Дубай - вторичная недвижимость

ШТУРМОВЫЕ КОНСТРУКЦИИ

👉ранее на тему👈

Сегодня, вашему вниманию, еще один способ повысить доходность приобретаемого актива в Дубае. Речь пойдет, про шеринг, или, говоря по русски - сдача квартиры в аренду по комнатам.

Возможно, некоторым читателям, сознание начнет подкидывать тревожные картины, где вероломная управляющая компания, которой они доверились, заселяет в квартиру 20 человек всех национальностей, полов и возрастов. В спальне дрыхнут 10 работяг с соседней стройки, на кухне хлопочет стайка эскортниц - кипят котлы с чавалом и масалой, а в гостиной одноглазый Индус играет на дудочке, перед танцующей коброй.

В Дубае, есть и такое, но может быть по - другому. На видео, двухкомнатная квартира на Dubai Marina с арабской планировкой, превращенная, благодаря идеи наших управляющих партнеров, в трехкомнатную. В апартаментах будут проживать три молодых человека, работающих в одной индустрии, а следовательно имеющих схожие интересы. В распоряжении, каждого постояльца, есть индивидуальный санузел и доступ в общее пространство - кухню / гостиную.

Для собственника, такая модель управления начисто исключает простои вне сезона (контингент проживающих не подразумевает туристов) и, поднимает доходность актива выше 10% годовых.

The Torch

👉ранее на тему👈

После поста, про печально известный «Факел», нам поступило предложение от брокера подписанного на канал - приобрести в этой башне однокомнатную квартиру по цене < 1,1🍋AED. Для сравнения, аналогичный one bedroom, от покупки которого, в ходе КОНСУЛЬТАЦИИ, я отговорил подписчика, стоил 1,35🍋. На момент поступления столь щедрого оффера, мы, уже успели ПОДОБРАТЬ альтернативу нашему клиенту, в противном случае, я бы топил за появившийся вариант.

Скажете - переобулся!? Дело в том, что проблемы прошлого этой башни, уже заложены в текущие цены юнитов и сегодня, проект, который изначально строился, как достаточно сложносочиненная и премиальная история, торгуется на уровне более простых соседей: Marina Crown, Sulafa Tower, Elite Residence.

Не хочу, что бы мои рассказы об этом здании приобрели характер гротеска, всему есть своя цена, главное идти в покупку с открытыми глазами.

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

EOI (Expression Of Interest) или выражение интереса. Ни для кого не секрет, что самые интересные объекты в Дубае раскупаются еще до официального старта продаж. Таким образом, многие застройщики для того, чтобы у вас была возможность одним из первых забронировать квартиру, предлагают вам выразить свой интерес в виде некой денежной суммы. Которая в среднем составляет от 10 до 20 тыс. долларов.

https://youtube.com/shorts/vcVRkpjwzt4?si=s_gMO-7oZOblxeiU

ИРОНИЯ СУДЬБЫ ИЛИ С ЛЕГКИМ ДЫМОМ

Есть категория подписчиков, которая приходит на КОНСУЛЬТАЦИЮ, когда решение о покупке уже принято и по сути, наше общение сводиться к подтверждению или опровержению правильности сделанного выбора.

Люблю, такие беседы, зачастую они очень конкретные, а мне, всегда есть, что сказать по существу. Месяц назад, семейная пара, попросила выйти на связь, именно утром, так как, в течении дня им предстояло подписать MOU на выбранный апартамент и отдать депозитный чек. Консультация состоялась и к вечеру, они внесли аванс за квартиру в соседней , более новой и престижной башне, которая обошлась им на 30 000 AED дешевле. Привет Ивану🖐

На этой неделе, ко мне, так же пришел читатель, собиравшийся подписать договор о намерениях (MOU), в течении дня,ибо брокер очень давил и говорил - если промедлить, сладкий вариант уйдет. В ходе консультации, моя коннотация перспектив покупки юнита в выбранной башне, меткой ложкой говна залетела в бочку меда приготовленную продающей стороной, оказавшись фатальной для сделки. Я, всего лишь поведал один нюанс из прошлого здания, где клиент собирался купить квартиру. Провел параллель с покупкой подержанной машины побывавшей в аварии, которая хорошо восстановлена и выглядит отлично, но все же, есть нюанс.

