Hauswerk строительство домов

Hauswerk-90

Я не думал, что мы сделаем такой продукт))). Ну, а с другой стороны задача расти каждый год вне зависимости от ситуации на рынке. И мне нравится как получилось...

Мы не скатились в дешмань, мы не отказались от эмоциональной архитектуры. Мы по-прежнему не стали делать как у всех, а посмотрели на синтез под другим углом.

Это продукт под аудиторию, которая не готова/не может покупать большое. Она хочет и компактное, и технологичное, и эмоциональное, и функциональное.
Если Хаусверк-150 это X5, а Хаусверк-135 это X3, то новый проект это "БМВ Х2" среди домов. Он не большой, но это по-прежнему бизнес-класс без натяжек.

Сейчас сформируется пул потребителей, кому количество спален важнее площади. Рациональность, компромисс по бюджету, способ проживания и т.д.

И не говорите мне о маленьких спальнях))) Я много писал, что спальня это место, где ты 8 часов в бессознательном состоянии. Качество сна зависит не от метров, а от жёсткости матраса, качества подушки, вентиляции и температуры, которые мы как всегда обеспечим.

У нас есть проекты, где спальни больше. Можно рассмотреть их, коль есть нужда. Hauswerk-90 создан под свою нишу, и мне кажется, я чётко вижу аватар этого клиента. Время покажет...

Потолки в гостиной 4м. Размер витража 3000х3500. Белой зависти гостей избежать не получится)).

Кстати, снаружи дом реализован так, чтобы выглядеть на 120 кв.м, а значит воспринимается значительно дороже, чем будет стоить на самом деле. А это уже начало поста на тему легкости перепродажи...

Всем добра)

Любой вакуум заполняется дерьмом

Раньше, когда мы были меньше, клиентов вёл сам. Я знаю, что клиент думает почти в каждой ситуации, а жизненный опыт в полторы сотни домов позволяет видеть наперёд.

Но команда подросла и общения с заказчиками стало меньше. Эту работу ведут руководители проектов и менеджеры проектов.

Я десятки раз становился свидетелем, что когда решение проблемы для заказчика за кадром, ох как много он способен додумать и дорисовать в своем воображении.

Помню кровля побежала. Я сразу отдал распоряжение: сообщите заказчику, что у нас проблема. Не сообщили. Заказчик сам увидел и началось из разряда:
- Евгений, а вы знаете, что у нас там не закрытый, а открытый перелом? Беда, а хотели скрыть от нас. Слава Богу что мы приехали в нужный момент.

На самом деле мотивов на сокрытие нет. Это стройка, рабочий момент, нужно решать и всё.

Один заказчик, из действующих, очень уважаю его. Но у него постоянно тревога за устойчивость компании, не схлопнулись ли, сможем ли достроить его большой нерядовой дом. Я всегда эти вопросы чувствую, иногда раздражаюсь, потому что почва непонятна при нашем завидном росте второй год подряд. Но понимаю, что если я не разрушу его умозаключения, которые он напридумывал, будет плохо всем нам. Общаемся много с ним, со взаимным удовольствием.

Прораб пообещал клиенту завтра вывести людей. Не смог выполнить обещание по объективным причинам, замотался и клиенту не сказал. Всё. Клиент додумал за него всё сам и ещё обо всей команде.

Поэтому правила такие в общении с клиентом:
1. Говорить правду и в успехе и в факапе.
2. Считать честно.
3. Говорить точно. Ты можешь быть честен, но недостаточно точен. Это много, что меняет.
4. Постоянно информировать клиента. Переинформировать клиента невозможно. Информировать нужно пока клиент не взмолится и не скажет, что началось информационное изнасилование.

Руководители проекта у нас сильные. И менеджеры проекта тоже умницы. Но бывает не хватает свободных единиц внимания и информообмен проседает. А стоит только оставить пустоту в голове клиента (отсутствие информации), и засекайте время, он заполнит её сам самыми плохими версиями.

Любой вакуум заполняется дерьмом.

P.S. я на связи с 9 до 21 ч каждый день для всех наших заказчиков +79126137002
Вопросы можно задавать любые: удобные, неудобные, прямые, приятные, неприятные. На все отвечу. Я заинтересован.

И уверяю, мы собрали команду из "живых" людей. Они также как вы чувствуют досаду за невыполненное, переживают за результат, хотя заказчикам иногда кажется обратное.

Всем добра и минимум неопределенности)

Нас много раз просили построить Hauswerk Sauna, но без дома. Звонили заказчики и говорили: "Постройте, я там жить буду".
Мы всегда отказывались, потому что она в создании ну, такая хлопотная, а маржа не такая, чтобы добавлять команде еще один центр внимания. Мы просили сначала дом, а потом уже готовы баню, или одновременно. Для службы заказчика любой клиент - это, считай, отдельная "фабрика" в поле, которой надо управлять. Маленький объект или большой, а вопросов надо решить одинаковое количество.

