Риэлтор не нужен! Продайте квартиру дорого!

Для верующих в «Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью 3 года»

Как вам идея оспорить право собственности спустя 15 (!) лет после сделки?

Наши суды говорят: «Легко! Приходите!»
Администрация славного рода Пермь решила признать отсутствующим право на земельный участок и торговый павильон в 202 году, хотя оно было зарегистрировано в 2010.
И суды трех инстанции администрацию города поддержали.
Ну, в самом деле, какая разница - 15 лет прошло или год?

Суть дела
В мае 2007 году гражданин А по решению мирового судьи стал владельцем торгового павильона. В сентябре этого же года он продал павильон гражданину Б.

А в сентябре 2010 года другой мировой судья восстановил срок исковой давности по первому решению мирового судьи. Затем дело отправили в суд.
Который признала первого решение от 2007 года незаконным.

И... наступила тишина длиной в 12 лет
В марте 2022 года этого года администрация славного города Перми внезапно поняла, что нужно забрать участок под данным торговым павильоном.
Найдя решение суда от 2010 года, администрация идет в суд с иском о признание права собственности на павильон недействительным.

Суды трех инстанций отмели все доводы ответчика о пропуске исковой давности, признали договор купли продажи павильона ничтожным. И признали отсутствующим право собственности на этот павильон у текущего собственника.
Спустя 15 лет...

Верховный Суд РФ охладил пыл судей и чиновников администрации славного города Пермь

1. Признано отсутствующим может быть не любое право, а лишь зарегистрированное в установленном законом порядке
право собственности или его обременения, при этом по иску лица, которое обладает аналогичным зарегистрированным правом.

2. Рассматривая настоящий спор, суд не установил, что администрация претендует на обладание аналогичным с ответчиком правом собственности на спорный объект недвижимости, и не установил, какие ограничения имелись у ответчиков, добросовестность чьих действий предполагается, при заключении договора купли-продажи, в связи с какими обстоятельствами у
него не могли возникнуть права и обязанности по данному договору.

3. Право собственности гражданина А зарегистрировано на основании вступившего в законную силу судебного акта - решения мирового судьи от 15 мая 2007 г. В тот же период, пока данное решение не было отменено, был заключён договор купли-продажи между А. и Б.

4. Сведений, что данный договор расторгнут, признан недействительным или является ничтожной сделкой материалы дела не содержат. суды данные обстоятельства не устанавливали, однако указали на его ничтожность.

5. Самовольной постройкой спорный торговый павильон не признан. Требований об освобождении самовольно занятого земельного участка от незаконно находящегося там объекта капитального либо не капитального строительства заявлено не было.

6. Необоснован вывод суда первой инстанции, что право собственности у А на спорное жилое строение не возникло, поскольку материалы дела не содержат сведения, что торговый павильон, по поводу которого возник спор, является жилым строением.

Итог
Верховный суд РФ решения судов отменил.

Источник

P.S. Особенно забавен факт, что суды трех инстанций уверенно считают торговый павильон жилым помещением вообще без каких-либо оснований. Это даже не «рука -лицо».

Риэлтор не нужен!

«Ограниченность удовольствия только увеличивает его ценность!». Или что такое «ценность квартиры» для покупателя

Итак, ценность квартиры для покупателя – вещь очень абстрактная, для каждого она своя. А нам важно выяснить карту ценностей данного покупателя по отношению к той квартире, которую он ищет.

Но пока зайдем с другой стороны: что же такое ценность квартиры с точки зрения самой квартиры.
Итак, когда вы приходите выбирать любой товар онлайн либо офлайн, вы всегда смотрите на то, что вы покупаете, то есть на физические составляющие данного товара.

Будь то это фотография, будь то это видео, будь то это какая-либо инфографика, вы все равно смотрите на внешний вид, чтобы оценить: то ли вы покупаете. Нравится ли вам, например, расцветка, если есть несколько расцветок.

При покупке квартиры всё то же самое
Первая составляющая ценности квартиры в голове покупателя – это физически видимые плюсы данной квартиры. Уменьшает эти плюсы, естественно видимые минусы квартиры
От этого никуда не деться: минусы есть в любой квартире. Ваша задача не в том, чтобы на показах говорить, что у вас идеальная квартира.
А найти баланс плюсов и минусов как в количественном, так и в качественном выражении, так чтобы плюсы явно сильно перевешивали минусы.

Другая составляющая это «вторичные» плюсы и минусы квартиры. Как правило.ю это то, что нельзя увидеть в рекламе на фото и на видео, но можно оценить придя на просмотр.

Сегодня именно этим крючком вы должны зацеплять большинство покупателей, вытаскивая их на просмотр. Сразу может звучать так, я понимаю, что если вы позвонили уважаемым покупателям мне по рекламе, то вас в какой-то степени заинтересовала моя квартира.

Вторичные плюсы — это то, что можно посмотреть только на показе квартиры. Они могут, несмотря на свое название, иметь решающее значение в голове покупателя. Покупатель не увидит их на фото или даже видео. Тут надо «щупать». И на это надо «цеплять» сегодня покупателей, призывая их посмотреть вашу квартиру.

Точно также обстоят дела и со вторичными минусами.

Покупателю намного эффективнее прийти и посмотреть квартиру вживую чем откладывать просмотр, оценив по рекламным тексту и фото, что ваша квартира вроде бы подходит ему.
Показ вашей квартиры будет полезен и для вас, и для покупателя. Так почему бы покупателю не прийти и не посмотреть?

Есть еще одна составляющая, которую очень любят продавать продавцы чего угодно — от миксера до самолета.
И если вы объедините это с картой ценностей покупателя, то у вас получится действительно интересное предложение. А не просто еще одна квартира.
Речь идет о «продаже будущего».

Как нам экологично встроить эту продажу будущего в карту ценностей нашего потенциального покупателя, мы с вами поговорим уже завтра.

Ставьте 👍, если хотите узнать про «продаже будущего».

«Чем больше разница, тем лучше!». Два метода продажи квартиры. Один точно работает
Как же реализовать главную задачу продавца в процессе продажи его недвижимости.
А именно –  убедить потенциального покупателя в том, что те деньги, которые просит продавец в сумме, меньше той ценности, которую дает квартира данному конкретному покупателю.

Чтобы нам было проще, представим себе весы. На одной чаше – цена квартиры, на другой –  ценность этой самой квартиры для некого конкретного покупателя.
Нам важно, чтобы ценность была «тяжелее», чем та сумма, которую мы просим за свою недвижимость.
Чтобы этого достичь, есть два принципиально разных подхода.

Первый - «облегчить» нашу цену. То есть снизить цену в рекламе.
Второй – это увеличить ценность.

К сожалению, не совсем правильным будет решение сделать то и то одновременно.
В теории оно верно: если соотношение ценности и цены увеличится в сторону ценности, то товар продастся быстрее.
Но сегодня у нас с вами такой рынок вторичного жилья, что любое снижение рекламной цены должно четко просчитываться на предмет того, а не будет ли итоговая цена продажи невыгодна для владельца?

Поэтому снижая цену и одновременно повышая ценность, мы действительно можем продать гораздо быстрее.

Вопрос №2: сможем ли мы так сильно увеличить ценность, чтобы снизить рекламную цену нашей квартиры настолько, насколько нам нужно и при этом все еще так же быстро продать квартиру?

У меня нет желания проверять это, потому что здесь есть много неконтролируемых параметров.
Поэтому я действую по рабоче-крестьянски: беру только одну чашу весов, а именно ценность квартиры, не меняя рекламную цену. И пытаюсь увеличить именно ценность предложения.

Важно понимать, что в ценности вашей квартиры для каждого конкретного покупателя будут заложены очень разные параметры. В зависимости от того, какой покупатель перед вами стоит.
Это тоже область риска. Во-первых, потому что ваша квартира будет нравиться абсолютно не 100% тех покупателей, которые хотели бы, могли бы и имели ресурсы приобрести вашу недвижимость. Это нормально.

Во-вторых, у каждого покупателя в голове есть своя «карта ценностей», на которую он опирается при выборе квартиры.
Вряд ли покупатели будут с вами, как с продавцом квартиры, делиться этой картой.
Вы сами должны начать получать информацию об этой карте. Как это сделать при продаже поговорим позднее.

К сожалению, понимание того, что у каждого покупателя в голове своя карта ценностей не западает в голову очень многих продавцов квартир и агентов.
Я часто вижу, когда бываю на стороне покупателя, как риелтор на показе проводит стандартную презентацию, которую он сам придумал и считает правильной.
Презентация наверняка им отработанная много раз. И показы идут гладко. Но квартира не продается.
Ведь риелтор не озаботился тем, чтобы узнать у меня, как представителя покупателя, что же, собственно, интересует моего клиента.
А также он не удосужился задавать правильные вопросы моему клиенту уже на показе. А это первая возможность пообщаться с потенциальным покупателем квартирой его клиента!
Понятно, что проще продавать квартиру так, как агент привык. И если кто-то из покупателей не вписывается в эту парадигму, то это проблемы покупателя. Такая позиция хороша на растущем рынке.

