Недвижимость || Стройка| Проектирование

Меньше ипотечных сделок — больше продаж, - Алексей Попов, руководитель Циан. Аналитики

4 месяца рынок #новостроек Московского региона живет в очередной новой реальности (без льготной ипотеки для всех желающих). За это время спрос упал на четверть, а доля ипотек приблизилась к 50%-й отметке.

Девелоперы выбрали разные варианты адаптации. Пока более успешной (если ориентироваться строго на показатель актуальных объемов продаж) является стратегия переориентации на продажи в #рассрочку или клиентам со 100% оплатой.

В 4 крупных девелоперах, лидирующих по снижению долю ипотеки после 1 июля, продажи практически не изменились (-4% к 1 полугодию). А у 4 застройщиков, где доля ипотечных сделок уменьшилась меньше всего, падение спроса заметно выше (минус 30%).

Рост доли рассрочек в структуре продаж имеет недостатки, - деньги от них не наполняют эскроу-счета сразу, что, замедляет снижение стоимости обслуживания проектного финансирования.
@sproektirovan

⬆️ Ипотека дорожает: следом за Сбером и ВТБ ставки повысили другие банки

Несколько российских банков повысили ставки по ипотечным кредитам, следуя примеру Сбера и ВТБ.

Сургутнефтегазбанк, МТС Банк, БЖФ Банк и Абсолют Банк уже увеличили процентные ставки до 27,95-30,1% годовых в зависимости от программы и условий. РНКБ планирует повышение ставок на 3,1 п.п.

Эксперты прогнозируют дальнейший рост ставок до 30% и выше к концу года, предполагая использование банками различных платных опций для снижения ставок для клиентов.

》Отметим, рост ипотечных ставок и сокращение госпрограмм привели к резкому снижению выдачи жилищных кредитов. Эксперты прогнозируют сложный 2025 год для рынка недвижимости, ожидая возможного введения дополнительных мер господдержки для предотвращения падения объемов строительства.
@sproektirovan

Объем строящегося многоквартирного жилья в России достиг максимального уровня за последние 5 лет - 118 млн кв м — ДОМ. РФ
...но запуски новых проектов могут замедлиться.

🗣- Сокращение продаж пока не сказывается на модели проектного финансирования застройщиков. Накопленный объем реализованного жилья позволяет девелоперам завершать проекты с вводом в 2025 году без срыва сроков: уже реализовано 43% таких площадей (при норме 37% с учетом текущей стройготовности), — подчеркнул руководитель Аналитического центра Михаил Гольдберг
@sproektirovan

#Рыночная_ипотека должна быть доступной, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина на пленарном заседании в Госдуме.

Важна не только доступность ипотеки, но и уровень ставок, доступность жилья, подчеркнула Набиуллина.

Жилищные кредиты должны быть доступными без дорогостоящих льготных программ, считает глава ЦБ. Она отметила, что в период действия массовой льготной ипотеки рост спроса на жильё вылился в рост цен.

По этой причине регулятор настаивал на отмене безадресных льготных программ. Повышение спроса на квартиры не должно приводить к росту цен.

Необходимо сделать всё, чтобы рыночные ставки в экономике были умеренными, подчеркнула глава Центробанка.
@sproektirovan

Доступность жилья в России откатилась на уровень 2014 года

Доступность жилья в России резко снизилась, вернувшись к показателям 2014 года после почти десятилетнего периода улучшения. Коэффициент доступности, снижавшийся с 4,6 в 2009 году до 3,2 в 2019 году, вырос до 3,7 в 2023 году, свидетельствуют данные Института экономики города.

Прогнозы на 2024 год еще ведутся, но уже предварительно неутешительны: доля семей, способных приобрести квартиру в ипотеку, может упасть до 35-40% во второй половине года после завершения программы льготной ипотеки.

Несмотря на это, эксперты допускают улучшение ситуации в будущем благодаря более быстрому росту доходов населения, чем цен на недвижимость.
@sproektirovan

📈 Рост цен на #новостройки ускоряется...

В октябре по РФ, по данным ДОМ. РФ, в среднем первичное жилье подорожало на 0,9% (в сентябре – на 0,5%, в августе – на 0,1%).

В то же время в реальном выражении новостройки не дорожают, а дешевеют: уровень инфляции перекрывает рост цен на «первичку».

