ПРОЗАГОРОД

Один из признаков нестабильной ситуации на рынке загородной недвижимости – в поселках, где раньше предлагались к продаже исключительно дома или участки с подрядами на строительство домов, сейчас начинают продавать участки без подряда. В прошлом году такие участки появились в относительно новом проекте «Лёс» ( от 800 000 за сотку), а сейчас уже и «Рига Фэмили» предлагают «всего несколько» ( «несколько» – это около 70) таких участков по цене от 5 800 000 р или опять же примерно от 800 000 рублей/сотка. А в «Первом пионерском» сотку оценивают от 1 200 000 р, при этом там очень маленькая нарезка участков - от 4 соток. Так что минимальная стоимость лота меньше 5 млн рублей.

В условиях, когда ипотека фактически отсутствует, остается возможность строить, растягивая этапы строительства по времени и таким образом давая самому себе беспроцентную рассрочку. От себя замечу, что считаю такую стратегию для «концептуальных» поселков с единым стилем домов) довольно опасной, слишком уж велик риск долгостроя, что будет сильно влиять на привлекательность всего поселка. Подряды на строительство перестают покупать, так что застройщику надо или сначала быстро строить, а потом продавать готовые дома или переходить на продажу участков. Но девелоперы строить вперед и на свои в массе своей не готовы. Остается продавать участки без подряда. Сроки строительства всего поселка таким образом сильно и непредсказуемо растягиваются. Хорошо, если в поселке несколько въездов и можно как-то огородить жилую часть от строящейся, но вот внутри строящейся части гарантировать сроки завершения строительства нельзя и всегда будет риск, что сосед начнет стройку под окнами вашего уже готового дома лет через 5 например.

В отличии от схемы рассрочки в многоквартирных домах, в ИЖС у хозяев участков не возникает при такой схеме никаких обязательств, которые бы влияли на весь рынок. Если не хватит денег чтобы достроить дом или изменятся обстоятельства – пострадает в основном владелец, который останется с неликвидным недостроем (или со вполне себе ликвидным по текущей рыночной стоимости пустым участком). Ну и соседям такой недострой будет портить вид и немного понижать стоимость их недвижимости. Если же многоквартирные «рассрочечники» перестанут платить, то квартиры вернутся через суд и большой скандал назад к застройщику и окажется, что вместо денег на счетах у него опять в собственности переоцененные квартиры – а это уже повлияет на весь жилищный рынок. При определенном объеме продаж квартир в рассрочку и до жилищного кризиса недалеко. Вот поэтому государство в лице ЦБ борется с рассрочкой в многоквартирке и ему абсолютно наплевать на рассрочку (продажу участков без подряда) в ИЖС

По статистике Росреестра спрос на новостройки в Москве растет. Что стоит за этим ростом?
Сейчас по оценкам экспертов большое количество продаж в городских новостройках в рассрочку. То есть платите первый взнос, а дальше год-два-три платите в рассрочку. Если деньги на депозите, то есть возможность типа получать там доход, а стоимость квартиры зафиксировать. ЦБ с этой схемой продаж активно борется и планирует запретить такую практику. А то что получается – квартира продана фактически, а деньги за нее будут в массе своей получены еще не скоро. Та же ипотека получается, а банка, как гаранта сделки в ней нет. Если что-то не сложится с финансами у покупателя, квартира вернется к застройщику. Получается – продал девелопер квартиру только на бумаге, а по факту – сдал в аренду на неопределенный срок, ну или просто «зарезервировал». Но в отчетах Росреестра и новостях – рост продаж в новостройках. Рассрочка, кстати существует и в загородной недвижимости. Это покупка участка и поэтапное строительство дома. Об этом будет следующий пост.

Все твердят, что цены на квартиры в Москве падают, что продавцы готовы давать большие дисконты и вообще не стоит инвестировать сейчас в московскую недвижимость.
Между тем, есть сектора, где предложение сокращается, а цены растут. Ну и самый такой заметный сектор – московские хрущевки, хрущебы или хрущи - пятиэтажки 60-х годов постройки, которые скоро должны пойти под снос. Им и посвятим сегодняшнее видео.

Московская реновация. Кто, как и сколько может на ней заработать из простых людей. Про крупных девелоперов и чиновников мы речи сегодня вести не будем.

Посмотреть на ютьюб:
https://youtu.be/hF7RmQ-_BtY


Посмотреть в ВК:
https://vk.com/wall-226894808_128

📞 Загородный дом с идеальной связью — это реально!

Толстые стены, удаленность от вышек, перегруженные сети — и вот уже телефон превращается в «кирпич». Голосовые сообщения не отправляются, работа срывается, звонки обрываются.

Мы это исправим!

• Связь без «мёртвых зон» в каждой комнате и на участке
• Быстрый интернет для работы, отдыха и видеозвонков
• Усиливаем всех операторов

Мы предлагаем профессиональные технические решения для домов, апартаментов, офисов и других объектов даже с готовым ремонтом!

👉 Присоединяйся — SmartLink

📲 Пиши — подберем решение уже завтра!

На конференции в ВШЭ подискутировал  с «Самолетом». Я задал вопрос, чем их новый проект «Порт ЭММ» лучше  курорта ЗАВИДОВО? Директор по инвестициям подразделения «Самолет Дом» Алексей Романцов сообщил, что в Завидово продают в основном участки без подряда, а они продают именно дома.

Но ответ так себе конечно. В премиальном сегменте как раз более популярны участки без подряда но с очень богатой инфраструктурой вокруг. Живое подтверждение тому например поселок «Миллениум парк». Ну и многие участники конференции согласились, что проекты домов в «Порт ЭММ» не дотягивают до премиальных. А вы как считаете?
На одном фото – пример премиального дома в «Порт ЭММ», а на втором – кусок презентации Самолета со всеми его земельными активами для ИЖС  в окрестностях Москвы просто для ознакомления.

Посетил Конференцию Тренды загородной недвижимости 2025 в ВШЭ.

Коротко, тезисы от разных спикеров с моими комментариями в скобках.

- Количество крупных девелоперов, желающих выйти на рынок ИЖС уменьшилось
( Видимо сказывается не самый удачный опыт «Самолета»)
Увеличилось количество девелоперов желающих выйти на рынок туристической недвижимости.
- С комиссиями банков за выдачу льготной ипотеки ничего поделать не могут. Сейчас увеличилось до 1,5% субсидирование маржи банков.
( Если вы берете льготную ипотеку на строительство или на покупку недвижимости, имейте ввиду, что дом или квартира вам обойдутся дороже за счет комиссии банка. Но все постоянно меняется и возможно комиссии станут меньше)

- Сейчас на депозитах населения лежит 57 триллионов рублей. Рано или поздно эти деньги хлынут на рынок недвижимости. Это произойдет, если ЦБ начнет снижать ключевую ставку и понизит ее достаточно заметно. Одновременно при снижении ключевой ставки, будут снижаться проценты по ипотеке, соответственно, наступит время, когда у людей будут накопления на первоначальный взнос и появится возможность платить ипотеку. Вот тогда цены на недвижимость точно взлетят.
( Согласен полностью. Вот только когда это случится?)

- Рекордное количество сделок в 2024 году в элитной недвижимости.
( Спрос на премиальную недвижимость высокий и цены растут из-за недостатка предложения, но покупатель в этом сегменте очень привередливый, так что лишнее платить не готов. Ну и премиальные дома строятся долго, так что быстро насытить рынок не получится))

Аналитика ЦИАН – спрос падает, но цены растут. Доля загородки в общем спросе на недвижимость снижается, то есть люди предпочитают больше квартиры покупать, чем загородные дома. Спрос на недорогие дома превышает предложение.
( Я об этом же и говорю на страницах нашего канала. В Москве в некоторых сегментах заметен даже рост цен. Ну и предложение новых недорогих домов маленькое. В бюджете до 10 млн, например в 4 раза меньше домов, чем в бюджете до 20 млн.)

Всероссийская конференция "Тренды рынка загородной недвижимости в 2025 году: кто выживет в кризис?",
организованная Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ и Экспертным Клубом "Загородный Девелопмент" завершилась!
На Конференцию зарегистрировалось в общей сложности (онлайн и оффлайн) около 500 человек.
💥Мы с вами это сделали!!
Презентации с конференции можно скачать ЗДЕСЬ @Countrydevelopment

Интересный факт. По одинаковому запросу в ЦИАН в бюджете до 20 млн рублей предложение примерно в 4 раза выше, чем в бюджете до 10 млн. 170 домов против 44. Я сейчас готовлю обзор домов стоимостью до 20 млн, кстати. Еще в этом бюджете гораздо больше недостроев. В этом, кстати, ничего удивительного нет. Чем дороже дом, тем дольше его строят.

В бюджете до 10 млн рублей, как я писал раньше, в основном продают каркасные дома. Их строят очень быстро. А вот в более высоком бюджете гораздо больше «каменных», срок строительства которых в среднем составляет 1 год. Индивидуальный застройщик строительство такого дома растягивает обычно и на 2-3 года. А чем дольше строится дом, тем выше вероятность, что у людей поменяются жизненные обстоятельства и дом им больше не нужен будет. Ну или деньги заканчиваются. Недострои и даже "коробки" без внутренней отделки и коммуникаций продаются плохо, гораздо хуже, чем с отделкой «под ключ».

В подтверждение моих слов замечу, что есть дома, которые попродавали пол годика без отделки, а потом все - таки доделывают и теперь, естественно, увеличивают стоимость. В общем скоро обзор выпустим 11 домов за 15-20 млн рублей

По моему глубокому убеждению у рынка недвижимости сегодня остался один значительный драйвер для роста спроса, а вместе с ним и цен. Опасения высокой инфляции. Выпустили ролик на эту злободневную тему. Ну а если ЦБ победит рост инфляции и она достигнет целевых показателей в 4-5%, то рост цен на недвижимость может и прекратиться, если новых драйверов не появится, таких как общий высокий экономический рост в стране, например.

Посмотреть можно на ютьюб https://youtu.be/Oi0dVaLfWyg

А можно и в ВК https://vk.com/video-226894808_456239535

А сколько вообще будет стоить отапливать дом электричеством? На фото годовое потребление электричества домом отапливаемой площадью 80 кв м. ( Про эти дома я рассказываю под хэштегом #моямикростройка. Отапливаются они обычными электрическими конвекторами ).
Дом используется, как зимняя дача ( Каркасник с утеплением 200 мм), если жить постоянно, то думаю, что потребление вырастет процентов на 30. В прошлом холодном январе около 2000 Квт. В теплый январь25, кстати, чуть меньше 1500 Квт получилось.

Итак, при сегодняшнем максимальном тарифе для сельских жителей и однотарифном учете, а это 5р 13 коп. за 1 кВт, получится 47 011 рублей за год. Или в среднем 3918 р/месяц. Зимой тысяч по 10 будете платить, летом тысячи по полторы.

В конце июня я писал про малоприятные новшества от Мосэнергосбыта.

Тарифы стали рассчитываться по трем диапазонам потребления. Грубо говоря - больше потребляешь - выше тариф. С 1 июля 24 года это касалось только юрлиц и увеличение тарифа происходило, если потребление превышало 11 160 кВт в месяц. Но лиха беда начало. В своем личном кабинете Мосэнергосбыта я обнаружил такую вот табличку тарифов. Теперь самый дешевый тариф от 0 до 3900кВт, а дальше стоимость электроэнергии будет расти. Пока не сильно - дневной тариф вырастет с 6.26 до 6.78 рублей, а если потребление вашего домохозяйства выше 6 000 кВт, то дневной тариф вырастет до 6.99 рублей/кВт. Но я думаю, что тихой сапой нормы потребления будут снижаться, а стоимость э/энергии будет повышаться сильнее.

