Дубай - вторичная недвижимость

ИПОТЕКА В ОАЭ: миф или реальность?

👉Ранее на тему👈

После предыдущей публикации на тему из заголовка поста, нам в редакцию поступило много полезной информации по эффективному созданию ипотечного кейса в ОАЭ с чистого листа. Опыт подрядчиков, в совокупности с вашим интересом отображенным в комментариях, сподвигли меня пройти этот путь самостоятельно.

Пока я собираюсь в дорогу, несколько читателей побежали вперед доверившись маршрутной карте, нарисованной нашей командой.

Путешествие займет от трех до шести месяцев и потребует, некоторое количество инвестиций, зависящее, от размера займа, на который претендует соискатель.

Я как раз размышляю о том, сколько денег хочу попросить у банка. Первая ипотека подразумевает покрытие 80% стоимости квартиры, последующие, лишь 50%. Исходя из вышесказанного, на стартовом круге, денег под 3,99% хочется взять, как можно больше, а для этого потребуется объект существенно дороже, нежили те, что я обычно покупаю.

Следующая мысль: актив в ипотеке - забег на длинную дистанцию, не предполагающий быструю перепродажу. Следовательно, нужна максимально высокая доходность от аренды, закрывающая ежемесячные платежи банку, а в идеале, генерирующая небольшой плюс, после сведения дебета с кредитом.

Нюанс в том, что стремления к дорогому объекту и высокой доходности, по нашему опыту хреново сочетаются. Квартиры стоимостью > 0,5 🍋$, как правило, имеют ROI на 2-3% ниже, чем рабочие лошадки купленные в коридоре 300 - 400 К $.

Перебирая варианты вокруг 2 🍋 AED = 550 000 $, я вспомнил об апартаменте, 👉ПОДОБРАННОМ👈 нашему подписчику, который уже показал доходность > 9 %. Герой рубрики 👉ШТУРМОВЫЕ КОНСТРУКЦИИ👈 - 2 bedroom из башни Elite Residence, преобразованный под сдачу в аренду по комнатам. На моем предыдущем обзоре, в квартире, еще шел ремонт, а сегодня, посмотрите, в какой атмосфере живут и трудятся трое молодых айтишников из стран СНГ…

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

Что такое доверенность (POA) в сфере недвижимости в Дубае? Доверенность - это юридический документ, который уполномочивает лицо, назначенное покупателем или продавцом, представлять их интересы в сделках с Земельным департаментом Дубая.

Доверенность можно получить, посетив Дубайский департамент лично или с помощью онлайн-услуг предоставляемых специализированными нотариальными конторами Дубая. Например, если вам нужно сделать доверенность на покупку или продажу недвижимости, вы сможете это сделать по видеосвязи онлайн. В случае если вы не резидент, то вам обойдется в 2100 AED. В случае запроса (POA) для резидента стоимость услуги будет существенно дешевле.

Для получения Online- услуги, потребуется👇👇👇
1. Копии паспорта/id всех перечисленных в доверенности лиц;
2. Активные телефон и почта;
3. Записать видеообращение;
4. Согласовать текст доверенности;
5. Выделить время для видеозвонка с нотариусом.

Объем полномочий, предоставляемых доверенностью, определяется покупателем или продавцом и должен соответствовать правилам, установленным Земельным департаментом Дубая и судами Дубая.

В Дубае, как и в ОАЭ, доверенность (POA) — бывает двух типов: генеральная и специальная.

📃Генеральная доверенность предоставляет агенту такие возможности:
• принимать решения от имени принципала;
• без ограничений распоряжаться движимым и недвижимым имуществом;
• отстаивать интересы доверителя перед государственными органами;
• регистрировать юридических лиц;
• открывать банковские счета для заключения сделок;
• подписывать любые документы.

📄Специальная доверенность актуальна в таких случаях:
• делегирование получения наследства;
• решение имущественных споров;
• покупка / продажа недвижимости;
• использования транспортного средства.

📱 https://youtube.com/shorts/21YLqrzRXbE?si=WjbUvZSTnbWE8p_f

Marina Star 2.0

Завершена меблировка второй квартиры пополневшей наш личный портфель в башне Marina Star.

Напомню, первую студию я выдрал с рынка за 1,075 🍋 AED = 295 000 $, что по сей день, является нижней границей, всех зарегистрированных сделок по этому дому.

Первый арендатор въехавший в нашу булочку заплатил за месяц 12 500 AED = 3 400 $. Далее, случилась бронь, еще на пол года по 11 500 AED =3 150 $.

В процессе работы по первой квартире, появились подписчики пожелавшие стать нашими соседями. Репутация оптовиков по этому зданию, помогла с приобретением еще одной студии и лично для меня.

Красавицу, дебютирующую сегодня на канале, мы купили за 1,13 🍋 AED = 310 000 $. Ее принципиальное отличие от первой квартиры - планировка. Здесь, кухня сепарированна от зала и имеет собственное окно. С одной стороны, воздуха, как будто меньше, нежили в первом варианте с единым пространством, в то же время, такая история становиться похожа на one bedroom.

У нас в 👉ПОДБОРЕ👈 идет непрерывная дискуссия с подписчиками на тему - какая планировка будет более востребована в аренде и на последующей перепродаже?

👉ПЛАНИРОВКА 1 - 47 м2👈
👉ПЛАНИРОВКА 2 - 46 м2👈

Будем рады, каждому мнению в комментариях👇


P.S. Профессионалы брокерского сообщества! Если у вас есть юнит из Marina Star в пределах 1,15🍋AED, пишите нам в редакцию ✍️

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

«Launch» в Дубае. С английского языка этот термин переводится как «запуск». Вокруг этого слова всегда много ажиотажа, ведь так называется официальный старт продаж недвижимости в новостройках. Бывает, что лучшие апартаменты уходят в первые часы после старта. Крупные застройщики арендуют даже стадионы для проведения стартов продаж. И это превращается в настоящее шоу. На «Launch» важно умение быстро принимать решение. Если застройщик предлагает квартиру, а инвестор сомневается, недвижимость тут же уйдет к другому.

Многие путают понятия «Pre-sale» и «Launch», однако у этих терминов есть значительные отличия. На pre-sale вы можете просто забронировать квартиру, а на launch будет необходимо внести первый платеж.

📱 https://youtube.com/shorts/0t10fxdpvOg?si=kwfo9-NsTZXayzGK

Друзья, у нас большое количество текущих проектов, но далеко не весь контент рождает публикации. Для того, что бы вещание было интересно максимально широкому кругу читателей, ответьте на вопрос - зачем вам нужна квартира в Эмиратах?

Понимаю, хочется учесть все факторы, и все же, голосуйте за тот вариант, который максимально гармоничен для вас👇👇👇

Еще в октябре обещал рассказать, об опыте покупки авто в Дубае. Ранее, а именно в 2022, у меня была мысль встать на защиту Российского автолюбителя занявшись партизанским импортом , в пику автоконцернам покинувшим нашу страну. И в целом, пробный шар залетел в лузу хорошо, с 20% маржой, о чем писал 👉здесь👈. Но, количество сопутствующего геморроя - курсовые скачки, Казахская таможня и три месяца пути, погасили мой энтузиазм.

Спустя два с половиной года, я решил попробовать еще раз, но уже для собственных нужд и через Российскую таможню.

Мне подвернулся сток новых автомобилей из Ингольштадта выпущенных в 2023 году. Пока я неделю списывался с Дубайскими дилерами, торгуясь за понравившиеся варианты, подсуетился Московский «АВИЛОН», который выкупил, практически всю поставку. В итоге, хватал из остатков.

Итак, приобретен AUDI Q3 с дизельным двухлитровым мотором за 29 100 $. Дорога, через Иран, до порта Астрахань обошлась в 2 500 $. Российская таможня забрала 48% от стоимости авто - 14 000 $. Расходы в порту, комиссия брокера, оформление электронного ПТС, утиль сбор и автовоз до Москвы уложились в 150 000 рублей.

Итого, с учетом текущих курсовых значений, общая стоимость автомобиля составила ~ 4,5🍋рублей. Аналогичные машины у Московских дилеров стоят от 5,5🍋рублей. Путь от оплаты в Дубае, до калитки в Москве - два месяца.

Нередко, подписчик пришедший на ПОДБОР квартиры в Dubai Hills, ловил когнитивный диссонанс увидев размер one bedroom от всемогущего EMAAR.

Для тех, кто не знает - хитрожопые маркетологи формировавшие облик Dubai Hills, исключили в проекте студии, как класс. Разделив 45 метровые юниты стеклянной перегородкой, они гордо нарекли получившиеся скворечники - one bedroom.

В целом, идея удалась и формат прижился. Когда на 👉КОНСУЛЬТАЦИЯХ👈 звучит вопрос - не стоит ли доплатить за полноценную однокомнатную квартиру площадью 60 м2 (такие в Dubai Hills, тоже есть)?, я не особо поддерживаю сей порыв, ибо доходность от аренды вырастает не сильно.

