ПРОЗАГОРОД

Один из популярных в последние годы видов предпринимательства – строительство домов на продажу, микродевелопмент. Люди покупают землю и строят дома. Причем в совершенно разных ценовых категориях. Собственно именно благодаря таким микродевелоперам сейчас активно растет предложение новых домов в Подмосковье.
Так вот я думаю, что ближайшее время для таких микрозастройщиков настанут тяжелые времена. Как был устроен этот бизнес в последние 4-5 лет. Вы купили участок и построили дом, за это время цены на землю, стройку и готовые дома выросли и вы продали свою новостройку даже возможно дороже, чем планировали. Вы снова купили землю, даже может уже не один, а несколько участков, начали строить дома, вам все обходится подороже, но цены на недвижимость тоже растут и стоимость конечного продукта на момент окончания строительства опять выросла, вы снова заработали больше, чем планировали. В третий раз закинул старик свой невод вы начинаете строительство, но вот беда, закончилась льготная ипотека и спрос упал, зато количество микрозастройщиков выросло – все знают, что строить дома на продажу выгодно. И вот сейчас на рынок выходит довольно большое количество новых домов, себестоимость строительства которых довольно высокая, а спрос низкий. В следующем сезоне таких домов станет еще больше, а цены уже не растут. Тут еще надо добавить, что многие брали кредит по льготным программам ипотеки на строительство дома, который планировали продать. Таким товарищам хуже всего наверное придется. Они каждый месяц простоя еще и проценты платят. Ну и еще надо добавить, что многие такие микрозастройщики не профессионалы, а скорее "неквалифицированные" инвесторы, которые пару раз заработали на растущем рынке, а вот что делать, когда рынок падает, как им доставать оттуда свои деньги не понимают. Продавать дешевле, фиксировать убытки не хочется. Остается сидеть и ждать, когда цены вырастут и дома начнут покупать. Настоящие профессионалы – те, которые и а стагнирующем рынке сумеют заработать.

Сегодня на нашем Ютьюб и в ВК обзор целых девяти новейших коттеджных поселков Новорижского шоссе. Их строительство началось год-два назад и ни в одном из них еще не живут люди. Посмотрим, где активно идет стройка, а где не очень, где растут цены, а где, нет, ну и оценим динамику строительства. В некоторых из этих проектов мы были весной, вот и сравним, что изменилось за 6 месяцев активного строительного сезона. А некоторые появляются в наших обзорах в первый раз. Итак: Вижн, Эсссенс, Ели Эстейт, Роса, Лёс, Ярд вилладж, Солнечный берег, Истра дом, Максимово парк. https://youtu.be/RXrgEiuOiv0

Мы сейчас готовим новый обзор о ситуации на загородном рынке Подмосковья. Поэтому буду здесь делиться своими наблюдениями, которые зрители Ютьюба и ВК узнают только через пару недель, а вы пишите в комментариях ваши соображения.

Каждый месяц я записываю себе в табличку количество объектов в продаже на ЦИАН. Например 20 июня 24 года, на пике спроса, на ЦИАНе было выставлено 46 654 дома и 40 154 участка. На 6 ноября предложение несколько увеличилось было представлено 48 677 домов и 43786 участков. Ну и просто ради сравнения – в далеком ноябре 2019 года перед началом пандемии выставлено в продажу было 50 601 дом и аж 73 556 земельных участков. До того допандемийного уровня предложения мы пока не добрались, особенно по количеству продаваемых земельных участков.

Вроде и не сильно выросло предложение по сравнению с июлем, но обычно к осени количество домов и участков падает по сравнению с летом, как правило процентов на 10-15. Так было все предыдущие 5 лет, а в этом году растет предложение. Так что если добавить эту сезонную составляющую, то получится рост не на 4-6 %, а на 15- 20 %. Это очень серьезный рост предложения. Конечно это общая и средняя «температура по больнице» В сегменте комфорт и бизнес класса предложение растет сильнее, в верхнем ценовом сегменте медленнее. Там лучше дела с продажами обстоят пока. Как думаете, за счет чего предложение растет?