Таких же новшеств жду и от газовиков. С кого им, беднягам теперь деньги получать, как не с домовладельцев.

В таком дифференцированном повышении тарифов скрыт конечно такой посыл, что сами тарифы вроде как повышаются на размер инфляции для всех простых людей, а вот богатеи, которые свои особняки по 100 с лишним метров площади отапливают, пусть больше платят.

Судя по посту тезки и коллеги . с июля 2025 года тарифы еще сильнее вырастут, а диапазон потребления по минималке снизится

Не знаю, как загородная недвижимость в целом, но стройка весной точно подорожает. Поэтому начинаем новый строительный проект зимой. К майским праздникам должны закончить.

Живем по принципу "В любой сложной и непонятной ситуации надо строить дом"

По многочисленным просьбам трудящихся готовлю выпуск про дома на Новой Риге до 20 млн рублей. Вот нашел один на мой взгляд вполне годный. Выпуск на ютьюбе и в ВК не раньше чем через пару недель выйдет, думаю этот объект может и "не дождаться" Раньше продадут. https://www.cian.ru/sale/suburban/313117510/

Можно ли найти в бюджете до 10 000 000 каменный дом?
В последнем ролике про дома в этом бюджете было несколько новых домиков из газосиликатного блока площадью 100-120 м, построенных на продажу. Один из них ( на фото ) подорожал за год на 520 000 и стоит сейчас 8 720 000 в комплектации - коробка без внутренней отделки.

Давайте примерно посчитаем себестоимость такого простого дома из газосиликатного блока. Участок 8 соток в поселке эконом класса «Фут хиллс». Из коммуникаций только электричество, дороги из строительного боя, сверху укатанные асфальтовой крошкой. Около 50 км по Новой Риге. Продают такие участки сейчас миллиона за 2,5. Себестоимость строительства такого дома ( тепловой контур с окнами и оштукатуренным фасадом) миллионов 5. Всего у меня получается миллионов 7,5. А продают этот дом за 8 720 000. А еще с продажи налог надо заплатить. Получается, что дом продается практически без прибыли. Ну или прибыль будет от подорожания участка с момента покупки ( купили его например пару лет назад за 1 млн.) и экономии при одновременном строительстве нескольких домов + экономии на качестве.
Ну или это тоже такая может быть завлекалка – приезжайте, покупайте участок, а мы вам дом точно такой же построим.

Вообще, если каркасный дом площадью 100 м ( в моей классификации - зимняя дача), как я писал в предыдущем посте вполне можно уместить в бюджет 10 млн на приличном благоустроенном участке в хорошем месте, то к каменному дому наверное будут другие требования. Надо плиту фундамента заливать. Полностью деревом дом уже не будешь отделывать внутри, надо штукатурить, шпаклевать и красить. Электрические конвекторы в качестве отопительных приборов тоже не будешь использовать. По хорошему нужна бы котельная и отапливать такой дом лучше газом. Так что площадь дома несколько увеличится по сравнению с каркасной дачей, которую отапливать конвекторами можно. Ну и такие дома люди рассматривают для постоянного проживания ( хотя по факту потом все равно используют как дачу, а в 70-80% случаев живут в городской квартире преимущественно). В общем на сегодняшний день по самому минимуму такой дом вам обойдется в 90 -100 тысяч рублей за кв м с отделкой. Дом 120 м будет вам стоить от 11 – 12 млн. + 4 - 5 млн участок с благоустройством и заведением газа. Итого под ключ от 15-17 миллионов в эконом варианте получится.

Надо будет сделать обзор домов в бюджете до 20 млн. на Новой Риге. В прошлом году у нас такой выходил на ютьюб канале. Сейчас в продаже остался 1 дом из 12, представленных в том обзоре. Это, кстати к вопросу о том, как продается загородная недвижимость. Я стараюсь для таких обзоров выбирать что-то приличное конечно и по адекватным ценам. И эти объекты нормально продаются. Да, может скидку приходится давать и срок продажи несколько увеличился, но я знавал времена, когда и скидки не помогали. Сейчас сильно лучше дело с продажами загородной недвижимости обстоит. До 50 км от МКАД по Новой Риге по крайней мере.

В дополнение к выпуску про дома до 10 млн рублей. Что можно получить сейчас за 10 млн рублей?

Готовый относительно новый дом, в который можно сразу въехать и жить в этом бюджете на Новорижском направлении будет каркасником, площадью около 100 кв м и на участке 7-8 соток. Или это будет каменный ( кирпич, газоблок) дом с такими же геометрическими характеристиками, но без отделки.

Я каждый год строю 2-3 таких небольших каркасных домика и лично для себя вывел примерно такую экономику проекта: приличный участок до 50 км от МКАД на северо-западе Московской области в хорошем месте с коммуникациями будет стоить от 3 миллионов рублей. Каркасный дом из досок естественной влажности строительной площадью 100 м ( отапливаемая 80 м.) на фундаменте из бетонных забивных свай с полной отделкой деревом и нормальным с/у в плитке и с оборудованием, обойдется сейчас в 5 – 6 млн. Еще 1 – 1,5 млн минимум будет стоить подключение к коммуникациям, минимальное благоустройство участка (зеленый газон и отсыпанные щебнем парковка, отмостка и забор по фасаду с воротами). Итого под ключ в 9-10 млн обходятся такие вот домики, которые я построил в конце прошлого года и о которых я рассказывал под хэштегом #моямикростройка.

Дома из последнего нашего обзора в массе своей построены микродевелоперами. Если они купили участок пару лет назад, то могли сэкономить миллиона 1,5. Дополнительные тысяч 500 можно сэкономить на качестве строительства (толщина утепления, неквалифицированные строители, дешевые отделочные материалы и оборудование). Ну и еще тысяч 500- 700 можно сэкономить, если вы лично будете руководить строительным процессом и одновременно строить несколько домов, например. Итого на сегодняшний день заработок микродевелопера на таком доме составит с учетом того, что еще и налоги надо будет заплатить, не более 2 - 2,5 миллионов рублей. Лично я бы просто участки подорожавшие перепродавал в таком случае и не связывался бы со стройкой. А если сейчас купить участок и построить такой дом, то заработка не будет вообще. По сегодняшним ценам, конечно. Если из-за высокой инфляции цены вырастут (А они вырастут), то «заработок» будет выше. Собственно последние лет 5 микродевелоперы и зарабатывали процентов 20-25 собственно на строительстве, а еще столько же дополнительно на росте цен на недвижимость.

Или например, если кто-то хочет, чтобы дом ему строила фирма с именем, технадзором и гарантиями, на ленточном фундаменте из доски камерной сушки и с отоплением от электро котла например. И тогда такой же дом обдойдется уже миллиона на 1,5 -2 дороже. Не в 5,5 - 6, а в 7-8 миллионов. Внешне разницы не будет никакой ни внутри ни снаружи.

В общем вот такая экономика проекта примерно на сегодняшний день .
Такие дома лично я классифицирую, как зимние дачи. Собственно по моему глубочайшему убеждению 70-80% домов в Московской области и используются, как зимние дачи. Люди постоянно проживают в городской квартире, летом большую часть времени проводят на даче, а зимой туда на выходные и каникулы приезжают.

В следующем посте посчитаем, во сколько обойдется сегодня строительство каменного дома.

Традиционно каждый год мы рассказываем, какие дома продаются на Новорижском шоссе в определенном бюджете.

Эти ролики очень полезны для потенциальных покупателей и продавцов недвижимости, они помогают понять что вообще можно купить например за 10 млн рублей сегодня. Ну и можно посмотреть через пару месяцев, а что из того, что я вам сегодня покажу уже продано и разобраться таким образом, что реально происходит на рынке загородной недвижимости. Многие блогеры от недвижимости кричат, что рынок стоит и ничего не продается, а цены будут падать. Вот мы и посмотрим. Кстати в прошлом году мы выпускали такой ролик про дома в бюджете до 12 млн рублей. Так вот все дома кроме одного из того обзора сейчас проданы. Ну и этот единственный за неполный год подешевел на 10%, а пока монтировался ролик пропал из рекламы.

Ссылка на ютьюб https://youtu.be/dEq3PsNAgfc

Можно смотреть в ВК https://vk.com/video-226894808_456239531?list=2ee653a4f5d3bb5f1f

Конкуренция – это всегда большой плюс для потребителя. Одной выставкой загородной недвижимости в 2025 году станет больше. Изучив опыт  Open Village, под эгидой организации с громким названием «Федерация ИЖС» в августе должна пройти выставка в похожем формате готовых домов в поселке Алексино Форест клаб, про который мы подписчикам уже рассказывали. Ни количество участников ни проекты домов пока доподлинно не известны, но билеты уже в продаже. От себя могу лишь заметить, что Open Village понадобилось лет 7, чтобы раскрутиться и выйти на посещаемость более 20 000 человек, выставка «Дома России» пока только в начале своего пути.  С другой стороны она пойдет по уже проторенной в России дороге. Может полегче будет. Ну и еще интересные цифры. Финская выставка Asuntomessut (прообраз наших выставок готовых домов) посещало в лучшие годы по 200 000 человек за месяц проведения, при том что население Финляндии не полные 6 миллионов. Ну ладно, там еще россияне и шведы с эстонцами бывают. Ну а в России матушке 142 миллиона проживает, как минимум. Так что у нас есть куда расти. А для меня появится возможность сравнивать и вам рассказывать, если что-то интересное будет на новой выставке.

Я наверное один из очень немногих блогеров от недвижимости, который говорит про грядущий рост цен и высокую активность на рынке Москвы и Подмосковья. Народ лучше потребляет новости из серии – все пропало, ничего не продается, рынок падает. Но вот я недавно проводил сделку в Сбере. Народа полно. Заглянул к знакомому руководителю отделения и получил подтверждение, что сделок много, хоть ипотека и сильно сократилась, Так что на вторичном рынке активность.
Акции девелоперов продолжают рост, хотя эксперты в комментариях и называют это техническим отскоком. На первичке с помощью скидок и рассрочек спрос, в большей степени искусственно, но  разогревается.
Ну и наши опросы, проведенные здесь с разницей в 7 месяцев показывают, что количество респондентов, считающих, что цены на загородную недвижимость в 2025 году будут расти более чем на 10%,  значительно увеличилось. При этом количество сторонников околонулевого роста осталось прежним, а количество людей, считающих что цены упадут значительно уменьшилось.
Так что повторю свое мнение – если планируете покупать недвижимость, не стоит ждать лучших времен. Высокая инфляция сейчас – самый главный драйвер роста.

Как можно спрогнозировать, цены на рынке недвижимости в ближайшем будущем?
Один из способов - узнать настроения участников рынка, устроив опрос. А еще надежнее не просто провести один опрос, а проводить их регулярно, наблюдая за изменением результатов. Условно говоря, например, если год назад роста цен ожидало 30%, полгода назад 20%, а сейчас роста цен ожидает лишь 15% респондентов, то это будет означать, что все большее количество людей будут откладывать покупку и класть деньги на депозиты, например , спрос на недвижимость будет падать и цены с высокой вероятностью расти не будут. Ну или наоборот, если каждый последующий опрос показывает увеличение количества людей, ожидающих роста цен, то с высокой долей вероятности спрос будет расти, а вместе со спросом будут и цены расти. Согласитесь, рост стоимости недвижимости лучше всего побуждает купить дом или участок как можно скорее, ведь завтра будет дороже. Давайте проведем опрос и узнаем настроения участников рынка, а в следующем посте сравним сегодняшние результаты с результатами прошлых опросов.

