НЭП Инвест

В России могут узаконить понятие рассрочки при покупке квартиры

Понятие рассрочки при покупке жилья в новостройках нужно закрепить в законе. С такой инициативой выступил заместитель председателя правительства страны Марат Хуснуллин.

По его словам, застройщики активно предоставляют рассрочки покупательям жилья, однако их права в законе никак не прописаны.

Подтверждаю: последние мои 2 сделки, рассрочка на 3 года. С хитрым механизмом удорожания цены квадратного метра.

НЭП недвижимость

Цены на аренду квартир поднимутся на 20-25% и выше в 2025 году

Это все происходит из-за дорогой ипотеки и высокой инфляции: ставка достигает 28%, что гораздо дороже стоимости аренды. Приходится арендовать квартиру.

В некоторых локациях доходность от сдачи квартиры уже приблизилась к 12% годовых - что собственно является аномалией. Но для нас инвесторов - это гуд👍

НЭП недвижимость

12 лет нужно москвичам откладывать всю зарплату целиком, чтобы позволить себе квартиру в столице.

Приобрести квартиру на вторичном рынке легче всего жителям Чукотки и ЯНАО — копить на недвижимость здесь придется менее четырех лет.

НЭП недвижимость

Сбербанк повышает ставки по ипотеке

▪️Минимальная ставка на вторичном рынке жилья составит 28,1%, первичном - 28,4%. По ранее одобренным заявкам клиенты смогут получить кредиты на старых условиях, отмечает банк.

▪️Сбербанк также повысит ставки по льготным ипотечным программам сверх лимита предусмотренных госпрограммой средств.

▪️Средневзвешенные ставки будут увеличены в диапазоне 1-2,5 п.п. в зависимости от размера кредита.

Повышенные ставки по ипотеке пока не могут остановить спрос.

НЭП недвижимость

Порядка 70% площадей в бизнес-центрах с вводом в 2025 году уже реализовано конечным пользователям

На офисном рынке класса А в границах МКАД до конца 2025 года будет введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м, из которых реализовано уже порядка 80% офисов. В структуре продаж 68% площадей приобрели конечные пользователи, еще 11% реализовано с целью инвестиций.

Так, только 11% или 110 тыс. кв. м офисных площадей могут быть выведены инвесторами на рынок аренды или перепродажи.

При сохранении спроса на текущем уровне объем доступных строящихся площадей будет поглощен еще до ввода в эксплуатацию.

Таким образом, новый объем ввода не повлияет на уровень вакансии, который будет сохраняться на уровне минимальных значений в 6-7% до конца 2025 года.

НЭП недвижимость

Сбербанк с 15 ноября возобновляет проведение сделок по льготным программам.

Это касается семейной и ИТ ипотеки.

▪️ Минимальный размер первоначального взноса по всем льготным программам составит от 20,1% по объектам партнеров-застройщиков, которые находятся на проектном финансировании банка и подключены к опции «Комплексное предложение». В остальных случаях размер первоначального взноса по льготным программам составит от 50,1%.

▪️ В октябре по программе «Семейная ипотека» доля выдач составила 81% от общего количества кредитов Сбербанка на новостройки.

НЭП недвижимость

Кто должен платить налог по ставке в 35% с материальной выгоды по ипотеке?

Президент России Владимир Путин подписал закон, который уточняет льготу по НДФЛ для некоторых ипотечных заемщиков. Действовать она будет только по кредитам, взятым до конца 2024 года, следует из опубликованного документа.

До вступления закона в силу, согласно п. 2 ст. 212 Налогового кодекса РФ, у граждан возникала обязанность оплачивать НДФЛ, когда ставка по кредиту была ниже 2/3 от ключевой ставки ЦБ. На разницу, которая считалась материальной выгодой, и начислялся налог.

Таким образом, при сегодняшней ставке в 21% оплачивать НДФЛ должны были все ипотечники, оформившие кредиты под 14% годовых и ниже.

Материальная выгода — это дополнительная выгода, которую можно выразить в деньгах, с которой россияне должны уплачивать налог по ставке 35%. Важное условие, материальная выгода возникает только, если заемщик связан с организацией, в которой кредитуется, например, сотрудник банка.

НЭП недвижимость

Когда и как арендодатель может повышать стоимость аренды?

Стоимость аренды квартир растет в этом году как на дрожжах и часто владельцы квартир поднимают аренду когда им вздумается. Это незаконно.

