Hauswerk строительство домов

Мы покупаем не то, что нужно, а то что у нас в голове.

Эту фразу прокинул в разговоре наш заказчик.
Мой опыт общения с клиентами подтверждает её не на 100, а на 200%. Отсутствие пользовательского опыта ведёт к хотелкам от фантазии и многое потом оказывается в папке "Сейчас бы сделал по-другому".

Один строит дом 300 кв.м с естественной вентиляцией. Форточками хочет проветривать. В лесу же... пение птиц, морозный воздух с запахом снега и т.д. Кто будет назначен в таком доме элементом системы вентиляции (привратником)?

Сын 18 лет. На даче готовят отдельную спальню. Желание родителей, чтобы дети жили рядом, но желание детей свалить от предков )) Когда мы построим дом, ребенку будет 19-20 лет. Он в каком городе будет учиться?

Террасы нужно остеклить и сделать тёплыми. Теплые до какой температуры за бортом? Какой сценарий эксплуатации? Сколько зимних дней вы действительно можете провести на даче, чтобы имело смысл вкладывать несколько миллионов в такую опцию?

При наличии крутой террасы площадью 25 кв.м. требуется аналогичной площади беседка. Теплая, отапливаемая, удалённая от дома. Какой сценарий эксплуатации? Сколько раз в год таких сценариев будет реализовано? Почему потребность и зимой там находиться? Представьте задачу накрыть там на стол и убрать со стола с учётом удалённости кухни?

Как действовать при отсутствии пользовательского опыта?
Опрашивать знакомых владельцев дома и ставить перед ними правильный вопрос: Что бы ты сейчас сделал по-другому? Обещаю кучу откровений.

Для тех, кто планирует строить с нами, есть вариант поговорить 3 часа со мной. Польза в том, что я сделал много ошибок. Вероятно не больше всех, но возможно больше многих осмыслил. Я точно один из лидеров хождения по граблям.

Когда ты занимаешься не коробками, а домами под тапки, то появляется статистика по ошибкам во всех нюансах дома. Короче, чем сложнее задачи решает команда, тем выше её экспертиза. Мы вопросы качества жизни исследуем последние 8 лет, ошибаясь, накапливая обратную связь, улучшая продукт.

Концепция дома - моя любимая тема, не устаю. У заказчиков по ней безлимит на общение. Обещаю запустить ежа под череп, чтобы всё неясное прояснилось. Кстати, и команда уже снимает большинство клиентских вопросов на этапе обсуждения. Главное разговаривать, не вариться в вопросах. Разговаривать, обсуждать, прояснять до тех пор, пока вся пыль в черепе не прихлопнется.

Мы в основном отговариваем и никогда не впариваем. Наша задача толкнуть в сомнения. Не советовать, а озвучить последствия выбора.

Задача заказчика отделить потребности от желаний (хотелок).

Потребности должны быть закрыты полностью, а желания на размер возможностей.

И не наоборот.

Всем добра)

Неоднозначная связь объемов производства с качеством

Первые два наших дома в 2013г были построены чётко и быстро. Курировал всё сам. Причём мы построили дешевле, чем те ребята, которые передавали нам технологию и строили по 15 домов в год. Конечно, все достижения я тогда записал на счёт своих организаторских талантов. Моя иллюзия. Когда на следующий год мы взяли 10 заказов. Помню встречу с партнёрами в конце года, где я сообщил им об убытках в 4,5 млн. В тот год я уже не блеснул, столкнувшись с проблемами нового для меня порядка. Это было нормально для той версии меня . Не аномально.

И мы потом несколько лет топтались вокруг 12-13 домов в год, отлаживая процессы на таком объеме. Конкуренты строили по 25-40 объектов в год, но я видел, что у них разъезжались вопросы качества. У нас тоже хватало проблем, но всё же мы выдавали продукт лучше. Расти я патологичски боялся, так как уже жил на работе, а уровень ежедневного стресса был запредельным. Я опасался, что все проблемы, которые у нас были тогда, с ростом объемов будут мультиплицированы, а мне маячит окончательное отравление кортизолом.

Сейчас знаю, что стабильность и уровень качества сильно зависят от размера компании и объемов.

Маленькие объёмы (до 7 домов) в год - легко выдать отличное качество

Объёмы 10-25 домов в год самый сложный период с точки зрения организации производства. Качество удержать гораздо сложнее. Бывают отклонения. Вы их правите, это потери. Вы растёте, но потери нарастают быстрее чем доходы.

Объёмы 30-100 значительно легче. Выравнивается загрузка производства. Появляется более ровный ритм организации. Вы можете набрать людей, чтобы закрыть все основные функции в компании. У вас сокращается совмещение постов. Вам теперь не на каждую должность нужен человек-оркестр, как вы сами.

После 100 домов я полагаю снова всё усложняется. И там уже действительно многое зависит от глубины мышления основателя. Основная проблема на этом этапе это риск потери управляемости в виду высокой сложности системы.

Это всё было про подряд с индивидуальными проектами. Типовые проекты упрощают жизнь, но правда совсем чуть-чуть, если вы разрешаете клиентам кастомизацию, как мы. Вообще, чем больше опций, чем больше индивидуальных хотелок закрывает компания, тем кратно сложнее становится операционка. Усилия на синхронизацию людей растут в геометрической прогрессии.

Сейчас я уже понимаю, что иногда нужно сказать клиенту "нет", иначе люди будут сгорать. Они и сгорали у нас... с ними уходили компетенции, мы брали новых, учили... Но новый человек вкатывается в должность от 8 до 12 мес.

С девелоперской моделью, с точки зрения организации производства, всё в три-четыре раза легче. Ибо там большинство процессов зависит от тебя, а не от тебя+заказчика+архитектора+дизайнера. Вам нужно синхронизировать только внутренние процессы, а не внутренние и внешние вместе взятые. Платой за упрощение в организации производства является существенный рост последствий ошибок.

Я думаю описанное развитие системы можно экстраполировать на многие бизнесы.

Сначала будет легко, потом станет архитяжело, потом полегчает, а потом снова станет трудно. Такой цикл.

Всем добра))

Определили цены на Hauswerk-90. Готовы принимать заказы.

Вентиляцию будем делать на антибактериальных воздуховодах с прокладкой в фундаменте. Не смотря на компактность объекта, решили так. В Урмане вместо рейки планируем делать планкен.

Мы 8ой раз подняли цены на землю в Урмане. В этот раз на 7%. Минимальная стоимость сотки земли теперь 350 тыс, а максимальная 700 (остался последний участок у воды). Удорожание земли за 2 года 94%.
В прошлый год нам фатально мешало строительство московского тракта, что увеличивало время в пути до Урмана с 50 минут до 1ч 45мин. Но даже в таких условиях у нас достойные результаты по продажам. В этом году ожидания естественно кратно выше.

Время скидок за риск быть первым подходит к концу. Ведь мы совершенно в другой ситуации, чем пару лет назад.

1. Во-первых, мы стали Посёлком года. Никто в Екатеринбурге за 21 год премии ранее не становился.
2. Во-вторых, у нас ни в чём не расходились слова с делом, а рендеры с фактом. Мы не упрощали, а только улучшали проект.
3. Закончена въездная группа, как на картинке. Сидит охрана.
4. Закончен перенос электричества со столбов под землю, проложен интернет.
5. Смонтировано уличное освещение.
6. В застройке на конец года будет 45+% участков, а продано 70% участков.
7. В этом году будет закончен пирс с костровищем и Центр Добрососедства, которые мы начали в прошлом году.
8. Мы начнём благоустройство береговой зоны рядом с Центром Добрососедства. Будем углублять дно в районе пляжа земснарядом.
9. Время в дороге до посёлка из-за расширения тракта стало меньше: 45-50 мин.
10. Мы добавили два новых проекта Hauswerk-90 (цены будут завтра) и Hauswerk-122

Период права потребителя на сомнения считаю пройден. Мы перешли из режима обещаний к свершившимся фактам. Можно верить не словам, а глазам.

Должны ли мы продавать землю дешевле или также, как посёлки комфорт класса без концептуальной идеи, с архитектурной солянкой, с проводами вдоль дорог, без центральной канализации, без богатой инфраструктуры? Ну, нет конечно.

В течение года ситуация изменится окончательно, а оставшийся потенциал роста стоимости земли кратно превышает потенциальные доходы от депозитов. Кратно. Вкладчикам Сбербанка на подумать😉

Благодарю всех, кто оказал доверие нам на старте продаж. Без вас ничего бы не получилось. Дальше будет только лучше!))