Продолжаем раскрывать тему премиальной подмосковной недвижимости, Сравниваем два коттеджных поселка. "Резиденции Бенилюкс" и знаменитый "Миллениум парк".Расположены поселки напротив друг друга через озеро с утками. Но по ряду параметров "Резиденции Бенилюкс" превосходят "Миллениум парк" и стоимость недвижимости там не особенно ниже. Посмотреть ролик можно на ютьюбе https://youtu.be/7IG4JOKPs9A
и в ВК https://vk.com/video-226894808_456239527

Далеко и дорого. В последнее время набирает силу тренд создания премиальных поселков в некотором отдалении от МКАД. Сейчас мне известно о трех строящихся достаточно крупных проектах каждый на несколько сотен домов. «Порт Эмм» от Самолета около Твери ( В рекламе пишут про Завидово, но от Завидово это километров 30 еще ехать). «Озерна Кантри клаб» от Вилладжио на Озернинском, соответственно, водохранилище. И «Зиггурат» на Рузскои водохранилище. Там обещают большие отели еще построить с досуговой инфраструктурой, чтобы не скучно было жителям. Еще небольшие комплексы премиальных вилл строят при крупных домах отдыха типа «Изумрудного леса». То есть нас ждет огромное предложения дальних премиальных дач.
Вот у меня вопрос. Уже достаточно давно строится и развивается курорт Завидово. Там уже и отель и Апартаменты Рэдиссон построены и пляж и марина и рестораны и гольф поля и десятки километров пешеходных и вело маршрутов. Вся богатейшая рекреационная инфраструктура Завидово рассчитана на круглогодичное использование не только жителей, но и гораздо большего количества гостей отеля и апартов. Там и в межсезонье проводят крупные конференции, устраивают свадьбы и т д. В Завидово, если что, сейчас в продаже куча участков по стоимости в районе 1 млн за сотку и большое предложение вторички конечно. Про Завидово ролик наш посмотрите, кстати, если не видели.
Как считаете, будет ли спрос на новые объекты? Достроят там инфраструктуру? Кто будет пользоваться этой инфраструктурой? Зачем богатому человеку вкладывать деньги в дом в неизвестном месте, где вся инфраструктура только планируется и будет в лучшем случае только через несколько лет, если уже есть место на большой воде и с богатой досуговой инфраструктурой. И предложения там в избытке.

Недвижимость в условиях высокой инфляции. Я сейчас готовлю ролик на эту тему и изучаю вопрос. В Турции например годовая инфляция под 60% была, цены в местных лирах резко выросли и получилось, что девелоперы вдруг получили как-бы высокий доход и должны с него налоги бы заплатить. Так вот там повсеместно, как у нас в 90-е и нулевые в договорах купли-продажи массово занижают стоимость недвижимости. Думаю и к нам это придет, если с инфляцией не справится ЦБ. Цены на турецкую недвижимость, номинированные в евро, наоборот снижаются. И все говорят не о росте цен на недвижимость, а о падении. А вы как считаете, если ваш дом подорожал за год в полтора раза в рублях, но в долларах его стоимость снизилась процентов на 20 это рост или падение цен на недвижимость? Ну и буду благодарен комментариям специалистов по турецкой и иранской недвижимости.

Акции крупных девелоперов продолжают рост. Понятно, что есть эффект низкой базы, но на мой взгляд в этом росте отражается ожидание роста цен на недвижимость в 25 году, о котором я здесь уже не первЫй раз пишу. Рост этот будет чисто инфляционным. Других драйверов роста, кроме опасений высокой инфляции я не вижу.

ПРОЗАГОРОД pinned «Периодически мне задают вопрос – а ты вообще кто-такой? Ругаешь одних девелоперов, хвалишь других, сам - то что сделал? Или ты такой теоретик от недвижимости? Критик с большой насмотренностью? Составил список поселков, которые построила наша компания. Мы…»

Периодически мне задают вопрос – а ты вообще кто-такой? Ругаешь одних девелоперов, хвалишь других, сам - то что сделал? Или ты такой теоретик от недвижимости? Критик с большой насмотренностью?
Составил список поселков, которые построила наша компания. Мы не строили дома, но организовывали коттеджные поселки. Покупали крупный земельный участок, разрабатывали проект, строили дороги и коммуникации. Где-то это были полностью наши проекты, а где-то мы выступали оптовыми продавцами, строителями, консультантами и оформляли необходимые документы. Вот наверное не до конца полный список наших проектов. Про большинство есть ролики на нашем канале. Пенаты, Старый свет, Петровский парк, Александрово, Петровские аллеи, Лесной, Зеленая горка, Дарна, Дарна 2, Надовражино, Соловьи, Глебово, Большая вода, Огниково парк, Поляны, Рязань, Бушарино, Аниково, Гигирево, Нескучное, Тимошкино парк.

Прогнозы дело неблагодарное. Вспомните, какие прогнозы были на 2020 год например и какие вы строили планы? И что сбылись они? Но есть объективные данные о рынке недвижимости и тренды, которые заданы в последнее время. На их основе я и могу предположить, что нас ждет в 25 году Новый выпуск уже на ютьтюб https://youtu.be/VDIfvfmHDA4 и в ВК https://vkvideo.ru/video-226894808_456239523?list=ln-i6gkxU1akRwVqMpUw6

Московская Реновация – драйвер роста цен на недвижимость.
В предыдущем посте был опрос, в каком сегменте московского вторичного жилья в 2024 г цены выросли, а предложение сократилось. Правильно ответили 25% респондентов. В конце прошлого года и в начале этого предложение хрущевок снизилось в 2 раза и сейчас в Москве продается всего около 500 квартир в домах «под снос». Ну а если исключить крайние этажи и выбрать более-менее приличный район недалеко от метро, то предложение сократится до 100 – 150 объектов на всю Москву. Цены по моим наблюдениям выросли на 10-15 %. Самая дешевая однушка площадью около 30 м в пешей доступности до метро не на крайних этажах будет стоить от 11 млн. Чуть дешевле возможно вы что-то найдете в условном Дегунино или в Перово-Выхино.
Лично я вырос в хрущевке на Фестивальной улице. С конца 90-х началась первая программа реновации в Москве, наш дом снесли в 2014 году и вместо 60 кв м в пятиэтажке я получил 80 м в монолитно - кирпичном 25-ти этажном доме. На момент сноса ее рыночная стоимость была наверное процентов на 30-40 выше, чем в родной хрущевке.
Сейчас программа московской реновации гораздо больше формализована, чем 20 лет назад. Есть 3 очереди реновации, и все дома, включенные в программу должны быть расселены ( 1-я очередь до 2025 г, 2 очередь 25-29 годы и 3-я очередь 29-32 годы), а жителям предоставлены новые квартиры. Пока все обещания московские власти выполняют. Мэр даже грозится завершить программу сноса пятиэтажек раньше заявленного срока и уже ведет разговоры о том, чтобы начать массовый снос 9-ти этажек 70-х годов постройки.
Снос пятиэтажек в принципе дело выгодное для города и девелопера – на месте моего дома детства, например сейчас построен современный ЖК «Фестиваль парк» , вместо 300-400 квартир в хрущевках там почти 1200 современных квартир + паркинг и нежилые помещения. Ну и жители хрущевок в накладе не остаются, получая новую квартиру минимум на 30-40% дороже старой.
Так что спрос на старые дома «под снос» выше, чем на другую московскую старую вторичку. Существует конечно риск, что программу приостановят в неблагоприятных рыночных условиях. Именно поэтому лично я могу рекомендовать выбирать объекты в хороших районах, поближе к метро, с балконом и не на крайних этажах.
Стоит ли инвестировать в такую недвижимость? Как считаете? Если эта тема интересна, то можно и ролик сделать про инвестиции в московские хрущевки «под снос».

Вот все говорят, что предложение на рынке московских квартир растет, а цены топчутся на месте. В целом все так. Но есть один сегмент вторичной московской городской недвиги, где предложение за прошлый год сократилось в два раза по моим оценкам, а цены выросли процентов на 10-15. Аудитория нашего канала самая продвинутая в сфере недвижимости. Сможете угадать, какой это сегмент? Опрос в следующем посте.

Уже довольно долго я рассказываю про развитие выставки Опен Вилладж, где было построено более 50 домов, большинство из которых с финишной отделкой, мебелью и даже ландшафтным дизайном участков. Такой коттеджный поселок – заезжай и живи. 2 года дома использовались, как выставочные – по ним водили экскурсии и строительные компании показывали товар лицом – лучшие материалы, качественная мебель, всякие фишки вроде дорогих каминов. Ну а когда выставка закончилась их выставили на продажу. Сегодня посмотрим что и почем здесь продается. https://youtu.be/aA9m2FqtHXw. Можно и в ВК смотреть https://vk.com/video-226894808_456239520

Замедление ютьюба приводит к совершенно неожиданным последствиям. Вот немного статистики. С 01 августа 24 года у нас +3200 новых подписчиков на ютьюб, причем из них 1600 за последний месяц, когда в России ютьюб совсем перестал работать. Ну и зрители не торопятся особо переходить на отечественные платформы. На сообщество ПРОЗАГОРОД в ВК на нас подписалось около 300 зрителей, а в Рутубе 100.
Здесь в Телеге, кстати, вчера мы перешагнули отметку в 3000 подписчиков.

Что сейчас выгоднее, копить деньги или строить?

С разницей в 1 год я построил два дома по одному проекту – общей площадью 100 м ( отапливаемая 80 м + 20 м веранда). Осенью 2023 году строительство непосредственно дома обошлось мне в 4,7 млн. Осенью 2024 г такой же дом обошелся уже в 5,3 млн. Разница около 13%. На сайте ЦБ можно посмотреть, какие были ставки по депозитам. Например в сентябре 23 года вместо того чтобы строить дом, я бы мог положить деньги на банковский депозит под 10% годовых допустим на 6 месяцев, а в апреле переложить уже под 14%. Таким образом к сентябрю 24 г. мои сбережения выросли бы на 12,35%, с которых еще и налог надо было бы заплатить ( чистыми чуть меньше 11% доходность бы получилась), а стоимость строительства выросла  больше. Так что в прошлом строительном сезоне было выгоднее строить, чем держать деньги на депозите. Посмотрим, как будет в этом году. Ставки по депозитам сейчас сильно выше конечно, а стоимость стройматериалов зимой обычно не сильно растет.
Но что-то мне подсказывает, что сильно больше строительной инфляции на депозите не заработаешь, а может и проиграешь ей. В общем если у вас в планах строить дом, то я бы наверное не ждал сильно долго, а с весны приступал бы к строительству.

Есть одно место в России, куда надо ехать в конце зимы или в самом начале весны. С середины февраля по середину марта. В это время на Байкале солнечно, днем не очень холодно и невероятно красиво. Ну а сейчас наверное можно еще успеть купить тур или недорогие билеты. Три года назад я съездил и сделал небольшое видео. Надеюсь оно вдохновит кого-то посетить это красивейшее место в самое сказочное время. Почему надо все бронировать сильно заранее? Куда стоит съездить и какой транспорт самый удобный на байкальском льду?
https://youtu.be/Y1UlHO-qwpM.

Можно в ВК посмотреть https://vkvideo.ru/video-226894808_456239417

Наконец смонтировали ролик про путешествие на Камчатку. Не совсем по теме недвижимости конечно, но чем лучше всего заниматься на долгих каникулах? Планировать будущие поездки. Вдруг кто-то решит по нашим следам отправиться на край света. https://youtu.be/TmMVkp45zuo Для зрителей ВК ссылка в первом комментарии.