Сегодня у нас рынок совершенно другой – рынок покупателя. Поэтому вам, как продавцу своей квартиры, должно быть крайне интересно узнать карту ценностей потенциального покупателя.

Иначе вы не сможете продать свою квартиру без уменьшения рекламной цены и в итоге приближения её к минимальной цене продажи вашей недвижимости.

Увеличить ценность квартиры в глаза покупателя, не зная его ориентиры, практически невозможно: ценность - это абстракция, находящаяся в голове каждого покупателя.

С вас 👍 , если вы теперь понимаете, почему снижать цену в рекламе — не есть хорошо.

«Теплее, еще теплее! Горячо!» Как закон студентов работает в жизни риэлторов

Несколько дней назад мне позвонил клиент по рекомендации. В этом ничего необычного нет.
Кроме одного — рекомендовал меня клиент, с которым я не общаюсь почти 12 лет.
Потому мы разругались с ним. В пух и прах.

И хотя в последнем нашем разговоре он признал, что был не прав (потому что забыл, что подписывал в банке 3 года назад), в его голове виноватым остался я.
Риэлторы поймут меня.
Для клиента, как бы он не накосячил сам, проще свалить вину на своего агента по недвижимости.

Но как получилось, что человек, который послал меня 12 лет назад, вдруг порекомендовал меня своему партнеру по бизнесу?
Это чудо?

На 30% – да.
На 70% - моя работа с тем самым клиентом 15 лет назад, когда он купил свою первую квартиру. И в последующие 3 года до конфликта.

Работа, которую американцы называют «непрерывной продажей». У нас это называется «работа на зачётку».
В отличие от студенчества, во взрослой жизни надо постоянно работать на зачётку. Чтобы зачётка работала на тебя даже 12 лет спустя.

Что же такого надо сделать риэлтору, чтобы зачетка на него работала?
1) Давать нужный результат для клиента в сделке
Это база. Которую даже не трогаем здесь.

2) Продавать себя как риэлтора, как делового партнера как человека
Если вы еще не знали — добро пожаловать в мир, где агенту надо ВСЕГДА и ПОСТОЯННО продавать себя всегда и всем — от потенциального до действующего клиента. И даже тому, кто прыгает от счастья после работы с вами.
Продажа себя, своего имиджа, своих результатов не останавливается ни на минуту. И при этом вас все еще показывать результаты в работе с клиентами!

Если последнее многие агенты научились делать, то с продажей себя есть проблемки.
И полностью их не решит то, что я предлагаю сегодня
Зато поможет понять, что не так и куда надо двигаться.

Это первый шаг к реализации концепции «Всё, что вы не делаете, либо продает вас, как агента, ваши услуги риэлтора, вас как человека. Либо отбрасывает вас в стадо «как всех агентов».
Из которого потом придётся выбираться долго и упорно.

Что я предлагаю

«Зачётка риэлтора»
Над чем должен работать агент по недвижимости, чтобы потом это работало на него

Она для вас, если вы хотите
1) Получать новых клиентов по рекомендациям
В любое время. Не только сразу после сделки, но и спустя год, два, три. Или даже 5, 10 лет.

2) Не делать «одноразовых» сделок
Да, комиссия это хорошо. Но «комиссия + рекомендации + материал для продажи себя будущим потенциальным клиентам» намного лучше.

3) Быть прибыльным «козлом отпущения»
У меня примерно 10-12% клиентов, с которыми я не общаюсь после первой нашей сделки.
Где-то косячил я, где-то они. В большинстве случаев — мы просто были и есть разные люди. Так бывает.
И это я работаю исключительно по рекомендациям! Что там у риэлторов, которые берут в работу клиентов с улицы, — мне страшно представить.
Но даже если вы не общаетесь с клиентом после сделки (или жестко рассорились), это не значит, что не можете получать от него новых клиентов. Да, не вступая в контакт с ним!

Как достигать эти три цели в процессе работы с клиентов — рассказываю в «Зачётке».


Формат
Аудио.
1,5 часа обработанного аудио без пауз и всяких «эээ», «ну, в общем».


Как получить
Уже никак. «Зачётка» ушла в архив и появиться весной 2025 года

P.S. Можно ли «просто делать сделки, а не вот это вот всё»? Конечно. Деньги у вас будут, если будете хорошо работать. Клиенты — наверное — тоже.
Лет через 5 такой работы «просто агентом» вам это надоест и организм не выдержит. Вы либо сорветесь в глубокое эмоциональное пике, либо будете искать работу поспокойнее.

P.P.S. Если что: личный бренд — это не «Зачетка». «Зачетка» - лишь его сердцевина. Основа. Фундамент.

[Вопрос дня]. «Скажите вашу самую лучшую цену — поеду смотреть!» Или ломай его полностью

Вам звонит потенциальный покупатель по рекламе квартиры. Вы полны задора и огня в разговоре.
Вы уверенны в себе и точно знаете, что вытащите его на показ.

Покупатель спокойно выслушивает ваш великолепную речь и задает один вопрос
– Какая ваша финальная цена?
– Да вы приходите посмотреть квартиру. Там и обсудим!
– Я приду, если буду понимать какую самую лучшую цену вы готовы дать.

Теперь вы на распутье:

🤔 назвать сейчас минимальную цену и получить шансы на показ квартиры (которых у вас сегодня на так и много)

🤨 сказать что обсуждает условия сделки, в том числе и цену только на показе и потерять потенциального покупателя.


Что вы выберете?

Как простой план показа продает даже самые обычные квартиры. Даже в кризис
Покажите свою квартиру так, чтобы покупатель задержался, задавал вам вопросы и решил брать её!

Большинство квартиры не продаются по одно причине. Хотя цены на них на выше остальных, реклама нормальная А квартиры не продаются. Месяцами, годами.
Звонки есть, переписки с потенциальными покупателями имеется, а показы рекламы бьют все рекорды.

В чем причина
Все вокруг говорят, что главная задача продавца квартиры — затащить правильного покупателя на показ квартиры. Абсолютно верная идея. Но одно это не продаст квартиру.

Продавцы расслабляются рано
Потому что квартира на вторичке покупается глазами, пальцами, ушами и носом. Или всем сразу.

А для этого покупателю надо прийти в квартиру.
Оглядеться, привыкнуть, походить по комнатам.
Посмотреть всё вживую.
Выглянуть в окно.
Пощупать стены, пол, двери, косяки.
Включить воду, свет.
Заглянуть в коммуникации.
Услышать, какие звуки доходят до квартиры от соседей и улицы.
Принюхаться к запахам (не только в самой квартире)

Вот это называется показом квартиры.

На этом этапе важно не спугнуть покупателя, набрасываясь на него с вопросами или таща за руку, настаивая, что смотреть квартиру надо именно в том порядке, что задумал продавец.
И в то же время – не отпускать покупателя в свободное плавание. Когда риэлтор продавца даже не разулся во время показа. Стоит себе на коврике у входной двери и ждет чуда.

Два важных фактора
1. Показ — первый (часто и последний) раз, когда покупатель видит вас и вашу квартиру вживую.
2. У вас не будет второго случая оставить первое впечатление о себе и квартире.

Поэтому показ – апофеоз продажи вашей квартиры
И если ваш агент не приезжает на показы вашей квартиры, предоставляя вам самим продавать, то гоните в шею вашего риэлтора. Он не стоит и 1 рубля.

Тридцать лет я продаю квартиры на вторичном рынке. С тех пор я в поиске оптимальной схемы продажи квартиры. И у меня есть схема проведения показа, которую называю «План-капкан».
Потому что покупатель попадает в ваш капкан.

План прост, легко применим и буквально «заставляет» потенциального покупателя задержаться в вашей квартире, задать вам кучу важных для покупки вопросов и ответить на ваши вопросы.
А после показа увеличивает шансы получить заветное «Да, я готов обсудить условия сделки».
Если ему и правда была изначальна интересна ваша квартира.

Опробован мною и моими агентами на 300+ проданных квартирах.

И я готов поделиться с вами

«План-капкан» как вам продавать квартиру на показе
– расписан поэтапно в виде схемы
– подробно разобран каждый этап — что делаем, что не делаем и как делаем.
– добавлены ответы на самые частые вопросы (которые любезно задавали мне ми клиенты-продавцы квартир)


Как получить
К сожалению, «План-капкан» ушел в архив. Появится ближе к весне.


Нет волшебной таблетки
Всегда есть шанс, что у вас не получится применить этот план. Универсального лекарства нет .
Поэтому, если вы в течение месяца поймете, что план не для вас, вы не смогли разобраться или понять как это применять - просто напишете мне.
Я верну вам деньги.



P.S. Если после покупки «Плана-капкана»возникнут вопросы по тому как подготовить структуру показа вашей квартиры — пишите мне вопросы. И вы получите мои ответы.

