AD11 Invest

Что такое мобильный дом?

Это полноценный одноэтажный дом средней площадью 1100 квадратных футов (примерно 110 квадратных метров), планировка которого, как правило предполагает 3-4 спальни, 2 санузла, кухню-гостиную, гардеробные, подсобные помещения, парковочное место, лужайку и задний двор.

Дом не имеет фундамента, изготавливается «под ключ» на производственной площадке и доставляется для установки автомобильным транспортом. Далее у дома снимаются колёса и прицепное устройство и по периметру делается обшивка, визуально имитирующая фундамент. Дом подключается к коммуникациям (вода, электричество, кондиционер). Дома большей площади состоят из двух половин, которые «сшиваются» на месте в одно целое. Визуально как снаружи, так и внутри мобильный дом выглядит как самый обычный, ничем не отличающихся от построенных на месте.

За счет массового промышленного производства такие дома имеют меньшую стоимость и считаются самыми бюджетными среди новой недвижимости. При этом юридически недвижимостью их можно назвать с натяжкой, так как благодаря способу изготовления и транспортировки их относят к классу движимого имущества. Соответственно, они облагаются меньшими налогами. Не смотря на это, кредитные организации охотно выдают на них ипотеку.

Мобильные дома реализуются благодаря дилерской сети.
Девелоперы, специализирующиеся на этом бизнесе, готовят площадки с коммуникациями под так называемые комьюнити (посёлки), состоящие из мобильных домов. Как правило, новые комьюнити создаются под будущие рабочие места, возникающие в локации благодаря приходящему бизнесу (новые склады или производства). Таким образом формируется рынок сбыта, где целевой аудиторией являются «синие воротнички», переезжающие в данную локацию для выхода на новое место работы.

Далее девелоперы привлекают клиентов, которым продают мобильные дома. Земельные участки либо продают покупателю дома, либо сдают его в аренду, формируя арендный поток и перепродавая его инвестиционным компаниям.

У производителей мобильных домов в южных штатах восточного побережья «день жестянщика»* продлится ещё много-много месяцев, а возможно и растянется на годы.

Покупатели мобильных домов стоимостью $75-150k вынуждены либо забирать последние дома из тех, что есть у дилеров в наличии прямо сейчас, либо записываться в очередь и ждать свой дом как минимум несколько месяцев. У производителей, предлагающих особо бюджетные модели, очереди уже растянулись на полгода и больше.

Эта ситуация сложилась не только благодаря высокому рыночному спросу, но в связи с последствиями урагана Milton, который нанёс ущерб десяткам тысяч домохозяйств с низкими доходами. В результате Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям США (FEMA) помогает пострадавшим в катастрофе, забрав производственные квоты всех крупных и средних производителей на много месяцев вперёд.

Инвестиции в девелоперские проекты с мобильными домами – настоящий Клондайк.

*День жестянщика – нарицательное выражение, народное обозначение первого дня гололёда, когда множество автомобилей, выезжающих на дороги на летней или «лысой» резине попадают в ДТП и тем самым создают больше бизнеса для автомастерских, занимающихся кузовным ремонтом. В регионах с суровым снежным климатом «день жестянщика» «празднуется» каждый год.

Примеры строящихся и уже завершённых проектов девелопера Kelner Homes в Тампа-Бэй: https://www.youtube.com/watch?v=4xJBveqwoCg

Тропический шторм Milton образовался над Мексиканским заливом. Вчера вечером он усилился и теперь это ураган первой степени, сообщает Национальный центр США по наблюдению за ураганами.

На этом фоне жители Тампа-Бэй опустошают полки супермаркетов, массово скупая хлеб, воду и, традиционно для Штатов, туалетную бумагу.

В конце сентября на юго-восточное побережье обрушился ураган Helen, который затронул в том числе и Флориду. Наши строительные объекты пережили эту стихию без ущерба.

По данным отчета Zillow за август рост цен на рынке аренды в США замедляется. Основная причина – переизбыток инвентаря благодаря новостройкам.

Рост предложения и охлаждение спроса привели к замедлению роста арендной платы и росту концессий, поскольку управляющие рентной недвижимостью более активно включились в борьбу за арендаторов.

Под концессиями понимаются единоразовые стимулы, такие как 1 месяц бесплатной аренды при заключении договора на 12 месяцев. В августе 34,3% всех арендных объявлений на Zillow предлагали концессию. Это самая высокая доля с марта 2021 года, когда рынок начинал отходить от последствий пандемии.

