связи с постановлением Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 № 29-П «По делу о проверке конституционности п. 3 ст. 6 и п. а 1 ст. 39.20 ЗК РФ в связи с жалобой гражданина И.А. Ермака».

#Законодательные изменения
#Предоставление з/у
#Подземные сооружения

#Письмо ФНС
#Земельный налог

Минфин разъяснил, в каком случае при исчислении земельного налога для застройщиков не будут применяться повышенные коэффициенты

Минфин отметил, что в случае наличия на земельных участках (далее – ЗУ), приобретенных (предоставленных) в собственность ЮЛ на условиях осуществления на них жилищного строительства, ранее построенных жилых домов и последующего их сноса (разрушения), отсутствуют основания для применения коэффициентов при исчислении земельного налога в отношении указанных ЗУ.

Факт прекращения права собственности на построенные на ЗУ объекты недвижимости не имеет правового значения, поскольку действующее законодательство не содержит требования о применении коэффициентов для стимулирования повторного исполнения обязанности по осуществлению жилищного строительства.

ТОП ТЛГ-КАНАЛОВ 2024

Экспертный канал «ЗЕМЕЛЬНЫЙ КЛУБ» включен в рейтинг самых авторитетных юридических тлг-каналов 2024.

Второй год подряд компанией VETA проводится специальное статистическое исследование рейтинга юридических ТЛГ-каналов, среди которых «ЗЕМЕЛЬНЫЙ КЛУБ», отмеченный в следующих номинациях:

🏆«Самые вовлеченные» - 8 место

🏆«Самый большой» - 11 место

🏆«Самый цитируемый» - 15 место

Выражаем благодарность экспертам, принявшим участие в исследовании, а также всем членам Земельного клуба за интерес, проявленный к публикуемым правовым новостям, комментарии и реакции!

Искренне Ваш, Земельный клуб!

ВЕРХОВНЫЙ СУД РФ РАЗЪЯСНИЛ, В КАКОЙ МОМЕНТ РОСРЕЕСТР ДОЛЖЕН ПРОВЕРЯТЬ ПОЛНОМОЧИЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛКИ

Судебный акт.
Определение ВС РФ от 01.10.2024 № 18-КГ24-162-К4

Фабула дела.
02.11.2021 физ. лица подписали договор купли-продажи з/у (ДКП), при этом от имени продавца действовал его представитель по доверенности.

09.11.2021 нотариусом было удостоверено распоряжение об отмене доверенности, выданной продавцом.

Несмотря на это 14.11.2021 право собственности на з/у было зарегистрировано за покупателем.

Продавец обратился в суд с иском к покупателю и своему представителю о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.  

Суд I инстанции отказал в удовлетворении требований, указав, что между покупателем, продавцом и его представителем имелась договорённость о совместной деятельности, согласно которой представитель и покупатель за свой счёт приобретают два з/у, а продавец отвечает за организацию строительства на этих з/у.

Т.к. з/у был приобретён за счёт средств покупателя, а зарегистрирован за продавцом в счёт обеспечения исполнения обязательств, суд заключил, что переоформление представителем права собственности на з/у на покупателя обусловлено неисполнением продавцом обязательств по соглашению и сделано во избежание отчуждения им этого з/у.

Суд апелляционной инстанции решение отменил, указал, что з/у изначально приобретался самим продавцом у третьего лица, расчет между сторонами был произведен. Суд также отметил, что представитель действовал заведомо в ущерб продавцу.

Суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда I инстанции, указав дополнительно, что ДКП совершен уполномоченным представителем продавца.

ВС РФ с этими выводами не согласился, направил дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции, указав следующее:

- Суд кассационной инстанции допустил процессуальное нарушение, поскольку фактически произвел собственную оценку доказательств в нарушение ч. 3 ст. 390 ГПК РФ. Отменяя решение суда апелляционной инстанции, суд не указал, в чем заключается нарушение норм материального или процессуального права.

- Сделка, совершенная представителем, может быть признана недействительной, если сделка причинила представляемому явный ущерб, о чём другая сторона сделки знала или должна была знать.

- Отмена доверенности продавцом была совершена посредством подачи заявления нотариусу, который внёс сведения об отмене доверенности в реестр нотариальных действий, при этом третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий (п. 1 ст. 189 ГК РФ).

- Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что гос. регистрация права собственности на з/у, произведена Росреестром уже после того, как покупателем была отозвана доверенность, на основании чего признал недобросовестным совместное поведение представителя и покупателя.

#Судебная практика
#Регистрация права
#Полномочия

УСТАНОВЛЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ОСНОВ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ КЛАССИФИКАЦИИ ОБЪЕКТОВ В СФЕРЕ ТУРИСТСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
 
21.11.2025 Государственной Думой ФС РФ в третьем чтении принят законопроект, который с 01.01.2025 вводит Реестр классифицированных средств размещения.
 
Согласно проекту ФЗ, сведения о средствах размещения, горнолыжных трассах и пляжах будут включаться в Реестр квалифицированных средств размещения, который, в свою очередь аккумулирует данные о средствах размещениях, пляжах и горнолыжных трассах.
 
Оператор единого Реестра объектов классификации обеспечит организацию формирования и ведения единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии.
 
Гостиницам и иным средствам размещения нужно будет проходить оценку соответствия по всем параметрам, заданным в реестре по типу средства размещения. Сведения о соответствии включаются в Реестр.
 
Проект закона не относит к «средствам размещения» жилое помещение, а также предполагает следующие исключения:

- КФХ;
- мед. организации;
- санатории силовых ведомств, ФОИВ и те, что подведомственны Президенту РФ;
- детские лагеря;
- соц. и реабилитационные учреждения;
- средства размещения религиозных организаций;
- средства размещения, отнесенные к специальному жилищному фонду.
 
Санатории подлежат самостоятельному порядку включения в реестр классифицированных средств размещения, они переносятся автоматически из реестра курортного фонда.
 
Планируются к проведению периодические контрольные (надзорные) мероприятия в рамках федерального гос. контроля за деятельностью организаций, осуществляющих классификацию в рамках туристской деятельности на предмет достоверности сведений и соответствия критериям отнесения к той иди иной категории средств размещения.
 
Установлен запрет на публикацию сведений о предоставлении услуг средства размещения в СМИ, социальных сетях, на маркетплейсах, без обязательного указания на идентификационный номер средства размещения, присвоенный в реестре и на сам реестр.
 
Владелец агрегатора или сервиса информации об услугах обязаны будут доводить до сведения потребителя информацию о предоставлении услуг средства размещения в полном объеме; должны проверять ссылки на реестр; мониторить свой сайт с целью недопущения размещения недостоверной информации о средствах размещения; приостанавливать или прекращать размещение у себя объявлений, если сведения не соответствуют реестру, а также в случаях, когда классификация приостановлена или прекращена.
 
Правительство РФ примет положение о классификации средств размещения., которым будет предусмотрены обязательные требования к типам средств и базовые требования к их категориям.

#Законодательные изменения
#Средства размещения

#Экспертное мнение
#Мероприятие
#КРТ

ИНСАЙТЫ МИНСТРОЯ РФ
 
12 ноября состоялась ежегодная конференция «Девелопмент и строительство: правовые риски», особое внимание в рамках которой было уделено активноразвивающемуся институту КРТ.
 
