🇪🇺Греция.Доход.Недвижка.

Зачаток перекоса Афинской недвижки под ВНЖ и как на этом заработать🤓

На рынке сейчас складывается интересная ситуация. Районы, где до Августа были перегреты ценники из-за ВНЖ начали снижаться 📉. Пока рано говорить о каком-то существенном снижении, но часть продавцов уже готовы давать скидку 5-10%. Речь идет о сегменте квартир в диапазоне €120-170к, так как именно они продавались по €250к и с рентабельностью 2-3%, описывал результаты исследования в посте, которое мы делали в Мае-2024года.

«Масло в огонь», хорошенько подливают риэлторы, которые теперь вместо того, чтобы говорить собственникам, «попробуем продать», как это было 2 месяца назад, просто «в лоб» сообщают, что ВНЖ поменялось и их тип объектов по таким ценам просто не нужен массовому иностранному инвестору.
Мониторим рынок и ждём возвращения к реальности, чтобы начать покупать😉
Еще на подходе зима - время покупателя💪

С другой стороны, из каждого утюга сейчас слышно, что новые правила ВНЖ разрешают переделывать коммерческую недвижку под ВНЖ и там наблюдаем взлет цены на 30-40% только за последний месяц😳.
Думаю это только начало🫣

Прогноз такой, что студия/магазинчик 15-20м2 будет стоить €250к (аренда €400/месяц и рентабельность 1.9%) и это будет считаться нормально🤷‍♂️

Причина такой «нормальности» простая и НЕинвестиционная: в среднем только китайские товарищи покупали 300-400 объектов под задачи ВНЖ в месяц!
Магазинчиков хоть визуально и много, но реально их не больше 3% от всего рынка квартир и это правда, что по €250к в 🇪🇺 других программ нет.

Ситуация с объектами ВНЖ по €250к будет развиваться стремительно🚀

Всем удачных инвестиций 👍

Недвижка как защитный актив в ожидании трудностей🫣

Интересная складывается ситуация на рынке недвижимости в Европе по данным Евростата) 📊,
это квартальная статистика (Q2 vs. Q1)👇

🇪🇺 +1.9% ЕС в целом
🇩🇪 +1.3% Германия
🇫🇷 -0.2% Франция
🇳🇱 +2.6% Голландия
🇦🇹 +2.5% Австрия
🇮🇹 +3.2% Италия
🇪🇸 +3.6% Испания
и т.д.
🇬🇧 +2.2% Англия

В Греции 🇬🇷 квартальный показатель был +1.2%, но в отличии от остальных европейских рынков, годовой показатель (2023-2024) был +9% в среднем по Греции, а не минус 5-6% как во многих западно-европейских странах в годовом выражении за тот же период.

Интересна конечно не сама статистика «в вакууме», а что делают инвестора? Какой сентимент на рынке? И получается следующее:

На фоне негативных новостей о сжимающейся экономики Германии, Франции, Англии, инвестор смотрит на недвижку и инвестирует как в защитный актив - от того и квартальные показатели начали расти.

Естественно факторов влияния гораздо больше, но эмоциональный настрой инвесторов крайне важен в принятии решений куда и когда вкладываться.

Всем удачных инвестиций👍

💰 Ипотека на арендный бизнес в Греции

Думаю часть инвесторов в этом канале знают термин BTL= “Buy to Let” («купи чтобы сдавать») и про ипотечное кредитование в этом сегменте.
Основное отличие от обычной ипотеки это сумма первого взноса. В Европе часто сумма первого взноса варьируется от 0-20/30% от стоимости недвижимости. В сегменте BTL это 40-60% от стоимости.

Сейчас конечно ипотеки везде подорожали и уже достигают отметки 4-5-6% (несколько лет назад были 1-1.5%).

Европейские банки ориентируются на 3-х месячный Euribor (3.47% в сентябре) и накидывают 0.5-1.5% своей маржи. Приложил скринки того, что сегодня предлагают основные греческие банки 🏦 3-6% 👆

Часть наших инвесторов (базируются в Европе) заинтересованы в наращивании своих портфелей при помощи ипотечных инструментов и попросили нас вкопаться в детали:

1. По простому в Греции не развиты услуги ипотечных брокеров, а общаться с каждым банком и их подходами🤪
2. Греческие банки штормит из одного экстремума, в другой. До 2008 выдавали всем подряд и потом «отгребли», а сейчас наоборот выдают очень мало.
3. Не раз лично наблюдал некий подход банков в Греции - сначала запросить 100 различных справок (как в паспортном столе в 90х 😩) и если человек не сдался по дороге, только потом ему озвучить сутевую часть - какую сумму могут дать и под какой %. Большинство сдаются🤷‍♂️.