Размер арендной платы, согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, произвольное увеличение платы за аренду квартиры в одностороннем порядке невозможно. В этом случае арендатор может подать иск в суд и выиграть процесс.

НЭП недвижимость

Тепловая карта стоимости аренды квартиры площадью 35 м² по районам Москвы.

Самое доступное жилье в Новой Москве. Дешевле ₽40 тысяч в месяц. Самое дорогое, ожидаемо в центре и на западе Москвы - ₽123 тысячи. Цены конечно средние.

НЭП недвижимость

Топ-10 застройщиков России по объемам строительства на начало ноября

🔹Первую строчку 11 месяцев подряд удерживает ГК «Самолет», занимающая 4,22% рынка многоквартирного жилищного строительства в России. На начало ноября в ее портфеле 267 жилых домов (118,386 тыс. квартир) общей площадью 5,023 млн кв. м.

🔹Второе место занимает ГК «ПИК», которая строит 209 домов (100,266 тыс. квартир) общей площадью 4,138 млн кв. м и занимает 3,48% в общем объеме текущего строительства. На третьей позиции «Группа ЛСР», занимающая 1,78% в общем объеме и возводящая 93 дома (54,254 тыс. квартир) площадью 2,120 млн кв. м.

🔹По сравнению с началом октября в составе рейтинга лишь одно изменение. В него снова вошла компания MR Group, поднявшись на одну позицию и заняв десятую строчку. Замыкавшая десятку ранее компания «ЮгСтройИнвест» из топ-10 выбыла, опустившись сразу на три позиции. Сейчас у нее 13-е место.

Источник: аналитика "РБК недвижимость"

НЭП недвижимость

Пени по квартплате могут вырасти до 21 процента

С 2022 года размер пени за неуплату за газ, свет и воду был заморожен в привязке к 9,5% — ключевой ставке, которая действовала на 27 февраля 2022 года.

Однако уже с 2025-го эта норма прекращает свое действие, а санкции за неуплату, исходя из этой логики, должны вырасти до актуальной на начало года ставки ЦБ.

Возросшие платежи сильно ударят по карману граждан и управляющих организаций, поэтому комитет Госдумы по строительству и ЖКХ обратился к Марату Хуснуллину с предложением продлить льготный период по пеням в размере 9,5%.

‼️Будьте внимательны.

НЭП недвижимость

По семейной ипотеке выделили дополнительный лимит на ₽350 млрд.

Процесс его распределения уже запущен, отметили в пресс-службе ДОМ.РФ.

Не расходимся… кино продолжается

НЭП недвижимость

Сбербанк и ВТБ приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке»

🔹Записи на сделки по семейной ипотеке в «Сбербанке» и «ВТБ» временно прекращены на фоне исчерпания лимита, однако банк продолжит принимать заявки по программе  "Семейная ипотека" на "Домклик".

🔹А еще Сбербанк повышает средневзвешенные ставки по «Семейной ипотеке» на 1-4 п.п. По договорам с суммой кредита до установленного правительством РФ лимита ставка останется на уровне 6%.

🔹Для клиентов, которые записались на сделку до 30 октября, выдачи кредитов будут проведены в штатном порядке, отметили в банках.

НЭП недвижимость

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость ОАЭ - если объективно как могу

Сначала ➕

1) Растущая экономика со стабильной валютой, привязанной к доллару. Риски рубля 100% закрывает!

2) Гарантированный рост цены недвижимости в процессе строительства. В среднем на 10% в год. Некоторые объекты растут и на 30% в год. Мой лучший кейс 45% за год на вложенные.

3) Нет локальных кризисов или санкций. Крайний кризис был в ковид, но тогда весь мир был в падении.

4) Средний рост арендных ставок ежегодно на 10-15%

5) Средняя доходность 7-10% в долларах от сдачи в аренду.

Есть и несколько ➖

1) При сдаче в аренду нельзя выселить арендатора до конца действия договора. Придется ждать пока закончится договор.

2) Нет гарантии, что именно ваша недвижимость продемонстрирует желаемый рост капитализации.

3) Земельный налог 2-4% платится при покупке жилья сразу же.

Плюсами надо пользоваться, пока они есть, а с минусами просто уметь работать. К примеру инвестировать только в проекты с перспективой роста и конечно же диверсификация.

Если интересно какими стратегиями я пользуюсь при инвестициях в Дубае - подробно за 10 минут рассказал тут - ссылка

Кстати, стратегии в недвижимость ОАЭ спокойно вписываются в общий план финансового плана, а рассрочка без % помогает комфортно оплатить свою недвижимость и по готовности получать пассивный доход.