Средняя арендная ставка аренды жилья в США в августе по сравнению с июлем выросла на 0,2%, а с августом прошлого года на 3,4% и составила $2063. При этом в 8 крупнейших метрополиях страны, за исключением Остина, штат Техас, средняя ставка по сравнению с июлем даже снизилась.

Не смотря на замедление роста арендной платы и увеличение доли единовременных концессий, ставка по всей стране остаётся на рекордно высоком уровне в соотношении к доходу среднестатистического домохозяйства.

Доход, необходимый для комфортной арендной платы, не превышающей 30% от него, теперь должен составлять $82,513, что на 31,8% больше, чем в 2019 году.

Аналитики Zillow сходятся во мнении, что эти обстоятельства в совокупности со снижением ставок по ипотечным кредитам могут привлечь арендаторов на рынок продаж жилья. Отток арендаторов вряд ли окажет существенное влияние на снижение арендных ставок, так как новое строительство многоквартирных домов, ориентированных на арендный поток, в этом году упало до уровня, имевшего место быть до пандемии.

Инсайдеры говорят и пишут, что несколько крупных девелоперов из коммерческого и индустриального секторов недвижимости, обладающих собственными производственными мощностями, планируют выйти на рынок строительства индивидуальных жилых домов, таунхаусов и мультифэмили (домов на несколько семей, как правило до 4-х квартир в доме).

Эта стратегия с покупкой больших земельных участков и массовой застройкой однотипными домами вынашивается строительными гигантами давно, но сейчас к её реализации подталкивает как застой на рынке коммерческой недвижимости, так и прогнозы ФРС по ключевой ставке.

Предполагается, что уже в этом году может произойти ещё два снижения по 25 пунктов, а ступенчатое снижение на 75 пунктов в следующем году по заявлению господина Пауэла приведёт ставку к значениям 3,25-3,5%, что должно привести к значительному снижению процентов по выдаваемым ипотечным кредитам и росту интереса покупателей жилой недвижимости. Поживём – увидим.

ФРС заседали целых два дня и решили-таки снизить ставку на 50 базисных пунктов до уровня 4,75-5,25% годовых.

Это первое снижение ставки с марта 2020 года. Теперь ожидаем постепенное снижение ставок по ипотечным кредитам и обретение смелости покупателями недвижимости.

В своём пресс-релизе ФРС отмечают прогресс в достижении цели по инфляции в 2%. Будем рассчитывать и на дальнейшее снижение ставки.

Последние доступные данные по рынку золотого треугольника Tampa - St. Petersburg -Clear Water. Индивидуальные дома с ценой от $1,000,000. Июль 2024

Продажи продолжают держаться на рекордных уровнях.

241 закрытая сделка (+12% к июлю прошлого года) на общую сумму $388,000,000 (+5,8%).

Количество сделок без привлечения кредита 35,7% (на 4% меньше, чем годом ранее).

Новых домов, появившихся в продаже 313 (на 19% больше, чем в июле 2023)

Всего домов с ценой более $1M в продаже 1,368 (на 57% больше, чем в прошлом году).

Средний срок нахождения дома на рынке до продажи 83 дня (на 3 дня дольше, чем в июле прошлого года).

Хорошие новости по проекту 6018 Kipps Colony Dr S. Gulfport, FL 33707.
Сегодня была заключена сделка по продаже этого ещё строящегося дома.

Окончание строительства объекта, в который частные инвесторы вложили $500,000, запланировано на 15 апреля 2025 года, но дом уже нашёл своего покупателя.
Дом продан по плановой цене. Деньги, полученные от покупателя в качестве аванса, частично заменят кредитное финансирование. Таким образом будет увеличена доходность проекта.
Плановая доходность этого проекта для инвесторов составляет 32% годовых.

Компания Foot Locker, входящая в Fortune 500, переносит в 2025 году штаб-квартиру из Нью-Йорка в Санкт-Питерсберг, округ Пинеллас, Тампа-Бэй, Флорида.

Крупный ритейлер спортивной обуви, отмечающий в этом году своё 50-тилетие, по итогам прошлого года получил выручку 1,896 млрд долларов (+2%) и чистый убыток 12 млн долларов (годом ранее убыток составил 5 млн).

Очевидно, что основной целью переезда компании из Нью-Йорка не желание руководства дать сотрудникам головного офиса побольше тёплых солнечных дней в году, а налоговая оптимизация и снижение иных издержек.
Foot Locker станет уже четвёртой компанией из списка Fortune 500 со штаб-квартирой в округе Пинеллас.

