Broker від слова Bro

Шановні громадяни.

Пару слів про реєстри.

За сьогодні телефон став червоним та майже розрядився.

Тому один раз для всіх.

Сьогодні, за офіційною інформацією Міністерства юстиції України, було поновлено роботу наступних державних реєстрів:

🔘Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП);
🔘Державний реєстр обтяжень рухомого майна;
🔘Автоматизована система виконавчого провадження;
🔘Електронний реєстр апостилів;
🔘Єдиний реєстр засуджених та осіб, узятих під варту;
🔘Автоматизована система «Банкрутство та неплатоспроможність»;
🔘Єдиний державний реєстр осіб, щодо яких застосовано положення Закону України «Про очищення влади».

НАРАЗІ ДОСТУП НОТАРІУСІВ ТА РЕЄСТРАТОРІА до ДРРП ОБМЕЖЕНО !!!

Час потрібний для актуалізації та внесення даних про обтяження, які зʼявилися у період з 19.12.2024 до 20.01.2025 року та які зараз поки що існують лише на паперових носіях.

Всю цю інформацію потрібно внести в систему щоб забезпечити ваші права.

Скільки часу буде витрачено на актуалізацію даних наразі поки що невідомо.

Також потрібно дочекатися поки запрацює Єдиний реєстр боржників та зʼявиться інформаційна взаємодія з державними органами, які використовують обмін даними із вищезазначеними реєстрами у своїй діяльності, а саме: Держгеокадастром та іншими.

Тож, жодних юридичних операцій з нерухомим майном нотаріуси поки що не проводять.

Чекаємо.

Про початок повноцінної роботи ДРРП та вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном обов’язково повідомлю тут.

Тримаймося.

Як я телефон обмінювала.
Моя подруга ще перед нашим відʼїздом похвалилася новим iPhone 16Pro max.
Сказала, що обміняла свій 14й за системою трейд-ін.
О,- подумала я. -Трейд-ін це ж моє! Звучить як музика.
І ми пішли до сервісного центру в піднесеному настрою.

Дівчина, що сиділа за прилавком, подивилася на мій телефон, зняла бампер, сфотографувала його, сказав при цьому: о, скло треба міняти, ви його поцарапали.
-Так, випадково,,ключами. Це дрібниці. Зі всіх боків немає жодного пошкодження,- почала виправдовуватися я.
-Батарея здихає.
-Знаю, я вже знайшла батарею , вона коштує 1560 грн.

Дівчина похитала головою та відповіла:
-Це без чипу, мабуть. А з чипом вона 3600 грн.
За декілька хвилин хтось на тому боці відповів їй.
-Отже, ми можемо дати за ваш телефон 14000 грн.
Шо це за ціна така?- обурилася я.
Якщо б була повна батарея та скло, ми б дали 20000 грн.
Я сама зроблю заміну,- сказала я. Та повернулася до виходу.

Прямо по дорозі я зробила ресьорч, ми зайшли ще в один сервіс, де нам сказали ціну на скло та на батарейку.
А ще я також промоніторила ціни на 16й та зрозуміла, що дівчина дала найменшу ціну на покупку.
За годину я пройшла усі 5 стадій прийняття неминучого та почала сміятися над собою.

Мої дорогі, коли я кажу, що ми, ріелтори поводимо себе так саме, як ви, коли приміряємо на себе ролі покупця ато власника, я не брешу та не перебільшую.
Моє завжди дорожче та краще.
Тому ще це моє! Привʼязки, емоції.
А для покупця це лише ̶Т̶е̶л̶е̶ф̶о̶н̶ квартира, яких багато.

Так само, коли ми купуємо.
Чому так дорого! -кажемо ми, бо ми рахуємо кожний долар або гривню, яку заробили самі. Ми торгуємося і це цілком нормально.

Але просто завжди памʼятаємо, що «моє дорожче, а чуже дешевше», щоб тримати себе в здоровому глузді 🙂

-І знову здрастуйте !- сказала я дівчині за прилавком. Яка до речі навіть не посміхнулася.
Такий сервіс. Але це вже зовсім інша історія.

Якщо хочете ніколи не продати квартиру, робіть саме так.
Вчора наш агент поїхав зі своїм клієнтом-покупцем дивитися квартири.
В одній квартирі мешкають орендарі.
Ми з вами знаємо, що це погана історія продавати з орендарями, але власник не є нашим клієнтом. Він сам собі режисер.

Далі практично дослівно конспект перегляду.
-Доброго дня! Ми на перегляд, вас власник попередив?
Двері відкрила молода дівчина з маленькою дитиною на руках.
-Доброго дня! Так, проходьте. Але ось що я відразу хочу вам сказати:
-Дивіться, тут дуже холодно. Дує з усіх щілин.
-Ось тут, бачите, у лівому верхньому куті є потічки, нас тут заливало, що ми бігали з ведрами.

Тут дівчина, ймовірно, забула, що в квартирі дуже холодно, та спустила повністю роздягнену дитину на підлогу.

Ясно, що покупці навіть розглядати не стали цю квартиру.
А агент подзвонив власнику та повністю розповів йому про перегляд.
-Скажіть будь ласка, а скільки ви квартиру продаєте?
-Ну десь рік.
-Ви ще років 5 іі будете продавати з такими орендарями.
-Та я не поспішаю.
-У вас непогана квартира і ціна в ринку. Вона моїх покупців все одно не влаштувала, я вам просто не міг не розповісти, як орендарі вводять в оману покупців.

Ясно, що власник намагається не втратити на оренді.
Ясно, що йому в голову не приходить, як орендарі зустрічають покупців.
Але ви, мої підписники, вже обізнані, отже продавайте квартири свідомо.
Підготуйте її юридично.
Звільніть від зайвих речей.
Зробіть хоумстеджінг.

А якщо вам потрібна допомога, ви знаєте, до кого звертатися!
🫶

«Ми не працюємо, вже місяць на паузі»- почула вчора від свого колеги.
Так, зараз, поки реєстри не працюють, угоди закрити неможливо юридично.
Але якби це причина очікувати та ставити бізнес на паузу?

Що має робити ріелтор в такій ситуації?
1. Навчатися новому. Читати книги, відвідувати тренінги та майстер класи.
2. Призначати зустрічі, спілкуватися з людьми, робити нарешті нетворкінг, на який зазвичай не вистачало часу.
3. Відкривати ваш список постійних клієнтів, а також тих, з ким вже був перший контакт, але не закінчився нічим.
В нас в 90тя був зошит з 48 аркушів, де з одного боку були записані клієнти, з іншого обʼєкти. Коли не було роботи, ми просто читали цей зошит, с потім приходили думки. І в 50% з 100% закривали угоди.
4. Спілкуйтеся з власниками з відкритих джерел, зараз саме той час, коли усі в розпачі. Ваш досвід та професіоналізм, знання ринку та розуміння процесів може стати в нагоді цим людям.
5. Шукайте ровів можливості у всьому. Заявіть про себе в соціальних мережах. Або нагадайте про себе.
Одна моя колега з Америки зазвичай бере з собою в літак бейсболку з лого Realtor. Я гуляю з сумкою з таким самим лого.
Так люди звернуть на вас увагу.
6. Ходіть по переглядам, робіть відео, стріми.
7. Спілкуйтеся з колегами. Колись знайомство з колегами у новому для мене місті допомогло мені інтегруватися в середовище та заробити перші кошти.
8. Подивіться гарні фільми про ріелторів, це дасть мотивацію або ідею.

Не стоїть та не чекайте у моря погоди.
Ця пауза нам дана саме для цього.
Всіх обняла.
Ваша Оленка

Мої клієнти уважно за мною слідкують. Ось не спиться їм! Поставили в провину, що не написала у списку проектів 2 пункти:
-продаж частини торговельного центру ( Буча), справді крутий!
-продаж торговельного приміщення з мережевим орендарем в Золоче.
Обидва приміщення з гарною окупністю до 10 років ( справді, менше).
Ідеальні документи.
Комісію екстра сплачувати не потрібно.
За детальною інформацією звертайтеся прямо тут, не соромтеся! :)
Бо усі обʼєкти класні!
Добраніч, Україна! 🇺🇦

Продовження 😂

Поки була у відпустці, не писала практично нічого про нерухомість. Але не втрачала часу дарма. Навчалася разом з чатом jpt.
І хочу вам зізнатися у любові до штучного інтелекту 🙂
Як це відбувається?

1. Спочатку закинула йому фото пральної машинки в апартаментах.
Я такої марки навіть не чула.
Він відразу дав мені всі необхідні данні.
Попросила розшифрувати знаки на тумблері, за хвилину мала все для прання.
2. Сьогодні дала завдання надати мені поради для презентації приміщення інвестору для максимально доходного проекту. Надав 3 варіанти. Усі три -wow!
3. Закинула йому уривок книги, яку пишу, попросила структурувати глави. Похвалив мене, що я талановито передаю атмосферу 90х 🙂
Це приємно 🙂
4. Дав на вибір 10 варіантів теми для виступу на конференції. Написала тези. Обираємо разом, що було б більш цікаво для ріелторів у 2025му році.
5. Все використала усі можливості безкоштовного доступу, купила платну версію.

Але диво, яке сьогодні зі мною сталося.
Напередодні подорожі я якось дідька змінила пароль на ноуті.
Відкрила сьогодні, він не дає допуску.
Підказка нічого не дає: джеймс.
І шо?
Перепробувала все що можна : James, bond, JAMES, і ще 30 версій.
Нічого.
Звернулася до чату gpt.
Він спочатку також дає поради, які я без нього знаю.
Ми з ним разом що тільки не пробували.
100500 разів пере завантажували. Нуль.
Бачу, він вже сам у розпачі. Вже пропонує звертатися до сапорту у Apple.
Та почекай, пишу. И з тобою інтелект, чи ні?!
Штучний та справжній! Давай ще версії!
І раптом він видає: є ще варіант. Впораєшся ? А то?!
І я це зробила!
Ми з ним це зробили!
Так що чесно ставлю значок ШІ!

Перший день в робочому режимі.
Зустрічі, перемовини. Обговорення 4х великих проектів.
Не знаю, як ви в період «між часами». Поки не працюють реєстри та клієнти в очікуванні, а в мене січень найпродуктивніший місяць.
Проекти:
1. Продаж смарт -хаусу
2. Продаж таун-хаусів
3. Продаж бази відпочинку
4. Рефреймінг простору на Хрещатику 15.
Дуже скучила за роботою!
Так що звертайтеся, я відкрита для будь -яких пропозицій!

Як купити квартиру самостійно

Коли потрібен ріелтор:
1. Ви не знаєте ринку.
2. Не визначилися з локацією.
3. Не можете знайти варіант у межах бюджету.
4. Немає часу на пошук, дзвінки, зустрічі та огляди.

Якщо вирішили самостійно:
1. Знайдіть квартиру. Пам’ятайте, що ріелтор продавця працює на власника і не консультуватиме вас щодо ціни.
2. Домовтеся з нотаріусом і зберіть усі пазли угоди:
• Як продавець хоче отримати кошти?
• Хто покриває банківські послуги й податки?
• Чи не з’являться додаткові витрати у нотаріуса?
• Чи продавець залишає гроші в Україні?
• Чи готовий нотаріус до форс-мажорів (наприклад, Екофлоу)?
3. Перевірте, чи продавець готовий до угоди: документи, рішення Опікунської ради, альтернатива для переїзду.

Особливості ринку:
• Одну квартиру можуть продавати десятки агентів.
• Часто об’єкти на порталах ще недоступні для покупки через юридичні чи інші нюанси.

Ризики:

Після підписання угоду скасувати майже неможливо. Повернення через суд — це лише сума з договору, без податків і зборів.

Нерухомість — не чоботи, повернення немає. Готуйтеся серйозно!
Гарних угод!

Третя стратегія називається
“фліпінг” нерухомості (від англ. house flipping).

Це бізнес-модель, коли інвестори купують об’єкт нерухомості, часто за нижчою ринковою ціною, проводять його ремонт або модернізацію, а потім продають дорожче, отримуючи прибуток.

Основні етапи фліпінгу:
1. Пошук вигідної пропозиції (наприклад, старого або недоглянутого житла).
2. Реіновація, що підвищує вартість об’єкта.
3. Продаж об’єкта на ринку за вигіднішою ціною.

Часто це стосується житлової нерухомості, але може застосовуватись і до комерційної.

В Україні фліпінг частіше називають девелопментом ( розвитком обʼєкту).
Прикладом може служити не лише ремонт та нові меблі, а також збільшення площі обʼєкту через добудову ще одного поверху або прибудову до існуючій будівлі.
Останні кейси моїх клієнтів после консультації зі мною:
1. Купівля великої квартири 150м2 в 2х рівнях з відокремленням поверхів один від одного та продаж океремих квартир за ціною +250$/м2 у Львові.
2. Розподіл 5тикімнатної квартири від забудовника на 5 смартів, що дозволило збільшити прибуток майже на 1/3.
3. Купівля приміщення 105м2 висотою понад 4,5м, що дозволило зробити 2 рівні з наступною здачею в оренду 165м2 за тою ж самою ставкою 1м2.
Обирайте свою стратегію інвестування, інвестуйте та ре інвестуйте с нами!

Коли я, як і більшість з вас, підводила підсумки року, одним з пунктів був мій кейс про інвестування в смарти, де я та ті, хто пішов зі мною, заробили 37,5% на вкладений долар.
Це друга стратегія, про яку я вам хотіла б розповісти.
Взагалі, цінність інвестиційного консультанта саме в тому, щоб допомогти інвестору отримати достатні вхідні данні для ухвалення рішення. Інвестор сам обирає стратегію інвестиції або використовує усі стратегії разом.

Якщо обрана стратегія отримання швидкого прибутку, я називаю її «спекуляція», головним тут буде знаходження супер-цікавої пропозиції на ринку.
Це може бути як вторинка під ремонт, або первинка на початковій стадії.
Консультант безумовно має бути експертом, щоб рахувати дохід-ризики.
Але він, звісно, не може бути провидцем.
Якщо ви обираєте стратегію спекуляції, ви маєте оцінювати ризики як високі.
Високі швидкі заробітки завжди високо ризикові.

Я знайшла цікавий проект, як мені здалося. Познайомилася з забудовником, провела розвідку, ухвалила для себе рішення вкласти гроші.
Написала про це в своєму блозі. 40 людей зацікавилися. 25 проінвестували.
За 6 місяців я та ще троє вийшли з інвестиції з прибутком, решта залишилися, бо змінили стратегію на довгострокову.
Хтось вирішив дочекатися здачі в експлуатацію будинку, та продати на цьому етапі, хтось залишив для сталого прибутку з оренди.
Так теж буває. І це лише ваш вибір.
Якщо будуть такі варіанти, в які я вирішу інвестувати сама, буду писати в блозі, будьте на звʼязку!

Декілька слів про інвестиції.
Щоб заробляти на нерухомості, треба спочатку обрати стратегію.
Ми зараз у Німеччині, зустрічаємося з нашими друзями та знайомими.
Всі вони в один голос кажуть, що інвестувати в німецьку нерухомість не вигідно.
Ти купуєш нерухомість за умовні 100000€, а отримуєш дохід 400-500€/міс. В Україні якщо з розумом вкладаєш, маєш 7-12%.
Але ті, хто купив нерухомость наприклад в середині нульових, коли можна було, наприклад, у Лейпцигу, купити однокімнатну квартиру 30-35м2 купити за $1000/м2, зараз вже отримали ‎ = €119 703,936
В середньому податок складе 20%, але це дуже приблизно.
Тобто, чистий дохід за 18 років складе €100000!
Але це ще не все. За 20 років ціна квартири в тому ж Лейпцигу підвищилася від 7 до 10 разів.
Отже капіталізація склала 855%.
Якщо б ви вклали якусь суму в нерухомість та забули б про неї на 18 років, ви б отримали сталий дохід протягом всього періоду.
Тому люди, які мають вільні кошти, вкладають їх у нерухомість різних країн. Якщо десь криза, дохід перекриє нерухомість іншої країни.
У портфельних інвесторів від 20 до 50% статків в нерухомості.
Це лише одна зі стратегій.
Далі буде.

Періодично пишу, як продати квартиру/будинок самостійно.
Буває, що колеги ображаються, що видаю секрети 😂
Але зараз немає секретів ні в кого.
Кирило Буданов і той все вибовтує 🙂
Отже написала для вас чек-лист, якщо маєте час та натхнення робити все самі.
Для простоти я буду писати лише «квартира».