Всем добра)

У нас же нет менеджеров по продажам, хотя почти у всех есть. Раньше я ездил на показы сам, чтобы объяснить наш продукт. Потом обленился. Вроде как на сайте же всё есть... там чтива на пару дней. Думаю, что у нас сайт с самым большим количеством букв во всей отрасли (если найдёте с бОльшим, поправьте меня). Мне много раз говорили, что современный потребитель имеет клиповое мышление и не читает длинные тексты. В какой-то момент я стал тревожиться... особенно после одного показа. Это был дом тещи. Я попросил прораба показать дом потенциальному клиенту. Показ окончился фиаско. Клиент заявил прорабу: "На каком основании ваш дом стоит на 30% дороже конкурентов?" Прям накат. Прораб конечно растерялся и не смог ничего сказать по существу. Сделка не состоялась. Лид был утрачен.

Возникла дилемма: надо ли что-то менять в этой части клиентского пути?

Я начал размышлять... а продал бы я ему? Подумал, 50/50.

Недавно был диалог с клиентом... Мы строим ему наш типовой проект. Мы вынуждено подняли цены с начала года из-за изменения налогообложения, а клиент воспринял это тяжело. Коллеги по цеху подняли цены уже на 9%, а мы пока 6%, но клиент об этом не знал. Правда база его сожалений основывается на другом... На рынке сложилась редкая ситуация. Мы строим ему дом за 15 млн, а вокруг начали продаваться готовые дома по 15 млн, из которых только участок стоит 4-5 млн. Это временное явление из-за текущих финтрудностей строителей домов на продажу. И всё же что я понял... Он выбрал нас, но очевидно, что глубинно не понял почему, раз впал в сомнения. Ну согласитесь... будете ли вы страдать от того, что купили BMW, когда начались скидки на китайские авто?

Позвольте я подсвечу почему он выбрал нас и почему некоторые всё же НЕ выбирают нас.

Вы знаете золотое правило маркетинга? Когда потребитель не видит разницы между двумя продуктами, он смотрит на цену. Это кстати, суть истории показа дома тещи прорабом (не продавцом), который отвечает лишь за реализацию 35% дома. Он даже не знает весь продукт целиком, да еще навыков продаж ноль.

Я задумался... неужели люди не видят разницу в продукте? Толщина утепления стен 250 мм (когда у большинства 100 мм), стены из керамики, натуральная черепица Braas на кровле, полимерный фасад с расчетным сроком службы 25+ лет (когда у всех минеральный на 5-7 лет), окна с пластиковой дистанционной рамкой на 90 тыс и аргоном (по сути лучшие на рынке), самые низкие эксплуатационные затраты в городе, приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией тепла, грунтовый теплообменник, умный дом, красивая архитектура...

Почему говорят, если нужно объяснять, то не нужно объяснять? Потому что для клиента, что смотрел дом тещи, эти наши особенности не имеют ценности. Не нужно ставить цель продать всем и навязывать свои ценности. Необходимо признать, мы просто подходим не всем.

Хаусверк - это компания для семей с высокими требованиями, которая обеспечивает наслаждение жизнью в доме, продумывая архитектуру, эргономику, инженерные системы и их автоматизацию, в отличие от других компаний, которые строят лишь крышу над головой.

Если у клиента заниженные требования к жизни, то мы ему не продадим. Потому что не даём ему никакой допценности относительно коллег по цеху.

Конечно, ещё никто не считал, сколько клиентов проклинают нас за то, что мы позволили им купить более дешёвый продукт. Это боль.

Требовательный к комфорту и пространству человек обычно всё же читает, потому что хочет избежать ошибки на пороге дорогой покупки.

Один заказчик в ноябре сказал: "С вами же ошибаться не страшно, вы всё равно переделаете". Ему требовательному даже не надо требовать. Команда знает для каких работает. Симбиоз.

Всем добра))

Рынок ИЖС в 2025г

Последние годы деньги помолодели и заказчики вместе с ними. И у нас сложилось несколько прецедентов с такими клиентами... Пару раз мы возвращали деньги. Они как бы дом заказывают, но строительство не начинают. Они в колебаниях. Деньги есть, желание вроде есть, но не такое сильное. В общем могут позволить себе дом, но до конца не уверены, что он им нужен... ради возможно месяца в году. Будет дом - хорошо, не будет - не страшно. Вот такие ненуждающиеся. Я признаюсь даже не знаю как с ними действовать)) По идее продать им можно, но прилагать усилия к этому имею внутреннее сопротивление. Забегая вперед, скорее всего кассу рынка 2025г всё же будут делать именно они. Но...

Этой категории клиентов для быстрого принятия решения нужен внешний толчок. Думаю, что мы его увидим.

Вторая категория клиентов это те, у кого есть 50-70% бюджета. Сейчас они в депозитах, но думаю для многих это валидольно... Дилемма для них фиксироваться и начинать стройку или держать дальше на депозитах. Что больше подорожает: стройка или депозит? Я не знаю ответ, но думаю напряжение будет нарастать. Многие точно начнут.

Кризис у нас экономический? Нет. Политический. Денег в стране много? Судя по депозитам, да.
Как только свалится курс рубля, то запустится классическая цепочка... рост покупок недвижимости. А вот куда понесут спасать деньги: в МКД или ИЖС зависит от качества продукта. На рынке остается покупатель без ипотеки. Это люди разборчивые, склонные к дотошному выбору.

В течение пары лет будет ренессанс архитектуры и качества. Короче усложнение продукта. Не будет никакого смысла играть в самую низкую цену. Этот спрос пока отложен.

Всем добра)

Как мог называться Урман?

Есть такой способ поиск имени... связать название с историей местности. Поэтому родилась идея назвать посёлок "Гумбольдт", в честь немецкого географа и путешественника Александра фон Гумбольдта. Это он досконально исследовал уральские горы и прочертил границу Европа/Азия. Это благодаря его решению Екатеринбург - это Азия, а Урман уже Европа.

Но он делил не с потолка, а выделил бассейны рек: обский и волжский. По границе бассейнов различается лес: березы меняются на пихты и ели. Плюс меняется цветность воды в речках. В общем, мог бы быть Гумбольдт.

Маркетинговая мифологема напрашивалась автоматически... а-ля переезжай из азиатского Еката в европейский Гумбольдт.

Сегодня слово "европейский" ассоциируется со стагнацией или вообще упадком. Но никак не с прогрессом. Короче говоря, хорошо, что не Гумбольдт.

Название "Урман" предложил мой партнёр Рамиль Нурович. Я тогда подумал: "его земля, ему и имя давать." Звучало хорошо, для меня семантики ноль, а для татар и башкир всё понятно. Я согласился.

А сейчас уже думаешь, что ничего кроме Урмана и не подходит)).

Представьте... Где у Вас дом? В Гумбольдте! Где где?😄🤭

Всем добра)

Я помню не всех преподавателей института, но Андреева помню. Нерядовой дядя. Преподавал культурологию 18летним неокрепшим умам. Вещал нам: "Если быть, то быть лучшим. А иначе зачем быть?" Эта фраза причина части моих амбиций. Видимо после неё хочу построить лучший посёлок. Хочу строить самые технологичные дома.

Прошедший год для меня важный, поворотный с точки зрения приборки на своём ментальном чердаке. Я опять за партой спустя 25 лет. И на моём мировозрении снова провели микрохирургическую операцию. Теслинов: "Цели должны быть такие, чтобы жизни не хватало."

Цели больше, чем жизнь. Ух... Надо осмыслять.

Я желаю в Новом году всем стать на три порядка лучше в своём деле, профессии, призвании. И найти такую цель, чтобы энергии было бесконечно много для её реализации.

Цельтесь выше. Жизнь снесёт.

Всех с Наступающим! Всем добра))

Hauswerk-75 это наше видение компактного дома на две спальни. Цель - самые нарядные и технологичные 75 кв.м. на рынке. Сегодня при проектировании компактных домов все вращаются вокруг низкой себестоимости, а не качества жизни или эмоций.

В таких 75 кв.м. я готов сам пожить? Готов. Значит можно вешать лайбу. А как проголосует рынок, понаблюдаем. Принудительная вентиляция будет обязательно, энергоэффективная оболочка также. Кроилова снова не будет.

Помните времена, когда дома были в 3-5 раз больше квартир? Девяностые, нулевые, десятые...
В 2019г мы подняли транспарант "Разумная достаточность". Мы тогда со всей серьёзностью утверждали, что 135 кв.м. это более чем достаточно для наслаждения жизнью... и не надо строить 300 кв.м. А люди в ответ: "Евгений, у меня квартира 120 метров. Какие 135? Дом должен быть больше!"