Уже некоторое время вынашивал план, как повторить успех EMAAR в старых локациях, где площадь студий стремится к 50 м2. Идея понравилась одному из читателей канала, который попросил 👉ПОДОБРАТЬ👈 подходящий апартамент под задуманную метаморфозу. Выбор пал на башню в районе JLT, где застройщик, еще 15 лет назад, посеял зерна нашей технологии, укомплектовав все студии деревянной ширмой с матовым стеклом, разделяющей помещение на зал и спальню.

Студия в Lake Terrace площадью, почти 50 метров, была куплена за 750 000 AED = 205 000 $. С ремонтом пришлось подождать, так как в наследство нам достался арендатор не горевший желанием слезать со сладкого Ejari . Тем не менее, нам удалось снять все необходимые замеры и заранее заказать хедлайнера перевоплощения - стеклянную перегородку с раздвижной дверью, обошедшуюся в нескромные 10 000 AED = 2 700 $.

В ближайшее время начинаем ремонт. Чистый годовой доход от подобной студии, при сдаче в аренду помесячно, составляет 70 000 AED = 19 000 $. One bedroom, при прочих равных, осчастливит своего владельца на 90 000 AED = 24 500 $. Цель проекта - поймать середину, а именно 80 000 AED = 21 800 $. Что у нас получиться увидите на канале, а пока, вашему вниманию - купленная заготовка и объект подражания)

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

Distress Deal. На рынке недвижимости ОАЭ появился новый тренд - «дистресс сделки». Это когда владельцы недвижимости вынуждены продавать свои объекты по цене значительно ниже рыночной, чтобы получить деньги как можно быстрее. Чаще всего причиной таких продаж становятся неспособность платить по рассрочке. В таких ситуациях продавцы готовы пойти на значительные скидки.

В Дубае, если не платить по рассрочке долгий период, то единственный способ вернуть деньги - это продать объект новому собственнику. Застройщик не возвращает деньги за предыдущие платежи и начисляет пени за просрочку каждого платежа, а в случае систематического отсутствия оплат расторгает договор.

Как проверить квартиру на предмет Distress Deal? 1. Это запросить документы о собственности. Внизу документа можно увидеть стоимость покупки и понять, насколько реалистичная цена сейчас. 2. Это посмотреть открытые источники, такие как Property Finder, Bayut. В них можно увидеть историю цены, за сколько сейчас выставляются объекты, и опять-таки понять реалистичность предложения. 3. Это полезное приложение Dxb Interact. В нем можно посмотреть различные сделки в комьюнити, где рассматриваете приобретение квартиры за последние несколько лет, и увидеть, за сколько реально продают квартиры в этом доме.

📱 https://youtube.com/shorts/PLmjv8kMB4s?si=SNfA59YL1OcU0PN0

SeaWorld Abu - Dhabi

Несколько месяцев назад вышел из спекулятивной сделки с доходностью 80%, продав квартиру на острове Saadiyat. Сейчас, в поисках следующей новостройки в Абу - Даби, поэтому регулярно там бываю, погружая себя в актуальную повестку рынка недвижимости.

Присматриваясь к проектам на острове YAS, не смог пройти мимо прогремевшего на весь мир SeaWorld.

Впечатления смешанные, будто посмотрел красочный трейлер, к долгожданному блогбастеру, но сам фильм, так и не показали.

Например, шоу дельфинов в Испанском Port Aventura образца 2000 года, на мой вкус, было мощнее. У нас с женой, даже возник спор - она считает, что дело в современном подходе к животным и возможные методы дрессировки в 2000, не приемлемы спустя 25 лет. И вообще, по ее мнению, SeaWorld больше, про фауну с научной и образовательной точек зрения, а не про шоу.


В целом - масштабно, дорого, богато. Пожалуй, все же, рекомендую сходить)

Дубай - вторичная недвижимость pinned «👁️НАВИГАЦИЯ 15 ПОЛЕЗНЫХ ПОСТОВ 1. Принципы, которыми я руководствуюсь подбирая доходные квартиры 2. Могут ли в Дубае затянуть сроки сдачи квартиры? Личный опыт 3. Ошибки инвестиций в рынок новостроек - читать здесь, смотреть здесь 4. Дубайский спекулянт…»

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

NOC, известный так же, как Сертификат об отсутствии претензий (No Objection Certificate) − это документ, который продавец и покупатель вторичной недвижимости должны получить у застройщика.
Без этой бумаги невозможно провести сделку купли-продажи, так как, выдавая этот сертификат, застройщик подтверждает, что у него нет претензий к продавцу и покупателю. Также удостоверяется, что объект находится в пригодном для продажи состоянии, на нем не числится долгов за обслуживание и непокрытых штрафов.

NOC можно оформить через интернет или мобильное приложение от RERA.
И электронный, и аналоговый NOC оформляются за 5 дней.

Сертификат может быть использован только в течении срока его действия, который обычно составляет 30 дней с даты выдачи. По истечении этого срока потребуется выдача нового сертификата.

📱 https://youtube.com/shorts/MuOhNx3NHdQ?si=xcjK-ZR-0caWfQn-

👁️НАВИГАЦИЯ

15 ПОЛЕЗНЫХ ПОСТОВ
1. Принципы, которыми я руководствуюсь подбирая доходные квартиры
2. Могут ли в Дубае затянуть сроки сдачи квартиры? Личный опыт
3. Ошибки инвестиций в рынок новостроек - читать здесь, смотреть здесь
4. Дубайский спекулянт - три золотых правила
5. Рассрочка на готовую квартиру
6. Почему вторичная недвижимость, а не новостройки?
7. Покупка квартиры на Dubai Marina - сопутствующие траты
8. Сколько стоят ремонт и меблировка квартиры под сдачу в аренду?
9. Нужна ли управляющая компания для сдачи квартиры в аренду? ⚫️Правильный выбор
10. Сколько денег приносят мои доходные квартиры? Читать здесь и здесь
11. Сколько и кто зарабатывает на вас в процессе покупки недвижимости на вторичном рынке?
12. Флиппинг в Дубае - личный опыт
13. Ипотека в ОАЭ для граждан РФ, миф или реальность?
14. Gold Visa на 10 лет, ⚫️Личный опыт получения Emirates ID, ⚫️Личный опыт продления Emirates ID
15. Опыт покупки авто в Дубае на перепродажу ⚫️ Покупка авто для личного пользования

КОНСУЛЬТАЦИЯ
Для чего нужна? Кому полезна? Как проходит?


ИЗ ДНЕВНИКА ЛИЧНЫХ ПОКУПОК
💸Купил новостройку в JVT, срок сдачи задержали на два года
💸Пеервая квартира на Dubai Marina под пассивный доход
💸Как я покупал доходную квартиру с минимальным бюджетом
💸Двухкомнатная квартира на JLT, по цене однокомнатной - читать здесь , смотреть здесь
💸Купил новостройку в Абу-Даби, рядом с музеем Louvre - читать  здесь, сколько я на этом заработал? - читать здесь
💸Двухкомнатная квартира под пассивный доход - DUBAI HILLS
💸Купил квартиру под флиппинг на Dubai Marina
💸Две квартиры по сладкой цене в новой башне на Dubai Marina


МИНИМАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ДОХОДНОЙ КВАРТИРЫ
Ras Al Khaimah 2022
Dubai Marina 2022
Dubai Marina 2023
Dubai Marina 2024
Jumeirah Lake Towers 2024
Al Furjan 2024


РЕЛОКАЦИЯ АКТИВА ИЗ РОССИИ
2023
2024


ПОДБОР ДОХОДНОЙ КВАРТИРЫ
Сопровождение сделки, подготовка к сдаче в аренду, управление

Давно не обновляли НАВИГАЦИЮ канала, накопилось море полезной информации. Вашему вниманию 👇👇👇

НАЧАЛО 👆👆👆

Коттеджей, как у меня, в поселке всего четыре. Фишка в поднятой крыше, которая превратила стандартные 150 м2 на двух этажах, в 220 м2 на трех. На прилагаемом фото: слева соседский дом - стандартный, справа мой - поднятый. Расположен он на центральном бульваре ближе к лесу, участок угловой - 5 соток. От застройщика, дополнительно, куплена и возведена терраса со стороны заднего двора.
Коттедж газифицирован и электрифицирован, из 400 домов в поселке, заселены 100. В апреле, с наступлением устойчивого плюса, будет установлен клинкерный фасад, сделано благоустройство участка и поставлен кованный забор, что входит в стоимость договора и уже оплачено застройщику. Прилагаю фото идентичного дома доведенного до финиша.

P.S. Готов к обмену на недвижимость в ОАЭ, рассмотрю варианты квартир в МСК (исключительно с отделкой). Пишите 👉 @Gleb_UAF

Эта история началась в 2020, когда после снятия карантина, в массовом сознании Россиян проснулась любовь к загородной жизни. И хотя наша семья, на тот момент, уже несколько лет проживала в прекрасном загородном поселке, на уютной двухэтажной мансарде, мой воспаленный разум решил, что 5 км от МКАД, это несерьезно, а отсутствие собственной земли, где можно поставить мангал и качели, вовсе обрекает на жалкое бытие.

