Арт | FIRE-дневник

Саббатикал

Дамы и господа, я решил уйти в творческий "оффлайн отпуск" и немного отдохнуть от телеграмма и других социальных сетей. Поэтому как минимум в июле постов не будет.

Всем желаю этим летом побольше времени проводить на свежем воздухе, на солнышке и без телефона в руках!

Até uma próxima!

Special Assessment Crisis

Несколько лет назад во Флориде старый многоквартирный дом обвалился и под его завалами погибло 98 человек. Это вызвало усиленное внимание со стороны государства к старым многоквартирным жилым комплексам и в результате инспекций обнаружилось, что из-за недостатка ухода и сложного климата многие из них находятся в аварийном состоянии.

Государственные органы начали выдавать предписания на срочный ремонт. В том случае если в домовом фонде нет достаточно средств для ремонта, владельцы квартир, кроме обычных ежемесячных платежей в жилищный кооператив, должны сделать дополнительный платёж, который называется special assessment - это внеочередной платёж для капитального ремонта дома. Здесь подробнее.

В зависимости от состояния дома это может быть единоразовым платежом от $10.000 до нескольких десятков тысяч за квартиру.

В том случае, если жильцы не начинают делать ремонт в кратчайшие сроки, эти дома объявляют нежилыми и оттуда с полицией выселяют людей, как сквотеров на руинах.

Естественно, у многих людей этих денег нет. Много недвижимости в таких старых домах принадлежит пенсионерам, которые не могут просто вытащить из кармана тридцатку на ремонт фасада, крыши или фундамента. Но засадa здесь в том, что продать такую квартиру тоже нелегко, потому что кто захочет покупать квартиру в доме, который могут объявить нежилым, даже если ты заплатишь свою долю special assessment, а другие не заплатят?

Вот это и называют сейчас special assessment crisis во Флориде.

На мой взгляд нечто подобное в ближайшие годы начнёт происходить и в Португалии.

Большое количество домов здесь находится в очень плачевном состоянии и рано или поздно где-то это плохо кончится, так же как и во Флориде. О медлительности португальцев в принятии решений и откладывании всего на завтра я думаю никому рассказывать не надо.

Расскажу о своём опыте. Буквально вчера у нас была встреча жилищного кооператива в доме на 13 квартир, где у нас квартира под сдачу. В прошлом году муниципалитет обязал нас отремонтировать фасад, потому что он в плохом состоянии и какие-то части штукатурки могут упасть на прохожих.

Кооператив провёл собрание и обязал всех собственников квартир заплатить такой же special assessment, примерно по €300 на квартиру. Всё это растянулось до сих пор потому что примерно четверть владельцев так и не заплатили.

Теперь муниципалитет обязал нас отремонтировать уже всё внешнее покрытие дома с трёх сторон.

Новая стоимость €15.000 за всё. Кое-что было собрано в прошлом году и теперь нужно докинуть ещё по €1.000 с квартиры.

Некоторые жильцы возмущались по поводу стоимости и представитель управляющей компании рассказал такую историю:

В другом доме, которым они управляют, муниципалитет тоже обязал жильцов сделать некоторые ремонтные работы, которые по хорошему должны были стоить €2.300 на квартиру.

Они бесконечно это обсуждали, спорили и откладывали, так что в конце концов муниципалитет просто приехал и сделал эти работы самостоятельно. Вернее они наняли компанию, которая сделала эти работы по заказу муниципалитета.

После этого муниципалитет предъявил владельцам квартир счёт в €7.500 за квартиру.

Всё дело в том, что если работу на себя берёт муниципалитет, то он не смотрит на стоимость, а нанимает кого-то кто может сделать эту работу срочно потому что здание считается аварийным.

Владельцы недвижимости, которые не заплатят эти деньги попадут под суд и у них могут арестовать счета и недвижимость. Вполне реально, что чья-то квартира может в конце концов оказаться на распродаже.

Я думаю, что в нашем жилищном товариществе тоже не все в конце концов скинуться и нам тоже придётся подавать на соседей в суд и арестовывать их счета. Проблема в том, что подать в суд стоит €500 и хотя потом тот кто проиграет должен это компенсировать, всё равно из-за небольших сумм стараются друг на друга в суд не подавать.

Мне кажется, что подобные ситуации будут становиться всё более и более частыми в Португалии, потому что жилой фонд стремительно стареет и есть масса недвижимости, которая действительно требует срочного вмешательства.

Real Estate Always Go Up! (not)

Те кто читает меня давно знают что у нас есть квартира в Луанде (на фотке), в районе Киламба. Она куплена в ипотеку в 2014 году и с тех пор как мы уехали из Анголы в 2018 году мы её сдаём.

Последний раз мы пересдали её в 2022 году за 140.000 ангольских кванз, на тот момент это было примерно €300 по официальному курсу.

В прошлом году мы проморгали реновацию контракта и он автоматически продлился с такой же арендой. В этом году я озаботился этим заранее и думал, что ну сейчас мы сделаем им эскалацию аренды и догоним упущенное, всё-таки в Анголе сейчас инфляция под 20% годовых.