Теперь время нового лозунга: Дом - это "квартира" со своим участком. Увы и ах, скажете вы? Но Аннушка уже разлила масло...

Hauswerk-135 актуален по-прежнему. Просто пришли новые веяния, связанные со взрывным ростом ИЖС. Дом становится не такой уж и роскошью, а скорее массовым решением. Это порождает разнообразие. А наслаждение по-прежнему не в количестве метров, а их качестве.

P.S. Впереди проект для домохозяйства из одного человека и проект-антитренд ~140 кв.м в 2 этажа. Да, не описка... в два, в то время, когда все продают один.

Всем добра)

Проекты продаете?

Очень много запросов на продажу документации благодаря ютубу. Hauswerk-135 набрал 600 тыс просмотров, а Sommerhaus 450. Клиенты советуют: "Евгений, Вы бы лучше продали, а то всё равно скопируют".

Я много пишу про концепцию, которую считаю самой важной частью любого проекта: от дома до посёлка. Если будет проект, но концепция неизвестна, то курица родит не яйцо. И если наоборот будет концепция, но проекта не будет, то будет яйцо. Будет. Проект - это голограмма концепции. Планировки, узлы, отделка фасадов - это уже детали. Обычная комбинаторика. Это первое...

Второе..
Концепцию нашу не надо покупать. О ней все наши сайты, этот блог, ютуб, рутуб и т.д. Она публична.

Если вы в другом городе хотите реализовать наш проект, то алгоритм такой:
1. Понять концепцию
2. Найти подрядчика партнёра-единомышленника
3. Отправить его на сайт с описанием главной страницы и 135го проекта. Там я выложился. Остальные тексты писались уже с ленцой.
4. Сделать свой проект на основе концепции. Можно максимально близко к нашему.

Если п.2 не выполнен, то купленный проект не поможет. А если подрядчик есть и он толковый, то ему достаточно информации, для рождения "яйца".
Поверьте, если мне понравится какой-то проект, то копипаст не проблема. Лишь покажите картинки и планировку, сделаем лучше оригинала.

Раньше мы так делали и это нормально на этапе становления. Сегодня для нас повторять за другими - считаю не взрослая работа. Как и торговать чертежами. Мелкотемье. Подсказать, поддержать и бесплатно можно, если человек проведёт описанную выше работу.

Я по-доброму улыбнусь, если какой-то частник построит для себя копию нашего дома, да еще и в нашей концепции. Если увижу посёлок с копипастом проектов, то поручу вопрос юристам. Для меня это стрёмные коллеги по цеху.

Если увижу посёлок с домами в аналогичной концепции, буду счастлив. Значит я бутылку с посланием бросил в океан, а не просто метал бисер...

Всем добра)

Юстас Алексу...

Поднакопилась информация, делюсь... Честно сказать, противоречивая.

Цены на материалы растут и падают одновременно. Например, как только скакнул доллар, мы получили письмо о повышении вспененного полиуретана. Получили мы письмецо и с подорожанием алюминия процентов на 10. ПВХ конструкции тоже пока не планируют даже стагнировать. Импортная фурнитура, стекольщики, профиля... пока рост.

Сибур никак не останавливается с повышением цен на полистирол... ползучий рост весь год. Оно и понятно: монополия на рынке страны и нужно строить Амурский газохимический комплекс. Там по слухам изначальные сметы трещат как стринги на сумоисте. В разы всё...Полистирола мы перерабатываем очень много - это наш основной утеплитель.

А вот по ЭСПП качели... пытаются поднять цены, но мы находим продукт дешевле. Ощущение, что желание поднять цены есть, а воли нет... вернее спроса нет. Я так и спросил вчера партнера: "Вы бы вместо поднятия цен лучше сказали спасибо, что мы берем, а не встали зимой, как большинство".

Газоблок доходил до 8900 куб в сезон, а сейчас можно взять по 6000 куб при условии объема 300 кубов. Наверное верят, что кто-то будет тариться сейчас впрок в зиму. А остались ли строители, кто верит в динамику 2025? Думаю, что если они есть, то подержат деньги в депозитах, а не в газобетоне.

Минвата! Вот, где сейчас перья из подушки повылазят. В пике цена доходила до 17000 руб за фасадную марку. Теперь есть офферы 8800 руб. Мне кажется это была самая коньюктурная цена на рынке. Вообще, помню, что минвата всегда раньше стоила на 50% дороже полистирола. В ажиотаж мы получили соотношение цен 3,7 раза! Вот теперь откатились на различие в 2 раза. Позитивно. Жаль лишь, что минвату мы почти не берем.

Инженерка... Ну, тут всё четко следует в форватере курса доллара.

Пиломатериал подскочил с 13500 за куб до 17200 к осени и пока не падает.

Что по людям... По-разному. Однозначно, я чувствую, что свободные руки появились. У нас стали чаще просить работу. С другой стороны мы пока не укомплектовались по фасадам. Фасадчики в массе уехали, а МКД пытаются продолжать делать фасады. МКД сейчас дает на утепление 2 наших сметных цены. Соревноваться с ними мы не будем... Срочное закроем себе в убыток и паркуем фасады до весны. Весной я думаю, всё нормализуется.

По информации от банкиров начинаются банкротства малого и среднего бизнеса. Пока мало, но к лету ожидают больше.

Говорят много девелоперов МКД начали распродажу земельных банков, чтобы закрыть кассовые разрывы. Это и наши екатские и лидеры рынка с московской пропиской. Проектное финансирование, по которому создается всё МКД - это удавка при нынешней ставке ЦБ и отсутствии ипотеки. Хвала моему шестому чувству, что мы не влезли по Урману в проектное финансирование. Готовые дома никому не нужны, только подряд.

По компаниям... Закрываются строители ИЖС комфорт и эконом сегмента. Прямо конкретно закрывают офисы. Причем, это крупные компании. Больше нашей в 3-5 раз по выручке и объемами по 200-300 домов в год. У них модель была завязана на продаже готового и всё на паузе. К сожалению, их закрытие означает проблемы для субподрядчиков (кризис платежей). Думаю в текущей ситуации, чем меньше контора, тем больше шансов пережить шторм.

Ну, и главный фактор налоговая реформа и эскроу. Это приведет к повышению цен около 5%.

Я заметил, что все принимают решения из картины вчерашнего дня. Или сегодняшнего: Ага, ситуация такая, значит действуем так. Но статики вокруг нас нет. Всё в динамике, ничего не окончено, всё в развитии. И решения нужно принимать, "угадав", что будет вокруг через 7-8 месяцев. Если не угадал, то времени переобуться может не остаться. Знал бы прикуп, жил бы в Сочи. Вот сейчас прикуп не знать нельзя.

Будут ли дешевле дома? По совокупности факторов, уверен, нет. Предполагаю, что инфляция будет двузначной, а недвижимость и земля, как всегда хороший защитный инструмент.

В удивительное время живем. Экономика растет, а банкротства всё равно будут.

Ну, и ложка меда, в бочке дегтя... Сегодня поздравляли друг друга с партнером по кровельным материалам. Это мировой концерн. Сказали, что у них растут продажи только в трех странах: РФ, Турция и Малайзия. А в Европе всё в катастрофическом положении. По отдельным странам до 70% падение продаж.

В общем, у нас еще всё отлично. Всем добра))

Студия 20/10 подготовили концепт интерьера для трехспальника Hauswerk-122.

Хороший получился объем в главном помещении. По полу - это гостиная как в Sommerhaus, но ориентация конька крыши отличается на 90 градусов. Это многое поменяло в пространстве, но база осталась: много стекла, камин, потолки 4500мм.

Всем добра )

Вот поэтому я противник высоких заборов.

Вспоминал тут 2019г, когда мы выпустили 135ый. В основной комплектации он стоил 7 млн. В то время кредитования ИЖС не было. Банки не готовы были выдавать ипотеку на загородку ввиду больших рисков. Кстати, как смирились с рисками сегодня? Тяп-ляп строй никуда не делся. Но продолжим...
Кто были заказчики? Кто-то накопления тратил, кто-то квартиру продал свою, бабушки, у кого-то некий денежный поток был. Ну, в общем строили как-то, не одним махом, постепенно.

Прошло 5 лет. 135ый стоит в той же комплектации 14 млн. Ипотеки снова нет, но цены выше в 2 раза. Покупательская способность вряд ли в 2 раза выросла за тот же период?