Было принято решение переехать подальше от города в коттедж с собственным участком, а заодно прислонится к наиболее благополучному Подмосковью. Далее, краткая предистория…

Моя жена занималась конным спортом. Попробовав в ближайшей округе все клубы и по итогу окрестив их живодернями, она, вопреки здравому смыслу и расстоянию в 70 км, начала ездить в КСК Дивный на Новорижское шоссе, заявив, что только там лошадкам хорошо. Постепенно, к занятиям на пони подтянулся и наш четырехлетний сын, а еще, через какое то время, появилась традиция, каждую субботу посещать конный клуб всей семьей, а после обедать в ресторанчиках на 25 километре Новой Риги. Именно эту локацию мы стали мониторить, в поисках будущего дома, ограничив временную рамку переезда поступлением сына в первый класс.

Весной 2021, на пике экзальтации от процесса выбора новой резиденции, для финального состязания были отобраны два претендента: FUTURO PARK и КП Британика, победил последний, предложив за те же деньги, отдельно стоящий коттедж с пятью сотками земли, против таунхауса с одной.

А дальше классика, в течении трех лет, пока строился «БРИТАНИКА», менялся жизненный контекст. Дети росли и горка с песочницей в собственном дворе теряла свою актуальность, а вот социум внутри текущего места проживания, которым обрастали наши дети, да и мы сами, выходил на первый план. Любимый и родной поселок, откуда мы намеревались свалить и куда, на тот момент переехало несколько наших близких друзей, набирал сок. На бульварах вымахали деревья, прекратили шуметь перфораторы, сад и школа обзавелись безупречной репутацией. В пекарне появились божественные круассаны, а в винном бутике санкционный сыр.

Тем временем, строительство нового дома затягивалось, стало очевидно, в первый класс сын отправится со своими детсадовскими друзьями, переезд был отложен, как минимум на год. В начале 2023 застройщик объявил, что можно начинать отделочные работы. Ох! , как мне не хотелось! Ремонт в доме - время и деньги, цены на материалы летели вверх, доллар скакал не хуже биткойна, а я покупал квартиру в АБУ - ДАБИ! Ну какой тут на хрен ремонт!

Погожим весенним днем, когда мы стояли в двухчасовой пробке возвращаясь с детьми, из конного клуба, моя жена сделала признание, сообщив, что не хочет переезжать и желает остаться в любимом поселке. Буквально в ту же минуту я открыл ЦИАН, заглянул в листинг по нашему комьюнити и нашел свежее объявление - таунхаус с абсолютно новым ремонтом (сделанным не на продажу), в гостиной которого сейчас стоит диван, откуда я веду сегодняшний репортаж.

К чему весь этот рассказ? Вчера, впервые за год, ездил в БРИТАНИКУ осмотреть свои владения, после чего захотел ускорится в поисках нового хозяина для своей не сбывшейся мечты. И если в продажах квартир у меня есть определенного рода экспертиза и возможности, то загородная недвижимость вызывает ступор. Для читателей канала, пойду на предательство бывшей мечты, со скидкой 10% от цены, по которой мой дом стоит на реализации у застройщика https://www.cian.ru/sale/suburban/300103049/

ПРОДОЛЖЕНИЕ 👇👇👇

КВАРТИРА В ВОЗРАСТЕ 10 - 15 лет, на сколько ликвидный актив?

Выбор приобретаемой недвижимости в Дубае, часто сопровождается противостоянием сказочных перспектив, рисуемых большинством агентств продающих буклеты в рассрочку и идеологией вторичного рынка, пропагандируемой резидентами этого канала.

Соблазняемые брокерами, которые за 6% скрытой комиссии, тащат к застройщику, вы - уважаемые читатели, интуитивно ищете прививку в подобных блогах, что порой приводит вас на 👉КОНСУЛЬТАЦИЮ👈ко мне.

Максимально эффективная мантра, бубнимая адептами новостроек, внушает покупателю идею, что приобретение вторичной недвижимости, крайне неликвидная история, ибо в последствии, продать квартиру в доме, которому 10 - 15 лет, практически невозможно. Поэтому, в частных беседах с вами, мне раз за разом приходиться реабилитировать вторичный рынок рассказами 👉о хорошеющих с годами башнях👈 и отвечать на сакральный вопрос - КОМУ Я ЭТО, в случае чего, продам?

Суть моих аргументов сводиться к правильному 👉ПОДБОРУ👈 актива, где возраст дома не играет ключевую роль. ЖК Golden Mile, в чьих апартаментах я, практически всегда останавливаюсь с семьей, построенный и обслуживаемый государственной компанией NAKHEEL, в свои 16 лет выглядит, как Моника Беллуччи в лучшие годы, ну, или Харатьян, кому - как нравится. Напротив, некоторые дома из JVC, или Al Furjan, в неполные три года, похожи на Гремлинов.

В декабре, нам предложили объект, от которого нельзя было отказаться и в поисках бюджета, мы, гонимые жаждой наживы, решили продать очередную возрастную квартиру на Дубай Марине, купленную в 2023. Хочу поделиться итогами владения, а заодно, пользуясь случаем, послать в жопу экспертов, отговаривавших нас от покупки, в пользу некой новостройки на JLT, которая, к слову, за прошедшее время не достроилась и не подорожала ни на дирхам!

Итак, one bedroom в башне TIME PLACE, был приобретен в конце весны 2023 за 940 000 AED = 256 000 $, еще 112 000 AED = 30 500 $ ушли на комиссии, пошлины, ремонт и меблировку. В итоге за 286 500 $, мы получили, 👉вот такой объект👈.

Чистый доход полученный от аренды за 18 месяцев составил 154 000 AED = 41 900 $.

Две недели назад, наша жемчужина нашла нового собственника, заплатившего за нее 1 240 000 AED = 338 000 $.

Итого - 93 400 $ за 1,5 года владения.

P.S. кстати, из 4 возрастных квартир, покинувших наш личный портфель, лишь одна перешла в руки русскоговорящего покупателя.

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

Что такое Chiller-Free в Дубае? В ОАЭ дома делятся на 2 типа: это здания с системой Chiller-Free и здания с оплатой кондиционера по-индивидуальному счётчику. При системе Chiller-Free счёт за использование кондиционера вам не приходит. Расходы за охлаждения здания на плечах УК.

Многие считают, что брать жилье в доме с Chiller-Free выгоднее. Но тут нужно смотреть индивидуально: если вы целый день дома или на работе, есть ли необходимость в круглосуточно использовать кондиционер или нет. Аренда в зданиях с Chiller-Free может быть выше, чем в тех домах, где платишь по факту потребления.

P.S. По нашему опыту. Квартиры с Chiller-Free более выгодны в доходности от аренды.

📱 https://youtube.com/shorts/RaBwychbXL8?si=vbcrMVlmmUZI6EJh

ИПОТЕКА В ОАЭ: миф или реальность?

Более двух лет назад я написал 👉пост👈, в котором, как показало время, есть много ошибок. Главная - банки, крайне неохотно дают ипотеку, под обеспечение доходами от аренды.

Тем не менее, опция - получить ипотеку человеку, не имеющему на старте Emiratis ID, счет в банке и официальный доход в ОАЭ - существует!

И хотя у меня есть виза инвестора и счет, я подумал, а что если мне с чистого листа открыть ипотечный кейс, сделав из него отдельную рубрику, шаг за шагом, описав процесс в реальном времени, от самого начала, до приобретения конкретной квартиры?

Хочу понять насколько широк круг читателей, для которых актуальна тема вынесенная в заголовок, буду признателен, если вы, обозначите свой интерес поставив «+» в комментариях к этому сценарию🙏🏻

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

Что такое Ejari в Дубае? В переводе с арабского - «моя аренда». Это электронная система регистрации договоров аренды в Дубае. Она создает бесплатную запись договора аренды, в которую нельзя внести изменения. Основная цель системы - максимально легализовать взаимоотношения на ранке сдачи жилья.

Некоторые задачи Ejari:
• гарантирует, что все частные арендные договоры соответствуют юридическим стандартам.
• все коммунальные договоры оформляются на арендатора. Кроме Srvice Charge.
• аренда поднимается раз в год. На строго регламентированный процент.
• арендатор после получения уведомления о выселении может съехать в течение года. Основанием для уведомления может служить продажа квартиры либо желание собственника жить самому.

Существует 3 способа регистрации договора аренды в Ejari:
- подача заявки в сервисном центре;
- через приложение «Dubai Rest»;
- по электронной почте.

📱 https://youtube.com/shorts/7oUMKzs8P3Q?si=DPXDcqq7Ze8CCpNn

Вчера, кулуарно, один из собственников агентства в Дубае, поделился интересной информацией. Пока нас никто не слышит , сообщаю…
В ближайшее время, все возрастные башни на JBR и Dubai Marina, обяжут глубоко обновить и реконструировать общественные зоны. Город проинспектирует объекты попавшие в список.