С экспертным мнением относительно предстоящих реформ в области КРТ выступил Максим Галь, заместитель директора департамента КРТ Минстроя РФ.
 
Подготовлен законопроект изменений в регулировании механизма КРТ (находится в стадии согласования):
 
✔️Для лиц, которые обеспечивают инфраструктурой проект в рамках реализации КРТ, появится возможность оформления налогового вычета из налога на прибыль на сумму тех затрат, которые понесены в связи с созданием инфраструктуры;

✔️Предусматривается возможность присоединения несмежных земельных участков, находящихся в публичной собственности, для создания объектов инфраструктуры;

✔️Оценка недвижимого имущества при изъятии в случае реализации проекта КРТ будет производиться на дату принятия решения о КРТ; 

✔️С 1 января 2025 г. все субъекты малого бизнеса, которые получают доход от возмещения при изъятии недвижимого имущества, будут освобождены от уплаты налога на такой доход;

✔️Появится возможность договором о КРТ предусмотреть обязанность выкупа публичной стороной у инвестора объекта инфраструктуры, построенного за его счет. Условия и порядок выкупа объектов инфраструктуры смогут определяться непосредственно в договоре о КРТ;

✔️Появится возможность залога, уступки прав по договору о КРТ;

✔️Появится возможность осуществлять КРТ внутри районов, кварталов МКД и ИЖС в том случае, когда МКД не подлежат сносу. Будет предусмотрена реализация проектов КРТ в пределах городской застройки;

✔️Будут уточнены условия изъятия недвижимости у собственников, чьи з/у попали в границы КРТ, это станет возможно, как на основании ППТ/ПМТ, так и при простом извещении лица, не дожидаясь осуществления планировки территории;

✔️Будет установлен порядок возмещения при изъятии недвижимости в рамках реализации проекта КРТ при попадании в него индивидуальных жилых домов;

✔️Появится возможность правообладателей з/у изменять градостроительную документацию на основании ППТ (КРТ по инициативе правообладателей).

#Законодательные изменения
#Предварительное согласование
# Срок
 
ДЕЙСТВИЕ СРОКА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ З/У СОКРАЩЕНО
 
20.11.2024 Государственной Думой ФС РФ в третьем чтении принят законопроект № 677502-8, вносящий изменения в ст. 39.15 ЗК РФ, согласно которому срок действия решения о предварительном согласовании предоставления з/у составляет 1 год за исключением случая, когда необходимо изменение вида разрешенного использования з/у и перевода земли из одной категории в другую.
 
Читать подробнее об этом.

В МОСКВЕ ПРОДЛЕНЫ ЛЬГОТЫ ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ

Мосгордума одобрила Закон г. Москвы «О внесении изменений в отдельные законы города Москвы и признании утратившими силу отдельных законов (положений законов) города Москвы в сфере налогообложения», который предусматривает продление действия льгот по налогу на имущество организаций до 2029 г.:

✔️для объектов торгово-офисной недвижимости и облагаемых налогом от кад. стоимости, менее 20 процентов общей площади которых используется для размещения офисов, офисной инфраструктуры, торговых объектов, объектов общепита, объектов бытового обслуживания;

✔️для гостиниц, которые
расположены в зданиях, включенных в перечень объектов торгово-офисной недвижимости;

✔️для зданий, используемых в медицинских целях (больницы, поликлиники, мед. центры).

#Законодательные изменения
#Налоги
#Москва

#Экспертное мнение
#Экспертиза
#Самовольная постройка

СУЩЕСТВУЕТ ЛИ РИСК МОНОПОЛИИ НА ЭКСПЕРТИЗЫ В ДЕЛАХ О САМОВОЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?

Распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 N 3041-р перечень судебных экспертиз дополнен таким видом судебной экспертизы как строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.

Подробнее о применении указанного распоряжения и о тенденциях, складывающихся в правоприменительной практике в настоящее время относительно назначения судебных строительно-технических экспертиз в нашем специальном алерте.

ЗАСТРОЙЩИК ОБЯЗАН НЕСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕДОСТАТКИ ВОЗВЕДЕННОГО ИМ ОБЪЕКТА
 
Судебный акт.
Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2024 по делу № А61-393/2023
 
Фабула дела.
УК обратилась к застройщику о безвозмездном устранении недостатков МКД (недостатки фасада, провал тротуара, гидроизоляция и система ливнеотведения, разрушение кровли дома) в связи с тем, что собственники квартир жаловались на выявленные дефекты в процессе эксплуатации МКД.

Недостатки были зафиксированы комиссионно.

Изначально решением публичного органа застройщику было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия документов, подтверждающих соответствие объекта требованиям тех. регламентов и проектной документации.  

При этом проектная документация, получившая положительное заключение гос. экспертизы, была подготовлена, а разрешение на строительство выдано в отношении 11-этажного, а не 14-этажного МКД.

Право собственности застройщика на МКД было признано на основании решения суда. Квартиры были проданы физическим лицам по договорам купли-продажи (ДКП).

Суды I, апелляционной и кассационной инстанции отказали в удовлетворении иска, т.к. в отношении всех квартир заключены ДКП и отсутствуют надлежащие доказательства привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства МКД, поэтому положения Закона о долевом строительстве (214-ФЗ) не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Суды пришли к выводу, что отношения между продавцом и покупателями регулируются Законом «О защите прав потребителей».
 
ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов, направил дело на новое рассмотрение, сделав следующие выводы:

- право собственности на объект недвижимости было признано на основании решения суда при отсутствии документов, необходимых для сдачи 14-этажного МКД в эксплуатацию, при несоответствии фактически построенного объекта проектной документации. Уже в рамках данного спора было обращено внимание на аварийность балконов (установлено администрацией при проведении осмотра з/у и зафиксировано в акте осмотра) и иные недостатки;

-заявления о недостатках МКД сделаны УК в пределах 5-ти летнего гарантийного срока, установленного ст. 756 ГК РФ, ч. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей. При этом в рассматриваемой ситуации данный срок подлежит исчислению не ранее момента передачи жилого помещения по передаточному акту к ДКП квартиры;

- срок службы на результат работ судами не устанавливался, при этом выявленные недостатки МКД могут быть существенными, к которым подлежит применению 10-ти срок;

- срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работ в отношении зданий и сооружений, определяется по правилам ст. 196 ГК РФ и составляет 3 года.

Если установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках;

- обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

#Судебная практика
#МКД
#Гарантийный срок
#Вина

УПРОЩЕН ПОРЯДОК ВЫДЕЛА ДОЛИ В ПАРКИНГЕ

13.11.2024 Советом Федерации ФС РФ принят Законопроект № 458117-8, направленный на выдел в натуре части доли в праве общей долевой собственности на помещения, предназначенные для размещения транспортных средств.
 
Идея законопроекта состоит в
утверждении порядка выдела доли на конкретное машино-место, если паркинг является общей долевой собственностью всех владельцев.
 