Ирония, заключается в том, что название башни, о которой идет речь - The Torch, в переводе с Английского означает ФАКЕЛ. Я лично, знаю резидентов этого здания, которые, спустя, почти 10 лет, после пожара, рассказывают, о, порой возникающим запахе гари, в некоторых местах общего пользования.

ШТУРМОВЫЕ КОНСТРУКЦИИ

👉начало истории👈

В погоне за длинным дирхамом, мы выкристаллизовываем стратегии, позволяющие разгонять доходность недвижимого актива. Ранее, на канале делился 👉подобными проектами, из своего личного портфеля 👈, успешно реализованными в Москве.

Сегодня, как и обещал, план метаморфозы задуманной в квартире подписчика, ПОДОБРАННОЙ нами на JBR.

По аналогии со вторым видео, мы поставим стенку и превратим студию в one bedroom. А наши дизайнеры, добавив светлых тонов и сделав грамотную меблировку, помогут визуально расширить вытянутые помещения.

Скептикам напоминаю, площадь будущего one bedroom, будет соответствовать площади two bedroom, купленного нами в Dubai Hills.

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

DLD (Dubai land Department),
ну или по-русски «Земельный департамент Дубая». Данный институт занимается абсолютно всеми вопросами, которые хоть как-то имеют отношение к сфере недвижимости. Будь-то купля-продажа недвижимости или получение вида на жительство как инвестора. Также, если у вас возникают какие-либо споры по аренде или покупки жилья. В любом случае вам придется взаимодействовать с «Земельным департаментом Дубая».

https://youtube.com/shorts/HkTsrSHsgKY?si=qMRLDJ8YbQWjBgbD

SPA - это Selling Purchasease Agreement. Т. е. договор купли-продажи. Покупая квартиру в новостройке, заключая контракт с застройщиком, вы в обязательном порядке будете подписывать SPA. Который является аналогом нашего ДДУ.

https://youtube.com/shorts/wFjzloOuA9Y?si=kqiozlfFnmx-TfsF

СПАЛЬНЫЙ ДУБАЙ / The Greens - The Views

ранее на тему

Продолжу ветку двумя старичками, которые, по сути представляют из себя один район THE GREENS, где, часть домов, расположенных вдоль канала подчеркивают свой статус титульным заголовком - THE VIEWS.

Из названия, можно предположить, что отцы проекта хотели создать нечто экзотическое для Дубая образца начала 2000 х, а именно оазис в пустыне, со своим водным каналом и тенистыми зарослями, способный дать пилигримам комфортное бытие. Спустя почти 20 лет, могу с уверенностью сказать - задуманное удалось. Обилие взрослых высоких деревьев, малоэтажная застройка, ресторанчики и магазины… Эти кварталы напоминают мне скорее Европу, нежили Арабские Эмираты.

Район не выглядит обветшалым, будучи застроенным EMAAR, он хорошо управляется и обслуживается. Наверное, если проводить параллели с Россией, сказал бы, что дома набирают сок и переходят в категорию «Сталинских»)

Зачастую, о существовании этих комьюнити, от меня узнают подписчики, пришедшие на консультацию в поисках семейной квартиры, с бюджетом < 2 🍋 AED, которых не устраивают размеры юнитов предлагаемых, тем же EMAAR в DUBAI HILLS. Two bedroom площадью > 100 метров, можно найти в GREENS за > 1,5🍋AED. Я не очень люблю делать ПОДБОР в этой локации, ибо предложений всегда крайне мало и собственники, пользуясь тем, что держат на руках штучный товар, часто устраивают аукцион.

У комьюнити, кстати расположенного по соседству с такими звездами как: Дубай Марина, Пальма, Лейк Тауэрс и Джумейра, есть армия фанатов - купить, или снять жилье, здесь, крайне сложно, двигаться с насиженного места желающих практически нет. Тем не менее, подойдет далеко не всем, страдающим аллергией на возрастные комплексы - категорически не рекомендую.

ФЛИППИНГ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ

👉ранее на тему👈


Ну что, соскучились по рубрике? У меня есть, что рассказать…

Напомню, план «А» предполагал продажу квартиры до конца года с результатом + 15% на вложенные деньги. В итоге, решил ускориться, дабы зайти на следующий круг, в течении этого сезона.