Ну, это всё доводы рацио, а я ведь могу решить чем-то заниматься и не прибегая к категориям выгодно/невыгодно. Дайте только смысл!
Но я не понимал сути запроса... "Ну, как это жить в бане? Люди ошибаются. Там жить нельзя, а я потакать их заблуждениям конечно не буду."

Вчера прилетел в Москву на очередной модуль учебы: трендвочинг. Отучились день - я высаженный. Лететь из-за такого контента однозначно не стоило. Я в этом материале как рыба в воде и пересказы западных книжек разочаровали. Но! Серендипность всё-таки случилась. Я с каждым днём всё больше поражаюсь роли случая в своей жизни.

Половина преподавателей стараются допродать свои услуги вне программы. Вчерашний так же. QR-код на слайде с ссылкой на его телеграм. Читаю последний пост и там статистика ЦБ: доля домохозяйств из одного человека согласно переписи населения 2023г составляет 40%. Это в два раза больше, чем в 2010г.

Я вспомнил маму. Я вспомнил коллег, а также ребят, работающих у партнёров. Я вспомнил клиентов, с рассказа о которых начался пост.

Я сомневаюсь в цифре 40%, да и чёрт с ней. Динамика то на лицо.

Мы сделаем такой дом. Я уже всё придумал, концепт в голове есть.

Хорошо, что прилетел. Но летел я только для того, чтобы прочитать один пост в телеграме одного преподавателя. Саму лекцию на помойку.

Всем добра)

На финишной прямой очень сложный проект "Барс". Архитектура от студии 20/10

Наглядный пример, как простой объем может выглядеть дорого.
Всего 214 кв.м. Потолки в гостиной 6 м.

arst2010.pro

По мотивам саморефлексии в дневнике

Есть ли в России конкуренция?

Комментарий на пост натолкнул на мысль. Не важно какой пост и какой комментарий. Суть в том, что рыночные условия бизнес марафона тяжкие и хотелось бы остановки на водопой... мол когда уже?

Каюсь. У меня бывает раз в год период жалости к себе из разряда "когда эти головняки прекратятся?" В таких ситуациях всегда вспоминаю кредо: Кончилась радость - смотри, где не прав.
Задумался... бизнес же он для чего делается? Для развития. Получается я устал развиваться что ли?

Хаусверк - это тренажёрный зал для работы над собой каждого члена команды, но только мне из этого зала нельзя выйти, потому что устал. Вернее только если насовсем: вперёд ногами или продав😄. Только вынул свое время и внимание - засекай, как постепенно, может и очень медленно, дела пойдут хуже.

А потом пришёл вопрос... А на столько ли жёсткие условия у нас, что мы устаем, выдыхаемся, жалуемся на обстоятельства?

Если конкуренция есть, то должны быть трупы. Согласны? Трупы компаний, которые не выдержали конкурентной борьбы. Ну, давайте посмотрим на строительный сектор ИЖС. Пару трупов за 10 лет я наблюдал. И у всех причина смерти не конкуренция. Они сами покончили с собой. Либо выстроили финпирамиду или просто кинули людей, ради BMW и Breitling на руке.

В среде субподрядчиков промки и МКД трупы связаны с банальным кидаловом или задержкой оплат. В множестве бизнесов (разных отраслей) банкротства, как правило, были связаны с невозвращенным кредитом. Взяли много, ставки скакнули, а банки взяли за фалды. Это форс мажор, неправильные управленческие решения или беспредел банка... В общем всё что угодно, но не конкуренция.

Конкуренция - это когда вы подыхаете постепенно, а не скоропостижно. В какой-то момент вы поехали с ярмарки и уже с концами. Вот была сеть KMART 2548 магазинов в США, а потом появился Wall Mart. И KMART умерла... постепенно, мучительно и безвозвратно. Её задушила конкуренция с 1994 по 2004г.

А у нас что? Куча строительных компаний... все загружены работой по самые гланды. Кто-то падает? У всех рост был пока не отменили ипотеку, но её же отменили для всех.

И когда возникает желание "устать", нужно вспомнить, что у нас тепличные условиях по меркам США, просто ясли. Скажем спасибо, что мы работаем не там, где действительно куча бизнесовых кладбищ🙂

И у тех кто запрягся в этот марафон в РФ реально высокие шансы развиться. Но очень важно не путать рост и развитие.

Обдумал и снова пришёл в состояние no pasaran
Всем добра))

Выступал на прошлой неделе на Всероссийском жилищном конгрессе. По ходу пьесы посетил презентацию директора по инвестициям "Самолёт Дом" (ИЖС подразделение).

По их оценке пик объемов позади. Даже в 2030г рынок не восстановится. Лёгкие продажи в прошлом. Настаёт рынок покупателя.

Рост средней стоимости квадратного метра в 2030г +51% к текущему году.

Такого количества из осложняющих внешних факторов я не помню:
- Сжатие спроса из-за отсутствия кредита
- Глобальный дефицит рабочей силы
- Постоянный рост себестоимости
- Высокие ставки по депозитам, стимулирующие сохранять, а не строить.
- Повышение налогов с 1 января.
- Проблемы с поставками оборудования

И это ещё на год полтора такой картины

Прослушал лекцию по кросскультурным коммуникациям в бизнесе. Там один из параметров оценки нации называется толерантность к неопределенности. У нас она на уровне 95 баллов. Это говорит о том, что наши топят за стабильность. Внутренний запрос общества такой: "Не трогайте нафиг ничего! Ничего не меняйте, зафиксируйте всё как есть."

