🇪🇺Греция.Доход.Недвижка.

🇬🇷 ВНЖ недвижки - по старым и новым правилам.

До изменения ВНЖ правил (и сейчас тоже - ВНЖ по €250к продолжается🤗), мы нащупали интересный формат работы с инвесторами, который отлично себя показал и позволяет на ВНЖ объектах:

✅ получить более высокую рентабельность, чем у остальных девелоперов в Афинах

✅ снизить риски инвестора и по сути предоставить небольшую рассрочку

✅ запараллелить процесс подготовки документов на ВНЖ и реновации объектов

✅и по новым правилам, в некоторых случаях, позволяет инвестору выйти из части недвижек на 2ой год и сохранить ВНЖ статус💪

Про формат еще отдельно напишем (работаем чтобы усилить это направление), а здесь хотелось поделится примерами ВНЖ объектов на этапе задумки и в конечной реализации (фото/видео👆).

Всем удачных инвестиций 👍

Что выгодней для собственников Афинской недвижки: краткосрочная или долгосрочная аренда?

Прогноз по абсолютным цифрам выручки Греции от туризма в 2024 +€4.1млрд (+9.6% год к году). Для страны и общего инвестиционного фона это хорошо.

Количество забукированных ночей на платформах краткосрочной аренды тоже увеличилось, а вот средняя выручка на доступный объект недвижки упала на 8%❗️
👉 здесь чуть более подробная аналитика

В 2023 и 2024 годах на рынок вывалило рекордное количество недвижек под Airbnb, так сказать больше чем нужно было рынку и от этой конкуренции средняя выручка и упала.

В конце сезона 2024 года мы перевели 80% объектов краткосрочной аренды на долгосрок. Причина простая - инвесторам интересны не общие цифры по рынку, а сколько «в карман».

А средние цифры краткосрока «в карман» упали на 12-15%, и долгосрок стал более выгодным. Этого и хотели добиться греческие власти так как на долгосрочном рынке аренды есть и остается сильная нехватка объектов.

Как они это сделали?:
1. Запретили краткосрочные аренды для ВНЖ инвесторов. Те, кто в Афинах спокойно переориентировались. На островах беда - там тупо некому сдать долгосрок.
2. Ввели 13% НДС на краткосрочную аренду через платформы. И 24% на клининговый сервис. Это влияет на чистую выручку.
3. Добавили €50/месяц с объекта на платформах краткосрочной аренды. Для сегмента luxury это не критично, а для эконом и среднего сегмента это еще сокращает выручку «в карман».

В сентябре и октябре (высокий сезон для долгосрочной аренды) мы вывели порядка 30 объектов на рынок долгосрочной аренды и средний ценник аренды увеличился на 8% по сравнению с 2023 годом.

P.S. Не берусь утверждать, что эти данные 👆 применимы ко всему рынку, но это то, что мы наблюдаем в своем бизнесе.

Держите руку на пульсе с mamaXO и всем удачных инвестиций👍

Зачаток перекоса Афинской недвижки под ВНЖ и как на этом заработать🤓

На рынке сейчас складывается интересная ситуация. Районы, где до Августа были перегреты ценники из-за ВНЖ начали снижаться 📉. Пока рано говорить о каком-то существенном снижении, но часть продавцов уже готовы давать скидку 5-10%. Речь идет о сегменте квартир в диапазоне €120-170к, так как именно они продавались по €250к и с рентабельностью 2-3%, описывал результаты исследования в посте, которое мы делали в Мае-2024года.

«Масло в огонь», хорошенько подливают риэлторы, которые теперь вместо того, чтобы говорить собственникам, «попробуем продать», как это было 2 месяца назад, просто «в лоб» сообщают, что ВНЖ поменялось и их тип объектов по таким ценам просто не нужен массовому иностранному инвестору.
Мониторим рынок и ждём возвращения к реальности, чтобы начать покупать😉
Еще на подходе зима - время покупателя💪

С другой стороны, из каждого утюга сейчас слышно, что новые правила ВНЖ разрешают переделывать коммерческую недвижку под ВНЖ и там наблюдаем взлет цены на 30-40% только за последний месяц😳.
Думаю это только начало🫣

Прогноз такой, что студия/магазинчик 15-20м2 будет стоить €250к (аренда €400/месяц и рентабельность 1.9%) и это будет считаться нормально🤷‍♂️

Причина такой «нормальности» простая и НЕинвестиционная: в среднем только китайские товарищи покупали 300-400 объектов под задачи ВНЖ в месяц!
Магазинчиков хоть визуально и много, но реально их не больше 3% от всего рынка квартир и это правда, что по €250к в 🇪🇺 других программ нет.