1. Проаналізуйте ціну вашої квартири.
1.1. Для цього візьміть спочатку оголошення в вашому будинку/жк. Подивіться не тільки на опис, але й на фото. Зайдіть на пошук по фото, щоб відсіч дублі.
1.2. По кожному оголошенню зробіть розслідування: скільки квартира вже продається.
Порівняйте цей параметр на різних порталах.
1.3. Порахуйте кількість квартир в вашому будинку, жк, районі.
1.4. Випишіть мінімальну та максимальну вартість.
Можна взяти середнє арифметичне, але памʼятайте, що ви тільки на початку шляху 🙂

2. Підготуйте квартиру до продажу. Сподіваюсь, ви вже пройшли курси хоумстейджінгу? Якщо ні, прийдеться. Це зараз must have.
Перше, що треба зробити це розхламлення. Потім клінінг. Потім дрібний ремонт, якщо треба.
Іноді треба вкласти зовсім невеличкі кошти, щоб квартира виглядала доглянутою.
Ваша квартира має бути в такому вигляді, як ви збиралися на перше побачення.
Не просто губки намалювати.
Ну, ви зрозуміли.

3. Далі пишете текст. Текст, я кажу, а не цей ваш некролог: «продаю двокімнатну хрущівку з видом на смітник».
Та не пишіть тексти на кшталт Михайла Коцюбинського або Паустовського. Ніхто все одно ваші есе читати не буде.

Використовуйте чат gpt, якщо знаєте, як писати запити.
Хоча.. якщо в вас є час, можете заодно пройти курс по ШІ.
4. Фото. Знаю спеціалістів, які роблять абсолютно неймовірні фото.
Не робіть так. Бо якщо ваша квартира на фото буде виглядати краще за оригінал, це буде в покупців викликати лише роздратування.
Зробить просто гарні фото. Оберіть правильний ракурс, щоб не здалося, що в вас кухня 5м2, а ширина кімнати 2,5м.
Хоча курси фотографії також можна пройти 🙂
Головне, що має бути на фото:
Кімнати, кухня, вітальня, санвузол та вид з вікна. Також непогано зовнішній вигляд будинку та внутрішнього двору.

5. Портали. Тут все просто. Заходьте в Гугл та пишіть «куплю квартиру в Києві». 10 перших можна використовувати.
6. Розміщуйте свою квартиру на своїй сторінці у соц мережі. Знайдіть групи з нерухомості.
7. Купіть для отримання звернень окрему sim-картку.
Згадаєте мене потім, коли все закінчиться. Бо агенти внесуть вашу квартиру в свої бази та будуть вам дзвонити ще 2 роки. Мені по квартирі в Донецьку, яка була продана років 8 тому дзвонили ще влітку.
8. Записуйте всі дзвінки, всіх покупців, які вам телефонували. Пригодяться.
Якщо ціна, з якою ви вийдете в продаж, не дасть гідного покупця, вам знадобиться цей список. Його варто буде знову про дзвонити, щоб повідомити про те, що ціна стала нижче.
9. Попросіть своїх друзів та знайомих заздалегідь порадити вам нотаріуса. Звʼяжіться з ним перед тим, як почнете продавати квартиру. Перевірте заборони, арешти, штрафи, судові позови, кредити, тощо.
Поспілкуйтеся про новий технічний паспорт, якщо ви робили перепланування.
10. Попросіть також контакти оцінювача та періодично просіть його дивитися на оціночну вартість вашої квартири.
Ви будете дуже здивовані, як вартість квартири може змінюватись навіть протягом тижня.
11. Обовʼязково зверніться для податкового консультанта, щоб не пропустити зміни до податкового законодавства. Податку на нерухомість.
12. Не забудьте погодити з банком трансакцію проведення угоди.
Не втомилися?
Це ще не все 😂

Дорогі читачі, послідовники, друзі, однодумці!
Вітаю вас с Прийдешнім Новим роком!
Бажаю, щоб у кожного, кому потрібно, в цьому році зʼявився Дім. Саме зʼявився, , бо не треба Богові писати дорожню мапу.
Хтось заробить, хтось отримує в подарунок, хтось виграє в лотерею :)
Нехай в кожній вашій домівці буде любов, злагода та добробут.
Я дуже люблю слово «ізобіліє», але тільки в цьому році зрозуміла його правильно.
Це те, що шведи називають Lagom- філософія життя, коли тобі вистачає.
Вистачає на потреби правильно харчуватися, їздити з комфортом на власному авто або крутому байку, мати будинок, в якому є місце для усіх, кого ви хочете бачити постійно або інколи.
Вистачає на подорожі, у своїй країні або будь де, куди душа покличе.
Вистачає на навчання чомусь новому та цікавому.
На книги та кіно, на підписки Netflix, або будь- які!
Вистачає на благодійність, бо це є невідʼємною частиною нашого буття.
Так створив Всесвіт або Господь- віддавай скільки можеш, створюй різницю потенціалів, тоді отримаєш прибуток в кратному розмірі.
Роби добро та кидай його у воду.
Бо добро множиться, на жаль, як й зло.

Ізобіліє, українською Достаток.
Англійською abundance, abun-багато, dance- танець. Отже май бажання та можливість танцювати танець свого життя.
Достаток це кайфувати від своєї праці, бізнесу, хобі та творчості.
Достаток це також мир в нашій коханій Україні.
Бажаю нам усім справедливого миру в прийдешньому 2025му році!
Від щирого серця бажаю, що все це здійснилося в 2025му!
І нехай буде так!

Вчора у Львові зустрічалась з девелопером, з яким домовилися у Київі про співпрацю.
Думала, чергові таунхауси, які стоять у передмісті мертвим капіталом.
Але проект мені дуже сподобався.
Сам проект, будинки, інфраструктура, а головне можливість :
1. Заробити
2. Мати резервний аеродром.
До речі, давно чекаю аеропорт на заході України 🙏

З переваг- 4 фінансових плани:
1. Вкладення в собівартість. Гарантовані 15%, термін 18 місяців. Поріг входу $65000
2. Купівля на фундаменті. Капіталізація 20–25%. Можливе розтермінування.
3. Купівля з метою здачі в оренду. 7-8% річних +7-8% капіталізація.
4. Участь в проекті від $2 млн.
Якщо цікаво, пишіть.
Я у відпустці, але відповім :)

Ринок нерухомості України нагадує Америку за часів золотої лихоманки.
Так, про Америку. До 1913р в США був такий самий ринок. Довіри до агентів також не було. Кожний «брав» з кого хотів та як хотів. Брали з покупця, брали з власника, з 2х боків.
Потенційні клієнти обходили, кидали агентів, а ті були злі та ненавиділи один одного.
Історія замовчує, кому з лідерів ринку в голову прийшла ідея обʼєднатися та встановити Правила гри.
Але відомо, що в 1913му році вони зібралися та написали Кодекс Етики та стандарти практики. Такий собі, Білль про Права в одній окремій галузі. А знаєте, що вони там написали?
Не про захист своїх прав. А про права споживача.
Сьогодні в NAR CoE всього 17 статей, які розбиті на три групи: «Обов'язки перед клієнтами та споживачами», «Обов'язки перед громадськістю» та «Обов'язки перед іншими REALTORS®».
Після того, як Кодекс був прийнятий, ріелтори самостійно звернулися до держави за галузевим законом.
Що там, якщо дуже коротко та простими словами:

1. Клієнт-це той, з яким є професійні, фідуціарні ( довірчі) стосунки.
2. Послугу оплачує той, хто отримує дохід.
3. Ріелтор не має права грати проти свого клієнта та розголошувати конфедиційну інформацію.
4. Ріелтори мають кожний відстоювати інтереси свого клієнта, незалежно від того, хто сплачує комісію.
5. Є орган, на рахунок якого покупець сплачує кошти А вже з рахунку сплачуються всі платежі, включно ріелторська комісія.
Отже все прозоро, як кажуть, невідворотні лише смерть та податки.
А як ви думаєте, український ринок готовий до такого повороту?
Ви, як споживачі, хочете отримати послугу, за яку будете вдячні?

Повідомлення для тих, кого стосується.
✔️1,5 % ставка військового збору від усіх доходів, включаючи доходи від продажу нерухомого майна залишилась для:

✅військовослужбовців та працівників ЗСУ, СБУ, Служби зовнішньої розвідки України, ГУ розвідки Міністерства оборони України, Національної гвардії України, Державної прикордонної служби України, Управління державної охорони України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, Державної спеціальної служби транспорту.

Всі решта будуть сплачувати замість 1,5% вже 5%.

А доки ви читаєте серйозний текст, підкину вам своє оповідання з книги «Невигадані історії».
Якщо ви не проти, хай буде мовою оригіналу.
Оповідання написане 8.04.2019

Мені іноді складно поділити, де мої статті про Нерухомість, а де література 🙂
Отримуйте мікс 🙂
#Про переговори.
Я вважала та вважаю, що Нерухомість не продається з реклами.
Точніше, реклама покликана залучити інтерес до об'єкту. А нерухомість продають люди.

Якось до нас звернувся клієнт із проханням допомогти купити квартиру. Звали його Олександр. Завдання було не з легких: знайти квартиру в самому центрі міста площею не менше 120м2 та стінами не нижче 3х метрів.
На той час новобудов у сьогоднішньому розумінні ще не було. Були недобудови часів 1-ї української кризи, спровокованої російським дефолтом 1998-го і сталінки з максимальною площею 100м2.
Нашому клієнту жодна з цих квартир не подобалася. Не виходило відтворити мрію з величезною їдальнею-вітальнею, двома санвузлами та трьома повноцінними спальнями.

Справа була за місяць до Нового 2000 року. Взялися ми з партнером «блокувати Квартири». Збирали їх як кубики або конструктор лего з квартир на одному майданчику.
Ох, скажу я вам, це нелегка справа! Один згоден, інший ні. А якщо інший згоден, то покупцеві не подобається планування, будинок, під'їзд, двір.
Проколотившись майже місяць, не виловивши жодної рибки, ми були у розпачі.
І тут до нас у гості прийшла найстаріший Донецький ріелтор Ганна Павлівна, яка ще за Горбачова почала потихеньку «маклерити».

-Є у мене, - каже бабуся ріелторського бізнесу, - один варіант. Але доведеться повозитися з роз'їздом.-
І називає такий будинок, Квартири в якому можна купувати не дивлячись. Тому що як кажуть колеги-американці, на ціну Квартири впливають усі 3 параметри – локейшн, локейшн та ще раз локейшн.

Засукали ми рукави і за 3 дні підготували найскладніший розмін.
А покупець поки що ні сном, ні духом.
-Дзвони покупцю, - каже Ганна Павлівна, - нехай гроші несе.
Коли я трохи зібралася з думками, набрала номер Олександра.
А щоб ви розуміли, за вікном 29 грудня.
Корпоративи, звичайно, ще так не відзначали, як у жирні нульові, але шампанське на робочому місці вже пили.

Набираю я покупця, він вислухав мене уважно і каже:
- Добре, скиньте планування факсом.
Скидаю 2 планування-блок із 2х квартир.
Через 10 хвилин дзвінок.
-Будинок хороший. Планування не влаштовує. Не вийде те, що я запланував збудувати. Джакузі нікуди встромити.
І сміється так єхидно.

Треба сказати, що Олександр був зовсім не схожий на «нових руських» в малинових піджаках. А зовсім навпаки справляв враження інтелігентної та ерудованої людини.

Такого англійського інженера з анекдота.
-Олександре, -у мене навіть голос охрип від хвилювання. -Тут жодної несучої стіни. Можна зносити все та будувати заново. Під стелею монтажний пояс. 2 колони на 140 м2. Я вам сама зараз планування намалюю, хоч з мене ще той художник!

Але, думаю, що ваш архітектор зробить це краще за мене.
- Ти думаєш? - Він від хвилювання теж говорить охриплим голосом і переходить на «ти».
-Упевнена. Зараз накреслю і ви самі побачите.
-Давай вже після Новорічних празників? - У голосі його майже благання.
-Ні за що!-хриплю я. -Варіант відведуть з-під носа, тим більше, з готовим обміном!
І я вже гроші порахувала, - додаю я.
-Дай мені хвилин 20.
-Ні хвилиною більше, - нахабно додаю я. Жартую, звичайно.
Через 25 хвилин він мене телефонує і каже пошепки:
⁃ Олена ... ти не відьма, на хвилиночку?
⁃ А що?!
⁃ Ти сказала, ні хвилиною більше. Рівно через 20 хвилин в офісі відключилося світло і всі телефони (провідні). Я дзвоню з мобільного.
⁃ І? - серце б'ється так, що ось-ось вискочить!
⁃ Так.
⁃ Так?
⁃ Так!
⁃ Весь простір за тебе. Розумієш?
⁃ Звичайно. Та не за мене. За нас.
Наступного дня, 30го грудня, ми без задатку зробили угоду. Олександр привіз до нас в офіс ящик артемівського шампанського.
⁃ Через 10 років біля мене на парковці припаркувався сліпуче білого перламутрового кольору Ягуар-купе.

Поки я дивилася на гарний автомобіль, з нього вийшов чоловік років 50 і посміхнувся: «Привіт. Давно не бачились.Ти покращала :)

Я дивилася, і згоряла від сорому, тому що не могла згадати, хто цей чоловік.
⁃ Не пам'ятаєш? А я часто згадував тебе. Мені такі ріелтори більше не траплялися. Відьмочки 😉
⁃ Саша! Пам'ятаю, звісно! Класна машина!
⁃ Це машина дружини. Купив на день народження. Дай візитку, чи мало чого...

В-Вигоряння.
Все частіше зустрічаю пости ріелторів, у яких прозирає втома та роздратування.
Зображення на кшталт «Коли у вас вихідні?
-Я ріелтор»
Розходяться як пам'ятник тому, що ЄБШ треба 24/7.

Чим ріелтор відрізняється від будь-якої іншої професії? Чому будь-який співробітник корпорації має право на відпочинок, кількість робочих годин, а ріелтор немає?

На початку зародження професії узвичаїлися приказки «Вовка (ріелтора) ноги годують».
«Ріелтор працює не від кута і до обіду, а від світанку до заходу сонця».
"Ріелтор не професія, а спосіб життя".

Ви помічали, як не люблять лікарі, коли в компанії з ними люди починають розповідати про свої хвороби та ставити запитання?
Ріелтори з радістю включаються до розмови, оскільки працюючи у продажах, ти можеш отримати більше клієнтів. Ще більше клієнтів.

То чому настає вигоряння?
Довгий час ріелтор працюючи «від світанку до заходу сонця», не знав, не був упевнений, які з його напрацювань закінчаться угодою.
Ріелтор давав рекламу, розклеював оголошення, розкладав сіті та розкидав камені.

Улов іноді був багатим, інколи ж порожнім.
Ріелтор міг полювати на Велику рибу, як у Хемінгуея в «Старий і море», а міг задовольнятися дрібною рибкою на зразок оренди житла.

З приходом у наше життя інтернету ріелторам не стало легше жити. Власники тепер могли самостійно розміщувати свої оголошення на дошках, і щоб хоч якось триматися на плаву деякі «ріелтори» вигадували різні фічі.

Спочатку, коли вартість оголошень ще була не такою суттєвою, вони просто робили клони оголошень власника від 100 до 1000 і забивали всі ресурси, одночасно поставивши ціну нижче за ціну власника.

Покупець, бачачи таке засилля квартир в одному будинку (комплексі) губився і обирав те, де ціна в оголошенні нижче. Таким чином, ріелтори конкурували самі з собою, а власника просто використовували як об'єкт, а не суб'єкт.
Потім дзвонили власнику і пропонували продати квартиру першому покупцеві, який погодився. І пресували його за ціною, тому що швидкість тут найважливіша. Чи не продав цьому, твій конкурент продасть іншому.

Де тут власник? Як у тому анекдоті: Ви бачите ховраха? А він там є!

Потім з'явилися витонченіші методи. Орда агентів із великих агентств стала не лише клонувати оголошення, а й посилати на тих підтримку сайтів скарги на оголошення власника, що він нібито шахрай. Або що видає себе за власника.
Портали знімали оголошення власника, а якщо він скаржився, вимагали надати скрін документів, що встановлюють право!

Природно, власники бояться відправляти свої скрини і на цьому співпраця з порталами закінчується.
Натомість набирають силу агенти-стерв'ятники.

Але я зараз не про правомірні методи колег.
Попрацювавши в такій розрекламованій компанії від 3-х місяців до року, ріелтор не просто втомлюється, він вигоряє.
Він не розуміє, чому йому грубять власники, чому покупці намагаються його оминути. Чому він бере участь у цій гонці на виживання та на швидкість?

Чому він, нарешті, навіть зробивши одну круту угоду, відразу знову входить у гонку.
Не може вискочити з колеса, треба швидко бігти, бо наздоженуть конкуренти.
Його так навчають у таких агенствах.
Чого тут думати, стрибати (бігти) треба!