Это культурный запрос страны, которая последние 35 лет живёт в режиме постоянной неопределенности: то курс, то баррель, то Сирия, то Крым, то Украина, то санкции. А была песня Цоя в 1989г с кардинально другим запросом. Накликал?)))

Ломаю голову над стратегией. Я точно не хочу, чтобы на рынке вернулось всё как было. Пожалуй, пока не хочу, чтобы на рынке была стабильность. Всё, что происходит сейчас... для нас это шанс вырасти.

Наличие денежного ресурса, наличие админресурса, больше не являются решающими факторами успеха. У меня этого нет и теперь это перестает быть нашей "слабостью".
Начинается конкуренция интеллекта, гибкости и умения взаимодействовать с ИНЫМ. Очень многие поражены болезнью косности, всёпропальщности и будут цепляться за прошлое всеми фибрами души.

Мы все слышали одного лидера мнений про "Только 300 домов... Мы всё это время готовились к кризису". Тьфу! Одна пластинка столько лет. Классическое суеверие голубя... Вчера же работало.

Да, ты был готов к кризисам вчерашнего дня, а они каждый раз ИНЫЕ. Если, ты прошёл неопределенность 5 лет назад, то она стала для тебя на сегодня определённостью. А взаимодействие с неопределенностью - это, вангую, навсегда.

Я всегда топил за изменения. Смотрите... Все не против изменений, но хотят их строго со знаком плюс. Нам же нужно учиться из кажущегося минуса отжимать плюс.
Тогда в целом плюсов станет больше в два раза. Вот он секрет позитивной повестки.

Всем добра)
Нужно признать, что глобально мало что повторяется. И слава Богу...))

В выходные расспросил московского банкира...
- Если банк занимает по ставкам 20% у населения, то кому он потом перепродает по 25%? Это же заградительные ставки. Куда ЦБ хочет ещё задрать ключевую ставку (далее КС)? Бизнес не будет брать такие кредиты.
- Ты чего?!)) Очередь из желающих. Не успеваем выдавать. Во-первых, у крупных компаний полностью закрылся доступ к западным кредитам. Они теперь рефинансируются в РФ. Во-вторых, на рынке не хватает ликвидности, потому что ЦБ её ограничивает. Сегодня кредит под КС+4,5% уже не просто найти. Совкомбанк - это не меньше, чем КС+5%.

Давайте рассудим логически... Либо у кого-то сверхмаржинальный бизнес, либо бизнес закладывает рост цен на 2025г размером с две официальных инфляции. Судя по своему бизнесу, скорее вторая точка зрения верна, чем первая.
Тогда все кто положил средства на депозит ничего не сохранит. Неофициальная инфляция (не из телевизора) всё сожрёт.

Вот же закон подлости. Только собрался разбогатеть, а тут сахар кончился и резинка у трусов порвалась)))
Я сетую, а мой партёр, Рамиль Нурович, говорит: "Ну, и что, что такая ставка. Мы при 210% ставке работали и ни че. Так что вам молодым грех жаловаться."😄

Видел статистику, что земля в Свердловской области подоражала на 64% за год. Ну, и по стране примерно также. Подтверждаю. В Урмане есть участки +100% в цене с начала продаж. А закончим +300% от цен старта.

Давайте лучше к нам. Земля - лучшая защита от экономических катаклизмов. Объективно.

Рассказали текущую схему работы с подрядчиками на большой стройке. Что называется из первых уст...

Строится завод. Есть подрядчики. Ряд из них очень крупных, а часть мелкая. Руководитель стройки от завода столкнулся с массовыми обращениями подрядчиков о неоплатах: кому 180 млн не платят, кому 50 млн, кому-то 5 млн. Все КС подписаны, всё согласовано, но деньги не идут. Руководитель стройки рапортует напрямую акционерам, попросил разобраться.

Оказалось, что в "это непростое время" все платежи авторизует финдир галочкой в программе. Раньше он не участвовал в таком микроменджменте. На счетах завода 4 млрд, то есть деньги есть. Но финдир поставил все платежи на паузу, и разместил деньги предприятия на депозитах. Ну и что, что подрядчики в кассовых разрывах...

Правда получилось, что часть не в кассовых разрывах, хотя стонут все. Оказывается крупные подрядчики предполагали такое развитие событий на входе в подряд, и когда получили авансы на старте по 200-600 млн, тоже положили их на депозиты. Ну, и начали динамить уже своих субподрядчиков. Вот такая пирамида неплатежей, где верхние члены иерархии выживают и даже зарабатывают, а нижние выстраиваются в очередь на доение. 