Есть мнение, что сия инициатива может существенно вздернуть цены в этих локациях.

А я, тем временем, инспектирую инфраструктуру в новых башнях…

НАЧАЛО👆👆👆

Один из часто задаваемых вопросов на 👉КОНСУЛЬТАЦИЯХ 👈, звучит так:
на сколько быстро убиваются ремонт и меблировка в квартире, которая сдается посуточно?
Мой ответ: при грамотном управлении - никогда, процесс обязан походить на регенерацию клеток печени. Юнит в краткосрочной аренде всегда на виду, любая пакость сделанная недобросовестным постояльцем, в момент его выезда, исправляется за счет внесенного им ранее депозита. Есть конечно элементы подверженные естественному износу, например ковры, или постельное белье, но их постепенная замена обходиться в копейки.

Если же управляющая компания принимает освободившийся апартамент спустя рукава, не желая заморачиваться вопросами порчи доверенного ей имущества, то на теле вашего актива появляются раны, которые, как в моем случае, постепенно переходят в хронические побои.

Еще в момент передачи DEC TOWERS, под управление новых партнеров, я отметил плачевное состояние своего первенца, но весь букет негативных метаморфоз, для меня открылся лишь сейчас, когда пришлось встать на место потенциального арендатора. Засаленные шторы, прожженная сигаретами мягкая мебель, разбитые плафоны в люстре - мелочь, по сравнению с контрольным в голову, произведенным в период летних простоев, по средствам отключения кондиционера.

Летом, в Дубае влажность зашкаливает, поэтому кондиционер в помещении обязан быть включен 24/7, а так как в моей квартире, никто не проживал долгое время, сбой в работе системы охлаждения остался незамеченным. В итоге, сейчас, плесень я нахожу практически везде, постепенно выкидывая предметы интерьера, заменяя их новыми. А впереди, меня ждут покраска стен, потолка и частичная замена мебели.

Вот так замкнулся круг простоя, начавшийся со вхождения уже замусоленной квартиры во вне сезонный период, из которого она уже не выползла, будучи добита отвратным управлением по не актуальной модели.

P.S. На фоне, таких впечатлений я посетил несколько объектов, где мы делали ремонт, примерно в тоже время, но выбрали в качестве партнеров другие команды и был приятно удивлен идеальному состоянию вверенных им подопечных.

УШЛИ ОТ ПОСУТОЧНОЙ АРЕНДЫ

Первые квартиры, купленные мною в 2022, начинали свою трудовую деятельность по пути краткосрочной модели управления. На тот момент, такая стратегия, позволяла получать максимальный ROI.

Затем, к середине 2023, стали дорожать контракты зарегистрированные в EJARI. Причиной тому, была необходимость прибывающих в страну экспатов, получать резидентские визы и открывать банковские счета, для чего требовалась регистрация места жительства.

Одновременно, посуточная аренда проседала. На рынок выходило все больше предложений, а вне сезона, в гонку включались, еще и отели, опуская цены на проживание, к самому днищу.

Казалось бы, самое время переобуться и уйти в долгосрок, НО…
Большим минусом контрактов зарегистрированных в EJARI, является юридическая оболочка. По сути, на период действия договора, фактическим владельцем квартиры становится арендатор. На его имя подключаются коммунальные услуги и приходят счета на их оплату, вы не можете попасть в апартамент без его разрешения, плата за проживание поднимается, лишь раз в год , на строго регламентированный, небольшой процент. А главное!, ликвидность недвижимости сильно падает, ибо, если вы захотите ее продать, постоялец имеет право съехать, только через год. Приобретение квартиры, с таким обременением, крайне не выгодно широкому кругу потенциальных соискателей, EJARI отсекает всех, кто ищет жилье для себя, а так же инвесторов задумавших сделать реновацию для извлечения дополнительной прибыли. Подробно об этих нюансах рассказывал 👉здесь 👈.

Исходя из вышеизложенного, мы выработали оптимальную модель управления, при которой квартиры сдаются без регистрации в земельном департаменте, но не посуточно, а на несколько месяцев. Для арендаторов, такие контракты обходятся, чуть дороже, при этом не требуют больших депозитов и оплаты за несколько месяцев вперед. Для нас, появляется возможность заблаговременно позаботиться о слабом периоде и сдать квартиру, скажем на пол года, в марте, закрыв, таким образом, дефективное лето.

С начала 2024, всех читателей, приходящих к нам в 👉ПОДБОР👈 и приобретающих доходную недвижимость, мы передаем управляющим партнерам, сдающим квартиры помесячно. Однако, у нас самих, до недавнего времени, оставались юниты, катившиеся по рельсам краткосрочной модели. О судьбе последнего, такого объекта, я ранее поведал в одном из постов. Напомню, управляющая компания, долгое время успешно работавшая с нами, но в какой-то момент потерявшая ориентацию в условиях изменяющегося рынка, загнала мой актив в колоссальный простой. И возможно здесь, подошла бы цитата Марка Твена:
Опустим завесу жалости над концом этой сцены…
но мне захотелось поглубже понять причину, столь масштабного фиаско, поэтому, прилетев в этот раз в Дубай, я заселился, в ту самую квартиру. Надеюсь, моя работа над ошибками убережет вас от подобных факапов.

Начну с себя. Как я уже сказал, изменениями конъюнктуры на рынке аренды запахло еще в середине 2023, тем не менее, заменить в DEC TOWERS управляющую компанию не пожелавшую перестроиться под текущие реали, руки не доходили вплоть до конца 2024. Увлекшись новыми проектами я старательно не замечал плохие цифры приходившие в ежемесячных отчетах, а через некоторое время, в доме закрыли зону бассейна на глобальную реконструкцию и появилась официальная версия низкой доходности апартамента. С наступлением сезона и открытием бассейна картина не изменилась и я наконец принял решение сменить управляющего партнера, при этом, напрочь забыв, что уведомление о расторжении договора, отправляется за три месяца. Таким образом, мне прилетел бонусом, еще один квартал мудовых рыданий, в течении которого была абсолютно не понятна природа,, столь резкого угасания, некогда отличного кейса.

Окончательно, картина прояснилась, именно сейчас, когда я, со своей семьей проживаю в стенах самой первой квартиры, купленной мною на Дубай Марине.

ПРОДОЛЖЕНИЕ👇👇👇

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

DEWA или Dubai Electricity and Water Authority. DEWA, как и следует из названия-это, основной поставщик электроэнергии и водоснабжения в Дубае. DEWA предоставляет такие услуги, как: 👉 Активизация воды/электричества (при заселении). Владельцы должны внести гарантированный депозит. 👉 Отключение воды/электричества (при выезде). Для этого необходимо подать запрос на выезд (move out). 👉Переподключение воды/электричества в другой объект при переезде. В данном случае необходимо подать заявку на переезд (move to) и т. д.

DEWA является полностью цифровым сервисом, поэтому оплачивать все счета за свет и воду возможно прямо с телефона.

📱 https://youtube.com/shorts/D_mjAZsVDWM?si=xSlrRWerDYHQbyuN

С новым годом разлюбезные, ненаглядные, бесценные читатели канала!

…А еще скажу, что материал для публикаций и желание делиться личным опытом, приходят благодаря вам, что являетесь вы мне, будто чистые лебеди, будто плывете себе, куда вам требуется, или по делу какому, даже сказать затрудняюсь... только дыхание у меня сдавливает от радости, будто из пушки кто в упор саданул.

Письмо пишу первого января сидя в кресле самолета.
…Душа моя рвется в Дубай, как журавль в небо. Случилось мне, как сознательному бойцу, сопроводить группу товарищей на пути инвестирования в недвижимость братского Востока. Отметить надобно - народ подобрался покладистый, можно сказать, душевный, с огоньком, так что, уже завтра, ноги мои побегут по горячим пескам, потому как долг революционный к тому нас обязывает…

А как закрою все сделки задуманные, разнежусь на горячем солнышке, будто кот Васька на завалинке. Сяду на песочке возле самого синего моря, ни в чем беспокойства не испытывая. ..

Ну а если без шуток, хочу искренне поблагодарить всех подписчиков за поддержку в 2024 и поприветствовать на канале в 2025!

Дождавшись первого дня наступившего года, я отправился в Дубай, что бы сделать несколько новых обзоров, осуществить пару интересных ПОДБОРОВ и купить себе, очередную квартиру для проекта «ФЛИППИНГ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ»

Впереди много интересного, ваш единомышленник, Глеб🖐

Сегодня, хочу вспомнить о нашей старой знакомой - башне 👉Elite Residence на Dubai Marina 👈 и вот по какому поводу. Еще в начале 2023 года, я примерял на себя статус владельца однокомнатной квартиры в этом доме и подробно 👉писал о сопутствующих ощущениях👈. Тогда, самая дешевая квартира без арендатора, которую нам удалось ПОДОБРАТЬ, 👉стоила 950 000 AED = 260 000 $ 👈, а спустя, почти два года, мне предложили аналогичный юнит за 1,1 🍋 AED = 300 000 $, при том, что в объявлениях, минимальная стоимость апартаментов в Elite Residence - 1,3 🍋 AED = 356 000 $.