Емаё... Всё вернулось как было, но с более сложными вводными🙂. Заказчики теперь с возможностями проще. Правда и мы другие за 5 лет стали, и конечно разберемся с этим неэкономическим кризисом. Но забавное де жавю...

Если бы государство знало о текущем тупике, были бы другие решения 4 года назад?
Наблюдая за управлением сложными системами, где всё связано со всем как на подводной лодке...

Каждое корректирующее действие управляющей команды всякий раз имеет благие цели, но всегда есть негативные побочные последствия, которые никто не увидел раньше.

Вот запустили кредитование ИЖС. Во благо? Да. Подняли доступность и многие действительно решили проблему жилья.
Но разогнали инфляцию и стоимость стройки в принципе. В Москве стали строить квартиры по 8 кв.м. Последствие. Вводят ограничения на минимальную площадь.

Борются с инфляцией ставкой. Во благо? Да, вроде как. Но на депозитах 500 млрд $, а через год будет 600. Это навес из 100 млрд $, которые рано или поздно окажутся на рынке, следующая проблема для борцов с инфляцией.
Борются с нелегальной миграцией? Да, наверное надо. Но стоимость работ выросла в два раза за 1,5 года. И это ой какая проблема...

А пиндосы, а весь Запад с этими санкциями... Мы вот тут жалуемся на ситуацию в стране, а они то охреневают над нами и называют происходящее чудом. И их "государи" тоже планировали другие результаты, а получилось по Черномырдину: Европа то прикуривает в моменте..

Вообще поддаются ли обсчету сложные системы?

У самого в организации без похожих ситуаций не обходится. Тут нажал, а выперло в другом месте)))

1,5 года назад я писал, что хочу завязать с подрядами. Желание со мной, но действовать придётся иначе. Время категоричных решений видимо позади навсегда. Сейчас смотрю на Хаусверк как на грампластинку с несколькими дорожками. Где у меня всегда должна быть возможность переключаться между треками, меняя песню.

Стратегия мультивекторности сейчас самый правильный путь оставаться в игре десятилетия. Не стоит ставить на одну лошадь, надо ставить на несколько. Потому что все последствия “категоричного” решения сразу не увидеть.

Подряд пока придётся сохранять параллельно с девелопментом. И нужно иметь возможность перенамазать лыжи в любой момент.

Всем добра))

P.S. надеюсь понятно получилось

Hauswerk-90

Я не думал, что мы сделаем такой продукт))). Ну, а с другой стороны задача расти каждый год вне зависимости от ситуации на рынке. И мне нравится как получилось...

Мы не скатились в дешмань, мы не отказались от эмоциональной архитектуры. Мы по-прежнему не стали делать как у всех, а посмотрели на синтез под другим углом.

Это продукт под аудиторию, которая не готова/не может покупать большое. Она хочет и компактное, и технологичное, и эмоциональное, и функциональное.
Если Хаусверк-150 это X5, а Хаусверк-135 это X3, то новый проект это "БМВ Х2" среди домов. Он не большой, но это по-прежнему бизнес-класс без натяжек.

Сейчас сформируется пул потребителей, кому количество спален важнее площади. Рациональность, компромисс по бюджету, способ проживания и т.д.

И не говорите мне о маленьких спальнях))) Я много писал, что спальня это место, где ты 8 часов в бессознательном состоянии. Качество сна зависит не от метров, а от жёсткости матраса, качества подушки, вентиляции и температуры, которые мы как всегда обеспечим.

У нас есть проекты, где спальни больше. Можно рассмотреть их, коль есть нужда. Hauswerk-90 создан под свою нишу, и мне кажется, я чётко вижу аватар этого клиента. Время покажет...

Потолки в гостиной 4м. Размер витража 3000х3500. Белой зависти гостей избежать не получится)).

Кстати, снаружи дом реализован так, чтобы выглядеть на 120 кв.м, а значит воспринимается значительно дороже, чем будет стоить на самом деле. А это уже начало поста на тему легкости перепродажи...

Всем добра)

Любой вакуум заполняется дерьмом

Раньше, когда мы были меньше, клиентов вёл сам. Я знаю, что клиент думает почти в каждой ситуации, а жизненный опыт в полторы сотни домов позволяет видеть наперёд.

Но команда подросла и общения с заказчиками стало меньше. Эту работу ведут руководители проектов и менеджеры проектов.

Я десятки раз становился свидетелем, что когда решение проблемы для заказчика за кадром, ох как много он способен додумать и дорисовать в своем воображении.

Помню кровля побежала. Я сразу отдал распоряжение: сообщите заказчику, что у нас проблема. Не сообщили. Заказчик сам увидел и началось из разряда:
- Евгений, а вы знаете, что у нас там не закрытый, а открытый перелом? Беда, а хотели скрыть от нас. Слава Богу что мы приехали в нужный момент.

На самом деле мотивов на сокрытие нет. Это стройка, рабочий момент, нужно решать и всё.

Один заказчик, из действующих, очень уважаю его. Но у него постоянно тревога за устойчивость компании, не схлопнулись ли, сможем ли достроить его большой нерядовой дом. Я всегда эти вопросы чувствую, иногда раздражаюсь, потому что почва непонятна при нашем завидном росте второй год подряд. Но понимаю, что если я не разрушу его умозаключения, которые он напридумывал, будет плохо всем нам. Общаемся много с ним, со взаимным удовольствием.

Прораб пообещал клиенту завтра вывести людей. Не смог выполнить обещание по объективным причинам, замотался и клиенту не сказал. Всё. Клиент додумал за него всё сам и ещё обо всей команде.

Поэтому правила такие в общении с клиентом:
1. Говорить правду и в успехе и в факапе.
2. Считать честно.
3. Говорить точно. Ты можешь быть честен, но недостаточно точен. Это много, что меняет.
4. Постоянно информировать клиента. Переинформировать клиента невозможно. Информировать нужно пока клиент не взмолится и не скажет, что началось информационное изнасилование.

Руководители проекта у нас сильные. И менеджеры проекта тоже умницы. Но бывает не хватает свободных единиц внимания и информообмен проседает. А стоит только оставить пустоту в голове клиента (отсутствие информации), и засекайте время, он заполнит её сам самыми плохими версиями.

Любой вакуум заполняется дерьмом.

P.S. я на связи с 9 до 21 ч каждый день для всех наших заказчиков +79126137002
Вопросы можно задавать любые: удобные, неудобные, прямые, приятные, неприятные. На все отвечу. Я заинтересован.

И уверяю, мы собрали команду из "живых" людей. Они также как вы чувствуют досаду за невыполненное, переживают за результат, хотя заказчикам иногда кажется обратное.

Всем добра и минимум неопределенности)

Нас много раз просили построить Hauswerk Sauna, но без дома. Звонили заказчики и говорили: "Постройте, я там жить буду".
Мы всегда отказывались, потому что она в создании ну, такая хлопотная, а маржа не такая, чтобы добавлять команде еще один центр внимания. Мы просили сначала дом, а потом уже готовы баню, или одновременно. Для службы заказчика любой клиент - это, считай, отдельная "фабрика" в поле, которой надо управлять. Маленький объект или большой, а вопросов надо решить одинаковое количество.

Ну, это всё доводы рацио, а я ведь могу решить чем-то заниматься и не прибегая к категориям выгодно/невыгодно. Дайте только смысл!
Но я не понимал сути запроса... "Ну, как это жить в бане? Люди ошибаются. Там жить нельзя, а я потакать их заблуждениям конечно не буду."

Вчера прилетел в Москву на очередной модуль учебы: трендвочинг. Отучились день - я высаженный. Лететь из-за такого контента однозначно не стоило. Я в этом материале как рыба в воде и пересказы западных книжек разочаровали. Но! Серендипность всё-таки случилась. Я с каждым днём всё больше поражаюсь роли случая в своей жизни.

Половина преподавателей стараются допродать свои услуги вне программы. Вчерашний так же. QR-код на слайде с ссылкой на его телеграм. Читаю последний пост и там статистика ЦБ: доля домохозяйств из одного человека согласно переписи населения 2023г составляет 40%. Это в два раза больше, чем в 2010г.

Я вспомнил маму. Я вспомнил коллег, а также ребят, работающих у партнёров. Я вспомнил клиентов, с рассказа о которых начался пост.

Я сомневаюсь в цифре 40%, да и чёрт с ней. Динамика то на лицо.

Мы сделаем такой дом. Я уже всё придумал, концепт в голове есть.