Но когда я посмотрел на рынок, то понял, что нет, не догоним.

В конце-концов мы на этой неделе подписали новый контракт по 180.000 кванз, только теперь уже это примерно €200 по официальному курсу, а по реальному уличному курсу где-то €160. Естественно всё это смешные суммы, платёж по ипотеке у нас сейчас вообще €30 в месяц, тем не менее сама история на мой взгляд поучительна.

Я в последнее время в Португалии вижу довольно много людей, кажется, с убеждением о том, что цены на недвижимость могут только идти вверх. И на аренду тоже. Хуже всего когда люди берут инвестиционную недвижимость в ипотеку и рассчитывают всё тютелька в тютельку, в их расчётах сейчас всё сходится в ноль, но уж в будущем-то и цена и аренда вырастет и будет позитивный денежный поток.

Но как показывает мой ангольский опыт цены на недвижимость не всегда растут. Иногда они падают. Иногда они падают годами. Иногда, как вы видите из моего собственного опыта, аренда в реальном выражении (в валюте) проседает в два раза.

Я бы порекомендовал всем, кто смотрит на недвижимость с точки зрения инвестиций быть максимально прудентным и готовиться к тому, что и цена и аренда вот так вот как у меня сложится в два раза.

Это вполне реально, недвижимость не всегда и не везде растёт в цене.

Удивительный мир японских заброшек

Мне нравится рассказывать о всяких интересных рыночных неэффективностях в разных странах. Это же и является одним из главных плюсов финансово независимого человека - он может планировать свою жизнь глобально, он не привязан к одному месту.

Недавно я узнал о интересном феномене домов акия в Японии.

По сути, акия - это заброшка. Как правило эти дома находятся где-то в японской провинции, к примеру дети живущие в Токио получают в наследство дом где-то далеко на севере и им этот дом просто не нужен. Этот дом остаётся незаселённым в течение нескольких лет пока в конце концов новым владельцам не удастся его продать.

С учётом демографической ситуации в Японии продать такие дома в провинции очень нелегко.

Я уже писал раньше здесь о том как легко в Японии относятся к новому строительству и о том как много строят в Токио и других больших городах, соответственно никакого недостатка жилья в стране нет. Эти заброшенные дома просто никому не нужны.

Кроме этого, есть ещё интересная культурная особенность. Исторически у японцев принято было каждой новой семье въезжать в новый дом. Можно сказать, что они относятся к жилью так же как мы относимся к одежде. Мы не будем одевать костюм полученный в наследство от дедушки даже если он ещё выглядит не так уж и плохо. Точно так же японцы исторически предпочитали снести старый дом и построить на его месте новый полностью под себя.

Возможно всё это как-то связано с тем, что в Японии бывает много разных природных катаклизмов, которые регулярно разрушают большое количество жилья и это выработало у людей отношение к недвижимости не как к "инвестиции", а как к "потреблению".

Если в англоязычных странах "мой дом, моя крепость", то в Японии мой дом это... ну типа как автомобиль.

Если дом находится где-то далеко в провинции, то покупать его ради участка земли и строить на его месте новый дом становится совсем не выгодным занятием.

Всё это вместе взятое породило явление акия - дома, которые находятся в неплохом состоянии и в которые нередко можно просто заехать и жить, но при этом продающиеся за совершенно смешные по западным меркам деньги.

Давайте посмотрим на конкретный пример. Вот тут есть большая база данных таких заброшенных домов по всей Японии, их там огромное количество, можно выбрать что-то где потеплее на юге, можно выбрать что-то около горнолыжного курорта, можно выбрать что-то недалеко от Токио.

В качестве примера можно посмотреть на вот этот домик, который находится на главном японском острове, на 470 км севернее Токио.

Это двухэтажный дом площадью около 180 квадратных метров на участке земли в 800 м², который находится в небольшом посёлке в горах, недалеко от пары горнолыжных курортов. Это не совсем глушь, там железнодорожная станция рядом.

Как видно по фоткам дом не то чтобы в ужасном состоянии. Там старая техника и мебель, но в целом он выглядит так, что кажется можно было бы сделать генеральную уборку, чуть обновить кухню, постричь траву на участке и в принципе заезжать жить.

Самое интересное, что стоит он 1,5 млн йен или примерно €8,800.

Вот посмотрите ещё раз на фотки и задайте себе вопрос, где вообще в мире ещё можно найти что-то в подобном состоянии за такие деньги?

У меня прям появилась мысль рвануть на годик в Японию, купить один из таких домов, привести его в порядок в течение года и даже если после этого мы туда никогда не вернёмся, считай, что стоимость дома была равна оплате аренды за этот год!

В Ютюбе можно найти полно видео о том как иностранцы покупают такие дома в Японии и там 50 на 50, некоторым везёт купить дом вообще без проблем, в который они реально могут просто въехать и жить, а некоторым попадаются дома с какими-то проблемами, которые нужно решать, но с учётом того, что дом ты получаешь практически бесплатно, в целом, всё равно выходит очень дёшево.