Вообщем мы решили исследовать этот вопрос и попробовать систематизировать:
✅ какие условия предлагают
✅ под какую недвижку выдают ипотеку
✅ как формируется налоговая база в случае аренды ипотечной недвижки
✅ какие справки потребуются от заявителя (особенности страны инвестора)

Под этот проект ищем:
1. Желающих поработать с местными банками (в Афинах). Всегда рады найти хороших людей и после предложить новые интересные проекты и долгосрочное сотрудничество.
Пишите в личку.

2. Группу потенциальных инвесторов, которые готовы поучаствовать в этом процессе и если получится, сможете воспользоваться предложенной ипотекой😉
В первую очередь ставку делаем на проживающих в 🇪🇺- по предварительному общению с банками, бюрократия сильно сокращается для ЕС резидентов и есть более четкое понимание документации по каждой стране Евросоюза.

Всем удачных инвестиций👍

Студия #26

Продается👍

Улица Nikopoleos, центр Афин, 350м от метро Aghios Nikoloas и 300м от метро Kato Patissia, популярная локация с большим количеством кафе, ресторанов и магазинов.

Студия на 4 этаже, полностью укомплектована под арендный бизнес. Также оборудована под краткосрочную аренду. Ожидаем заселение арендатора ближайшие 10 дней.

📐Площадь: 20м2
🛗 Этаж: 4
💶 Доход: €450/мес
🏷️ Цена: €105,000
📊 Рентабельность: 5.14%

Остальные объекты смотрите в нашем LGF-каталоге (нижние этажи) и G+каталоге (на этажах выше цокольного)

Контакт 👉 @mamaxo_gr
или звоните 👉+306944459538

Студия #25

Продается👍

Улица Moschopoleos, центр Афин, 300м от метро Aghios Nikoloas и 400м от метро Kato Patissia и большого количества кафе и магазинов.
Студия на нижнем этаже, полностью укомплектована под арендный бизнес и с жильцом на долгосрочном договоре аренды.

📐Площадь: 43м2
🛗 Этаж: 0 (нижний)
💶 Доход: €410/мес
🏷️ Цена: €70,000
📊 Рентабельность: 7.03%

Остальные объекты смотрите в нашем LGF-каталоге (нижние этажи) и G+каталоге (на этажах выше цокольного)

Контакт 👉 @mamaxo_gr
или звоните 👉+306944459538

Изменения на рынке недвижки Греции 🇬🇷

Последние несколько лет драйвер ВНЖ в Греции был большой и важный. Каждый месяц совершалось 400-700 сделок по ВНЖ теме, в среднем на €200-300млн/месяц.

Из всех «утюгов» слышна констатация факта вступления в силу нового закона по ВНЖ в Греции. Закон был опубликован давно и сейчас вступил в силу.

Какие изменения мы начинаем замечать на рынке?

1. Премиум сегмент вилл на юге Пелопоннеса и на островах изначально работал в другом ценовом диапазоне и новые внж правила не особо влияют. Стоит отметить продвинутых девелоперов, которые не гонятся за количеством квадратных метров, а развивают гольф поля, бутик отели на территории жилых комплексов с виллами, консьерж сервисы и даже тащят из Афин лучших провайдеров спортивных пляжных развлечений 🏄‍♀️ 🛥️ 🪂 (лично знаю этих ребят и очень рад за развитие их спортивного бизнеса).

2. «Жулики и барыги»🤪 собирательный образ некоторых девелоперов и за ними повторяют многие физики. Принцип простой, не создают добавленной стоимости, а просто меняют ценник с €250к на €400к. До этого они продавали объекты стоимостью €130-150к, по €250к😩. Одна из наших задач - это хорошо знать рынок, поэтому ведем базу таких игроков и сохраняем прям примеры кейсов. Часто их можно распознать по словам «гарантия доходности на 2-3-4 и даже 5 лет»❗️Простая модель, они могут легко гарантировать €5-15к дохода за период гарантии, когда заранее завысили стоимость объекта на €100к 🫢

3. Погоня за магазинчиками, чтобы сделать ВНЖ по €250к. Во всех новостях рассказывают про порог в €400/800к и исключение, которое оставили в законе если инвестор покупает неиспользованные коммерческие помещения. В этом случае ВНЖ дают при инвестициях в €250к. Похожая ситуация была в 2023-2024 году, когда только определенные районы были по €250к и конечно продавцы быстро смекнули и стали взвинчивать ценники. Ожидаем и уже видим похожую ситуацию и сейчас с коммерческими помещениями.