НЭП недвижимость

Почему недвижимость не дешевеет?

Цены – это баланс спроса и предложения. Меньше предложения и слабый спрос – цена падает, больше спроса и дефицит – растет.

После закрытия льготных программ спрос заметно просел, но и квартир на рынке стало меньше.

Всё дело в том, что с началом СВО застройщики притормозили с новыми проектами, и ввод жилья сократился на 38%.

В итоге получилась компенсация: упали и спрос, и предложение. Поэтому цены остаются на прежнем уровне. И я бы не ждал уж прям сильных распродаж на рынке недвижимости.

НЭП недвижимость

Квартиру в Москве можно купить за килограмм золота

На сегодняшний день унция (порядка 31,1 грамма) золота стоит в районе 263 тыс. рублей. Таким образом, килограмм золота обойдется в сумму около 8,5 млн рублей. За эти деньги в Москве можно купить квартиру во «вторичке» площадью порядка 40 квадратных метров.

За последние 10 лет средняя цена «квадрата» на вторичном рынке в золоте снизилась на 59%. Для сравнения: в 2014-м эквивалентом квадратного метра жилья было 34 грамма золота. При этом только за последний год квадратный метр «подешевел» на 3 грамма.

Получается, что было бы выгодней 10 лет назад купить золото и продать его сейчас. Доход был бы выше, чем от недвижимости. Но если все эти 10 лет сдавать квартиру (доходность 5%) - то примерно одинаково получается.

Так что недвижимость не самый плохой вариант для инвестиций. У каждого инструмента свои плюсы и минусы. Нужно уметь с ними работать и тогда инвестиции будут комфортными и прибыльными.

НЭП недвижимость

Стоимость аренды в самых популярных направлениях России этой осенью

Стоимость краткосрочной аренды жилья в самом популярном направлении для путешествий осенью — Санкт-Петербурге — составляет 3,6 тыс. руб. в сутки.

В Москве, которая занимает вторую строчку по востребованности, стоимость посуточной аренды выше — 4,7 тыс. руб. В Казани, стоимость аренды квартиры на одну ночь такая же, как в Санкт-Петербурге, — около 3,6 тыс. руб.

Лидером по ценам среди наиболее популярных направлений этой осени стал Владивосток (4,8 руб. за сутки). Дешевле всего аренда в Краснодаре (2,7 тыс. руб.), Новосибирске и Красноярске (по 2,8 тыс. руб.).

Питер уверенно уже давно занимает первую строчку популярности в краткосрочной аренде. Ведь основные клиенты это туристы!

НЭП недвижимость

В Москве ввели мораторий на строительство апартаментов.

Поводом стало недовольство чиновников отсутствием в апарт-комплексах социальной инфраструктуры. Также постоянно проживающие в апартаментах лишены возможности прописаться на этих площадях, а значит не могут получить даже простейшие социальные услуги.

Ограничение затронет почти 11% первичного рынка Москвы.

НЭП недвижимость

В Госдуме предложили снизить срок владения квартирой для освобождения от уплаты НДФЛ

🔹Глава комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов (ЛДПР) разработал законопроект, которым предлагается снизить с пяти до трех лет минимальный срок владения квартирой, после которого можно не уплачивать НДФЛ с дохода от ее продажи.

🔹По мнению депутата, завышенные требования к минимальному сроку владения недвижимостью могут быть препятствием для повышения мобильности населения между регионами. Он считает, что существующее регулирование оборота недвижимости устарело и не соответствует современным условиям.

🔹Нилов также предлагает снизить срок владения недвижимостью для продажи без НДФЛ с трех до двух лет, если имущество было получено от личного фонда, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

НЭП недвижимость

Как защитить свою собственность?

А вы знали, что дети бывшего собственника могут забрать вашу квартиру обратно себе? И вот почему:

1) Это все из-за остатка маткапа. И такие прецеденты уже были, и даже суд может не помочь.

2) По закону Российской Федерации несовершеннолетние дети имеют 1/8 долю прописания, которая может служить основанием для забора недвижимости.

И вот что нужно сделать:

Нужно попросить предыдущего собственника заказать выписку из Росреестра об остатке материнского капитала.

Или, если это нотариальная сделка, написать отказ и предоставить место, куда перевозятся дети, почему у них отнимается эта доля именно в этой квартире.

НЭП недвижимость