Хорошо, что прилетел. Но летел я только для того, чтобы прочитать один пост в телеграме одного преподавателя. Саму лекцию на помойку.

Всем добра)

На финишной прямой очень сложный проект "Барс". Архитектура от студии 20/10

Наглядный пример, как простой объем может выглядеть дорого.
Всего 214 кв.м. Потолки в гостиной 6 м.

arst2010.pro

По мотивам саморефлексии в дневнике

Есть ли в России конкуренция?

Комментарий на пост натолкнул на мысль. Не важно какой пост и какой комментарий. Суть в том, что рыночные условия бизнес марафона тяжкие и хотелось бы остановки на водопой... мол когда уже?

Каюсь. У меня бывает раз в год период жалости к себе из разряда "когда эти головняки прекратятся?" В таких ситуациях всегда вспоминаю кредо: Кончилась радость - смотри, где не прав.
Задумался... бизнес же он для чего делается? Для развития. Получается я устал развиваться что ли?

Хаусверк - это тренажёрный зал для работы над собой каждого члена команды, но только мне из этого зала нельзя выйти, потому что устал. Вернее только если насовсем: вперёд ногами или продав😄. Только вынул свое время и внимание - засекай, как постепенно, может и очень медленно, дела пойдут хуже.

А потом пришёл вопрос... А на столько ли жёсткие условия у нас, что мы устаем, выдыхаемся, жалуемся на обстоятельства?

Если конкуренция есть, то должны быть трупы. Согласны? Трупы компаний, которые не выдержали конкурентной борьбы. Ну, давайте посмотрим на строительный сектор ИЖС. Пару трупов за 10 лет я наблюдал. И у всех причина смерти не конкуренция. Они сами покончили с собой. Либо выстроили финпирамиду или просто кинули людей, ради BMW и Breitling на руке.

В среде субподрядчиков промки и МКД трупы связаны с банальным кидаловом или задержкой оплат. В множестве бизнесов (разных отраслей) банкротства, как правило, были связаны с невозвращенным кредитом. Взяли много, ставки скакнули, а банки взяли за фалды. Это форс мажор, неправильные управленческие решения или беспредел банка... В общем всё что угодно, но не конкуренция.

Конкуренция - это когда вы подыхаете постепенно, а не скоропостижно. В какой-то момент вы поехали с ярмарки и уже с концами. Вот была сеть KMART 2548 магазинов в США, а потом появился Wall Mart. И KMART умерла... постепенно, мучительно и безвозвратно. Её задушила конкуренция с 1994 по 2004г.

А у нас что? Куча строительных компаний... все загружены работой по самые гланды. Кто-то падает? У всех рост был пока не отменили ипотеку, но её же отменили для всех.

И когда возникает желание "устать", нужно вспомнить, что у нас тепличные условиях по меркам США, просто ясли. Скажем спасибо, что мы работаем не там, где действительно куча бизнесовых кладбищ🙂

И у тех кто запрягся в этот марафон в РФ реально высокие шансы развиться. Но очень важно не путать рост и развитие.

Обдумал и снова пришёл в состояние no pasaran
Всем добра))

Выступал на прошлой неделе на Всероссийском жилищном конгрессе. По ходу пьесы посетил презентацию директора по инвестициям "Самолёт Дом" (ИЖС подразделение).

По их оценке пик объемов позади. Даже в 2030г рынок не восстановится. Лёгкие продажи в прошлом. Настаёт рынок покупателя.

Рост средней стоимости квадратного метра в 2030г +51% к текущему году.

Такого количества из осложняющих внешних факторов я не помню:
- Сжатие спроса из-за отсутствия кредита
- Глобальный дефицит рабочей силы
- Постоянный рост себестоимости
- Высокие ставки по депозитам, стимулирующие сохранять, а не строить.
- Повышение налогов с 1 января.
- Проблемы с поставками оборудования

И это ещё на год полтора такой картины

Прослушал лекцию по кросскультурным коммуникациям в бизнесе. Там один из параметров оценки нации называется толерантность к неопределенности. У нас она на уровне 95 баллов. Это говорит о том, что наши топят за стабильность. Внутренний запрос общества такой: "Не трогайте нафиг ничего! Ничего не меняйте, зафиксируйте всё как есть."

Это культурный запрос страны, которая последние 35 лет живёт в режиме постоянной неопределенности: то курс, то баррель, то Сирия, то Крым, то Украина, то санкции. А была песня Цоя в 1989г с кардинально другим запросом. Накликал?)))

Ломаю голову над стратегией. Я точно не хочу, чтобы на рынке вернулось всё как было. Пожалуй, пока не хочу, чтобы на рынке была стабильность. Всё, что происходит сейчас... для нас это шанс вырасти.

Наличие денежного ресурса, наличие админресурса, больше не являются решающими факторами успеха. У меня этого нет и теперь это перестает быть нашей "слабостью".
Начинается конкуренция интеллекта, гибкости и умения взаимодействовать с ИНЫМ. Очень многие поражены болезнью косности, всёпропальщности и будут цепляться за прошлое всеми фибрами души.

Мы все слышали одного лидера мнений про "Только 300 домов... Мы всё это время готовились к кризису". Тьфу! Одна пластинка столько лет. Классическое суеверие голубя... Вчера же работало.

Да, ты был готов к кризисам вчерашнего дня, а они каждый раз ИНЫЕ. Если, ты прошёл неопределенность 5 лет назад, то она стала для тебя на сегодня определённостью. А взаимодействие с неопределенностью - это, вангую, навсегда.

Я всегда топил за изменения. Смотрите... Все не против изменений, но хотят их строго со знаком плюс. Нам же нужно учиться из кажущегося минуса отжимать плюс.
Тогда в целом плюсов станет больше в два раза. Вот он секрет позитивной повестки.

Всем добра)
Нужно признать, что глобально мало что повторяется. И слава Богу...))

В выходные расспросил московского банкира...
- Если банк занимает по ставкам 20% у населения, то кому он потом перепродает по 25%? Это же заградительные ставки. Куда ЦБ хочет ещё задрать ключевую ставку (далее КС)? Бизнес не будет брать такие кредиты.
- Ты чего?!)) Очередь из желающих. Не успеваем выдавать. Во-первых, у крупных компаний полностью закрылся доступ к западным кредитам. Они теперь рефинансируются в РФ. Во-вторых, на рынке не хватает ликвидности, потому что ЦБ её ограничивает. Сегодня кредит под КС+4,5% уже не просто найти. Совкомбанк - это не меньше, чем КС+5%.

Давайте рассудим логически... Либо у кого-то сверхмаржинальный бизнес, либо бизнес закладывает рост цен на 2025г размером с две официальных инфляции. Судя по своему бизнесу, скорее вторая точка зрения верна, чем первая.
Тогда все кто положил средства на депозит ничего не сохранит. Неофициальная инфляция (не из телевизора) всё сожрёт.

Вот же закон подлости. Только собрался разбогатеть, а тут сахар кончился и резинка у трусов порвалась)))
Я сетую, а мой партёр, Рамиль Нурович, говорит: "Ну, и что, что такая ставка. Мы при 210% ставке работали и ни че. Так что вам молодым грех жаловаться."😄

Видел статистику, что земля в Свердловской области подоражала на 64% за год. Ну, и по стране примерно также. Подтверждаю. В Урмане есть участки +100% в цене с начала продаж. А закончим +300% от цен старта.

Давайте лучше к нам. Земля - лучшая защита от экономических катаклизмов. Объективно.

Рассказали текущую схему работы с подрядчиками на большой стройке. Что называется из первых уст...

Строится завод. Есть подрядчики. Ряд из них очень крупных, а часть мелкая. Руководитель стройки от завода столкнулся с массовыми обращениями подрядчиков о неоплатах: кому 180 млн не платят, кому 50 млн, кому-то 5 млн. Все КС подписаны, всё согласовано, но деньги не идут. Руководитель стройки рапортует напрямую акционерам, попросил разобраться.

Оказалось, что в "это непростое время" все платежи авторизует финдир галочкой в программе. Раньше он не участвовал в таком микроменджменте. На счетах завода 4 млрд, то есть деньги есть. Но финдир поставил все платежи на паузу, и разместил деньги предприятия на депозитах. Ну и что, что подрядчики в кассовых разрывах...

Правда получилось, что часть не в кассовых разрывах, хотя стонут все. Оказывается крупные подрядчики предполагали такое развитие событий на входе в подряд, и когда получили авансы на старте по 200-600 млн, тоже положили их на депозиты. Ну, и начали динамить уже своих субподрядчиков. Вот такая пирамида неплатежей, где верхние члены иерархии выживают и даже зарабатывают, а нижние выстраиваются в очередь на доение. 