Вести с полей. Без комментариев

1) Минстрой РФ предложил возместить системообразующим застройщикам часть затрат на кредиты в размер 29,6 млрд рублей.

2) С 1 марта 2025 года
– ограничена сумма, которую может взыскать дольщик в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика. Теперь она не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
–  с трёх лет до одного года сократить минимальный срок гарантии на отделку в квартирах.

Божий одуванчик и беспроцентный кредит.
Как получить деньги за свою квартиру, не отдавая ее в залог и не платить проценты.
(Не повторять!)

Что делать, если вы – человек преклонных лет, вам нужны деньги на полгода-год? А всё, что у вас есть — ваша маленькая квартира?
Продать её!
А потом обратиться в суд и признать сделку недействительной. Потому что у вас есть проблемы с головой.

Эту схему повторяют много лет в разных вариациях.
Для этого нужен слишком беспечный и доверчивый покупатель.
Который не будет заморачиваться серьезной проверкой продавца квартиры.
Особенно когда цена недвижимости такая привлекательная!

Что не защитит покупателя от признания сделки недействительной ввиду того, что на сделке продавец не осознавал своих действий
– справки из ПНД и НД на собственника(ов) продаваемой недвижимости.
– показания свидетелей, что на сделке владелец(ы) квартиры были в полном адеквате.

Например, в одном деле бабушка продавала свою квартиру. Найдя покупателя, она подписала с ним договор купли-продажи квартиры и Росреестр зарегистрировал переход права собственности.

А через месяц (!) после сделки бабушка получила справку, что вообще-то она страдает психическим расстройством. И месяц назад, подписывая документы, она не осознавала свих действий.

Побежала ли бабушка сразу в суд? Нет. Она подождала несколько месяцев и только потом пошла в суд.

В судах не все так гладко сложилось для бабушки, но Верховный суд РФ защитил ее права. И скорее всего квартиру бабушка получит обратно. Спустя почти 3 года. Ну и конечно вернет деньги покупателю.
Которые за три года в текущих условиях бабуля могла, если не удвоить, то существенно нарастить.

Для тех, кто считает, что бабушка не такая корыстная – конечно, возможно, что все было по другому.
Покупатель обманул бабушку и купил квартиру подешевке. А через бабушка на свою удачу или по подсказке сердобольных людей идет в спец. учреждение и проходит обследование и получает справку.
Ну и потом бабушка героически бьется за свою квартиру.
Такое тоже может быть. Но в моем мире — только в сериалах на «Россия-1», где сценаристы не заморачиваются над реальностью. Но это мой мир.

Вывод прост
Покупаете квартиру — СРАЗУ закладывайте расходы на проведение психиатрической экспертизы продавца(во) прямо на сделке.

Это дорого, но надежней пока ничего нет.
Желательно привлекать психиатров из гос учреждения, которые давно и успешно выступают в судах в качестве экспертов. Либо выполняют судебно—психиатрические экспертизы в рамках судебных дел.

В этом году Злобных подкастах как раз разбирал подобное дело. И там ВС РФ разложил по полочкам, почему например показания свидетелей, хоть и важны, но не всегда могут быть использованы для установления факта, был ли человек способным осознавать свои действия. Хоть 100 свидетелей было, хоть 1, хоть 1000.


Сегодня последний день, чтобы забрать максимально полезные подкасты о решениях Верховного суда РФ в области недвижимости и Закона о защите прав потребителей со скидкой 50%.

Завтра возможность превратится в тыкву. Так что забирайте. Акция закончилась.

Покупатели квартир не покупают только квадратные метры и их состояние

А покупают:
– район
– двор
– парковку
- подъезд, где расположенаквартира
– другие подъезды этого дома
- лифт(ы)
- соседей по лестничной площадке
– соседей в подъезде, где квартиры
- соседей в других подъездах дома
- вид из окон квартиры
- планировку квартиры
– кубатуру каждого помещения квартиры
– историю квартиры
- историю дома
- историю района
- историю владельца
- текущие документы на квартиру
- историю перехода права собственности
- поведение продавца и/или его риэлтора
- свои ожидания от покупки
- свои ожидания от ближайшего будущего своего, города страны.
– ожидания продавца от продажи
– ожидания продавца от ближайшего будущего своего, города страны.
- цели продажи владельца: реальные, мнимые и декларируемые.

Что из этого продаете вы, когда рекламируете и показываете свою квартиру или квартиры ваших клиентов?

Риэлтор не нужен!

"Скоро всё случится!" 🎄🎄

Да, уже сегодня вечером все кто покупал "Антиабьюз цены" получат три методики и одну систему продажи квартиры на чилле.
И это будет именно ПРОДАЖА, а не попытки продать.

Если еще не забирали — делайте это сейчас.
Завтра цена повысится.

Пишите мне или в личку сообщение «АА».

Разомнемся на онлайн-обучении?

Пятница 13-о и мифические цифры в решениях суда.

Суть дела
Вы купили курс на платформе ХХХХ, состоящий из 100 уроков стоимостью 100 000 рублей.
Пока вы "обучались", вам открыли доступ к 40 урокам.
За это время платформа изменила название курса, формата обучения, вводила незапланированные каникулы да еще и скорректировала программу обучения, убрав изначально присутствующие модули и добавив новые, которые к теме обучения не имели отношения.

Вам это не понравилось и вы обратились с ХХХХ с требованием вернуть полную стоимость обучения. Платформа вам отказала в возврате денег, предложив перейти на другие их курсы без доплаты

Вы пошли в суд.
В иску вы указали, что прошли только 15 уроков из 100 и просили вернуть полную стоимость курса, также взыскать штрафы, пени и неустойку.

Суд установил, что обучение и правда было проведено с существенными нарушениями.

Вопрос:
Какую сумму от стоимости курса суд должен вам вернуть?

👍60 тысяч, так как вы получили доступ к 40 урокам, значит осталось пройти 60, а цена одного урока 100 000 рублей / 100 уроков = 1 000 рублей

👌Все 100 000 рублей, ибо нефиг:

🤔Науками не владею



P.S. Говорим ТОЛЬКО о сумме стоимости курса. Штрафы, пени и неустойку в таких делах тоже есть, но мы оставим их за скобками.

Первая пошла!

Разминочная запись в рамках Мини курса «Антиабьюз цены» готова!
Уже сегодня — всё остальные записи!

Плюс – секретный бонус, который я не рассказываю даже своим клиентам, которые платя в 100 раз больше, чем этот мини-курс.

Завтра цена устаканится на отметке 4900 рублей.

Сегодня же до конца дня – 3900. рублей

Заказ – сообщение "АА" в личку.

«С вами спокойно!» Риэлтор, представьте так будут о вас говорить ваши клиенты!

Риэлтор — особенно для клиента-продавца сегодня — еще и защитник.
Не только его материальных интересов (что должно быть по умолчанию). Но и эмоционального спокойствия.

Если клиент, благодаря работе риэлтора, продаст свою квартиру на приемлемых для него условиях и при этом будет постоянно не нервняке — агент в голове клиента получит самую низкую оценку.
Потому что эмоции остаются в памяти намного дольше сухих фактах.

Хотите стать тем агентом, которые остается в памяти клиентов не только как решатель проблем, но и «как надежный агент, с кем приятно работать и всегда чувствуешь себя защищенным»?
Дайте продавцу это спокойствие!

Сделать это проще чем кажется. Вот три шага
1. Объясните, почему клиент выиграл от того, что работаете с вами
Все риэлторы это делаю до подписания договора оказания услуг. Но это нужно делать и уже в процессе работа.
Вы продаете не свою надвижку, значит у вас нет эмоциональной привязки к квартире клиента.

Для клиента сразу уходят множество проблем с продажей, связанные с эмоциональными переживания владельца.
Вы выступаете волнорезом, балансирующий нападки покупателя на квартиру и её цену, ее собственника и реакцией на это владельца.

2. Расскажите, что вы будете делать и почему именно вы должны принимать первый удар
Только вы не хвалитесь! Обучайте клиента. Да, обучаете его — почему не стоит тратить нервы при продаже квартиры на все замечания покупателей.

3. Примите на себя удар
Докажите, что все, что вы говорили в п.1 и 2 и правда имеют место быть.
Пусть он увидит, от чего вы его защищаете. И почему нанять вас были правда умной идеей. И не только потому что вы взялись за решение его жилищного вопроса.

В «Антиабьюзе цены» я рассказываю, как и что говорить в пункте 2 и как работать риэлтору в п. 3.
Потому что неважно кто продает квартиру — сам владелец или его риэлтор.

Принципы работы с эмоциями в ответ на давление, критику одинаковы.
Наличие агента у продавца дает ему плюсы, которые надо использовать.

А это зависит в большей мере от самого агента.
Так что если хотите создавать базу по настоящему лояльных клиентов в текущих условиях – забирайте «Антиабьюз цены» сегодня.