Таким образом, законопроект полностью решит проблему относительно следующего:

✔️теперь при отсутствии согласия иных участников долевой собственности, соглашения всех сособственников или решения общего собрания, участник инициирует выдел доли в следующем порядке:
 
✔️обеспечивает выполнение кадастровых работ по подготовке техплана образуемого машино-места;

✔️осуществляет согласование его местоположения на плане этажа или части этажа здания / сооружения с иными участниками общей долевой собственности;

✔️извещает о предстоящем выделе и проведении согласования местоположения машино-места в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов;

✔️размещает извещение в помещении, здании или сооружении, где находится паркинг, либо же на досках объявлений во всех подъездах, если машино-место расположено в МКД;
 
✔️кадастровый инженер обязан предоставить возможность иным сособственникам ознакомиться с проектом техплана и указать подлежащее согласованию местоположение машино-места в границах соответствующего помещения;
 
✔️возражения относительно представленного проекта иные участники долевой собственности могут подать в течение 30-ти дней со дня его опубликования;
 
✔️при отсутствии по истечении установленного срока возражений участников общей долевой собственности в отношении местоположения машино-места такое местоположение считается согласованным.
 
Важно:
 
При реализации положений законопроекта будут применяться действующие положения ГК РФ относительно реализации преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей долевой собственности иному лицу, не являющемуся сособственником.

Напомним, что машино-место согласно ст.1 ГрК РФ— это предназначенная исключительно для размещения ТС индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
 
С 01.01.2017 машино-места стали относиться к недвижимым вещам, в связи с чем была упрощена процедура преобразования долей в праве собственности на нежилое помещение в машино-места.
 
При этом процедура выдела доли сегодня представляется практически не реализуемой, для этого необходимо:
 
- собрать всех сособственников долей с целью получения общего согласия на выдел доли одного из собственников в натуре. Учитывая количество собственников, реализовать это практически невозможно.
 
ИЛИ
 
- заранее провести общее собрание сособственников долей и определить порядок пользования недвижимым имуществом, либо принять решение общего собрания по этому вопросу.

#Законодательные изменения
#Машино-место

АРЕНДАТОР, ЯВЛЯЮЩИЙСЯ СУБЪЕКТОМ МСП ВПРАВЕ ОСПОРИТЬ ЛЮБЫЕ УСЛОВИЯ ДКП ПРИВАТИЗИРУЕМОГО ИМУЩЕСТВА

Судебный акт.
Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2024 по делу №А40-191684/2022.

Фабула дела.
ООО на основании заключенного договора с Департаментом городского имущества Москвы (Департамент) является арендатором нежилого помещения.

ООО в порядке реализации права, предусмотренного ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в гос/мун собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» обратилось в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Департаментом издано распоряжение о приватизации помещения путем предоставления ООО преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты. Проект договора купли-продажи (ДКП) направлен в адрес Общества.

ООО, не согласившись с ценой продажи помещения, а также с рядом условий, предложенных Департаментом, представило последнему протокол разногласий к ДКП.

В связи с невозможностью сторонами урегулировать возникшие в ходе заключения ДКП разногласия, ОООобратилось в суд.

Суд I инстанции установил выкупную стоимость помещения на основании заключения судебной экспертизы, спорные условия ДКП установил как в редакции ООО, так и в редакции Департамента, исключив из ДКП ряд условий ввиду их противоречия требованиям гражданского законодательства, ФЗ № 159-ФЗ, возложения на ОООобязательств, не предусмотренных законодательством.

Апелляционный суд, изменив решение суда I инстанции указал, что ФЗ № 159-ФЗ предусмотрено право Обществаоспаривать только цену ДКП, а иные пункты определяет собственник. Исключение/изменение пунктов ДКП, указанных ООО, помимо стоимости объекта и порядка рассрочки, приведет к преимущественному положению ООО относительно иных субъектов, и, как следствие, к нарушению ст. 16 ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Суд округа согласился с судами I и апелляционной инстанций в части, касающейся определения выкупной стоимости объекта; признал правильными выводы апелляционного суда об отсутствии оснований для определения иных условий ДКП в редакции, предложенной ООО.

ВС РФ, отменив судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, сделал следующие выводы:

- из ФЗ № 159 и ФЗ № 178 не следует, что ДКПнедвижимого имущества, находящегося в гос/мунсобственности, являются публичными. Положениями данных ФЗ не предусмотрена необходимость утверждения органами гос. власти каких-либо типовых форм ДКП и обязательность соблюдения условий типового договора при заключении ДКП с субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП);

- типовая форма договора, утвержденная приказом Департамента, по смыслу п.1 ст. 422 ГК РФ не содержит обязательных для сторон ДКП правил, а лишь определяет его примерные условия (п. 3 ст. 427 ГК РФ);

- принятие условий ДКП в редакции, отличающейся от условий Типовой формы договора не приведет к преимущественному положению ООО относительно иных субъектов, выкупающих арендованное гос/мун имущество;

- реализация субъектами МСП предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия ДКП с учетом требований действующего законодательства не свидетельствует о нарушении положений ФЗ № 135.

#Судебная практика
#Приватизация
#МСП

КС РФ ПРИЗНАЛ НЕКОНСТИТУЦИОННЫМ ПРИВЛЕЧЕНИЕ К АДМИНИСТРАТИВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕИСПОЛЬЗОВАНИЕ З/У ДЛЯ ИЖС
 
Судебный акт.
Постановление КС РФ от 06.11.2024 № 50-П.
 
Фабула дела.
Граждане были признаны виновными в совершении правонарушения, предусмотренного ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ за неиспользование в течение более 3 лет з/у из состава земель населенных пунктов с ВРИ для ИЖС.

В ходе проверки Росреестр установил, что участки неогорожены, заросли порослью деревьев и кустарников, постройки на з/у отсутствуют, уведомление о планируемом строительстве не подавалось.

При привлечении граждан к ответственности Росреестр и суды ссылались на ст. 284 ГК РФ, согласно которой з/у может быть изъят, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом.
 
КС РФ признал ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ не соответствующей Конституции:

✔️любые административные правонарушения должны быть ясно определены в законе, чтобы исходя из текста нормы каждый мог предвидеть административно-правовые последствия своих деяний;

✔️спользование бланкетных (отсылочных) норм предполагает, что законодатель должен устанавливать достаточные признаки, позволяющие точно определить правила, нарушение которых признается основанием юридической ответственности;

✔️целевое назначение з/у не только предполагает запрет иного его использования, но и допускает возможность понуждать правообладателя к надлежащему использованию з/у;

✔️при формулировании ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ в качестве бланкетной нормы законодателем предусмотрено установление федеральным законом обязанности по использованию з/у в течение определенного срока. Однако прямая отсылка к ст. 284 ГК РФ отсутствует;

✔️ст. 42 ЗК РФ обязывает правообладателей з/у своевременно приступать к его использованию в случаях, если сроки освоения з/у предусмотрены договорами.

Нормативного же срока, в течение которого необходимо использовать з/у с ВРИ для ИЖС, никакой ФЗ на дату привлечения физ. лиц к ответственности не предусматривал.

✔️таким образом, ст. 284 ГК РФ не позволяет с достаточной определенностью утверждать, что указанный в ней трехлетний срок установлен в качестве элемента обязанности использовать з/у по назначению, с учетом того, что в самой ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ отсутствует прямая отсылка к нему.
 
Мнение.
КС РФ справедливо обратил внимание на существовавший до недавнего времени пробел в правовом регулировании сроков освоения и использования з/у, нарушение которых влечет для правообладателя негативные последствия. При отсутствии четких критериев неиспользования и освоения з/у привлечение к ответственности, в том числе инициирование процедуры изъятия, недопустимо.