Нее, я понимаю классику финуправления... "собирай дебиторку, увеличивай кредиторку". Но у меня не хватило бы ума выстроить такую систему, где я или мои люди на серьёзных щах придумываем версии почему мы не можем заплатить, а сами деньги кладем на депозит под заветные 20%. Я бы нашёл возможно некоторое количество самооправданий, если бы мы потратили деньги на оборудование, на производство и из-за этого не могли погасить кредиторку... но торчать деньги, пока они лежат на депозитах🤭. Как скучно я живу...

И выяснилось, что это классическая схема работы с подрядчиками в МКД. Весь крупняк участвуют в таком доении своих мелких партнёров. Сначала хрен подпишешь КС, потом подпишешь, но хрен получишь деньги. А если пойдешь в суд, то хрен получишь работу в будущем. Вот в такой дилемме живёт директор подрядчика. Не заплатил рабочим - уйдут. Уйдут - не выполнишь сроки договора. Не выполнишь сроки договора - не получишь деньги в полном объеме из-за штрафов. И сколько бизнесов так загнулось... пахал, работал человек, нёс риски, а всё споткнулось о выстроенную систему "маленьких" непорядочных людей с большими амбициями.

На каждом уровне такой системы никто не говорит правду друг другу. Одни (им легче всего) дают команду врать, вторые рассказывают истории "вот тут у нас деньги скоро поступят и мы сразу переведём", а третьи изображают, что поверили в это... 

Этакая игра в кошки мышки: "Как долго можно уворачиваться от оплаты".

Я понимаю на сколько всё-таки честнее и порядочнее отношения между подрядчиком и заказчиком в ИЖС. В целом конечно. Отдельные истории просто поражают, даже меня. Хотя я уже давно знаю - люди полны сюрпризов. 

Мне кажется человеческого больше в событиях с малыми суммами. В высоких эшелонах неандертальские порядки. Или считаете, что это не зависит от лиги?

Наценка за последнюю модель BMW

Дом элитный. Наш. Карнизы имеют подсветку из светодиодной ленты 125 м.п. Перегорела спустя 3 года. Горит зеброй.

Заказчик попросил помочь. Отношения дружеские, зарабатывать вопрос не стоит.

Купили мы ленту и я позвонил двум электрикам, которые ранее делали этот дом. Один из скромного города Асбест, во время стройки выполнял ломовую работу. Рад был меня слышать и сказал, что поможет за 1200 р/м.п. Я вздрогнул. Сдернуть ленту, вклеить новую, распаяться... Ну, если этапами делать максимум 16 часов работы. То есть грубо запрос у человека 9000р/час.

Второй электрик сказал, что теперь занимается умным домом и дал контакты стороннего. Тот согласился в виду малой загруженности. Сказал, что цену заранее сказать не может, надо смотреть по месту😄. Я настойчиво просил цену заранее, но тот всё же увернулся от ответа.

Я позвонил заказчику:
- Пётр Иванович, ленту завезут Вам сегодня.
Электрик подъедет в сб. Рассчитаетесь с ним напрямую. Цена должна быть в районе 500р/м.п. Всё остальное уже будет наценкой за Ваш экзотический BMW.
Заказчик поржал и поблагодарил.

Суббота вечер, звонит Пётр Иванович:
- По ходу дела мне включили наценку за BMW. Я как назло подъехал, когда они уже были и первый вопрос, который был... это сколько стоит такая тачка?

Короче, Пётр Иванович, не смотря на финвозможности тоже вздрогнул.

Проклятье владельцев дорогих домов заключается в том, что им всегда попадаются строители без расценок. Прайс на работы выкатывается на глаз в зависимости от пролетарской ненависти к буржуям. Я до сих пор не понимаю, зачем ребята так делают. Вдолгую это проигрыш. Сделайте финмодель: есть себес, есть наценка. Зачем вводить коэффициент на бентли?

Но и работа строителей с расценками с такими заказчиками имеет обратную сторону медали. Кто не работал в высшем сегменте поди думают, что там мёдом намазано. А нет... Начнём с разбора ценовых взаимоотношений в различных сегментах. Мы прошли все.

Эконом сегмент характеризуется высоким ценовым давлением. Строители считают много смет впустую для таких заказчиков, те сравнивают цены по всему городу. Постояно пытаются прожать. Там всегда обсуждается цена, а не качество.

Средний сегмент самый лучший, здесь низкое ценовое сопротивление. Я рекомендую строителям фокусироваться по возможности на нём. В этом сегменте очень часто приятные открытые люди, которые почти никогда не торгуются. Они профессионалы в своём деле и хорошо зарабатывают. И допускают мысль, что перед ними тоже стоит строитель профессионал, который тоже имеет право зарабатывать. Эти за Win Win

Элитка самый сложный сегмент. Высокие требования к качеству, помноженные часто на высокое ценовое сопротивление. Откуда, поясню...

Эти заказчики все обожженные строителями без расценок, о которых я писал выше. Как следствие они не доверяют ВСЕМ с ходу.
Но есть и вторая причина... у них часто большие задачи в стройке, а проблемы как у всех обычных людей: нехватка средств. Они вздрагивают от сумм, потом неизбежно поднимаются вопросы о скидках, раз, мол, такой объем. Вроде с точки зрения здравого смысла - это выглядит уместно, а для нас на самом деле это проблема. Мы когда заводим рабочих и субчиков на такой объект, то нам никто не даёт скидку за объем. Наоборот, нам делают наценку за размер дома. Типа большой дом = богатый заказчик.

Поэтому мы никогда не брали элитные дома, чтобы заработать. Они все только для души. Количество головняка запредельное, а денег по итогу...ну, не ах. Но самоуважения можно получить с лихвой. Это очень важная вещь для созидателя. Я бы рекомендовал каждому строителю попробовать хотя бы один такой дом построить.

Если вы строите системный бизнес, вдолгую, то наценок за уровень жизни заказчика делать не надо. За год полтора сотрудничества, вопросы денег встанут не раз. Если у вас была премия за бентли, заказчик рано или поздно это поймёт. Доверию придёт конец. Вы хотите денег, отданных без благодарности ?)))

Звонок. Человеку нужен дом, проекта еще нет.
- Сколько метров?
- 200 кв.м.
- В какой бюджет хотите вписаться?
- Ну, хотелось бы уложиться в 120 за кв.м.
- А весь бюджет прикидывали?На отделку сколько закладываете? Благоустройство, забор?
- Отделка как-нибудь потом...

Вот она базовая проблема потребителя без опыта. Ввязаться в бой, а там по ситуации. Второй аспект проблемы в том, что строитель заинтересован не рассказать об остальных тратах, чтобы клиент не сбежал.

На основе богатого опыта общения с заказчиками берусь утверждать, что подавляющее количество ЗНАЧИТЕЛЬНО недооценивают бюджет всего проекта. И если бы они знали всё на старте проекта, то обязательно оптимизировали свои хотелки. У нас после первой встречи вы будете знать весь объем трат с высокой точностью. Если сбежите, мы не расстроимся. Наоборот, мы избежали конфликтов в будущем, когда все карманы будут вывернуты. Кстати, предположу, что дом после описанного разговора будет меньше 200 кв.м. И слава Богу...

В кодексе Хаусверка написано: "Мы с уважением относимся к бюджету заказчика".
У меня пока не получилось собрать такую команду, где все разделяют эту ценность на 100%. Что лукавить... с прорабами адски тяжело в этом плане. Но я ежедневно работаю над этим. Команда знает какой я душный в этом плане. 75% коллег уважают бюджет заказчика точно. Осталось перевербовать совсем чуть-чуть и знамо кого)).

Если возникли сомнения, что ваш бюджет недостаточно оптимизирован командой, то наберите меня +79126137002. Нырну лично в вашу тему. Нам интересны только проекты, которые точно могут быть закончены. В этом и есть суть партнёрства.

И да.., мы переходим в зимний цикл строительства, а строим мы круглый год без удорожания и без компромиссов в качестве. Как не останавливается строительство многоквартирных домов в городе на зиму, так и мы закладываем фундаменты, ведем кладку и монолитные работы. Зимняя ли, летняя ли стройка - наша гарантия одинаковая, потому что за 11 лет мы отработали все нюансы зимнего производства. Можно строить смело.