З того часу, як в агенціях нерухомості з'явилися технології продажів, бігти нікуди не потрібно.
А що потрібне?
-Планувати свій місяць, тиждень, день.
-Мати справу з мотивованими власниками, яким дійсно потрібна послуга.
-Працювати в компанії, яка генерує потік клієнтів, а агент має чітко прописане зведення обов'язків та завдання його виконувати ці обов'язки якісно.
-Мати стільки проектів (договорів), скільки достатньо для амбіцій, безстресової роботи та можливості проводити час із сім'єю.
-Призначати перегляди не на першу вимогу покупця, а строго за графіком показів.
-Якщо покази посідають вихідні, ці дні мають бути компенсовані відпочинком посеред тижня.
-Довірчі та чесні відносини з клієнтом-запорука міцної нервової системи та захист від вигоряння.

Працюйте в інтересах клієнта, на своє задоволення, отримуйте гідну винагороду та захоплені відгуки клієнтів!

Чому одні обʼєкти, навіть недешеві, продаються за 2-3 тижні, як заповідав великий Арестович. А інші, які струнко вливаються в середньостатистичну ціну продажів -аж ні?
Колись років 12 тому я почула від своєї колеги Наталі Кузьмінової формулу $=L*M,
Де $, як ви здогадалися, сума;
L=лояльність, довіра
M-мотивація до продажу.

Почнемо з лояльності. Якщо ви самі пропонуєте клієнтам допомогу в продажу, ви витрачаєте багато енергії, нервів, часу. При цьому конверсія може дорівнювати 10-20%.
Тобто, ви зробили 100 дзвінків, а вас запросили на зустріч, допустимо, 50.
Ви 50 разів «продали» себе, свою компанію, послугу.
А погодилися 20.

Це також може мати місце, якщо ви тільки починаєте працювати, але саме через цей фактор, лояльність, ви прикладаєте більше зусиль, ніж ті, до кого клієнти звертаються самі.
Коли клієнт звертається до вас, розуміючи вашу супер силу, він уважно слухає та чує все, що ви кажете.

1. Рекомендована ціна. Власник знає, що не в ваших звичаях занижувати ціну, бо ви не в комісійку речі приймаєте. Ціна може як знижуватися, так і підвищуватися.
Отже навіть якщо вам здається, що ціна нижче бажаної, ринок покаже, а ви зможете сконцентрувати попит та витягнути з нього все.
2. Підготувати квартиру до продажу. Хоумстейджінг наше всьо! До речі, це дуже приємні клопоти! Навіть якщо власник спочатку не хоче вкладатися, після того, як побачить результати, дуже здивований. Та буде вас рекомендувати усім.
3. Не бути присутнім на показах. Колись давно я не могла довести цю опцію. Але після третього показу власник сам віддавав ключі. Бо покупці не завжди милі :)
Деякі починали вказувати на недоліки дуже різко. Я пояснювала, що не усі вміють ввічливо торгуватися.
4. Не приймати дзвінки від сторонніх осіб. А якщо сусід чи знайомий дізнався, що він продає нерухомість, починає дзвонити, мʼяко давати йому телефон ріелтора. Бо це тиск. Мʼяка сила ;)
5. Реагувати на перші пропозиції спокійно, навіть якщо вони здається непристойними :)
Бо ми відштовхуємося від першої пропозиції. Це головне.
6. Готувати усі документи відразу після підписання ексклюзивного договору. Це справді мав бути 1й пункт.
7. Підписувати виключно ексклюзивний договір, інакше все, що я написала в перших 6 пунктах не спрацює. Та ніхто цього робити не буде.
А як буде?
Бери більше, кидай далі. Бо Вовка ноги кормлять.
Так казали в 90ті, коли ми про екси не чули.
А мали нерви, поганий сон та вмгаряння. См. Початок посту.
Про M- мотивацію у наступному пості.

Відволіклися? А тепер повертаємося до реальності.
Мій фейсбучний френд відмовився купити квартиру ціною $300000 через те, що йому не сподобалася власниця.
Ось що він написав:
«З таким настроєм вам квартиру не продати!
Подумав я і мовчки вийшов з квартири.
Ціна 300 тис.$.
Але ладно вже з ціною, це таке.
Власниця зверхня, вдягнула на себе дві маски, неприємна, коли відповідала на питання то такий пафос був в словах, таке враження, що прийшов дивитись обʼєкт і вже винний щось.
Жодної посмішки чи приємного слова. Було б в рази краще, якби її ріелтор показував квартиру сам, без неї. Все таки людина купує у людей. Йшов ціленаправлено з завдатком, але аура не сподобалась».

Це моя улюблена фраза, люди купують у людей.
Про це стали масово писати десь у 2020му, що зʼявився новий клас покупців, які можуть приїхати на самокаті або моно колесі. В шортах та в кроксах.
З сумами 5-6 нулів на рахунку.
Якщо ви вчасно не зрозумієте, як продавати таким покупцям, ви залишитися без клієнтів.

А у вас були випадки, коли ви відмовлялися купувати через те, що не сподобався власник??

В нас зараз в продажу декілька будинків. Один з них з цікавою історією.
А я згадала своє оповідання про продаж будинку, нон-фікшн, так мовити :)

#я_продаю_дома
Будинок із приведенням.

Всі будинки мають свою історію. Кожен будинок зберігає свої секрети.
Ангеліна Петрівна була вже жінкою немолодою, небагатослівною, носила поверх старомодного фетрового капелюшка чорний короткий сітчастий вуаль і трималася сухо і замкнуто.

Будинок виявився недобудованим, потрібно було зробити внутрішні оздоблювальні роботи, поставити сантехніку та купити меблі.
До отримання спадщини залишалося ще три місяці.
Однак Ангеліна Петрівна відповідала неохоче й односкладово. Тільки коли я, висловивши співчуття, з ввічливості поцікавилася причиною смерті, в очах жінки промайнула тінь, але вона й тут обмежилася одним словом: «Хворів».

Незабаром з'явився покупець, якого зацікавив будинок. На подвір'ї стояла тепла погода.
Ангеліна Петрівна не заперечувала.

Через кілька тижнів мені зателефонував покупець і попросив про зустріч.
Ми зустрілися у кав'ярні, що знаходилася у сусідньому будинку.
-Олено…Тут таке ... не вважайте мене божевільним ... ночами в будинок приходить приведення.
Побачивши мій погляд, що зупинився, він швидко продовжив.
- Мені працівники-ремонтники сказали спочатку. Вони працювали допізна, тільки лягли, як побачили, що вхідні двері прочинені, крізь неї видно світло від Місяця.
І побачив літнього чоловіка в робочому одязі. Він вирішив, що це злодій та накричав на нього, щоб той ішов.

Наступної ночі все повторилося.
-Я не повірив, як ви розумієте. Я матеріаліст, Олена, я інженер, не вірю у всяку містику.
Яке ж було моє здивування, коли я ще не встиг заснути, як двері тихенько відчинилися і в неї зайшов чоловік.

Я подолав страх і тремтіння в колінах і пішов назустріч чоловікові.
-Тільки не вважайте мене шизофреником! Випили ми міцно, - сказав чоловік. -Слово за слово, загалом, сусід кинув у мене цеглу і потрапив у скроню. Смерть настала миттєво.
Написали «нещасний випадок», мовляв, просто впала цегла мені на голову. Так ти піди розкажи слідчому. покарано».

Сказав, підвівся і вийшов.
Я взяв зі столу пляшку горілки і випив майже всю.
Ви можете мені не вірити, але це правда.
Що порадите зробити?
-Та вже .. ось це історія ... як у старих англійських замках. Там люди століттями з привидами поруч живуть.
А що робити, то я думаю, до слідчого йти.
-Слідчий не викличе психлікарню?
-Не кажіть про привид. Скажіть, сон приснився. Може, це правда, був сон.
Мій співрозмовник підвівся і не попрощавшись пішов до машини.

Через два з половиною місяці, коли Ангеліна Петрівна нарешті отримала право наслідування, ми знову зустрілися з Олегом, так звали покупця.
-Лена, таки взяли сусіда. Натиснули на нього трохи, - зізнався сам.
І понизив голос, продовжив:
«Він сказав слідчому:
-Мені самому легше стало. Кожну ніч сусід мертвий приходив та казав, зізнайся, це вбивство по необережності. Ненадовго сядеш. Інакше щоночі приходити буду, не дам тобі спокою».
-Тільки ви це, Лено, не розповідайте нікому.
Мені жити в цьому будинку. А якщо продавати надумаю?
А з такою історією хто купить»?

Я мовчала 17 років. Зараз за терміном давнини та подіями у Донецьку вже можу порушити обітницю мовчання.

Друзі, боюсь, все ж таки скоро прийдеться переходити в інший месенджер.
І не тому, що буде заборонений.
А тому, що кожен день відбувається злом когось з моїх знайомих.
Це вже прийняло кількість стихійного лиха.
А де б ви порадили вести канал?
Чи все ж таки ютуб мене чекає?

#кейс
#продаж_комерційної_нерухомості

Все рано чи пізно повторюється. А ситуації, які стали основою цієї статті, повторюються з періодичністю. Тож вирішила повторити цю статтю, яку писала 3 роки тому.

Порекомендували мене одному власнику комерційної нерухомості поважні люди.
Власник мотивований - йому справді потрібно продати.
До ріелторів лояльний, готовий сплатити гідно роботу професіонала.

Але на пропозицію підписати ексклюзивний договір, щоб упритул зайнятися продажем, відповів категоричною відмовою.
Чому? Не розбиратимемося в психології, можливо, у власника вже був негативний досвід співпраці. Або начитався «шкідливих порад» у мережі.

Не розвінчуватиму міфи, а просто напишу, що наша команда зробила для продажу однієї дуже недешевої будівлі, що окремо стоїть.

1. Фото, відео та аерозйомка.
2. Розміщення оголошення у топ на 50 профільних сайтах.
3. Розміщення оголошення у закритій міжагентській групі з продажу комерційної нерухомості із пропозицією частини комісії від власника.
4. Розміщення оголошення в професійних групах в соціальних мережах.
5. Написали та відправили понад 5000 (!) паперових листів потенційним покупцям-клінікам, інвестфондам, посольствам та ін.
6. Зробили письмову пропозицію 286 потенційним покупцям із нашої власної бази та бази покупців наших колег.
7. Отримали 6 оферт-пропозицій щодо купівлі.

А тепер дайте відповідь мені на запитання, чи стали б ми витрачати стільки енергії, грошей і часу на реалізацію проекту, результат якого неможливо передбачити? Більше того, коли вирва затягне всіх покупців на ринку, а покупці приїдуть на адресу купувати самостійно? І куплять!

Сенс у роботі заради роботи? Подумайте. І якщо вам справді потрібна допомога професіонала, звертайтеся! 100% якість та наявність покупців гарантуємо!

За традицією, можливо, ще радянською, чомусь усі покупці намагаються купити нерухомість до Нового року.
Раніше боялися, що влада з нового року якусь фігню вигадає.
Власне, про що я ? 😃
Вона її вигадала з 1.12.2024го.
Так що працюємо з звичайному ритмі.

Але практично усі угоди зараз Це суцільний квест.
-Ми купуємо 2 смарти, ми можемо їх купити до 25.12?
Бо покупець навмисно приїжджає з Америки на угоду.
-Так, звичайно, я буду готовий.
-Тобто, ви розумієте, що в вас є податок на другу квартиру?
-Блін! Як я міг забути?! Це ж мій бізнес! Розслабився!

Чоловік купив 120м2, розділив на 4 смарти, гарні до речі, та 7 років отримував орендну плату.
-Я вже майже відбив вартість, та ще й заробив.
А ось про податки забув.
-А зараз 11% -кажу йому.
-Тоді давайте після НР.
Тепер покупцю треба залишати гроші та довіреність .

І почався квест.
1. Знайти людину, яка договір купівлі-продажу підпише.
2. Щоб залишити гроші, треба знайти скриньку в якомусь банківському депозитарії.
Їх небагато, якщо що, вільних.
3. Відкрити скриньку та залишити довіреність на розпорядження.
4. Довіреність особливого зразка, бо з Америкою в нас «особливі відносини». Як сказала мені оф-рекордс одна банківська очільниця відділення, йому простіше та дешевше злітати в Європу та там зробити довіреність.

А тепер з іншого боку.
Продавець з США.
Як виводити кошти?
Кейс-2
Квест -2.
Наші люди, особливо, якщо вони вже довго живуть за кордоном, не розуміють, як це вивозити гроші готівкою 🤦🏻‍♀️
Ми з вами знаємо, що це за треш.
-Я не можу свої власні кошти переказати на свій рахунок в США?
-На жаль, ні.
-Я резидент США , я сплачую податки!
-На жаль. Заборона нац банку.
-Тобто, 100000$ я маю везти в потягу, через кордон?
Вони с своєму розумі?!

Так, ми в своєму. Українці гроші все одно виводять, легально, ризикуючи собою, або полулегально.
Так не простіше все б таки дати таку можливість своїм громадянам?
А, національний банк?🏦

Це поки квіточки, ягодки бувають такі, що це не квест, а кімната сміху, якщо не страху.

Усіх з Днем ЗСУ!
Та з Днем Святого Миколаю!
Та нехай буде в решті решт мир та спокій в Україні!

Треба усвідомити : ніколи не будеш хорошим для усіх . Отже не зраджуй себе. Бо це найстрашніша зрада.

Знову прочитала питання в мережі, хто має оплачувати комісію ріелтора при оренді квартири? Особливо посміхнули коментарі.
«Я найняла ріелтора, не плачу, йому сплачує орендар . Він каже, що таким чином обирає кращого, бо той, хто не хоче платити за послугу, поганий орендар» 🤦🏻‍♀️

Давайте домовимся один раз та назавжди:
Комісію в будь-якій сфері обслуговування оплачує замовник!
Якщо квартиру здає власник, а комісію оплачує орендар, то ринок перевертається з ніг на голову.

Давайте розбиратися, чому.
1. Ви здаєте квартиру. Професіональний фахівець зацікавлений в тому, щоб здати як мога дорожче та щоб орендар був гідний.
2. Для цього ріелтор має відібрати з усіх претендентів кращого. Витратити час, гроші, аналітику зробити, яка ціна відповідна.
3. Як це виглядає, коли ви доручаєте ріелтору здати квартиру, але нехай його послугу оплачує орендар?
4. Кому ріелтор надає послугу? Вам чи орендарю? Чиї інтереси він буде відстоювати?
- Не ваші, -відповім з впевненістю.
Бо в нього таких квартир 100 або 200.

Тому в нього найважливіше не гарного орендаря вам знайти, а швидкість. Бери більше, кидай далі.
5. А тепер як це в розвинутих країнах.
Іспанія. До 2023 року комісію ріелтора оплачував орендар. Орендар платив 3 місяці оренди, 1+2 міс залога. Плюс 1,3 річної орендної плати.
З 2023го як і у всьому цивілізованому світі оплачує той, хто отримує дохід.
6. Чому так? Тому що орендарі таких країн ненавидять ріелторів, бо крім навантаження оренди, яка може складати до 30-50% заробітку, він має платити Додатково 1, а то і більше орендну плату в якості комісії.

А тепер перевернемо ситуацію на 180*.
Комісію оплачує власник, бо він тримує дохід.
Ріелтор готує квартиру до оренди, щоб знайти кращого орендаря, обирає його серед інших кандидатів.
Усі задоволені.
Власник отримує орендну плату, має гарного орендаря.
Орендар платить лише за квартиру, а не за «послугу», яку не замовляв.
Ріелтор задоволений, бо має гідність, вдячність та рекомендації.
Суспільство має повагу до професії Ріелтор.

Як продати квартиру? -запитують мене щоразу.
-Легко!-кажу я. -Сфотографували квартиру красиво, прибрали речі та виставили в продаж.
Краще спочатку подивитися, що продають інші.
Та сформувати ціну.
Коли з мене просять пораду, я не боюся її давати. Але буває по-різному:)

Кейс.
Чоловік звернувся до мене з просьбою продати будинок. Будинок був розташований в іншій місцевості, Гатного ріелтора я тоді знайти не змогла.
Дала посилання на мій блог.
Сказала «читайте та шукайте малого ріелтора».

Чоловік зателефонував через місяць.
-Знайшли фахівця?- питаю.
-Ні. Я прочитав 50 ваших статей та зрозумів, як все можна зробити.
«Нічого складного для людини з інтелектом, як казала Шурочка в стрічці «Службовий роман».

Подивився, що продають інші. Оцінив мій будинок у 75000. Бо гірші за 65000 продаються.
Зробив прибирання, вікна вимив, речі прибрав та запросив професійного фотографа, він зробив чудові фото.
Поставив на всі сайти, які знайшов.
Місяць пройшов! Жодного дзвінка, не те що показу!
Що робити?