Нее, я понимаю классику финуправления... "собирай дебиторку, увеличивай кредиторку". Но у меня не хватило бы ума выстроить такую систему, где я или мои люди на серьёзных щах придумываем версии почему мы не можем заплатить, а сами деньги кладем на депозит под заветные 20%. Я бы нашёл возможно некоторое количество самооправданий, если бы мы потратили деньги на оборудование, на производство и из-за этого не могли погасить кредиторку... но торчать деньги, пока они лежат на депозитах🤭. Как скучно я живу...

И выяснилось, что это классическая схема работы с подрядчиками в МКД. Весь крупняк участвуют в таком доении своих мелких партнёров. Сначала хрен подпишешь КС, потом подпишешь, но хрен получишь деньги. А если пойдешь в суд, то хрен получишь работу в будущем. Вот в такой дилемме живёт директор подрядчика. Не заплатил рабочим - уйдут. Уйдут - не выполнишь сроки договора. Не выполнишь сроки договора - не получишь деньги в полном объеме из-за штрафов. И сколько бизнесов так загнулось... пахал, работал человек, нёс риски, а всё споткнулось о выстроенную систему "маленьких" непорядочных людей с большими амбициями.

На каждом уровне такой системы никто не говорит правду друг другу. Одни (им легче всего) дают команду врать, вторые рассказывают истории "вот тут у нас деньги скоро поступят и мы сразу переведём", а третьи изображают, что поверили в это... 

Этакая игра в кошки мышки: "Как долго можно уворачиваться от оплаты".

Я понимаю на сколько всё-таки честнее и порядочнее отношения между подрядчиком и заказчиком в ИЖС. В целом конечно. Отдельные истории просто поражают, даже меня. Хотя я уже давно знаю - люди полны сюрпризов. 

Мне кажется человеческого больше в событиях с малыми суммами. В высоких эшелонах неандертальские порядки. Или считаете, что это не зависит от лиги?

Наценка за последнюю модель BMW

Дом элитный. Наш. Карнизы имеют подсветку из светодиодной ленты 125 м.п. Перегорела спустя 3 года. Горит зеброй.

Заказчик попросил помочь. Отношения дружеские, зарабатывать вопрос не стоит.

Купили мы ленту и я позвонил двум электрикам, которые ранее делали этот дом. Один из скромного города Асбест, во время стройки выполнял ломовую работу. Рад был меня слышать и сказал, что поможет за 1200 р/м.п. Я вздрогнул. Сдернуть ленту, вклеить новую, распаяться... Ну, если этапами делать максимум 16 часов работы. То есть грубо запрос у человека 9000р/час.

Второй электрик сказал, что теперь занимается умным домом и дал контакты стороннего. Тот согласился в виду малой загруженности. Сказал, что цену заранее сказать не может, надо смотреть по месту😄. Я настойчиво просил цену заранее, но тот всё же увернулся от ответа.

Я позвонил заказчику:
- Пётр Иванович, ленту завезут Вам сегодня.
Электрик подъедет в сб. Рассчитаетесь с ним напрямую. Цена должна быть в районе 500р/м.п. Всё остальное уже будет наценкой за Ваш экзотический BMW.
Заказчик поржал и поблагодарил.

Суббота вечер, звонит Пётр Иванович:
- По ходу дела мне включили наценку за BMW. Я как назло подъехал, когда они уже были и первый вопрос, который был... это сколько стоит такая тачка?

Короче, Пётр Иванович, не смотря на финвозможности тоже вздрогнул.

Проклятье владельцев дорогих домов заключается в том, что им всегда попадаются строители без расценок. Прайс на работы выкатывается на глаз в зависимости от пролетарской ненависти к буржуям. Я до сих пор не понимаю, зачем ребята так делают. Вдолгую это проигрыш. Сделайте финмодель: есть себес, есть наценка. Зачем вводить коэффициент на бентли?

Но и работа строителей с расценками с такими заказчиками имеет обратную сторону медали. Кто не работал в высшем сегменте поди думают, что там мёдом намазано. А нет... Начнём с разбора ценовых взаимоотношений в различных сегментах. Мы прошли все.

Эконом сегмент характеризуется высоким ценовым давлением. Строители считают много смет впустую для таких заказчиков, те сравнивают цены по всему городу. Постояно пытаются прожать. Там всегда обсуждается цена, а не качество.

Средний сегмент самый лучший, здесь низкое ценовое сопротивление. Я рекомендую строителям фокусироваться по возможности на нём. В этом сегменте очень часто приятные открытые люди, которые почти никогда не торгуются. Они профессионалы в своём деле и хорошо зарабатывают. И допускают мысль, что перед ними тоже стоит строитель профессионал, который тоже имеет право зарабатывать. Эти за Win Win

Элитка самый сложный сегмент. Высокие требования к качеству, помноженные часто на высокое ценовое сопротивление. Откуда, поясню...

Эти заказчики все обожженные строителями без расценок, о которых я писал выше. Как следствие они не доверяют ВСЕМ с ходу.
Но есть и вторая причина... у них часто большие задачи в стройке, а проблемы как у всех обычных людей: нехватка средств. Они вздрагивают от сумм, потом неизбежно поднимаются вопросы о скидках, раз, мол, такой объем. Вроде с точки зрения здравого смысла - это выглядит уместно, а для нас на самом деле это проблема. Мы когда заводим рабочих и субчиков на такой объект, то нам никто не даёт скидку за объем. Наоборот, нам делают наценку за размер дома. Типа большой дом = богатый заказчик.