У зимней стройки есть недостаток. Она медленная. Но это всё равно быстрее, чем ждать весны. Поэтому у нас в октябре три старта домов и начало нескольких монолитных навесов/гаражей на освоенных участках. Уникальных для города навесов с "парящими" перекрытиями.

Всем добра )

Охлаждение в современном доме актуальнее отопления

Мы делаем три варианта охлаждения:

1. Потолками
2. Стенами
3. Через систему приточно-вытяжной вентиляции

Охладить дом на 1⁰ в три раза дороже, чем нагреть на 1⁰. Кондиционеры - вариант охлаждения самый неудачный. Потому что грибы, шум, ущерб интерьеру и самое главное температурные расслоения.

Отсюда вытекает концепция оболочки дома. Лучше сделать хорошую оболочку здания, которая максимально защищает дом от разогрева. А потом нивелировать остаточные явления по перегреву. Привет всем адептам однослойных стен типа Гуд Вуда.

На одном доме 480 кв.м будем делать миксовую систему: холод через вентиляцию и полы.

Всем добра)

Собственник компании Hauswerk и девелопер проекта «Урман» Евгений Драчёв о логике благоустройства воды в «Урмане»:

- Много общаюсь с разными людьми близкими к загородной жизни... в том числе судьба свела с пользователем КП Финский Залив. Он посмотрел на наш проект берега, снисходительно покивал и пригласил в гости к ним. Я естественно поехал в надежде избежать чужих граблей.

Одна из главных проблем у них сейчас это шумные соседи, из-за которых приходится вызывать дважды за ночь росгвардию. Алкоголь, музыка из колонки, пренебрежение комфортом соседей.
- Я спрашиваю какой возраст "хулиганов"?
- 45-50
- Ого. Не молодые уже. Никак нельзя договориться?
- Вообще не слышат. Доходит до того, что соседи узнают заранее будет или нет сегодня дебошир отдыхать на даче. И решают ехать в свой дом или остаться в квартире. Это покупатели со вторичного рынка. Не те, кто покупал на старте.

Короче случился культурный дауншифтинг в посёлке с домами по 60-100 млн.

В общем поехал смотреть... Посёлок с домами из лафета мне понравился. Уютный. Для 2012г прямо на уровне, но береговая поразила. Большая зона... ресторан у воды, который строит один из жителей. Вертолетная площадка, кабинки для хранения инвентаря.
Скорее всего срок окупаемости ресторана "никогда", но хорошо, что он будет.

Пирсы большие... стоят катера, скутеры... ряды шезлонгов, зонты. Такая прямо летняя история и вот он рассказывает:
- Представь вот тут в моменте может отдыхать 400-500 человек. Музыка, танцы, общение.
- Я говорю откуда такая толпа? У вас поселок 65 домов. Гости что ли?
- Ну, конечно. К одному приехали, ко второму... Поэтому я когда посмотрел на твою инфраструктуру у воды, я вообще не понял. Воду надо продавать! Должно быть много всего, чтобы люди хотели приезжать в Урман.

Еду обратно, думаю, анализирую... Звоню партнёру, делюсь впечатлениями и внезапно ВСЁ понимаю.

Всё проистекает от ценностей, а концепция всегда отражение оных. В концепцию у них заложена тусовка на пляже на 500 человек. Люди гудят там, алкоголь льётся рекой, а пьяному ведь море по колено. После пирса тусовка переезжает в дома... у вас же сегодня гости, вы сегодня отдыхаете: "Тагил рулит, разруливает Тагил".
Приезжает росгвардия, но вы в санях, поэтому посылаете их куда подальше. Плюс вы не бедный человек, вам можно...

Пазл у меня собрался. Источник проблем береговая зона стимулирующая шумный отдых с большим количество гостей.

Я ушел из больших танцев уже как 10 лет. У меня двое детей 6 и 10 лет и мальтипу. Для меня самый дорогой товар тишина. Я хочу отдыхать в Урмане, а не балагурить.

У нас в ценностях написано: Наслаждайся жизнью не в ущерб другим.

Поэтому в Урмане очень правильная история с береговой зоной. У нас не тот случай, когда жена с детьми в Турции, а муж на катере с девахами. У нас про семью, про время с детьми, про культуру и порядок.

Мы там конечно будем отдыхать. Смех и радость будет, но без культурного дауншифтинга.

Мой любимый анекдот... Когда дела в борделе идут плохо... что нужно менять: мебель или сотрудниц? Правильный ответ КОНЦЕПЦИЮ!

Всё решает концепция.

Всем добра)

Что происходит на рынке...

На рынке несколько действующих сил, результирующую которых просчитать нелегко.

Материалы есть надежда, что дальше расти не будут. Газоблок уже пошёл вниз, и не смотря на цену на сайте производителя 7500 за куб, реально продают по 6200. Напомню в приступе жадности они задирали цену до 8500.

Во-вторых, падает объем работы на рынке. Весь эконом и комфорт сегмент на 95% зависел от льготной ипотеки. Льготные программы есть, но теперь их можно использовать только с эскроу счетами. По эскроу счету у подрядчиков лимиты 50 млн. Возможно расширят до 100 млн, но даже этого крупным подрядчикам мало. Они привыкли грузить в рынок по 8-10 домов в мес, а теперь приходится ужиматься до 4-5. Проводятся оптимизации штатов из-за уменьшение объемов. С одной стороны - это должно снизить стоимость труда на рынке, люди высвобождаются. Но тут не всё так просто...

Государство взяло жёсткий курс на наведение порядка в миграционной политике. Раньше, например, у нас была бригада, где русский понимал только бугор. Они отлично работали, но теперь без знания языка им не въехать в РФ. Даже за деньги. Минус бригада.

Кроме этого постоянно рейды и облавы на КП. В Москве это целые "войсковые" операции с использованием дронов. Окружают посёлок, запускают дроны, фиксируют куда прячутся рабочие и всех пакуют. Екат пока без дронов, но в остальном тоже самое.

С одной стороны работы становится меньше. С другой и количество рабочих в стране идёт на убыль. Не знаю какой из факторов окажет больше влияния на цены, но пока цены на труд не падают. Но работы стали просить больше у нас.

Третий фактор эскроу... Закон на полную заработает 1 марта. На типовой проект ставка 1%.
На индивидуальный, если вы строите за 6 месяцев 2%, а если до года, то 6%. Отгадайте кто за это заплатит? Конечно заказчик.
А если подрядчик не уложился за год, то ставка возрастает до 23%. Это пока проблема для нас, потому что у нас цикл год-полтора.
Ну, да ладно... у нас сегмент, где минимум ипотечников, но банки прямо мне говорят, что в перспективе будут все сделки через эскроу. Все!
Я говорю: "А как? Вот пришёл ко мне заказчик с бюджетом 50 млн. Ему не нужно банковское финансирование. Вы что хотите сказать, что мы вынуждены будем кредитнуться у банка под 6% (потому что индивидуальный проект)? Как вы это сделаете?
Ответ такой: "Пока не понятно как, но к этому всё идёт".

В общем однозначно, что эскроу приведёт к удорожанию домов. А ещё рассказывают, что Сбер выдав подрядчику деньги с эскроу, контролит куда он их тратит. Не даёт переводить по некоему чёрному списку. Например, подрядчик решил оплатить услуги манипулятора (своего постоянного партнёра) на ИП, а Сбер говорит он в чёрном списке, нельзя. И список этот немаленький по слухам.

Президент национального объединения строителей на форуме в Екате заявил, что в область повезут рабочих из Пакистана, Индии и Северной Кореи. Для крупных строек это будет всё консолидировано и массово видать. И полагаю управляемо. Для малых и средних подрядчиков, я чую, будет квест с этими нациями... я в эту сторону даже думать не хочу))

По ощущениям расчищают поляну для крупняка... Чтобы крупняк с многоквартирников зашёл в ИЖС, им нужна цена 160 тыс. за кв.м, как в МКД. А рынок ИЖС сейчас 80-100 тыс/кв.м. Как это сделать? Придушить действующих игроков, отбелить рынок, загнав всех под эскроу, как в МКД, и вуаля... 160 тысяч за кв.м.

Резюмируя... цены падать не будут, скорее есть предпосылки расти с весны. Работы будет меньше, а в сегменте эконом и комфорт существенно меньше. Элитка вообще не почувствует спада, а бизнес класс упадут продажи готовых домов, но вырастут подряды. При ставке ЦБ 19% сбыт готового будет мимикрировать в подряды.

Площадь домов будет сокращаться... в прочем как и квартир ведь. Все эти студии - это же ради продаж.