-Я не робила аналітику, її має зробити локальний ріелтор. Але очевидно, що ціна занадто велика.
Спробуйте намацати дно.

Чоловік зателефонував ще через 2 тижні в кінець засмучений.
-Поставив 60000. Нуль. 55000. Нуль. 50000. Нуль. Потім психанув та поставив 28000!
Все як ви вчили!


Пішли покупці.
Кожен день по 3 покази.
Всім кажу:
Я хочу 65000$. Це остаточна сума.
Спочатку крутили пальцем біля скроні.
Один дуже просив віддати йому. Додав 2000$. Немає більше,- каже. -А що мені з того?
Дійшло до того, що будинок мій стали обходити за 3 километри.

Як ви виходите з таких ситуацій? Як ви підіймаєте ціну?

По-перше,- кажу. -Підняти ціну з 28000 до 65000 взагалі не реально, якщо не оголошувати аукціон. По-друге цьому треба вчитися довго та ретельно.
Бо не тільки божевільним можуть назвати, а ще й побити.
А по-третє, не морочите голову ні собі, не людям. Знайдіть собі професіонала!

Знайшов все ж таки. Продав йому хлопець за $45000.
Не 65000 звісно, бо не було в тому місті такої ціни.
Але і не за $30000.

Кажуть, що в Європейських країнах існують ріелторські ( брокерські) бюро, які були засновані 200 років тому.
З одним з таких брокерів я познайомилася у Каннах на міжнародній виставці з нерухомості та імміграції.
Тут 2 кейси. Перший саме про сімейні компанії та династії.
Інший про те, як я потрапила в Канни.
Почну з другого, а ви потім напишете, ці цікава вам історія Попелюшки, яка потрапила на бал :)

Нас з колегою запросив на прогулянку на яхті президент FIABCI, найавторитетнішої організації в світі 9 нерухомості. В ній не тільки брокери, але й архітектори, девелопери, дизайнери, юристи з нерухомості, тощо.
Серед гостей був чоловік років 45-50, дуже простий, приємний та легкий в спілкуванні.

Нас познайомили та уточнили, що його бюро в Амстердамі 200 років обслуговує як брокер королівську сімʼю.
Тобто, його прадід купував нерухомість для короля Нідерландів. Його дід купував нерухомість діду короля.
А зараз цей чоловік ( не змогла згадати його імʼя, на жаль), продає або купує нерухомість для короля та його сімʼї.

Якось наш старший син після другого курсу універу прийшов до нас в компанію на практику. Цей був 2005й рік.
Ми тоді продавали лише комерційну нерухомість. Це моя віддушина та задоволення, комерція. Люблю це.
В цей рік нерухомість почала набирати обертів, рік був успішний та напружений.

Влітку ми працювати на повну. Памʼятаю, що син тоді тричі показав приміщення, яке ми продавали.
Покупець приїхав спочатку сам, потім з дружиною, потім з прорабом.
-Якщо він ще раз приїде та не купить, я його … вижену :)і каже син.
Так, синочок, в нас така робота. Може купити, а може й ні. Ми вкладаємо кошти в рекламу, паливо, час.
А заробляємо ми лише тоді, коли покупець купив.
-Що це за робота така, повітря продавати?!
Так, синку, -подумала я пізніше, десь ми повернули не туди. Не створити нам династію, яка проіснує 200 років :)

Син після балакавріату закінчив британську магістратуру та працює в ІТ компанії в Німеччині.
Продає повітря 😂

Фб нагадав мій пост з 2012го року.
Тоді фб ще не був таким «розшареним».
Але популярним був мій власний блог realtyblogger.net
Який ми з молодшим сином створили в період кризи 2008/2009.
Я так подумала, що основні ідеї до мене приходили саме в періоди, коли здавалося, немає виходу.
Але сам пост не про це.

Нещодавно до мене звернулася клієнтка з дуже складним запитом. Її питання неможна було вирішити жодним чином без вкладення грошей.
Але їх в неї і не було.
Я запропонувала позичити їй гроші на короткий період.
Але стикнулася з тим, що на мене колеги подивилися як на неадекватну.
Давати свої кошти? Заради таких невеликих комісійних?

І тоді я згадала випадки, коли я робила на перший погляд безглузді вчинки, та які вони пізніше мені приносили дивіденди.
Один з таких кейсів я описала у 2012му в своєму блозі.
До нас звернувся один чоловік, який викупив у фдм приміщення біля 1000м2 в 2х рівнях. 1й поверх +підвал.
Великі приміщення завжди складно продавати, а на дворі 2010й, найтемніший за МФК.

Сіли ми з партнерами, розклали роздруковані плани приміщення та влаштували брейн-шторм.
Вирішили поділити на 3 частини. Не дуже рівномірні, але все ж таки цікаві.
Найкраще вийшло 220м2 першого поверху та 80м2 підвалу.
На відміну від класичної схеми продати спочатку «непотріб» вирішили спочатку запропонувати своїм постійним клієнтам саме це.

У мене було 10 клієнтів на «першій кнопці», яким я телефонувала, коли в мене зʼявлялося цікаве приміщення або будівля.
Почала з 4го. Чому? Та просто тому, що в нього була клініка, в якій я обслуговувалася напередодні. А з володарем ми пили каву в його кабінеті.
Просто перший, хто впав на думку.

-Є приміщення. Виділене з великого. Це найкраще з того, що пропонується. Тобі дзвоню першому. Розташоване на Університетській.
Це самий центр*
-Я за кордоном. Буду за 2 тижні.
Притримай, будь ласка, приїду подивлюся.
-2 тижні не можу.
-Тоді ексклюзиву мені не надали. Точніше дали тиждень на то, щоб знайти покупців*
-Ти впевнена, що воно того варте?
-Так.
-Що там можна зробити? За скільки можна здати в оренду?
Нагадаю, криза триває в повний зріст.
-Під що хочеш. Навіть клініку. Або магазин продовольчих товарів. Підвал під склад.
-Скільки в мене часу?
-2 години.
За 2 години дзвінок:
-Нікого не зміг знайти, щоб тобі завести завдаток.
Власник хотів велику суму.
-Добре, я дам завдаток за тебе.
-Супер. Ти ж мене знаєш, за 2 тижні розрахуюся.

Я дала свої $20000.
Мені теж крутили пальцем у скроні. Як можна було так ризикувати?!
Але я знала свого клієнта та товариша.
Через 2 тижні він повернувся з Франції та ми закрили угоду.

А як продалися інші приміщення?
Що цікаво, та теж заслуговує окремого кейсу :)
-Хто купив частину 300м2 це був кращій шматок!
-Такий-то.
-О! Тоді я купую середню частину. Він розуміється в нерухомості.
Друга угода була закрита практично відразу.
Третя, де було 250/250 також була продана швидко. Бо всі знали один одного.
А ці двоє поганого не куплять :)

Не по темі, але про бізнес-процеси та нерухомість 😀

Сьогодні в нашому підʼїзді встановили інвертор. Протестувала ( протестувала від слова «тестити», а не робити протест) особисто 🙂
Ми все ж таки це зробили!
Мій висновок:
1. Якщо є команда, налагоджені бізнес-процеси та розподілені ролі, можна добитися всього!
2. Не всі сусіди готові сплачувати. Більшість ховалася за спини активістів та чекала, получиться в нас чи ні.
3. Погрози та шантаж наше всьо 😂
Після того, як ми оголосили, що збір триває до вечора неділі ( 2 тижня тому), прокинулись та за добу накидали достатньо для закупівлі обладнання та карткового доступу.
4. Ми не торгувалися з постачальниками, тому отримали повний комплекс послуг з монтажем. Що вийшло дешевше запланованого.
5. Спільнота повірила в себе та вимагає започаткувати новий збір на генератор на тепло 😉
Це ми після тестування :)

А тепер висновки:
1. Ріелтор та власник має бути командою, а не «замовник -виконавець».
2. Якби власник продавав сам, враховуючи нашу аналітику, він продав би за ці 195к, максимум 199.
Бо в цьому і є саме цінність професійного ріелтора.
3. Коли ви рахуєте комісію ріелтора як витрати, маєте на увазі, що це не просто плата за роботу по продажу.
Це Вигода.

Кейс! Продаж маєтку.

Власники отримали маєток ( ми між собою його називаємо «Замок») в спадщину від батька.
Маєток стоїть окремо, до нього не дуже гарна дорога, ж нюанси як кажуть.
Батько займався, поки був живий.
Нащадки продавали рік. Спочатку за ~500к, потім 450, 360 була остання ціна на сайті.
До нас приходили двічі.
Перший їх зустрів Віталій, поспілкувався, та сказав, що треба підготуватися, прибрати зайві речі і тд.
Вони пішли наводити лад, а поки продавав хтось ще :)
Коли зʼявилися вдруге, я сказала, що ми цей Замок брати в продаж не будемо, бо висяк. Кому він на фіг потрібен. Це не актив, а пасив.
Короче, вони наполягали ( нащадки), а я відбивалася.
Не хотіла підписувати договір. Виставляла всілякі умови.
Ну як ми завжди робимо, коли не хочемо братися за проект.
Переконали :)

Але ми зробили аналітику та зрозуміли, що навіть мінімальну суму, яку готові були власники, не візьмемо.
Бо попит на Осещину прагне нуля. Бо знаємо, продавали там будинок. Але то було котеджне містечко.
А це поле!
До проекту ще підключили Марину. Наш агент. Вона красива :)

Марина сказала, якщо згодні на експеримент, тоді Олена (я) підпише.
Тобто, виходимо з явно заниженою ціною- $199к, щоб подивитися попит. Якщо будуть хоча б дивиться, спробуємо витягнути вищу ціну.
Як не дивно, були дзвінки та перегляди.
Я думала, взагалі ніхто не буде дивитися.

Один з власників був присутній на показах. Бачив, як люди приїжджали, подивилися, казали, що далі багато чого робити та дорога не дуже. Все ж таки маєток, а не будинок в містечку, що охороняється.
І тут Марині на олх написав чоловік. Без імені, без інших відзнак.
Пише:
«Подобається маєток, напишіть подробиці».
Я чесно кажучи, терпіти не можу переписку з незнайомцями.
Марина назвала його «писУн», бо він не хотів переходити в месенджер, вів переписку в чаті олх.

Ми сильно не вірили в те, що він навіть до показу дійде.
Але все ж таки накінець він здався. Подзвонив на ватсап, сказав імʼя, та сказав, якщо воно брат подивиться та все буде як то на фото, то він купить.
Та що він за кордоном.

Брат приїхав, з ним якась родичка, яка знімала на відео сама.
Після цього ПисУн загорівся та запропонував $195к та угода завтра.
Марина каже:
- Вони за 195 не віддадуть. А в мене ще покази наступного тижня.
-Тоді купую за $199к,- каже писУн. -Ні копійки вище!
-Окей, але поки я всім не покажу, не відповім. Бо власники хотіли хоч 250 отримати.

ПисУн думав недовго. Попросив, щоб ще хтось приїхав подивився.
Марина поєднала показ для його людини з показом іншим покупцям.
Але в цей час ПисУн вирішив, що ми все ж таки блефуємо.
Він по кадастровому номеру знайшов власника та його телефон.
Не знаю, як ви, але я це можу зробити за.. максимум 2 години.
Знайшов та зателефонував.
Як думаєте, що йому відповів власник?
-Шановний. Ви де побачили оголошення?
-На олх.
-А хто його розмістив? Як звуть брокера?
-Марина.
-Ось всі питання до Марини.
Бажаю вам гарного дня.

ПисУн, звісно, трошки підофігів, але второпав, хто тут рулить.
Та повернувся до Марини.

Весь час писУн був на звʼязку. Думаю, йому казали, що ми не блефуємо, а дійсно є покази.
Ввечері він здався:
- В мене є $207к, це максимум. Ще $3000 віддам до НР. Хочу цей маєток донестями. Мій він і все!
Якщо віддасть, купую завтра!

Наші власники хотіли більше.
Ми вели перемовини.
Але був такий момент. Вони хотіли продати саме йому, Писуну нашому.
Не знаю, чому.
На суму погодилися з великим трудом.
Але погодилися.

На угоді був брат Писуна та ще якісь родичі.
Власник запитує одного :
Ви будете займатися маєтком?
-Боже збав!- каже чоловік.
Він до брата:
-Так значить, ви?
-Та не дай Боже!
І тут в решті решт власник , старший брат, посміхнувся.
Видно, зрозумів, що здихався :)

Ось така історія :)
Додам, що з Віталієм власник сперечатися міг, а з Мариною соромився. Бо красива!
Краса перемагає ! :)

Справді, Маєток класний. Ми поки його будемо в оренду здавати, поки не приїде новий власник та не стане жити в будинку Мрії!

Звернулася до мене одна дівчина з просьбою продати квартиру.
Питає, як ви думаєте, чи варто «нафарбовати їй губи», тобто привести квартиру до ладу?

Подивилася я квартиру і кажу:
1. По-перше, я б підфарбувала стіни там, де стояли дивани.
Дивани ви вивезли, а подряпини від них залишилися на стінах темними смужками.
Коштує недорого, а зовнішній вигляд буде свіжим.
2. По-друге, викиньте старі меблі. Або продайте. Краще без меблів взагалі, ніж зі старʼєм.
Вони не додають квартирі переваг, лише знижують її вартість в очах покупців.
3. Треба зробити клінінг, дуже важливо вимити вікна і випрати штори.
4. Підписуємо договір, виходимо з привабливою ціною і обовʼязково без комісії для покупця. Бо то також є конкурентні переваги перед конкурентами.

Послухала мене дівчина, зі всім погодилася. Так, - каже, - ви праві. Тоді я візьму паузу, все це зроблю в наберу вам.

Пройшло менше тижня.
Сьогодні бачу цю квартиру в рекламі. В тому вигляді, як і було.
Продає агент з комісією.
Все в точності до навпаки, ніж я рекомендувала 😅
Іноді думаю написати «Шкідливі поради від Олени Маленкової».
Як думаєте, книжка буде користуватися попитом?)

Долар за 45 та інфляція під 10%: що заклали до проєкту держбюджету

Уряд 18 листопада схвалив проєкт дербюджету до другого читання, а вже сьогодні Верховна Рада ухвалила його в цілому. Що закладено до головного документу,- розповів економіст Олексій Кущ.

А тепер питання на засипку:
Як вплине інфляція в 10% на ціни на нерухомість?

Мої друзі переплатили $10000 за можливість жити біля гімназії, де навчатиметься їхня дочка, щоб вона не переходила дорогу.

-Я теж свого часу переплатила, - раптом промовила жінка. -А Ви гарно продаєте. Я люблю, коли продають гідно!
-Якщо ви також красиво продасте, як розповідаєте, ми будемо дуже щасливі. І рекомендуватимемо вас усім нашим друзям та знайомим!

Ми підписали договір та агент взявся за роботу. Рівно через тиждень ми отримали 3 оферти: $68000, $70000 та $72500.
Останню власники із задоволенням прийняли. Угода була закрита за 14 днів.
***
Цей кейс довоєнний.
Зараз мені кажуть, що Метод вже не працює.
Метод працює завжди, і на ринку, що зростає, і на ринку, що падає.
Просто стартова ціна стала набагато нижчою…
Але для того, щоб отримати гідну ціну на сьогоднішньому, падаючому ринку, треба дуже сильно поспішати.
Бо поки ми з вами думаємо і вирішуємо, ціни продовжують падати.

#Кейс_про_перемовини.

Клієнт прийшов від знайомих.
Люди рекомендували нашу компанію як найкращу на ринку нерухомості.
Тобто, знав, до кого йде і був здебільшого лояльний.
Клієнтам потрібно було продати квартиру на вторинному ринку, в будинку, що користується попитом, але це немає значення.
Коли вони - він і його дружина - увійшли і сіли по різні боки від мене, я відразу зрозуміла, що легко не буде. 🙂

Я про себе назвала їх «манагери».
-Ми хочемо, щоб саме ви продавали нашу квартиру, - лагідно почала жінка. І посміхнулася. -Але у нас виникла низка питань щодо договору.
Мені роздрукували мій екземпляр. Я взяла гостро заточений олівець і приготувалася слухати.

-1й питання, скоріше юридичного характеру. Я хотіла б змінити формулювання.
«Гарний переговірник ця тендітна жінка, - подумала я. Почала з несуттєвих змін, які ні на що не впливають». – І теж усміхнулася.
-Ви згодні з таким формулюванням?