Что будет с ценами на недвижимость в 2025 году? Давайте повангуем.
Стоимость Московских квартир вряд ли будет снижаться. Последние 3 года цены топчутся на месте, но с учетом растущей инфляции в реальном выражении они, получается, упали процентов на 30. Долго такая ситуация продолжаться не может, доходы населения растут, так что не смотря на сокращение льготных ипотечных программ цены на Московские квартиры будут расти, но сомневаюсь, что они будут обгонять инфляцию.
Ситуация на загородном рынке немного иная. Во-первых все-таки потребность в доме для подавляющего большинства людей не такая высокая, как в городской квартире. Во-вторых цены на дома и участки за последние 3 года в среднем выросли процентов на 30. Ну и в хороших местах близко к Москве сохраняется определенный дефицит качественных домов и участков. Так что в следующем году на загородном рынке будет заметна разница. В дальних локациях может даже и падать будут цены, но вблизи Москвы по хорошим направлениям особого падения я не жду. Строить дома на продажу в 2025 году будут значительно меньше. Как я писал ранее, микродевелоперы даже начали распродавать ранее приобретенные под строительство земельные участки.
Так что если вы планируете покупку или строительство своего дома не надо сейчас думать о приобретении, как об инвестиции на коротком отрезке времени, а просто стройте, живите, растите детей. Главное не очень далеко от МКАД, если вы житель Московского региона конечно.
Через годик проверим, на сколько сбылись мои предсказания.

С наступающим новым годом! Будьте счастливы!

Последний тренд – распродажа застройщиками земельного банка. И крупные девелоперы типа Самолета и мелкие микродевелоперы продают землю. Крупняку надо долги гасить, а мелкие застройщики меняют подход к стройке и перебираются поближе к Москве, избавляясь от участков, которые они «на будущее» покупали. Сроки экспозиции домов увеличиваются, так что это «будущее» пока отодвигается, а жить на что-то надо здесь и сейчас.
Найти хороший участок под коммерческую застройку всегда было не просто. Земельный участок стоит где-то в среднем 20-30% от общей стоимости домовладения, но выбор места – на 90% определяет успех девелоперского проекта. Помните основной закон недвижимости – локейшн, локейшн, локейшн. В хорошие времена любой девелопер всегда находится в поиске хорошей земли.
Но, как говорят, для кого-то кризис, а для кого-то возможности. Для региональных девелоперов это шанс зайти в Московский регион. В Подмосковье, кстати, нашествие девелоперов из Казани и Краснодарского края. Те кто следит за нашими видеообзорами знают о проектах «Солнечный берег», «Рига Фэмели» и «Рига Лайф», например.

Самый частый вопрос в комментариях – когда вы будете строить новый поселок? А ответ очень простой – оптовой земли по разумной цене нет. Далеко смысла нет строить – там избыток предложения, близко – если что-то и есть, то очень дорого.
Например недалеко от нашего поселка «Поляны» можно найти поле гектар 10- 15 по цене 200 тыс/сотка. Что это означает? Когда вы разработаете генплан, процентов 15 земли уйдет под проезды и инфраструктуру. Построить дороги, водозаборный узел, очистные сооружения, въездную группу, ограждение, развести по поселку коммуникации еще тысяч по 100-150 на сотку обойдется. Итак земля у вас выйдет минимум в 350-400 тыс за сотку. Для сравнения в поселке Поляны сейчас участки так и продают – по 400 тыс за сотку включая коммуникации. Поселок уже застроен на ¾.
Можно пойти по пути поселков эконом класса и провести только дороги из строительного боя и на несколько участков у Росетей купить электричество, чтобы они столбы по поселку расставили. Тогда себестоимость в 250 – 270 тыс / сотка выйдет. Но владельцы оптовой земли это хорошо понимают и часто сами так и поступают. >
Есть вариант строить поселки с домами. Тогда земля вам в 400 К/сотка обойдется, но по мере того, как вы поселок быстро застраиваете, она сильно вырастает в цене. ( А если быстро застраивать не удастся, то не вырастет). Но на страницах этого канала и на ютьюбе я уже довольно долго рассказываю, что дома покупают сейчас хуже и многие девелоперы готовы землю без подряда продавать в тех концептуальных поселках, где раньше продавались только дома или подряды на строительство домов. Но я знаю людей, кто не смотря на все вышесказанное оптом землю покупает и сейчас разрабатывает проект поселка с домами. Думаю, что в следующем году новых поселков в наших краях не много выйдет, так что обо всех расскажу.

В Москве на рынке недвижимости в 2024 г наметился перекос в сторону аренды. Из-за высоких ипотечных ставок люди не могут позволить себе купить квартиру и вынуждены снимать, ну или они считают, что снимая квартиру они на депозите заработают гораздо больше. Например, квартира стоит 15 млн. Арендовать такую можно за 80-100 тыс в месяц, а положив 15 млн в банк вы будете получать чистым, за вычетом налогов допустим 20% годовых или 250 000 р /мес. В результате ставки аренды за прошедший год в Москве выросли чуть ли не в 1.5 раза. Если пару лет назад доходность аренды была в среднем 3-4%, то сейчас она 5-6% годовых. Правда цены не растут на сами квартиры. В выигрыше сейчас те, кто купил по льготной ипотеке квартиру и сдает ее в аренду. Он получает сейчас даже больше, возможно, чем ежемесячный ипотечный взнос банку. Думаю, что в следующем году такая же ситуация может возникнуть и на загородном рынке. Для желающих купить дом встанет вопрос – зачем сейчас покупать, положу - ка я деньги на депозит, а дом сниму на лето. Спрос на дома вырастет, а вслед за спросом и арендные ставки. Так что, если планируете снимать дом, ищите заранее. Сейчас самое время наступает. В марте-апреле уже дефицит может возникнуть.

Перемещается в премиум класс. Сегодня обзор коттеджного поселка "Никольская слобода". Почему его так любят элитные флипперы? Именно в этом поселке строят на продажу дома по миллиарду и дороже, как вы думаете, как выглядит детская площадка и выездная группа в поселок? Обо всем в нашем новом ролике на ютьюб, в ВК и на Рутубе. https://youtu.be/N_My2PBryPQ

Акции "Самолета" от неожиданности подпрыгнули на 11%, а "ПИКа" и "ЛСР" аж на 13%. А всего-то ЦБ не стал повышать ключевую ставку.

Пришло время регистрировать построенные дома. Мелкие работы в одном из двух моих домиков еще продолжаются, но с формальной точки зрения оба дома построены. Поэтому вызываем кадастрового инженера, который делает внутренний план дома, привязку дома к местности и в результате присылает технический план – электронный документ со своей цифровой подписью. Цена вопроса зависит от площади дома и расценок конкретного кадастрового инженера, в моем случае 17 000 руб.
Недавно я рассказывал о получении уведомления о начале строительства. Так вот надо, чтобы дом соответствовал в целом тем параметрам, которые вы тогда указывали. Следующий этап – подача уведомления о завершении строительства на муниципальном портале госуслуг. К этому уведомлению вы прикладываете файл с тех. планом и квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности на строение. (350 р на сегодняшний день стоит первичная регистрация права). Если все в порядке, то через неделю вам придет уведомление о соответствии построенного дома требованиям градостроительного законодательства и документы автоматически поступят в Росреестр. На следующий день в личном кабинете появится выписка из ЕГРН на вновь образованный объект недвижимости. Жилой дом.
В целом процедура очень простая и я не вижу смысла ее не проходить. Никуда ходить не надо, все в электронном формате. В результате вы получаете гарантию, что к вам не придут власти с требованием о сносе. У вас есть подтверждение того, что дом соответствует требованиям градостроительного законодательства. Ну и на такой дом в принципе покупатель может получить ипотечный кредит по льготной ставке, если его строила строительная фирма или ИП – такой объект считается новостройкой. #моямикростройка

Сейчас многие застройщики предлагают хитрую рассрочку на свои объекты недвижимости. Первый год они субсидируют проценты по кредиту, а дальше говорят, что ЦБ снизит ключевую ставку и ставка по ипотеке снизится вслед за ней и ваш ипотечный заем станет дешевле. Кто-то очевидно ведется на такие обещания. А кто-то думает, что не будет в ближайшие годы ставка ЦБ сильно снижаться и не верит.
Широко известный факт, что тренды в экономике задаются ожиданиями людей. Ожидает большинство высокую инфляцию, строит свою жизненную стратегию на основании этих ожиданий и инфляция растет. Центральный банк борется с высокой инфляцией и поднимает ставку, а вслед за ней растут ставки по кредитам и ипотека становится мало доступной. А вот дальше люди или верят или не верят , что ЦБ победит инфляцию, верят или не верят, что в следующем году ставка ЦБ станет падать и соответственно выстраивают свою жизненную стратегию – кладут деньги на депозиты, покупают акции или недвижимость в ипотеку, ну или бегут в магазины и скупают гречку и тушенку.
А вы как считаете, давайте коллективный прогноз на недалекое будущее сделаем. Как по вашему мнению будет вести себя ключевая ставка ЦБ, а вслед за ней ставки по кредитам и депозитам в России в следующем 2025 году?

Льготная ипотека на ИЖС на поверку оказывается не такой уж и льготной даже для тех не многих счастливчиков, кому она доступна. В крупных банках по льготным программам первоначальный взнос 50%. Для застройщиков, которые хотят работать с льготной ипотекой банки вводят комиссии 10-15% от суммы кредита, что естественно сказывается на стоимости. Ну и большинство предлагаемых домов вообще никак не подходит под условия льготной ипотеки. Так что вроде и есть льготная ипотека, а по факту банкстеры делают все, чтобы она в большей степени для них была выгодна чем для семей с детьми. Да и лимиты по ней все время заканчиваются. Если вы после июля 2024 г брали льготную ипотеку на загородную недвижимость, напишите пожалуйста в комментариях ваше мнение.

Бизнес по посуточной сдаче домов в аренду. Пассивный доход или головная боль? Мы начали обсуждать эту тему на нашем канале 2 года назад на примере коттеджного поселка "Грин Лаундж", где компания "Госман Девелопмент" предложила инвесторам проект квартала загородных домов для посуточной сдачи в аренду. Доходность обещали в 30% годовых. Вот мы и проверим на сколько выполнены обещания, а потом поговорим про то стоит ли самостоятельно строить дома для посуточной сдачи в аренду. Большинство инвестиционных блогеров вот советуют строить, говорят, что можно отлично зарабатывать и практически ничего не делать. Разбираемся в этой теме. https://youtu.be/ow56SnRgt3g

75% респондентов считают, что в загородном доме обязательно должна быть баня или сауна. Но, как говорится есть суровая реальность. Подавляющее большинство владельцев бань и саун в загородных домами используют их крайне редко. В большинстве случаев парилка со временем превращается в кладовку. А если это отдельное строение, то туда на зиму складывают уличную мебель, например. В общем и целом баня скорее это некоторая мечта - вот построю и буду друзей приглашать или париться с семьей по выходным. На деле, если человек не истинный фанат бани, то используется это помещение крайне редко.
Баня, как отдельное помещение зимой требует постоянного отопления, чтобы там не чувствовалась сырость. Ну и совершенно правильно в комментариях заметили, что целая проблема - сначала растопить, потом туда все отнести, потом унести обратно. Ну и строить отдельную баню гораздо дороже и площадь на участке она занимает значительную.. В общем если вы и ваша семья не большой фанат банных процедур и у вас нет лишних денег, то я бы советовал выделить лишние 5-6 м в доме и запроектировать парилку при санузле. Это будет гораздо дешевле, проще в эксплуатации и не займет дополнительного места на вашем участке.
В комментах к предыдущему посту писали о запахах в доме от парилки. В Финляндии, где сауна есть практически в каждом загородном доме особых запахов нет. Надо грамотно вентиляцию делать. Ну и повторюсь, обычно не так уж и часто среднестатистический российский загородный житель пользуется сауной в своем доме, чтобы было много банных запахов.
Ну а если вы истинный фанат бани, то кто я такой, чтобы вам советовать. Ваше удовольствие конечно стоит дополнительных затрат и усилий и они вам будут только в радость.
Если вы собрались строить дом под сдачу в аренду, то я бы там парилку делал. Это привлечет дополнительных клиентов в межсезонье и зимой.
В заключении короткий ролик про шикарную парилку в дорогом загородном доме.