Это график стоимости московских квартир за последние 5 лет. С начала 2022 г стоимость московского квадратного метра практически не измениласЬ. Но все это время в стране росла инфляция, о которой на этом канале я все время говорю. Ну и не бывает такого, что инфляция реальная за 3 года не менее 30% наверное, а стоимость недвижимости не растет. Думаю, что не смотря на то что многие эксперты предрекают снижение цен на квартиры, в 2025 году они могут и подрасти. Спрос есть и хорошие варианты быстро уходят, предложение квартир на вторичке сокращается. А вот с домами немного другая ситуация. Последние 3 года цены росли вместе с инфляцией и предложение домов на подмосковном рынке сейчас увеличивается.

Пора закупать ламинат для отделки домиков. В прошлом году мы брали немецкий водостойкий широкий по 1901 р/м. В этом году этот же.ламинат стоит 2237. Вот вам и инфляция в строительстве. #моямикростройка

Вчера снимали новый ролик про коттеджный поселок в 30 км по Новой Риге и про дома, которые там продаются. На фото два дома в одном коттеджном поселке буквально через дорогу. Один современный, с современной отделкой площадью 150 м на участке 8 соток. Второму дому 12 лет, но он тоже с новым ремонтом, площадью 450 м да еще с отдельным гаражом с котельной и квартирой для персонала и на участке 23 сотки. Стоят он одинаково. Вы бы какой.себе купили?

Сегодня на ютьюб и в ВК рассказываем, как идут дела в новых поселках бизнес класса Новорижского шоссе, строительство которых началось уже 4-5 лет назад. Они уже активно обживаются, ну или должны по крайней мере обживаться и при этом там еще есть предложение недвижимости от застройщика. Сегодня смотрим и обсуждаем целых 8 поселков Новой Риги. Хюгге, Альбион, Давыдово, Британика, Пионер, Рига Фэмили, Сокольники парк и Аносино парк. https://youtu.be/gTwhraC46Qk

ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ. Это два волшебных слова, которые уже пару лет произносят девелоперы коттеджных поселков. Что это означает?. Девелопер представляет проект жилого комплекса или коттеджного поселка. Банк этот проект одобряет и согласовывает девелоперу проектное финансирование. Допустим процентов 30 или, например, земельный участок – это вклад девелопера, а деньги на строительство дорог, коммуникаций и домов дает банк по согласованному графику ну и по мере строительства, конечно. Процент по такому кредиту вполне рыночный.
Дальше девелопер привлекает дольщиков, которые в свою очередь тоже в массе своей берут кредиты в банке по льготной или рыночной ставке и замораживают их на счетах эскроу. Сейчас по другому не получится ни в многоквартирном ни в индивидуальном жилищном строительстве. По мере наполнения счетов эскроу банк снижает ставку девелоперу по действующему кредиту, забирая за свои услуги небольшой процентик.
Проектное финансирование имеет срок конечно, его выделяют либо на какой-то корпус и время действия разрешения на строительство (обычно 2 - 3 года) или на какую-то очередь домов в коттеджном поселке и тоже какой-то конечный срок. В дальнейшем его конечно могут продлить на текущих рыночных условиях.
Например вы решили построить супермегагород и назвали его «Дмитров дом» или вы строите поселок «Мечта». Вы получили 2 года назад проектное финансирование на текущих рыночных условиях, допустим под 10% годовых на строительство первой очереди из 200 домов. Все цифры примерны и условны. Дальше в соответствии с согласованным с банком графиком строительства и продаж вы должны строить дома, прокладывать коммуникации, благоустраивать территорию и, что самое главное, привлекать покупателей, которые должны приносить в банк деньги. Банку без разницы, берет покупатель льготную ипотеку, рыночную ипотеку или просто приносит свои кровные накопления. Деньги должны поступать по графику или с опережением графика. Тогда процент по кредиту застройщика снижается. В общем не особо мудреная финансовая схема, которая в обычных условиях должна работать.
Но что происходит, если окружающая финансовая среда меняется? Ставку рефинансирования повысили и сейчас кредит на следующую очередь вы можете взять уже под 25-30% годовых. Льготная ипотека сворачивается и количество покупателей резко сокращается. Да и поселок ваш не в самом лучшем месте расположен, спрос в тех местах и так не слишком высокий был. Что делать застройщику в этой ситуации? Заморозить первую очередь уже нельзя, надо выполнять обязательства перед банком и покупателями. А вот начинать в этих условиях строительство следующих очередей на условиях проектного финансирования точно не стоит. Варианта остается 2 – продавать участки без подряда или с подрядом на строительство. Покупай участок и заключай индивидуально подряд на строительств. Если дают тебе льготную ипотеку – отлично, кладем деньги на счет эскроу уже не под весь поселок, а под конкретный дом, и начинаем его строить. Тут уже начинается индивидуальное проектное финансирование конкретного вашего дома. Если за наличные, тоже пожалуйста – оплачивай поэтапно, а мы тебе дом построим. Ну или еще один вариант – продавать просто участки с коммуникациями. Строй что хочешь, когда деньги будут по своему собственному графику. Других вариантов, если честно в текущих рыночных условиях я не вижу.
Ну и судя по всему «Самолет» скоро начнет продавать участки. Пока что с подрядом на строительство. А это означает, что сроки строительства всего мегапоселка уже никто никому не гарантирует. Дом вам построят, по мере застройки квартала проведут благоустройство. А дальше – как получится, сообразно текущим рыночным условиям.
В связи с выдачей ключей владельцами первых 10 домов в "Дмитров доме", готовим очередной обзор поселка.