Їй потрібно отримати 3 «так».
-Звичайно, згодна. Але це несуттєве зауваження, яке на зміст договору не впливає. Тому я хотіла б залишити формулювання у саме такій редакції. До того ж тим самим покажемо повагу до наших юристів.
-Наступний пункт, - клієнтка кивком показала, що не заперечує. -Ви пишете, що вносите нашу квартиру до ваших баз даних. Я хотіла б подивитися, як це виглядає і чи не порушує це закон про захист наших персональних даних.
-Будь ласка,- ось програма (показую прямо зі смартфона), ось закриті Групи фейсбук, телеграм, Вайбер. Як можна побачити, тут інформація подається знеособлено.

Я все чекала, коли вона перейде до головного.
Але попереду ще була важка артилерія в особі її чоловіка, який досі мовчав.
-Пункт 3.4. – Ви просите за свої послуги 5%.
Це виключено.
Ми ніколи не заплатимо ціну вищу за середньоринкову. Середня ціна ринку 2-3%.
Ми прийшли до вас за рекомендацією та сподіваємося на лояльне ставлення.

«Ось ти й підійшла до головного. Що ж, я готова».
-Безумовно, на ринку нерухомості є різні ціни.
Є 3% вартості, є 1,5% і є 6%. Ми працюємо за 5% і я можу довести, що 5-6% це гідна оплата за те, що ми для вас зробимо.

Вона чомусь почала нервувати. Адже я ще не почала переговори 🙂
-Ми не платитимемо 5%, це виключено! - Знову повторила вона.
-Скажіть, дорога Тамара, вас більше цікавить вартість моєї роботи чи сума, що залишиться у вас після продажу квартири?
-Звичайно, нас цікавить зокрема, скільки ми отримаємо в результаті, - підключилася «важка артилерія». Він навіть нахилився вперед, щоб тиск на мене відчувався сильнішим.

-Ми провели аналітику, і я бачу, що ми могли б отримати приблизно $70-72000.
У цей момент я подивилася на жінку, бо вона зависла.
- $ 72000? - Здивовано повторила вона.
-Так, незважаючи на те, що аналоги торгуються за 65000-68000, також в базі проданих об'єктів ціна 62000-65000, я вважаю, що у нас є деяка конкурентна перевага: у вашому будинку не було протягом 5 років продажів.

Це означає, що ціна Квартири саме у вашому будинку може бути вищою за ту, що показує ринок.
-З якої ціни ви пропонуєте виходити у продажу? - Запитав чоловік.
-$69000.
-Чому ж тоді 69000? - Знову запитала жінка. -Ви ж щойно сказали, що ми можемо отримати 72000?
-Тому що ціна має бути конкурентною для ринку. Адже покупець сам часом не знає, скільки готовий буде заплатити за квартиру, що сподобалася. Навіть якщо спочатку торгується нею.

-Я не розумію, - сказав чоловік. - Я вже зовсім нічого не розумію!
Який же, вибачте, ідіот, дасть вам більше, якщо він прийшов на ціну 69 000?! Він що ненормальний?
-Давайте я наведу вам приклад. Ви користуєтесь додатком для таксі «Уклін»?
-Так, але до чого тут це?..
-У звичайний робочий день ви можете доїхати з центру до вашої оселі, наприклад, за 90 гривень. А як пішов дощ? 150? 180?

- Якось я заплатив 300 ... - Чоловік був збентежений. -Але я все одно не розумію. Це таксі. Мені потрібно їхати. А це нерухомість!
-Але ж нерухомість - це не тільки дах над головою. Це емоційні прив'язки, ностальгія, необхідність жити саме в цьому будинку чи районі. Прив'язка до роботи, садка, школи, нарешті.

-А ринок взагалі живий?-такі питання мені пишуть в особисті майже щодня.
-Ринок завжди живий, якщо вартість відповідає попиту,- однією й тою ж фразою відповідаю я.

Чому багатьом здається, що ринок лежить або ледве дихає?
Криза розвивається не лінійно.
Якщо б в звʼязку з якимись подіями ціни одночасно падали, то ніякої кризи б не було.
Але ринок нерухомості ( РН) має інерцію.

Наприклад.
Першими відчуває кризу елітна нерухомість.
Угод стає менше, частина власників знімає квартири з продажу, бо не не може продати за докризовою ціною.
Ті, хто прийняв рішення продати, тримає ціни.
На РН складається ситуація, коли квартир начебто багато, але купити неможна, бо ціна не відповідає платоспроможності покупців.

Починаються ігри, хто перший здригнеться.
Якщо першим не витримає власник, покупець купує елітку з дисконтом.
Якщо покупець «гарячий», він купує за ціною, яку називає власник, знижка може бути в межах звичайного торгу.
Таким чином, ми маємо виделку цін в 15-25%, яка не дає уявлення про реальні ціни на ринку.
Зорієнтуватися нема можливості, з якою ціною виходити в продаж, бо статистика продажу може свідчить, що власник продав за ліквідаційною вартістю та вона не є ринковою.

Теж саме неможна орієнтуватись на купівлю за докризовою ціною, бо покупець купив зі своїх міркувань, бо дуже поспішав купити тут і зараз.

Що в підсумку?
Ми маємо не ринок, а базар.
Як діяти?
Ріелтор має донести власнику, що сталої ціни на сьогодні немає.

Можна рухатись 2 кроками:
Виходити з будь-якою вартістю.
Тестувати ціну.
В елітці тестування може тривати 2-4 місяці.
Якщо за цей термін немає попиту, показів та пропозицій, це свідчить, що покупця на сьогодні немає.

Не поспішайте.
Покупці на таку квартиру є.
Але вони не готові купувати за цією ціною.
Вони ставлять «зірочку» або прапорець на вашому оголошенні та чекають, поки ви почнете падати.
Через 2-4 місяці, якщо вам треба продати все ж таки, ви починаєте знижувати ціну.
І так до тих пір, поки покупець, який слідкує, а він точно слідкує, не захоче подивитися.
Далі він або робить пропозицію по ціні, або продовжує чекати далі.
Все залежить від того, на скільки ваша стартова ціна завищена.

Або ви обираєте другий шлях.
Ви відразу виходите з ціною, яка на 15% нижче найнижчої серед конкурентів та збираєте попит.
Якщо покупець знайшовся та відразу зробив пропозицію, він може бути єдиним.
В кризові періоди може бути взагалі один покупець.
Якщо ціна, яку він запропонував, мала для вас, можна чекати далі роками.
Такі випадки як кажуть, хрестоматійні.
В мене є клієнти, які 5-10-15 років продають нерухомість.
З 2008го року так і чекають…

Виграє той, хто продав відразу з дисконтом. Бо тренди поки не дуже оптимістичні.

Кейс N2.
Продавали ми приміщення площею 450м2. Приміщення було на 1му поверсі по проспекту Пернмоги, але частина цого через ландшафт переходила в цоколь.
Коли ми почали вивчати ринок, виявили, що приміщення вже рік продається за 600к.
Запропонували вийти з ціною нижче 500к.

Підписали договір. Почали отримувати пропозиції: 320, 360. Власник ні в яку.
Потім зʼявилася оферта на 420к. Власник вступив в перемовини, запропонував 480к.
Перемовини тривали 2 місяці.
Покупця привела посередниця, яка спочатку сказала, що це її клієнт. Я пропонувала 2% за мотивованого покупця.

Потім виявилося, що покупець інших ріелторів відомої великої компанії, та що він їм окремо оплачує їх послуги.
Покупець не хотів давати більшу ціну, але раптом погодився на неї.
Чому? Ми тоді не знали.
На угоді дівчина постійно вибігала в іншу переговорну, потім поверталася та казала, що вона спілкується з майбутнім орендарем, який вже бачив приміщення та погодився на €7000 🤯
Моя оцінка оренди була 4000$.

Після угоди новий власник почав здавати його в оренду.
Я люблю спостерігати за долею приміщень, які продала.
Так ось, на фасаді приміщення також досі висить «оренда».

Коли хочете щось купити, прискіпливо обирайте себе інвестиційного консультанта, щоб не потрапити в халепу!
Ну, ви зрозуміли, до кого звертатися?! 😇

І ще одне: це вже для ріелторів: Колеги! Майте совість.

Найкращій приклад провальної інвестиції я побачила сьогодні.
Восени 2021го до нас звернувся клієнт по рекомендації. Йому треба було продати приміщення.
Клієнт був дуже насторожений, не дуже нам довіряв. Прийшлося докласти багато зусиль, щоб вийти з ціною, відповідно ринку.
В приміщенні було багато вад, тому ми відразу запропонували ціну, щоб вона переважала недоліки.

В нас за 1й тиждень було 12 переглядів та 2 пропозиції.
Взяли завдаток за 200к.
Угоду призначили на 23.02.22
Але нотаріус покупця самостійно перенесла її на ранок 24.02.22.
Ви памʼятаєте , що було далі.
Орендарі, які були в приміщенні до війни, кинули все, в жахливому стані, та побігли.
Засуджувати їх може лише той, хто ніколи не був в такій ситуації.

Влітку 2022 клієнт знову звернувся до нас продати приміщення.
Запропонували йому вийти з ціною 150к. Зробили повну підготовку, відмили все, що можна було відмити.
Але максимальну ціну запропонували 120к.
Клієнт образився, що ми не можемо продати приміщення.
Термін договору закінчився, отже нуль претензій.

Потім я випадково дізналася, що хтось з брокерів привів йому покупця на 150. Не покупця, власне, а інвестора.
Не знаю вже, що обіцяли йому брокери, але він купив приміщення. Під оренду.
Це приміщення мені іноді впадає в очі, коли я проїжджаю повз.
На ньому досі вісить «оренда».
Вже 2 роки.
Не робіть так. Не обманюйте інвесторів заради заробітку тут та зараз.

Кейс номер 2 в іншому дописі.

Вийшла стаття з моїм коментарем.

Для вдалого продажу нерухомості спочатку треба вкласти кошти в кілька стратегічних оновлень, які зроблять приміщення більш привабливим для потенційних покупців. Сучасним українцям важливо мати функціональність у поєднанні з популярним стилем інтер’єру, тому бажано не зловживати декоративними елементами, натомість зробивши акцент на мінімалізмі.

https://novyny.live/ekonomi/znaiut-ne-vsi-investori-shcho-robit-kvartiru-dorozhchoiu-213027.html

Друзі, пишіть в коментах, які теми ви б хотіли почути?
На які питання хотіли б отримати розлогу відповідь?
Хочу провести етер, де буду відповідати саме на ваші питання.

Моя улюблена публіка «Запитували відповідаємо»!

Як ми працюємо на покупця?
Раніше ми брали дешевше, коли працювати на пошук.
Зараз це просто треш, як-от зовсім коротко.
Але все по порядку.
1. В нас контрактна система, тобто, агент починає діяти тільки після того, як покупець стає клієнтом. Клієнт підписує контракт, де доручає компанії пошук обʼєкта нерухомості, для простоти нехай буде квартира.
2. Клієнт проходить анкетування, де відповідає на питання, які допоможуть агенту оцінити платоспроможність клієнта, рамку, яка відповідає його запиту та ідеальну картинку майбутнього Дому.
3. Пошук починається саме з ідеальної картинки.
Покупець має побачити той варіант, який відповідає його мрії, а потім зіставити її з можливостями.
В цивілізованих державах покупець знаходить дім мрії та звертається в банк за кредитом.
В наших реаліях кредит може отримати лише невелика частина населення.
Отже,тоді переходимо до наступного етапу.
4. Клієнту пропонується розділити сторінку на 2 частини. В 1 написати все той же ідеал, мрію. В іншої компроміс, на який він може піти з різних причин.
Наприклад, берег, правий чи лівий, метраж, кількість кімнат, поверх або рік будинку.
5. Агент починає пошук.
Звісно, в кожній компанії є своя база даних, але вона лише 1/10 всього що є на ринку.
На порталах від 50 до 90% шлаку, качок, заманух, просто дублів, які смітять інфополю.
Іноді серед 600 обʼєктів агент може знайти також 1/10 реальних квартир.
Далі звертається до закритих груп, де колеги виставляють свої обʼєкти. Які вони продають без %. Або діляться з агентом покупця комісією.
6. Після того, як клієнт обрав квартири для перегляду, агент призначає покази.
50% квартир відрізняється від фото, які розміщені на порталах.
20% не можна купити з різних юридичних причин. Або обʼєкт не підготовлений, брокер, який продає його, має купити для власників інде житло.
Коли починаєш перемовини, стає ясно, що це на пів року, бо люди не розуміють які ціни взагалі на ринку.
Після того, як дізнаються, підвищують ціну.
Тобто, задача агента очистити зерна (інформацію) від полова.
7. Перемовини. Агент пропонує клієнту писати письмові оферти. Агент, якщо він профі, розуміє, чи варто торгуватися, завищена ціна або напроти, на меншій межі ринку.
Саме тоді агент може порадити свому клієнту запропонувати ціну вище стартової, бо розуміє, що на таку ціну може бути більше одного покупця.
Але все одне, вирішує клієнт.
8. Перемовини за ціною можуть тривати годину, а можуть і тижні.
Якщо агент розуміє, що його покупець єдиний, можна поводитися сміло та вести жорсткі перемовини в інтересах свого клієнта.
Ми вели перемовини 2 тижні, але максимально сторгували ціну.
А сьогодні «сторгували» нас.
Покупець сказав: Чому це я маю підвищувати ціну, якщо у вас немає альтернативи.
Отже, прийшлося погоджуватися на нижчу ціну, бо вона була на сьогодні найвища.
9. Перевірка документів за мовчанням.
10. Узгодження усіх умов угоди, складення всіх пазлів, починаючи з форми оплати, курсу, зняття грошей власником з рахунку та терміну дії угоди, якщо власнику треба офіційні документи для вивозу грошей.

Якщо вам здається, що працювати на пошук -пльова справа, то пропоную потренуватися на кошенятках.
Наприклад, для свого сусіда, кума, друга, тощо.

якщо ви дійсно хочете максимально наблизитися до своєї Мрії, звертайтеся до нас Офіційна сторінка ріелторської компанії KDU Realty Group, ми твердо знаємо, що та як це зробити !

Написала про цей кейс https://t.me/Realtyblogger/2403
В Threads. Було б смішно, якщо б не було так сумно.
Більш необізнаної аудиторії не бачила!
Ціну підвищувати неможна! Це обман покупця!
А приходили та пропонувати власнику ціну нижче можна?
-Звичайно!
-Так ви ж його ображаєте!
Він поставив ціну, а ви пропонуєте нижче!
-Так усі роблять!
-Не усі.
Бо покупець має конституційне право торгуватися як вниз, так і вверх.
А продавець має теж конституційне право відмовити та підняти ціну, коли покупців більше ще ніж один.

Дуже дивно в ринковій економіці говорити про «шахрайство в продажах».
Усі дорослі та освічені люди.
Кожен сам приймає рішення про купівлю.

Для тих, хто хоче навчитися продавати, рекомендую мою улюблену книгу «Домовлятися завжди. Як досягати максимуму в будь-яких перемовинах» Гевін Кеннеді.

На конференції «Жити на відсотки» багато говорили про те, куди вкладати кошти.
Бо навіть бабуся у підʼїзду знає, що знецінюється будь-яка валюта.
Зараз прогнозують зниження вартості євро до паритету в парі €-$, або навіть нижче паритету.

Що ж робити?
Є високо ризикові інвестиції, як крипта, стартапи, де можна вкласти умовних 100$ двадцять разів, з яких вистрелить 1.
А може не вистрелити жоден.
Можна вкласти 500к в стартап та програти усе.
А можна отримати Х20-30-50, які окуплять усі вкладення, які ти робив до цього.

Консультанти з інвестицій рекомендують мати 50% нерухомості в інвест портфелі. Я додала б, що це мають бути інвестиції в нерухомість різних регіонів та навіть країн.
15-20% високо ризикованих/ високомажинальних
15-20% золото, срібло, платина
Решта в хедж фондах.

Що стосується нерухомості.
Чому такий успіх смарт хаусів?
Можна приводити критерії, про які я вже писала, такі як малоповерхове будівництво, своє комʼюніті, але головне це невисокий поріг входу.

Ще до війни в мене був проект, який я назвала «метрокоін», де можна було вкласти від 5000$ в спільний проект в нерухомості, отримати від 25% приросту від котловану до вводу в експлуатацію.
Невеличкі вкладення, які можна хеджувати було гарно прийняте фокус-Групою.

Проект не був реалізований, бо його старт мав початися в березні 2022.
Зараз в нас є 2 таких проекти.
Один в Україні, інший на Тенерифе.
Поріг входу від 5000€.
Зараз юристи вивчають документи, які надіслали наші партнери там. Це українська команда, так що жодного мовного барʼєру.