Цену продажи поставили 869 000 AED, в аренду мою булочку выставили за 10 500 AED в месяц.

Признаться честно, в течении недели, пока квартира искала первого жильца, я капризничал и просил управляющих партнеров скинуть цену, ибо предполагал, что 10,5 за студию - перебор. Но профессиональная выдержка, оказалась крепче моих легкомысленных истерик и на 10 день, заплатив 21 000 AED, первый арендатор обрел кров на два месяца в стенах нашего проекта❤️

Просмотры на покупку шли, каждый день. С прошлой пятницы, дул на воду, так как получили чек на аванс за 860 000 AED, но MOU покупатель пообещал подписать, только через неделю. А вчера принял чек на 869 000 AED и сегодня утром подписал договор с более щедрым и быстрым соискателем)

👉ЗДЕСЬ👈 я считал затраты на проект, по факту получилось, чуть больше, а именно 785 000 AED. Итого за полтора месяца + 11% на вложенные.

Уже неделю наша команда, словно экскаватор, копает новую сделку. Презентация второго раунда «ФЛИППИНГ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ» состоится на канале в ближайшее время🖐

P.S. С открытием рубрики, получаю в личку вопросы, под общим заголовком - «как это работает?». Все одновременно просто и сложно. Процесс достаточно подробно изложен на канале, если необходима глубина и сопровождение, приходите на 👉консультацию👈.

Emiratis ID - теперь просто

Два года назад, написал приключенческий роман с элементами детектива, в котором поведал читателю, о своем опыте получения Emirates ID. Напомню, тогда , мне пришлось просидеть в ОАЭ 1,5 месяца, ежедневно делая нервы себе, своим помощникам и трем департаментам Дубая.

Две недели назад, полетел продлевать визу. И хотя партнеры, через которых оформляли документы подписчики канала и все члены нашей команды, уверяли меня, что на этот раз все пройдет гладко, на вопрос друзей, «когда вернешься в Москву», я на всякий случай отвечал - иншалла…

В итоге, через час, как мною был пройден паспортный контроль, подали электронную заявку в DLD, а ровно через неделю вышла электронная виза) Еще три дня заняла доставка пластиковой карты на мой адрес.

За два года, весь процесс получения резидентства отцифровали, физическое присутствие потребовалось, только для сдачи анализов и получения пластиковой карты, браво Дубай👏👏👏

АБУ - ДАБИ - HAPPY END

👉НАЧАЛО👈

Прежде, чем перейти к сухим цифрам, расскажу, о цепочке событий предшествующей моему выходу из спекулятивной сделки в Абу - Даби.

В конце весны этого года, наша команда обнаружила на острове SAADIYAT, проект AJWAN, который, на первый взгляд, выглядел очень заманчиво. Готовая башня по цене строящегося Grove, с юнитами большей площади, расположенная ближе к знаменитому пляжу Mamsha, продается в рассрочку от застройщика! Я был настолько заинтригован, что немедленно вылетел в Абу - Даби, с целью на месте разобрать генезис нашего открытия.

В проекте оказалось много нюансов, о которых написал серию постов и по итогу мы решили пройти мимо. Но та спонтанная поездка, окунула меня в атмосферу расцветающего острова и привела к мысли, что в GROVE не дурно было бы заиметь, еще одну квартиру. В конце мая начались поиски, о чем было торжественно объявлено в рубрике «ДУБАЙСКИЙ СПЕКУЛЯНТ» , а еще через месяц я принял чек на аванс за свою жемчужину.

Как так получилось?, спросите вы: - искал еще одну квартиру, а в итоге, полностью вышел из проекта! Все просто, в процессе, стало понятно, что яблоки созрели и рвать второе, уже набравшее соки, смысла не имеет, а вот слопать первое - время настало.

Покупателя нашли за неделю, кстати родом он, оказался из Китая и моя квартира была третьей по счету, купленной им в проекте GROVE. Цена продажи составила 2 090 000 AED.

Считаем доходность:

O.P. 1 492 372 AED - 20% от этой цены заплатил первый собственник застройщику, к моменту перепродажи юнита мне, уже за 1,6🍋AED в начале 2023 года.