Первое аудио уже сегодня будет доступно покупателям.
И до завтрашнего вечера у вас будет работающая схема по работе с нападками покупателя на цену квартиры.

Которая будет продвигать вас в самом выгодном свете в голове вашего клиента. И попутно продавать квартиру.
Получите 2 - в - 1.

P.S. С 14 декабря цена вырастет.

Люблю наши суды

Им все равно, что пишет ВС РФ и КС РФ по аналогичным делам 3,5,10 лет назад. Они сами себе на уме.

Придумают очень изобретательные обоснования своих решений, как будто идет творческий конкурс "Обоснуй красиво".

Самое ужасное – от такого творчества страдают люди и компании.
И не каждый из пострадавших дойдет до Верховного суда.
Который, кажется, один читает то, что сам же и пишет в своих обзорах и Постановлениях.

Кстати, сегодня заканчиваю декабрьские Злобные подкасты в рамках группы GOLD. И в предпоследнем подкасте в этом году рассматриваю дело, где судьи апелляционного и кассационного суда выиграли первый приз в конкурсе "Обоснуй свое незаконное решение самой экзотической статьей ГК РФ" 😂

Всем слушателям гарантировано веселье. 😉

P.S. Скоро можно будет купить все выпуски Злобных подкастов за 2024 год. Там море интересных дел и кое-что от меня, чего я не давал в платных продуктах.

Продажа квартиры для продавцов. Краткое руководство

Забудьте о покупателе, который пришел на просмотр и обосрал вашу квартиру или даже вас и не сделал устраивающее вас предложения. Вы не красна девица, чтобы всем нравится. Как и ваша квартира
Тот факт, что покупателей мало, не дает им права выходить за рамки приличия. Которые в продаже вашей квартиры устанавливает только вы.

Сделка по продаже квартиры – это не только деньги, сроки и прочее пункты, которые прописаны в договоре купли-продажи.
Это еще и тесное деловое взаимодействия двух и более людей.
И если покупатель так себе человек, то сделка может быть очень невыгодной для вас. Даже если на бумаге всё будет выглядеть отлично.

Ваши ожидания как продавца собственной квартиры НИКОГДА не будут сразу совпадать с ожиданиями покупателя.
А не совпадение ожиданий – первый признак конфликтов. Так что смиритесь с тем, что покупатель и вы будете дискутировать. Это нормально.

Нападки покупателя на вашу квартиру или на вас часто носят тактический характер. Ничего личного просто надо сбить цену на вашу недвижимость. Рассматривая под таким углом поведение покупателя, вы сбережете своё ментальное здоровье.

Продать квартиру по нужной вам цене и в нужные вам сроки — ваша главная цель. Готовы ли пожертвовать ради этой цели своим психологическим комфортом, предать свои принципы и установки — решать только вам.

Если вы уступили раз в цене квартиры, покупатель равно или поздно будет давить в это же место еще раз. Просто еще. Затем и еще. Это нормально. Так работают жесткие переговоры.

Продажа квартиры — это в первую очередь цифры. Цена и сроки. Во вторую — отношения. Нет смысла продавать задешево свою недвижимость очень хорошему человеку.

Можно и нужно чувствовать себя комфортно внутри, даже когда вас пытаются психологически задавить или выбить нереальную низкую цену.
Но это не значит, что такое поведение другой стороны не надо пресекать как можно быстрее.

Именно тому, как остаться в прекрасном настроении даже после общения с самыми наглыми в своих требования покупателями (и при этом в итоге продать квартиру!) я расскажу в «Антиабьюзе цены».

Это самый короткий простой путь привадь квартиру в кризис без лишних нервов.
Дзена вы не обретете. Но и психом не станете. А квартиру продадите по нужной вам цене. Что может быть лучше?

Все подробности «Антибьюза» здесь. Завтра повышение цены.

«Страдаю и не продаю!» Так делать не надо. Нужно продавать комфортно

Все продавцы ждут «своего» покупателя.
И он появится. Но не будет готов дать вам столько денег за вашу квартиру, сколько вы хотите.
А чуть меньше. Затем еще чуть меньше. Потом еще раз меньше.
Или придет другой покупатель. Этот с порога заявит «Минус 50% и я беру. Деньги в чемодане! Ну что, по рукам?»

Но это полбеды
Самое веселье начинается, когда покупатель «с барского плеча» начинает вести торг с продавцом квартиру. Вот здесь и начинается «ценовой абьюз».

Покупатели уверены: придя на просмотр квартиры, они оказывают огромную услугу продавцу.
После которой продавец не должен разве что целовать им ноги. А уж сбрасывать 10-20–30-50% от рекламной цены — это само собой. Даже не обсуждается!

Еще как обсуждается.
Перед продавцом квартиры всегда стоит три задачи:
1. Продавать квартиру в принципе.
2. При этом не продешевить.
Это известно всем.

Я добавляю третий пункт
3. Продать комфортно
То есть без личных трагедий, напрасных трат нервов, времени и сил.

Но идея «абьюза цены» как раз и состоит в том, чтобы вывести из эмоционального равновесия продавца квартиры. А потом получить от него то, что нужно.


Что же делать продавцу квартиры?
1. Смириться, глотать обиду и попытаться продать по какой угодно цене. Лишь бы продать
А потом — привет депрессия из-за низкой цены продажи.

2. Беситься, злиться, впадать в ярость и ругаться с каждым покупателем, что абьюзит цену квартиру
И снова депрессия, потому что квартира так и будет стоять не проданной!

3. Принять, не прощать, но работать с такими покупателями
Тут тоже будет масса неприятных моментов.
Но все это перекроется продажей квартиры намного дороже, чем в варианте 1.

Это и есть самый комфортный путь на сегодня.
Продавцу квартиры не избежать абьюза цены покупателями. Поэтому надо комфортно работать с ним.

Сам я давно веду переговоры так, чтобы потом не расстраиваться, не злиться, не орать и не плакать. А двигаться дальше - к сделке. Даже когда продаю что-то своё — от кед до квартир.
Как я делаю?
Работаю по простой системе. Которая так и называется:

Антиабьюз цены
Для вас есть краткая практическая выжимка:
1. Три простых методики работы с абьюзом цены
Цель каждой – комфортно для владельца продать квартиру за лучшую из возможных цен.

2. Одна система
Это как кофе три в одном: работает быстро и более эффективно, чем каждая методика в отдельности.

3. Практика
Жизнь всегда больше, чем любая теория. Я даю возможность подсмотреть за тем, как я применяю то, что о чем вы узнали. Подойдет не всем, но полезно каждому.

Что вы получаете в итоге
Структуру каждой методики.
Систему по которой можно просто работать.
Конкретные фразы антиабьюза цены


Всегда есть вариант №4: Можно ничего не делать
В конце концов такой рынок, что покупатель может диктовать свои условия!
Нужно просто терпеть! А там уже видно будет, что и как.
А злиться, беситься вообще полезно для меняльного здоровья. Даже если на переговорах с покупателем квартиры. Которых изначально намного меньше чем квартир на рынке.
Почему бы и да? Или нет?!


Если вы хотите без унижений продавать (продать!) свою квартиру — пишите мне в личку сообщение с темой «Антиабьюз» и получайте доступ.

Формат «Антиабьюза цены»
Аудио

Цена сегодня
4900 рублей


Чтобы комфортно работать с нечистью из рода покупателей – пишите мне или в личку сообщение с темой «АА» и получайте доступ.

– А если не готова?
– Тогда первое — цифры. Второе — эмоции. Если человек ведет себя по-скотски, что также отбраковывает этот покупателя. Но тут важно не выплеснуть вместе с водой ребенка.
– Что это значит?

– Есть такая стратегия покупки чего угодно: начать торги с нахрапа, нагло требуя огромную скидку. Так проверяется на вшивость продавец. Если он прогнулся под напором покупателя — его ломают полностью. По каждому параметру сделки. А вот если продавец спокойно отвергает невыгодные ему условия, то покупатель меняет пластинку и становится адекватным.
– И часто такое случается?
– Я бы сказал, что в 30%. 3 из 10 покупателей, которые ведут себя как чудаки в первом телефонном разговоре и даже на первом просмотре квартиры, потом могут стать вполне себе нормальным людьми. С которыми можно делать сделку.

– И как мне распознать эти 30% покупателей?
– Никак. Потому что у вас есть пункт №3 - посылать покупателей мягко, давай шанс исправиться. Потому что эти люди дают вам хорошую цену за квартиру вашей тети. И даже если они сделали это не совсем приличным способом, вам стоит дать шанс проявиться себя по-другому. Для начал вы даете им четко понять, что их поведение для вас неприемлемо.
– И как это мне это показать.
– А вы когда-нибудь посылали незнакомого вам человека куда подальше? Громко и так, чтобы все вокруг слышали?

– Нет.
– Тогда у вас есть экономический инструмент: «наценка на хулигана». Это когда вы повышаете цену продажи квартиры для особо одаренных в плохом смысле слова людей.
– Что значит «повышаете»? Это сейчас, когда квартиры не продаются?!
– Да. Плохие люди не должны делать плохие вещи безнаказанно. Вы их либо психологически накрываете. Либо финансово. Идеально - и так, и так.
– И как мне это сказать?