Какие поселки в кризисной ситуации пострадают сильнее всего? Наверное хуже всего придется тем проектам, которые на момент прихода кризиса будут на ранней и средней стадии строительства. Там где продано до 30-50% домовладений и где застройка ведется в хаотичном порядке. Представьте, вы живете уже в доме, а вокруг вас незастроенные участки. В случае резкого падения спроса они могут годами остаться незастроенными и ваша недвижимость в таком окружении мало кому будет интересна. Продать ее будет очень сложно.
А вот если поселок застраивается улицами или кварталами, то в случае драматического падения спроса застройщик может огородить забором недостроенную часть, и для собственников домов в жилых кварталах особо ничего и не поменяется. Так, к слову, застраивается поселок ПИОНЕР или как его сейчас называют «Первый пионерский». Посмотрите наше видео Стресс - тест рынка загородной недвижимости, там подробно разбираем этот вопрос.
https://youtu.be/DMD4ANgPXLI

Установили в первый дом окна. Жить рабочим стало несколько проще и теплее. Внутренняя отделка пойдет, надеюсь, пошустрее. #моямикростройка

Начинаем осенний цикл роликов про изменения, которые происходят на рынке загородной недвижимости. Обычно блогеры или эксперты просто рассказывают, что вот, мол, ничего не покупают или наоборот - все сметают с полок и цены растут. У нас все сложнее, но гораздо нагляднее. 2 раза в год я объезжаю несколько десятков новых коттеджных поселков разного класса и рассказываю ( показываю разумеется тоже ) какие изменения произошли за прошедшие пол года. Как продвигается строительство и как меняются цены на землю и дома. Ну и конечно, основные изменения происходят за летний активный строительный сезон, так что осенняя серия видео самая важная. Внимательные зрители из этих роликов получают полное представление о рынке загородной недвижимости из первоисточника.
Ну а первое видео посвящено самому массовому сегменту загородной недвижимости - коттеджным поселкам эконом класса на Новорижском шоссе. Подпоринские дачи, Подпоринские просторы, Зеландия, Дарьино парк, Грин Хиллс, Карцево, Лесное озеро, Радости парк. Смотреть можно на Ютьюб, в ВК и на Рутуб. https://youtu.be/kXLnD4oESNg. Ссылки на ВК и Рутуб в комментариях дам

ШРИНКФЛЯЦИЯ. Недавно узнал это новое слово. А вот явление это уже далеко не новое. Уменьшение товара в упаковке с целью уменьшения стоимости единицы товара - 8 яиц вместо десятка, 900 гр. вместо 1 кг. в пачке сахара, 900мл молока вместо 1 л. В недвижимости это тоже далеко не новое явление. Уменьшение площадей квартир, уменьшение размеров участков и домов. Студия 18 м. или дом 60 м. на 4 сотках. Все это ШРИНКФЛЯЦИЯ

Вчера отмечался Хеллоуин. Во многих загородных посёлках дети с радостью наряжаются и ходят по домам, выпрашивая конфеты. Взрослые конечно по-разному относятся, но дети счастливы и я за них рад. Раздал 3 кило карамелек.