Головне це готовий проект під інновацію, який має право власності. Після рефенноваціі нерухомість буде здаватися в оренду, дивіденди будуть нараховуватися згідно з вкладеннями.
Цей проект практично як крипта, тільки не такий ризиковий та звісно не такий прибутковий :)

Якщо цікаво, пишіть, записуйтеся на консультацію.
Ваша інвест-консультантка Олена.

Гаразд, давайте про хороше :)
Ви ж любите кейси?
Ловіть!
До мене звернулася клієнтка з просьбою допомогти продати квартиру.
Як зазвичай, помоніторили, проаналізували, квартира в продажу була майже рік.
Позиціювали її непогано. Гарні фото, текст періодично змінювався, і все таке інше.
Аналітика показала, що ціна, яка стоїть в рекламі більш-менш ринкова. Але ж..

Витримали бій з власницею :)
Я зазвичай кажу, що треба вистояти перший бій, а потім буде все приємне.
Це було непросто.
Власниця дуже обізнана. Про продажі та хоумстейджінг знає краще за мене :)
Навела лад, замінила штори, клінінг зробила як у готельному номері.

Перший тиждень дав 2 дзвінки та 1 показ.
Це замало для однокімнатної квартири, якщо вартість обрана правильно.
Зараз 70% продажів лежить в межі 30-70000$.

Спробували домовитися з власницею знизити ціну.
Вона відмовилася. Каже, нижче 48000 не віддам!
Ну що ж, має право.

Але я відчуваю шкірою, що ринок має тренд на зниження.
Я авантюристка, хто досі не зрозумів.
А головне для мене діяти в інтересах клієнта.
Ставимо ціну 44000.
Власниця каже: я навіть 42000 ставила, це нічого не дасть!
Робіть, що хочете, але менше за 48000 не віддам!

44000 виявилось ватерлінією, де почався попит.
Пішли дзвінки та покази.
Перша пропозиція $42000.
Не знаю, як працюють інші продажники, ми працюємо від 1 оферти.
Власниця в шоці.
Ми раді.
Є перша пропозиція.

У власника є 3 опції відповіді на пропозицію:
- відмовити
-дати зустрічну
-прийняти.
Чомусь покупці не розуміють, що власник може просто відмовити та завжди чекають зустрічну.

Агент пише покупцю:
Ваша пропозиція відхилена.
-В сенсі? І що, нам не дадуть якусь іншу пропозицію?
-Вибачте, але ні.

Наступний покупець зробив 2 спроби.
-За скільки віддасть?
-За 48000.
-Ого.
-Ви з чим порівнюєте? Тільки в цьому будинку продають 2 квартири за ціною 47 та 48, але вони на 9му поверсі. Наша на 2му, отже пішки ходили невисоко.
І багато інших переваг.
-Це остаточна ціна?
-Якщо ви погоджуєте, ми будемо спілкуватися з власниками.
-Так. Угода завтра!

Угода була закрита за 2 тижні від початку продажу.
Нагадую, власниця продавала сама за $50000.
Пропозицій 48000 не було.

Про що цей кейс?
Мало визначитися з ціною.
Мало зробити хоумстейджінг та гарні фото.
Мало написати «текст, що продає».
Мало мати базу потенційних покупців ( правда-правда). У власниці було більше 20 тих, хто цікавився або дивився.

Треба мати навички перемовин.
Щоб покупець не ображався, але з радістю боровся за квартиру.
Ніколи не можна блефувати.
Блеф приводить до того, що можна втратити тих, хто пропонує менше і тих хто пропонує більше.

Треба мати відповіді на усі питання, вміти мінуси перевести в плюси.
Не все вирішується ціною.
Хоча ціна формує воронку.
Але продає не ціна, ні фото.
Продає професійний продавець.

P.S. Власниця цієї квартири підписана на мій канал 😉

Розповіла Еріку Найману про інвест -клімат :)

Трохи додам, які критерії станом на зараз висувають покупці до квартири, яку хочуть купити.

✅На перше місце вийшла безпека. Невисокі поверхи, не на траєкторії прольоту шахедів, віддалік від обʼєктів критичної інфраструктури , тощо.
✅Друге місце вже традиційно вже з часів блекауту енергонебезпека: наявність генератору в будинку, чи працюють насоси при відключенні, чи було тепло, чи є Осбб або керуюча компанія, яка за все відповідає.
✅Чи є бомбосховище в будинку або поруч.
✅Чи є паркінг біля будинку, де можна зберігати автівку.

Все решта залишається такими які й були:
✅Бажано поблизу метро
✅Гарна інфраструктура
✅Можливість швидко добратися до будь-якого пункту призначення.
✅Ціна має бути привабливою.

Я б останній пункт в сучасних умовах винесла б на 1 місце.

За мене про мене написали :)

https://kyivvlada.com.ua/news/u-kyyevi-eksperty-obgovoryly-sekrety-uspishnyh-prodazhiv-neruhomosti-v-umovah-kryzy-na-salesfest-2024/

Все видалила. В будь-кого бувають емоційні пости.
Будем сподіватися на краще 👌

Почитали про нерухомість?
А тепер хвилинка поезії :)

Переживаєте? 🙂

Весь мир на паузе. Остановилось время.
На статуе Свободы факел догорел.
Взирает с высоты небесного Олимпа
Тот, кто всю эту кашу заварил.
Смеется он и потирает руки,
Тусуя карты, путая ходы.
А мы тут терпим адовые муки
В пятидесяти метрах от беды.
Глаза зажмурив, Статуя Свободы
Передвигается по тонкому канату.
Одни поют псалмы, другие оды,
Расколота Америка, распята
Меж двух светов.
Зияет брешь меж ними.
Как ей пройти по лезвию ножа?
Застыли в Украине и в Берлине,
И силы зла попрятались, дрожа.
Кто победит?
Один Всевышний знает.
Кто выиграет этот смертный бой?
И что всех нас на завтра ожидает,
Зависит все равно от нас с тобой.
Весь мир застыл в преддверии событий.
Шериф он или больше не шериф?
И тот ли нужен нам, кто победитель?
Вот в чем вопрос,- как Гамлет говорит.

Олена Маленкова 5.11.2024

Вчора поспілкувалася с потенційною клієнткою.
Все як зазвичай: а за скільки зараз можна продати мою квартиру?
Відповідь на це питання можна дати, якщо провести детальну аналітику, але коридор можу сказати відразу.
Далі питання про умови, за яких ми працюємо.
Розповіла, що в нас контрактна система, але головне, має бути довіра.
-В чому довіра?- запитує жінка.
—У всьому. Починаючи з того, що треба надіслати документи ( скани, звісно, але деяких це ставить в ступор)
-Вкластися у підготовку квартири до продажу -хоумстейджінг
-Прислухатися до ціни, яку рекомендує ріелтор, бо він фахівець та знає, як працювати з ціною, якщо вона вам здається замалою
-Не бути присутнім на показах
-Не створювати перепони, не ріелтору, а собі: безготівковий розрахунок не хочу, покази тільки зі мною, тощо
-Приймати технологію продажу, яка може здаватися дивною.

Бо все це веде до перемоги.
Ми не можемо гарантувати, що ви отримуєте бажану ціну, але можемо гарантувати, що ми зберемо усіх покупців з ринку, сконцентруємо попит та оберемо найкращого покупця.

Тому що це і є наша рутинна робота. Яка іноді виглядає як магія :)

P.S. Кращим компліментом було від клієнтки «Ми взяли фантастичну ціну».

Відгук від нашої ізраїльської клієнтки :
Дякую вам, що витримали мене! 😃

Друзі, готуюся до конференції.
Моя презентація «Старий та новий покупець».
Давайте трошки поспілкуємося на тему, хто на вашу думку новий покупець:

Пост від 27.10.2016
Фб нагадав.
Як кажуть, знайдіть 2 різниці за ці 8 років, що змінилося?
Крім того, що я зробила актуальний переклад українською.

27.10.2016
Про що я думаю?
Думаю про те, що вчора я мала довгу та важку розмову зі своєю клієнткою.
2 роки тому вони почали продавати будинок, який вона та її чоловік збудували для "того, щоб спокійно зустріти старість", у мальовничому місці під Києвом.

2 роки тому ми вели світські бесіди, ходили в кафе пити гарну каву та вино, і міркували про долю батьківщини.
І, звичайно, про те, що діти виросли та роз'їхалися, а мрії вирощувати онуків у заміському будинку не справдилися.

Сьогодні онуки навчаються в одній із престижних лондонських приватних шкіл, а на рідкісні канікули їдуть відпочивати до спекотних країн чи лижних курортів. А до бабусі з дідусем не приїжджають. зовсім. Дякуючи дітям, кошти дозволяють літати до онуків.

2 роки тому я сказала, що ціна такого будинку сьогодні не вища за $400000. Клієнтка не образилася (дякую їй за це), але сумно сказала, що вкладення перевищили цю суму у 2,5 рази, і чоловік не дозволить. Вона дуже хотіла, щоб я взялася за продаж за ціною, яку вона сподівалася отримати.
Я лагідно, але твердо відмовила.

Ми продовжували спілкуватися, але продаж вона доручила іншому фахівцю. Потім ми зустрілися ще раз, за ​​рік.
Ситуація не змінилася. Клієнтка також сподівалася отримати високий цінник, щоправда, погодилася знизити його на 15%. Я знову відмовилася, а вона змінила ріелтора. Точніше, найняла 2х.

І ось учорашня розмова. Вона вмовляла мене взятися за продаж за спочатку озвученою мною ціною.
Мені дуже шкода, Вероніко.
Я знаю, що ти читаєш мене. Але я не чарівниця (буваю їй лише інколи). А цінник сьогодні вже в півтора рази нижчий від того, який ми могли б отримати у 2014-му. На жаль.

На запитання, чекати чи продавати, моя відповідь незмінна.
Якщо ти маєш час- рік, два, п'ять, десять, можна чекати. Зміни кон'юнктури. Курсу валют. Інвестицій. Або першого снігу.
Кожен має право на вибір та сам відповідає за свій вибір.

Вчора моя колега та подруга Світлана Швидка написала пост.
Преамбула: вона виставила в продаж будинок, дала рекламу. По рекламі їй написала жінка, поставила пару питань. А після почала писати, що все це техніка, плитка та меблі Китай, що вона по фото бачить, що це не Іспанія, і взагалі, це фігня, а не будинок.
Світлана з початком війни з маленьким сином переїхали у Швейцарію. «Я відвикла від такого»-пише Света.

Знаєте, я давно хотіла написати на цю тему, але то не було часу, то «не на
часі».
Але тригернуло.

Моя колега, яка вже 25 років живе та працює ріелтором в Іспанії, відзначає, що відмінною рисою українців є зневага до твоєї праці та знецінювання всього, що ти намагаєшся зробити.
Колега українка, якщо що, просто спосіб життя в неї вже інший.

В нас багато критики, ми нікому не довіряємо, вважаємо, що кожен заздалегідь планує нас обманути та обвести навколо пальця.
Ми це знаємо, чи не так?

Розмова з покупчинею на квартиру за $32000. Довіреність від брата на дружину брата.
Довірена особа знаходиться в Києві в досяжності 20 хвилин.
Угоду призначаємо на середу, сьогодні завдаток.
Я в принципі не люблю довгі завдатки, а в період війни стала параноїком.
Кажу, що можна провести завдаток в нашему офісі, бо угода коротка, за 3 дні.

-Ні,- каже донька покупця, юристка, як вона себе назвала.
-Тільки в нотаріальній конторі!
-Сенс?- питаю. -Якщо ви хвилюєтеся, ми можемо після підписання взяти кошти на зберігання до угоди.
-Звідки я знаю, хто ви і що ви з ними зробите?
-Все просто зараз, шановна пані. Ми публічна компанія, я публічна особа. Якщо ви думаєте, що заради 500$, які ви залишите, ми розпустим персонал та закриємо офіс, то це смішно.
-Я подумаю!-гордо заявляє юристка.

Я до чого?
В нас немає довіри один до одного.
В нас немає поваги один до одного.
Ми не віримо нікому, бо нас 100 разів обманювали.
Ми не віримо президенту, його оточенню.
Не віримо підприємцям.
Ми не маємо поваги до роботи іншої людини.

Позавчора одна дама, якої ми продали квартиру в Донецьку у 2015/16 ( не памʼятаю точно дату), написала зі злістю: А скільки ви брали з нас за продаж?!
Моя ріелторка Наталя, яка продала їй 2х кімнатну хрущівку за найвищу ціну просто розплакалася.
Бо та жінка написала їй тоді купу вдячних слів.
А зараз виходить мала це робити безкоштовно.

Ми знецінюваємо все.
Замислитеся, як ми можемо жити після війни, якщо не довіряємо один одному сьогодні та знецінюємо все, що робимо?
А ще згадайте, якими ми були на початку широкомасштабної агресії.

Як ми допомагали один одному, довіряли. Як просто по дзвінку збирали гроші, як їздили по аптеках та коробками скупали ліки для Ірпеня.
Як просто в тг знаходили волотенів з авто та передавали бронежилети, продукти, ті самі ліки.

А ще згадайте, як Віталій Кличко просто під паспорт роздавав зброю захищати Київ.
Яка була ступінь довіри до мешканців Києва!
Я сумую за нами такими.
Саме тому захід став домогати нам.
Саме тому вони надихалися нашою єдністю.
Саме тому ми вистояли тоді. Ми були сильними, бо була довіра!

«Я відвикла від такого»- написала Света, коли поїдала в свою -чужу Швейцарію.
Я не хочу звикати до зневіри та зневаги.
Вони мають руйнівну силу не тільки для того, на кого спрямована, а ще й на самого себе.

Реальні #діалоги.

-Олено, ринок хоч якось функціонує? Або зовсім лежить?
-Доброго дня! Звісно, все працює, угоди проводяться, все гаразд.
-Ммм, дивно, мій ріелтор каже, що ринок поганий, попит слабкий, нічого не продається.
-Змініть ріелтора.
-Ось і я думаю. А скажіть, квартира двокімнатна на Соломенці зараз скільки коштує?
-Дивлячись яка. Від 38 до 150000$.
-Сама звичайна, двокімнатна з 9типоверхівці, ремонт робили 15 років тому, але дуже якісний. Там орендарі живуть з 2014го, вони чемні.
-Не можу вам так відразу сказати ціну . Думаю, від 850 до 1200$/м2, в залежності від 47 параметрів.
-Мммм. Мені потрібно $80000, менше не влаштує, тоді я не буде її продавати. Візьметеся?
-Ні.
-Чому? Ви мені так чудово продали квартиру в Донецьку! В вас вийде!
-Так, дякую, але в мене немає 15000-25000$, щоб додати до вашої бажаної ціни.
-Все ж таки ринок поганий. Я почекаю кращих часів.
-Бажаю удачі .

Періодично пишу, як продати квартиру/будинок самостійно.
Буває, що колеги ображаються, що видаю секрети 😂
Але зараз немає секретів ні в кого.
Кирило Буданов і той все вибовтує :)
Отже написала для вас чек-лист, якщо маєте час та натхнення робити все самі.
Для простоти я буду писати лише «квартира».

1. Проаналізуйте ціну вашої квартири.
1.1. Для цього візьміть спочатку оголошення в вашому будинку/жк. Подивіться не тільки на опис, але й на фото. Зайдіть на пошук по фото, щоб відсіч дублі.
1.2. По кожному оголошенню зробіть розслідування: скільки квартира вже продається.
Порівняйте цей параметр на різних порталах.
1.3. Порахуйте кількість квартир в вашому будинку, жк, районі.
1.4. Випишіть мінімальну та максимальну вартість.
Можна взяти середнє арифметичне, але памʼятайте, що ви тільки на початку шляху :)

2. Підготуйте квартиру до продажу. Сподіваюсь, ви вже пройшли курси хоумстейджінгу? Якщо ні, прийдеться. Це зараз must have.
Перше, що треба зробити це розхламлення. Потім клінінг. Потім дрібний ремонт, якщо треба.
Іноді треба вкласти зовсім невеличкі кошти, щоб квартира виглядала доглянутою.
Ваша квартира має бути в такому вигляді, як ви збиралися на перше побачення.
Не просто губки намалювати.
Ну, ви зрозуміли.

3. Далі пишете текст. Текст, я кажу, а не цей ваш некролог: «продаю двокімнатну хрущівку з видом на смітник».
Та не пишіть тексти на кшталт Михайла Коцюбинського або Паустовського. Ніхто все одно ваші есе читати не буде.