Благодаря каналу, который архивирует положение недвижимых объектов в плоскостях времени и денег, мои мысли становятся, гораздо длиннее, чем у Буратино. Это предложение видится мне весьма интересным, а посему, летит в рубрику 👉ИЩУ ТЕБЯ👈

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

MOU или Memorandum Of Understanding. На русском языке - договор о взаимопонимании. Как и в любом договоре, здесь указывается, кто покупатель, кто продавец, какой объект недвижимости покупается, за какую сумму, кто какие суммы оплачивает, на каком этапе, какие документы потребуются и т. д. Подписывается этот договор онлайн.

MOU в Дубае часто так же называют форма F. Форма F - это аналог договора купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.

https://youtube.com/shorts/g33zK485vQM?si=N6MhSue0LCPsScuh

AZIZI RIVIERA
✔️2023 год
✔️сравнение с Al Furjan
✔️покупаю себе квартиру

AL FURJAN
✔️студия с доходностью 11% годовых
✔️Al Furjan 🆚 Azizi Riviera

DUBAI HILLS
✔️видео обзор
✔️кратко, о прелестях района
✔️купили себе двухкомнатную квартиру в Dubai Hills

На канале накопилось много информации о
конкретных районах, кварталах и прочих жилых массивах…

Команда систематизирует информацию по блокам для вашего удобства:

📍DUBAI HILLS
📍AL FURJAN
📍AZIZI RIVIERA

Не раз писал предостережения на тему неудачных дистанционных покупок, а тут, положившись на свою насмотренность и ведомый жаждой наживы, чуть не вляпался сам.

Интересно, что иногда, управляющие партнеры, осматривая, такой объект, дают свое благословение на покупку. Они исходят из парадигмы, что благодаря сильно заниженной точке входа, будет легче получать хороший ROI, ибо сдаются эти квартиры не сильно дешевле тех, чьи балконы не являются участниками дорожного движения. И, в целом, это правда, особенно в краткосрочном формате. Но, ликвидность, такой жемчужины, будет, как у пентхауса в Барнауле.

P.S.
- первое видео башня Sparkle - не комильфо
- второе видео башня Zumurud - все хорошо

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

Будучи иностранцем и покупая недвижимость в Дубае. Вы выбираете одну из основных 2-х форм собственности. Покупая недвижимость во Freehold зоне, вы становитесь ее полноправным владельцем. Если это вилла, вы также становитесь и владельцем земельного участка.

Leasehold же - это зоны, где владение недвижимостью доступны только в долгосрочную аренду (до 99 лет). Вы можете перепродавать или сдавать квартиру, но для этого вам нужно получить разрешение собственника.

https://youtube.com/shorts/xPcEbdx5Xz8?si=UVspTS7We8_3g58L

👆👆👆НАЧАЛО 👆🏿👆🏿👆🏿

‼️не читайте пост, не прочитав предыдущий‼️

Подводим итоги нашего набега на Marina Star. В понедельник, подписали последний MOU, купленные студии уложились в коридор 1,075 - 1,13 🍋 AED = 295 000 - 310 000 $. В первые апартаменты, вырванные мною по нижней границе, на прошлой неделе въехал постоялец за 12 500 AED = 3 420 $ в месяц.

А, что же на матушке - Дубай Марине, в аналогичном размере, предлагают сегодня вокруг 1,1 🍋 AED? Ну например, обожаемый мною Yacht Bay, где еще в начале года мы ПОДОБРАЛИ подписчикам несколько студий в рамках 750 - 785 K AED. Или, родной для нас - Time Place Tower. В качестве черешни, ляпну в середину торта объявления от ветерана блога - DEC TOWERS, которые успешно форсировали отметку в 1🍋AED.

Так откуда в новой Marina Star, цены схожие с пятнадцатилетними башнями? И в чем подвох? Все дело в «подснежниках» - инвесторах, из начала 2010х, давно потерявших интерес к своей покупке, сделанной абсолютно в другом жизненном контексте и без вести пропавшей 15 лет назад.

Один из продавцов рассказывал, как в свои неполные 30 лет, гуляя с подругой по Dubai Marina, увидел забор строительной площадки с потрясающими картинками будущего дома. Не имея собственного жилья в России, но представляя себя, прилетающими на отпуск, в такое уютное гнездышко, они заглянули в отдел продаж, откуда он вышел счастливым обладателем студии в Marina Star. Сейчас ему 45, у них четверо детей и столько же этажей в коттедже на Новорижском шоссе, а воспоминания, о попытке освоить инвестиции в недвижимость ОАЭ, вызывают, лишь улыбку.

У остальных наших продавцов похожие истории, этих людей не интересуют вопросы обсуждаемые на канале. Готовые квартиры с начала года стояли без мебели и техники, их даже не пытались сдать в аренду. Отношение к продаже - приятный бонус из прошлого, не более.

Как дальше будет складываться ценообразование на студии в Marina Star? Число «подснежников» не бесконечно, после них на рынок выйдут те, кто покупал юниты, уже в новых реалях и платил за апартаменты не 700 000 AED, а существенно больше. Эти славные ребята, с более чутким отношением к своим активам, предложат рынку уже меблированные квартиры, возможно даже с арендатором по цене, все еще ниже той, что давал застройщик в этом году, а именно в коридоре 1,4 - 1,45🍋AED.

P.S. Скептикам, решившим, что секрет низкой цены заключается в соседстве с мечетью, докладываю. За три года изучения Dubai Marina, я повидал немало объектов расположенных рядом с богослужебными заведениями (например наша квартира в Time Place), но ни разу не столкнулся с корреляцией цены на это обстоятельство, как в продаже, так и в аренде. Не забывайте, в Дубае большая аудитория, тех, кто обрадуется, такому соседству.

На видео середина 2022 года, мы с партнером выбираем квартиру под флиппинг в Opal Tower, где самые дорогие юниты, расположены на фасаде, выходящем, на ту самую мечеть. Слева, в кадре, полным ходом идет строительство Marina Star, которая еще не подозревает, что через 2,5 года, станет героем сегодняшнего повествования…

Двадцать второго ноября, на канале, состоялся дебют моей новой покупки на Марине , пост заканчивался обещанием в ближайшее время дать подробности по сделке. Я умышлено затянул с цифровым каминг - аутом, ибо у нас родилась идея - купить еще одну квартиру в Marina Star, а для осуществления задуманного по нужной цене, требовалась тишина 🤫. Плюс, сразу несколько подписчиков, побывавших на 👉КОНСУЛЬТАЦИИ👈 в ноябре, изъявили желание стать нашими соседями в этом проекте.

Напомню, речь идет, про квартиры площадью 46 - 47 м2, в новом доме на Dubai Marina. Башня стоит на канале у воды, имеет на крыше infinity pool и частично оснащена системой «умный дом».

В ближайшем, более менее свежем (6 лет) STUDIO ONE, который изначально построен достаточно просто и расположен на второй линии, вплотную к эстакаде, студии аналогичного размера стартуют от 1,3🍋AED = 356 000 $. Есть еще уважаемый многими подписчиками, тринадцатилетний, но очень не плохо построенный SILVERENE tower, где минимальные цены стремятся к 1,4🍋AED = 384 000 $.

Теперь, краткий экскурс в историю рождения Marina Star. Продажи в этой башне стартовали пятнадцать лет назад, студии начинались от 0,7 🍋 AED = 190 K $. Изначально, шло все хорошо - глянцевые буклеты, красивый макет и забор украшенный яркими банерами продавались отлично. Не знаю точно, в какой момент, что-то пошло не так, но до полноценного процесса строительства, дело, так и не дошло. В итоге, обанкротившегося девелопера, в 2021 году сменил на посту CONDOR - генеральный подрядчик, работавший на этом объекте. Взяв на себя обязательство завершить проект и успешно справившись с задачей, новые владельцы, вновь открыли продажи в начале этого года, оценив свои труды в 1,7🍋 AED за студию. Квартиры позиционировали, как готовое жилье с рассрочкой на 18 месяцев, последнюю студию реализовали осенью по цене 1,9🍋AED.

Далее, используя канал, в качестве изумрудной скрижали, открою секрет алхимиков, вспахавших рынок переуступки и обозначу ценовой коридор, в котором были приобретены наши квартиры. А так же, поделюсь мыслями, о дальнейшем развитии ценообразования на студии в этой башне.