Напоминаем, что 01.03.2025 вступает в силу ФЗ от 08.08.2024 № 307-ФЗ, который конкретизирует понятие «освоение земельного участка», а также наделяет Правительство РФ полномочиями по установлению критериев освоения и неиспользования з/у.

Следовательно, как указал КС РФ, препятствия для применения ч. 3 ст. 8.8 КоАП с этого момента будут устранены.

#Судебная практика
#Конституционный суд
#ИЖС
#Использование з/у

ВЕРХОВНЫЙ СУД НАПОМНИЛ, КАКИЕ ОКС ДОПУСТИМО ВОЗВОДИТЬ НА САДОВЫХ УЧАСТКАХ БЕЗ РНС

Судебный акт.
Определение ВС РФ от 29.10.2024 № 305-ЭС24-12116 по делу № А41-72208/2022

Фабула дела.
Администрация обратилась к ИП с требованием о признании самовольными постройками трех домов блокированной застройки, размещенных на з/у, принадлежащих ИП на праве собственности и относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с ВРИ «ведение садоводства».

ИП предъявил встречный иск о признании права собственности на спорные объекты.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении первоначального иска и удовлетворили встречный иск, исходя из того, что объекты возведены на з/у, находящихся в собственности ИП, их сохранение не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; строительство осуществлено на з/у, ВРИ которых допускает возможность размещения ИЖС, в том числе возможность группировать и блокировать садовые и жилые дома; получение РНС не требовалось в силу п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, но признал неверным вывод об отсутствии у ответчика обязанности по получению РНС, т.к. предусмотренные ГрК РФ изъятия в отношении домов блокированной застройки не распространяется.

ВС РФ судебные решения отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав следующее:

- согласно ПЗЗ, з/у, на которых расположены спорные строения, находятся в тер. зоне СХ-2, ВРИ которой не допускают размещение блокированных жилых домов;

- согласно ч. 5 ст. 16 ФЗ № 340 правообладателю з/у, предназначенного для ИЖС или ведения ЛПХ в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного ФЗ начаты строительство или реконструкция жилого дома предоставлено право до 01.03.2031 направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве. Такое уведомление ответчиком не направлялось;

- суд округа правомерно указал, что упрощенный порядок осуществления строительства в отношении домов блокированной застройки не распространяется. При этом РНС Администрацией также не выдавалось, проектная документация не представлялась;

- таким образом, спорные объекты, возведенные в отсутствие РНС на з/у, ВРИ которых не предусматривает блокированную жилую застройку, относятся к объектам самовольного строительства;

- суды не установили, возможно ли приведение спорных объектов в соответствие с установленными ВРИ з/у,предпринимал ли ответчик меры, направленные наприведение объектов в соответствие указанным выше нормам и правилам, в частности, обращался ли с заявлением об изменении ВРИ.

#Судебная практика
#ВРИ
#Самовольная постройка

#Законодательные изменения #Предоставление з/у

ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА № 629, УСТАНАВЛИВАЮЩЕЕ ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В 2022-2024

02.11.2024 принято постановление Правительства РФ № 1483, ужесточающее льготный порядок предоставления з/у в 2022-2024, установленный постановлением от 09.04.2022 № 629:

- уточнено, что в предоставление в собственность публичных з/у без торгов в порядке пп. «а» п. 1 постановления Правительства № 629 (з/у, предназначенных для ведения ЛПХ, ведения садоводства или огородничества, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду) допускается только при наличии в ПЗЗ испрашиваемого ВРИ з/у применительно к тер. зоне, в границе которой расположен з/у;

- установлено, что договор аренды публичного з/у, предоставленного без торгов в целях осуществления деятельности по импортозамещению, должен предусматривать также запрет на передачу прав и обязанностей по такому договору другому лицу.

#Экспертное мнение
#Снос
#Самовольная постройка
#Адвокатская газета

В ЕГРН нет сведений об участке под зданием. Варианты действий покупателя

До сих пор есть много земельных участков, сведения о которых не внесены в ЕГРН либо информация о которых недостоверна. Сведения о земельном участке могли не вноситься в реестр по халатности предыдущих приобретателей, либо лицо получило его во владение до введения ЕГРН.

В настоящей статье управляющий партнер офиса Коллегии в г. Москве Анна Жолобова и младший юрист Мария Ивлева разобрали, когда можно сослаться на принцип единства участка и объектов, расположенных на нем, а также какой вид иска выбрать для защиты прав.

Статья доступна по подписке

#Недвижимость

#Экспертное мнение
#Статья
#Арбитражная практика

РЕЕСТРЫ РАЗРЕШЕНИЙ НА СТРОИТЕЛЬСТВО И ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

В Государственную Думу ФС РФ внесен законопроект № 751791-8, предполагающий внесение изменений в ряд законодательных актов. Среди прочего предусмотрены изменения в Градостроительный кодекс РФ:

✔️выдачу разрешений на строительство (РНС) и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (РНВЭ) предлагается осуществлять посредством внесения записи в реестр соответственно РНС и РНВЭ;

✔️подтверждением выдачи РНС и РНВЭ будет являться запись в соответствующем реестре;

✔️реестры РНС и РНВЭ, выдаваемых органами федеральной власти, корпорациями «Росатом» и «Роскосмос», предполагается вести в единой информационной системе;

✔️реестры РНС и РНВЭ, выдаваемых органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, должны вестись в ГИСОГД;

✔️порядок формирования и ведения реестров РНС и РНВЭ должен быть установлен Правительством РФ. При этом субъект РФ вправе установить порядок ведения реестров с учетом правовых актов Правительства РФ;

✔️сведения, содержащиеся в реестре РНС и реестре РНВЭ, будут открытыми. Состав таких сведений установит Минстрой России.

#Законодательные изменения
#РНС
#РНВЭ

#Законодательные изменения
#Москва
#ВРИ

РОСТ ПЛАТЫ ЗА СМЕНУ ВРИ В МОСКВЕ

Опубликован приказ ДГИ
г. Москвы от 28.10.2024 № 391 «Об утверждении коэффициента изменения цен».

Указанный коэффициент применяется при расчете платы за изменение вида разрешенного использованияземельного участка на другой такой вид, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию ОКС.

Напоминаем, что порядок определения платы за изменение ВРИ земельного участка установлен постановлением Правительства Москвы от 10.09.2013 № 593-ПП.

Приказом предусмотрено, что с 28.10.2024 коэффициент изменения цен устанавливается в размере 1,5938.

ДГИ увеличивает плату за изменение ВРИ в 4-й раз за 2024 год: ранее коэффициент изменения цен повышался:

✔️приказом ДГИ г. Москвы от 05.02.2024 № 25 – до 1,5084;
✔️приказом ДГИ г. Москвы от 02.05.2024 № 153 – до 1,5573;
✔️приказом ДГИ г. Москвы от 29.07.2024 № 260 – до 1,5920.

Ключевые новости в сфере недвижимости и строительства за октябрь 2024:
 
1️⃣ Конституционный Суд РФ принял Постановление от 31.10.2024 № 49-П, в котором разрешил вопрос о правилах применения сроков исковой давности по искам прокуратуры об истребовании имущества, приобретенного с нарушением правил приватизации.