Сдать такой дом потом кому-то конечно очень сложно, потому что они никому не нужны, собственно поэтому вы их и можете получить так дёшево.

В Японии кстати ещё и номадская виза появилась недавно так что это стало совсем реальным!

Интересный пост, который, как мне кажется, отображает то, как многие из нас живут. Мы делаем по накатанной то, что от нас ожидается. Делаем то, что как нам кажется должно делать нас счастливыми и удовлетворенными от жизни. При этом мы никогда не задаём себе вопрос делает ли это нас на самом деле счастливыми и удовлетворенными, а просто повторяем одно и то же как хомяки в колёсике. Тратим время для того, чтобы заработать деньги, тратим деньги для того, чтобы немного смягчить боль от того, как мы тратим время для того, чтобы заработать деньги.

Не то чтобы у меня были на все эти вопросы какие-то ответы. Просто интересно констатировать тот факт, что многие из нас так себя чувствуют.

Никогда такого не было и вот опять

Небольшой пост-наблюдение про интересную ситуацию на лиссабанском рынке краткосрочной аренды.

В целом в Лиссабоне около 46% ночёвок туристов приходится на "частный сектор", то есть Аirbnb и прочие платформы, а не гостиницы.

Да, меня тоже эта цифра удивила, много.

В прошлом году правительство, в своей бесконечной мудрости, решило выжать из рынка краткосрочной аренды побольше квартир на рынок долгосрочной аренды для того, чтобы сбить там рост цен.

В целом, можно сказать, что у них это получилось, потому что к концу прошлого года около 7.000 обладателей лицензии на краткосрочную аренду своей недвижимости отказались от этой лицензии.

В первом квартале этого года выдача новых лицензий опустилась до десятилетнего минимума.

В то же самое время в этом году бронирования в Лиссабоне уже на 6% выше, чем были в тот же момент в прошлом году.

Получается, что спрос на краткосрочную аренду растёт, а предложение из этого рынка вытряхнули.

В результате, как показывает исследование компании, которая это мониторит, RevPAR (revenue per available room т.е. доход на доступную комнату) в Лиссабоне в этом зимнем сезоне был на 40% выше, чем прошлой зимой.

Само по себе это не означает, что цены выросли, потому что общий доход мог вырасти за счёт того, что сократились простои т.е. квартиры просто пустуют меньшую часть зимы.

Но вот на пике туристического сезона, в июле и августе, когда простои очень невелики, это скорее всего приведёт к рекордным ценам на краткосрочную аренду в Лиссабоне этим летом.

Будет интересно посмотреть повлияет ли это на спрос со стороны туристов.

Но приятно, конечно, что рынок функционирует так как надо.

Финансовое мотивирование в датской школе 🇩🇰

Ещё один интересный момент про датскую гимназию, который мне показался достаточно необычным.

Во время выпускного в какой-то момент директор школы сказала, что теперь мы переходим к раздаче "грантов". Я сначала не понял, что это такое, но оказалось что отдельные компании в городе выделяют небольшие суммы денег в качестве мотивации для школьников.

Городское отделение Danske Bank выделилo небольшой финансовый приз для студента с лучшей успеваемостью, отделение Jyske Bank выделилo грант для студента, который больше всех помогал другим в пансионе, где школьники вместе живут. Химический концерн BASF, у них там какой-то офис в городе, выделил небольшой грант для школьника с самой высокой успеваемостью по химии. Каждый такой грант от тысячи до нескольких тысяч датских крон, то есть несколько сотен евро. И это в небольшом провинциальном городке, где-нибудь в Копенгагене в хорошем районе думаю у таких грантов есть лишний нолик.

Не какие-то бумажки-дипломы в качестве мотивации, а конверт со стопкой денег - максимально приближено к реальной жизни. Мне понравился такой подход.

Инвестор-стоик, часть первая

Контролируй то, что ты можешь контролировать

Сейчас в формате аудиокниги слушаю "Письма Сенеки" - это сборник писем древнеримского философа-стоика Сенеки к другу Луцилию, где они общаются на разные житейские темы. Поразительно то, насколько многие из волнующих их проблем актуальны до сих пор.

Некоторые из их идей очень интересно перекладываются на тему личных финансов и инвестиций. Я вынес для себя, что каждый долгосрочный пассивный инвестор должен быть немного стоиком.

К примеру, есть такая стоическая притча о лучнике, который готовится выпустить стрелу по своей цели. Стоики считали, что лучник должен вложить весь свой талант в подготовку к выстрелу и не обременять себя беспокойством о том попала ли стрела в цель или нет.

Подготовка к выстрелу зависит от самого лучника - он может тренироваться стрелять, он может поддерживать себя в хорошей физической форме, учиться оценивать дистанцию и так далее.

С другой стороны, попадёт его стрела в цель или нет не зависит полностью от лучника - это зависит в том числе от случайных факторов, в любой момент может подуть порыв ветра и стрела промахнётся. Сам по себе факт того, что лучник промахнулся не означает, что он был плохо подготовлен. Ровно как и обратное. В каком-то смысле для стоика неважно попала стрела в цель или нет, для него важно быть хорошим мастером и давать себе наибольший шанс успеха в каждом выстреле.