За четыре месяца после отмены льготной ипотеки, стоимость новостроек выросла на 1,9%, а инфляция составила 2,6%. Как результат, в реальных ценах («очищенных» от инфляции) новостройки за четыре месяца не подорожали, а, наоборот, подешевели на 0,7%. С начала года реальные цены выросли лишь на 0,8%.
@sproektirovan

К концу года ипотечные ставки могут достичь 33%

С 15 ноября Сбербанк повысил ставки по рыночной ипотеке на 3,5 п.п. — до 28,4% на первичное жилье и до 28,1% на вторичное. Без учета дисконта эти ставки составляют 30,7% и 31% соответственно. По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, к началу 2025 года максимальные ставки по ипотеке могут достичь 32-33%.

Эксперт считает, что повышение ключевой ставки Банка России в декабре будет финальным в нынешнем цикле кредитно-денежной политики регулятора. После этого ставка будет некоторое время стагнировать, а потом начнется снижение, а вслед за ней начнут снижаться и проценты по кредитам.

По словам главного эксперта компании «Русипотека» Сергея Гордейко, большинство банков поднимают ставки в ожидании повышения ключевой ставки:

🗣 - Сбербанк, который занимает половину ипотечного рынка, в данном случае лишь создает инфоповод. Если Сбербанк сообщает о повышении, значит либо все уже подняли, либо сегодня-завтра планка 28,5% будет базовой.
@sproektirovan

Скидок больше - сделок тоже больше, - Елена Лапшина, эксперт Циан. Аналитики

В условиях роста ипотечных ставок собственники квартир на #вторичном_рынке в Москве вновь стали чаще снижать цены в своих объявлениях, боясь потерять покупателей.

Так, за последнюю неделю 13% продавцов изменили цены, причём более 11% цены снизили и менее 2% - повысили. Месяц назад тех, кто в течение недели менял цены было меньше - 12%, 2 месяца назад - 10%, а до этого - в июле и августе - 11%.

Большинство собственников сейчас ещё не готовы понижать цены существенно: 72% всех продавцов, изменивших ценник за последнюю неделю, снизили стоимость лота не более, чем на 3% от прежней стоимости. В связи с этим средние цены предложения пока что не снижаются.

Рост числа лотов со скидками стал одним из факторов увеличения количества сделок на вторичном рынке Москвы: результат октября на 20% выше сентябрьского.
@sproektirovan

Квартиры посуточно в центрах городов дорожают быстрее - Елена Лапшина, эксперт Циан. Аналитики

За последние 3 года в большинстве миллионников ставки посуточной #аренды в центре увеличились сильнее, чем в других районах. Среди причин: более выгодная транспортная доступность, лучшая обеспеченность инфраструктурой, большее разнообразие достопримечательностей, повышенный спрос на объекты именно с таким расположением.

В ряде миллионников (Краснодаре, Челябинске, Уфе, Воронеже) фактор центральности в динамике цен менее важен, чем качество жилого фонда (которое там выше на окраинах). ➡️ Здесь ставки в периферийных районах растут синхронно с центром или даже быстрее. За счет выхода на рынок посуточный аренды покупателей-инвесторов за пределами исторических центров повышается доля объявлений в современных ЖК, где проще выставить более высокие цены, чем в старом жилом фонде.
@sproektirovan

📈 Почти 29%: средняя ставка по рыночной ипотеке снова подскочила — РБК

За неделю, прошедшую с 11 ноября 2024г, средние ипотечные ставки в России возросли в среднем на 3 п.п., следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС):

▪️на 2,96 п.п. выросли ставки по рыночной ипотеке на #новостройки — до средних 28,44%;
▪️на 3,18 п.п. увеличились ставки на #вторичное_жилье — до 28,64%.

Причиной столь существенного роста средних ставок стало сильное подорожание кредитов от двух крупнейших по выдаче ипотеки банков России: Сбер повысил ставку до 28,7%, ВТБ до 29,5%
@sproektirovan

Сбер повышает ставки по базовым ипотечным программам на 3,5 п. п.

С сегодняшнего (15 ноября) дня в связи с ростом базовых ипотечных ставок Сбер увеличивает и средневзвешенные ставки по льготным программам, где сумма превышает предусмотренный госпрограммой лимит. Они будут увеличены в диапазоне 1-2,5 п. п. в зависимости от размера кредита.

💬 - Отметим, что сумма до утвержденного правительством РФ лимита оформляется по льготной ставке, свыше лимита — по ставке банка, в кредитном договоре указывается средневзвешенная ставка, — указали в банке.