Тренд последнего времени – строительство всевозможных банных и СПА комплексов в коттеджных поселках. Ну и даже те люди, которые строят дома для сдачи в посуточную аренду предусматривают при доме баню или сауну или там какой-нибудь банный чан. В Финляндии сауна обязательный атрибут загородного дома.

А у меня вот вопрос – а нужна вообще баня или сауна в доме. И второй вопрос – строить отдельную бвню или просто предусмотреть в доме парную при санузле? Вы как считаете? Давайте опрос проведем. Кстати по второму вопросу у меня есть свое аргументированное мнение. В следующем посте поделюсь им.

Еще в марте я обращал внимание подписчиков на дело по попытке оспорить сделку 20-ти летней давности и изъятия участков земли в самом дорогом коттеджном поселке России "Сады Мйендорф" по иску Генпрокуратуры. Ну вот, суд первой инстанции отказался изымать. Право собственности должно быть незыблимо, а то кто участки станет покупать и дома строить. https://www.rbc.ru/society/09/12/2024/67558d3a9a794707a47c8dd5?from=from_main_1

Самый крупный по размеру земельный актив "Самолета" проект "Дмитров дом" более 1000 Га должны быть застроены небольшими индивидуальными домами. Показываем и рассказываем, что там происходит сейчас на самом деле.https://youtu.be/ulYB1HDgMjQ. Ссылка на ВК в первом комментарии

И еще про «Самолет». Важный финансовый показатель подобной организации земельные активы – те участки ( точнее их стоимость), на которых компания намерена в будущем строить недвижимость, на продаже которой она планирует зарабатывать. Ну или в случае какого-то кризиса их можно продать и расплатиться по долгам, например. По заявлению директора Самолета земли у них 48 миллионов квадратных метров на 800 миллиардов рублей. Я достал калькулятор и посчитал – 48 000 000 метров это 480 000 соток. Если разделить 800 миллиардов на 480 тысяч, то получится, что в среднем сотку земли в своем кошельке Самолет оценивает в 1 666 667 рублей. Из известных мне земельных активов компании
Дмитров доме 1051 Га
Истра дом 285 Га
Порт ЭММ 156 Га
Пушкино дом 78 Га
Плюс в начале года Самолет приобрел на юге Московской области 668 Га за 4 млрд рублей (то есть здесь оптовая стоимость сотки около 60 000 руб )
Итого получается 2 238 Га или примерно половина земельного банка Самолета стоит в среднем меньше 100 000 рублей за сотку.
Какова же должна быть стоимость второй половины, чтобы в среднем получилось 1 666 667 рублей? Или Самолет сильно переоценивает свои активы? Мы то с вами знаем, что любой участок можно оценить очень по разному. Вот только на свободном рынке сложно продать участок стоимостью 100 000 руб за 1 млн. И потом, если в сегодняшнем рынке начать распродажу земельных активов, то кому они нужны по рыночной стоимости? Дай бог в полцены купят, если надо быстро.
Мне вот еще кажется, что застройщики не снижают цены на квартиры (а скидки дают от прайса) в том числе, чтобы избежать переоценки своих «квартирных» активов. Квартиры проще оценивать, чем землю. Завтра ролик про «Дмитров дом» выйдет, кстати.

Недавно я закупал материалы для финишной отделки –ламинат, двери, сантехнику и пр. Всего получилось на 400 с небольшим тысяч. Увидев эту сумму в чеке мой прораб покрутил пальцем у виска. Зачем так дорого. Можно гораздо  дешевле купить. Ну да ламинат 2200 за метр, душевая кабина на круг тысяч 60, двери по 17 000. Согласен, можно в 2 раза дешевле все купить, даже в 3 раза. Но вот без слез на это «дешевле» не взглянешь. Так что может и переплатил, но все это стоит на виду, так что должно радовать глаз и мой и будущего владельца.
Первый домик, кстати, достроен, второй обещают до нового года  доделать. #моямикростройка

Продажи загородной недвижимости притормозились. А что с арендой? Надо же где-то людям на природе отдыхать? Заходим на Авито и смотрим, какой дом и почем можно снять на Новый год. На сам Новый год с 31 декабря по 2 января пока есть 1126 предложений, Например в Грин Лаундже, про который я часто рассказываю на нашем канале есть 8 предложений домов на эти даты. Цены на аренду дома 65 м (гостиная +2 спальни) от 39 000 за 1 сутки. С 5 по 7 января в Подмосковье уже 2679 предложений аренды. В Грин Лаундже предлагают более 50 домов от 18 000 за 1 сутки. Для сравнения в обычный будний январский день, например с 14 по 16 на Авито предлагается 4213 домов в аренду. А в Грин Лаундже на эти даты свободно около 90 домов по цене от 5 900 руб/сутки. Если кому нужен дом на новый год - поторопитесь. Уже практически все разобрали

Традиционно пару раз в год на нашем канале выходят обзоры рынка загородной недвижимости родного Подмосковья, точнее наиболее престижной его части – Новорижского направления. Мы смотрим, какие факторы влияют на рынок, оцениваем спрос и предложение, рассказываем о росте или снижении цен на дома и участки в разных сегментах рынка ну и даем прогноз, что нас ждет в ближайшие пол года- год. Как правило в целом обычно удается правильно предсказать движение рынка. Ну и такие обзоры конечно помогают продавцам и покупателям загородной недвижимости держать руку на пульсе и принимать взвешенные решения. Сегодня на нашем Ютьюб канале, в ВК (ссылка на ВК в первом комментариии) и на Рутуб как раз вышел такой обзор-прогноз. Спасибо подписчикам за участие в опросах, на которые я в ролике не однократно ссылаюсь.https://youtu.be/LIRv8GmBuGc

Вот мы тут все про депозиты говорим под 21% годовых. А хотите доходность 37% на 7 месяцев? Именно с такой доходностью продаются сейчас облигации ГК «Самолет». С такой доходностью надо не квартиры и дома у Самолета, а их облигации покупать. Правда сама компания не видит смысл ни акции свои, подешевевшие на 70% ни дешевые облигации выкупать.
Вышло интервью известного инвестиционного банкира Евгения Когана с новым генеральным директором «Самолета» Анной Акиньшиной. Очень оптимистичное! Я вчера потратил час своего времени и послушал.

Анна рассказывает про огромные земельные запасы компании аж под 48 миллионов кв м. стоимостью 800 млрд рублей. Но цифра эта очень лукавая. Например под проектом Дмитров Дом около 1000 Га или 10 млн кв м. А стоит та земля в реальности не слишком дорого, да и продать ее сложно.

Цены снижать "Самолет" не будет, с долгами рассчитается без проблем, сроки строительства если и задерживает, то совсем чуть-чуть.

Новые проекты на паузе, так что совсем скоро возникнет дефицит предложения жилья и цены взлетят вверх.
В интервью, кстати ни слова про проекты ИЖС не было сказано.

Как считаете, стоит покупать сильно подешевевшие акции компании? Заработают инвесторы 37% за 7 месяцев на облигациях? Профессионалы называют такую доходность дефолтной.

В прошлом году я продал несколько земельных участков. Приобретались они в основном микрозастройщиками. На некоторых участках построены дома и часть уже успешно реализована. Но вот часть участков так и осталась не застроена и даже снова сейчас выставляется на продажу. Собственно так и выглядит экономический цикл в загородной недвижимости. Сначала начинают активно покупать участки. Это значит, что в следующем году жди бума строительства, рост цен на стройматериалы и дефицит строителей. Одновременно начинает дорожать конечный продукт – готовые дома и их начинают активно раскупать. Застройщик, успевший купить участок и построить дом в начале такого цикла зарабатывает дважды – на общем росте цен и собственно на девелопменте, и сразу покупает несколько новых участков, чтобы строить новые объекты. Через какое-то время рынок насыщается, спрос на дома падает, микрозастройщики перестают покупать участки и даже часть из них выставляют на продажу. А покупатели на фоне избытка предложения начинают придирчиво выбирать, а деньги кладут на депозиты, например. Собственно, что мы сегодня и наблюдаем. Стройка тормозится, цены на стройматериалы стагнируют, строители разоряются. Недвижимость потихоньку дешевеет. Продолжаться такой цикл может и 1 год и 5 лет. Так должно происходить, но если инфляция высокая, то цены могут и не падать особо. В любом случае рано или поздно спрос начинает расти и цикл повторяется. Но вот на этапе стагнации могут происходить необратимые изменения. В 2008 году самая популярная площадь застройки была 15-20 соток, а дома строили 300-400 м. В период стагнации 2009-2010 года девелоперы какрдинально поменяли продукт – на рынке появились участки площадью 10-12 соток и дома площадью 200-250 м. В 2014-2019 годах массмаркет претерпел очередные изменения и площади участков уменьшились до 6-8 соток, а средняя площадь дома до 100-150 м. Так и живем сегодня. Интересно, сколько продлится период очередной стагнации и какие изменения претерпит рынок. Судя по последнему нашему сентябрьскому опросу, примерно четверть, включая меня надеются, что к весне рынок пойдет в рост. Это самый популярный ответ. Так что повторю свое мнение для потенциальных покупателей загородной недвижимости – сберегайте и приумножайте ваши деньги до следующей весны, в ближайшие 6 месяцев спрос вряд ли оживится, ну а потом и у вас денег побольше будет и продавцы посговорчевее станут. Есть наверное одна только причина, по которой спрос может оживится раньше - резкое падение курса рубля.

Доллар за год прибавил около 25%, а от минимумов 22 года ( тогда он падал до 54 р) вырос в 2 раза.  Для тех кто тогда решил купить зеленый ( или синий ), Московские квартиры подешевели в 2 раза, а хорошая загородная недвижимость - в полтора в среднем. Это я к тому, что когда рубль падает, спрос на недвижимость может в моменте вырасти. Так что если сейчас  вдруг на ваш объект объявится  покупатель - продавайте. Это может быть довольно короткий момент.

Очень часто приходится слышать, что группа «Самолет» - банкрот. Новости конечно о них  в прессе не самые радужные. Акции  падают ( за последний год в 4 раза упали, а за один  вчерашний день сразу  на 14 % ), а собственники на этом фоне ищут покупателя на свои крупные доли. Или вот топ менеджеры меняются, что обычно свидетельствует о скорой смене в самых высших эшелонах власти компании. Ну а про их загородное направление я регулярно здесь рассказываю и обзоры снимаю ( новому директору направления ИЖС Никите Шувалову, сменившему Ивана Виноградова на заметку ). Строят они индивидуальные дома в целом не плохо, а организация стройплощадки на мой взгляд так просто лучшая среди коттеджных поселков. Но вот места выбирать не умеют. А мы готовим новый обзор «Дмитров дома» в связи со сдачей первых 10 ( из 10 000) домов.