– Так и говорите: «Раз уж вы предлагаете мне вашу цену, то значит квартира вас интересует. А это значит, что нам с вами возможно придется работать дальше. Ваше текущее поведения меня не устраивает. Чтобы компенсировать его специально для вас цена продажи» И называете скажем на 5% выше рекламной цены.
– Но зачем? По этой цене ее никто не купит!
– Нам и не надо. Цель у вас другая: заставить человека либо уйти, либо поменять поведение. Если случится второе — отлично, можно вернуться к цене предложение покупателя и вести дальше переговоры. Если нет и это чудак, то прощаетесь с ним. Всё просто.

– Что-то совсем не просто.
- Когда будет делать — увидите, как просто. Если хотите, могу набросать вам схему.
– Конечно. Иначе я уже запуталась. Но что в итоге то?
– В итоге: чудаки будут попадаться. Это реалии нашей жизни. Есть реально нехорошие люди, которые привыкли, что под них все прогибаются. Таких надо посылать. Или повышать для них цену сделки. Если человек и правда мудак, после повышения цены он исчезнет. А вот если брать нахрапом было его стратегией, то после поднятия вами цены покупатель изменит поведение и станет более адекватным. Естественно, при условии, что квартира вашей тети ему и правда интересна. Ну и если нет, то...

– Надо на него забить!
– Точно. Вы уже все поняли.
– И все же схему сбросьте. Чтобы перед глазами.
– Договорились. Тогда всё доброго. И удачи!


Вот такая простая трех актовая схема работа продавца квартиры, когда ему кажется, что все покупатели нехорошие люди. И квартира показывается и человек не уходит в депрессии или, наоборот, не срывается на каждого.

Если вам интересна эта схема, ставьте 👌
Наберем 25 щепков – выложу. Уже красиво отрисованную в программе, без каракулей моих.

«Есть такая буква «м» И люди чудаки!»

Финал. Начало здесь, продолжение тут

– Второе. Когда вы решите, что для вас в разговоре важны только цифры, вы будете обращать внимание на них. Если цифра вас устраивает – пусть и первом приближении – тогда вы смотрите на две аспекта. То как вам эту цифру сказали и какие эмоции у вас вызывает этот человек.
– Что?! Только что вы мне втирали про то, что на эмоции мне не нужно отвлекаться, а запоминать цифры. А теперь снова надо обращаться внимание?!

– Да. Вы меняете приоритеты, когда вам сделали устраивающее вас предложение. Вы не обижайтесь и не портите настроение от каждого оскорбительного слова, от каждой цены, которую вам сказали. Вы сначала выбирайте тех, кто предлагает нужную вам цифру, а затем уже смотрите на то, что эту цифру окружает.
– И что делать, если цифра меня устраивает, а то, как ее сказал покупатель, совсем нет?
– Вспоминаем ваш ответ в тесте на готовность продавать. Вы ответили, что согласились бы продать самому мерзкому покупателю за ту цену, которая в рекламе прямо сейчас. После того, что вы уже услышали, этот ответ в силе?
– Да. Не вижу причин менять его.

– Ну тогда этот ответ будет и ответом на ваш вопрос. Вы сами себе ответили.
– И вы считайте это нормальным?
– Я – нет. Но и не я продаю квартиру вашей тети. А вы. Вам ее продавать, общаться с разными покупателями. Если вы комфортно себя чувствуете, работая с неприятными людьми за хорошие деньги в сделке — почему нет?
– Только не говорите, что вы бы так не сделали!

– Я так и не делаю. Давно. Потому что есть простой закон «степени чудачества»: «чем больше человек на другой стороне сделки мудак, тем больше вероятность что сделки просто не будет».
– Ага, тогда как же такие люди делают сделки?
– Ищут тех, кто готов их терпеть. Вы не одиноки в своем стремлении потерпеть, если при этом есть возможность получить хорошую цену.
– Получается, что вы как агент, не продаете квартиры ваших клиентов за самую высокий прайс?

– Ровно наоборот.
– Но если вы отказываетесь работать с теми, кто дает самую высокую цену и при этом вас неприятны, то все стальные предложат цену меньше!
– Вы путаете предложенную цену с реальной ценой продажи. Если вам предложили 100 миллионов за квартиру вашей тёти еще не значит, что вашей тете дадут эти 100 миллионов. А покупатели-чудаки редко когда дают ту цену, которую они предлагают изначально.
– Так что тогда делать?

– Решить для себя: вы работаете чудаками или нет. Принципиально. В независимости от суммы. Если да, то все у вас есть механизм — цифры первое. А эмоции вам не важны.

[Продолжение ⬇️]

«Да. Вас будут унижать! Смиритесь»
Начало здесь
Племянница, назовем ее Полина, позвонила только на следующий день.
Хотя мне вообще было не к спеху.
После краткого описания квартиры и ее успехов в продаже, Полина быстро перешла к живописному описанию всего того, что ей успели наговорить потенциальных покупатели и их агенты.

– Один мне так и сказал: Ваша квартира — говно!». Другой на полном серьезе говорил, что я не продам за эту цену, помою что красная цена это развалюхи — три рубля в базарный день». Потом меня назвали «милочкой»! Представляете! Ну а последний просто довели меня до слез. Этот агент пришел смотреть квартиру. Один, хотя говорил, что у него есть покупатель. И начал продавать свои услуги. А в конце, когда я сказала, что мне неинтересно, он выдал: «Вы не понимаете, как устроен рынок. Потому что вы не профессиональный риэлтор. Так что вы никогда не просите квартиру»

Я просто слушал. Честно, я не услышал что-либо что могло быть необычно злым или оскорбительным. За что захотелось бы убивать.
Конечно, так общаться моветон. Но люди позволяют себе куда более крепкие выражения.

Когда Полина закончила. Настал мой черед говорить.
– Первое: давайте проверим, насколько вы реально хотите продать квартиру тети. Представьте ситуацию, что самый мерзкий тип из тех, кто уже вам звонил, позвонил еще раз и предложил купить квартир за цену которая указана в рекламе. Вы согласитесь?

И пока девушка не ответила, добавил:
– Не спешите с ответом. С одной стороны — выполните даже больше, чем могли бы при нормальном раскладе дел. С другой — вам надо будет долго взаимодействовать с самым неприятным типом. От которого вас воротит.

Полина думала минуту.
– Согласилась бы. Деньги важнее, чем то, что придется с ним общаться.

– Отлично. Идем дальше. Теперь перейдем к конкретным слова, которыми вас наградил потенциальные покупатели. Вспомните самое дурацкое, самое обидное. Мне можно не говорить.
– Ну, допустим.
– Теперь выделите из этих слов конкретную цифру. Будь то размер торга. Или цена квартиры. В рублях или процентах. Просто цифру.
– Есть.

– Она вас как продавца квартиру устраивает?
– Нет, конечно.
– Если вас не устраивает цена, которую предложил покупатель, то стали вы бы обращать на внимание, если эту же цифру произнес тот же человек, но более спокойным тоном?
– Нет, она намного ниже той, которая нам нужна.

– Забыли вы в этом случае конкретную цифру такого покупателя? Когда он произнес спокойно?
– Само собой. Какой смысл все это запоминать?
– Тогда вот вам совет: помните только цифры. Не слова, интонации, с которой эти цифры были произнесены.

– Это еще почему? Меня оскорбляют, а я должна просто не обращать на это внимание?
– Да, потому что для вас важны лишь цифры. Потому что вы продавец. Который должен продать конкретный товар, в данном случае – квартиру тети, за конкретную цену. Или диапазон цены. Все остальное пока не имеет значения.

– Но я так не могу! Я не могу просто смолчать, пока меня поливают грязью!
– Я не предлагаю вам молчать в тряпочку. Но предлагаю запоминать лишь цифры. Вы можете отвечать на все провокации. Но с учетом, что есть шанс, что в дальнее вам придется работать с этим человеком. Но не запоминайте фон разговора, его эмоционально окраску. Только цифры.

– Да зачем мне помнить цифры, если их произнес какой-то урод?
– Потому что имея реальны цифры предложения даже от самых мерзких покупателей, у вас будет более реальные цифры продажи квартиры. Не говорю, что надо продавать по таким ценам. Просто у вас будет конкретика. Котору при случае можно будет использовать на пользу. Ничего не придумывая и не сочиняя. Цифры в продажах играют не последнюю роль.

– То есть, вы предлагаете работать с теми самими мудаками?
– Я говорил такое?
– Нет, но ...
– То есть не предлагал. Пока я предлагаю вам помнить о цифрах без всяких эмоций. Записать их куда-то. Только цифры.
– Ну хорошо.
– Отлично! Теперь….


Предложение следует.

Ставьте 👍, если хотите продолжения.