Вчера мы выяснили, как наши подписчики оценивают инфляцию в России за прошедший год. Экономисты говорят, что вообще -то инфляция рождается в головах людей и полностью зависит от их ожиданий. Давайте составим коллективный прогноз на 2025 год. Центробанк наш вот полон решимости и готов и дальше поднимать ставку. Как считаете, удастся монитарным властям победить инфляцию? Какой лично ваш прогноз на 2025 год? Пройдите еще один опрос, пожалуйста.

Говорят, что инфляция у каждого своя. Еще говорят, что когда простой человек оценивает инфляцию, то он всегда завышает. А еще говорят, что когда наше статистическое ведомство считает инфляцию, то оно ее всегда занижает, чтобы не пугать население. Но еще инфляция разная в разных отраслях. Цены на продукты сильнее выросли, а на кирпич меньше, например. А еще инфляция разная у разных групп населения. У многодетной матери-одиночки она может быть выше, а у топ менеджера ниже например.
Вот сейчас официальная годовая инфляция 8.6 %. А наш Центральный банк поднимает учетную ставку аж до 21%, чтобы попытаться понизить официальную инфляцию. А экономисты говорят, что ничего у нашего ЦБ не выйдет и инфляцию он не понизит. Вот мы и живем в окружении таких данных, не очень однозначных, мягко говоря. При такой высокой ключевой ставке и низкой инфляции совершенно точно выгодно сберегать и покупать облигации или деньги на депозите размещать, а не покупать недвижимость. Правильно?
Ну а что, если инфляция окажется выше, чем ставка по депозитам? Получится, что заработали вы за год 20% на депозите, заплатили налог с этого дохода, а цены на строительство и на недвижимость выросли на 25%.

Давайте выясним, как оценивают годовую инфляцию подписчики нашего канала – люди явно не бедные, раз интересуются загородной недвижимостью.

Процесс регистрации дома начинается еще до начала строительства (ну или в процессе). Перед началом строительства желательно ( я по крайней мере не ленюсь и так делаю) подать уведомление о планируемом строительстве на госуслугах и получить

«Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке»

Такие бюрократические формулировки. Ну и сразу после получения этого уведомления в автоматическом порядке вашему дому в течение 3 дней присвоят адрес и внесут его в государственный адресный реестр.
Если что-то не в порядке с участком или с расположением планируемого дома на участке, то вы получите, соответственно уведомление о не соответствии и будете разбираться с проблемами, например заказывать архиологические раскопки и получать заключение об отсутствии объектов культурного наследия или сокращать какую-нибудь охранную зону. Теперь можно начинать строить дом. Вот я как раз на оба строящихся домика такие уведомления получил. Как подойдет время расскажу какие документы надо получать по окончании строительства дома. Ну и вообще, зачем с этим заморачиваться, если можно просто заполнить декларацию и зарегистрировать дом по дачной амнистии.
#моямикростройка

Если раньше я говорил, что на загородном рынке Новорижского направления был большой дефицит предложения, то сейчас ситуация явно меняется, особенно в 50-60 км от МКАД и дальше. Вот неполный перечень новых проектов, которые мы упоминаем ( или скоро упомянем) в наших видео: Вижн, Эссенс в премиальном сегменте, Лёс, Сокольники парк, Алексино, Хэмингуэй, Рига Лайф, Огниково Фэмили парк, Ярд вилладж, Рига Фэмили, Истра дом, Максимово парк, Дарьино парк, а еще редевелопмент старых проектов – Премьер Новорижский с таунхаусами и Солнечный берег , ну и много мелких проектов на 10-15 домов типа поселка Колибри. А вот до ЦКАД новых проектов практически и нет совсем, дефицит там сохраняется и стагнацией особой не пахнет. Осведомленные подписчики этот список могут дополнить в комментариях.