Представляем вашему вниманию новый инвестиционный проект «Collage on 5th Street» в Сарасоте, штат Флорида.

Многоквартирный дом в премиальной локации в центре города по адресу 1469 5th Street, Sarasota, FL.
Срок проекта: 18 месяцев.

Два варианта инвестиций на ваш выбор: гарантированные ежеквартальные выплаты – 8% годовых или участие в акционерном капитале проектной компании с прогнозируемой доходностью 23,5% годовых.

Минимальный порог входа: $100,000
Общий объём инвестиций: $2,000,000
Срок приёма заявок на участие до 6 октября 2024 года.

За деталями пишите в Telegram +1 332 269 9368

FOX опубликовала результаты нового исследования, в котором исследовалось качество жизни в городах США.

Возглавил антирейтинг худших для жизни городов Вашингтон, округ Колумбия. Удивительно, но факт: столица страны оказалась самым непригодным местом для жизни.

На втором месте антирейтинга Нью-Йорк. Далее следуют Сан-Франциско, Чикаго, Детройт, Лон-Анджелес, Балтимор, Бирмингем и Атланта.

В основе исследования лежат показатели роста зарплат и аренды жилья. Для примера в Нью-Йорке зарплаты за год выросли на 1%, а арендное жильё подорожало на 9%.

Лидером рейтинга лучших городов по качеству жизни была признана Тампа, штат Флорида.
Помимо соотношения стоимости аренды жилья и зарплат в Тампе, исследователи отмечают более низкий уровень преступности, мягкий климат и отсутствие подоходного налога.

Продолжаем знакомить вас с ходом нашего проекта по адресу 6018 Kipps Colony Dr S. Gulfport, FL 33707

3 недели назад были окончены работы по устройству фундамента, мы публиковали видео 6 июня.
После успешного пройденных инспекций по устройству канализации и фундаментных работ девелопер приступил к возведению стен. На сегодня стены первого этажа готовы.
Смотрите на видео.

Окончание строительства и продажа данного объекта запланированы на II квартал 2025. Прогнозируемая доходность: 32% годовых.
На данный проект средства собраны, но в данной локации у нас есть ещё два подобных близких к старту проекта, в которые приглашаем инвесторов принять участие.

Промо-ролик шикарного дома в Pompano (Тампа-Бэй) с собственным причалом.
На данный объект средства инвесторов уже собраны в полном объёме.
Ранее продажи домов запускались по завершению строительства. В настоящее время девелопер тестирует начало продаж на стадии строительства.
Видео по ссылке.

Феномен «я так и знал».

Нередко среди инвесторов встречается этот феномен. Он появился в профессиональной литературе аж 1970-х годах XX века. Порой многие считают, что происходящие события, будь то результаты в спорте или в экономике, были для них очевидны.

Многие ли предсказали ипотечный крах 2008-го и главное, воспользовались этим предсказанием? А что насчет роста цен на недвижимость во Флориде благодаря пандемии в 1920-22-х годах?

Такие ретроспективные суждения по мнению исследователей феномена создаются у людей постепенно. То есть в реальности для большинства нет точки в прошлом, когда они четко и ясно предсказали то или иное событие или результат этого события. Но вот эта «жизнь по новостям из вчерашних газет» создаёт самовнушение о наличии «таланта провидца», что может сыграть с человеком злую шутку, когда дело касается инвестиций. Можно «уверовать в свой дар предсказателя» и напринимать решений в отношении своего капитала, которые больше похожи на игру в казино, нежели на стратегические умозаключения на основе цепочки фактов.

Как проверить себя и уберечь от таких поступков?
Самый простой и надёжный способ: записывать свои предсказания по возможности с максимально точными формулировками и сроками, и по мере наступления этих сроков сверять эти записи с фактическими результатами этих событий. С одной стороны, станет очевидно и понятно, что предсказывать будущее, особенно на регулярной основе, довольно сложно, если вообще возможно. С другой стороны, тренироваться в разработке стратегических сценариев может оказаться довольно полезным для тех, кто самостоятельно формирует свой инвестиционный портфель.

Тренд ипотечных ставок изменился, и согласно протоколам Федерального комитета по открытым рынкам (FOMC) в мае ставки впервые выросли.

Сообщается, что инвесторы пересмотрели свои прогнозы по инфляции и экономическим перспективам и берут ипотечные кредиты, не дожидаясь снижения.