Часто идеи для новых постов подкидывают подписчики в личной переписке. Дмитрий, например, уже несколько лет ищет дом мечты и периодически обращается за советом. Последняя его находка – очень недорогой дом в поселке «Русская деревня» в 23 км по Новорижскому шоссе. Дом 240 м с отделкой white box на благоустроенном участке 10 соток продают всего за 24 млн. В тех краях по идее один такой участок от 15 млн должен стоить. В чем причина щедрости? Очень просто. Собственник земель общего пользования отпилил 3 участка от земель под очистными сооружениями коттеджного поселка. В результате дома стоят практически вплотную к емкостям для сточных вод. Справедливости ради надо сказать, что емкости современных очистных сооружений размещают под землей и запаха в округе при корректной работе не ощущается. Жители поселка не могли оставить конечно в покое такую ситуацию и закидали письмами администрацию Истры, которая подала в суд на незаконное строительство. Но в результате тяжб сносить постройки суд не стал обязывать, мотивируя это тем, что они не наносят ущерба окружающим. Лишь обязали собственника сократить зону санитарной охраны вокруг очистных сооружений. Вот так вот. Но все равно, как гласит знаменитая русская поговорка « Дешевая рыбка – поганая юшка »

Сегодня на нашем ютьюб канале, а так же на Рутуб и в ВК выпуск про коттеджный поселок "Старый свет" и 3 интересных дома в этом поселке. Я уже упоминал про них, ну вот теперь можно и посмотреть. Я рассказывал, что примерно по одной стоимости можно купить дом 490 м с дополнительным гаражом и квартирой для персонала на 25 сотках и новенький дом современной архитектуры площадью 180 м на 8 сотках. Хозяин мой пост прочитал и повысил цену😀. Но вы, если что торгуйтесь! Ссылка на ВК в комментариях. Там тоже подписывайтесь, кстати. https://youtu.be/0LcGrEYmj3I

Часто от момента съемок до момента выхода обзора поселка проходит месяц, а то и больше. А за это время что-то меняется ( как правило не очень сильно) Вот в конце сентября я заезжал в поселок Британика и отругал его за то, что обязательства по благоустройству они не выполняют. А ролик про новые поселки вышел в начале ноября. В комментариях сразу написали, что на самом деле застройщик молодец и вот прямо сейчас мостит улицы брусчаткой. Я не поленился и заехал проверить. Вот вам самая свежая информация. Брусчаткой выложено и благоустроено 100 м центрального бульвара после въезда в поселок (еще в прошлом году)  и 3 улицы (сейчас). Так же отлито бетоном большинство улиц. По моим прикидкам финишное благоустройство выполнено примерно на 5-7 % общественной территории второй очереди поселка Британика.
В прошлом году исполнительный директор проекта обещал, что благоустройством будут заниматься в 2024 году. С формальной точки зрения не обманул!

Вот все говорят о том, что недвижимость плохо покупают. Тем не менее есть сегмент, где покупателей сильно больше, чем продавцов. Это рынок качественной премиальной недвижимости стоимостью в несколько миллионов или даже десятков миллионов долларов. Проблема в том, что строятся премиальные дома очень долго, а внутренняя отделка в них производится еще дольше. Пока дизайнера найдешь, потом проект согласуешь, потом строителей найдешь, потом два раза их поменяешь. Жизнь пройдет. А деньги есть и хочется всего и сразу. Поэтому спрос на новую качественную загородную недвижимость очень высокий. Ну и те, кто научился быстро строить дома, предугадывая вкусы взыскательных покупателей - на коне. Правда угадывать не всегда получается и некоторые объекты все таки «зависают». Еще одна проблема такой недвижимости – устаревание. Если вы построили такой премиальный дом для себя, пожили в нем несколько лет, а потом планы изменились и вы его решили продать, с высокой долей вероятности вы потеряете в цене. Устареет дом. Правда за это время участок под домом может сильно подорожать, как я недавно здесь рассказывал и за ним будут охотиться флипперы, чтобы перестроить его, напичкать современными функциями и модной мебелью и перепродать.

ПРОЗАГОРОД pinned «Можно ли «заказать» у нас обзор конкретного поселка? Очень часто поступает запрос от читателей и зрителей – сделать обзор какого-то поселка. Хочу рассказать как появляются эти обзоры и как сделать так, чтобы на нашем канале появился обзор именно…»

Можно ли «заказать» у нас обзор конкретного поселка?
Очень часто поступает запрос от читателей и зрителей – сделать обзор какого-то поселка. Хочу рассказать как появляются эти обзоры и как сделать так, чтобы на нашем канале появился обзор именно вашего проекта или того КП, который вас интересует. Чаще всего я попадаю в КП «по случаю» и заодно на камеру, которая у меня с собой или на телефон снимаю то что вижу, потом в студии мы снимаем текстовую часть и получается обзор. Второй вариант - мы приезжаем с оператором и тогда качество картинки конечно гораздо выше. В обоих случаях конечно я заранее собираю информацию о проекте и готовлю сценарий. Ну а про содержание самих обзоров – это уже пуст судят зрители. Кстати, обзоры поселков – это лишь часть нашего контента, другая значительная часть – аналитика и какие-то лайфхаки и инсайты рынка недвижимости.
Продакшн, как говорят киношники, дело достаточно дорогостоящее, но первые три года существования канала мы продавали свои коттеджные поселки и затраты на съемки включались в общий бюджет, мы же обзоры и своих проектов делали! Сейчас я финансирую наше «кинопроизводство» из личных средств, так что хочу предложить зрителям и владельцам коттеджных поселков сотрудничество. Можно заказать съемки коттеджного поселка. Вы оплачиваете и получаете профессиональные видеоматериалы про ваш объект, которыми можете распоряжаться по своему усмотрению, плюс для вас мы можем смонтировать ролик -презентацию для размещения в ваших соцсетях и на ваших ресурсах.
Ну а мы на основе этих материалов делаем обзор. Он будет полностью независимым, повлиять на содержание нельзя, хотя когда мы приезжаем по приглашению застройщиков, конечно в общении мы получаем больше инсайдерской информации и такие обзоры поселков, на мой взгляд, получаются интереснее. Если через ваш поселок проходит ЛЭП – мы ее покажем, если рядом шумная дорога, мы это упомянем. Если ваш поселок строится уже несколько лет, но построено всего несколько домов – зрители об этом узнают. Ну а если вам нечего скрывать и вы гордитесь своим проектом или просто местом, где живете и хотите, чтобы о нем узнало как можно больше людей – обращайтесь. Еще одна фишка нашего канала, это то, что мы периодически объезжаем разные поселки и рассказываем, как в них продвигается строительство и меняются цены на недвижимость. Эта информация очень полезна для понимания того, что реально происходит на рынке и ваш поселок может попасть и в такой регулярный обзор тоже, раз уж у нас будут красивые и качественные видеоматериалы.
Кстати, за прошедший год у нас на канале вышло 25 обзоров отдельных поселков. Наверное все поселки Подмосковья и окрестностей у меня до конца жизни не поучится даже просто упомянуть, а так обзор вам будет гарантирован До конца года для желающих стоимость съемок поселка 100 000 рублей.

Один из популярных в последние годы видов предпринимательства – строительство домов на продажу, микродевелопмент. Люди покупают землю и строят дома. Причем в совершенно разных ценовых категориях. Собственно именно благодаря таким микродевелоперам сейчас активно растет предложение новых домов в Подмосковье.
Так вот я думаю, что ближайшее время для таких микрозастройщиков настанут тяжелые времена. Как был устроен этот бизнес в последние 4-5 лет. Вы купили участок и построили дом, за это время цены на землю, стройку и готовые дома выросли и вы продали свою новостройку даже возможно дороже, чем планировали. Вы снова купили землю, даже может уже не один, а несколько участков, начали строить дома, вам все обходится подороже, но цены на недвижимость тоже растут и стоимость конечного продукта на момент окончания строительства опять выросла, вы снова заработали больше, чем планировали. В третий раз закинул старик свой невод вы начинаете строительство, но вот беда, закончилась льготная ипотека и спрос упал, зато количество микрозастройщиков выросло – все знают, что строить дома на продажу выгодно. И вот сейчас на рынок выходит довольно большое количество новых домов, себестоимость строительства которых довольно высокая, а спрос низкий. В следующем сезоне таких домов станет еще больше, а цены уже не растут. Тут еще надо добавить, что многие брали кредит по льготным программам ипотеки на строительство дома, который планировали продать. Таким товарищам хуже всего наверное придется. Они каждый месяц простоя еще и проценты платят. Ну и еще надо добавить, что многие такие микрозастройщики не профессионалы, а скорее "неквалифицированные" инвесторы, которые пару раз заработали на растущем рынке, а вот что делать, когда рынок падает, как им доставать оттуда свои деньги не понимают. Продавать дешевле, фиксировать убытки не хочется. Остается сидеть и ждать, когда цены вырастут и дома начнут покупать. Настоящие профессионалы – те, которые и а стагнирующем рынке сумеют заработать.

Сегодня на нашем Ютьюб и в ВК обзор целых девяти новейших коттеджных поселков Новорижского шоссе. Их строительство началось год-два назад и ни в одном из них еще не живут люди. Посмотрим, где активно идет стройка, а где не очень, где растут цены, а где, нет, ну и оценим динамику строительства. В некоторых из этих проектов мы были весной, вот и сравним, что изменилось за 6 месяцев активного строительного сезона. А некоторые появляются в наших обзорах в первый раз. Итак: Вижн, Эсссенс, Ели Эстейт, Роса, Лёс, Ярд вилладж, Солнечный берег, Истра дом, Максимово парк. https://youtu.be/RXrgEiuOiv0

Мы сейчас готовим новый обзор о ситуации на загородном рынке Подмосковья. Поэтому буду здесь делиться своими наблюдениями, которые зрители Ютьюба и ВК узнают только через пару недель, а вы пишите в комментариях ваши соображения.

Каждый месяц я записываю себе в табличку количество объектов в продаже на ЦИАН. Например 20 июня 24 года, на пике спроса, на ЦИАНе было выставлено 46 654 дома и 40 154 участка. На 6 ноября предложение несколько увеличилось было представлено 48 677 домов и 43786 участков. Ну и просто ради сравнения – в далеком ноябре 2019 года перед началом пандемии выставлено в продажу было 50 601 дом и аж 73 556 земельных участков. До того допандемийного уровня предложения мы пока не добрались, особенно по количеству продаваемых земельных участков.

Вроде и не сильно выросло предложение по сравнению с июлем, но обычно к осени количество домов и участков падает по сравнению с летом, как правило процентов на 10-15. Так было все предыдущие 5 лет, а в этом году растет предложение. Так что если добавить эту сезонную составляющую, то получится рост не на 4-6 %, а на 15- 20 %. Это очень серьезный рост предложения. Конечно это общая и средняя «температура по больнице» В сегменте комфорт и бизнес класса предложение растет сильнее, в верхнем ценовом сегменте медленнее. Там лучше дела с продажами обстоят пока. Как думаете, за счет чего предложение растет?

Это график стоимости московских квартир за последние 5 лет. С начала 2022 г стоимость московского квадратного метра практически не измениласЬ. Но все это время в стране росла инфляция, о которой на этом канале я все время говорю. Ну и не бывает такого, что инфляция реальная за 3 года не менее 30% наверное, а стоимость недвижимости не растет. Думаю, что не смотря на то что многие эксперты предрекают снижение цен на квартиры, в 2025 году они могут и подрасти. Спрос есть и хорошие варианты быстро уходят, предложение квартир на вторичке сокращается. А вот с домами немного другая ситуация. Последние 3 года цены росли вместе с инфляцией и предложение домов на подмосковном рынке сейчас увеличивается.

Пора закупать ламинат для отделки домиков. В прошлом году мы брали немецкий водостойкий широкий по 1901 р/м. В этом году этот же.ламинат стоит 2237. Вот вам и инфляция в строительстве. #моямикростройка

Вчера снимали новый ролик про коттеджный поселок в 30 км по Новой Риге и про дома, которые там продаются. На фото два дома в одном коттеджном поселке буквально через дорогу. Один современный, с современной отделкой площадью 150 м на участке 8 соток. Второму дому 12 лет, но он тоже с новым ремонтом, площадью 450 м да еще с отдельным гаражом с котельной и квартирой для персонала и на участке 23 сотки. Стоят он одинаково. Вы бы какой.себе купили?