Вчера я рассказывал о минипоселке Колибри, который буквально за год построили и практически распродали. А сегодня на ютьюб выпуск про поселок Огниково парк, который построила наша компания в паре километрах. Там все участки сейчас проданы, но можно приобрести симпатичный одноэтажный дом 120 м с предчистовой отделкой за 10 900 000. Под ключ с заведенным в дом газом можно уложиться в 14-15 млн. https://youtu.be/OiwV0Lby5OI

Рынок домов среднего класса сейчас не в лучшей форме. Но некоторые дома разлетаются, как горячие пирожки. Вчера заезжал в поселок Колибри на 14 домов. Если бы не заборы, то как будто в Финляндии оказался. Строить начали ровно год назад. Дом 140 м под ключ стоит около 24 млн. Осталось 2 или 3 дома. Остальные проданы.

Давайте попробуем оценить, сколько времени человек проводит в городской квартире и в загородном доме. По моему глубочайшему убеждению, подкрепленному многолетними круглогодичными наблюдениями в наших коттеджных поселках, у большинства людей загородный дом по сути дела является дачей, то есть не основным местом прожиания. Основное время в течение года семья проживает в городе, и только летом перебирается на дачу. В другое время на дачу ездят на выходные в лучшем случае и на каникулы.
Например лично я постоянно живу в доме, то есть 100% времени провожу в доме (таунхаус я к домам отношу) и 0% в квартире. Квартира может и есть в городе но для жизни она практически не используется. Ну или вы постоянно проживаете в доме, но квартира есть и в каких-то случаях остаетесь ночевать в квартире. Тогда к примеру – 70-90% времени вы в доме и 10-30% времени - в квартире. Или такой вариант - зимой и в межсезонье живем в городе, а летом, на выходные и каникулы детей переезжаем на дачу то есть примерно 50 на 50 используем квартиру и дачу. Или в межсезонье и зимой дом почти не используем и тогда дом 10-30%, квартира 70- 90%. Или на дачу приезжаем в редких случаях, тогда дом 0- 10%, квартира 90-100 % Давайте проведем опрос. Какой сценарий использования дома в вашей семье был в 2024 году. Это опрос для тех у кого дом или дача уже есть, конечно.

Я в целом не вижу ничего плохого в продаже участков без подряда. Покупай и строй себе. Но бывает, что изначально девелопер рекламирует концептуальный коттеджный поселок, в котором архитекторы специально разработали проекты домов в едином стиле, а потом , когда эти дома не находят спроса, концепция меняется и в поселке начинают продавать участки без подряда. Под брендом "Виладжио" в 55 км от МКАД за Истрой такие участки пытаются продавать по 1, 5 млн за сотку. Купите себе 6 соток в СНТ "Роса" за 9 млн? Про этот и другие новейшие поселки мы сейчас монтируем новый ролик, кстати. В поселках Лёс и Роса концепция вот меняется на глазах.

Деньги на льготную ипотеку выделены, В ближайшее время, надеюсь, выдача льготной ипотеки в крупных банках возобновится и заградительные требования к объектам загородной недвижимости несколько ослабнут. Надо же банкам как-то зарабатывать.Кстати домики, про которые я рассказываю под хештегом #моямикростройка строятся и оформляются с учетом требований банков, предъявляемых к домам, которые хотят купить по семейной ипотеке. https://www.rbc.ru/finances/22/10/2024/67175e4c9a794737ac70abad?from=from_main_9

Строительство домов на моей микростройке идет полным ходом. Один дом строится планомерно и без перерывов бригадой из 2 плотников, В бригаде N 2 три человека, но они начали на пару недель позже и их всё время дёргают на доделку других , бъектов. По заверениям прораба, до нового года оба дома должны быть полностью готовы. Сейчас ждём окна.Напомню, что строительство первого дома начали 18 сентября. #моямикростройка

Прежде чем сделать полноценный обзор коттеджного поселка "Сокольники парк" я два года наблюдал за его строительством. И хочу сказать, что именно так и надо строить поселки. СНачала провести все коммуникации, потом построить дороги, потом только строить и продавать дома. Так что "Сокольники парк", наверное можно назвать образцом правильного девелопмента. Ну а уже о результатах судить вам, дорогие зрители и покупатели. https://youtu.be/wlydvq2Qvvk