Таким образом, по «Семейной ипотеке» минимальная средневзвешенная ставка на «Домклике» составит 11,8% для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области при сумме кредита от 13,5 млн рублей. Для иных регионов при сумме кредита свыше 7 млн — 12,9%. По «Ипотеке для ИТ» — 13% при сумме кредита от 10,5 млн рублей

Также, с 15 ноября банк возобновил проведение сделок по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для ИТ» на «Домклике».
@sproektirovan

Москвич в среднем тратит половину своей зарплаты на #аренду «однушки»

В Москве в ноябре 2024 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры или студии достигла 78 тыс. рублей, что является 49% заработка от средней зарплаты в регионе (160 тыс. рублей). Такие подсчеты сделали аналитики компании «Движение.ру».

Самыми дорогими городами для аренды, помимо Москвы, стали Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону и Казань. Тут за однокомнатную квартиру придется отдать больше 40% от месячного заработка.

В топе городов-миллионников с самой низкой арендой лидирующие позиции занимают Уфа, Красноярск и Тюмень. Тут жители за съём «однушки» отдают не более 34% от среднего заработка.
@sproektirovan

Небольшое, но неожиданное замедление инфляции в октябре (в годовом сопоставлении) может снизить решимость Банка России вновь повысить ставку в декабре и оставить её на уровне 21% - Bloomberg

На декабрьском заседании ЦБ предстоит принять решение по ставке в условиях высокой инфляции и замедления экономической активности, прогнозирует экономист Bloomberg Economics Александр Исаков.

В октябре инфляция в России немного замедлилась: широкая до 8,54% г/г и базовая до 8,18% г/г, оба показателя ниже ожиданий рынка. Эти данные соответствуют прогнозам ЦБ, который ожидает инфляцию в диапазоне 8,0–8,5% г/г в декабре.

Мы считаем, что новые данные по инфляции в ноябре, вероятно, убедят Банк России сохранить текущую ставку на декабрьском заседании.
@sproektirovan

Дефицита на первичке не будет - Алексей Попов, руководитель Циан. Аналитики

На фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ и сокращения спроса столичные застройщики существенно сократили объемы вывода новинок. На отрезке в несколько месяцев это снижение было даже более заметно, чем спад темпов продаж (минус 40% против минус 20%). Это привело к появлению алармистских заголовков о возможном дефиците предложения уже в 2025 году.

На данном этапе мы считаем их явным преувеличением. Объем предложения определяется суммой действий девелоперов за длительный период времени. Соотношение объемов продаж к объемам запусков на протяжении последних 3 лет было сбалансированным (сколько продавали - примерно столько и выводили в реализацию). Даже несколько кварталов со скромными площадями новинок не должны привести к дефициту.
@sproektirovan

Вице-премьер Марат Хуснуллин о ценах на жилье:

🗣 -... Когда говорят, что у нас высокие цены на жилье — да, они у нас высокие, но и себестоимость растет еще быстрее. Мы разложили, из чего она состоит, там все очень четко видно. Земля подорожала, стройматериалы подорожали, трудовые ресурсы подорожали, стоимость финансов подорожала, стоимость подключения подорожала. С чего у нас должно стоить жилье дешевле?, - заявил в национальном центре «Россия» Хуснуллин.

- Пока это (новые льготные программы по ипотеке — прим.) капиталозатратное такое для бюджета мероприятие мы расширяться пока не будем. Все-таки борьба с инфляцией — это важный момент. Нам очень важно, чтобы инфляция не разгонялась, — отметил он
@sproektirovan

📈 Штрафы за просроченные коммунальные платежи вырастут...

Изменение размера взысканий связано с ростом ключевой ставки ЦБ, которая уже трижды повышалась в 2024 году и может быть увеличена еще раз в декабре. В результате пени за просроченные платежи в 2025 году могут вырасти в 2,5 раза.

Размер пени рассчитывается в зависимости от срока просрочки: с 31-го по 90-й день — 1/300 от ставки ЦБ за каждый день, с 91-го дня и далее — 1/130 от ставки ЦБ за каждый день. Чем дольше задолженность остается непогашенной, тем выше становится пеня.

》...в настоящее время размер пени составляет 9,5 процента, но с 1 января 2025 года он может вернуться к уровню ключевой ставки ЦБ.
@sproektirovan

⚖ Как изменятся госпошлины за действия с недвижимостью в 2025 году?