P.S. Почему говорю, только про студии? Остальные юниты в Marina Star гешефта не имеют. К примеру, one bedroom, равен по стоимости аналогичному апартаменту в соседнем, таком же новом доме - Stella Maris, стартующему от 2,2 🍋 AED = 600 K $

МИНИМАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ЛИКВИДНОЙ КВАРТИРЫ НА JUMEIRAH LAKE TOWERS

К сожалению, такие посты не получается писать перед лицом вечности, практика показывает - срок годности подобной аналитики, как у фермерского творожка. Тем не менее, я уже трижды рассуждал на эту тему в рамках Dubai Marina, настала очередь JLT.

Тезисно пробегусь по преимуществам района:👇🏼
🤍отсутствие пробок и наличие сразу нескольких станций метро;
🤍шаговая доступность до таких бестселлеров, как: Дубай Марина, пляж JBR и остров BlueWaters;
🤍наличие озер внутри комьюнити, рождает ощущение жизни у воды, предлагает приятные видовые характеристики из большинства башен;
🤍статус FREE ZONE, подразумевает обилие офисных зданий и трудящихся в них потенциальных арендаторов вашей квартиры.

Более подробно про устройство района писал 👉здесь👈 и 👉здесь👈.

Итак, открываем местный поисковик по фильтру Jumeirah Lake Towers и ставим сортировку на возрастание цены. Первые предложения - юниты в статусе hotel apartment, имеющие ряд обременений и ограничений по сдаче в аренду, следовательно, для извлечения максимального дохода, никак не подходящие. Затем идут квартиры в башнях из моего черного списка, где коренными обитателями являются членистоногие и беспозвоночные, а в стандартную комплектацию входят: не работающие бассейн, плесень и нежный запах кари на всех этажах.

В итоге, первый адекват случается на отметке в 650 000 AED = 180 000 $ . Это будут небольшие студии в самых простеньких башнях на низких этажах, иногда с частичным видом на стройку. На 👉КОНСУЛЬТАЦИЯХ👈, я предлагаю сделать шаг на пол ступеньки вверх и добавив тысяч тридцать, попробовать найти квартиру с хорошим видом, в чуть более престижном здании.

Отличный пример, такой жемчужины - квартира освещенная рубрикой 👉ИЩУ ТЕБЯ👈, расположенная в Goldcrest Executive, за 685 000 AED.
Общие затраты на подобный вариант, запечатленный на видео к этому посту, составят:
✅685 000 AED - цена квартиры;
✅27 400 AED - 4% сбор земельного департамента (DLD);
✅13 700 AED - 2% комиссия брокера;
✅ Trustee admin fee (регистрация сделки) - 4 200 AED;
✅ ремонт и меблировка (через управляющую компанию) - 30 000 AED.
ИТОГО 760 000 AED = 208 000 $

Чистая доходность, после вычета ВСЕХ затрат, включая комиссию за управление, ежемесячно, в среднем по году, составит 5 000 AED = 1 370 $

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

Payment Plan или беспроцентная рассрочка на покупку недвижимости в Дубае. Самая длительная рассрочка в Дубае - 8 лет. В % соотношении, большинство застройщиков продают свою недвижимость: 60% в течении строительства, 40% на момент получения ключей, также 70% на 30%, 80% на 20% и т.д.

Самое интересное в том, что в Дубае есть также рассрочки после получения ключей. Например, застройщик продает свою недвижимость, где вы в течении строительства оплачиваете 60%, а 40% - сроком до 5 лет после того, как вы получили ключи и заселились.

https://youtube.com/shorts/kxqXA-Ts7mE?si=m3-hZD-T0_nghReJ

Иллюстрация к точке «G»

P.S. На видео, я бесстыдно обзываю BeachFront ДжБиАром, прошу понять и простить - заело

Иллюстрация к точке «A»

Ранее, я уже препарировал Dubai Marina, изучая ее конечности. С той поры, минуло, почти два года, появилось много новых вводных. Хочу запечатлеть свежие открытия на канале, а заодно опробовать новый формат вещания с улицы.

Итак, свой кармический пяточек, примостившийся в левом углу локации (где, помимо прогулок по Марине, в шаговой доступности вы получаете BlueWaters & JBR ), обозначу на карте точкой «А». Бонусом в этом конце канала будет дорожная обстановка, которую наиболее ярко характеризует слово - ЖОПА.

Правый угол раза в три выше левого, количество этажей в зданиях стремиться к 100. Народу, и как следствие суеты, на улицах больше. Из - за плотно стоящих небоскребов, сродни Нью Йорку, проезжая часть и тротуары постоянно находятся в тени. Море, в этом углу, гораздо ближе, до оборудованного пляжа BARASTI, идти, буквально 5 минут. Здесь, тоже будет свой бонус, в виде нескольких заброшенных строек, на чьи безглазые фасады открываются виды из доброй половины всех домов представляющих анклав. Этот пяточек, на радость фанатам, обозначу на карте точкой «G».

Чуть позже пройдемся по цифрам - нетто и брутто, далее перейдем к ожиданиям от объекта…

В комментариях к кружочку, где я предложил пованговать на тему покупки моей следующей квартиры, первый же ответ, оказался правильным. Все верно, приобретенная квартира на Dubai Marina, располагается в башне Marina Star.

Ранее, описывал самую сложную нашу сделку на Jumeirah Lake Towers, проводя параллели с прохождением игры Prince of Persia. Если продолжить эту традицию, то процесс нынешней покупки, хочется сравнить с Mortal Combat, где пару раз, теряя голову в потоке возникающих проблем, я был на волоске от FATALITY.

Но, об этом отдельный пост, а пока, зацените покупку👇👇👇

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

Service Charge или Сервисный сбор. Нужно понимать, что каждое здание в Дубае обслуживается определенной управляющей компанией. Которая предлагает услуги по охране здания, мойки фасадов, уборки общественных мест, обслуживанию бассейнов, спортзалов, ну и всех остальных общественных зон. А за все в этой жизни нужно платить. Поэтому и вам придется оплачивать «Service Charge» своей управляющей компании.

https://youtube.com/shorts/YA1nFmCUqmo?si=b0iW0MAu-v8me-z6

ШТУРМОВЫЕ КОНСТРУКЦИИ

👉ранее на тему👈

Сегодня, вашему вниманию, еще один способ повысить доходность приобретаемого актива в Дубае. Речь пойдет, про шеринг, или, говоря по русски - сдача квартиры в аренду по комнатам.

Возможно, некоторым читателям, сознание начнет подкидывать тревожные картины, где вероломная управляющая компания, которой они доверились, заселяет в квартиру 20 человек всех национальностей, полов и возрастов. В спальне дрыхнут 10 работяг с соседней стройки, на кухне хлопочет стайка эскортниц - кипят котлы с чавалом и масалой, а в гостиной одноглазый Индус играет на дудочке, перед танцующей коброй.

В Дубае, есть и такое, но может быть по - другому. На видео, двухкомнатная квартира на Dubai Marina с арабской планировкой, превращенная, благодаря идеи наших управляющих партнеров, в трехкомнатную. В апартаментах будут проживать три молодых человека, работающих в одной индустрии, а следовательно имеющих схожие интересы. В распоряжении, каждого постояльца, есть индивидуальный санузел и доступ в общее пространство - кухню / гостиную.

Для собственника, такая модель управления начисто исключает простои вне сезона (контингент проживающих не подразумевает туристов) и, поднимает доходность актива выше 10% годовых.

The Torch

👉ранее на тему👈

После поста, про печально известный «Факел», нам поступило предложение от брокера подписанного на канал - приобрести в этой башне однокомнатную квартиру по цене < 1,1🍋AED. Для сравнения, аналогичный one bedroom, от покупки которого, в ходе КОНСУЛЬТАЦИИ, я отговорил подписчика, стоил 1,35🍋. На момент поступления столь щедрого оффера, мы, уже успели ПОДОБРАТЬ альтернативу нашему клиенту, в противном случае, я бы топил за появившийся вариант.

Скажете - переобулся!? Дело в том, что проблемы прошлого этой башни, уже заложены в текущие цены юнитов и сегодня, проект, который изначально строился, как достаточно сложносочиненная и премиальная история, торгуется на уровне более простых соседей: Marina Crown, Sulafa Tower, Elite Residence.

Не хочу, что бы мои рассказы об этом здании приобрели характер гротеска, всему есть своя цена, главное идти в покупку с открытыми глазами.

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

EOI (Expression Of Interest) или выражение интереса. Ни для кого не секрет, что самые интересные объекты в Дубае раскупаются еще до официального старта продаж. Таким образом, многие застройщики для того, чтобы у вас была возможность одним из первых забронировать квартиру, предлагают вам выразить свой интерес в виде некой денежной суммы. Которая в среднем составляет от 10 до 20 тыс. долларов.

https://youtube.com/shorts/vcVRkpjwzt4?si=s_gMO-7oZOblxeiU

ИРОНИЯ СУДЬБЫ ИЛИ С ЛЕГКИМ ДЫМОМ

Есть категория подписчиков, которая приходит на КОНСУЛЬТАЦИЮ, когда решение о покупке уже принято и по сути, наше общение сводиться к подтверждению или опровержению правильности сделанного выбора.