Сколько будет стоить ваш дом через 20 лет? Если вы построили его в правильном месте, например километрах в 15 по Новорижскому шоссе, то скорее всего через 20 лет он будет стоить столько же, сколько будет стоить земельный участок под домом. Сам дом устареет, а вот на ваш участок спрос будет очень высоким. Например в 2002 году наша компания построила коттеджный поселок "Пенаты". Один из первых организованных коттеджных поселков на Новой Риге. Участки мы на начальном этапе продавали по 2 000 долларов за сотку ( или по тому курсу 50 000 рублей за 1 сотку) 20 соток стоили 40 000 долларов или 1 000 000 рублей. Сейчас 1 сотка в этом поселке оценивается миллиона в 4-5, то есть примерно от 40 000 долларов. Рост цен в 20 раз в долларах или в 80 раз в рублях. Вот живой пример

Неожиданным образом у меня ютьюб обратно заработал на всех устройствах. Видимо закончились бюджеты на замедление. У банков же до сих пор нет лимитов на выдачу льготной ипотеки. Вот и тут может такая же история. А у вас везде ютьюб работает? Проверьте, пожалуйста. Давайте опрос устроим.

Какая-то новая схема мошенничества, с которой столкнулся лично. Нашим бывшим сотрудникам стали приходить сообщения якобы от моего имени ( профиль с моим фото и именем Maxim Rudnizky). Видимо цель этих сообщений - представить главного мошенника, который свяжется позже и будет якобы представлен мной. Мошенникам известно, что я директор компании М9 и телефоны сотрудников. При этом мой профиль не взломан. Будьте осторожны, пожалуйста.

Изменения на рынке загородной недвижимости Новорижского направления. Буквально пару месяцев назад мы снимали ролик про 3 самых новых поселка Новорижского шоссе. И вот одна из новинок поселок Огниково фэмили клаб уже успел сменить владельца и концепцию. Стены из керамзито-бетонных блоков сносят, проекты заменяют. Название пока старое оставили. Девелопер теперь краснодарская компания Ава, специализирующаяся на сочинской многоквартирке. Посмотрим, что у них в Подмосковной малоэтажке получится. По прайс листу стоимость дома 100 м с предчистовой отделкой из газосиликатного блока с облицовкой кирпичом на участке 6 соток 14,5 миллионов. Но скажу честно, сейчас на рынке в похожих локациях таких предложений достаточно много.

Как мы снимаем обзоры посёлков? Все секреты раскрывает наш бессменный видеограф Денис. Человек повернутый на фото-видеосъемке и монтаже. Ну и как настоящий профессионал он ведёт свой.блог в ВК. И на примере в том числе съемок и монтажа наших роликов делится секретами профессии. Ну а я в его блоге иногда участвую в качестве больного, которого хирург-профессор оперирует перед студентами медицинского ВУЗа https://vk.com/wall-99492957_329

Сейчас набирают популярность поселки- курорты с очень богатой досугово-развлекательной инфраструктурой. Последнее время совершенно очевидный тренд - строительство даже при небольшом коттеджном поселке какого-то СПА, бани, ресторана и т. д. Между тем такие проекты, хоть и в небольшом количестве давно уже существуют и мы про них на нашем канале в ютьюб рассказываем. Вот основные, которые мне известны со ссылкками на обзоры: Поселки Вилладжио и Руза Фэмили на Новой Риге, Капитан клаб на Симферопольском ш., Золотые сосны на Ярославке, курорт Завидово на Ленинградке. Если вы знаете еще какие-то проекты коттеджных поселков-домов отдыха, пишите в комментариях. Надо со временем и про них сделать обзоры будет.

Сегодня на ютьюб и в ВК ролик про новый поселок Ели estate. Этот поселок чаще всего упоминается в комментариях. Цены в нем за неполный год выросли в 3 с лишним раза и продано уже 2/3 участков. И это в 90 км от МКАД! В чем причина успеха проекта? Или это просто хайп? https://youtu.be/0vp8hG3rCZc