Мне кажется, что этот подход очень хорошо ложится на то как работает долгосрочное пассивное индексное инвестирование.

Как лучник, долгосрочный инвестор должен концентрироваться на том, что он может контролировать, а не на конкретном результате, который будет выражаться в совершенно случайной, по сути, цифре доходности.

Что от нас зависит? От нас зависит то, насколько у нас продуманный инвестиционный план. Насколько наш финансовый план соответствует нашим жизненным целям. От нас зависит наша аллокация активов и распределение портфеля. От нас зависит наше отношения к информационному шуму, который время от времени колеблется от мании до паники. Всё это то, на чём стоит концентрироваться долгосрочному инвестору.

Как говорил Джон Богл, легенда индексного инвестирования: "find portfolio allocation which is right for you and stick with it".

Что мы не можем контролировать? Всё остальное. Есть масса совершенно случайных событий, которые могут повлиять и обязательно повлияют на конкретный финансовый результат. Попытки предугадать эти случайные события уводят нас от инвестиций к спекуляциям или, как сказали бы стоики, отвлекают нас от "подготовки к выстрелу".

Именно поэтому я лично никогда даже не следил за доходностью своего портфеля. Это какое-то случайное число, которое не имеет никакого значения и на которое я влияю только частично. Реальное значение имеет то, какой у меня портфель и насколько у меня есть понимание того, почему он именно такой.

Более формальным современным языком это можно назвать процессно-ориентированным подходом. Когда я работал в менеджменте, то неоднократно замечал, что если ты хорошо понял суть проблемы и правильно настроил процессы, то результаты сами дадут о себе знать. А если же ты тратишь всю свою энергию на то, чтобы бегать и гасить пожары в разных частях не налаженного процесса, то результаты будут значительно хуже.

Так вот, процессно-ориентированный подход к персональным финансам на мой взгляд выглядит так:

1. Какие у меня жизненные цели? Чего я хочу от жизни?
2. Как я могу это транслировать в финансовые цели? Сколько это стоит и когда?
3. Каким должен быть мой финансовый план для того, чтобы я мог достичь своих финансовых и жизненных целей?
4. Как этот финансовый план транслируется в конкретную аллокацию портфеля и конкретные активы?
5. Достаточно ли хорошо я понимаю как эти активы работают для того, чтобы не поддаваться эмоциям в будущем?

Вот это вопросы, которые делают из нас хорошо подготовленного лучника. Инвестора-стоика.

Конкретные финансовые результаты придут как результат этого процесса... или нет, мы это не контролируем, но мы уже сделали всё, что от нас в действительности зависит.

Можно ли быть слишком умным инвестором?

Сегодня расскажу очень смешную историю. Есть такая международная организация Менса, которая призвана объединить людей c IQ 130 и выше.

Они говорят, что их цель объединить 2% самых умных людей на планете. Возможно со всеми нами им общаться просто скучно.

Честно говоря у меня одна миссия этой организации уже некоторое отторжение вызывает, попахивает каким-то элитизмом псевдо-интеллектуальным, но о'кей.

Эти ребята, собравшись в свой высокоинтеллектуальный клуб, который для большинства из нас с вами недоступен - ну для меня так уж точно - разделились на разные секции по интересам и одной из твоих секций было инвестирование.

И вот они пораскинули своими прекрасными золотыми мозгами и решили, что раз мы тут все такие умные собрались, то почему бы нам не организовать свой инвесторский клуб. То есть все вместе будем с помощью наших мозгов управлять капиталом и зарабатывать больше, чем все остальные дурачки со средними способностями.

Они организовали инвестиционный комитет, с ежеквартальными встречами и все вместе со всем своим вот этим вот невероятным интеллектом занялись активным управлением своими активами.

Занимались они этим много лет. В 2001 году один из сторонних наблюдателей проанализировал результаты этого инвесторского клуба с 1986 года по 2001 год.

За это время S&P 500 дал 15% годовой доходности. Это было золотое время для инвестиций. Любой "глупый" пассивный инвестор мог заработать вот этот двузначный доход просто держа пассивный индексный фонд на все акции S&P 500.

Но нет, наши с вами замечательные высокоинтеллектуальные инвесторы не могли придерживаться этой инвестиционной стратегии, потому что они не хотели быть средними. Как вообще можно быть довольным средним результатом если у тебя IQ аж 130?!

Естественно они пытались получить результат лучше и выше рынка.

Тем не менее, по результатам этих 15 лет доходность их инвесторского клуба составляла 2,5% год...

Парам-парам-пам!

Как так получилось? Всё дело в том, что они всё время управляли этим фондом максимально активно: практически каждый квартал они меняли инвестиционную стратегию, пытались спекулировать, пытались предугадать как будут вести себя рынки в будущем и подстроиться под это заранее. Кроме всего этого они ещё и "техническим анализом" увлекались, рисуя всякие линии на графике и споря друг с другом о том, что они значат... В общем, совершали все те ошибки, которые совершают инвесторы, которые приходят на рынок с ощущением, что они очень умные.