А еще – пишите в комментариях, почему настрой Полины на продажу, исходя их ее ответа, не совсем правильный.

🎧 Ценовые Ожидания. Все просто и сложно одновременно

Записал 46 выпуск подкаста (который в записи называю 45 - старость не радость 😂).
Тема – Почему переговоры по цене квартиры всегда — это битва между покупателем и владельцем?
Ответов на этот вопрос много. Сегодня предлагаю подробно рассмотреть, какие ожидания есть у сторон будущей сделки по квартире и почему с ними важно считаться.

Мое мнение, которое не понравится многим. Но такова се ля ви.

P.S. Все выпуски подкаста "Риэлтор не нужен!" доступны на Я.Музыке, Spotify, Mave, Apple Music и других платформах.

«Мы выбираем, нас выбирают!» Как найти агента, чтобы потом не было мучительно больно

В прошлом посте 🔼 я написал, когда вам стоит подумать на тем, чтобы нанять риэлтора.

Но даже когда агент нужен, многие не хотят его выбрать
Именно не хотят.
Даже когда им и правда нужен риэлтор, люди не хотят ВЫБИРАТЬ агента. Они хотят его ПОЛУЧИТЬ
По отзывам в соц сетях. По рекомендациям, друзей, знакомых, родственников.
По воле случая - зайдя в офис ближайшего агентства недвижимости (вы удивитесь, как много клиентов с улицы у некоторых из них).

Проще получить агента, который пришел/припыл к ним в руки сам. Но не выбирать.

И на это есть две причины.
1) Не видят смысла: «Все риэлторы – одинаковое г-но! Что тут выбирать?»
Образ агента по недвижимости как алчного, ленивого, ничего толком не умеющего человека, который только и хочет, что забрать свою огромную комиссию, навсегда закрепила на подкорке наших граждан.

Меж тем люди нанимают риэлторов. По своей инициативе доверяют им продажу или покупку квартир, домов, участков, зданий и сооружений.
То есть, где-то есть хорошие агенты? Которые и правда работают и дают результат?
Такие риэлторы есть везде. И вашем городе

2) Непонятно как выбирать:«А как могу выбирать, если не видел, как он работает?»
Я помогал выбирать риэлтора ровно 9 раз. И в 7 из них клиент соглашался на мою методику отбора.

Забирайте её
1. «Каким должен быть мой идеальный агент?»
Лучше перечислить профессиональные характеристики.
Хотя… Мне отказывали в работе по цвету моих глаз. Что у меня неправильный «колористика ауры». Что я слишком высок. Так что можно указать любые критерии. 💁

2. «Можно всех посмотреть?»
Начинайте продавать свою квартиру и сразу вам начнут звонить множество агентов. Более того, они придут сами. Вам остается только выбрать.

3. Проводите собеседования
По 5-10 минут на одного агента и всего один главный вопрос.

4. Выбираете подходящего
И оформляете отношения.

У меня есть отдельный курс по внедрению этой методики.
Он для тех, кому предстоят сложные большие сделки, в которых цена ошибки выбора агента - миллионы рублей минимум.

Если у вас ситуация попроще или вам надо быстро найти агента - есть методика выбора агента, которая дает результаты не хуже:
«Три вопроса»

Чем хороша эта методика
🔹Реально нужно задать всего 3(три) вопроса.
🔹Не надо слушать ничего из того, что говорит риэлтор. Кроме ответов на ваши три вопроса.
🔹Вероятность правильного выбора риэлтора 90% +.
🔹Годится на все случаи взаимодействия с агентами: от прямого выбора риэлтора и до работы с агентом другой стороны сделки.
🔹Проверена мною лично и моими клиентами.


Методики уместилась в 4 мощных аудио + бонус
1. Методика «Три вопроса». Простой и эффективный выбор агента.
2. «Не враг и не друг. А так». Как использовать риэлтора другой стороны будущей сделки
3. «Вы не ждали, а мы приперлись!» Как извлечь максимум пользы от общения с агентами, которые сами к вам пришли.
4. Токсики. С какими агентами работать не надо. Никогда.
Бонус. Схема контроля работы риэлтора при продаже вашей недвижимости

Все это отдаю за 690 рублей.

Если вы ошибетесь в агенте, вы рискуете куда большим: от непроданной или некупленной квартиры до потерянных денег при продаже или переплаты при покупке квартиры.
Это во много раз больше 690 рублей.

Если вы хотите найти именно «вашего» агента без лишних затрат, пишите в личку сообщение «Мой агент» и вы получите реквизиты для оплаты.

Для тех, уже что-то приобретал у меня – вы знаете куда платить 😀

5 случаев когда вам и правда нужен агент 👌

1) Вы ничего не знаете о рынке недвижимости или его сегменте
Тут все понятно - покупаете в другой стране, ничего не знаете о рынке жилой недвижимости – нанимайте профика.

2) У вас действительно сложная сделка
Сложная альтернатива на 3,5, 10 квартир - веский повод нанять риэлтора.
Проблемы с документами на квартиру и их еще можно исправить - юрист или агент вам в помощь.

3) Вам некогда заниматься решением вашего вопроса с недвижимостью
Ваше время стоит дороже комиссии агента? У вас на руках младенцы– близнецы и есть деньги на услуги агентства недвижимости? Вы живите в Москве, а продать надо вашу квартиру на Камчатке?
Нанимайте агента на Камчатке.

4) Всё вместе по чуть-чуть
Комбо из двух или трех комбинаций предыдущих случаев.

5) На отдельные этапы.
Я не рекомендую, но люди все еще хотят нанять риэлтора сделать что-то конкретное, а дальше «я сам(а)».

Во всех остальных случаях - забудьте о риэлторах и делайте всё сами.
Выйдет не хуже, а часто и лучше. Еще и дешевле.


Как всегда, с вас 👍, если хочется. 😀

ВОПРОС ДНЯ А нафиг нам Росреестр?

Не зря написал большиим буквами

В своих Злобных подкастах буквально три дня назад задавал вопрос в заголовке.
Потому что Верховный суд дает потрясающие решения относительности нужности ЕГРН и Росреестра как регистрирующего переход права собственности органа.

Итак вопрос дня
Вы сын пожилого человека. С которым прожили в одной квартире много лет. Отец, будучи уже в серьезном возрасте, дарит вам эту квартиру.
Договор нотариально удостоверен, квартира была передана в день подписания договора дарения.

Вы собираетесь с отцом идти в МФЦ регистрировать переход права собственности, но тут отцу становится плохо. Он попадает в больницу и скоропостижно умирает.

Другой нотариус открывате наследственное дело и вы видите, что квартира тоже в ней. И подлежит разделу между всеми наследниками.
А вам этого ой как не хочется.

Вы идете в суд и просите исключить вашу квартиру из наследственной массы, предъявляя суду договор дарения.

Вопрос: что решит суд?

👍 - исключит квартиру из наследственной массы, ведь дедуля выразил свою волю в договоре дарения.

👎 - пошлет вас, так нет доказательств наличия воли наследодателя на регистрацию перехода права собственности по договору дарения.

🤔 - наследство как черная дыра - всегда интересно, но ничего не понятно.

Продажа квартиры в 2025 году. Что нужно знать и понимать
Лет 10 как я готовлю материалы для своих потенциальных клиентов. Которые они получают после первой консультации со мной.

Зачем?
Чтобы мы с ними говорили в дальнейшем на одном языке. А если мой подход к видению текущего положения рынка им не понравится — просто расстаться.

У такого подхода есть большой плюс — один раз записал материалы и все. Просто посылай людям, которые будут готовы двигаться дальше после первого созвана со мной.
Причем на записи ты не будешь запинаться, сбиваться с мысли, если собеседник задаст уточняющий вопрос. Как не будет фонового шума, посторонних звуков и так далее.
Красота да и только.

Но есть и минусы. Главный – материалы надо обновлять периодически.
Почти всегда обновления глобальные — рынок вторичного жилья всегда меняется.
Новые сделки отрывают какие-то интересные моменты, неожиданные ситуации и так далее.

В преддверии 2025 года я записываю такое обновления для будущих клиентов-продавцов своих квартир.

И я подумал: А что если предложит вам?
Нет, в 99% случае вы не станете моим клиентом (для этого вам надо, чтобы вас порекомендовал мне кто-то из моих клиентов).
Но мой подход работает с продажей любой квартиры. Даже если вы работаете с агентом.

Вот что будет в методичке «Продавая квартиру. Что нужно знать и собственнику понимать в 2025»

✔️Почему покупателей мало и не будет больше в ближайшее время
✔️Когда сегодня нужны агенты при продаже квартиры. А когда можно продавать самому.
✔️Три системы продажи квартиры сегодня. Выбирайте любую – везде будет непросто.
✔️Почему продажа квартиры может быть невыгодной для продавца, даже если его устраивает цена.
✔️Как покупатели проверяют квартиру и ей владельца и чем это угрожает продавцу.
✔️Почему продавцу нужно быть предельно внимательным при передаче квартиры после регистрации перехода права собственности. Хотя она по документам уже покупателя.