Так совпало😊, что мы обратили внимание на нишу «магазинчиков/коммерческих помещений» уже год назад и успели закупить некоторое количество этих объектов и сейчас наращиваем объем закупок. Спрос, особенно от граждан Китая 🇨🇳, очень высокий. Они быстрее остальных распознали, что надо делать чтобы ВНЖ прошел по ценнику €250к.

4. Государство, архитекторы и продвинутые девелоперы.
Недавно собирались за круглым столом с архитекторами, которые работают на греческом рынке, многие активно продвигают девелоперам тему умного жилья, использования солнечной энергии, обильное озеленение домов, повышение энергоэфективности. Большинство девелоперов пока на стадии максимизации квадратных метров и минимизации стоимости и плохо воспринимают другие реалии, кроме тех, которые влияют на субсидии от государства и позволяют построить больше метров если поставишь солнечную панель к примеру.

Что меня часто удивляет в Греции, что государство бежит впереди бизнеса, а не наоборот. Это сильно заметно в области цифровизации, но также и в девелопменте. Стадия развития пока такая, что обычные продавцы и многие девелоперы меряются стоимостью квадратного метра 🥹. Так сказать сами себе «стреляют в ноги» 👣.


Цитата: «Единственный неизменный закон заключается в том, что всё меняется», Луис Ламур.

Всем удачных инвестиций 👍

ВНЖ проект - часть 1 😉

Кто помнит, мы выложили в начале марта в канал 1 пакет подходящий под ВНЖ, который быстро нашел своего инвестора и мы получили несколько запросов от инвесторов «а можно нам такой-же?».

Это, по сути незаметно сформировало еще одно направление нашей деятельности (спасибо всем инвесторам за доверие 🙏).
Оказалось задачкой не из легких найти, проверить, закупить и подготовить недвижки к дальнейшей продаже под ВНЖ, а так же помочь инвесторам подготовить документы на подачу.

Сухие цифры по Часть-1:
📍12 - семей
📍74 - человека будут подаваться на ВНЖ
📍 47 - арендных юнита будут работать на ВНЖ инвесторов
📍22 - купленных объектов недвижимости
📍168 - количество объектов, которые мы пересмотрели, подсчитали расходы и рентабельность и отфильтровали
📍7 - объектов недвижимости, за которые внесли депозиты, но не смогли выкупить по разным причинам.
📍5.7% - средняя общая рентабельность по всем объектам этого проекта.
Учитывая завышенные цены в районах под ВНЖ (Пирей, Корридалос, Маниатика, Никеа) - это прям 🔥

Часть-2 ВНЖ проекта (реновация и заточка всех недвижек на арендную рентабельность) идет полным ходом и по результатам отчитаемся. Сдача всех объектов до Декабря 2024.

Что дальше с ВНЖ проектом?

Изучение ВНЖ вопроса, также сформировало понимание и подход как после 31 Августа помочь инвесторам получить ВНЖ по ~€250,000-280,000 и с хорошей арендной рентабельностью, в рамках нового законодательства.

P.S. Отдельное большое спасибо существующим инвесторам за добрые рекомендации своим знакомым и друзьям. Продолжим делать все возможное, чтобы и дальше оправдывать ваше доверие.

Всем удачных инвестиций 👍

Студия #25 (City-Loft на нижнем этаже)

Писали неделю назад об этом проекте. Не пришлось ждать 6 месяцев, объект быстро ушел управляющей компании с использованием на Airbnb, для инвестора это по сути долгосрочный договор аренды с фиксированной ставкой.

💥Локация: улица Kipselis 61, исторический район Кипсели в центре Афин. Локация премиум, в 100 метрах от излюбленной туристами и местными жителями пешеходной улицы Fokinos Negri.

Один объект недвижимости/квартира, разбитая на 2 независимых арендных юнита.

Аренда €950/месяц
🏷 Ценник €170,000
📈 Рентабельность 6.7%

Остальные объекты смотрите в нашем LGF каталоге и G+ каталоге.

Контакт 👉 @mamaxo_gr
или звоните 👉+306944459538