Читать подробнее.

2️⃣ Верховный Суд РФ рассмотрел дело о судьбе незарегистрированных построек при продаже земельного участка с торгов в рамках реализации процедуры банкротства.

Читать подробнее.
 
3️⃣ Принят
Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ, повышающий размер государственной пошлины за гос. регистрацию в ЕГРН договоров аренды, уступок прав требований по договорам аренды, соглашение об изменении или о расторжении договоров аренды.

Читать подробнее.
 
4️⃣ Верховный Суд РФ опубликовал определение по делу о выплате возмещения за изъятие объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН.

Читать подробнее.
 
5️⃣ В первом чтении рассматривается законопроект, предусматривающий сокращение сроков действия решения о предварительном согласовании предоставления з/у.

Читать подробнее.

6️⃣ ВС РФ напомнил условия, при которых иск о признании права собственности на самовольную постройку должен быть удовлетворен.

Читать подробнее.
 
7️⃣ Верховный Суд РФ разрешил спор о признании регистрации права собственности за представителем покупателя технической ошибкой.

Читать подробнее.
 
8️⃣ В Государственной Думе ФС РФ продолжается рассмотрение пакета поправок в Земельный, Градостроительный кодексы и Закон № 214-ФЗ.

Читать подробнее.
 
9️⃣ Расширены полномочия Москомархитектуры.

Читать подробнее.
 
1️⃣0️⃣ В Москве планируется изменение РНГП для размещения транспортных средств.

Читать подробнее.

#Дайджест
#Октябрь
#2024

КС РФ ПРОВОЗГЛАСИЛ РЕШЕНИЕ ПО ДЕПРИВАТИЗАЦИИ

О ходе заседания, состоявшегося 8 октября, мы писали ранее.

31.10.2024 КС РФ провозгласил Постановление № 49-П, в котором заключил, что установленный ГК РФ срок исковой давности не применяется к «антикоррупционным» искам прокуратуры.

Отмечено, что данный вывод не может быть автоматически распространен на иные иски прокуроров, направленные на передачу имущества публично-правовым образованиям, в том числе основанные на нарушении порядка приватизации.  

Позиция суда:

☑️Целью механизма обращения в доход государства имущества, полученного незаконным путем, является реализация публичного интереса в сфере противодействия коррупции, а не восстановление положения участников гражданского оборота.

☑️Хотя обращение в доход РФ имущества влечет прекращение права собственности, из этого не следует вывод о частноправовой природе данного института. При этом принудительное изъятие у частного лица имущества должно осуществляться с соблюдением гарантий судебной защиты, на что и направлено использование формы искового судопроизводства. 

☑️Непродолжительные сроки исковой давности могли бы препятствовать достижению неотвратимости неблагоприятных последствий для коррупционера.

Лица, совершающие коррупционные деяния, предпринимают меры по сокрытию как самих нарушений, так и приобретенного имущества.

Недобросовестное поведение такого лица должно лишать его оснований рассчитывать на институт давности как средство защиты противоречащих основам правопорядка интересов.

☑️Применение исковой давности реабилитирует неправомерно нажитый капитал и приводит к поощрению коррупции, подрывает веру граждан в законность, добро и справедливость. Коррупционное имущество продолжает представлять собой несправедливое преимущество, чтодискредитирует гражданский оборот и правопорядок. 

☑️Отказ судов в применении положений об исковой давности со ссылкой на защиту нематериальных благ был вызван несовершенством правового регулирования, но такое толкование ГК РФ не решает проблему, поскольку требования прокурора все-таки направлены на обращение в доход государства имущества.

☑️Обращение в доход государства имущества не должно применяться в отношении третьих лиц, не участвовавших в организации коррупционных схем и не знавших об источнике происхождения такого имущества.

☑️Законодатель вправе воздержаться от внесения изменений в правовое регулирование, однако при установлении специальных сроков исковой давности необходимо предусмотреть специальные правила их течения и установить их в размере, существенно превышающем установленные ныне сроки.

КС РФ заключил, что оспариваемые нормы не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой судебное толкование позволяет применять сроки исковой давности к требованиям прокуроров об обращении коррупционного имущества в доход государства.

ВЫВОДЫ:

1️⃣по искам об истребовании з/у в пользу публичных образований, основанием которых является нарушение правил предоставления земельных участков в частную собственность, применяются общие сроки исковой давности;

2️⃣не допускается обращение в доход государства имущества по искам, предъявленным в отношении третьих лиц (добросовестных приобретателей).

#Судебная практика
#Конституционный суд
#Деприватизация

МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННОЙ ПОСТРОЙКОЙ НА НЕМ

Судебный акт.
Определение ВС РФ от 25.10.2024 по делу № А40-133700/2021.

Фабула дела.
В рамках дела о банкротстве физического лица финансовым управляющим (ФУ) проведены торги по продаже 6-ти з/у, расположенных в Московской области, по результатам которых заключен договор купли-продажи (ДКП).

Должник обратился в суд с заявлением о признании торгов недействительными по причине того, что при их проведении не учтено имущество, расположенное на территории реализованных з/у.

Судом I инстанции торги признаны недействительными, применены последствия их недействительности на основании того, что находящиеся на з/у постройки, не введенные в эксплуатацию в соответствии с нормами действующего законодательства, ФУ при определении начальной стоимости з/у на торгах не учитывались ни как самостоятельные объекты, ни как строительные материалы. Соответственно, ФУ надлежало совершить действий по регистрации за должником права собственности на спорные постройки.

Судом апелляционной инстанции судебный акт суда I инстанции отменен, принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении требований должника в связи с тем, что спорные строения представляют собой вспомогательные хоз. постройки, являющиеся принадлежностью з/у, и их невключение в состав конкурсной массы не может считаться незаконным ввиду уклонения самого должника от предоставления информации о данном имуществе, а также отсутствия государственной регистрации данного имущества и возможности его гражданского оборота. Кроме того, суд заключил, что данные строения и постройки являются принадлежностью главной вещи – з/у, реализованных с публичных торгов и перешедших добросовестному приобретателю.

Судом кассационной инстанции апелляционное определение отменено, решение суда I инстанции оставлено в силе.

ВС РФ постановление суда кассационной инстанции отменил, оставив в силе постановление апелляционного суда, сделав следующие выводы:

- должник обратился за оспариванием торгов уже после распределения ФУ денежных средств, вырученных от реализации имущества, заявив, что при продаже з/у ФУ при определении продажной цены не учтено расположенное на них имущество. Такое очевидное отклонение действий (бездействия) должника от добросовестного поведения в рамках собственной процедуры банкротства в суде I инстанции должно было явиться основанием для вынесения на обсуждение сторон обстоятельств, явно свидетельствующих о таком поведении, что не было сделано.
Суд округа, оставляя в силе определение суда I инстанции, данный факт не учел;

- должник своим бездействием, выразившимся в непредставлении ФУ документации и умалчивании сведений о нахождении на з/у какого-либо имущества, создал ситуацию, при которой требования кредиторов удовлетворены за счет средств покупателя, в то время как должник в результате оспаривания торгов по основаниям, которые были ему известны до рассмотрения судом вопроса об утверждении положения, получил обратно права на все з/у. При этом обязанность по возврату уплаченных покупателем денежных средств возложена судами на ФУ несмотря на то, что при подписании ДКП последний действует от имени должника;

- длительное и намеренное неисполнение судебных актов о взыскании долга при наличии соответствующей возможности и последовавшее за этим полное устранение от участия в деле о банкротстве, отказ в оказании содействия в погашении требований кредиторов и осуществления ФУ своих обязанностей – не позволяют должнику в настоящее время перекладывать риски своего недобросовестного поведения на стороннего покупателя, доверившегося публичному характеру процедуры банкротства и проводимой в рамках нее реализации имущества на торгах;

- поведение должника со всей очевидностью является недобросовестным, направленным на причинение ущерба кредиторам, покупателю и ФУ.