Сегодня на ютьюб и в ВК рассказываем, как идут дела в новых поселках бизнес класса Новорижского шоссе, строительство которых началось уже 4-5 лет назад. Они уже активно обживаются, ну или должны по крайней мере обживаться и при этом там еще есть предложение недвижимости от застройщика. Сегодня смотрим и обсуждаем целых 8 поселков Новой Риги. Хюгге, Альбион, Давыдово, Британика, Пионер, Рига Фэмили, Сокольники парк и Аносино парк. https://youtu.be/gTwhraC46Qk

ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ. Это два волшебных слова, которые уже пару лет произносят девелоперы коттеджных поселков. Что это означает?. Девелопер представляет проект жилого комплекса или коттеджного поселка. Банк этот проект одобряет и согласовывает девелоперу проектное финансирование. Допустим процентов 30 или, например, земельный участок – это вклад девелопера, а деньги на строительство дорог, коммуникаций и домов дает банк по согласованному графику ну и по мере строительства, конечно. Процент по такому кредиту вполне рыночный.
Дальше девелопер привлекает дольщиков, которые в свою очередь тоже в массе своей берут кредиты в банке по льготной или рыночной ставке и замораживают их на счетах эскроу. Сейчас по другому не получится ни в многоквартирном ни в индивидуальном жилищном строительстве. По мере наполнения счетов эскроу банк снижает ставку девелоперу по действующему кредиту, забирая за свои услуги небольшой процентик.
Проектное финансирование имеет срок конечно, его выделяют либо на какой-то корпус и время действия разрешения на строительство (обычно 2 - 3 года) или на какую-то очередь домов в коттеджном поселке и тоже какой-то конечный срок. В дальнейшем его конечно могут продлить на текущих рыночных условиях.
Например вы решили построить супермегагород и назвали его «Дмитров дом» или вы строите поселок «Мечта». Вы получили 2 года назад проектное финансирование на текущих рыночных условиях, допустим под 10% годовых на строительство первой очереди из 200 домов. Все цифры примерны и условны. Дальше в соответствии с согласованным с банком графиком строительства и продаж вы должны строить дома, прокладывать коммуникации, благоустраивать территорию и, что самое главное, привлекать покупателей, которые должны приносить в банк деньги. Банку без разницы, берет покупатель льготную ипотеку, рыночную ипотеку или просто приносит свои кровные накопления. Деньги должны поступать по графику или с опережением графика. Тогда процент по кредиту застройщика снижается. В общем не особо мудреная финансовая схема, которая в обычных условиях должна работать.
Но что происходит, если окружающая финансовая среда меняется? Ставку рефинансирования повысили и сейчас кредит на следующую очередь вы можете взять уже под 25-30% годовых. Льготная ипотека сворачивается и количество покупателей резко сокращается. Да и поселок ваш не в самом лучшем месте расположен, спрос в тех местах и так не слишком высокий был. Что делать застройщику в этой ситуации? Заморозить первую очередь уже нельзя, надо выполнять обязательства перед банком и покупателями. А вот начинать в этих условиях строительство следующих очередей на условиях проектного финансирования точно не стоит. Варианта остается 2 – продавать участки без подряда или с подрядом на строительство. Покупай участок и заключай индивидуально подряд на строительств. Если дают тебе льготную ипотеку – отлично, кладем деньги на счет эскроу уже не под весь поселок, а под конкретный дом, и начинаем его строить. Тут уже начинается индивидуальное проектное финансирование конкретного вашего дома. Если за наличные, тоже пожалуйста – оплачивай поэтапно, а мы тебе дом построим. Ну или еще один вариант – продавать просто участки с коммуникациями. Строй что хочешь, когда деньги будут по своему собственному графику. Других вариантов, если честно в текущих рыночных условиях я не вижу.
Ну и судя по всему «Самолет» скоро начнет продавать участки. Пока что с подрядом на строительство. А это означает, что сроки строительства всего мегапоселка уже никто никому не гарантирует. Дом вам построят, по мере застройки квартала проведут благоустройство. А дальше – как получится, сообразно текущим рыночным условиям.
В связи с выдачей ключей владельцами первых 10 домов в "Дмитров доме", готовим очередной обзор поселка.

Какие поселки в кризисной ситуации пострадают сильнее всего? Наверное хуже всего придется тем проектам, которые на момент прихода кризиса будут на ранней и средней стадии строительства. Там где продано до 30-50% домовладений и где застройка ведется в хаотичном порядке. Представьте, вы живете уже в доме, а вокруг вас незастроенные участки. В случае резкого падения спроса они могут годами остаться незастроенными и ваша недвижимость в таком окружении мало кому будет интересна. Продать ее будет очень сложно.
А вот если поселок застраивается улицами или кварталами, то в случае драматического падения спроса застройщик может огородить забором недостроенную часть, и для собственников домов в жилых кварталах особо ничего и не поменяется. Так, к слову, застраивается поселок ПИОНЕР или как его сейчас называют «Первый пионерский». Посмотрите наше видео Стресс - тест рынка загородной недвижимости, там подробно разбираем этот вопрос.
https://youtu.be/DMD4ANgPXLI

Установили в первый дом окна. Жить рабочим стало несколько проще и теплее. Внутренняя отделка пойдет, надеюсь, пошустрее. #моямикростройка

Начинаем осенний цикл роликов про изменения, которые происходят на рынке загородной недвижимости. Обычно блогеры или эксперты просто рассказывают, что вот, мол, ничего не покупают или наоборот - все сметают с полок и цены растут. У нас все сложнее, но гораздо нагляднее. 2 раза в год я объезжаю несколько десятков новых коттеджных поселков разного класса и рассказываю ( показываю разумеется тоже ) какие изменения произошли за прошедшие пол года. Как продвигается строительство и как меняются цены на землю и дома. Ну и конечно, основные изменения происходят за летний активный строительный сезон, так что осенняя серия видео самая важная. Внимательные зрители из этих роликов получают полное представление о рынке загородной недвижимости из первоисточника.
Ну а первое видео посвящено самому массовому сегменту загородной недвижимости - коттеджным поселкам эконом класса на Новорижском шоссе. Подпоринские дачи, Подпоринские просторы, Зеландия, Дарьино парк, Грин Хиллс, Карцево, Лесное озеро, Радости парк. Смотреть можно на Ютьюб, в ВК и на Рутуб. https://youtu.be/kXLnD4oESNg. Ссылки на ВК и Рутуб в комментариях дам

ШРИНКФЛЯЦИЯ. Недавно узнал это новое слово. А вот явление это уже далеко не новое. Уменьшение товара в упаковке с целью уменьшения стоимости единицы товара - 8 яиц вместо десятка, 900 гр. вместо 1 кг. в пачке сахара, 900мл молока вместо 1 л. В недвижимости это тоже далеко не новое явление. Уменьшение площадей квартир, уменьшение размеров участков и домов. Студия 18 м. или дом 60 м. на 4 сотках. Все это ШРИНКФЛЯЦИЯ

Вчера отмечался Хеллоуин. Во многих загородных посёлках дети с радостью наряжаются и ходят по домам, выпрашивая конфеты. Взрослые конечно по-разному относятся, но дети счастливы и я за них рад. Раздал 3 кило карамелек.

Вчера мы выяснили, как наши подписчики оценивают инфляцию в России за прошедший год. Экономисты говорят, что вообще -то инфляция рождается в головах людей и полностью зависит от их ожиданий. Давайте составим коллективный прогноз на 2025 год. Центробанк наш вот полон решимости и готов и дальше поднимать ставку. Как считаете, удастся монитарным властям победить инфляцию? Какой лично ваш прогноз на 2025 год? Пройдите еще один опрос, пожалуйста.

Говорят, что инфляция у каждого своя. Еще говорят, что когда простой человек оценивает инфляцию, то он всегда завышает. А еще говорят, что когда наше статистическое ведомство считает инфляцию, то оно ее всегда занижает, чтобы не пугать население. Но еще инфляция разная в разных отраслях. Цены на продукты сильнее выросли, а на кирпич меньше, например. А еще инфляция разная у разных групп населения. У многодетной матери-одиночки она может быть выше, а у топ менеджера ниже например.
Вот сейчас официальная годовая инфляция 8.6 %. А наш Центральный банк поднимает учетную ставку аж до 21%, чтобы попытаться понизить официальную инфляцию. А экономисты говорят, что ничего у нашего ЦБ не выйдет и инфляцию он не понизит. Вот мы и живем в окружении таких данных, не очень однозначных, мягко говоря. При такой высокой ключевой ставке и низкой инфляции совершенно точно выгодно сберегать и покупать облигации или деньги на депозите размещать, а не покупать недвижимость. Правильно?
Ну а что, если инфляция окажется выше, чем ставка по депозитам? Получится, что заработали вы за год 20% на депозите, заплатили налог с этого дохода, а цены на строительство и на недвижимость выросли на 25%.

Давайте выясним, как оценивают годовую инфляцию подписчики нашего канала – люди явно не бедные, раз интересуются загородной недвижимостью.

Процесс регистрации дома начинается еще до начала строительства (ну или в процессе). Перед началом строительства желательно ( я по крайней мере не ленюсь и так делаю) подать уведомление о планируемом строительстве на госуслугах и получить

«Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке»

Такие бюрократические формулировки. Ну и сразу после получения этого уведомления в автоматическом порядке вашему дому в течение 3 дней присвоят адрес и внесут его в государственный адресный реестр.
Если что-то не в порядке с участком или с расположением планируемого дома на участке, то вы получите, соответственно уведомление о не соответствии и будете разбираться с проблемами, например заказывать архиологические раскопки и получать заключение об отсутствии объектов культурного наследия или сокращать какую-нибудь охранную зону. Теперь можно начинать строить дом. Вот я как раз на оба строящихся домика такие уведомления получил. Как подойдет время расскажу какие документы надо получать по окончании строительства дома. Ну и вообще, зачем с этим заморачиваться, если можно просто заполнить декларацию и зарегистрировать дом по дачной амнистии.
#моямикростройка

Если раньше я говорил, что на загородном рынке Новорижского направления был большой дефицит предложения, то сейчас ситуация явно меняется, особенно в 50-60 км от МКАД и дальше. Вот неполный перечень новых проектов, которые мы упоминаем ( или скоро упомянем) в наших видео: Вижн, Эссенс в премиальном сегменте, Лёс, Сокольники парк, Алексино, Хэмингуэй, Рига Лайф, Огниково Фэмили парк, Ярд вилладж, Рига Фэмили, Истра дом, Максимово парк, Дарьино парк, а еще редевелопмент старых проектов – Премьер Новорижский с таунхаусами и Солнечный берег , ну и много мелких проектов на 10-15 домов типа поселка Колибри. А вот до ЦКАД новых проектов практически и нет совсем, дефицит там сохраняется и стагнацией особой не пахнет. Осведомленные подписчики этот список могут дополнить в комментариях.

Вчера я рассказывал о минипоселке Колибри, который буквально за год построили и практически распродали. А сегодня на ютьюб выпуск про поселок Огниково парк, который построила наша компания в паре километрах. Там все участки сейчас проданы, но можно приобрести симпатичный одноэтажный дом 120 м с предчистовой отделкой за 10 900 000. Под ключ с заведенным в дом газом можно уложиться в 14-15 млн. https://youtu.be/OiwV0Lby5OI

Рынок домов среднего класса сейчас не в лучшей форме. Но некоторые дома разлетаются, как горячие пирожки. Вчера заезжал в поселок Колибри на 14 домов. Если бы не заборы, то как будто в Финляндии оказался. Строить начали ровно год назад. Дом 140 м под ключ стоит около 24 млн. Осталось 2 или 3 дома. Остальные проданы.