Всем добра)

Такие раковины будут. Отольем из бетона.

Когда была защита презентации Урмана на премии Посёлок Года в номинации “Лучшая инфраструктура и благоустройство” был маленький дискурс с девелопером с Крыма. Он сидел в жюри...
- Сколько стоит у вас сотка?
- От 300 до 700 тыс.
- А вы считали бюджет?
- Считали
- А как вы собираетесь построить всю инфраструктуру с такими ценами? Вы альтруист? У нас сотка стоит 1 млн и мы всё делаем на порядок скромнее...
Я ответил:
- Во-первых, чуток альтруист. Во-вторых, у нас стоимость земли динамическая величина. Мы её постоянно поднимаем.

Презентация закончилась. Он остался при своём мнении, а я при своём. У него цель заработать денег, у нас цель построить лучший посёлок. Это не женится. 

Теперь про подход, который я заимствовал (пожалуй, на всю жизнь) на просмотре одного "Лувра" в Образцово. Я уже рассказывал эту историю, но для понимания повторюсь... Водят меня простого парня из Нижнего Тагила по дому, а меня придавили впечатления. Всё на богатом, а мы тогда строили комфорт класс. Зашли в гараж и хозяин показывает керхер... и я удивленно спрашиваю:
- Зачем?! Неужели ты будешь мыть сам машину?))
- Нет, конечно. Но ты не понимаешь... Главное потенциал!

Инсайт. У меня сдвиг парадигмы. Я того хозяина больше никогда не видел, а разговор помню 8 лет.

Вот смотрите... В Екате есть синагога, Коляда-театр, зоопарк и музей СССР. Я в них не хожу, но мне очень важно, что они есть. Чем богаче вы становитесь, тем меньше вы пользуетесь инфраструктурой, но тем больше цените её наличие. Тем чаще платите за то, чтобы она была.

Поэтому, когда мы разрабатывали инфраструктуру, мы старались учесть всё. Потому и получился такой концентрат. Это крымчанин-девелопер и отметил... что слишком много всего для всего 149 участков.

Вот мы с вами поиграем в пляжный волейбол... кожу рук стянет от пыли. Что делать? Ребенку захотите яблоко помыть на прогулке, которое он уронил... Куда..? Будут уличные раковины с центральным водопроводом. 

Еще целый участок отдаем под хранение мототехники и катеров. Построим там пост автомойки. Может они вам и не понадобятся... но вы уже знаете...

Главное, потенциал!

P.S. Про инфраструктуру подробнее на сайте посёлка.

Всем добра)

На финише первый Hauswerk-135 с сауной внутри. Данный объект уникален тем, что оздоровительные процедуры предусмотрены не только внутри, но и снаружи дома.

Это тот яркий случай, когда заказчик не погнался за метрами. Взял разумную достаточность, но в максимальной комплектации.

Проект решено переименовать в Hauswerk-122. Это значит, что будем строить не только в Урмане, но и в Заповеднике.

Цены на старт определены. Заказы принимаем.

Как подбирать бизнес модель: как хочет рынок, как диктует прибыль или как хочешь ты?

Общался с такими же как я давеча. Сравнивали подходы к продукту, к клиенту, к Делу.
Один строит типовые проекты и под тапки. Даже мебель поставит. Но если розетка утверждена, то перенести её нельзя. Я спрашиваю:
-Ну, а если клиент очень попросит?
- Откажем 100%. Мы закончим, заказчик приведёт своего электрика и тот ему переделает.
- А если заказчик попросит увлажнитель поставить.
- Не будем ставить. Больше потеряем, чем приобретем.
Ну, вы поняли... Перенос перегородки, окна - это вообще даже не заикайтесь.
Режима "чего изволите?" нет, но зато чётко отработанный продукт, с характеристиками которого вы должны определиться заранее, что не просто.
Ребята крупнее нас в 1,5 раза, но и рынок столичный.

Задумался я над другими параметрами. Они в 1,5 раза больше по обороту с таким же штатом. А отношение прибыли к обороту лучше нашего в 2 раза. Они эффективнее.
И они строят под тапки! Пусть и без глубокой кастомизации. Заказчик получает скорость и все услуги в одном окне, но теряет гибкость в решениях. Бизнес модель отличная, коллегам уважение.

Гуд вуд пишет, что строит 300 домов в год. Тут, что называется следите за руками... Они строят 300 коробок.
Аналогичную модель я обсуждал с другим строителем...
Хлопают коробки, всё на высоком уровне, но без инженерки. Окна закупает сам заказчик у сторонней организации с монтажом. Инженерку тоже сам с кем-то.
Что дает такая модель? Максимально компактный штат. У него он в 4 раза меньше нашего, хотя по объему производства лишь в 1,7 раза. А вот норма прибыли снова 2 раза выше. Они тоже эффективнее нас. Тоже молодцы, очень уважаю их команду. Заказчик экономит деньги, но теряет время на поиск отдельных исполнителей. Кому-то деньги дороже времени. Тоже отличная модель.

Думал неделю. Понял, что не хочу и не смогу ни как первый, ни как второй. Технически мы сможем конечно, но без радости. В моем случае бы пришлось перепутать игру в деньги с игрой в жизнь.

Мы когда поставили человеку систему охлаждения потолками, поставили рекуператор, канализацию с компьютерным управлением очистки стоков, то конечно тут же в штате с точки зрения Чикагской школы экономики появляется 3-4 "неэффективных" сотрудника. Кто-то же должен приехать поменять плату контроллера, когда она сгорит, или отрегулировать тепловой насос. Но команду штырит, что мы это сделали.

Когда заказчик вносит изменения в проект по ходу стройки, у вас должно быть 2-4 человека, которые это перепроектируют, обсчитают, проконтролируют исполнение.

Я отлично понимаю, где мы теряем время и деньги, но хочу, чтобы мы были такие как есть. Концепцию менять не буду: например, строить коробки, или тотально сокращать кастомизацию.

Хаусверк - это не игра в бабосики, это закрытие потребностей души. Поясню... У меня штучная Alfa Romeo. Содержать её экономически нерационально (овердорого), но в моем случае для наслаждения жизнью, энергоподъема однозначно необходимо. Душа требует, чтобы она у меня была. Также как и единственная в своём роде компания.

За деньгами гоняться не стоит, лучше за радостью.

P.S. Мы оптимизируемся, но иначе, сохранив собственное ДНК.

Заметил, что чем старше становишься, тем сложнее принимать решение. Раньше ответ на задачу приходил быстро, теперь на поиск ответа нужно уединение, тишина и долговременные взвешивания всех за и против. Раньше всё знал, теперь во всем сомневаешься. "Где мои 17 лет? На Большом Каретном..."

Я сначала подумал, что у меня процессор замедлился. Провел тесты. Всё на уровне как и раньше.

Вы замечали это за собой? С ростом компании или чем выше ты сам поднимаешься... тем больше ты становишься уязвим, тем больше тебе есть что терять, тем больше страхов принять неверное решение.

Мне тут рассказали про ровесника 42 года, но из другой лиги. Металлургический завод строит. Станки уже почти готовы в Китае, а он просит приостановить производство оборудования. Ставка 19%, кредит от Сбербанка 20%, а в мире начинается падение спроса на металл. Строить, отложить или остановиться? Возможно это выбор между выиграть или потерять всё.

Я спросил: Как он выглядит? Кульки есть под глазами?
- Да, конечно. Всё как полагается...
Искренне понимаю в каком размере стресса он пребывает в моменте.

Количество неопределенности стало больше, параметров обсчёта, вероятностных факторов... Поэтому кардинально возросло время на принятие решения.

Москва. Вот вчера на учебе рядом за партой банкир. Говорит, общались с сотрудникам ЦБ. Те мол закладывают в прогнозы ставку 19% на три года. Ну, ведь серьёзная информация. Мы же все ждали, что как в прошлый раз... за год опустят.

Возникает вопрос... Уровень достоверности информации? Какие шансы на пересмотр прогноза в самом ЦБ? Это означает, что кредита не будет в стране, или государство запустит стимулирующие программы при падении метрик? Как может измениться рынок ИЖС со ставкой 19% через 2 года?

Из правильного прогноза для нас вытекает вопрос прямо таки стратегического уровня: Сколько ещё заниматься подрядом?

Будем корректировать стратегию. Придется добавить расфокуса. Думаю о новом проекте, но с единственной комплектацией. Без кастомизации. Всё остальное сохраняем пока.

Мы пройдём шторма спокойно.

Всем добра))