#Судебная практика
#Банкротство
#Торги

25.10.2024 Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 21,00% годовых.

ПРОЕКТ ПОСТАНОВЛЕНИЯ РФ ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПРИЗНАКОВ НЕИСПОЛЬЗОВАНИЯ З/У ПРЕТЕРПЕЛ ЗНАЧИТЕЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

ПРОЦЕДУРА ОБЩЕСТВЕННЫХ ОБСУЖДЕНИЙ РАБОТАЕТ

С 01.03.2025 вступает в силу нашумевший закон, которым устанавливаются правила освоения садовых, огородных земельных участков и земельных участков из земель населенных пунктов.

Напомним, что нововведения призваны заполнить пробелы в правовом регулировании, до настоящего времени препятствующие реализации права публичных органов на изъятие з/у за неиспользование.

Во исполнение новых положений законодательства разработаны два проекта постановления Правительства РФ, определяющие перечень мероприятий по освоению з/у и критерии их неиспользования.

В настоящее время оба проекта проходят стадию подготовки заключения об оценке регулирующего воздействия.
Проекты постановлений по итогу общественных обсуждений (ОО)видоизменены.

Ключевые изменения по итогам обсуждений:

✔️Устранено требование о необходимости возведения в течение 2 лет фундамента на з/у, правовой режим которых предусматривает строительство и размещение ОКС.
Единственным критерием неиспользования таких з/у остается отсутствие в течение 5 лет здания, строения, сооружения.

При этом добавляется оговорка: если иные сроки строительства не предусмотрены в РНС, решении о КРТ, договоре о КРТ.

✔️ Уточняется, что признаки неиспользования з/у, занятых зданиями, строениями, сооружениями, распространяются на такие з/у даже при отсутствии государственной регистрации прав в ЕГРН на постройки.

Одновременно оговаривается, что эти признаки не применяются к з/у, на которых расположены ОКС, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
 
Обращаем Ваше внимание, что указанные изменения в проект Постановления были внесены в результате большого количества предложений/замечаний, поступивших на стадии ОО.
Ряд предлагаемых инициатив так и не учтен, в связи с чем планируется дальнейшее обоснование предлагаемых позиций на стадии законотворческого процесса.

#Законодательные изменения
#Освоение з/у
#Неиспользование з/у

#Экспертное мнение
#Техническая ошибка
#Росреестр

Более подробно фабулу спора и экспертные мнения относительно него читайте в материале Адвокатской газеты.

РОСРЕЕСТР СПРОВОЦИРОВАЛ СПОР

Судебный акт.
Определение ВС РФ от 17.10.2024 по делу № А40-191216/2023

Фабула дела.
Между Обществом и физ.лицом был заключен договор купли-продажи машино-места. При этом от имени покупателя действовало 3-е лицо а основании нотариально удостоверенной доверенности (далее – представитель покупателя).

Покупатель обязался совершить оплату по договору за счет собственных средств посредством аккредитива. Аккредитив был открыт представителем в пользу продавца.

Договор купли был сдан Обществом и представителем покупателя в Росреестр для совершения регистрационных действий по переходу права собственности.

Росреестр приостановил гос.регистрацию в связи с поступлением акта уполномоченного органа о запрете совершать регистрационные действия.

В период совершения регистрационных действий срок аккредитива истек, продавец оплату за объект не получил, в связи с чем обратился в Росреестр с заявлением о прекращении государственной регистрации.

Росреестр, несмотря на уведомление о прекращении действий, зарегистрировал право собственности на машино-место на представителя покупателя (не на самого покупателя).

Общество обратилось в Росреестр об исправлении данной технической ошибки, от Росреестра последовал отказ (обоснование: внесение записи в ЕГРН не может рассматриваться как техническая ошибка, т.к. Обществом фактически оспаривается право собственности).

Общество обратилось в суд с заявлением к Росреестру о признании незаконным действий, признании права собственности представителя на объект отсутствующим, восстановлении записи о праве собственности.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований. ВС РФ отменил судебные акты, направил дело на новое рассмотрение в суд 1 инстанции, сделав следующие выводы:

1. Государственная регистрация права собственности на объект произведена не в отношении покупателя, а в отношении представителя покупателя, т.е. лица, к которому не могло перейти право собственности.

2. Согласно ст. 61 ФЗ о регистрации техническая ошибка, допущенная органом регистрации при внесении сведений в ЕГРН и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН, исправляется по решению государственного регистратора, за исключением случаев, если такое исправление не влечет прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект (такое исправление производится только по решению суда).

3. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права включают в себя проведение правовой экспертизы представленных документов, на предмет наличия/отсутствия  установленных законом оснований для приостановления или отказа в осуществлении действий (ст.29 ФЗ о регистрации).

4. Орган регистрации не сообщал заявителям об отсутствии оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации права.

5.Нижестоящие суды не обосновали, между кем возник спор о праве и по каким основаниям (ни продавец, ни покупатель, ни третье лицо не сомневались в праве собственности продавца, каких-либо заявлений о правах 3-х лиц не высказывали).

6. Техническая ошибка, которая должна была своевременно быть устранена органом гос.регистрации, фактически была неправомерно представлена как спор о праве в отсутствие каких-либо на то оснований. Сам орган своими действиями создал спор о праве, рекомендовав его разрешить в судебном порядке.

#Судебная практика
#Росреестр
#Право собственности
#Аккредитив

#Экспертное мнение
#Самовольная постройка
#МКД
#РНС

#Законодательные изменения #КоАП РФ
#Арест

ПРЕДЛАГАЕТСЯ АРЕСТОВЫВАТЬ ИМУЩЕСТВО ЛИЦ, УЕХАВШИХ ЗА ПРЕДЕЛЫ РФ

17.10.2024 в Государственную Думу ФС РФ внесен законопроект № 743600-8, предусматривающий рядизменений в КоАП РФ в части установления ответственности для лиц, пребывающих на территории иностранных государств и публичные действия которых, направленны против основ конституционного строя, государственной и общественной безопасности РФ.
 
Предлагается арест имущества за совершение за пределами РФ административного правонарушения, направленного против интересов РФ.
 
Предлагается особый порядок направления извещений и процессуальных документов (их копий) лицу, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении и которое находится за пределами РФ.

ПЕРЕСМАТРИВАЮТСЯ НОРМАТИВЫ ГРАД.ПРОЕКТИРОВАНИЯ ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ТРАНСПОРТА В МОСКВЕ
 
03.10.2024 Правительством Москвы опубликован законопроект, которым производится изменение нормативов градостроительного проектирования для размещения транспортных средств (автостоянок, паркингов, гаражей).
 