В итоге
Вы, как продавец своей квартиры, выходите на рынок вторичного жилья понимая, что вас тут ждет, куда надо двигаться и каких ошибок надо избегать.

Вам — за деньги
Вы же не будете моим даже потенциальными клиентами.
Цена будет доступной.

А пользы - в 5-10 раз больше, чем вы получите на любой бесплатной консультации в любом агентстве недвижимости вашего города.
(так говорят те, кто слушал предыдущие версии)

Условие для продажи
Наберем 50 + лайков до 22.22 пятницы 22 ноября по Москве – сделаю анонс и возможность купить.

Сам материал уже записывается не спеша. Так что время для вдумчивого голосования есть.

Жмите 👍, если хотите получить такой материал.

Ответ на Вопрос дня

"Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов площадок, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов, являются ничтожными, так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц – всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (п. 2 ст.168 ГК)".

© Верховный суд РФ.

Это из очень любопытного дела: на торгах продавалось имущество, которое оказалось... общедомовым. 😂😂😂
И раз дело дошло до ВС РФ, вы догадывайтесь какие решения принимали суды трех инстанций по нему?

Подробный разбор дела будет в ноябрьских Зло(б)кастах для группы GOLD - там очень много любопытного для всех тех, кто покупает имущество на торгах.

Вопрос дня

Какими сделками являются те, что направленны на отчуждение в качестве самостоятельных объектов площадок, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов?

👍 - ничтожными;

👌- недействительными;

🤔 - в душе не чаю.

[Аудио] Любят и ненавидят. БДСМ в продаже квартир

Давно не выдавал материалов специально для вас.
Держите – аудио на тему:
"Почему 90% квартир на вторичке продаются в кризис по одной схеме, которая... невыгодна продавцам квартир".

Такой вот парадокс. 🤷

Для тех, кто не любит слушать здесь – ссылка на Я. Диск.

Риэлтор не нужен!

«Возможности» закончились 💁

Речь только про мои материалы с названием «Возможности». 😀
Я ошибся с ценой – набралось много желающих и даже хорошо, что не все оплатили вовремя.
Больше так не буду делать.

Но вы можете забрать намного более ценное по теме продажи квартиры в текущих непростых условиях. И по хорошим для вас ценам.

В 2024 году я записал три больших материала на тему продажи квартиры на вторичном рынке:

«Продажа квартиры - быстро о главном»

Весенний самый масштабный тренинг по продаже квартиры.
Каждый этап разобран по косточкам, разжеван на молекулы. Такого подробного разбора процесса продажи квартиры на вторичке не было тогда нет и сейчас на просторах Рунета.

Среди бонусов есть такая важная тема как «Особенности продажи альтернативны» – как сегодня продать квартиру во встречной покупкой.
Альтернативные продаж сегодня до 90% всех сделок. Потому что ипотеки нет и люди продают свою квартиру, чтобы купить ту, которая им нужна.

Цена 75 000 рублей.


«Продаем квартиру в кризис!»
Летнее продолжение «Быстро о главном». Те же 7 модулей, но результаты уже другие.
Тут не про основы, а про тонкости.

Не про то, как сделать рекламу, отличную от других, а как докрутить ее так, чтобы звонили нужны покупатели.
Как показывать квартиру так, чтобы не приводить «туристов», а те кто смотрел, не кормил завтраками неделями.
Ну и конечно, продвинутые техники поговорок с покупателями квартир, которые сегодня чувствуют себя.

Цена 75 000 рублей.


«Продающий»
Осенний мастер-класс с 6 бонусами на тему, как владельцу не сойти с ума продавая сегодня свою квартиру на вторичным рынке.

Тема очень важная, потому что слишком часто сегодня собственники начиная продажу не правильно и с не теми установками в голове, сдаются. И либо вообще снимают квартиру в продажи. Либо быстро сбрасывают цену. Что еще хуже в большинстве случаев.

Поэтому я записал «Продающий» - не тренинг по психологии, а практические советы как не потерять голову и продать квартиру на самых выгодных условиях. Сам пользуюсь ими регулярно.

Цена 50 000 рублей


Вот такое комбо на тему «Как выгодно продавать сегодня свою квартиру на вторичке» я собрал за 2024 год

И готов отдать вам эти три материала на выгодных для вас условиях


Дуэт 1. «Основы – продвинутый уровень»
«Продажа квартиры - быстро о главном» + «Продаем квартиру в кризис!»
Цена вместо 150 000 75 000 рублей. Скидка 50%

Дуэт 2. «Основы + психология»
«Продажа квартиры - быстро о главном» + «Продающий»
Цена вместо 120 000 70 000 рублей. Скидка 41%

Дуэт 3. «Продвинутый + психология»
«Продаем квартиру в кризис!» + «Продающий»
Цена вместо 120 000 70 000 рублей. Скидка 41%/


Трио «Сам себе риэлтор. Комплект продавца»
«Продажа квартиры - быстро о главном» + «Продаем квартиру в кризис!» + «Продающий»
Цена вместо 200 000 80 000 рублей. Скидка 60%

К Трио бесплатным бонусом идет еще Мастер класс «Проверка покупателем квартиры на вторичном рынке и ее собственника» стоимостью 39 000 рублей.

Из названия понятно, что это материал для покупателей.
Но если продавец знает, как покупатель будет проверять его самого и его квартиру, то легче будет сразу подготовиться и уже в рекламе показывать безопасность покупки своей недвижимости.
Так делают только риэлторы-профи. Теперь можете делать и вы.

Все эти цены действуют три дня до 21.00 по Москве 17 ноября 2024 года.

Как забрать свою комбинацию
Напишите мне на [email protected]  письмо или сообщение мне в личку здесь с выбранным пакетом. (Дуэт 1 или Дуэт 2 или Дуэт 3 или Трио).

Мы вместе с вами подберем удобный вам способ оплаты. Чек, подтверждающий покупку, конечно, будет.


Полное описание тренингов

Продажа квартиры - быстро о главном -

Продаем квартиру в кризис!

Продающий

Проверка покупателем квартиры на вторичном рынке и ее собственника

P.S. Уже покупали что-то из этих трех тренингов? Напишите мне, и вы получите специальную цену на недостающие материалы для вашего Трио или Дуэта.

Риэлтор отговаривает клиентов продавать квартиры. И это не шутка

Как обычно, анонс нового продукта принес «старые» заявки. Те, кто уже что-то покупал, решили, что надо забрать и это.
Спасибо за доверие.
Для тех, кто не знает, кто я такой — быстро о главном.

В недвижимости с 1999 года. В 2001 году получил первым среди 5 человек в Москве Сертификат брокера по недвижимости. Курсы были при Департаменте муниципального жилья (ДМЖ) г Москвы. (сейчас – Департамент жилищной политики и т.д.).

Специализируюсь на жилой вторичке
Земля, офисы, торговые площади, новостройки — это большая редкость у меня.
Только квартиры.
Только судьбы людей, конфликты поколений. Съезды, разъезды, обманы, миллионы, нотариусы, крики, слезы и драки (два раза, один раз — за зданием Росреестра в г/ Подольске)

Мои клиенты были и есть разные
От директора студии Артемия Лебедева до сына маминой подруги.
От тех, кого показывали по телевизору в рубрике «Ими гордится вся страна» до тех, чьи памятники на самых престижных кладбищах страны. И умерли они не от старости или болезни.

Квартиры тоже были как снежинки
Много и не одной похожей. От однушки в хрущевке в Лобне за 14 000 долларов, до 5 комнатной квартиры за 1 150 000 нерублей в Москве.

Прожил как риэлтор 5 кризисов
С разной степенью успеха, но неизменно давал результат клиентам.

Не бил и не бью рекорды по количеству сделок
Не верю, что можно сделать даже с командой из 5 классных агентов больше 50 сделок так, чтобы получить после от каждого клиента хотя бы две рекомендации в следующие 12 месяцев.
А именно на рекомендациях и строится мой риэлторский бизнес.

Потому и берусь за то, что точно смогу сделать
Если говорю клиенту «нет», значит либо это не мой профиль. Либо то, что хочет клиент, — чистая фантазия.
А я – не волшебник.

В 2022 году, когда быстро и резко всё поменялось, моя активность пришлась на осень. До сентября всем клиентам рекомендовал сидеть на пятой точке ровно и ничего не делать с недвижимостью.
Продавали уже на спаде эмоций. Стратегия оправдалась в большинстве случаев.

Что делаю сейчас?
1) Еще чаще отговариваю продавать квартиры, дома и земли
Если только клиент не собирается окончательно переезжать в другую страну. Или у него финансовые проблемы, которые не решить кроме как продажей недвижимости.

Почему так делаю, ведь я мог бы заработать на комиссии?
Продажа квартиры сегодня — как продавать снег зимой: его много, разного и немногим нужен за нормальные деньги.
Вы бы продавали снег зимой, если бы у вас были другие варианты заработать деньги? Вот так сейчас и с квартирами.