В своё время Баффет сказал, что если вы инвестор и у вас IQ аж 150 пунктов, то тогда вам нужно продать 30 пунктов своего IQ кому-нибудь другому.

В этом парадокс вообще инвестиций. По крайней мере до сегодняшнего момента история показывает, что если вы очень средних способностей человек, который умеет просто ровно сидеть на попе в течение очень длительного времени, то скорее всего вы получите лучший результат, чем большинство из очень-очень умных инвесторов, которые активно пытаются что-то наторговать.

Это очень контр-интуитивно потому что почти во всех остальных сферах человеческой деятельности опыт и активная вовлечённость наоборот дают какой-то позитивный результат. В инвестициях на фондовом рынке же, в подавляющем большинстве случаев, активная вовлеченность даёт глубоко негативный результат.

Так что вот, не будьте как эти зазнайки из топ 2% населения по уровню интеллекта: не надо постоянно менять свою инвестиционную стратегию и пытаться предугадать как поведут себя рынки в будущем, и уж точно не надо заниматься "техническим анализом".

Slow and steady wins the race!

Датские кооперативы: уникальная форма владения недвижимостью

На картинке выше фотки из объявления о продаже недвижимости в том небольшом провинциальном датском городе, в котором мы сейчас находимся.

Этот милый и аккуратный домик с неплохим ремонтом стоит 298.000 крон или примерно €39.700.

Для контекста, в Дании минимальная зарплата 120 крон (€16) в час или примерно 17.000 крон (€2,250) в месяц.

Получается, что вот такой дом со своим участком земли можно купить за 17 минимальных месячных зарплат. Попробуйте посчитать, что можно купить за 17 минимальных месячных зарплат в том месте где живёте вы?

В чём подвох?

В 1977 году в Дании приняли закон, который давал жителям многоквартирных домов право первой руки, в том случае, если владелец дома его продавал.

Для того, чтобы это право реализовать жильцы организовывали кооператив, то есть общее юридическое лицо, и кооператив брал ипотеку в банке для выкупа дома. С тех пор кооперативное движение в Дании настолько распространилось, что в Копенгагене около 30% квартир находится в такой собственности.

Кооперативы называются andelsbolig и по сути это маленькое акционерное общество: допустим в доме есть 20 квартир, вы, покупая 5% акций этого акционерного общества, получаете право жить в одной из квартир.

При этом все акционеры должны платить свои членские взносы, которые в том числе покрывают выплату кооперативом своей ипотеки. То есть по сути вы покупаете дом уже с ипотекой.

Конкретно в этом домике ежемесячный платёж составляет 2.200 крон или примерно €300.

Цену продажи определяет не сам владелец доли, а весь кооператив путём голосования и есть государственное регулирование ограничивающее рост стоимости такого жилья.

Более того, кооператив должен ещё и дать согласие на продажу вашей доли новому покупателю, т.к. другим членам кооператива естественно важно, чтобы это был ответственный человек с хорошим доходом (желательно датчанин...).

Вот такая интересная и необычная форма владения недвижимостью. На бумаге выглядит сказочно, но на практике есть много нюансов!

Выпускной

Сегодня у нашей второй старшей дочери выпускной в датской гимназии и мы всей семьёй (почти) приехали её поздравить.

Я сегодня очень гордый папаня потому что уже вторая дочь закончила гимназию в Дании, что когда-то давно было моим хитрым планом.

Самая старшая, как я рассказывал недавно, учится в университете в Америке. Сегодняшняя выпускница тоже собирается поступать, вернее уже поступает.

Она подала документы в 5-6 университетов в Дании. В два голландских университета. И собирается ещё в три-четыре места в Португалии подать документы. Результаты экзаменов и соответственно конкурса в университете будут известны где-то в середине июля.

Парадокс для меня заключается в том, что подать документы в Дании значительно легче и дешевле, чем в Португалии.

В Дании есть централизованный портал, через который все школьники подают документы во все университеты и когда приходят результаты экзаменов университеты их автоматически получают. Всё это совершенно бесплатно и максимально легко. Система поступления в университеты здорового человека.

В Португалии же система курильщика. Во-первых, нет такого централизованного метода подачи документов в университеты, нужно ходить и подавать документы отдельно. Во-вторых, каждый университет берет деньги за рассмотрение заявки! На прошлой неделе заплатил €150 просто за то, что подали документы и они рассмотрят заявку. В остальных где-то около €100 это удовольствие стоит. Подать документы на 5-6 разных программ вылетает в копеечку.

При этом в Португалии очень любят поплакаться, прямо на государственном уровне, о том, что вся молодежь куда-то уезжает... надо бы нам как-нибудь их оставить у себя на родине... Ну вот, могу дать подсказку: сделайте так, чтобы просто подать документы в несколько университетов не стоило полштуки евро, для начала.

Если у вас тоже в этом году дети заканчивают школу, то искренне вас с этим поздравляю.