Поэтому мы никогда не брали элитные дома, чтобы заработать. Они все только для души. Количество головняка запредельное, а денег по итогу...ну, не ах. Но самоуважения можно получить с лихвой. Это очень важная вещь для созидателя. Я бы рекомендовал каждому строителю попробовать хотя бы один такой дом построить.

Если вы строите системный бизнес, вдолгую, то наценок за уровень жизни заказчика делать не надо. За год полтора сотрудничества, вопросы денег встанут не раз. Если у вас была премия за бентли, заказчик рано или поздно это поймёт. Доверию придёт конец. Вы хотите денег, отданных без благодарности ?)))

Звонок. Человеку нужен дом, проекта еще нет.
- Сколько метров?
- 200 кв.м.
- В какой бюджет хотите вписаться?
- Ну, хотелось бы уложиться в 120 за кв.м.
- А весь бюджет прикидывали?На отделку сколько закладываете? Благоустройство, забор?
- Отделка как-нибудь потом...

Вот она базовая проблема потребителя без опыта. Ввязаться в бой, а там по ситуации. Второй аспект проблемы в том, что строитель заинтересован не рассказать об остальных тратах, чтобы клиент не сбежал.

На основе богатого опыта общения с заказчиками берусь утверждать, что подавляющее количество ЗНАЧИТЕЛЬНО недооценивают бюджет всего проекта. И если бы они знали всё на старте проекта, то обязательно оптимизировали свои хотелки. У нас после первой встречи вы будете знать весь объем трат с высокой точностью. Если сбежите, мы не расстроимся. Наоборот, мы избежали конфликтов в будущем, когда все карманы будут вывернуты. Кстати, предположу, что дом после описанного разговора будет меньше 200 кв.м. И слава Богу...

В кодексе Хаусверка написано: "Мы с уважением относимся к бюджету заказчика".
У меня пока не получилось собрать такую команду, где все разделяют эту ценность на 100%. Что лукавить... с прорабами адски тяжело в этом плане. Но я ежедневно работаю над этим. Команда знает какой я душный в этом плане. 75% коллег уважают бюджет заказчика точно. Осталось перевербовать совсем чуть-чуть и знамо кого)).

Если возникли сомнения, что ваш бюджет недостаточно оптимизирован командой, то наберите меня +79126137002. Нырну лично в вашу тему. Нам интересны только проекты, которые точно могут быть закончены. В этом и есть суть партнёрства.

И да.., мы переходим в зимний цикл строительства, а строим мы круглый год без удорожания и без компромиссов в качестве. Как не останавливается строительство многоквартирных домов в городе на зиму, так и мы закладываем фундаменты, ведем кладку и монолитные работы. Зимняя ли, летняя ли стройка - наша гарантия одинаковая, потому что за 11 лет мы отработали все нюансы зимнего производства. Можно строить смело.

У зимней стройки есть недостаток. Она медленная. Но это всё равно быстрее, чем ждать весны. Поэтому у нас в октябре три старта домов и начало нескольких монолитных навесов/гаражей на освоенных участках. Уникальных для города навесов с "парящими" перекрытиями.

Всем добра )

Охлаждение в современном доме актуальнее отопления

Мы делаем три варианта охлаждения:

1. Потолками
2. Стенами
3. Через систему приточно-вытяжной вентиляции

Охладить дом на 1⁰ в три раза дороже, чем нагреть на 1⁰. Кондиционеры - вариант охлаждения самый неудачный. Потому что грибы, шум, ущерб интерьеру и самое главное температурные расслоения.

Отсюда вытекает концепция оболочки дома. Лучше сделать хорошую оболочку здания, которая максимально защищает дом от разогрева. А потом нивелировать остаточные явления по перегреву. Привет всем адептам однослойных стен типа Гуд Вуда.

На одном доме 480 кв.м будем делать миксовую систему: холод через вентиляцию и полы.

Всем добра)

Собственник компании Hauswerk и девелопер проекта «Урман» Евгений Драчёв о логике благоустройства воды в «Урмане»:

- Много общаюсь с разными людьми близкими к загородной жизни... в том числе судьба свела с пользователем КП Финский Залив. Он посмотрел на наш проект берега, снисходительно покивал и пригласил в гости к ним. Я естественно поехал в надежде избежать чужих граблей.

Одна из главных проблем у них сейчас это шумные соседи, из-за которых приходится вызывать дважды за ночь росгвардию. Алкоголь, музыка из колонки, пренебрежение комфортом соседей.
- Я спрашиваю какой возраст "хулиганов"?
- 45-50
- Ого. Не молодые уже. Никак нельзя договориться?
- Вообще не слышат. Доходит до того, что соседи узнают заранее будет или нет сегодня дебошир отдыхать на даче. И решают ехать в свой дом или остаться в квартире. Это покупатели со вторичного рынка. Не те, кто покупал на старте.