Так что, если вы задумали продавать квартиру, то подумайте: нет ли других вариантов решить проблему?

2) Быстро продаю квартиры
За это клиенты готовы платить хорошие деньги.

Именно поэтому сегодня все мои усилия направлены на быстрое тестирование новых приемов и методов продаж квартир.
Хотя 80% из того, что работает сейчас работало и в 2009 году. И в 2014 и в 2018 году.
Ведь люди, если и меняются, то куда медленно технологий.

Вчера рассказал про «Возможности». В них собрал 7 приемов продажи квартир в кризис, которые универсальны.

Они не зависят ни от города, где расположена квартиры, ни от цены квартиры.

Применять все 7 «Возможностей» можно на любом рынке недвижимости нашей страны
Все равно где вы даете рекламу — на Авито ил в ЦИАНе. Все равно разговариваете по телефону с потенциальными покупателями или переписываетесь с ними в мессенджерах.

«Возможности» работают с любой квартирой на вторичном рынке.

Сложного ничего нет. Но есть новое для восприятия. Многое придется делать по-другому.

Если вас этого не пугает - у вас есть «Возможности»!
Полное описание программы найдёте тут.

P.P.S. «Возможности» идеальны и для агентов по вторичке. Знаю это, потому есть два риэлтора, которые покупают у меня материалы для продавцов и покупателей. И сами ими пользуются.
Так что «Возможности» для вас.
Забирайте, пока цена не выросла.

«Продали квартиру? Как вам это удалось?!»
Как и обещал – рассказываю, как вам попасть в 10% продавцов квартир, которые продали свое жилье по нужной им цене и в нужные им сроки.

1) Не витаем в облаках
Это делает меньше 10% продавцов.
Потому как в голове играет «Я хочу столько и точка!» и «Моя квартира лучше тех, что продается сейчас!» .
Если финальная цена продажи больше или равна рекламной цене таких же квартир на рынке — забываем о продаже до лучших времен.
Или снижаем итоговую цену продажи.
Меньше – двигаемся дальше.

2) Живём чужой жизнью
И смотрим квартиры, которые сейчас продаются.
Можно смотреть те квартиры, которые вы хотите или хотели бы купить.
Лучше — смотреть квартиры-конкуренты. 10 просмотров хватит за глаза.


3) Показываем и минус
Нет идеальных квартир. И не будет.
Для рекламы вначале делаем фото, а потом пишем текст.

Именно так смотрит сегодня рекламу покупатель. Не цепляют фотки — читать текст не будет.
Фотки - в меру яркие и обязательно светлые. На фото четко показаны от 1 до 3 преимущества квартиры и 1 серьезный минус (да, он должен быть настоящим!).

Если покупатель заглянет в текст, то там его ждет:
– краткое описание плюсов квартиры, которые есть на фото
– краткое описание прочих плюсов квартиры.
– одно предложение про серьезный минус квартиры на фото.
«Краткое» - ключевое слово.


4) Выбираем рекламную цену нашей квартиры
Если продаем по системе «чем дольше продаю, тем больше снижаю цену» - ставим цену в рекламе на 5-10% выше, чем цены на подобные квартиры сейчас.
Но готовимся к дисконту в 15-40%.

Если продаем по системе «Дольше продаю — больше цену поднимаю» – ставим цену, равной ценам в рекламе конкурентов.


5) Без шок-контента
На показе квартиры наша главная задача – подтвердить ожидания покупателя после рекламы и нашей беседы с нами по телефону.
Шокировать даже в лучшую сторону нет смысла — радиально новое не способствует продаже.
Задача №2 - усилить по возможности желание купить. Это показать что квартира чуть лучше, чем в рекламе.


6) Греем отношения
Даже если покупатель отдал нам деньги в качестве аванса/задатка, это вообще не значит, что он точно купит нашу квартиру.
Поэтому, пока покупатель проверяет квартиру и нас, мы поддерживаем плотный контакт с ним.
Чем чаще общаемся, тем быстрее поймем что что-то идет не так и исправим ситуацию.
Если хотим дойти до сделки, конечно.


Еще раз
Процессы продажи квартиры — те же самые. Разница - в их наполнении. Часто в деталях.
Которые всегда решают в периоды кризисов и падения цен.
Сложно?

Тогда у меня есть еще «Возможности»
Это соединение двух больших материалов:
1) «Как мы продаем вашу квартиру» - гайд для моих клиентов-продавцов, который помогает им понять мои методы продажи и настроить на работу со мной.
2) «Да, уже продали!» - большой тренинг для агентов, которые работают со мной. Как и что говорить, писать и делать.

«Возможности» - выжимка для тех, кто продает свою квартиру сам.
Что это за возможности, которые сегодня есть у каждого владельца квартиры, – расскажу уже сегодня.

Как обычно ставьте 👍, если было полезно.

Кстати, сайты судов в РФ НЕ РАБОТАЮТ уже две недели. И даты восстановления официально не известны (хотя обещали сегодня исправить).
И после этого нам говорят, что собранная биометрия и остальные ПД будет надежно хранится в лонах государства.
Ню-ню.

Супер GOLD в октябре
В этом месяце для группы Gold я готовлю обзор материалов больше, чем традиционные 3 дела.
Накипело-накопилось, так сказать. 🤷

Первая тройка игроков дел, которые я буду рассматривать уже определена:

1) Банк забрал залог в 2 дороже суммы долга - почему он не может так поступать.

2) Дом и земля - одна сатана, даже если что-то из этого принадлежит государству.

3) Купил имущество на торгах по банкротству - потом выяснилось, что это общедомовое имущество собственников МКД. Что делать и куда бежать.

Будет и вторая тройка дел. Пока отбираю кандидатов. 😀

Напомню, группа GOLD - это люди, которые уже 9 месяцев получают мои обзоры судебных дел. Которые напрямую связаны с недвижимостью.
Идея - показать как наши суды трактуют те или иные законы в области недвижимости. И повысить шансы в случае появления подобных проблем не плавать в теме, общаясь с юристом/адвокатом. А получить положительный результата судебных разбирательств.

Вы тоже можете присоединиться к группе GOLD и и получить материалы за октябрь 2024 года.
Цена вопроса 1500 рублей.

Напишите мне на [email protected] и я пришлю вам реквизиты для оплаты материалов группы GOLD за октябрь.

Запись программы "Цена вверх!" скоро начнется

Этого пока массово нет на рынке.
В чем и состоит одно из конкурентных преимуществ системы продажи квартиры с повышением цены.

Второе преимущество - продавец автоматически улучшает свои позиции в будущих переговорах с покупателем.
Да, то, как будут проходить переговоры определяет и стратегия продажи!

Ну, про то, что используя "Цену вверх" шансы получить максимальную цену за свою недвижимость в разы выше, чем при стандартной схеме "Понижаем цену в рекламе пока не найдется покупатель" я не говорю.
Это база.

Содержание программы в формате PDF - здесь.

Описание программы - https://t.me/no_realtor/1716
Сегодня 7 октября до 23 МСК скидка 20%

Есть шанс запрыгнуть в последний вагон! 😀

Возвращаясь к моей позиции по земле как вида недвижимости и ее отличия от квартир.

В этом деле городская администрация отобрала участок земли спустя 10 (!!!!) лет после того, как сама его же передала в собственность гражданина.
К моменту изъятия гражданин успел продать участок и умереть.
Теперь покупатель, который владел участок 8 лет, остался без земли.
И все что он может требовать - это возврат уплаченных средств, которые он отдал продавцу 8 лет назад. И будет требовать от наследников умершего.

С квартирами такое трудно представить.

Читая иски к Росреестру, все больше убеждаюсь, что Росреестр - ненужное учреждение.
Если раньше он регистрировал право собственности нового владельца, то сейчас и этого нет.
Зато есть немотивированные отказы, задержки в регистрации и проигранные Росресстром суды по этим вопросам.
А такие проигрыши в судах иногда приводят к выплатам потерпевшим из казны. Но зачем платить, если можно не платить?

А учет недвижимости прекрасно выполняет Роскадастр.

Вопросик дня. А было ли заявление?

Именно "вопросик" 😀

Вы попали в ДТП и в тот же день обратились к своему страховщику по ОСАГО с заявлением о
страховом возмещении.
Но страховая заявление принимать отказалась.

Поскольку ответа не последовало, вы обратились к финансовому
уполномоченному с требованиями о взыскании страхового возмещения, неустойки,
возмещения расходов на экспертизу и судебных расходов.
Но уполномоченный отказал вам, ссылаясь на то, что страховая компания у себя вашу претензию не зарегистрировала

Вы обратились в суд, не согласившись с решением финансового уполномоченного.

Вопросик: что должен решить суд?

👍 Иск рассмотреть

👎Вернуть иск, так как не соблюден досудебный порядок урегулирования спора со страховой– у страховой нет вашей претензии