Потерянный рай, часть вторая

Португальский Гонконг

В 1967 году в Луанде, в Анголе, торжественно открыли новое офисное здание частного Коммерческого Банка Анголы - это 26 этажное офисное здание было первым "небоскребом" и на тот момент самым высоким зданием во всей Португалии вместе с колониями. Как так получилось?

Давайте обо всём по порядку...

До начала 60-х Португалия преследовала консервативную политику по отношению к колониям - они должны были продавать в Португалию разные исходные материалы по ценам ниже рыночных и назад Португалия продавала промышленные изделия. Так работали все уважающие себя колониальные империи.

Однако в 1961 году в Анголе началось вооруженное противостояние местных повстанцев и в Лиссабоне быстро поняли, что лучшим способом защитить колонию будет создание там серьёзной местной экономической и индустриальной базы, которая позволит закрепить в колонии большее количество колонистов, а также укрепит финансовое положение колонии.

В 60-х Салазар провёл несколько реформ, которые кардинально либерализовали экономическую жизнь в Анголе: государство давало международным инвесторам налоговые каникулы до 10 лет (привет NHR!), позволяло открывать свои представительства без местных партнеров, снимало ограничение на репатриацию прибыли. Де-факто Ангола стала более либеральной экономикой, чем сама Португалия в то время.

Как это было возможно если Ангола была колонией? Всё дело в том, что португальская империя в это время работала по той же системе, что и Китай сегодня - "одна страна, две системы". Ангола была частью Португалии, но при этом в Анголе была своя валюта (ангольский эшкудо), своё законодательство и для поездок в Анголу португальцам были необходимы визы. Примерно как Китай и Гонконг сегодня.

Эта либерализация привела к значительному притоку международных инвесторов в Анголу: американская нефтяная компания Gulf начала разработку месторождений в море, немецкая компания Urangesellschaft получила концессию на разработку урана, другие американские компании концессию на поиск алмазов, немецкий Krupp начал строительство карьера железной руды и железной дороги к нему, датский Højgaard & Schultz получил концессию на строительство нового портового терминала, туда пришли испанские и южноафриканские банки...

Кроме того, Ангола вышла на третье место в мире по производству и экспорту кофе.

У меня не хватит сообщения для того, чтобы упомянуть все крупные проекты - это был настоящий бум.

Всем этим иностранным инвесторам нужны были работники и они активно привлекали португальцев, зарплаты в Анголе стали выше, чем в Португалии. Человек с 8 классами образования мог получить зарплату в 3.000 эшкудо в то время, как в самой Португалии средней зарплатой было 2.000 эшкудо в месяц.

При этом португальцы находились в привилегированном по отношению к местным положении: бухгалтерские записи одной из крупных кофейных плантаций показывают, что ангольцы в среднем зарабатывали 200-300 эшкудо в месяц, в то время как зарплата португальцев была от 2,300 до 5.000 эшкудо в месяц.

И если новые переселенцы из Португалии просто чувствовали себя в Анголе комфортно, то можете представить себе насколько озолотились те португальцы, которые уже жили до этого в Анголе и имели там много земли в своей собственности.

Я читал воспоминания женщины, которая писала о том, что на её свадьбу на фазенде пригласили 200 гостей и некоторые из них прилетали на своих самолётах со своих плантаций. Естественно эти самолёты в первую очередь использовались для работы, но тем не менее.

В целом, эти меры достигли желаемого результата: в 60-х и начале 70-х ангольская экономика росла двузначными темпами, несмотря на постоянное и дорогое противостояние с повстанцами, а приток португальцев в Анголу увеличился кратно. К 1974 году в Анголе жило уже около 350.000 португальцев и около 5 миллионов ангольцев.

В начале 70-х Португалия шла путём федерализации и Ангола официально получила собственную прото-конституцию и стала называться "Государство Ангола".

Всё это неожиданно прервалось 25 апреля 1974 года когда в Португалии произошла "революция гвоздик"...

Fuck you money

Тут на днях в Твиттере проскочила новость о том, что очередной работник инвестиционного банка умер от истощения, после того как несколько недель подряд работал по 120 часов в неделю.

Mоё внимание привлёк один из комментариев, где парень, который сам работал в инвестиционном банке, рассказал о своём опыте, после которого он уволился.

Во время своей последней сделки, ему необходимо было работать 29 часов подряд, потом у него было немного времени поспать и потом ещё 17 часов работы подряд. Один из коллег сделал фотку того, как он спал на своём рабочем столе в офисе...

Пора мыслей, которые у меня возникли по поводу таких брутальных условий труда:

1. Мне не очень понятно какой во всём этом экономический смысл, кажется очевидным, что человек, который отработал 29 часов подряд, при том что это интеллектуальный труд, представляет из себя скорее опасность для компании, чем актив. Сколько будут стоить ошибки и упущения, которые он может случайно допустить из-за недостатка внимания?

2. На мой взгляд, многие люди, которые оказываются вот в такой ситуации, когда приходится спать на своём рабочем столе сами загоняют себя в эту ситуацию.