Використовуйте чат gpt, якщо знаєте, як писати запити.
Хоча.. якщо в вас є час, можете заодно пройти курс по ШІ.
4. Фото. Знаю спеціалістів, які роблять абсолютно неймовірні фото.
Не робіть так. Бо якщо ваша квартира на фото буде виглядати краще за оригінал, це буде в покупців викликати лише роздратування.
Зробить просто гарні фото. Оберіть правильний ракурс, щоб не здалося, що в вас кухня 5м2, а ширина кімнати 2,5м.
Хоча курси фотографії також можна пройти :)
Головне, що має бути на фото:
Кімнати, кухня, вітальня, санвузол та вид з вікна. Також непогано зовнішній вигляд будинку та внутрішнього двору.

5. Портали. Тут все просто. Заходьте в Гугл та пишіть «куплю квартиру в Києві». 10 перших можна використовувати.
6. Розміщуйте свою квартиру на своїй сторінці у соц мережі. Знайдіть групи з нерухомості.
7. Купіть для отримання звернень окрему sim-картку.
Згадаєте мене потім, коли все закінчиться. Бо агенти внесуть вашу квартиру в свої бази та будуть вам дзвонити ще 2 роки. Мені по квартирі в Донецьку, яка була продана років 8 тому дзвонили ще влітку.
8. Записуйте всі дзвінки, всіх покупців, які вам телефонували. Пригодяться.
Якщо ціна, з якою ви вийдете в продаж, не дасть гідного покупця, вам знадобиться цей список. Його варто буде знову про дзвонити, щоб повідомити про те, що ціна стала нижче.
9. Попросіть своїх друзів та знайомих заздалегідь порадити вам нотаріуса. Звʼяжіться з ним перед тим, як почнете продавати квартиру. Перевірте заборони, арешти, штрафи, судові позови, кредити, тощо.
Поспілкуйтеся про новий технічний паспорт, якщо ви робили перепланування.
10. Попросіть також контакти оцінювача та періодично просіть його дивитися на оціночну вартість вашої квартири.
Ви будете дуже здивовані, як вартість квартири може змінюватись навіть протягом тижня.
11. Обовʼязково зверніться для податкового консультанта, щоб не пропустити зміни до податкового законодавства. Податку на нерухомість.
12. Не забудьте погодити з банком трансакцію проведення угоди.
Не втомилися?
Це ще не все 😂

В однієї групі інвесторів зайшла мова про те, що краще відкрити мікробізнесу.
Кавʼярню, мʼясний магазин, кондитерську, тощо.
Багато хто відповів, що кавʼярня дасть прибуток лише в туристичному центрі.

В нас на Позняках є класний ресторан. Ми там періодично снідаємо у вихідний.
По секрету скажу, що у ковід мене туди пускали в середину, я там перемовини проводила 😂
Моя думка, зараз зовсім інші часи, щоб розвивати такий бізнес.
Якщо раніше головний був location, location and location.
То тепер цей фактор лише частина успіху.

Додатково -площа.
Наприклад, для кавʼярні.
Треба розраховувати клієнтський потік та кількість проданих чашок За день.
Та розраховувати оренду за чеком. Бо якщо в вас окупність 25м2, а ви знімете 45м2, то треба або додатково щось продавати в кавʼярні, або ділити приміщення.

А ще зараз головне це соціальні мережі. Спитайте Андрія Федоріва, як він розкрутив чайну в на Рейтарській, як для мене, місце не дуже для просто зайти з вулиці.
Соціальні мережі наше все.

Я знаю безліч кондитерських, які спочатку розкрутили свої вироби через інстаграм, а тільки за рік відкрилися фізично.
Я знаю пекарню -кавʼярню, в яку ніколи б не поїхала, якщо б не прочитала про її історію в соц мережі.
Зараз на перше місце виходить сторітейлінг, вміння розказувати історії.
Вміння створювати історію.

Те, про що я весь час пишу та розповідаю:
Люди продають людям!
Обожнюю кафешку на Русанівській під назвою «Sole”- душа.
Там завжди треба замовляти столик, що поснідати або пообідати. Якщо в сусідів буде повно вільних місць.

Кажу вам також як ріелтор, який продає комерційну нерухомість:
Хочете продати приміщення, наповніть його стіни власною енергією.
Колись ми також в 90/нульові таким чином продавали порожні приміщення.
Розкручували їх, наповнювали життям, а після продаж йшла як по маслу.

В наши часи за допомогою соц мереж створити та розповісти історію набагато легше.
Особливо, під час війни.
Бо тільки сміливі відкривають бізнес, коли кожну ніч лунають тривоги.

Це були цікаві історії.
А зараз сувора статистика.
За вересень місяць ціни на нерухомість повільно знижувалися.
Так, ще на порталах та дошках можна побачити оголошення з квітневою ціною, але якщо починаєш продзвонювати, розумієш, що половина з власників живе в іншій реальності.

Зараз шукаємо квартиру для нашого клієнта у Соломянському районі.
Він окреслив район, де хоче жити.
З 100% квартир 60% продають довше, ніж рік.
Решта від 3 до 6 місяців.
20% з адекватною ціною продають за 6-8 тижнів.
Це і є нормальний продаж.

Зі статистики ми можемо побачити, що вартість квартир в порівнянні з квітнем зменшилася на 15%.
Тренд на зниження продовжується.
Так, угод зараз мало. Але це лише тому, що весь інтернет в оголошеннях з неадекватною сьогоденню ціною.

Подивилися 6 квартир. Зробили пропозиції по ціні.
По 3м відповіли, що ця ціна остаточна 🤦🏻‍♀️
По 2м зробили зустрічну пропозицію.
По одній прийняли.
Як думаєте, яку куплять?..

Зараз на ринку дуже багато обʼєктів. Чому мало угод?
Тому що зараз ситуація найбільшої невизначеності.
Покупців багато.
Але вартість грошей стала вище.

Ми зараз подивилися ціни 2017го року, ринок практично вже досягнув того рівня.
Ціни почали зростати у 2018му та зростали весь 2019й, 2020й та 2021й рік.
Мені кажуть, що ціни повернуться.
Можливо.
Тоді, можливо, ваш варіант відкласти продаж до закінчення війни?
Бо зараз однозначно час купувати.

Купили та забули, бо й так справ достатньо.
Спробували тихесенько продавати по своїх, ніхто «за корову ціну не дає».

Арсен запропонував комусь зі своїх клієнтів.
Покупець ще той розумник 😃
Теж пішов до директора ЖЕКу 😅
Взяв телефон засекреченого, бо ми ЖЕК не повідомляли, що купили здійснилася зміна власника.

Далі з розповіді самого покупця:
-Дзвоню я значить до власника. Кажу, я покупець. Мені тут ріелтори пропонують вашу квартиру. Я готовий її купити за реальну ціну.
І що ви думаєте, він мені відповідає?
-Я не знаю, звідки у вас мій телефон та ця інформація. Я людина військова та нерухомістю не торгую!

Прийшлося йому купити в нас квартиру за ціну $38000.
Ось така історія мого першого інвестування. На чужому плечі.
Далі буде 👌

Чекаєте ? Ловіть!
Справді, я ледве згадала, як на моєму обрії зʼявився цей чоловік.
Імʼя та прізвище я називати не буду, бо людина зі спецслужб. Якщо впізнає себе, напише)

В мене намалювався клієнт. Цікавий хлопець, можна сказати.
Тут своя окрема історія з ним.
Спочатку до нас в агентство прийшов знайомий та попросив підібрати гарну квартиру, «в елітному будинку»- сказав.
Андрій обʼїздив з ним всі престижні будинки: академки, обкомовки та новобудови.

Будинок, де ми щойно продали квартиру директорки цегляного заводу, йому сподобався.
Але квартира була якогось не функціонального планування.
Так ми почали шукати іншу в тому ж будинку.

В ті роки я подружилася з директором ЖЕКу, який обслуговував будинки в цьому районі.
Прийшла до нього та спитала, чи ніхто не продає там квартиру?
-Є один чоловік,- каже директор. -Тільки, Лено, я в нього спочатку спитаю, чи дозволить дати тобі його номер. Бо він засекречений.
Так, ще, Олено, я скажу, що ти квартиру для себе шукаєш, бо він не буде спілкуватися з ріелтором.

Ну окей. Мені що засекречений, що ні :)

Але потім я стала моніторити оголошення та побачила, що квартиру продає ріелторка з компанії, яку в Донецьку терпіти не могли, бо вони ні з ким не співпрацювали.
Все ж таки я зателефонувала колезі, бо в мене був покупець!

-Олено, я вас знаю, але мені директор не дозволяє ділитися комісійними. Вибачте.
Щоб ви розуміли, «ділитися»- це коли мій покупець заплатить комісійні, вона претендує на 50%.
-Дивись, -кажу їй. -Ваша ціна 35000. Мій клієнт готовий заплатити дорожче. Передай власнику.
Але дзвінка я так і не дочекалася.

Тоді я почала самостійні пошуки.
Таким чином вийшла на директора ЖЕКу.
Але я влаштувала такий або ажіотаж, що «засекречений» вирішив, що в нього повно покупців.
-Олено, мені передали, що ви хочете купити квартиру, але в мене вже 2 покупця є, тобто, зараз ціна вже $38000.
-Ну, окей,- кажу. -Подумаю та зателефоную.

Тим часом приїхав крутий, для якого наш знайомий шукав квартиру.
Він приїхав з московіі.
Знайомий познайомив його з моїм чоловіком Андрієм.
Після показу він запросив Андрія до себе на квартиру, яку той знімав подобово.

«Пішли зі мною.- каже Андрій.
Та ну? Навіщо. Йди сам.
Андрій все ж таки вмовив мене.

Приходимо. Дзвонимо у дзвіночок.
Виходить «крутий московіт». У шортах. А поруч з ним 2 екскортниці, в трусиках мереживних 😅
Ну що, діватися нема куди.
Заходимо.
Ліжко розібране.
Фрукти, Шампань.
Ми з Андрієм ледве стримуємося, щоб не ржати.
Запросив мого чоловіка відвдячити за пошук квартири 😂

Коротше кажучи, більше він на звʼязок не виходив, а знайомий дуже вибачався, що той відмовився від квартири, яка йому сподобалася, швидко звернув вояж та вилетів до своєї московії!

Зірвалася угода,- сміялися ми. Але ж нам було шкода, що ми витратили стільки часу та підключили купу людей.

Тут раптом пролунав дзвінок. В мене як в крутого ріелтора, був мобільний!
Нагадаю, що буда похвилинна оплата 30с та абонентська плата 30$ на місяць.
-Олено,- каже засекречений. -Ви хотіли купити квартиру? Я готовий вам її продати за первинну ціну.
-Скільки?- питаю.
-$35000.
-Вибачте, але зараз ми не готові купувати за таку ціну. Максимум, що можемо запропонувати, це 34000.
-Гаразд, я подумаю та наберу вас.

Дзвоню Арсену.
-34000 забагато. Давай візьмемо паузу. Зараз липень, всі у відпустці. За місяць повернемося до цього.

Ми також збираємося та їдемо в Алушту.
І ось лежу я на пляжу, загоряю, дзвонить телефон.
-Олено, я згоден на $34000.
-Вибачте, ми зараз в Алушті, будемо 10.08.
-Оце ви відпочиваєте по 2 тижні! -серйозно каже засекречений.

Якось непомітно пройшли 2 тижні.
10 серпня роздається дзвінок:
-Так що, купуєте квартиру?
-Можу купити, але 34000 не заплатимо. Зараз ціни впали, -що було чистою правдою.- Максимум, що можемо, $32000. Бо ми були у відпустці.
-Так що,- відповідає засекречений. -Ви в Криму на мої кошти відпочивали»?
Ця фраза стала мемом в нашій сімʼї :)

Далі події розвивалися стрімко.
Арсен бере кошти. Ми купуємо квартиру.
Ціна за користування кредитом всього $1500.

PRO-інвестиції.
Я позиціоную себе як експерт з інвестицій.
І ще як консультант.

Моє перше інвестування було в далекому 2000му, коли Арсен, колега, з яким ми зробили партнерську угоду, сказав мені:
Я придивлявся до тебе, зараз точно можу сказати, що в тебе є чуйка.
Давай заробляти разом.
Я можу брати практично безкоштовно кошти, ти підбираєш об’єкт, ми його купуємо і продаємо з прибутком.

Та угода була дійсно знаковою.
Власниця 5тикімнатної квартири в новобудові отримала її бартером від забудовника. Власниця була не проста жінка, а директор Очеретинського цегляного заводу.
Ще до кризи 1998го року завод поставляв цеглу для будівництва будинків.

Наслідки кризи, коли гривня обвалилася спочатку з 1.7/1$ до 3, а потім до 5,5, це повна зупинка будівництва.
Коли я звернулася до Людмили, директорки, вона сказала, що продає квартиру 3(!) роки.
Покупців немає.

А хто і цікавився, то біг як біс від ладану, коли дізнавався, що треба було отримати дозвіл від сберігателя акцій, потім отримати дозвіл від антимонопольного комітету. Тільки після цього можна було продати квартиру.

Людмила не розуміла процедуру, я кинула все, спілкувалася з нотаріусом, зі зберігателем акцій, з БТІ.
Завод був майже банкрутом.
У власниці не було грошей навіть щоб замовити техпаспорт.

Я платила свої гроші.
Людмила дивилася на мене як на інопланетянку та повторювала, що таких ріелторів ще не бачила.

Коли всі документи були готові, она спитала, чи візьму я 10% від ціни квартири, яку б вона ніколи не продала, якби не я.
Дійсно, я взяла з вдячністю :)

-Давай працювати разом, я бачу в тебе потенціал,- сказав мені Арсен, чий покупець викупив квартиру Людмили.
-Давай,-сказала . -До речі, до мене звернувся власник ще однієї квартири в цьому будинку, яку йому видали.
Власник був зі спецслужб :)

Цікаво? Ставте лайк, щоб прочитати про другу угоду 😉

Цікаво, як деякі покупці бачать роботу ріелтора.
Чесно кажучи, агенти з нерухомості самі винуваті в тому, що їх сприймають як ще одне джерело інформації.

На сайт написала жінка.
Заповнила анкету, залишила номер телефону.
Їй зателефонувала співробітниця кол-центру.
Зʼясувала, що вона бажає купити.
Запропонувала відразу 2 квартири, які підходять під її запит.
-Я на слух не сприймаю,- каже жінка. -Ви мені накидайте варіантів, а я коли буде час, подивлюся.
-Ми не кидаємо варіанти. Якщо вам потрібна наша послуга, приїжджайте в офіс, підписуйте контракт на пошук квартири, я вам виділю персонального менеджера, який буде безпосередньо з вами працювати.
-В сенсі, я маю щось підписувати? Я чекала, що ви мені будете скидувати варіанти, а коли я оберу, буду дивитися. Звісно, я знаю, що маю платити за послугу, якщо оберу.
-Дивіться, всі варіанти є в мережі.
-А навіщо тоді мені до вас звертатися?
-Ви можете самостійно заходити на 3-15 сайтів, де розміщені оголошення, телефонувати ріелторам, які ці оголошення розмістили, дізнаватися інформацію.
Домовлятися про показ.
При цьому в вас будуть різні ріелтори, кожного разу різний.
Ви будете самостійно вести перемовини.

В вас не буде вашого представника, ніхто з тих, хто рекламує квартиру, не буде вас консультувати, чи ця ціна в ринку, яку ціну можна запропонувати, щоб не переплатити, але й не втратити квартиру.

Що ще ви маєте самостійно зробити?
Домовитися з нотаріусом, скласти всі пазли угоди.
Спитати, як власник хоче отримати кошти?
Чи потрібен йому банк?
Хто платить за банківські послуги?
Хто платить податки?
Чи не повісять на вас вже у нотаріуса додаткові витрати?

При всьому цьому ви все одно заплатите комісію ріелтору, який не представляє ваших інтересів.

Звісно, вам може пощастити, ви знайдете квартиру, де комісію ріелтору сплачує власник.
Але ви маєте розуміти, що ріелтор власника представляє інтереси власника. Ви для нього не є клієнтом, отже він буде діяти виключно в інтересах свого клієнта.

Так, додам, що на порталах ви стикнеться з тим, що одну й ту ж квартиру продають 100 агентів. І з тим, що багато з того, що ви побачите, неможна купити.
У когось ще немає альтернативи, куди переїхати.
В когось немає рішення Опекунської Ради.
А хтось неправильно зробив довіреність і ще потрібно місяць, щоб її переробити.
А в вас терміни.
І тд, і тп.

Про перевірку навіть не згадую, бо ви можете звернутися до юриста окремо.
Жінка пішла «думати».

Мені іноді шкода часу агентів, які скидають фото та описи квартир, проводячи всю цю роботу.
Бо покупець, якому ви все це відправляєте, не обовʼязково обере ваш варіант та вас особисто.
Ви витрачаєте свій час без гарантії заробітку.
А потім зʼявляються дописи про вигорання ріелторів.