Ситуация с объектами ВНЖ по €250к будет развиваться стремительно🚀

Всем удачных инвестиций 👍

Недвижка как защитный актив в ожидании трудностей🫣

Интересная складывается ситуация на рынке недвижимости в Европе по данным Евростата) 📊,
это квартальная статистика (Q2 vs. Q1)👇

🇪🇺 +1.9% ЕС в целом
🇩🇪 +1.3% Германия
🇫🇷 -0.2% Франция
🇳🇱 +2.6% Голландия
🇦🇹 +2.5% Австрия
🇮🇹 +3.2% Италия
🇪🇸 +3.6% Испания
и т.д.
🇬🇧 +2.2% Англия

В Греции 🇬🇷 квартальный показатель был +1.2%, но в отличии от остальных европейских рынков, годовой показатель (2023-2024) был +9% в среднем по Греции, а не минус 5-6% как во многих западно-европейских странах в годовом выражении за тот же период.

Интересна конечно не сама статистика «в вакууме», а что делают инвестора? Какой сентимент на рынке? И получается следующее:

На фоне негативных новостей о сжимающейся экономики Германии, Франции, Англии, инвестор смотрит на недвижку и инвестирует как в защитный актив - от того и квартальные показатели начали расти.

Естественно факторов влияния гораздо больше, но эмоциональный настрой инвесторов крайне важен в принятии решений куда и когда вкладываться.

Всем удачных инвестиций👍

💰 Ипотека на арендный бизнес в Греции

Думаю часть инвесторов в этом канале знают термин BTL= “Buy to Let” («купи чтобы сдавать») и про ипотечное кредитование в этом сегменте.
Основное отличие от обычной ипотеки это сумма первого взноса. В Европе часто сумма первого взноса варьируется от 0-20/30% от стоимости недвижимости. В сегменте BTL это 40-60% от стоимости.

Сейчас конечно ипотеки везде подорожали и уже достигают отметки 4-5-6% (несколько лет назад были 1-1.5%).

Европейские банки ориентируются на 3-х месячный Euribor (3.47% в сентябре) и накидывают 0.5-1.5% своей маржи. Приложил скринки того, что сегодня предлагают основные греческие банки 🏦 3-6% 👆

Часть наших инвесторов (базируются в Европе) заинтересованы в наращивании своих портфелей при помощи ипотечных инструментов и попросили нас вкопаться в детали:

1. По простому в Греции не развиты услуги ипотечных брокеров, а общаться с каждым банком и их подходами🤪
2. Греческие банки штормит из одного экстремума, в другой. До 2008 выдавали всем подряд и потом «отгребли», а сейчас наоборот выдают очень мало.
3. Не раз лично наблюдал некий подход банков в Греции - сначала запросить 100 различных справок (как в паспортном столе в 90х 😩) и если человек не сдался по дороге, только потом ему озвучить сутевую часть - какую сумму могут дать и под какой %. Большинство сдаются🤷‍♂️.

Вообщем мы решили исследовать этот вопрос и попробовать систематизировать:
✅ какие условия предлагают
✅ под какую недвижку выдают ипотеку
✅ как формируется налоговая база в случае аренды ипотечной недвижки
✅ какие справки потребуются от заявителя (особенности страны инвестора)

Под этот проект ищем:
1. Желающих поработать с местными банками (в Афинах). Всегда рады найти хороших людей и после предложить новые интересные проекты и долгосрочное сотрудничество.
Пишите в личку.

2. Группу потенциальных инвесторов, которые готовы поучаствовать в этом процессе и если получится, сможете воспользоваться предложенной ипотекой😉
В первую очередь ставку делаем на проживающих в 🇪🇺- по предварительному общению с банками, бюрократия сильно сокращается для ЕС резидентов и есть более четкое понимание документации по каждой стране Евросоюза.

Всем удачных инвестиций👍

Студия #26

Продается👍

Улица Nikopoleos, центр Афин, 350м от метро Aghios Nikoloas и 300м от метро Kato Patissia, популярная локация с большим количеством кафе, ресторанов и магазинов.

Студия на 4 этаже, полностью укомплектована под арендный бизнес. Также оборудована под краткосрочную аренду. Ожидаем заселение арендатора ближайшие 10 дней.

📐Площадь: 20м2
🛗 Этаж: 4
💶 Доход: €450/мес
🏷️ Цена: €105,000
📊 Рентабельность: 5.14%

Остальные объекты смотрите в нашем LGF-каталоге (нижние этажи) и G+каталоге (на этажах выше цокольного)

Контакт 👉 @mamaxo_gr
или звоните 👉+306944459538