Да, они много зарабатывают, но они создают вокруг себя такой образ жизни, который не позволяет им отказаться от этой работы в любой момент.

Пара детей в дорогой частной школе, дорогая недвижимость в ипотеку, пара автокредитов, семья привыкшая к высокому стандарту потребления и трём-четырём отпускам в год и всё... Несмотря на то, что ты высокооплачиваемый инвестбанкир ты оказываешься хомяком в колёсике.

Я сам неоднократно видел высокооплачиваемых коллег в подобной ситуации.

Отсюда повторю ещё раз свою простую мысль: лучшее применение высокого дохода не в том, чтобы бесконечно поднимать уровень жизни, а в том, чтобы создать свой капитал, который даст возможность, в случае необходимости, сказать начальнику fuck you, man и отказаться спать на своём рабочем столе.

Собственная финансовая свобода - это ultimate luxury good, который недоступен многим внешне успешным людям.

Потерянный рай, часть первая

Для начала небольшое историческое отступление.

После того как закончилась Реконкиста португальцы начали регулярно плавать с набегами на территорию современного Марокко и Мавритании. Постепенно они стали передвигаться всё южнее, снаряжать более длительные экспедиции и в конце концов это привело нас в "эпоху великих географических открытий".

Это очень интересная часть истории, которая будет иметь большое значение позже: маленькая Португалия, где на тот момент жило около миллиона человек, стала первой "глобальной империей", но этa империя изначально была скорее сетью торговых маршрутов. У португальцев никогда не было достаточно ресурсов для того, чтобы создать настоящую брутальную империю с большими армиями и большим количеством колонистов.

К примеру, на территории Анголы португальцы впервые появились ещё в 1440 году, но первая крепость в Луанде появилась только в 1575 и даже тогда в ней постоянно жило 40-45 человек.

Местные правители, кстати, быстро поняли, что с португальцами иметь дело выгодно: правители королевства Конго, на территории современной Анголы, быстро приняли христианство и португальские имена. Португальцам и не нужно было особо заморачиваться какими-то завоеваниями, они могли просто выгодно торговать, а физический контроль обеспечивали местные правители, которым это тоже было выгодно т.к. они контролировали торговлю со стороны местных. Если нужно было воевать, то на первом этапе это делали местные с местными.

Создание португальской империи изначально было во многом коммерческим предприятием: португальцы снаряжали частные экспедиции, которые должны были заплатить 20% налога от привезённых назад в Европу богатств.

Чуть позже, когда португальцы открыли морской путь в Индию и получили монополию на торговлю специями, коммерческая суть проекта португальской экспансии стала ещё более очевидной: в Лиссабоне основали "Дом Гвинеи", говоря современным языком - это был центральный скупщик привезённых португальскими купцами товаров, он предлагал частным предпринимателям стабильные и фиксированные цены, а дальше уже сам перепродавал специи, золото, рабов, слоновую кость, шёлк и так далее в Европу, централизованно и по более высоким ценам.

Таким образом португальцы пытались избежать конкуренции друг с другом.

Такой коммерческий подход к "империя-строительству" у португальцев сохранился очень надолго: в конце XIX века, когда произошёл берлинский конгресс и появились формальные критерии, по которым европейские государства могли объявлять о "эффективном контроле" над той или иной территорией в Африке, португальцы провели "аудит" тех территорий, на которые они претендовали и оказалось, что только 6% из них подходили под определение "эффективного контроля". То что на карте выглядит как "глобальная империя" на самом деле во многом было большим количеством маленьких "торговых представительств" португальцев по всему миру.

Первые университеты в португальских колониях появились только в 1960 году, то есть в самом конце их 500-летнего присутствия в Африке. Для сравнения в Южной Африке англичане открыли первый университет в 1829 году. Португальцы империю осваивали "вахтенным методом" - настоящий португалец должен был получить образование и опыт жизни в метрополии, к тем кто родился и вырос в колониях относились с опаской (это тоже сыграет роль в будущем).

Такой "лёгкий" и "коммерческий" подход к империи сыграет очень значительную роль дальше.

В следующем посте мы перепрыгнем сразу в середину XX века.

Страна в стране

Когда я пишу о своей жизни в Aнголе или Бразилии часто появляется много удивлённых комментариев - как можно было комфортно жить "в таком месте"?

Я, в свою очередь, рассказываю, что в рамках одной Анголы или одной Бразилии есть много разных социальных групп, которые живут совершенно по-разному. Особенно чётко это видно в Анголе.

Сейчас нашёл интересную презентацию одной консалтинговой компании о Индии. Они разделяют Индию на три класса потребителей, которые живут и потребляют очень по-разному. Вот это как раз практическая иллюстрация той идеи, которую я каждый раз пытаюсь высказать.