Короче случился культурный дауншифтинг в посёлке с домами по 60-100 млн.

В общем поехал смотреть... Посёлок с домами из лафета мне понравился. Уютный. Для 2012г прямо на уровне, но береговая поразила. Большая зона... ресторан у воды, который строит один из жителей. Вертолетная площадка, кабинки для хранения инвентаря.
Скорее всего срок окупаемости ресторана "никогда", но хорошо, что он будет.

Пирсы большие... стоят катера, скутеры... ряды шезлонгов, зонты. Такая прямо летняя история и вот он рассказывает:
- Представь вот тут в моменте может отдыхать 400-500 человек. Музыка, танцы, общение.
- Я говорю откуда такая толпа? У вас поселок 65 домов. Гости что ли?
- Ну, конечно. К одному приехали, ко второму... Поэтому я когда посмотрел на твою инфраструктуру у воды, я вообще не понял. Воду надо продавать! Должно быть много всего, чтобы люди хотели приезжать в Урман.

Еду обратно, думаю, анализирую... Звоню партнёру, делюсь впечатлениями и внезапно ВСЁ понимаю.

Всё проистекает от ценностей, а концепция всегда отражение оных. В концепцию у них заложена тусовка на пляже на 500 человек. Люди гудят там, алкоголь льётся рекой, а пьяному ведь море по колено. После пирса тусовка переезжает в дома... у вас же сегодня гости, вы сегодня отдыхаете: "Тагил рулит, разруливает Тагил".
Приезжает росгвардия, но вы в санях, поэтому посылаете их куда подальше. Плюс вы не бедный человек, вам можно...

Пазл у меня собрался. Источник проблем береговая зона стимулирующая шумный отдых с большим количество гостей.

Я ушел из больших танцев уже как 10 лет. У меня двое детей 6 и 10 лет и мальтипу. Для меня самый дорогой товар тишина. Я хочу отдыхать в Урмане, а не балагурить.

У нас в ценностях написано: Наслаждайся жизнью не в ущерб другим.

Поэтому в Урмане очень правильная история с береговой зоной. У нас не тот случай, когда жена с детьми в Турции, а муж на катере с девахами. У нас про семью, про время с детьми, про культуру и порядок.

Мы там конечно будем отдыхать. Смех и радость будет, но без культурного дауншифтинга.

Мой любимый анекдот... Когда дела в борделе идут плохо... что нужно менять: мебель или сотрудниц? Правильный ответ КОНЦЕПЦИЮ!

Всё решает концепция.

Всем добра)

Что происходит на рынке...

На рынке несколько действующих сил, результирующую которых просчитать нелегко.

Материалы есть надежда, что дальше расти не будут. Газоблок уже пошёл вниз, и не смотря на цену на сайте производителя 7500 за куб, реально продают по 6200. Напомню в приступе жадности они задирали цену до 8500.

Во-вторых, падает объем работы на рынке. Весь эконом и комфорт сегмент на 95% зависел от льготной ипотеки. Льготные программы есть, но теперь их можно использовать только с эскроу счетами. По эскроу счету у подрядчиков лимиты 50 млн. Возможно расширят до 100 млн, но даже этого крупным подрядчикам мало. Они привыкли грузить в рынок по 8-10 домов в мес, а теперь приходится ужиматься до 4-5. Проводятся оптимизации штатов из-за уменьшение объемов. С одной стороны - это должно снизить стоимость труда на рынке, люди высвобождаются. Но тут не всё так просто...

Государство взяло жёсткий курс на наведение порядка в миграционной политике. Раньше, например, у нас была бригада, где русский понимал только бугор. Они отлично работали, но теперь без знания языка им не въехать в РФ. Даже за деньги. Минус бригада.

Кроме этого постоянно рейды и облавы на КП. В Москве это целые "войсковые" операции с использованием дронов. Окружают посёлок, запускают дроны, фиксируют куда прячутся рабочие и всех пакуют. Екат пока без дронов, но в остальном тоже самое.

С одной стороны работы становится меньше. С другой и количество рабочих в стране идёт на убыль. Не знаю какой из факторов окажет больше влияния на цены, но пока цены на труд не падают. Но работы стали просить больше у нас.

Третий фактор эскроу... Закон на полную заработает 1 марта. На типовой проект ставка 1%.
На индивидуальный, если вы строите за 6 месяцев 2%, а если до года, то 6%. Отгадайте кто за это заплатит? Конечно заказчик.
А если подрядчик не уложился за год, то ставка возрастает до 23%. Это пока проблема для нас, потому что у нас цикл год-полтора.
Ну, да ладно... у нас сегмент, где минимум ипотечников, но банки прямо мне говорят, что в перспективе будут все сделки через эскроу. Все!
Я говорю: "А как? Вот пришёл ко мне заказчик с бюджетом 50 млн. Ему не нужно банковское финансирование. Вы что хотите сказать, что мы вынуждены будем кредитнуться у банка под 6% (потому что индивидуальный проект)? Как вы это сделаете?
Ответ такой: "Пока не понятно как, но к этому всё идёт".