Подобрав эту сделку, я заплатил:

🤍20% от 1 492 372 AED = 298 475 AED первому собственнику;
🤍107 628 AED премию первому собственнику за первые пол года отсидки в проекте;
🤍2% = 32 000 AED земельному департаменту Абу - Даби;
🤍2% = 32 000 AED комиссия брокера.
Всего : 470 103 AED

За полтора года владения заплатил застройщику еще 10% от первоначальной стоимости = 149 237 AED.

ИТОГО:
💸вложения составили 619 340 AED;
💵моя премия за полтора года нахождения в проекте 490 000 AED;
💰Прибыль за 18 месяцев 80%

P.S. Описанные события случились еще в середине лета и по моему плану, к началу осени, вы должны были засвидетельствовать презентацию моей следующей спекулятивной сделки, но, что - то пошло не так, поэтому, придется набраться терпения)

АБУ - ДАБИ - HAPPY END

Скупая мужская слеза катилась по моей щеке, когда я перечитывал свои «хотелки» от покупки квартиры в Абу - Даби, записанные полтора года назад.

Прежде чем я расскажу, об итогах моей спекулятивной истории в столице ОАЭ, хочу напомнить, как она начиналась https://t.me/nedviz_dubai/171.

ИЩУ ТЕБЯ❤️

новое ТОК ШОУ на канале! Теперь, на страницах нашего вещания, смогут встретиться два одиночества:

⚪️продавец имеющий СИЛЬНУЮ мотивацию, по тем, или иным причинам, быстро выйти из своего объекта;
⚫️покупатель стремящийся ухватить за бороду рынок недвижимости ОАЭ, дабы выдрать оттуда, хоть один волшебный волосок.


Кому стоит писать в нашу редакцию:

✔️собственникам, чья квартира экспонируется в открытых источниках по адекватной цене, готовым предложить читателям канала скидку > 5%;
✔️ собственникам, чья квартира не экспонируется в открытых источниках , готовым прислушаться к команде канала в вопросе формирования цены продажи.


Кому НЕ стоит тратить свое и наше время:

❌собственникам вляпавшимся в говно - проект, пытающимся передать эстафету следующему авантюристу без дисконта за глупость;
❌собственникам проделавшим работу над своим объектом, желающим получить добавленную стоимость на вложенный ресурс.


Предложения высылайте Ирине @IRINA_3014, наша команда отберет лучшие варианты и опубликует в группе канала https://t.me/Dubai_vtorichka. Жемчужины, в первую очередь, будем предлагать подписчикам находящимся в процессе ПОДБОРА.


Выгода для участников мероприятия: скорость для продающего и цена для покупающего.


Бонусы:
🤍в виду высокой вероятности, что оба участника сделки Россияне - возможный расчет в рублях;
🤍одна брокерская комиссия оплачиваемая сторонами, вместо стандартных двух.

Подробности в комментариях 👇👇👇

ФЛИППИНГ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ

👉Ранее на тему👈

Очередной этап проекта завершен!

Дальнейший план действий:

⚫️Сдаю (за дорого)) в краткосрочную аренду, попутный ветер наступающего сезона дует в мои паруса)

⚫️Получаю документальное подтверждение доходности, которую генерирует квартира.

⚫️Продаю, как готовый бизнес до конца года.

ХОЧУ ДОХОДНУЮ КВАРТИРУ В ДУБАЕ! С ЧЕГО НАЧАТЬ?

Ранее на тему

В этой ветке подробно расписываю план действий инвестора, возжелавшего приобрести доходную квартиру в ОАЭ.

Рубанув по кармическим узлам в первой части повествования и определившись с бюджетом во второй, мы отправились на поиски подходящего района.

Сегодня, вкратце, про два относительно новых комьюнити, готовых приютить наши 30 🍋 рублей = 1,25 🍋 AED - SOBHA HARTLAND & DUBAI HILLS. Подробно, о своем отношении, к этим локациям писал в рубрике «СПАЛЬНЫЙ ДУБАЙ», поэтому подсветим их исключительно в рамках выделенного бюджета.