Люблю, такие беседы, зачастую они очень конкретные, а мне, всегда есть, что сказать по существу. Месяц назад, семейная пара, попросила выйти на связь, именно утром, так как, в течении дня им предстояло подписать MOU на выбранный апартамент и отдать депозитный чек. Консультация состоялась и к вечеру, они внесли аванс за квартиру в соседней , более новой и престижной башне, которая обошлась им на 30 000 AED дешевле. Привет Ивану🖐

На этой неделе, ко мне, так же пришел читатель, собиравшийся подписать договор о намерениях (MOU), в течении дня,ибо брокер очень давил и говорил - если промедлить, сладкий вариант уйдет. В ходе консультации, моя коннотация перспектив покупки юнита в выбранной башне, меткой ложкой говна залетела в бочку меда приготовленную продающей стороной, оказавшись фатальной для сделки. Я, всего лишь поведал один нюанс из прошлого здания, где клиент собирался купить квартиру. Провел параллель с покупкой подержанной машины побывавшей в аварии, которая хорошо восстановлена и выглядит отлично, но все же, есть нюанс.

Ирония, заключается в том, что название башни, о которой идет речь - The Torch, в переводе с Английского означает ФАКЕЛ. Я лично, знаю резидентов этого здания, которые, спустя, почти 10 лет, после пожара, рассказывают, о, порой возникающим запахе гари, в некоторых местах общего пользования.

ШТУРМОВЫЕ КОНСТРУКЦИИ

👉начало истории👈

В погоне за длинным дирхамом, мы выкристаллизовываем стратегии, позволяющие разгонять доходность недвижимого актива. Ранее, на канале делился 👉подобными проектами, из своего личного портфеля 👈, успешно реализованными в Москве.

Сегодня, как и обещал, план метаморфозы задуманной в квартире подписчика, ПОДОБРАННОЙ нами на JBR.

По аналогии со вторым видео, мы поставим стенку и превратим студию в one bedroom. А наши дизайнеры, добавив светлых тонов и сделав грамотную меблировку, помогут визуально расширить вытянутые помещения.

Скептикам напоминаю, площадь будущего one bedroom, будет соответствовать площади two bedroom, купленного нами в Dubai Hills.

ТЕРМИНОЛОГИЯ:

DLD (Dubai land Department),
ну или по-русски «Земельный департамент Дубая». Данный институт занимается абсолютно всеми вопросами, которые хоть как-то имеют отношение к сфере недвижимости. Будь-то купля-продажа недвижимости или получение вида на жительство как инвестора. Также, если у вас возникают какие-либо споры по аренде или покупки жилья. В любом случае вам придется взаимодействовать с «Земельным департаментом Дубая».

https://youtube.com/shorts/HkTsrSHsgKY?si=qMRLDJ8YbQWjBgbD

SPA - это Selling Purchasease Agreement. Т. е. договор купли-продажи. Покупая квартиру в новостройке, заключая контракт с застройщиком, вы в обязательном порядке будете подписывать SPA. Который является аналогом нашего ДДУ.

https://youtube.com/shorts/wFjzloOuA9Y?si=kqiozlfFnmx-TfsF

СПАЛЬНЫЙ ДУБАЙ / The Greens - The Views

ранее на тему

Продолжу ветку двумя старичками, которые, по сути представляют из себя один район THE GREENS, где, часть домов, расположенных вдоль канала подчеркивают свой статус титульным заголовком - THE VIEWS.

Из названия, можно предположить, что отцы проекта хотели создать нечто экзотическое для Дубая образца начала 2000 х, а именно оазис в пустыне, со своим водным каналом и тенистыми зарослями, способный дать пилигримам комфортное бытие. Спустя почти 20 лет, могу с уверенностью сказать - задуманное удалось. Обилие взрослых высоких деревьев, малоэтажная застройка, ресторанчики и магазины… Эти кварталы напоминают мне скорее Европу, нежили Арабские Эмираты.

Район не выглядит обветшалым, будучи застроенным EMAAR, он хорошо управляется и обслуживается. Наверное, если проводить параллели с Россией, сказал бы, что дома набирают сок и переходят в категорию «Сталинских»)

Зачастую, о существовании этих комьюнити, от меня узнают подписчики, пришедшие на консультацию в поисках семейной квартиры, с бюджетом < 2 🍋 AED, которых не устраивают размеры юнитов предлагаемых, тем же EMAAR в DUBAI HILLS. Two bedroom площадью > 100 метров, можно найти в GREENS за > 1,5🍋AED. Я не очень люблю делать ПОДБОР в этой локации, ибо предложений всегда крайне мало и собственники, пользуясь тем, что держат на руках штучный товар, часто устраивают аукцион.

У комьюнити, кстати расположенного по соседству с такими звездами как: Дубай Марина, Пальма, Лейк Тауэрс и Джумейра, есть армия фанатов - купить, или снять жилье, здесь, крайне сложно, двигаться с насиженного места желающих практически нет. Тем не менее, подойдет далеко не всем, страдающим аллергией на возрастные комплексы - категорически не рекомендую.

ФЛИППИНГ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ

👉ранее на тему👈


Ну что, соскучились по рубрике? У меня есть, что рассказать…

Напомню, план «А» предполагал продажу квартиры до конца года с результатом + 15% на вложенные деньги. В итоге, решил ускориться, дабы зайти на следующий круг, в течении этого сезона.

Цену продажи поставили 869 000 AED, в аренду мою булочку выставили за 10 500 AED в месяц.

Признаться честно, в течении недели, пока квартира искала первого жильца, я капризничал и просил управляющих партнеров скинуть цену, ибо предполагал, что 10,5 за студию - перебор. Но профессиональная выдержка, оказалась крепче моих легкомысленных истерик и на 10 день, заплатив 21 000 AED, первый арендатор обрел кров на два месяца в стенах нашего проекта❤️

Просмотры на покупку шли, каждый день. С прошлой пятницы, дул на воду, так как получили чек на аванс за 860 000 AED, но MOU покупатель пообещал подписать, только через неделю. А вчера принял чек на 869 000 AED и сегодня утром подписал договор с более щедрым и быстрым соискателем)

👉ЗДЕСЬ👈 я считал затраты на проект, по факту получилось, чуть больше, а именно 785 000 AED. Итого за полтора месяца + 11% на вложенные.

Уже неделю наша команда, словно экскаватор, копает новую сделку. Презентация второго раунда «ФЛИППИНГ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ» состоится на канале в ближайшее время🖐

P.S. С открытием рубрики, получаю в личку вопросы, под общим заголовком - «как это работает?». Все одновременно просто и сложно. Процесс достаточно подробно изложен на канале, если необходима глубина и сопровождение, приходите на 👉консультацию👈.

Emiratis ID - теперь просто

Два года назад, написал приключенческий роман с элементами детектива, в котором поведал читателю, о своем опыте получения Emirates ID. Напомню, тогда , мне пришлось просидеть в ОАЭ 1,5 месяца, ежедневно делая нервы себе, своим помощникам и трем департаментам Дубая.

Две недели назад, полетел продлевать визу. И хотя партнеры, через которых оформляли документы подписчики канала и все члены нашей команды, уверяли меня, что на этот раз все пройдет гладко, на вопрос друзей, «когда вернешься в Москву», я на всякий случай отвечал - иншалла…

В итоге, через час, как мною был пройден паспортный контроль, подали электронную заявку в DLD, а ровно через неделю вышла электронная виза) Еще три дня заняла доставка пластиковой карты на мой адрес.

За два года, весь процесс получения резидентства отцифровали, физическое присутствие потребовалось, только для сдачи анализов и получения пластиковой карты, браво Дубай👏👏👏

АБУ - ДАБИ - HAPPY END

👉НАЧАЛО👈

Прежде, чем перейти к сухим цифрам, расскажу, о цепочке событий предшествующей моему выходу из спекулятивной сделки в Абу - Даби.

В конце весны этого года, наша команда обнаружила на острове SAADIYAT, проект AJWAN, который, на первый взгляд, выглядел очень заманчиво. Готовая башня по цене строящегося Grove, с юнитами большей площади, расположенная ближе к знаменитому пляжу Mamsha, продается в рассрочку от застройщика! Я был настолько заинтригован, что немедленно вылетел в Абу - Даби, с целью на месте разобрать генезис нашего открытия.

В проекте оказалось много нюансов, о которых написал серию постов и по итогу мы решили пройти мимо. Но та спонтанная поездка, окунула меня в атмосферу расцветающего острова и привела к мысли, что в GROVE не дурно было бы заиметь, еще одну квартиру. В конце мая начались поиски, о чем было торжественно объявлено в рубрике «ДУБАЙСКИЙ СПЕКУЛЯНТ» , а еще через месяц я принял чек на аванс за свою жемчужину.

Как так получилось?, спросите вы: - искал еще одну квартиру, а в итоге, полностью вышел из проекта! Все просто, в процессе, стало понятно, что яблоки созрели и рвать второе, уже набравшее соки, смысла не имеет, а вот слопать первое - время настало.