Предлагается следующее:
 
✔️ вводятся понятия гаража, гостевой парковки,приобъектной  парковки, плоскостной парковки, парковкиобщего пользования, мест остановки транспортных средств, парковки для инвалидов;

✔️ вводится порядок расчета количества  парковочных мест/машино-мест;

✔️ приведены уточняющие коэффициенты деловой активности территорий Москвы для расчёта числа мест приобъектной парковки, порядок расчета числа мест остановки;

✔️ установлены требования к определению числа машино-мест в зависимости от функционального назначения объекта;

✔️ установлен состав и требования к предварительному проекту организации дорожного движения.
 
Таким образом, с принятием законопроекта планируется пересмотреть нормативы обеспеченности парковочными местами в деловых зонах столицы.

В частности, устанавливается показатель автомобилизации: 257 ТС на 1000 жителей.
 
Т.е. если рядом с объектов находится достаточное количество магистралей, транспортно-пересадочных узлов и т.д., застройщик, реализующий проект, может строить меньшее количество парковок.
 
В настоящее время нормативы градостроительного проектирования урегулированы постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 № 945-ПП.

#Законодательные изменения
#Москва
#Нормативы
#Транспорт

Дорогие друзья!

В среду, 23 октября, исполнится ровно год Научно-образовательному центру экологического, земельного и градостроительного права МГУ имени М.В. Ломоносова! 🎂

🎉Почти год назад при поддержке КА «Регионсервис» был открыт НОЦ специально для студентов МГУ, а сегодня мы с радостью приглашаем всех разделить с нами этот праздник! 🎉

Мероприятие пройдет в стенах университета и является абсолютно бесплатным.

В рамках торжественного открытия будет дан старт II Открытому студенческому конкурсу по земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности имени О.И. Крассова «MSU Open Urban Law Cup».

Празднование продолжится деловой игрой на актуальную тему года — «деприватизация» земельных участков. Студенты бакалавриата и магистратуры представят позиции Генеральной прокуратуры, местной администрации и собственника земельного участка в рамках модельного судебного разбирательства.

После представления позиций своё мнение выскажут приглашённые эксперты — учёные и практикующие юристы.

📍Начало мероприятия в 17:30
📍Место проведения — зал судебных заседаний (ауд. 448а)

После деловой игры в 19:00 мы переместимся в помещение НОЦ (ауд. 216а), где продолжим общение за чашкой чая ☕

Хотите принять в мероприятии? Скорее пишите по адресу [email protected]! Количество мест ограничено!

С нетерпением ждём вас на Дне рождения НОЦ! 🔥

Принято Постановление Правительства Москвы от 15.10.2024 № 2325-ПП, которым расширяются полномочия Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы.

Комитет вправе осуществлять
подготовку и направление заключений о возможности применения видов разрешенного использования (ВРИ) с кодами 2.7.1 (хранение автотранспорта), 3.2.2 (оказание соц. помощи населения), 3.2.3 (оказание услуг связи), 3.3 (бытовое обслуживание), 3.4.1, 3.5.1 (образование и просвещение) , 3.5.2 (среднее и высшее проф. образование), 3.6.1 (культурная деятельность), 3.8.1 (гос. управление), 3.10.1, 4.1 (деловое управление), 4.4 (магазины до 5 тыс.кв.м.), 4.5 (банковская и страховая деятельность), 4.6 (общественное питание), 4.8.1 (развлекательные мероприятия), 4.9 (служебные гаражи), 4.9.2 (стоянка т/с), 4.10 (ярморочная деятельность), 5.1.2 (обеспечения занятия спортом), 5.1.3 (спорт), 5.1.4, 5.1.5, 12.0.1, 12.0.2 (улично-дорожная сеть), для з/у, расположенных в границах территориальных зон с индексом «Ф», в ФОИВ, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, или отказывает в подготовке указанных заключений;

Постановлением установлено, что сведения о возможности применения ВРИ для з/у, расположенных в границах территориальных зон с индексом «Ф», на основании заключения органа исполнительной власти Москвы, уполномоченного в области градостроительного проектирования и архитектуры, подлежат использованию в целях осуществления цифрового мастер-планирования территории Москвы.

#Законодательные изменения
#Москва
#ВРИ

НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ПРАВОВОЙ СУДЬБЫ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ БЫТЬ НЕ ДОЛЖНО

Судебный акт.
Определение ВС РФ от 07.10.2024 № 302-ЭС24-9662 по делу № А33-18699/2022

Фабула дела.
Обществу на праве собственности принадлежит з/у с ВРИ «размещение многоквартирных жилых домов».

В отсутствие РНС Общество приступило к возведению МКД, при этом неоднократно обращалось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения, но получало отказы.

Впоследствии решением суда оспариваемые Обществом решения об отказе в выдаче РНС были признаны законными.

Администрация обратилась в суд с иском о сносе МКД как самовольной постройки, однако, требование удовлетворено не было.

После этого Общество обратилось с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Суды трех инстанций в удовлетворении требований отказали, указав, что Общество действовало недобросовестно, поскольку получало предписания о прекращении строительства и привлекалось к административной ответственности, к тому же Общество является профессиональным застройщиком (следовательно, должно было осознавать последствия возведения объекта без разрешительной документации), а отказы Администрации в выдаче РНС были признаны судом законными.

ВС РФ судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, сделав следующие выводы:

- Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков недобросовестного поведения;

- Такой иск подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие согласований, разрешений, к получению которых лицо принимало надлежащие меры;

- Отказывая в иске о сносе самовольной постройки, суды пришли к выводу, что постройка соответствует требованиям безопасности, ее сохранение не нарушает права и интересы третьих лиц;

- Признавая, что истец действовал недобросовестно, суды не установили обстоятельства, свидетельствующие о том, что Общество действовало в обход закона при обращении за выдачей РНС;

- Отказ в признании права собственности на самовольную постройку при наличии вступившего в законную силу решения об отказе в ее сносе, приводит к нарушению устойчивости хозяйственного оборота, делает последующую судьбу объекта неопределенной, что может привести к угрозе жизни и здоровью неопределенного круга лиц в будущем.  

ВЫВОД: 1) неопределенности в правовой судьбе объекта быть не должно (либо снос, либо введение его в оборот), 2) наличие профессионального статуса застройщика и привлечение к административной ответственности автоматически не квалифицирует поведение как недобросовестное.

#Судебная практика
#Самовольная постройка
#МКД
#РНС

Изъятие земельных участков в публичную собственность: риски нового регулирования

Непрекращающаяся череда исков Генеральной прокуратуры РФ о признании сделок недействительными и недавние законодательные новеллы, расширяющие перечень оснований для изъятия земельных участков, заставляют задуматься: это тренд на национализацию земли или реализация принципов земельного законодательства?

Государство больше не допускает пассивного землевладения: любой правообладатель должен использовать свой земельный участок в соответствии с его правовым режимом.

Управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис» Анна Жолобова считает, что с введением законодательных новшеств риск утраты земельных участков возникает даже у добросовестных землепользователей.

Подробнее в статье Анны Жолобовой для Legal Insight

8. Истец незамедлительно предпринял меры к оспариванию отказа Росреестра в регистрационных действиях.