В общем однозначно, что эскроу приведёт к удорожанию домов. А ещё рассказывают, что Сбер выдав подрядчику деньги с эскроу, контролит куда он их тратит. Не даёт переводить по некоему чёрному списку. Например, подрядчик решил оплатить услуги манипулятора (своего постоянного партнёра) на ИП, а Сбер говорит он в чёрном списке, нельзя. И список этот немаленький по слухам.

Президент национального объединения строителей на форуме в Екате заявил, что в область повезут рабочих из Пакистана, Индии и Северной Кореи. Для крупных строек это будет всё консолидировано и массово видать. И полагаю управляемо. Для малых и средних подрядчиков, я чую, будет квест с этими нациями... я в эту сторону даже думать не хочу))

По ощущениям расчищают поляну для крупняка... Чтобы крупняк с многоквартирников зашёл в ИЖС, им нужна цена 160 тыс. за кв.м, как в МКД. А рынок ИЖС сейчас 80-100 тыс/кв.м. Как это сделать? Придушить действующих игроков, отбелить рынок, загнав всех под эскроу, как в МКД, и вуаля... 160 тысяч за кв.м.

Резюмируя... цены падать не будут, скорее есть предпосылки расти с весны. Работы будет меньше, а в сегменте эконом и комфорт существенно меньше. Элитка вообще не почувствует спада, а бизнес класс упадут продажи готовых домов, но вырастут подряды. При ставке ЦБ 19% сбыт готового будет мимикрировать в подряды.

Площадь домов будет сокращаться... в прочем как и квартир ведь. Все эти студии - это же ради продаж.

Всем добра)

Такие раковины будут. Отольем из бетона.

Когда была защита презентации Урмана на премии Посёлок Года в номинации “Лучшая инфраструктура и благоустройство” был маленький дискурс с девелопером с Крыма. Он сидел в жюри...
- Сколько стоит у вас сотка?
- От 300 до 700 тыс.
- А вы считали бюджет?
- Считали
- А как вы собираетесь построить всю инфраструктуру с такими ценами? Вы альтруист? У нас сотка стоит 1 млн и мы всё делаем на порядок скромнее...
Я ответил:
- Во-первых, чуток альтруист. Во-вторых, у нас стоимость земли динамическая величина. Мы её постоянно поднимаем.

Презентация закончилась. Он остался при своём мнении, а я при своём. У него цель заработать денег, у нас цель построить лучший посёлок. Это не женится. 

Теперь про подход, который я заимствовал (пожалуй, на всю жизнь) на просмотре одного "Лувра" в Образцово. Я уже рассказывал эту историю, но для понимания повторюсь... Водят меня простого парня из Нижнего Тагила по дому, а меня придавили впечатления. Всё на богатом, а мы тогда строили комфорт класс. Зашли в гараж и хозяин показывает керхер... и я удивленно спрашиваю:
- Зачем?! Неужели ты будешь мыть сам машину?))
- Нет, конечно. Но ты не понимаешь... Главное потенциал!

Инсайт. У меня сдвиг парадигмы. Я того хозяина больше никогда не видел, а разговор помню 8 лет.

Вот смотрите... В Екате есть синагога, Коляда-театр, зоопарк и музей СССР. Я в них не хожу, но мне очень важно, что они есть. Чем богаче вы становитесь, тем меньше вы пользуетесь инфраструктурой, но тем больше цените её наличие. Тем чаще платите за то, чтобы она была.

Поэтому, когда мы разрабатывали инфраструктуру, мы старались учесть всё. Потому и получился такой концентрат. Это крымчанин-девелопер и отметил... что слишком много всего для всего 149 участков.

Вот мы с вами поиграем в пляжный волейбол... кожу рук стянет от пыли. Что делать? Ребенку захотите яблоко помыть на прогулке, которое он уронил... Куда..? Будут уличные раковины с центральным водопроводом. 

Еще целый участок отдаем под хранение мототехники и катеров. Построим там пост автомойки. Может они вам и не понадобятся... но вы уже знаете...

Главное, потенциал!

P.S. Про инфраструктуру подробнее на сайте посёлка.

Всем добра)

На финише первый Hauswerk-135 с сауной внутри. Данный объект уникален тем, что оздоровительные процедуры предусмотрены не только внутри, но и снаружи дома.

Это тот яркий случай, когда заказчик не погнался за метрами. Взял разумную достаточность, но в максимальной комплектации.

Проект решено переименовать в Hauswerk-122. Это значит, что будем строить не только в Урмане, но и в Заповеднике.

Цены на старт определены. Заказы принимаем.

Как подбирать бизнес модель: как хочет рынок, как диктует прибыль или как хочешь ты?

Общался с такими же как я давеча. Сравнивали подходы к продукту, к клиенту, к Делу.
Один строит типовые проекты и под тапки. Даже мебель поставит. Но если розетка утверждена, то перенести её нельзя. Я спрашиваю:
-Ну, а если клиент очень попросит?
- Откажем 100%. Мы закончим, заказчик приведёт своего электрика и тот ему переделает.
- А если заказчик попросит увлажнитель поставить.
- Не будем ставить. Больше потеряем, чем приобретем.
Ну, вы поняли... Перенос перегородки, окна - это вообще даже не заикайтесь.
Режима "чего изволите?" нет, но зато чётко отработанный продукт, с характеристиками которого вы должны определиться заранее, что не просто.
Ребята крупнее нас в 1,5 раза, но и рынок столичный.