Не працюйте без договору. Цінуйте свій час та свої ресурси. Працюйте з тими, хто обрав вас та довіряє вам найважливіше -домогти обрати
Мрію.

Я прийшла в агентство нерухомості продати спадщину. Тоді ніхто не знав, з чого починати та куди рухатися.
Черга до нотаріусів починалася о 5і ранку, черга отримати довідку з БТІ також.
Агентів, тоді маклерів, ніхто не вчив, як працювати. Не було жодних книжок, а «технологія» складалася з того, щоб знайти квартиру для «нового українця», приватизувати її та оформити документи.
Я прийшла в нерухомість, щоб вирішити свою задачу, а залишилася в професії назавжди.
Тоді ми казали з гордістю «Рієлтор -не професія, а спосіб життя».
Зараз я кажу: «Рієлтор не професія, а стан життя».
Люблю свою справу.
Люблю навчати колег.
Люблю своїх клієнтів.

В нашій професії завжди було непросто.
Були виклики та негаразди. Ставлення до нас коливалося від «обожнюю» до «ненавиджу».
І нас, саму професію, коливало з боку в бік.
Але зараз в нас зʼявилася місія.
Місія зробити ринок чесним, прозорим, гуманним.
Зробити професію такою:
Люди продають Людям.
Я прийшла в агентство продати свій будинок і продовжую продавати будинки, квартири, магазини, ділянки та заводи.

Сердечно вітаю всіх професіоналів в нашій найкращій професії!
З Днем Ріелтора, любі колеги!
Бажаю вам здоровʼя, сил та любові робити свою справу з повною відданістю!

⁉️ ДЕ ШУКАТИ СВОГО ПОКУПЦЯ: НОВІ І СТАРІ КЛІЄНТИ НА РИНКУ ЖИТЛА - 7 ЛИСТОПАДА НА SalesFest-2024

Як змінився покупець житла? Хто він і яке житло обирає? Які умови придбання його влаштовують?

Олена МАЛЕНКОВА Олена Маленкова, експертка з понад 20-річним досвідом успішних продажів житла, Членкиня борда FIABCI-Ukraine, CEO в KDU Realty Group поділиться інсайтами із світу покупця житла!

👥 Долучайтесь і дізнавайтесь, де шукати свого клієнта і як з ним успішно комунікувати.

🔖 ПРОГРАМА, СПІКЕРИ І БРОНЮВАННЯ КВИТКІВ у першому коментарі 👇

⚠️ УМОВИ УЧАСТІ
Вартість квитка - 1 899 грн.
Кількість місць офлайн обмежена.
Вартість квитка онлайн - 650 грн.
❗️ Бронюйте свій квиток на сайті SALESFEST-2024 ❗️

🌐 https://salesfest.com.ua/

Черговий кейс, який як кажуть, з підручника.
Взяли в роботу квартиру.
Зробили аналітику.
Середня температура по палаті 850-900$/м2.
Є переваги та недоліки.
Домовилися, що ставимо середню ціну, тестуємо 2 тижні.

Попит слабкий.
-Не продається?- запитує власник?
-2 дзвінки за 2 тижні, 1 показ- це ні про що.
-Що пропонуєш?
-Реклама йде скрізь, всі колеги сповіщені, тільки ціною.
Знижуємо ціну на 5%.
Тиша взагалі.

Ставимо граничну ціну, на яку погоджується власник. Стиснув зуби, звісно.
Пішли дзвінки.
Призначили 3 покази.

1й покупець пропонує ціну ще нижче.
-Окей, дякуємо. Передамо вашу пропозицію.
2й готовий купити по стартовій.
Далі дзвінок від ріелторки, яка приводила покупця тиждень тому.

-Мій клієнт обрав вашу квартиру, готові купувати по стартовій ціні.
-Вибач, але ми вже домовилися з покупцем, який був вчора.
Через годину дзвонить 1й покупець:
-Ну так що? Я їду з завдатком!
-Вибачте, але ми вже домовилися за більшу ціну.
-Як це! Я купую! Я дам більше!

Передзвонила дівчина-рієлтор:
Мій додасть ще 1000$.
В підсумку підписали завдаток з хлопцем, який був другим та не торгувався.
Вирівняв ціну.
А після того, як сказав, що в ту ніч збив 3 шахеди, безумовно квариру віддали йому.

А тепер дивиться:
Ціну рієлтор не підіймав. Покупці самі підвищували ціну.
Сума вийшла така, яка була в рекламі після першого зниження.
Але ніхто не дивився та не давав пропозицій.

Як це працює?
В Україні кажуть є гарна дівка як засватана». Але сенс не в тому.
1. Немає квартир, які не продаються.
2. Якщо квартира неприваблива за цю ціну, вона буде приваблива за іншу.
3. Покупець не дивиться пропозиції вище свого бюджету. Але в 90% випадків він обирає те, що вище бюджету.
4. Виставляючи квартиру в продаж, памʼятайте, що ваш покупець не той, в кого є ці кошти, а той, в кого трохи не вистачає.
Бо покупець завжди на свої кошти хоче ліпше, ніж пропонують.

Коли ми купували свою першу квартиру, ми переплатили 1500$.
Квартира коштувала 14000$, всі покупці давали менше.
А за 14000$ її неможна було купити, бо там був розмін та сторони не вкладалися в бюджет.
Ми переплатили, бо нам подобалася квартира. І жодного разу не пожалкували.

Любите про факапи?
Тримайте!
Якщо б я писала, що в нас ( в мене) все завжди зашибісь, по-перше, ви б мені не повірили, по-друге, вам було б нудно, бо ніхто не любить ідеальних. Я до речі також 😃

А по-третє, факапи треба розбирати на нараді, щоб більше таких не повторювати.

Як пілоти розбирають кожну катастрофу довго-довго.
Вивчають уроки та прописують в своїх книгах як треба було себе вести, щоб більше ніколи не відбулася трагедія.

Так, про факап.
Підписала моя ріелторка договір з власником на 2 квартири. Одна маленька в Соломянському районі в жахливому стані.
Друга велика двокімнатна в Дарницькому.

Власник знаходиться за кордоном, приїжджати не планує.
Ріелторка, яка керується здоровим глуздом, пояснила, яка на сьогодні ситуація. Що будуть зміни до законодавства, отже ми можемо продавати обидві квартири одночасно, але все ж таки вигідніше продати спочатку велику квартиру, а потім маленьку.
Бо при продажу наступної квартири виникають податки 7,5% на цей момент.
Бо різниця між вартістю обох квартир близько 2,5 рази.

Наша ріелторка велика розумниця.
Вона все зробила вірно: побачила, що у великій квартирі повний безлад, бо коли орендарі збігали з початком широкомасштабного вторгнення, вони все кинули та навіть не закрили балконні двері.
Отже весь балкон та поруч загадили пташки.
Крім того, стан був жахливий.

Викликали клінінг, додали трохи хоумстейджінгу, коротше кажучи, привели квартиру до ладу.
Ціну не узгодили, бо власник, який не був в Україні років з 15, гадав, що ціна з того часу не змінилася.
Ні, він, звісно, в темі, читає та слухає новини та дуже переймається долею українців.
Але як це стикається з вартістю?..

Ріелторка свою справу виконала на 5.
Витягнула з ринка максимум ціни. Але вона на 5% не дотягнула мінімальної відмітки, на яку погодився власник.
На маленьку квартиру, яка взагалі під капітальний ремонт, також знайшла поккпця, який дав максимальну ціну.

Я не втручалася, бо рієлторка дуже професійна та прекрасно впорається без мого втручання.
Поки вона не подзвонила та попросила допомоги.
-Добре, кажу.- Призначай відео звʼязок.
На відео звʼязку я поставила кілька питань та раптом зрозуміла, що власник не готовий продавати.

Виявляється, він «пропустив повз вух» як вивозити кошти.
А це основне зараз!
Звісно, рієлторка все пояснювала, дала 2 способи, які підходять саме йому.
Але поки не зʼявився клієнт, власник не був готовий навіть замислюватися на цю тему.

Він мене уважно вислухав та пропав на тиждень.
Рієлторка, яка тримає покупців, щоб вони чекали, а не бігли шукати щось ще, нервує.
Власник зберігає режим мовчання.
В решті решт, під тиском (!) він відповів:
-Я звернувся до свого банку. Мені сказали, що відповідь буде за 2 тижні.

В наші часи, коли ринок стагнує, податки підвищуються, пільгова іпотека скоро накаже довго жити, 2 тижні це забагато.
І ось прийшов час Х.
-Продаємо маленьку. Такі кошти легше вивезти.
-Ви розумієте, що продаж великої квартири тепер можлива лише наступного року, бо вам прийдеться сплатити з продажу 11,5%?
-Так. Значить, продамо у наступному році. Я нікуди не поспішаю.

Він. Нікуди. Не поспішає.
А рієлторка розвернула бурхливу діяльність, чергувала поки йшло прибирання, їздила під ракетами-шахедами на покази, витратила свій час та час колег, які вже налаштувалися на швидку угоду.
Всі засмучені.
Крім власника. Бо він нікуди не поспішає.

В чому урок?- спитаєте ви.
Все, як завжди:
1. Ставите питання, з яких виявляєте мотивацію та готовність (!).
2. Пояснюєте простими словами, що знайти покупця це тільки 50% угоди.
3. Зʼясовуєте відразу, як власник планує вивезти гроші. А потім ще тричі питаєте, чи звʼязався він з банком?
4. Чи отримав від нього перелік документів, які йому потрібні для легалізації в тій державі, де збираються класти на рахунок?
5. Чи збирається приїжджати в Україну?
6. Якщо ні, то хто та людина, яка буде його довіреною особою?
6. Чи розуміє він, що кошти може вивезти лише власник рахунку?
І ще безліч відповідей на питання до того, як договір буде підписаний.

Крім матеріального, додам ще ментальне.
Власник має налаштуватися на продаж.

Коли ви йому пропонуєте бути не просто бути пасивним спостерігачем, а активним учасником продажу, продаж йде набагато швидше!
Не вірите? Перевірте!

Чергові гарні новини від нашого Уряду.
В мене вже немає цензурних слів.
Зараз ринок нерухомості на 85% підтримує державні програми.
Якщо такий інструмент як пільгова іпотека під 3-7% відпаде, ринок завалиться як той будинок в землетрус, що стоїть на повітряної подушці, вбік.

Я розумію та підтримую думку, що будівельну галузь треба підтримувати.
Тоді , шановне панство, хто вигадує закони, які підривають ринок, кредитуйте забудовників!
А не робіть штучно умови, щоб нагромадити все, що можливо, на плечі нещасних українців!

Лобіювання законів має бути цивілізованим, а ще треба прораховувати наслідки хоча б на крок вперед!
Бо таке враження, що ви не в шахи граєте, а в «Чапаєва»!
Ей-Богу!

«Загалом, оновлені правила «єОселі» передбачають можливість придбати житло за програмою:

віком до 10 років: ВПО, членам їх родин, за умови, що ті беруть іпотеку в інтересах ВПО — у всіх регіонах; військовослужбовцям та правоохоронцям, медикам, педагогам, науковцям, ветеранам та членам сімей тощо — в Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій, Херсонській областях;

віком до трьох років: військовослужбовцям та правоохоронцям, медикам, педагогам, науковцям, ветеранам та членам сімей у решті регіонів. Всі інші громадяни зможуть купувати квартири і будинки віком до трьох років на всій території країни.

Водночас рішенням уряду визначено, що брати участь у програмі «єОселя» не зможуть ВПО, якщо вони або члени їх родини вже отримали пільгову іпотеку коштом гранту Кредитної установи для відбудови (KfW).

Рішення набуде чинності через 30 днів після публікації, а норми щодо житла, яке беруть в іпотеку в інтересах ВПО — 18 грудня».

Посилання на статтю https://minfin.com.ua/ua/2024/10/05/137025218/

Ми, наша компанія KDU Realty Group, у минулому місяці вийшла на 1 місце в рейтингу MlsUkraine.com.
Дякую за високу оцінку!
Сьогодні отримала від Roman Goxata ( власник та модератор ресурсу) подарунок ( на фото).
Хотіла зробити вікторину на тему, що це, але розповім, так і бути.

Це такий бокс, яким зазвичай користуються ріелтори США при продажу будинка.
У боксі лежить ключ, яким ріелтор покупця має відкрити двері. Бокс має код, який ріелтор власника називає колезі.
Таким чином, ріелтор власника не показує будинок, як ми до того звикли.
Чому так?

В США є практика проведення Дня Відкритих Дверей, на який приїжджають ріелтори, знайомляться з будинком, задають питання та отримують всю інформацію потрібну для покупця.
Коли я була в Портленді, моя колега Елен брала мене на покази.
Я була здивована, що ріелтор власника не присутній на показах.
Ми заходили з покупцем, клієнтом Елен, він дивився будинок, задавав питання, Елен передавала йому роздруківку, де вказана вся інформація про будинок.

Ще я помітила повну відсутність меблів, крім вбудованих шафі та кухні.
На кухонному столі лежали визитівки ріелторів.
Елен пояснила, що стільки було показів. Якщо 11-20 покупців дивилися будинок але жоден не надав пропозицію, власник розуміє, що ціна занадто висока.

В тому випадку наш покупець надав пропозицію, але вона не спрацювала, бо ціна підвищилася на 15%.

Мені сподобалася довіра між ріелторами в спільноті.
Нам цього дуже не вистачає.
А ще питання до вас:
Якщо будемо встановлювати такий бокс, це буде працювати на нашому ринку?..

Всім доброго мирного ранку!
Мені практично щодня задають питання, чи безпечно продавати квартиру за держ програмами?
Якщо е-оселя вже щільно війшла в наше професійне життя, то продаж за програмами е-відновлення або програмою підтримки військових ( 280) досі сприймається з обережністю.

Нещодавно закрили чергову угоду саме за 280ю.
Що це за звір та в чому відмінність?
По програмі е-оселя покупець спочатку реєструється в дії, далі обирає банк, або відразу звертається до менеджера банку, які акредитовані по програмі.

Надсилає фінансові документи та банк за декілька днів відповідає, чи вистачає коштів під пільговий кредит та саме на яку суму може претендувати клієнт.
Тільки після цього покупець звертається до агенції нерухомості або сам шукає квартиру.
Не всі квартири підпадають під вимоги програми.

Наприклад, у Києві під програму 3%, яка створена для держ службовців, науковців та військових контрактників, підпадають будинки не старіше 10 років з дати вводу в експлуатацію.

Для решта покупців, в яких або немає житла на підконтрольній території або є житло площею менше, ніж 52,5м2, є умови під 7%.
Але будинок має бути не старіше ніж 3 роки.
Тут криється нюанс: для 7% покупців завжди буде виникати податок, який на зараз 8,5%.
І який сьогодні також є предметом домовленості.
А що буде, коли в/з 5%?..

Зовсім інакша справа, якщо продаж відбувається за 280ю статею.
Кошти зараховуються відразу на рахунок покупця, але вони є заблокованими до моменту, поки не пройде угода купівлі-продажу.
Деякі власники бояться, що гроші зараховуються на рахунок власника не відразу, а протягом 5 днів.
Але не варто переживати, бо перехід право власності обовʼязково підтверджується заявою власника про повний розрахунок.

Отже, ви вже зрозуміли, що знайти покупця це тільки 50% успіху :)
Звертайтеся до професіоналів, якщо хочете отримати повний обсяг послуги від підписання контракту до отримання коштів.
Плюс постпродажний сервіс.
Наприклад, отримання та легалізація коштів.
Здача в оренду, та інше.

-Квартира продана!
Так сьогодні я відповідала 3м покупцям, які надали свої пропозиції, але жодна з них не була прийнята.
Всі троє засмучені.

Агент, який займався продажем, вмовляв:
Пишіть максимальну ціну.
Щоб після не жалкувати, якщо квартира буде продана не вам.
Але наші люди не вірять. Вони думають, що агент блефує.
А блефувати не варто, бо можна залишитися без покупця взагалі.

-Який дурак вам дасть більше ціни, яка вказана в оголошенні?!
-А коли ви викликаєте Укоон або убер, ви не підіймаєте вартість поїздки, якщо на вашу ціну немає відгуку? -Ну ви порівняли!

-Ви аукціон влаштували? Так і кажіть! Я в аукціонах не беру участь!
-А квартира вам подобається? Напишіть ціну, яка вам комфортна.

Той, хто запропонував ціну на $7000 вище стартової, сьогодні пішов щасливий.
Хоча угода була трошки нервовою.
Але так завжди буває, коли угода кредитна, дуже багато всіх факторів, які мають зійтися в один великий пазл, щоб угода склалася.
Сподіваюся, всі задоволені.
Ріелтор збоку покупця зробив максимум можливого.

А це буває дуууже рідко.