По итогам рассмотрения ВС РФ указанного спора 03.10.2024 судебные акты нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ВЫВОД: участник земельных правоотношений не должен нести риски и дополнительные обязательства в связи с недобросовестными (незаконными, некомпетентными) действиями уполномоченных органов. В случае, если орган власти не исполняет возложенные на него обязательства (необоснованно запрашивает дополнительную документацию, выдает отказы в совершении административных действий) землепользователь вправе переложить на него понесенные убытки.  

В качестве подобных убытков может выступать разница в размере арендных платежей (ставка строительной аренды – ставка аренды для эксплуатации), разница между размером арендной платой и размером земельного налога (в случае необоснованного отказа в выкупе з/у) и т.д.

ВС РФ НЕ ИСКЛЮЧИЛ ВОЗМОЖНОСТЬ ВЗЫКАНИЯ УБЫТКОВ С РОСРЕЕСТРА

Судебный акт.
Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2024 по делу А40-98732/2023.

Фабула дела.
ИП-1 заключил договор аренды на з/у (ДА з/у) с ДГИ г. Москвы для завершения строительства незавершенного объекта (на 3 года).

Согласно условиям ДА з/у правоотношения прекращаются исполнением обязательств по нему. Согласно п. 4.1 ДА з/уарендатор обязуется завершить строительство и ввод в эксплуатацию здания в течение 3-х лет с даты присвоения учетного номера ДА з/у ДГИ г. Москвы.

Досрочно завершив строительство здания, арендатор обратился в Росреестр с заявлением о постановке его на государственный кадастровый учет (ГКУ). Уведомлением Росреестра регистрационные действия были приостановлены. Замечания Росреестра были доработаны и дополнительно поданы регистратору, однако, уведомлением Росреестром принято решение об отказе в ГКУ и регистрации права.

ИП-1 обратился с заявлением в суд общей юрисдикции (СОЮ) о признании действий Росреестра незаконными и об обязании осуществить ГКО и государственную регистрацию права на здание. Решением СОЮ отказ в совершении регистрационных записей признан незаконным.

Заключен договором уступки права, согласно которомутребования ИП-1 (цессионарий) к Росреестру по возмещению вреда (деликтных убытков), причиненного незаконным отказом должника в ГКУ и государственной регистрации права собственности на здание уступлено ИП-2 (цедент; Истец).

В связи с чем ИП-2 обратился в суд с исковым заявлением к Росреестру о взыскании убытков - сумму реального ущерба в виде излишне понесенных расходов на уплату арендных платежей в размере нормативно установленной стоимости аренды з/у за период оспаривания в судебном порядке отказа Росреестра в совершении регистрационных действий(со дня, когда Росреестр был обязан совершить регистрационные действия, до дня их фактического совершения).

Судами I, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении требований отказано.

ВС РФ нашел основания для передачи указанного спора на рассмотрение в связи с следующими обстоятельствами:

1. Вывод судов о том, что имущественное право требования, возникшее в результате причинения вреда, не может быть уступлено, не соответствует ст. 383 ГКРФ, согласно которой ограничены в гражданском обороте только требования о возмещении вреда, связанного с жизнью и здоровьем.

2. Договор уступки прав требования содержит предмет уступки, обстоятельства возникновения права на взыскание деликтного вреда, позволяющую идентифицировать это требование на момент его перехода к цессионарию, поскольку к этому времени деликт уже был совершен Росреестром.

3. Указание сторон цессионного соглашения на непосредственного причинителя вреда – Управление Росреестра – как на должника, не создало затруднений в идентификации уступленного права требования, в силу закона предъявляемого к ответчику.

4. П. 4.1.и 5.16 ДА з/у: прямо предусмотрено досрочное прекращение арендных правоотношений с момента совершения ответчиком регистрационных действий на ОКС.

5. День государственной регистрации права собственности арендатора на здание является датой, с которой ДА з/удля целей строительства был прекращен. С этой даты ДГИ г. Москвы произведен расчет арендной платы для целей эксплуатации здания по сниженной ставке 0,1%, а не 31,5% от кадастровой стоимости з/у.

6. ДГИ г. Москвы до даты регистрации права на здание не могло отказаться от исполнения условий ДА з/у по оплате арендных платежей по ставке, предусмотренной Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 №273-ПП для цели строительства.

7. Судами не учтено, что на арендуемом для цели строительства з/у возводился индивидуальный жилой дом, который не требовал получения каких-либо иных документов, включая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для оформления имущественных прав арендатору необходимо было лишь обратиться к Росреестру с заявлением, а «правоустанавливающим документом» на жилой дом являлся договор, позволявший осуществлять его строительство.

#Судебная практика
#Убытки
#Росреестр

ВЕРХОВНЫЙ СУД НАПОМНИЛ ПРАВИЛА ВЫПЛАТЫ ВОЗМЕЩЕНИЯ ЗА ИЗЪЯТИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПУБЛИЧНЫХ НУЖД

Судебный акт.
Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС24-6841 по делу № А40-6377/2023.

Фабула дела.
Кооперативу на праве собственности, не зарегистрированном в ЕГРН, принадлежало нежилое помещение, не стоявшее на кадастровом учете.

Права Кооператива подтверждало вступившее в силу решение суда о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Впоследствии, в связи с реализацией проекта КРТ, было принято решение об изъятии всех объектов недвижимости, расположенных на з/у. Спорное помещение в перечне объектов, подлежащих изъятию, отсутствовало.

Кооператив направил заявление об учете права собственности на помещение и выплате возмещения, но получил отказ в связи с тем, что в ЕГРН сведения об объекте недвижимости отсутствуют.

После этого Кооператив обратился с исковым заявлением о взыскании возмещения за изъятие нежилого помещения.

Суды трех инстанций в удовлетворении требований отказали, исходя из того, что у истца не возникло право на получение возмещения, поскольку объект не поставлен на ГКУ, право собственности в ЕГРН не зарегистрировано. З/уне был предоставлен истцу в аренду для размещения объекта.

ВС РФ судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение, указав следующее:

- Согласно п. 8 ст. 56.6 ЗК РФ отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости не является препятствием для принятия решения об изъятии. Собственники таких объектов вправе подать заявление об учете их прав (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ).

- Кооператив уведомил уполномоченный орган об учете прав на спорный объект, приложив в вступившее в законную силу решение суда.

- Вывод судов о том, что в отношении спорных объектов не предусмотрена обязанность по выявлению их собственников, поскольку сведения в ЕГРН о них отсутствуют, необоснован.

- Правообладатели, которые не были выявлены в установленном порядке, сохраняют право требования компенсации в том числе после завершения процедуры изъятия объекта (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ), несоблюдение процедуры изъятия не лишает правообладателя права на возмещение убытков и не может исключать выплату возмещения.

- Вывод судов о том, что отсутствие кадастрового номера упомещений не позволяет их идентифицировать как индивидуально-определенные вещи, что препятствует выплате компенсации, также является неправомерным. Гос. регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

- Отсутствие решения об изъятии или несоблюдение процедуры изъятия само по себе не лишает правообладателя права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

#Судебная практика
#Изъятие
#КРТ

#Конституционный суд
#Деприватизация
#Срок исковой давности