- есть Индия-Мексика, это 30 млн домохозяйств, у которых достаточно неплохой по мировым меркам доход и которыe являются активными потребителями товаров и сервисов. Их уровень жизни можно сравнить со средним мексиканцем;

- есть Индия-Индонезия, это 70 млн домохозяйств, которые значительно более бедны чем Индия-Мексика;

- в конце концов есть Индия-Африка, это 200 млн домохозяйств, у которых очень низкий доход на душу населения и они практически никаких товаров и платных сервисов современных не потребляют;

Если перемешать все эти три класса вместе, то общая статистика будет говорить о том, что Индия чрезвычайно бедная страна. Однако в реальности есть достаточно обширный класс людей, которые в Индии живут по достаточно высоким стандартам.

Более того, при желании можно было бы выделить ещё один класс выше, в который входило бы несколько миллионов домохозяйств, которые живут на уровне каких-то европейских стран уже.

Мне эта презентация понравилась как иллюстрация того, что живя в развивающейся стране ты совершенно не обязательно живёшь так как живёт медианный житель этой страны. Гораздо практичнее смотреть на развивающиеся страны как на вот такой "пирог", где есть совершенно разные социальные группы и ты можешь жить в такой развивающейся стране не хуже, чем в других более развитых местах. Вопрос в том, в какой части этого "пирога" ты находишься и какой value for money ты можешь там найти.

Потерянный рай, введение

Буквально пару недель назад президент Португалии в одном из интервью заявил, что Португалия должна рассмотреть вопрос выплаты компенсаций пострадавшим от португальского колониализма. Через пару дней после этого премьер-министр Португалии дезавуировал слова президента и сказал, что вопрос компенсаций на повестке дня не стоит.

Всё это вызвало достаточно бурную дискуссию в прессе, но мне тема компенсаций интересна не сама по себе, а как симптом того, что Португалия до сих пор переживает то, что произошло в 1975 году (независимость Анголы и других колоний) и то, что происходило до этого. Это ещё не зажившая рана. Всё ещё есть много людей, которые сами пережили события того времени.

Я хочу написать серию постов на эту очень интересную мне тему, которая одновременно неоднозначна и взрывоопасна...

Я хочу написать про экономическую и политическую историю Анголы до получения независимости в 1975 году.

В детском саду, в который ходит наша дочка, у неё в группе, помощница воспитательницы - это пожилая женщина, португалка, которая родилась в Анголе. У нас есть сосед по лестничной клетке - это пожилой мужчина, который в свое время служил в Мозамбик и Анголе как молодой португальский солдат. Другую квартиру мы купили у пожилой пары и мужчина тоже был португальцем из Анголы.

Знаете что объединяет всех этих людей? Я лично у каждого из них спросил хотели ли бы они побывать ещё раз в Анголе, скучают ли они по ней. И все трое ответили одинаково - да, они очень скучают по Анголе своей молодости и нет, они никогда больше не вернутся туда, потому что той Анголы больше нет.

На картинке выше обложка португальского журнала, в котором вышла большая статья о "хорошей жизни португальцев в колониях", которые называют "неповторимым раем". На обложке фотография пляжа в Луанде в начале семидесятых.

Я хочу разобраться, был ли это на самом деле рай и рай для кого?

Куда идёт рынок недвижимости Португалии? (часть 6)

В предыдущих частях этой серии мы смотрели на историю рынка недвижимости Португалии и фундаментальные тренды, в этот раз я хочу посмотреть на то, что происходит сейчас.

В этом году выросла экспозиция, как на рынке продажи так и на рынке аренды, по сравнению с прошлым годом, то есть на рынке появилось больше объектов.

Некоторое количество аналитиков начало говорить о том, что volume leads the price, то есть сначала увеличится количество объектов выставленных на рынок, а потом, когда они не будут быстро проданы, владельцам придётся снижать цены.

Самый крупный портал недвижимости в Португалии, Идеалиста, выпускает ежемесячный отчёт, где есть много данных и статистики. Мне самой полезной частью кажется та, где они смотрят на последние несколько лет в разрезе отзывов на одно объявление и отношение объектов выставленных на продажу и аренду к общему количеству объектов.

Что мы там видим сейчас?

1. Продажа.

Количество отзывов на объявление о продаже достаточно стабильно держится на одном уровне уже третий год и этот уровень чуть выше, чем был в 2021 году.

Доля объектов выставленных на продажу от общего количества объектов стабильно держится около 4% уже 3 года и эта доля чуть ниже, чем была в 2021 году.

В целом, тут каких-то серьёзных изменений нет и всё выглядит достаточно стабильно.

2. Аренда.

На рынке аренды гораздо интереснее.

С точки зрения отзывов на объявление мы в этом году значительно ниже, чем были в прошлом, но если сравнивать с 2021 или 2022 годом, то все не плохо.

С точки зрения доли объектов выставленных на аренду мы действительно в два раза выше, чем были в прошлом году, но где-то на уровне 2021 и 2022.

В 2023 был прекрасный момент для владельцев недвижимости и трудный год для арендаторов. В этом же году ситуация чуть легче, но это не столько "обвал" рынка аренды, сколько возвращение к тому, что было до этого.

Как владельца меня бы стал беспокоить выход по отзывам и экспозиции на уровни хуже, чем были в 2021 году.

@artkrumpans