Покупателя нашли за неделю, кстати родом он, оказался из Китая и моя квартира была третьей по счету, купленной им в проекте GROVE. Цена продажи составила 2 090 000 AED.

Считаем доходность:

O.P. 1 492 372 AED - 20% от этой цены заплатил первый собственник застройщику, к моменту перепродажи юнита мне, уже за 1,6🍋AED в начале 2023 года.

Подобрав эту сделку, я заплатил:

🤍20% от 1 492 372 AED = 298 475 AED первому собственнику;
🤍107 628 AED премию первому собственнику за первые пол года отсидки в проекте;
🤍2% = 32 000 AED земельному департаменту Абу - Даби;
🤍2% = 32 000 AED комиссия брокера.
Всего : 470 103 AED

За полтора года владения заплатил застройщику еще 10% от первоначальной стоимости = 149 237 AED.

ИТОГО:
💸вложения составили 619 340 AED;
💵моя премия за полтора года нахождения в проекте 490 000 AED;
💰Прибыль за 18 месяцев 80%

P.S. Описанные события случились еще в середине лета и по моему плану, к началу осени, вы должны были засвидетельствовать презентацию моей следующей спекулятивной сделки, но, что - то пошло не так, поэтому, придется набраться терпения)

АБУ - ДАБИ - HAPPY END

Скупая мужская слеза катилась по моей щеке, когда я перечитывал свои «хотелки» от покупки квартиры в Абу - Даби, записанные полтора года назад.

Прежде чем я расскажу, об итогах моей спекулятивной истории в столице ОАЭ, хочу напомнить, как она начиналась https://t.me/nedviz_dubai/171.

ИЩУ ТЕБЯ❤️

новое ТОК ШОУ на канале! Теперь, на страницах нашего вещания, смогут встретиться два одиночества:

⚪️продавец имеющий СИЛЬНУЮ мотивацию, по тем, или иным причинам, быстро выйти из своего объекта;
⚫️покупатель стремящийся ухватить за бороду рынок недвижимости ОАЭ, дабы выдрать оттуда, хоть один волшебный волосок.


Кому стоит писать в нашу редакцию:

✔️собственникам, чья квартира экспонируется в открытых источниках по адекватной цене, готовым предложить читателям канала скидку > 5%;
✔️ собственникам, чья квартира не экспонируется в открытых источниках , готовым прислушаться к команде канала в вопросе формирования цены продажи.


Кому НЕ стоит тратить свое и наше время:

❌собственникам вляпавшимся в говно - проект, пытающимся передать эстафету следующему авантюристу без дисконта за глупость;
❌собственникам проделавшим работу над своим объектом, желающим получить добавленную стоимость на вложенный ресурс.


Предложения высылайте Ирине @IRINA_3014, наша команда отберет лучшие варианты и опубликует в группе канала https://t.me/Dubai_vtorichka. Жемчужины, в первую очередь, будем предлагать подписчикам находящимся в процессе ПОДБОРА.


Выгода для участников мероприятия: скорость для продающего и цена для покупающего.


Бонусы:
🤍в виду высокой вероятности, что оба участника сделки Россияне - возможный расчет в рублях;
🤍одна брокерская комиссия оплачиваемая сторонами, вместо стандартных двух.

Подробности в комментариях 👇👇👇

ФЛИППИНГ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ

👉Ранее на тему👈

Очередной этап проекта завершен!

Дальнейший план действий:

⚫️Сдаю (за дорого)) в краткосрочную аренду, попутный ветер наступающего сезона дует в мои паруса)

⚫️Получаю документальное подтверждение доходности, которую генерирует квартира.

⚫️Продаю, как готовый бизнес до конца года.

ХОЧУ ДОХОДНУЮ КВАРТИРУ В ДУБАЕ! С ЧЕГО НАЧАТЬ?

Ранее на тему

В этой ветке подробно расписываю план действий инвестора, возжелавшего приобрести доходную квартиру в ОАЭ.

Рубанув по кармическим узлам в первой части повествования и определившись с бюджетом во второй, мы отправились на поиски подходящего района.

Сегодня, вкратце, про два относительно новых комьюнити, готовых приютить наши 30 🍋 рублей = 1,25 🍋 AED - SOBHA HARTLAND & DUBAI HILLS. Подробно, о своем отношении, к этим локациям писал в рубрике «СПАЛЬНЫЙ ДУБАЙ», поэтому подсветим их исключительно в рамках выделенного бюджета.

Постоянные читатели знают, что я, резидент центральной части России, будучи человеком с психикой искалеченной серой жижой присутствующей в моей жизни восемь месяцев в году, испытываю нежные чувства к солнцу и морю. А, так как с последним, в рассматриваемых спальниках - напряженка, любовь к ним, дается мне с трудом. Правда, приобретенная нами недавно двушка в SOCIO TOWER, ушедшая к первому арендатору на два месяца за 34 300 AED = 857 500 рублей, пропитала меня на столько светлой и искренней любовью, к Dubai Hills, что сейчас, нашей команде, приходиться с удвоенной силой осуществлять ПОДБОРЫ в этом комьюнити. Из шести сделок, которые мы надеемся закрыть в ближайшие две недели, половина с пропиской в самом зеленом районе Дубая. Счастливым обладателем one bedroom в полюбившихся мне зданиях SOCIO TOWERS, можно стать заплатив 1,2 🍋 AED = 30 🍋 рублей.

Однокомнатная квартира в SOBHA HARTLAND обойдется тысяч на 150 дешевле, при этом, % доходности будет ниже, чем в комьюнити от EMAAR. У локации есть безусловная точка роста, в виде, еще не залитой лагуны, но, как я уже писал, по моим ощущениям, львиная доля бенефитов, ожидаемых от запуска водного канала, авансом, уже заложена в текущих ценах.

Пожалуй, в нашем бюджете, для покупателей с устойчивой аллергией на пожилые башни, сегодняшние герои, будут наиболее подходящими. Ну, а с теми, кто свободен от возрастных предрассудков, идем дальше, впереди нас ждут Dubai Marina & Jumeirah Lake Towers…

Продолжение следует…

ФЛИППИНГ В ПРЯМОМ ЭФИРЕ

Ранее на тему

Обещал держать вас в курсе. В конце этой недели планирую завершить огранку ИЗУМРУДА и ворваться с ним наперевес в наступающий сезон!

Финал преображения обязательно опубликую на канале, что бы вкусненько обсудить с вами итоги своего творчества. А пока зацените, как современные полы преображают пространство за 5 000 AED.

В Дубае все меняется стремительно! Некоторое время назад, писал, что квартира в DEC Tower, может стать хорошей инвестицией, из - за попутного ветра, дующего в паруса капитализации этого комплекса, обусловленного глобальной реконструкцией общественных зон…

ЧИКИ - БРЫК

В конце прошлого года, с гордостью писал, как нам удалось приобрести двухкомнатную квартиру на JLT, по цене однокомнатной, а в прошлом месяце, объявил о продаже этой жемчужины на канале.

Что же заставило нас расстаться с квартирой в Goldcrest Views 2 ?. Виной тому, крепнущая любовь к району Dubai Hills. Мой партнер, давно прицелился к этому комьюнити, в особенности к башням SOCIO. Я же, в свою очередь, жмурил булки, оправдывая сопротивление отсутствием в локации морюшка.

К началу лета, мои стереотипы были сметены волной ПОДБОРОВ, реализованных нами для подписчиков в этой локации. Покупая с клиентами однокомнатные квартиры, наша артель наткнулась на очень щедрое предложение по двушке в башне SOCIO 2, тогда то и родилось решение быстро слить Goldcrest Views по себестоимости в пользу новой находки.

Задуманный план не сработал, через два дня, после обнаружения, квартира нашла нового собственника в лице Иранца, давшего за нее 30 000 AED сверху asking price. С другой стороны, один из читателей, будучи обладателем, такой же двухкомнатной квартиры в SOCIO, предложил обмен на Goldcrest, при условии, что мы доплатим 500 000 AED.

9 го сентября DLD зарегистрировал продажу нашей квартиры на JLT за 1.25🍋AED и покупку 2 badroom в Socio Tower 1 за 1,75🍋AED.

На этих апартаментах впервые хотим опробовать долгосрочную аренду. Самый выгодный контракт, можно ожидать к концу ноября, началу декабря, а пока сдали на 2 месяца: первый - 16 900 AED = 422 500 руб. , второй - 17 400 AED = 435 000 руб.

Несколько раз, в комментариях к постам про BlueWaters, уважаемые краеведы опровергали мои соображения о наличии пляжа на этом чудесном острове. Всем разоблачителям, посвящаю сегодняшнюю зарисовку.

Beach club находиться на территории отеля Banyan Tree, вход по выходным дням 400 AED, из которых 300 AED, вы можете потратить в пляжном ресторане на еду, алкогольные и безалкогольные напитки🫴