Задумался я над другими параметрами. Они в 1,5 раза больше по обороту с таким же штатом. А отношение прибыли к обороту лучше нашего в 2 раза. Они эффективнее.
И они строят под тапки! Пусть и без глубокой кастомизации. Заказчик получает скорость и все услуги в одном окне, но теряет гибкость в решениях. Бизнес модель отличная, коллегам уважение.

Гуд вуд пишет, что строит 300 домов в год. Тут, что называется следите за руками... Они строят 300 коробок.
Аналогичную модель я обсуждал с другим строителем...
Хлопают коробки, всё на высоком уровне, но без инженерки. Окна закупает сам заказчик у сторонней организации с монтажом. Инженерку тоже сам с кем-то.
Что дает такая модель? Максимально компактный штат. У него он в 4 раза меньше нашего, хотя по объему производства лишь в 1,7 раза. А вот норма прибыли снова 2 раза выше. Они тоже эффективнее нас. Тоже молодцы, очень уважаю их команду. Заказчик экономит деньги, но теряет время на поиск отдельных исполнителей. Кому-то деньги дороже времени. Тоже отличная модель.

Думал неделю. Понял, что не хочу и не смогу ни как первый, ни как второй. Технически мы сможем конечно, но без радости. В моем случае бы пришлось перепутать игру в деньги с игрой в жизнь.

Мы когда поставили человеку систему охлаждения потолками, поставили рекуператор, канализацию с компьютерным управлением очистки стоков, то конечно тут же в штате с точки зрения Чикагской школы экономики появляется 3-4 "неэффективных" сотрудника. Кто-то же должен приехать поменять плату контроллера, когда она сгорит, или отрегулировать тепловой насос. Но команду штырит, что мы это сделали.

Когда заказчик вносит изменения в проект по ходу стройки, у вас должно быть 2-4 человека, которые это перепроектируют, обсчитают, проконтролируют исполнение.

Я отлично понимаю, где мы теряем время и деньги, но хочу, чтобы мы были такие как есть. Концепцию менять не буду: например, строить коробки, или тотально сокращать кастомизацию.

Хаусверк - это не игра в бабосики, это закрытие потребностей души. Поясню... У меня штучная Alfa Romeo. Содержать её экономически нерационально (овердорого), но в моем случае для наслаждения жизнью, энергоподъема однозначно необходимо. Душа требует, чтобы она у меня была. Также как и единственная в своём роде компания.

За деньгами гоняться не стоит, лучше за радостью.

P.S. Мы оптимизируемся, но иначе, сохранив собственное ДНК.

Заметил, что чем старше становишься, тем сложнее принимать решение. Раньше ответ на задачу приходил быстро, теперь на поиск ответа нужно уединение, тишина и долговременные взвешивания всех за и против. Раньше всё знал, теперь во всем сомневаешься. "Где мои 17 лет? На Большом Каретном..."

Я сначала подумал, что у меня процессор замедлился. Провел тесты. Всё на уровне как и раньше.

Вы замечали это за собой? С ростом компании или чем выше ты сам поднимаешься... тем больше ты становишься уязвим, тем больше тебе есть что терять, тем больше страхов принять неверное решение.

Мне тут рассказали про ровесника 42 года, но из другой лиги. Металлургический завод строит. Станки уже почти готовы в Китае, а он просит приостановить производство оборудования. Ставка 19%, кредит от Сбербанка 20%, а в мире начинается падение спроса на металл. Строить, отложить или остановиться? Возможно это выбор между выиграть или потерять всё.

Я спросил: Как он выглядит? Кульки есть под глазами?
- Да, конечно. Всё как полагается...
Искренне понимаю в каком размере стресса он пребывает в моменте.

Количество неопределенности стало больше, параметров обсчёта, вероятностных факторов... Поэтому кардинально возросло время на принятие решения.

Москва. Вот вчера на учебе рядом за партой банкир. Говорит, общались с сотрудникам ЦБ. Те мол закладывают в прогнозы ставку 19% на три года. Ну, ведь серьёзная информация. Мы же все ждали, что как в прошлый раз... за год опустят.

Возникает вопрос... Уровень достоверности информации? Какие шансы на пересмотр прогноза в самом ЦБ? Это означает, что кредита не будет в стране, или государство запустит стимулирующие программы при падении метрик? Как может измениться рынок ИЖС со ставкой 19% через 2 года?

Из правильного прогноза для нас вытекает вопрос прямо таки стратегического уровня: Сколько ещё заниматься подрядом?

Будем корректировать стратегию. Придется добавить расфокуса. Думаю о новом проекте, но с единственной комплектацией. Без кастомизации. Всё остальное сохраняем пока.

Мы пройдём шторма спокойно.

Всем добра))