Несмотря на то, что данные по инфляции за апрель показали динамику к снижению, члены комитета ФРС пока не убеждены, что финансово-кредитная политика достаточно строга, чтобы к концу этого года получить целевой показатель в 2 процента.

Процентные ставки по долгосрочным кредитам, к которым относится ипотека, зависят от ожидаемой инфляции и экономического роста. Прогнозируется, что умеренные потребительские расходы уменьшат инфляцию, но пока тренд на снижение достаточно слаб.

Ожидаем большей волатильности процентных ставок по ипотеке, так как и ФРС, и инвесторы ждут более убедительных доказательств снижения инфляции, которые позволят перейти Центробанку перейти к снижению ставки.

Продолжаем знакомить вас с ходом нашего проекта по адресу 6018 Kipps Colony Dr S. Gulfport, FL 33707

Работы по устройству фундамента окончены по графику. Успешно пройдена инспекция по устройству канализации. Сегодня планируется инспекция непосредственно по приёмке фундаментных работ и после её прохождения начнётся возведение стен.

Окончание строительства и продажа данного объекта запланированы на II квартал 2025. Прогнозируемая доходность: 32% годовых.
На данный проект средства собраны, но в данной локации у нас есть ещё два подобных близких к старту проекта, в которые приглашаем инвесторов принять участие.

ТОП-5 лучших городов США для старта карьеры выпускникам колледжей.
Аналитики Zillow провели исследование ста крупнейших метрополий Соединённых Штатов в разрезе демографии, возможностей трудоустройства выпускникам и стоимости аренды.

5 место: Portland, Oregon
Средняя стоимость аренды: $1,830 в месяц
Средняя ожидаемая стартовая зарплата: $76,000 в год

4 место: San Antonio, Texas
Средняя стоимость аренды: $1,477 в месяц
Средняя ожидаемая стартовая зарплата: $61,643 в год

3 место: Colorado Springs, Colorado
Средняя стоимость аренды: $1,858 в месяц
Средняя ожидаемая стартовая зарплата: $68,000 в год

2 место: Albuquerque, New Mexico
Средняя стоимость аренды: $1,583 в месяц
Средняя ожидаемая стартовая зарплата: $65,727 в год

1 место: Phoenix, Arizona
Средняя стоимость аренды: $1,887 в месяц
Средняя ожидаемая стартовая зарплата: $65,608 в год

Для составления рейтинга аналитики не просто использовали пропорцию стоимости жилья и заработной платны для начинающих специалистов, но и учитывали демографические факторы, влияющие на возможности трудоустройства и конкуренции за жильё.

Что в США с налогами на прирост капитала в результате инвестиций?

В случае с инвестициями в девелопмент недвижимости мы имеем дело с налогом на долгосрочный прирост капитала (прибыль от капитальных активов, имеющих место быть более 12 месяцев).

Если прибыль от таких инвестиций составила $38,600 и меньше, то ставка налога 0%.

Если прибыль от $38,600 до $425,800, то ставка налога на прирост капитала составит 15%.

Если прибыль превышает $425,800, то ставка налога составит 20%.

Это касается налоговых резидентов США.

В продолжение вчерашней темы налогов на недвижимость поговорим о дополнительных налогах в штате Нью-Йорк.

В разных штатах законы и налоги отличаются, но Нью-Йорк является одним из наиболее ярких примеров.

При сделке с недвижимостью в штате Нью-Йорк возникает real estate transfer tax = 0,4% от стоимости.

Помимо налога штата есть ещё дополнительный налог города Нью-Йорк, который для жилья составляет 1%, если недвижимость стоит меньше $500,000 и 1,425%, если недвижимость дороже этой суммы.
Для любых других видов недвижимости, кроме жилой, налог составит 1,425% при цене до $500,000 и 2,65% при цене выше $500,000

Это ещё не всё. Если недвижимость приобретается в ипотеку, то в штате Нью-Йорк придётся уплатить налог 0,75% с суммы кредита. Если в городе есть система городского транспорта, то налог будет увеличен до 1%, впрочем, разницу 0,25% заплатит организация, выдающая кредит.

Речь шла только о налогах, но не о всех расходах при сделке с недвижимостью, таких как услуги брокеров по недвижимости, оценщиков, юристов, комиссий за выдачу кредитов, и, конечно же, страховок как на саму недвижимость, так и на выданный кредит. А также на титул (документ, удостоверяющий, что отныне недвижимость принадлежит покупателю. Чтобы это право не было оспорено, нужна отдельная страховка). Теме страховок мы в будущем посвятим отдельный пост.