К вопросу о том, что такое дорого и что такое дешево в загородной недвижимости Подмосковья. В реальности довольно сложно определять стоимость земельных участков. Часто внутри одного поселка цена земли может отличаться в несколько раз, о чем я часто говорю в наших обзорах и на страницах этого канала. Даже 3 года назад у нас отдельный ролик выходил на эту тему. Обычно стоимость определяется эмпирически. Начинают продавать поселок, ставят какую-то стоимость и по мере строительства она растет. Условно продали 10 участков, подняли стоимость на 5%. Бывает, что на начальном этапе участки недооценивают и лучшие распродаются быстрее по низким ценам. Кто-то выискивает такие предложения и скупает такие недооцененные участки на ранних стадиях продаж поселка и потом хорошо зарабатывает на перепродаже. Бывает наоборот. Участки переоценены и их не покупают, тогда приходится устраивать скидки и распродажи. Ну или лучшие участки девелопер изначально не выставляет в продажу, ждет момента, когда стадия готовности и стоимость земли в поселке будут более высокими. А бывает, что рынок вносит свои коррективы и даже самые лучшие участки годами ждут покупателя. Такой период был с 2009 по 2019 годы. Не стоит об этом забывать, покупая участок и строя дом со спекулятивными целями. https://youtu.be/CNGVWfP1DAc

В нашей стране основное время года – межсезонье. Пасмурно, хмуро, дождливо и слякотно. И я давно уже понял, что дачу надо строить такую, чтобы туда хотелось приехать как раз в такую погоду. Растопить камин, попариться в бане, помечтать. Недавно я консультировал человека, который специально купил отдельную квартиру, чтобы уезжать туда побыть в тишине, собраться с мыслями, поработать спокойно. И он подумывает купить вместо квартиры небольшой дом, правда по другому направлению. А то вот этот бы идеально подошел. Нам, мужикам, по-моему, обязательно надо иметь такое место душевного успокоения. В общем напоминаю, что продаю свой небольшой домик 60 кв м отапливаемой площади на участке 10 соток, примыкающему к лесу. Можно еще один дом построить и кормить с веранды белок. Коттеджный поселок «Поляны» на берегу большого проточного пруда в 50 км от МКАД по Новой Риге.  Подробности здесь:   https://m9estate.ru/houses/id93

Основной источник вдохновения - ваши комментарии под постами. Можно выложить фото с максимально нечетким названием коттеджного поселка на дождевике ( см. вчерашнюю публикацию), но внимательные подписчики определят место, выложат в комментариях всю известную им информацию и свое мнение про конский ценник. Цены, если честно в этом поселке мне тоже кажутся чрезмерными. Видимо поэтому застройщик решил их не выставлять в открытый доступ. Ну и конечно меня поразил не только рост цен за год с начала продаж, но и подход с собеседованием с потенциальными покупателями, при котором могут еще и отказать. Такой подход был в некоторых суперэлитных проектах типа "Резиденций Монолит".
По поводу повышения цен на участки, кстати, мне несколько человек жаловались, что приехали в поселок Ели, посмотрели участок, подумали недельку-другую, приняли решение покупать, а за время раздумий застройщик поднял стоимость. Вот они и не купили.

У природы нет плохой погоды. Снимаем обзор нового поселка в лесу. Девелопер проекта на случай такой погоды выдаёт клиентам дождевик и непромокаемую обувь. Удобно.

Сегодня на нашем ютьюб канале новый ролик - обзор коттеджного поселка "Нордик парк резиденс" в 20 км от МКАД на Дмитровском шоссе. Снимал я материал к этому ролику в начале лета и если среди подписчиков есть представители компании "Каскад недвижимость", то буду рад вашим комментариям о том, что на сегодняшний день изменилось в поселке. https://youtu.be/tIACGrE4RyU

Новости моей стройки. Я считаю, что мы сделали две очень важные вещи. Во-первых оба дома стоят под крышей, а во-вторых мы отсыпали песком площадку перед домом и отмостку. Начались осенние дожди, возводить в дождь стены любого дома, а каркасного особенно, совсем плохо. Ну и при строительстве вся грязь тащится в дом, а по песку ходить очень удобно, даже если что-то попадет на пол, высыхает и легко щеточкой сметается. Но началась другая боль. Сейчас дефицит строителей и их часто перекидывают с объекта на объект.  Вот и у меня одна бригада за неделю подняла каркас дома и уехала на неделю доделывать другой свой объект.  Вторая бригада уже во всю внутри дома коммуникации разводит и отделку черновую делает.#моямикростройка