▪️Госпошлина за действия с правами на недвижимость 

Для физических лиц госпошлина составит:

▫️4 тыс. рублей — если кадастровая стоимость (КС) недвижимости не превышает 20 млн рублей или не установлена;
▫️0,02% КС (на дату обращения в Росреестр), но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей — если КС объекта более 20 млн рублей.

▪️Госпошлина при одновременном кадастровом учёте и регистрации права

Сейчас физические лица уплачивают за эти действия 2 тыс. рублей (без применения льгот), а организации — 22 тыс. рублей.

С 1 января 2025 года для физлиц госпошлина составит:

▫️6 тыс. рублей — если КС объекта не превышает 20 млн рублей или не определена; 
▫️2 тыс. рублей + 0,02% КС, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 тыс. рублей — если КС более 20 млн рублей. 

▪️Новая госпошлина — за постановку на кадастровый учёт

С 1 января 2025 года появится новая госпошлина, её нужно будет уплатить при постановке объекта на кадастровый учёт. Сейчас это делается бесплатно. 

Для физлиц пошлина составит:

▫️2 тыс. рублей — при создании (образовании) объекта;
▫️1 тыс. рублей — при изменении сведений об объекте. 

▪️В два раза с 2025 года увеличатся госпошлины: 

▫️за регистрацию права на земельный участок для ИЖС и ЛПХ, объект капитального строительства, а также за регистрацию права, ограничений на сельскохозяйственные участки и сделок с ними; 
▫️за регистрацию договора долевого участия в строительстве;
▫️за внесение изменений и дополнений в запись об ипотеке;
▫️за регистрацию изменений к договору аренды.
@sproektirovan

Стройматериалы продолжают активно дорожать.

📈 За октябрь 2024 года цена выросла на 22% в сравнении с сентябрьскими показателями. Такие данные показывают ВЦИОМ и Институт развития строительной отрасли.

Причинами выступают: общая инфляция, повышение мировых цен на пластик, древесину и других сырьевых товаров. На импортные товары цена на прямую зависит от волатильности доллара. Помимо этого, сказывается и растущий спрос на стройматериалы для строительства загородного жилья

》Такая ситуация бьет на маржинальному доходу застройщиков. Себестоимость строительства растет, но из-за этого снижается покупательская способность на фоне сворачивания льготных ипотек.
@sproektirovan

Октябрь показал лучшие по сравнению с сентябрем результаты по выдаче ипотеки, особенно по программе* #Семейная_ипотека, которой более 50% всех выдач — Ъ

Последняя неделя октября за счет резкого роста выдач «Семейной ипотеки» позволила показать сопоставимый с предыдущим месяцем результат в целом по рынку. По данным Frank RG, всего было выдано 79,6 тыс. ипотечных кредитов на ₽360 млрд. В денежном эквиваленте выдачи оказались сопоставимы с сентябрем, в количественном показали рост на 3%. Всего же по итогам десяти месяцев 2024 года было выдано ипотечных кредитов на ₽4,267 трлн, что на 32% меньше, чем годом ранее.

*31 октября Минфином был выделен дополнительный объем субсидий на ₽350 млрд для обеспечения выдачи ипотеки. 7 ноября «Дом. РФ» завершил его распределение между банками (см. график). В результате общий объем программы вырос до ₽6,25 трлн. Проектом бюджета на следующие три года на субсидирование «Семейной ипотеки» заложено ₽1,449 трлн, в том числе в 2025 году — ₽637 млрд
@sproektirovan

📉 Названы районы Москвы, где #новостройки подешевели на 10–15% за месяц

1⃣ Академический район возглавил рейтинг локаций Старой Москвы по темпам снижения цен на рынке новостроек в октябре 2024 года (без учета элитного сегмента). В октябре средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в этом районе составила 587,9 тыс. руб., что на 15,4% меньше, чем в сентябре

2⃣ Второе место в рейтинге занял район Кузьминки, где зафиксировано снижение на 14,7%, до 322,2 тыс. руб. за «квадрат».

3⃣ На третьей позиции со снижением на 11,4% оказался Косино-Ухтомский район (248,9 тыс. руб. за 1 кв. м).

4⃣ Четвертое место занял Пресненский район, где за месяц 1 кв. м подешевел на 7,7%, до 1,01 млн руб.

5⃣ Замыкает первую пятерку район Москворечье-Сабурово, где средняя цена первичного «квадрата» снизилась на 6,7%, до 407,2 тыс. руб
@sproektirovan