Давайте попробуем оценить, сколько времени человек проводит в городской квартире и в загородном доме. По моему глубочайшему убеждению, подкрепленному многолетними круглогодичными наблюдениями в наших коттеджных поселках, у большинства людей загородный дом по сути дела является дачей, то есть не основным местом прожиания. Основное время в течение года семья проживает в городе, и только летом перебирается на дачу. В другое время на дачу ездят на выходные в лучшем случае и на каникулы.
Например лично я постоянно живу в доме, то есть 100% времени провожу в доме (таунхаус я к домам отношу) и 0% в квартире. Квартира может и есть в городе но для жизни она практически не используется. Ну или вы постоянно проживаете в доме, но квартира есть и в каких-то случаях остаетесь ночевать в квартире. Тогда к примеру – 70-90% времени вы в доме и 10-30% времени - в квартире. Или такой вариант - зимой и в межсезонье живем в городе, а летом, на выходные и каникулы детей переезжаем на дачу то есть примерно 50 на 50 используем квартиру и дачу. Или в межсезонье и зимой дом почти не используем и тогда дом 10-30%, квартира 70- 90%. Или на дачу приезжаем в редких случаях, тогда дом 0- 10%, квартира 90-100 % Давайте проведем опрос. Какой сценарий использования дома в вашей семье был в 2024 году. Это опрос для тех у кого дом или дача уже есть, конечно.

Я в целом не вижу ничего плохого в продаже участков без подряда. Покупай и строй себе. Но бывает, что изначально девелопер рекламирует концептуальный коттеджный поселок, в котором архитекторы специально разработали проекты домов в едином стиле, а потом , когда эти дома не находят спроса, концепция меняется и в поселке начинают продавать участки без подряда. Под брендом "Виладжио" в 55 км от МКАД за Истрой такие участки пытаются продавать по 1, 5 млн за сотку. Купите себе 6 соток в СНТ "Роса" за 9 млн? Про этот и другие новейшие поселки мы сейчас монтируем новый ролик, кстати. В поселках Лёс и Роса концепция вот меняется на глазах.

Деньги на льготную ипотеку выделены, В ближайшее время, надеюсь, выдача льготной ипотеки в крупных банках возобновится и заградительные требования к объектам загородной недвижимости несколько ослабнут. Надо же банкам как-то зарабатывать.Кстати домики, про которые я рассказываю под хештегом #моямикростройка строятся и оформляются с учетом требований банков, предъявляемых к домам, которые хотят купить по семейной ипотеке. https://www.rbc.ru/finances/22/10/2024/67175e4c9a794737ac70abad?from=from_main_9

Строительство домов на моей микростройке идет полным ходом. Один дом строится планомерно и без перерывов бригадой из 2 плотников, В бригаде N 2 три человека, но они начали на пару недель позже и их всё время дёргают на доделку других , бъектов. По заверениям прораба, до нового года оба дома должны быть полностью готовы. Сейчас ждём окна.Напомню, что строительство первого дома начали 18 сентября. #моямикростройка

Прежде чем сделать полноценный обзор коттеджного поселка "Сокольники парк" я два года наблюдал за его строительством. И хочу сказать, что именно так и надо строить поселки. СНачала провести все коммуникации, потом построить дороги, потом только строить и продавать дома. Так что "Сокольники парк", наверное можно назвать образцом правильного девелопмента. Ну а уже о результатах судить вам, дорогие зрители и покупатели. https://youtu.be/wlydvq2Qvvk

Сколько будет стоить ваш дом через 20 лет? Если вы построили его в правильном месте, например километрах в 15 по Новорижскому шоссе, то скорее всего через 20 лет он будет стоить столько же, сколько будет стоить земельный участок под домом. Сам дом устареет, а вот на ваш участок спрос будет очень высоким. Например в 2002 году наша компания построила коттеджный поселок "Пенаты". Один из первых организованных коттеджных поселков на Новой Риге. Участки мы на начальном этапе продавали по 2 000 долларов за сотку ( или по тому курсу 50 000 рублей за 1 сотку) 20 соток стоили 40 000 долларов или 1 000 000 рублей. Сейчас 1 сотка в этом поселке оценивается миллиона в 4-5, то есть примерно от 40 000 долларов. Рост цен в 20 раз в долларах или в 80 раз в рублях. Вот живой пример

Неожиданным образом у меня ютьюб обратно заработал на всех устройствах. Видимо закончились бюджеты на замедление. У банков же до сих пор нет лимитов на выдачу льготной ипотеки. Вот и тут может такая же история. А у вас везде ютьюб работает? Проверьте, пожалуйста. Давайте опрос устроим.

Какая-то новая схема мошенничества, с которой столкнулся лично. Нашим бывшим сотрудникам стали приходить сообщения якобы от моего имени ( профиль с моим фото и именем Maxim Rudnizky). Видимо цель этих сообщений - представить главного мошенника, который свяжется позже и будет якобы представлен мной. Мошенникам известно, что я директор компании М9 и телефоны сотрудников. При этом мой профиль не взломан. Будьте осторожны, пожалуйста.

Изменения на рынке загородной недвижимости Новорижского направления. Буквально пару месяцев назад мы снимали ролик про 3 самых новых поселка Новорижского шоссе. И вот одна из новинок поселок Огниково фэмили клаб уже успел сменить владельца и концепцию. Стены из керамзито-бетонных блоков сносят, проекты заменяют. Название пока старое оставили. Девелопер теперь краснодарская компания Ава, специализирующаяся на сочинской многоквартирке. Посмотрим, что у них в Подмосковной малоэтажке получится. По прайс листу стоимость дома 100 м с предчистовой отделкой из газосиликатного блока с облицовкой кирпичом на участке 6 соток 14,5 миллионов. Но скажу честно, сейчас на рынке в похожих локациях таких предложений достаточно много.

Как мы снимаем обзоры посёлков? Все секреты раскрывает наш бессменный видеограф Денис. Человек повернутый на фото-видеосъемке и монтаже. Ну и как настоящий профессионал он ведёт свой.блог в ВК. И на примере в том числе съемок и монтажа наших роликов делится секретами профессии. Ну а я в его блоге иногда участвую в качестве больного, которого хирург-профессор оперирует перед студентами медицинского ВУЗа https://vk.com/wall-99492957_329

Сейчас набирают популярность поселки- курорты с очень богатой досугово-развлекательной инфраструктурой. Последнее время совершенно очевидный тренд - строительство даже при небольшом коттеджном поселке какого-то СПА, бани, ресторана и т. д. Между тем такие проекты, хоть и в небольшом количестве давно уже существуют и мы про них на нашем канале в ютьюб рассказываем. Вот основные, которые мне известны со ссылкками на обзоры: Поселки Вилладжио и Руза Фэмили на Новой Риге, Капитан клаб на Симферопольском ш., Золотые сосны на Ярославке, курорт Завидово на Ленинградке. Если вы знаете еще какие-то проекты коттеджных поселков-домов отдыха, пишите в комментариях. Надо со временем и про них сделать обзоры будет.

Сегодня на ютьюб и в ВК ролик про новый поселок Ели estate. Этот поселок чаще всего упоминается в комментариях. Цены в нем за неполный год выросли в 3 с лишним раза и продано уже 2/3 участков. И это в 90 км от МКАД! В чем причина успеха проекта? Или это просто хайп? https://youtu.be/0vp8hG3rCZc

К вопросу о том, что такое дорого и что такое дешево в загородной недвижимости Подмосковья. В реальности довольно сложно определять стоимость земельных участков. Часто внутри одного поселка цена земли может отличаться в несколько раз, о чем я часто говорю в наших обзорах и на страницах этого канала. Даже 3 года назад у нас отдельный ролик выходил на эту тему. Обычно стоимость определяется эмпирически. Начинают продавать поселок, ставят какую-то стоимость и по мере строительства она растет. Условно продали 10 участков, подняли стоимость на 5%. Бывает, что на начальном этапе участки недооценивают и лучшие распродаются быстрее по низким ценам. Кто-то выискивает такие предложения и скупает такие недооцененные участки на ранних стадиях продаж поселка и потом хорошо зарабатывает на перепродаже. Бывает наоборот. Участки переоценены и их не покупают, тогда приходится устраивать скидки и распродажи. Ну или лучшие участки девелопер изначально не выставляет в продажу, ждет момента, когда стадия готовности и стоимость земли в поселке будут более высокими. А бывает, что рынок вносит свои коррективы и даже самые лучшие участки годами ждут покупателя. Такой период был с 2009 по 2019 годы. Не стоит об этом забывать, покупая участок и строя дом со спекулятивными целями. https://youtu.be/CNGVWfP1DAc

В нашей стране основное время года – межсезонье. Пасмурно, хмуро, дождливо и слякотно. И я давно уже понял, что дачу надо строить такую, чтобы туда хотелось приехать как раз в такую погоду. Растопить камин, попариться в бане, помечтать. Недавно я консультировал человека, который специально купил отдельную квартиру, чтобы уезжать туда побыть в тишине, собраться с мыслями, поработать спокойно. И он подумывает купить вместо квартиры небольшой дом, правда по другому направлению. А то вот этот бы идеально подошел. Нам, мужикам, по-моему, обязательно надо иметь такое место душевного успокоения. В общем напоминаю, что продаю свой небольшой домик 60 кв м отапливаемой площади на участке 10 соток, примыкающему к лесу. Можно еще один дом построить и кормить с веранды белок. Коттеджный поселок «Поляны» на берегу большого проточного пруда в 50 км от МКАД по Новой Риге.  Подробности здесь:   https://m9estate.ru/houses/id93

Основной источник вдохновения - ваши комментарии под постами. Можно выложить фото с максимально нечетким названием коттеджного поселка на дождевике ( см. вчерашнюю публикацию), но внимательные подписчики определят место, выложат в комментариях всю известную им информацию и свое мнение про конский ценник. Цены, если честно в этом поселке мне тоже кажутся чрезмерными. Видимо поэтому застройщик решил их не выставлять в открытый доступ. Ну и конечно меня поразил не только рост цен за год с начала продаж, но и подход с собеседованием с потенциальными покупателями, при котором могут еще и отказать. Такой подход был в некоторых суперэлитных проектах типа "Резиденций Монолит".
По поводу повышения цен на участки, кстати, мне несколько человек жаловались, что приехали в поселок Ели, посмотрели участок, подумали недельку-другую, приняли решение покупать, а за время раздумий застройщик поднял стоимость. Вот они и не купили.

У природы нет плохой погоды. Снимаем обзор нового поселка в лесу. Девелопер проекта на случай такой погоды выдаёт клиентам дождевик и непромокаемую обувь. Удобно.

Сегодня на нашем ютьюб канале новый ролик - обзор коттеджного поселка "Нордик парк резиденс" в 20 км от МКАД на Дмитровском шоссе. Снимал я материал к этому ролику в начале лета и если среди подписчиков есть представители компании "Каскад недвижимость", то буду рад вашим комментариям о том, что на сегодняшний день изменилось в поселке. https://youtu.be/tIACGrE4RyU

Новости моей стройки. Я считаю, что мы сделали две очень важные вещи. Во-первых оба дома стоят под крышей, а во-вторых мы отсыпали песком площадку перед домом и отмостку. Начались осенние дожди, возводить в дождь стены любого дома, а каркасного особенно, совсем плохо. Ну и при строительстве вся грязь тащится в дом, а по песку ходить очень удобно, даже если что-то попадет на пол, высыхает и легко щеточкой сметается. Но началась другая боль. Сейчас дефицит строителей и их часто перекидывают с объекта на объект.  Вот и у меня одна бригада за неделю подняла каркас дома и уехала на неделю доделывать другой свой объект.  Вторая бригада уже во всю внутри дома коммуникации разводит и отделку черновую делает.#моямикростройка