Постоянные читатели знают, что я, резидент центральной части России, будучи человеком с психикой искалеченной серой жижой присутствующей в моей жизни восемь месяцев в году, испытываю нежные чувства к солнцу и морю. А, так как с последним, в рассматриваемых спальниках - напряженка, любовь к ним, дается мне с трудом. Правда, приобретенная нами недавно двушка в SOCIO TOWER, ушедшая к первому арендатору на два месяца за 34 300 AED = 857 500 рублей, пропитала меня на столько светлой и искренней любовью, к Dubai Hills, что сейчас, нашей команде, приходиться с удвоенной силой осуществлять ПОДБОРЫ в этом комьюнити. Из шести сделок, которые мы надеемся закрыть в ближайшие две недели, половина с пропиской в самом зеленом районе Дубая. Счастливым обладателем one bedroom в полюбившихся мне зданиях SOCIO TOWERS, можно стать заплатив 1,2 🍋 AED = 30 🍋 рублей.

Однокомнатная квартира в SOBHA HARTLAND обойдется тысяч на 150 дешевле, при этом, % доходности будет ниже, чем в комьюнити от EMAAR. У локации есть безусловная точка роста, в виде, еще не залитой лагуны, но, как я уже писал, по моим ощущениям, львиная доля бенефитов, ожидаемых от запуска водного канала, авансом, уже заложена в текущих ценах.

Пожалуй, в нашем бюджете, для покупателей с устойчивой аллергией на пожилые башни, сегодняшние герои, будут наиболее подходящими. Ну, а с теми, кто свободен от возрастных предрассудков, идем дальше, впереди нас ждут Dubai Marina & Jumeirah Lake Towers…

Продолжение следует…

ФЛИППИНГ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ

Ранее на тему

Обещал держать вас в курсе. В конце этой недели планирую завершить огранку ИЗУМРУДА и ворваться с ним наперевес в наступающий сезон!

Финал преображения обязательно опубликую на канале, что бы вкусненько обсудить с вами итоги своего творчества. А пока зацените, как современные полы преображают пространство за 5 000 AED.

В Дубае все меняется стремительно! Некоторое время назад, писал, что квартира в DEC Tower, может стать хорошей инвестицией, из - за попутного ветра, дующего в паруса капитализации этого комплекса, обусловленного глобальной реконструкцией общественных зон…

ЧИКИ - БРЫК

В конце прошлого года, с гордостью писал, как нам удалось приобрести двухкомнатную квартиру на JLT, по цене однокомнатной, а в прошлом месяце, объявил о продаже этой жемчужины на канале.

Что же заставило нас расстаться с квартирой в Goldcrest Views 2 ?. Виной тому, крепнущая любовь к району Dubai Hills. Мой партнер, давно прицелился к этому комьюнити, в особенности к башням SOCIO. Я же, в свою очередь, жмурил булки, оправдывая сопротивление отсутствием в локации морюшка.

К началу лета, мои стереотипы были сметены волной ПОДБОРОВ, реализованных нами для подписчиков в этой локации. Покупая с клиентами однокомнатные квартиры, наша артель наткнулась на очень щедрое предложение по двушке в башне SOCIO 2, тогда то и родилось решение быстро слить Goldcrest Views по себестоимости в пользу новой находки.

Задуманный план не сработал, через два дня, после обнаружения, квартира нашла нового собственника в лице Иранца, давшего за нее 30 000 AED сверху asking price. С другой стороны, один из читателей, будучи обладателем, такой же двухкомнатной квартиры в SOCIO, предложил обмен на Goldcrest, при условии, что мы доплатим 500 000 AED.

9 го сентября DLD зарегистрировал продажу нашей квартиры на JLT за 1.25🍋AED и покупку 2 badroom в Socio Tower 1 за 1,75🍋AED.

На этих апартаментах впервые хотим опробовать долгосрочную аренду. Самый выгодный контракт, можно ожидать к концу ноября, началу декабря, а пока сдали на 2 месяца: первый - 16 900 AED = 422 500 руб. , второй - 17 400 AED = 435 000 руб.

Несколько раз, в комментариях к постам про BlueWaters, уважаемые краеведы опровергали мои соображения о наличии пляжа на этом чудесном острове. Всем разоблачителям, посвящаю сегодняшнюю зарисовку.

Beach club находиться на территории отеля Banyan Tree, вход по выходным дням 400 AED, из которых 300 AED, вы можете потратить в пляжном ресторане на еду, алкогольные и безалкогольные напитки🫴